SCHWEIZ IMMOBILIA - " DATEN SIND DAS UNGESCHÜRFTE GOLD" 04 - SVIT Schweiz
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# 01 — JANUAR 2019 — 86. Jahrgang / Erscheint monatlich / CHF 7.– / www.svit.ch SC HW E IZ IMMOBILIA « DATEN SIND DAS FOKUS ANDREAS KELLER ÜBER UNGESCHÜRFTE DATEN MANAGEMENT 04 GOLD»
AUF EIN WORT EDITORIAL— ANDREAS INGOLD Software-Gesamtlösung für das Immobilien- management Abacus Forum – Arbeitszeiterfassung KARTEN 21.03.2019 in Wittenbach-SG NEU VERTEILT 11.04.2019 in Olten Anmeldung abacus.ch/forum Mit dem Jahreswechsel sind die Karten in der Im- mobilienpolitik neu verteilt worden. Guy Parmelin hat im Volkswirtschaftsdepartement, Karin Keller-Sutter im Justizdepartement und Simonetta Sommaruga im Departement für Umwelt, Verkehr, Energie und Kom- munikation das Zepter übernommen. Der Wechsel in allen drei politischen Schlüsselpositionen kommt zu ei- nem Zeitpunkt, in dem für unseren Sektor wichtige Entscheidungen anstehen. Um nur einige zu nennen: DIE NEUBESETZUNG DER DEPARTEMENTE WECKT GEMISCHTE GEFÜHLE. ANDREAS INGOLD Das Parlament hat eineÜberarbeitung des Mietrechts angestossen, im Bauwesen steht die Diskussion über die Revision des Bauvertragsrechts an, und in der Energie- und Umweltgesetzgebung werden die Weichen für viele Jahre gestellt. Ausserdem werden Parmelin und Som- maruga in zwei Volksabstimmungen – Zersiedelungsin- • Verwaltung von Mietliegenschaften, itiative und Initiative für mehr bezahlbaren Wohnraum Stockwerkeigentümergemeinschaften – die Meinung des Bundesrats vertreten. und Wohnbaugenossenschaften Von Simonetta Sommaruga wissen wir, was wir er- • Prozessorientierte Programmassistenten warten müssen – etwa in der ständerätlichen Debatte • Individuell gestaltbare Masken um das CO2-Gesetz vom Frühjahr. Es ist zu hoffen, dass • Elektronische Ablage sämtlicher Dokumente die Räte das Gesetz in trockene Tücher packen. Man braucht nicht Hellseher zu sein, um zu prognostizieren, • Mobile Wohnungsübergabe inkl. Abnahme- dass Wohnen, Miete und eventuell auch Berufsbildung protokoll auf iPad in Guy Parmelins Agenda nicht oben stehen werden. In diesen Bereichen wird er unter dem Einfluss seiner www.abacus.ch Staatssekretäre und Direktoren handeln. Hoffnungs trägerin ist Karin Keller-Sutter. Sie kehrt in ihr einsti- ges Wirkungsfeld zurück, wo sie im Kanton St. Gallen als Vorsteherin des Sicherheits- und Justizdeparte- ments eine klare Linie bewiesen hat. Wir dürfen also auf neue Impulse für die Immobilienwirtschaft gespannt sein – oder müssen umgekehrt mit Argusaugen darauf achten, dass sich die Rahmenbedingungen nicht verschlechtern. Neu ist übrigens nicht nur die Zusammensetzung unserer Regierung, sondern auch das Kleid der Immobilia. Mit dieser Ausgabe passen wir es dem Ecknauer+Schoch ASW Auftritt des SVIT an. 2 IMMOBILIA / Januar 2019
INHALT IMMOBILIA —INHALT NR. 01 JANUAR 2019 FOKUS 04 «IN DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT LIEGEN DATEN BRACH» Andreas Keller, CEO der Datahouse AG, spricht mit der Immobilia über ungenutzte Daten, neue Geschäftsfelder und fehlende Fachkräfte. 10 IMMOBILIENWIRTSCHAFT 12 UMFASSENDE KOMMUNIKATION RECHNET SICH IMMOBILIENPOLITIK Je besser Mietzinserhöhungen nach wertvermehrenden Renovationen ZURÜCK AUF kommuniziert werden, desto weniger Mieter fechten sie an. 14 DEN FERNSEHER GIBT ES GESCHENKT FELD EINS Steigende Leerstände setzen Investoren unter Druck. In der Presse DIE GROSSE KAMMER HAT DAS CO2-GESETZ sorgen Geschenke wie Einkaufsgutscheine oder mietfreie Perioden für NACH INTENSIVER BERATUNG UND Schlagzeilen. Doch professionelle Vermarkter melden Vorbehalte an. ZAHLREICHEN ANPASSUNGEN DER 16 TRENDWENDE BEI MFH-RENDITEN? BUNDESRÄTLICHEN VORLAGE ABGELEHNT. Die mittleren Bruttorenditen bei MFH-Transaktionen verzeichnen zum ersten Mal seit 2001 einen Anstieg. 18 TOP 10 DIGITAL REAL ESTATE Die exklusive Auswertung «Top 10 Digital Real Estate» präsentiert die 18 22 besten Innovationen in der Schweizer Immobilienwirtschaft. DER MONAT IN DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT IMMOBILIENRECHT 26 LANDSICHERUNG FÜR PROJEKTENTWICKLUNG Der Grundstückanbindung kommt in der Projektentwicklung entschei- dende Bedeutung zu. Dafür stehen verschiedene Vertragsformen zur Verfügung. MANAGEMENT 28 BESSERE CHANCEN KREIEREN Auch im Immobiliensektor sind Innovationen wichtig, und die Digitali- sierung ist ein unumgänglicher Schritt in diese Richtung. IMMOBILIENWIRTSCHAFT BAU & HAUS TOP 10 DIGITAL «GLASKUBUS ALS ANKUNFTSHALLE 30 Die neue Ankunftshalle des Bahnhofs St. Gallen beeindruckt mit einer REAL ESTATE filigranen Konstruktion aus Stahlschwertern und Glaselementen. DIE AUSWERTUNG «TOP 10 DIGITAL SINNBILD DER FIRMENSTRUKTUR 32 REAL ESTATE» PRÄSENTIERT DIE BESTEN Der Neubau des Produktionsgebäudes der Hamilton Ems AG zeigt, wie INNOVATIONEN DER IMMOBILIENBRANCHE. man Technologie und Transparenz aus Glas und Metall harmonisch miteinander verbinden kann. ZEITGEMÄSSE BAUTEN AUS STAHL 34 Ob Neubau oder Umbau, für grosse oder kleine Bauvorhaben: Stahl ermöglicht ungeahnte Höhen, enorme Spannweiten, filigrane Dimen- sionen und eine effiziente Bauweise. «INTELLIGENTER WOHNEN 36 Mit Blick auf die Energiestrategie 2050 des Bundes und der Werterhal- tung der Immobilie ist digitales Wohnen für Neubauten Pflicht. 30 IMMOBILIENBERUF 38 BAU & HAUS VERBAND 42 GLASKUBUS ALS STANDARDS ANKUNFTSHALLE STELLENMARKT MARKTPLATZ & PRODUKTE-NEWS 49 44 DIE NEUE ANKUNFTSHALLE DES BAHNHOFS BEZUGSQUELLENREGISTER 50 ST. GALLEN IST EINE TRANSPARENTE, KONSTRUK‑ ADRESSEN & TERMINE 53 TION AUS STAHL- UND GLASELEMENTEN ZUGUTERLETZT / IMPRESSUM 54 IMMOBILIA / Januar 2019 3
FOCUS INTERVIEW DATENMANAGEMENT Andreas Keller, CEO der Datahouse AG, spricht mit der Immobilia über ungenutzte Daten, neue Geschäftsfelder und fehlende Fachkräfte. INTERVIEW—DIETMAR KNOPF* Welche Bedeutung haben Daten und Daten management für die verschiedenen Diszipli nen der Immobilienwirtschaft? Andreas Keller: Die Bedeutung wächst stetig. Inzwi- schen ist auch in der Immobilienwirtschaft ange- kommen, dass man aus Daten einen Mehrwert gene- rieren oder sogar neue Geschäftsfelder kreieren kann. In allen Baudisziplinen, angefangen bei der Planung bis hin zur Bewirtschaftung, ist die Bedeu- tung des Datenmanagements rasant gestiegen. Können Sie einige Beispiele nennen? Ich denke zuerst an das «Building Information Modeling», bei dem es ja darum geht, die relevanten Gebäudedaten digital zu modellieren und dann alle Projektbeteiligten daran arbeiten zu lassen. Ein wei- teres Bespiel wären Immobilienmakler, deren Kun- den Informationen problemlos überprüfen können, dank der Datentransparenz im Internet. ANZEIGE IMMOBILIA / Januar 2019 5
FOCUS INTERVIEW DATENMANAGEMENT Während der Vorbereitung auf unser Welche neuen Technologien müsste man in Gespräch las ich, dass viele Immobilien der Immobilienwirtschaft etablieren? unternehmen mit der Struktur und Aufbe Meiner Meinung nach fehlt es in der Immobilien- BIOGRAPHIE reitung ihrer Daten unzufrieden sind. ANDREAS wirtschaft oft an übergeordneten Strukturen. Ein Warum ist das so? KELLER Beispiel: Der erste grössere Datenteil entsteht bis Ein wesentlicher Grund der Unzufriedenheit ist, (*1972), CEO der zur Bauvollendung. Darauf folgt die Bewirtschaf- dass viele Unternehmen mit der Datenaufbereitung Datahouse AG, gehört tungsphase, in der weitere Daten dazukommen. nicht auf einer grünen Wiese anfangen konnten. Oft zur Commodore 64- Dennoch bleiben beide Bereiche voneinander ge- Generation und hat sich haben sie mit analogen Datenstrukturen begonnen, sehr früh mit der Pro- trennt, weil es kein gemeinsames Datenmanage- die sie nun an das digitale Zeitalter adaptieren müs- grammierung und der ment gibt. Ich könnte noch weiter gehen, bis zum sen. Diesen Wechsel, neben dem Tagesgeschäft, zu Datenanalyse beschäf- Verkauf von Liegenschaften. Auch dort greifen die tigt. Nach dem Studium vollziehen, ist keine einfache Aufgabe. Der andere in Architektur und ver- Nutzer nicht auf frühere Datenbestände zurück. Aspekt betrifft die Daten selbst. Denn Daten zu ha- schiedenen Weiterbil- Wir brauchen dringend ein System, auf das alle Ge- ben, bedeutet nicht automatisch, das sie struktu- dungen in Informatik bäudenutzer Zugriff haben. riert und verfügbar sind. Genau an diesem Punkt und Statistik gründete Wäre dafür nicht auch das BIM-Modell er 2005 das ETH-Spin- hapert es oft. off-Unternehmen geeignet? Was sind die Gründe dafür, dass die Immo Datahouse AG. Seit Das denke ich nicht. Ich würde eher eine Block- bilienwirtschaft punkto Datenmanagement 2014 ist er Partner bei chain sehen, bei dem jedes Unternehmen seine ei- der Wüest Partner AG. anderen Branchen hinterherhinkt? genen Datensätze bewirtschaftet, aber parallel Das liegt einerseits in der Natur der Sache, weil Ge- dazuanderen Nutzern bestimmte Zugriffsrechte bäude eben in längeren Zeiträumen geplant wer- gewährt. Wenn zum Beispiel ein Mieter seine Woh- den. Hinzu kommen immer vielfältigere Normen, nung verlässt, könnte man über eine Blockchain di- Empfehlungen und Regelwerke, die selbst wiede rekt den Stromverbrauch ablesen und gleichzeitig rum zur Unübersichtlichkeit der Daten beitragen. die Gemeinden über den Umzug informieren. 6 IMMOBILIA / Januar 2019
Zudemwäredamit das Problem der Gebäudedoku- Welche Rolle spielen Persönlichkeitsrechte mentation bei einem Eigentümerwechsel gelöst, und der Datenschutz in Ihren Geschäfts weil sich mithilfe der Blockchain sämtliche Daten feldern? DIE IMMOBILIEN unveränderbar speichern liessen. Datenschutz und Nutzungsrechte sind die beiden BRANCHE Was genau muss ich mir unter einer wichtigsten Punkte in unserem Business. Wir dür- BRAUCHT Blockchain vorstellen? Eine Art Cloud? fen keinesfalls mit Kundendaten unsachgemäss ar- DRINGEND Im Prinzip ja, allerdings gehören Clouds bestimm- beiten, denn sie bleiben Eigentum des Kunden. Zu- EINEN ten Anbietern, die Daten in einer Blockchain ver- dem gibt es Datensätze, die wir einkaufen, wie zum GEMEINSAMEN bleiben beim Eigentümer der Daten. Denkbar wäre Beispiel Geokoordinaten. Diese Daten können wir DATEN auch, dass sich in den nächsten Jahren daraus neue auch anderen Kunden zur Verfügung stellen. Offen STANDARD. Geschäftsmodelle entwickeln, wenn beispielswei- bleiben zahlreiche Grenzbereiche bei Eigentums se nicht alle Daten für die Nutzer kostenlos wären. fragen, beispielsweise bei Inseraten im Internet. Der Architekt einer Liegenschaft könnte seine Plä- Gehören sie demjenigen, der ein Inserat publiziert? ne in eine Blockchain stellen. Falls dann Jahre spä- Oder dem Portal, auf dem es aufgeschaltet ist? Hier ter diese Liegenschaft umgebaut oder saniert wer- gibt es grossen Klärungsbedarf. den soll, müsste der zukünftige Architekt die Pläne Wo und wie lagern Sie die Kundendaten? nicht mehr neu erfassen, sondern könnte sie gegen Wir lagern die Mehrheit in Schweizer Rechenzen- Bezahlung aus der Blockchain beziehen. tren. Bei ganzen heiklen Daten, zum Beispiel von Neben der Verwendung von externen Banken, nutzen wir von der Finma zertifizierte Daten verfügen Immobilienunternehmen Speicherorte. Letztlich entscheiden unsere Kun- selber über sehr viel eigene Daten. den selbst darüber. Welches Potenzial steckt darin, und wie Inwieweit werden künstliche Intelligenz und könnte man sie nutzen? lernende Systeme die Datenauswertung Viele Unternehmen haben noch nicht erkannt, auf unterstützen? welchem Datenschatz sie sitzen. Ein erster Schritt Diese Begriffe spiegeln den aktuellen Zeitgeist wi- wäre zunächst, dafür ein Bewusstsein zu schaffen. der. Ich habe in der Immobilienwirtschaft bisher Ausserdem fehlt es vielerorts am nötigen Know- noch keine dieser neuen Ansätze gesehen, die an die how, um diese Daten aufzubereiten. Das heisst, man Qualität der konventionellen Modelle herankom- muss alle Daten in eine übersichtliche Struktur men. Dennoch kann es sein, dass sich das eines Ta- bringen, damit Nutzer überhaupt darauf zugreifen ges ändert. Aus heutiger Sicht ist es erstmal noch können. Und vor allem braucht es eine zündende Zukunftsmusik. Idee, wofür diese Daten oder Informationen dienen Wie werden Unternehmen die anfallenden sollen. Dann folgt der letzte Schritt, mit der Frage, Datenströme in Zukunft managen? wie man die gewonnenen Daten visualisieren Das eigentliche Problem ist weniger die Daten möchte. All diese Aufgaben könnten Daten-Wis- sicherung, sondern vielmehr die mangelnde Daten- senschaftler übernehmen, ein Berufsfeld, das zu- organisation in zahlreichen Unternehmen. Die nehmend wichtiger wird. grösser werdenden Datenmengen sehe ich weniger Warum sollen Immobilienunternehmen in die kritisch, da in den letzten Jahren auch die Kapazi- Datenanalysen investieren? Welcher Nutzen tät der Speicher und Festplatten gewachsen ist. kann sich daraus ergeben? Gibt es für die grösser werdenden Einerseits könnten die Immobilienunternehmen Datenströme genügend Arbeitskräfte? ihre Kunden dann effizienter und kostengünstiger Das ist ein ganz wichtiger Punkt. Es gibt auf dem Ar- beraten. Andererseits wäre es möglich, Daten über beitsmarkt viel zu wenig Fachkräfte für das Daten- generelle Wohnfragen zu generieren. Welche management, insbesondere Software-Entwickler, OFT FEHLEN IN Wohnformen sind heute gefragt? Welcher weniger? Daten-Spezialisten und Daten-Wissenschaftler. UNTERNEHMEN Eine andere Idee wäre, die Mängellisten bei Woh- Das heisst, unsere Branche ist gefordert, denn was VERNETZTE nungsübergaben einmal systematisch zu erfassen die Universitäten und Fachhochschulen heute an STRUKTUREN und sich zu fragen, wo die Knackpunkte sind. Nachwuchs generieren, genügt bei Weitem nicht. FÜR DIE DATEN Wie kann man aus unstrukturierten Daten Ein Grund ist sicherlich, dass vor allem bei Daten- AUSWERTUNG. jene herausfiltern, die sich beispielsweise Wissenschaftlern eine Kombination von mathema- für Publikationen oder Benchmarks eignen? tischen Fähigkeiten, gepaart mit dem jeweiligen Die üblichste Variante ist, dass man alle Daten erst Fachwissen, gefragt ist. einmal sortiert, analysiert und dabei die Ausreisser Seit 2014 ist die von Ihnen gegründete nach oben und unten herausfiltert. Wenn einem da- Datahouse AG eine Tochtergesellschaft der bei Ungereimtheiten auffallen, müssen Sie wieder Wüest Partner AG. Was hat diese Übernah in den Ausgangsdatensatz zurückgehen und über- me für eine Bedeutung für das Unterneh legen, wo das Problem liegt. men und Ihre Geschäftstätigkeit? IMMOBILIA / Januar 2019 7
Möchten Sie eine Entkalkungsanlage ausprobieren? WEICHES WASSER 1 JAHR ERLEBEN – DANACH ENTSCHEIDEN: Mit dem flexiblen KalkMaster-Probeabo können Sie die Enthärtungsanlage weiter mieten, kaufen oder wieder zurückgeben! Doppelenthärtungsanlage KM2 für Weichwasser ohne Unterbruch e Kostenlos e n In f o -H ot l i 2 82 0800 62 8 Atlis AG Atlis AG Althardstrasse 70 Schlössliweg 4 www.kalkmaster.ch 8105 Regensdorf 4500 Solothurn info@kalkmaster.ch Tel. 043 388 85 41 Tel. 032 628 28 00
FOCUS INTERVIEW DATENMANAGEMENT BLOCKCHAIN IST WIE EIN BUCH IM INTERNET, DAS VON MEHREREN PARTEIEN IMMER WEITER GESCHRIEBEN WIRD. Das war eine strategische Entscheidung der Wüest Anlageportal zusammengeführt, allein schon da- Partner AG im Zusammenhang mit der zunehmenden durch konnten wir eine Homogenisierung der Da- Digitalisierung. Neben dem Immobilien-Kernge- tenquellen erreichen. schäft im Research-Bereich konnte man sich mit Mit dem von Ihnen entwickelten Stress-Tool der Übernahme der Datahouse AG neue Geschäfts- können Sie den Stress in Unternehmen felder erschliessen. Dennoch ist die Datahouse AG messen. Wie funktioniert das? weiterhin ein selbstständiges Unternehmen mit ei- Das ist ein Befragungsinstrument für Unterneh- genen Mitarbeitern, das nun unter dem Dach der men, das von der Universität Bern entwickelt wor- Wüest Partner AG agiert. den ist. Dabei notiert jeder Mitarbeiter in einem Eine Entwicklung von Ihnen ist eine Online-Fragebogen, was ihn stresst. Dann werden «Data Analytics Plattform», die von diese Daten auf der Managementebene anonym mehreren Unternehmen in der Schweiz ausgewertet und die Geschäftsleitung bekommt angewendet wird und den Anteil der Anhaltspunkte, in welchen Abteilungen es erhöhte unstrukturierten Daten von 80% auf 20% Stresswerte gibt. Zudem gibt es einen Benchmark, reduziert. Können Sie diese Anwendung damit man Unternehmen der gleichen Branche näher beschreiben? miteinander vergleichen kann. Die Ausgangslage waren Unternehmen, in die gros- Zum Abschluss noch eine persönliche *DIETMAR KNOPF se Datenströme fliessen. Der erste Anwendungsfall Frage. Was tun Sie in ihrer Freizeit? war eine Grossbank, bei der jeder Mitarbeiter für In meiner Freizeit spiele ich Beachvolleyball oder Der diplomierte Architekt ist seine Arbeit täglich unzählige Applikationen öff- bin mit meiner Familie am liebsten in den Bergen Chefredaktor der nen musste. Wir haben die Datenströme in einem unterwegs. Zeitschrift Immobilia. IMMOBILIA / Januar 2019 9
IMMOBILIENPOLITIK CO2-GESETZ Für Links-Grün war die Vorlage verwässert, ZURÜCK AUF für Rechts war es eine Grundsatzfrage – in der letzten Woche der Wintersession hat die grosse Kammer das CO2-Gesetz nach FELD EINS langer und intensiver Beratung sowie zahlreichen Anpassungen der bundesrätli- chen Vorlage abgelehnt. TEXT—IVO CATHOMEN den nichterneuerbaren Energieträgern Heizöl und Erdgas würden dann zum Hauptinstrument der CO2- Reduktion im Gebäudebereich. Sollte dieses nicht grei- fen und der angestrebte Absenkungspfad im Gebäude- bereich verlassen werden, so könnte der Bundesrat frühestens Anfang 2028 beim Parlament die Einfüh- rung eines landesweiten Gebäudestandards beantra- gen. Dieses könnte dann noch darüber befinden. Im Entwurf des Bundesrats lag die Kompetenz einseitig bei der Regierung. ROLLE DER KANTONE Die Kantone haben ein Interesse an der Verlänge- rung des Gebäudeprogramms. Es verstärkt die Wir- kung ihrer in den kantonalen Energiegesetzen fest- gelegten Unterstützungsmassnahmen und finanziert FDP-Nationalrat und Energieexperte Peter Schilliger die Subventionsprogramme der Kantone zu gros- (BILD: URS BIGLER) sen Teilen. Zwar stehen die Eidgenössischen Räte jetzt in der Kritik, die Kehrtwende in der Produktion der Treibhausgase zu verzögern. Aber umweltpoliti- VOM WÜNSCHENSWERTEN sche Musterschüler sind die Kantone ebenfalls nicht. UND MACHBAREN Die Umsetzung der Mustervorschriften der Kantone DIE KANTONE Wann ist ein Gesetzesvorlage verwässert? – Für im Energiebereich 2014 (MuKEn 2014) schreitet zö- MÜSSEN «Fundamentalisten» dann, wenn ihre Maximalforde- gerlich voran. Es regt sich Widerstand, nicht zuletzt DIE HOHEIT rungen nicht erfüllt werden. Im Fall der Totalrevision aus Kreisen der Immobilieneigentümer, die sich an ÜBER DEN des CO2-Gesetzes bezeichnete Links-Grün die Vorla- der hohen Kadenz der Verschärfungen stören. Denn GEBÄUDESEK- ge umgehend als verwässert, die Medien nahmen das bei der Energiedirektorenkonferenz wird bereits über TOR BEHALTEN. Urteil willfähig auf. FDP-Nationalrat Peter Schilliger, MuKEn 2025 mit noch strengeren Regeln nachgedacht. Energieexperte und Mitglied des Politischen Beirats Das wird der Akzeptanz von CO2-Gesetz und kantona- des SVIT Schweiz, kann darob nur den Kopf schüt- len Energiegesetzen sicher nicht helfen. Gleichzeitig PETER SCHILLIGER teln. Die grundsätzliche Ablehnung einer Revision werden die Kantone einen landesweiten Gebäudestan- durch die SVP mag ihm noch einleuchten. Aber die dard zu verhindern versuchen, da sie damit die Souverä- Verweigerung von Grünen und SP, auf einen mehr- nität für den Gebäudesektor aus der Hand geben. heitsfähigen Kompromiss einzugehen, hält er für rea- Tatsache ist aber auch, dass im Gebäudebereich er- litätsfremd. Die Maximallösung von Alt-Bundesrätin hebliches Potenzial steckt und die Mehrheit der Ei- Doris Leuthard würde in einer eventuellen Volksab- gentümer stiefmütterlich mit dem Thema Energie stimmung kolossalen Schiffbruch erleiden. Die Linke und energetische Erneuerung umgeht. Die Gründe wollte sogar noch darüber hinaus gehen. Aber über- sind vielfältig: fehlendes Eigenkapital für Investiti- höhte Treibstoffzuschläge, Abgaben auf Flugtickets onen, das Vermieter-Mieter-Dilemma bei gleichzei- und unverhältnismässig strenge Gebäudestandards tig noch geringer Aufmerksamkeit der Mieter für die sind beim Souverän nicht mehrheitsfähig. Energieeffizienz ihrer Wohnungen und überversorg- Nun beginnt die ständerätliche Kommission für te lokale Mietwohnungsmärkte. Ähnlich sieht es bei Umwelt, Raumplanung und Energie (UREK-S) ihre Wohneigentümern aus. Stockwerkeigentümern fehlt Beratung auf Feld eins, auf der Grundlage des Entwurfs das Kapital oder die Übereinstimmung der Interessen des Bundesrats. Stimmt der Ständerat «seinem» CO2- in der Gemeinschaft. Für Einfamilienhausbesitzer fällt Gesetz schliesslich zu, bleibt die Differenzbereinigung die Amortisationsrechnung häufig ungünstig aus: Die und die Schlussabstimmung beider Räte. Die im Nati- Investitionskosten pro Quadratmeter Nutzfläche sind onalrat errungenen Kompromisse könnten ein für al- ungleich grösser als bei Mehrfamilienhäusern. Für Pe- lemal verloren sein, wenn der Ständerat diese nicht ter Schilliger sind darum Investitionsanreize unver- ebenfalls aufnimmt. Die UREK-S hat das Geschäft am zichtbar: «Subventionen und Steuerabzüge sind für 10. Januar erstmals behandelt. private Eigentümer ein wichtiger Antrieb.» Deshalb Aber genau diese ausgehandelten Kompromis- akzeptiert er entgegen seiner liberalen Grundhaltung se wären nicht nur für FDP und CVP, sondern auch die befristete Verlängerung des Gebäudeprogramms. für die Immobilienwirtschaft durchaus tragbar: Das Zusammen mit der Entwicklung in der Gebäudetech- *IVO CATHOMEN Gebäudeprogramm würde bis 2030 verlängert, bekä- nik wird der Gebäudesektor nach seiner Einschätzung Dr. oec. HSG, ist me aber ein Ablaufdatum, was einer Forderung der den Absenkungspfad einhalten, ohne dass ein nationa- Herausgeber der Bürgerlichen entspräche. Die Lenkungsabgaben auf ler Gebäudestandard eingeführt werden muss. Zeitschrift Immobilia. 10 IMMOBILIA / Januar 2019
KURZMELDUNGEN SCHWEIZ NATIONALRAT LEHNT VOLKS INITIATIVE AB ERHÖHUNG DER AUSSAGEKRAFT Bundesrätin Simonetta Sommaruga hat in der Frage- stunde eine Verbesserung der QD Der Nationalrat hat in der Aussagekraft der Betreibungs- Schlusswoche der Session registerauszüge in Aussicht ge- über die Volksinitiative «Mehr stellt. Der Bundesrat will dem- bezahlbare Wohnungen» bera- nach die Motion «Missbrauch ten und sie schliesslich mit 143 von Betreibungsregisteraus zu 54 Stimmen zur Ablehnung zügen stoppen» von National- empfohlen. Den vom Bundes- rat Martin Candinas (CVP, rat vorgeschlagenen Rahmen- GR) unterstützen, die vor der kredit von 250 Mio. CHF für Ausstellung eines Registeraus- den Fonds de Roulement nahm zugs eine Wohnsitzüberprü- workflow er dagegen mit 124 zu 73 Stim- fung verlangt. Demnach sollen men an. Die Mittel für den die Personalien der Schuldner Fonds werden allerdings nur vor der Erstellung der Betrei- dann aufgestockt, wenn die Initiative zurückgezogen oder abgelehnt wird. Das Geschäft bungsauskunft mit den jeweiligen Einwohnerdaten abgeglichen werden. dms geht nun in den Ständerat. BASEL-STADT AKTIENRECHT mobile ZURÜCK AN TEILREVISION KOMMISSION DES GESETZES Der Ständerat wies die ÜBER DIE Revisiondes Aktienrechts zur WOHNRAUM Überarbeitung an seine vor FÖRDERUNG web beratende Kommission zurück. Zur Umsetzung der vom Er hat jedoch davon abgesehen, Volk angenommenen Wohn- das Revisionsvorhaben zu be- schutzinitiative beantragt der erdigen. Regierungsrat dem Grossen Rat eine Anpassung des Wohn- REVISION DES raumfördergesetzes. Bei einem BESCHAFFUNGS- Leerwohnungsbestand von GESETZES 1,5% oder weniger soll künftig QuorumDigital Der Ständerat hat in der die Bewilligung zum Umbau, Wintersession die Revision zur Sanierung oder zum Ab- des Beschaffungsgesetzes be- bruch (Ersatzneubau) von handelt. Grösster Diskussions- preisgünstigen Mietwohnun- punkt war das vom Nationalrat gen (Mieten unter dem Medi- SOFTWARE FÜR DIE PROFESSIONELLE eingeführte Kriterium, dass an) nur erteilt werden, wenn in bei der Vergabe das Preisni- der Folge die amtlich geprüf- BEWIRTSCHAFTUNG VON LIEGENSCHAFTEN veau im Land berücksichtigt ten Mietzinsaufschläge einge- wird, in dem die Leistung er- halten werden. Die Mietzinse QUORUMSOFTWARE.CH bracht wird, was allerdings ein werden anschliessend wäh- Verstoss gegen WTO-Regeln rend 5 Jahren kontrolliert. darstellen könnte. Neu sollen Ausgenommen von der zusätz- künftig auch Kriterien wie Le- lichen Bewilligungspflicht mit bensdauer oder Unterhalt bei anschliessender Mietzinskon- der Vergabe einbezogen wer- trolle sind Liegenschaften mit den. Konsequenterweise erhält bis zu 5 Wohnungen. Bei bau- künftig nicht das billigste An- bewilligungspflichtigen Sanie- gebot den Zuschlag, sondern rungen muss den betroffenen jenes mit dem besten Preis- Mietparteien ein Rückkehr- Leistungs-Verhältnis. recht gewährt werden. IMMOBILIA / JANUAR 2019 11
IMMOBILIENWIRTSCHAFT MIETERMARKT UMFASSENDE Je besser Mietzinserhöhungen nach wertvermehrenden Renovationen kommuniziert werden, desto weniger KOMMUNIKATION Mieter fechten sie an. Es lohnt sich deshalb, in eine umfassende RECHNET SICH Information der Mieter zu investieren. TEXT – JILL SCHLAGETER* DURCHSCHNITTLICHE ANFECHTUNGSQUOTE INFORMATIONS GEHALT DER PRO INFORMATIONSART MIETZINSERHÖHUNG Quelle: Diplomarbeit eidg. dipl. Immobilientreuhänder Jill Schlageter Quelle: Diplomarbeit eidg. dipl. Immobilientreuhänder Jill Schlageter 6% 100 % 80 % 50 % n Minimale Ausführung 60 % 89,54 % 97,47 % 40 % 44% n + Begleitschreiben 20 % 50 % 50% 0% 10,46 % 2,53 % n + Begleitschreiben + Berechnung Minimale Ausführung + Begleitschreiben + Begleitschreiben + Berechnung n Anfechtung n keine Anfechtung WIE SAGT MAN ES RICHTIG JE MEHR INFORMATIONEN, DESTO Die Versuchung ist heute gross, mit Mietern digi- WENIGER ANFECHTUNGEN tal und möglichst knapp zu kommunizieren. Bei der Die Auswertung der drei Kategorien nach der je- Kommunikation von Mietzinserhöhungen nach grös- weiligen Anfechtungsquote zeigte, dass der Informa- seren wertvermehrenden Investitionen und Sanierun- tionsgehalt einen wesentlichen Einfluss auf die Zahl gen kann dies aber fatale Folgen haben, wie eine em- der Anfechtungen in den spezifischen Fällen hatte. Bei pirische Erhebung zeigt. Ziel der Untersuchung bei 18 der Minimalvariante fiel die Anfechtungsquote durch Immobilienbewirtschaftungsunternehmen im Kanton die Mieter mit 50% sehr hoch aus. Mit der Beilage ei- Zürich war, eine Best-Practice-Lösung für die Anzeige nes Begleitschreibens fällt sie stark zurück auf rund von Mietzinserhöhungsanfechtungen herauszufiltern 10,5%. Nochmals deutlich weniger Anfechtungen re- – und zwar so, dass möglichst wenige Mieteranfech- sultieren, wenn zusätzlich die Berechnungsgrundla- tungen eingehen. Die Untersuchung umfasste insge- TRANSPARENTE gen mitgesendet werden: Nur noch 2,53% der Mieter samt 622 Mietzinserhöhungen. MIETZINS ergriffen Massnahmen. ERHÖHUNGEN Die Ergebnisse der Umfrage belegen deutlich, dass DREI WEGE WURDEN UNTERSUCHT WERDEN ein grosser Anteil der Mieter durchaus bereit ist, Miet- Das Vorgehen der Bewirtschafter bei der Kommuni ENIGER OFT W zinserhöhungen zu akzeptieren – sofern sie nachvoll- NGEZWEIFELT. A kation von Mietzinserhöhungen nach wertvermehren- ziehbar und schlüssig begründet sind und durch die den Investitionen lässt sich in drei Kategorien eintei- Bewirtschafter richtig kommuniziert werden. Für Ei- len: (1) Gesetzliche Minimalvariante: Begründung der gentümer und Bewirtschafter ist dies eine wichtige Mietzinserhöhung ausschliesslich im Mietzinserhö- Botschaft: Eine tiefere Anfechtungsrate bedeutet we- hungsformular; keine Beilagen oder Zusatzinforma- niger Aufwand und eine höhere Rendite. tionen. (2) Plus Begleitschreiben: Beim Versand des Mietzinserhöhungsformulars wird zusätzlich ein Be- MIETER IMMER ERNST NEHMEN gleitschreiben beigelegt; in diesem werden die Grün- Aus der Praxis der CSL Immobilien AG lassen sich de für die Mietzinserhöhung und Details zur wertver- weitere Vorgehensweisen ergänzen, die zur Akzep- mehrenden Investition/Sanierung dargelegt. (3) Plus tanz einer Mietzinserhöhung beitragen können. Be- Berechnungsgrundlagen: Dem Mietzinserhöhungs- reits vor der formellen Kommunikation der Miet- formular und dem Begleitschreiben wird zusätzlich ein Dokument mit den Berechnungsgrundlagen für die Mietzinserhöhung beigelegt,bzw. diese Information GESETZLICHE GRUNDLAGEN wird in das Begleitschreiben integriert. Üblicherwei- Der Gesetzgeber ermöglicht dem Vermieter von Liegenschaf- se werden im Rahmen der Berechnungsgrundlagen fol- ten einen Teil seiner Investitionskosten als sogenannte «wert- gende Inhalte übermittelt: die Gesamtinvestitionssum- vermehrende Investitionen» auf die Mietzinse zu überwälzen me, der Prozentsatz des wertvermehrenden Anteils, die (Art. 269a OR und Art. 14 VMWG). Die Mietzinsanzeige muss Lebensdauer, der Verzinsungssatz, die Unterhaltskos- auf dem amtlich genehmigten Formular klar begründet und ohne gleichzeitige Androhung einer Kündigung erfolgen. Im ten und der Verteilschlüssel auf die einzelnen Wohnun- Anfechtungsfall wird die Erhöhung vor der Schlichtungsstelle gen. Von den 622 ausgewerteten Mietzinserhöhungen verhandelt. Sofern Nichteinigung festgestellt wird oder der fielen nur 6% in die Kategorie Minimalvariante, 50% Vermieter mit dem Vorschlag nicht einverstanden ist, erhält legten ein Begleitschreiben bei und 44% kommunizier- der Vermieter in jedem Fall die Klagebewilligung. ten zusätzlich die Berechnungsgrundlagen. 12 IMMOBILIA / Januar 2019
6 zinserhöhung sind folgende Punkte zu beachten. Die persönlichen Gespräch zu empfehlen. Im Ausnahme- Mieter sollten frühzeitig vor dem Sanierungsbeginn fall kann auch eine aussergerichtliche Lösung ange- über den Umfang der Sanierungsmassnahmen, den strebt werden. Wenn es zu einer Verhandlung vor der Zeitplan und die zu erwartenden Auswirkungen auf Schlichtungsbehörde kommt, wird es dem Eigentü- die Mietzinse informiert werden. Unter Umständen mer oder dessen Vertreter positiv angerechnet, wenn lohnt sich eine spezielle Informationsveranstaltung. dieser umfassend über die Mietzinserhöhung infor- Vor und während der Bauphase müssen die Mieter mierte und sich offen für Gespräche zeigte. und ihre Anliegen ernst genommen werden. Dies be- trifft über die Bewirtschaftung hinaus auch die Bau- AKZEPTANZ BEGINNT IM ALLTAG leitung und die Handwerker vor Ort. Die Bewirt- Diese Argumente aus der Praxis zeigen, dass die schafter sollten darauf achten, dass nur Kosten auf Akzeptanz von Mietzinserhöhungen bereits im Be- die Mieter überwälzt werden, wenn dafür eine recht- wirtschaftungsalltag beginnt, bevor eine Investition/ *JILL liche Grundlage besteht. Sanierung überhaupt auf der Traktandenliste steht. SCHLAGETER Die umfassende Informationspolitik ist auch nach Der Mieter ist nicht erst ab Beginn der Umbauarbei- Die Autorin ist der formellen Kommunikation der Mietzinserhöhung ten Kunde des Eigentümers bzw. der Verwaltung. Der Leiterin Bewirtschaf- beizubehalten. Auf Nachfragen der Mieter sollte der Erfolg steht und fällt dabei meist mit dem Bewirt- tung und Mitglied der erweiterten Ge- Bewirtschafter detailliert Auskunft geben. Bei weiter- schafter, der an der Front tätig ist und den Dialog mit schäftsleitung bei der bestehenden Unklarheiten ist die Einladung zu einem den Mietern pflegt. CSL Immobilien AG. ANZEIGE Das Vertrauen unserer vielen langjährigen Kunden verdienen wir uns jeden Tag aufs Neue. Der rege Austausch mit unseren Kunden ist das perfekte Teamwork und die ideale Grundlage für Innovationen, die wirklich etwas nützen – und das langfristig. Deshalb nehmen wir für uns auch in Anspruch, nicht jedem Mode- trend nachzurennen. Neuerungen bei unseren Immobilien-Softwares «Rimo» und «Hausdata» prüfen wir immer selbstkritisch auf ihren Nutzen. Das bringt uns und unsere Kunden weiter und schafft ein Verhältnis gegenseitigen Vertrauens. Anna Barone, Kundendienst eXtenso IT-Services AG eXtenso IT-Services AG Schaffhauserstrasse 110, 8152 Glattbrugg www.extenso.ch Tel. 044 808 71 11, info@extenso.ch
IMMOBILIENWIRTSCHAFT BÜRO- UND WOHNUNGSMARKT Die in bestimmten Regionen steigen- DEN FERNSEHER den Leerstände setzen Investoren unter Druck. In der Presse sorgen GIBT ES Geschenke wie Einkaufsgutscheine oder mietfreie Perioden für Schlag- GESCHENKT zeilen. Der Kreativität mit solchen Goodies sind kaum Grenzen gesetzt. Doch professionelle Vermarkter mel- den Vorbehalte an. TEXT—JÜRG ZULLIGER* Heute wird öfters über Preise und Extras verhandelt als früher. BILD: FOTOLIA ZUGESTÄNDNISSE ternehmen Wüest Partner kommen solche Mieten nur als Ultima Ratio senken. Sind Bei den Büros sind solche sogenannten Ansätze nicht ganz überraschend: «Wer ei- in den Unterlagen tiefere Mieterträge aus- «Incentives» – also spezielle Anreizoptio- nen Mietvertrag für eine neue Wohnung un- gewiesen, schlägt dies im Rahmen der Be- nen für Mietinteressenten – schon länger terzeichnet, bekommt unter Umständen ein wertung des Objekts eins zu eins auf die gang und gäbe. Das bestätigt Beny Ruhstal- grosses TV- oder ein schönes Küchengerät Buch- und Verkehrswerte durch. Längst ler, Vermarktungsspezialist bei acasa im geschenkt.» Teils bestimme der Mieter den wissen die Bewerter und Schätzer, dass sie Glattpark in Opfikon (ZH): «Früher steck- Preis für die ersten 12 Monate gar selbst – die Zusätze zu den Mietverträgen für ih- ten sehr langfristige Mietverträge den Rah- wenn er zum Beispiel im Gegenzug einen re Beurteilung einsehen sollten. Je nach men ab, und die Kosten des Innenausbaus 3-Jahres-Vertrag unterzeichnet. Hintergrund der Bauherrschaft und der für Büros gingen vollumfänglich zulasten «Die Investoren und Bauherrschaf- Finanzierung ist daran zu erinnern, dass des Mieters.» Heute sei die Bandbreite in ten verfolgen bei einer grösseren Erstver- möglicherweise Banken aufgrund der ur- Sachen Incentives und Verhandlungsopti- mietung natürlich das Ziel, auf den Be- sprünglichen Preiskalkulation Kredite ge- onen fast beliebig gross: Besonders häufig zugstermin hin sämtliche Wohnungen zu währt haben. Sobald im Rahmen der Ver- finden Methoden Anwendung, die zu Be- vermieten», sagt der Immobilien- und Ver- marktung Anpassungen vorgenommen ginn eine mietfreie Periode vorsehen und marktungsexperte Michael Blaser von Bla- werden müssen, hätte dies möglicherwei- Zugeständnisse beim Innenausbau umfas- ser Gränicher in Küsnacht(ZH). Je enger die se Folgen für die Finanzierung und für die sen. Von selbst versteht sich, dass die Ver- Zielgruppe in Relation zu den angebotenen vereinbarten Konditionen. tragslaufzeiten sukzessive gesunken sind. Wohnungen, desto häufiger würden heutzu- Laut Beny Ruhstaller muss das The- Unter Umständen übernimmt der Vermie- tage solche Mittel eingesetzt. Handle es sich ma Incentives aus Sicht der Branche we- ter zusätzlich die gesamten Kosten für die zum Beispiel um mehrere grössere Überbau- sentlich differenzierter betrachtet wer- mieterseitige Einrichtung, den Innenaus- ungen in einem früheren, jetzt umgenutzten den: «Gewisse Einzelfälle sorgen vielleicht bau und teils sogar für gewisse Zusatzopti- Industrieareal, seien solche Goodies in der für Aufsehen», so der Vermarktungsspe- onen (Pausen- und Küchenräume etc.). Da- Vermarktung durchaus üblich geworden. zialist, «aber nach meiner Einschätzung bei loten nicht nur die grossen Mieter, die für Nicht neu seien solche Vermarktungsme- sind solche Methoden bei Wohnungen ge- ein ganzes Unternehmen passende Flächen thoden im Luxussegment. «Denn gerade bei wiss nicht die Regel, sondern eher die Aus- suchen, den Markt aus, sondern vermehrt teuren und wirklich exklusiven Wohnungen nahme.» Weiter sei auch noch genauer zu auch KMU mit kleinerem Flächenbedarf. sind sich die Mieter natürlich im Klaren dar- erörtern, ob es sich bloss um geringfügi- über, dass der Verhandlungsspielraum grös- ge Anreize und Geschenke handle, die aus IN NEUBAUGEBIETEN ser ist», so Blaser.Im weitesten Sinne werde Marketingsicht rein der «Differenzierung» Finden nun solche Incentives auch auf in diesem Segment auch eine sehr individu- dienen würden. «Um das nötige Quorum dem Wohnungsmarkt Anwendung? Immer- elle Beratung vorausgesetzt. bei der Vermietung zu erreichen, sind In- hin sind die Wohnungsleerstände gestiegen, centives nämlich oft gar nicht nötig», ist Be- und überall dort, wo in kurzer Zeit relativ MOTIVE AUS INVESTORENSICHT ny Ruhstaller überzeugt. Am anderen Ende zahlreiche Neubauten hochgezogen wer- Gewiss ist vor allem eines: Wer als In- der Skala liegen diejenigen Fälle, wo es mit den, gestaltet sich die Vermietung schwie- vestor für eine ganze Überbauung die Prei- der Vermarktung tatsächlich hapert. Dann riger. Für Robert Weinert vom Beratungsun- se bzw. die Mieten kalkuliert hat, wird die müssen der Investor und der beauftrag- 14 IMMOBILIA / Januar 2019
Handelt es sich nicht um Mietobjekte, 1 sondern um den Verkauf von Stockwerk eigentum, gehören individuelle Verhand- te Vermarkter tatsächlich über die Bücher lungen zum Geschäft. Vielleicht mag es in und verschiedene Optionen prüfen – unter einem konkreten Fall sinnvoll sein, gewis- Umständen sogar eine Preisreduktion. Laut se Zusatzoptionen bei der Ausstattung kos- BenyRuhstaller ist dies aber die ganz grosse tenlos zu offerieren. In Relation zum Ge- Ausnahme und kommt nur vor, wenn meh- samtpreis und im Gegenzug zu anderen chen Angeboten in der Nachbarschaft wie- rere ungünstige Faktoren zusammentref- Mehrkosten für individuelle Anpassun- der ausziehen (wenn der Vermieter dort fen (hohe Preise, zweitklassige Lage). gen sind manche Zugeständnisse durch- noch grosszügigere Geschenke macht). In aus sinnvoll. Sowohl im Verkauf als auch der Vermarktung Zugeständnisse und Ge- VORBEHALTE AUS bei der Miete stellt sich aber die Frage nach schenke zu machen, ist demnach nach Auf- MARKETINGOPTIK der kommunikativen Wirkung. Sobald Ge- fassung des Experten «nicht nachhaltig»: Sprecher von grossen Bewirtschaf- rüchte von Goodiesdie Runde machen, «Denn es ist ja zugleich ein Eingeständnis tungsfirmen wie Livit, Wincasa oder Pri- öffnet dies weiteren Forderungen Tür und dafür, dass das Produkt als solches im Markt vera haben wiederholt kommuniziert, dass Tor; dem Renommee und der Glaubwürdig- zu wenig überzeugen vermag.» Es bedeu- Incentives heute tatsächlich zu den ein- keit ist es auch nicht förderlich, wenn nicht tet zugleich, dass der Investor respektive gesetzten Marketingmethoden gehören. alle Kunden die gleiche Behandlung erfah- die Bauherrschaft bei der Entwicklung des Mietinteressenten könnte es positiv beein- ren und zu ungleichen Bedingungen einen Produktes nicht das Optimum herausgeholt flussen, etwa wenn diesen mehrere an sich Vertrag unterzeichnen. hat. Im Nachhinein wäre es wohl klüger ge- gleichwertige Optionen offenstehen. Wäh- Experten melden daher Vorbehalte an. wesen, bereits in der Planung und Entwick- rend die Goodies bei Erstvermietungen öf- Dazu gehört auch Michael Blaser von Bla- lungsphase das Knowhow eines erfahrenen ters öffentlich bekannt werden, kommen ser Gränicher: «Entscheidend ist letzt- Vermarkters miteinzubeziehen. Incentives bei Wiedervermietungen im Be- lich nicht die Vermarktungsphase, son- stand eher verdeckt zum Einsatz. So wird dern die längerfristige Nutzung.» Wenn *JÜRG ZULLIGER sich heute jeder professionelle Vermark- sich der Mietinteressent vor allem auf- Der Autor, lic. phil. I, ist Fachjour- ter gemeinsam mit seinem Auftraggeber grund von solchen Optionen und Goodies nalist und Buchautor mit dem genauer damit befassen müssen, welche hat überzeugen lassen, wird derselbe Mie- Themenschwerpunkt Immobilien Massnahmen wirklich Sinn machen. ter drei oder vier Jahre später bei ähnli- und Immobilienwirtschaft. ANZEIGE Digitalisierung New Work Silver Society Wissensgesellschaft Urbanisierung Individualisierung Die Zukunft kann kommen, wir sind bereit Real Estate Management – nächste Generation Städte verdichten sich. Häuser werden intelligent. Dinge reden mit Dingen. Die Menschen arbeiten, wo sie gerade sind. Eine neue Welt erwartet uns. Sie verändert alles. Je mehr wir davon verstehen, desto lustvoller und erfolgreicher können wir damit umgehen. Das gilt auch für das Real Estate Management. Wir haben uns auf das vorbereitet, was morgen wirklich wird. Damit Immobilien für Eigentümer profitabel und für Mieter attraktiv bleiben. Livit Real Estate Management Experten für Bewirtschaftung, Facility Management, Vermietungsmanagement, Baumanagement www.livit.ch IMMOBILIA / Januar 2019 15
IMMOBILIENWIRTSCHAFT 10 TRANSAKTIONSMARKT Die mittleren Bruttorenditen bei TRENDWENDE BEI MFH-Transaktionen verzeichneten zum ersten Mal seit dem Jahr 2001 einen – wenn auch geringfügigen – MFH-RENDITEN? Anstieg. Dies deutet darauf hin, dass der Markt kein Selbstläufer mehr ist. TEXT—RAPHAEL S CHÖNBÄCHLER* AKTUELLE 7,5% BRUTTO RENDITEN MFH 7,0% (NEUBAU) Quelle: HEV Schweiz 6,5% 6,0% 5,5% 5,0% 4,5% 4,0% 3,5% 3,0% 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 Mittlere Rendite min./max. Rendite RENDITE-SPREAD gibt es kaum Grund zur Euphorie, denn so Lieber für eine Liegenschaft an einem zent- ÖFFNET SICH überraschend der Wachstumsschub 2018 ralen Standort einen exorbitanten Preis für Die gute nationale und internationale eintraf, so schnell dürfte der Boom auch einen nachhaltigen Ertrag bezahlen, als in Konjunkturlage rückt die Frage nach dem schon wieder vorbei sein. So prognosti- der Peripherie ein Cashflow-Risiko zu ei- Zeitpunkt der Zinswende in den Mittel- ziert auch die OECD in ihrem Konjunktur- nem vergleichsweise ebenfalls hohen Preis punkt, und die in den letzten Jahren ge- ausblick eine Abschwächung des globalen einkaufen. stiegenen Risiken auf dem Mehrfamilien- Wirtschaftswachstums, was eine zeitna- hausmarkt lassen die Auswirkungen einer he Zinserhöhung wenig(er) wahrschein- REGULIERUNG DER Zinserhöhung auf Renditeliegenschaften lich macht. K REDITVERGABE WIRD aktuell von grossem Interesse erscheinen. Mit dem regionalen Ungleichgewicht W AHRSCHEINLICHER Aber auch wenn die Zinsthematik momen- scheint sich der Rendite-Spread zwischen Inzwischen haben sich aber die Risiken tan in aller Munde ist, stellt sich die Frage, den peripheren und den zentralen Standor- nicht nur in der Peripherie erhöht, sondern ob die wahren Risiken für den MFH-Markt ten damit wieder zu öffnen, nachdem er in auf dem Markt generell. Die SNB warnt im nicht in Wirklichkeit auf der Cashflow-Sei- den letzten Jahren aufgrund der Verschie- Fall einer Zinserhöhung vor «substanziel- te zu suchen sind. Denn Auslöser für die ge- bung der Akquisitionsnachfrage in die Pe- len Preiskorrekturen». Gleichzeitig ortet ringfügig gestiegenen Bruttorenditen ist ripherie tendenziell schrumpfte. Von Vor- sie «steigende Tragbarkeitsrisiken», weil die Ertragssituation in den peripheren Re- sicht der Investoren ist in den Zentren sich bei privaten Eigentümern von Mehr- gionen, wo steigende Leerstände und sin- und deren Agglomerationen auf den ers- familienhäusern «der Anteil neuer Hypo- kende Mieten offenbar zu einer gewissen ten Blick kaum etwas zu spüren. So lie- thekarkredite, bei denen die kalkulatori- Vorsicht bei den Investoren geführt haben. gen die minimalen Diskontierungssätze schen Kosten bei einem Zinssatz von 5% Und allen Zinswende-Diskussionen zum für eine Top-Liegenschaft in der Stadt Zü- nicht mehr durch den Nettomietertrag ge- Trotz ist – wenn überhaupt – mittelfris- rich gemäss einer Umfrage von FPRE net- deckt wären, von 49% auf 54%» erhöhte. Bei tig höchstens ein erster kleiner Zinsschritt to zwischen 2,1 und 2,5%. Aber vielleicht kommerziellen Eigentümern liegt dieser der Schweizerischen Nationalbank (SNB) ist gerade dies auf die Vorsicht der Inves- Wert bei 51%. Ein Zinsanstieg auf 5% wird zu erwarten. Trotz des «Mini-Booms» 2018 toren zurückzuführen, welche sich sagen: allerdings mittelfristig als unwahrschein- lich erachtet. ANZEIGE Die niedrigen Renditen verleiten die Käufer von Mehrfamilienhäusern dazu, ih- re Eigenkapitalrendite durch den Einsatz www.visualisierung.ch von Fremdkapital zu maximieren, und zwar in besorgniserregendem Ausmass. Der An- teil der neu vergebenen Hypotheken mit ei- nem Belehnungsgrad von über 75% liegt bei 16 IMMOBILIA / Januar 2019
gebaut wurde. Beinahe 17% der leerstehen- den Mietwohnungen liegt in Gemeinden, welche zusammen gerade einmal 4,3% der Schweizer Bevölkerung aufweisen. In den Die vom HEV Zentren und grosszentralen Agglomerati- Schweiz und onen sieht die Situation ganz anders aus. FPRE befragten Hier wohnen rund 40% der Bevölkerung, Experten gehen auch im Jahr 2019 aber «nur» 20% der leerstehenden MWG von steigenden liegen in diesen Räumen. Abgesehen von Marktwerten von vereinzelten Gemeinden kann hier also Mehrfamilien nicht von einem generellen Überangebot häusern aus. gesprochen werden. Angesichts der Tatsa- che, dass die Zuwanderung bestenfalls ge- ringfügig steigen wird und gleichzeitig auf Seite der Bautätigkeit keine Entspannung zu erwarten ist, dürfte die kurz- und mit- telfristige Zukunft kaum eine Trendwen- de bringen. Nimmt man die Entwicklung BILD: 123RF.COM der jüngeren Vergangenheit als Massstab, so ist mit einem weiteren Anstieg der Leer- standsquote im Bereich MWG von 2,5 auf 2,8% zu rechnen. Vor diesem Hintergrund scheinen die Renditeerwartungen eher zu steigen, denn privaten Eigentümern bei 30%, bei kom- Hypothekarkreditvergabe im Wohnrendi- welcher Investor ist schon bereit, für eine merziellen Schuldnern bei 40%. Insgesamt tesegment in Betracht gezogen werden.» Liegenschaft mit unsicheren Erträgen ei- braut sich hier ein gefährlicher Cocktail Eine Regulierung der Kreditvergabe bei nen hohen Preis zu bezahlen. Vermutlich zusammen,der bei einem schnellen und Wohnrenditeliegenschaften wird immer ist es noch zu früh, um in diesen Regionen starken Zinsanstieg vielen Investoren den wahrscheinlicher. auf eine Trendwende bei den Marktwerten Magen verderben könnte. Solange die Zin- zu schliessen. Erste Anzeichen sind aber RENDITEERWARTUNGEN vorhanden. D ÜRFTEN IN DER PERIPHERIE An zentralen Standorten sind die Leer- STEIGEN stände nach wie vor tief, und die Mieten zei- Die vom HEV Schweiz und FPRE be- gen keine Abwärtstendenz. Insofern könn- fragten Experten gehen auch im Jahr 2019 ten hier die Diskontierungssätze durchaus ABSEITS DER ZENTRUMSNAHEN REGIONEN WIRD DIE ERTRAGSSI von steigenden Marktwerten von Mehrfa- noch sinken, insbesondere wenn die Risi- TUATION SCHWIERIGER, WEIL DIE milienhäusern aus. Gleichzeitig erwarten koaversion der Investoren angesichts der INVESTOREN VORSICHTIGER GE sie sinkende Marktmieten, was in der Kom- Probleme in der Peripherie zunimmt. Die WORDEN SIND. DIES SIND ERSTE bination letztlich nur möglich ist, wenn die von der SNB angemahnten Risiken dürften ANZEICHEN EINER TRENDWENDE Diskontierungssätze erheblich stärker sin- sich damit zumindest in diesen Regionen BEI DEN MARKTWERTEN VON ken als die Erträge. Ob dies auf der nationa- weiter akzentuieren. MEHRFAMILIENHÄUSERN IN DER len Ebene so eintreten wird, ist gegenwärtig PERIPHERIE. schwer zu sagen. In den peripheren Regio- nen werden die Leerstände weiter steigen *RAPHAEL und die Mieten tendenziell sinken. SCHÖNBÄCHLER RAPHAEL SCHÖNBÄCHLER Die nationale Leerstandsquote von 2,5% Der Autor ist Partner bei bei Mietwohnungen vermag wenig über die Fahrländer Partner regional stark unterschiedlichen Marktla- Raumentwicklung (FPRE). gen auszusagen. So weisen rund 200 Ge- ANZEIGE meinden in der Schweiz im Mietwohnungs- sen langsam steigen, haben die Eigentü- bereich Leerstandsquoten von 10% und mer Zeit, sich an die neuen Gegebenheiten mehr auf. Das Problem ist dabei weniger Konflikte im StWE mediativ klären anzupassen. Bleiben die Zinsen dagegen die rückläufige Nachfrage, denn diese war ME-Versammlungen moderieren tief, könnten die Risiken noch weiter zu- in den betroffenen Gemeinden schon im- Moderator / Mediator M.A. nehmen. Anscheinend geht die SNB vom mer relativ moderat. Das Problem ist, dass empfiehlt sich. Tel. 044 251 08 41 letztgenannten Szenario aus: «Diesbezüg- an diesen Standorten trotz der schwachen www.kreuzplatz-mediation.ch en unserer lich sollten gezielte Massnahmen für die Nachfrage eine Vielzahl von Wohnungen hrigen 17 IMMOBILIA / Januar 2019
IMMOBILIENWIRTSCHAFT DIE SIEGER DES WETTBEWERBS Die Bau- und Immobilienwirtschaft TOP 10 DIGITAL setzt sich intensiv mit dem digitalen Wandel auseinander. Die exklusive Auswertung «Top 10 Digital Real REAL ESTATE Estate» präsentiert die besten Innovationen der Schweizer Branche. TEXT—JÜRG ZULLIGER* Die Auszeichnung «Digital Top 10» zeigt, Unternehmender Bau- und Immobilien- welche neuen Tools die Schweizer Immo- wirtschaft eigenes Knowhow und eigene bilienwirtschaft voranbringen. Auffallend Abteilungen aufgebaut. So erkannte Imple- sind bei der diesjährigen Ausgabe die gros- nia Schweiz AG eine wichtige Lücke in der sen Fortschritte mit Virtual und Augmented Analyse und Weiterentwicklung von Immo- Reality. AR-Anwendungen liefern digitale bilienportfolios: Unter dem Namen «Scree- Zusatzinformationen in Echtzeit, etwa über ning» hat der Schweizer Baukonzern in- eine 3D-Brille oder auf dem Display eines house ein eigenes Tool entwickelt, das vor Smartphones. Beispiel dafür ist die von RAI allem das baurechtliche Potenzial von Par- Lab @ Raiffeisen entwickelte App «Luna». zellen auslotet (maximale Ausnützungsflä- Per Sprachbefehl sagt ein Kunde zum Bei- che, Potenzial für Investitionen etc.). spiel: «Luna, ich möchte ein Haus mit sechs Zimmern, zwei Badzimmern und drei Stock- DIE TREIBER DER INNOVATION werken.» Weiter entscheidet sich der Kunde Livit und der Technologiepartner Ar- für bestimmte Eigenschaften in der Wohn- chilyse überzeugten die Expertenjury von SWISS LIFE: umgebung und definiert seine Wunschregi- «Top 10» mit einem neuartigen Tool, wel- on. Auf spielerische und optisch höchst an- ches die Marktpreise von Mietwohnun- MIETPREISSCHÄTZUNG sprechende Art und Weise (mit 3D-Brille gen schätzt. Interessant ist dabei vor allem, WOHNUNGEN im Beratungsgespräch) bekommt der Kun- dass die ganz spezifischen Eigenschaften de konkrete Eindrücke, wie sein Wunsch- von Wohnungen in 3D (Geometrie, Licht, objekt aussehen und was es kosten könnte. Grundriss) in einem Detaillierungsgrad be- Auch die SBB setzten auf Augmented Reali- rücksichtigt werden, wie das bisher noch ty (AR), etwa für die Informationen und Ori- nicht möglich war. Auf grosse Resonanz in entierung an Bahnhöfen. Die AR-App der der Kategorie Portfoliomanagement sties- SBB spielt den Bahnkunden am HB in Zü- sen Wüest Partner mit ihrem digitalen rich direkte Informationen auf das Display Analysetool «Wüest Insights» sowie Win- ihres Smartphones. Wann und wo fährt das casa mit dem «Portfolioscreening». Die nächste Tram? Wo hat es noch am meisten Auszeichnung «Top 10» der Schweiz erhält Platz im Zug? Der Nutzer muss lediglich die weiter bonacasa, und zwar für die stetige Das Modell kombiniert vollständige Objektda App laden und das Handy in eine bestimmte Weiterentwicklung des ganzheitlichen An- ten in 3D und das Geomodell Schweiz in 3D. Richtung halten. Die dahinter liegenden Al- satzes für modernes und sicheres Wohnen, gorithmen erkennen die exakte Position und für die Services und Vernetzung in Gebäu- Das neu entwickelte Mietpreismodell liefern umgehend relevante Informationen. den. Mit der «Smart Living Loft» bündelt ermöglicht die exakte und marktgerech- bonacasa das Wissen von 18 Kooperations- te Schätzung von Mieten; neu ist vor allem DIGITALE VERMARKTUNG partnern aus Industrie und Wissenschaft. der Einbezug der individuellen Charakte- Der Online-Büro-Konfigurator, den Cre- Siemens Schweiz und Leicom überflügel- ristika einer Wohnung. Vermieter haben dit Suisse Asset Management für das Büro- ten die Konkurrenz in der Sparte digitale Ge- damit ein innovatives Tool zur Hand, um haus New Leonardo entwickelt hat, schafft bäudetechnik und moderne Leitsysteme. Die proaktiv auf die anspruchsvoller werden- völlig neue Möglichkeiten in der Vermark- beiden ausgezeichneten Tools zeigen, dass de Vermarktungssituation zu reagieren, tung. Ursprünglich war der Car-Konfigura- es Investoren und Bauherrschaften nicht Leerstände zu vermeiden und der drohen- tor der Automobilindustrie das Vorbild der mit digitalen Instrumenten für Entwurf und den Renditekompression entgegenzuwir- Applikation: Der Kunde stellt seinen neu- Planung bewenden lassen sollten. Die durch- ken. Herzstück und gleichzeitig Innovati- en Wagen mit allen Optionen selbst zusam- gängige Digitalisierung bis zu den Sensoren on des Mechanismus ist der Einsatz eines men. Mit dem Bürokonfigurator definiert und der Steuerung von Anlagen eröffnet völ- Machine Learning basierten Preismodells der Miet interessent sämtliche Vorgaben lig neue Perspektiven (präventive Wartung, mit Hunderten wohnungsspezifischen Da- wie etwa Anzahl Arbeitsplätze, gewünsch- Energieoptimierung, Erkennung von Mus- tenpunkten, die bisher nicht quantifizier- te Fläche, Zusatzoptionen, Arbeitsplatzkon- tern in der Benutzung von Räumen und bes- bar waren. Dazu gehören beispielsweise zept etc. und bekommt von der Applikation sere Steuerung etc.). Damit dokumentieren Lichtverhältnisse, Ausblick, Lärmeinflüs- eins zu eins und ohne Zeitverzögerung ein die «Top 10», dass die Branche mit durchgän- se oder Geometrien der Grundrisse. In entsprechendes Angebot unterbreitet. Die gigen Vernetzungen schon wesentlich weiter Kombination mit einer Vielzahl von tages- Software meistert dabei die Aufgabe, je nach ist als noch vor zwei oder drei Jahren. aktuellen Markt-, Standort- und Liegen- Anfrage die noch verfügbaren Flächen im schaftsdaten kann die Marktmiete präzi- Gebäude «intelligent» zusammenzufügen. se evaluiert werden. Das neue Modell von *JÜRG ZULLIGER Während ein Teil der diesjährigen «Top Swiss Life ist breiter abgestützt als bishe- Der Autor, lic. phil. I, ist Fachjour- 10» von Start-ups initiiert wurden, also qua- nalist und Buchautor mit dem rige Schätzverfahren, die sich vor allem si «out of the Box» und losgelöst vom Tages- Themenschwerpunkt Immobilien auf den Standort und auf Daten des Immo- geschäft, haben inzwischen viele grössere und Immobilienwirtschaft. bilienmarktes abstützen. 18 IMMOBILIA / Januar 2019
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