SCHWEIZ IMMOBILIA - " DATEN SIND DAS UNGESCHÜRFTE GOLD" 04 - SVIT Schweiz
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# 01 — JANUAR 2019 — 86. Jahrgang / Erscheint monatlich / CHF 7.– / www.svit.ch
SC HW E IZ IMMOBILIA
« DATEN
SIND DAS
FOKUS
ANDREAS
KELLER ÜBER
UNGESCHÜRFTE
DATEN
MANAGEMENT
04
GOLD»
AUF EIN WORT
EDITORIAL— ANDREAS INGOLD
Software-Gesamtlösung
für das Immobilien-
management
Abacus Forum –
Arbeitszeiterfassung
KARTEN 21.03.2019 in Wittenbach-SG
NEU VERTEILT 11.04.2019 in Olten
Anmeldung abacus.ch/forum
Mit dem Jahreswechsel sind die Karten in der Im-
mobilienpolitik neu verteilt worden. Guy Parmelin hat
im Volkswirtschaftsdepartement, Karin Keller-Sutter
im Justizdepartement und Simonetta Sommaruga im
Departement für Umwelt, Verkehr, Energie und Kom-
munikation das Zepter übernommen. Der Wechsel in
allen drei politischen Schlüsselpositionen kommt zu ei-
nem Zeitpunkt, in dem für unseren Sektor wichtige
Entscheidungen anstehen. Um nur einige zu nennen:
DIE NEUBESETZUNG
DER DEPARTEMENTE
WECKT GEMISCHTE
GEFÜHLE.
ANDREAS INGOLD
Das Parlament hat eineÜberarbeitung des Mietrechts
angestossen, im Bauwesen steht die Diskussion über die
Revision des Bauvertragsrechts an, und in der Energie-
und Umweltgesetzgebung werden die Weichen für viele
Jahre gestellt. Ausserdem werden Parmelin und Som-
maruga in zwei Volksabstimmungen – Zersiedelungsin- • Verwaltung von Mietliegenschaften,
itiative und Initiative für mehr bezahlbaren Wohnraum Stockwerkeigentümergemeinschaften
– die Meinung des Bundesrats vertreten. und Wohnbaugenossenschaften
Von Simonetta Sommaruga wissen wir, was wir er- • Prozessorientierte Programmassistenten
warten müssen – etwa in der ständerätlichen Debatte • Individuell gestaltbare Masken
um das CO2-Gesetz vom Frühjahr. Es ist zu hoffen, dass
• Elektronische Ablage sämtlicher Dokumente
die Räte das Gesetz in trockene Tücher packen. Man
braucht nicht Hellseher zu sein, um zu prognostizieren, • Mobile Wohnungsübergabe inkl. Abnahme-
dass Wohnen, Miete und eventuell auch Berufsbildung protokoll auf iPad
in Guy Parmelins Agenda nicht oben stehen werden. In
diesen Bereichen wird er unter dem Einfluss seiner www.abacus.ch
Staatssekretäre und Direktoren handeln. Hoffnungs
trägerin ist Karin Keller-Sutter. Sie kehrt in ihr einsti-
ges Wirkungsfeld zurück, wo sie im Kanton St. Gallen
als Vorsteherin des Sicherheits- und Justizdeparte-
ments eine klare Linie bewiesen hat.
Wir dürfen also auf neue Impulse für die
Immobilienwirtschaft gespannt sein – oder müssen
umgekehrt mit Argusaugen darauf achten, dass sich die
Rahmenbedingungen nicht verschlechtern.
Neu ist übrigens nicht nur die Zusammensetzung
unserer Regierung, sondern auch das Kleid der
Immobilia. Mit dieser Ausgabe passen wir es dem
Ecknauer+Schoch ASW
Auftritt des SVIT an.
2 IMMOBILIA / Januar 2019
INHALT
IMMOBILIA —INHALT NR. 01 JANUAR 2019
FOKUS
04
«IN DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT LIEGEN DATEN BRACH»
Andreas Keller, CEO der Datahouse AG, spricht mit der Immobilia über
ungenutzte Daten, neue Geschäftsfelder und fehlende Fachkräfte.
10 IMMOBILIENWIRTSCHAFT
12 UMFASSENDE KOMMUNIKATION RECHNET SICH
IMMOBILIENPOLITIK
Je besser Mietzinserhöhungen nach wertvermehrenden Renovationen
ZURÜCK AUF kommuniziert werden, desto weniger Mieter fechten sie an.
14 DEN FERNSEHER GIBT ES GESCHENKT
FELD EINS Steigende Leerstände setzen Investoren unter Druck. In der Presse
DIE GROSSE KAMMER HAT DAS CO2-GESETZ sorgen Geschenke wie Einkaufsgutscheine oder mietfreie Perioden für
NACH INTENSIVER BERATUNG UND Schlagzeilen. Doch professionelle Vermarkter melden Vorbehalte an.
ZAHLREICHEN ANPASSUNGEN DER 16 TRENDWENDE BEI MFH-RENDITEN?
BUNDESRÄTLICHEN VORLAGE ABGELEHNT. Die mittleren Bruttorenditen bei MFH-Transaktionen verzeichnen zum
ersten Mal seit 2001 einen Anstieg.
18 TOP 10 DIGITAL REAL ESTATE
Die exklusive Auswertung «Top 10 Digital Real Estate» präsentiert die
18 22
besten Innovationen in der Schweizer Immobilienwirtschaft.
DER MONAT IN DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT
IMMOBILIENRECHT
26
LANDSICHERUNG FÜR PROJEKTENTWICKLUNG
Der Grundstückanbindung kommt in der Projektentwicklung entschei-
dende Bedeutung zu. Dafür stehen verschiedene Vertragsformen zur
Verfügung.
MANAGEMENT
28 BESSERE CHANCEN KREIEREN
Auch im Immobiliensektor sind Innovationen wichtig, und die Digitali-
sierung ist ein unumgänglicher Schritt in diese Richtung.
IMMOBILIENWIRTSCHAFT BAU & HAUS
TOP 10 DIGITAL «GLASKUBUS ALS ANKUNFTSHALLE
30
Die neue Ankunftshalle des Bahnhofs St. Gallen beeindruckt mit einer
REAL ESTATE filigranen Konstruktion aus Stahlschwertern und Glaselementen.
DIE AUSWERTUNG «TOP 10 DIGITAL SINNBILD DER FIRMENSTRUKTUR
32
REAL ESTATE» PRÄSENTIERT DIE BESTEN Der Neubau des Produktionsgebäudes der Hamilton Ems AG zeigt, wie
INNOVATIONEN DER IMMOBILIENBRANCHE. man Technologie und Transparenz aus Glas und Metall harmonisch
miteinander verbinden kann.
ZEITGEMÄSSE BAUTEN AUS STAHL
34
Ob Neubau oder Umbau, für grosse oder kleine Bauvorhaben: Stahl
ermöglicht ungeahnte Höhen, enorme Spannweiten, filigrane Dimen-
sionen und eine effiziente Bauweise.
«INTELLIGENTER WOHNEN
36
Mit Blick auf die Energiestrategie 2050 des Bundes und der Werterhal-
tung der Immobilie ist digitales Wohnen für Neubauten Pflicht.
30 IMMOBILIENBERUF 38
BAU & HAUS VERBAND 42
GLASKUBUS ALS STANDARDS
ANKUNFTSHALLE
STELLENMARKT
MARKTPLATZ & PRODUKTE-NEWS
49
44
DIE NEUE ANKUNFTSHALLE DES BAHNHOFS BEZUGSQUELLENREGISTER 50
ST. GALLEN IST EINE TRANSPARENTE, KONSTRUK‑ ADRESSEN & TERMINE 53
TION AUS STAHL- UND GLASELEMENTEN ZUGUTERLETZT / IMPRESSUM 54
IMMOBILIA / Januar 2019 3
«IN DER IMMOBILIEN- WIRTSCHAFT LIEGEN DATEN BRACH» 4 IMMOBILIA / Januar 2019
FOCUS INTERVIEW
DATENMANAGEMENT
Andreas Keller, CEO der
Datahouse AG, spricht mit der
Immobilia über ungenutzte
Daten, neue Geschäftsfelder
und fehlende Fachkräfte.
INTERVIEW—DIETMAR KNOPF*
Welche Bedeutung haben Daten und Daten
management für die verschiedenen Diszipli
nen der Immobilienwirtschaft?
Andreas Keller: Die Bedeutung wächst stetig. Inzwi-
schen ist auch in der Immobilienwirtschaft ange-
kommen, dass man aus Daten einen Mehrwert gene-
rieren oder sogar neue Geschäftsfelder kreieren
kann. In allen Baudisziplinen, angefangen bei der
Planung bis hin zur Bewirtschaftung, ist die Bedeu-
tung des Datenmanagements rasant gestiegen.
Können Sie einige Beispiele nennen?
Ich denke zuerst an das «Building Information
Modeling», bei dem es ja darum geht, die relevanten
Gebäudedaten digital zu modellieren und dann alle
Projektbeteiligten daran arbeiten zu lassen. Ein wei-
teres Bespiel wären Immobilienmakler, deren Kun-
den Informationen problemlos überprüfen können,
dank der Datentransparenz im Internet.
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IMMOBILIA / Januar 2019 5
FOCUS INTERVIEW
DATENMANAGEMENT
Während der Vorbereitung auf unser Welche neuen Technologien müsste man in
Gespräch las ich, dass viele Immobilien der Immobilienwirtschaft etablieren?
unternehmen mit der Struktur und Aufbe Meiner Meinung nach fehlt es in der Immobilien-
BIOGRAPHIE
reitung ihrer Daten unzufrieden sind. ANDREAS wirtschaft oft an übergeordneten Strukturen. Ein
Warum ist das so? KELLER Beispiel: Der erste grössere Datenteil entsteht bis
Ein wesentlicher Grund der Unzufriedenheit ist, (*1972), CEO der zur Bauvollendung. Darauf folgt die Bewirtschaf-
dass viele Unternehmen mit der Datenaufbereitung Datahouse AG, gehört tungsphase, in der weitere Daten dazukommen.
nicht auf einer grünen Wiese anfangen konnten. Oft zur Commodore 64- Dennoch bleiben beide Bereiche voneinander ge-
Generation und hat sich
haben sie mit analogen Datenstrukturen begonnen, sehr früh mit der Pro- trennt, weil es kein gemeinsames Datenmanage-
die sie nun an das digitale Zeitalter adaptieren müs- grammierung und der ment gibt. Ich könnte noch weiter gehen, bis zum
sen. Diesen Wechsel, neben dem Tagesgeschäft, zu Datenanalyse beschäf- Verkauf von Liegenschaften. Auch dort greifen die
tigt. Nach dem Studium
vollziehen, ist keine einfache Aufgabe. Der andere in Architektur und ver-
Nutzer nicht auf frühere Datenbestände zurück.
Aspekt betrifft die Daten selbst. Denn Daten zu ha- schiedenen Weiterbil- Wir brauchen dringend ein System, auf das alle Ge-
ben, bedeutet nicht automatisch, das sie struktu- dungen in Informatik bäudenutzer Zugriff haben.
riert und verfügbar sind. Genau an diesem Punkt und Statistik gründete Wäre dafür nicht auch das BIM-Modell
er 2005 das ETH-Spin-
hapert es oft. off-Unternehmen geeignet?
Was sind die Gründe dafür, dass die Immo Datahouse AG. Seit Das denke ich nicht. Ich würde eher eine Block-
bilienwirtschaft punkto Datenmanagement 2014 ist er Partner bei chain sehen, bei dem jedes Unternehmen seine ei-
der Wüest Partner AG.
anderen Branchen hinterherhinkt? genen Datensätze bewirtschaftet, aber parallel
Das liegt einerseits in der Natur der Sache, weil Ge- dazuanderen Nutzern bestimmte Zugriffsrechte
bäude eben in längeren Zeiträumen geplant wer- gewährt. Wenn zum Beispiel ein Mieter seine Woh-
den. Hinzu kommen immer vielfältigere Normen, nung verlässt, könnte man über eine Blockchain di-
Empfehlungen und Regelwerke, die selbst wiede rekt den Stromverbrauch ablesen und gleichzeitig
rum zur Unübersichtlichkeit der Daten beitragen. die Gemeinden über den Umzug informieren.
6 IMMOBILIA / Januar 2019
Zudemwäredamit das Problem der Gebäudedoku- Welche Rolle spielen Persönlichkeitsrechte
mentation bei einem Eigentümerwechsel gelöst, und der Datenschutz in Ihren Geschäfts
weil sich mithilfe der Blockchain sämtliche Daten feldern?
DIE IMMOBILIEN
unveränderbar speichern liessen. Datenschutz und Nutzungsrechte sind die beiden
BRANCHE Was genau muss ich mir unter einer wichtigsten Punkte in unserem Business. Wir dür-
BRAUCHT Blockchain vorstellen? Eine Art Cloud? fen keinesfalls mit Kundendaten unsachgemäss ar-
DRINGEND Im Prinzip ja, allerdings gehören Clouds bestimm- beiten, denn sie bleiben Eigentum des Kunden. Zu-
EINEN ten Anbietern, die Daten in einer Blockchain ver- dem gibt es Datensätze, die wir einkaufen, wie zum
GEMEINSAMEN bleiben beim Eigentümer der Daten. Denkbar wäre Beispiel Geokoordinaten. Diese Daten können wir
DATEN auch, dass sich in den nächsten Jahren daraus neue auch anderen Kunden zur Verfügung stellen. Offen
STANDARD. Geschäftsmodelle entwickeln, wenn beispielswei- bleiben zahlreiche Grenzbereiche bei Eigentums
se nicht alle Daten für die Nutzer kostenlos wären. fragen, beispielsweise bei Inseraten im Internet.
Der Architekt einer Liegenschaft könnte seine Plä- Gehören sie demjenigen, der ein Inserat publiziert?
ne in eine Blockchain stellen. Falls dann Jahre spä- Oder dem Portal, auf dem es aufgeschaltet ist? Hier
ter diese Liegenschaft umgebaut oder saniert wer- gibt es grossen Klärungsbedarf.
den soll, müsste der zukünftige Architekt die Pläne Wo und wie lagern Sie die Kundendaten?
nicht mehr neu erfassen, sondern könnte sie gegen Wir lagern die Mehrheit in Schweizer Rechenzen-
Bezahlung aus der Blockchain beziehen. tren. Bei ganzen heiklen Daten, zum Beispiel von
Neben der Verwendung von externen Banken, nutzen wir von der Finma zertifizierte
Daten verfügen Immobilienunternehmen Speicherorte. Letztlich entscheiden unsere Kun-
selber über sehr viel eigene Daten. den selbst darüber.
Welches Potenzial steckt darin, und wie Inwieweit werden künstliche Intelligenz und
könnte man sie nutzen? lernende Systeme die Datenauswertung
Viele Unternehmen haben noch nicht erkannt, auf unterstützen?
welchem Datenschatz sie sitzen. Ein erster Schritt Diese Begriffe spiegeln den aktuellen Zeitgeist wi-
wäre zunächst, dafür ein Bewusstsein zu schaffen. der. Ich habe in der Immobilienwirtschaft bisher
Ausserdem fehlt es vielerorts am nötigen Know- noch keine dieser neuen Ansätze gesehen, die an die
how, um diese Daten aufzubereiten. Das heisst, man Qualität der konventionellen Modelle herankom-
muss alle Daten in eine übersichtliche Struktur men. Dennoch kann es sein, dass sich das eines Ta-
bringen, damit Nutzer überhaupt darauf zugreifen ges ändert. Aus heutiger Sicht ist es erstmal noch
können. Und vor allem braucht es eine zündende Zukunftsmusik.
Idee, wofür diese Daten oder Informationen dienen Wie werden Unternehmen die anfallenden
sollen. Dann folgt der letzte Schritt, mit der Frage, Datenströme in Zukunft managen?
wie man die gewonnenen Daten visualisieren Das eigentliche Problem ist weniger die Daten
möchte. All diese Aufgaben könnten Daten-Wis- sicherung, sondern vielmehr die mangelnde Daten-
senschaftler übernehmen, ein Berufsfeld, das zu- organisation in zahlreichen Unternehmen. Die
nehmend wichtiger wird. grösser werdenden Datenmengen sehe ich weniger
Warum sollen Immobilienunternehmen in die kritisch, da in den letzten Jahren auch die Kapazi-
Datenanalysen investieren? Welcher Nutzen tät der Speicher und Festplatten gewachsen ist.
kann sich daraus ergeben? Gibt es für die grösser werdenden
Einerseits könnten die Immobilienunternehmen Datenströme genügend Arbeitskräfte?
ihre Kunden dann effizienter und kostengünstiger Das ist ein ganz wichtiger Punkt. Es gibt auf dem Ar-
beraten. Andererseits wäre es möglich, Daten über beitsmarkt viel zu wenig Fachkräfte für das Daten-
generelle Wohnfragen zu generieren. Welche management, insbesondere Software-Entwickler,
OFT FEHLEN IN
Wohnformen sind heute gefragt? Welcher weniger? Daten-Spezialisten und Daten-Wissenschaftler.
UNTERNEHMEN Eine andere Idee wäre, die Mängellisten bei Woh- Das heisst, unsere Branche ist gefordert, denn was
VERNETZTE nungsübergaben einmal systematisch zu erfassen die Universitäten und Fachhochschulen heute an
STRUKTUREN und sich zu fragen, wo die Knackpunkte sind. Nachwuchs generieren, genügt bei Weitem nicht.
FÜR DIE DATEN Wie kann man aus unstrukturierten Daten Ein Grund ist sicherlich, dass vor allem bei Daten-
AUSWERTUNG. jene herausfiltern, die sich beispielsweise Wissenschaftlern eine Kombination von mathema-
für Publikationen oder Benchmarks eignen? tischen Fähigkeiten, gepaart mit dem jeweiligen
Die üblichste Variante ist, dass man alle Daten erst Fachwissen, gefragt ist.
einmal sortiert, analysiert und dabei die Ausreisser Seit 2014 ist die von Ihnen gegründete
nach oben und unten herausfiltert. Wenn einem da- Datahouse AG eine Tochtergesellschaft der
bei Ungereimtheiten auffallen, müssen Sie wieder Wüest Partner AG. Was hat diese Übernah
in den Ausgangsdatensatz zurückgehen und über- me für eine Bedeutung für das Unterneh
legen, wo das Problem liegt. men und Ihre Geschäftstätigkeit?
IMMOBILIA / Januar 2019 7
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FOCUS INTERVIEW
DATENMANAGEMENT
BLOCKCHAIN
IST WIE EIN
BUCH IM
INTERNET, DAS
VON MEHREREN
PARTEIEN
IMMER WEITER
GESCHRIEBEN
WIRD.
Das war eine strategische Entscheidung der Wüest Anlageportal zusammengeführt, allein schon da-
Partner AG im Zusammenhang mit der zunehmenden durch konnten wir eine Homogenisierung der Da-
Digitalisierung. Neben dem Immobilien-Kernge- tenquellen erreichen.
schäft im Research-Bereich konnte man sich mit Mit dem von Ihnen entwickelten Stress-Tool
der Übernahme der Datahouse AG neue Geschäfts- können Sie den Stress in Unternehmen
felder erschliessen. Dennoch ist die Datahouse AG messen. Wie funktioniert das?
weiterhin ein selbstständiges Unternehmen mit ei- Das ist ein Befragungsinstrument für Unterneh-
genen Mitarbeitern, das nun unter dem Dach der men, das von der Universität Bern entwickelt wor-
Wüest Partner AG agiert. den ist. Dabei notiert jeder Mitarbeiter in einem
Eine Entwicklung von Ihnen ist eine Online-Fragebogen, was ihn stresst. Dann werden
«Data Analytics Plattform», die von diese Daten auf der Managementebene anonym
mehreren Unternehmen in der Schweiz ausgewertet und die Geschäftsleitung bekommt
angewendet wird und den Anteil der Anhaltspunkte, in welchen Abteilungen es erhöhte
unstrukturierten Daten von 80% auf 20% Stresswerte gibt. Zudem gibt es einen Benchmark,
reduziert. Können Sie diese Anwendung damit man Unternehmen der gleichen Branche
näher beschreiben? miteinander vergleichen kann.
Die Ausgangslage waren Unternehmen, in die gros- Zum Abschluss noch eine persönliche *DIETMAR
KNOPF
se Datenströme fliessen. Der erste Anwendungsfall Frage. Was tun Sie in ihrer Freizeit?
war eine Grossbank, bei der jeder Mitarbeiter für In meiner Freizeit spiele ich Beachvolleyball oder Der diplomierte
Architekt ist
seine Arbeit täglich unzählige Applikationen öff- bin mit meiner Familie am liebsten in den Bergen Chefredaktor der
nen musste. Wir haben die Datenströme in einem unterwegs. Zeitschrift Immobilia.
IMMOBILIA / Januar 2019 9
IMMOBILIENPOLITIK
CO2-GESETZ
Für Links-Grün war die Vorlage verwässert,
ZURÜCK AUF
für Rechts war es eine Grundsatzfrage – in
der letzten Woche der Wintersession hat
die grosse Kammer das CO2-Gesetz nach
FELD EINS langer und intensiver Beratung sowie
zahlreichen Anpassungen der bundesrätli-
chen Vorlage abgelehnt. TEXT—IVO CATHOMEN
den nichterneuerbaren Energieträgern Heizöl und
Erdgas würden dann zum Hauptinstrument der CO2-
Reduktion im Gebäudebereich. Sollte dieses nicht grei-
fen und der angestrebte Absenkungspfad im Gebäude-
bereich verlassen werden, so könnte der Bundesrat
frühestens Anfang 2028 beim Parlament die Einfüh-
rung eines landesweiten Gebäudestandards beantra-
gen. Dieses könnte dann noch darüber befinden. Im
Entwurf des Bundesrats lag die Kompetenz einseitig
bei der Regierung.
ROLLE DER KANTONE
Die Kantone haben ein Interesse an der Verlänge-
rung des Gebäudeprogramms. Es verstärkt die Wir-
kung ihrer in den kantonalen Energiegesetzen fest-
gelegten Unterstützungsmassnahmen und finanziert
FDP-Nationalrat und Energieexperte Peter Schilliger die Subventionsprogramme der Kantone zu gros-
(BILD: URS BIGLER) sen Teilen. Zwar stehen die Eidgenössischen Räte
jetzt in der Kritik, die Kehrtwende in der Produktion
der Treibhausgase zu verzögern. Aber umweltpoliti-
VOM WÜNSCHENSWERTEN sche Musterschüler sind die Kantone ebenfalls nicht.
UND MACHBAREN Die Umsetzung der Mustervorschriften der Kantone DIE KANTONE
Wann ist ein Gesetzesvorlage verwässert? – Für im Energiebereich 2014 (MuKEn 2014) schreitet zö- MÜSSEN
«Fundamentalisten» dann, wenn ihre Maximalforde- gerlich voran. Es regt sich Widerstand, nicht zuletzt DIE HOHEIT
rungen nicht erfüllt werden. Im Fall der Totalrevision aus Kreisen der Immobilieneigentümer, die sich an ÜBER DEN
des CO2-Gesetzes bezeichnete Links-Grün die Vorla- der hohen Kadenz der Verschärfungen stören. Denn GEBÄUDESEK-
ge umgehend als verwässert, die Medien nahmen das bei der Energiedirektorenkonferenz wird bereits über TOR BEHALTEN.
Urteil willfähig auf. FDP-Nationalrat Peter Schilliger, MuKEn 2025 mit noch strengeren Regeln nachgedacht.
Energieexperte und Mitglied des Politischen Beirats Das wird der Akzeptanz von CO2-Gesetz und kantona-
des SVIT Schweiz, kann darob nur den Kopf schüt- len Energiegesetzen sicher nicht helfen. Gleichzeitig PETER SCHILLIGER
teln. Die grundsätzliche Ablehnung einer Revision werden die Kantone einen landesweiten Gebäudestan-
durch die SVP mag ihm noch einleuchten. Aber die dard zu verhindern versuchen, da sie damit die Souverä-
Verweigerung von Grünen und SP, auf einen mehr- nität für den Gebäudesektor aus der Hand geben.
heitsfähigen Kompromiss einzugehen, hält er für rea- Tatsache ist aber auch, dass im Gebäudebereich er-
litätsfremd. Die Maximallösung von Alt-Bundesrätin hebliches Potenzial steckt und die Mehrheit der Ei-
Doris Leuthard würde in einer eventuellen Volksab- gentümer stiefmütterlich mit dem Thema Energie
stimmung kolossalen Schiffbruch erleiden. Die Linke und energetische Erneuerung umgeht. Die Gründe
wollte sogar noch darüber hinaus gehen. Aber über- sind vielfältig: fehlendes Eigenkapital für Investiti-
höhte Treibstoffzuschläge, Abgaben auf Flugtickets onen, das Vermieter-Mieter-Dilemma bei gleichzei-
und unverhältnismässig strenge Gebäudestandards tig noch geringer Aufmerksamkeit der Mieter für die
sind beim Souverän nicht mehrheitsfähig. Energieeffizienz ihrer Wohnungen und überversorg-
Nun beginnt die ständerätliche Kommission für te lokale Mietwohnungsmärkte. Ähnlich sieht es bei
Umwelt, Raumplanung und Energie (UREK-S) ihre Wohneigentümern aus. Stockwerkeigentümern fehlt
Beratung auf Feld eins, auf der Grundlage des Entwurfs das Kapital oder die Übereinstimmung der Interessen
des Bundesrats. Stimmt der Ständerat «seinem» CO2- in der Gemeinschaft. Für Einfamilienhausbesitzer fällt
Gesetz schliesslich zu, bleibt die Differenzbereinigung die Amortisationsrechnung häufig ungünstig aus: Die
und die Schlussabstimmung beider Räte. Die im Nati- Investitionskosten pro Quadratmeter Nutzfläche sind
onalrat errungenen Kompromisse könnten ein für al- ungleich grösser als bei Mehrfamilienhäusern. Für Pe-
lemal verloren sein, wenn der Ständerat diese nicht ter Schilliger sind darum Investitionsanreize unver-
ebenfalls aufnimmt. Die UREK-S hat das Geschäft am zichtbar: «Subventionen und Steuerabzüge sind für
10. Januar erstmals behandelt. private Eigentümer ein wichtiger Antrieb.» Deshalb
Aber genau diese ausgehandelten Kompromis- akzeptiert er entgegen seiner liberalen Grundhaltung
se wären nicht nur für FDP und CVP, sondern auch die befristete Verlängerung des Gebäudeprogramms.
für die Immobilienwirtschaft durchaus tragbar: Das Zusammen mit der Entwicklung in der Gebäudetech- *IVO CATHOMEN
Gebäudeprogramm würde bis 2030 verlängert, bekä- nik wird der Gebäudesektor nach seiner Einschätzung
Dr. oec. HSG, ist
me aber ein Ablaufdatum, was einer Forderung der den Absenkungspfad einhalten, ohne dass ein nationa- Herausgeber der
Bürgerlichen entspräche. Die Lenkungsabgaben auf ler Gebäudestandard eingeführt werden muss. Zeitschrift Immobilia.
10 IMMOBILIA / Januar 2019KURZMELDUNGEN
SCHWEIZ
NATIONALRAT
LEHNT VOLKS
INITIATIVE AB
ERHÖHUNG DER
AUSSAGEKRAFT
Bundesrätin Simonetta
Sommaruga hat in der Frage-
stunde eine Verbesserung der
QD
Der Nationalrat hat in der Aussagekraft der Betreibungs-
Schlusswoche der Session registerauszüge in Aussicht ge-
über die Volksinitiative «Mehr stellt. Der Bundesrat will dem-
bezahlbare Wohnungen» bera- nach die Motion «Missbrauch
ten und sie schliesslich mit 143 von Betreibungsregisteraus
zu 54 Stimmen zur Ablehnung zügen stoppen» von National-
empfohlen. Den vom Bundes- rat Martin Candinas (CVP,
rat vorgeschlagenen Rahmen- GR) unterstützen, die vor der
kredit von 250 Mio. CHF für Ausstellung eines Registeraus-
den Fonds de Roulement nahm zugs eine Wohnsitzüberprü- workflow
er dagegen mit 124 zu 73 Stim- fung verlangt. Demnach sollen
men an. Die Mittel für den die Personalien der Schuldner
Fonds werden allerdings nur vor der Erstellung der Betrei-
dann aufgestockt, wenn die
Initiative zurückgezogen oder
abgelehnt wird. Das Geschäft
bungsauskunft mit den
jeweiligen Einwohnerdaten
abgeglichen werden.
dms
geht nun in den Ständerat.
BASEL-STADT
AKTIENRECHT
mobile
ZURÜCK AN TEILREVISION
KOMMISSION DES GESETZES
Der Ständerat wies die ÜBER DIE
Revisiondes Aktienrechts zur WOHNRAUM
Überarbeitung an seine vor FÖRDERUNG
web
beratende Kommission zurück. Zur Umsetzung der vom
Er hat jedoch davon abgesehen, Volk angenommenen Wohn-
das Revisionsvorhaben zu be- schutzinitiative beantragt der
erdigen. Regierungsrat dem Grossen
Rat eine Anpassung des Wohn-
REVISION DES raumfördergesetzes. Bei einem
BESCHAFFUNGS- Leerwohnungsbestand von
GESETZES 1,5% oder weniger soll künftig
QuorumDigital
Der Ständerat hat in der die Bewilligung zum Umbau,
Wintersession die Revision zur Sanierung oder zum Ab-
des Beschaffungsgesetzes be- bruch (Ersatzneubau) von
handelt. Grösster Diskussions- preisgünstigen Mietwohnun-
punkt war das vom Nationalrat gen (Mieten unter dem Medi- SOFTWARE FÜR DIE PROFESSIONELLE
eingeführte Kriterium, dass an) nur erteilt werden, wenn in
bei der Vergabe das Preisni- der Folge die amtlich geprüf-
BEWIRTSCHAFTUNG VON LIEGENSCHAFTEN
veau im Land berücksichtigt ten Mietzinsaufschläge einge-
wird, in dem die Leistung er- halten werden. Die Mietzinse QUORUMSOFTWARE.CH
bracht wird, was allerdings ein werden anschliessend wäh-
Verstoss gegen WTO-Regeln rend 5 Jahren kontrolliert.
darstellen könnte. Neu sollen Ausgenommen von der zusätz-
künftig auch Kriterien wie Le- lichen Bewilligungspflicht mit
bensdauer oder Unterhalt bei anschliessender Mietzinskon-
der Vergabe einbezogen wer- trolle sind Liegenschaften mit
den. Konsequenterweise erhält bis zu 5 Wohnungen. Bei bau-
künftig nicht das billigste An- bewilligungspflichtigen Sanie-
gebot den Zuschlag, sondern rungen muss den betroffenen
jenes mit dem besten Preis- Mietparteien ein Rückkehr-
Leistungs-Verhältnis. recht gewährt werden.
IMMOBILIA / JANUAR 2019 11IMMOBILIENWIRTSCHAFT
MIETERMARKT
UMFASSENDE
Je besser Mietzinserhöhungen nach
wertvermehrenden Renovationen
kommuniziert werden, desto weniger
KOMMUNIKATION Mieter fechten sie an. Es lohnt
sich deshalb, in eine umfassende
RECHNET SICH Information der Mieter zu investieren.
TEXT – JILL SCHLAGETER*
DURCHSCHNITTLICHE ANFECHTUNGSQUOTE INFORMATIONS GEHALT DER
PRO INFORMATIONSART MIETZINSERHÖHUNG
Quelle: Diplomarbeit eidg. dipl. Immobilientreuhänder Jill Schlageter Quelle: Diplomarbeit eidg. dipl. Immobilientreuhänder Jill Schlageter
6%
100 %
80 % 50 %
n Minimale Ausführung
60 %
89,54 % 97,47 %
40 %
44% n + Begleitschreiben
20 % 50 %
50%
0% 10,46 % 2,53 % n + Begleitschreiben
+ Berechnung
Minimale Ausführung + Begleitschreiben + Begleitschreiben + Berechnung
n Anfechtung n keine Anfechtung
WIE SAGT MAN ES RICHTIG JE MEHR INFORMATIONEN, DESTO
Die Versuchung ist heute gross, mit Mietern digi- WENIGER ANFECHTUNGEN
tal und möglichst knapp zu kommunizieren. Bei der Die Auswertung der drei Kategorien nach der je-
Kommunikation von Mietzinserhöhungen nach grös- weiligen Anfechtungsquote zeigte, dass der Informa-
seren wertvermehrenden Investitionen und Sanierun- tionsgehalt einen wesentlichen Einfluss auf die Zahl
gen kann dies aber fatale Folgen haben, wie eine em- der Anfechtungen in den spezifischen Fällen hatte. Bei
pirische Erhebung zeigt. Ziel der Untersuchung bei 18 der Minimalvariante fiel die Anfechtungsquote durch
Immobilienbewirtschaftungsunternehmen im Kanton die Mieter mit 50% sehr hoch aus. Mit der Beilage ei-
Zürich war, eine Best-Practice-Lösung für die Anzeige nes Begleitschreibens fällt sie stark zurück auf rund
von Mietzinserhöhungsanfechtungen herauszufiltern 10,5%. Nochmals deutlich weniger Anfechtungen re-
– und zwar so, dass möglichst wenige Mieteranfech- sultieren, wenn zusätzlich die Berechnungsgrundla-
tungen eingehen. Die Untersuchung umfasste insge- TRANSPARENTE gen mitgesendet werden: Nur noch 2,53% der Mieter
samt 622 Mietzinserhöhungen. MIETZINS ergriffen Massnahmen.
ERHÖHUNGEN Die Ergebnisse der Umfrage belegen deutlich, dass
DREI WEGE WURDEN UNTERSUCHT WERDEN ein grosser Anteil der Mieter durchaus bereit ist, Miet-
Das Vorgehen der Bewirtschafter bei der Kommuni ENIGER OFT
W zinserhöhungen zu akzeptieren – sofern sie nachvoll-
NGEZWEIFELT.
A
kation von Mietzinserhöhungen nach wertvermehren- ziehbar und schlüssig begründet sind und durch die
den Investitionen lässt sich in drei Kategorien eintei- Bewirtschafter richtig kommuniziert werden. Für Ei-
len: (1) Gesetzliche Minimalvariante: Begründung der gentümer und Bewirtschafter ist dies eine wichtige
Mietzinserhöhung ausschliesslich im Mietzinserhö- Botschaft: Eine tiefere Anfechtungsrate bedeutet we-
hungsformular; keine Beilagen oder Zusatzinforma- niger Aufwand und eine höhere Rendite.
tionen. (2) Plus Begleitschreiben: Beim Versand des
Mietzinserhöhungsformulars wird zusätzlich ein Be- MIETER IMMER ERNST NEHMEN
gleitschreiben beigelegt; in diesem werden die Grün- Aus der Praxis der CSL Immobilien AG lassen sich
de für die Mietzinserhöhung und Details zur wertver- weitere Vorgehensweisen ergänzen, die zur Akzep-
mehrenden Investition/Sanierung dargelegt. (3) Plus tanz einer Mietzinserhöhung beitragen können. Be-
Berechnungsgrundlagen: Dem Mietzinserhöhungs- reits vor der formellen Kommunikation der Miet-
formular und dem Begleitschreiben wird zusätzlich
ein Dokument mit den Berechnungsgrundlagen für die
Mietzinserhöhung beigelegt,bzw. diese Information GESETZLICHE GRUNDLAGEN
wird in das Begleitschreiben integriert. Üblicherwei- Der Gesetzgeber ermöglicht dem Vermieter von Liegenschaf-
se werden im Rahmen der Berechnungsgrundlagen fol- ten einen Teil seiner Investitionskosten als sogenannte «wert-
gende Inhalte übermittelt: die Gesamtinvestitionssum- vermehrende Investitionen» auf die Mietzinse zu überwälzen
me, der Prozentsatz des wertvermehrenden Anteils, die (Art. 269a OR und Art. 14 VMWG). Die Mietzinsanzeige muss
Lebensdauer, der Verzinsungssatz, die Unterhaltskos- auf dem amtlich genehmigten Formular klar begründet und
ohne gleichzeitige Androhung einer Kündigung erfolgen. Im
ten und der Verteilschlüssel auf die einzelnen Wohnun-
Anfechtungsfall wird die Erhöhung vor der Schlichtungsstelle
gen. Von den 622 ausgewerteten Mietzinserhöhungen verhandelt. Sofern Nichteinigung festgestellt wird oder der
fielen nur 6% in die Kategorie Minimalvariante, 50% Vermieter mit dem Vorschlag nicht einverstanden ist, erhält
legten ein Begleitschreiben bei und 44% kommunizier- der Vermieter in jedem Fall die Klagebewilligung.
ten zusätzlich die Berechnungsgrundlagen.
12 IMMOBILIA / Januar 20196
zinserhöhung sind folgende Punkte zu beachten. Die persönlichen Gespräch zu empfehlen. Im Ausnahme-
Mieter sollten frühzeitig vor dem Sanierungsbeginn fall kann auch eine aussergerichtliche Lösung ange-
über den Umfang der Sanierungsmassnahmen, den strebt werden. Wenn es zu einer Verhandlung vor der
Zeitplan und die zu erwartenden Auswirkungen auf Schlichtungsbehörde kommt, wird es dem Eigentü-
die Mietzinse informiert werden. Unter Umständen mer oder dessen Vertreter positiv angerechnet, wenn
lohnt sich eine spezielle Informationsveranstaltung. dieser umfassend über die Mietzinserhöhung infor-
Vor und während der Bauphase müssen die Mieter mierte und sich offen für Gespräche zeigte.
und ihre Anliegen ernst genommen werden. Dies be-
trifft über die Bewirtschaftung hinaus auch die Bau- AKZEPTANZ BEGINNT IM ALLTAG
leitung und die Handwerker vor Ort. Die Bewirt- Diese Argumente aus der Praxis zeigen, dass die
schafter sollten darauf achten, dass nur Kosten auf Akzeptanz von Mietzinserhöhungen bereits im Be-
die Mieter überwälzt werden, wenn dafür eine recht- wirtschaftungsalltag beginnt, bevor eine Investition/ *JILL
liche Grundlage besteht. Sanierung überhaupt auf der Traktandenliste steht. SCHLAGETER
Die umfassende Informationspolitik ist auch nach Der Mieter ist nicht erst ab Beginn der Umbauarbei- Die Autorin ist
der formellen Kommunikation der Mietzinserhöhung ten Kunde des Eigentümers bzw. der Verwaltung. Der Leiterin Bewirtschaf-
beizubehalten. Auf Nachfragen der Mieter sollte der Erfolg steht und fällt dabei meist mit dem Bewirt- tung und Mitglied
der erweiterten Ge-
Bewirtschafter detailliert Auskunft geben. Bei weiter- schafter, der an der Front tätig ist und den Dialog mit schäftsleitung bei der
bestehenden Unklarheiten ist die Einladung zu einem den Mietern pflegt. CSL Immobilien AG.
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BÜRO- UND WOHNUNGSMARKT
Die in bestimmten Regionen steigen-
DEN FERNSEHER den Leerstände setzen Investoren
unter Druck. In der Presse sorgen
GIBT ES Geschenke wie Einkaufsgutscheine
oder mietfreie Perioden für Schlag-
GESCHENKT
zeilen. Der Kreativität mit solchen
Goodies sind kaum Grenzen gesetzt.
Doch professionelle Vermarkter mel-
den Vorbehalte an. TEXT—JÜRG ZULLIGER*
Heute wird öfters
über Preise und
Extras verhandelt
als früher.
BILD: FOTOLIA
ZUGESTÄNDNISSE ternehmen Wüest Partner kommen solche Mieten nur als Ultima Ratio senken. Sind
Bei den Büros sind solche sogenannten Ansätze nicht ganz überraschend: «Wer ei- in den Unterlagen tiefere Mieterträge aus-
«Incentives» – also spezielle Anreizoptio- nen Mietvertrag für eine neue Wohnung un- gewiesen, schlägt dies im Rahmen der Be-
nen für Mietinteressenten – schon länger terzeichnet, bekommt unter Umständen ein wertung des Objekts eins zu eins auf die
gang und gäbe. Das bestätigt Beny Ruhstal- grosses TV- oder ein schönes Küchengerät Buch- und Verkehrswerte durch. Längst
ler, Vermarktungsspezialist bei acasa im geschenkt.» Teils bestimme der Mieter den wissen die Bewerter und Schätzer, dass sie
Glattpark in Opfikon (ZH): «Früher steck- Preis für die ersten 12 Monate gar selbst – die Zusätze zu den Mietverträgen für ih-
ten sehr langfristige Mietverträge den Rah- wenn er zum Beispiel im Gegenzug einen re Beurteilung einsehen sollten. Je nach
men ab, und die Kosten des Innenausbaus 3-Jahres-Vertrag unterzeichnet. Hintergrund der Bauherrschaft und der
für Büros gingen vollumfänglich zulasten «Die Investoren und Bauherrschaf- Finanzierung ist daran zu erinnern, dass
des Mieters.» Heute sei die Bandbreite in ten verfolgen bei einer grösseren Erstver- möglicherweise Banken aufgrund der ur-
Sachen Incentives und Verhandlungsopti- mietung natürlich das Ziel, auf den Be- sprünglichen Preiskalkulation Kredite ge-
onen fast beliebig gross: Besonders häufig zugstermin hin sämtliche Wohnungen zu währt haben. Sobald im Rahmen der Ver-
finden Methoden Anwendung, die zu Be- vermieten», sagt der Immobilien- und Ver- marktung Anpassungen vorgenommen
ginn eine mietfreie Periode vorsehen und marktungsexperte Michael Blaser von Bla- werden müssen, hätte dies möglicherwei-
Zugeständnisse beim Innenausbau umfas- ser Gränicher in Küsnacht(ZH). Je enger die se Folgen für die Finanzierung und für die
sen. Von selbst versteht sich, dass die Ver- Zielgruppe in Relation zu den angebotenen vereinbarten Konditionen.
tragslaufzeiten sukzessive gesunken sind. Wohnungen, desto häufiger würden heutzu- Laut Beny Ruhstaller muss das The-
Unter Umständen übernimmt der Vermie- tage solche Mittel eingesetzt. Handle es sich ma Incentives aus Sicht der Branche we-
ter zusätzlich die gesamten Kosten für die zum Beispiel um mehrere grössere Überbau- sentlich differenzierter betrachtet wer-
mieterseitige Einrichtung, den Innenaus- ungen in einem früheren, jetzt umgenutzten den: «Gewisse Einzelfälle sorgen vielleicht
bau und teils sogar für gewisse Zusatzopti- Industrieareal, seien solche Goodies in der für Aufsehen», so der Vermarktungsspe-
onen (Pausen- und Küchenräume etc.). Da- Vermarktung durchaus üblich geworden. zialist, «aber nach meiner Einschätzung
bei loten nicht nur die grossen Mieter, die für Nicht neu seien solche Vermarktungsme- sind solche Methoden bei Wohnungen ge-
ein ganzes Unternehmen passende Flächen thoden im Luxussegment. «Denn gerade bei wiss nicht die Regel, sondern eher die Aus-
suchen, den Markt aus, sondern vermehrt teuren und wirklich exklusiven Wohnungen nahme.» Weiter sei auch noch genauer zu
auch KMU mit kleinerem Flächenbedarf. sind sich die Mieter natürlich im Klaren dar- erörtern, ob es sich bloss um geringfügi-
über, dass der Verhandlungsspielraum grös- ge Anreize und Geschenke handle, die aus
IN NEUBAUGEBIETEN ser ist», so Blaser.Im weitesten Sinne werde Marketingsicht rein der «Differenzierung»
Finden nun solche Incentives auch auf in diesem Segment auch eine sehr individu- dienen würden. «Um das nötige Quorum
dem Wohnungsmarkt Anwendung? Immer- elle Beratung vorausgesetzt. bei der Vermietung zu erreichen, sind In-
hin sind die Wohnungsleerstände gestiegen, centives nämlich oft gar nicht nötig», ist Be-
und überall dort, wo in kurzer Zeit relativ MOTIVE AUS INVESTORENSICHT ny Ruhstaller überzeugt. Am anderen Ende
zahlreiche Neubauten hochgezogen wer- Gewiss ist vor allem eines: Wer als In- der Skala liegen diejenigen Fälle, wo es mit
den, gestaltet sich die Vermietung schwie- vestor für eine ganze Überbauung die Prei- der Vermarktung tatsächlich hapert. Dann
riger. Für Robert Weinert vom Beratungsun- se bzw. die Mieten kalkuliert hat, wird die müssen der Investor und der beauftrag-
14 IMMOBILIA / Januar 2019Handelt es sich nicht um Mietobjekte,
1
sondern um den Verkauf von Stockwerk
eigentum, gehören individuelle Verhand-
te Vermarkter tatsächlich über die Bücher lungen zum Geschäft. Vielleicht mag es in
und verschiedene Optionen prüfen – unter einem konkreten Fall sinnvoll sein, gewis-
Umständen sogar eine Preisreduktion. Laut se Zusatzoptionen bei der Ausstattung kos-
BenyRuhstaller ist dies aber die ganz grosse tenlos zu offerieren. In Relation zum Ge-
Ausnahme und kommt nur vor, wenn meh- samtpreis und im Gegenzug zu anderen chen Angeboten in der Nachbarschaft wie-
rere ungünstige Faktoren zusammentref- Mehrkosten für individuelle Anpassun- der ausziehen (wenn der Vermieter dort
fen (hohe Preise, zweitklassige Lage). gen sind manche Zugeständnisse durch- noch grosszügigere Geschenke macht). In
aus sinnvoll. Sowohl im Verkauf als auch der Vermarktung Zugeständnisse und Ge-
VORBEHALTE AUS bei der Miete stellt sich aber die Frage nach schenke zu machen, ist demnach nach Auf-
MARKETINGOPTIK der kommunikativen Wirkung. Sobald Ge- fassung des Experten «nicht nachhaltig»:
Sprecher von grossen Bewirtschaf- rüchte von Goodiesdie Runde machen, «Denn es ist ja zugleich ein Eingeständnis
tungsfirmen wie Livit, Wincasa oder Pri- öffnet dies weiteren Forderungen Tür und dafür, dass das Produkt als solches im Markt
vera haben wiederholt kommuniziert, dass Tor; dem Renommee und der Glaubwürdig- zu wenig überzeugen vermag.» Es bedeu-
Incentives heute tatsächlich zu den ein- keit ist es auch nicht förderlich, wenn nicht tet zugleich, dass der Investor respektive
gesetzten Marketingmethoden gehören. alle Kunden die gleiche Behandlung erfah- die Bauherrschaft bei der Entwicklung des
Mietinteressenten könnte es positiv beein- ren und zu ungleichen Bedingungen einen Produktes nicht das Optimum herausgeholt
flussen, etwa wenn diesen mehrere an sich Vertrag unterzeichnen. hat. Im Nachhinein wäre es wohl klüger ge-
gleichwertige Optionen offenstehen. Wäh- Experten melden daher Vorbehalte an. wesen, bereits in der Planung und Entwick-
rend die Goodies bei Erstvermietungen öf- Dazu gehört auch Michael Blaser von Bla- lungsphase das Knowhow eines erfahrenen
ters öffentlich bekannt werden, kommen ser Gränicher: «Entscheidend ist letzt- Vermarkters miteinzubeziehen.
Incentives bei Wiedervermietungen im Be- lich nicht die Vermarktungsphase, son-
stand eher verdeckt zum Einsatz. So wird dern die längerfristige Nutzung.» Wenn *JÜRG ZULLIGER
sich heute jeder professionelle Vermark- sich der Mietinteressent vor allem auf-
Der Autor, lic. phil. I, ist Fachjour-
ter gemeinsam mit seinem Auftraggeber grund von solchen Optionen und Goodies nalist und Buchautor mit dem
genauer damit befassen müssen, welche hat überzeugen lassen, wird derselbe Mie- Themenschwerpunkt Immobilien
Massnahmen wirklich Sinn machen. ter drei oder vier Jahre später bei ähnli- und Immobilienwirtschaft.
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IMMOBILIA / Januar 2019 15IMMOBILIENWIRTSCHAFT
10
TRANSAKTIONSMARKT
Die mittleren Bruttorenditen bei
TRENDWENDE BEI
MFH-Transaktionen verzeichneten
zum ersten Mal seit dem Jahr 2001
einen – wenn auch geringfügigen –
MFH-RENDITEN? Anstieg. Dies deutet darauf hin, dass
der Markt kein Selbstläufer mehr ist.
TEXT—RAPHAEL S CHÖNBÄCHLER*
AKTUELLE 7,5%
BRUTTO
RENDITEN MFH 7,0%
(NEUBAU)
Quelle: HEV Schweiz
6,5%
6,0%
5,5%
5,0%
4,5%
4,0%
3,5%
3,0%
2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018
Mittlere Rendite min./max. Rendite
RENDITE-SPREAD gibt es kaum Grund zur Euphorie, denn so Lieber für eine Liegenschaft an einem zent-
ÖFFNET SICH überraschend der Wachstumsschub 2018 ralen Standort einen exorbitanten Preis für
Die gute nationale und internationale eintraf, so schnell dürfte der Boom auch einen nachhaltigen Ertrag bezahlen, als in
Konjunkturlage rückt die Frage nach dem schon wieder vorbei sein. So prognosti- der Peripherie ein Cashflow-Risiko zu ei-
Zeitpunkt der Zinswende in den Mittel- ziert auch die OECD in ihrem Konjunktur- nem vergleichsweise ebenfalls hohen Preis
punkt, und die in den letzten Jahren ge- ausblick eine Abschwächung des globalen einkaufen.
stiegenen Risiken auf dem Mehrfamilien- Wirtschaftswachstums, was eine zeitna-
hausmarkt lassen die Auswirkungen einer he Zinserhöhung wenig(er) wahrschein- REGULIERUNG DER
Zinserhöhung auf Renditeliegenschaften lich macht. K REDITVERGABE WIRD
aktuell von grossem Interesse erscheinen. Mit dem regionalen Ungleichgewicht W AHRSCHEINLICHER
Aber auch wenn die Zinsthematik momen- scheint sich der Rendite-Spread zwischen Inzwischen haben sich aber die Risiken
tan in aller Munde ist, stellt sich die Frage, den peripheren und den zentralen Standor- nicht nur in der Peripherie erhöht, sondern
ob die wahren Risiken für den MFH-Markt ten damit wieder zu öffnen, nachdem er in auf dem Markt generell. Die SNB warnt im
nicht in Wirklichkeit auf der Cashflow-Sei- den letzten Jahren aufgrund der Verschie- Fall einer Zinserhöhung vor «substanziel-
te zu suchen sind. Denn Auslöser für die ge- bung der Akquisitionsnachfrage in die Pe- len Preiskorrekturen». Gleichzeitig ortet
ringfügig gestiegenen Bruttorenditen ist ripherie tendenziell schrumpfte. Von Vor- sie «steigende Tragbarkeitsrisiken», weil
die Ertragssituation in den peripheren Re- sicht der Investoren ist in den Zentren sich bei privaten Eigentümern von Mehr-
gionen, wo steigende Leerstände und sin- und deren Agglomerationen auf den ers- familienhäusern «der Anteil neuer Hypo-
kende Mieten offenbar zu einer gewissen ten Blick kaum etwas zu spüren. So lie- thekarkredite, bei denen die kalkulatori-
Vorsicht bei den Investoren geführt haben. gen die minimalen Diskontierungssätze schen Kosten bei einem Zinssatz von 5%
Und allen Zinswende-Diskussionen zum für eine Top-Liegenschaft in der Stadt Zü- nicht mehr durch den Nettomietertrag ge-
Trotz ist – wenn überhaupt – mittelfris- rich gemäss einer Umfrage von FPRE net- deckt wären, von 49% auf 54%» erhöhte. Bei
tig höchstens ein erster kleiner Zinsschritt to zwischen 2,1 und 2,5%. Aber vielleicht kommerziellen Eigentümern liegt dieser
der Schweizerischen Nationalbank (SNB) ist gerade dies auf die Vorsicht der Inves- Wert bei 51%. Ein Zinsanstieg auf 5% wird
zu erwarten. Trotz des «Mini-Booms» 2018 toren zurückzuführen, welche sich sagen: allerdings mittelfristig als unwahrschein-
lich erachtet.
ANZEIGE Die niedrigen Renditen verleiten die
Käufer von Mehrfamilienhäusern dazu, ih-
re Eigenkapitalrendite durch den Einsatz
www.visualisierung.ch von Fremdkapital zu maximieren, und zwar
in besorgniserregendem Ausmass. Der An-
teil der neu vergebenen Hypotheken mit ei-
nem Belehnungsgrad von über 75% liegt bei
16 IMMOBILIA / Januar 2019gebaut wurde. Beinahe 17% der leerstehen-
den Mietwohnungen liegt in Gemeinden,
welche zusammen gerade einmal 4,3% der
Schweizer Bevölkerung aufweisen. In den
Die vom HEV Zentren und grosszentralen Agglomerati-
Schweiz und onen sieht die Situation ganz anders aus.
FPRE befragten Hier wohnen rund 40% der Bevölkerung,
Experten gehen
auch im Jahr 2019 aber «nur» 20% der leerstehenden MWG
von steigenden liegen in diesen Räumen. Abgesehen von
Marktwerten von vereinzelten Gemeinden kann hier also
Mehrfamilien nicht von einem generellen Überangebot
häusern aus.
gesprochen werden. Angesichts der Tatsa-
che, dass die Zuwanderung bestenfalls ge-
ringfügig steigen wird und gleichzeitig auf
Seite der Bautätigkeit keine Entspannung
zu erwarten ist, dürfte die kurz- und mit-
telfristige Zukunft kaum eine Trendwen-
de bringen. Nimmt man die Entwicklung
BILD: 123RF.COM
der jüngeren Vergangenheit als Massstab,
so ist mit einem weiteren Anstieg der Leer-
standsquote im Bereich MWG von 2,5 auf
2,8% zu rechnen.
Vor diesem Hintergrund scheinen die
Renditeerwartungen eher zu steigen, denn
privaten Eigentümern bei 30%, bei kom- Hypothekarkreditvergabe im Wohnrendi- welcher Investor ist schon bereit, für eine
merziellen Schuldnern bei 40%. Insgesamt tesegment in Betracht gezogen werden.» Liegenschaft mit unsicheren Erträgen ei-
braut sich hier ein gefährlicher Cocktail Eine Regulierung der Kreditvergabe bei nen hohen Preis zu bezahlen. Vermutlich
zusammen,der bei einem schnellen und Wohnrenditeliegenschaften wird immer ist es noch zu früh, um in diesen Regionen
starken Zinsanstieg vielen Investoren den wahrscheinlicher. auf eine Trendwende bei den Marktwerten
Magen verderben könnte. Solange die Zin- zu schliessen. Erste Anzeichen sind aber
RENDITEERWARTUNGEN vorhanden.
D ÜRFTEN IN DER PERIPHERIE An zentralen Standorten sind die Leer-
STEIGEN stände nach wie vor tief, und die Mieten zei-
Die vom HEV Schweiz und FPRE be- gen keine Abwärtstendenz. Insofern könn-
fragten Experten gehen auch im Jahr 2019 ten hier die Diskontierungssätze durchaus
ABSEITS DER ZENTRUMSNAHEN
REGIONEN WIRD DIE ERTRAGSSI
von steigenden Marktwerten von Mehrfa- noch sinken, insbesondere wenn die Risi-
TUATION SCHWIERIGER, WEIL DIE milienhäusern aus. Gleichzeitig erwarten koaversion der Investoren angesichts der
INVESTOREN VORSICHTIGER GE sie sinkende Marktmieten, was in der Kom- Probleme in der Peripherie zunimmt. Die
WORDEN SIND. DIES SIND ERSTE bination letztlich nur möglich ist, wenn die von der SNB angemahnten Risiken dürften
ANZEICHEN EINER TRENDWENDE Diskontierungssätze erheblich stärker sin- sich damit zumindest in diesen Regionen
BEI DEN MARKTWERTEN VON ken als die Erträge. Ob dies auf der nationa- weiter akzentuieren.
MEHRFAMILIENHÄUSERN IN DER len Ebene so eintreten wird, ist gegenwärtig
PERIPHERIE. schwer zu sagen. In den peripheren Regio-
nen werden die Leerstände weiter steigen
*RAPHAEL
und die Mieten tendenziell sinken. SCHÖNBÄCHLER
RAPHAEL SCHÖNBÄCHLER
Die nationale Leerstandsquote von 2,5% Der Autor ist Partner bei
bei Mietwohnungen vermag wenig über die Fahrländer Partner
regional stark unterschiedlichen Marktla- Raumentwicklung (FPRE).
gen auszusagen. So weisen rund 200 Ge- ANZEIGE
meinden in der Schweiz im Mietwohnungs-
sen langsam steigen, haben die Eigentü- bereich Leerstandsquoten von 10% und
mer Zeit, sich an die neuen Gegebenheiten mehr auf. Das Problem ist dabei weniger
Konflikte im StWE mediativ klären
anzupassen. Bleiben die Zinsen dagegen die rückläufige Nachfrage, denn diese war ME-Versammlungen moderieren
tief, könnten die Risiken noch weiter zu- in den betroffenen Gemeinden schon im- Moderator / Mediator M.A.
nehmen. Anscheinend geht die SNB vom mer relativ moderat. Das Problem ist, dass empfiehlt sich. Tel. 044 251 08 41
letztgenannten Szenario aus: «Diesbezüg- an diesen Standorten trotz der schwachen www.kreuzplatz-mediation.ch
en unserer
lich sollten gezielte Massnahmen für die Nachfrage eine Vielzahl von Wohnungen
hrigen 17
IMMOBILIA / Januar 2019IMMOBILIENWIRTSCHAFT
DIE SIEGER DES WETTBEWERBS
Die Bau- und Immobilienwirtschaft
TOP 10 DIGITAL
setzt sich intensiv mit dem digitalen
Wandel auseinander. Die exklusive
Auswertung «Top 10 Digital Real
REAL ESTATE Estate» präsentiert die besten
Innovationen der Schweizer Branche.
TEXT—JÜRG ZULLIGER*
Die Auszeichnung «Digital Top 10» zeigt, Unternehmender Bau- und Immobilien-
welche neuen Tools die Schweizer Immo- wirtschaft eigenes Knowhow und eigene
bilienwirtschaft voranbringen. Auffallend Abteilungen aufgebaut. So erkannte Imple-
sind bei der diesjährigen Ausgabe die gros- nia Schweiz AG eine wichtige Lücke in der
sen Fortschritte mit Virtual und Augmented Analyse und Weiterentwicklung von Immo-
Reality. AR-Anwendungen liefern digitale bilienportfolios: Unter dem Namen «Scree-
Zusatzinformationen in Echtzeit, etwa über ning» hat der Schweizer Baukonzern in-
eine 3D-Brille oder auf dem Display eines house ein eigenes Tool entwickelt, das vor
Smartphones. Beispiel dafür ist die von RAI allem das baurechtliche Potenzial von Par-
Lab @ Raiffeisen entwickelte App «Luna». zellen auslotet (maximale Ausnützungsflä-
Per Sprachbefehl sagt ein Kunde zum Bei- che, Potenzial für Investitionen etc.).
spiel: «Luna, ich möchte ein Haus mit sechs
Zimmern, zwei Badzimmern und drei Stock- DIE TREIBER DER INNOVATION
werken.» Weiter entscheidet sich der Kunde Livit und der Technologiepartner Ar-
für bestimmte Eigenschaften in der Wohn- chilyse überzeugten die Expertenjury von SWISS LIFE:
umgebung und definiert seine Wunschregi- «Top 10» mit einem neuartigen Tool, wel-
on. Auf spielerische und optisch höchst an- ches die Marktpreise von Mietwohnun- MIETPREISSCHÄTZUNG
sprechende Art und Weise (mit 3D-Brille gen schätzt. Interessant ist dabei vor allem, WOHNUNGEN
im Beratungsgespräch) bekommt der Kun- dass die ganz spezifischen Eigenschaften
de konkrete Eindrücke, wie sein Wunsch- von Wohnungen in 3D (Geometrie, Licht,
objekt aussehen und was es kosten könnte. Grundriss) in einem Detaillierungsgrad be-
Auch die SBB setzten auf Augmented Reali- rücksichtigt werden, wie das bisher noch
ty (AR), etwa für die Informationen und Ori- nicht möglich war. Auf grosse Resonanz in
entierung an Bahnhöfen. Die AR-App der der Kategorie Portfoliomanagement sties-
SBB spielt den Bahnkunden am HB in Zü- sen Wüest Partner mit ihrem digitalen
rich direkte Informationen auf das Display Analysetool «Wüest Insights» sowie Win-
ihres Smartphones. Wann und wo fährt das casa mit dem «Portfolioscreening». Die
nächste Tram? Wo hat es noch am meisten Auszeichnung «Top 10» der Schweiz erhält
Platz im Zug? Der Nutzer muss lediglich die weiter bonacasa, und zwar für die stetige Das Modell kombiniert vollständige Objektda
App laden und das Handy in eine bestimmte Weiterentwicklung des ganzheitlichen An- ten in 3D und das Geomodell Schweiz in 3D.
Richtung halten. Die dahinter liegenden Al- satzes für modernes und sicheres Wohnen,
gorithmen erkennen die exakte Position und für die Services und Vernetzung in Gebäu- Das neu entwickelte Mietpreismodell
liefern umgehend relevante Informationen. den. Mit der «Smart Living Loft» bündelt ermöglicht die exakte und marktgerech-
bonacasa das Wissen von 18 Kooperations- te Schätzung von Mieten; neu ist vor allem
DIGITALE VERMARKTUNG partnern aus Industrie und Wissenschaft. der Einbezug der individuellen Charakte-
Der Online-Büro-Konfigurator, den Cre- Siemens Schweiz und Leicom überflügel- ristika einer Wohnung. Vermieter haben
dit Suisse Asset Management für das Büro- ten die Konkurrenz in der Sparte digitale Ge- damit ein innovatives Tool zur Hand, um
haus New Leonardo entwickelt hat, schafft bäudetechnik und moderne Leitsysteme. Die proaktiv auf die anspruchsvoller werden-
völlig neue Möglichkeiten in der Vermark- beiden ausgezeichneten Tools zeigen, dass de Vermarktungssituation zu reagieren,
tung. Ursprünglich war der Car-Konfigura- es Investoren und Bauherrschaften nicht Leerstände zu vermeiden und der drohen-
tor der Automobilindustrie das Vorbild der mit digitalen Instrumenten für Entwurf und den Renditekompression entgegenzuwir-
Applikation: Der Kunde stellt seinen neu- Planung bewenden lassen sollten. Die durch- ken. Herzstück und gleichzeitig Innovati-
en Wagen mit allen Optionen selbst zusam- gängige Digitalisierung bis zu den Sensoren on des Mechanismus ist der Einsatz eines
men. Mit dem Bürokonfigurator definiert und der Steuerung von Anlagen eröffnet völ- Machine Learning basierten Preismodells
der Miet interessent sämtliche Vorgaben lig neue Perspektiven (präventive Wartung, mit Hunderten wohnungsspezifischen Da-
wie etwa Anzahl Arbeitsplätze, gewünsch- Energieoptimierung, Erkennung von Mus- tenpunkten, die bisher nicht quantifizier-
te Fläche, Zusatzoptionen, Arbeitsplatzkon- tern in der Benutzung von Räumen und bes- bar waren. Dazu gehören beispielsweise
zept etc. und bekommt von der Applikation sere Steuerung etc.). Damit dokumentieren Lichtverhältnisse, Ausblick, Lärmeinflüs-
eins zu eins und ohne Zeitverzögerung ein die «Top 10», dass die Branche mit durchgän- se oder Geometrien der Grundrisse. In
entsprechendes Angebot unterbreitet. Die gigen Vernetzungen schon wesentlich weiter Kombination mit einer Vielzahl von tages-
Software meistert dabei die Aufgabe, je nach ist als noch vor zwei oder drei Jahren. aktuellen Markt-, Standort- und Liegen-
Anfrage die noch verfügbaren Flächen im schaftsdaten kann die Marktmiete präzi-
Gebäude «intelligent» zusammenzufügen. se evaluiert werden. Das neue Modell von
*JÜRG ZULLIGER
Während ein Teil der diesjährigen «Top Swiss Life ist breiter abgestützt als bishe-
Der Autor, lic. phil. I, ist Fachjour-
10» von Start-ups initiiert wurden, also qua- nalist und Buchautor mit dem
rige Schätzverfahren, die sich vor allem
si «out of the Box» und losgelöst vom Tages- Themenschwerpunkt Immobilien auf den Standort und auf Daten des Immo-
geschäft, haben inzwischen viele grössere und Immobilienwirtschaft. bilienmarktes abstützen.
18 IMMOBILIA / Januar 2019Sie können auch lesen
