Spartenbezogene Entwicklung des Bauwesens / Sanierung - Marktstudie Dr. Wolfgang Amann Dr. Nadejda Komendantova-Amann Jänner 2008 Im Auftrag des ...
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Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen GmbH IIBW Wien Spartenbezogene Entwicklung des Bauwesens / Sanierung Marktstudie Dr. Wolfgang Amann Dr. Nadejda Komendantova-Amann Jänner 2008 Im Auftrag des Zentralverbands Industrieller Bauproduktehersteller
HAUPTERGEBNISSE
Die Bekämpfung des Klimawandels ist viel mehr als ein kurzfristiger Trend. Es ist mit-
telfristig tatsächlich davon auszugehen, dass der Gebäudesektor (fast) ohne fossile
Brennstoffe auskommen wird müssen. Dies ist technisch möglich und wirtschaftlich
sinnvoll. Die politischen Vorgaben zur thermischen Sanierung sind eindeutig. Für de-
ren Umsetzung sind Antworten gerade von Seiten des Gewerbes und der Baupro-
dukteindustrie gefragt.
Wohnkosten und Wohnungsmarktpreise entwickeln sich nach wie vor moderat. Wenn
aber vom Markt keine entsprechenden Signale in Richtung einer Verbesserung des
Bestands ausgehen (z.B. steigende Erträge, deutlich bessere Mieten für gut ausge-
stattete Wohnungen), gewinnt die Förderung als Anreizinstrument umso größeres
Gewicht.
Im Rahmen der Wohnbauförderung der Bundesländer kommt die Sanierung nicht so
recht vom Fleck. Trotz eines eindeutigen politischen Willens und gut entwickelter In-
strumente stagniert die Sanierungsfördeurng bei jährlich etwas über 500 Mio. Euro.
Prozentuell ist sie 2006 sogar auf den niedrigsten Wert seit Anfang der 1990er Jahre
zurück gefallen. Mit dem Finanzausgleich 2008-2013 wird es zu einer stärkeren Foku-
sierung auf die Sanierung und insbesondere die thermische Sanierung kommen. Es
wird jedoch bezweifelt, ob es mit den bestehenden Instrumenten gelingen kann, den
dringend erforderlichen Masseneffekt bei der Sanierung insbesondere des privaten
Eigenheimbestandes auszulösen. Die vorliegende Studie enthält umfangreiche Analy-
sen, um die mangelnde Eignung der Wohnbauförderung der Länder für die Erreichung
eines Masseneffekts bei der thermischen Sanierung nachzuweisen.
Die Erreichung der Sanierungsziele gemäß Regierungsprogramm und Klimastrategie
2007 erfordert neben der Wohnbauförderung die Einführung bundesweit einheitlicher und
abgestimmter (z.B. steuerlicher) Förderungsmodelle in Verbindung mit konzertierten
Kommunikations- und Werbemaßnahmen sowie Maßnahmen zur Ertüchtigung von Indu-
strie und Gewerbe zur Bereitstellung entsprechender Produkte und Dienstleistungen.
Denn die Bereitschaft der Wohnungseigentümer für Sanierungsmaßnahmen ist grund-
sätzlich gegeben. Sie muss aber durch Anreize und Angebote entsprechend gelenkt
werden.
Seit 23.1.2008 gibt es eine EU-rechtlich verbindliche Kyoto-Folgevereinbarung für Emis-
sionsreduktionsziele bis 2020. Demnach sollen die Emissionen im Sektor „Raumwärme
und sonstiger Kleinverbrauch“ von heute knapp 16 Mio. t CO2eq innerhalb der nächsten
12 Jahre auf 10-11 Mio. t CO2eq reduziert werden. Ungeachtet der neuen – für Öster-
reich gegenüber Kyoto günstigeren – Regelung, sind die vereinbarten Kyoto-Ziele bis
2012 zu erreichen.
2
Die wichtigsten Einflussgrößen der zukünftigen Entwicklung der Sanierung sind:
Die Alterung der Bevölkerung: Ältere Wohnungen und insbesondere Eigenheime
werden mehrheitlich von Senioren bewohnt. Diese werden nur zu umfassenden
(thermischen) Sanierungen bewogen werden könne, wenn die Wohnungen gleich-
zeitig ihren speziellen Anforderungen gemäß adaptiert werden.
Die Sanierung von Eigenheimen erfordert spezifische Servicepakete. Nur wenn es
gelingt, dem Bauherrn die Mühen der Koordination der Gewerke abzunehmen ist
davon auszugehen, dass die thermische Sanierung von Eigenheimen tatsächlich zu
einem Massenmarkt wird.
Sanierungen auf Niedrigstenergie- oder Passivhausstandard bedürfen eines techni-
schen Knowhows, das heute noch in weiten Teilen der Branche unzureichend
vorhanden ist.
Die Studie enthält detaillierte Analysen zur Produktionsentwicklung der Bausparten
einschließlich der Sparten des Baunebegewerbes. Allgemein bekannt ist das sehr
starke Wachstum der Bauwirtschaft 2006. Bislang kaum dokumentiert sind die teilwei-
se überaus starken Produktionszuwächse von Einzelsparten. Von besonderer
Relevanz ist die Frage, inwieweit die außergewöhnlichen Wachstumsraten 2006 sub-
stanzieller Natur sind. Dies lässt sich durch die Analyse der Auftragseingänge und der
Entwicklungen 2007 klären, wofür Daten einschließlich des dritten Quartals verarbeitet
wurden.
Nach dem Rekordjahr 2006 mit einem Produktionszuwachs der Bauwirtschaft gesamt
um 18% verspricht auch 2007 gute Wachstumszahlen. Der Vergleich der ersten 9 Mo-
nate mit demselben Zeitraum des Vorjahrs zeigt ein weiteres Wachstum von fast 10%!
Allerdings sind die Auftragseingänge während der letzten Jahre bei weitem nicht so
rasch gewachsen wie die abgesetzte Produktion. Der Wachstumsschub 2006 war somit
allem Anschein nach zum geringeren Teil durch Sondereffekte bedingt und bedeutete
daher ein substanzielles Wachstum. Insgesamt legte die Bauwirtschaft zwischen 2004
und 2007 um nominell ein volles Drittel zu. Der deutliche Zuwachs der Auftragseingän-
ge 2007 um ca. 10% bestätigt die Nachhaltigkeit des Trends.
Mit durchschnittlichen Wachstumsraten zwischen 2005 und 2007 von ca. 11% zeigen
der Tiefbau und das Baunebengewerbe eine ähnlich starke Entwicklung. Der Hoch-
bau liegt mit 8% etwas zurück. Unter den Hochbausparten erreichen sowohl der
Wohnbau, als auch der Nutzbau Zuwächse von über 8%, wärhend sich die Sanierung
mit „nur“ 4% durchschnittlichem Wachstum zwischen 2005 und 2007 begnügen muss.
Allerdings spielen auch viele Sparten des Baunebengewerbes in die Sanierung hinein.
und diese haben teilweise besonders hohe Wachstumsraten zu verzeichnen.
Im Tiefbau werden die großen Sparten „Straßen- und Eisenbahnoberbau“ und „Rohr-
leitungsbau“ mit durchschnittlichen Wachstumsraten von 9% bzw. 7% von den kleinen
3
Teilsparten mit vollen 19% Wachstum in den Schatten gestellt. Besonders dynamisch
entwickelten sich zuletzt der „Brückbau“, „Tunnelbau“ und „Wasserbau“.
Besonders starke Sparten des Baunebengewerbes sind – jeweils im Durchschnitt der
Jahre 2005 bis 2007 – die Vermieter von Baumaschinen mit 38%, die Installationsfir-
men für Aufzüge und Rolltreppen mit 29%, die Bauschlosser und Fußbodenleger mit
jeweils 22%, die Dachdecker, die Bauspengler und das Dämmstoff verarbeitende
Gewerbe mit jeweils 18% jährlichem (!) nominellem Produktionszuwachs.
Als durchgängiges Muster zeigt sich insbesondere im Baunebengewerbe, dass sich
zwar auch die Auftragseingänge dynamisch entwickeln, bei weitem aber nicht so stark
wie die abgesetzte Produktion.
4INHALT
VORBEMERKUNG 8
1 WOHNUNGSBESTAND UND NEUBAU 8
1.1 Bevölkerungsentwicklung 8
1.2 Gebäudebestand 9
1.3 Wohnungsbewilligungen und -fertigstellungen 10
1.4 Wohnungsbedarf 10
1.5 Wohnbauförderung 12
1.6 Finanzausgleich 2008-2013 16
2 WOHNUNGSMARKTENTWICKLUNG 18
2.1 Wohnkostenentwicklung 18
2.2 Wohnungsmarktentwicklung 19
3 WOHNUNGSSANIERUNG 22
3.1 Stand und Entwicklungschancen der Sanierung 22
3.2 Bisherige Sanierungsraten 32
3.3 Förderung der Wohnhaussanierung 34
3.4 Thermische Sanierungsförderung der Länder 35
3.5 Thermische Standards im Baurecht der Länder 39
3.6 Beispiel der thermischen Sanierung des sozialen Wohnungsbestands in Wien 40
3.7 Sanierungen auf Passivhaus-Standard 42
4 ENERGIEPOLITISCHE MAßNAHMEN MIT AUSWIRKUNGEN AUF DAS BAUWESEN 46
4.1 Völkerrechtliche Vorgaben 46
4.2 Umsetzung der Klima-Ziele der Bundesregierung 47
4.3 Einsparungsziele und Umsetzung 50
5 SPARTENBEZOGENE BAUPRODUKTION UND AUFTRAGSEINGÄNGE 53
5.1 Abgesetzte und technische Produktion 53
5.2 Hauptsparten des Bauwesens 53
5.3 Bauhauptgewerbe Hochbau 55
5.4 Bauhauptgewerbe Tiefbau 56
5.5 Baunebengewerbe 58
5.6 Abgesetzte Produktion nach regionaler Verteilung 65
6 TRENDANALYSE 66
6.1 Trends in Richtung positiver Produktionsentwicklung 66
6.2 Risken hinsichtlich der Produktionsentwicklung 68
6.3 Branchenbezogene mittelfristige Einschätzungen 68
7 ANHANG 76
7.1 Daten 76
7.2 Literatur 80
7.3 Impressum 82
5TABELLEN- UND ABBILDUNGSVERZEICHNIS
Grafik 1: Lange Zeitreihe Bevölkerungsentwicklung nach Altersgruppen 8
Grafik 2: Wohnungsbestand Österreich 2001 9
Tabelle 3: Baualter des Wohnungsbestands nach m² 10
Tabelle 4: Eigentümerstruktur von gewerblichen Bauten im Bestand (Gebäude) 10
Grafik 5: Bevölkerungsprognose und Wohnungsbedarf bis 2030 11
Grafik 6: Ausgaben der Wohnbauförderung, nominell 13
Grafik 7: Förderungszusicherungen, Baubewilligungen, Baufertigstellungen 14
Grafik 8: Grenzwerte Energieverbrauch in der Wohnbauförderung für
Mehrwohnungsbauten (bei A/V ≤ 0,4, HWB in kWh/m².a) 15
Grafik 9: Wohnkosten/m² in Niederösterreich und anderen Bundesländern 18
Grafik 10: Immobilienpreisspiegel Mietwohnungen Durchschnittsmieten in €/m² 19
Grafik 11: Immobilienpreisspiegel Mietwohnungen Durchschnittsmieten in €/m² 20
Grafik 12: Immobilienpreisspiegel Mietwohnungen Sehr guter Wohnwert in €/m² 21
Grafik 13: Wohnungsbestand Österreich 2001 22
Tabelle 14: Sanierungsaktivitäten im Wohnbau (in % des Bestands p.a.) 23
Tabelle 15: Akteure in der Wohnhaussanierung 24
Tabelle 16: Gründe für Wohnhaussanierungen in der Vergangenheit und heute 25
Tabelle 17: Chancen für nachhaltige Wohnhaussanierungen 26
Tabelle 18: Anreize und Förderungen für nachhaltige Wohnhaussanierungen 27
Tabelle 19: Anreize für qualitativ besonders hochwertige Sanierungsprojekte 28
Tabelle 20: Art und Wirkung energiepolitischer Maßnahmen 29
Tabelle 21: Art und Wirkung wohnungspolitischer Maßnahmen zur Sanierung 31
Tabelle 22: Fassadenerneuerung mit Wärmedämmung p.a. in % des Bestands, Anteil der
Sanierungsförderung an den Wohnbauförderungsausgaben, Ø 1991-2001 32
Grafik 23: Anzahl umfassender Sanierungen in der Wohnbauförderung der Länder, Kosten
pro umfassender Sanierung 35
Grafik 24: Förderungsinstrumente in der Sanierung von Mietwohnungen in den
Bundesländern 36
Tabelle 25: Großvolumige thermische Sanierungsförderung in den Ländern 38
Tabelle 26: Ergebnisse heutiger Standardsanierungen 41
Grafik 27: 1. großvolumige Passivhaus-Sanierung – Linz, Makartstraße, vor Sanierung 42
Grafik 28: 1. großvolumige Passivhaus-Sanierung – Linz, Makartstraße 43
Grafik 29: Faktor-10-Sanierung in Rankweil 44
Grafik 30: Faktor-10-Sanierung in Rankweil – Einbau eines einläufigen Stiegenhauses 45
Tabelle 31: Treibhausemissionen – Ziele und Umsetzung 50
Grafik 32: Entwicklung der Emissionen und Zielpfad gemäß Klimastrategie 2007 52
Grafik 33: Max. Energieverbrauch im Baurecht für Mehrwohnungsbauten (HWB in
kWh/m².a) 40
Grafik 34: Abgesetzte Produktion und Auftragseingänge Bauwesen nach Hauptsparten 54
Grafik 35: Abgesetzte Produktion und Auftragseingänge Hochbau 56
Grafik 36: Abgesetzte Produktion und Auftragseingänge Tiefbau 57
Grafik 37: Abgesetzte Produktion und Auftragseingänge – Zimmerer und Dachdecker 59
Grafik 38: Abgesetzte Produktion und Auftragseingänge – Dämmungen und Isolierer 60
Grafik 39: Abgesetzte Produktion und Auftragseingänge – Installateure und Verputzer 61
Grafik 40: Abgesetzte Produktion und Auftragseingänge – Fußbodenleger und Fliesenleger 62
Grafik 41: Abgesetzte Produktion und Auftragseingänge – Raumausstatter und Ofensetzer 63
Grafik 42: Abgesetzte Produktion und Auftragseingänge – Maler, Vermietung von
Baumaschinen 64
6Grafik 43: Abgesetzte Produktion nach Bundesländern – Bauwesen gesamt 65
Grafik 44: Mittelfristige Entwicklung der Bausparten (Ø 2001-04 nominell und Trend real) 75
Grafik 45: Abgesetzte Produktion (nominell in Mio. €) in den Hauptsparten 76
Grafik 46: Auftragseingänge (nominell in Mio. €) in den Hauptsparten 76
Grafik 47: Abgesetzte Produktion (nominell in Mio. €) im Hochbau 76
Grafik 48: Auftragseingänge (nominell in Mio. €) im Hochbau 77
Grafik 49: Abgesetzte Produktion (nominell in Mio. €) im Tiefbau 77
Grafik 50: Auftragseingänge (nominell in Mio. €) im Tiefbau 77
Grafik 51: Abgesetzte Produktion (nominell in Mio. €) im Baunebengewerbe 78
Grafik 52: Auftragseingänge (nominell in Mio. €) im Baunebengewerbe 79
7VORBEMERKUNG
Der österreichische Sanierungsmarkt hat innerhalb kurzer Zeit eine starke Änderung hin zu ther-
mischen Sanierungen erfahren. Vor allem im Wohnungssektor sind heute Sanierungen ohne
weitreichende thermische Maßnahmen – mit Ausnahme kleinvolumiger Erhaltungsarbeiten –
stark rückläufig. Gleichzeitig bedeutet die politische Prioritätensetzung auf thermische Sanierun-
gen mit dem Ziel der Erreichung der Kyoto-Ziele DEN maßgeblichen wirtschaftlichen Impuls für die
Bauwirtschaft und Bauprodukteindustrie.
Die vorliegende Marktanalyse wird auf Basis umfangreicher Datenbestände durchgeführt:
ÖNACE: Produktionsstatistik nach Güteransatz;
Gebäude-Wohnungszählung der Statistik Austria 2001;
Zahlreiche weitere Statistiken der Statistik Austria;
Wohnbauförderungsstatistik des BMF/IIBW;
Eine Datenauswertung zur Sanierungsdynamik in Österreich für ein internationales For-
schungsprojekt (Erabuild).
1 WOHNUNGSBESTAND UND NEUBAU
1.1 BEVÖLKERUNGSENTWICKLUNG
Gemäß jüngster Bevölkerungsprognose der Statistik Austria wächst die österreichische Bevölke-
rung deutlich stärker als noch vor wenigen Jahren voraus gesagt. Es ist selbst längerfristig keine
Abflachung der Bevölkerungszunahme zu erwarten. Für 2050 wird eine Bevölkerungszahl von 9,5
Mio. Einwohner prognostiziert. Das hat natürlich durchgreifende Auswirkungen auf den Woh-
nungsbedarf (siehe S. 10).
Grafik 1: Lange Zeitreihe Bevölkerungsentwicklung nach Altersgruppen (in 1.000)
10.000
9.000
≥75 Jahre
8.000
≥60-74 Jahre
7.000
30-59 Jahre
6.000
15-29 Jahre
5.000
4.000Ebenfalls entgegen früheren Prognosen verfügt Österreich immer noch über eine positive Geburten-
bilanz. Das Wachstum resultiert aber dennoch v.a. aus der Zuwanderung und aus der weiteren
Zunahme der Lebenserwartung. Die Zuwanderung ist insbesondere wirtschaftlich determiniert.
Insofern legt die positive Bevölkerungsprognose stillschweigend eine anhaltend positive wirt-
schaftliche Entwicklung voraus. Eine solche ist aber freilich in den dargestellten Zeiträumen in
keiner Weise vorhersehbar.
Mit der Zunahme der Bevölkerung geht eine demografische Verschiebung einher. Die Bevölke-
rungsgruppen im erwerbsfähigen Alter verändern zwar ihren Anteil an der Gesamtbevölkerung
mittelfristig nur geringfügig, es kommt jedoch zu einer deutlichen Zunahme der älteren Bevölke-
rungsgruppen. Insbesondere die Gruppe der Über-75-jährigen legt stark zu, von heute 8% der
Bevölkerung auf 17% im Jahr 2050. Daraus leiten sich grundlegende Anforderungen an zukünfti-
ge seniorenbezogene Sanierungen von Wohnbauten ab.
1.2 GEBÄUDEBESTAND
Die 3,86 Mio. Wohnungen in Österreich (2001) gliedern sich zu rund der Hälfte in Eigenheime
und Eigentumswohnungen sowie jeweils rund ein Fünftel private Miet- und Sozialmietwohnungen
(Grafik 2). Insgesamt wurden fast drei Viertel des Bestands nach dem Zweiten Weltkrieg errichtet
(Tabelle 3). Besonders starke Neubaujahrgänge gab es in den 1960er, 1970er und 1990er Jah-
ren. Die Mehrwohnungsbauten sind im Durchschnitt älter als die Eigenheime. Mehr als die Hälfte
ihres Bestands wurden seit den 1970er Jahren errichtet.
Grafik 2: Wohnungsbestand Österreich 2001
Sonstiges
11%
Gemeinde Miete Eigenheime
9% 39%
GBV Miete
10%
Eigentums-
Private Miete
wohnungen
20%
11%
Quelle: St.at, IIBW
9Tabelle 3: Baualter des Wohnungsbestands nach m²
Vor 1919- 1945- 1961- 1971- 1981- nach
1919 1944 1960 1970 1980 1990 1990
Einfamilienhäuser 14% 7% 12% 13% 16% 16% 22%
Mehrwohnungsbauten 21% 9% 13% 17% 15% 10% 15%
Gesamt 19% 8% 12% 16% 15% 12% 18%
Quelle: ISIS Datenbank, Zahlen von 2003
86% der Gebäude sind Wohngebäude, nur 14% Nicht-Wohngebäude. Tabelle 4 zeigt die stark
unterschiedliche Eigentümerstruktur der gewerblichen Bauten.
Tabelle 4: Eigentümerstruktur von gewerblichen Bauten im Bestand (Gebäude)
Privat Öffentlich Juristische Sonstige
Person
Büros 43% 17% 33% 7%
Geschäfte 70% 4% 24% 2%
Ausbildung, Gesundheit 10% 68% 6% 16%
Hotellerie 87% 2% 7% 4%
Sonstige 65% 12% 16% 7%
Gesamt 63% 17% 17% 3%
Quelle: ISIS-Datenbank, GWZ
1.3 WOHNUNGSBEWILLIGUNGEN UND -FERTIGSTELLUNGEN
Für Wohnungsbewilligungen und Fertigstellungen liegen für die Jahre seit 2003 nur Schätzungen
vor. Nach IIBW-Schätzung lagen die Bewilligungs- und Fertigstellungszahlen bis 2005 bei unter
43.000 Einheiten, sind aber 2006 und 2007 deutlich angestiegen; die Bewilligungen auf 48.000
Einheiten im Jahr 2007, die Fertigstellungen immerhin auf 45.000. Nach WIFO-Schätzung sollen
die Bewilligungszahlen bis 2010 auf 50.000 Einheiten ansteigen, 1 siehe auch Grafik 7 (S. 14).
1.4 WOHNUNGSBEDARF
Mitte 2005 hat die ÖROK eine Wohnungsbedarfsprognose für Österreich veröffentlicht, die auf
die Bevölkerungsprognose der Statistik Austria von 2003 aufbaut.2 Demnach sollte die Bevölke-
rungszahl Österreichs von 8,031 Mio. (2001) auf 8,415 Mio. (2031) und die Zahl der Haushalte im
selben Zeitraum von 3,340 Mio. auf 3,851 Mio. anwachsen. Dem entspricht eine Zunahme der
Wohnungszahl von 3,863 Mio. (2001) auf 4,582 Mio. (2031).
Die ÖROK hat für Österreich einen Neubaubedarf von jährlich 46.000 Wohnungen im laufenden
Jahrzehnt bis 2011, von 39.500 Wohnungen im Jahrzehnt darauf bis 2021 und von nur noch
28.000 Wohnungen im Jahrzehnt bis 2031 errechnet.
1
Euroconstruct (2007).
2
ÖROK (2005).
10Auf Basis aktueller demografischer Daten hat die Statistik Austria ihre Bevölkerungsprognosen
mehrfach revidiert, zuletzt im Oktober 2007. Demnach wird Österreich 2031 nicht wie der ÖROK-
Prognose zugrunde gelegt 8,415 Mio., sondern um 600.000 mehr Einwohner haben. Die Bevölke-
rung wird demnach auf Sicht weiter wachsen. 2050 werden 9,5 Mio. Einwohner erreicht (Grafik
1). Eine Revision der Wohnungsbedarfsprognose von Seiten der ÖROK ist geplant, aber noch
nicht beauftragt.
Grafik 5 gibt eine grobe Abschätzung hinsichtlich der Anpassung des erforderlichen Wohnungs-
neubaus aufgrund der stärkeren Bevölkerungsdynamik. Schon für das laufende Jahrzehnt ist eine
deutliche Revision des Wohnungsbedarfs auf durchschnittlich 54.000 Neubauwohnungen pro
Jahr erforderlich. Wesentlich ist jedoch, dass der Wohnungsbedarf mittelfristig nicht sinken, sondern
sogar leicht steigen wird, mittelfristig auf immerhin 60.000 Einheiten. Die Deckung dieses gestiegenen
Bedarfs ist wesentlich, um Engpässe am Wohnungsmarkt zu vermeiden.
Grafik 5: Bevölkerungsprognose und Wohnungsbedarf bis 2030
700.000 9.500
ÖROK Wohnungsbedarfs-
600.000 9.000 prognose 2005:
Neubaubedarf in 10 Jahren
500.000 8.500
IIBW-Schätzung Neubau-
bedarf in 10 Jahren
400.000 8.000
300.000 7.500 St.at Bevölkerungsprognose
2003 (1.000, rechte Skala)
200.000 7.000
100.000 6.500
St.at Bevölkerungsprognose
10/2007 (1.000, rechte Skala)
0 6.000
2006
2008
2010
2012
2014
2016
2018
2020
2022
2024
2026
2028
2030
Quelle: St.at Bevölkerungsprognose, ÖROK, IIBW
Einer WIFO-Studie1 zufolge sollte der Wohnungsneubau von zuletzt ca. 45.000 auf mindestens
55.000 Einheiten erhöht werden, um mit der demografischen Entwicklung Schritt zu halten. Dies
erfordert eine Erhöhung der Förderungsleistung um rund 10.000 Einheiten jährlich.
1
Czerny/Weingärtler (2007).
111.5 WOHNBAUFÖRDERUNG
STRUKTURWANDEL IN DER W OHNBAUFÖRDERUNG
Nach mehreren Jahren konstanter Entwicklung erlebte die Wohnbauförderung der Länder 2006
mehrere grundlegende Änderungen:
1. Als Folge einer Vereinbarung zwischen Bund und Ländern zur Erreichung der Kyoto-Ziele haben
alle Länder ambitionierte thermische Grenzwerte in Neubau und Sanierung eingeführt.
2. Das Land Salzburg hat mit einem Wohnbaufonds, über den nunmehr die gesamte Förderung
abgewickelt wird, ein für Österreich vollkommen neues Instrument eingeführt.
3. Die Länder nutzen die Möglichkeit, die Wohnbauförderung für nicht-baurelevante Maßnahmen
einzusetzen, in stark steigendem Maße. Dabei geht es kaum um Maßnahmen zum Klimaschutz.
4. Bislang nicht eingetreten ist die vielfach angekündigte verstärkte Hinwendung zur Sanierung. Die
Ausgaben stagnieren, der prozentuelle Anteil ist sogar deutlich gesunken.
DEUTLICH STEIGENDE FÖRDERUNGSAUSGABEN, V.A. FÜR NICHT BAURELEVANTE AUSGABEN UND
SUBJEKTFÖRDERUNG, ABER AUCH NEUBAU
Die Förderungsausgaben der Länder sind 2006 um nicht weniger als 15% gegenüber dem Vor-
jahr auf 2,83 Mrd. Euro gestiegen. Dem stehen annähernd gleich hohe Einnahmen von 2,87 Mrd. €
gegenüber. Damit werden die sinkenden Förderungsausgaben im Jahr zuvor (-4,3%) mehr als
kompensiert. Die Einnahmen aus Zweckzuschüssen des Bundes liegen demgegenüber seit über
10 Jahren bei unverändert 1,78 Mrd. €. Die gestiegenen Gesamteinnahmen resultieren aus Rück-
flüssen und Landesmitteln.
Die Entwicklung ist bundesländerweise stark unterschiedlich. Mehrere Bundesländer haben rück-
läufige Förderungsausgaben (Kärnten, Vorarlberg, Wien, Burgenland), während v.a. Salzburg und
die Steiermark stark steigende Ausgaben aufweisen (in Zusammenhang mit hohen nicht-wohnbau-
relevanten Ausgaben). Die Ausgabensteigerung in Niederösterreich kompensiert entsprechende
Rückgänge 2005 aufgrund der damaligen Einführung neuer Förderungsmodelle.
Besonders stark sind die Ausgabensteigerungen bei den nicht wohnbau-relevanten Ausgaben, die
auf fast das Zweieinhalbfache des Vorjahreswerts gestiegen sind (400 Mio. €, siehe unten). Die
Wohnbeihilfe ist um 13% auf knapp 250 Mio. € gestiegen. Sie zeigt damit eine kontinuierlich stei-
gende Tendenz. Bei insgesamt wenig dynamischen Förderungsausgaben hat sie sich seit Anfang
der 1990er Jahre verdoppelt und erreicht mittlerweile 9% der Gesamtausgaben.
Deutlich geringer hat 2006 die Objektförderung zugelegt. Die Zunahme im Neubaus um 7% auf 1,66
Mrd. € relativiert sich angesichts eines Rückgangs im selben Ausmaß im Jahr zuvor.
Die Sanierungsförderung (Objektförderung) stagniert bei ca. 530 Mio. €. Angesichts steigender
Gesamtausgaben sank der Anteil der Sanierungsförderung (Objekt- und Subjektförderung) von
23% im Vorjahr auf unter 20% 2006! Das ist der niedrigste Anteil seit Anfang der 1990er Jahre und
widerspricht diametral den politischen Zielsetzungen.
12Ähnlich steht es mit der Förderung von Eigenheimen, die bei nominell konstanten Ausgaben einen
rückläufigen Anteil an den Gesamtausgaben ausmacht. Lag der Anteil der Eigenheimförderung bis
2000 bei rund 20% der Förderungsausgaben, ist er mittlerweile auf unter 13% gesunken.
Grafik 6: Ausgaben der Wohnbauförderung, nominell
3.000
14%
Infrastruktur /
1% Sonstiges
2.500
Sanierung Subjekt
19%
2.000 8% Sanierung Objekt
1.500 13% Neubau Subjektförd.
1.000 Neubau Eigenheime
46% Neubau GeschoßWB
500
Einnahmen
0
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Quelle: Förderungsberichte der Länder, BMF, IIBW 2006
ERHOLUNG DER FÖRDERUNGSZAHLEN IM NEUBAU
2006 stieg die Zahl der Förderungszusicherungen um knapp 9% gegenüber 2005 auf 34.300
Einheiten. Aber auch hinsichtlich der Zusicherungszahlen relativiert sich der Aufschwung ange-
sichts dessen, dass damit nur in etwa der Wert von 2004 erreicht wurde. Im Mehrwohnungsbau
war die Erholung mit +10% noch deutlicher als bei den Eigenheimen. Die 22.000 Förderungsfälle
sind der höchste Wert seit 1999. Mitte der 1990er Jahre wurden allerdings bis zu jährlich 30.000
Geschoßwohnungen gefördert. Die Zahl der geförderten Eigenheime lag mit 12.300 Einheiten
zwar deutlich über 2005, aber ebenso deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt.
Besonders stark waren die Zuwächse im Burgenland und Salzburg mit annähernd +50% bzw.
fast +30% gegenüber 2005. Starke Zuwächse von deutlich über 20% haben auch Niederöster-
reich und Tirol erreicht, allerdings nach ähnlich starken Rückgängen in den Jahren 2004 und
2005. Deutliche Rückgänge der Förderungsleistung haben die Steiermark (-7% nach -15% im
Vorjahr) und Vorarlberg (-20%) zu verzeichnen. Die insgesamt positive Entwicklung bei den Ei-
genheimen ist fast ausschließlich auf Zuwächse in zwei Bundesländern zurück zu führen. In
Niederösterreich wurde mit einem Plus von 21% der Einbruch des Vorjahres zwar nicht kompen-
siert, aber deutlich gemildert. Das Burgenland hat seine Förderungsleistung bei Eigenheimen seit
2004 fast verdoppelt.
Bezogen auf die Bevölkerungszahl erreichten 2006 das Burgenland, Niederösterreich und Tirol
Förderungsleistungen über dem österreichischen Durchschnitt, Vorarlberg und Oberösterreich
lagen im Bereich des Durchschnitts, alle anderen Länder entsprechend darunter.
13Grafik 7: Förderungszusicherungen, Baubewilligungen, Baufertigstellungen
70.000
60.000 Förderung
Geschoßwohnungen
50.000
Förderung
1996:
40.000 Eigenheime
50.500
30.000 1991: Fertigstellungen
35.800 2006:
34.300
20.000
Bewilligungen
10.000
0
1991
1993
1995
1997
1999
2001
2003
2005
Anm.: Bewilligungs- und Fertigstellungszahlen 2003-2006 IIBW-Schätzung.
Quelle: Förderungsberichte der Länder, BMF, Statistik Austria, IIBW
AMBITIONIERTE THERMISCHE GRENZWERTE
In einer IIBW-Presseaussendung zur Wohnbauförderung 2005 wurde darauf hingewiesen, dass
in mehreren Bundesländern steigende ökologische Anforderungen mit einem Rückgang der För-
derungsleistung einher gingen, dass somit die Gefahr besteht, dass die Wohnbauförderung ihre
Lenkungseffekte verliert. Tatsächlich haben 2006 zahlreiche Bundesländer die thermischen An-
forderungen ihrer Förderungsvergaben deutlich verschärft. Dies war die Folge einer Art. 15a B-VG-
Vereinbarung zwischen Bund und Länder1 mit dem Ziel, die Wohnbauförderung in den Dienst der
Kyoto-Ziele zu stellen.
Alle Länder (außer dem Burgenland) haben nunmehr zwingende Mindeststandards für die Ge-
währung von Förderungen im Neubau. Diese liegen bei einem durchschnittliche Mehrwohnungs-
bau je nach Bundesland zwischen 23 und 45 kWh/m².a. Aus Grafik 8 ist ersichtlich, in welchem
Ausmaß diese Anforderungen im Laufe weniger Jahre verschärft wurden. Von Passivhaus-Stan-
dard, der gemäß Regierungsprogramm bis 2015 für den geförderten Geschoßwohnbau flächen-
deckend erreicht werden soll, ist man freilich noch weit entfernt. Immerhin: alle Bundesländer
bieten schon heute mehr oder weniger attraktive finanzielle Anreize für Neubauten in Passivhaus-
Standard. In Vorarlberg ist für den geförderten Mehrwohnungsbau schon heute Passivhaus-
Standard verbindlich. Erhebliche Unterschiede gibt es noch bei der Definition der Bauten mit mi-
nimalem Energieverbrauch. Das dem heutigen Stand der Technik entsprechende Passivhaus-
Projektierungs-Paket (PHPP) wurde erst vereinzelt als Standard-Nachweis implementiert.
1
BGBl. II Nr. 19/2006.
14Grafik 8: Grenzwerte Energieverbrauch in der Wohnbauförderung für Mehrwohnungsbauten
(bei A/V ≤ 0,4, HWB in kWh/m².a)
80 K
70 ST
NÖ
60
V
50
T
40
W
30 OÖ
20 S
´01 ´02 ´03 ´04 ´05 ´06 ´07
Quelle: Landesregierungen, FGW-Loseblattsammlung „Förderungsvorschriften“, IIBW
STAGNATION BEI SANIERUNGSAUSGABEN UND SANIERUNGSFÄLLEN
Zur Entwicklung der Sanierungsförderung siehe Kapitel 3.3 (S. 34).
MITTELABFLUSS AUS DER W OHNBAUFÖRDERUNG
Abflüsse aus der Wohnbauförderung sind in zwei Gruppen ausgaben- bzw. einnahmenseitig ver-
bucht:
2006 flossen nicht weniger als 14% der Förderungsausgaben (ca. 400 Mio. €) in nicht-
wohnbaurelevante Maßnahmen. Bis 2005 machte v.a. Wien von dieser Möglichkeit Gebrauch.
Seit 2006 sind weitere Länder sehr aktiv: Die Steiermark wendete 2006 rund 15% ihrer Aus-
gaben für „Infrastruktur“ auf, Salzburg meldete Ausgaben im Zusammenhang mit dem Aufbau
seines neuen Wohnbaufonds im Ausmaß von rund 45% der (stark gestiegenen) Ausgaben.
Diese Ausgaben betreffen großteils wohnbau-nahe Investitionen wie Kindergärten im Zusam-
menhang mit neuen Siedlungsentwicklungen (Wien) oder den Aufbau eines in Zukunft dem
Wohnbau dienenden Fonds (Salzburg). Klar ist aber, dass die Länder in zunehmendem Maße
der Zweckbindung der Fördermittel für den Wohnbau ausweichen.
Zusätzlich investierten die Länder 2006 fast 100 Mio. € in die allgemeine Wohnbeihilfe, die
Förderung des Wohnumfeldes und sonstige Maßnahmen, die über die bis 2001 gültige Inter-
pretation der Zweckbindung hinaus gehen. Über 200 Mio. € aus Forderungsverkäufen und
Rückflüssen wurden für die Landesbudgets vereinnahmt bzw. dienten der Finanzierung für
Landesmittel. Die gesamten ca. 300 Mio. € sind in der Förderungsstatistik einnahmenseitig als
Abzugsposten verbucht und scheinen in den Förderungsausgaben nicht auf.
Somit wurden 2006 rund 700 Mio. € Wohnbauförderungsmittel nicht unmittelbar wohnbau-
relevant eingesetzt, der größere Teil davon allerdings „wohnbau-nah“. Praktisch keine Mittel flos-
sen in nicht wohnbau-relevante Klimaschutzmaßnahmen (es könnten aus Mitteln der Wohnbau-
förderung etwa Schulen und Amtsgebäude thermisch saniert werden).
15UNZUREICHENDE RESSOURCEN FÜR DIE NOTWENDIGE ERHÖHUNG VON NEUBAU- UND SANIERUNG
Wie in Kapitel 1.4 „Wohnungsbedarf“ (S. 10) dargestellt, sollte die Wohnbauleistung österreich-
weit auf rund 55.000 Einheiten angehoben werden. Das erfordert eine Erhöhung der
Neubauförderung um rund 10.000 Einheiten. Es ist nicht zu entscheiden, ob die Belebung 2006
bereits eine Trendwende bedeutet. Jedenfalls stößt eine weitere Erhöhung der Förderungslei-
stung der Länder angesichts stagnierender Bundes-Zuschüsse bzw. dem Auslaufen des
Zweckzuschussgesetzes an die Grenzen der Finanzierbarkeit.
Dasselbe trifft auf die Sanierung zu. Es erscheint aussichtslos, eine Verdoppelung oder Verdrei-
fachung der Sanierungsrate bei gleichzeitig höheren thermischen Standards unter den Rahmen-
bedingungen des heutigen Förderungsvolumens zu erreichen.
Seit 1996 belaufen sich die Wohnbauförderungszweckzuschüsse auf 1,78 Mrd. Euro. Seither (1995-
2006) ist der Verbraucherpreisindex um ca. 20%, der Baupreisindex um 22%, der Baukostenin-
dex um 36%, das Brutto-Inlandsprodukt nominell um 41%, das bis 1996 den Wohnbauförde-
rungszweckzuschüssen zugrunde liegende Steueraufkommen sogar um rund 60% (beide 2006)
gestiegen.1
Mit dem neuen Finanzausgleich (siehe nachfolgendes Kapitel) wurde die Entscheidungshoheit
über die Verwendung der Wohnbauförderungsmittel gänzlich den Ländern übertragen. Es bleibt
abzuwarten, wie weit die beabsichtigte Selbstbindung der Länder über eine Art. 15a-B-VG-
Vereinbarung den stark gestiegenen Anforderungen gerecht wird.
1.6 FINANZAUSGLEICH 2008-2013
Die Kritik am Instrument der Wohnbauförderung war auch 2007 nicht verklungen, beschränkte
sich aber auf wenige Akteure, im Vorfeld der Finanzausgleichsverhandlungen insbesondere den
Rechnungshof, der frühere Forderungen des Instituts für Höhere Studien nach einer Kürzung der
Förderungsmittel um bis zu einer Milliarde Euro übernahm.2 Keinesfalls konnte aber von breiter
Ablehnung gesprochen werden. In mehreren Studien wurde zwischenzeitlich die gute Performance
des Systems im internationalen Vergleich und insbesondere hinsichtlich der Umsetzung der Klima-
schutz-Ziele der Bundesregierung dargestellt. Besonderen Stellenwert für die Diskussion in
Österreich hatten die Untersuchungen von Czasny3 hinsichtlich der sozialen Qualität der Wohn-
umgebung und der Gleichheit der Wohnversorgung, wo Österreich wesentlich bessere
Ergebnisse als europäische Vergleichsländer erzielt, sowie Darstellungen von Lugger/Amann4
hinsichtlich der Ausgaben der öffentlichen Hand für Wohnen, die deutlich unter dem Durchschnitt
der EU15 liegen. Im Regierungsprogramm 2007 war die Wohnbauförderung gänzlich unbestrit-
ten. Ihr Erhalt wurde mit der Zielsetzung der Zurverfügungstellung von leistbaren und qualitativ
hochwertigen Wohnungen und der Erreichung der Kyoto-Ziele eingefordert.5
1
Statistik Austria.
2
Rechnungshof (2007), S. 33.
3
Czasny (2004).
4
Lugger/Amann (2006).
5
Regierungserklärung 2007, Kapitel „Justiz“, „Wohnrecht“, S. 149.
Siehe Kapitel 5.2 „Umsetzung der Klima-Ziele der Bundesregierung“, S. 66.
16Im Sommer 2007 zeichnete sich ab, dass der eigentlich bis Ende 2008 laufende Finanzaus-
gleich abgekürzt und ein neuer für eine sechsjährige Periode von 2008-2013 beschlossen
werden solle. Dominante Themen waren die Finanzierung der Pflege und die von der Bundes-
regierung beschlossene Grundsicherung. Nach nur dreimonatigen Verhandlungen wurde der
neue Pakt am 10.10.2007 unterzeichnet. Folgende wesentlichen Änderungen für die Wohnbau-
förderung wurden fixiert:
a) Fokussierung der Wohnbauförderung auf Klimaschutzmaßnahmen in Umsetzung der Klima-
strategie 2007;
b) Umwandlung des bisherigen „Investitionsbeitrags für Wohnbau, Umwelt und Infrastruktur“ (vul-
go „Wohnbauförderungszweckzuschuss“)1 sowie der „Bedarfszuweisungsmittel für den Haus-
haltsausgleich“2 in Ertragsanteile, Auslaufen des Wohnbauförderungszweckzuschussgesetzes
gleichzeitig mit dem Inkrafttreten der nachfolgend beschriebenen Art.15a-B-VG-Vereinbarung;
c) Erarbeitung einer neuen Art.15a-B-VG-Vereinbarung zwischen Bund und Ländern „über ge-
meinsame Qualitätsstandards für die Förderung der Errichtung und Sanierung von Wohnge-
bäuden zum Zweck der Reduktion des Ausstoßes an Treibhausgasen“3 bis Mitte 2008 und
Inkrafttreten per 1.1.2009.
Mit der Abschaffung der Zweckzuschüsse und deren Umwandlung in Ertragsanteile hat der Bund
die letzten verbliebenen Agenden der Wohnbauförderung an die Länder übertragen. Die mit dem
Zweckzuschussgesetz verbundene Bindung der Mittelverwendung soll nunmehr durch einen
Staatsvertrag zwischen den Ländern geregelt werden. Verhandelt wird die neue Vereinbarung
unter ähnlichen Rahmenbedingungen wie die Art.15a-B-VG-Vereinbarung von Jänner 2006. Es
ist somit eine starke Fokussierung auf ökologische Maßnahmen zu erwarten.
1
§ 1 Zweckzuschussgesetz 2001.
2
§ 22 FAG 2005).
3
BGBl. II Nr. 19/2006.
172 WOHNUNGSMARKTENTWICKLUNG
Bei der Analyse der Wohnkosten ist strikt zwischen Bestandskosten, das sind die Wohnkosten
von Haushalten, die schon seit längerem in ihren Wohnungen leben (2.1), und aktuellen Markt-
preisen für Neuverträge (2.2) zu unterscheiden. Die Vermischung der beiden Daten führt
regelmäßig zu irreführenden Interpretationen.
2.1 WOHNKOSTENENTWICKLUNG
Die Wohnkosten – in Grafik 9 sind die laufenden Kosten von Mieter- (Bestandsmiete) bzw. Haus-
halten in Eigentumswohnungen dargestellt – sind seit Jahren im Bereich der Inflationsrate
gestiegen. Ein für 2003/04 dokumentierter Kostensprung, der damals ein erhebliches mediales
Echo hervorgerufen hat und bis heute zu Fehlinterpretationen führt1, ist auf einen Bruch der Erhe-
bungsmethode und nicht auf Marktentwicklungen zurück zu führen.2
Grafik 9: Wohnkosten/m² in Niederösterreich und anderen Bundesländern
Hauptmiete
€8
S
€7
Ö
€6
€5 W
€4
NÖ
€3
2004 2005 2006 2007
Wohnungseigentum
€8
S
€7
Ö
€6
€5 W
€4
NÖ
€3
2004 2005 2006 2007
Anm.: 2007 = Ø der ersten beiden Quartale.
Quelle: St.at Mikrozensus, ohne BK
1
Z.B. Gstach, D. (2007): Der Einfluss steigender Wohnungsmieten auf den Konsum (Wien, AK).
2
Neue Stichprobenziehung, Hochrechnung und Erhebungsmethode, siehe Amann/Götzl (2005); Janik, 2005.
18Die Wohnkosten entwickelten sich 2007 (Durchschnitt der ersten beiden Quartale) ähnlich mode-
rat wie in den Jahren zuvor. 5,70 €/m² im österreichischen Durchschnitt bedeuten einen
bescheidenen Zuwachs von 1,6%. Vergleichsweise hoch sind die Bestandsmieten in Salzburg mit
7,30 €/m² und Vorarlberg mit 7,10 €/m², eher günstig im Burgenland mit 4,- €/m², in Kärnten mit
4,90 €/m² und in Niederösterreich mit 5,- €/m². Die vergleichsweise stärksten Wohnkostensteige-
rungen bei Mietwohnungen sind in Salzburg (3,8% Ø 2004-07) und Vorarlberg (3,5% Ø 2004-07).
Eine besonders geringe Wohnkostendynamik ist für das Burgenland (-1,8% Ø 2004-07) und Nie-
derösterreich (0,1% Ø 2004-07), aber auch für Kärnten, Oberösterreich (beide 0,8% Ø 2004-07)
und Wien (1,1% Ø 2004-07) dokumentiert. Im Bereich der Eigentumswohnungen ist überhaupt
eine stagnierende Wohnkostenentwicklung zu verzeichnen.
2.2 WOHNUNGSMARKTENTWICKLUNG
Zur Preisentwicklung am Wohnungsmarkt stehen mehrere Quellen zur Verfügung. Die größte
Zuverlässigkeit wird dem Immobilienpreisspiegel des Fachverbands der Immobilien- und Vermö-
genstreuhänder beigemessen. Mit dem Preisspiegel 2000 wurde eine neue methodische Basis
und Systematik eingeführt. Seither sind die Preise weitgehend regionalisiert und für eine ganze
Reihe von Marktsegmenten verfügbar. Die Daten werden durch Erhebung bei den Mitgliedsbe-
trieben des Fachverbandes auf Basis standardisierter Erfassungsbögen erhoben. Es werden die
tatsächlich erzielten Preise des abgelaufenen Jahres erhoben. Die Mietpreise beziehen sich auf
nicht dem Richtwertgesetz unterliegende Wohnungen ohne Betriebskosten und Umsatzsteuer. In
den untenstehenden Grafiken wurden ungewichtete Durchschnitte über alle Größenklassen und
Wohnwertkategorien, kombiniert mit regionel gewichteten Werten, geberechnet. Die Methode
vernachlässigt zwar den Trend zu besser ausgestatteten Wohnungen, ermöglicht aber dafür eine
übersichtliche Zeitreihendarstellung.
Insgesamt befindet sich der Mietwohnungsmarkt – trotz einer gewissen Dynamisierung 2007 –
immer noch in einer langen Phase der Preisstagnation, die seit Anfang der 1990er Jahre anhält.
Grafik 10: Immobilienpreisspiegel Mietwohnungen Durchschnittsmieten in €/m²
€ 9,0
€ 8,0 Wien
Graz
€ 7,0
Salzburg Stadt
€ 6,0
Österreich
€ 5,0
€ 4,0
€ 3,0
1989
1991
1993
1995
1997
1999
2001
2003
2005
2007
Anm.: Siehe Anmerkung zu Grafik 11.
Quelle: FV Immobilien, IIBW
19Die Marktpreise im teilgewichteten Durchschnitt aller Bundesländer liegen seit langem bei kon-
stant ca. 6,- €/m² (exkl. Betriebskosten und USt.). Eine etwas stärkere Preisdynamik zeigen die
großen Landeshauptstädte, insbesondere Salzburg Stadt, Linz und Graz. Als Beispiel sei Salz-
burg Stadt heraus gegriffen, wo die Marktmieten zwischen 2005 und 2007 um mehr als 20%
zugelegt haben. Das ist aber eindeutig die Ausnahme.
Im teilgewichteten Durchschnitt städtischer und ländlicher Regionen zeigen die Bundesländer
eine weitgehend ruhige Entwicklung. Im österreichische Durchschnitt stiegen die Mieten 2007 mit
3,2% leicht über der Inflationsrate an (Ø 2001-2007: 1,1%). Die Marktbelebung beschränkt sich
allerdings auf wenige Bundesländer. In Salzburg (Stadt und Land) sind die Mieten 2007 um 7,5%
auf durchschnittlich 7,- €/m² gestiegen (Ø 2001-2007: 2,8%), in der Steiermark um 4,3% auf
durchschnittlich 5,50 €/m² (Ø 2001-2007: 2,0%), in Tirol um 3,6% auf durchschnittlich ebenfalls
7,- €/m² (Ø 2001-2007: 1,4%), in Niederösterreich um 3,4% auf durchschnittlich 5,50 €/m² (Ø
2001-2007: 1,0%) und in Wien um 3,2% auf gleichfalls 7,- €/m² (Ø 2001-2007: 1,1%).
Grafik 11: Immobilienpreisspiegel Mietwohnungen Durchschnittsmieten in €/m²
€ 9,0
Vorarlberg
€ 8,5
Salzburg
€ 8,0 Wien
€ 7,5 Tirol
€ 7,0 Österreich
€ 6,5 Burgenland
€ 6,0 Steiermark
€ 5,5 Niederösterreich
Oberösterreich
€ 5,0
Kärnten
€ 4,5
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
Anm.: Durchschnittsmieten sind ungewichtete Mittelwerte über alle Ausstattungskategorien und Wohnungsgrößen;
Länderwerte sind gewichtete Mittelwerte über die jeweiligen Bezirke nach Zahl der Haushalte, Österreich-
Werte sind gewichtete Mittelwerte nach Hauptwohnsitzen.
Quelle: FV Immobilien, IIBW
20Wohnungen mit sehr gutem Wohnwert sind praktisch im selben Preisband teurer geworden. Ihr
Preisniveau liegt insgesamt nur 16% über dem Gesamtdurchschnitt. Die Teuerung machte 2007
3,3% aus (Ø 2001-2007: 1,7%), was exakt der Teuerung des Gesamtmarktes entspricht. Ähnli-
che Ergebnisse zeigt die bundesländerweise Analyse.
Grafik 12: Immobilienpreisspiegel Mietwohnungen Sehr guter Wohnwert in €/m²
€ 9,0
Vorarlberg
€ 8,5
Salzburg
€ 8,0 Wien
€ 7,5 Tirol
€ 7,0 Österreich
€ 6,5 Burgenland
€ 6,0 Steiermark
€ 5,5 Niederösterreich
€ 5,0 Oberösterreich
Kärnten
€ 4,5
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
Anm.: Gewichtungen siehe Grafik 11.
Quelle: FV Immobilien, IIBW
Die Ergebnisse zeigen, dass weder die Wohnungsmarktdynamik, noch die Preisunterschiede
zwischen sehr gut ausgestatteten und normal ausgestatteten Wohnungen starke Antriebe für
vermehrte Sanierungsaktivitäten bieten. Wenn der Markt unzureichende diesbezügliche Signale
gibt, kommt der Förderung als Anreizinstrument umso größere Bedeutung zu.
213 WOHNUNGSSANIERUNG
3.1 STAND UND ENTWICKLUNGSCHANCEN DER SANIERUNG
Ein wesentlicher Hintergrund für die Einschätzung, dass die gegenwärtige Herausforderung einer
massiven Erhöhung der thermischen Sanierungsrate bewältigbar ist, sind die großen Erfolge der
Wohnungspolitik und der Wohnbauförderung bei der Standardanhebung im Bestand. Während
nicht mehr als 25 Jahren ist es gelungen, den Anteil der nicht bestausgestatteten Wohnungen
(Kategorie B, C und D) von 56% (in Wien 65%) auf 10% (in Wien 12%) zu reduzieren (Grafik 13).
Standardanhebungen waren demgemäß jahrzehntelang die wesentliche Aufgabe im Sanierungs-
bereich. Ihr sukzessives Auslaufen ist hauptverantwortlich für die stagnierende Entwicklung der
Sanierungsförderung und des Produktionswerts (siehe Grafik 6, S. 13 und Kapitel 5.3, S. 55) in
der Sanierung seit den 1990er Jahren. Erst sukzessive werden die Standardanhebungen durch
thermische Sanierungen als Hauptgeschäft in der Sanierung substituiert.
Grafik 13: Ausstattungskategorie im Wohnungsbestand 1981-2006
100%
35% 44% 70% 70% 88% 88% 88% 90%
80%
A-Standard
60%
≠A-Standard
40%
20%
0%
Österreich
Österreich
Österreich
Österreich
Wien
Wien
Wien
Wien
1981 1991 2001 2006
Quelle: St.at, IIBW
Im Rahmen einer internationalen Vergleichsstudie der TU Delft (Niederlande) zur Gebäudesanie-
rung und Modernisierung in Europa1 im Auftrag der „Erabuild“, einer Kooperationsplattform
nationaler Förderungsprogramme für Nachhaltigkeit im Bauwesen, steuerte das IIBW die Daten
zu Österreich und der Schweiz bei. Die nachfolgenden Abbildungen (Tabelle 14 bis Tabelle 21)
geben einige Hauptergebnisse wider. Die Darstellung als Matrizen erlaubt die rasche Beurteilung
von Querverbindungen.
1
Itard/Meijer/Vrins (2007).
22Tabelle 14: Sanierungsaktivitäten im Wohnbau (in % des Bestands p.a.)
ANTEIL (%) IN HÄUFIG-
GE- EINFAMI- ALLEN KEIT DER WICHTIGSTE GRÜNDE
SCHOßWO LIEN- WOH- RENOVIE- DER MAßNAHME
HNUNGEN HÄUSERN NUNGEN RUNG (ALLE
... JAHRE)
Außendämmung der Au- Komfort, Heizkostenreduktion, Anreize
1 1,2% 0,8% 1,0% 40
ßenwände durch Förderungen
Innendämmung der Au- Nur wo Außendämmung nicht möglich
selten selten selten
ßenwände (Denkmalschutz)
Erdgeschoss Fußbodeniso- Umfassende thermische Sanierung des
0,5% 0,1% 0,3% 40
lierung Gebäudes
Neue Fassade oder um-
fassende 2% 1,5% 1,7% Optische Verbesserung
Fassadenausbesserung
Neues Dach oder umfas-
3% 3% 3% 25 Bauschaden
sende Dachausbesserung
Schalldämmung zwischen Selten, durch Mieter selbst durchgeführt
0,2% 0 0,1%
Wohnungen (Schallisolierung ist generell gut)
Heizungsschaden, Effizienzgewinn, im
Neue Heizung, Heizungs-
4% 4% 4% 20 Zuge einer Generalsanierung, Anreize
umstellung
durch Förderungen
Nur in den seltenen Fällen einer Gene-
Neues Lüftungssystem selten selten selten
ralsanierung auf Passivhaus-Standards.
Modernisierung der Küche,
4% 4% 4% 20 Wohnkomfort
Küchentausch
Modernisierung des Bade-
4% 4% 4% 20 Wohnkomfort
zimmers
Neue Wasserleitungen, Rohrschäden, rechtlich bedingt stark im
1,5% 1,5% 1,5% 30
Abflüsse Zunehmen: Austausch von Bleileitungen
Neue Verkabelung (elek- Rechtlich bedingt stark im Zunehmen:
1% 1% 1% 40
trisch) Austausch von ungeerdeter Verkabelung
Äußere einfache Instand-
haltung (Farbe, 4% 4% 4% 20
Dachrinnen)
Einfache Innenrenovierun-
10% 5-10% 5-10% 10 Neue Mieter, Wohnkomfort
gen (Farbe, Tapeten etc.)
Wohnungszu- Kauf einer angrenzenden Wohnung undTabelle 15: Akteure in der Wohnhaussanierung
Mit Prioritätenreihung (1 = sehr wichtig, 5 = minder wichtig)
WOHNUNGS- RENOVIERUNG SPEZIFIKA VON SPEZIFIKA VON SPEZIFIKA VON
RENOVIERUNG VON EINFAMILIEN- SOZIALEN MIET- EIGENTUMSWOH- PRIVATEN UND
HÄUSERN WOHNBAUTEN NUNGEN UND KOMMERZIELLEN
EIGENHEIMEN MIETWOHNUNGEN
5 4
Bundesregierung Steuerbegünsti- Steuerbegünsti-
gung gung
1 2 1 1 2
Förderungen mit Förderungen mit Förderungen mit Förderungen mit Förderungen mit
Landesregierung
hoher Anreizwir- hoher Anreizwir- hoher Anreizwir- hoher Anreizwir- hoher Anreizwir-
kung kung kung kung kung
1 2 3
Eigentümer
hat letztes Wort
2 2 3 1
Starke Position Starke Position Initiative oft Gebäudeverwal-
Profesionelles Woh-
der Bauvereini- der Bauvereini- durch Gebäude- tung als Binde-
nungsunternehmen
gung gung verwaltung glied zu Eigen-
tümern
3 3 3 3
Einsatz von Bedeutung der Einsatz von Einsatz von
Finanzinstitut, Bank Wohnbaubanken- Hausbanken und Wohnbauban- Wohnbauban-
und Bauspar- Bausparkassen ken- und Bau- ken- und Bau-
geldern spargeldern spargeldern
Architekt 4 3 4 4 4
Bauunternehmen 4 4 4 4 4
Bauträger 1
Berater, Beratungs- 3 4 3 4
agenturen Energieberatung Energieberatung
Quelle: IIBW für: Itard, L., Meijer, F, Vrins, E. (2007): Building Renovation and Modernisation in Europe: State of the art
review. Commisioned by Erabuild (TU Delft, The Netherlands, OTB).
24Tabelle 16: Gründe für Wohnhaussanierungen in der Vergangenheit und heute
Mit Prioritätenreihung (1 = sehr wichtig, 5 = minder wichtig)
SPEZIFIKA VON SPEZIFIKA VON
SPEZIFIKA VON
MEHRGESCHOSS- EINFAMILIEN- EIGENTUMSWOH- PRIVATEN UND
SOZIALEN MIET-
WOHNUNGEN HÄUSERN NUNGEN UND KOMMERZIELLEN
WOHNBAUTEN
EIGENHEIMEN MIETWOHNUNGEN
1 1
Viele "Vorreiter", Der soziale (ge-
Trend Passiv- meinnützige)
Energieeinsparung haus Bestand stark
durch politische
Zielsetzungen
bestimmt
1 1 1
Hebung des Steigende Be-
Substanzwerts deutung der Ge-
bäudebewertung
Hebung der sozialen 1 2
Qualität der Wohn- Gebäude-, Anreize durch
umgebung Blocksanierung Förderungen
Energie-Contracting
1 1
Geänderte An- Geänderte An-
Veränderte Markt-
forderungen an forderungen an
nachfrage
Ausstattungs- Ausstattungs-
standard standard
2 2
Niedriger Wohn- Als Anreiz für
komfort bewohnerseitige
Renovierung
Veränderung in Fami- 1
lienzusammensetzung
Zunehmende Nach- 1 2 1
frage nach Komfort/
Luxus
1 1 1 1 1
Überschreitung der
Hauptgrund Hauptgrund, oft Hauptgrund Hauptgrund, oft Hauptgrund, oft
Lebensdauer von
nur Teilrenovie- nur Teilrenovie- nur Teilrenovie-
Gebäudeteilen
rungen rungen rungen
Überschreitung der 3
technischen Lebens- Selten Anlass für
dauer der Haus- umfassende
technik Sanierungen
Verbesserung der 1
Außenwirkung von
Gebäuden
1 1 1 1
Auszug, neue Mieter Innenrenovierung Erbfall Innenrenovierung Innenrenovierung
oder Eigentümer oft nur in diesen oft nur in diesen oft nur in diesen
Fällen möglich Fällen möglich Fällen möglich
Quelle: IIBW für: Itard, L., Meijer, F, Vrins, E. (2007): Building Renovation and Modernisation in Europe: State of the art
review. Commisioned by Erabuild (TU Delft, The Netherlands, OTB).
25Tabelle 17: Chancen für nachhaltige Wohnhaussanierungen
Mit Prioritätenreihung (1 = sehr wichtig, 5 = minder wichtig)
SPEZIFIKA VON SPEZIFIKA VON
SPEZIFIKA VON
MEHRGESCHOSS- EINFAMILIEN- EIGENTUMSWOH- PRIVATEN UND
SOZIALEN MIET-
WOHNUNGEN HÄUSERN NUNGEN UND KOMMERZIELLEN
WOHNBAUTEN
EIGENHEIMEN MIETWOHNUNGEN
1 1
Umfassende Umfassende
thermische Sanie- thermische Sanie-
Energieeinsparung rungen neben fi- rungen neben fi-
nanziellen Anrei- nanziellen Anrei-
zen v.a. Kommu- zen v.a. Kommu-
nikationserfordernisnikationserfordernis
1 1 1 3 3
Zusammenarbeit
Über Wohnbau- Über Wohnbau- Über Wohnbau-
öffentlich-privat
förderung förderung förderung
1 1
Mittlerweile zahl- Mittlerweile zahl-
Vorzeigeprojekte reiche Projekte reiche Projekte
durchgeführt und durchgeführt und
dokumentiert dokumentiert
1 1 1
Energieausweis Energieausweis
Hebung des wird voraussicht- wird voraussicht-
Substanzwerts lich großen Ein- lich großen Ein-
fluss auf Sub- fluss auf Sub-
stanzwert haben stanzwert haben
2
Angesichts hoher
Hebung der sozia-
Standards haben
len Qualität der
Sozialpolitische
Wohnumgebung
Ziele an Rele-
vanz verloren
3 3 4 4
Anwendbare Anwendbare
Energie-Contracting Rechtsnormen Rechtsnormen in
verfügbar, aber Diskussion
wenig angewandt
1 1
Starke Wirkung Starke Wirkung
Energie Labelling,
von Gebäude- von Gebäude-
Energieausweis
ausweisen wird ausweisen wird
angenommen angenommen
2 2 1
Energieausweis Energieausweis Energieausweis
Veränderung der besonders be-
Marktnachfrage deutend wegen
schlechter ther-
mischer Qualität
Zunehmende Lu-
xusnachfrage
Quelle: IIBW für: Itard, L., Meijer, F, Vrins, E. (2007): Building Renovation and Modernisation in Europe: State of the art
review. Commisioned by Erabuild (TU Delft, The Netherlands, OTB).
26Tabelle 18: Anreize und Förderungen für nachhaltige Wohnhaussanierungen
MEHRGESCHOSSWOHNUNGEN EINFAMILIENHÄUSERN
Technologische Neuerungen ja ja
Verbesserungen v.a. bei Bauprodukten, weniger bei Bauverfahren.
Neuerungen Bautechnologie
Doch wurde ein branchenspezifische Forschungsprogramm begonnen.
Weiterentwicklung der Planungs-
gut vorhanden gut vorhanden
werkzeuge
Spezifische Weiterbildungspro- Schwierig, die Zielgruppe (Fachar- Schwierig, die Zielgruppe (Fachar-
gramme beiter) zu erreichen beiter) zu erreichen
Werbe- und Informationskampag- Bedeutung wird anerkannt, z.B. Bedeutung wird anerkannt, z.B.
nen “klima:aktiv” “klima:aktiv”
Neue Bauvorschriften
Qualitätsbewertung
Umsetzung gem. Umsetzung gem.
Energieausweis
Gebäuderichtlinie Gebäuderichtlinie
Qualitätsstandards und -prüfungen Qualitätsstandards und -prüfungen
Nachhaltigkeits-Labeling
eingerichtet und anerkannt eingerichtet und anerkannt
Über Förderungen und die
Zusammenarbeit öffentlich-privat Über Förderungen
“klima:aktiv”-Kampagne
Sind Hauptanreize, gut imple- Sind Hauptanreize, gut imple-
Förderungen mentiert, ermöglichen diverse mentiert, ermöglichen diverse
Lenkungseffekte Lenkungseffekte
Steuererleichterungen, Darlehen
Geringe Bedeutung, doch Erweite-
für Nachhaltigkeits-Maßnahmen Geringe Bedeutung
rung in Diskussion
("green loans")
Lokale politische Unterstützung Stark vorhanden Stark vorhanden
Mindestqualitätsvorgaben Baurecht Baurecht
Gesundheitspolitische Maßnahmen Prüfung Heizungsanlagen Prüfung Heizungsanlagen
Einkommensgrenzen für Förderun-
Sozialpolitische Maßnahmen Umfangreich
gen
Ja, u.a. quantitativ hinsichtlich
Steigende Qualitätsanforderungen Ja, Verbreitung des Passivhauses
Wohnfläche
"Image" Öffentliche Kampagnen Öffentliche Kampagnen
Quelle: IIBW für: Itard, L., Meijer, F, Vrins, E. (2007): Building Renovation and Modernisation in Europe: State of the art
review. Commisioned by Erabuild (TU Delft, The Netherlands, OTB).
27Tabelle 19: Anreize für qualitativ besonders hochwertige Sanierungsprojekte
MÖGLICHKEITEN, DEN BEITRAG MÖGLICHKEITEN FÜR WELCHEN
ANREIZ BEITRAG
ZU ERHÖHEN? AKTEUR?
Vereinfachung komplizierter Anwendung durch "Best-
Technologische lokale Akteure, Forschungs-
hochwertiger Sanierungs- Practice" und öffentliche
Neuerung förderung
prozesse Kampagnen fördern
(Weiter-) Bildungsmaß- Lobbies, Weiterbildungs-
Neue Bauverfahren Anwendung
nahmen für Fachkräfte institutionen
Thermische Renovierungen
Weiterentwicklung greifen umfassend in den Die Erstausbildung von
Universitäten, Fachhoch-
der Planungswerk- Gebäudebestand ein. Hohe Architekten muss grundle-
schulen
zeuge Design-Qualität durch Ar- gend angepasst werden
chitekten erforderlich
Weiterbildungserfordernis Bildungsstandards hinsicht-
Universitäten, Fachhoch-
Fachspezifische bei Architekten und für die lich umfassender thermi-
schulen, Bildungs-
Bildungsprogramme Umsetzung neuer Techno- scher Gebäudesanierung
institutionen, Lobbies
logien auf der Baustelle muss angehoben werden
Kommunikation wird als
zweitwichtigstes Werkzeug
Eine Änderung der Einstel-
Öffentliche zur Förderung von nachhal- Regierung (Bund, Länder),
lung muss jeder Maßnahme
Kampagnen tigen Renovierungen an- Lobbies, Medien
vorangehen
gesehen, nach wirtschaft-
lichen Anreizen.
Mindestqualitätserforder- Hebung der Mindest-
Neue Bauvorschriften Regierung
nisse festlegen standards
Kontrolle der Einhaltung
Kontrollkriterien genauer
Qualitätsprüfung von ambitionierten Vor- Normungsinstitut, Lobbies.
festlegen
gaben
Sollte zu einem Hauptkrite- Regierungen, Lobbies,
Energieausweis Konsumenteninformation rium für den Immobilienkauf Immobilienbewerter,
werden Eigentümer
Aufgrund der höheren
Komplexität gegenüber
Labeling nachhaltiger Regierung, Bauträger,
Konsumenteninformation Energieausweisen sollte er
Qualität Bauherren
Bauträger ansprechen,
weniger Konsumenten.
Vor allem in finanziellen
Zusammenarbeit Die Stärken beider Seiten Bundes- und Landesregie-
Bereichen und Organisa-
öffentlich-privat werden gebündelt rungen, Finanzinstitute
tionsstrukturen
Optimale Förderungsaus-
richtung, um bestmögliche Regierung, Bauträger,
Förderungen Hauptanreizkriterium
Lenkungs- und Hebelwir- Eigentümer, Mieter
kungen zu erzielen
Steuererleichterungen, Großes Potential, Eigentü-
Darlehen für Nachhal- mer von Eigenheimen für Regierung, v.a. Finanzmini-
Anreizkriterium
tigkeits-Maßnahmen die nachhaltige Renovie- sterium, Steuerbehörden
("green loans") rung zu gewinnen
Zuständig für Wohnungsbe-
Regionale/Lokale lange, Wohnbauförderun-
Weiterentwicklung der mo-
politische Unterstüt- gen, Auszahlung der Landesregierungen
mentanen Funktionen
zung Förderungen, Einrichtung
von Qualitätsstandards
Quelle: IIBW für: Itard, L., Meijer, F, Vrins, E. (2007): Building Renovation and Modernisation in Europe: State of the art
review. Commisioned by Erabuild (TU Delft, The Netherlands, OTB).
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