Stockwerkeigentum - Alfred Müller
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Stockwerkeigentum
Stockwerkeigentum
Das Stockwerkeigentum ist sehr gefragt: Jahr für Jahr nimmt der
Bestand zu, so dass die Wohneigentumsquote in der Schweiz aktuell
rund 38 Prozent beträgt. Gut 50 Jahre nach der Einführung steht
die jüngste Form des Immobilieneigentums jedoch vor einer Bewäh
rungsprobe, da immer mehr StockwerkeigentumLiegenschaften
in ein Alter kommen, in dem Sanierungen nötig sind.
MAGAZIN DER
ALFRED MÜLLER AG
BAAR
MARINNEUCHÂTEL
CAMORINO
Forum | N°65 | 2017 / 2018
N°65 2017 / 2018
www.alfred-mueller.ch
Alfred Müller AG Alfred Müller SA Alfred Müller SA Alfred Müller AG Allmig
Neuhofstrasse 10 Av. des Champs- Centro Monda 3 Garten- und Kompost und Ökostrom
CH-6340 Baar Montants 10 a CH-6528 Camorino Landschaftsbau Allmig 2
Telefon +41 41 767 02 02 CH-2074 Marin Telefon +41 91 858 25 94 Allmig 1 CH-6340 Baar
Fax +41 41 767 02 00 Telefon +41 32 756 92 92 Fax +41 91 858 25 54 CH-6340 Baar Telefon +41 41 761 07 47
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Zertifiziertes Qualitätsmanagementsystem ISO 9001:2008
<
Titelbild Guido und Hanny Mettenleiter haben im
Feldpark Zug ihren Wohntraum verwirklicht. Obwohl
sie nicht schwindelfrei sind, geniessen sie die
spektakuläre Aussicht von ihrer Terrasse aus sehr.
Foto Alfons Gut
Stockwerkeigentum
hat viele Vorzüge
Liebe Leserinnen und Leser Als Verwalterin von vielen
STEG-Liegenschaften kennen
Die Schweizer sind ein Volk wir auch die Herausforderun
von Mietern. Im Vergleich zu gen, die mit dem Stockwerk
anderen Ländern ist die Wohn eigentum verbunden sind. Gut
eigentumsquote mit 38 Pro 50 Jahre nach dessen Einfüh
zent relativ tief. Doch die Zahl rung kommen Jahr für Jahr
der Eigentümer steigt Jahr für STEG- Liegenschaften in ein
Jahr, und dies dürfte haupt Alter, in dem umfassende
sächlich auf das Stockwer k Sanierungen nötig sind. Dies
eigentum (STEG) zurückzu stellt manche Gemeinschaft
führen sein. vor echte Probleme. Zum Bei
spiel, weil der Erneuerungs
Die Alfred Müller AG ist mit dem STEG gross geworden. Als sich fonds nicht ausreichend geäufnet worden ist, weil die Gelder für
unser Vater 1965 selbständig machte, lag dies zum einen an den den Unterhalt eingesetzt worden sind oder schlicht weil sich die
günstigen wirtschaftlichen Voraussetzungen mitten in der Hoch Eigentümer nicht über die Massnahmen einigen können.
konjunktur. Entscheidend war aber, dass im gleichen Jahr das
Stockwerkeigentum als neue Form des Immobilieneigentums Gemeinschaften, welche frühzeitig und konsequent Kapital für
rechtskräftig wurde. Er sah die Chance, welche im STEG lag, und Erneuerungen ansparen und den Konsens suchen, haben auch
nutzte sie. In den Gründungsjahren war die Alfred Müller AG denn Jahrzehnte nach dem Bezug Freude an ihrem Eigentum. Das zei
auch mit der Realisierung von Stockwerkeigentum-Liegenschaf gen eindrücklich die Aussagen des Ehepaars Ruth und Alfred
ten beschäftigt – erst später baute das Unternehmen mit der Meier, das seit 1971 in der Siedlung Goldermatten in Steinhausen
Entwicklung von multifunktionalen Geschäftsräumlichkeiten ein lebt (Seite 25). Als erfahrene Immobilienunternehmung, welche
zweites Standbein auf. mit ihren Dienstleistungen den gesamten Lebenszyklus von
Immobilien abdeckt, begleiten wir die Eigentümer gerne und
Auch heute haben wir kontinuierlich Eigentumswohnungen an stehen ihnen mit unserer ganzen Kompetenz zur Verfügung.
verschiedenen Standorten im Angebot, aktuell in Oberägeri,
Meggen, Greppen, Gisikon und Horw. Höchste Zeit also, das
Thema im Forum in den Fokus zu nehmen. Denn wir sind nach
wie vor von den Vorzügen des Stockwerkeigentums überzeugt
– zum Beispiel dem im Vergleich zu einem Einfamilienhaus gerin
geren Kapitalbedarf und der hohen Gestaltungsfreiheit in den Christoph Müller Michael Müller
eigenen vier Wänden. Die robuste Nachfrage zeigt eindrücklich, Präsident Präsident
dass diese jüngste Form des Wohneigentums für viele Menschen des Verwaltungsrates der Alfred Müller Stiftung
weiterhin attraktiv ist.
«WER SEIN WUNSCH
Inhalt OBJEKT GEFUNDEN HAT,
SOLL KAUFEN»
14–17
Flavio Ciglia, Leiter Immobilienbank der Luzerner
Kantonalbank, und François Bernath, Leiter Akquisition,
Verkauf und Marketing der Alfred Müller AG, über die
Nachfrage nach Eigentumswohnungen und die aktuelle
Marktentwicklung.
3 Stockwerkeigentum 31 Das liegt im Trend
hat viele Vorzüge
39 Heute die Anschlüsse für
4 Inhalt übermorgen planen
6 Am Puls 42 «Die Verwaltung muss die
Eigentümer beraten»
IM FOKUS
8 IM FOKUS: 47 Kolumne: Die Emotionalität
8–49
STOCKWERK des Eigentums
Wir beleuchten das Thema Stockwerk
eigentum von verschiedenen Seiten
EIGENTURM 51 Statement und beantworten Fragen wie: Was dürfen
Stockwerkeigentümer und was nicht?
Wie können Käufer von Stockwerkeigentum
52 Ein energieoptimiertes
ihr Eigenheim smart ausbauen?
10 Ein Erfolgsmodell steht vor Portfolio Ab wann s ollen Gemeinschaften für
der Bewährungsprobe die Erneuerung sparen?
54 Die Wünsche der Kunden
14 «Wer sein Wunschobjekt gefunden stets im Blick
hat, soll kaufen»
56 Unsere Räume
18 Stockwerkeigentum in Zahlen
62 Impressum
20 «Da oben ist es wie im Kino»
23 Das Reglement – die zehn Gebote
des Stockwerkeigentums
25 «Wir sind eine grosse Familie»
28 Stockwerkeigentum – das sind
die zehn häufigsten Irrtümer
DAS LIEGT IM TREND
31–38
Wer eine Eigentumswohnung kauft, muss viele Entscheide fällen:
Welche Bodenbeläge wählen, wie die Küche gestalten und die Nasszellen ausbauen
etc. Partner der Alfred Müller AG zeigen auf, welche Materialien, Produkte und
Farben im Moment besonders gefragt sind.
4|5 Forum | N°65 | 2017 | Stockwerkeigentum
Am Puls
BUSINESSPARK:
GRATIS-BÜROS FÜR INTELLIGENTE HEIZENERGIE
NIE MEHR EIN PAKET VERPASSEN STUDENTEN AUS DEM UNTERGRUND
Immer mehr Menschen bestellen Waren auf reges Interesse, sei es gut möglich, Der Businesspark Zug, zu dessen Sponso Das Zentrum Pilatus, welches die A lfred kömmliche Heizkörper. Bei den Büro- und deckt die Abwasser w ärmepumpen-
im Internet und lassen sie sich per Paket dass Paketboxen bald auch in anderen ren die Alfred Müller AG gehört, bietet Müller AG zusammen mit der Gemeinde Dienstleistungsflächen übernehmen die Anlage mindestens 85 Prozent der Wär
zustellen. Allerdings treffen diese oft dann Bestandesliegenschaften oder bei Neu jungen Unternehmen und KMU eine Kriens realisiert, erhält ein zukunftsorien Betondecken sowohl die Heiz- als auch meenergie des Zen trums Pilatus. Für
ein, wenn niemand zuhause ist. Damit bauten zum Einsatz kämen. Die in Schlie moderne Infrastruktur und professionelle tiertes und umweltfreundliches Energie die Kühlfunktion. Dieses thermoaktive Bedarfsspitzen oder falls die Wärme
Pakete jederzeit sicher zugestellt und von ren eingebaute PaketboxCentro der Ernst Dienstleistungen an. Auf Wunsch unter system. Dieses bezieht einen Grossteil der Bauteilsystem ist ein innovatives Element, pumpe einmal ausfallen würde, verfügt
den Empfängern rund um die Uhr abge Schweizer AG ist von der Sonnerie und der stützt er Start-ups und Unternehmen auch Heiz- und Kühlenergie aus dem Krienser das die Gebäudemasse (Betondecken) als das Gebäude zusätzlich über eine Gashei
holt werden können, hat die Alfred Müller Briefkastenanlage unabhängig und kann in jeder Phase ihrer Unternehmensent Abwasser. Im Abwasser kanal wurden Energiespeicher und Strahlungsfläche für zung.
AG in der Überbauung Gartenstadt Schlie von den Bewohnern mehrerer Gebäude wicklung mit pragmatischen Lösungen, dafür auf einer Länge von 81 Metern Wär das Heizen und Kühlen der Räume nutzt.
ren eine Paketbox einbauen lassen. Eine genutzt werden. Bedient wird sie sowohl stellt Kontakte zu Behörden und Wirt metauschplatten montiert. Diese werden Das System sorgt für ein behagliches www.zukunft-kriens.ch
weitere ähnliche Anlage ist im Wohnhaus von den Zustellern als auch von den schaftsvertretern her und fördert die künftig im Winter die Wärme des Raumklima und erhöht durch niedrige
Gütsch Oberägeri vorgesehen, das gegen Empfängern via Touch Panel. Die Meldung, Vernetzung der Mieter mit der Business Abwassers aufnehmen und über einen Heizungstemperaturen die Effizienz der
wärtig im Bau ist. «Wir wollen unseren dass ein Paket in der Paketbox abgelegt Community. Seit kurzem kooperiert der getrennten Wasserkreislauf in die Heiz Wärmepumpenanlage. Im Wohnbereich
Kundinnen und Kunden einen Dienst wurde, erhält der Adressat per E-Mail. Die Businesspark im Rahmen des Projekts zentrale des Zentrums Pilatus leiten. Dort kommen konventionelle Fussbodenhei
erweisen, denn eine solche Serviceleis Bewohner können die Box auch nutzen, «Smart-up» mit der Hochschule Luzern. wird die Wärme von einer Wärmepumpe zungen zum Einsatz. Die Effizienz der
tung entspricht einem zunehmenden um Pakete zu verschicken beziehungs Junge Selbständige, welche parallel ein für die Beheizung des Gebäudes genutzt. Anlage wird zusätzlich durch eine Fotovol
Bedürfnis. Mit der Anlage in Schlieren weise zu retournieren. Studium absolvieren, können gewisse Im Sommer dient das System zur Klimati taikanlage auf dem Dach erhöht, deren
prüfen wir zudem, ob das Angebot
Teile ihrer Aus- und Weiterbildung für die sierung der Räume, indem die Raum Solarstrom für den Betrieb der Wärme
ankommt und wie stark es genutzt wird», Entwicklung ihres Start-ups einsetzen. Der wärme über das Abwasser abgeführt wird. pumpe genutzt werden kann. Mit diesem
erklärt Michael Müller, Geschäftsleitungs Businesspark stellt Teilnehmern des Zur Verteilung der Wärme dienen im Zen fortschrittlichen Energiekonzept nutzen
mitglied der Alfred Müller AG. Stosse es «Smart-up»-Programms ein Büro zur Ver trum Pilatus nur in wenigen Räumen her die Gemeinde Kriens und die Alfred Müller
fügung. AG die Lage nahe dem Abwasserkanal
und realisieren ein nachhaltiges Gesamt
www.businessparkzug.ch system im Minergie-P-Standard. Gemäss
den Berechnungen der Heizungsplaner
6|7 Forum | N°65 | 2017 | Stockwerkeigentum
Im Fokus
STOCKWERK
EIGENTUM
… Immer mehr Schweizer wohnen in einer Eigentums-
wohnung. Viele erfüllen sich damit einen über längere
Zeit gehegten Traum und tätigen ein wichtiges Invest-
ment. Im Fokus beleuchten wir das Thema von ver-
schiedenen Seiten. Unter anderem zeigen wir Trends
beim Innenausbau, erläutern, warum sich der Kauf
heute noch lohnt und für wen, welches die häufigsten
Irrtümer beim Stockwerkeigentum sind und welche
Überlegungen im Hinblick auf eine künftige
Sanierung einer Stockwerk-Liegenschaft nötig sind.
8|9 Forum | N°65 | 2017 | Stockwerkeigentum
EIN ERFOLGSMODELL
STEHT VOR DER
BEWÄHRUNGSPROBE
Text Manuel Fischer | Fotos Markus Bertschi
… Stockwerkeigentum ist sehr beliebt: Seit diese Form des
Immobilieneigentums 1965 im Schweizerischen Zivil
gesetzbuch (ZGB) geregelt wurde, ist die Zahl der Eigen-
tumswohnungen kontinuierlich angestiegen. Mittlerweile
zählt man in der Schweiz rund eine Million Stockwerks
anteile. Die Erneuerung ihrer Liegenschaft bedeutet
für manche Stockwerkeigentümergemeinschaft eine
Herausforderung.
Im internationalen Vergleich ist die Wohneigen Neue Bedürfnisse
tumsquote der Schweiz mit 38,4 Prozent (2015) tief, Wer interessiert sich besonders stark für den Erwerb
und dies trotz des allgemein hohen Lebensstandards. von Wohneigentum? Peter Bucher, Leiter Immobilien
Allerdings hat sich der Bestand an Eigentums investoren bei der Zuger Kantonalbank, streicht drei
wohnungen von 1990 bis 2015 um fast 40 Prozent Gruppen von Interessenten heraus: «Für Paare ab
erhöht, nämlich von zirka 605 000 auf gut 980 000 60 Jahren beispielsweise wird Stockwerkeigentum
In den eigenen vier (siehe Grafik Seite 18). Im gleichen Zeitraum nahm die zur Option, wenn das Einfamilienhaus mit Garten
Wänden zu wohnen,
Zahl der Mietwohnungen vergleichsweise bescheiden nach dem Ausflug der Kinder zu gross wird. Neue
ist vielen Menschen
in der Schweiz um rund 15 Prozent auf knapp 2,2 Millionen zu. Die Bedürfnisse stehen dann im Vordergrund: Ein gutes
wichtig. Eigentumswohnungen werden ungefähr zur Hälfte als soziales Umfeld, Einkaufsmöglichkeiten, öffentliche
Ferienwohnungen genutzt. Schätzungsweise knapp Verkehrsmittel und Gesundheitsdienste will man in
400 000 werden als Erstwohnungen genutzt und der der Nähe haben.» Dieses Bevölkerungssegment
Rest vermietet. wächst; denn immer mehr Senioren bewältigen ihren
Haushalt lange Zeit ohne fremde Hilfe und erreichen
Der Langfristtrend bleibt positiv, davon ist François bei guter Gesundheit ein hohes Alter. Kinderlose
Bernath, Leiter Akquisition, Verkauf und Marketing Doppelverdiener-Paare und gut verdienende Singles
der Alfred Müller AG, überzeugt: «Das Stockwerk sind weitere Gruppen, die besonders oft Eigentums
eigentum ist und bleibt eine beliebte Wohnform. Viele wohnungen kaufen.
träumten schon immer vom ‹Haus im Grünen› als
Non-Plus-Ultra des Wohneigentums. In der dicht Strengere Finanzierungsvorschriften
bebauten Schweiz hat es aber längst nicht mehr für dämpfen Nachfrage
alle Platz. Umso attraktiver erscheint die Variante der Zwar bleibt das Wohneigentum in den Augen vieler
Eigentumswohnung.» Neben der Perspektive der Menschen attraktiv und beliebt. Allerdings wurde der
langfristigen Wertsteigerung des Objekts spielt für Käuferkreis, der es sich leisten kann, durch die in den
viele Kaufwillige das Zinsumfeld eine wichtige Rolle letzten Jahren schrittweise verschärften Regulierun
beim Erwerb von Stockwerkeigentum, so Bernath: gen bei der Hypothekenvergabe eingeschränkt. Die
«Momentan sind die Finanzierungskosten tief und Finanzmarktaufsichtsbehörde FINMA anerkannte die
alternative attraktive Anlagemöglichkeiten rar, von der Bankiervereinigung im Juli 2014 publizierten
weshalb gerne in Immobilien investiert wird, auch für «Richtlinien betreffend Mindestanforderungen bei
die eigene Nutzung.» Hypothekarfinanzierungen».
10 | 11 Forum | N°65 | 2017 | Stockwerkeigentum
Konkret handelt es sich um zwei Bestimmungen: Der Preis und die Finanzierung bleiben beim Kauf von Die Digitalisierung wird künftig
auch die Art und Weise, wie
Erstens müssen Kaufinteressenten bei der Finanzie Stockwerkeigentum zentrale Kriterien, aber nicht die
Immobilienunternehmen Gebäude
rung von Wohneigentum m indestens 10 Prozent einzigen. Dazu François Bernath: «Wir müssen entwickeln, bauen, vermarkten
«harte Eigenmittel» beisteuern und können nicht kompaktere Wohnungen auf den Markt bringen, die und bewirtschaften, verändern.
uneingeschränkt Bezüge aus der Pensionskasse dennoch attraktiv sind. Dabei gewinnen weiche Visualisierung Nightnurse
Images GmbH
tätigen. Zweitens muss die Hypothekarschuld inner Faktoren wie die Anbindung an den öffentlichen Ver
halb von 15 Jahren (früher 20 Jahre) auf zwei Drittel kehr, die Besonnung, Materialisierung und räumliche
des Liegenschaftswertes amortisiert werden. Gestaltung oder die Qualität des Aussenraums mehr
denn je an Bedeutung.» Nicht zu unterschätzen sei
Damit die Verbindlichkeiten für die potenziellen Käu auch die Beurteilung der Seriosität des Anbieters, so
fer tragbar sind, verlangen Banken in der Regel, dass Peter Bucher von der Zuger Kantonalbank: «Kauf
die Gesamtbelastung (Hypothekarzinsen, Neben interessenten sollten prüfen, ob es Referenzobjekte
kosten, Amortisation) nicht mehr als ein Drittel des gibt, wie der Ruf des Unternehmens hinsichtlich Bau
Bruttoeinkommens ausmacht, wobei die kredit qualität und Termintreue ist und ob es seine Käufer
gebenden Banken aufgefordert sind, einen virtuellen bei allfälligen Problemen rund um die Liegenschaft
Langfrist-Hypothekarzins anzuwenden, der deutlich unterstützt.»
über dem aktuellen Marktzins liegt (derzeit zirka
5 Prozent). Damit soll einer drohenden Überhitzung Langfristige Kundenbeziehung
am Immobilienmarkt Einhalt geboten werden. Die Die Alfred Müller AG bietet Stockwerkeigentümer
Wirkung der Massnahmen wird von Marktteilnehmern gemeinschaften eine Alles-aus-einer-Hand-Liegen
positiv eingeschätzt (siehe Interview auf Seite 14). schaftsverwaltung an. Die Erfahrung zeigt, dass sich Bewährungsprobe Erneuerung che Wohnung erwirbt, aber nicht mehr am Gebäude
dieser Ansatz insbesondere in der Anfangsphase Gerade die Erneuerung ihrer Liegenschaft stellt für und am Land beteiligt ist. Oder ein Eigentum mit
Weiche Faktoren werden wichtiger einer in Betrieb genommenen Immobilie sehr bewährt, viele Eigentümergemeinschaften eine Bewährungs Rückgaberecht, welches die Unwägbarkeiten des
Neben den höheren Finanzierungshürden wirken sich unter anderem wegen der Garantien. «Wenn wir das probe dar. Oft wird die Thematik nicht rechtzeitig Lebens besser berücksichtigt? In Bern steht die offen
immer mehr auch die hohen Preise dämpfend auf die Verwaltungsmandat für eine Liegenschaft ausüben, angegangen, denn die Weichen für die Zukunft bar europaweit einzige Liegenschaft, die «Wohn
Nachfrage nach Stockwerkeigentum aus. Der seit der ist dies für beide Seiten eine Win-win-Situation: Die müssen früh und nicht erst gegen Ende des Lebens eigentum auf Zeit» offeriert. Das Eigentum wird für
Jahrtausendwende anhaltende Immobilienboom hat Stockwerkeigentümer profitieren, weil wir als Ent zyklus gestellt werden. «Gemeinschaften müssen eine fixierte, limitierte Zeitdauer – zum Beispiel
dabei ebenso preistreibend gewirkt wie höhere wickler und Ersteller das Gebäude, seine Materialien Strategien für Erneuerungen entwickeln», erklärt 30 Jahre – gekauft und fällt danach an den Investor
Ansprüche und eine starke Regulierung im Bauwesen. und alle involvierten Unternehmer bestens kennen. Stefan Bruni von der Hochschule Luzern (siehe Inter zurück. Aufgrund der beschränkten Nutzungsdauer
So haben sich die Baustandards in vielen Anforde Wir als Immobilienanbieter lernen ständig dazu. Aus view auf Seite 42). Stockwerkeigentums-Experten muss der Käufer nur einen Teil des üblichen Gesamt
rungsbereichen massiv entwickelt. Man denke nur an Problemen ziehen wir Rückschlüsse für Verbesse empfehlen, die Regelungen bei Auflösung, Abbruch preises bezahlen.
den Schall- und Erdbebenschutz, die Wärme rungsmassnahmen», erklärt François Bernath. Die und im Falle eines Ersatzneubaus in ein zu beurkun
dämmung, die Verwendung nachhaltiger Baustoffe Eigentümergemeinschaft ist aber jederzeit frei, die dendes Reglement zu schreiben. Schliesslich wird auch die Digitalisierung einen
oder die Gebäudetechnik. Auch die geforderte Ener Bewirtschaftung ihrer Immobilie einem anderen gewaltigen Einfluss auf die Arbeitswelt, die Karriere
giewende dürfte in den nächsten Jahren nochmals zu Unternehmen zu übertragen. Eigentum «light» und Eigentum auf Zeit – entwicklung und die Bedürfnisse der Menschen
höheren Baukosten führen. Überdies haben die neue Trends? haben. Und auch darauf, wie ein Immobilienunter
Anbieter selbst ein Interesse an einer bis ins Detail Ein professioneller Immobilienbewirtschafter ver Auch angesichts wirtschaftlicher und gesellschaft nehmen Gebäude entwickelt, baut, vermarktet oder
hohen Bauqualität bei Liegenschaften im Stockwerk sucht, eine Eigentümergemeinschaft von Anfang an licher Entwicklungen stellt sich die Frage, wie sich das bewirtschaftet. Für François Bernath ist dies keine
eigentum. Denn eine gute Bauqualität ist ein wichti positiv in ihrer Konsensfähigkeit zu unterstützen. Stockwerkeigentum in Zukunft entwickeln könnte: allzu ferne Zukunftsmusik mehr: «Dank der 3-D-Model
ges Verkaufsargument, und infolge der mehrjährigen Denn ein guter Start ins Stockwerkeigentum ist dann Verlangen vielfältigere Lebensformen wie Patchwork- lierung könnten wir Käufergruppen schon in der
Garantien sind sie an das erstellte Objekt gebunden. gegeben, wenn die Anteilseigner «es gut miteinander Familien, die globalisierte Wirtschaft mit vielen Planungsphase einbeziehen und deren Bedürfnisse
haben». Unsere portraitierten Beispiele (siehe Seite Wohn-Nomaden oder die zunehmende Vermischung schon frühzeitig evaluieren.» Beim Stockwerkeigen
20 und 25) zeigen: Bewohner, die Hausfeste organi von Wohnen und Arbeiten nach neuen Wohnformen? tum gilt, wie fast überall: Der Wandel ist die einzige
sieren, sich zu gemeinsamen Anliegen bekennen oder Bleibt das Wohneigentum künftig angesichts des Konstante. <
sich gegenseitig zum Abendessen einladen, stärken Trends hin zur «Sharing Economy» gefragt? Reicht es,
ihre gemeinsame Vertrauensbasis. Diese beweist ihre wenn Investoren ihre Angebote anpassen, oder
Tragfähigkeit, wenn die Stockwerkeigentümergemein braucht es zusätzlich neue Modelle des Wohneigen
schaft vor wichtigen Entscheidungen wie Gebäude tums? Zum Beispiel das kostengünstigere Wohn
sanierungen und deren Finanzierung steht. eigentum «light», bei dem man nur noch die eigentli
12 | 13 Forum | N°65 | 2017 | Stockwerkeigentum
«WER SEIN WUNSCH
OBJEKT GEFUNDEN HAT,
SOLL KAUFEN»
Interview Esther Lötscher | Fotos Martin Rütschi
Ist dies die Folge der seit einiger
Zeit geltenden höheren Finanzierungs
hürden?
François Bernath: Die strengeren Finan-
… Seit der Einführung von strengeren Finanzierungsvorschriften zierungsvorschriften haben dazu geführt,
hat sich die Nachfrage nach Stockwerkeigentum und Immo- dass die Käuferschicht kleiner geworden
ist. Nicht mehr alle, die sich ein Eigen-
bilien in den letzten Monaten etwas abgekühlt. Flavio Ciglia, heim wünschen, können es finanzieren.
Leiter Immobilienbank der Luzerner Kantonalbank, und «Der Kauf eines Eigenheims lohnt sich aufgrund der tiefen
Wir verkaufen Wohnungen weniger oft
ab Plan, sondern vermehrt im Rohbau
François Bernath, Leiter Akquisition, Verkauf und Marketing Zinsen nach wie vor», findet François Bernath von der
A lfred Müller AG (links). Flavio Ciglia von der Luzerner
oder fertig ausgebaut. Ich sehe das
der A lfred Müller AG, erklären im Gespräch, wie sich Kantonalbank ist der gleichen Meinung und ergänzt:
«Oft fährt man beim Kauf günstiger, als wenn man ein
jedoch auch positiv, da die Leute, die
heute Stockwerkeigentum erwerben,
der Markt seither entwickelt hat und warum sie den Kauf vergleichbares Objekt mietet.» in der Lage sein werden, künftig mittel
eines Eigenheims nach wie vor empfehlen. fristige Zinskorrekturen tragen zu können.
Flavio Ciglia: Seit der Einführung der
strengeren Kreditbestimmungen stellen
wir immer noch eine rege Nachfrage
Lohnt sich der Kauf eines Eigenheims Herr Ciglia, was meinen Sie genau, wenn Die Immobilienpreise bewegten sich nach Hypotheken fest. Wir haben aber
heute noch? Sie sagen, dass verschiedene Faktoren 2016 laut einer UBS-Studie teuerungs mehr Fälle, bei denen wir an die Grenzen
stimmen müssen, wenn man ein Stock bereinigt wieder auf demselben Niveau der Tragbarkeit kommen oder die Finan-
Flavio Ciglia: Es kommt darauf an, was werkeigentum erwerben möchte? wie auf dem Höhepunkt der Immobilien zierung ablehnen müssen. Bei manchen
einem wichtig ist. Beim Kaufentscheid blase Anfang der 1990er-Jahre. Wie Interessenten ist der Wunsch zum Kauf
ist der Preis einer Immobilie nicht das Flavio Ciglia: Beruflich ist es von Vorteil, schätzen Sie aktuell die Gefahr einer eines Eigenheims so stark, dass sie ihre
einzig wichtige Kriterium. Eine zentrale wenn jemand weiss, dass er angekommen starken Preiskorrektur ein? Grenzen nicht mehr sehen.
Rolle spielen auch das persönliche Um- ist und eine positive Perspektive hat.
feld, die Arbeitssituation sowie der zeit Zentral für mich ist, dass man kein Eigen- Flavio Ciglia: Man muss keine Angst Können Sie kurz erklären, was die neuen
liche Horizont für das Investment. Wenn heim auf ein oder zwei Jahre erwirbt, haben, aber Respekt. Wir hatten in den Regulierungen verlangen?
diese Faktoren stimmen und jemand sein sondern auf längere Sicht, denn man kann letzten Jahren einen konstanten Preis
Wunschobjekt gefunden hat, sollte er es nicht so schnell verkaufen wie eine anstieg und haben nun in der letzten Zeit Flavio Ciglia: Immobilienkäufer müssen
oder sie kaufen. Finanziell lohnt sich der Aktie. Oft sind es Familien mit Kindern, in gewissen Marktsegmenten eine Kor- 20 Prozent Eigenkapital zur Finanzierung
Kauf immer noch, denn man fährt beim die sich ein Eigenheim wünschen. Diese rektur von zirka einem bis drei Prozent beisteuern, wobei nur noch 10 Prozent
Kauf günstiger, als wenn man ein vergleich haben in der Regel einen längerfristigen erlebt. Dies ist für mich eine gesunde der Pensionskasse entnommen werden
bares Objekt mietet. Investitionshorizont von 10 oder 15 Jahren. Entwicklung und nicht bedrohlich. Denn dürfen. Der Rest muss sogenannt «hartes»
In dieser Situation lohnt sich der Erwerb da bei den Eigenheimen auch die Eigenkapital sein. Wird ein Eigenheim
François Bernath: Der Kauf lohnt sich auf- eines Eigenheims. Zahl der Baubewilligungen rückläufig ist, zu 80 Prozent fremdfinanziert, muss die
grund der tiefen Zinsen nach wie vor. werden in der nächsten Zeit auch Belehnung innerhalb von 15 Jahren
Man muss auch sehen, dass der Erwerb weniger davon auf den Markt kommen. auf 66 Prozent amortisiert werden. So-
eines Stockwerkeigentums immer auch Dies stimmt mich zuversichtlich, dass weit die Vorschriften. Damit die Luzerner
eine Investition ist. Eigenheimkäufer es keinen Crash geben wird. Kantonalbank eine Finanzierung unter-
suchen meistens langfristig ein schönes stützt, dürfen die Aufwendungen für
Zuhause und sind dafür auch bereit, François Bernath: In den letzten Jahren Hypotheken, Nebenkosten und Amorti
ein substanzielles finanzielles Engage- hinkte das Angebot stets der überhitzten sation nicht mehr als ein Drittel des
ment einzugehen. Nachfrage hinterher. Jetzt erleben wir monatlichen Einkommens aufzehren.
einen gesünderen Markt.
14 | 15 Forum | N°65 | 2017 | Stockwerkeigentum
Was ist Ihre Haltung gegenüber diesen brauchen eine grössere Risikobereit-
Kreditrestriktionen? schaft. Entsprechend müssen die nötigen
Rücklagen vorhanden sein, damit
Flavio Ciglia: Die Massnahmen haben diese Risiken getragen werden können.
einen nachweislich beruhigenden Effekt
auf den Markt. Wir erleben jetzt, dass Flavio Ciglia: Für gut fundierte Firmen
die Käuferschaft vorsichtiger geworden wie die Alfred Müller AG ist dies meiner
ist, genauer hinschaut. Dies hilft, Meinung nach eine positive Entwicklung.
dass wir nicht in einen Crash laufen. Sie sind in der Lage, aufgrund ihrer
Stärke Erfolgspotenziale auszuschöpfen.
François Bernath: Ich sehe es grundsätz- «Die Nachfrage nach
lich auch so. Natürlich wäre es uns als
Investor und Anbieter von Wohn- und
Worauf sollen Käufer bei der
Finanzierung ihres Eigenheims achten?
Hypotheken ist immer
Geschäftsflächen manchmal lieber, noch recht stark»
die Vermarktung wäre einfacher. Auf der Flavio Ciglia: Der Erwerb eines Eigen-
anderen Seite würden wir uns einen heims ist für viele Käufer das Investment Flavio Ciglia
Bärendienst erweisen, wenn wir einer ihres Lebens. Die Finanzplanung ist Leiter Immobilienbank
stärkeren Marktkorrektur Vorschub elementar: Man muss seine Ausgaben der Luzerner Kantonalbank
leisteten. und Einnahmen genau kennen und
abschätzen können, ob diese Situation
Wie stellt die Alfred Müller AG sicher, nachhaltig ist. Man muss alle mit dem
dass sie ihre Eigentumswohnungen Eigenheim verbundenen Verpflichtungen
trotzdem verkaufen kann? einbeziehen und sich überlegen, wie
langfristig man sich finanziell binden
François Bernath: Wir setzen unsere will. Die Finanzierung sollte man an den
Produkte so auf, dass sie bezahlbar und eigenen Möglichkeiten und dem Sicher-
«Projektentwickler verkäuflich sind. Tendenziell sind die heitsbedürfnis und nicht an der billigsten
sind heute stärker Wohnungen etwas kompakter geworden.
Bei den Banken klären wir ab, ob die
Hypothek ausrichten.
gefordert.» Preise aus ihrer Sicht stimmen und ob sie Neben der eigentlichen Immobilien
unsere Produkte finanzieren. Für uns finanzierung ist auch eine integrale Worauf achtet die Luzerner verschiedenen Anbietern informieren.
François Bernath ist es wichtig, die Finanzierungskriterien Vorsorgeplanung wichtig. Das geschieht Kantonalbank bei der Finanzierung Schliesslich können die Immobilien
Leiter Akquisition, Verkauf und der Banken zu kennen. meiner Meinung nach zu wenig. Es geht von Eigenheimen? anbieter ebenfalls Finanzinstitute emp
Marketing der Alfred Müller AG darum, die gesamte finanzielle Situation fehlen, welche ihre Produkte finanzieren.
Grundsätzlich sind Projektentwickler zu betrachten und diese auch ehe- und Flavio Ciglia: Für uns ist die Risikofähig- Für die Käufer ist es wertvoll zu wissen,
heute stärker gefordert, und Investoren erbrechtlich zu regeln. Schliesslich keit der Käufer das wichtigste Kriterium. dass eine Bank ein Immobilienprojekt
investiert man einen grossen Teil seiner Ich stelle immer wieder fest, dass der geprüft hat und grundsätzlich bereit ist,
Mittel ins Eigenheim. Risikoappetit mancher Interessenten dieses zu finanzieren.
grösser ist als ihre effektive Risikofähig-
keit. Manchmal sind sich die Leute zu Welche Kosten müssen Stockwerk
wenig bewusst, welche Kosten mit einem eigentümer neben den Hypothekar
Stockwerkeigentum oder einer Immobi- zinsen einkalkulieren?
lie verbunden sind. Jeder Zinsanstieg
bedeutet aber, dass weniger Einkommen Flavio Ciglia: Natürlich die Nebenkosten
verfügbar ist und dass man diese Mittel und, für uns noch wichtiger, die lang
irgendwo einsparen muss. fristigen Investitionskosten. Mit der Amor
tisation bildet man die Rücklagen dafür.
Wie können Käufer die für sie beste Wir empfehlen, dafür jährlich ein Prozent
Finanzierung finden? des Kaufwertes zu berechnen. Die Mittel
aus dem Erneuerungsfonds reichen
Flavio Ciglia: Ideal ist, wenn man sich meistens nicht aus. <
an eine Vertrauensperson oder an
die «Hausbank» wendet. Sie kennt die
finanzielle Situation und bis zu einem
gewissen Grad auch das finanzielle
Verhalten ihrer Kunden und kann sie
aufgrund dieses Wissensvorsprungs
massgeschneidert beraten. Dann sollte
man sich auch im Internet über die
aktuellen Zinssätze und Produkte von
16 | 17 Forum | N°65 | 2017 | StockwerkeigentumWohnungsgrösse
STOCKWERKEIGENTUM Interesse
Bestand der Eigentumswohnungen nach
Zimmerzahl, 2014 7
IN ZAHLEN Erwägung eines Umzugs in
eine Eigentumswohnung 6
Text Manuel Fischer | Grafik Joschko Hammermann
9% 25% 26% 19%
10,0%
Das Stockwerkeigentum ist seit seiner Einfüh rund um das Thema Stockwerkeigentum. Zum 20–34 35–49 50–64 65–79
rung 1965 eine Erfolgsgeschichte. Diese Form Beispiel, wie viele Eigentumswohnungen als Jahre Jahre Jahre Jahre 6 und mehr Zimmer
des Wohneigentums stellt für viele Menschen Zweitwohnungen genutzt werden, in welchem
nach wie vor eine attraktive Option dar. Auf Alter sich Menschen besonders für Stockwerk
dieser Doppelseite veranschaulichen wir mit eigentum interessieren und welche Wohnungs Bautätigkeit
Infografiken verschiedene Zahlen und Fakten grössen sie bevorzugen. Anzahl baubewilligter Eigentumswohnungen 8
14,4%
Wohneigentumsquote Angebotspreise 20 000 5-Zimmer-Wohnungen
in Grossregionen 1 Median in CHF/m2 in Schweizer Grosszentren, 2017 2
Prozent 8 270 CHF 15 000
Region Basel
11 700 CHF
42,6%
29,4%
Zürich 10 000 Peripherie
Nordwest
schweiz 29,1% Agglomerationen der
10 700 CHF Klein-/Mittelzentren
Zürich Zug 4-Zimmer-Wohnungen
5 000 Klein-/Mittelzentren
6 690 CHF
Bern Agglomerationen
der Grosszentren
38,8% 0 Grosszentren
Zentralschweiz 45,4% 2007 2010 2013 2016
33,6%
24,9%
42,3% Ostschweiz
Genferseeregion Espace Mittelland 9 630 CHF
Lausanne
Haushaltsgrösse 3-Zimmer-Wohnungen
40,2% Belegung der Eigentumswohnungen in der Schweiz, 2015 9
Tessin
11 700 CHF
Genf
16% 44 % 15% 19% 5% 1% 13,2%
2-Zimmer-Wohnungen
Preisentwicklung Bestandes Nutzung 8,1%
Angebotspreise teuerungsbereinigt, entwicklung Gesamtbestand Eigentumswohnungen 1 Person 2 Personen 3 Personen 4 Personen 5 Personen 6 Personen 1-Zimmer-Wohnungen
Index 1. Halbjahr 1970 = 100 3 Schweiz, 2014 5
Anzahl Miet- und
Eigentumswohnungen 4
200
Eigentumswohnungen
Erstwohnungen
360 000–380 000
Entwicklung Wohneigentumsquote
in der Schweiz 10, in Europa 11
Mietwohnungen Zweitwohnungen
440 000–490 000 1970 28,5% 100%
2 190 000
1980 30,1%
150
1990 31,3%
2000 34,6%
980 000
2015 38,4%
980 000
100
Deutschland 2015 51,9%
Eigentumswohnungen Österreich 2015 55,7%
Mietwohnungen
Italien 2015 72,9%
Einfamilienhäuser Vermietete Eigentums
0 wohnungen Frankreich 2015 64,1%
1970 1982 1993 2004 2016 1990 2002 2014 110 000–140 000
Quellen: 1) Bundesamt für Statistik (BFS); 2) Wüest Partner; 3) Wüest Partner, BFS (LIK); 4) Wüest Partner; 5) Wüest Partner;
6) Wüest Partner, NZZ; 7) Wüest Partner, BFS, MSCI; 8) Baublatt Info-Dienst; 9) BFS; 10) BFS; 11) Eurostat
18 | 19 Forum | N°65 | 2017 | Stockwerkeigentum… Mit ihrer Eigentumswohnung im
Feldpark Zug ist für Guido und Hanny
Mettenleiter ein Traum in Erfüllung
«DA OBEN IST ES gegangen. Beide w issen: Über die bau
liche Qualität hinaus spielt das gute
WIE IM KINO»
Einvernehmen innerhalb der Stockwerk
eigentümerschaft eine wichtige Rolle
für das Wohlbefinden zuhause.
Text Manuel Fischer | Fotos Alfons Gut
Sie spielen es uns nicht vor. Guido und treten, fällt ihnen die Kinnlade runter», so
Hanny Mettenleiter haben es geschafft, Guido Mettenleiter. Seine Ehefrau geniesst
und sie sind mehr als zufrieden, mit ihrer die Aussicht zu jeder Tageszeit und kann
Eigentumswohnung das grosse Los von der Fernsicht nicht genug bekommen:
gezogen zu haben. Ihr neues Zuhause «Ich brauche Luft, Licht, Weite, Gross
befindet sich in einem der elfgeschos zügigkeit. Hier oben ist es wie im Kino.
sigen Wohnhochhäuser der neuen, von Man sieht von weitem die Wetterwand
der Alfred Müller AG realisierten Siedlung kommen.» Allerdings ist der grosszügige
Feldpark unweit des Bahnhofs Zug. Hier Freisitz in den oberen Geschossen nicht
weht eine Brise Manhattan durch die ganzjährig geniessbar. «Im Sommer ist es
immer noch kleinstädtisch geprägte Stadt angenehm, aber im Frühling windet es hier
Zug. Die Gebäudehöhe von rund 35 Metern immer.»
ist jedoch nicht dem Platzmangel einer
Metropole geschuldet, sondern wurde Nachbarschaft pflegen
durch einen Sondernutzungsplan ermög Acht Etagen über der Stadt Zug pflegen
licht. Das Resultat ist ein Mix aus je vier und gestalten zwei, die sich gefunden
präzis platzierten Hochhäusern und fünf haben, ganz bewusst das gute Leben.
geschossigen Zeilenbauten, der vielen Hanny Mettenleiter arbeitet Teilzeit im
Bewohnern eine Weitsicht ermöglicht. nahe gelegenen Fitnesspark: «Es ist ein
fach Lebensqualität, dass ich zu Fuss zur
Das Wohn-/Esszimmer mit offener Küche Arbeit gehen kann.» Zweimal die Woche
verschmilzt dank der vollflächigen Fenster- hat sie Frühschicht im Fitnesscenter, die
verglasung mit der umlaufenden Terrasse. um 6.30 Uhr beginnt. Dann begleitet
Dadurch entsteht ein grosser Wohnraum, Guido Mettenleiter seine Frau dorthin:
der dazu einlädt, ins Freie zu treten. Mit «Für mich ist das eine gute Gelegenheit,
dem Balkon der Extraklasse mit freier mein Morgentraining zu absolvieren, bevor
Sicht nach Süden wie Osten freunden sich ich zur Arbeit fahre.» Der diplomierte
die Bewohner schnell an. Ledersofa und Experte für Rechnungslegung und Con
Glastischchen bei Mettenleiters zeugen trolling ist seit vielen Jahren Geschäfts
davon. «Wir beide sind nicht schwindel führer eines kiesabbauenden Unter
frei, aber wir haben uns schnell daran nehmens in der Region. «Man fragte mich
gewöhnt», sagen sie und sind auch ein an, ob ich über das offizielle Pensionie
Guido und Hanny Mettenleiter: wenig stolz auf das Ozeandampfer- rungsalter hinaus arbeiten möchte.
«Wir beide sind nicht schwindel Feeling hier oben im 8. Stock. Guido und Solange der Spassfaktor da ist, zögere ich
frei, aber wir haben uns schnell
Hanny Mettenleiter teilen ihr Wohnglück den Ruhestand hinaus.»
ans zusätzliche Wohnzimmer im
Freien gewöhnt.» gerne mit Freunden und Bekannten, die zu
Besuch kommen. «Wenn sie in der Stras
senschlucht den Hauseingang suchen,
ahnen sie nicht, was sie erwartet. Wenn sie
dann zum ersten Mal auf den Balkon
20 | 21 Forum | N°65 | 2017 | StockwerkeigentumDAS REGLEMENT –
DIE ZEHN GEBOTE
Guido Mettenleiter ist Geschäfts
führer eines kiesabbauenden Unter
nehmens: «Man fragte mich an, ob
ich über das offizielle Pensionie
DES STOCKWERK-
EIGENTUMS
rungsalter hinaus arbeiten möchte.
Solange der Spassfaktor da ist,
zögere ich den Ruhestand hinaus.»
Text Flavian Cajacob
Die Eigentumswohnung im Feldpark ist nicht das park 21 nicht selten. Im Hause gebe es ein gutes … Das Leben in den eigenen vier Wänden ist für immer
erste Eigenheim, welches das Ehepaar erworben hat:
«Wir konnten von der Wertsteigerung des früheren
Einvernehmen unter den Nachbarn, so Hanny Metten
leiter. «Einmal im Jahr machen wir eine Hausparty. Da
mehr Menschen die perfekte Wohnlösung. Doch
Objekts profitieren. Das hat uns geholfen, eine gute kommen eigentlich immer alle.» wer in der Gemeinschaft lebt, muss sich auch an Regeln
Eigenfinanzierung für die jetzige Wohnung zu bekom
men.» Ihr neues Zuhause haben die Eigentümer nach Sich engagieren fürs Haus
halten und Mehrheitsentscheide akzeptieren.
ihren Wünschen ausgebaut. So wurde eine Wand Guido Mettenleiter hat bei den Nachbarn Pluspunkte
herausgebrochen, um Tageslicht ins grosszügig aus gesammelt, als er nach einem Vorfall viele Eigentümer
gestattete Bad/WC zu bringen. überzeugen konnte, ihre Wohnungstüren mit einer
einbruchhemmenden Türsicherung auszurüsten. Seit
Guido Mettenleiters Leidenschaft ist das Sammeln einem Jahr ist er Eigentümer-Vertreter des Hauses. Zu Der Traum vom eigenen Einfamilienhaus mit 3-Zimmer-Wohnung erworben. 750 000 Franken
edler Tropfen; ein gutes Glas Rotwein muss abends diesem Amt kam er während einer Eigentümer-Ver Umschwung platzt für viele Schweizerinnen und mussten die beiden damals hinblättern. Heute beläuft
einfach sein. Der Rebensaft war auch schon Türöffner sammlung wie die Jungfrau zum Kinde: «Ich drängte Schweizer bereits nach einem flüchtigen Blick auf die sich der Wohnungswert schätzungsweise auf 1,7 Mil
für neue Freundschaften: «Wir waren jüngst im mich wirklich nicht vor», sagt er mit einem Schmunzeln. Ersparnisse. Umso attraktiver erscheint da die Mög lionen Franken, weit mehr als das Doppelte also! «Für
4. Obergeschoss bei einem jungen Paar eingeladen, «Da hat einer einfach meinen Namen gerufen, die lichkeit, gemeinsam mit anderen in den Besitz einer uns ist das Stockwerkeigentum deshalb Lebensraum
und dies nur, weil Guido im Lift mit dem Nachbarn andern beklatschten diesen Vorschlag, und schon Liegenschaft zu kommen. Alleine in den letzten zwei und Altersvorsorge in einem», sagt der 53-Jährige;
leidenschaftlich über Wein diskutierte», erzählt Hanny hatte ich den neuen Job.» Hanny Mettenleiter geht Jahrzehnten ist die Zahl der selbstbewohnten Eigen «wir haben sozusagen den Joker gezogen.»
Mettenleiter. Überhaupt sind Einladungen im Feld gerne auf die Leute im Haus zu und sorgt mit feinen tumswohnungen um fast 50 Prozent gestiegen.
Gesten für ein gutes Miteinander: «Jedes Mal, wenn ich «Heute werden schweizweit rund 400 000 Wohnun Individualität kontra Gemeinschaft
von einem Paar erfahre, dass es ein Baby bekommen gen von Stockwerkeigentümern als Erstwohnungen Natürlich will der überzeugte Stockwerkeigentümer
hat, gehe ich mit einem kleinen Geschenk zu Besuch. genutzt», weiss Michel de Roche, Präsident der Fach die Tücken nicht verschweigen, die das Zusammen
Ich finde, das gehört sich einfach.» kammer Stockwerkeigentum des Schweizerischen leben Tür an Tür mit anderen Mitbesitzern mit sich
Verbands der Immobilienwirtschaft (SVIT). «Zählt bringen kann. «Wir sind alles Menschen mit individu
Ohne gute Gesprächskultur wären komplexere man alle Ferienwohnungen und vermieteten Erstwoh ellen Bedürfnissen. Logisch, setzt es da hin und wie
hemen innerhalb der Stockwerkeigentümerge
T nungen hinzu, sind es sogar rund eine Million Stock der Diskussionen ab.» Ein Statement, das Dominik
meinschaft nicht zu bewältigen, davon sind beide werkeinheiten.» Romang unterschreiben kann. Romang ist seit vielen
überzeugt. «Man muss manchmal auch Unangeneh Jahren Präsident des Schweizer Stockwerkeigen
mes regeln. Wir haben an der letzten Eigentümer Kaufen ist zurzeit günstiger als mieten tümerverbandes und kennt die Sorgen und Nöte
versammlung beschlossen, den Erneuerungsfonds Die Alfred Müller AG verkauft jährlich 50 bis 100 seiner Verbandsmitglieder nur zu gut. «Sagen wir es
innert 20 Jahren in der Höhe des Gebäudewerts zu Eigentumswohnungen, vorab im mittleren Preisseg mal so: Wer sich nicht an die Regeln halten und Mehr
äufnen. Das ist nicht günstig. Aber niemand hat sich ment. «Im derzeitigen Zinsumfeld rechnet sich Stock heitsentscheide akzeptieren kann, der ist für ein
dagegen aufgelehnt.» < werkeigentum gegenüber einer Mietwohnung rasch Leben in der Eigentumswohnung nicht geeignet.»
einmal», sagt Andreas Büchler, Abteilungsleiter
Immobilien und Promotion. Bei einer 4.5-Zimmer- Regeln und Reglement
Hanny Mettenleiter: «Ich bin ein Wohnung können sich die Einsparungen auf mehrere Bei all der Freiheit, die das Stockwerkeigentum seinem
fach gerne in dieser Wohnküche. hundert Franken monatlich belaufen. Besitzer beschert – der persönlichen Entfaltung sind
Früher waren Grundrisse so gewisse Grenzen gesetzt. Dies gilt innerhalb der Lie
konzipiert, dass man als Köchin
Ein guter Rechner ist auch der Zürcher Franz A. Kurz genschaft, mitunter aber auch in den eigenen vier
in eine geschlossene Küche
verbannt war. Hier kann ich mich vor der Jahrtausendwende haben er und seine Part Wänden. Was erlaubt ist und was nicht, darüber gibt
mit Gästen austauschen.» nerin in Zürich-West eine 120 Quadratmeter grosse das Stockwerkeigentums-Reglement Aufschluss.
22 | 23 Forum | N°65 | 2017 | StockwerkeigentumWeblinks
«WIR SIND
www.stockwerk.ch
Schweizer Stockwerkeigentümerverband
www.svit.ch
EINE GROSSE
Schweizerischer Verband der Immobilien-
wirtschaft, Fachkammer Stockwerkeigentum
www.gesetze.ch
Schweizerisches Zivilgesetzbuch, Stock-
FAMILIE»
werkeigentum, Inhalt und Gegenstand,
Art. 712a ff.
Buchtipp
Mathias Birrer, «Stockwerkeigentum. Kauf,
Finanzierung, Regelungen der Eigentümer- Text Manuel Fischer | Fotos Alfons Gut
schaft», Beobachter-Edition, CHF 39.–
… Zu Beginn der 1970er-Jahre hat die Alfred Müller AG die Sied-
Mangelndes Wissen darüber, was man als
lung Goldermatten II in Steinhausen mit 22 Gebäuden, gross-
Stockwerkeigentümer darf und was nicht,
kann zu Zwist führen. Wer das Reglement
zügigem Grün und eigenem Schwimmbad errichtet. 1986 bot
liest, kann solchen Streitigkeiten vorbeugen
und kennt seine Rechte.
Zentrale Rolle: die Verwaltung
Seine Erfahrungen mit Nachbarn, die sich nicht an die
sie den Mietern der Parkstrasse 2 das Stockwerkeigentum an.
Foto Getty Images Regeln halten, hat auch Franz A. schon gemacht. Alfred und Ruth Meier haben sich damals zum Kauf entschlos-
Nichtsdestotrotz schätzt er das Dasein in der Stock
werkeigentümerschaft. «Probleme gibts auch in
sen und könnten sich kein anderes Zuhause vorstellen.
Mietshäusern und unter Einfamilienhausbesitzern.
Man muss halt miteinander reden.» Was dem Zürcher
immer wieder auffällt: «Die Mehrheit zieht am selben
Strick, Querschläger sind meist Einzelfälle.»
Es umschreibt die Rechtsstellung des einzelnen Wenn es um den Hausfrieden geht, spielt die Verwal
Stockwerkeigentümers und ist für die Eigentümer tung eine wichtige Rolle. Sie bildet die Schnittstelle
gemeinschaft in etwa das, was für die Christenheit die zwischen Auftraggebern und Dienstleistungsempfän
zehn Gebote sind. Romangs Tipp: das Reglement gern – was in beiden Fällen die Stockwerkeigentümer
detailliert und präzise formulieren. «Es soll klare Ant sind. Keine einfache Aufgabe, wie Michel de Roche
worten liefern, damit es nicht selber zur Ursache von weiss. «Die Verwaltung ist nur der gesamten Stock
Meinungsverschiedenheiten wird.» werkeigentümergemeinschaft verpflichtet, nicht aber
dem einzelnen Eigentümer; das wird manchmal ver
Mathias Birrer, Rechtsanwalt und Autor des in der wechselt.» Auch hier gelte: Klare Regeln sorgten für
BeobachterEdition erschienenen Buches «Stockwerk klare Verhältnisse. «Eine gute Verwaltung verfügt
eigentum», rät denn auch zur intensiven Lektüre des über viel Erfahrung, einen ausgesprochenen Weit
Reglements. «Natürlich, am Anfang ist man euphorisch, blick und beste Referenzen. Sie sollte von den Erstel
denkt, das kommt schon gut, und legt die Unterlagen lern so früh wie möglich in ein Projekt einbezogen
beiseite.» Das sei aber ein fataler Fehler, denn: «Bei werden.» Wenn Stockwerkeigentümer bei der Wahl
einem Streit unter Stockwerkeigentümern kann die der Verwaltung alleine auf den Preis achteten, könne
Sachlage schnell kompliziert werden. Wer in solch sich dies rasch als Bumerang erweisen, so de Roche.
einer Situation seine Rechte kennt, ist sicher im Vor
teil.» Und noch ein Tipp: Eine gesunde Distanz zu den Eine seriöse Verwaltung, ein klar formuliertes Regle
Nachbarn kann bei aller Freundschaft nicht schaden … ment, die Äufnung eines Erneuerungsfonds und den
anständigen Umgang untereinander vorausgesetzt –
Am Anfang jedes Zwists steht meist mangelnde Infor für Dominik Romang ist klar: «In Zeiten wie diesen, in
miertheit, welche einen Verstoss gegen das Reglement denen Ballungszentren an Volumen zulegen und
nach sich zieht. «Jemand installiert einen Windfang auf Wohnraum immer knapper wird, ist Stockwerkeigen
dem Balkon, der Wohnungsbesitzer aus dem Parterre tum für viele Singles, Ehepaare, aber auch Familien
will nichts mehr an den Unterhalt des Lifts bezahlen – mit Kindern die perfekte Form des Wohnens.»
das sind absolute Klassiker, wenn es um Streitigkeiten
unter Stockwerkeigentümern geht», sagt Thomas Alfred Meier: «Haus
Treichler, Abteilungsleiter Rechtsdienst bei der Alfred tiere waren immer
akzeptiert in der Ge
Müller AG (siehe auch Artikel auf Seite 28).
meinschaft. Unser
friedliche Golden
Retriever ist nun der
Freund des Hauses.»
24 | 25 Forum | N°65 | 2017 | StockwerkeigentumInzwischen befinden sich Meiers im klassischen
Unruhezustand – die Agenden der beiden Rentner
sind mit Terminen prall gefüllt! Ihre drei erwachsenen
Kinder und sechs Grosskinder, teilweise ebenfalls
bereits erwachsen, kommen gerne zu Besuch. Zudem
ist Alfred Meier im Organisationskomitee eines Jahr
gängervereins und Eigentümer-Vertreter gegenüber
der Liegenschaftsverwaltung. Ihren Schrebergarten
pflegen beide, er ist «unser gemeinsames Hobby».
Zusammen absolvierten sie auch eine Begleithunde
prüfung, um mit ihrem Golden Retriever in einer
Gruppe Sport treiben zu können. Und schliesslich tut Leben und leben lassen
man auch etwas für die Harmonie im Hause: Regel Das waren noch Zeiten, als der Quartierverein jährlich
mässig wird mit Nachbarn ein Jass geklopft. ein Kinderfest am Nachmittag und am Abend ein Fest
für die Erwachsenen veranstaltete. «Wir hatten bis zu
Ruth Meier hat zu alledem eine grosse Leidenschaft: 200 Kinder am Kinderfest», erzählt Ruth Meier. Inzwi
Mindestens einmal die Woche trainiert sie Eisstock schen sind junge Familien mit kleinen Kindern die
schiessen, während der Saison ist sie jeden zweiten Ausnahme in der Goldermatten. «Jetzt hat es mehr
Sonntag an einem Turnier. «Ich lernte diese Sportart an alte als junge Menschen im Quartier. Nur noch wenige
einem Event des Quartiervereins kennen und wurde in unserem Haus sind berufstätig», sagt Ruth Meier.
1991 vom Eisstock Club Zug aufgenommen», erzählt Der Zusammenhalt sei heute loser als früher, deswe
sie. Es folgte eine sportliche Karriere mit einem ein gen gebe es keinen Quartierverein mehr. «Aber wir
Nur selten in einer Wohnüberbauung an drücklichen Palmarès, das mehrere Schweizer-Meister- haben es immer noch gut untereinander.»
zutreffen und bei den Bewohnern sehr
und -Vizemeister-Titel umfasst. Seit 1992 ist Ruth Meier
geschätzt: Schwimmbad in der Siedlung
G oldermatten in Steinhausen. Sportchefin des ESC Zug. Während der Olympischen 1986 wurde den Bewohnern der Kauf der Wohnungen
Winterspiele in Turin 2006 war sie mit einer Delegation im Stockwerkeigentum angeboten. Kaum zu glauben:
Hell und gemütlich: Wohnzimmer in Turin. Man bewarb sich dort – vergeblich – für die Rund vier Fünftel der Bewohner des Hauses Park
von Alfred und Ruth Meier.
Aufnahme der Sportart als olympische Disziplin. strasse 2 sind seit diesem Zeitpunkt immer noch
dieselben. Etwa die Hälfte wohnt sogar schon seit
dessen Fertigstellung im Gebäude, also seit bald
50 Jahren. Doch ungleich einer Korallenkolonie, die
Er beschreibt das Verhältnis «unter uns Mietern als einfach nicht anders kann, als an Ort Nährstoffe aus
stets angenehm und friedlich». Die Bewohner organi dem Meerwasser zu filtrieren, haben sich hier Men
sierten sich bereits 1973 in der Interessengemein schen ganz bewusst zum Bleiben entschlossen. Wieso
schaft Goldermatten (IGG), welche die Anliegen der die Zelte abbrechen, wenn man sich hier wohlfühlt?
Bewohner gegenüber der Liegenschaftsverwaltung «Es sind eben schöne Wohnungen, auch fürs Alter»,
und den Gemeindebehörden bündelte. Der 1984 aus findet Ruth Meier.
der IGG hervorgegangene Quartierverein kontaktierte
jeweils auch die Neuzuzüger: «Man sah sich als grosse Mit dem Älterwerden haben die Bewohner veränderte
Weitläufige Grünflächen, stattliche Bäume, grosse Familie, die sich gegenseitig hilft und das Zusammen Bedürfnisse. Zum Glück hat die Gemeinschaft für not
Abstände zwischen den Wohnhäusern und kein leben regelt.» Ansonsten galt immer: «Leben und wendige Sanierungen und Anpassungen Geld zurück
Durchgangsverkehr – viele Vorzüge zeichnen die vor leben lassen. Wenn es einmal bis in alle Nacht ganz gelegt. Alfred Meier hat sich innerhalb der Stockwerk
46 Jahren erstellte Wohnüberbauung Goldermatten II bunt zu und her geht, fragen wir gelegentlich nach, eigentümerschaft immer für genügend Eigenmittel
in Steinhausen aus. Extravagant war seinerzeit der was denn da gefeiert wurde.» eingesetzt: «Der Erneuerungsfonds ist immer wieder
Bau des – heute noch rege genutzten – Schwimm eine Knacknuss. Wir haben die Beiträge über das
bads für die Bewohner der neuen Siedlung. Alfred Hundesport und Eisstockschiessen gesetzliche Minimum erhöht, so füllt sich der Erneu
und Ruth Meier gehören zu den Bewohnern der Alfred Meiers Start ins Erwerbsleben begann mit einer erungsfonds schneller. Das nächste Projekt ist die
Alfred Meier:
ersten Stunde. Mit zwei kleinen Kindern zogen sie am Berufslehre bei Landis & Gyr: «Meinen gelernten Beruf Erneuerung der Heizung.» Das Treppenhaus ist etwas
«Man sah sich in der
31. Dezember 1971 von einer kleinen Wohnung in Zug des Elektroeichers gibt es heute nicht mehr.» Zeit Gemeinschaft immer in die Jahre gekommen. Es verfügt zwar über einen
in die neue Mietwohnung an der Parkstrasse 2 im seines Berufslebens bildete er sich weiter, war
als grosse Familie, Aufzug, der allerdings nur in einer Zwischenetage
fünften Obergeschoss – und blieben bis zum heutigen Schichtführer, Vorarbeiter, besuchte die Werkmeister die sich gegenseitig hält; der Umbau dieses Gebäudeteils käme unverhält
hilft und das Zusam
Tag. Anerkennend äussern sich die beiden zum Bau schule in Winterthur, übernahm die Qualitätskontrolle nismässig teuer. Doch die Eigentümergemeinschaft
menleben regelt.
herrn Alfred Müller, der einzugswilligen Familien mit und wirkte massgeblich bei der Entwicklung des elek Das möchten wir so sei sich einig: «Bei einer Gehbehinderung einer Per
einer Mietzinsvergünstigung pro Kind und Monat tronischen Stromzählers mit. Später arbeitete er bewahren.» son wäre es kein Problem, nachträglich und rasch
grosszügig entgegenkam. Das neue Quartier sollte zuerst als Brandschutzfachmann und nahm danach einen Treppenlift zu installieren.» <
Ruth Meier:
mit Kindern belebt werden. «Das war ihm ein An Einsitz in der Geschäftsleitung eines grossen Liegen
«Wenn wir etwas
liegen», erinnert sich Alfred Meier. schafts-Dienstleisters. Neues fürs Gebäude
anschaffen wollen,
besprechen wir
das, bis wir zu einem
Konsens kommen,
der jeweils von allen
getragen wird.»
26 | 27 Forum | N°65 | 2017 | StockwerkeigentumSie können auch lesen
