Anstieg der Mieten auf 2,6 Prozent gedrückt - Hamburger Mietenspiegel 2019 - Mieterverein zu Hamburg
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Zeitschrift des Mietervereins zu Hamburg von 1890 r. V. · Landesverband im Deutschen Mieterbund · C 11622 F Ausgabe 4/2019 Hamburger Mietenspiegel 2019 Anstieg der Mieten auf 2,6 Prozent gedrückt Bürgerschaftswahl 2020: Parteien zum Thema Mieten und Wohnen Porträt: Susanne Groth, Engel der Obdachlosen Stadtteil-Rundgang: Billwerder
Inhalt
Mieterverein aktuell
3 Editorial
4 Mitarbeiter stellen sich vor:
Bernd Schwarze; Leserbrief
5 Meldungen; Jahresbeitrag;
Wussten Sie ...?; Aus dem Fotoalbum
von Manfred Steinröx (11)
Leben in Hamburg
Editorial 6 Titel: Mietenspiegel 2019
7 Dokument: Der neue Mietenspiegel
Liebe Mitglieder, 8 Interview zum Titelthema mit
liebe Leserinnen und Leser, Siegmund Chychla
9 Außendienst des Mietervereins
der neue Hamburger Mietenspiegel November im Bundesrat durchgesetzt. 10 „Stadtteil-Rundgang“ (11): Billwerder
wird vielen Mieterhaushalten die Vor- Der Bundesregierung wird endlich der 12 Korallusviertel in Wilhelmsburg
freude auf ein entspanntes und besinn- Entwurf eines verschärften Paragraf 5 13 Millionenschäden durch falsche
liches Weihnachtsfest kaum aufkommen Wirtschaftsstrafgesetztes zugeleitet, Betriebskosten
lassen. Leider steigen die Bestandsmie- mit dem überhöhte Mieten besser 14 Betriebs- und Heizkostenspiegel:
ten weiter, auch wenn etwas langsamer bekämpft werden können. „Zweite Miete“ etwas günstiger
als in den vergangenen Jahren. 15 Anbieterwechsel bei Strom und Gas:
Die Akteure der Immobilienbranche Vorsicht Abzocker!
Obwohl es keinen Grund zur Entwar- sollten endlich einsehen, dass ver-
nung gibt, zeigt der gebremste Anstieg nünftige Regelungen gegen überhöhte
Mietrecht
der Wohnraummieten, wie notwendig Mieten für einen funktionierenden Woh- 16 Hamburger Urteile
und wichtig die bisherigen Bemühun- nungsmarkt und den sozialen Frieden 19 Beitrittserklärung
gen des rot-grünen Senats waren und unabdingbar sind und dem Beispiel 21 Wie würden Sie entscheiden: Verlust
sind, sich im rechtlich des bayerischen von Haus- oder Wohnungsschlüssel
zulässigen Rahmen Ministerpräsiden- 22 BGH-Urteile, Folge 66
für stärkeren Mie- Mieten steigen ten Markus Söder
Politik & Wohnen
terschutz und mehr langsamer folgen. Ihre immer
Wohnungsbau ein- w i e d e r l a u t w e r- 24 Bürgerschaftswahl 2020 – die Parteien
zusetzen. Auch wenn dende Drohung, das zum Thema Mieten und Wohnen
aus Mietersicht kritisch hinterfragt Bündnis für das Wohnen in Hamburg zu 25 Mietervereinschef Siegmund Chychla
werden kann, ob der Senat seine Akti- verlassen, ist kontraproduktiv. Gegner auf dem Podium
vitäten rechtzeitig und mit der erforder- der Mietenregulierung sollten daran 26 Neues Erbbaurecht in Hamburg
lichen Intensität auf den Weg gebracht erinnert werden, dass das Bundesver- 27 Volksinitiative gegen den Verkauf
hat. Eines ist jedoch sicher: Hätte der fassungsgericht (BVerfGE 21, 73/82 f.) städtischer Immobilien; Mieterverein
Senat in der Vergangenheit dem Druck die Sozialbindung des Grundeigentums und AStA der Uni Hamburg kooperieren
der Immobilienlobby nachgegeben besonders umfassend bei Wohnraum
und davon abgesehen, die Kappungs- betont hat. Die Begrenzung der Woh-
Vermischtes
grenze für Mieten herabzusetzen, die nungsmieten begegnet dann keinen 28 Porträt: Susanne Groth, Engel
Mietpreisbremse zu erlassen, sozia- verfassungsrechtlichen Bedenken, der Obdachlosen
le Erhaltungsgebiete auszuweisen, die wenn dadurch die Ausnutzung von Man- 29 Buchtipp: Hamburg mit Hund; Kündi-
Vorkaufsrechte auszu- gellagen auf dem gungskalender; Checkliste: Tierhal-
üben und Wohnraum- Wo h n u n g s m a r k t tung in der Mietwohnung
schutzbestimmungen
Sozialbindung verhindert werde. 30 Buchtipp: Hamburg auf Plattencovern
zu erlassen, dann wä-
des Eigentums Eine derartige Nut- 31 Miete-Witz; Rätsel; Impressum
ren die Mieten noch
bei Wohnraum zung des Eigentums
höher und die Lage genieße in Hinblick
der Mieterinnen und Mieter in Hamburg auf die soziale Bedeutung der Wohnung
ungleich schwieriger. für die dort lebenden Menschen keinen
verfassungsrechtlichen Schutz, stellten
Zu begrüßen sind auch die Bemü- die Karlsruher Richter fest.
hungen Hamburgs über den Bundes-
rat, den Mietenanstieg zu reduzieren In diesem Sinn wünsche ich Ihnen
und den Kündigungsschutz der Mieter ein besinnliches Weihnachten und
zu verbessern. Dabei erhält Hamburg vor allem ein gesundes, friedvolles
Schützenhilfe sogar aus dem CSU-re- Jahr 2020.
Titelbild
gierten Bayern. Was die Wohnungs- Hamburger Mietenspiegel 2019
Anstieg der Mieten
wirtschaft in Hamburg über Jahre Ihr Siegmund Chychla auf 2,6 Prozent gedrückt
verhindern konnte, hat Bayern Ende Vorsitzender MIETERVEREIN ZU HAMBURG Foto: Scheerer
MieterJournal 4/2019 · 3
Mieterverein aktuell
Leserbrief
GRUNDSTEUER ABSCHAFFEN
Sehr geehrte Damen und Herren,
es wird viel darüber gesprochen, wie das Wohnen
Fotos: Salewski
in Hamburg verbilligt werden kann. Eine gute
Möglichkeit bietet jetzt die vorgesehene Grundsteu-
erregelung, laut der es den Ländern erlaubt wird,
eigene Regelungen zu treffen. Hamburg könnte die
Grundsteuer für Wohnnutzungen abschaffen. Dies
würde das Wohnen deutlich verbilligen, weil jeder in
Hamburg Wohnende Grundsteuern trägt – entweder
als Eigentümer direkt oder als Mieter über die Umlage
der Grundsteuer durch den Vermieter. Zusätzlich
würden deutliche Verwaltungsvereinfachungen ein-
treten. Dies würde sich sowohl bei den Bürgern als In der Zentrale und den
elf Außenstellen des Mi
auch bei der öffentlichen Verwaltung, insbesondere zu Hamburg arbeiten run etervereins
d 70 Kolleginnen und Ko
den Finanzämtern, auswirken. Auch entfielen die Im MieterJournal erzäh llegen.
(as) Aufgewachsen im len sie von sich und ihr
aufwändigen Grundsteuer-Umlagen auf die Mie- tiefsten Barmbek, unweit em Job.
„Lord von Barmbeck“, füh der Zentrale des berüchtigt
ter. Ich rege an, dass sich Ihr Verein im politischen lt sich Bernd F. Schwarze en Ganoven
dem Motto des Autors Ral durch und durch als Ham
burger – getreu
Raum für entsprechende Änderungen, zumindest in ph Giordano: „Ein Barmb
eker bleibt immer ein Bar
ein Barmbeker immer ein mbeker und
Hamburg, einsetzt. Hamburger.“ Der heute
64- Jährige entdeckte früh sein
schaft für das Theater. Ber e Leiden-
eits als Schüler und spä
1970er-Jahren als Statist ter als Student stand er
neben den ganz Großen seit den frühen
Mit freundlichen Grüßen der damaligen Zeit auf
Deutschen Schauspielha der Bühne des
Peter V. uses. „Eine unvergesslich
noch heute schwärmt. Nac e Erfahrung fürs Leben“,
h zehn Jahren verließ er wie Schwarze
Rechtsanwalt – weil man die große Bühne und wur
Antwort des Mietervereins: in Hamburg erst einmal de Jurist und
Herz bekanntlich auf der „was Anständiges“ lern
linken Seite schlägt, bin ich t. „Da auch mein
beim DGB-Hamburg 199 nach einem Abstecher als
3 hier gelandet“, beschre Rechtssekretär
Sehr geehrter Herr V., ibt Schwarze seinen Weg zum
Wenn er nicht für die Rec Mieterverein.
hte der Mieter kämpft, feu
SV, an. Als langjähriger Dau ert er seine Mannschaft,
den Hamburger
es ist tatsächlich nicht nachvollziehbar, dass Mieter erkarten-Inhaber lässt sich
Fußballfan selten ein Spi
und fiebert in Block 20 C el entgehen
die vermögensbezogenen Steuern der Grund- mit.
stückseigentümer und Vermieter zahlen sollen. Was lieben Sie an Ihrem
Dies auch deshalb, weil je nach Lage der Grund-
Job beim Mieterverein?
Die ganz individuelle, am
stücke die Verkehrswerte der Immobilien die Höhe Wohl des Mitglieds orie
Befriedigung, das sich ntierte Beratung und das
einstellt, wenn man dire Gefühl der
der gezahlten Mieten maßgeblich beeinflussen. erst recht, wenn man ab kt und unmittelbar helfen kon
und zu ein Dankeschön nte. Das gilt
Unser Verein und der Deutsche Mieterbund setzen zu hören bekommt.
sich seit Jahren dafür ein, dass die Grundsteuer Welcher Film und welch
es Buch haben Sie zuletz
aus dem Katalog der auf Mieter umlegbaren Ich bin häufiger in der Elb t begeistert?
philharmonie zu finden
Betriebskosten herausgenommen wird. Daher von Harry Dean Stanton, als im Kin o. „Lenny”, der letzte Film
hat mir sehr gut gefalle
haben wir mit der Kampagne „Grundsteuer raus Hörbücher im Auto auf n. Bücher lasse ich mir
längeren Fahrten genieß meist vorlesen.
aus den Betriebskosten“ versucht, die Politik „Baba Dunjas letzte Lieb e ich. Besonders in Erin
e“ von Alina Bronski geb nerung ist mir
zu beeinflussen, die Gesetzeslage zu ändern. derbar! lieben, gelesen von Sop
hie Rois – wun-
Mit freundlichen Grüßen In Ihrem Kühlschrank fin
det sich immer ...
Siegmund Chychla, Vorsitzender Sekt statt Selters.
Wohin würden Sie morge
Haben Sie Fragen oder möchten Sie Anregungen n früh verreisen?
Ab in die Toskana mit gan
oder Kritik äußern? Dann schreiben Sie uns! z viel Kultur, begleitet von
– und vielleicht sogar ein „prosciutto, formaggio
Per E-Mail an info@mieterverein-hamburg.de, er guten Zigarre! e vino rosso“
Betreff: Leserbrief, per Post an Mieterverein zu
Hamburg, Beim Strohhause 20, 20097 Hamburg.
Sprechstunde des Vorstands
Wann? Die Sprechstunde Wo? eim Strohhause 20,
B
findet an jedem ersten 5. Stock, 20097 Hamburg
Montag im Monat statt. Aus organisatorischen Gründen
Foto: Scheerer
Wie?
Nächste Termine: 6. Januar, wird um vorherige Anmeldung
3. Februar und 2. März gebeten: Tel. (040) 8 79 79-132
Marielle Eifler und Siegmund Chychla,
Vorsitzende des Mietervereins
4 · MieterJournal 4/2019
Mieterverein aktuell
Meldungen Wussten Sie ...
… dass an einigen
Hausfassaden in
Hamburg immer noch
Spuren der
Jahres Straßenbahn zu
beitra finden sind?
(mzh)
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Im SE itrag von 75 2020 wird
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Rechn n Sie: Der tverfahren w Mieterverein unveränder bahn durch Hamburg: Nach einem
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SEPA- der M edsbe ird d er Beit zu Hambu e Mit- Beschluss des Senats von 1958 stellte
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sadenschmuck aus, erfüllten früher
jedoch eine wichtige Funktion: An
den drehbaren Metallzungen waren
quer über den Straßen Abspannseile
Erreichbarkeit in der Weihnachtszeit für die Stromleitungen der Straßen-
bahn befestigt. In Hamburg erinnern
(mzh) Während der Hamburger Weihnachts- noch etwa 600 dieser Relikte an die
ferien vom 20. Dezember 2019 bis zum 3. Januar Zeit der Straßenbahn – so auch an der
2020 bleibt die Hauptgeschäftsstelle des Mieter- Adresse Bei den Mühren 88 (Foto) in
vereins am Berliner Tor, Beim Strohhause 20, der Altstadt.
bis auf die Feiertage regulär geöffnet. Auch in
den Außenberatungsstellen Altona, Neue Große
Bergstraße 9, und Harburg, Hölertwiete 2 findet
die Beratung wie gewohnt statt – nur an den
Feiertagen sowie am 23. und 30. Dezember
(Altona) und am 23. und 27. Dezember (Har-
burg) fällt sie aus. Weitere Informationen gibt
es telefonisch unter (040) 8 79 79-0.
Foto: hamburg.de Foto: Steinröx
Garderobe mit Geschichte
(as) Wie hoch das Wasser bei der gro-
ßen Flut in ihrer Wohnung stand, wissen
die Bewohner dieses Wilhelmsburger
Einfamilienhauses ganz genau. Daran
erinnert sie seit mehr als fünfeinhalb
Jahrzehnten die ungewöhnlichste Flutmarke,
die Manfred Steinröx jemals gesehen hat. Das Datum der Schick-
salsnacht vom 17. Februar 1962 ließen die Bewohner aus Eisen
modellieren, hängten es in 1,80 Meter Höhe auf und benutzten es
als Hut- und Mantelhaken. „Das ist bestimmt ein Unikat, das von
einem Schmied aus der Nachbarschaft gefertigt wurde“, vermutet
der Gutachter. Das fein gearbeitete Stück hält die Erinnerung an die
schreckliche Flutnacht wach. Damals floh die Familie auf das Dach
des einstöckigen Hauses. Von ihrer Rettung durch Schlauchboote
der Bundeswehr erzählte die Hausbesitzerin Steinröx. Der Gutachter Diplom-Ingenieur und Gutachter Manfred Steinröx hält mit seiner Kamera
war im Auftrag eines Kaufinteressenten in ihrem Haus. Er werde die fest, was er in Hamburgs Mietshäusern vorfindet. Das MieterJournal
Garderobe mit Geschichte an ihrem Platz hängen lassen, versprach veröffentlicht in jeder Ausgabe eines seiner Bilder
der künftige Eigentümer. und erzählt die Geschichte hinter dessen Entstehung.
MieterJournal 4/2019 · 5
Leben in Hamburg
Hamburger Mietenspiegel 2019
Mieten steigen „nur“ um 2,6 Prozent
Von Volker Stahl gefreut“ hat. Ihr sei
ein Stein vom Her-
Durchatmen auf dem Hamburger Mieten- zen gefallen, gab sich
markt: Das Wohnen im Bestand verteuert die stets um Sachlich-
sich im Vergleich zu 2017 entgegen allen keit bemühte Politikerin
Befürchtungen um 2,6 Prozent und liegt geradezu euphorisch. Die
damit unter der Inflationsrate von 3,3 stärksten Mietpreissteige-
Prozent. Diese erfreulichen Zahlen prä- rungen gab es in sogenann-
sentierte Hamburgs Stadtentwicklungs- ten „ guten Wohnlagen“, eine „mitt-
senatorin Dorothee Stapelfeldt (SPD). deren Entwicklung sich von lere Position“ ein.
den „normalen“ immer wei- Zum Vergleich die aktuellen
Das Ergebnis des Mietenspiegels 2019 hat ter abhebt. Begehrt sind vor Zahlen anderer Metropolen: Berlin
die meisten Immobilienexperten überrascht. allem Lagen an der Elbchaussee (6,72 Euro / plus 5,2 Prozent im Zweijah-
Auch Mietervereinschef Siegmund Chychla (Ottensen, Blankenese), Mittelweg (Rother- resvergleich), München (11,69 Euro / plus
hat nicht mit einer Halbierung der bisherigen baum) und der Isestraße (Eppendorf). Das 4,1 Prozent), Frankfurt (9,36 Euro / plus
Teuerungsrate von 5,2 Prozent gerechnet. bedeutet: Wer es sich leisten kann, greift 6,1 Prozent) und Stuttgart (9,60 Euro / plus
gerne auch etwas tiefer in die Tasche, um in 7,3 Prozent).
Die Zahlen im Einzelnen: Die zweit- seinem Lieblingsquartier leben zu können.
größte Metropole Deutschlands verfügt Zu den begehrten Objekten gehören auch Obwohl der gebremste Mietenanstieg an
insgesamt über 956.500 Wohnungen, davon Altbauten der Baualtersklassen „bis 1918“ Alster und Elbe als Erfolg für den rot-grünen
sind 715.000 Mietwohnungen, von denen und „1919 bis 1948“, die eine Preissteige- Senat zu werten ist, gebe es keinen Anlass
wiederum 550.000 Einheiten mietenspie- rung um 4,5 beziehungsweise fünf Prozent zur Entwarnung, sagte Siegmund Chychla,
gelrelevant sind. Nicht erfasst werden bei verzeichneten. Eine „unterdurchschnittliche Vorsitzender des Mietervereins zu Hamburg:
der vom Unternehmen F+B Forschung und Preisentwicklung“ gab es in den Wohnungs- „Der Anstieg der Mieten führt dazu, dass
Beratung durchgeführten Untersuchung vom beständen von 1978 bis 1993 (minus 1,7 Haushalte mit niedrigen und mittleren Ein-
Eigentümer bewohnte Wohnungen, miet- Prozent) und den von 2011 bis 2018 erstellten kommen nach wie vor große Probleme auf
preisgebundene Objekte sowie Wohnungen Neubauten (minus 1,2 Prozent). Stapelfeldt dem Wohnungsmarkt haben.“ Die mit mehr
in Ein- oder Zweifamilienhäusern. führt das vor allem auf die „verstärkte Neu- als 70.000 Mitgliedern größte Mieterorgani-
bautätigkeit“ und weitere Maßnahmen des sation Hamburgs forderte deshalb, den Bau
Die Datenauswertung ergab eine durch- rot-grünen Senats zurück. von 10.000 Wohnungen jährlich zu versteti-
schnittliche Nettokaltmiete von 8,66 Euro gen und dabei die Zahl der Sozialwohnungen
(2017: 8,44 Euro). Dabei sind zu 32 Prozent In einem Drittel der Tabellenfelder des auf 6.000 Einheiten zu erhöhen. Entspannter
sogenannte „Neuvertragsmieten“ in die Erhe- neuen Mietenspiegels sind die durchschnitt- reagierte der Hamburger Grundeigentümer-
bung eingeflossen (2017: 43 Prozent). „Der lichen Mieten gesunken. Insgesamt kosten verbands-Vorsitzende Torsten Flomm: „Mit
Preistrend setzt sich abgeschwächt fort und 56 Prozent aller Mieten in Hamburg weniger dem Ergebnis des neuen Mietenspiegels kön-
liegt unterhalb der Entwicklung des Ver- als 7,50 Euro pro Quadratmeter. Im Städte- nen alle Seiten leben. Die Stadt kann mit der
braucherpreisindex“, sagte Senatorin Stapel- ranking nehme die Hansestadt mit durch- politischen Entwicklung zufrieden sein und
feldt, die sich über das Resultat „unglaublich schnittlich 8,66 Euro laut Stapelfeldt damit ist mit der Mietpreisbindung und dem Bünd-
nis für das Wohnen auf einem guten Weg.“
Die Stadtentwicklungsexpertin der Linken
Heike Sudmann forderte dagegen einen
„Mietenstopp wie in Berlin, wo die Durch-
schnittsmiete viel geringer als in Hamburg
ist“. Zur Unterstreichung dieser Forderung
veranstaltete die Partei eine Spontandemo
am Rand des Rathausmarkts. Aktivisten
reckten Tafeln mit Parolen wie „Vonovia und
Co. enteignen“ und „Keine Rendite mit der
Miete“ in den trüben Hamburger Himmel
und intonierten dazu nach der Melodie von
„Sternenhimmel“: „Wir woll‘n den Mietende-
ckel, Mietendeckel, Mietendeckel sofort.“
Foto: stahlpress
Am 26. November verkündet Senatorin Dr. Dorothee
Stapelfeldt auf einer Pressekonferenz im
Hamburger Rathaus die Zahlen des aktuellen
Mietenspiegels.
6 · MieterJournal 4/2019
Leben in Hamburg MieterJournal 4/2019 · 7
Leben in Hamburg
Interview: Siegmund Chychla
„Immer weniger
preiswerte Wohnungen
in Hamburg“
Foto: Scheerer
MieterJournal-Redakteur Volker Stahl sprach mit Siegmund Chychla,
Vorsitzender des Mietervereins zu Hamburg, über den neuen Mietenspiegel.
Die Mieten steigen langsamer. Haben Sie mit dieser Entwicklung Der Mieterverein sitzt doch im Arbeitskreis Mietenspiegel.
gerechnet? Warum machen Sie nicht mehr Druck – im Interesse der Mieter?
Leider ist es keine Überraschung, dass sich die Mietenspirale nach Ja, das stimmt. An dem von der Stadt geleiteten Arbeitskreis nimmt
wie vor nach oben dreht. Erfreulich ist aber, dass der Mietenanstieg neben der Wohnungswirtschaft auch die Interessenvertretung der
sich verlangsam hat und unter der Inflationsrate liegt. Einen Grund Mieter beratend teil. Selbstverständlich versuchen wir, die Mieter-
zur Entwarnung gibt es aber nicht. Eine Entspannung bei den Mie- interessen in den Vordergrund zu stellen und uns bei der Stadt Gehör
ten kann nur dann gelingen, wenn neben dem Neubau auch die zu verschaffen. Die Wohnungswirtschaft versucht nichts anderes.
Bestandsmieten stärker reguliert werden. Dabei denke ich nicht an Wichtig ist aber, dass die Stadt am Ende unter fachlicher Begleitung
den radikalen „Berliner Mietendeckel“, sondern zum Beispiel an die der Interessenvertretungen den Mietenspiegel herausgibt.
weitere Herabsetzung der Kappungsgrenze und an Sanktionen gegen
uneinsichtige Vermieter, die überhöhte Mieten verlangen. Gilt der Mietenspiegel eigentlich für die knapp 720.000
Hamburger Mietwohnungen?
Eine kürzlich von der Wohnungswirtschaft in Auftrag gegebene
Studie ist zu anderen Ergebnissen gekommen … Nein, der Mietenspiegel ist nur auf rund 550.000 Mietwohnungen
anwendbar, weil zum Beispiel Sozialwohnungen und vermietete Ein-
Die Studie hat methodische Schwächen und ist leider für die orts- und Zweifamilienhäuser herausgenommen sind.
übliche Miete des Hamburger Mietenspiegels nicht repräsentativ. Die
niedrigen Werte sind unter anderem dadurch zustande gekommen, Gibt es Erkenntnisse aus dem Mietenspiegel, die Sie besonders
weil dort auch die Mieten der Sozialwohnungen eingeflossen sind. beunruhigen?
Sind Sie mit der Methodik des Mietenspiegels einverstanden? Ja, leider geht der Anteil der preiswerten Wohnungen immer mehr
zurück. Das liegt zum einen daran, dass immer mehr Wohnungen
Der Hamburger Mietenspiegel stellt nach ständiger Rechtspre- modernisiert und dadurch teuer werden. Darüber hinaus halten sich
chung der Hamburger Gerichte die beste Erkenntnisquelle für die die Vermieter bei der Neuvermietung nicht an die Mietpreisbremse,
Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete dar. Lange schon haben sodass die überhöhten Mieten in den folgenden Mietenspiegel ein-
wir beanstandet, dass in einen Mietenspiegel eigentlich alle frei ver- fließen. Auch die niedrigen Mieten der ehemaligen Sozialwohnungen
einbarten Mieten einfließen müssten. Auch die unverhältnismäßig werden schrittweise an die ortsüblichen Mieten herangeführt.
hohe Gewichtung der Grundstückswerte bereitet uns Kopfzerbrechen.
Was kann ein Mieter machen, wenn er auf der Basis des neuen
Dass nur die Mieten der vergangenen vier Jahre erfasst werden, Mietenspiegels eine Mieterhöhung erhalten hat?
stört Sie nicht?
Das Wichtigste ist: Der Vermieter hat keinen Anspruch darauf,
Erfreulicherweise hat der Gesetzgeber endlich unsere Forderung dass der Mieter sofort zustimmt. Grundsätzlich hat der Mieter eine
aufgegriffen und die Frist von vier auf sechs Jahre erweitert. Auch Überlegungsfrist von mindestens zwei Monaten, die er dazu nutzen
wenn damit immer noch nicht alle Mieten erfasst werden, ist dies sollte, sich zu informieren. Unsere Rechtsabteilung ist da die erste und
ein Schritt in die richtige Richtung. Die Änderung kommt bedau- beste Adresse. Darüber hinaus kann sich jeder betroffene Mieter mit
erlicherweise für den aktuellen Mietenspiegel zu spät und kann erst dem Mieterhöhungscheck auf unserer Website darüber informieren,
2021 berücksichtigt werden. ob die Mieterhöhung fehlerhaft sein könnte.
8 · MieterJournal 4/2019
Leben in Hamburg
Kalkspuren im WC
Wohnungsendabnahme, Besichtigungen, Wohnungsmängel: Bei Konflikten stehen
die Außendienstmitarbeiter des Mietervereins den Mitgliedern zur Seite
Von Klaus Sanmann
Sylvia S. hat letzte Nacht kaum geschlafen. Seit mehr als zwei Jahren läuft der Streit mit ihrer Vermieterin, die Eigenbedarf
angemeldet hat. In 20 Minuten soll die Rückgabe der Wohnung an die Vermieterin erfolgen. Das vor vielen Jahren freund-
schaftliche Verhältnis ist tiefer Abneigung gewichen. „Sogar in der Nachbarschaft hat meine Vermieterin erzählt, ich hätte
meine Wohnung nicht ordentlich gepflegt und die Hausordnung nicht eingehalten“, sagt Sylvia S., „doch das stimmt nicht.“
Gut, dass der von der verzweifelten Miete- Ob eine Rückgabe ohne Stress verläuft,
rin herbei gebetene Außendienstmitarbeiter
1 lässt sich schwer vorhersagen. Viel hängt
des Mietervereins bei dem heiklen Termin von der Befindlichkeit der Beteiligten ab.
anwesend ist. Denn alleine hätte Sylvia S. Der Tipp eines altgedienten Außendienst-
ihrer Vermieterin nicht mehr begegnen mitarbeiters lautet daher: „Eine saubere
können. Es klingelt. Die Vermieterin und Wohnung ist von großer Bedeutung! Ver-
ihr Mann stehen vor der Tür. „Wer sind Sie schmutzte Scheiben, Kalkspuren im WC
denn und was wollen Sie hier?“, tönt es dem oder ein verschmutzter Backofen erschweren
Außendienstmitarbeiter barsch entgegen, als den Verlauf einer Rückgabe nachhaltig und
die beiden ihn erblicken. Er stellt sich vor lassen kleine Stoßstellen bedeutsam werden,
und bittet um eine zügige Rückgabe. Sylvia über die sonst großzügig hinweggesehen
S. hält sich – wie vorher abgesprochen – worden wäre.“
zurück und lässt verletzende und unsachliche
Bemerkungen unkommentiert. Der Außen- Außendienstmitarbeiter sind keine
dienstmitarbeiter folgt dem Vermieterpaar Rechtsberater und zu einer juristischen
während der Besichtigung in alle Räume,
2 Beratung vor Ort nicht befugt. Manchmal,
notiert und fotografiert alle Beanstandungen. wenn sich die Parteien sehr nahe sind und
einen Streit vermeiden wollen, kann ein
Nach 30 Minuten ist der Spuk vorbei. vermittelndes Wort des Außendienstmit-
Sylvia S. steht blass, aber erleichtert vor der arbeiters jedoch zu einer Einigung führen.
Haustür, die Schlüsselrückgabe ist erfolgt. Neben dem begleitenden gibt es auch den
Alles Weitere können jetzt Rechtsanwälte fachlichen Außendienst. Er ist insbesondere
und der Mieterverein erledigen. Und sollte bei Wohnungsmängeln hilfreich und besteht
es doch noch zu einem Prozess kommen, aus Fachleuten, die Schäden an Wänden,
kann der Außendienstmitarbeiter als Zeuge Fenstern, Fußböden oder der Elektrik fest-
Auskunft über den Zustand der Wohnung stellen können, die Ursachen der Mängel
geben. erforschen und Vorschläge zu deren Besei-
tigung machen. Auch können Wohnungen
Sicherlich ein dramatischer Fall, der 3 vermessen werden. Ein anderer Schwer-
sich in Abständen jedoch so oder ähnlich punkt ist die Belegprüfung im Rahmen von
bei strittigen Rückgaben ereignet. Befragt Nebenkosten-Abrechnungen.
nach ihrer langjährigen Praxis, können die
Außendienstmitarbeiter des Mietervereins Die Feststellungen des fachlichen Außen-
von sehr vielfältigen Erfahrungen berich- diensts haben vor allem den Zweck, den
ten: Wohnungsrückgaben, bei denen sich Rechtsberatern des Mietervereins Infor-
Streitigkeiten einvernehmlich regeln ließen, mationen zu liefern, die für die rechtliche
stehen solchen mit unverhohlenen Drohun- Beurteilung wichtig sind. So kann ein
gen und einer Verweigerung der Schlüs- Bericht über den Zustand der Innendeko-
selannahme gegenüber. Vielfach bewirkt ration nützlich sein, damit der Berater das
jedoch allein die Anwesenheit eines neutra- Mitglied informieren kann, ob und welche
len Dritten, dass die Gesprächsatmosphäre Renovierungsarbeiten beim Auszug noch
sachlich bleibt. zu erledigen sind. Vor der Beauftragung
4 eines Außendienstmitarbeiters sollte jedoch
Während bei gewerblichen Vermietern stets die rechtliche Beratung erfolgen. Der
meist eine unangespannte Atmosphäre Mietrechtsexperte des Mietervereins prüft,
herrscht, schwingen bei privaten Vermie- ob die Beauftragung zweckmäßig ist. Das ist
tern fast immer Emotionen mit. Für den schon wegen der anfallenden Kosten wich-
Mitarbeiter einer großen Wohnungsgesell- tig. Auch kann er einen für den jeweiligen
schaft ist eine 15 Jahre alte Einbauküche mit Fall geeigneten Außendienstmitarbeiter
entsprechenden Gebrauchs- und Alterungs- empfehlen.
spuren abgeschrieben und keiner weiteren
Fotos: Sanmann
Diskussion wert. Ein Vermieter, der nur eine 1. Bei unwirksamer Schönheitsreparaturenvereinbarung:
Eigentumswohnung besitzt, fühlt sich von Mangel oder nicht?
2. Nach zehn Jahren Mietdauer: Mangel oder Abnutzung?
seinem Mieter durch Gebrauchsspuren oft 3. Fensterrahmen: Reinigung bei Auszug erforderlich.
persönlich geschädigt. 4. Türrahmen: Die Schäden waren schon seit Jahren vorhanden.
MieterJournal 4/2019 · 9
Leben in Hamburg
Stadtteil-Rundgang (11)
Grüne Idylle
in der Stadt
Mit Gartenbauarchitekt
Rainer Stubbe durch
Billwerder
Von Sabine Deh Außenbereich seines Hofcafés und genießen
die warmen Strahlen der Morgensonne, die
Im Spätherbst präsentiert sich Billwerder sich langsam zeigt. Rainer Stubbes Familie ist
Fotos: Deh/Scheerer
wie auf einem Gemälde des Landschafts- seit über 300 Jahren in Billwerder ansässig.
malers Caspar David Friedrich. Im ersten Auch seine beiden Kinder, Tochter Isabella
Morgenlicht liegt Nebel wie eine Daunen- (20) und Sohn Benedict (23), fühlen sich
decke über Feldern und Wiesen und dem dem Stadtteil verbunden und packen in ihrer Will die Natur
erhalten:
Billhorner Billdeich, der sich romantisch Freizeit bei der Arbeit im Hofladen fleißig Rainer Stubbe
durch den Stadtteil schlängelt. An den mit an.
Ästen der neun Linden, die vor dem Hof lebendige Landwirtschaft mit Ackerbau,
der Familie Stubbe stehen, klammern sich Als alter, seit 1162 urkundlich erwähn- Viehzucht und Blumenanbau. Die Kultur- und
die letzten Blätter, bevor der Winterwind ter Siedlungsort gehört Billwerder zu den landwirtschaftlichen Flächen sind reich an
sie von den Bäumen weht. Rainer Stubbe Hamburger Marschlanden. Die hübsche Tier- und Pflanzenarten, die zum Teil auf der
(56) ist in dieser Idylle aufgewachsen Lage zog ab etwa 1550 reiche hanseatische Roten Liste der bedrohten Arten stehen, wie
und kann sich nicht vorstellen, irgendwo Pfeffersäcke nach Billwerder, die hier ihre zum Beispiel die „Zierliche Tellerschnecke“.
anders zu leben. Der Gartenbauarchitekt, herrschaftlichen Landsitze bauten. „Einige
der einen Biohofladen mit Café am dieser sogenannten Lusthäuser sind noch
Zierliche Tellerschnecke
Billwerder Billdeich 480 betreibt, zeigt heute erhalten“, freut sich Stubbe und zeigt
am Wegesrand
bei einem Spaziergang die persönlichen uns das Glockenhaus am Billwerder Billdeich Während wir den Billwerder Billdeich
Lieblingsecken seiner Heimat. 72. Der schmucke Backsteinfachwerkbau entlang spazieren, stellen wir uns vor, wie es
mit dem namensgebenden Glockentürm- wohl war, als im 19. Jahrhundert Kutschen
Vor dem Zweiten Weltkrieg galt Billwer- chen über dem Eingang wurde um 1600 über das Kopfsteinpflaster fuhren und die
der, ausgedehnt auf 17 Kilometer, als längstes gebaut. Seit 1984 befindet sich in dem alten wohlhabenden Sommergäste aus Hamburg
Straßendorf Europas. Seit diverse Abschnitte Gemäuer das Maler- und Lackierermuseum. zu ihren Landhäusern brachten. „Jetzt im
an angrenzende Stadtteile abgegeben wurden, Ob Pinsel, Rollen oder Gesellen- und Meis- Spätherbst spaziere ich auch gerne über
ist der Billwerder Billdeich nur noch rund terbrief: Die Innung dokumentiert hier die den alten Friedhof an der St. Nikolaikirche“,
acht Kilometer lang. Im Jahr 1385 erwarben 800-jährige Geschichte des Malerhandwerks. verrät Stubbe. Hinter dem Gottesacker der
Hamburger Ratsherren die Nutzungsrechte Kirche ziehen sich malerisch Felder und
an Billwerder. Zehn Jahre später kaufte die Rainer Stubbe sagt man nach, dass er die Wiesen bis zum Horizont. Die 1913 nach
Stadt Hamburg dem Grafen Otto I. von Geschichte Billwerders kennt wie kaum ein einem Feuer wiederaufgebaute Backstein-
Schauenburg Billwerder und andere Dörfer anderer. Seine Diplomarbeit verfasste der kirche am Billwerder Billdeich 142 erinnert
für 2.400 Mark ab, um die Elbschifffahrt und Naturfreund zum Thema „Die Bille als ein wenig an eine Miniversion des Michels.
den Handel zu sichern. „Noch heute sind hier Element des Hamburger Grünsys- Für die Einweihung hat Georg Phi-
die meisten Häuser und Ländereien im Besitz tems“. Sogar während seines Stu- lipp Telemann ein Oratorium
der Stadt Hamburg, die ihre Latifundien diums in Hannover zog es ihn geschrieben.
verpachtet“, weiß Rainer Stubbe. nach Billwerder, weshalb er
jahrelang täglich pendelte. Sein
Heimat seit 300 Jahren Herz hängt an dem Stadtteil,
Bevor wir aufbrechen, trinken wir ein der geprägt wird
Glas Rhabarbersaftschorle im gemütlichen durch seine
Die Wohnungen im
Flüchtlingsquartier Am
Gleisdreieck sollen
jetzt größtenteils in
Sozialwohnungen
umgewandelt werden.
10 · MieterJournal 4/2019Leben in Hamburg
der Reit- und Fahrverein Billwerder sowie die in Oberbillwerder erst noch geschaffen
der Boberger Reitverein ansässig. werden muss.
Gibt es in Billwerder eigentlich auch Miet-
Flüchtlinge müssen
wohnungen? Auf den Seiten der gängigen
Sozialmietern weichen
Immobilien-Internetportale werden beim „Die SAGA hat kürzlich die Flüchtlingsun-
Stichwort Billwerder lediglich Wohnungen in terkunft an der Straße Am Gleisdreieck gekauft“,
Lohbrügge oder Allermöhe angeboten. „Ja, es berichtet Stubbe. Das Neubaugebiet nahe der
gibt ein paar Mietwohnungen. Einige Besitzer S-Bahn-Station Mittlerer Landweg gehört nun
und Pächter der Häuser entlang des Billwer- dem städtischen Unternehmen und soll bald
der Billdeichs bieten Einliegerwohnungen auch Hamburger Wohnungssuchenden zur
zur Miete an“, weiß Rainer Stubbe. Um eines Verfügung stehen. Zeitweise lebten bis zu 2.500
dieser raren Schätzchen zu ergattern, benö- Flüchtlinge in der Siedlung zwischen Bahn-
tigt der Wohnungssuchende allerdings eine schienen und Schrebergarten. Eigentlich ein
große Portion Glück. vorbildliches Projekt, doch schon jetzt mussten
viele Flüchtlinge und Asylbewerber weichen
Mit der Wohnungsknappheit könnte es und Platz machen für andere Sozialmieter.
vorbei sein, wenn das geplante Neubaugebiet Grund dafür ist der sogenannte Bürgervertrag.
Während immer mehr Flächen Billwerders erschlossen werden für Wohnungsbau und Industrie, findet man sie an anderer Stelle noch: Die Idylle des Landlebens.
„Paradies Billwerder erhalten“: Die Anwohner des Billwerder Billdeichs protestieren gegen das Neubaugebiet Oberbillwerder (unten).
„Billwerder gilt auch als Hamburgs Oberbillwerder kommt. In den Vorgärten Diese Vereinbarung zwischen der Stadt und
Pferde- und Reiterhochburg“, so Stubbe. der Häuser sehen wir Schilder, auf denen der „Initiative Hamburg für gute Integration“
Auf den Reiterhöfen stehen derzeit rund die Anwohner ihrem Ärger gegen das Vor- plant, dass bis Ende 2019 noch 300 Flücht-
150 Tiere, oft in Besitz von Dressur- und haben Luft machen. „Lebenswertes Paradies linge Am Gleisdreieck leben. Die übrigen
Springreitern. Peter Graumann, der als Billwerder erhalten“, ist dort auf Plakaten zu Wohnungen sollen an „jedermann“ vermietet
Pächter den mehr als 400 Jahre alten lesen. Südlich des Billwerder Billdeichs sollen werden.
„Graumannhof “ am Billwerder Billdeich bis 2023 auf einer Fläche von 124 Hektar
318 führt, ist anerkannter Experte in bis zu 17.000 neue Wohnungen entstehen. In aktuellen Stellungnahmen bescheinigen
Sachen Pferdesport. In der Nachbar- Auch Stubbe, der Gründungsmitglied des Gutachter dem
schaft sind außerdem Vereins „Dorfgemeinschaft Billwärder an Stadtteil, dass
der Bille“ ist und Vorträge hält zum Thema Billwerder mit
„Oberbillwerder ist noch nicht so seinem dörfli-
weit“, sieht die Pläne skeptisch. chen Charakter
in Norddeutsch-
Stubbe weiß um die Woh- land einmalig sei.
nungsknappheit in der Stadt Die ursprüng-
und begrüßt, dass Hamburg neue liche Landschaft
Wohnungen baut. Er befürchtet bildet einen not-
aber, dass die Besucher seines Hof- wendigen Puf-
cafés von der jahrelangen Aussicht fer zum Natur-
auf Baukräne und Bagger wenig s c hu t z g e b i e t
begeistert sein werden. „Davon Boberger Nie-
ganz abgesehen, wird die Stadt der derung mit sei-
erforderliche Bau neuer Straßen nen einzigarti-
teuer zu stehen kommen“, glaubt gen Sanddünen,
der Landschaftsarchitekt. An den Mooren und Ge-
Standorten Rothenburgsort oder hölzen nördlich der Bille. „Mit
Billbrook hätte es diese Probleme diesem Prädikat dürfte es vor-
nicht gegeben, außerdem seien beide bei sein, wenn die Bagger
Stadtteile bereits gut an das ÖPNV- erst mal rollen“, prophe-
Netz angeschlossen. Infrastruktur, zeit Rainer Stubbe.
MieterJournal 4/2019· 11Leben in Hamburg
Jetzt geht’s (endlich) los
In Wilhelmsburg soll nach jahrelangem Stillstand das Neue Korallusviertel entstehen.
Wirkt sich das Vorhaben positiv aufs Viertel aus?
Von Folke Havekost
Im neuen Jahr soll es endlich losgehen. Nach über einem Jahrzehnt scheint eine Lösung gefunden, wie das Neue Korallusviertel
entstehen kann: 460 Wohnungen in Wilhelmsburg, östlich der Schienen gerade 400 Meter vom Bahnhof entfernt gelegen.
Bedarfsgerecht: So plant Consus das Neue Korallusviertel. Westlich vom geplanten Neubaugebiet Böse Botschaft: Nicht überall wird das Bauvorhaben
liegen die Bahngleise, die nach Harburg und in die Innenstadt führen. Visualisierung: Consus freundlich aufgenommen. Foto: Havekost
„Ich glaube erst daran, wenn der Spa- einem Backsteingebäude in der Thielenstraße Neuen Korallusviertel mit 6,60 Euro pro
tenstich erfolgt, vorher nicht“, sagt Mustafa ist der Eingang mit Sperrholz verkleidet, Quadratmeter geplant sind. Schließlich lebt
Murat Yasar, der seit 38 Jahren im „alten“ ein Schild informiert darüber, dass die drei Wilhelmsburg gerade das Für und Wider
Korallusviertel wohnt, das im Osten an das Anwältinnen ihre Kanzlei inzwischen in den der Gentrifizierung durch. „Die Insel ist
verwaiste Neubaugebiet grenzt und dessen modernisierten Inselpark verlegt haben – mittlerweile als ein guter Ort zum Wohnen
Wohnungen überwiegend im Besitz von umziehe, wer kann. anerkannt”, stellt Humburg fest: „Anderer-
Vonovia sind. Yasars Skepsis ist nachvoll- seits hat sich der Stadtteil damit auch an
ziehbar, denn die Geschichte des Neuen Im Frühjahr 2017 erwarb die Consus Real die Preisentwicklung auf dem Hamburger
Korallusviertels ist eine von andauernden Estate das Gelände – Projektentwickler aus Wohnungsmarkt angeschlossen.“
Irrungen und Wirrungen. Düsseldorf, die in Hamburg auch das Hols-
tenquartier planen. Es dauerte zwei Jahre, Auch Vonovia-Mieter Yasar merkt diesen
Zunächst nahm sich die Internationale bis sich der Investor mit dem Bezirk Mitte Anschluss: „Jedes Jahr bekomme ich einen
Bauausstellung IBA dem 2,44 Hektar umfas- auf einen städtebaulichen Vertrag einigte Brief, dass meine Miete angepasst werden
senden Gelände an. 2009 wurde ein Entwurf und noch einmal ein halbes Jahr, bis die muss. Dann zahle ich 30, 40 Euro mehr.“
zum Wettbewerbssieger gekürt, aber aus Bezirksversammlung den Bebauungsplan Er hofft, dass die neue Nachbarschaft sich
Kostengründen niemals realisiert. 2011 stieg „Wilhelmsburg 96“ beschloss. Consus will positiv aufs Viertel auswirkt, gibt aber zu
die IBA aus. Das Areal sah verschiedene neben den acht Häusern 460 Wohnungen bedenken: „Wohnungen lösen Probleme,
Eigentümer, aber kaum Veränderungen. eine Kindertagesstätte mit 65 Plätzen und aber man darf die sozialen Bedürfnisse nicht
Bäume wurden abgeholzt, Bodenproben Einzelhandelsflächen errichten. Während außer acht lassen. Es müssen soziale Räume
entnommen und ein Bauzaun errichtet, der die CDU sich enthielt, stimmte die Linke und Anlaufstellen geschaffen werden. Eine
während der jahrelangen Wartezeit an eini- gegen den Bebauungsplan, weil der Anteil 80-Jährige hat von einem Kindergarten
gen Stellen zur Müllkippe umfunktioniert öffentlich geförderter Wohnungen mit 20 nichts.“
worden ist. Prozent deutlich unter dem etablierten „Drit-
telmix“ liegt. Das Neue Korallusviertel ist in das Rah-
Nachbar Yasar spricht von einer „ent- menprogramm Integrierte Stadtentwicklung
standenen Ruine“, die zeitweise auch „Bedarfsgerecht ist das nicht“, meint (RISE) aufgenommen worden, wodurch die
als Drogenumschlagsplatz genutzt Manuel Humburg aus dem Vorstand des private Bautätigkeit durch sozialstrukturelle
worden sei. Eine Bachelor-Arbeit Vereins Zukunft Elbinsel Wilhelmsburg: „In Maßnahmen der öffentlichen Hand flankiert
von Gabriel Aslan und Onur Yalcin unserem Stadtteil bräuchten wir eher einen wird. Investor Consus bewirbt sein Vorhaben
sprach schon 2016 von „aufkom- Zweidrittel-Mix.“ Also 67 Prozent geförderte als „sozial ausgewogenen Nutzungsmix“,
menden Verslumungstendenzen“. An Wohnungen zu erträglichen Mieten, wie sie der zu einer „heterogenen Quartiersstruk-
etwa für das Fünftel Sozialwohnungen im tur“ beitrage. Gegenüber dem MieterJournal
wollte sich die Leitung von Consus nicht
zum Projekt äußern.
Wenn es nach Yasar geht, sollten vor allem
die Anwohner vom Neubau profitieren. Sein
Vorschlag: „Die Wohnungen sollten nur an
Leute vermietet werden, die vor Ort gemeldet
sind und eine größere Wohnung brauchen.
Denn wenn ein Kind ausziehen und in der
Foto: Havekost
Nähe der Eltern bleiben möchte, geht das
im Moment nicht mehr.“
12 · MieterJournal 4/2019Leben in Hamburg
Nur wer sich wehrt, bekommt Geld zurück!
Millionenschäden für Hamburgs Mieter durch falsche Betriebskosten:
Der Mieterverein stellt typische Abrechnungsfehler vor
Von Anna Salewski
Wenn Jürgen Bortchen seine Betriebskostenabrechnung Wichtig ist, dass Mieter schnell nach Erhalt der Abrechnung
aus dem Briefkasten fischt, macht er sich auf Ärger gefasst. handeln, denn es gibt Fristen. „Nur Betroffene, die sich rechtzeitig
Jedes Jahr finden sich dort Fehler, zuletzt hat der wehren, erhalten das Geld zurück. Nach der geltenden Rechtspre-
Mieterverein stolze 37 Positionen für den Vonovia-Mieter chung verliert jeder Mieter seine Ansprüche, wenn er die Betriebs-
aus Steilshoop beanstandet. „Der Hausmeister ist laut kostenabrechnung nicht innerhalb von zwölf Monaten beanstandet.
Unterlagen zwanzig Mal im Jahr in Gemeinschaftsräumen Das gilt leider auch für Nebenkosten, die laut Mietvertrag oder
gewesen und hat dort Waschmaschinen und Trockner Gesetz nicht geschuldet werden“, warnt Siegmund Chychla.
kontrolliert. Wir haben aber gar keine Waschmaschinen
und Trockner“, erzählt Bortchen. Anfang November Nach Schätzungen des Deutschen Mieterbunds enthält jede
berichteten Bortchen und vier weitere Mietervereins- zweite Abrechnung Fehler. Eine aktuelle Auswertung des interak-
Mitglieder in der Hauptgeschäftsstelle tiven Online-Checks zum Thema Betriebskosten des Mietervereins
des Mietervereins zu Hamburg von den (online-checks.mieterverein-hamburg.de) hat sogar ergeben, dass
Fehlern in ihren Abrechnungen. bei knapp 90 Prozent der 2019 durchgeführten Prüfungen Auffällig-
keiten festgestellt wurden. Unter Berücksichtigung der Erfahrungen
Jede dritte Rechtsberatung des Mietervereins hat die Abrechnung der Rechtsabteilung des Vereins muss befürchtet werden, dass die
der Betriebskosten der 70.000 Mitglieder zum Thema. Siegmund rund 720.000 Hamburger Mieterhaushalte auch 2019 zu Unrecht
Chychla, Vorsitzender des Mietervereins, stellte während der Presse- mit bis zu 20 Millionen Euro belastet werden.
Bei der Pressekonferenz Anfang November informierten sich zahlreiche Medienvertreter über Fehler, die Vermieter bei der der Abrechnung
von Nebenkosten machen (links). Siegmund Chychla, Vorsitzender des Mietervereins zu Hamburg (rechts). Fotos: Salewski
konferenz insgesamt zehn Beispiele aus der Beratungspraxis der Mie- Auch Abrechnungen, die keine Nachzahlung enthalten, sollten
tervereins-Juristen vor, bei denen Fehler in Abrechnungen gefunden immer geprüft werden. „Guthaben werden sehr oft durch zu hohe
wurden. Die Erfahrung des Vereins zeigt: Betriebskostenabrechnun- Vorauszahlungen verursacht und sind kein Beleg für eine fehler-
gen von Großvermietern wie der SAGA Unternehmensgruppe, den freie Nebenkostenabrechnung“, sagt Chychla und rät im Hinblick
Baugenossenschaften und der Vonovia SE enthalten ebenso Fehler auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs: „Mieter
wie Abrechnungen von im Immobilienverband Deutschland IVD sollten stets ihre Nebenkostenabrechnungen zeitnah fachkundig
organisierten Hausverwaltern und Einzelvermietern. prüfen lassen, um berechtigte Einwendungen erheben zu können.“
Oftmals ging es für die betroffenen Mieter um Kleinbeträge, Sorgen bereitet dem Mietervereinschef auch die aktuelle
teilweise liegen die Summen jedoch im vierstelligen Bereich. Wie Reform der Grundsteuer. So befürchtet Chychla, dass Hamburgs
zum Beispiel bei einem Mieter aus Blankenese, der jahrelang Vo- Mieterhaushalte zusätzlich mit 100 bis 300 Euro in Jahr belastet
rauszahlungen leistete und seine Vermieterin vergeblich um eine werden. Gerade Mieter in begehrten Stadtteilen, in denen die
Abrechnung bat. Die bekam er schließlich nach seinem Auszug und Grundstückspreise in den vergangenen Jahren explodiert sind,
erhielt daraufhin ein Guthaben von rund 7.000 Euro. In einem Fall werden besonders stark betroffen sein. Wer jetzt die hohe Miete
aus Bergedorf gab der Vermieter schlicht die falschen Vorauszah- kaum noch zahlen kann, droht nach der Reform aus seinem
lungen in der Nebenkostenabrechnung an. Nach Einspruch des Viertel verdrängt zu werden. Deshalb appelliert Chychla an den
Mietervereins korrigierte der Vermieter die Abrechnungen um Gesetzgeber, die Grundsteuer aus dem Katalog der auf Mieter
jeweils 600 und 400 Euro. umlegbaren Betriebskosten zu streichen.
MieterJournal 4/2019 · 13Leben in Hamburg
Zweite Miete: 2,98 Euro pro Quadratmeter
Aktueller Heizspiegel für Deutschland und Betriebskostenspiegel für Hamburg
erleichtern den Mieterhaushalten Prüfung der Nebenkosten
(as) Die meisten Mieterhaushalte in der Der bundesweite Heizspiegel 2019 wurde
Hansestadt – rund 45 Prozent werden mit von der gemeinnützige Beratungsgesell-
Heizspiegel Fernwärme und rund 40 Prozent mit Erdgas schaft co2online im Auftrag des Bundesum-
beheizt – profitierten im Abrechnungsjahr weltministeriums und in Zusammenarbeit
Der bundesweite Heiz- 2018 von sinkenden Preisen. Durch den mit dem Deutschen Mieterbund veröffent-
spiegel 2019 ist als Broschüre gestiegenen Ölpreis wurden rund 15 Prozent licht. Er bietet Mietern die Möglichkeit,
in der Beratungsstelle des der Hamburger Haushalte aber auch mit ihren Heizenergieverbrauch sowie die Heiz-
Mietervereins zu Hamburg, Beim höheren Heizkosten belastet. kosten zu vergleichen.
Strohhause 20, 20097 Hamburg
erhältlich und ab sofort unter Basierend auf den Ergebnissen des neuen Mithilfe des neuen Betriebskostenspie-
mieter verein-hamburg.de bundesweiten Heizspiegels 2019 und des gels für Hamburg, den der Mieterverein zu
zum Herunterladen verfügbar. in Hamburg erfahrungsgemäß fünf Pro- Hamburg gemeinsam mit dem Deutschen
Mithilfe des kostenlosen Heiz- zent höheren Energieverbrauchs, muss ein Mieterbund unter Berücksichtigung der
kosten-Checks können Ham- Hamburger Haushalt für eine durchschnitt- Abrechnungsdaten 2017 erstellen ließ, kön-
burgs Mieter auf online-checks. lich 70 Quadratmeter große Wohnung mit nen Mieter zudem ihre „kalten Betriebskos-
mieterverein-hamburg.de anhand Heizkosten von 835 Euro rechnen. Dabei ten“ überprüfen. Der Betriebskostenspiegel
der aktuellen Abrechnung kosten- müssen für ölbeheizte Wohnungen mit 890 gibt Auskunft über die durchschnittlichen
los überprüfen, ob die Energiekos- Euro rund 100 Euro mehr als im Vorjahr Nebenkosten, aufgeschlüsselt nach den 17
ten im Rahmen bleiben. aufgebracht werden. Mieter, die mit Erdgas in der Betriebskostenverordnung niederge-
heizen, müssen mit Kosten von 735 Euro, legten Kostenarten. Die Werte sind jeweils
rund 100 Euro weniger als im Vorjahr, rech- in Quadratmeter pro Monat angegeben.
nen. Auch wenn Fernwärmekunden mit Dem Betriebskostenspiegel Hamburg lie-
durchschnittlich 900 Euro rund 40 Euro gen 352.000 Quadratmeter Wohnfläche
weniger als im Vorjahr zahlen müssen, ist zugrunde.
das Heizen mit Fernwärme mit Abstand
am teuersten. Anteilig sind für Heizung und Warm-
wasser monatlich im Durchschnitt 0,99
Der Heizspiegel liefert unter Berücksich- Euro, sowie 1,99 Euro für die sogenannten
tigung des Baujahrs eines Wohngebäudes kalten Betriebskosten – etwa Grundsteuer,
Vergleichswerte zum Energieverbrauch, Hauswart und Müllbeseitigung – angefallen.
den Heizkosten und CO2-Emissionen für Damit sind die Kosten mit durchschnittlich
das Abrechnungsjahr 2018, getrennt nach insgesamt 2,98 Euro pro Quadratmeter im
den Energieträgern Erdgas, Heizöl und Monat für die „zweite Miete“ im Vergleich
Fernwärme. zum Vorjahr (3,11 Euro) leicht gesunken.
Betriebskostenspiegel
Um einen aussagekräftigen
Betriebskostenspiegel erstellen
zu können, benötigen wir mög-
lichst viele Nebenkostenabrech-
nungen. Bitte schicken Sie uns Gebäudereinigung 0,17 €
Ihre Abrechnung für 2018 an: Gartenpflege 0,13 €
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oder Beim Strohhause 20, 20097 Grundsteuer 0,25 € Allgemein Strom 0,05 €
Hamburg, Stichwort: BK-Spiegel Wasser inkl.
0,42 € Schornsteinr. 0,03 €
2018. Die Abrechnungen werden Abwasser
anonymisiert an den Deutschen Heizung inkl. Versicherung
0,99 € 0,20 €
Warmwasser
Mieterbund zur Auswertung
weitergeleitet. Wichtig: Eine 0,49 € bis 1,65 € Hauswart 0,31 €
inhaltliche Prüfung erfolgt nicht!
Aufzug 0,16 € Hauswart** 0,14 €
Der Betriebskostenspiegel für
Hamburg kann auf mieterver- Straßenreinigung 0,02 € Antenne/Kabel 0,12 €
ein-hamburg.de heruntergela-
den werden. Auf online-checks. Müllbeseitigung 0,27 € Sonstige 0,03 €
mieterverein-hamburg.de
können Mieter ihre aktuelle * Kein ausreichendes Datenmaterial verfügbar, Angaben pro m2 pro Monat
Betriebskosten-Abrechnung deshalb ergebnis aus dem Vorjahr entnommen.
kostenlos auf Unstimmig- ** Kosten für Gebäudereinigung bzw. Gartenpflege oder © Deutscher Mieterbund e.V. in Kooperation mit der
Winterdienst werden separat abgerechnet. mindUp GmbH Daten 2017; Datenerfassung 2018/2019
keiten überprüfen.
14 · MieterJournal 4/2019Leben in Hamburg
„Chaotisches Geschäftsgebaren“
Wer den Strom- oder Gasanbieter wechselt, kann viel Geld sparen –
oder sich mächtig Ärger einhandeln
Von Volker Stahl
Strom war für Privathaushalte laut Bundesnetzagentur
noch nie so teuer wie heute. Fast 31 Cent kostet die
Kilowattstunde mittlerweile im Durchschnitt. Auch der
Preis für Erdgas ist gestiegen. Wer den Energieanbie-
ter wechselt, kann viel Geld sparen. Doch Vorsicht!
Wer an den falschen Anbieter gerät, kann sich mächtig
Ärger einhandeln, wie ein Fall aus Hamburg zeigt.
Wolfgang Stumpf (72) aus dem Stadtteil habe ich die Last-
Alsterdorf ist ein mündiger Verbraucher, den schriftermächti-
sich der Gesetzgeber bei der Liberalisierung gung gekündigt
des Energiemarkts gewünscht hat. Wenn ein und einen Dau-
Anbieter zu kräftig an der Preisschraube erauftrag über 70
dreht, wechselt der frühere Kaufmann: „Ist Euro eingerichtet.“
der Anbieter seriös und stimmt der Service, Das akzeptierte
halte ich ihm jahrelang die Treue.“ Das Immergrün zwar, Erfolgreicher Kämpfer gegen Immergrün: Wolfgang Stumpf. Foto: stahlpress
Geschäftsgebaren des Unternehmens Immer- doch in der Fol-
grün, eine Tochter der 365AG, brachte ihn gezeit wurde Stumpf von der Firma EWD plus einer Kündigungsandrohung. Stumpf
aber auf die Palme: „So etwas Schlimmes Inkasso, die von Immergrün eingeschaltet legte Widerspruch ein, listete alle seine
habe ich noch nie erlebt.“ wurde, „fast monatlich“ mit Mahnschrei- Zahlungen auf, um so nachzuweisen, dass
ben überzogen. Nun ging der Stress erst kein Zahlungsverzug vorliegt. Am Ende
Zu Immergrün war Stumpf 2017 gewech- richtig los, denn: „Auf meine Schreiben hatte Kunde Stumpf rund 20 Schreiben per
selt, weil sein vorheriger Stromversorger die wurde grundsätzlich erstmal nicht reagiert.“ E-Mail versendet.
Preise kräftig erhöht hatte. Doch schon der Dann erhielt er eine Rückzahlung über 205
Start bei Immergrün war schlecht, weil der Euro – allerdings ohne Abrechnung und Und was machte Immergrün? Es reagierte
Versorger die Pauschale zu hoch angesetzt ohne Nennung des Grunds. „Ich nahm an, mit einer Schlussrechnung, die einen nicht
hatte. Nach dem ersten Jahr bekam er mehr dass man mich mit irgendeinem Trick los- nachvollziehbaren Nachzahlungsbetrag über
als 400 Euro rückerstattet. Doch auch im werden wollte. Vielleicht war es auch ein 277,07 Euro enthielt – inklusive Mahnge-
Folgejahr war die angesetzte Pauschale mit Versehen, was ich mir bei den chaotischen bühr. Erst als Stumpf von der Verbraucher-
monatlich 98 Euro viel zu hoch. Stumpf pro- Geschäftsgebaren auch vorstellen konnte.“ zentrale Hamburg den Tipp bekam, die Schlich-
testierte, rechnete den bisherigen Verbrauch Dann kam wieder ein Mahnschreiben mit tungsstelle Energie in Berlin einzuschalten,
vor und schlug 70 Euro vor. Immergrün der Forderung, 152,62 Euro zu zahlen, spä- ging alles ganz schnell: „Als das Stichwort
reduzierte aber nur auf 82 Euro, was er ter ein weiteres über einen anderen, angeb- Schlichtungsstelle fiel, wurden die plötzlich
nicht akzeptierte. „Da das nicht klappte, lich offenen Betrag (72,50 Euro) butterweich. Alle meine Forderungen wurden
erfüllt – schließlich war ich auch im Recht.“
Der Hintergrund: Für Verbraucher ist die-
Strom und Gas: So nutzen ser Schritt kostenlos, Energieunternehmen
Sie Vergleichsportale richtig:
zahlen eine saftige Gebühr.
„Es gibt einige wenige schwarze Schafe
• Beziehen Sie generell keinen Bonus
unter den Anbietern“, sagt der für die Ham-
beim Preisvergleich ein, sondern nur
burger Verbraucherzentrale tätige Rechts-
die Arbeits- und Grundpreise.
anwalt Jan Bornemann, „ein Wechsel lohnt
• Meiden Sie Tarife mit Vorkasse. sich aber eigentlich immer, wenn man sich
in der Grundversorgung befindet.“ Die Tarife
• Schauen Sie bei unbekannten Anbietern
der alternativen Gasversorger sind deut-
auf deren Internetseiten und speziell im
lich günstiger als die Grundversorgung. So
Impressum nach, welches Unternehmen
sparten Verbraucher laut einer Studie der
dahinter steckt.
WIK-Consult 170 Millionen Euro im Jahr.
• Vor einem Vertragsabschluss sollten Sie
mit dem Anbieter klären, ob Bonus oder Eine „Giftliste“ mit Namen auffälliger
Rabatt in Ihrem Fall gewährt werden. Energie-Anbieter wollen die Verbraucher-
Schriftlich bestätigen lassen! zentralen aus rechtlichen Gründen nicht
veröffentlichen. Kathrin Krockenberger,
• Preisgarantien sollten mindestens für
Pressesprecherin des Verbraucherzentra-
die Erstlaufzeit des Vertrags gelten.
len-Ablegers „Marktwächter“, verweist auf
Die Laufzeit eines Vertrags sollte nicht
die Website marktwaechter.de/energie. Zu
länger als zwölf Monate sein.
den Unternehmen, gegen die der Markt-
wächter Energie den Rechtsweg beschritten
Verbraucherschützer Jan Bornemann. Foto: Gerdes
(Quelle: Verbraucherzentrale Hamburg) hat, gehören unter anderen Voxenergie, enno
energie GmbH – und Immergrün.
MieterJournal 4/2019 · 15Sie können auch lesen
