Swiss Central City Real Estate Fund
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Swiss Central City Real
Estate Fund
Vertraglicher Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art
"Immobilienfonds" für qualifizierte Anleger
Nova Property Fund Management AG
Ausgabe von Fondsanteilen gegen Bezugsrecht
Emissionsprospekt vom Mai 2021
Emission vom 25. Mai bis 4. Juni 2021
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Swiss Central City Real Estate Fund Emissionsprospekt vom 27. April 2021 Fondsdomizil: Schweiz Fondsleitung: Nova Property Fund Management AG, Zürich Depotbank: Bank J. Safra Sarasin AG, Basel Vertrieb: Schweiz Revisionsstelle: PricewaterhouseCoopers AG, Zürich Dieser Emissionsprospekt, inklusive Prospekt mit integriertem Fondsvertrag sowie dem geprüften Jahresbericht (zusammen der "Prospekt") bilden die ausschliessliche Grundlage für alle Zeichnungen von Anteilen des Swiss Central City Real Estate Fund (nachstehend auch "SCCRE Fund" oder "Fonds" oder "Immobilienfonds" genannt). Der Prospekt wird am 8. Juni 2021 mit einem Zusatz zum Prospekt ergänzt, welcher die genaue Anzahl der neu zu emittierenden Anteile bekannt gibt. Dieser und weitere allfällige Zusätze zum Prospekt bilden integrierende Bestandteile zum Prospekt und müssen zusammen mit diesem gelesen werden. Potenzielle Investoren werden gebeten, insbesondere die Erläuterungen zu den "Risiken" im Emissionsprospekt sorgfältig durchzulesen. Swiss Central City Real Estate Fund 2/22
Inhaltsverzeichnis Das Angebot 4 Informationen über den Swiss Central City Real Estate Fund 8 Informationen über die Fondsleitung 13 Informationen über die Depotbank 15 Informationen über Dritte 15 Risikofaktoren 17 Weitere Informationen 20 Anhang 1: Prospekt mit integriertem Fondsvertrag 21 Anhang 2: Geprüfter Jahresbericht per 31. Dezember 2020 22 Swiss Central City Real Estate Fund 3/22
Das Angebot
Rechtsgrundlage Die Geschäftsleitung der Fondsleitung des Swiss Central City Real
Estate Fund hat am 23. April 2021 die Emission von maximal 760’414
neuen Immobilienfondsanteilen des Swiss Central City Real Estate Fund
beschlossen. Damit erhöht sich die Anzahl der sich im Umlauf
befindenden Anteile von bisher 2'281’242 auf maximal 3'041’656 Anteile.
Best Effort-Emission Die Emission wird auf "Best Effort Basis" im Rahmen eines
Bezugsangebots an die gemäss Fondsvertrag zugelassenen Anleger in
der Schweiz durchgeführt. Die genaue Anzahl der auszugebenden
Anteile ergibt sich aus der Anzahl der eingegangenen Zeichnungen,
wobei ein Emissionsvolumen von maximal 760’414 angestrebt wird. Nicht
gezeichnete Anteile werden allenfalls nicht emittiert, wodurch sich der
Emissionsbetrag reduziert. Nicht gezeichnete Anteile können nach dem
Ende der Bezugsfrist durch die Fondsleitung übernommen und
anschliessend zusammen mit der Depotbank oder Dritten mit der
gebotenen Sorgfalt im Markt platziert werden. Nach dem Ende der
Bezugsfrist gibt die Fondsleitung die Anzahl der effektiv zu emittierenden
Anteile bekannt.
Bezugsfrist 25. Mai 2021 bis 4. Juni 2021, 12:00 (MESZ).
Später eingereichte Ausübungserklärungen werden nicht mehr
berücksichtigt. Bezugsrechte, die nicht innerhalb der Bezugsfrist
ausgeübt werden, verfallen wertlos und ohne Entschädigung. Die
Ausübung der Bezugsrechte ist unwiderruflich.
Bezugsverhältnis Pro einem (1) bisherigen Anteil wird ein (1) Bezugsrecht zugeteilt. Drei
(3) Bezugsrechte berechtigen zum Bezug von einem (1) neuen
Immobilienfondsanteil gegen Bezahlung des Ausgabepreises.
Zuteilung Bezugsrechte Stichtag für die Zuteilung der Bezugsrechte ist der 27. Mai 2021 (Record-
Date). Ab dem 25. Mai 2021 werden die bisherigen Anteile ex
Bezugsrecht gehandelt.
Bezugsrechtshandel Während der Zeichnungsfrist findet kein Bezugsrechtshandel statt.
Ausübung des Bezugsrechts Anlegern werden die Bezugsrechte durch die Depotbank in ihr Depot
eingebucht, wobei einem bisherigen Anteil ein Bezugsrecht zugeteilt wird.
Die Ausübung des Bezugsrechts hat gemäss den Instruktionen der
Depotbank zu erfolgen. Es können nur ganze Anteile gezeichnet werden
(keine Fraktionen möglich).
Während der Bezugsfrist nicht ausgeübte Bezugsrechte verfallen
wertlos und ohne Entschädigung.
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Die Fondsleitung behält sich das Recht vor, nach Ablauf der Bezugsfrist
nicht gezeichnete Anteile zu übernehmen und anschliessend zusammen
mit der Depotbank oder Dritten mit der gebotenen Sorgfalt im Markt zu
platzieren.
Ausgabepreis CHF 108.80 je neuer Anteil, inkl. Nebenkosten und Ausgabekommission.
Der Ausgabepreis wurde gemäss Fondsvertrag festgelegt (§17 Ziff. 3
Fondsvertrag) und auf zehn Rappen gerundet (§17 Ziff. 4 Fondsvertrag).
Im Ausgabepreis enthalten sind die Nebenkosten (§17 Ziff. 4 und §18
Ziff. 3 Fondsvertrag) und die Ausgabekommission (§18 Ziff. 1
Fondsvertrag).
Der Ausgabepreis basiert auf dem per 15. Juni 2021 ermittelten
Nettoinventarwert von CHF 106.62 je Anteil. Der Nettoinventarwert per
15. Juni 2021 schliesst die Wertveränderung der Liegenschaften, Zu- und
Verkäufe von Liegenschaften vom 1. Januar 2021 bis 15. Juni 2021
sowie den Einkauf in den laufenden Ertrag (d.h. für die Periode 1. Januar
2021 bis 15. Juni 2021) ein. Für die Berechnung des Ausgabepreises
wird auf dem Nettoinventarwert per 15. Juni 2021 pro Anteil zusätzlich
eine Ausgabekommission von 1.5% zugunsten der Fondsleitung und der
Depotbank sowie Nebenkosten von 0.5% zugunsten des
Fondsvermögens erhoben.
Die Liegenschaften des Fonds wurden durch die unabhängigen
Schätzungsexperten per 31. Dezember 2020 neu geschätzt bzw.
überprüft. Diese Schätzungen, allfällige Wertveränderungen der
Liegenschaften sowie die Zu- und Verkäufe von Liegenschaften bildeten
die Grundlage für die Errechnung des Ausgabepreises.
Mindestzeichnung Keine.
Liberierung Die Liberierung der Anteile erfolgt am 15. Juni 2021.
Lieferung Die neuen Anteile aus dem Bezugsrechtsangebot werden den
Depotbanken gegen Zahlung am 15. Juni 2021 durch die Verwahrstelle
zugeteilt.
Verurkundung der Anteile Die Anteile werden nicht verbrieft, sondern buchmässig geführt. Der
Anleger ist nicht berechtigt, die Aushändigung eines auf den Namen oder
auf den Inhaber lautenden Anteilscheines zu verlangen (§6 Ziff. 5
Fondsvertrag).
Anlegerkreis Der Immobilienfonds steht nur qualifizierten Anlegern offen. Als
qualifizierte Anleger gelten namentlich beaufsichtigte Finanzintermediäre
wie Banken, Effektenhändler und Fondsleitungen; beaufsichtigte
Versicherungseinrichtungen; öffentlich-rechtliche Körperschaften und
Vorsorgeeinrichtungen mit professioneller Tresorerie; Unternehmen mit
professioneller Tresorerie; vermögende Privatpersonen; Anleger, die mit
einem Finanzintermediär einen schriftlichen Vermögensverwaltungs-
auftrag abgeschlossen haben.
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Verkaufsrestriktionen Bei der Ausgabe und Rücknahme von Anteilen des Swiss Central City
Real Estate Fund im Ausland kommen die dort geltenden Bestimmungen
zur Anwendung. Für folgende Länder liegt eine Vertriebsbewilligung vor:
Schweiz. Anteile dieses Immobilienfonds dürfen innerhalb der USA weder
angeboten, verkauft noch ausgeliefert werden. Die Fondsleitung und die
Depotbank können gegenüber natürlichen oder juristischen Personen in
bestimmten Ländern und Gebieten den Verkauf, die Vermittlung oder
Übertragung von Anteilen untersagen oder beschränken.
Ausschüttung Die neuen Anteile sind für das Geschäftsjahr 2021 voll ausschüttungs-
berechtigt.
Verwendung Emissionserlös Der Emissionserlös wird im Rahmen der Anlagepolitik des Fonds für den
weiteren Ausbau des Immobilienportfolios verwendet.
Valorennummer / ISIN Valorennummer: 44414255 (Anteil) / 110466407 (Bezugsrecht)
ISIN: CH0444142555 (Anteil) / CH1104664078 (Bezugsrecht)
Handel der Anteile Die Fondsleitung stellt einen regelmässigen ausserbörslichen Handel der
Immobilienfondsanteile über die Bank J. Safra Sarasin AG, Basel, sicher.
Der Anleger nimmt zur Kenntnis, dass durch das Übermitteln eines
Auftrags dieser im Sekundärmarkt über das organisierte Handelssystem
der Bank J. Safra Sarasin AG ausgeführt werden kann und diesfalls die
Bestimmungen des entsprechenden Regelwerks zur Anwendung
kommen.
Ab dem 25. Mai 2021 werden die Anteile ex Bezugsrecht gehandelt.
Erster ausserbörslicher Handelstag der neuen Anteile ist der 15. Juni
2021.
Fondsleitung Nova Property Fund Management AG, Feldeggstrasse 26, 8008 Zürich
Depotbank Bank J. Safra Sarasin AG, Elisabethenstrasse 62, Postfach, 4002 Basel
Force Majeure Die Fondsleitung sowie die Bank J. Safra Sarasin haben das Recht,
jederzeit vor dem Liberierungsdatum aufgrund von bedeutenden
Ereignissen nationaler oder internationaler, währungspolitischer,
finanzieller, wirtschaftlicher, politischer oder abwicklungstechnischer
Natur oder bei Eintreten von Vorkommnissen anderer Art, die den Erfolg
des Angebots ernsthaft in Frage stellen würden, die Emission der Anteile
zu verschieben bzw. diese nicht durchzuführen.
Publikationen / Ergänzungen Mitteilungen, welche Änderungen oder Ergänzungen zu den
Angebotsbedingungen im Emissionsprospekt beinhalten, bilden je einen
Zusatz zum Emissionsprospekt und sind infolgedessen integrierender
Bestandteile dieses Emissionsprospekts.
Die Fondleitung gibt nach Ablauf der Bezugsfrist am 8. Juni 2021 die
genaue Anzahl der effektiv neu zu emittierenden Anteilen mittels
Pressemitteilung bekannt und veröffentlicht das Ergebnis des Angebots
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als Zusatz zum Prospekt in den Publikationsorganen des Fonds.
Anwendbares Recht Der Immobilienfonds untersteht schweizerischem Recht.
Terminübersicht Beginn Bezugsfrist: 25. Mai 2021
Ende Bezugsfrist 4. Juni 2021, 12:00 Uhr MEZ
Publikation Emissionsergebnis 8. Juni 2021
Liberierung und Lieferung der Anteile 15. Juni 2021
Erster ausserbörsliche Handel 15. Juni 2021
der neuen Anteile
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Informationen über den Swiss Central City Real Estate Fund Allgemeine Angaben zum Immobilienfonds Der Swiss Central City Real Estate Fund ist ein Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art "Immobilienfonds" gemäss Art. 25 ff. i.V.m. Art. 58 ff. des Bundesgesetzes über die kollektiven Kapitalanlagen vom 23. Juni 2006 (KAG) für qualifizierte Anleger im Sinne von Art. 10 Abs. 3und 3ter KAG. Der Fondsvertrag wurde von der Nova Property Fund Management AG als Fondsleitung aufgestellt und mit Zustimmung der Bank J. Safra Sarasin AG als Depotbank der Eidgenössischen Finanzmarkaufsicht FINMA unterbreitet und von dieser erstmals am 5. November 2018 genehmigt. Anlegerkreis Der Swiss Central City Real Estate Fund steht nur qualifizierten Anlegern im Sinne von Art. 10 Abs. 3und 3ter KAG offen. Als qualifizierte Anleger gelten namentlich beaufsichtigte Finanzintermediäre wie Banken, Effektenhändler und Fondsleitungen; beaufsichtigte Versicherungseinrichtungen; öffentlich-rechtliche Körperschaften und Vorsorgeeinrichtungen mit professioneller Tresorerie; Unternehmen mit professioneller Tresorerie; vermögende Privatpersonen; Anleger, die mit einem Finanzintermediär einen schriftlichen Vermögensverwaltungsauftrag abgeschlossen haben (s. §5 Fondsvertrag). Profil des typischen Anlegers Die Anteilscheine des Swiss Central City Real Estate Fund sind eine mittel- bis langfristige Kapitalanlage, welche ausschliesslich qualifizierten Anlegern im oben genannten Sinne als Beimischung zu den bestehenden Finanzanlagen bzw. als Alternative zur Direktanlage in Immobilien offen steht. Der Wert des Fonds richtet sich nach dem jeweiligen Marktwert der Anlagen. Änderungen der Immobilienwerte, Schwankungen der Zinssätze, deren Auswirkungen auf die Entwicklung der Mietzinseinnahmen sowie andere marktspezifische und gesetzliche Faktoren können den Wert der Fondsanteile beeinflussen. Die Anleger müssen diese zeitweiligen Schwankungen des Inventarwertes der Fondsanteile in Kauf nehmen und sind nicht auf einen bestimmten Termin hin auf eine Realisierung der Anlage angewiesen. Anlageziel und Anlagepolitik Der Swiss Central City Real Estate Fund strebt die Erzielung stabiler, angemessener Renditen durch den Aufbau eines Immobilienportfolios an attraktiven Zentrumslagen an. Entsprechend investiert die Fondsleitung des Swiss Central City Real Estate Funds das Fondsvermögen dieses Fonds in Immobilienwerte in Zentrumslagen der ganzen Schweiz mit einem nachhaltigen ökonomischen Potential. Nebst Innenstadtlagen der grösseren Städte fallen namentlich auch Zentrumslagen in grossen städtischen Quartieren wie auch Innenstadtlagen in kleineren Städten unter den Begriff Zentrumslagen. Es wird mittelfristig eine sektorielle Diversifikation nach Art der Mietverträge in den Hauptbereichen Wohnen, Büro und Handel mit kleineren Anteilen an Gewerbe/Industrie, Archiv/Lager und Parkplätze angestrebt. Die erworbenen Liegenschaften werden zudem oftmals eine gemischte Nutzung im Sinne von Art. 86 Abs. 2 lit. c KKV aufweisen. Immobilienprojekte beinhalten sowohl Abbruchobjekte wie auch Immobilien mit dem Potential der Umnutzung oder Neupositionierung. Während Alleineigentum angestrebt wird, kann gerade bei Grossobjekten zur Risikodiversifikation auch nur ein Miteigentumsanteil erworben werden, sofern die Fondsleitung einen beherrschenden Einfluss ausüben kann, d.h. wenn sie über die Mehrheit der Miteigentumsanteile und der Stimmen verfügt. Zulässig sind sodann Erwerb von Liegenschaften im Baurecht wie auch Erwerb von Stockwerkeigentum. Detaillierte Angaben zur Anlagepolitik sind in §8 des Fondsvertrages zu finden. Swiss Central City Real Estate Fund 8/22
Kapitalveränderungen seit der Lancierung
Der Immobilienfonds wurde am 5. Dezember 2018 mit der Liberierung des Erlöses aus der Erstemission
lanciert. In diesem Zusammenhang wurden 445'186 Anteile zu nominal CHF 100 ausgegeben. Mit
Liberierungsdatum 17. Juni 2019, 6. April 2020 und 2. November 2020 erfolgte jeweils die Ausgabe von
neuen Immobilienfondsanteilen zu einem Ausgabepreis von je CHF 102.30, CHF 105.70 bzw. CHF 108.40
pro Anteil. Damit lässt sich die Kapitalveränderung des Fonds wie folgt darstellen:
Liberierung Erstemission* 5. Dezember 2018 CHF 45'186'379.00
Kapitalerhöhung vom Juni 2019* 17. Juni 2019 CHF 45'542'527.80
Kapitalerhöhung vom April 2020* 6. April 2020 CHF 31'570'687.40
Kapitalerhöhung vom November 2020* 2. November 2020 CHF 118'393'179.20
*inkl. Ausgabekommission und Nebenkosten
Kursentwicklung seit der Lancierung
31.12.2018 31.12.2019 31.12.2020
Schlusskurs Geld CHF 102.00 CHF 105.00 CHF 110.20
Anteile im Umlauf 445'186 890'372 2'281’242
Marktkapitalisierung in CHF CHF 45'408'972.00 CHF 93'489'060.00 CHF 251'392'868.40
Agio zum NAV 1.94 % 1.77 % 2.85%
5.12. – 31.12.2018 1.1. – 31.12.2019 1.1. – 31.12.2020
Höchster Kurs CHF 102.00 CHF 105.00 CHF 110.20
Tiefster Kurs CHF 101.50 CHF 102.00 CHF 108.20
Angaben zu NAV und Liegenschaftenwert
Nettofondsvermögen per 31.12.2020 CHF 244'427'383.00
Verkehrswert der Liegenschaften per 31.12.2020 CHF 327'396'000.00
Anteile in Umlauf per 31.12.2020 2'281’242
Stichtag NAV/Anteil
Per 5. Dezember 2018 (Lancierung) CHF 100.00
Per 31. Dezember 2019 CHF 103.17
Per 31. Dezember 2020 CHF 107.15
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Ausschüttungsentwicklung
Stichtag Ausschüttung/Anteil
23. März 2021 CHF 2.10
Portfolioveränderungen [seit dem letzten Jahresabschluss]
Am 26. Februar 2021 wurde der Kaufvertrag einer Wohn- und Geschäftsliegenschaft in Lausanne
beurkundet. Der Verkehrswert der Immobilie liegt bei rund CHF 28.7 Millionen. Die wirtschaftliche
Handänderung erfolgte per 01. März 2021.
Mit wirtschaftlicher Handänderung per 01. April 2021 erfolgte am 30. März 2021 der Erwerb einer weiteren
Wohn- und Geschäftsliegenschaft im Zentrum von Lausanne. Der Verkehrswert der Immobilie liegt bei rund
CHF 10.8 Millionen.
Vergütungen
Vergütungen und Nebenkosten zulasten der Anleger sowie zulasten des Fondsvermögens richten sich nach
dem Fondsvertrag (s. §18 f. Fondsvertrag).
Geschäftsjahr und Jahresabschluss
Das Geschäftsjahr dauert vom 1. Januar bis zum 31. Dezember.
Das erste Geschäftsjahr nach der Lancierung des Fonds am 5. Dezember 2018 dauerte mit Genehmigung
der FINMA bis zum 31. Dezember 2019 (überlanges Geschäftsjahr).
Angaben zum Fondsvermögen per 31. Dezember 2020
Per 31. Dezember 2020
Nettofondsvermögen CHF 244'427'383.00
Verkehrswert der Liegenschaften CHF 327'396'000.00
Nettoinventarwert eines Anteils CHF 107.15
Anteile im Umlauf 2'281’242
Relevante Steuervorschriften
Der Immobilienfonds besitzt in der Schweiz keine Rechtspersönlichkeit. Er unterliegt grundsätzlich weder
einer Ertrags- noch einer Kapitalsteuer. Eine Ausnahme bilden Immobilienfonds mit direktem Grundbesitz.
Die Erträge aus direktem Grundbesitz unterliegen gemäss dem Bundesgesetz über die direkte
Bundessteuer der Besteuerung beim Fonds selbst und sind dafür beim Anteilinhaber steuerfrei; sie
unterliegen nicht der Verrechnungssteuer.
Swiss Central City Real Estate Fund 10/22Die im Immobilienfonds auf inländischen Erträgen abgezogene eidgenössische Verrechnungssteuer kann
von der Fondsleitung für den Immobilienfonds vollumfänglich zurückgefordert werden.
Die Ertragsausschüttungen des Immobilienfonds (an in der Schweiz und im Ausland domizilierte Anleger)
unterliegen der eidgenössischen Verrechnungssteuer (Quellensteuer) von 35%. Die je mit separatem
Coupon ausgeschütteten Erträge und Kapitalgewinne aus direktem Grundbesitz und Kapitalgewinne aus der
Veräusserung von Beteiligungen und übrigen Vermögenswerten unterliegen keiner Verrechnungssteuer.
In der Schweiz domizilierte Anleger können die in Abzug gebrachte Verrechnungssteuer durch Deklaration in
der Steuererklärung resp. durch separaten Verrechnungssteuerantrag zurückfordern.
Im Ausland domizilierte Anleger können die Verrechnungssteuer nach dem allfällig zwischen der Schweiz
und ihrem Domizilland bestehenden Doppelbesteuerungsabkommen zurückfordern. Bei fehlendem
Abkommen besteht keine Rückforderungsmöglichkeit.
Der Steuerrückbehalt sowie die freiwillige Offenlegung (Meldung) gemäss Zinsbesteuerungsabkommen
bleiben von der abgeltenden Quellensteuer unberührt. Wird der Steuerrückbehalt erhoben, so gilt dieser als
abgeltend. Allfällige höhere Abkommenssätze werden auf der gleichen Bemessungsgrundlage zusätzlich
erhoben.
Die Besteuerung und die übrigen steuerlichen Auswirkungen für den Anleger beim Halten bzw. Kaufen oder
Verkaufen von Fondsanteilen richten sich nach den steuergesetzlichen Vorschriften im Domizilland des
Anlegers.
Der Immobilienfonds hat folgenden Steuerstatus:
o Internationaler automatischer Informationsaustausch in Steuersachen (automatischer
Informationsaustausch):
Dieser Immobilienfonds qualifiziert für die Zwecke des automatischen Informationsaustausches im Sinne des
gemeinsamen Melde- und Sorgfaltsstandard der Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und
Entwicklung (OECD) für Informationen über Finanzkonten (GMS) als nicht meldendes Finanzinstitut.
o FATCA:
Die Fondsleitung ist bei den US Steuerbehörden als "Registered Deemed-Compliant Financial Institution
under a Model 2 IGA" im Sinne des Abkommens der Schweiz und den Vereinigten Staaten von Amerika über
die Zusammenarbeit für eine erleichterte Umsetzung von FATCA (Foreign Account Tax Compliance Act) "IGA
Schweiz / USA" sowie Section 1471–1474 des U.S. Internal Revenue Code einschliesslich diesbezüglicher
Erlasse gemeldet.
Die steuerlichen Ausführungen gehen von der derzeit bekannten Rechtslage und Praxis in der
Schweiz aus. Änderungen der Gesetzgebung, Rechtsprechung bzw. Erlasse und Praxis der
Steuerbehörden bleiben ausdrücklich vorbehalten. Potenzielle Anleger sollten sich über die Gesetze
und Verordnungen, die für die Zeichnung, den Kauf, den Besitz und den Verkauf von Anteilen an
ihrem Wohnsitz Anwendung finden, informieren und beraten lassen.
Ausgabe und Rücknahme von Anteilen
Die Ausgabe von Anteilen ist jederzeit möglich. Sie darf nur tranchenweise erfolgen. Die Fondsleitung
bestimmt die Anzahl der neu auszugebenden Anteile, das Bezugsverhältnis für die bisherigen Anleger, die
Emissionsmethode für das Bezugsrecht und die übrigen Bedingungen.
Der Anleger kann seinen Anteil jeweils auf das Ende eines Rechnungsjahres (31. Dezember), unter
Einhaltung einer Kündigungsfrist von 12 Monaten kündigen. Die Fondsleitung kann unter bestimmten
Bedingungen die während eines Rechnungsjahres gekündigten Anteile vorzeitig zurückzahlen (vgl. § 17 Ziff.
2 Fondsvertrag). Falls der Anleger die vorzeitige Rückzahlung wünscht, so hat er dies bei der Kündigung
schriftlich zu verlangen. Die ordentliche wie auch die vorzeitige Rückzahlung erfolgt innerhalb von zwei
Monaten nach Abschluss des Rechnungsjahres (vgl. § 5 Ziff. 6 Fondsvertrag).
Die genauen Modalitäten zur Ausgabe und Rücknahme von Anteilen sind dem Prospekt mit integriertem
Fondsvertrag gemäss Anhang 1 zu entnehmen (s. Ziff. 5.2 Prospekt und §17 Fondsvertrag).
Swiss Central City Real Estate Fund 11/22Handel Die Fondsleitung stellt einen regelmässigen ausserbörslichen Handel der Immobilienfondsanteile über die Bank J. Safra Sarasin AG, Basel sicher. Bekanntmachungen Dieser Emissionsprospekt und der Prospekt mit integriertem Fondsvertrag können bei der Fondsleitung und der Depotbank kostenlos bezogen werden. Das Publikationsorgan ist die elektronische Plattform der Swiss Fund Data AG (www.swissfunddata.ch). Weitere Angaben zum Fonds Für weitere, ausführliche Angaben zum Swiss Central City Real Estate Fund wird auf den geltenden Prospekt vom 1. April 2020 mit integriertem Fondsvertrag vom 5. November 2018 gemäss Anhang 1 und den Jahresbericht gemäss Anhang 2 dieses Emissionsprospekts verwiesen. Der Prospekt vom 1. April 2020 mit integriertem Fondsvertrag vom 5. November 2018 gemäss Anhang 1 und der Jahresbericht gemäss Anhang 2 bilden integrierenden Bestandteil dieses Emissionsprospekts. Swiss Central City Real Estate Fund 12/22
Informationen über die Fondsleitung Allgemeine Angaben zur Fondsleitung Fondsleitung des Swiss Central City Real Estate Fund ist die Nova Property Fund Management AG, Feldeggstrasse 26, 8008 Zürich. Die Nova Property Fund Management AG wurde im Jahr 2012 gegründet und hat seither das Portfoliomanagement der Immobilieninvestmentgesellschaft Novavest Real Estate AG wahrgenommen. Sie wurde am 5. November 2018 von der FINMA als Fondsleitung mit Sitz in Zürich bewilligt und ist seit diesem Zeitpunkt im Fondsgeschäft tätig. Dies umfasst die Gründung, Leitung und Verwaltung von kollektiven Kapitalanlagen, den Vertrieb von kollektiven Kapitalanlagen sowie administrative Dienstleistungen im Fondsgeschäft für Dritte. Daneben kann die Fondsleitung namentlich für institutionelle Kunden, wie Immobilieninvestmentgesellschaften und Anlagestiftungen sowie Pensionskassen, auch Dienstleistungen in den Bereichen Vermögensverwaltung und Anlageberatung erbringen. Die individuelle Vermögensverwaltung für natürliche Personen wird nicht angeboten. Im Weiteren kann die Gesellschaft im Inland Grundstücke erwerben sowie generell alle Geschäfte durchführen, welche geeignet sind, den Gesellschaftszweck zu fördern und zu erleichtern. Die Gesellschaft kann im In- und Ausland Zweignieder- lassungen und Tochtergesellschaften errichten sowie Beteiligungen an Gesellschaften erwerben, sofern deren Hauptzweck wiederum das kollektive Kapitalanlagegeschäft ist. Das Aktienkapital der Fondsleitung beträgt CHF 1 Mio. Das Aktienkapital ist in 1'000 Namenaktien zu je CHF 1'000.00 eingeteilt und vollständig liberiert. Am Aktienkapital sind folgende Personen beteiligt: - Herr Marcel Schneider, Lachen (SZ): 91%, - Andere nicht qualifiziert beteiligte Aktionäre: 9%. Die Fondsleitung ist bei den US-Steuerbehörden als „Registered Deemed-Compliant Financial Institution under a Model 2 IGA“ im Sinne des Abkommens zwischen der Schweiz und den Vereinigten Staaten von Amerika über die Zusammenarbeit für eine erleichterte Umsetzung von FATCA (Foreign Account Tax Compliance Act) „IGA Schweiz / USA“ sowie Section 1471-1474 des U.S. Internal Revenue Code einschliesslich diesbezüglicher Erlasse gemeldet. Die Fondsleitung hat neben dem Swiss Central City Real Estate Fund keinen weiteren Immobilienfonds lanciert. Verwaltungsrat Der Verwaltungsrat der Fondsleitung setzt sich wie folgt zusammen: - Dr. iur. Catrina Luchsinger Gähwiler, Rechtsanwältin, Zollikerberg (ZH), Präsidentin - Lic. iur. René Bock, Bankdirektor und Unternehmer, Weinfelden (TG), Vizepräsident - Jennifer Maag, Unternehmerin, Küsnacht (ZH), Mitglied Geschäftsleitung Die Geschäftsleitung der Fondsleitung setzt sich wie folgt zusammen: - Marcel Schneider, CEO, Vorsitzender der Geschäftsleitung - Roger Ramon Bosshard, CFO, Stellvertretender Vorsitzender der Geschäftsleitung - Roland Süsstrunk, CIO, Mitglied der Geschäftsleitung Swiss Central City Real Estate Fund 13/22
Anlageentscheide Die Nova Property Fund Management AG trifft die Anlageentscheide für den Anlagefonds selbst. Die Mitarbeiter der Nova Property Fund Management AG zeichnen sich durch langjährige Erfahrung im Bereich der direkten und indirekten Immobilienanlagen aus. Delegation von Teilaufgaben Liegenschaften-Buchhaltung: Die Fondsleitung hat die Liegenschaften-Buchhaltung an die Huwiler Services AG, Bernstrasse 102, 3072 Ostermundigen, delegiert. Die genaue Ausführung des Auftrages regelt ein zwischen der Nova Property Fund Management AG und der Huwiler Services AG abgeschlossener Vertrag. Fonds-Administration, Investment Compliance und Fonds-Reporting: Für die Fonds-Administration, das Investment Compliance und das Fonds-Reporting hat die Nova Property Fund Management AG die BDO AG, Schiffbaustrasse 2, 8005 Zürich, beauftragt. Die genaue Ausführung des Auftrages regelt ein zwischen der Nova Property Fund Management AG und der BDO AG abgeschlossener Vertrag. Delegation des Betriebs der IT-Infrastruktur der Fondsleitung: Die IT-Infrastruktur (Server und Applikationshosting) der Fondsleitung liegt bei der Begasoft AG, Bern. Die Begasoft AG stellt den Betrieb der IT-Infrastruktur der Fondsleitung sicher, einschliesslich der Datensicherung und Datensicherheit. Eine Vereinbarung zwischen Nova Property Fund Management AG und Begasoft regelt die genaue Ausführung des Auftrages. Gerichts-, Schieds- und Administrativverfahren Es liegen keine Gerichts-, Schieds- und Administrativverfahren vor, die die Fondsleitung oder den Swiss Central City Real Estate Fund betreffen. Swiss Central City Real Estate Fund 14/22
Informationen über die Depotbank Depotbank ist die Bank J. Safra Sarasin AG, Basel. Sie ist eine Schweizer Privatbank mit Standorten in Europa und Asien. Ihre Hauptaktivitäten umfassen die Anlageberatung und die Vermögensverwaltung für private und institutionelle Kunden sowie das Anlagefondsgeschäft. Anlagestiftungen, Corporate Finance und Finanzanalyse ergänzen das Dienstleistungsangebot. Die Depotbank kann Dritt- und Sammelverwahrer im In- und Ausland mit der Aufbewahrung des Fondsvermögens beauftragen, soweit dies im Interesse einer sachgerechten Verwahrung liegt. Für Finanzinstrumente darf die Übertragung nur an beaufsichtigte Dritt- oder Sammelverwahrer erfolgen. Davon ausgenommen ist die zwingende Verwahrung an einem Ort, an dem die Übertragung an beaufsichtigte Dritt- oder Sammelverwahrer nicht möglich ist, wie insbesondere aufgrund zwingender Rechtsvorschriften oder der Modalitäten des Anlageprodukts. Die Dritt- und Sammelverwahrung bringt es mit sich, dass die Fondsleitung an den hinterlegten Wertpapieren nicht mehr das Allein-, sondern nur noch das Miteigentum hat. Sind die Dritt- und Sammelverwahrer überdies nicht beaufsichtigt, so dürften sie organisatorisch nicht den Anforderungen genügen, welche an Schweizer Banken gestellt werden. Bei einer Drittverwahrung im Ausland sind zudem die Rechtsvorschriften und Usanzen des jeweiligen Verwahrungsortes anwendbar. Die Depotbank haftet für den durch den Beauftragten verursachten Schaden, sofern sie nicht nachweisen kann, dass sie bei der Auswahl, Instruktion und Überwachung die nach den Umständen gebotene Sorgfalt angewendet hat. Die Depotbank ist bei den US-Steuerbehörden als „Participating Foreign Financial Institution“ (PFFI) im Sinne der Sections 1471 – 1474 des U.S. Internal Revenue Code (Foreign Account Tax Compliance Act, einschliesslich diesbezüglicher Erlasse, „FATCA“) angemeldet (GIIN: IPRKWG.00000.LE.756). Bank J. Safra Sarasin AG, Elisabethenstrasse 62, Postfach, 4002 Basel Informationen über Dritte Zahlstellen Bank J. Safra Sarasin AG, Elisabethenstrasse 62, Postfach, 4002 Basel, sowie deren Geschäftsstellen in der Schweiz. Prüfgesellschaft PricewaterhouseCoopers, Zürich. Vertriebsträger Der Vertrieb des Anlagefonds erfolgt durch die Bank J. Safra Sarasin AG als von der Fondsleitung eingesetzte Vertriebsträgerin. Die Fondsleitung ist berechtigt, weitere Vertriebsträger einzusetzen. Schätzungsexperten Swiss Central City Real Estate Fund 15/22
Die Fondsleitung lässt auf den Abschluss jedes Rechnungsjahres sowie bei der Ausgabe von Anteilen den Verkehrswert der zum Swiss Central City Real Estate Fund gehörenden Grundstücke durch unabhängige Schätzungsexperten überprüfen. Die Fondsleitung hat mit Genehmigung der Aufsichtsbehörde als ständige Schätzungsexpertin die Wüest Partner AG, Bleicherweg 5, 8001 Zürich, beauftragt. Bei Wüest Partner AG sind folgende Personen als unabhängige Schätzungsexperten für den Swiss Central City Real Estate Fund zuständig: - Ivan Anton, GEAK-Experte, MSc in Real Estate (CUREM), Dipl. Arch. ETH, Wüest Partner AG - Silvana Dardikman, BA in Business Administration, Wüest Partner AG Die Schätzungsexpertin zeichnet sich aus durch ihre langjährige Erfahrung in der Schätzung von Immobilienwerten. Die genaue Ausführung des Auftrages regelt ein zwischen der Nova Property Fund Management AG und der Schätzungsexpertin abgeschlossener Auftrag. Swiss Central City Real Estate Fund 16/22
Risikofaktoren Investitionsrisiken Der Swiss Central City Real Estate Fund untersteht den Anlegerschutzvorschriften des Bundesgesetzes über die kollektiven Kapitalanlagen vom 23. Juni 2006 (KAG). Die Anlegerschutzvorschriften des Gesetzes können die mit dem Immobilienfonds zusammenhängenden Risiken allenfalls mindern, sie können sie aber nicht gänzlich ausschliessen. Darüber hinaus hat die Aufsichtsbehörde in Anwendung von Art. 10 Abs. 5 KAG auf Begehren der Fondsleitung und Depotbank bewilligt, dass gewisse gesetzliche Vorschriften für Publikumsfonds für den Swiss Central City Real Estate Fund nicht anwendbar sind (s. §1 Ziff. 4 und §15 Fondsvertrag). Potenzielle und bestehende Anleger, die im Zusammenhang mit dieser Emission den Kauf von Immobilienfondsanteilen des Swiss Central City Real Estate Fund in Erwägung ziehen, sollten vor dem Kauf die nachstehenden, spezifischen, jedoch nicht abschliessenden Risikofaktoren sorgfältig berücksichtigen. Der Eintritt eines einzelnen Risikos oder mehrerer Risiken, welche nachfolgend beschrieben sind, oder zusätzliche Risiken, die noch nicht bekannt sind, oder die zur Zeit als nicht relevant erachtet werden, können allein oder in Verbindungen mit anderen bekannten oder unbekannten Risiken die Ertragslage des Immobilienfonds und die Bewertung des Fondsvermögens negativ beeinflussen und zu einer Verminderung des Anteilswerts führen. Die nachfolgend aufgeführten Risiken sind nicht als abschliessende Liste möglicher Risiken zu verstehen. Ihre Reihenfolge sagt nichts über deren Bedeutung, Eintrittswahrscheinlichkeit oder Relevanz aus. Abhängigkeit von konjunkturellen Entwicklungen und Wirtschaftskrisen Der Swiss Central City Real Estate Fund investiert ausschliesslich in Immobilienwerte in der Schweiz. Dadurch ist der Fonds von der allgemeinen konjunkturellen Entwicklung sowie von den allgemeinen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in der Schweiz abhängig. Eine generell schlechte konjunkturelle Entwicklung in der Schweiz kann beispielsweise zu höheren Leerständen bei den vom Immobilienfonds gehaltenen Liegenschaften führen. Die Erfahrungen der letzten Jahre haben auch gezeigt, dass auch internationale Krisen in einzelnen Wirtschaftszweigen sich auf die gesamte Wirtschaft bis hin zu den Konsumenten auswirken können. Solche Ereignisse können Angebot und Nachfrage im Immobilienmarkt beeinflussen und sich auf die Ertragsfähigkeit des Immobilienfonds niederschlagen. Veränderung des Schweizer Immobilienmarktes Veränderungen des Angebots und der Nachfrage nach Immobilienobjekten können verbunden mit der beschränkten Liquidität des schweizerischen Immobilienmarktes standortspezifisch zu erheblichen Bewertungsschwankungen und Preisveränderungen führen. Die Wertentwicklung von Immobilien kann zudem je nach Standort und Nutzungsart sehr unterschiedlich sein. Die bisherige Entwicklung des schweizerischen Immobilienmarktes bietet keine Gewähr für die zukünftige Entwicklung. Beschränkte Liquidität Der Schweizer Immobilienmarkt zeichnet sich grundsätzlich durch eine beschränkte Liquidität aus, die mehr oder weniger ausgeprägt sein kann. Diese beschränkte Liquidität auf dem Schweizer Immobilienmarkt kann Swiss Central City Real Estate Fund 17/22
sich negativ auf die Preisentwicklung auswirken und/oder dazu führen, dass nicht alle Gelder aus dieser Emission umgehend in direkte Immobilienanlagen investiert werden können. Mit der beschränkten Liquidität geht auch das Risiko einher, dass insbesondere ein kurzfristiger Kauf bzw. Verkauf (z.B. durch die Kündigung zahlreicher Anteile) von einzelnen Liegenschaften, grösseren Objekten oder grösseren Immobilienständen unter ungünstigen Voraussetzungen und/oder in einer ungünstigen Marktlage nicht oder nur mit entsprechenden Preiszugeständnissen möglich ist. Zinsentwicklung Konjunkturelle Entwicklungen, welche zu Veränderungen der Kapitalmarktzinsen und Hypothekarzinsen führen können, können einen massgeblichen Einfluss auf den Wert und den Preis von Immobilien sowie auf die Entwicklung der Mieterträge und auf die Finanzierungskosten haben. Sofern wesentliche Liquiditätspositionen auf Bankkonti vorliegen, können negative Zinsen die Kosten und somit die Rendite nachteilig beeinflussen. Bewertung der Immobilien Die Bewertung von Immobilien ist von zahlreichen Faktoren abhängig. Trotz der im Fondsvertrag statuierten Diversifikation der Immobilienanlagen können Veränderungen verschiedener Faktoren, wie z.B. Mietzinsentwicklung, Mieterstruktur, Bonitätsrisiken der Mieter, Leerstandrisiken, Liegenschaftsqualität und anderen Faktoren einen wesentlichen Einfluss auf die Bewertung des Fondsvermögens und der Anteile haben. Nicht zuletzt unterliegt die Bewertung von Immobilien einer gewissen subjektiven Einschätzung dieser Faktoren durch die externen Schätzungsexperten. Die von Fondsleitung per jeweiligen Stichtag festgelegten und von der unabhängigen Schätzungsexpertin geprüften Werte der Liegenschaften können deshalb von den bei einem Verkauf der Liegenschaften zu erzielenden Preisen abweichen. Erstellen von Bauten Mit dem Erstellen von Bauten, insbesondere bei Grossprojekten, sind alle inhärenten Risiken (Qualitäts-, Kosten- und Terminrisiken) einer Bauplanung und Bauausführung verbunden. Zudem kann es längere Zeit dauern, bis diese Bauten einen Ertrag abwerfen. Die Fondsleitung muss die Anlagebeschränkungen gemäss §15 des Fondsvertrags erst fünf Jahre nach Ablauf der Zeichnungsfrist vollständig erfüllen. Diese Ausnahmeregelung kann während der fünfjährigen Frist eine Konzentration des Vermögens des Immobilienfonds auf wenige Grundstücke zur Folge haben. Umweltrisiken und Altlasten Die Fondsleitung prüft die Liegenschaften, Projekte und andere Immobilienwerte beim Erwerb resp. vor Baubeginn auf umweltrelevante Risiken. Bei der Beurteilung der Liegenschaften nimmt die Fondsleitung auch eine Prüfung der Altlasten (insb. Abfälle und Schadstoffe) vor. Die Möglichkeit von unbekannten, erst nach dem Kauf zu Tage tretenden Altlasten und damit verbundene Kostenfolgen können dennoch nicht ausgeschlossen werden. Wettbewerb Der Swiss Central City Real Estate Fund investiert in Immobilienwerte in Innenstadtlagen der grössten Städte, Zentrumslagen in grossen städtischen Quartieren sowie in Innenstadtlagen in kleineren Städten. In Swiss Central City Real Estate Fund 18/22
diesem umkämpften Marktsegment steht der Swiss Central City Real Estate Fund bei der Investition in geeignete Immobilienobjekte unter anderem in direkter Konkurrenz mit bedeutenden Immobiliengesellschaften, die sowohl über ein grösseres Immobilienportfolio als auch über erheblich höhere finanzielle Ressourcen verfügen. Aufgrund der bestehenden Konkurrenzsituation kann der Erwerb von geeigneten Immobilienwerten je nach Angebotssituation erschwert sein. Mögliche Interessenskonflikte Die Nova Property Fund Management AG hat interne Weisungen erlassen und die notwendigen Massnahmen getroffen, um Interessenskonflikte zu verhindern beziehungsweise frühzeitig zu identifizieren und zu entschärfen. Trotzdem können mögliche Interessenskonflikte nicht ganz ausgeschlossen werden. Änderung von Gesetzen oder Vorschriften Mögliche zukünftige Änderungen von Gesetzen, sonstigen Vorschriften oder der Praxis von Behörden, insbesondere im Bereich des Steuer-, Miet-, Umweltschutz-, Raumplanungs- und Baurechts und des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (Lex Koller), können einen Einfluss auf Immobilienpreise, Kosten und Erträge und damit auf die Bewertung des Fondsvermögens und der Anteile haben. Höhere Gewalt und Pandemien/Epidemien Elementarschäden, beispielsweise hervorgerufen durch Naturereignisse wie Erdbeben, Stürme, kriegerische oder terroristische Ereignisse, Sabotageakte, etc., können den Wert der Immobilien und somit die Geschäfts- und Finanz- sowie Ertragslage des Immobilienfonds negativ beeinflussen. Die Versicherungspolicen des Immobilienfonds können zudem Haftungsobergrenzen und –ausnahmen bezüglich der Ereignisse höherer Gewalt vorsehen. Wie die Gesundheitskrise im Zusammenhang mit dem COVID-19-Virus zudem gezeigt hat, kann auch der Ausbruch von Krankheiten oder die Verbreitung von Viren und die damit verbundenen regulierenden Eingriffe in das Wirtschaftsleben durch Notgesetze (namentlich Berufsverbote, Pflicht zur Bereitstellung von Pflegekapazitäten), die zu ergreifenden Massnahmen zur Umsetzung von Schutzkonzepten sowie die Reaktion der Bevölkerung auf eine solche Pandemie einen starken Einfluss auf die Ertragskraft der Mieter und damit der Höhe von Verwaltungskosten oder der Durchsetzung von Mieterträgen generell haben. Überdies kann dadurch das Konkursrisiko der Mieter steigen. Bisherige Wertentwicklung Es ist zu beachten, dass die Wertentwicklung der Fondsanteile in der Vergangenheit kein Indiz darstellt für eine entsprechende Entwicklung in der Zukunft. Weitere Risikofaktoren Neben den bereits genannten Risiken können auch weitere gesellschaftliche, politische, rechtliche oder sogar klimatische Entwicklungen auf nationaler wie auch auf internationaler Ebene Einfluss auf Immobilien- preise, Kosten und Erträge und damit auf die Bewertung des Fondsvermögens und der Anteile haben. Swiss Central City Real Estate Fund 19/22
Weitere Informationen Verträge mit nahestehenden Personen Die Fondsleitung sowie deren Beauftragte und die ihnen nahestehenden natürlichen und juristischen Personen dürfen vom Immobilienfonds keine Immobilienwerte übernehmen oder ihm abtreten. Die Fonds- leitung bestätigt hiermit, dass keine Übertragung von Immobilienwerten auf nahestehende Personen im Sinne von Art. 91a KKV vorgenommen wurden und dass übrige Geschäfte mit nahestehenden Personen zu marktkonformen Bedingungen («at arm's length») abgeschlossen wurden. Verantwortlichkeit für den Prospektinhalt Die Nova Property Fund Management AG übernimmt die Verantwortung für den Inhalt dieses Emissions- prospekts und erklärt hiermit, dass ihres Wissens die Angaben in diesem Emissionsprospekt richtig und keine wesentlichen Umstände ausgelassen worden sind. Dokumente Dieser Emissionsprospekt, der Prospekt mit integriertem Fondsvertrag und der Jahresbericht können bei der Nova Property Fund Management AG, Feldeggstrasse 26, 8008 Zürich, Tel. +41 44 276 40 40, E-Mail: info@novaproperty.ch, oder bei der Bank J. Safra Sarasin, Elisabethenstrasse 62, 4002 Basel, E-Mail: real- estate-hub-ch@jsafrasarasin.com kostenlos bezogen werden. Zürich, 27. April 2021 Die Fondsleitung Nova Property Fund Management AG Swiss Central City Real Estate Fund 20/22
Anhang 1: Prospekt mit integriertem Fondsvertrag Swiss Central City Real Estate Fund 21/22
Swiss Central City Real
Estate Fund
Vertraglicher Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art
"Immobilienfonds" für qualifizierte Anleger
Prospekt mit integriertem Fondsvertrag
Ausgabe: April 2020
Version 1.03
Zürich, 1. April 2020
Swiss Central City Real Estate Fund 1/32Teil 1: Prospekt
Dieser Prospekt mit integriertem Fondsvertrag, der vereinfachte Prospekt und der letzte Jahres-
bzw. Halbjahresbericht (falls nach dem letzten Jahresbericht veröffentlicht) sind Grundlage für alle
Zeichnungen von Anteilen der Teilvermögen.
Gültigkeit haben nur Informationen, die im Prospekt, im vereinfachten Prospekt oder im
Fondsvertrag enthalten sind.
1. Informationen über den Immobilienfonds
1.1 Allgemeine Angaben zum Immobilienfonds
Der Swiss Central City Real Estate Fund ist ein Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art
"Immobilienfonds" gemäss Art. 25 ff. i.V.m. Art. 58 ff. des Bundesgesetzes über die kollektiven
Kapitalanlagen vom 23. Juni 2006 (KAG) für qualifizierte Anleger im Sinne von Art. 10 Abs. 3, 3bis
und 3ter KAG.
Der Fondsvertrag wurde von der Nova Property Fund Management AG als Fondsleitung aufgestellt
und mit Zustimmung der Bank J. Safra Sarasin AG als Depotbank der Eidgenössischen
Finanzmarkaufsicht FINMA unterbreitet und von dieser erstmals am 5. November 2018 genehmigt.
Der Immobilienfonds basiert auf einem Kollektivanlagevertrag (Fondsvertrag), in dem sich die
Fondsleitung verpflichtet, den Anleger1 nach Massgabe der von ihm erworbenen Fondsanteile am
Immobilienfonds zu beteiligen und diesen gemäss den Bestimmungen von Gesetz und
Fondsvertrag selbständig und im eigenen Namen zu verwalten. Die Depotbank nimmt nach
Massgabe der ihr durch Gesetz und Fondsvertrag übertragenen Aufgaben am Fondsvertrag teil.
Die Aufsichtsbehörde hat in Anwendung von Art. 10 Abs. 5 KAG auf Begehren der Fondsleitung
und Depotbank bewilligt, dass die nachfolgend erwähnten gesetzlichen Vorschriften für
Publikumsfonds, für diesen Immobilienfonds nicht anwendbar sind:
a. Im Zusammenhang mit Sacheinlagen die Pflicht, neue Anteile zuerst den bisherigen
Anlegern anbieten zu müssen (Ziff. 5.2 und § 17 Ziff. 9);
b. Die Pflicht, wonach die Anlagebeschränkungen zwei Jahre nach der Lancierung des
Immobilienfonds erfüllt sein müssen. Die Fondsleitung muss die
Anlagebeschränkungen gemäss § 15 erst fünf Jahre nach Ablauf der Zeichnungsfrist
erfüllen.
c. Die Pflicht, wonach die Kreditaufnahme und Belastung aller Grundstücke im
Durchschnitt nicht mehr als ein Drittel des Verkehrswertes betragen darf. Die
Kreditaufnahme und Belastung der Grundstücke darf in den ersten vier Jahren im
Durchschnitt die Hälfte des Verkehrswertes nicht übersteigen.
1
Aus Gründen der einfacheren Lesbarkeit wird auf nachfolgend auf geschlechtsspezifische Differenzierungen,
z.B. Anlegerinnen und Anleger, verzichtet. Entsprechende Begriffe gelten grundsätzlich für beide Geschlechter.
Swiss Central City Real Estate Fund 2/32Der Immobilienfonds ist nicht in Anteilsklassen unterteilt.
1.2 Anlageziel und Anlagepolitik des Immobilienfonds
Der Swiss Central City Real Estate Fund strebt die Erzielung stabiler, angemessener Renditen
durch den Aufbau eines Immobilienportfolios an attraktive Zentrumslagen an. Entsprechend
investiert die Fondsleitung des Swiss Central City Real Estate Funds das Fondsvermögen dieses
Fonds in Immobilienwerte in Zentrumslagen der ganzen Schweiz mit einem nachhaltigen
ökonomischen Potential. Nebst Innenstadtlagen der grösseren Städte fallen namentlich auch
Zentrumslagen in grossen städtischen Quartieren wie auch Innenstadtlagen in kleineren Städten
unter den Begriff Zentrumslagen.
Es wird mittelfristig eine sektorielle Diversifikation nach Art der Mietverträge in den Hauptbereichen
Wohnen, Büro und Handel mit kleineren Anteilen an Gewerbe/Industrie, Archiv/Lager und
Parkplätze angestrebt. Die erworbenen Liegenschaften werden zudem oftmals eine gemischte
Nutzung im Sinne von Art. 86 Abs. 2 lit. c KKV aufweisen.
Immobilienprojekte beinhalten sowohl Abbruchobjekte wie auch Immobilien mit dem Potential der
Umnutzung oder Neupositionierung.
Während Alleineigentum angestrebt wird, kann gerade bei Grossobjekten zur Risikodiversifikation
auch nur ein Miteigentumsanteil erworben werden, sofern die Fondsleitung einen beherrschenden
Einfluss ausüben kann, d.h. wenn sie über die Mehrheit der Miteigentumsanteile und der Stimmen
verfügt. Zulässig sind sodann Erwerb von Liegenschaften im Baurecht wie auch Erwerb von
Stockwerkeigentum.
Die Fondsleitung setzt keine Derivate ein.
Detaillierte Angaben zur Anlagepolitik sind in § 8 des Fondsvertrages zu finden.
Die wesentlichen Risiken des Immobilienfonds bestehen in:
- Abhängigkeit von konjunkturellen Entwicklungen, welche zu Veränderungen der
Kapitalmarktzinsen und Hypothekarzinsen führen können.
- Veränderung des Angebots und der Nachfrage nach Immobilienobjekte, was verbunden mit
der beschränkten Liquidität des schweizerischen Immobilienmarktes standortspezifisch zu
erheblichen Bewertungsschwankungen und Preisveränderungen führen kann.
- Mit dem Erstellen von Bauten, insbesondere bei Grossprojekten, sind alle inhärenten
Risiken (Qualitäts-, Kosten- und Terminrisiken) einer Bauplanung und Bauausführung
verbunden. Zudem kann es längere Zeit dauern, bis diese Bauten einen Ertrag abwerfen.
- Kostenfolgen von Umweltrisiken, welche trotz des Bestrebens, Immobilien und Projekte
beim Erwerb umfassend auf umweltrelevante Risiken zu prüfen, nicht ausgeschlossen
werden können.
- Änderung von Gesetzen und Vorschriften.
Dazu ist zu beachten, dass die bisherige Wertentwicklung der Anteile keine Garantie für die
zukünftige Wertveränderung ist.
1.3 Profil des typischen Anlegers – eingeschränkter Anlegerkreis
Die Anteilscheine des Swiss Central City Real Estate Fund sind eine mittel- bis langfristige
Kapitalanlage, welche ausschliesslich qualifizierten Anlegern als Beimischung zu den bestehenden
Finanzanlagen bzw. als Alternative zur Direktanlage in Immobilien offen steht. Der Wert des Fonds
Swiss Central City Real Estate Fund 3/32richtet sich nach dem jeweiligen Marktwert der Anlagen. Änderungen der Immobilienwerte,
Schwankungen der Zinssätze, deren Auswirkungen auf die Entwicklung der Mietzinseinnahmen
sowie andere marktspezifische und gesetzliche Faktoren können den Wert der Fondsanteile
beeinflussen. Die Anleger müssen diese zeitweiligen Schwankungen des Inventarwertes der
Fondsanteile in Kauf nehmen und sind nicht auf einen bestimmten Termin hin auf eine
Realisierung der Anlage angewiesen.
1.4 Qualifizierte Anlegerinnen und Anleger
Als qualifizierte Anlegerinnen und Anleger gelten namentlich:
a) beaufsichtigte Finanzintermediäre wie Banken, Effektenhändler und Fondsleitungen;
b) beaufsichtige Versicherungseinrichtungen;
c) öffentlich-rechtliche Körperschaften und Vorsorgeeinrichtungen mit professioneller
Tresorerie
d) Unternehmen mit professioneller Tresorerie;
e) vermögende Privatpersonen;
f) Anlegerinnen und Anleger, die mit einem Finanzintermediär gemäss Buchstabe a) einen
schriftlichen Vermögensverwaltungsauftrag abgeschlossen haben.
1.5 Für den Immobilienfonds relevante Steuervorschriften
Der Immobilienfonds besitzt in der Schweiz keine Rechtspersönlichkeit. Er unterliegt grundsätzlich
weder einer Ertrags- noch einer Kapitalsteuer. Eine Ausnahme bilden Immobilienfonds mit
direktem Grundbesitz. Die Erträge aus direktem Grundbesitz unterliegen gemäss dem
Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer der Besteuerung beim Fonds selbst und sind dafür
beim Anteilinhaber steuerfrei; sie unterliegen nicht der Verrechnungssteuer.
Die im Immobilienfonds auf inländischen Erträgen abgezogene eidgenössische Verrechnungs-
steuer kann von der Fondsleitung für den Immobilienfonds vollumfänglich zurückgefordert werden.
Die Ertragsausschüttungen des Immobilienfonds (an in der Schweiz und im Ausland domizilierte
Anleger) unterliegen der eidgenössischen Verrechnungssteuer (Quellensteuer) von 35%. Die je mit
separatem Coupon ausgeschütteten Erträge und Kapitalgewinne aus direktem Grundbesitz und
Kapitalgewinne aus der Veräusserung von Beteiligungen und übrigen Vermögenswerten
unterliegen keiner Verrechnungssteuer.
In der Schweiz domizilierte Anleger können die in Abzug gebrachte Verrechnungssteuer durch
Deklaration in der Steuererklärung resp. durch separaten Verrechnungssteuerantrag
zurückfordern.
Im Ausland domizilierte Anleger können die Verrechnungssteuer nach dem allfällig zwischen der
Schweiz und ihrem Domizilland bestehenden Doppelbesteuerungsabkommen zurückfordern. Bei
fehlendem Abkommen besteht keine Rückforderungsmöglichkeit.
Der Steuerrückbehalt sowie die freiwillige Offenlegung (Meldung) gemäss Zinsbesteuerungsab-
kommen bleiben von der abgeltenden Quellensteuer unberührt. Wird der Steuerrückbehalt erho-
ben, so gilt dieser als abgeltend. Allfällige höhere Abkommenssätze werden auf der gleichen Be-
messungsgrundlage zusätzlich erhoben.
Die steuerlichen Ausführungen gehen von der derzeit bekannten Rechtslage und Praxis aus.
Änderungen der Gesetzgebung, Rechtsprechung bzw. Erlasse und Praxis der Steuerbehörden
Swiss Central City Real Estate Fund 4/32bleiben ausdrücklich vorbehalten.
Die Besteuerung und die übrigen steuerlichen Auswirkungen für den Anleger beim Halten bzw.
Kaufen oder Verkaufen von Fondsanteilen richten sich nach den steuergesetzlichen Vorschriften
im Domizilland des Anlegers.
Der Immobilienfonds hat folgenden Steuerstatus:
o Internationaler automatischer Informationsaustausch in Steuersachen (automatischer
Informationsaustausch):
Dieser Immobilienfonds qualifiziert für die Zwecke des automatischen Informationsaustausches im
Sinne des gemeinsamen Melde- und Sorgfaltsstandard der Organisation für wirtschaftliche
Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD) für Informationen über Finanzkonten (GMS) als nicht
meldendes Finanzinstitut.
o FATCA:
Die Fondsleitung ist bei den US-Steuerbehörden als „Registered Deemed-Compliant Financial
Institution under a Model 2 IGA“ im Sinne des Abkommens zwischen der Schweiz und den
Vereinigten Staaten von Amerika über die Zusammenarbeit für eine erleichterte Umsetzung von
FATCA (Foreign Account Tax Compliance Act) „IGA Schweiz / USA“ sowie Section 1471-1474 des
U.S. Internal Revenue Code einschliesslich diesbezüglicher Erlasse gemeldet.
2. Informationen über die Fondsleitung
2.1 Allgemeine Angaben zur Fondsleitung
Als Fondsleitung ist die Nova Property Fund Management AG verantwortlich. Nova Property Fund
Management AG wurde im Jahr 2012 gegründet und hat seither das Portfoliomanagement der
Immobilieninvestmentgesellschaft Novavest Real Estate AG wahrgenommen.
Sie wurde am 5. November 2018 von der FINMA als Fondsleitung mit Sitz in Zürich bewilligt und
ist seit diesem Zeitpunkt im Fondsgeschäft tätig. Dazu gehören die Gründung, Leitung und
Verwaltung von kollektiven Kapitalanlagen nach schweizerischem Recht und der Vertrieb der
eigenverwalteten Fonds. Darüber hinaus ist die Gesellschaft im Bereich der Anlageberatung für
Immobilieninvestmentgesellschaften sowie Anlagestiftungen mit Fokus Immobilien tätig.
Die Höhe des gezeichneten Aktienkapitals der Fondsleitung beträgt CHF 1 Mio. Das Aktienkapital
ist in Namenaktien eingeteilt und zu 100% liberiert. Am Aktienkapital sind folgende Personen
beteiligt:
- Herr Marcel Schneider, Lachen (SZ): 91%,
- Herr Rolf Schubiger, St. Gallen (SG): 9%.
Verwaltungsrat:
- Dr. iur. Catrina Luchsinger Gähwiler, Rechtsanwältin, Zollikerberg, Präsidentin
- Lic.iur. René Bock, Bankdirektor und Unternehmer, Weinfelden, Vizepräsident
- Jennifer Maag, Unternehmerin, Küsnacht ZH, Mitglied
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