Swiss Central City Real Estate Fund

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Swiss Central City Real Estate Fund
Swiss Central City Real
                        Estate Fund
                        Vertraglicher Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art
                        "Immobilienfonds" für qualifizierte Anleger

                        Nova Property Fund Management AG
                        Ausgabe von Fondsanteilen gegen Bezugsrecht
                        Emissionsprospekt vom Mai 2021
                        Emission vom 25. Mai bis 4. Juni 2021

Swiss Central City Real Estate Fund                                                1/22
Swiss Central City Real Estate Fund
Swiss Central City Real Estate Fund

Emissionsprospekt vom 27. April 2021

Fondsdomizil:           Schweiz
Fondsleitung:           Nova Property Fund Management AG, Zürich
Depotbank:              Bank J. Safra Sarasin AG, Basel
Vertrieb:               Schweiz
Revisionsstelle:        PricewaterhouseCoopers AG, Zürich

Dieser Emissionsprospekt, inklusive Prospekt mit integriertem Fondsvertrag sowie dem geprüften
Jahresbericht (zusammen der "Prospekt") bilden die ausschliessliche Grundlage für alle Zeichnungen von
Anteilen des Swiss Central City Real Estate Fund (nachstehend auch "SCCRE Fund" oder "Fonds" oder
"Immobilienfonds" genannt). Der Prospekt wird am 8. Juni 2021 mit einem Zusatz zum Prospekt ergänzt,
welcher die genaue Anzahl der neu zu emittierenden Anteile bekannt gibt. Dieser und weitere allfällige
Zusätze zum Prospekt bilden integrierende Bestandteile zum Prospekt und müssen zusammen mit diesem
gelesen werden.

Potenzielle Investoren werden gebeten, insbesondere die Erläuterungen zu den "Risiken" im
Emissionsprospekt sorgfältig durchzulesen.

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Swiss Central City Real Estate Fund
Inhaltsverzeichnis

Das Angebot                                                  4

Informationen über den Swiss Central City Real Estate Fund   8

Informationen über die Fondsleitung                          13

Informationen über die Depotbank                             15

Informationen über Dritte                                    15

Risikofaktoren                                               17

Weitere Informationen                                        20

Anhang 1: Prospekt mit integriertem Fondsvertrag             21

Anhang 2: Geprüfter Jahresbericht per 31. Dezember 2020      22

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Swiss Central City Real Estate Fund
Das Angebot

Rechtsgrundlage                  Die Geschäftsleitung der Fondsleitung des Swiss Central City Real
                                 Estate Fund hat am 23. April 2021 die Emission von maximal 760’414
                                 neuen Immobilienfondsanteilen des Swiss Central City Real Estate Fund
                                 beschlossen. Damit erhöht sich die Anzahl der sich im Umlauf
                                 befindenden Anteile von bisher 2'281’242 auf maximal 3'041’656 Anteile.

Best Effort-Emission             Die Emission wird auf "Best Effort Basis" im Rahmen eines
                                 Bezugsangebots an die gemäss Fondsvertrag zugelassenen Anleger in
                                 der Schweiz durchgeführt. Die genaue Anzahl der auszugebenden
                                 Anteile ergibt sich aus der Anzahl der eingegangenen Zeichnungen,
                                 wobei ein Emissionsvolumen von maximal 760’414 angestrebt wird. Nicht
                                 gezeichnete Anteile werden allenfalls nicht emittiert, wodurch sich der
                                 Emissionsbetrag reduziert. Nicht gezeichnete Anteile können nach dem
                                 Ende der Bezugsfrist durch die Fondsleitung übernommen und
                                 anschliessend zusammen mit der Depotbank oder Dritten mit der
                                 gebotenen Sorgfalt im Markt platziert werden. Nach dem Ende der
                                 Bezugsfrist gibt die Fondsleitung die Anzahl der effektiv zu emittierenden
                                 Anteile bekannt.

Bezugsfrist                      25. Mai 2021 bis 4. Juni 2021, 12:00 (MESZ).
                                 Später eingereichte Ausübungserklärungen werden nicht mehr
                                 berücksichtigt. Bezugsrechte, die nicht innerhalb der Bezugsfrist
                                 ausgeübt werden, verfallen wertlos und ohne Entschädigung. Die
                                 Ausübung der Bezugsrechte ist unwiderruflich.

Bezugsverhältnis                 Pro einem (1) bisherigen Anteil wird ein (1) Bezugsrecht zugeteilt. Drei
                                 (3) Bezugsrechte berechtigen zum Bezug von einem (1) neuen
                                 Immobilienfondsanteil gegen Bezahlung des Ausgabepreises.

Zuteilung Bezugsrechte           Stichtag für die Zuteilung der Bezugsrechte ist der 27. Mai 2021 (Record-
                                 Date). Ab dem 25. Mai 2021 werden die bisherigen Anteile ex
                                 Bezugsrecht gehandelt.

Bezugsrechtshandel               Während der Zeichnungsfrist findet kein Bezugsrechtshandel statt.

Ausübung des Bezugsrechts        Anlegern werden die Bezugsrechte durch die Depotbank in ihr Depot
                                 eingebucht, wobei einem bisherigen Anteil ein Bezugsrecht zugeteilt wird.
                                 Die Ausübung des Bezugsrechts hat gemäss den Instruktionen der
                                 Depotbank zu erfolgen. Es können nur ganze Anteile gezeichnet werden
                                 (keine Fraktionen möglich).
                                 Während der Bezugsfrist nicht ausgeübte Bezugsrechte verfallen
                                 wertlos und ohne Entschädigung.

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Swiss Central City Real Estate Fund
Die Fondsleitung behält sich das Recht vor, nach Ablauf der Bezugsfrist
                                 nicht gezeichnete Anteile zu übernehmen und anschliessend zusammen
                                 mit der Depotbank oder Dritten mit der gebotenen Sorgfalt im Markt zu
                                 platzieren.

Ausgabepreis                     CHF 108.80 je neuer Anteil, inkl. Nebenkosten und Ausgabekommission.
                                 Der Ausgabepreis wurde gemäss Fondsvertrag festgelegt (§17 Ziff. 3
                                 Fondsvertrag) und auf zehn Rappen gerundet (§17 Ziff. 4 Fondsvertrag).
                                 Im Ausgabepreis enthalten sind die Nebenkosten (§17 Ziff. 4 und §18
                                 Ziff. 3 Fondsvertrag) und die Ausgabekommission (§18 Ziff. 1
                                 Fondsvertrag).
                                 Der Ausgabepreis basiert auf dem per 15. Juni 2021 ermittelten
                                 Nettoinventarwert von CHF 106.62 je Anteil. Der Nettoinventarwert per
                                 15. Juni 2021 schliesst die Wertveränderung der Liegenschaften, Zu- und
                                 Verkäufe von Liegenschaften vom 1. Januar 2021 bis 15. Juni 2021
                                 sowie den Einkauf in den laufenden Ertrag (d.h. für die Periode 1. Januar
                                 2021 bis 15. Juni 2021) ein. Für die Berechnung des Ausgabepreises
                                 wird auf dem Nettoinventarwert per 15. Juni 2021 pro Anteil zusätzlich
                                 eine Ausgabekommission von 1.5% zugunsten der Fondsleitung und der
                                 Depotbank     sowie     Nebenkosten    von    0.5%      zugunsten     des
                                 Fondsvermögens erhoben.
                                 Die Liegenschaften des Fonds wurden durch die unabhängigen
                                 Schätzungsexperten per 31. Dezember 2020 neu geschätzt bzw.
                                 überprüft. Diese Schätzungen, allfällige Wertveränderungen der
                                 Liegenschaften sowie die Zu- und Verkäufe von Liegenschaften bildeten
                                 die Grundlage für die Errechnung des Ausgabepreises.

Mindestzeichnung                 Keine.

Liberierung                      Die Liberierung der Anteile erfolgt am 15. Juni 2021.

Lieferung                        Die neuen Anteile aus dem Bezugsrechtsangebot werden den
                                 Depotbanken gegen Zahlung am 15. Juni 2021 durch die Verwahrstelle
                                 zugeteilt.

Verurkundung der Anteile         Die Anteile werden nicht verbrieft, sondern buchmässig geführt. Der
                                 Anleger ist nicht berechtigt, die Aushändigung eines auf den Namen oder
                                 auf den Inhaber lautenden Anteilscheines zu verlangen (§6 Ziff. 5
                                 Fondsvertrag).

Anlegerkreis                     Der Immobilienfonds steht nur qualifizierten Anlegern offen. Als
                                 qualifizierte Anleger gelten namentlich beaufsichtigte Finanzintermediäre
                                 wie Banken, Effektenhändler und Fondsleitungen; beaufsichtigte
                                 Versicherungseinrichtungen; öffentlich-rechtliche Körperschaften und
                                 Vorsorgeeinrichtungen mit professioneller Tresorerie; Unternehmen mit
                                 professioneller Tresorerie; vermögende Privatpersonen; Anleger, die mit
                                 einem Finanzintermediär einen schriftlichen Vermögensverwaltungs-
                                 auftrag abgeschlossen haben.

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Swiss Central City Real Estate Fund
Verkaufsrestriktionen            Bei der Ausgabe und Rücknahme von Anteilen des Swiss Central City
                                 Real Estate Fund im Ausland kommen die dort geltenden Bestimmungen
                                 zur Anwendung. Für folgende Länder liegt eine Vertriebsbewilligung vor:
                                 Schweiz. Anteile dieses Immobilienfonds dürfen innerhalb der USA weder
                                 angeboten, verkauft noch ausgeliefert werden. Die Fondsleitung und die
                                 Depotbank können gegenüber natürlichen oder juristischen Personen in
                                 bestimmten Ländern und Gebieten den Verkauf, die Vermittlung oder
                                 Übertragung von Anteilen untersagen oder beschränken.

Ausschüttung                     Die neuen Anteile sind für das Geschäftsjahr 2021 voll ausschüttungs-
                                 berechtigt.

Verwendung Emissionserlös        Der Emissionserlös wird im Rahmen der Anlagepolitik des Fonds für den
                                 weiteren Ausbau des Immobilienportfolios verwendet.

Valorennummer / ISIN             Valorennummer: 44414255 (Anteil) / 110466407 (Bezugsrecht)
                                 ISIN: CH0444142555 (Anteil) / CH1104664078 (Bezugsrecht)

Handel der Anteile               Die Fondsleitung stellt einen regelmässigen ausserbörslichen Handel der
                                 Immobilienfondsanteile über die Bank J. Safra Sarasin AG, Basel, sicher.
                                 Der Anleger nimmt zur Kenntnis, dass durch das Übermitteln eines
                                 Auftrags dieser im Sekundärmarkt über das organisierte Handelssystem
                                 der Bank J. Safra Sarasin AG ausgeführt werden kann und diesfalls die
                                 Bestimmungen des entsprechenden Regelwerks zur Anwendung
                                 kommen.
                                 Ab dem 25. Mai 2021 werden die Anteile ex Bezugsrecht gehandelt.
                                 Erster ausserbörslicher Handelstag der neuen Anteile ist der 15. Juni
                                 2021.

Fondsleitung                     Nova Property Fund Management AG, Feldeggstrasse 26, 8008 Zürich

Depotbank                        Bank J. Safra Sarasin AG, Elisabethenstrasse 62, Postfach, 4002 Basel

Force Majeure                    Die Fondsleitung sowie die Bank J. Safra Sarasin haben das Recht,
                                 jederzeit vor dem Liberierungsdatum aufgrund von bedeutenden
                                 Ereignissen nationaler oder internationaler, währungspolitischer,
                                 finanzieller, wirtschaftlicher, politischer oder abwicklungstechnischer
                                 Natur oder bei Eintreten von Vorkommnissen anderer Art, die den Erfolg
                                 des Angebots ernsthaft in Frage stellen würden, die Emission der Anteile
                                 zu verschieben bzw. diese nicht durchzuführen.

Publikationen / Ergänzungen      Mitteilungen, welche Änderungen oder Ergänzungen zu den
                                 Angebotsbedingungen im Emissionsprospekt beinhalten, bilden je einen
                                 Zusatz zum Emissionsprospekt und sind infolgedessen integrierender
                                 Bestandteile dieses Emissionsprospekts.
                                 Die Fondleitung gibt nach Ablauf der Bezugsfrist am 8. Juni 2021 die
                                 genaue Anzahl der effektiv neu zu emittierenden Anteilen mittels
                                 Pressemitteilung bekannt und veröffentlicht das Ergebnis des Angebots

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Swiss Central City Real Estate Fund
als Zusatz zum Prospekt in den Publikationsorganen des Fonds.

Anwendbares Recht                Der Immobilienfonds untersteht schweizerischem Recht.

Terminübersicht                  Beginn Bezugsfrist:                     25. Mai 2021
                                 Ende Bezugsfrist                        4. Juni 2021, 12:00 Uhr MEZ
                                 Publikation Emissionsergebnis           8. Juni 2021
                                 Liberierung und Lieferung der Anteile   15. Juni 2021
                                 Erster ausserbörsliche Handel           15. Juni 2021
                                 der neuen Anteile

Swiss Central City Real Estate Fund                                                                    7/22
Swiss Central City Real Estate Fund
Informationen über den Swiss Central City Real Estate Fund

Allgemeine Angaben zum Immobilienfonds

Der Swiss Central City Real Estate Fund ist ein Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art
"Immobilienfonds" gemäss Art. 25 ff. i.V.m. Art. 58 ff. des Bundesgesetzes über die kollektiven
Kapitalanlagen vom 23. Juni 2006 (KAG) für qualifizierte Anleger im Sinne von Art. 10 Abs. 3und 3ter KAG.
Der Fondsvertrag wurde von der Nova Property Fund Management AG als Fondsleitung aufgestellt und mit
Zustimmung der Bank J. Safra Sarasin AG als Depotbank der Eidgenössischen Finanzmarkaufsicht FINMA
unterbreitet und von dieser erstmals am 5. November 2018 genehmigt.

Anlegerkreis

Der Swiss Central City Real Estate Fund steht nur qualifizierten Anlegern im Sinne von Art. 10 Abs. 3und 3ter
KAG offen. Als qualifizierte Anleger gelten namentlich beaufsichtigte Finanzintermediäre wie Banken,
Effektenhändler und Fondsleitungen; beaufsichtigte Versicherungseinrichtungen; öffentlich-rechtliche
Körperschaften und Vorsorgeeinrichtungen mit professioneller Tresorerie; Unternehmen mit professioneller
Tresorerie; vermögende Privatpersonen; Anleger, die mit einem Finanzintermediär einen schriftlichen
Vermögensverwaltungsauftrag abgeschlossen haben (s. §5 Fondsvertrag).

Profil des typischen Anlegers

Die Anteilscheine des Swiss Central City Real Estate Fund sind eine mittel- bis langfristige Kapitalanlage,
welche ausschliesslich qualifizierten Anlegern im oben genannten Sinne als Beimischung zu den
bestehenden Finanzanlagen bzw. als Alternative zur Direktanlage in Immobilien offen steht. Der Wert des
Fonds richtet sich nach dem jeweiligen Marktwert der Anlagen. Änderungen der Immobilienwerte,
Schwankungen der Zinssätze, deren Auswirkungen auf die Entwicklung der Mietzinseinnahmen sowie
andere marktspezifische und gesetzliche Faktoren können den Wert der Fondsanteile beeinflussen. Die
Anleger müssen diese zeitweiligen Schwankungen des Inventarwertes der Fondsanteile in Kauf nehmen und
sind nicht auf einen bestimmten Termin hin auf eine Realisierung der Anlage angewiesen.

Anlageziel und Anlagepolitik

Der Swiss Central City Real Estate Fund strebt die Erzielung stabiler, angemessener Renditen durch den
Aufbau eines Immobilienportfolios an attraktiven Zentrumslagen an. Entsprechend investiert die
Fondsleitung des Swiss Central City Real Estate Funds das Fondsvermögen dieses Fonds in
Immobilienwerte in Zentrumslagen der ganzen Schweiz mit einem nachhaltigen ökonomischen Potential.
Nebst Innenstadtlagen der grösseren Städte fallen namentlich auch Zentrumslagen in grossen städtischen
Quartieren wie auch Innenstadtlagen in kleineren Städten unter den Begriff Zentrumslagen. Es wird
mittelfristig eine sektorielle Diversifikation nach Art der Mietverträge in den Hauptbereichen Wohnen, Büro
und Handel mit kleineren Anteilen an Gewerbe/Industrie, Archiv/Lager und Parkplätze angestrebt. Die
erworbenen Liegenschaften werden zudem oftmals eine gemischte Nutzung im Sinne von Art. 86 Abs. 2 lit. c
KKV aufweisen. Immobilienprojekte beinhalten sowohl Abbruchobjekte wie auch Immobilien mit dem
Potential der Umnutzung oder Neupositionierung. Während Alleineigentum angestrebt wird, kann gerade bei
Grossobjekten zur Risikodiversifikation auch nur ein Miteigentumsanteil erworben werden, sofern die
Fondsleitung einen beherrschenden Einfluss ausüben kann, d.h. wenn sie über die Mehrheit der
Miteigentumsanteile und der Stimmen verfügt. Zulässig sind sodann Erwerb von Liegenschaften im Baurecht
wie auch Erwerb von Stockwerkeigentum. Detaillierte Angaben zur Anlagepolitik sind in §8 des
Fondsvertrages zu finden.

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Swiss Central City Real Estate Fund
Kapitalveränderungen seit der Lancierung

Der Immobilienfonds wurde am 5. Dezember 2018 mit der Liberierung des Erlöses aus der Erstemission
lanciert. In diesem Zusammenhang wurden 445'186 Anteile zu nominal CHF 100 ausgegeben. Mit
Liberierungsdatum 17. Juni 2019, 6. April 2020 und 2. November 2020 erfolgte jeweils die Ausgabe von
neuen Immobilienfondsanteilen zu einem Ausgabepreis von je CHF 102.30, CHF 105.70 bzw. CHF 108.40
pro Anteil. Damit lässt sich die Kapitalveränderung des Fonds wie folgt darstellen:

Liberierung Erstemission*                               5. Dezember 2018            CHF 45'186'379.00

Kapitalerhöhung vom Juni 2019*                          17. Juni 2019               CHF 45'542'527.80

Kapitalerhöhung vom April 2020*                         6. April 2020               CHF 31'570'687.40

Kapitalerhöhung vom November 2020*                      2. November 2020            CHF 118'393'179.20
*inkl. Ausgabekommission und Nebenkosten

Kursentwicklung seit der Lancierung

                                   31.12.2018                   31.12.2019                31.12.2020

Schlusskurs Geld                   CHF 102.00                   CHF 105.00                CHF 110.20

Anteile im Umlauf                  445'186                      890'372                   2'281’242

Marktkapitalisierung in CHF        CHF 45'408'972.00            CHF 93'489'060.00         CHF 251'392'868.40

Agio zum NAV                       1.94 %                       1.77 %                    2.85%

                                   5.12. – 31.12.2018           1.1. – 31.12.2019         1.1. – 31.12.2020

Höchster Kurs                      CHF 102.00                   CHF 105.00                CHF 110.20

Tiefster Kurs                      CHF 101.50                   CHF 102.00                CHF 108.20

Angaben zu NAV und Liegenschaftenwert

Nettofondsvermögen per 31.12.2020                                            CHF 244'427'383.00

Verkehrswert der Liegenschaften per 31.12.2020                               CHF 327'396'000.00

Anteile in Umlauf per 31.12.2020                                             2'281’242

Stichtag                                                                     NAV/Anteil

Per 5. Dezember 2018 (Lancierung)                                            CHF 100.00

Per 31. Dezember 2019                                                        CHF 103.17

Per 31. Dezember 2020                                                        CHF 107.15

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Swiss Central City Real Estate Fund
Ausschüttungsentwicklung

Stichtag                                                               Ausschüttung/Anteil

23. März 2021                                                          CHF 2.10

Portfolioveränderungen [seit dem letzten Jahresabschluss]

Am 26. Februar 2021 wurde der Kaufvertrag einer Wohn- und Geschäftsliegenschaft in Lausanne
beurkundet. Der Verkehrswert der Immobilie liegt bei rund CHF 28.7 Millionen. Die wirtschaftliche
Handänderung erfolgte per 01. März 2021.

Mit wirtschaftlicher Handänderung per 01. April 2021 erfolgte am 30. März 2021 der Erwerb einer weiteren
Wohn- und Geschäftsliegenschaft im Zentrum von Lausanne. Der Verkehrswert der Immobilie liegt bei rund
CHF 10.8 Millionen.

Vergütungen

Vergütungen und Nebenkosten zulasten der Anleger sowie zulasten des Fondsvermögens richten sich nach
dem Fondsvertrag (s. §18 f. Fondsvertrag).

Geschäftsjahr und Jahresabschluss

Das Geschäftsjahr dauert vom 1. Januar bis zum 31. Dezember.
Das erste Geschäftsjahr nach der Lancierung des Fonds am 5. Dezember 2018 dauerte mit Genehmigung
der FINMA bis zum 31. Dezember 2019 (überlanges Geschäftsjahr).

Angaben zum Fondsvermögen per 31. Dezember 2020

                                       Per 31. Dezember 2020

Nettofondsvermögen                     CHF 244'427'383.00

Verkehrswert der Liegenschaften        CHF 327'396'000.00

Nettoinventarwert eines Anteils        CHF 107.15

Anteile im Umlauf                      2'281’242

Relevante Steuervorschriften

Der Immobilienfonds besitzt in der Schweiz keine Rechtspersönlichkeit. Er unterliegt grundsätzlich weder
einer Ertrags- noch einer Kapitalsteuer. Eine Ausnahme bilden Immobilienfonds mit direktem Grundbesitz.
Die Erträge aus direktem Grundbesitz unterliegen gemäss dem Bundesgesetz über die direkte
Bundessteuer der Besteuerung beim Fonds selbst und sind dafür beim Anteilinhaber steuerfrei; sie
unterliegen nicht der Verrechnungssteuer.

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Die im Immobilienfonds auf inländischen Erträgen abgezogene eidgenössische Verrechnungssteuer kann
von der Fondsleitung für den Immobilienfonds vollumfänglich zurückgefordert werden.
Die Ertragsausschüttungen des Immobilienfonds (an in der Schweiz und im Ausland domizilierte Anleger)
unterliegen der eidgenössischen Verrechnungssteuer (Quellensteuer) von 35%. Die je mit separatem
Coupon ausgeschütteten Erträge und Kapitalgewinne aus direktem Grundbesitz und Kapitalgewinne aus der
Veräusserung von Beteiligungen und übrigen Vermögenswerten unterliegen keiner Verrechnungssteuer.
In der Schweiz domizilierte Anleger können die in Abzug gebrachte Verrechnungssteuer durch Deklaration in
der Steuererklärung resp. durch separaten Verrechnungssteuerantrag zurückfordern.
Im Ausland domizilierte Anleger können die Verrechnungssteuer nach dem allfällig zwischen der Schweiz
und ihrem Domizilland bestehenden Doppelbesteuerungsabkommen zurückfordern. Bei fehlendem
Abkommen besteht keine Rückforderungsmöglichkeit.
Der Steuerrückbehalt sowie die freiwillige Offenlegung (Meldung) gemäss Zinsbesteuerungsabkommen
bleiben von der abgeltenden Quellensteuer unberührt. Wird der Steuerrückbehalt erhoben, so gilt dieser als
abgeltend. Allfällige höhere Abkommenssätze werden auf der gleichen Bemessungsgrundlage zusätzlich
erhoben.
Die Besteuerung und die übrigen steuerlichen Auswirkungen für den Anleger beim Halten bzw. Kaufen oder
Verkaufen von Fondsanteilen richten sich nach den steuergesetzlichen Vorschriften im Domizilland des
Anlegers.
Der Immobilienfonds hat folgenden Steuerstatus:
   o   Internationaler automatischer Informationsaustausch in Steuersachen (automatischer
       Informationsaustausch):
Dieser Immobilienfonds qualifiziert für die Zwecke des automatischen Informationsaustausches im Sinne des
gemeinsamen Melde- und Sorgfaltsstandard der Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und
Entwicklung (OECD) für Informationen über Finanzkonten (GMS) als nicht meldendes Finanzinstitut.
   o   FATCA:
Die Fondsleitung ist bei den US Steuerbehörden als "Registered Deemed-Compliant Financial Institution
under a Model 2 IGA" im Sinne des Abkommens der Schweiz und den Vereinigten Staaten von Amerika über
die Zusammenarbeit für eine erleichterte Umsetzung von FATCA (Foreign Account Tax Compliance Act) "IGA
Schweiz / USA" sowie Section 1471–1474 des U.S. Internal Revenue Code einschliesslich diesbezüglicher
Erlasse gemeldet.
Die steuerlichen Ausführungen gehen von der derzeit bekannten Rechtslage und Praxis in der
Schweiz aus. Änderungen der Gesetzgebung, Rechtsprechung bzw. Erlasse und Praxis der
Steuerbehörden bleiben ausdrücklich vorbehalten. Potenzielle Anleger sollten sich über die Gesetze
und Verordnungen, die für die Zeichnung, den Kauf, den Besitz und den Verkauf von Anteilen an
ihrem Wohnsitz Anwendung finden, informieren und beraten lassen.

Ausgabe und Rücknahme von Anteilen

Die Ausgabe von Anteilen ist jederzeit möglich. Sie darf nur tranchenweise erfolgen. Die Fondsleitung
bestimmt die Anzahl der neu auszugebenden Anteile, das Bezugsverhältnis für die bisherigen Anleger, die
Emissionsmethode für das Bezugsrecht und die übrigen Bedingungen.
Der Anleger kann seinen Anteil jeweils auf das Ende eines Rechnungsjahres (31. Dezember), unter
Einhaltung einer Kündigungsfrist von 12 Monaten kündigen. Die Fondsleitung kann unter bestimmten
Bedingungen die während eines Rechnungsjahres gekündigten Anteile vorzeitig zurückzahlen (vgl. § 17 Ziff.
2 Fondsvertrag). Falls der Anleger die vorzeitige Rückzahlung wünscht, so hat er dies bei der Kündigung
schriftlich zu verlangen. Die ordentliche wie auch die vorzeitige Rückzahlung erfolgt innerhalb von zwei
Monaten nach Abschluss des Rechnungsjahres (vgl. § 5 Ziff. 6 Fondsvertrag).
Die genauen Modalitäten zur Ausgabe und Rücknahme von Anteilen sind dem Prospekt mit integriertem
Fondsvertrag gemäss Anhang 1 zu entnehmen (s. Ziff. 5.2 Prospekt und §17 Fondsvertrag).

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Handel

Die Fondsleitung stellt einen regelmässigen ausserbörslichen Handel der Immobilienfondsanteile über die
Bank J. Safra Sarasin AG, Basel sicher.

Bekanntmachungen

Dieser Emissionsprospekt und der Prospekt mit integriertem Fondsvertrag können bei der Fondsleitung und
der Depotbank kostenlos bezogen werden. Das Publikationsorgan ist die elektronische Plattform der Swiss
Fund Data AG (www.swissfunddata.ch).

Weitere Angaben zum Fonds

Für weitere, ausführliche Angaben zum Swiss Central City Real Estate Fund wird auf den geltenden
Prospekt vom 1. April 2020 mit integriertem Fondsvertrag vom 5. November 2018 gemäss Anhang 1 und den
Jahresbericht gemäss Anhang 2 dieses Emissionsprospekts verwiesen.
Der Prospekt vom 1. April 2020 mit integriertem Fondsvertrag vom 5. November 2018 gemäss Anhang 1 und
der Jahresbericht gemäss Anhang 2 bilden integrierenden Bestandteil dieses Emissionsprospekts.

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Informationen über die Fondsleitung

Allgemeine Angaben zur Fondsleitung

Fondsleitung des Swiss Central City Real Estate Fund ist die Nova Property Fund Management AG,
Feldeggstrasse 26, 8008 Zürich. Die Nova Property Fund Management AG wurde im Jahr 2012 gegründet
und hat seither das Portfoliomanagement der Immobilieninvestmentgesellschaft Novavest Real Estate AG
wahrgenommen. Sie wurde am 5. November 2018 von der FINMA als Fondsleitung mit Sitz in Zürich
bewilligt und ist seit diesem Zeitpunkt im Fondsgeschäft tätig. Dies umfasst die Gründung, Leitung und
Verwaltung von kollektiven Kapitalanlagen, den Vertrieb von kollektiven Kapitalanlagen sowie administrative
Dienstleistungen im Fondsgeschäft für Dritte. Daneben kann die Fondsleitung namentlich für institutionelle
Kunden, wie Immobilieninvestmentgesellschaften und Anlagestiftungen sowie Pensionskassen, auch
Dienstleistungen in den Bereichen Vermögensverwaltung und Anlageberatung erbringen. Die individuelle
Vermögensverwaltung für natürliche Personen wird nicht angeboten. Im Weiteren kann die Gesellschaft im
Inland Grundstücke erwerben sowie generell alle Geschäfte durchführen, welche geeignet sind, den
Gesellschaftszweck zu fördern und zu erleichtern. Die Gesellschaft kann im In- und Ausland Zweignieder-
lassungen und Tochtergesellschaften errichten sowie Beteiligungen an Gesellschaften erwerben, sofern
deren Hauptzweck wiederum das kollektive Kapitalanlagegeschäft ist.
Das Aktienkapital der Fondsleitung beträgt CHF 1 Mio. Das Aktienkapital ist in 1'000 Namenaktien zu je
CHF 1'000.00 eingeteilt und vollständig liberiert. Am Aktienkapital sind folgende Personen beteiligt:
   -   Herr Marcel Schneider, Lachen (SZ): 91%,
   -   Andere nicht qualifiziert beteiligte Aktionäre: 9%.

Die Fondsleitung ist bei den US-Steuerbehörden als „Registered Deemed-Compliant Financial Institution
under a Model 2 IGA“ im Sinne des Abkommens zwischen der Schweiz und den Vereinigten Staaten von
Amerika über die Zusammenarbeit für eine erleichterte Umsetzung von FATCA (Foreign Account Tax
Compliance Act) „IGA Schweiz / USA“ sowie Section 1471-1474 des U.S. Internal Revenue Code
einschliesslich diesbezüglicher Erlasse gemeldet.
Die Fondsleitung hat neben dem Swiss Central City Real Estate Fund keinen weiteren Immobilienfonds
lanciert.

Verwaltungsrat

Der Verwaltungsrat der Fondsleitung setzt sich wie folgt zusammen:
   -   Dr. iur. Catrina Luchsinger Gähwiler, Rechtsanwältin, Zollikerberg (ZH), Präsidentin
   -   Lic. iur. René Bock, Bankdirektor und Unternehmer, Weinfelden (TG), Vizepräsident
   -   Jennifer Maag, Unternehmerin, Küsnacht (ZH), Mitglied

Geschäftsleitung

Die Geschäftsleitung der Fondsleitung setzt sich wie folgt zusammen:
   -   Marcel Schneider, CEO, Vorsitzender der Geschäftsleitung
   -   Roger Ramon Bosshard, CFO, Stellvertretender Vorsitzender der Geschäftsleitung
   -   Roland Süsstrunk, CIO, Mitglied der Geschäftsleitung

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Anlageentscheide

Die Nova Property Fund Management AG trifft die Anlageentscheide für den Anlagefonds selbst. Die
Mitarbeiter der Nova Property Fund Management AG zeichnen sich durch langjährige Erfahrung im Bereich
der direkten und indirekten Immobilienanlagen aus.

Delegation von Teilaufgaben

Liegenschaften-Buchhaltung: Die Fondsleitung hat die Liegenschaften-Buchhaltung an die Huwiler
Services AG, Bernstrasse 102, 3072 Ostermundigen, delegiert. Die genaue Ausführung des Auftrages regelt
ein zwischen der Nova Property Fund Management AG und der Huwiler Services AG abgeschlossener
Vertrag.
Fonds-Administration, Investment Compliance und Fonds-Reporting: Für die Fonds-Administration,
das Investment Compliance und das Fonds-Reporting hat die Nova Property Fund Management AG die
BDO AG, Schiffbaustrasse 2, 8005 Zürich, beauftragt. Die genaue Ausführung des Auftrages regelt ein
zwischen der Nova Property Fund Management AG und der BDO AG abgeschlossener Vertrag.
Delegation des Betriebs der IT-Infrastruktur der Fondsleitung: Die IT-Infrastruktur (Server und
Applikationshosting) der Fondsleitung liegt bei der Begasoft AG, Bern. Die Begasoft AG stellt den Betrieb der
IT-Infrastruktur der Fondsleitung sicher, einschliesslich der Datensicherung und Datensicherheit. Eine
Vereinbarung zwischen Nova Property Fund Management AG und Begasoft regelt die genaue Ausführung
des Auftrages.

Gerichts-, Schieds- und Administrativverfahren

Es liegen keine Gerichts-, Schieds- und Administrativverfahren vor, die die Fondsleitung oder den Swiss
Central City Real Estate Fund betreffen.

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Informationen über die Depotbank
Depotbank ist die Bank J. Safra Sarasin AG, Basel. Sie ist eine Schweizer Privatbank mit Standorten in
Europa und Asien. Ihre Hauptaktivitäten umfassen die Anlageberatung und die Vermögensverwaltung für
private und institutionelle Kunden sowie das Anlagefondsgeschäft. Anlagestiftungen, Corporate Finance und
Finanzanalyse ergänzen das Dienstleistungsangebot.

Die Depotbank kann Dritt- und Sammelverwahrer im In- und Ausland mit der Aufbewahrung des
Fondsvermögens beauftragen, soweit dies im Interesse einer sachgerechten Verwahrung liegt. Für
Finanzinstrumente darf die Übertragung nur an beaufsichtigte Dritt- oder Sammelverwahrer erfolgen. Davon
ausgenommen ist die zwingende Verwahrung an einem Ort, an dem die Übertragung an beaufsichtigte Dritt-
oder Sammelverwahrer nicht möglich ist, wie insbesondere aufgrund zwingender Rechtsvorschriften oder
der Modalitäten des Anlageprodukts.

Die Dritt- und Sammelverwahrung bringt es mit sich, dass die Fondsleitung an den hinterlegten
Wertpapieren nicht mehr das Allein-, sondern nur noch das Miteigentum hat. Sind die Dritt- und
Sammelverwahrer überdies nicht beaufsichtigt, so dürften sie organisatorisch nicht den Anforderungen
genügen, welche an Schweizer Banken gestellt werden. Bei einer Drittverwahrung im Ausland sind zudem
die Rechtsvorschriften und Usanzen des jeweiligen Verwahrungsortes anwendbar.

Die Depotbank haftet für den durch den Beauftragten verursachten Schaden, sofern sie nicht nachweisen
kann, dass sie bei der Auswahl, Instruktion und Überwachung die nach den Umständen gebotene Sorgfalt
angewendet hat.

Die Depotbank ist bei den US-Steuerbehörden als „Participating Foreign Financial Institution“ (PFFI) im
Sinne der Sections 1471 – 1474 des U.S. Internal Revenue Code (Foreign Account Tax Compliance Act,
einschliesslich diesbezüglicher Erlasse, „FATCA“) angemeldet (GIIN: IPRKWG.00000.LE.756).

Bank J. Safra Sarasin AG, Elisabethenstrasse 62, Postfach, 4002 Basel

Informationen über Dritte

Zahlstellen

Bank J. Safra Sarasin AG, Elisabethenstrasse 62, Postfach, 4002 Basel, sowie deren Geschäftsstellen in der
Schweiz.

Prüfgesellschaft

PricewaterhouseCoopers, Zürich.

Vertriebsträger

Der Vertrieb des Anlagefonds erfolgt durch die Bank J. Safra Sarasin AG als von der Fondsleitung
eingesetzte Vertriebsträgerin. Die Fondsleitung ist berechtigt, weitere Vertriebsträger einzusetzen.

Schätzungsexperten

Swiss Central City Real Estate Fund                                                                 15/22
Die Fondsleitung lässt auf den Abschluss jedes Rechnungsjahres sowie bei der Ausgabe von Anteilen den
Verkehrswert der zum Swiss Central City Real Estate Fund gehörenden Grundstücke durch unabhängige
Schätzungsexperten überprüfen.
Die Fondsleitung hat mit Genehmigung der Aufsichtsbehörde als ständige Schätzungsexpertin die Wüest
Partner AG, Bleicherweg 5, 8001 Zürich, beauftragt. Bei Wüest Partner AG sind folgende Personen als
unabhängige Schätzungsexperten für den Swiss Central City Real Estate Fund zuständig:
   -   Ivan Anton, GEAK-Experte, MSc in Real Estate (CUREM), Dipl. Arch. ETH, Wüest Partner AG
   -   Silvana Dardikman, BA in Business Administration, Wüest Partner AG
Die Schätzungsexpertin zeichnet sich aus durch ihre langjährige Erfahrung in der Schätzung von
Immobilienwerten. Die genaue Ausführung des Auftrages regelt ein zwischen der Nova Property Fund
Management AG und der Schätzungsexpertin abgeschlossener Auftrag.

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Risikofaktoren

Investitionsrisiken

Der Swiss Central City Real Estate Fund untersteht den Anlegerschutzvorschriften des Bundesgesetzes
über die kollektiven Kapitalanlagen vom 23. Juni 2006 (KAG). Die Anlegerschutzvorschriften des Gesetzes
können die mit dem Immobilienfonds zusammenhängenden Risiken allenfalls mindern, sie können sie aber
nicht gänzlich ausschliessen. Darüber hinaus hat die Aufsichtsbehörde in Anwendung von Art. 10 Abs. 5
KAG auf Begehren der Fondsleitung und Depotbank bewilligt, dass gewisse gesetzliche Vorschriften für
Publikumsfonds für den Swiss Central City Real Estate Fund nicht anwendbar sind (s. §1 Ziff. 4 und §15
Fondsvertrag).
Potenzielle und bestehende Anleger, die im Zusammenhang mit dieser Emission den Kauf von
Immobilienfondsanteilen des Swiss Central City Real Estate Fund in Erwägung ziehen, sollten vor dem Kauf
die nachstehenden, spezifischen, jedoch nicht abschliessenden Risikofaktoren sorgfältig berücksichtigen.
Der Eintritt eines einzelnen Risikos oder mehrerer Risiken, welche nachfolgend beschrieben sind, oder
zusätzliche Risiken, die noch nicht bekannt sind, oder die zur Zeit als nicht relevant erachtet werden, können
allein oder in Verbindungen mit anderen bekannten oder unbekannten Risiken die Ertragslage des
Immobilienfonds und die Bewertung des Fondsvermögens negativ beeinflussen und zu einer Verminderung
des Anteilswerts führen.
Die nachfolgend aufgeführten Risiken sind nicht als abschliessende Liste möglicher Risiken zu verstehen.
Ihre Reihenfolge sagt nichts über deren Bedeutung, Eintrittswahrscheinlichkeit oder Relevanz aus.

Abhängigkeit von konjunkturellen Entwicklungen und Wirtschaftskrisen

Der Swiss Central City Real Estate Fund investiert ausschliesslich in Immobilienwerte in der Schweiz.
Dadurch ist der Fonds von der allgemeinen konjunkturellen Entwicklung sowie von den allgemeinen
wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in der Schweiz abhängig. Eine generell schlechte konjunkturelle
Entwicklung in der Schweiz kann beispielsweise zu höheren Leerständen bei den vom Immobilienfonds
gehaltenen Liegenschaften führen.

Die Erfahrungen der letzten Jahre haben auch gezeigt, dass auch internationale Krisen in einzelnen
Wirtschaftszweigen sich auf die gesamte Wirtschaft bis hin zu den Konsumenten auswirken können. Solche
Ereignisse können Angebot und Nachfrage im Immobilienmarkt beeinflussen und sich auf die
Ertragsfähigkeit des Immobilienfonds niederschlagen.

Veränderung des Schweizer Immobilienmarktes

Veränderungen des Angebots und der Nachfrage nach Immobilienobjekten können verbunden mit der
beschränkten Liquidität des schweizerischen Immobilienmarktes standortspezifisch zu erheblichen
Bewertungsschwankungen und Preisveränderungen führen. Die Wertentwicklung von Immobilien kann
zudem je nach Standort und Nutzungsart sehr unterschiedlich sein. Die bisherige Entwicklung des
schweizerischen Immobilienmarktes bietet keine Gewähr für die zukünftige Entwicklung.

Beschränkte Liquidität

Der Schweizer Immobilienmarkt zeichnet sich grundsätzlich durch eine beschränkte Liquidität aus, die mehr
oder weniger ausgeprägt sein kann. Diese beschränkte Liquidität auf dem Schweizer Immobilienmarkt kann

Swiss Central City Real Estate Fund                                                                   17/22
sich negativ auf die Preisentwicklung auswirken und/oder dazu führen, dass nicht alle Gelder aus dieser
Emission umgehend in direkte Immobilienanlagen investiert werden können. Mit der beschränkten Liquidität
geht auch das Risiko einher, dass insbesondere ein kurzfristiger Kauf bzw. Verkauf (z.B. durch die
Kündigung zahlreicher Anteile) von einzelnen Liegenschaften, grösseren Objekten oder grösseren
Immobilienständen unter ungünstigen Voraussetzungen und/oder in einer ungünstigen Marktlage nicht oder
nur mit entsprechenden Preiszugeständnissen möglich ist.

Zinsentwicklung

Konjunkturelle Entwicklungen, welche zu Veränderungen der Kapitalmarktzinsen und Hypothekarzinsen
führen können, können einen massgeblichen Einfluss auf den Wert und den Preis von Immobilien sowie auf
die Entwicklung der Mieterträge und auf die Finanzierungskosten haben. Sofern wesentliche
Liquiditätspositionen auf Bankkonti vorliegen, können negative Zinsen die Kosten und somit die Rendite
nachteilig beeinflussen.

Bewertung der Immobilien

Die Bewertung von Immobilien ist von zahlreichen Faktoren abhängig. Trotz der im Fondsvertrag statuierten
Diversifikation der Immobilienanlagen können Veränderungen verschiedener Faktoren, wie z.B.
Mietzinsentwicklung, Mieterstruktur, Bonitätsrisiken der Mieter, Leerstandrisiken, Liegenschaftsqualität und
anderen Faktoren einen wesentlichen Einfluss auf die Bewertung des Fondsvermögens und der Anteile
haben. Nicht zuletzt unterliegt die Bewertung von Immobilien einer gewissen subjektiven Einschätzung
dieser Faktoren durch die externen Schätzungsexperten. Die von Fondsleitung per jeweiligen Stichtag
festgelegten und von der unabhängigen Schätzungsexpertin geprüften Werte der Liegenschaften können
deshalb von den bei einem Verkauf der Liegenschaften zu erzielenden Preisen abweichen.

Erstellen von Bauten

Mit dem Erstellen von Bauten, insbesondere bei Grossprojekten, sind alle inhärenten Risiken (Qualitäts-,
Kosten- und Terminrisiken) einer Bauplanung und Bauausführung verbunden. Zudem kann es längere Zeit
dauern, bis diese Bauten einen Ertrag abwerfen. Die Fondsleitung muss die Anlagebeschränkungen gemäss
§15 des Fondsvertrags erst fünf Jahre nach Ablauf der Zeichnungsfrist vollständig erfüllen. Diese
Ausnahmeregelung kann während der fünfjährigen Frist eine Konzentration des Vermögens des
Immobilienfonds auf wenige Grundstücke zur Folge haben.

Umweltrisiken und Altlasten

Die Fondsleitung prüft die Liegenschaften, Projekte und andere Immobilienwerte beim Erwerb resp. vor
Baubeginn auf umweltrelevante Risiken. Bei der Beurteilung der Liegenschaften nimmt die Fondsleitung
auch eine Prüfung der Altlasten (insb. Abfälle und Schadstoffe) vor. Die Möglichkeit von unbekannten, erst
nach dem Kauf zu Tage tretenden Altlasten und damit verbundene Kostenfolgen können dennoch nicht
ausgeschlossen werden.

Wettbewerb

Der Swiss Central City Real Estate Fund investiert in Immobilienwerte in Innenstadtlagen der grössten
Städte, Zentrumslagen in grossen städtischen Quartieren sowie in Innenstadtlagen in kleineren Städten. In

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diesem umkämpften Marktsegment steht der Swiss Central City Real Estate Fund bei der Investition in
geeignete     Immobilienobjekte   unter    anderem     in  direkter    Konkurrenz      mit   bedeutenden
Immobiliengesellschaften, die sowohl über ein grösseres Immobilienportfolio als auch über erheblich höhere
finanzielle Ressourcen verfügen. Aufgrund der bestehenden Konkurrenzsituation kann der Erwerb von
geeigneten Immobilienwerten je nach Angebotssituation erschwert sein.

Mögliche Interessenskonflikte

Die Nova Property Fund Management AG hat interne Weisungen erlassen und die notwendigen
Massnahmen getroffen, um Interessenskonflikte zu verhindern beziehungsweise frühzeitig zu identifizieren
und zu entschärfen. Trotzdem können mögliche Interessenskonflikte nicht ganz ausgeschlossen werden.

Änderung von Gesetzen oder Vorschriften

Mögliche zukünftige Änderungen von Gesetzen, sonstigen Vorschriften oder der Praxis von Behörden,
insbesondere im Bereich des Steuer-, Miet-, Umweltschutz-, Raumplanungs- und Baurechts und des
Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (Lex Koller), können einen
Einfluss auf Immobilienpreise, Kosten und Erträge und damit auf die Bewertung des Fondsvermögens und
der Anteile haben.

Höhere Gewalt und Pandemien/Epidemien

Elementarschäden, beispielsweise hervorgerufen durch Naturereignisse wie Erdbeben, Stürme, kriegerische
oder terroristische Ereignisse, Sabotageakte, etc., können den Wert der Immobilien und somit die Geschäfts-
und Finanz- sowie Ertragslage des Immobilienfonds negativ beeinflussen. Die Versicherungspolicen des
Immobilienfonds können zudem Haftungsobergrenzen und –ausnahmen bezüglich der Ereignisse höherer
Gewalt vorsehen.

Wie die Gesundheitskrise im Zusammenhang mit dem COVID-19-Virus zudem gezeigt hat, kann auch der
Ausbruch von Krankheiten oder die Verbreitung von Viren und die damit verbundenen regulierenden
Eingriffe in das Wirtschaftsleben durch Notgesetze (namentlich Berufsverbote, Pflicht zur Bereitstellung von
Pflegekapazitäten), die zu ergreifenden Massnahmen zur Umsetzung von Schutzkonzepten sowie die
Reaktion der Bevölkerung auf eine solche Pandemie einen starken Einfluss auf die Ertragskraft der Mieter
und damit der Höhe von Verwaltungskosten oder der Durchsetzung von Mieterträgen generell haben.
Überdies kann dadurch das Konkursrisiko der Mieter steigen.

Bisherige Wertentwicklung

Es ist zu beachten, dass die Wertentwicklung der Fondsanteile in der Vergangenheit kein Indiz darstellt für
eine entsprechende Entwicklung in der Zukunft.

Weitere Risikofaktoren

Neben den bereits genannten Risiken können auch weitere gesellschaftliche, politische, rechtliche oder
sogar klimatische Entwicklungen auf nationaler wie auch auf internationaler Ebene Einfluss auf Immobilien-
preise, Kosten und Erträge und damit auf die Bewertung des Fondsvermögens und der Anteile haben.

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Weitere Informationen

Verträge mit nahestehenden Personen

Die Fondsleitung sowie deren Beauftragte und die ihnen nahestehenden natürlichen und juristischen
Personen dürfen vom Immobilienfonds keine Immobilienwerte übernehmen oder ihm abtreten. Die Fonds-
leitung bestätigt hiermit, dass keine Übertragung von Immobilienwerten auf nahestehende Personen im
Sinne von Art. 91a KKV vorgenommen wurden und dass übrige Geschäfte mit nahestehenden Personen zu
marktkonformen Bedingungen («at arm's length») abgeschlossen wurden.

Verantwortlichkeit für den Prospektinhalt

Die Nova Property Fund Management AG übernimmt die Verantwortung für den Inhalt dieses Emissions-
prospekts und erklärt hiermit, dass ihres Wissens die Angaben in diesem Emissionsprospekt richtig und
keine wesentlichen Umstände ausgelassen worden sind.

Dokumente

Dieser Emissionsprospekt, der Prospekt mit integriertem Fondsvertrag und der Jahresbericht können bei der
Nova Property Fund Management AG, Feldeggstrasse 26, 8008 Zürich, Tel. +41 44 276 40 40, E-Mail:
info@novaproperty.ch, oder bei der Bank J. Safra Sarasin, Elisabethenstrasse 62, 4002 Basel, E-Mail: real-
estate-hub-ch@jsafrasarasin.com kostenlos bezogen werden.

Zürich, 27. April 2021

Die Fondsleitung
Nova Property Fund Management AG

Swiss Central City Real Estate Fund                                                               20/22
Anhang 1: Prospekt mit integriertem Fondsvertrag

Swiss Central City Real Estate Fund                21/22
Swiss Central City Real
                        Estate Fund
                        Vertraglicher Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art
                        "Immobilienfonds" für qualifizierte Anleger

                        Prospekt mit integriertem Fondsvertrag
                        Ausgabe: April 2020

                        Version 1.03

                        Zürich, 1. April 2020

Swiss Central City Real Estate Fund                                                1/32
Teil 1: Prospekt

Dieser Prospekt mit integriertem Fondsvertrag, der vereinfachte Prospekt und der letzte Jahres-
bzw. Halbjahresbericht (falls nach dem letzten Jahresbericht veröffentlicht) sind Grundlage für alle
Zeichnungen von Anteilen der Teilvermögen.

Gültigkeit haben nur Informationen, die im Prospekt, im vereinfachten Prospekt oder im
Fondsvertrag enthalten sind.

1.     Informationen über den Immobilienfonds

1.1    Allgemeine Angaben zum Immobilienfonds
Der Swiss Central City Real Estate Fund ist ein Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art
"Immobilienfonds" gemäss Art. 25 ff. i.V.m. Art. 58 ff. des Bundesgesetzes über die kollektiven
Kapitalanlagen vom 23. Juni 2006 (KAG) für qualifizierte Anleger im Sinne von Art. 10 Abs. 3, 3bis
und 3ter KAG.

Der Fondsvertrag wurde von der Nova Property Fund Management AG als Fondsleitung aufgestellt
und mit Zustimmung der Bank J. Safra Sarasin AG als Depotbank der Eidgenössischen
Finanzmarkaufsicht FINMA unterbreitet und von dieser erstmals am 5. November 2018 genehmigt.

Der Immobilienfonds basiert auf einem Kollektivanlagevertrag (Fondsvertrag), in dem sich die
Fondsleitung verpflichtet, den Anleger1 nach Massgabe der von ihm erworbenen Fondsanteile am
Immobilienfonds zu beteiligen und diesen gemäss den Bestimmungen von Gesetz und
Fondsvertrag selbständig und im eigenen Namen zu verwalten. Die Depotbank nimmt nach
Massgabe der ihr durch Gesetz und Fondsvertrag übertragenen Aufgaben am Fondsvertrag teil.

Die Aufsichtsbehörde hat in Anwendung von Art. 10 Abs. 5 KAG auf Begehren der Fondsleitung
und Depotbank bewilligt, dass die nachfolgend erwähnten gesetzlichen Vorschriften für
Publikumsfonds, für diesen Immobilienfonds nicht anwendbar sind:

       a.   Im Zusammenhang mit Sacheinlagen die Pflicht, neue Anteile zuerst den bisherigen
            Anlegern anbieten zu müssen (Ziff. 5.2 und § 17 Ziff. 9);

       b.   Die Pflicht, wonach die Anlagebeschränkungen zwei Jahre nach der Lancierung des
            Immobilienfonds     erfüllt  sein  müssen.    Die    Fondsleitung   muss     die
            Anlagebeschränkungen gemäss § 15 erst fünf Jahre nach Ablauf der Zeichnungsfrist
            erfüllen.

       c.   Die Pflicht, wonach die Kreditaufnahme und Belastung aller Grundstücke im
            Durchschnitt nicht mehr als ein Drittel des Verkehrswertes betragen darf. Die
            Kreditaufnahme und Belastung der Grundstücke darf in den ersten vier Jahren im
            Durchschnitt die Hälfte des Verkehrswertes nicht übersteigen.

1
       Aus Gründen der einfacheren Lesbarkeit wird auf nachfolgend auf geschlechtsspezifische Differenzierungen,
       z.B. Anlegerinnen und Anleger, verzichtet. Entsprechende Begriffe gelten grundsätzlich für beide Geschlechter.

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Der Immobilienfonds ist nicht in Anteilsklassen unterteilt.

1.2    Anlageziel und Anlagepolitik des Immobilienfonds
Der Swiss Central City Real Estate Fund strebt die Erzielung stabiler, angemessener Renditen
durch den Aufbau eines Immobilienportfolios an attraktive Zentrumslagen an. Entsprechend
investiert die Fondsleitung des Swiss Central City Real Estate Funds das Fondsvermögen dieses
Fonds in Immobilienwerte in Zentrumslagen der ganzen Schweiz mit einem nachhaltigen
ökonomischen Potential. Nebst Innenstadtlagen der grösseren Städte fallen namentlich auch
Zentrumslagen in grossen städtischen Quartieren wie auch Innenstadtlagen in kleineren Städten
unter den Begriff Zentrumslagen.

Es wird mittelfristig eine sektorielle Diversifikation nach Art der Mietverträge in den Hauptbereichen
Wohnen, Büro und Handel mit kleineren Anteilen an Gewerbe/Industrie, Archiv/Lager und
Parkplätze angestrebt. Die erworbenen Liegenschaften werden zudem oftmals eine gemischte
Nutzung im Sinne von Art. 86 Abs. 2 lit. c KKV aufweisen.

Immobilienprojekte beinhalten sowohl Abbruchobjekte wie auch Immobilien mit dem Potential der
Umnutzung oder Neupositionierung.

Während Alleineigentum angestrebt wird, kann gerade bei Grossobjekten zur Risikodiversifikation
auch nur ein Miteigentumsanteil erworben werden, sofern die Fondsleitung einen beherrschenden
Einfluss ausüben kann, d.h. wenn sie über die Mehrheit der Miteigentumsanteile und der Stimmen
verfügt. Zulässig sind sodann Erwerb von Liegenschaften im Baurecht wie auch Erwerb von
Stockwerkeigentum.

Die Fondsleitung setzt keine Derivate ein.

Detaillierte Angaben zur Anlagepolitik sind in § 8 des Fondsvertrages zu finden.

Die wesentlichen Risiken des Immobilienfonds bestehen in:

-      Abhängigkeit von konjunkturellen Entwicklungen, welche zu Veränderungen der
       Kapitalmarktzinsen und Hypothekarzinsen führen können.

-      Veränderung des Angebots und der Nachfrage nach Immobilienobjekte, was verbunden mit
       der beschränkten Liquidität des schweizerischen Immobilienmarktes standortspezifisch zu
       erheblichen Bewertungsschwankungen und Preisveränderungen führen kann.

-      Mit dem Erstellen von Bauten, insbesondere bei Grossprojekten, sind alle inhärenten
       Risiken (Qualitäts-, Kosten- und Terminrisiken) einer Bauplanung und Bauausführung
       verbunden. Zudem kann es längere Zeit dauern, bis diese Bauten einen Ertrag abwerfen.

-      Kostenfolgen von Umweltrisiken, welche trotz des Bestrebens, Immobilien und Projekte
       beim Erwerb umfassend auf umweltrelevante Risiken zu prüfen, nicht ausgeschlossen
       werden können.

-      Änderung von Gesetzen und Vorschriften.

Dazu ist zu beachten, dass die bisherige Wertentwicklung der Anteile keine Garantie für die
zukünftige Wertveränderung ist.

1.3    Profil des typischen Anlegers – eingeschränkter Anlegerkreis
Die Anteilscheine des Swiss Central City Real Estate Fund sind eine mittel- bis langfristige
Kapitalanlage, welche ausschliesslich qualifizierten Anlegern als Beimischung zu den bestehenden
Finanzanlagen bzw. als Alternative zur Direktanlage in Immobilien offen steht. Der Wert des Fonds

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richtet sich nach dem jeweiligen Marktwert der Anlagen. Änderungen der Immobilienwerte,
Schwankungen der Zinssätze, deren Auswirkungen auf die Entwicklung der Mietzinseinnahmen
sowie andere marktspezifische und gesetzliche Faktoren können den Wert der Fondsanteile
beeinflussen. Die Anleger müssen diese zeitweiligen Schwankungen des Inventarwertes der
Fondsanteile in Kauf nehmen und sind nicht auf einen bestimmten Termin hin auf eine
Realisierung der Anlage angewiesen.

1.4      Qualifizierte Anlegerinnen und Anleger
Als qualifizierte Anlegerinnen und Anleger gelten namentlich:

      a) beaufsichtigte Finanzintermediäre wie Banken, Effektenhändler und Fondsleitungen;

      b) beaufsichtige Versicherungseinrichtungen;

      c) öffentlich-rechtliche   Körperschaften   und   Vorsorgeeinrichtungen   mit   professioneller
         Tresorerie

      d) Unternehmen mit professioneller Tresorerie;

      e) vermögende Privatpersonen;

      f) Anlegerinnen und Anleger, die mit einem Finanzintermediär gemäss Buchstabe a) einen
         schriftlichen Vermögensverwaltungsauftrag abgeschlossen haben.

1.5      Für den Immobilienfonds relevante Steuervorschriften
Der Immobilienfonds besitzt in der Schweiz keine Rechtspersönlichkeit. Er unterliegt grundsätzlich
weder einer Ertrags- noch einer Kapitalsteuer. Eine Ausnahme bilden Immobilienfonds mit
direktem Grundbesitz. Die Erträge aus direktem Grundbesitz unterliegen gemäss dem
Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer der Besteuerung beim Fonds selbst und sind dafür
beim Anteilinhaber steuerfrei; sie unterliegen nicht der Verrechnungssteuer.

Die im Immobilienfonds auf inländischen Erträgen abgezogene eidgenössische Verrechnungs-
steuer kann von der Fondsleitung für den Immobilienfonds vollumfänglich zurückgefordert werden.

Die Ertragsausschüttungen des Immobilienfonds (an in der Schweiz und im Ausland domizilierte
Anleger) unterliegen der eidgenössischen Verrechnungssteuer (Quellensteuer) von 35%. Die je mit
separatem Coupon ausgeschütteten Erträge und Kapitalgewinne aus direktem Grundbesitz und
Kapitalgewinne aus der Veräusserung von Beteiligungen und übrigen Vermögenswerten
unterliegen keiner Verrechnungssteuer.

In der Schweiz domizilierte Anleger können die in Abzug gebrachte Verrechnungssteuer durch
Deklaration in der Steuererklärung resp. durch separaten Verrechnungssteuerantrag
zurückfordern.

Im Ausland domizilierte Anleger können die Verrechnungssteuer nach dem allfällig zwischen der
Schweiz und ihrem Domizilland bestehenden Doppelbesteuerungsabkommen zurückfordern. Bei
fehlendem Abkommen besteht keine Rückforderungsmöglichkeit.

Der Steuerrückbehalt sowie die freiwillige Offenlegung (Meldung) gemäss Zinsbesteuerungsab-
kommen bleiben von der abgeltenden Quellensteuer unberührt. Wird der Steuerrückbehalt erho-
ben, so gilt dieser als abgeltend. Allfällige höhere Abkommenssätze werden auf der gleichen Be-
messungsgrundlage zusätzlich erhoben.

Die steuerlichen Ausführungen gehen von der derzeit bekannten Rechtslage und Praxis aus.
Änderungen der Gesetzgebung, Rechtsprechung bzw. Erlasse und Praxis der Steuerbehörden

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bleiben ausdrücklich vorbehalten.

Die Besteuerung und die übrigen steuerlichen Auswirkungen für den Anleger beim Halten bzw.
Kaufen oder Verkaufen von Fondsanteilen richten sich nach den steuergesetzlichen Vorschriften
im Domizilland des Anlegers.

Der Immobilienfonds hat folgenden Steuerstatus:

      o Internationaler automatischer Informationsaustausch in Steuersachen (automatischer
        Informationsaustausch):

Dieser Immobilienfonds qualifiziert für die Zwecke des automatischen Informationsaustausches im
Sinne des gemeinsamen Melde- und Sorgfaltsstandard der Organisation für wirtschaftliche
Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD) für Informationen über Finanzkonten (GMS) als nicht
meldendes Finanzinstitut.

      o FATCA:

Die Fondsleitung ist bei den US-Steuerbehörden als „Registered Deemed-Compliant Financial
Institution under a Model 2 IGA“ im Sinne des Abkommens zwischen der Schweiz und den
Vereinigten Staaten von Amerika über die Zusammenarbeit für eine erleichterte Umsetzung von
FATCA (Foreign Account Tax Compliance Act) „IGA Schweiz / USA“ sowie Section 1471-1474 des
U.S. Internal Revenue Code einschliesslich diesbezüglicher Erlasse gemeldet.

2.        Informationen über die Fondsleitung

2.1       Allgemeine Angaben zur Fondsleitung
Als Fondsleitung ist die Nova Property Fund Management AG verantwortlich. Nova Property Fund
Management AG wurde im Jahr 2012 gegründet und hat seither das Portfoliomanagement der
Immobilieninvestmentgesellschaft Novavest Real Estate AG wahrgenommen.

Sie wurde am 5. November 2018 von der FINMA als Fondsleitung mit Sitz in Zürich bewilligt und
ist seit diesem Zeitpunkt im Fondsgeschäft tätig. Dazu gehören die Gründung, Leitung und
Verwaltung von kollektiven Kapitalanlagen nach schweizerischem Recht und der Vertrieb der
eigenverwalteten Fonds. Darüber hinaus ist die Gesellschaft im Bereich der Anlageberatung für
Immobilieninvestmentgesellschaften sowie Anlagestiftungen mit Fokus Immobilien tätig.

Die Höhe des gezeichneten Aktienkapitals der Fondsleitung beträgt CHF 1 Mio. Das Aktienkapital
ist in Namenaktien eingeteilt und zu 100% liberiert. Am Aktienkapital sind folgende Personen
beteiligt:

      -   Herr Marcel Schneider, Lachen (SZ): 91%,
      -   Herr Rolf Schubiger, St. Gallen (SG): 9%.

Verwaltungsrat:

      -   Dr. iur. Catrina Luchsinger Gähwiler, Rechtsanwältin, Zollikerberg, Präsidentin
      -   Lic.iur. René Bock, Bankdirektor und Unternehmer, Weinfelden, Vizepräsident
      -   Jennifer Maag, Unternehmerin, Küsnacht ZH, Mitglied

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