Raiffeisen Futura Immo Fonds - Prospekt mit integriertem Fondsvertrag
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Raiffeisen Futura Immo Fonds Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» Prospekt mit integriertem Fondsvertrag Januar 2015
INHALTSVERZEICHNIS Teil 1: Prospekt 4 1 Informationen über den Immobilienfonds 4 1.1 Allgemeine Angaben zum Immobilienfonds 4 1.2 Anlageziel und Anlagepolitik des Immobilienfonds 4 1.3 Profil des typischen Anlegers 4 1.4 Für den Immobilienfonds relevante Steuervorschriften 4 2 Informationen über die Fondsleitung 5 2.1 Allgemeine Angaben zur Fondsleitung 5 2.2 Delegation der Anlageentscheide 5 2.3 Delegation weiterer Teilaufgaben 6 2.4 Immobilien Selektionsprozess 6 2.5 Ausübung von Mitgliedschafts- und Gläubigerrechten 7 3 Informationen über die Depotbank 7 4 Informationen über Dritte 7 4.1 Zahlstelle 7 4.2 Vertriebsträger 7 4.3 Revisionsstelle 7 4.4 Schätzungsexperten 7 5 Weitere Informationen 7 5.1 Nützliche Hinweise 7 5.2 Bedingungen für die Ausgabe und Rücknahme von Fondsanteilen sowie Handel 8 5.3 Vergütungen und Nebenkosten 8 5.3.1 Vergütungen und Nebenkosten zulasten der Anleger (Auszug aus § 19 des Fondsvertrags) 8 5.3.2 Vergütungen und Nebenkosten zulasten des Fondsvermögens (Auszug aus § 20 des Fondsvertrags) 8 5.3.3 Gebührenteilungsvereinbarungen und geldwerte Vorteile («soft commissions») 9 5.4 Publikationen des Immobilienfonds 9 5.5 Versicherungen der Immobilien 9 5.6 Verkaufsrestriktionen 9 5.7 Ausführliche Bestimmungen 9 2 Raiffeisen Futura Immo Fonds – Prospekt mit integriertem Fondsvertrag
Teil 2: Fondsvertrag 10
I Grundlagen 10
II Rechte und Pflichten der Vertragsparteien 10
III Richtlinien der Anlagepolitik 13
IV Berechnung des Nettoinventarwertes sowie Ausgabe und
Rücknahme von Anteilen und Schätzungsexperten 16
V Vergütungen und Nebenkosten 18
VI Rechenschaftsablage und Prüfung 19
VII Verwendung des Erfolges 19
VIII Publikationen des Immobilienfonds 20
IX Umstrukturierung und Auflösung 20
X Änderung des Fondsvertrages 22
XI Anwendbares Recht und Gerichtsstand 22
3 Raiffeisen Futura Immo Fonds – Prospekt mit integriertem FondsvertragTeil 1: Prospekt nachhaltige Neubauprojekte, bestehende Bauten und
Dieser Prospekt mit integriertem Fondsvertrag, der Umbauten sowie in Grundstücke und andere gemäss
vereinfachte Prospekt und der letzte Jahres- bzw. Fondsvertrag zulässige nachhaltige Immobilienanla-
Halbjahresbericht (falls nach dem letzten Jahresbericht gen, insbesondere in Wohnliegenschaften in der
veröffentlicht) sind Grundlage für alle Zeichnungen gesamten Schweiz, unter Wahrung des Grundsatzes
von Anteilen des Immobilienfonds. der Risikoverteilung. Er muss seine Anlagen insbeson-
Gültigkeit haben nur Informationen, die im Prospekt, dere nach Objekten, Nutzungsart, Alter, Bausubstanz,
im vereinfachten Prospekt oder im Fondsvertrag ent- Lage und Regionen verteilen. Die Anlagen erfolgen
halten sind. überwiegend direkt, nicht über Immobiliengesell-
schaften.
1 Informationen über den Immobilienfonds Die Nachhaltigkeit der Immobilienanlagen stützt sich
auf die Beurteilung einer unabhängigen Rating Agen-
1.1 Allgemeine Angaben zum tur, zur Zeit die Inrate AG, Freiburg. Diese Begutach-
Immobilienfonds tung hat periodisch zu erfolgen. Die dabei unter ande-
Der «Raiffeisen Futura Immo Fonds» ist ein Anlage- rem angewandten Kriterien sind in Ziff. 2.4 unten
fonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilien- genannt.
fonds» gemäss Bundesgesetz über die kollektiven Die wesentlichen Risiken des Immobilienfonds beste-
Kapitalanlagen vom 23. Juni 2006. Der Fondsvertrag hen in der Abhängigkeit von konjunkturellen Entwick-
wurde von der Balfidor Fondsleitung AG mit Sitz in lungen, Veränderungen des Angebots und der Nach-
Basel als Fondsleitung aufgestellt und mit Zustimmung frage im schweizerischen Immobilienmarkt,
der Zürcher Kantonalbank mit Sitz in Zürich als Depot- beschränkte Liquidität des schweizerischen Immobili-
bank der Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht FINMA enmarkts, insbesondere bei grösseren Immobilienpro-
unterbreitet und von dieser erstmals am 2. September jekten, Veränderung der Kapitalmarktzinsen und
2013 genehmigt. Hypothekarzinsen, der subjektiven Bewertung der
Der Immobilienfonds basiert auf einem Kollektivanla- Immobilien, von inhärenten Risiken beim Erstellen von
gevertrag (Fondsvertrag), in dem sich die Fondsleitung Bauten, Umweltrisiken (u.a. Altlasten), ungewisse Ent-
verpflichtet, den Anleger 1 nach Massgabe der von ihm wicklung des Wettbewerbs im Immobilienmarkt,
erworbenen Fondsanteile am Immobilienfonds zu Änderung von Gesetzen und/oder Vorschriften, mög-
beteiligen und diesen gemäss den Bestimmungen von liche Interessenkonflikte. Überdies muss beachtet wer-
Gesetz und Fondsvertrag selbständig und im eigenen den, dass eine Steigerung des Anteilskurses kein Indiz
Namen zu verwalten. Die Depotbank nimmt nach für eine entsprechende Entwicklung in der Zukunft ist.
Massgabe der ihr durch Gesetz und Fondsvertrag Die Fondsleitung setzt keine Derivate ein.
übertragenen Aufgaben am Fondsvertrag teil.
Gemäss Fondsvertrag steht der Fondsleitung das Recht 1.3 Profil des typischen Anlegers
zu, mit Zustimmung der Depotbank und Genehmi- Der Immobilienfonds eignet sich für Anleger mit einem
gung der Aufsichtsbehörde jederzeit verschiedene mittel- bis langfristigen Anlagehorizont, mit Fokus in
Anteilsklassen zu schaffen, aufzuheben oder zu verei- erster Linie auf einen laufenden Ertrag. Die Anleger
nigen. können zeitweilige Schwankungen des Inventarwertes
Der Immobilienfonds ist nicht in Anteilsklassen unter- der Fondsanteile verkraften und sind nicht auf einen
teilt. bestimmten Termin hin auf eine Realisierung der
Anlage angewiesen.
1.2 Anlageziel und Anlagepolitik des
Immobilienfonds 1.4 Für den Immobilienfonds relevante
Das Anlageziel des Raiffeisen Futura Immo Fonds Steuervorschriften
besteht hauptsächlich darin, einen stabilen laufenden Anlagefonds besitzen in der Schweiz keine Rechtsper-
Ertrag verbunden mit langfristiger Erhaltung des Kapi- sönlichkeit.
tals zu erzielen. Allerdings unterliegen die Erträge und Kapitalgewinne
Dieser Immobilienfonds investiert in erster Linie in aus direktem Grundbesitz sowohl eidgenössisch wie
1 Aus Gründen der einfacheren Lesbarkeit wird auf die geschlechtsspezifische Differenzierung, z.B. Anlegerinnen und Anleger, verzichtet.
Entsprechende Begriffe gelten grundsätzlich für beide Geschlechter.
4 Raiffeisen Futura Immo Fonds – Prospekt mit integriertem Fondsvertragkantonal der Besteuerung auf der Ebene der Teilver- 2 Informationen über die Fondsleitung
mögen. Sie sind dagegen bei in der Schweiz domizi-
lierten Anlegern steuerfrei. Der Anlagefonds wird zur 2.1 Allgemeine Angaben zur Fondsleitung
Zeit nahezu ausschliesslich direkt in Immobilienwerte Für die Fondsleitung zeichnet die Balfidor Fondslei-
investiert. tung AG, mit Sitz in Basel verantwortlich. Sie wurde im
Die übrigen Erträge und Kapitalgewinne werden nicht Jahre 1982 als Aktiengesellschaft gegründet. Sie war
auf der Ebene des Anlagefonds besteuert. Ertragsaus- seit ihrer Gründung hauptsächlich im Bereich der
schüttungen der Teilvermögen, die nicht aus direktem Administration von Anlagefonds tätig. Im August
Grundbesitz stammen, unterliegen der Eidgenös- 2007 wurde sie in eine Fondsleitung umgewandelt
sischen Verrechnungssteuer (Quellensteuer von 35% und ist ausschliesslich im Fondsgeschäft tätig. Seit
auf dem Betrag des beweglichen Kapitalvermögens). dem 2. September 2013 ist sie auch Fondsleitung für
Kapitalgewinne aus der Veräusserung von Beteili- Immobilienfonds.
gungs- und Forderungswertpapieren und -wert- Die Höhe des gezeichneten Aktienkapitals der Fonds-
rechten sind verrechnungssteuerfrei, sofern sie mit leitung beträgt am 31. Dezember 2014 CHF
separatem Coupon ausgeschüttet oder in der Abrech- 10‘000‘000.–. Das Aktienkapital ist in Namenaktien
nung an den Anleger gesondert ausgewiesen werden. eingeteilt und voll liberiert. Alleinaktionär der Fonds-
Die im Anlagefonds auf den inländischen Erträgen leitung ist die Balfidor Holding AG, Basel, die wiede-
abgezogene Eidgenössische Verrechnungssteuer kann rum im Alleineigentum der Zürcher Kantonalbank,
von der Fondsleitung für Rechnung des Anlagefonds Zürich, steht.
vollumfänglich zurückgefordert werden. Verwaltungsrat der Fondsleitung:
Der in der Schweiz domizilierte Anleger kann die in ■■ Markus Bachofen Rösner, Generaldirektor, Leiter
Abzug gebrachte Verrechnungssteuer durch Deklara- Mandate, ZKB
tion in der Steuererklärung resp. durch separaten Ver- ■■ Regina Kleeb, Mitglied der Direktion, Leiterin Pro-
rechnungssteuerantrag zurückfordern. duktmanagement Anlage- und Vorsorgegeschäft,
Der im Ausland domizilierte Anleger (nachfolgend ZKB
«ausländischer Anleger» genannt) kann die Verrech- ■■ Prof. Dr. Peter Meier, Leiter Zentrum Alternative In-
nungssteuer nach dem allfällig zwischen der Schweiz vestitionen & Risk Management, Zürcher Hochschu-
und seinem Domizilland bestehenden Doppelbesteue- le für Angewandte Wissenschaften
rungsabkommen zurückfordern. Bei fehlendem Die Geschäftsleitung obliegt den Herren Bruno
Abkommen besteht keine Rückforderungsmöglichkeit. Schranz, Christoph Ritschard, Alain Nobile, André Wirz
Der Anlagefonds wird die Voraussetzungen der Frei- und Marcel Stieger sowie Frau Renée Schuler.
stellung ausländischer Anleger von der Verrechnungs- Die Fondsleitung verwaltet in der Schweiz per 31.
steuer gegen Abgabe der Bankenerklärungsverfahrens Dezember 2014 insgesamt 123 kollektive Kapitalanla-
(Affidavit) voraussichtlich nicht erfüllen. gen, wobei sich die Summe der verwalteten Vermö-
Die Besteuerung und die übrigen steuerlichen Auswir- gen am 31. Dezember 2014 auf rund CHF 41.52 Mia.
kungen für den Anleger beim Kaufen, Halten und Ver- belief.
kaufen von Anteilen des Teilvermögens richten sich Weiter erbringt die Fondsleitung administrative Dienst-
nach den steuerlichen Vorschriften im Sitz- oder leistungen für kollektive Kapitalanlagen, die durch
Ansässigkeitsstaat des Anlegers. andere Fondsleitungen verwaltet werden, sowie für
Die vorgehenden steuerlichen Ausführungen gehen ähnliche Vermögen.
von der derzeit bekannten Rechtslage und, soweit
publiziert, Praxis in der Schweiz aus. Änderungen der 2.2 Delegation der Anlageentscheide
Gesetzgebung, Rechtsprechung oder der Erlasse und Die Anlageentscheide des Immobilienfonds sind an
Praxis der Steuerbehörden bleiben ausdrücklich vorbe- die VERIT Investment Management AG mit Sitz in
halten. Zürich, eine 100%ige Tochtergesellschaft der VERIT
Liegenschaften und Beteiligungen AG, Zürich, dele-
giert. Die Firma ist eine Vermögensverwaltungsgesell-
schaft und unterliegt als solche der Aufsicht der
5 Raiffeisen Futura Immo Fonds – Prospekt mit integriertem FondsvertragFINMA. 2.4 Immobilien Selektionsprozess
Die VERIT Gruppe zeichnet sich aus durch ihre langjäh- Jede Immobilie wird im Rahmen einer Nutzwertana-
rige Erfahrung in der Immobilienaquisition / -verkauf lyse auf Basis der im Fondsvertrag aufgeführten Krite-
und in der Verwaltung / Bewirtschaftung von Immobi- rien beurteilt. Das Resultat der Beurteilung erfolgt
lien. Die genaue Ausführung des Auftrages regelt ein quantitativ. Erzielt die Immobilie eine Beurteilung über
zwischen der Balfidor Fondsleitung AG und der VERIT dem festgelegten Minimalwert, kommt sie als Invest-
Investment Management AG abgeschlossener Vermö- ment für den Fonds in Betracht. Ebenso kann in
gensverwaltungsvertrag. Bestandesliegenschaften, welche über ein Nachhaltig-
keits-Entwicklungspotenzial verfügen (Kombination
2.3 Delegation weiterer Teilaufgaben aus Ökonomie, Ökologie und Soziologie) investiert
Die Bewirtschaftung der Liegenschaften ist im Auf- werden, sofern die Potenziale im Rahmen des Lebens-
tragsverhältnis an die VERIT Immobilien AG mit Sitz in zyklus der Immobilie realisiert und umgesetzt werden.
Zürich delegiert. Die definierten Minimalwerte beziehen sich auf die
Die VERIT Immobilien AG zeichnet sich aus durch die jeweilige Immobilienkategorie (Wohnen, Büro und
langjährige Erfahrung in der Verwaltung und Bewirt- Gewerbe). Unter Berücksichtigung der Ausschlusskri-
schaftung von Immobilien innerhalb der VERIT Gruppe. terien, erfolgt die Berechnung auf Basis einzelner Kri-
Die genaue Ausführung des Auftrages regelt ein zwi- terien. Die Minimalanforderungen können unterschrit-
schen der Balfidor Fondsleitung AG, Basel, und der ten werden, sofern die Kriterien durch andere kom-
VERIT Immobilien AG, Zürich, abgeschlossener Ver- pensiert werden können. Damit erfolgt die Beurteilung
trag. aggregiert über alle Kriterien auf dem Gesamtniveau
Vertrieb und Marketing des Immobilienfonds sind an des Nutzwertes. Das Portfolio pro Immobilienkatego-
Raiffeisen Schweiz Genossenschaft, St. Gallen, als Ver- rie hat bezüglich den angeführten Kriterien einen Ziel-
triebsträgerin delegiert. Diese kann Untervertriebsträ- wert zu erreichen, der über dem Minimalwert zu lie-
ger ernennen. gen hat. Der Minimalwert wird so festgelegt, dass das
Die Delegation in Bezug auf die Definition der Nach- Portfolio, berechnet als Summe aller Anlagen, einen
haltigkeitskriterien wurde an die Inrate AG, Freiburg, Nachhaltigkeitsgrad besitzt, welcher mindestens 10%
delegiert. Die Inrate AG überprüft das Nachhaltigkeits- über einem durchschnittlichen schweizerischen Immo-
Rating der Immobilien nach den definierten Nachhal- bilienportfolio liegt.
tigkeitskriterien. Die genaue Ausführung des Auf-
trages regelt ein zwischen der Balfidor Fondsleitung Bei der Beurteilung der Nachhaltigkeit finden nament-
AG und der Inrate AG abgeschlossener Vertrag vom lich folgende negativen und positiven Kriterien
November 2013. Anwendung.
Die Fondsleitung hat Tätigkeiten in den Bereichen Ausschlusskriterien:
Rechtsberatung, Steuern und EDV-Systeme im Bereich ■■ ungenügende Energieeffizienz
des Risk Managements an die Zürcher Kantonalbank, ■■ Standorte mit erheblicher Gefährdung durch Natur-
Zürich, übertragen. Die genaue Ausführung des Auf- gefahren
trages regelt ein zwischen der Balfidor Fondsleitung ■■ Standorte mit mangelndem Anschluss an den öf-
AG, Basel, und der Zürcher Kantonalbank, Zürich, fentlichen Verkehr
abgeschlossener Vertrag. ■■ Standorte in zu kleinen, nicht zusammenhängenden
Der Fondsleitung steht es frei, im Rahmen der Gesetz- Siedlungsgebieten
gebung weitere Tätigkeiten an Dritte zu delegieren. ■■ Standorte mit mittlerem und hohem Radonrisiko,
wenn gleichzeitig keine baulichen Massnahmen am
Objekt ergriffen werden respektive werden können.
Positivkriterien:
■■ gute Energieeffizienz, zweckmässige Nutzung von
erneuerbaren Energien
■■ Standortgunst aus ökologischer Sicht (induzierte
Mobilität)
6 Raiffeisen Futura Immo Fonds – Prospekt mit integriertem Fondsvertrag■■ Berücksichtigung sozialer Aspekte (Wohnungsmix, 4 Informationen über Dritte
Mischnutzung, Quartiereinbindung)
4.1 Zahlstelle
2.5 Ausübung von Mitgliedschafts- und Zürcher Kantonalbank, Bahnhofstrasse 9,
Gläubigerrechten CH-8001 Zürich.
Die Fondsleitung übt die mit den Anlagen der verwal- Postadresse: Postfach, CH-8010 Zürich
teten Fonds verbundenen Mitgliedschafts- und Gläu- Telefon 044 293 93 93
bigerrechte unabhängig und ausschliesslich im Inte- Telefax 044 292 38 02
resse der Anleger aus. Die Anleger erhalten auf E-Mail serviceline@zkb.ch
Wunsch bei der Fondsleitung Auskunft über die Aus-
übung der Mitgliedschafts- und Gläubigerrechte. 4.2 Vertriebsträger
Bei anstehenden Routinegeschäften ist es der Fonds- Mit dem Vertrieb des Immobilienfonds ist folgendes
leitung freigestellt, die Mitgliedschafts- und Gläu- Institut beauftragt worden:
bigerrechte selber auszuüben oder die Ausübung an Raiffeisen Schweiz Genossenschaft, Raiffeisenplatz,
die Depotbank oder Dritte zu delegieren. CH-9001 St. Gallen. Diese kann Untervertriebsträger
Bei allen sonstigen Traktanden, welche die Interessen ernennen.
der Anleger nachhaltig tangieren könnten, wie
namentlich bei der Ausübung von Mitgliedschafts- 4.3 Revisionsstelle
und Gläubigerrechten, welche der Fondsleitung als Als Revisionsstelle amtet Ernst & Young AG,
Aktionärin oder Gläubigerin der Depotbank oder son- Maagplatz 1, CH-8005 Zürich.
stiger ihr nahestehender juristischer Personen zuste-
hen, übt die Fondsleitung das Stimmrecht selber aus 4.4 Schätzungsexperten
oder erteilt ausdrückliche Weisungen. Sie darf sich Die Fondsleitung hat mit Genehmigung der Aufsichts-
dabei auf Informationen abstützen, die sie von der behörde Ulrich Prien, Kilian Schwendimann und Beat
Depotbank, dem Portfolio Manager, der Gesellschaft Ochsner als ständige und unabhängige Schätzungsex-
oder Dritten erhält oder aus der Presse erfährt. perten beauftragt. Die Schätzungsexperten sind Mitar-
Der Fondsleitung ist es freigestellt, auf die Ausübung beiter der KPMG AG, Zürich, und zeichnen sich durch
der Mitgliedschafts- und Gläubigerrechte zu verzich- langjährige Erfahrung im Schätzungswesen aus. Die
ten. genaue Ausführung des Auftrages regelt ein zwischen
der Balfidor Fondsleitung AG, Basel, und den Schät-
3 Informationen über die Depotbank zern abgeschlossener Auftrag.
Als Depotbank fungiert die Zürcher Kantonalbank mit
Sitz in Zürich. Die Bank wurde im Jahre 1870 als selb- 5 Weitere Informationen
ständige Anstalt des kantonalen öffentlichen Rechts
gegründet. 5.1 Nützliche Hinweise
Die Depotbank deckt alle Bereiche des Bankgeschäfts Valorennummer / ISIN 22518230 / CH0225182309
ab. Kotierung / Handel nicht kotiert, ausserbörslicher Han-
del durch die Raiffeisen Schweiz
Die Depotbank kann Dritt- und Sammelverwahrer im Genossenschaft, St. Gallen, als Mar-
In- und Ausland mit der Aufbewahrung des Fondsver- ket Maker gewährleistet
mögens beauftragen, soweit dies im Interesse einer Laufzeit Der Immobilienfonds besteht auf
unbestimmte Zeit
sachgerechten Verwahrung liegt.
Rechnungsjahr 1. April bis 31. März
Die Dritt- und Sammelverwahrung bringt es mit sich, Das erste Rechnungsjahr endet am
dass die Fondsleitung an den hinterlegten Wertpapie- 31. März 2015
ren nicht mehr das Allein-, sondern nur noch das Mit- Rechnungseinheit Schweizer Franken
eigentum hat. Mindestanlage 1 Anteil
Verwendung der Erträge Ausschüttung der Erträge jeweils im
Juni
7 Raiffeisen Futura Immo Fonds – Prospekt mit integriertem Fondsvertrag5.2 Bedingungen für die Ausgabe und Rück- Die Anteile werden nicht verbrieft, sondern buchmäs- nahme von Fondsanteilen sowie Handel sig geführt. Die Ausgabe von Anteilen ist jederzeit möglich. Sie Die Fondsleitung kann die Ausgabe der Anteile jeder- darf nur tranchenweise erfolgen. Die Fondsleitung zeit einstellen sowie Anträge auf Zeichnung oder bestimmt die Anzahl der neu auszugebenden Anteile, Umtausch von Anteilen zurückweisen. das Bezugsverhältnis für die bisherigen Anleger, die Die Fondsleitung stellt einen ausserbörslichen Handel Emissionsmethode für das Bezugsrecht und die der Immobilienfondsanteile über die Raiffeisen übrigen Bedingungen in einem separaten Emissions- Schweiz Genossenschaft, St. Gallen, als Market Maker prospekt. sicher. Der Handel erfolgt mindestens auf Wochenba- Der Anleger kann seinen Anteil jeweils auf das Ende sis, jeweils mindestens am ersten Bankwerktag einer eines Rechnungsjahres, unter Einhaltung einer Kündi- Woche. gungsfrist von 12 Monaten kündigen. Die Fondslei- Die Fondsleitung veröffentlicht den Verkehrswert des tung kann unter bestimmten Bedingungen die wäh- Fondsvermögens und den sich daraus ergebenden rend eines Rechnungsjahres gekündigten Anteile vor- Nettoinventarwert der Fondsanteile auf der elektro- zeitig zurückzahlen (vgl. § 17 Ziff. 2 Fondsvertrag). nischen Plattform «www.fundinfo.com» und der Web- Falls der Anleger die vorzeitige Rückzahlung wünscht, site von Raiffeisen Schweiz Genossenschaft, «www. so hat er dies bei der Kündigung schriftlich zu verlan- raiffeisen.ch». Gleichzeitig mit der Bekanntgabe des gen. Die ordentliche wie auch die vorzeitige Rückzah- Nettoinventarwertes sowie an jedem Handelstag wer- lung erfolgt innerhalb von zwei Monaten nach den die Preise des regelmässigen ausserbörslichen Abschluss des Rechnungsjahres (vgl. § 5 Ziff. 4 Fonds- Handels der Anteile durch den Market Maker publi- vertrag). ziert. Der Nettoinventarwert des Immobilienfonds wird zum Verkehrswert auf Ende des Rechnungsjahres und bei Es ist zu beachten, dass die sich marktmässig jeder Ausgabe von Anteilen berechnet. bildenden Kurse von den Nettoinventarwerten Der Nettoinventarwert eines Anteils ergibt sich aus der Anteile abweichen können. Hinzu tritt, dass dem Verkehrswert des Fondsvermögens, vermindert die Entwicklung der Marktpreise der Anteile um allfällige Verbindlichkeiten des Immobilienfonds häufig die allgemeine Entwicklung der Kapital- sowie um die bei einer allfälligen Liquidation des und Immobilienmärkte, nicht die spezifische Immobilienfonds wahrscheinlich anfallenden Steuern, Entwicklung des Portefeuilles des Immobilien- dividiert durch die Anzahl der im Umlauf befindlichen fonds reflektiert. Anteile. Er wird auf 1/100 der Rechnungseinheit gerundet. 5.3 Vergütungen und Nebenkosten Der Ausgabepreis ergibt sich aus dem im Hinblick auf die Ausgabe berechneten Nettoinventarwert, zuzüglich 5.3.1 Vergütungen und Nebenkosten der Ausgabekommission. Die Höhe der Ausgabekom- zulasten der Anleger (Auszug aus § 19 mission ist aus der nachfolgenden Ziff. 5.3 ersichtlich. des Fondsvertrags) Der Rücknahmepreis ergibt sich aus dem im Hinblick ■■ Ausgabekommission zugunsten der Fondsleitung, auf die Rücknahme berechneten Nettoinventarwert, Depotbank und/oder Vertriebsträgern im In- und abzüglich der Rücknahmekommission. Die Höhe der Ausland: höchstens 3% Rücknahmekommission ist aus der nachfolgenden Ziff. ■■ Rücknahmekommission zugunsten der Fondslei- 5.3 ersichtlich. tung, Depotbank und/oder Vertriebsträgern im In- Die Nebenkosten für den An- und Verkauf der Anla- und Ausland: höchstens 2% gen (Handänderungssteuern, Notariatskosten, Gebüh- ren, marktkonforme Courtagen, Abgaben usw.), die 5.3.2 Vergütungen und Nebenkosten zulasten dem Immobilienfonds aus der Anlage des einbezahl- des Fondsvermögens (Auszug aus § 20 des ten Betrages bzw. aus dem Verkauf eines dem gekün- Fondsvertrags) digten Anteil entsprechenden Teils der Anlagen ■■ Pauschale Verwaltungskommission der Fondslei- erwachsen, werden dem Fondsvermögen belastet. tung: max. 0.80% p.a. 8 Raiffeisen Futura Immo Fonds – Prospekt mit integriertem Fondsvertrag
Diese wird verwendet für die Leitung, das Asset Der Prospekt mit integriertem Fondsvertrag, der ver-
Management und den Vertrieb des Immobilienfonds einfachte Prospekt und die Jahres- bzw. Halbjahresbe-
sowie zur Deckung der anfallenden Kosten. richte können bei der Fondsleitung, der Depotbank
Eine detaillierte Aufstellung der in der pauschalen Ver- und allen Vertriebsträgern kostenlos bezogen werden.
waltungskommission enthaltenen Vergütungen und Bei einer Fondsvertragsänderung, einem Wechsel der
Nebenkosten ist aus § 20 des Fondsvertrages ersicht- Fondsleitung oder der Depotbank sowie der Auflö-
lich. sung des Immobilienfonds erfolgt die Veröffentlichung
Zusätzlich können dem Immobilienfonds die weiteren durch die Fondsleitung im «Schweizerischen Handels-
in § 20 des Fondsvertrags aufgeführten Vergütungen amtsblatt» (SHAB) und auf der elektronischen Platt-
und Nebenkosten in Rechnung gestellt werden. form «www.fundinfo.com».
Der effektiv angewandte Satz der pauschalen Verwal- Die Veröffentlichung des Nettoinventarwertes erfolgt
tungskommission ist jeweils aus dem Jahres- und täglich auf der elektronischen Plattform «www.fund-
Halbjahresbericht ersichtlich. info.com».
Die Fondsleitung kann aus dem Bestandteil Vertrieb an
die folgenden institutionellen Anleger, welche bei 5.5 Versicherungen der Immobilien
wirtschaftlicher Betrachtungsweise die Fondsanteile Die sich im Eigentum dieses Immobilienfonds befind-
für Dritte halten, Rückvergütungen bezahlen: lichen Immobilien sind grundsätzlich gegen Feuer- und
■■ Lebensversicherungsgesellschaften Wasserschäden sowie Schäden infolge haftpflichtre-
■■ Pensionskassen und andere Vorsorgeeinrichtungen chtlich relevanter Ursachen versichert. Mietertragsaus-
■■ Anlagestiftungen fälle als Folgekosten von Feuer- und Wasserschäden
■■ Schweizerische Fondsleitungen und -gesellschaften sind in diesem Versicherungsschutz eingeschlossen.
■■ Ausländische Fondsleitungen und -gesellschaften Nicht versichert sind jedoch Erdbebenschäden und
■■ Investmentgesellschaften deren Folgen.
Sodann kann die Fondsleitung aus dem Bestandteil
Vertrieb an die nachstehend bezeichneten Vertriebs- 5.6 Verkaufsrestriktionen
träger und -partner Vertriebsentschädigungen bezah- Bei der Ausgabe und Rücknahme von Anteilen dieses
len: Immobilienfonds im Ausland kommen die dort gel-
■■ bewilligte Vertriebsträger tenden Bestimmungen zur Anwendung.
■■ Fondsleitungen, Banken, Effektenhändler, die a) Für folgende Länder liegt eine Vertriebsbewilligung
Schweizerische Post sowie Versicherungsgesell- vor: Schweiz
schaften b) Anteile dieses Immobilienfonds dürfen innerhalb
■■ Vertriebspartner, die Fondsanteile ausschliesslich bei der USA weder angeboten, verkauft noch ausge-
institutionellen Anlegern mit professioneller Tresore- liefert werden.
rie platzieren Die Fondsleitung und die Depotbank können gegen-
■■ Vermögensverwalter über natürlichen oder juristischen Personen in
bestimmten Ländern und Gebieten den Verkauf, die
5.3.3 Gebührenteilungsvereinbarungen und Vermittlung oder Übertragung von Anteilen untersa-
geldwerte Vorteile («soft commissions») gen oder beschränken.
Die Fondsleitung hat keine Gebührenteilungsvereinba-
rungen geschlossen. 5.7 Ausführliche Bestimmungen
Die Fondsleitung hat keine Vereinbarungen bezüglich Alle weiteren Angaben zum Immobilienfonds wie zum
so genannten «soft commissions» geschlossen. Beispiel die Bewertung des Fondsvermögens, die Auf-
führung sämtlicher dem Anleger und dem Immobilien-
5.4 Publikationen des Immobilienfonds fonds belasteten Vergütungen und Nebenkosten
Weitere Informationen über den Immobilienfonds sind sowie die Verwendung des Erfolges gehen im Detail
im letzten Jahres- bzw. Halbjahresbericht enthalten. aus dem Fondsvertrag hervor.
Zudem können aktuellste Informationen im Internet
unter www.zkb.ch abgerufen werden.
9 Raiffeisen Futura Immo Fonds – Prospekt mit integriertem FondsvertragTeil 2: Fondsvertrag 3. Die Fondsleitung kann die Anlageentscheide
sowie Teilaufgaben delegieren, soweit dies im
I Grundlagen Interesse einer sachgerechten Verwaltung liegt.
Sie beauftragt ausschliesslich Personen, die für
§1 Bezeichnung; Firma und Sitz von die einwandfreie Ausführung der Aufgabe qua-
Fondsleitung und Depotbank lifiziert sind, und stellt die Instruktion sowie
1. Unter der Bezeichnung „Raiffeisen Futura Immo Überwachung und Kontrolle der Durchführung
Fonds“ besteht ein vertraglicher Anlagefonds des Auftrages sicher.
der Art «Immobilienfonds» (der «Immobilien- Für Handlungen der Beauftragten haftet die
fonds») im Sinne von Art. 25 ff. i.V.m. Art. 58 ff. Fondsleitung wie für eigenes Handeln.
des Bundesgesetzes über die kollektiven Kapi- 4. Die Fondsleitung kann mit Zustimmung der
talanlagen vom 23. Juni 2006 (KAG). Depotbank eine Änderung dieses Fondsvertra-
2. Fondsleitung ist Balfidor Fondsleitung AG, ges bei der Aufsichtsbehörde zur Genehmigung
Basel. einreichen (siehe § 27).
3. Depotbank ist die Zürcher Kantonalbank, Zürich. 5. Die Fondsleitung kann den Immobilienfonds mit
anderen Immobilienfonds gemäss den Bestim-
mungen von § 25 vereinigen oder gemäss den
II Rechte und Pflichten der Vertragsparteien Bestimmungen von § 26 auflösen.
6. Die Fondsleitung hat Anspruch auf die in den
§ 2 Der Fondsvertrag §§ 19 und 20 vorgesehenen Vergütungen, auf
Die Rechtsbeziehungen zwischen Anlegern Befreiung von den Verbindlichkeiten, die sie in
einerseits und Fondsleitung sowie Depotbank richtiger Erfüllung ihrer Aufgaben eingegangen
andererseits werden durch den vorliegenden ist, und auf Ersatz der Aufwendungen, die sie
Fondsvertrag und die einschlägigen Bestim- zur Erfüllung dieser Verbindlichkeiten gemacht
mungen der Kollektivanlagengesetzgebung hat.
geordnet. 7. Die Fondsleitung haftet dem Anleger dafür,
dass die Immobiliengesellschaften, die zum
§ 3 Die Fondsleitung Immobilienfonds gehören, die Vorschriften des
1. Die Fondsleitung verwaltet den Immobilien- KAG und des Fondsvertrags einhalten.
fonds für Rechnung der Anleger selbständig 8. Die Fondsleitung sowie deren Beauftragte und
und in eigenem Namen. Sie entscheidet insbe- die ihnen nahestehenden natürlichen und juris-
sondere über die Ausgabe von Anteilen, die tischen Personen dürfen vom Immobilienfonds
Anlagen und deren Bewertung. Sie berechnet keine Immobilienwerte übernehmen oder ihm
den Nettoinventarwert und setzt Ausgabe- und abtreten; vorbehalten bleibt Ziff. 9 nachste-
Rücknahmepreise sowie Gewinnausschüttun- hend.
gen fest. Sie macht alle zum Immobilienfonds 9. Übernahmen oder Abtretungen von Immobili-
gehörenden Rechte geltend. enwerten von bzw. an die in Ziff. 8 genannten
2. Die Fondsleitung und ihre Beauftragten unter- Personen können ausnahmsweise gemäss Art.
liegen der Treue-, Sorgfalts- und Informations- 63 Abs. 4 KAG i.V.m. Art. 32a der Verordnung
pflicht. Sie handeln unabhängig und wahren über die kollektiven Kapitalanlagen (KKV) in
ausschliesslich die Interessen der Anleger. Sie begründeten Einzelfällen mit Bewilligung der
treffen die organisatorischen Massnahmen, die Aufsichtsbehörde vorgenommen werden,
für eine einwandfreie Geschäftsführung erfor- sofern die Ausnahme im Interesse der Anleger
derlich sind. Sie gewährleisten eine transpa- ist und zusätzlich zu der Schätzung der ständi-
rente Rechenschaftsablage und informieren gen Schätzungsexperten ein von diesen bezie-
angemessen über diesen Immobilienfonds. hungsweise deren Arbeitgeber und von der
Fondsleitung sowie der Depotbank des Immobi-
lienfonds unabhängiger Schätzungsexperte die
10 Raiffeisen Futura Immo Fonds – Prospekt mit integriertem FondsvertragMarktkonformität des Kaufs- und Verkaufsprei- den können, das Eigentum der Fondsleitung
ses des Immobilienwertes sowie der Transakti- und führt darüber Aufzeichnungen.
onskosten bestätigt. Für die Berichterstattung, 6. Die Depotbank kann Dritt- und Sammelverwah-
Bestätigung der Prüfgesellschaft und Publika- rer im In- oder Ausland mit der Aufbewahrung
tion zu solchen Transaktionen gelten die Bestim- des Fondsvermögens beauftragen, soweit dies
mungen von Art. 32a Abs. 2 bis 4 KKV. im Interesse einer sachgerechten Verwahrung
liegt. Sie prüft und überwacht, ob der von ihr
§ 4 Die Depotbank beauftragte Dritt- oder Sammelverwahrer:
1. Die Depotbank bewahrt das Fondsvermögen a) über eine angemessene Betriebsorganisation,
auf, insbesondere die unbelehnten Schuldbriefe finanzielle Garantien und die fachlichen Qualifi-
sowie die Aktien der Immobiliengesellschaften. kationen verfügt, die für die Art und die Kom-
Sie besorgt die Ausgabe und Rücknahme der plexität der Vermögensgegenstände, die ihm
Fondsanteile sowie den Zahlungsverkehr für anvertraut wurden, erforderlich sind;
den Immobilienfonds. Für die laufende Verwal- b) einer regelmässigen externen Prüfung unterzo-
tung von Immobilienwerten kann sie Konten gen und damit sichergestellt wird, dass sich die
von Dritten führen lassen. Finanzinstrumente in seinem Besitz befinden;
2. Die Depotbank und ihre Beauftragten unterlie- c) die von der Depotbank erhaltenen Vermögens-
gen der Treue-, Sorgfalts- und Informations- gegenstände so verwahrt, dass sie von der
pflicht. Sie handeln unabhängig und wahren Depotbank durch regelmässige Bestandesab-
ausschliesslich die Interessen der Anleger. Sie gleiche zu jeder Zeit eindeutig als zum Vermö-
treffen die organisatorischen Massnahmen, die gen des Immobilienfonds gehörend identifiziert
für eine einwandfreie Geschäftsführung erfor- werden können;
derlich sind. Sie gewährleisten eine transpa- d) die für die Depotbank geltenden Vorschriften
rente Rechenschaftsablage und informieren hinsichtlich der Wahrnehmung ihrer delegierten
angemessen über diesen Immobilienfonds. Sie Aufgaben und der Vermeidung von Interessen-
legen sämtliche den Anlegern belasteten direk- kollisionen einhält.
ten und indirekten Gebühren und Kosten sowie
deren Verwendung offen; über Entschädigun- Die Depotbank haftet für den durch den Beauf-
gen für den Vertrieb kollektiver Kapitalanlagen tragten verursachten Schaden, sofern sie nicht
in Form von Provisionen, Courtagen und ande- nachweisen kann, dass sie bei der Auswahl, Ins-
ren geldwerten Vorteilen informieren sie die truktion und Überwachung die nach den
Anleger vollständig, wahrheitsgetreu und ver- Umständen gebotene Sorgfalt angewendet hat.
ständlich. Der Prospekt enthält gegebenenfalls Ausfüh-
3. Die Depotbank ist für die Konto- und Depotfüh- rungen zu den mit der Übertragung der Aufbe-
rung des Immobilienfonds verantwortlich, kann wahrung auf Dritt- und Sammelverwahrer ver-
aber nicht selbständig über dessen Vermögen bundenen Risiken.
verfügen. Für Finanzinstrumente darf die Übertragung im
4. Die Depotbank gewährleistet, dass ihr bei Sinne des vorstehenden Absatzes nur an beauf-
Geschäften, die sich auf das Vermögen des sichtigte Dritt- oder Sammelverwahrer erfolgen.
Immobilienfonds beziehen, der Gegenwert Davon ausgenommen ist die zwingende Ver-
innert der üblichen Fristen übertragen wird. Sie wahrung an einem Ort, an dem die Übertra-
benachrichtigt die Fondsleitung, falls der gung an beaufsichtigte Dritt- oder Sammelver-
Gegenwert nicht innert der üblichen Frist erstat- wahrer nicht möglich ist, wie insbesondere
tet wird, und von der Gegenpartei Ersatz für aufgrund zwingender Rechtsvorschriften oder
den betroffenen Vermögenswert fordert, sofern der Modalitäten des Anlageprodukts. Die Anle-
dies möglich ist. ger sind durch Ausführungen im Prospekt über
5. Die Depotbank prüft bei Vermögensgegenstän- die beabsichtigte Dritt- oder Sammelverwah-
den, die nicht in Verwahrung genommen wer- rung zu informieren.
11 Raiffeisen Futura Immo Fonds – Prospekt mit integriertem Fondsvertrag7. Die Depotbank sorgt dafür, dass die Fondslei- andere sachverständige Person den abklärungs-
tung das Gesetz und den Fondsvertrag beach- bedürftigen Sachverhalt untersucht und ihnen
tet. Sie prüft, ob die Berechnung des Nettoin- darüber Bericht erstattet.
ventarwertes und der Ausgabe- und 4. Die Anleger können den Fondsvertrag jeweils
Rücknahmepreise der Anteile sowie die Anla- auf das Ende eines Rechnungsjahres unter Ein-
geentscheide Gesetz und Fondsvertrag entspre- haltung einer Kündigungsfrist von 12 Monaten
chen und ob der Erfolg nach Massgabe des kündigen und die Auszahlung ihres Anteils am
Fondsvertrags verwendet wird. Für die Auswahl Immobilienfonds in bar verlangen.
der Anlagen, welche die Fondsleitung im Rah- Die Fondsleitung kann unter bestimmten Bedin-
men der Anlagevorschriften trifft, ist die Depot- gungen die während eines Rechnungsjahrs
bank nicht verantwortlich. gekündigten Anteile nach Abschluss desselben
8. Die Depotbank hat Anspruch auf die in den §§ vorzeitig zurückzahlen (vgl. § 17 Ziff. 2).
19 und 20 vorgesehenen Vergütungen, auf Die ordentliche wie auch die vorzeitige Rück-
Befreiung von den Verbindlichkeiten, die sie in zahlung erfolgen innerhalb von zwei Monaten
richtiger Erfüllung ihrer Aufgaben eingegangen nach Abschluss des Rechnungsjahres.
ist, und auf Ersatz der Aufwendungen, die sie 5. Die Anteile eines Anlegers müssen durch die
zur Erfüllung dieser Verbindlichkeiten gemacht Fondsleitung in Zusammenarbeit mit der Depot-
hat. bank zum jeweiligen Rücknahmepreis zwangs-
9. Die Depotbank sowie deren Beauftragte und weise zurückgenommen werden, wenn:
die ihnen nahestehenden natürlichen und juris- a) dies zur Wahrung des Rufes des Finanzplatzes,
tischen Personen dürfen vom Immobilienfonds namentlich zur Bekämpfung der Geldwäsche-
keine Immobilienwerte übernehmen oder ihm rei, erforderlich ist;
abtreten. b) der Anleger die gesetzlichen oder vertraglichen
Voraussetzungen zur Teilnahme an diesem
§ 5 Die Anleger Immobilienfonds nicht mehr erfüllt.
1. Die Anleger erwerben mit Vertragsabschluss 6. Zusätzlich können die Anteile eines Anlegers
und der Einzahlung in bar eine Forderung gegen durch die Fondsleitung in Zusammenarbeit mit
die Fondsleitung auf Beteiligung am Vermögen der Depotbank zum jeweiligen Rücknahmepreis
und am Ertrag des Immobilienfonds. Die Forde- zwangsweise zurückgenommen werden, wenn:
rung der Anleger ist in Anteilen begründet. a) die Beteiligung des Anlegers am Immobilien-
2. Die Anleger sind nur zur Einzahlung des von fonds geeignet ist, die wirtschaftlichen Interes-
ihnen gezeichneten Anteils in den Immobilien- sen der übrigen Anleger massgeblich zu beein-
fonds verpflichtet. Ihre persönliche Haftung für trächtigen, insbesondere wenn die Beteiligung
Verbindlichkeiten des Immobilienfonds ist aus- steuerliche Nachteile für den Immobilienfonds
geschlossen. im In- oder Ausland zeitigen kann;
3. Die Anleger erhalten bei der Fondsleitung jeder- b) Anleger ihre Anteile in Verletzung von Bestim-
zeit die erforderlichen Auskünfte über die mungen eines auf sie anwendbaren in- oder
Grundlagen für die Berechnung des Nettoin- ausländischen Gesetzes, dieses Fondsvertrags
ventarwertes pro Anteil. Machen die Anleger oder des Prospekts erworben haben oder hal-
ein Interesse an näheren Angaben über ein- ten.
zelne Geschäfte der Fondsleitung wie die Aus-
übung von Mitgliedschafts- und Gläubigerrech- § 6 Anteile und Anteilsklassen
ten geltend, so erteilt ihnen die Fondsleitung 1. Die Fondsleitung kann mit Zustimmung der
auch darüber jederzeit Auskunft. Die Anleger Depotbank und Genehmigung der Aufsichtsbe-
können beim Gericht am Sitz der Fondsleitung hörde jederzeit verschiedene Anteilsklassen
verlangen, dass die Revisionsstelle oder eine schaffen, aufheben oder vereinigen. Alle
12 Raiffeisen Futura Immo Fonds – Prospekt mit integriertem FondsvertragAnteilsklassen berechtigen zur Beteiligung am III Richtlinien der Anlagepolitik
ungeteilten Fondsvermögen, welches seiner-
seits nicht segmentiert ist. Diese Beteiligung A Anlagegrundsätze
kann aufgrund klassenspezifischer Kostenbelas-
tungen oder Ausschüttungen oder aufgrund §7 Einhaltung der Anlagevorschriften
klassenspezifischer Erträge unterschiedlich aus- 1. Bei der Auswahl der einzelnen Anlagen und zur
fallen und die verschiedenen Anteilsklassen Umsetzung der Anlagepolitik gemäss § 8 beach-
können deshalb einen unterschiedlichen Netto- tet die Fondsleitung im Sinne einer ausgewoge-
inventarwert pro Anteil aufweisen. Für klassen- nen Risikoverteilung die nachfolgend aufge-
spezifische Kostenbelastungen haftet das Ver- führten Grundsätze und prozentualen
mögen des Immobilienfonds als Ganzes. Beschränkungen. Diese beziehen sich auf das
2. Die Schaffung, Aufhebung oder Vereinigung Fondsvermögen zu Verkehrswerten und sind
von Anteilsklassen wird in den Publikationsor- ständig einzuhalten. Dieser Immobilienfonds
ganen bekannt gemacht. Nur die Vereinigung muss die Anlagebeschränkungen zwei Jahre
gilt als Änderung des Fondsvertrages im Sinne nach Ablauf der Zeichnungsfrist (Lancierung)
von § 27. erfüllen.
3. Die verschiedenen Anteilsklassen können sich 2. Werden die Beschränkungen durch Marktverän-
namentlich hinsichtlich Kostenstruktur, Refe- derungen überschritten, so müssen die Anlagen
renzwährung, Währungsabsicherung, Aus- unter Wahrung der Interessen der Anleger
schüttung oder Thesaurierung der Erträge, Min- innerhalb einer angemessenen Frist auf das
destanlage sowie Anlegerkreis unterscheiden. zulässige Mass zurückgeführt werden.
4. Vergütungen und Kosten werden nur derjeni-
gen Anteilsklasse belastet, der eine bestimmte § 8 Anlagepolitik
Leistung zukommt. Vergütungen und Kosten, 1. Die Fondsleitung investiert das Vermögen die-
die nicht eindeutig einer Anteilsklasse zugeord- ses Immobilienfonds vorwiegend direkt in nach-
net werden können, werden den einzelnen haltige Immobilienwerte in der ganzen Schweiz.
Anteilsklassen im Verhältnis zum Fondsvermö- Die Beurteilung der Nachhaltigkeit stützt sich
gen belastet. dabei auf die Qualifikation einer unabhängigen,
5. Der Immobilienfonds ist nicht in Anteilsklassen jeweils im Prospekt genannten Ratingagentur.
unterteilt. Die Kriterien zur Beurteilung der Nachhaltigkeit
6. Die Anteile werden nicht verbrieft, sondern von Immobilien umfassen namentlich Energie-
buchmässig geführt. Der Anleger ist nicht effizienz, Naturgefahren, Anschluss an den
berechtigt, die Aushändigung eines Anteilschei- öffentlichen Verkehr und induzierte Mobilität,
nes zu verlangen. Struktur der Siedlungsgebiete und soziale
Aspekte. Der Prospekt enthält weitere Ausfüh-
rungen.
a) Bezüglich Nachhaltigkeit gelten folgende Aus-
schlusskriterien:
■■ Ungenügende Energieeffizienz
■■ Standorte mit erheblicher Gefährdung durch
Naturgefahren
■■ Standorte mit mangelndem Anschluss an den
öffentlichen Verkehr
■■ Standorte in zu kleinen, nicht zusammenhän-
genden Siedlungsgebieten
13 Raiffeisen Futura Immo Fonds – Prospekt mit integriertem FondsvertragStandorte mit mittlerem und hohem Radonri-
■■ Die Fondsleitung darf keine Zielfonds erwerben,
siko, wenn gleichzeitig keine baulichen Mass- die unmittelbar oder mittelbar von ihr selbst
nahmen am Objekt ergriffen werden respek- oder von einer Gesellschaft verwaltet werden,
tive ergriffen werden können mit der sie durch gemeinsame Verwaltung oder
b) Bezüglich Nachhaltigkeit gelten unter anderem Beherrschung oder durch eine wesentliche
folgende Positivkriterien: direkte oder indirekte Beteiligung verbunden
■■ Gute Energieeffizienz, zweckmässige Nut- ist.
zung von erneuerbaren Energien 3. Die Fondsleitung darf für Rechnung des Fonds
■■ Standortgunst aus ökologischer Sicht (indu- Bauten erstellen lassen. Sie darf in diesem Fall
zierte Mobilität) für die Zeit der Vorbereitung, des Baus oder der
■■ Berücksichtigung sozialer Aspekte (Woh- Gebäudesanierung der Ertragsrechnung des
nungsmix, Mischnutzung, Quartiereinbin- Immobilienfonds für Bauland und angefangene
dung) Bauten einen Bauzins zum marktüblichen Satz
2. Als Anlagen dieses Immobilienfonds sind zuge- gutschreiben, sofern dadurch die Kosten den
lassen: geschätzten Verkehrswert nicht übersteigen.
a) Inländische Grundstücke einschliesslich Zuge- 4. Mindestens 60% der Anlagen erfolgen in
hör Wohnbauten. Bei Bauten mit gemischter Nut-
Als Grundstücke gelten: zung ist diese Bestimmung auf konsolidierter
■■ Wohnbauten Basis einzuhalten.
■■ Kommerziell genutzte Liegenschaften 5. Die Immobilienfonds und Immobilieninvest-
■■ Bauten mit gemischter Nutzung mentgesellschaften gemäss Ziff. 2 Bst. c oben
■■ Stockwerkeigentum müssen zu mindestens 90% in inländische
■■ Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefan- Grundstücke investieren.
gene Bauten; Unbebaute Grundstücke müs-
sen erschlossen und für eine umgehende §9 Sicherstellung der Verbindlichkeiten und
Überbauung geeignet sein kurzfristig verfügbare Mittel
■■ Baurechtsgrundstücke 1. Die Fondsleitung muss zur Sicherstellung der
Gewöhnliches Miteigentum an Grundstücken Verbindlichkeiten einen angemessenen Teil des
ist zulässig, sofern die Fondsleitung einen Fondsvermögens in kurzfristigen festverzinsli-
beherrschenden Einfluss ausüben kann, d.h. chen Effekten oder in kurzfristig verfügbaren
wenn sie über die Mehrheit der Miteigentum- Mitteln halten. Sie darf diese Effekten und Mit-
santeile und Stimmen verfügt. tel in der Rechnungseinheit des Immobilien-
b) Beteiligungen an und Forderungen gegen fonds sowie in anderen Währungen, auf welche
Immobiliengesellschaften mit Sitz in der die Verbindlichkeiten lauten, halten.
Schweiz, deren Zweck einzig der Erwerb und 2. Als Verbindlichkeiten gelten aufgenommene
Verkauf oder die Vermietung und Verpachtung Kredite, Verpflichtungen aus dem Geschäfts-
eigener Grundstücke im Inland ist, sofern min- gang sowie sämtliche Verpflichtungen aus
destens zwei Drittel ihres Kapitals und der Stim- gekündigten Anteilen.
men im Immobilienfonds vereinigt sind. 3. Als kurzfristig festverzinsliche Effekten gelten
c) Anteile an anderen schweizerischen Immobili- Forderungsrechte mit einer Laufzeit oder Rest-
enfonds sowie schweizerische Immobilienin- laufzeit bis zu 12 Monaten.
vestmentgesellschaften, die an einer Börse oder 4. Als kurzfristig verfügbare Mittel gelten Kasse,
an einem anderen geregelten, dem Publikum Post- und Bankguthaben sowie Forderungen
offen stehenden Markt gehandelt werden. aus Pensionsgeschäften auf Sicht und Zeit mit
d) Schuldbriefe oder andere vertragliche Grund- Laufzeiten bis zu 12 Monaten sowie fest zuge-
pfandrechte auf inländische Grundstücke. sagte Kreditlimiten einer Bank bis zu 10% des
14 Raiffeisen Futura Immo Fonds – Prospekt mit integriertem FondsvertragNettofondsvermögens. Die Kreditlimiten sind 3. Der Verkehrswert eines Grundstücks darf nicht
der Höchstgrenze der zulässigen Verpfändung mehr als 25% des Fondsvermögens betragen.
nach § 14 Ziff. 2 anzurechnen. 4. Im Weiteren beachtet die Fondsleitung bei der
5. Zur Sicherstellung von bevorstehenden Bauvor- Verfolgung der Anlagepolitik gemäss § 8 fol-
haben können festverzinsliche Effekten mit gende Anlagebeschränkungen bezogen auf das
einer Laufzeit oder Restlaufzeit von bis zu 24 Fondsvermögen:
Monaten gehalten werden. a) Bauland, einschliesslich Abbruchobjekte, und
angefangene Bauten bis höchstens 30%;
B Anlagetechniken und –instrumente b) Baurechtsgrundstücke bis höchstens 20%;
c) Schuldbriefe und andere vertragliche Grund-
§ 10 Effektenleihe pfandrechte bis höchstens 10%;
Die Fondsleitung tätigt keine Effektenleihe-Geschäfte. d) Anteile an anderen Immobilienfonds und Immo-
bilieninvestmentgesellschaften bis höchstens
§ 11 Pensionsgeschäfte 20%;
Die Fondsleitung tätigt keine Pensionsgeschäfte. e) Die Anlagen nach Bst. a und b vorstehend
zusammen bis höchstens 30%.
§12 Derivate
Die Fondsleitung tätigt keine Derivatgeschäfte.
§ 13 Aufnahme und Gewährung von Krediten
1. Die Fondsleitung darf für Rechnung des Immo-
bilienfonds keine Kredite gewähren, mit Aus-
nahme von Forderungen gegen Immobilienge-
sellschaften, Schuldbriefen oder anderen
vertraglichen Grundpfandrechten.
2. Die Fondsleitung darf für Rechnung des Immo-
bilienfonds Kredite aufnehmen.
§ 14 Belastung der Grundstücke
1. Die Fondsleitung darf Grundstücke verpfänden
und die Pfandrechte zur Sicherung übereignen.
2. Die Belastung aller Grundstücke darf jedoch im
Durchschnitt die Hälfte des Verkehrswertes
nicht übersteigen.
C Anlagebeschränkungen
§ 15 Risikoverteilung und deren
Beschränkungen
1. Die Anlagen sind nach Objekten, deren Nut-
zungsart, Alter, Bausubstanz, Lage und Regio-
nen zu verteilen.
2. Die Anlagen sind auf mindestens zehn Grund-
stücke zu verteilen. Siedlungen, die nach den
gleichen baulichen Grundsätzen erstellt worden
sind, sowie aneinander grenzende Parzellen
gelten als ein einziges Grundstück.
15 Raiffeisen Futura Immo Fonds – Prospekt mit integriertem FondsvertragIV Berechnung des Nettoinventarwertes lungspreis angeglichen. Bei wesentlichen
sowie Ausgabe und Rücknahme von Änderungen der Marktbedingungen wird die
Anteilen und Schätzungsexperten Bewertungsgrundlage der einzelnen Anlagen
der neuen Marktrendite angepasst. Dabei wird
§ 16 Berechnung des Nettoinventarwertes und bei fehlendem aktuellem Marktpreis in der
Beizug von Schätzungsexperten Regel auf die Bewertung von Geldmarktinstru-
1. Der Nettoinventarwert des Immobilienfonds menten mit gleichen Merkmalen (Qualität und
wird zum Verkehrswert auf Ende des Rech- Sitz des Emittenten, Ausgabewährung, Laufzeit)
nungsjahres sowie bei jeder Ausgabe von Antei- abgestellt.
len in Schweizer Franken berechnet. 6. Post- und Bankguthaben werden mit ihrem For-
2. Die Fondsleitung lässt auf den Abschluss jedes derungsbetrag plus aufgelaufene Zinsen bewer-
Rechnungsjahrs sowie bei der Ausgabe von tet. Bei wesentlichen Änderungen der Marktbe-
Anteilen den Verkehrswert der zum Immobilien- dingungen oder der Bonität wird die
fonds gehörenden Grundstücke durch unab- Bewertungsgrundlage für Bankguthaben auf
hängige Schätzungsexperten überprüfen. Dazu Zeit den neuen Verhältnissen angepasst.
beauftragt die Fondsleitung mit Genehmigung 7. Der Nettoinventarwert eines Anteils ergibt sich
der Aufsichtsbehörde mindestens zwei natürli- aus dem Verkehrswert des Fondsvermögens,
che oder eine juristische Person als unabhän- vermindert um allfällige Verbindlichkeiten des
gige Schätzungsexperten. Die Besichtigung der Immobilienfonds sowie um die bei einer allfälli-
Grundstücke durch die Schätzungsexperten ist gen Liquidation des Immobilienfonds wahr-
mindestens alle drei Jahre zu wiederholen. scheinlich anfallenden Steuern, dividiert durch
3. An einer Börse oder an einem anderen geregel- die Anzahl der im Umlauf befindlichen Anteile. Er
ten, dem Publikum offen stehenden Markt wird auf 1/100 der Rechnungseinheit gerundet.
gehandelte Anlagen sind mit den am Haupt-
markt bezahlten aktuellen Kursen zu bewerten. § 17 Ausgabe und Rücknahme von Anteilen
Andere Anlagen oder Anlagen, für die keine sowie Handel
aktuellen Kurse verfügbar sind, sind mit dem 1. Die Ausgabe von Anteilen ist jederzeit möglich,
Preis zu bewerten, der bei sorgfältigem Verkauf doch darf sie nur tranchenweise erfolgen. Die
im Zeitpunkt der Schätzung wahrscheinlich Fondsleitung bietet neue Anteile zuerst den bis-
erzielt würde. Die Fondsleitung wendet in die- herigen Anlegern an.
sem Fall zur Ermittlung des Verkehrswertes 2. Die Rücknahme von Anteilen erfolgt in Überein-
angemessene und in der Praxis anerkannte stimmung mit § 5 Ziff. 4. Die Fondsleitung kann
Bewertungsmodelle und -grundsätze an. die während eines Rechnungsjahrs gekündigten
4. Offene kollektive Kapitalanlagen werden mit Anteile nach Abschluss desselben vorzeitig
ihrem Rücknahmepreis bzw. Nettoinventarwert zurückzahlen, wenn:
bewertet. Werden sie regelmässig an einer a) der Anleger dies bei der Kündigung schriftlich
Börse oder an einem anderen geregelten, dem verlangt;
Publikum offen stehenden Markt gehandelt, so b) sämtliche Anleger, die eine vorzeitige Rückzah-
kann die Fondsleitung diese gemäss Ziff. 3 lung gewünscht haben, befriedigt werden kön-
bewerten. nen.
5. Der Wert von kurzfristigen festverzinslichen
Effekten, welche nicht an einer Börse oder an Ferner stellt die Fondsleitung über eine Bank
einem anderen geregelten, dem Publikum offen oder einen Effektenhändler einen regelmässi-
stehenden Markt gehandelt werden, wird wie gen börslichen oder ausserbörslichen Handel
folgt bestimmt: Der Bewertungspreis solcher der Immobilienfondsanteile sicher. Der Prospekt
Anlagen wird, ausgehend vom Nettoerwerbs- regelt die Einzelheiten.
preis, unter Konstanthaltung der daraus berech- 3. Der Ausgabe- und Rücknahmepreis der Anteile
neten Anlagerendite, sukzessiv dem Rückzah- basiert auf dem gemäss § 16 berechneten Net-
16 Raiffeisen Futura Immo Fonds – Prospekt mit integriertem Fondsvertragtoinventarwert je Anteil. Bei der Ausgabe und im Lancierungszeitpunkt zum Erwerb von
Rücknahme von Anteilen kann zum Nettoinven- Fondsanteilen einer Übertragung von Immobili-
tarwert eine Ausgabekommission gemäss § 19 enwerten durch den Anleger (Sacheinzahlung)
zugeschlagen resp. eine Rücknahmekommis- zustimmen. Eine Übertragung von Immobilien-
sion gemäss § 19 vom Nettoinventarwert abge- werten anstelle einer Barauszahlung an die
zogen werden. Anleger (Sachauszahlung) ist nicht vorgesehen.
Die Nebenkosten für den An- und Verkauf der Die zu übertragenden Immobilienwerte müssen
Anlagen (Handänderungssteuern, Notariatskos- grundsätzlich zu Marktwerten bewertet wer-
ten, Gebühren, marktkonforme Courtagen, den.
Abgaben usw.), die dem Immobilienfonds aus 2. Die Fondsleitung entscheidet allein über Sach-
der Anlage des einbezahlten Betrages bzw. aus einzahlungen und stimmt solchen Geschäften
dem Verkauf eines dem gekündigten Anteil ent- nur zu, sofern die Ausführung der Transaktion
sprechenden Teils der Anlagen erwachsen, wer- vollumfänglich im Einklang mit der Anlagepoli-
den dem Fondsvermögen belastet. tik und dem Fondsvertrag steht und die Interes-
4. Die Fondsleitung kann die Ausgabe der Anteile sen der übrigen Anleger dadurch nicht beein-
jederzeit einstellen sowie Anträge auf Zeich- trächtigt werden.
nung oder Umtausch von Anteilen zurückwei- 3. Die Kosten von Sacheinzahlungen dürfen nicht
sen. dem Fondsvermögen belastet werden. Die
5. Die Fondsleitung kann im Interesse der Gesamt- Fondsleitung erstellt bei Sacheinzahlungen
heit der Anleger die Rückzahlung der Anteile einen Bericht, der Angaben zu den einzelnen
vorübergehend und ausnahmsweise aufschie- übertragenen Immobilienwerten, dem Markt-
ben, wenn: wert dieser Immobilienanlagen am Stichtag der
a) ein Markt, welcher Grundlage für die Bewer- Übertragung, die Anzahl der als Gegenleistung
tung eines wesentlichen Teils des Fondsvermö- ausgegebenen Anteile und einen allfälligen
gens bildet, geschlossen ist oder wenn der Han- Spitzenausgleich in bar enthält. Sacheinzahlun-
del an einem solchen Markt beschränkt oder gen werden zum Nettoinventarwert abgerech-
ausgesetzt ist; net. Die Depotbank prüft bei jeder Sacheinzah-
b) ein politischer, wirtschaftlicher, militärischer, lung die Einhaltung der Treuepflicht durch die
monetärer oder anderer Notfall vorliegt; Fondsleitung sowie die Bewertung der übertra-
c) wegen Beschränkungen des Devisenverkehrs genen Immobilienanlagen und der ausgegebe-
oder Beschränkungen sonstiger Übertragungen nen Anteile, bezogen auf den massgeblichen
von Vermögenswerten Geschäfte für den Stichtag. Die Depotbank meldet Vorbehalte
Immobilienfonds undurchführbar werden; oder Beanstandungen unverzüglich der Prüfge-
d) zahlreiche Anteile gekündigt werden und sellschaft. Sacheinzahlungstransaktionen sind
dadurch die Interessen der übrigen Anleger im Jahresbericht offen zu legen.
wesentlich beeinträchtigt werden können.
6. Die Fondsleitung teilt den Entscheid über den
Aufschub unverzüglich der Revisionsstelle, der
Aufsichtsbehörde sowie in angemessener Weise
den Anlegern mit.
7. Solange die Rückzahlung der Anteile aus den
unter Ziff. 5 Bst. a bis c genannten Gründen
aufgeschoben ist, findet keine Ausgabe von
Anteilen statt.
§ 18 Sacheinzahlungen
1. Die Fondsleitung kann auf Antrag eines Anle-
gers anstelle einer Bareinzahlung des Anlegers
17 Raiffeisen Futura Immo Fonds – Prospekt mit integriertem FondsvertragSie können auch lesen
