UBS (D) Euroinvest Immobilien - Das Büroportfolio der Zukunft Alexander Isak Portfolio Manager - Die Fondsplattform
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UBS (D) Euroinvest Immobilien
Das Büroportfolio der Zukunft
Alexander Isak
Portfolio Manager
April 2021
1. Executive Summary 2. Investmentstrategie 3. Markt 4. Expertise 5. Portfolio
Executive Summary
Fondsmanager UBS Real Estate GmbH
Auflage September 1999
Laufzeit Offen
Fondsstruktur Publikums-AIF nach Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB)
Risikoprofil Core Core+ Value-Add Opportunistisch
Investment Universum Paneuropäisches Portfolio in liquiden Büromärkten
Losgrößen EUR 20 – 50 Mio.
Fremdfinanzierungsquote max. 30%
Zielrendite (langfristig) 2 – 3% p.a. NOI / 2 – 5% p.a. Total Return (BVI-Rendite)
Fondsgröße EUR 600 – 1.000 Mio.2
Anleger Private und institutionelle Anleger mit langfristigem Anlagehorizont
Systematik Tägliche Anteilpreisermittlung, quartalsweise Bewertung, Ausgabe und Rücknahme von Anteilscheinen gem. KAGB
Reporting Monatsreporting, Halbjährliche Fonds-Updates, Halbjahres- und Jahresberichte
Quelle: UBS Asset Management, Real Estate & Private Markets (REPM), UBS Real Estate GmbH; Stand Februar 2021.
2 In Abhängigkeit von der zukünftigen Entwicklung des Mittelaufkommens.
1
1. Executive Summary 2. Investmentstrategie 3. Markt 4. Expertise 5. Portfolio
Anteilklassen für Privatanleger
Anteilklasse P-Klasse Q-Klasse
Mindestanlagesumme – –
Sparplanfähigkeit ja ja
WKN A111Z2 A111Z1
ISIN DE000A111Z29 DE000A111Z11
Anteilpreisermittlung täglich täglich
Liquidität1 täglich täglich
Verwaltungsvergütung (% p.a.)2 1,00 0,66
Ausgabeaufschlag (%) 5,00 5,00
Rücknahmeabschlag – –
Quelle: UBS Asset Management, Real Estate & Private Markets (REPM), UBS Real Estate GmbH; Stand Februar 2020
1 Nach Mindesthalte- und Rückgabefrist
2 Basis Nettofondsvermögen
2
Investmentstrategie
Chancen- Resilienz Starke Nachhaltiger
Portfolio Rendite Immobilienfonds
Ausgezeichnet positionierte Nachhaltige Ertragskraft durch Aktuelle Rendite 9,4%, ca. 760 Zum fünften Mal in Folge
Objekte (z.B. "Pleyad") in qualitativ hochwertige Flächen mit Basispunkte über der Benchmark Auszeichnung als "5-Star
attraktiver Portfoliogröße namhaften Top-Mietern IPD OFIX Europa.1 GRESB"1 Fonds
Renditeprognose für die nächsten
fünf Jahre: 2 – 5% p.a.2
Attraktives Portfolio mit klarer Strategie
Quelle: UBS Asset Management, Real Estate & Private Markets (REPM), UBS Real Estate GmbH; Stand 28. Februar 2021
1 Renditeangabe für den Zeitraum 1.3.2020 – 28.2.2021 (12 Monate), Anteilklasse P, nach Abzug von Gebühren. Die Wertentwicklung in der Vergangenheit ist kein verlässlicher Indikator
für die zukünftige Wertentwicklung. Vgl. auch Fonds Factsheet unter https://www.ubs.com/de/de/asset-management/real-estate/product-offering/public funds/euroinvest/produktinformationen.html
"OFIX" ist die Abkürzung für Open Funds Real Estate Index und wird vierteljährlich von MSCI veröffentlicht. Dieser Index misst die Rendite von offenen Immobilienfonds. OFIX Europa ist ein regionaler
Subindex, der aus offenen Immobilienfonds besteht, die europaweit investieren, während "Alle OFIX Fonds" alle Fonds ohne regionale Diversifizierung zusammenfasst. OFIX wird als Benchmark für einen
renditebezogenen Vergleich mit einzelnen Fonds verwendet. 2 Unverbindliche Prognose für 2021-2025, Anteilklasse P, nach Abzug von Gebühren. Bereich von ("Worst Case") bis ("Base Case").
3 GRESB = Global Real Estate Sustainability Benchmark.
3
1. Executive Summary 2. Investmentstrategie 3. Markt 4. Expertise 5. Portfolio
Mehr als Standard – das Besondere!
+
Basis Anlage Euroinvest
Großes bis sehr großes Volumen Volumen des Fonds mit Wachstumspotential
Breit diversifiziert über Sektoren (Handel, Fokus auf Büro – strategisch keine Allokation im Einzelhandels- und
Wohnen, Büro, …) und Regionen Hotelsektor
Bestehendes, konzentriertes Portfolio mit 13 Objekten
Sehr viele Objekte, meist große Objekte Ausgewählte Objekte mit überzeugenden Renditen
UND erheblichem Potential
Einzelnes Objekt hat überschaubar Einfluss auf Jedes Objekt und dessen Entwicklung hat erkennbaren Einfluss
Wertentwicklung des Portfolios auf die Performance des Portfolios
Objekt-Pipeline: Objekte jenseits Vermeintlich kleine Objekte mit EUR 20-50 Millionen sind interessant
EUR 100 Millionen sind interessant und haben Impact auf das Portfolio
Quelle: UBS Asset Management, Real Estate & Private Markets (REPM), UBS Real Estate GmbH, Stand Februar 2021
4
Markt
Qualität und Flexibilität Erreichbarkeit und ESG: Fokussierung auf
Mehrwert Nachhaltigkeit
des Angebots entscheidet über zukünftigen der Standorte erlangt noch höhere Bedeutung für Werthaltigkeit und Wohlbefinden
Erfolg eines Büroportfolio
Quelle: UBS Asset Management, REPM Research & Strategy, Februar 2021.
5
1. Executive Summary 2. Investmentstrategie 3. Markt 4. Expertise 5. Portfolio
Die Zukunft des Bürosektors
Covid-19 ist nicht das Ende des Büros
• Der Funktionswandel des Büros hat bereits vor der Pandemie eingesetzt und ist somit kein neues Phänomen.
• Neue technische Möglichkeiten und organisatorische Veränderungen nehmen Gestalt an und beginnen sich durchzusetzen.
• Covid-19 beschleunigt einen Trend, den viele große Technologieunternehmen bereits aufgegriffen haben: Das Büro als Raum für Interaktion,
Zusammenarbeit und als Marketinginstrument für Mitarbeitende und Kunden, ein Ansatz, der sich branchenübergreifend durchsetzen dürfte.
• Das Büro muss somit Mehrwert schaffen
– Qualität der Büroflächen und der Standorte selbst erhalten eine noch größere Bedeutung
– Gute und schnelle Erreichbarkeit wichtiges Kriterium für Mitarbeitende
– Weniger funktionale Arbeitsplätze, mehr interaktive Räume
• Nachhaltigkeit ist ein Muss, denn ESG entwickelt sich zum dauerhaften Erfolgsfaktor für Nutzer UND Eigentümer.
Bürodesign 1.0 Bürodesign 2.0
Quelle: UBS Asset Management, Real Estate & Private Markets (REPM) Beispiel Mietfläche, UBS Euroinvest Objekte "Centro Leoni" Beispiel Mietfläche, UBS Euroinvest Objekte "Centro Leoni"
6
1. Executive Summary 2. Investmentstrategie 3. Markt 4. Expertise 5. Portfolio
Büros – Gewinner nach COVID-19
Innerstädtische Standorte in der Bürogebäude mit modernster Halbzentrale Lagen in etablierten Standorte, die von wichtigen
Nähe von Verkehrsknotenpunkten Gebäudetechnik für das Büromärkten mit attraktiven Infrastrukturmaßnahmen
Wohlbefinden der Nutzer Einrichtungen und hervorragender profitieren, z. B. Crossrail,
Verkehrsanbindung Grand Paris
Büroformen mit dem Schwerpunkt Nachhaltige Gebäude mit Gebäude mit flexiblen Gut angebundene Büros in großen
Interaktion und wenigen hervorragender Ökobilanz Gestaltungsmöglichkeiten, in Mischnutzungsgebieten mit
Schreibtischarbeitsplätzen denen kurzfristig zusätzliche vielfältigen Einrichtungen
Räume belegt werden können
Quelle: UBS Asset Management, Real Estate & Private Markets (REPM), Februar 2021
7
1. Executive Summary 2. Investmentstrategie 3. Markt 4. Expertise 5. Portfolio
Büros – Gewinner nach COVID-19
Am Beispiel des weltgrößten Infrastrukturprojektes Grand Paris, Standort Saint-Denis
Stringente Inhouse
Regionalanalyse
Analyse von 1348 Regionen in Europa
Wirtschaftswachstum Bevölkerungswachstum
Identifizierung von Wachstumsstädten
Beschäftigungswachstum Bedeutung von Wachstumssektoren
Saint-Denis Pleyel
Infrastrukturprojekte
Berücksichtigung von lokalen Infrastrukturprojekten
Zielteilmärkte
Analyse und Identifizierung von Büroteilmärkten in liquiden Städten
17,5 200
Milliarden EUR km
Weltgrößtes zusätzliche Strecken zu den
Infrastrukturprojekt existierenden 400km
4 68
neue Metrolinien Neue Stationen
Saint-Denis wird der 20 Minuten in die
neue ÖPNV-Hub Innenstadt, zum Flughafen
und nach La Défense
Quelle: Société du Grand Paris, Februar 2021
8
Expertise
Anleger können am Enge Zusammenarbeit von
Die Präsenz der UBS
Research, Fondsmanagement,
Nachhaltig in
Know-how und an der in den wichtigsten Asset Management und Schlüsselstrategien mit starken
europäischen und globalen Resultaten in den GRESB-Ratings
Marktkenntnis der Immobilienmärkten ermöglicht
Transaktionsmanagement
regionalen Spezialisten teilhaben durch unser
Ihnen einen direkten
Marktzugang integriertes
Managementmodell
~113 2,200+ >370 75+
USD Mrd. Anlagevermögen Jahre Geschäftstradition
Assets in 18 Ländern erfahrene Mitarbeiter
Profitieren Sie vom Know-how eines der weltweit größten
Immobilienverwalters mit internationalem Netzwerk1
Quelle: UBS Asset Management, Real Estate & Private Markets (REPM), UBS Real Estate GmbH; Februar 2021.
1 UBS Asset Management, Real Estate & Private Markets (REPM)
91. Executive Summary 2. Investmentstrategie 3. Markt 4. Expertise 5. Portfolio
Etablierte europäische Plattform mit aktivem Management
Eigene lokale Immobilienexperten Research & Businessplan
in allen wichtigen europäischen
Immobilienmärkten
Strategie
Unsere Experten überprüfen Die Renditeprognosen werden auf
kontinuierlich die Attraktivität von Objekt- und Fondsebene taxiert.
Ländern, Sektoren und die Darauf aufbauend wird für jede
entsprechenden Risiken auf Basis der Immobilie im Fonds eine um-
Investmentrichtlinien und -zielen des fassende Hold-/Sell-Analyse
Fonds. erstellt.
Asset Transaktionen
Management
Die Objekte werden kontinuierlich Unsere Spezialisten sind dauerhaft
analysiert um die Wertsteigerung der aktiv in den Investmentmärkte und
Immobilien durch die Realisierung prüfen An- und Verkaufs-
zusätzlicher Wertschöpfungs- möglichkeiten auf Basis der
potenziale zu gewährleisten. Fondsstrategie sowie der Hold-/Sell-
Analysen auf Objektebene.
Quelle: UBS Asset Management, Real Estate & Private Markets (REPM), UBS Real Estate GmbH, Februar 2021.
10Portfolio
3,3 Jahre
Strukturiertes Immobilien- Vermietungsquote Mietvertrags-
Portfolio vermögen restlaufzeit
Ausgewählte Objekt mit EUR 552 Millionen 97 Prozent 5,2 Jahre nach Vertragsende
Alleinstellungsmerkmalen
Quelle: UBS Asset Management, Real Estate & Private Markets (REPM), UBS Real Estate GmbH; Stand 28. Februar 2021.
111. Executive Summary 2. Investmentstrategie 3. Markt 4. Expertise 5. Portfolio
UBS (D) Euroinvest Immobilien
Kennzahlen
Fondsübersicht per 28. Februar 2021 Länderverteilung (%)
Fondsvermögen (netto, EUR Mio.) 542 6 Spanien
19
15
Immobilienvermögen (brutto, EUR Mio.) 552 Frankreich
Belgien
Beteiligungsvermögen 192
16 Luxembourg
Liquiditätsanlagen1 (EUR Mio.) 151 31 Italien
14 Sonstige
Liquiditätsanlagen² (%) 27,9
Fremdkapitalquote³ (%) 29,7
Vermietungsquote4 (%) 97 Vermietungsquote (%)
Restlaufzeit Mietverträge (Jahre)5 Break option 3,3
3
Vertragsende 5,2
Investments in Fremdwährung (%) 0 Vermietet
Leerstand
97
Quelle: UBS Asset Management, Real Estate & Private Markets (REPM), UBS Real Estate GmbH; Stand 28. Februar 2021. abweichender Stichtag für Vermietungsquote: 28.02.2021.
1 Inkl. 5% Mindestliquidität (bezogen auf das Fondsvermögen) 2 Bezogen auf das Fondsvermögen (netto) 3 Bezogen auf das Immobilienvermögen (Summe der Verkehrswerte) 4 Vermietung gemessen am
Jahressollmietertrag 5 Gewichtet nach Mieteinnahmen
121. Executive Summary 2. Investmentstrategie 3. Markt 4. Expertise 5. Portfolio
Rohdiamant: Pleyad, Saint-Denis (Paris)
Grand Paris Express: weltgrößtes Infrastrukturprojekt,
circa EUR 17,5 Milliarden Gesamtbudget. 39.484m 2
vermietete
Bürofläche1
200 km zusätzliche Strecken zu den existierenden
400 km Metrolinien, 68 neue Stationen.
Saint-Denis wird größter ÖPNV-Hub, vier neue
31% Portfolioanteil
Metrolinien, verkehrsgünstig gelegen: 20 Minuten in die
Innenstadt, zum Flughafen und nach La Défense 30.000m 2 Baureserve
Olympische Spiele in 2024: Planungssicherheit,
Urbanisierung und Aufwertung des Teilmarktes als
Bürostandort.
Pleyad 6/7
Pleyad 4.1
Pleyad 5
Olympische
Spielstätten
Pleyad 1 Pleyad 4.2
Olympisches
Dorf Pleyad 2 Pleyad 4.1
Pleyad 3
Quelle (Bild): Architekten ECDM / Bléas et Leroy
Bestand Neubau Baureserve / L'Autre Image
Quelle (Bild): Société du Grand Paris
Quelle: UBS Asset Management, Real Estate & Private Markets (REPM), UBS Real Estate GmbH; Stand Februar 2021. abweichender Stichtag für vermietete Bürofläche: 28.02.2021.
1 Entspricht bei einer Bestandsfläche von 52.015 m2 einem Vermietungsstand von rd. 76%
131. Executive Summary 2. Investmentstrategie 3. Markt 4. Expertise 5. Portfolio
Vergleich Wertentwicklung per 28.02.2021
7,6% Mehrrendite zur Peer-Group (1 Jahr)
12
10 9,4
8 7,2
6 5,0
4 3,1 3,2 3,0 2,9 3,0 3,0 3,1
2,5 2,7 2,5 2,8
2,1 2,2 2,0
1,8
2
0
1 Jahr 3 Jahre 5 Jahre
UBS (D) Euroinvest Immobilien P-dist Peer Group WestInvest InterSelect Durchschnitt Peer Group
LEADING CITIES INVEST Durchschnitt alle Fonds
Deka-ImmobilienEuropa
Quelle: UBS Asset Management, Real Estate & Private Markets (REPM), UBS Real Estate GmbH; BVI Wertentwicklung Einzelfondsübersicht Stand 28. Februar 2021
Hinweise: Renditeangabe Euroinvest für die Anteilklasse P, nach Abzug von Gebühren. Da für die im März 2019 eingeführte Anteilklasse P noch keine historische Wertentwicklung (BVI-Methode) verfügbar ist,
beruht die Renditeangabe auf einer fiktiven Rückrechnung (BVI-Methode) auf Basis der bestehenden Anteilklasse I. Dabei wurde die Wertenwicklung der Anteilklasse I vor Abzug von Gebühren um die in der
Anteilklasse P relevanten Fondskosten (1,00% p.a.) gekürzt. Somit basiert die Renditeangabe nicht auf historischen Anteilpreisen der Anteilklasse P, sondern sind das Ergebnis einer retrograden,
annäherungsweisen Kalkulation. Die Wertentwicklung in der Vergangenheit ist kein verlässlicher Indikator für die zukünftige Wertentwicklung. Vgl. auch Fonds Factsheet unter https://www.ubs.com/de/de/asset-
management/real-estate/product-offering/public-funds/euroinvest/produktinformationen.html
Auswahlkriterien für die Peer Group: 1 Fondsvolumen min. 500 Mio EUR; 2 Geografische Verteilung 100% Europa; 3 Nutzungsarten der Fondsimmobilien min. 60% Büroanteil. Bei der Angabe der
durchschnittlichen Wertentwicklung aller offenen Immobilienpublikumsfonds wurden alle Produkte mit akitivem Vertrieb berücksichtigt.
141. Executive Summary 2. Investmentstrategie 3. Markt 4. Expertise 5. Portfolio
Mehrrendite mit aktivem Managementansatz
Case study "Titan 8", Stadtzentrum Madrid ("Mendez Alvaro")
Eckdaten bei Ankauf (1/2018)
Bürogebäude in Méndez Álvaro: etablierter Büroteilmarkt mit sehr geringem Leerstand im südlichen
Stadtzentrum von Madrid, bekannte Mieter wie Amazon, Repsol oder Mahou
10.634 m² Bürofläche über 14 Geschosse, 212 Tiefgaragenparkplätze; vermietet an starke Mieter
(Enagas, Busining, Nozar, und Unicaja); 5,5 Jahre Mietvertragsrestlaufzeit
Business Case
Quelle: IREA
Ausgezeichnete Möglichkeit zum Erwerb eines Top-Bürogebäudes mit 20% Leerstand in einem
europäischen Büro-Hotspot im Januar 2018 für ca. EUR 52,8 Mio.
Strategie: Steigerung Marktwert durch Vermietung der zwei leerstehenden Geschosse, erfolgreich
abgeschlossen innerhalb von sechs Monaten nach Ankauf
Weitere umgesetzte Maßnahmen:
– technischen Verbesserungen (u.a. Gebäudeleitsystem, LED-Beleuchtung, Aussenanlagen)
– Optimierung der ESG Performance (LEED Gold Zertifizierung erhalten)
– Analyse und Reduzierung der überdurchschnittlich hohen Betriebskosten
Ergebnis bei Verkauf (12/2020)
Quelle: Cushman & Wakefield.
Top neu-positioniertes Bürogebäude mit hohem erreichten Verkaufspreis, trotz Covid-19-Marktumfeld
Erzielte Rendite nach rund drei Jahre Haltedauer: 12,1% p.a.1
Quelle: UBS Asset Management, Real Estate & Private Markets (REPM), UBS Real Estate GmbH, Stand 31.12.2020
1 Auf Objektebene, nach Leverage, vor Steuern.
151. Executive Summary 2. Investmentstrategie 3. Markt 4. Expertise 5. Portfolio
Ausblick
Strukturiertes Chancenportfolio mit strategischem Fokus auf Core- Büroimmobilien
– Objekte mit langfristigen Wachstumsmöglichkeiten und spezifischen Alleinstellungsmerkmalen
– Hohe Flächenauslastung, Vermietungsstand auf Fondsebene bei 97%
– Robustes Restlaufzeitenprofil der bestehenden Mietverträge
– Mietermix mit geringen Branchenrisiken und guter bis sehr guter Mieterbonität
– Nachhaltigkeit als wesentlicher Baustein der Fondsstrategie
Wachstumsmöglichkeiten des Portfolio langfristig intakt
– Aktiver Managementansatz mit lokalen Immobilienexperten gewährleistet fortlaufende Optimierung und Anpassung der Objekte an die
Anforderungen des Marktes
– Auswirkungen von COVID-19 stellen für den Fonds ein Risiko dar, allerdings erachten wir die Lagen und Objektqualitäten als nachhaltig
attraktiv, trotz zu erwartenden veränderten Büronutzungsverhaltens
– Wir planen unverändert mit einer (positiven) Outperformance zum Branchendurchschnitt1 (keine Garantie); ordentliche Rendite dürfte dabei
stärker als bisher zur Gesamtrendite beitragen
Gesamtrendite aktuell (12M)2: 9,4% , Prognose ø 5 Jahre:3 2-5% p.a.
Quelle: UBS Asset Management, Real Estate & Private Markets (REPM), UBS Real Estate GmbH; Stand 28. Februar 2021
1 Als Branchendurchschnitt wird Benchmark IPD OFIX Europa verwendet; Open Funds Real Estate Index (OFIX) misst Rendite von offenen Immobilienfonds und wird vierteljährlich von MSCI veröffentlicht; OFIX
Europa ist regionaler Subindex offener Immobilienfonds, die europaweit investieren; "Alle OFIX Fonds" fasst alle Fonds ohne regionale Diversifizierung zusammen; Rendite des IPD OFIX Europa lag Stand Februar
2021 bei 1,8% 2 Renditeangabe für den Zeitraum 1.3.2020 – 28.2.2021 (12 Monate), nach allen Kosten/Gebühren. Erzielte Rendite im 3-Jahres Zeitraum (1.3.2018 – 28.2.2021): 23,1%. Angaben
jeweils für Anteilklasse P-dist. Da für die im März 2019 eingeführte Anteilklasse P noch keine historische Wertentwicklung (BVI-Methode) verfügbar ist, beruht die Renditeangabe auf einer fiktiven Rück-
rechnung (BVI-Methode) auf Basis der bestehenden Anteilklasse I. Dabei wurde die Wertenwicklung der Anteilklasse I vor Abzug von Gebühren um die in der Anteilklasse P relevanten Fondskosten (1,00% p.a.)
gekürzt. Somit basiert die Renditeangabe nicht auf historischen Anteilpreisen der Anteilklasse P, sondern sind das Ergebnis einer retrograden, annäherungsweisen Kalkulation. Die Wertentwicklung in der
Vergangenheit ist kein verlässlicher Indikator für die zukünftige Wertentwicklung. Vergleiche auch Fonds Fact Sheet unter https://www.ubs.com/de/de/asset-management/real-estate/product-
offering/public-funds/euroinvest/produktinformationen.html 3 Unverbindliche Prognose für 2021-2025, Anteilklasse P, nach Abzug von Gebühren. Bereich von ("Worst Case") bis ("Base Case").
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