Zeit für eine neue Wohnungsgemeinnützigkeit - Beliebt und umstritten: Ferien im Wohngebiet Mammutprojekt: Nordwärts in die Zukunft - Mieterverein ...
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12. JG. Nr. 44, II/2016
Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V.
Zeit für eine neue
Wohnungsgemeinnützigkeit
Beliebt und umstritten:
Ferien im Wohngebiet
Mammutprojekt:
Nordwärts in die
Zukunft
www.mieterverein-dortmund.de
::: Inhalt Mieterforum II/2016
Foto: Stadt Dortmund/Stefanie Kleemann
Foto: Schauspiel Dortmund/Tools for Action
Foto: Tim Reckmann/pixelio.de
Foto: Roman Mensing
Aktuell
Meldungen ................................S.2
Vermieter
Äpfel und Birnen ........................S.4
Vonovia
Kritik an Betriebskosten-Praxis ...S.5 Dortmund
Mietrecht
Antworten zum Thema Balkon..S. 6 Zeichen gegen Rassismus
Wohnungspolitik
Mietpreisbremse ........................S. 8 Den ganzen Mai über hat die Dortmunder widerspruchslos zu überlassen und den
Zivilgesellschaft sowohl in einer eigens Gewalttätern von rechts einen Spiegel
Wohnungspolitik
dafür eingerichteten Werkstatt im Schau- vorzuhalten. Der Mieterverein Dortmund
Mietrechtsnovelle ......................S. 9
spielhaus als auch in zahlreichen Schulen unterstützte diesen kreativen Protest des
Titel aufblasbare Spiegelwürfel hergestellt. Am Schauspielhauses und des Künstlerkollek-
Neue Wohnungs- 04. Juni 2016 kamen sie zum Einsatz, um WLYe7RROVIRU$FWLRQqXQGÜQDQ]LHUWHGUHL
gemeinnützigkeit ....................S. 10 den Nazis die Dortmunder Straßen nicht Spiegelwürfel.
Stadtentwicklung Impressum
Nordwärts in die Zukunft ........S. 12
Herausgeber und Redaktionsanschrift: Druck:
BGH Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. Lensing-Druck
Neues aus Karlsruhe ................S. 14 Kampstr. 4 · 44137 Dortmund Auf dem Brümmer 9 · 44149 Dortmund
Tel. 0231/ 55 76 56 0 $XÝDJH
Fax: 0231/ 55 76 56 16 Erscheint vierteljährlich im Eigenverlag.
Einbruchsschutz info@mieterverein-dortmund.de Bezugspreis ist im Mitgliedsbeitrag enthalten.
Sicheres Wohnen .....................S. 16
Redaktion:
Emscher Martin Grebe (mag),
Aichard Hoffmann (aha)
50 Kilometer Kunst .................S. 18
Alexandra Gehrhardt (age)
Mirko Kussin (mik)
Onlineplattformen Olga Merkel
Ferien im Wohngebiet .............S. 20 Martin Krämer
Dr. Tobias Scholz (ts (V.i.S.d.P.)
Martin Tubbesing (Layout)
Lanstrop
Genug für alle .........................S. 22 Anzeigen:
Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. Mitglied im Deutschen
Titelbild: pixabay Tel: 0231/ 55 76 56 66 Mieterbund NRW e.V.
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Mieterforum II/2016 ::: Editorial
Intern
Homepage überarbeitet
Ende Juni ging die überarbeitete Inter- nutzen. So wird in der Smartphone-
netseite des Mietervereins Dortmund ins Ansicht das Navigationsmenü durch
Netz. Das Design ist nun „responsiv“, einen Menü-Knopf ersetzt. Wird dieser
GDVKHLºWHVSDVVWVLFKGHU$XÝÑVXQJ angetippt, erscheint das Auswahlmenü.
XQG%LOGVFKLUPJUѺHXQWHUVFKLHGOLFKHU 'DGXUFKNÑQQHQGLH,QKDOWHLQOHVED
UHU*UѺHDQJH]HLJWZHUGHQ1XW]HU
Foto: MVDO
Foto: MVDO
müssen nicht mehr ständig in die Seite
hinein- und wieder herauszoomen. Aber
auch die Ansicht für klassische PCs und
Notebooks wurde überarbeitet und
aufgefrischt. Vorweg
Ende 2011 gab es auf dem Dort-
Besuchen Sie doch mal wieder die munder Wohnungsmarkt noch 3,5%
Internetseite Ihres Mietervereins und Leerstand, 2013 waren es nur noch
informieren sich über aktuelle Neuigkei- ca. 2%. Wohnungen müssen mal sa-
ten. Nutzen Sie unser mietrechtliches niert werden; wer umzieht, braucht im
Informationsangebot oder unseren Übergang zwei Wohnungen: Fachleute
Mietspiegel-Rechner für Dortmund. Auch sprechen deshalb von einer erforderli-
QGHUXQJHQ]XU0LWJOLHGVFKDIWNÑQQHQ chen Fluktuationsreserve von 2%. Für
Sie wie bisher mit unseren verschlüssel- den, der demnächst eine Wohnung
ten Online-Formularen übermitteln. braucht, wird es eng werden. Und
teuer. Hier ist die Politik gefordert,
So sieht die neue Smart-Phone-Ansicht der
Mietervereins-Seite aus. Haben Sie Rückmeldungen oder Hinwei- drastische Mietanstiege zu unterbin-
se zum neuen Internetangebot? Fehlt den, denn für viele neugebaute Woh-
Geräte an. Mitglieder und Interessierte Ihnen ein Service? Dann schreiben Sie nungen gilt die Formel „Reich baut für
PLW6PDUWSKRQHRGHU7DEOHWNÑQQHQGLH uns an info@mieterverein-dortmund.de, Reich“. Finanzstarke Investoren bauen
Homepage des Vereins nun viel besser Betreff: Internetseite. (ts) 7RSZRKQXQJHQ]X+ÑFKVWPLHWHQGLH
für die große Mehrheit unbezahlbar
Kostenfreie Verbraucherrechts- Veranstaltungstipps sind. Für Mietervereine liegt der Fokus
beratung für Mitglieder des Referent: Martin Grebe deshalb auf Erhalt und Schaffung
Mietervereins Dortmund ::: VHS Dortmund bezahlbarer Wohnungen. Öffentliche
Montag, 29.08.2016, 19.00 – 20.30 Uhr Gelder so zu investieren, dass dau-
+DQVDVWU.ÑQLJVZDOO'RUWPXQG erhaft bezahlbarer Wohnraum am
Beendigung des Mietverhältnisses
Von der Kündigung bis zur Markt entsteht, muss unser Ziel sein.
::: Dortmund Wohnungsrückgabe Unsere Titelgeschichte beschäftigt sich
Reinoldistraße 7-9, 44135 Dortmund
daher mit einer neuen Form der Woh-
Tel. 0231 / 720 91 701 ::: VHS Waltrop
Montag, 26.09.2016, 19.00 – 20.30 Uhr nungsgemeinnützigkeit. Deren Grund-
::: Lünen Ziegeleistr. 14, 45731 Waltrop idee ist eine unternehmensbezogene
Kirchstraße 12, 44532 Lünen Die Tücken des Mietvertrages
VWHXHUOLFKH)ÑUGHUXQJLP7DXVFKJHJHQ
Tel. 02306 / 301 3801 Fallstricke für Mieter und Vermieter
eine dauerhafte Mietpreisbindung.
::: Castrop-Rauxel ::: Hartz IV und Wohnen
Mühlengasse 4, 44575 Castrop-Rauxel Mittwoch, 31.08.2016
Tel. 02305 / 6987 901 Mittwoch, 28.09.2016
von 10:00 - 11:30 Uhr
::: Eine vorherige Terminvereinbarung im Arbeitslosenzentrum,
ist erforderlich! Leopoldstr. 16-20, Dortmund
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::: Aktuell Mieterforum II/2016
Vermieter
Äpfel mit Birnen verglichen
Eine Mieterhöhung im Briefkasten – da ist der Schreck meist groß. Darf der Vermieter die Miete erhöhen? Muss ich der
verlangten Mieterhöhung zustimmen? Diese Frage stellten sich auch zahlreiche Mieter in Lünen-Brambauer, als ihre
Vermieterin im März 2015 die Zustimmung zu einer Erhöhung der Grundmiete auf die ortsübliche Vergleichsmiete
nach § 558 BGB verlangte.
Die Wohnungen gehören dem Immobilien- verlegt worden, die Wohnung hatt einen die jeweiligen Mieter günstigere „ver-
fond DWS ACCESS Wohnen Spezial 2 GmbH Laminatboden bekommen. gleichsweise Regelungen“ beigelegt
& Co KG, der durch die Deutsche-Bank- werden. In drei Verfahren wurde auf
Tochter Deutsche Asset Management „Diese unterschiedliche Ausstattung der Empfehlung des Gerichtes eine vergleichs-
aufgelegt wurde. Ansprechpartner für die Wohnungen wurde von uns so hoch weise Lösung gefunden. „Im 18. Verfahren
Mieter ist die Hausverwaltung alt + kelber. bewertet, dass wir davon ausgegangen sind wir hartnäckig geblieben und hatten
Letztere war dann auch Absender der sind, dass die Wohnungen tatsächlich damit auch Erfolg. Das Amtsgericht Lünen
Mieterhöhungen, die Mietervereins-Rechts- nicht vergleichbar sind. Daher waren die hat die von uns vertretene Auffassung,
anwältin Martina Bohn zur Prüfung vor- Mieterhöhungsverlangen aus Sicht des dass das Mieterhöhungsverlangen
unwirksam ist, in seiner Entscheidung vom
Foto: MVDO
7.4.2016 – AG Lünen – 7 C 507/15 – be-
stätigt. Die Klage der DWS wurde abge-
wiesen“, freut sich Martina Bohn über den
erfolgreichen Widerstand der Mieter gegen
die überzogenen Mieterhöhungen. (ts)
Betriebskosten: Überprüfung lohnt
Ein Mieter aus Dortmund-Hörde erhielt
seine Betriebskostenabrechnung für das
Jahr 2014 mit einem saftigen Nachzah-
lungsbetrag von 1.277 Euro. „Aus der
Abrechnung ging nicht hervor, wie die
Kosten für den Mieter berechnet wurden,
Mieter der DWS in Lünen-Brambauer wehrten sich erfolgreich gegen überzogene Mieterhöhungen. weil der Verteilerschlüssel fehlte. Wir haben
daher der Nachzahlung widersprochen“,
gelegt wurden. Die für Lünen zuständige Mietervereins unwirksam. Darüber haben erklärt Rechtsberater Dieter Klatt. Im Mai
Rechtsberaterin stellte fest, dass die Begrün- wir die Hausverwaltung informiert“, 2016 reichte der Vermieter dann eine
dungen der Mieterhöhungen nicht ausrei- erklärt Martina Bohn. korrigierte, ordnungsgemäße Abrechnung
chend waren. So verwies alt + kelber nicht für das Jahr 2014 ein, diese kam jedoch
auf den Lüner Mietspiegel, sondern auf drei DWS bzw. die beauftragte Verwaltung alt mehrere Monate zu spät. „Ein Vermieter
Vergleichswohnungen. Bei der Überprüfung + kelber, hielten jedoch an dem Mieterhö- hat nach § 556 BGB ein Jahr Zeit eine
der Frage, ob diese Wohnungen tatsächlich hungsverlangen fest und reichten in formell korrekte Abrechnung zu erstellen.
vergleichbar sind, stellte sich heraus, dass mindestens 18 Fällen beim Amtsgericht Für die Betriebskostenabrechnung 2014
jeweils mindestens eine der drei genannten Lünen Klage auf Zustimmung zur lief die Frist zum Jahresende 2015 ab.
Wohnungen innerhalb der letzten Jahre Mieterhöhung ein. Nachforderungen kann der Vermieter nicht
umfangreich modernisiert worden war. Das mehr geltend machen. Die Mieter müssen
Badezimmer war vollständig erneuert Von diesen 18 Gerichtsverfahren konnten nicht zahlen“, stellt Dieter Klatt fest.
worden, in der Küche waren neue Fliesen 14 Verfahren außergerichtlich durch für
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Mieterforum II/2016 ::: Aktuell
Vonovia
Kritik an Betriebskosten-Praxis
In einem offenen Brief an Rolf Buch, Vorstandsvorsitzenden der Immobilienriesin Vonovia, kritisierte Mieterforum Ruhr,
die Arbeitsgemeinschaft der Mietervereine Bochum, Dortmund, Witten und der Mietergemeinschaft Essen im Mai erneut
die Geschäftspolitik von Vonovia im Bereich der Betriebskosten.
Foto: Vonovia
Die Liste sei lang. Bis zu 56 Positionen an Unter besonderer Beobachtung der
„sonstigen Betriebskosten“ würden in Mietervereine stehen in diesem Zusam-
aktuellen Mietverträgen der Vonovia menhang die Tätigkeiten der seit 2014 in
ausgewiesen. „Es ist den Mietern bei den Siedlungen eingesetzten Objektbe-
Vertragsschluss unmöglich, die lange Liste treuer. Eine klassische Hausmeistertätig-
der ‚sonstigen Betriebskosten‘ zu überprü- keit, die für die betroffenen Mieter auch
fen. Von einem transparenten Vertragswerk einen realen Vorteil bringe, sei jedoch nur
Vonovia statt Deutscher Annington, die Streit-
kann keine Rede mehr sein. Mit Anmietung in begrenztem Maße vorhanden. „Ein
punkte bei den Betriebskosten bleiben.
HLQHU9RQRYLD:RKQXQJYHUSÝLFKWHWVLFK erheblicher Teil der Aufgaben der Objekt-
der Mieter zur Zahlung einer unübersehba- Verträgen auf. Viele dieser Punkte fallen betreuer erstreckt sich auf allgemeine
ren Vielfalt von Nebenkosten, deren nach Auffassung der Mietervereine unter Kontrollen, die allein der Minimierung des
Umlage der Gesetzgeber für den Regelfall GLH9HUNHKUVVLFKHUXQJVSÝLFKWHQGHV Verwaltungsaufwandes, der Risiken des
gar nicht vorgehsehen hat“, erläutert Eigentümers und seien bisher, wie grund- Vermieters und der Beschaffung von
Rechtsanwalt Martin Grebe vom Mieterver- sätzlich vorgesehen, in der Miete enthalten. Informationen für die Geschäftssteuerung
ein Dortmund. Derzeit würden zwar noch „Es kann nicht sein, dass über die Betriebs- dienen. Dieser Aufwand ist nicht umlage-
nicht alle dieser Betriebskosten tatsächlich kosten Aufwendungen, die eigentlich der fähig“, stellt Martin Grebe fest. Bisher
auf den Mieter umgelegt, Vonovia hält sich Vermieter zu tragen hat, auf die Mieter ermögliche Vonovia jedoch keine transpa-
aber die spätere Einführung neuer Kosten- umgelegt werden sollen. Betriebskosten sind rente Prüfung der auf die Mieter umgeleg-
positionen offen. nicht dazu gedacht, Gewinne zu machen. ten Kosten „Wir können nicht nachvollzie-
Sie sollen laufende Kosten decken, die durch hen, wie die auf die Mieter umgelegten
Derzeit werden neben TV-Kabelgebühren den Gebrauch der Wohnung anfallen. Sie Kosten exakt ermittelt und von den von
vor allem Unmengen an Wartungs- und sollen dem Vermieter keine ‚zweite Miete‘ Vonovia zu tragenden Kostenanteilen
Kontrollkosten als Betriebskosten ausgewie- garantieren oder ihn von sämtlichen abgegrenzt werden. Vonovia weigert sich
sen. Baum-, Spielplatz-, Gasleitungs-, Kosten, die für seine Häuser anfallen, für Klarheit zu sorgen. Mietern können wir
Blitzschutzanlage-, Hydrantenkontrolle, befreien“, ergänzt Marian Totzek, Rechts- nur die Überprüfung Ihrer Abrechnungen
bzw. -wartung tauchen mittlerweile in den berater beim Mieterverein Bochum. beim Mieterverein empfehlen.“ (ts)
ANWALTSKANZLEI Märkische Straße 46 | 44141 Dortmund | Tel. 0231/5897980
info@anwaeltebuero.de | barrierefreier Zugang
Alena Kiekebusch Gertraud Cölsche Hauke Herrmann
Arbeitsrecht Miet-, Pacht- Fachanwalt für
Miet- und Pachtrecht und WEG-Recht Sozialrecht
Verkehrsrecht Familienrecht ALG I, I I
Vertragsrecht Strafrecht Renten- und
Zivilrecht Zivilrecht Schwerbehin-
Fremdsprachen: Russisch, Unfallrecht dertenrecht
Weißrussisch Schwerpunkt:
Arbeitsrecht
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::: Mietrecht Mieterforum II/2016
Aus der Mietrechtspraxis
Antworten zum Thema Nutzung des Balkons
Henriette B. fragt: Wie oft darf ich tQLFKWGDVVXEMHNWLYH(PSÜQGHQGHV
Foto: MVDO
denn eigentlich pro Saison auf meinem Einzelnen (Oberlandesgericht Oldenburg
Balkon grillen? vom 29.07.2001, Aktenzeichen: 13 O
53/02). Deshalb gibt es eine Fülle von
Olga Merkel antwortet: Inwieweit das Entscheidungen, die sich letztendlich mit
Grillen auf dem Balkon zulässig ist, der Abwägung der gegenseitigen Interes-
hängt vom jeweiligen Einzelfall ab. sen – der Mieter einerseits, die auf dem
Heranzuziehen ist zunächst die vertrag- Balkon grillen wollen, und der Mieter,
liche Vereinbarung. die ihren Balkon ohne Beeinträchtigung
durch Ruß, Rauch und Grillgeruch nut-
Nach einer Entscheidung des Landge- zen wollen – beschäftigen.
richts Essen (WuM 2002, 337) kann das
Grillen auf dem Balkon eines Mehrfa- Da die Abstände zwischen den Balko-
milienhauses vertraglich ganz verboten nen in einem Mehrfamilienhaus gering
werden. Normalerweise werden jedoch sind, hat das Amtsgericht Bonn in einem
das Grillen auf dem Balkon sowie dessen Urteil vom 29.04.1997 (Aktenzeichen:
sonstige Nutzung mietvertraglich nicht 6 C 545/96) in der Zeit von April bis
geregelt. Das Grillen in den Sommer- September das Grillen unter Verwendung
monaten wird als durchaus üblich von Holzkohle nur einmal monatlich
angesehen und muss als sozialadäquat zugelassen und dem grillenden Mieter
Olga Merkel berichtet
grundsätzlich geduldet werden. Die noch aufgegeben, die Mieter im Haus, aus der Mietrechtspraxis.
Nachbarn dürfen aber nicht unzumutbar deren Belästigung durch Rauchgase
belästigt werden. Maßstab ist dabei das unvermeidlich ist, 48 Stunden vorher
(PSÜQGHQHLQHV'XUFKVFKQLWWVEHQXW]HUV darüber zu informieren. Das Amtsgericht Westerstede (NZM 2010, 336) hält bei
beengten räumlichen Verhältnissen zwei-
maliges Grillen pro Monat während der
Sommermonate (in der Regel von Mai
bis September), also insgesamt zehnmal
pro Kalenderjahr, auch ohne Ankündi-
gung für vertragsgemäß.
Verstehen Ümit A. fragt: Unsere Nachbarn von
oben haben auf ihrem Balkon zahl-
ist
sparkasse-dortmund.de
reiche Blumenkästen aufgestellt. Das
heruntertropfende Gießwasser und die
Wenn man einen Finanzpartner absterbenden Blätter landen immer
einfach. hat, der die Region und ihre
Menschen kennt.
Sprechen Sie mit uns.
auf unserem Balkon. Müssen wir das
hinnehmen?
Das Landgericht München I, 1. Zivil-
Wenn‘s um Geld geht
kammer, hat in seiner Entscheidung
(ZMR 2015, 962 ff.) entschieden, dass
das Anbringen von Blumenkästen an
der Außenseite des Balkons und das
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Mieterforum II/2016 ::: Mietrecht
regelmäßige Gießen der Blumen eine mehr über die Brüstung herüberragt Mieter im Verhältnis zu seinem Ver-
übliche Nutzung des Balkons darstellt. /DQGJHULFKW%HUOLQ*UXQGHLJHQWXP mieter das Rauchen gestattet ist. Die
Aus dem Rücksichtnahmegebot folgt Rauchbelästigung muss jedoch nicht
MHGRFKGLH9HUSÝLFKWXQJGLH%OXPHQ QXUXQZHVHQWOLFKVHLQ'LHVHP$QVSUXFK
HUVWGDQQ]XJLHºHQZHQQVLFKNHLQH Stefan W. fragt: Ich würde gerne jetzt, des Mieters steht das Recht des anderen
Personen auf dem darunterliegenden in der warmen Jahreszeit, öfter mal 0LHWHUVJHJHQ×EHUGHUVHLQH:RKQXQJ
%DONRQPHKUEHÜQGHQ auf dem Balkon sitzen, der Nach- YHUWUDJVJHP¿ºQXW]HQPÑFKWHZR]X
bar von nebenan ist aber immer am grundsätzlich auch das Rauchen in der
,QGHU:DKOGHU%DONRQEHSÝDQ]XQJLVW Rauchen. Kann ich von ihm oder von eigenen Wohnung gehört.
der Mieter zunächst frei. Aber auch hier meinem Vermieter verlangen, dass
greift manchmal das Rücksichtnahme- auf dem Balkon nicht mehr geraucht Das Gebot der gegenseitigen Rücksicht-
gebot. Wenn der Mieter nämlich seine werden darf? nahme führt im Allgemeinen zu einer
%DONRQEHSÝDQ]XQJGHUDUWJHVWDOWHW *HEUDXFKVUHJHOXQJ)×UGLH=HLWHQLQ
dass sie über die Brüstung herüberragt Damit hat sich der Bundesgerichtshof in denen beide Mieter an einer Nutzung
und den unteren Balkon durch herabfal- VHLQHU(QWVFKHLGXQJYRP LKUHU%DONRQHLQWHUHVVLHUWVLQGVLQGGHP
OHQGH%O×WHQ3ÝDQ]HQEHVWDQGWHLOHXQG :X0 DXVHLQDQGHUJHVHW]W HLQHQ0LHWHU=HLWU¿XPHIUHL]XKDOWHQLQ
9RJHONRWYHUXQUHLQLJWNDQQGHU0LHWHU denen er seinen Balkon unbeeinträch-
eYRQXQWHQqYRP9HUPLHWHUIRUGHUQ =XQ¿FKVWKDWGHU%*+IHVWJHVWHOOWGDVV tigt von Rauchbelästigungen nutzen
dass er gegen den Mieter vorgeht und der gestörte Mieter einen Unterlas- NDQQZ¿KUHQGGHPDQGHUHQ0LHWHU
YRQGLHVHPYHUODQJWGLH%HSÝDQ]XQJ sungsanspruch gegen den anderen =HLWHQHLQ]XU¿XPHQVLQGLQGHQHQHU
]XU×FN]XVFKQHLGHQVRGDVVGLHVHQLFKW 0LHWHUKDWVHOEVWZHQQGHPDQGHUHQ auf dem Balkon rauchen darf.
7
::: Wohnungspolitik Mieterforum II / 2016
Mietpreisbremse
Zahnloser Tiger
Der ärgste Feind des Guten ist doch stets das gut Gemeinte.
Bundesjustizminister Heiko Maas würde sicherlich niemand
im Deutschen Mieterbund unterstellen, dass er es nicht gut
gemeint habe mit der Mietpreisbremse, deren gesetzliche
Grundlage am 1. Juni 2015 in Kraft trat. Nur: Gut gemeint
ist eben noch lange nicht gut gemacht.
Nach einem Jahr fällt die Bilanz die-
ses „Meilensteins in der Geschichte des
Mietrechts“ (O-Ton Maas) mehr als er- Bundesjustizminister Heiko
nüchternd aus. Gleich mehrere Unter- Maas (SPD), hier als Gast
beim Deutschen Mieterbund
suchungen bescheinigen der Mietpreis-
in Fulda
bremse, dass sie nahezu keine Wirkung
zeigt. Das Deutsche Institut für Wirt- als hätte er das Gesetz von vornherein der Vormieter gezahlt hat, bekannt zu
schaftsforschung (DIW) kommt sogar beachtet. Also ist kein Risiko dabei, es zu geben. Das schafft zwar Transparenz,
zu dem Ergebnis, dass die Mieten in den übertreten. ändert aber nichts daran, dass alles am
Regionen, in denen die Mietpreisbremse Mieter hängt. Und der fragt bekanntlich
gilt, etwas stärker gestiegen sind als in Der schwarze Peter, für eine gesetzeskonfor- auch schon nicht nach dem Energiepass,
denen ohne Bremse. me Miete zu sorgen, liegt also beim Mieter. der ihm eigentlich bei jeder Neuvermie-
Er müsste die Miete als zu hoch rügen, und tung vorgelegt werden muss.
Warum ist das so? Geld zurück bekäme er auch erst ab dem
Zeitpunkt der Rüge, nicht ab Vertragsbe- Wichtiger wären Sanktionen bei Geset-
11 der 16 Deutschen Bundesländer ha- ginn. Offenbar haben aber nur sehr weni- zesverstößen, wie es sie beispielsweise
ben inzwischen von der Möglichkeit ge Mieter Lust, sich direkt nach dem Einzug im Wirtschaftsstrafgesetz gibt. Dort re-
Gebrauch gemacht, Regionen zu be- in eine neue Wohnung mit dem Vermieter gelt § 5, dass ein Vermieter ordnungswid-
stimmen, in denen die Miete bei einer anzulegen. Schließlich will man in Frieden rig handelt, der eine Miete von mehr als
Neuvermietung nicht mehr frei vereinbart wohnen. Und schließlich hat man sich ge- 20 Prozent über dem Mietspiegel fordert,
werden kann. In 308 Städten gilt seither, rade erst für die Wohnung entschieden und und droht dafür ein Bußgeld an. Und
dass die Miete, die der neue Mieter zah- mit der Miethöhe einverstanden erklärt. nach § 102 des Strafgesetzbuchs ist es
len muss, nicht mehr als 10 Prozent über gar Wucher und kann mit Gefängnis be-
der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen Außerdem machen es die vielen Ausnah- straft werden, wenn jemand mehr als 50
darf, wie sie in den meisten Städten im men Mietern auch nicht gerade leichter. Prozent zu viel Miete fordert.
Mietspiegel steht. Wenn schon der Vormieter so viel gezahlt
hat, wenn das Haus neu oder frisch mo- Der Haken hier: Beides gilt nur, wenn der
Allerdings handelt es sich hier um eine dernisiert ist, in Wohnheimen oder mö- wohnungssuchende Mieter sich in einer
gesetzliche Regel, die Vermieter prob- blierten Zimmern gilt die Bremse nicht. persönlichen Notlage befunden, der Ver-
lemlos missachten können. Keine Polizei- Die Beweislast liegt ebenfalls beim Mieter. mieter dies auch gewusst und absichtlich
dienststelle und keine Behörde kümmert Und zahlt der Vermieter nicht freiwillig ausgenutzt hat – was der Mieter bewei-
sich darum. Es gibt keine Strafen und kein zurück, bleibt nur der Gang vors Gericht. sen muss. Wenn man das ändern würde,
Bußgeld, wenn man zu viel verlangt. Das hätte man eine weit schärfere Waffe ge-
Einzige, was einem Vermieter passieren So wird der Ruf nach Nachbesserungen gen explodierende Mieten, die noch dazu
kann, ist, dass sein Mieter das zuviel ge- immer lauter. Heiko Maas kann sich vor- GHQ9RUWHLOK¿WWHÝ¿FKHQGHFNHQGLPJDQ-
zahlte Geld zurückverlangt. Dann stün- VWHOOHQHLQH3ÝLFKWI×U9HUPLHWHU]XVFKDI- zen Land zu wirken und nicht nur in extra
de der Vermieter aber nicht anders da, fen, bei Neuvermietungen die Miete, die ]XGHÜQLHUHQGHQ5HJLRQHQDKD
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Mieterforum II / 2016 ::: Wohnungspolitik
Mietrechtsnovelle
Modernisierung soll billiger
werden
Der Gesetzentwurf für die zweite
Tranche der Mietrechtsnovelle, auf
die sich die Große Koalition in Ber-
lin geeinigt hatte, liegt vor. Bei der
Bundesarbeitstagung des Deutschen
Mieterbundes stellte Bundesjustizmi-
nister Heiko Maas die Pläne vor. Viel
Überraschendes gab es nicht dabei,
wohl aber interessante Details – und
die Bitte um Unterstützung. Denn Moderiert von Ellen Schulz vom DMB-Präsidium diskutierten DMB-Direktor Lukas Siebenkotten
trotz Koalitionsvertrag ist der Entwurf (li) und Reiner Wild, Geschäftsführer des Berliner MV (re), mit Justizminister Heiko Maas (SPD) in
in den Regierungsreihen umstritten. Fulda Lösungsansätze für mietrechtliche Probleme.
Heiko Maas ist ein Wiederholungstäter. Haus vor, den Ankündigungsaufwand für tenerhebung will Maas niedriger schrau-
Schon bei der ersten Tranche der Miet- Vermieter deutlich zu verringern, wenn es ben und Mietspiegeln, die außer von den
rechtsnovelle hat der SPD-Mann versucht, um kleine Maßnahmen mit nicht mehr Interessenverbänden der Mieter und der
die Koalitionsvereinbarung großzügig in als 10.000 Euro kosten geht. Vermieter auch noch von den Kommunen
Richtung mehr Mieterschutz zu inter- anerkannt worden sind, eine besondere
pretieren – und wurde monatelang von 2ECHTSSICHERHEITBEI7OHNÛ¼CHE Qualität verleihen. Außerdem soll es eine
der CDU blockiert. Auch bei der zweiten Beweislastumkehr geben: Künftig soll es
Tranche geht sein Gesetzentwurf ein gu- Sicherstellen möchte Maas, dass in Zu- QLFKWPHKUUHLFKHQ=ZHLIHODQGHU4XDOLÜ-
tes Stück über das hinaus, auf was sich kunft bei allen Kostenfragen – egal ob ziertheit eines Mietspiegels zu streuen, um
CDU/CSU und SPD bei der Bildung der Miete, Heiz- oder Nebenkosten – die tat- ihn auszuhebeln, wie in Berlin geschehen.
großen Koalition geeinigt hatten. sächliche Wohnungsgröße maßgeblich ist, Nicht mehr der Verwender des Mietspie-
nicht die, die vielleicht abweichend davon JHOVPXVVVHLQH4XDOLÜ]LHUWKHLWEHZHLVHQ
So möchte Maas die Mieterhöhung nach im Mietvertrag steht. Nächstes Ziel: Mit sondern der Angreifer das Gegenteil.
Modernisierungen auf 8 Prozent der Mo- dem Unsinn aufräumen, dass ein Mieter,
dernisierungskosten begrenzen. Zurzeit der Mietschulden hat und diese begleicht, Der Justizminister weiß, dass er mit seinen
gilt „11 Prozent“, im Koalitionsvertrag damit zwar eine fristlose Kündigung we- Vorschlägen noch einen schweren Stand
steht „10“. Ganz neu ist eine Kappungs- gen Zahlungsverzugs vom Tisch bekom- beim Koaltionspartner haben wird – und
grenze für diese Mieterhöhung, die bei 3 men kann, nicht aber eine fristgemäße. bat den Mieterbund um Unterstützung ge-
Euro pro qm im Monat liegen soll. „Wir Das ist nämlich, so paradox es klingt, ge- rade da, wo ihm der Entwurf nicht gefällt:
wollen Maßnahmen verhindern, die ein genwärtige Rechtslage. „Es kann nicht schaden“, sagte er den fast
vernünftiger Vermieter nicht gemacht 600 Mietrechtsjuristen in Fulda, „wenn in
hätte, wenn er die Wohnung selber nut- Die meisten beabsichtigten Änderungen der kommenden Debatte deutlich wird,
zen würde“, sagte Maas in Fulda. Die betreffen aber die Erstellung von Mietspie- dass es auch Stimmen gibt, die noch weiter
Möglichkeiten für Mieter, Modernisierun- geln. Hier sollen künftig die Mietvertrags- gehende Forderungen haben.“ Das passt
gen zu widersprechen, wenn sie einen abschlüsse der letzten 8 Jahre in die Da- zum Beispiel auf die Modernisierungsmiet-
Härtefall darstellen, möchte Mass wie- WHQHUKHEXQJHLQÝLHºHQQLFKWPHKUQXUGHU erhöhung, die Mietervereine nicht nur sen-
der verbessern. Im Gegenzug schlägt sein letzten 4. Die Anforderungen an die Da- ken, sondern ganz abschaffen wollen.
9
::: Wohnungspolitik Mieterforum II / 2016
Wohnungsgemeinnützigkeit
Die Zeit ist reif
„Nichts ist mächtiger als eine Idee, deren Zeit gekommen
ist.“ Der Satz stammt von Victor Hugo und damit aus
dem 19ten Jahrhundert, ist aber aktueller denn je. Man-
che wirklich gute Ideen verpassen ihre Chance und gera-
ten wieder in Vergessenheit. Die Finanztransaktionssteuer,
ersonnen 1972 von dem amerikanischen Ökonom James
Tobin, erhielt ihre größte Chance bei der jüngsten Finanz-
krise und droht mitlerweile, von ihren wenigen Befürwor-
tern in der EU vertändelt zu werden, weil sie sich nicht
einig werden. Die Chancen für die Wiedereinführung einer
Wohnungsgemeinnützigkeit in Deutschland waren noch
nie so gut wie jetzt. Explodierende Mieten und Wohnungs-
not in den Boom-Städte einerseits, ausschließlich renditeo-
rientierte Großvermieter andererseits lassen den Ruf nach
Foto: pixabay.com
einem gemeinwohlorientierten Sektor auf dem Wohnungs-
markt immer lauter werden. Doch ob dieser Elfer verwan-
delt oder auch verschossen wird, ist noch nicht raus.
Man kann sich das heute fast nicht mehr herrschte bereits die politische Debatte, Ein- Das ist heute Geschichte. Es wurde viel
vorstellen: Bis 1990 waren praktisch alle griffe des Staates in das Marktgeschehen gebaut, die Wohnungsmärkte beruhig-
größeren Wohnungsunternehmen ge- galten als Teufelszeug, der Wohnungsmarkt ten sich wieder, niemand interessierte sich
meinnützig. Selbst die VEBA-Wohnen, Vor- als entspannt, der Finanzminister (Stolten- mehr für Gemeinnützigkeit außer ein paar
Vor-Vorgängerin der Vonovia, heute bör- berg mit Namen) wollte auf die Steuerein- Genossenschaften, die sich diesem Prinzip
sennotiert, im DAX und das mit riesigem nahmen nicht verzichten und die letzten weiterhin per Satzung verpflichtet fühlten.
Abstand größte deutsche Wohnungsunter- Verteidiger der Wohnungsgemeinnützigkeit
nehmen, war damals gemeinnützig. waren durch den Skandal der gewerkschafts- Auch das hat sich wieder geändert. 2016
eigenen „Neuen Heimat“ geschwächt. gibt es wieder Wohnungsnot in Deutsch-
Gemeinnützigkeit im Wohnungswesen land. Nicht überall, aber wo sie herrscht,
durfte und darf man allerdings nicht ver- Dem Markt überlassen führt sie zu Mieten, die 15 € netto-kalt er-
wechseln mit Gemeinnützigkeit zum Bei- So wurde zum 31. 12. 1989 das Woh- reichen können, und sie weitet sich aus.
spiel im Vereinswesen. Es bedeutete in ers- nungsgemeinnützigkeitsgesetz ab- Selbst im Ruhrgebiet, das bis vor kurzem als
ter Linie, dass die Unternehmen maximal geschafft und Millionen bis dahin die „Insel der Glückseligen“ für Mieter galt,
4 % Rendite an ihre Gesellschafter auswer- preisgebundene Wohnungen dem Markt- dreht sich der Markt, langsam, aber spürbar.
fen durften, alles weitere Geld in den Woh- geschehen überlassen. Nur wenige Mo-
nungsbau reinverstieren mussten, auch in nate später offenbarten die Daten der Einzug der „Heuschrecken“
freifinanziereten Wohnungen nur die Kos- Volkszählung von 1987, dass es in Eine Spätfolge der Abschaffung der Woh-
tenmiete verlangen durften, Verkaufsbe- Deutschland 1 Mio. Wohnungen weniger nungsgemeinnützigkeit war, dass der
schränkungen unterlagen und im Gegen- gab als angenommen. Der Markt wur- deutsche Wohnungsmarkt interessant
zug steuerbefreit waren. de enger, die Mieten stiegen – und dann wurde für ausländische „Finanzinvesto-
brach der „real existierende Sozialismus“ ren“. Im internationalen Vergleich niedri-
Das funktionierte weitgehend wunderbar zusammen, die Ostgrenzen öffneten sich, ge Mieten und eine niedrige Eigentümer-
und war Ende der 80er Jahre des 20ten Millionen Zuwanderer strömten in den quote – für Investitionsentscheidungen
Jahrhunderts der Regierung Kohl dennoch Westen, die größte Wohnungsnot seit international tätiger Hedge-Fonds sind das
ein Dorn im Auge. Der Neoliberalismus be- Kriegsende brach aus. verlockende Eckdaten. Da gleichzeitig öf-
10Mieterforum II / 2016 ::: Wohnungspolitik
fentliche und industrieverbundene Träger Wenn es die nicht gäbe, könnten die Kran-
massenweise Wohnungsbestände privati- kenschwester und der Polizeibeamte in der
sierten, gelang der Einstieg von Unterneh- Stadt nicht mehr wohnen.“ Doch Sozial-
men, die ausschließlich auf Rendite schiel- wohnungen werden immer weniger. Jedes
ten, in den deutschen Wohnungsmarkt. Jahr gehen 60.000 durch Rückzahlung der
Darlehen verloren, in den letzten 12 Jah-
Die Folgen sind hinlänglich bekannt – und ren hat sich die Gesamtzahl halbiert. In
der Ruf nach einer Korrektur wird immer lau- München sind nur noch 15 % der Miet-
ter. Der Deutsche Mieterbund hat durch Be- wohnungen gebunden.
schlüsse der Mietertage 2013 und 2015 die
Wiedereinfühung einer Wohnungsgemein- Im Ausland geht‘s
nützigkeit gefordert. Die Oppositionsparteien Ganz anders in Wien, wo 70 % aller Miet-
im Bundestag, Linke und Grüne, haben dazu wohnungen gemeinnützigen Unterneh-
Anträge eingebracht, die sich auf umfang- men gehören, jeweils zur Hälfte kommu-
reiche Gutachten stützen, bei den Linken nalen und genossenschaftlichen. Pronold
auf den Sozialwissenschaftler Andrej Holm ist überzeugt, dass die Mietpreisbremse die
von der Humbold-Universität Berlin, bei den Probleme nicht lösen, sondern eben nur
Grünen auf den Kommunal- und Unterneh- bremsen kann. Einen gesetzlichen Rah-
mensberater Jan Kuhnert aus Hannover. men, der dazu führt, das öffentliche För-
derung für dauerhafte Bindungen sorgt,
Beide hatte der Deutsche Mieterbund zu kann er sich daher gut vorstellen. Die SPD
einer Fachtagung am 23. Juni nach Ber- werde dazu im September eine parteiinter-
lin eingeladen. Doch aus dem Ziel, deren ne Tagung veranstalten. „Das kommt in
Erkenntnisse mit den Fachpolitikern der unser Wahlprogramm, das kann ich Ihnen
Bundestagsfraktionen zu erörtern, wurde als Präsidiumsmitglied heute schon sagen.
nichts. Alle mussten wegen einer kurzfristig Wir müssen das aber so gestalten, dass
angesetzten namentlichen Abstimmung die Unternehmen auch mitmachen.“ Und
im nur wenige hundert Meter entfernten schloss mit einem Scherz: „Wer sein Kreuz
Bundestag absagen. an der richtigen Stelle macht, braucht hin-
terher keins zu tragen.“
Neue Erkenntniss brachte allein der Auftritt
von Florian Pronold, parlamentarischer Einig waren sich alle Beteiligten, dass noch
Staatssekretär im Bundesbauministerium. eine Menge Überzeugungsarbeit zu leis-
Der ist Bayer, und die Mietenexplosion in ten ist. „Aber“, so meinte DMB-Direktor
der Landeshauptstadt München treibt ihn Lukas Siebenkotten in seinem Schlusswort,
um: „Die Marktmiete liegt hier bereits bei „wenn wir uns in vier Jahren hier wieder Sachverständige: Andrej Holm (oben) und Jan
ca. 14 Euro, Sozialwohnungen kosten 7. treffen, wollen wir das neue Gesetz feiern.“ Kuhnert (mitte). Politiker: Florian Pronold (unten)
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11::: Stadt im Wandel Mieterforum II/2016
Foto: Stadt Dortmund/Stefanie Kleemann
Stadtentwicklung
Nordwärts in die Zukunft
Im Mai des vergangenen Jahres startete in Dortmund das Projekt Nordwärts. Laufzeit: Zehn Jahre. Knapp 45,7% des
Dortmunder Stadtgebietes liegen innerhalb des Projektraums. Mehr als 240.000 Dortmunder leben im Projektgebiet.
Ganz klar, Nordwärts ist ein Mammutprojekt.
Ein Jahr ist inzwischen seit dem Start ver- Zehn Themenfelder ren. Wie gut dies angenommen wird,
gangen und Nordwärts hat Fahrt aufge- Ambitioniert ist dabei die Vielfalt der zeigen die Zahlen: Mehr als 2.000 Ideen
nommen. Doch um was geht es eigentlich Themen, die bearbeitet werden. Die Pro- wurden bisher eingereicht. Und auch
ganz genau? Harriet Ellwein von der Koor- jektverantwortlichen beschränken sich nach September geht es weiter. Eine
dinierungsstelle Nordwärts weiß die Ant- nicht auf ein oder zwei Schwerpunkte, neue Vorschlagsrunde startet zu Beginn
wort: „Nordwärts ist ein Projekt für die Be- die den Norden nach vorne bringen sol- des kommenden Jahres.
reiche Eving, Huckarde, Innenstadt-Nord, len, es sind gleich zehn Themenfelder, in
Mengede, Scharnhorst sowie Teile von In- denen bis zum Jahr 2025 Projekte ge- Bürgerbeteiligung
nenstadt-West und Lütgendortmund und sucht, entwickelt und angestoßen wer- Auch wenn es bei einem so langfristig an-
will mit einem breit angelegten Dialog- den. Sie reichen von Infrastrukturmaß- gelegten Projekt etwas früh erscheint,
und Bürgerbeteiligungsverfahren zur Har- nahmen, über soziale Innovationen bis kann Harriet Ellwein bereits eine Zwi-
monisierung der Lebensqualität in der Ge- hin zu Projekten aus den Bereichen Bil- schenbilanz ziehen: „Wir können auf das
samtstadt beitragen.“ Kurz: die Stärken dung, Integration oder Arbeit. In einem erste Jahr sehr positiv zurückblicken. Aus
und Potenziale des nördlichen Stadtgebie- breit angelegten Beteiligungsverfahren den vielen Ideen wurden bisher rund 200
tes sollen gefördert und sichtbar gemacht können Bürger bis zum 01. September Projekte ausgewählt oder entwickelt. Das
werden. Ein Schritt, der wichtig ist. Projekte vorschlagen oder selbst initiie- zeigt uns, dass diese Art des Beteiligungs-
12Mieterforum II/2016 ::: Stadt im Wandel
Foto: Stadt Dortmund/Stefanie Kleemann
verfahrens sehr gut angenommen wird.“
Die Nordwärts-Verantwortlichen wollen
das Projekt offen, niedrigschwellig und
transparent halten. Entsprechend aktuell
und umfangreich werden Neuigkeiten auf
den Projektseiten der Stadt Dortmund
(http://tinyurl.com/zmlw44u) veröffent-
licht. Ein eigener Facebook-Auftritt erwei-
tert die Möglichkeiten der Bürger mit den
Machern ins Gespräch zu kommen. „Die-
ser partizipative Weg der Beteiligung und
des zivilen Engagements ist sicherlich ein
Meilenstein“, weiß Ellwein. Und auch au-
ßerhalb des Internet können sich die
Dortmunder in Bürgercafés, Expertenforen
und an Infoständen auf Stadtteilfesten
auf den neuesten Stand bringen. In allen betroffenen Stadtteilen wurden gemeinsam
mit interessierten Bürgern Ideen entwickelt.
Finanziert werden die Einzelprojekte sei-
tens der Stadt Dortmund zum Teil aus be- Kuratorium berät Und auch in Dortmund-Mengede ist die
reits vorhandenen Töpfen, ab 2017 ist Anschließend befassen sich verschiedene Bezirksvertretung nicht mit allen Nord-
ein eigener Etat geplant. Aber die Projekt- fachkundige Arbeitsgruppen der Verwal- wärts-Plänen glücklich. Joachim Far-
verantwortlichen sehen sich auch gar tung sowie Strategiekreise des Kuratoriums nung von der CDU stellt klar: „Natür-
nicht als Geldgeber. „Wir verstehen uns mit der Idee. In diesem Kuratorium sitzen lich ist es gut, dass der Handlungsbe-
als Vermittler und Koordinator, der den mehr als 50 ausgewählte Vertreter aus al- darf im Dortmunder Norden erkannt
einzelnen Projekten hilft, Fördergelder von len Bereichen der Stadtgesellschaft, also wird und dass dort strukturell etwas
EU, Bund und Land zu beantragen oder Politiker, Entscheider aus Wirtschaft und verbessert werden soll. Allerdings habe
an Stiftungen heranzutreten“, erklärt Forschung sowie führende Köpfe verschie- ich auch bei einigen Projekten Bauch-
Harriet Ellwein. denster Interessengruppen wie Kirchen, schmerzen. So halte ich etwa die Pläne
Vereinen und Gewerkschaften. Auch Mie- für den Geschosswohnungsbau an der
Foto: Stadt Dortmund/Anja Kador
tervereins-Geschäftsführer Rainer Stücker Waltroper Straße für falsch, weil die
ist Kuratoriums-Mitglied. Die Arbeitsgrup- Lärmbelästigung durch die A2 einfach
pen empfehlen schließlich, welche Projekte zu groß ist.“ Auch die – eigentlich be-
gefördert werden sollen. Die Entscheidung reits verworfenen – Pläne im Groppen-
fällt letztendlich der Rat der Stadt. bruch ein interkommunales Industriege-
biet anzusiedeln, kommen durch Nord-
Kritik wärts erneut zur Diskussion und auf
Ein Erfolg von Nordwärts ist sicherlich den Tisch. Ein Schock für die Bewohner
auch die breite Zustimmung, die das Pro- des grünen Stadtteils mit seinen vielen
OB Sierau bei der Eröffnung der
*URºSÝHJHVWHOOHLQGHU%DFKVWUDºH jekt partei- und interessenübergreifend Naturschutzgebieten. Doch die Ent-
einem Nordwärts-Projekt. bekommt. Doch es gibt auch kritische scheidung steht noch aus.
Stimmen, die die Umsetzung in einigen
Die Entscheidung, welche Projekte aus Punkten bemängeln. So äußerte sich die Dies werden nicht die einzigen Punkte
den Vorschlägen ausgewählt werden, Fraktion DIE LINKE & PIRATEN besorgt bleiben, die in den kommenden Jahren zu
wird in mehreren Etappen gefällt. Als zur Finanzierung des Projekts. „Hier wird Diskussionen führen werden. Ein solch
erstes steht ein Abgleich an: Ist die Idee das Linke-Tasche-rechte-Tasche-Prinzip großes Projekt, mit so vielen Themenfel-
neu? Arbeiten vielleicht an anderer Stelle angewendet“, sagte Fraktionsvorsitzender dern und unterschiedlichen Interessens-
bereits andere Initiativen an der Umset- Utz Kowalewski. „Erst wird an einer Stelle gruppen wird dies aushalten müssen. Es
zung? Passt die Idee überhaupt ins Geld eingespart, bevor es an anderer Stel- JLOW/ÑVXQJHQÜQGHQPLWGHQHQDOOHEHV-
Nordwärts-Konzept? le wieder ausgegeben wird.“ ser als bisher leben können. (mik)
13::: Mietrecht Mieterforum II/2016
BGH
Neues aus Karlsruhe
Mieterhöhungen und die tatsächliche Das Fazit jedoch Zeit bis zum Ablauf des zwölften
Wohnfläche Im vorliegenden Fall traf es einen Mieter, Monats nach Ende des Abrechnungs-
Der Fall GHVVHQ:RKQݿFKHEHGHXWHQGJUѺHU zeitraums die Abrechnung vorzulegen
Ein Mieter mietete 1985 eine 5-Zimmer- war, als im Mietvertrag ausgewiesen. (§ 556 Absatz 3 BGB). Das wäre der
Wohnung in Berlin an. Die Wohnung wur- Wenn es nach neuer Rechtsprechung 30.04.2013 gewesen.
de später verkauft. Die neue Vermieterin DOOHLQHDXIGLHWDWV¿FKOLFKH:RKQÝ¿FKH
ließ 2013 die Wohnung neu ausmessen. ankommt, gilt das natürlich auch für Der BGH stellte zunächst klar, dass eine
Dabei stellte sich heraus, dass sie rund :RKQÝ¿FKHQGLHNOHLQHUDOVLP0LHWYHU- mietvertragliche Vereinbarung über eine
43 m² größer war als im Mietvertrag trag angegeben sind. Das kann für einen kürzere als die gesetzliche Abrechnungs-
angegeben. Daraufhin verlangte die Ver- Mieter vorteilhaft sein, falls die Miete frist zulässig ist. Die gesetzliche Regelung
mieterin vom Mieter eine Mieterhöhung. bereits der ortsüblichen Vergleichsmiete sei eine Höchstfrist. Sie soll den Vermieter
Er stimmte nur teilweise zu und war der laut Mietspiegel entspricht. nicht daran hindern, früher als ein Jahr
Auffassung, es müsse von der vertraglich BGH Urteil vom 18.11.2015, nach Ende des Abrechnungszeitraums
vereinbarten geringeren Wohnungsgröße VIII ZR 266/14 abzurechnen.
ausgegangen werden.
Was heißt eigentlich spätestens? Im zweiten Schritt beschäftigten sich
Die Entscheidung Der Fall GLH5LFKWHUPLWGHU)RUPXOLHUXQJeVS¿-
Der Bundesgerichtshof hatte bisher die Der verklagte Mieter mietete 1980 eine testens“, um zu entscheiden, was die
$XIIDVVXQJYHUWUHWHQGDVV:RKQÝ¿FKHQ Wohnung an. Im Mietvertrag wurde Parteien mit dieser Formulierung gemeint
abweichungen nur beachtlich sind, wenn vereinbart, dass monatliche Heizkos- und gewollt hatten. Der BGH kam zum
GLHWDWV¿FKOLFKH:RKQÝ¿FKHXPPHKU tenvorauszahlungen zu leisten sind. Im Ergebnis, dass die Mietvertragsbestim-
als 10% von der im Mietvertrag ange- 0LHWYHUWUDJKHLºWHV e6S¿WHVWHQV]XP mung keine Ausschlussfrist sei. Nach
gebenen Fläche abweicht. Diese Ein- 30. Juni eines jeden Jahres ist über die dem Wortlaut sollen nur Regelungen
schränkung gab das Gericht in der neuen vorangegangene Heizperiode abzu- über die Abrechnungsfrist getroffen
Entscheidung auf. Maßgeblich seien für rechnen. […] Die Heizperiode läuft vom werden, jedoch keine Sanktionen für ver-
eine Mieterhöhung nach § 558 BGB 1. Oktober eines Jahres bis zum 30. spätete Abrechnungen. Für den Mieter
alleine die tatsächlichen Gegebenheiten. April des Folgejahres.“ Am 30.10.2012 bedeutet dies, dass er ab dem mietver-
Sie bilden den Maßstab für eine berech- erhielt der Mieter eine Heizkostenabrech- traglich vereinbarten Zeitraum die Vor-
tigte Mieterhöhung. nung für den Zeitraum 01.05.2011 bis lage seiner Abrechnung verlangen kann.
30.04.2012 mit einer Nachzahlung von Dagegen kann er nicht erwarten, dass
Der Umstand, dass die im Mietvertrag 196,12 Euro. Er verweigerte die Zahlung GLH)RUPXOLHUXQJeVS¿WHVWHQVqHLQH$XV-
vereinbarte Fläche geringer als die mit der Begründung, die Abrechnung sei schlussfrist für den Vermieter darstellt.
tatsächliche war, ist für den BGH ohne verspätet erfolgt. Wenn der Vermieter sich vertraglich
Bedeutung. Insbesondere sieht der BGH YHUSÝLFKWHWIU×KHUDE]XUHFKQHQNDQQHU
keine schutzwürdigen Belange verletzt, Die Entscheidung nicht auch noch seinen Anspruch auf die
wenn sich die Mieterhöhung nach der Der Vermieter hatte die Abrechnung Nachzahlung bei verspäteter Abrech-
WDWV¿FKOLFKHQ:RKQÝ¿FKHULFKWHWe'HU erst nach der im Mietvertrag verein- nung verlieren. Der BGH verurteilte den
0LHWHUqVRGLH5LFKWHUePXVVYRQ barten Frist erstellt und nicht bis zum Mieter daher zur Zahlung der Heizkos-
vornherein damit rechnen, dass [...] eine 30.06.2012. Da weiter vereinbart war, tenabrechnung.
Anpassung der Miete bis zur ortsüblichen dass die Abrechnungsperiode bis Ende
Vergleichsmiete erfolgt“. Seine Interessen April läuft, hatte der Vermieter im Ergeb- Das Fazit
sind durch die gesetzlichen Beschränkun- nis nur zwei Monate um abzurechnen. Die Entscheidung schafft Rechtssicher-
gen ausreichend geschützt. Nach dem Gesetz hat ein Vermieter heit. Die in vielen älteren Mietverträgen
14Mieterforum II/2016 ::: Mietrecht
Illustration: Gisela Bongardt/report.age
enthaltenen Klauseln sind gültig. Der Die Entscheidung seiner eigenen Bezugskosten an seinen
Mieter kann zum vereinbarten Zeitraum Der BGH hatte zunächst den Fall dem Kunden weitergeben darf. Anderenfalls
die Abrechnung verlangen. Rechnet der Europäischen Gerichtshof vorgelegt. Die- führe es zu einem Ungleichgewicht und
Vermieter nicht ab, bleibt ihm als Druck- ser sollte prüfen, ob die Preisänderungs- zu einem ungerechtfertigten Gewinn für
mittel das Zurückbehaltungsrecht für klausel mit europäischem Recht vereinbar den Kunden. Diesen Verlust können Ener-
weitere Vorauszahlungen. Der Vermieter sei. Das wurde verneint. Der Fall landete gieunternehmen nicht ausgleichen, da ein
verliert bei verspäteter Abrechnung je- also wieder beim Bundesgerichtshof. Grundversorgungsvertrag nicht gekündigt
doch nicht seinen Anspruch auf Nach- werden kann.
zahlungen. Die Richter am BGH waren an die Ent-
BGH Urteil vom 20.01.2016, VIII ZR scheidung des Europäischen Gerichtshofes Abschließend musste der BGH noch
152/15 gebunden und mussten davon ausgehen, prüfen, ob der Versorger im konkreten Fall
dass Preisänderungsbestimmungen in nur die gestiegenen Beschaffungskosten
Energieversorger können den „Allgemeinen Bedingungen für die an die Kunden weitergegeben hatte. Das
Preissteigerungen an Kunden Gasversorgung von Tarifkunden“ nicht wurde bejaht. Darüber hinaus legte der
weitergeben europäischem Recht entsprechen. Nach BGH fest, dass ein Gaskunde sich nur
Der Fall Ansicht des BGH führt dieser Verstoß zu dann gegen Preiserhöhungen wenden
Ein Energieversorger erhöhte die Gasprei- einer gesetzlichen Lücke, die durch eine kann, wenn er innerhalb von drei Jahren
se für zwei seiner Kunden. Diese hatten ergänzende Vertragsauslegung geschlos- widerspricht.
keinen Gaslieferungsvertrag mit dem Ver- sen werden muss. Der BGH ermittelte
sorger abgeschlossen und befanden sich daher, welche Regelung die Parteien des Das Fazit
in der sogenannten Grundversorgung. Gasvertrages getroffen hätten, wenn sie Für Kunden wird es zukünftig erheblich
Die Kunden hielten die Preiserhöhung gewusst hätten, dass die Preisänderungs- schwerer gegen Preiserhöhungen vorzu-
für unwirksam und widersprachen. Sie bestimmung unwirksam gewesen wäre. gehen oder Rückforderungsansprüche
zahlten lediglich die bisherigen Abschläge wegen überhöhter Gaspreise geltend zu
weiter, nicht jedoch die Preiserhöhungen. Die Richter kamen zu dem Ergebnis, machen. (mag)
Daraufhin klagte das Versorgungsunter- dass die Parteien vereinbart hätten, dass BGH Urteile vom 28.10.2015 VIII ZR
nehmen auf Zahlung der Differenz. Energieversorger zumindest Steigerungen 158/11 und VIII ZR 13/12
15::: Verbraucher Mieterforum II/2016
Foto: Thorben Wengert/pixelio.de
Einbruchsschutz
Tipps für sicheres Wohnen
Ein Alptraum: Man kommt nach Hause und die Wohnung ist verwüstet. Geöffnete Schubladen, durchwühlte Schränke,
wertvolle Gegenstände, Schmuck und Bargeld fehlen. Einbrecher waren am Werk! Ein Schock. Besonders belastend für
die Opfer: das Eindringen in die Privatsphäre. Das Gefühl, in den eigenen vier Wänden nicht mehr sicher zu sein, ist für
viele Opfer meist schlimmer als der verursachte Sachschaden.
Die Meldungen in Presse, TV und kommen nicht etwa in der Nacht, wenn Kein Anspruch
Hörfunk mehren sich seit Monaten: Es alles schläft. Tatsächlich ereignen sich In den letzten zehn Jahren hat sich die
gibt immer mehr Einbrüche – sowohl laut Analyse des Gesamtverbandes der Zahl der Einbrüche verdoppelt. Kein
in Deutschland als auch in Nordrhein- Versicherer die meisten Einbrüche tags- Wunder, dass das Sicherheitsbewusstsein
Westfalen. Allein 2015 zahlten Haus- über zwischen 10 und 18 Uhr. wächst. Viele wollen ihr Hab und Gut
ratversicherungen bundesweit über 500 Also dann, wenn die Bewohner nicht besser schützen. Aber als Mieter sind Sie
Mio. Euro an die Opfer von Haus- und zu Hause, sondern bei der Arbeit, in VHOEVWLQGHU3ÝLFKW(LQHQ$QVSUXFKDXI
Wohnungseinbrüchen. Dabei mag den der Schule, beim Einkauf oder beim Sicherheitsmaßnahmen, die durch den
ein oder anderen überraschen: Diebe Sport sind. Vermieter vollzogen werden, gibt es nicht.
16Mieterforum II/2016 ::: Verbraucher
Foto: Bernd Kasper/pixelio.de
Tut er es dennoch, darf er die Miete erhö- Und: Ziehen Sie aus, kann der Vermieter
hen. Durch den verbesserten Einbruchs- verlangen, dass die von Ihnen vorgenom-
schutz hat er die Mietsache aufgewertet menen Veränderungen zurückgebaut wer-
und darf einen höheren Preis verlangen. den. Bewahren Sie deshalb unbedingt die
ursprünglichen Schlösser und Griffe auf.
Einen Handlungsbedarf sieht auch die Um späteren Ärger zu vermeiden, kann es
Politik: Um Wohnungen besser vor Ein- sich lohnen, bereits vor dem Umbau das
brüchen zu schützen, gibt es inzwischen schriftliche Einverständnis Ihres Vermieters
einige öffentliche Fördertöpfe (z.B. über einzuholen. Darin kann bei hohen Inves-
die KfW-Bank), durch die Umbaumaß- titionen auch eine Vergütung im Falle des
QDKPHQ WHLO ÜQDQ]LHUWZHUGHQNÑQQHQ Auszuges vereinbart werden.
Zum Beispiel der Einbau einbruchhem-
mender Haus- und Wohnungstüren. Von wegen „in der Nacht“! Erfreuliches Beispiel
Durch spezielle Schließtechniken und Die meisten Einbrüche passieren am Tag. Auch Vermieter haben ein Interesse
Sicherheitsmechanismen, stellen Sie für daran, Objekte besser zu schützen. Die
ungewollte Gäste ein größeres Hindernis zusätzlichen Stangenschloss. Für Fenster Dortmunder Wohnungsgenossenschaft
dar – und dauert es zu lange, eine Tür gibt es stoßsichere Folien, die ein schnelles Spar- und Bauverein unterstützt ihre Mie-
aufzuhebeln, geben Einbrecher ihr Vor- Einschlagen des Glases verhindern. ter beim Einbau von Schutzmaßnahmen.
KDEHQK¿XÜJDXI=XJURºLVWGLH*HIDKU Die Mieter der rund 12.000 Genossen-
entdeckt zu werden. Wichtig für Sie als Mieter: Nehmen Sie schaftswohnungen können aus verschie-
nur Veränderungen vor, die nicht in die denen Maßnahmen wie dem Einbau von
Schutzmaßnahmen durch den Mieter Bausubstanz eingreifen. Dazu zählen u.a. Fensterschlössern oder Panzerriegeln für
Um es Einbrechern schwerer zu machen, der Einbau eines technisch aufwendige- die Haustür auswählen. Die Hälfte der
müssen Türen und Fenster nicht zwin- ren Türschlosses oder die Umrüstung auf Kosten zahlt der Spar- und Bauverein.
gend ausgetauscht werden. Oft lassen abschließbare Fenster- und Balkontürgriffe. Ein guter Anfang. Es bleibt zu hoffen,
sie sich sicherheitstechnisch nachrüsten, Jede weitere bauliche Maßnahme benötigt dass weitere Wohnungsgesellschaften
etwa mit einem in der Wand verankerten die vorherige Zustimmung des Vermieters. dieses Modell übernehmen.
Tipps zum Einbruchsschutz
s 6FKOLHºHQ6LH+DXV:RKQXQJVW×UHQ stecken. Einbrecher können die Nutzen Sie Zeitschaltuhren, um Ihre
sowie alle Fenster, auch wenn Sie Scheibe einschlagen und mit dem Wohnung stundenweise zu beleuchten.
das Haus nur kurz verlassen. Eine nur Schlüssel die Tür öffnen. s +LQWHUODVVHQ6LHNHLQH1RWL]DXIGHP
ins Schloss gezogene Tür oder ge- s 9HUVWHFNHQ6LHNHLQHQ(UVDW]VFKO×V Anrufbeantworter, im Internet oder
kippte Fenster werden von Einbre- sel außerhalb der Wohnung. Fakt ist: für den Paketboten, dass Sie nicht zu
chern in Sekundenschnelle geöffnet. Einbrecher kennen fast jedes Versteck. Hause sind.
s 6LFKHUQ6LH)HQVWHUXQG%DONRQW× s 6ROOWHQ6LH,KUHQ6FKO×VVHO]XVDP s /DVVHQ6LH:HUWVDFKHQQLFKWRIIHQ
ren auch in den oberen Stockwerken. men mit Hinweisen auf ihren Wohn- herumliegen. Sie sollten vom Fenster
Leitern, Gartenmöbel oder Müllton- ort verloren haben (z.B. Handtasche aus nicht zu sehen sein.
nen können als Kletterhilfe dienen. mit Schlüssel und Personalausweis), s )RWRJUDÜHUHQ6LHZLFKWLJH:HUWJH
s :HQQ6LHLQHLQHP0HKUIDPLOLHQ wechseln Sie unverzüglich den genstände, damit sie im Falle eines
haus leben, halten Sie die Eingangstür Schließzylinder Ihrer Tür aus. (LQEUXFKVOHLFKWHULGHQWLÜ]LHUWZHUGHQ
geschlossen und prüfen Sie immer, s 6ROOWHQ6LHO¿QJHUQLFKW]X+DXVHVHLQ können.
wen Sie ins Haus lassen (nutzen Sie bitten Sie Verwandte oder Bekannte, s 6ROOWHQ6LHYHUG¿FKWLJH3HUVRQHQ
– falls vorhanden – die Gegensprech- die Wohnung bewohnt aussehen zu oder Situationen in der Nachbarschaft
anlage). lassen, indem sie den Briefkasten beobachten, rufen Sie die Polizei über
s /DVVHQ6LHEHL WHLO YHUJODVWHQ7×UHQ leeren, Rollläden und Vorhänge öffnen den Notruf 110. Lieber einmal zu oft
niemals den Schlüssel von innen und schließen. als einmal zu selten.
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