Untermiete Wichtige Gerichts-entscheidungen - Mieterschutzbund Berlin
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Heft 4/2020
ORGAN DES
MIETERSCHUTZBUNDES
BERLIN E.V.
Untermiete
Wichtige Gerichts-
entscheidungen
Seite 4
Aktuelles aus Berlin S. 10
Aktuelle Zahlen zum
Ihre Fragen – unsere Antworten S. 13 Wohnungsbau in Berlin
Streit um das Rauchen S. 17 Seite 21
Ausflugstipp: Parchim / Wockersee S. 22
INHALT INTERNES
2 __ Internes Online-Terminbuchung
derzeit nicht möglich
3 __ Editorial Aufgrund der nach wie vor im Zusammenhang mit
der Corona-Pandemie zu beachtenden Abstands-
4 __ Untermiete und Hygieneregelungen können wir Sie zwar der-
zeit wieder persönlich in unseren Filialen bera-
Was Mieter dürfen und
ten. Jedoch müssen wir die Anzahl der möglichen
was nicht – wichtige Gerichts-
Termine je nach örtlichen Gegebenheiten der Fili-
entscheidungen
alen und je nachdem, wie viele Termine tatsäch-
lich persönlich oder telefonisch wahrgenommen
10 __ Aktuelles aus Berlin werden, jeweils individuell gestalten. Aus die-
sem Grund ist es derzeit nicht möglich, die Online-
Vorkaufsrechte – Wohnungs-
Terminbuchung auf unserer Homepage anzubie-
bau – Abwendungs-
ten! Möchten Sie einen Termin vereinbaren, ru-
vereinbarungen
fen Sie im besten Fall die Filiale an, in der Sie den
Termin wahrnehmen möchten. Vielen Dank für Ihr
12 __ Impressum/Buchtipp Verständnis!
Behinderung und Teilhabe –
Neues Wohnen im Alter Tägliche Telefonsprechstunde
13 __ Fragen und Antworten Unsere Telefonsprechstunde, die unsere Mitglie-
der täglich von 12 bis 14 Uhr sowie Dienstag und
Bürgschaft und Kaution – Donnerstag von 17 bis 19 Uhr ohne Terminvereinba-
Befristeter Mietvertrag – rung für kurze, grundsätzliche Fragen in Anspruch
Wasserabrechnung nehmen können, erfreut sich großer Beliebtheit.
Zu Beginn der Sprechzeit sind die Telefonleitungen
14 __ Aktuelle Rechtsprechung sehr oft stark überlastet, so dass nicht alle Gesprä-
che durch unsere Mitarbeiterinnen angenommen
Neues von den Roten Roben werden können. Zu Beginn der Telefonsprechstun-
u. a. zu: Schönheitsreparaturen – de konkurrieren Sie häufig mit einer Vielzahl von
Widerspruch gegen Kündigung – Anrufern, müssen in die Warteschleife oder fal-
Modernisierung len ganz aus der Leitung! Unsere Mitarbeiterinnen
sind bemüht, alle Anrufe entgegen zu nehmen! Wir
16 __ Miete und Mietrecht bitten Sie allerdings, das jeweils angebotene Zeit-
fenster von zwei Stunden auszunutzen! Gern rufen
zu: Beleidigung – Minderung Sie uns in der zweiten Stunde der Telefonberatung
wegen Badmängeln – an! Unsere Mitarbeiterinnen und Rechtsberater
Streit um das Rauchen – sind die gesamten zwei Stunden für Sie da!
Einmaliger Zahlungsverzug
18 __ Berliner Rechtsprechung Hauptmieter – Untermieter
Urteile u.a. zu: Jüngst häufen sich Fälle, in denen unsere Rechts-
Modernisierung – Zahlung unter beratung im Zusammenhang mit der Gestaltung
Vorbehalt – Mietendeckel eines Untermietverhältnisses in Anspruch ge-
nommen wird. Wir weisen darauf hin, dass wir in
diesem Fall rechtlich verpflichtet sind, vor Durch-
20 __ Stadtgrün führung der Beratung zunächst zu klären, ob ei-
Initiative für mehr Respekt ne Mitgliedschaft der jeweils anderen Partei be-
und Wertschätzung: steht. In Bezug auf einen Konflikt mit dem Haupt-
Zusammen sind wir Park mieter können wir den Untermieter nur beraten,
wenn der Hauptmieter kein Vereinsmitglied ist.
Zudem können wir einen Hauptmieter in Bezug
22 __ Ausflugstipp auf einen Konflikt mit dem Untermieter weder be-
Parchim / Wockersee raten noch vertreten.
2 mieterschutz 4 / 2020
EDITORIAL
der Miete bis zur aktuell geforderten Miete verbunden. Da-
zu gehören das Baualter des Hauses, ggf. die Bezugsfertigkeit
der Wohnung, die Ausstattung mit Sammelheizung und Bad
und, ob es sich überhaupt um ein Mehrfamilienhaus handelt.
Die Nichtbeachtung dieser Auskunftsverpflichtung ist eben-
falls eine Ordnungswidrigkeit. Ein Bußgeldbescheid muss
aber von einem Ordnungsamt erlassen werden. Voraussetzung
ist dann natürlich, dass dieses Ordnungsamt mit entsprechen-
den Fachleuten besetzt ist. Daran mangelt es aber. Vielleicht
auch ein Indiz dafür, dass der Senat selbst nicht so richtig an
seine Gesetzgebungszuständigkeit glaubt. Jedenfalls will man
offensichtlich vermeiden, dass man die ausgeschriebenen Stel-
len zunächst besetzt, um die Mitarbeiter dann wieder entlas-
sen zu müssen. Es gibt ja noch die Mietpreisbremse. D. h.
bei Mietverträgen, die ab dem 1.6.2015 abgeschlossen wur-
Liebe Mitglieder des Mieterschutzbundes Berlin, den, sollte geprüft werden, ob die vereinbarte Miete die von
liebe Leser/innen des MIETERSCHUTZ, der Mietpreisbremse vorgegebene Obergrenze überschreitet.
Mit der Mietpreisbremse soll in erster Linie verhindert wer-
Die zweite Welle wird kommen. Da hilft auch kein sich du- den, dass bei jeder Neuvermietung die Miete in Anbetracht
cken. Wir werden weiter mit Masken und mit einem ein- der anhaltenden hohen Nachfrage nach Wohnungen exorbi-
zuhaltenden Abstand leben müssen. Gerade dieser Abstand tant steigt. Der Bundesgesetzgeber hat daher vorgesehen, dass
macht die Sache noch unerträglicher. Gerade in den Zeiten, bei einer Neuvermietung die Miete höchstens 10% über der
in denen man gefühlsmäßig eigentlich zusammenrücken will, ortsüblichen Miete liegen darf. Ggf. darf der Vermieter aber
soll man Abstand halten. Eine böse Zeit. Aber offensichtlich auch die Miete fordern, die er in der Vergangenheit bereits mit
nicht für Investoren. Weder der Mietendeckel noch die Miet- dem Vormieter vereinbart hat. Aber auch diese Miete darf nur
preisbremse schrecken Investoren ab. Die Preise für Immobi- 10% über der ortsüblichen Miete liegen. Rügt der Mieter in
lien und für Wohneigentum steigen weiter. Auch ausgewie- zutreffender Weise die Höhe der Miete, dann kann er errei-
sene Milieuschutzgebiete verhindern nicht den Ankauf von chen, dass er zukünftig nur die gesetzlich vorgesehene Miete
größeren Beständen und die Wandlung in Eigentumswoh- – nämlich die ortsübliche Miete + 10% bzw. bei nachgewie-
nungen; wenn auch wiederholt mit der Auflage in den ersten senen Modernisierungsmaßnahmen zuzüglich eines Moder-
sieben Jahren nur ggf. an die Mieter selbst zu verkaufen und nisierungszuschlags – zu zahlen hat. Bitte beachten Sie aber,
den Mietern für weitere fünf Jahre Schutz vor Eigenbedarfs- dass nur bei einer ausreichenden Rüge die Miete abzusenken
kündigungen einzuräumen. Auch soweit der Senat jetzt of- und ggf. mit Zugang der Rüge die dann überzahlte Miete ggf.
fensichtlich den Volksentscheid über die Enteignung größerer zu erstatten ist. Hier muss sorgfältig ermittelt und gearbeitet
Bestände durchgewunken hat, ist ein schockartiger Verkauf werden. Eine überhastet gefertigte Rüge mit der Folge, dass
auf dem Immobilienmarkt nicht festzustellen. Dies könnte man meint, zukünftig weniger zahlen zu können, geht dann
aber auch daran liegen, dass die beteiligten Kreise wohl ah- ins Auge, wenn der Vermieter bzw. die Gerichte die vom Vor-
nen, welche Hürden noch zu nehmen sein werden und dass mieter ermittelte ortsübliche Miete nicht bestätigen können.
man natürlich auch derartige Gesetze dem Verfassungsgericht Zu Unrecht einbehaltene Mietdifferenzen rechtfertigen näm-
zur weiteren Prüfung vorlegen wird. In der Tat wird die Fra- lich auch eine fristlose Kündigung. Aber lassen Sie sich nicht
ge zu klären sein, ob Berlin ein solches Gesetz wie den Mie- entmutigen! Wir werden mit Ihnen sowohl hinsichtlich des
tendeckel überhaupt erlassen kann, wenn bereits der Bund Mietendeckels wie auch der Mietpreisbremse die zu zahlen-
das Mietrecht sowohl bei Mieterhöhungen (Kappungsgren- de Miete gesichert erarbeiten. Man könnte meinen, dass ei-
ze 20% maximale Erhöhung und in Berlin mit Hinblick auf nem die zweite Welle mehr Sorgen bereitet. Aber auch darauf
den angespannten Wohnungsmarkt lediglich 15%) wie auch sind wir vorbereitet. Sie werden bemerkt haben, dass wir seit
durch die Mietpreisbremse bei Neuvermietungen bzw. Wie- März bzw. seit April alles getan haben, um unsere Mitarbei-
dervermietungen geregelt hat. Aber solange das Verfassungs- ter bzw. die Mitglieder zu schützen und gleichwohl eine aus-
gericht noch nicht entschieden hat, muss das Gesetz (Mieten- reichende Beratung zur Verfügung zu stellen. Für die Anwäl-
deckel) beachtet und angewandt werden. Das führt manch- te und für unsere Mitarbeiterinnen war das Tragen der Maske
mal zu kuriosen Entwicklungen, wenn ein Amtsrichter ggf. unabdingbar. Sie können das auch daran erkennen, dass der
aufgrund eines Gutachtens zur Überzeugung gelangt, dass die Mund- und Nasenbereich sich nicht sommerlich eingefärbt,
vom Vermieter geforderte Miete zwar die ortsübliche Miete sondern die winterliche Blässe behalten hat. Ein sicheres Indiz
nicht überschreitet und damit der Klage statt gibt, aber gleich- für eine vorbildliche Arbeitsauffassung.
zeitig den Vermieter darauf hinweist, dass er die Mietendiffe- Werden Sie gegebenenfalls oder besser ist, bleiben Sie weiter-
renz lieber nicht fordern soll, weil das Einfordern dieser Dif- hin gesund. Wir schaffen das.
ferenz eine Ordnungswidrigkeit darstellt. Mit dem Inkraft-
treten des Gesetzes im Februar 2020 ist für die Vermieterseite Herzlichst,
auch eine sog. Auskunftspflicht bezüglich der Entwicklung Ihr Michael Müller-Degenhardt
4 / 2020 mieterschutz 3
UNTERMIETE
Untermiete - Was darf ich als Mieter tun?
Wichtige Gerichtsentscheidungen der letzen Jahre
Mit zunehmend umkämpftem Ber- Der Ehegatte des berechtigten Un-
liner Wohnungsmarkt spielte für termieters ist „Dritter“ i.S.d. §§ 540,
viele Berliner Mieter das The- 553 BGB. Das Gesetz sieht keinen
ma Untervermietung eine immer Anspruch des Untermieters gegen
wichtigere Rolle. Nicht mehr nur den (Haupt-)Vermieter auf Geneh-
Studenten sind die klassischen Un- migung der Gebrauchsüberlassung
termieter. In den vergangenen Jah- an weitere Personen vor, da zwi-
ren wurden Fragen, ob und zu wel- Berechtigtes schen diesen kein Vertragsverhält-
chen Bedingungen untervermietet nis besteht.
werden darf, auch für andere Be- Interesse an der
völkerungsgruppen interessant. AG Neukölln, Urteil vom
Die Vermieter hingegen reagieren Untervermietung 19.04.2018 – 6 C 432/17 –, juris
auf ein Untervermietungsansinnen
der Mieter verstärkt gereizt und Ein mehrjähriger (berufsbeding-
wenig kooperativ. ter) Auslandsaufenthalt des Mie- Der Wunsch der Mieterin, nach
ters kann ein berechtigtes Inte- dem Auszug ihrer Söhne mit ei-
resse an der Überlassung eines ner anderen Person zusammenzu-
Exkurs: Teils des Wohnraums an einen
Dritten begründen.
leben und sich mit dieser Person
die Wohnkosten zu teilen, um ih-
Gemäß § 553 Abs. 1 BGB re eigene finanzielle Belastung zu
steht einem Mieter ein BGH, Urteil vom 11.06.2014 – senken, erfüllt die Voraussetzun-
Anspruch auf Gestattung VIII ZR 349/13 –, juris gen des § 553 Abs. 1 BGB. Ob die
zur Untervermietung ei- Mieterin und die andere Person (im
nes Teils der Wohnung zu, rechtlichen Sinne) verlobt oder Le-
wenn nach Abschluss des Der Mieter kann ein berechtigtes benspartner sind oder nur gemein-
Mietvertrages für ihn ein Interesse an einer Untervermie- sam die Wohnung bewohnen wol-
berechtigtes Interesse an tung haben, wenn es seiner finan- len, ist im Hinblick auf die geltend
der Untervermietung ent- ziellen Entlastung hinsichtlich der gemachten finanziellen und per-
steht und hinsichtlich der Wohnungsmiete dient. Dabei liegt sönlichen Lebensumstände nicht
Person des Untermieters ein berechtigtes wirtschaftliches entscheidungserheblich.
kein wichtiger Grund ent- Interesse nicht nur in Fällen vor, in
gegensteht, keine Überbe- denen eine Doppelbelastung durch LG Berlin, Beschluss vom
legung des Wohnraumes Mietausgaben vorliegt oder in de- 10.01.2018 – 65 S 202/17 –, juris
gegeben ist oder keine nen der Mieter zwingend auf die
sonstigen Gründe beste- Einsparung angewiesen ist. Auf-
hen, die eine Untervermie- grund des mieterschützenden Re- Haben die Hauptmieter ihren tat-
tung für den Vermieter un- gelungszwecks der Norm des § 553 sächlichen Wohnsitz und Le-
zumutbar werden lässt. Abs. 1 BGB reicht vielmehr jedes bensmittelpunkt an anderer Stel-
vernünftige Interesse an einer fi- le begründet und ist ein konkreter
nanziellen Ersparnis aus. Dies gilt Rückkehrwille nicht ersichtlich, so
zumindest solange diese nicht im besteht kein berechtigtes Interes-
Um in der Auseinandersetzung mit Bagatellbereich angesiedelt ist. Ei- se an der Untervermietung i.S.d.
dem Vermieter besser gewappnet ner Klärung der Einkommensver- § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB. Ange-
zu sein, haben wir die wichtigsten hältnisse des Mieters bedarf es da- sicht der bestehenden Wohnungs-
Entscheidungen zum Thema Unter- her nicht. knappheit und der Tatsache, dass
miete zusammengestellt. der Untermieter Mieterschutz-
LG Berlin, Urteil vom 22.09.2017 – rechte gegenüber dem Unterver-
63 S 277/16–, juris mieter nur eingeschränkt geltend
machen kann, reicht der Wunsch,
sich die Wohnung dauerhaft als
4 mieterschutz 4 / 2020
UNTERMIETE
„Rückzugsort“ oder für den Fall nung voraus, dass der Hauptmie-
des Scheiterns der Partnerschaft ter nur einen Teil der Wohnung un-
vorzubehalten, nicht aus. terzuvermieten beabsichtigt. Der
Mieter muss daher deutlich ma-
LG Berlin, Urteil vom 08.02.2017 – chen, an welchem abgrenzbaren
65 S 433/16 –, juris Bereich der Wohnung er weiter-
hin selbst unmittelbar Gewahrsam
ausüben will. Vorlage
Ein berechtigtes Interesse an der
Untervermietung begründet ins- LG Berlin, Beschluss vom von Unterlagen
besondere eine Verschlechte- 09.09.2019 – 64 T 65/19 –, juris
rung der wirtschaftlichen Lage Zu dem berechtigten Interesse
des Mieters, durch die er auf Er- an einer nach § 553 Abs. 1 BGB
zielung von Untermieteinnahmen Von einer Überlassung eines Teils beanspruchten Untervermietung
angewiesen ist, um seinen Wohn- des Wohnraums im Sinne des muss der Mieter dem Vermieter
kostenanteil zu reduzieren. Dieses § 553 Abs. 1 BGB ist regelmäßig zwar plausible und wahrheitsge-
ist der Fall, wenn die Miete für den bereits dann auszugehen, wenn mäße Angaben machen; ein An-
Mieter nicht mehr im vollen Um- der Mieter den Gewahrsam an spruch des Vermieters, dass ihm
fang durch das Sozialamt getra- dem Wohnraum nicht vollständig für solche Angaben geeignete
gen wird und er selber mit 100 Eu- aufgibt. Hierfür genügt es, wenn Beweise vorgelegt werden, be-
ro monatlich die Differenz zu dem er ein Zimmer einer größeren vor er über die Erteilung der Er-
künftig vom Sozialamt übernom- Wohnung zurückbehält, um hier- laubnis eine Entscheidung trifft,
menen Mietanteil tragen muss. in Einrichtungsgegenstände zu la- besteht nicht. Dies gilt auch
gern und/oder dieses gelegentlich dann, wenn der Mieter als Grund
AG Schöneberg, Urteil vom zu Übernachtungszwecken (Ur- für den Wunsch zur Untervermie-
13.08.2015 – 106 C 117/15 –, juris laub, kurzzeitiger Aufenthalt) zu tung den Umstand anführt, sich
nutzen. die Wohnung wegen der Maß-
gabe des SGB II zu hohen Wohn-
Ein zur anteiligen Gebrauchsüber- BGH, Urteil vom 11.06.2014 – kosten allein nicht länger leisten
lassung berechtigendes Interesse VIII ZR 349/13 –, juris zu können. Der Vermieter ist nicht
besteht gemäß § 553 Abs. 1 Satz 1 berechtigt, eine Entscheidung
BGB nicht, wenn der Mieter neben über die Erteilung der Erlaubnis
der angemieteten Wohnung eine davon abhängig zu machen, dass
weitere in derselben Stadt bele- der Mieter zunächst einen aktu-
gene Wohnung in nicht unerheb-
lichem Ausmaß zu Wohnzwecken
nutzt und der Untermieter nicht nur
in der vom Mieter angemieteten
Wohnung, sondern auch an zwei
weiteren Orten wohnhaft ist.
LG Berlin, Urteil vom 09.04.2015 –
67 S 28/15 –, juris
Teil der Wohnung
Ein Anspruch auf Erteilung der
Untervermietungserlaubnis setzt
auch im Falle einer Einzimmerwoh-
4 / 2020 mieterschutz 5
UNTERMIETE
ellen und vollständigen Bescheid tervermietung berechtigt, verstößt LG Berlin, Urteil vom 11.02.2019 –
über Leistungen des Jobcenters gegen § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB i.V.m. 64 S 104/18 –, juris
vorlegt. § 553 BGB.
LG Berlin, Urteil vom 11.04.2018 – LG Berlin, Urteil vom 27.01.2015 – Die Gewährung eines Zuschlags
66 S 275/17 –, juris 16 O 442/14 –, juris kann erforderlich erscheinen, wenn
das in diesem Vertrag festgeleg-
te Austauschverhältnis durch die
Dem Vermieter steht im Fall der Un- Im Fall der Untervermietung steht Aufnahme eines Untermieters un-
tervermietung ein Anspruch auf die dem Vermieter nicht per se ein Un- zumutbar verschoben wird. Die In-
Vorlage der persönlichen Unterlagen termietzuschlag zu. Macht ein Ver- halte des beabsichtigten Unter-
des Untermieters, bestehend aus Na- mieter die Genehmigung einer Un- mietvertrages spielen insoweit
men, dessen aktueller Wohnanschrift tervermietung von einem Untermiet- keine Rolle. Letzteres gilt auch für
und die Vorlage des Arbeitsvertrages zuschlag abhängig, so muss anhand die Bemessung der Höhe eines Zu-
als Nachweis zu. Ein weitergehender der konkreten Umstände des Einzel- schlags; der Entscheidung der Zi-
Anspruch auf Vorlage des Nachwei- falls geprüft werden, ob die Unter- vilkammer 18 (LG Berlin, Beschluss
ses einer gesonderten Haftpflicht- vermietung für den Vermieter nur vom 7. Juli 2016, 18 T 65/16), wo-
versicherung besteht nicht. durch eine solche Mieterhöhung zu- nach ein Anteil (von 20 %) des Un-
mutbar ist. Die stärkere Belegung termietzinses anzusetzen ist, ist
AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil der Wohnung als solche reicht als nicht zu folgen. Abhängig vom Ein-
vom 22.01.2020 – 3 C 234/19 –, juris Grund für die Annahme einer Unzu- zelfall erscheint stattdessen ein
mutbarkeit nicht aus. Die Untermie- „allgemeiner Zuschlag“ für erhöh-
te enthält üblicherweise zugleich ein ten Aufwand und erhöhte Sachri-
Entgelt für die Nutzung der von dem siken auf Seiten des Vermieters in
Hauptmieter zur Mitbenutzung zur einer Größenordnung von 5,00 Eu-
Verfügung gestellten Ausstattung ro bis 30,00 Euro pro aufzunehmen-
der Wohnung neben dem Mietanteil der Person und Monat erwägens-
für den zur Alleinnutzung überlasse- wert. Unabhängig davon kommen
nen Raum. Ein Rechtsanspruch auf erheblich höhere Zuschläge bei
anteilige Abschöpfung dessen sei- konkret drohenden Vermögens-
Untermietzinszuschlag tens des Hauptvermieters ist nicht nachteilen in Betracht, und zwar
ersichtlich. insbesondere durch höhere Ver-
Eine Klausel, die den Vermieter zur brauchskosten, wenn diese wegen
Erhebung eines angemessenen Zu- LG Berlin, Beschluss vom Geltung einer Bruttomiete nicht
schlags zur Miete im Falle der Un- 21.11.2017 – 67 S 212/17–, juris umgelegt werden können.
LG Berlin, Urteil vom 19.12.2018 –
66 S 29/18 –, juris
LG Berlin, Urteil vom 01.06.2018 –
66 S 293/17 –, juris
Ein vom Mieter angebotener Un-
termietzuschlag von jeweils 25,00
Euro pro Monat und Untermieter
erscheint bei einer Vierzimmer-
wohnung und der beabsichtigten
Nutzung durch insgesamt vier Per-
sonen nicht unangemessen, womit
die vermieterseitige Forderung ei-
nes höheren Untermietzuschlags
einer unberechtigten Verweige-
rung der Untermieterlaubnis gleich-
kommt.
LG Berlin, Beschluss vom
27.09.2014 – 63 S 152/14 –, juris
6 mieterschutz 4 / 2020
UNTERMIETE
lich Nebenkosten, Strom, Telefon/ Eine Ablehnung einer Unterver-
Internet, Versicherungen) erheblich mietungsgenehmigung aus perso-
übersteigen, so beabsichtigt er mit nenbezogenen Gründen kommt al-
der Wohnung zu wirtschaften und lenfalls dann in Betracht, wenn
Gewinn zu erzielen. In der Ertei- konkrete Anhaltspunkte dafür vor-
lung der Untervermietungserlaub- liegen, dass der Untermieter den
nis läge dann eine Erweiterung des Hausfrieden stören oder die Miet-
Verweigerung der dem Mieter versprochenen Mietge- sache beschädigen könnte.
brauchs zu Wohnzwecken, die dem
Erlaubnis Vermieter nicht ohne angemessene LG Berlin, Beschluss vom
Mieterhöhung zuzumuten ist. 19.04.2013 – 65 S 377/12 –, juris
Der Vermieter ist für einen in der
Person des Untermieters liegenden LG Berlin, Beschluss vom
Verhinderungsgrund darlegungs- 09.09.2019 – 64 T 65/19 –, juris Der Vermieter kann die Ertei-
und beweisbelastet. Der Unterver- lung der Untervermietungserlaub-
mietung steht nicht entgegen, dass nis nicht davon abhängig machen,
der Mieter nicht postalisch erreich- Die fehlende Genossenschaftsmit- dass er den Untermietinteressen-
bar ist. gliedschaft eines Untermieters be- ten in seinen derzeitigen Wohnver-
gründet keine Unzumutbarkeit i.S.d hältnissen und seinem häuslichen
AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil § 553 Abs. 1 Satz BGB, die der Genos- Umfeld kennenlernt, sofern der
vom 22.01.2020 – 3 C 234/19 –, juris senschaft ein Recht zur Verweige- Mieter ihm bereits Namen, Famili-
rung der Untervermietung einräumt. enstand, Geburtsdatum, Alter und
Anzahl der Kinder sowie Beruf und
Die Verletzung der polizeilichen AG Neukölln, Urteil vom Adresse des Untermietinteressen-
Meldepflicht durch den potentiel- 26.06.2014 – 3 C 54/14 –, juris ten genannt hat.
len Untermieter stellt einen wich-
tigen Grund für die Verweigerung LG Berlin, Urteil vom 02.05.2006 –
der Erteilung einer Untermieter- Für die Feststellung einer Überbe- 64 S 19/06 –, juris
laubnis durch den Vermieter dar. legung einer Mietwohnung sind die
Hat der Mieter die Wohnung in der Wohnfläche, die Zimmerzahl und
Vergangenheit mehrfach entgegen die Bewohneranzahl maßgeblich.
seinen eigenen Bekundungen in In- Zusätzlich können auch das Vor-
ternetportalen (ohne Erlaubnis) zur handensein von Nebenräumen, der
Vermietung an Touristen angebo- Wohnungszuschnitt, familiäre Be-
ten und ist deshalb das Vertrauen ziehungen oder die allgemeine Woh-
des Vermieters in die Redlichkeit nungsmarktlage herangezogen wer-
des Mieters erschüttert, so sind den. Eine Überbelegung kann frü-
an potentielle Untermieter strenge hestens ab einer Wohnfläche von Widerruf der Unter-
Maßstäbe zu stellen. unter 15 m² pro erwachsener Per-
son bzw. zwei bis zu 12-jährigen Kin- vermietungserlaubnis
AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil dern oder bei über zwei Personen
vom 29.08.2016 – 7 C 161/15 –, juris pro Zimmer überhaupt in Erwägung Eine unbefristet und ohne Rechts-
gezogen werden. Für eine 3-Zimmer- pflicht erteilte Untervermietungs-
wohnung ist eine Überbelegung we- erlaubnis kann aus wichtigem
Eine Überlassung, auch tageweise, gen Unterschreitung des Mindest- Grund widerrufen werden. Von ei-
von Zimmern an – bezahlende – Fe- platzbedarfs ausgeschlossen, wenn nem wichtigen Grund ist auszuge-
riengäste ist nicht von einer Unter- diese von vier Personen, wovon es hen, wenn die Fortsetzung der Un-
mieterlaubnis gedeckt. sich bei einer um einen Säugling tervermietung für den Vermieter
handelt, bewohnt wird und für je- nicht mehr zumutbar ist. Die Un-
LG Berlin, Urteil vom 04.11.2015 – de Person im Mittel 20 m² zur Verfü- zumutbarkeit der Fortsetzung der
65 S 318/15 –, juris gung stehen und zusätzlich „Küche, Untervermietung kann sich daraus
Toilette und Waschküche als Lager- ergeben, dass der Hauptmieter sei-
raum” vorhanden sind. nen Lebensmittelpunkt bereits seit
Plant der Mieter aus der Unterver- Jahren nicht mehr in der betreffen-
mietung Erträge zu erzielen, die sei- AG Tempelhof-Kreuzberg, den Wohnung hat. Ein bloßes Vor-
ne wohnungsbezogenen laufenden Urteil vom 06.03.2014 – haltungsinteresse reicht nicht aus.
Aufwände (z.B. Miete einschließ- 23 C 226/13 –, juris Setzt der Untermieter die Unter-
4 / 2020 mieterschutz 7
UNTERMIETE
oder nicht angezeigte Untervermie-
tung, ist bei der Prüfung der Wirk-
samkeit der Kündigung auf sämtli-
che Umstände des Einzelfalls ab-
zustellen. Gegen die erforderliche
Erheblichkeit des Kündigungsgrun-
des können die beanstandungsfreie
Dauer des bisherigen Mietverhält-
nisses, ein Anspruch des Mieters
auf Erteilung der – tatsächlich nicht
eingeholten – Untermieterlaubnis
sowie ein pflichtwidriges (Vor-)Ver-
halten des Vermieters sprechen.
LG Berlin, Urteil vom 06.10.2016 –
67 S 203/16 –, juris
Nach Ablauf einer befristeten Un-
termieterlaubnis muss der Mie-
ter, der keinen Anspruch auf Er-
vermietung nach wirksamem Wi- lassung dienen, das allgemeines teilung einer weiteren Unter-
derruf der Genehmigung fort, so ist Persönlichkeitsrecht des Mieters mieterlaubnis hat, unverzüglich
die Kündigung des Mietverhältnis- schwerwiegend verletzt hat. alles ihm tatsächlich und rechtlich
ses nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 Mögliche tun, um eine Beendi-
BGB gerechtfertigt. LG Berlin, Urteil vom 03.07.2018 – gung des Untermietverhältnisses
67 S 20/18 –, juris und den Auszug des Untermie-
LG Berlin, Urteil vom 22.03.2017 – ters herbeizuführen. Die fortdau-
65 S 285/16 –, juris ernde Untätigkeit des Mieters
Nimmt der Mieter eine Untervermie- stellt insbesondere nach erfolgter
tung vor, ohne die erforderliche Er- Abmahnung eine schwere Pflicht-
laubnis seines Vermieters einzuho- verletzung dar.
len, verletzt er seine vertraglichen
Pflichten auch dann, wenn er einen LG Berlin, Urteil vom 09.04.2015 –
Anspruch auf Erteilung der Erlaub- 67 S 28/15 –, juris
nis hat. Ob ein derartiger Vertrags-
verstoß des Mieters ein die ordent-
liche Kündigung des Mietverhältnis-
ses rechtfertigendes Gewicht hat,
Kündigung ist unter Würdigung der Umstän-
de des Einzelfalls zu beurteilen. Hat
durch Vermieter der Mieter eine Erlaubnis zur Unter-
vermietung vom Vermieter rechtzei-
Überlässt der Mieter die von ihm an- tig erbeten, so ist eine auf die feh-
gemietete Wohnung ohne Erlaubnis lende Erlaubnis gestützte Kündi-
des Vermieters entgeltlich an Tou- gung rechtsmissbräuchlich, wenn Sonderkündigungs-
risten, kann seiner Pflichtverlet- der Vermieter seinerseits zur Ertei-
zung das für den Ausspruch einer lung der Erlaubnis verpflichtet war recht des Mieters
verhaltensbedingten außerordentli- und ihm somit selbst eine Vertrags-
chen oder ordentlichen Kündigung verletzung zur Last fällt. Bei genereller Verweigerung der
hinreichende Gewicht fehlen, wenn Untervermietung kann der Mieter
dem Vermieter seinerseits vor Aus- BGH, Urteil vom 02.02.2011 – auch dann kündigen, wenn er einen
spruch der Kündigung eine erhebli- VIII ZR 74/10 –, juris konkreten Untermietinteressenten
che Pflichtverletzung zur Last gefal- nicht benannt hat.
len ist, indem er durch Maßnahmen,
die der Aufklärung des Verdachts Stützt der Vermieter eine Kündigung LG Berlin, Urteil vom 12.06.2001 –
der unerlaubten Gebrauchsüber- des Mieters auf dessen unbefugte 64 S 13/01 –, juris
8 mieterschutz 4 / 2020
UNTERMIETE
Teilt der Mieter dem Vermieter vermieter die Untervermietungs-
zwar den Namen des Untermietin- erlaubnis wirksam widerrufen hat.
teressenten mit, aber weder eine Die mit dem wirksamen Widerruf
Anschrift noch eine Telefonnum- der Untervermietungserlaubnis
mer, kann das Schweigen des Ver- begründete Pflicht des Hauptmie-
mieters auf diese Untervermietan- ters, die Untervermietung zu been-
frage nicht als Erlaubnisverwei- den, vermag auch nicht deswegen
gerung verstanden werden. Dem ein sonstiges berechtigtes Inter- Die vorstehenden Ent-
Mieter steht daher nicht das Son- esse an der Beendigung des Unter- scheidungen umfassen die
derkündigungsrecht des BGB § 540 mietverhältnisses zu begründen, häufigsten Fallkonstella-
Abs. 1 S 2 zu. weil ihm bei Fortsetzung der Un- tionen bei Fragen der Er-
tervermietung die Kündigung des teilung der Untervermie-
LG Berlin, Urteil vom 31.01.2002 – Hauptmietverhältnisses drohte. tungserlaubnis. Gegebe-
62 S 341/01 –, juris nenfalls kann das Zitieren
LG Berlin, Urteil vom 30.10.2019 – einer gerichtlichen Ent-
64 S 36/19 –, juris scheidung Auseinander-
Wenn dem Mieter die begehrte Er- setzungen bereits außer-
laubnis zur Untervermietung erst gerichtlich erledigen.
nach Ablauf der dem Vermieter zur Ein Untermieter hat aus dem Un-
Erklärung über den Untervermie- termietverhältnis vertragliche An- Wir weisen jedoch aus-
tungsantrag gesetzten Frist, je- sprüche allein gegenüber dem drücklich darauf hin, dass
doch vor der Kündigung des Mie- Mieter der Wohnung. Ein aus dem die Lektüre der vorstehen-
ters zugeht, kann der Mieter nicht Hauptmietverhältnis abzuleitendes den Gerichtsurteile keines-
mehr kündigen. Wenn der Vermie- Recht gegen den Vermieter steht wegs eine Rechtsberatung
ter jedoch die Untervermietungs- dem Untermieter nicht zu. ersetzen kann! Haben Sie
erlaubnis an Bedingungen geknüpft Probleme im Zusammen-
hat, zu deren Erfüllung der Mieter LG Berlin, Beschluss vom hang mit der Erteilung ei-
nicht verpflichtet ist, ist der Mieter 13.12.2017 – 65 T 136/17–, juris ner Untervermietungser-
zur Kündigung des Mietverhältnis- laubnis muss der Sach-
ses binnen 10 Tagen nach Zugang verhalt einzelfallbezogen
der bedingten Untervermietungser- Vereinbaren die Parteien eines Un- geprüft werden!
laubnis berechtigt. termietverhältnisses, dass die Un-
termieter an den Hauptmieter Vor-
LG Berlin, Urteil vom 02.05.2006 – auszahlungen auf die Betriebskos-
64 S 19/06 –, juris ten entrichten sollen, so hat der
Hauptmieter über diese Vorauszah-
lungen abzurechnen. Hierzu genügt
es, wenn der Hauptmieter die Ne-
benkostenabrechnung des Haupt-
vermieters „durchreicht“ solange
er schriftliche Anmerkungen oder
Modifikationen im Hinblick auf die
von dem Untermieter geleisteten
Vorauszahlungen macht.
Hauptmieter – AG Lichtenberg, Urteil vom
24.06.2015 – 2 C 381/14 –, juris
Untermieter – Haupt-
vermieter Der Wegfall des Hauptmietverhält-
nisses hat nicht zur Folge, dass der
Der Hauptmieter ist nicht allein Untervermieter gegen den Unter-
deswegen berechtigt, ein mit Er- mieter keinen Herausgabeanspruch
laubnis des Hauptvermieters be- gemäß § 546 BGB hat.
gründetes unbefristetes Unter-
mietverhältnis nach § 573 Abs. KG Berlin, Urteil vom 01.03.2012 –
1 BGB zu kündigen, weil der Haupt- 8 U 197/10 –, juris
4 / 2020 mieterschutz 9
AKTUELLES AUS BERLIN
Aktuelles aus Berlin
Abwendungsvereinbarungen – Wasserstadt Oberhavel – Woh-
nungen in ehemaliger DDR-Vertragsarbeitersiedlung – Wohnun-
gen im Wedding gesichert – Vorkaufsrecht in Mitte ausgeübt
Abwendungs- Wohnungen Neue Wohnungen
vereinbarung mit in DDR-Vertrags- in der Wasserstadt
Deutsche Wohnen arbeitersiedlung Oberhavel
Nach erfolgreichen Verhandlun- Gemeinsam mit der Belle Époque Auf Vorlage des Senators für Stadt-
gen ist es den Bezirken Friedrichs- Gesellschaft für behutsame Stadt- entwicklung und Wohnen, Sebasti-
hain-Kreuzberg, Mitte, Neukölln, erneuerung mbH wird die HOWO- an Scheel, hat der Senat beschlos-
Treptow-Köpenick und Tempel- GE Wohnungsbaugesellschaft mbH sen, dem Abgeordnetenhaus den
hof-Schöneberg gelungen, für 16 in den nächsten drei bis fünf Jah- Bebauungsplan 5-73 für eine Teilflä-
Häuser im Milieuschutzgebiet Ab- ren im Lichtenberger Stadtteil Ho- che der Wasserstadt Berlin-Ober-
wendungsvereinbarungen mit dem henschönhausen im Quartier Geh- havel zwischen Schwielowseestra-
Wohnungsunternehmen Deutsche rensee-, Haupt-, und Wollenberger ße, Daumstraße, Pohleseestraße
Wohnen abzuschließen. Dank die- Straße auf 6,8 Hektar ein Hof- und und Havel im Bezirk Spandau, Orts-
ser Intervention müssen die Mieter Hochhausquartier mit rund 2.200 teil Haselhorst, zur Beschlussfas-
keine Verdrängung fürchten. Wohnungen errichten. Die HOWO- sung vorzulegen.
GE baut rund 600 Wohneinheiten,
In sozialen Erhaltungsgebieten, so- Belle Époque etwa 1.600 Wohn- Der Bebauungsplan lag dem Ab-
genannten Milieuschutzgebieten, einheiten. Der größte Teil der Ge- geordnetenhaus bereits im August
hat die Gemeinde unter bestimm- bäude wird über fünf bis sieben 2019 vor. Der Abschluss des forma-
ten Bedingungen die Möglichkeit, Etagen verfügen, zusätzlich sollen len Verfahrens hatte sich jedoch
ihr Vorkaufsrecht auszuüben, z. B. fünf Hochhäuser mit bis zu 21 Ge- durch veränderte Rahmenbedin-
wenn das Wohl der Allgemeinheit schossen entstehen. Die Hälfte der gungen in Bezug auf die neue Ge-
dies rechtfertigt. Wird in diesen HOWOGE-Wohnungen und 30 Pro- setzeslage zum Fluglärmschutz-
Gebieten ein Grundstück verkauft, zent der Belle-Époque-Wohnflächen gesetz (FluLärmG) verzögert, ent-
prüft der jeweilige Bezirk, ob er werden mietpreisgebunden ange- sprechend musste die Begründung
das ihm zustehende Vorkaufsrecht boten. Geplant sind auch gewerb- zum Bebauungsplan angepasst
ausübt. Der Käufer wiederum kann liche Nutzungen für Dienstleistun- werden. Das bereits laufende Bau-
die Ausübung des Vorkaufsrechts gen, Studenten-, Senioren- oder vorhaben der landeseigenen Woh-
durch den Bezirk abwenden, wenn Pflegewohnen, soziale und medizi- nungsbaugesellschaft Gewobag
er sich dazu verpflichtet, das Kauf- nische Versorgung, Kultur und La- „Waterkant“ war davon unbeein-
grundstück entsprechend den Zie- dengeschäfte. Von beiden Vorha- flusst. Die ersten Wohnungen der
len der Erhaltungsverordnung zu benträgern wird eine Fläche für die neu errichteten 362 Wohnungen
nutzen. Im Rahmen der Prüfung Errichtung einer 3-zügigen Grund- werden bereits bezogen.
des Vorkaufsrechts bietet der je- schule zur Verfügung gestellt.
weilige Bezirk dem Käufer den Ab- Ebenfalls werden gemäß „Berliner
schluss einer Abwendungsverein- Modell“ die erforderlichen Kitaplät-
barung an. Sie stellt die Einhaltung ze und Spielplatzflächen realisiert.
der Ziele des sozialen Erhaltungs-
rechts sicher. Seit 1994 war der Standort, wo ab
1982 DDR-Vertragsarbeiter aus
Vietnam in Wohnheimen unterge-
bracht waren, ein städtebaulicher
Missstand in Lichtenberg.
10 mieterschutz 4 / 2020AKTUELLES AUS BERLIN
WBM und Bezirk
sichern Mietwohnun-
gen im Wedding
Im Bezirk Mitte konnte mithil-
fe der landeseigenen Wohnungs-
baugesellschaft Berlin-Mitte mbH
(WBM) das Vorkaufsrecht in der
Luxemburger Straße 31 ausge-
übt werden. Die Ausübung war er-
forderlich, da der Erwerber des
Grundstücks nicht bereit war, die
vom Bezirksamt vorgelegte Ab-
wendungsvereinbarung zu unter-
zeichnen, durch die die Ziele der
sozialen Erhaltungsverordnungen
„Sparrplatz“ hätten effektiv gesi-
chert werden können.
Mit der WBM als vorkaufbegüns- derspruch innerhalb eines Mo- vereinbarung zu unterzeichnen, die
tigtem Dritten des Bezirks Mitte nats. Geht in dieser Zeit kein Wi- den Schutz der Wohnbevölkerung
konnten durch die Ausübung des derspruch ein, wird der Bescheid sichert.
Vorkaufsrechts für das gründerzeit- rechtskräftig. In diesem Fall
liche Wohn- und Geschäftshaus in schließt die WBM anschließend Mit der EVM als vorkaufsberech-
der Luxemburger Straße 31 insge- mit dem Verkäufer einen Kauf- tigem Dritten steht ein Akteur zur
samt 31 Wohneinheiten und elf Ge- vertrag zu den mit dem ursprüng Verfügung, der seit mehr als 100
werbeeinheiten im Milieuschutz- lichen Erwerber vereinbarten Kon Jahren für eine sichere und sozi-
gebiet „Sparrplatz“ zum Erhalt der ditionen. ale Wohnraumversorgung in Ber-
Zusammensetzung der Wohnbevöl- lin bekannt ist. Durch die Aus-
kerung gesichert werden. übung des Vorkaufsrechtes konn-
ten im Wohn- und Geschäftshaus
Entsprechend des Beschlusses EVM und Bezirk in der Oldenburger Straße 3a, 3b 16
über das Verfahren zur Ausübung Wohn- und drei Gewerbeeinheiten
des Vorkaufsrechts des Bezirks üben Vorkaufsrecht im Milieuschutzgebiet „Waldstra-
amts Mitte vom 19.12.2017 war zu- ße“ langfristig geschützt werden.
nächst das Ziel, mit dem Erwerber im Bezirk Mitte aus Der Bescheid zur Ausübung des
des Grundstücks eine Vereinba- Vorkaufsrechts wurde dem Ver-
rung zum Schutz der Wohnbevöl- In Zusammenarbeit mit dem Erb- käufer fristgerecht zugestellt. So-
kerung abzuschließen. Diese sog. bauverein Moabit (EVM) und den wohl der Verkäufer als auch der
Abwendungsvereinbarung kam je- Senatsverwaltungen für Stadtent- Erwerber haben ein Recht auf Wi-
doch nicht zustande. Der Bezirk wicklung und Wohnen sowie Fi- derspruch innerhalb eines Mo-
sah sich hier gezwungen, die 31 nanzen ist es dem Bezirksamt Mit- nats. Geht in dieser Zeit kein Wi-
Mietparteien vor Verdrängung und te gelungen, das Vorkaufsrecht für derspruch ein, wird der Bescheid
den Bezirk damit vor nachteiligen das Wohn- und Geschäftshaus Ol- rechtskräftig.
städtebaulichen Auswirkungen zu denburger Straße 3a, 3b im Ortsteil
schützen. Moabit auszuüben.
Der Bescheid zur Ausübung des Die Ausübung des Vorkaufsrechtes
Vorkaufsrechts wurde dem Ver- war erforderlich, um die Ziele des
käufer fristgerecht zugestellt. So- sozialen Erhaltungsgebietes „Wald-
wohl der Verkäufer als auch der straße“ zu sichern, da der Erwerber
Erwerber hat ein Recht auf Wi- nicht bereit war, eine Abwendungs-
4 / 2020 mieterschutz 11IMPRESSUM / BUCHTIPP
Ratgeber der Verbraucherzentrale:
IMPRESSUM Behinderung und Teilhabe - Alle Leistungen und Rechte
MIETERSCHUTZ Buch, 218 Seiten: 14,63 Euro
Organ des Mieterschutzbundes Berlin e.V.
E-Book, PDF 1,48 MB, 9,99 Euro
Herausgeber:
Mieterschutzbund Berlin e.V. 1. Auflage 2018
Konstanzer Straße 61, 10707 Berlin
Tel.: (030) 921 02 30 -10 Alles über den Schwerbehindertenausweis
zentrale@mieterschutzbund.berlin und die Einstufung
www.mieterschutzbund.berlin
Leistungen zur Rehabilitation, zur Teilhabe
Die Zeitschrift Mieterschutz erscheint
zweimonatlich. am Arbeitsleben und am Leben in der Ge-
meinschaft
V.i.S.d.P.: Angebote für behinderte Kinder und Jugend-
Rechtsanwalt und Notar a.D. liche
Michael Müller-Degenhardt Hilfe bei Streitigkeiten mit Behörden und Ar-
Redaktionsleitung: beitgeber
Rechtsanwältin Kati Selle
k.selle@mieterschutzbund.berlin
Mit allen wichtigen Neuregelungen des Bun-
Redaktionelle Mitarbeit:
desteilhabegesetzes zum 1. Januar 2018
Susanne Böttcher
Rechtsanwältin und Notarin Orientierungshilfe zu Ihren Rechten
Gisela Rönnbeck
Titelgestaltung, Satz und Layout: Ende 2016 hat der Bundestag das Bundesteilhabegesetz verabschiedet. Es soll mehr Un-
Mieterschutzbund terstützungsmöglichkeiten und mehr Selbstbestimmung für Menschen mit Behinderungen
schaffen. Die wesentlichen Änderungen des Behindertenrechts traten zu Beginn des Jahres
Bildnachweis: 2018 in Kraft. Dieser Ratgeber liefert behinderten Menschen die Informationen, die sie brau-
© Karikaturen: chen, um ihre Rechte gegenüber Behörden und am Arbeitsplatz wahrzunehmen.
S. 8: Dieko (Rechtsanwalt Müller)
S. 16, 17: Tomicek/LBS
© Grafiken: Neuerscheinung: Neues Wohnen im Alter
S. 12: Verbraucherzentrale
© Fotos:
Buch, 192 Seiten: 16,58 Euro
Titelseite: Arnoldius (Wikimedia Commons)
1. Auflage 2020
S. 2: Eisenacher, S. 2, 23: Dr. Jörg Blobelt,
S. 11: poorpeschino, S. 13: André Karwath,
S. 20: Lewis737a3nthony, hcplambeck, Selbstständig, gemeinsam, mit Service oder
S. 22: Niteshift, NordNordWest, Lämpel, Pflege
Andreas Trepte, Wolfgang Sauber,
S. 23: Doris Antony, Niteshift
fotolia/Adobe Stock: Wohnen morgen – warum wir heute schon
S. 2, 5: jumedita, S. 10: JiSign, darüber nachdenken müssen
S. 15: Blackosaka, m. schuckart, Barrierefrei oder barrierearm?
S. 21: Michael Rosskothen
Service-Wohnen, Mehrgenerationenhaus,
Senioren WG – wie funktioniert das?
Druck: MEDIALIS Offsetdruck GmbH
Seniorenstift – nur für gut Betuchte?
Der Bezugspreis ist im Mitgliedsbeitrag
enthalten. Pflegeheim – worauf es bei der Auswahl an-
®
Papier: FSC , kommt
100% chlorfrei gebleichter Zellstoff.
So gelingt gutes Wohnen im Alter
Die meisten Menschen möchten möglichst lan-
ge in den eigenen vier Wänden bleiben, doch vielfach sind Wohnungen und Häuser zu groß
oder das Zuhause macht zu viel Arbeit. Verschiedene attraktive Wohnformen sind eine gute
Alternative: zum Beispiel das Mehrgenerationenhaus oder das sogenannte Service-Woh-
nen. Pflegeheime und Senioren-WGs sind geeignet, wenn Menschen im Alltag mehr Unter-
stützung benötigen. Dieser Ratgeber schafft Orientierung.
Redaktionsschluss: 21.09.2020 www.ratgeber-verbraucherzentrale.de oder Bestell-Telefon: 0211-38 09 555
12 mieterschutz 4 / 2020FRAGEN / ANTWORTEN
Sie fragen, wir antworten ...
Ich habe einen Kaltwas-
In dieser Rubrik beantworten wir kurz allgemeine Fragen, die Sie serzähler in der Wohnung. Mein
an uns gerichtet haben. Selbstverständlich kann dies keine Rechts- Vermieter rechnet das Kaltwas-
beratung ersetzen. Jedoch kann die Beantwortung der Fragen An- ser jedoch nach meiner anteili-
lass bieten, die Angelegenheit rechtlich tiefgreifender zu betrach- gen Wohnfläche und eben nicht
ten. Manchmal ist sie auch Indiz dafür, dass ein weiteres Vorgehen nach meinem Verbrauch ab. Ich
nicht geboten erscheint. möchte das nicht. Kann ich eine
Abrechnung nach meinem Ver-
brauch verlangen?
Ann-Kathrin Sch., Berlin
Ich beginne im Herbst mein Wir mieten seit August
Studium in Berlin, habe auch 2019 eine Wohnung. Im Miet-
schon eine kleine Wohnung ge- vertrag ist vereinbart, dass eine
funden. Mein Vermieter möch- Kündigung erst nach zwei Jah-
te eine Bürgschaft meiner Eltern. ren möglich sein soll. Jetzt müs-
Darf er das verlangen? sen wir uns infolge der Coro-
na-Krise in unserer Branche be-
Thoralf F., Berlin ruflich verändern und auch den
Wohnort wechseln. Können wir
Grundsätzlich kann der Vermie- den Mietvertrag kündigen? Ha-
ter eine Mietsicherheit (Kaution) ben wir ein Sonderkündigungs- Die Berliner Bauordnung enthält
verlangen, wenn dies im Mietver- recht? zwar seit 1997 eine Vorschrift, wo-
trag vereinbart ist. Welcher Art die nach alle ab diesem Zeitpunkt er-
Mietsicherheit ist, können dabei Sarah und Marcus H., Berlin richteten Wohnungen mit einem
die Mietvertragsparteien festle- Kaltwasserzähler auszustatten sind.
gen. Es ist daher denkbar, als Miet- Ist der Kündigungsausschluss wech- Allerdings gibt es nach wie vor kei-
sicherheit eine Bürgschaft – einer selseitig für alle Mietvertragspartei- ne Nachrüstpflicht für Bestands-
Bank oder einer Privatperson – zu en wirksam vereinbart, besteht in objekte. Mithin kann es sein, dass
verabreden. solchen Situationen keine Möglich- nicht alle Wohnungen einer Ab-
keit, den Mietvertrag durch ordent- rechnungseinheit über einen eige-
Eine gesetzliche Beschränkung be- liche fristgemäße Kündigung zu be- nen Kaltwasserzähler verfügen. In
steht allerding hinsichtlich der Hö- enden. Die ordentliche fristgemä- diesem Fall ist es zulässig, die Ab-
he der vereinbarten Mietsicherhei- ße Kündigung ist erst mit bzw. zum rechnung der Kaltwasserkosten
ten. Gemäß § 551 Abs. 1 BGB darf Ablauf des vereinbarten Zeitpunktes nach dem Anteil der Wohnfläche
die Mietsicherheit maximal das des Kündigungsausschlusses mög- vorzunehmen.
Dreifache der auf einen Monat ent- lich. Auch ein Sonderkündigungs-
fallenden Netto- oder Bruttokalt- recht besteht in solchen Lebenssitu- Die Anwendung der sog. Differenz-
miete betragen. Sind mehrere Miet- ationen leider nicht. methode (Zählerstände berücksich-
sicherheiten – z.B. Barkaution und tigen und den Rest der Kosten nach
Bürgschaft – vereinbart, werden Sie sollten an Ihren Vermieter he- anteiliger Fläche verteilen) ist unzu-
diese zusammen gerechnet und rantreten. Gegebenenfalls gibt es lässig. Sie führt regelmäßig zu Be-
dürfen die vorgenannte Höhe nicht die Möglichkeit das Mietverhält- nachteiligungen einzelner Nutzer.
überschreiten. nis einvernehmlich (früher) zu be-
enden. Ist der Vermieter nicht ko- Ist eine Umlage der Kaltwasserkos-
Eine sog. „Übersicherung“ lässt operativ und möchte an dem Miet- ten nach Verbrauch mietvertraglich
die Rechtsprechung nur in beson- verhältnis festhalten, kann über vereinbart und rechnet der Vermie-
deren Ausnahmefällen zu. Ein sol- die Möglichkeit einer Untervermie- ter dennoch nach anteiliger Wohn-
cher kann vorliegen, wenn der Mie- tung – bis zum Ablauf des Kündi- fläche ab, können weitergehende
ter nicht über Einkommen oder Ein- gungsausschlusses – nachgedacht Ansprüche bestehen. Das jedoch
nahmen verfügt. werden. ist im Einzelfall zu prüfen.
4 / 2020 mieterschutz 13DIE ROTEN ROBEN
Neues von den Roten Roben
In dieser Rubrik
berichten wir
über aktuelle
Urteile des
– verlangen, muss sich aber wegen
der dadurch bewirkten Besserstel-
lung gegenüber dem unrenovier-
–
ten (vertragsgemäßen) Zustand bei
Bundes- Schönheitsreparaturen, Mietbeginn in angemessenem – in Kündigung, Widerspruch
der Regel hälftigem – Umfang an
gerichtshofs Kostenteilung den erforderlichen Kosten beteili- Leitsatz:
gen.
in Karlsruhe. Leitsätze: Der nach Widerspruch gegen eine
BGH, Urteil vom 08.07.2020 – ordentliche Kündigung unter den
Die Symbole a) An die Stelle einer nach § 307 VIII ZR 163/18 Voraussetzungen des § 574 Abs.
Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirk 1 Satz 1 BGB gegebene Anspruch
zeigen an, samen Klausel zur Durchführung von des Mieters auf Fortsetzung des
Schönheitsreparaturen durch den Mietverhältnisses ist nach § 574
ob sie sich
positiv oder
Mieter bei einer ohne angemesse-
nen Ausgleich unrenoviert bezie-
hungsweise renovierungsbedürftig
± Abs. 1 Satz 2 BGB ausgeschlossen,
wenn ein Grund vorliegt, der den
Vermieter zu einer außerordentli-
überlassenen Wohnung tritt nach chen fristlosen Kündigung berech-
negativ auf die § 306 Abs. 2 BGB die gesetzliche Re- Schönheitsreparaturen, tigt. Dabei ist es nicht erforder-
gelung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. lich, dass der Vermieter die außer-
Mieterinteres- Zurückbehaltungsrecht ordentliche Kündigung erklärt hat;
b) Die hiernach den Vermieter tref- es genügt, wenn dem Vermieter
sen auswirken. fende Instandhaltungslast – vorlie- Leitsatz d. Red.: bei Zugang der ordentlichen Kün-
gend die Ausführung von Schön- digung (auch) ein Recht zur fristlo-
heitsreparaturen – bestimmt sich Die Pflicht zur Kostenbeteiligung sen Kündigung zusteht. Eine frist-
nach dem zum vertragsgemäßen des Mieters bei unrenoviert bezie- gerechte Schonfristzahlung nach
Gebrauch geeigneten Zustand; hungsweise renovierungsbedürf- § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ändert an
dies kann auch der unrenovierte tig überlassener Wohnung kann dem Ausschluss des Fortsetzungs-
beziehungsweise renovierungs- der auf Durchführung von Schön- anspruchs des Mieters nichts, da
bedürftige Zustand der Wohnung heitsreparaturen in Anspruch ge- sie einer ausgesprochenen außer-
zum Zeitpunkt ihrer Überlassung nommene Vermieter diesem nach ordentlichen Kündigung im Wege
sein. Bei einer wesentlichen Ver- Art eines Zurückbehaltungsrechts der gesetzlichen Fiktion lediglich
schlechterung des anfänglichen (§ 273 Abs. 1 BGB) entgegenhal- rückwirkend deren Gestaltungs-
Dekorationszustandes kommt ein ten. Der Mieter kann – insbesonde- wirkung nimmt, nicht aber dazu
Instandhaltungsanspruch des Mie- re zur Vermeidung eines teilweisen führt, dass ein Grund für die fristlo-
ters in Betracht. Da die (Wieder-) Unterliegens – im Klageverfahren se Kündigung von vornherein nicht
Herstellung dieses ursprünglichen seiner Kostenbeteiligungspflicht bestand.
Dekorationszustands der Woh- dadurch Rechnung tragen, dass er
nung in der Regel nicht praktika- die Vornahme der Schönheitsrepa- Für eine teleologische Reduktion
bel, zumindest aber wirtschaftlich raturen nur Zug um Zug gegen Zah- von § 574 Abs. 1 BGB dahin, dass
nicht sinnvoll ist und deshalb nicht lung seines Kostenbeitrags ver- das Widerspruchsrecht des Mie-
im Interesse vernünftiger Mietver- langt. ters mit fristgerechter Schonfrist-
tragsparteien liegt, ist in diesen zahlung neu entsteht oder wie-
Fällen allein eine Durchführung BGH, Urteil vom 08.07.2020 – derauflebt, ist kein Raum, da es an
von Schönheitsreparaturen sach- VIII ZR 270/18 einer hierfür notwendigen plan-
und interessengerecht, durch wel- widrigen Unvollständigkeit des Ge-
che der Vermieter die Wohnung in setzes – verdeckten Regelungslü-
einen frisch renovierten Zustand cke – fehlt.
versetzt. Mit Rücksicht auf Treu
und Glauben (§ 242 BGB) kann der BGH, Urteil vom 01.07.2020 –
Mieter eine solche Renovierung VIII ZR 323/18
14 mieterschutz 4 / 2020DIE ROTEN ROBEN
±
Modernisierung,
Mieterhöhung
Leitsätze: rung von Bau-
teilen und Ein-
a) Eine Mieterhöhungserklärung richtungen, die
nach § 559b Abs. 1 BGB, die auf meh- zwar noch (ausrei-
rere tatsächlich trennbare Baumaß- chend) funktionsfä-
nahmen gestützt wird, ist gemäß hig sind und (bislang) ei-
§139 BGB nicht insgesamt nichtig, nen zu beseitigenden Man-
wenn sie im Hinblick auf einzelne gel nicht aufweisen, aber bereits
Baumaßnahmen unzureichend be- über einen nicht unerheblichen
gründet oder erläutert und deshalb Zeitraum ihrer zu erwartenden Ge- b) Der in einem Gewerberaummiet-
gemäß § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB in- samtlebensdauer (ab-)genutzt wor- vertrag verwendete Begriff „Be-
soweit unwirksam ist. Vielmehr hat den sind (hier: Austausch von etwa triebskosten“ erfasst dann, wenn
eine solche Mieterhöhungserklä- 60 Jahre alten Türen und Fenstern sich kein übereinstimmendes ab-
rung hinsichtlich des wirksam er- sowie einer ebenso alten Briefkas- weichendes Begriffsverständnis
klärten Teils nach Maßgabe des tenanlage). der Vertragsparteien feststellen
§139 BGB Bestand, wenn sie sich – lässt, auch ohne weitere Erläute-
wie regelmäßig – in Bezug auf die BGH, Versäumnisurteil vom rungen alle zum Zeitpunkt des Ver-
einzelnen baulichen Maßnahmen in 17.06.2020 – VIII ZR 81/19 tragsschlusses in die gesetzliche
selbständige Rechtsgeschäfte tren- Definition nach § 556 Abs. 1 Satz
nen lässt und – wie ebenfalls regel- 2 und 3 BGB in Verbindung mit § 2
mäßig – davon auszugehen ist, dass BetrKV einbezogenen Kostenar-
die Gültigkeit wenigstens des wirk- ten.
sam erklärten Teils der Mieterhö-
hung dem – infolge der Einseitigkeit
des Rechtsgeschäfts allein maßgeb-
± c) Einer einzelvertraglichen Ver-
einbarung, wonach der Mieter
lichen – hypothetischen Willen des sämtliche Betriebskosten zu tra-
Vermieters bei Abgabe der Erklä- Gewerberaummiete, gen hat, fehlt es im Bereich der
rung entspricht. Gewerberaummiete nicht an der
Betriebskosten für eine Vertragsauslegung erfor-
b) Der Sinn und Zweck der Vor- derlichen Bestimmtheit bzw. Be-
schriften über die Modernisierung Leitsätze: stimmbarkeit.
und anschließende Mieterhöhung
gebietet es, nicht nur in der Fallge- a) Wie jede schuldrechtliche Ver- d) Eine solche Regelung erfasst
staltung, dass der Vermieter sich einbarung muss diejenige über auch dann alle von der Betriebs-
durch die Modernisierung bereits eine Betriebskostenumlage be- kostenverordnung zum Zeitpunkt
„fällige“ Instandsetzungsmaßnah- stimmt oder zumindest bestimm- des Vertragsschlusses aufgeliste-
men erspart oder solche anläss- bar sein, um wirksam zu sein. ten Kostenarten, wenn sich ihr ei-
lich der Modernisierung miterledigt Weitergehende Anforderungen ne mit „insbesondere“ eingeleitete
werden, nach § 559 Abs. 2 BGB ei- an die Transparenz einer individu- Aufzählung einzelner Kostenarten
nen Abzug des Instandhaltungsan- alvertraglichen Betriebskosten- aus dem Katalog anschließt.
teils von den aufgewendeten Kos- vereinbarung bestehen hingegen
ten vorzunehmen, sondern auch anders als bei Allgemeinen Ge- BGH, Urteil vom 08.04.2020 –
bei der modernisierenden Erneue- schäftsbedingungen nicht. XII ZR 120/18
4 / 2020 mieterschutz 15MIETE UND MIETRECHT
„Fräulein“ als Beleidigung?
Mieterin forderte von betagten Vermietern Unterlassung
der LBS war sie dem Namen der Zusatz „Frl.“. Die
jedoch damit vor Vermieter sollten sich verpflich-
dem Kadi nicht ten, das einzustellen, so die Mie-
erfolgreich. terin. Ansonsten sei bei Zuwider-
handlungen ein Ordnungsgeld von
Amtsgericht 1.500 Euro zu verhängen.
Frankfurt/
Main – Akten- Das Urteil: „In der konkreten Ver-
zeichen wendung des Zusatzes ‚Frl.’/‚Fräu-
29 C 1220/19 lein’ in Bezug auf die Klägerin ist
keine Beleidigung zu sehen“, ent-
Der Fall: Eine schied das zuständige Amtsge-
Mieterin und ihr richt. Zwar sei der Begriff 1972 aus
im selben Haus öffentlichen Registern gestrichen
lebendes, be- worden, doch eine juristisch fest-
Über Jahrhunderte war die Bezeich- tagtes Vermieter-Ehepaar (knapp stellbare Ehrverletzung liege nicht
nung üblich. Doch heute spricht über bzw. unter 90 Jahre alt) wur- vor. Schließlich sei in Deutschland
kaum jemand unverheiratete Frauen den sich nicht darüber einig, wie erst vor einigen Jahren eine moder-
als „Fräulein“ an. Eine Frau in Frank- die Mieterin anzusprechen bzw. ne Frauenzeitschrift mit dem Titel
furt, die von ihren älteren Vermietern anzuschreiben sei. Die Betroffe- „Fräulein“ erschienen. Zudem müs-
regelmäßig so bezeichnet worden ne fühlte sich durch den heute un- se man berücksichtigen, dass es
war, machte einen Unterlassungs- üblichen Wortgebrauch beleidigt. sich bei den Vermietern um hochbe-
anspruch geltend. Nach Information Sowohl auf dem Putzplan als auch tagte Menschen handle, die einen
des Infodienstes Recht und Steuern auf sonstigen Schreiben stand vor anderen Wortschatz pflegten.
Bad in schlechtem
Zustand
Mietminderung um 25 Prozent für eine Wohnung
Es war manches nicht in Ordnung messen gefliest, eine Seifenschale Mietminderung. Zwar sei das Ba-
in einer vermieteten Wohnung – war scharfkantig abgebrochen und dezimmer nur noch mit Einschrän-
insbesondere nicht im Sanitärbe- stellte deswegen eine Verletzungs- kungen zu benutzen, aber die übri-
reich. Die Badewanne entsprach gefahr dar. Die Mieterin weigerte ge Wohnung befinde sich weitge-
nicht einmal der mittleren Güteklas- sich, die volle Miete zu bezahlen. hend in einem ordnungsgemäßen
se, das Schlafzimmerfenster konnte Das angerufene Gericht entschied Zustand.
nur mit erheblichem Kraftaufwand laut Infodienst Recht und Steuern
geöffnet und geschlossen werden, der LBS, dieses Ausmaß an Störun- Amtsgericht Gelsenkirchen –
das Badezimmer war nicht ange- gen rechtfertige eine 25-prozentige Aktenzeichen 428 C 498/15
16 mieterschutz 4 / 2020Sie können auch lesen
