Berliner Mietendeckel Einführung der Mietobergrenzen
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Heft 5/2020
ORGAN DES
MIETERSCHUTZBUNDES
BERLIN E.V.
Berliner Mietendeckel
Einführung der
Mietobergrenzen
Berechnung und Durchsetzung
Seite 4
Urteile zum Mietendeckel S. 10
Eilantrag zum
Zur Kündigungssperre bei Eigenbedarf S. 18 Mietendeckel abgelehnt
Lautstarke Nachbarn S. 20 Seite 9
Ausflugstipp: Das Boitzenburger Land S. 22
INHALT
2 __ Editorial
3 __ Internes
4 __ Berliner Mietendeckel
Die Einführung der
Mietobergrenzen
9 __ Eilantrag abgelehnt
Bundesverfassungsgericht:
Keine vorläufige Aussetzung
des MietenWoG Liebe Mitglieder des Mieterschutzbundes Berlin,
liebe Leser/innen des MIETERSCHUTZ,
10 __ Urteile zum Mietendeckel An der Mietdeckelfront gibt es zurzeit noch
nichts Neues. Weitere grundlegende Entscheidungen
12 __ Verfassungsgerichte und der Berliner Gerichte liegen nicht vor. Die hiesigen
Verfassungsrichter arbeiten und denken noch. Of-
BGH zum Mietendeckel fensichtlich wartet man auf eine Entscheidung aus
Karlsruhe und will sich zum jetzigen Zeitpunkt hier
13 __ Berliner Rechtsprechung in Berlin noch nicht festlegen. Man stelle sich vor,
es gebe gegensätzliche Entscheidungen. So könn-
Urteile u.a. zu: Vorkaufsrecht – te die Berliner CDU als Klägerpartei hier in Berlin
Vergleichswohnung – Minderung
mit ihrer Verfassungsbeschwerde durchdringen und
in Karlsruhe als Bundes CDU, vertreten durch die
14 __ Aktuelles aus Berlin CDU-Fraktion im Bundestag, scheitern.
Man kann sich daher einem anderen aktuellen
Milieuschutz verlängert – Wohn- Thema zuwenden - nämlich der Pandemie. Die Zah-
hochhaus an der Frankfurter Allee –
len steigen und beinahe täglich spürt man, dass ein
Immobilienmarkt
neuerlicher Lockdown vor der Tür steht. Ich kann
daher nur darum bitten und an die Vernunft appel-
16 __ Impressum/Buchtipp lieren, nehmen Sie die Situation ernst. Nach wie vor
lässt sich ein weiteres Ausbreiten durch einfache Mit-
Was tun, wenn jemand stirbt? –
tel verhindern. Die sind zum Beispiel aus gegebe-
Patientenverfügung
nem Anlass Masken tragen, den gebotenen Abstand
wahren und trotz der herbstlichen Witterung, wobei
17 __ Fragen und Antworten man das Gefühl hat, der Herbst ist in diesem Jahr
Nebenkostenabrechnung – ausgeblieben, sollte man das Belüften der Räum-
Möbliertes Zimmer – lichkeiten nicht vergessen. Da die Verbreitungswe-
Lärmprotokoll ge hinreichend bekannt sind, kann auch jeder einzel-
ne etwas gegen die weitere Ausbreitung tun. Gerade
die jetzige Situation hat uns gezeigt, wie hilflos der
18 __ Aktuelle Rechtsprechung Mensch in seiner Umgebung ist, wenn die industri-
Neues von den Roten Roben: ellen Errungenschaften quasi nebensächlich werden,
BGH zur Kündigungssperre weil eine Lösung damit nicht verbunden ist. Es ist
bei Eigenbedarf schon ein merkwürdiges Gefühl, wenn der Mensch
auf diese Art und Weise seine Grenzen aufgezeigt be-
kommt. Durch die Folgen der Pandemie ist man völ-
20 __ Miete und Mietrecht lig unerwartet genötigt, sich mit den Kernfragen des
Lautstarke Nachbarn – Lebens, nämlich mit der Beachtung der Nachhaltig-
Hunde ohne Leine keit bei Verbrauch der Ressourcen und den indus-
triellen Produktionsabläufen im Zusammenhang
mit der Lebensmittelaufbereitung und natürlich mit
22 __ Ausflugstipp dem Klimaschutz, zu befassen. Ich weiß was Sie sa-
Boitzenburger Land gen oder denken, jetzt kommt schon wieder einer
2 mieterschutz 5 / 2020
EDITORIAL /INTERNES
mit dem Thema Klimaschutz, aber man hat schon
seinerzeit die Gegner der Atomenergie nicht ernst
genommen und unsere heutige Generation hat nun Liebe Mitglieder,
das Problem, wohin mit den Resten aus den Atom-
meilern. Man darf sich heute auch die Fragestellung angesichts der aktuellen Corona-Infektionszahlen werden wir
erlauben, ist denn wirklich die Elektromobilität die zum Schutz unserer Mitglieder, Mitarbeiter und Rechtsbera-
Lösung all der Fragen, die wir mit der Abschaffung ter bedauerlicherweise unsere Präsenzberatung erneut ein-
der Verbrennungsmotoren gelöst wissen wollen? Ich schränken.
habe so meine Bedenken. Die Frage ist doch, wo- Jedoch: Unsere Filialen sind geöffnet! Unsere Mitarbeiter und
her können wir all den Grünen Strom beziehen? Rechtsberater sind für Sie da!
Aber noch brennender ist die Frage, wie entsorgen Haben Sie einen Beratungstermin vereinbart, bitten wir darum,
wir denn die Autobatterien? Während wir die klei- diesen möglichst telefonisch wahrzunehmen! Dazu übersenden
nen Batterien, die wir für den täglichen Bedarf be- Sie uns gern die für die Beratung erforderlichen Unterlagen drei
nötigen, sorgfältig als Sondermüll sammeln und ent- Tage vor Ihrem Termin per Mail, per Fax oder per Post an die ent-
sorgen, werden wir die großen Autobatterien wohl sprechende Filiale! Diese Unterlagen liegen beim Telefontermin
direkt neben den Resten aus den Atommeilern la- Ihrem Rechtsberater vor! Die Erfahrungen der letzten Mona-
gern müssen. Solange die Frage der Entsorgung die- te zeigen, dass sich viele Angelegenheiten auch so sehr gut be-
ser Batterien nicht geklärt ist, und wenn man weiter sprechen lassen! Die Möglichkeit, Schriftwechsel über den Ver-
berücksichtigt, dass die in der Batterie vorhandene ein zu führen, besteht natürlich nach wie vor!
Chemie hochgiftig ist, dann ist auch dieser Ansatz, Sollte Ihnen die Wahrnehmung der Beratung als Telefontermin
das Klimaproblem über die Elektromobilität zu lö- nicht möglich sein, besteht auch die Möglichkeit einer Präsenz-
sen, nur ein halber Ansatz. beratung. Wir bitten um Verständnis, dass wir diese Termine für
Jetzt aber doch nochmal zum Mietendeckel. Der „Notfälle“ vorhalten. Sprechen Sie unsere Mitarbeiter an!
Markt hat so reagiert, wie zu erwarten war, indem Derzeit arbeiten wir im Übrigen daran, Ihnen eine Beratung per
nämlich plötzlich immer weniger Wohnungen ange- Videokonferenz anzubieten!
boten werden. Die Vermieterseite lässt entweder die
Wohnungen leer stehen und riskiert wie beim über- Wir danken für Ihr Verständnis! Bleiben Sie gesund!
teuerten möblierten vermieten lieber eine Geldbu-
ße wegen Verstoßes gegen das Zweckentfremdungs-
verbot, statt in Anbetracht der hohen Nachfrage
Wohnungen unter Beachtung des Mietendeckels zu
vermieten. Ähnliches wird man wohl im Zusam-
menhang mit einer zwingend gebotenen Mängelbe- Öffnungszeiten an Weihnachten
seitigung bzw. Sanierung oder gar Modernisierung
erwarten dürfen. Mangels Renditeerwartung dürf- Auch rund um die Weihnachtstage und den Jahreswechsel sind
te die Bereitschaft des Vermieters gegen Null gehen. wir, wenngleich mit eingeschränkten Öffnungszeiten, für Sie
Oder man hält das System durch Steuererleichterun- da – sowohl mit der persönlichen als auch mit der telefonischen
gen am Laufen, jedenfalls braucht die Vermieterseite Beratung. Bis zum 23.12.2020 sind wir zu den bekannten Öff-
- wie immer wenn es um Rendite geht - eine finan- nungszeiten für Sie da! An den Weihnachtstagen haben wir wie
zielle Motivation. Ob das dem Staat in Anbetracht folgt für Sie geöffnet:
der aktuellen Steuerausfälle überhaupt noch mög-
lich ist, erscheint höchst fraglich. Ich wünsche Ih- Donnerstag 24.12.2019 geschlossen
nen in den anstehenden Herbstwochen geruhsame, Freitag 25.12.2019 Feiertag
erholsame und natürliche virusfeie Tage. Und den- Samstag 26.12.2019 Feiertag
ken Sie im Sinne des Klimaschutzes immer daran, Montag 28.12.2019 9.00 Uhr bis 17.00 Uhr
was in Plastik eingepackt ist und dann noch güns- Dienstag 29.12.2019 9.00 Uhr bis 17.00 Uhr
tig erscheint, lässt nur den Schluss zu, das muss von Mittwoch 30.12.2020 9.00 Uhr bis 17.00 Uhr
minderer Qualität sein. Lieber ein Bio-Produkt er- Donnerstag, 31.12.2020 geschlossen
werben, was wiederum ruhig ein wenig teurer sein Freitag 01.01.2021 Feiertag
kann. Das können Sie sich dann mit den erstatteten, Samstag 02.01.2021 geschlossen
weil überzahlten Mieten, ab November locker leis-
ten. Ich kann daher nur anregen, machen Sie Termi- Ab Montag, den 04.01.2021 findet die Beratung wieder regulär
ne und lassen Sie uns gemeinsam rechnen, wenn es statt. Die vorgenannten Öffnungszeiten gelten für alle Filialen.
nicht doch noch in den nächsten Tagen eine Eil-Ent-
scheidung aus Karlsruhe gibt. Die Telefonsprechstunde findet in obigem Zeitraum ausschließ-
lich an den Tagen statt, an denen die Filialen geöffnet sind.
Herzlichst
Ihr Michael Müller-Degenhardt
5 / 2020 mieterschutz 3
MIETENDECKEL
Berliner Mietendeckel
Einführung der Mietobergrenzen
werden die Richter des Bundesver-
fassungsgerichts zu beurteilen ha-
ben. Derweil jedoch besteht – je-
denfalls bis zu einer anders lauten-
den Entscheidung – ein wirksames
Gesetz, das umzusetzen ist.
Nachdem seit Inkrafttreten des
Mietendeckels bereits ein Mieten-
stopp bzw. die sogenannte Stich-
Diese Chance ergriff das Land Ber- tagsmiete eingeführt worden ist,
lin und verabschiedete nach zahl- gelten nun – neun Monate spä-
reichen Diskussionen, Stellung- ter – in einer zweiten Stufe in Ber-
nahmen und Gutachten mit den lin Mietobergrenzen.
Stimmen der Koalition Ende Ja-
nuar 2020 das Gesetz zur Mieten- Für die Berliner Mieter, deren
begrenzung im Wohnungswesen Wohnraummietverhältnis in den
in Berlin (MietenWoG Bln) im Ab- Anwendungsbereich des Mieten-
geordnetenhaus. Der sogenann- WoG Bln fällt, stellt sich die Frage,
te Mietendeckel ist nun seit dem welche Miete ihr Vermieter ab De-
23. Februar 2020 in Kraft. Er ist (zu- zember 2020 beanspruchen darf.
nächst) auf 5 Jahre befristet und –
anders als bei der Mietpreisbrem- Wir geben Ihnen einen Überblick,
se – sind Verstöße in empfindlicher wie die Mietobergrenzen berech-
Nachdem der Berliner Senat vie- Höhe bußgeldbewährt. net werden und welche rechtli-
le Jahre sehenden Auges die Ver- chen und praktischen Möglichkei-
schärfung des Wohnungsmarktes Ob der Mietendeckel nun ein Er- ten im Falle eines Verstoßes ge-
hinnehmen musste, eröffnete sich folgsmodell oder der untaugliche gen das MietenWoG Bln gegeben
nach der Föderalismusreform 2006 Versuch einer Mietenregulierung sind.
und der damit in Zusammenhang ist, wird das Bundesverfassungs-
stehenden Änderung des Grund- gericht – so wird es kolportiert –
gesetzes die Chance auf Ebene der voraussichtlich im Frühsommer 1.
Landesgesetzgebung einzugrei- (Ende 2. Quartal) des nächsten Jah- Anwendungs-
fen. Seinerzeit hatte man den Kom- res entscheiden. Ob das Land Berlin
petenztitel für das „Wohnungswe- Gesetzgebungskompetenz hat, ob bereich
sen“ aus Art. 74 Absatz 1 Num- unverhältnismäßig in Grundrech-
mer 1 GG gestrichen, so dass die te der Vermieter eingegriffen wird, Das MietenWoG Bln ist für den
Gesetzgebungskompetenz hierfür ob gegen das Rückwirkungsverbot Bereich der Wohnraummiete an-
vom Bund auf die Länder überging. verstoßen wird, all' diese Fragen zuwenden.
4 mieterschutz 5 / 2020
MIETENDECKEL
Ausgenommen davon ist allerdings 3. und dient allenfalls der Prüfung des
Überhöhte § 556d BGB (Mietpreisbremse), wo-
Wohnraum des öffentlich geför- raus sich parallel (weitere) Ansprü-
derten Wohnungsbaus, Miete che für den Mieter ergeben können.
Wohnraum, für den Mittel aus öf-
fentlichen Haushalten zur Moder- Eine überhöhte Miete ist gemäß § 5
nisierung und Instandsetzung ge- Absatz 1 MietenWoG Bln verboten. 4.
währt wurden und der einer Miet- Berechnung
preisbindung unterliegt, Die Miete gilt dann als überhöht,
wenn sie die nach den weiteren der
Vorgaben des MietenWoG Bln zu
bestimmende Mietobergrenze um
Mietobergrenzen
mehr als 20 Prozent überschreitet.
Für Wohnraum in Gebäuden mit Für die Berechnung der Mietober-
Wohnraum, der ab dem 1. Ja- nicht mehr als zwei Wohnungen grenze wird in Anlehnung an den
nuar 2014 erstmalig bezugs- erhöht sich die Mietobergrenze um Berliner Mietspiegel 2013 (Mieten-
fertig wurde oder im Einzelfall 10 Prozent. niveau 2012) je nach Zeitpunkt der
sonst dauerhaft unbewohnba- erstmaligen Bezugsfertigkeit und
rer und unbewohnter ehemali- Die Berechnung der Mietobergren- Ausstattung zunächst ein Aus-
ger Wohnraum, der mit einem ze erfolgt anhand der Vorgaben aus gangswert angenommen. Hinzu ge-
dem Neubau entsprechenden Berechnung der Obergrenzen
den §§ 5 bis 7 MietenWoG Bln. Sie setzt werden im Weiteren sodann
Aufwand zu Wohnzwecken wie- mithilfe
ist nicht ander Mietentabelle
den Berliner Mietspiegel Zu- oder Abschläge.
derhergestellt wird, geknüpft sondern das MietenWoG
Wohnraum in einem Wohnheim BlnMietentabelle
Die stellt eineregelt
eigene Berechnungs-
die maximal Gemäßeinschließlich
zulässige Nettokaltmiete § 6 Abs. Zuschlägen
1 MietenWoG
(z. B. für Bln
Möb-
lierung) bei der Erst- und Wiedervermietung von Wohnraum nach dem 22.02.2020. Die Werte in der Tabel-
und grundlage
le dar.
unterscheiden sich Eine Mietspiegelab-
in Abhängigkeit sind folgende
von Alter und Ausstattung Ausgangswerte an-
der Wohnung.
Wohnraum, den eine juristische frage ist mithin nicht erforderlich zunehmen:
Für Wohnraum in Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen (vor allem Ein- und Zweifamilienhäuser)
Person des öffentlichen Rechts erhöht sich die Obergrenze um 10 % (siehe Tabelle). Für die Berechnung der überhöhten Mieten in beste-
oder ein anerkannter privater henden Mietverhältnissen sind weitere Kriterien heranzuziehen (siehe Rückseite).
Träger der Wohlfahrtspflege zur
Mietpreis pro m² Mietpreis* pro m²
Überlassung an Personen mit in Euro für Wohnraum in Euro für Wohnraum
dringendem Wohnbedarf, mit in Gebäuden in Gebäuden
Erstmalige Bezugsfertigkeit mit mehr als mit weniger als
Pflege- oder Teilhabebedarf mie- der Wohnung und Ausstattung zwei Wohnungen drei Wohnungen
tet oder vermietet. bis 1918
1. 6,45 7,095
mit Sammelheizung und mit Bad
2. 2.
bis 1918
mit Sammelheizung oder mit Bad
5,00 5,500
Miete nach 3.
bis 1918
3,92 4,312
ohne Sammelheizung und ohne Bad
MietenWoG Bln 1919 bis 1949
4. 6,27 6,897
mit Sammelheizung und mit Bad
Gemäß § 3 Absatz 5 MietenWoG Bln 1919 bis 1949
5. 5,22 5,742
ist unter Miete im Sinne dieser ge- mit Sammelheizung oder mit Bad
setzlichen Regelung die Nettokalt- 1919 bis 1949
6. 4,59 5,049
miete einschließlich aller Zuschlä- ohne Sammelheizung und ohne Bad
ge, z.B. für Untervermietung oder 7.
1950 bis 1964
6,08 6,688
Möblierung, zu verstehen. Umge- mit Sammelheizung und mit Bad
hen die Vermieter bei der Miet- 8.
1950 bis 1964
5,62 6,182
preisbremse die gesetzliche Miet- mit Sammelheizung oder mit Bad
preisbegrenzung noch durch Ver- 9.
1965 bis 1972
5,95 6,545
mit Sammelheizung und mit Bad
einbarung ergänzender Zuschläge
(z.B. für Kellernutzung, Gartenan- 10.
1973 bis 1990
6,04 6,644
mit Sammelheizung und mit Bad
teil, Küchennutzung), soll das beim
Mietendeckel nicht möglich sein. 11.
1991 bis 2002
8,13 8,943
mit Sammelheizung und mit Bad
Bis auf die Betriebs- und Heizkos-
ten unterliegen alle anderen einzel- 12.
2003 bis 2013
9,80 10,780
mit Sammelheizung und mit Bad
nen Mietbestandteile als Gesamt-
betrag dem MietenWoG. * Hinweis: Da diese Werte die Obergrenzen regeln, darf die dritte Nachkommastelle nicht aufgerundet werden!
5 / 2020 mieterschutz 5
MIETENDECKEL
5. Moderne Ausstattung keine Urteile vor. Da die Formulie-
Zu-/Abschläge Für Wohnraum mit moderner Aus- rung dieser Ausstattungsmerkma-
stattung kann sich die Mietober- le den Vorgaben aus der Orientie-
Zu den vorstehenden tabellari- grenze ebenfalls erhöhen. Der Zu- rungshilfe zur Spanneneinordnung
schen Obergrenzen werden Zu- schlag liegt dann bei 1,00 Euro pro zum Berliner Mietspiegel 2019 ent-
und Abschläge berechnet. Diese Quadratmeter. Dazu müssen we- spricht, wird man wohl auf die ge-
sind parallel zu prüfen und letzt- nigstens drei der nachfolgenden richtlichen Entscheidungen hierzu
lich bei der Berechnung zu be- fünf Merkmale vorliegen: zurückgreifen können.
rücksichtigen.
1. schwellenlos von der Wohnung Ergänzend ist auf die Ausführungs-
Wohnlage und vom Hauseingang erreich- vorschriften zum Gesetz zur Mie-
Zur Berücksichtigung der Wohnla- barer Personenaufzug, tenbegrenzung im Wohnungswe-
ge werden folgende Zu- bzw. Ab- 2. Einbauküche, sen in Berlin (AV-MietenWoG Bln)
schläge berücksichtigt: 3. hochwertige Sanitärausstat- vom 2. April 2020 zu verweisen:
tung,
einfache Wohnlage 4. hochwertiger Bodenbelag in der 1. Schwellenlos von der Woh-
Abschlag 0,28 Euro/qm überwiegenden Zahl der Wohn- nung und vom Hauseingang er-
mittlere Wohnlage räume, reichbarer Personenaufzug
Abschlag 0,09 Euro/qm 5. Energieverbrauchskennwert von Der Personenaufzug muss von
gute Wohnlage weniger als 120 kWh/(m² a). der Wohnung und vom Hausein-
Zuschlag 0,74 Euro/qm gang schwellenlos erreichbar
Während es bei den Merkmalen zu sein, wobei Barrieren von maxi-
Die Wohnlagenzuordnung erfolgt 1., 2. und 5. einfacher zu beurteilen mal 2 cm Höhe zulässig sind. Es
durch Rechtsverordnung der Se- sein sollte, ob diese gegeben sind kann auch mehr als eine Barriere
natsverwaltung für Stadtentwick- oder nicht, lassen die Merkmale zu geben; jede darf dabei nur maxi-
lung und Wohnen. Diese Verord- 3. und 4. einen umfassenderen Be- mal 2 cm hoch sein und die Bar-
nung war zum Zeitpunkt des Redak- urteilungsspielraum zu. Insbeson- rieren dürfen nicht direkt hinter-
tionsschlusses noch nicht erlassen. dere die Voraussetzung der Hoch- einanderliegen. Als Kriterium für
Sie ist für den 22.11.2020 angekün- wertigkeit kann streitig sein. Kon- das Merkmal gilt, dass keine un-
digt. Derweil kann die Wohnlage kret werden solche unbestimmten überwindlichen Barrieren für ei-
anhand des Straßenverzeichnis- Rechtsbegriffe durch die Recht- nen Rollstuhl bzw. Rollator vor-
ses zum Mietspiegel 2019 bestimmt sprechung ausgefüllt. Zum Mieten- handen sind.
werden. WoG Bln liegen dazu natürlich noch
2. Einbauküche
Eine Einbauküche beinhaltet
Ober- und Unterschränke, Herd
oder Kochfeld und Backofen,
Dunstabzugshaube und Spüle.
Dringender Hinweis – Prüfung Mietendeckel!
3. Hochwertige Sanitär-
Erfahrungsgemäß erwartet der Mieterschutzbund Berlin e.V. zum ausstattung
Jahresende eine ausgesprochen hohe Beratungsnachfrage! Wir Die Sanitärausstattung in Bad
können daher nicht ausschließen, dass eine zeitnahe Terminvergabe und WC (Badewanne, Dusche
bedauerlicherweise nur schwer zu gewährleisten ist! und Waschbecken einschließ-
lich Armaturen, Toilette) muss
Deshalb bitten wir vor allem die Mitglieder, die sich zum sog. Mieten- hochwertig sein. Hochwertig
deckel beraten lassen wollen, um ein wenig Geduld! bezieht sich auf die Qualität des
Materials und dessen aufwän-
Ansprüche auf Absenkung der Miete gemäß MietenWoG Bln (Mie- dige Verarbeitung sowie den
tendeckel) unterliegen keiner besonderen Frist für deren Geltendma- Preis. Auch besondere Ausfüh-
chung. Auch – …Wochen…Monate… – nach Inkrafttreten des Ge- rungen (z.B. Rund- oder Eckba-
setzes kann eine Überprüfung erfolgen. dewanne, Whirlpool) deuten auf
Hochwertigkeit hin.
Es gehen keine Ansprüche verloren!
4. Hochwertiger Bodenbelag
Hochwertiges Parkett, Natur-
stein, Kunststein, Fliesen oder
6 mieterschutz 5 / 2020
MIETENDECKEL
gleichwertiger Boden /-belag in
der überwiegenden Zahl der
Wohnräume. Der entsprechen-
de Bodenbelag muss sich deut-
lich von einem Standardboden-
belag hinsichtlich Qualität und
Preis unterscheiden und in mehr
als 50 Prozent der Wohnräume
(ohne Küche und Bad/WC) vor-
handen sein. Hochwertig be-
zieht sich auf Qualität (z.B. hohe
Abrieb-und/oder Trittfestigkeit
des Bodenbelags, den Aufbau
bzw. die Dicke bei Parkett) und
Preis.
5. Energieverbrauchskennwert
von weniger als 120 kWh/ (m² a)
Der Energieverbrauchskennwert
muss kleiner sein als 120 kWh/
(m²a). Der Wert bezieht sich auf
Energie für Heizung und Warm-
wasser. Bei dezentraler Warm-
wasserversorgung sind vor der 4. zur energetischen Fensterer- Gründen, die nicht im Verantwor-
Würdigung des Merkmals 20 neuerung, tungsbereich des Vermieters lie-
kWh/(m²a) auf den ausgewie- 5. zum Heizanlagenaustausch mit gen, erforderlich ist. Die Geneh-
senen Energiekennwert aufzu- Heizanlagenoptimierung, migungskriterien werden von der
schlagen. Bei Vorliegen eines 6. zum Aufzugsanbau oder für das Wohnungswesen zustän-
Endenergiebedarfskennwertes 7. zum Abbau von Barrieren durch digen Senatsverwaltung in ei-
ist die Energieverbrauchskenn- Schwellenbeseitigung, Türver- ner Rechtsverordnung festgelegt.
wert-Grenze um 20 % zu erhö- breiterung oder Badumbau. Wird eine höhere Miete geneh-
hen – es gilt in diesem Fall ein migt kann der Mieter seinerseits
Grenzwert von 144 kWh/(m²a), Eine solche Modernisierungsmaß- bei der Investitionsbank Berlin
der unterschritten werden muss. nahme muss der Vermieter der In- einen Mietzuschuss beantragen.
Die Nachweispflicht obliegt vestitionsbank Berlin elektronisch Der Mietzuschuss wird maximal
den Vermieterinnen und Ver- oder schriftlich anzeigen. Der Zu- in Höhe des die Mietobergrenze
mietern. schlag darf maximal bei 1,00 Eu- überschreitenden Betrages ge-
ro pro Quadratmeter liegen. Diese währt.
Obergrenze gilt auch dann, wenn
6. der Vermieter während der Dau-
Modernisierung er der Geltung des Mietendeckels 8.
mehrfach modernisiert. Anpassung der
Eine Überschreitung der Mietober-
grenze kann auch im Falle einer vom Mietobergrenzen
Vermieter nach Inkrafttreten des
MietenWoG Bln durchgeführten 7. Die für das Wohnungswesen zu-
Modernisierung eintreten. Das gilt Härtefälle ständige Senatsverwaltung ist
für Modernisierungsmaßnahmen verpflichtet, die Obergrenzen zur
Stellt die Begrenzung der Miet- Bestimmung der monatlich zuläs-
1. auf Grund einer gesetzlichen höhe für den Vermieter eine un- sigen Miete nach Ablauf von je-
Verpflichtung, billige Härte dar, kann er sich an weils zwei Jahren nach dem In-
2. zur Wärmedämmung der Ge- die Investitionsbank Berlin wen- krafttreten dieses Gesetzes zum
bäudehülle, der Kellerdecke, den. Auf entsprechenden Antrag Zwecke der Anpassung an die all-
der obersten Geschossdecke kann diese eine höhere als die gemeine Reallohnentwicklung im
oder des Daches, nach §§ 3 bis 6 MietenWoG Bln zu- Land Berlin durch Rechtsverord-
3. zur Nutzung erneuerbarer lässige Miete genehmigen. Dies nung fortzuschreiben (§ 6 Abs. 5
Energien, jedenfalls dann, wenn dies aus MietenWoG Bln).
5 / 2020 mieterschutz 7
MIETENDECKEL
9. und führen auch Korrespondenz 3. Einschaltung der zivilen
Rechtliche mit der Vermieterseite! Häufig Gerichtsbarkeit
bewirkt dies bereits ein Einlenken Selbstverständlich besteht auch
Durchsetzbarkeit des Vermieters. die Möglichkeit, den Vermieter
im Falle von Streitigkeiten über
Überschreitet die von Ihnen ge- 2. Einschaltung der Senatsver- die Höhe der nach MietenWoG
zahlte Miete die berechnete Ober- waltung für Stadtentwicklung Bln zulässigen Miete auf zivil-
grenze um mehr als 20 Prozent, Es ist auch möglich, die Se- rechtlichem Weg in Anspruch
ist die Miete abzusenken. Diesen natsverwaltung für Stadtent- zu nehmen. Eine Klage vor dem
Umstand müssen die Vermieter wicklung zu kontaktieren und Amtsgericht auf Feststellung der
selbstständig berücksichtigen. Tun den möglichen Verstoß gegen zulässigen Miethöhe, gegebe-
sie dies nicht von sich aus, sollte das MietenWoG Bln dort an- nenfalls verbunden mit der Gel-
der Mieter aktiv werden. zuzeigen. Kontaktmöglichkei- tendmachung der Rückforderung
ten finden Sie unter www.mie- etwaig zu viel gezahlter Miete, ist
Mieter sollten zunächst Kontakt zu tendeckel.berlin.de. Die Se- möglich.
ihrem Vermieter aufnehmen, das natsverwaltung kann – je nach
Ergebnis der Berechnung mitteilen Ausübung des Ermessensspiel- Denkbar ist durchaus, alle vor-
und ihn unter Fristsetzung zur Be- raums – Auskunft erteilen oder stehenden rechtlichen Möglich-
stätigung der Absenkung der Miet- auch einen Verwaltungsakt zur keiten parallel zu nutzen. Ob dies
höhe auffordern. Sollte die zuläs- Höhe der nach MietenWoG Bln sinnvoll ist, sei dahingestellt. Eine
sige Miethöhe nach MietenWoG zulässigen Miete erlassen. Ist Beurteilung, welcher Weg kon-
zwischen den Mietvertragspartei- Letzteres der Fall, ist mit Zu- kret anzuraten ist, kann nur bei
en streitig sein, bestehen mehrere gang des Bescheides die Mie- Betrachtung des Einzelfalls erfol-
rechtliche Möglichkeiten: te gesenkt. Selbstverständlich gen. Deshalb sollte zunächst ver-
besteht für den Vermieter die sucht werden, den Sachverhalt
1. Einschaltung des Mieter- Möglichkeit des Widerspruchs. ohne Einschaltung von Verwal-
schutzbundes Berlin e.V. Für die ebenfalls bestehende tung und Gericht zu klären!
Nehmen Sie auch in dieser The- Möglichkeit der Durchsetzung
matik gern unsere Rechtsbera- zivilrechtlicher Ansprüche kann
tung in Anspruch! Wir berechnen die Einschaltung der Verwal-
mit Ihnen die zulässige Miethöhe tung hilfreich sein.
Exkurs:
Vorsichtig sollten Sie immer damit sein, bei streitigem Sachverhalt die Miethöhe einseitig herabzusetzen und
lediglich eine geringere monatliche Miete zu leisten! Bei entsprechend hohem Einbehalt kann dies den Ver-
mieter zum Ausspruch einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs veranlassen! Es ist nicht so, dass eine sol-
che Kündigung in jedem Fall rechtswirksam ist. Jedoch sollte ein solches Risiko vermieden werden! Es kann
weniger riskant sein, die Miete zunächst unter Vorbehalt zu zahlen und eine gerichtliche oder verwaltungs-
rechtliche Klärung herbeizuführen!
Unter Berücksichtigung der verfassungsrechtlichen Bedenken u.a. im Hinblick auf die Gesetzgebungskom-
petenz des Landes Berlin bleibt die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichtes abzuwarten! Es ist nicht
ausgeschlossen, dass das Bundesverfassungsgericht das MietenWoG Bln für verfassungswidrig erachtet.
Dies führt zur Nichtigkeit des Gesetzes. Bisher aufgrund einer solchen gesetzlichen Regelung geltend ge-
machte Ansprüche müssen rückabgewickelt werden. Konkret bedeutet dies, dass aufgrund des sog. Mieten-
deckels abgesenkte Beträge nachgezahlt werden müssen. Deshalb ist dringend anzuraten, die nicht gezahl-
ten Mietbeträge anzusparen und für den Fall der erforderlichen Nachzahlung bereit zu halten! Es ist nicht not-
wendig, diese Beträge auf einem Treuhandkonto (des Vermieters) zu hinterlegen!
Bei allen Fragen rund um den Mietendeckel stehen Ihnen die Berater des Mieterschutzbundes Berlin e.V.
helfend zur Seite! Vereinbaren Sie einen Termin!
8 mieterschutz 5 / 2020
EILANTRAG
Eilantrag zum Mietendeckel abgelehnt
Keine vorläufige Aussetzung des Gesetzes zur Mietenbegrenzung
im Wohnungswesen in Berlin
In einer am 29. Oktober 2020 veröf- gehrt, ist bei der rechtlichen Ab- Verwaltungs- und Kostenaufwand
fentlichten Pressemitteilung teilte wägung ein besonders strenger ist nicht geeignet, einen solchen
das Bundesverfassungsgericht mit, Maßstab anzulegen. Die Gründe schwerwiegenden Nachteil zu be-
dass die 3. Kammer des Ersten Se- für eine vorläufige Regelung müs- gründen. Es treten auch keine irre-
nats einen Antrag auf Erlass einer sen schwer wiegen und besonde- versiblen Schäden ein, sofern sich
einstweiligen Anordnung, der sich res Gewicht haben. Bedeutsam die Norm nach einer Entscheidung
gegen das Inkrafttreten des § 5 Abs. ist, ob die Nachteile irreversibel, des BVerfG als verfassungswidrig
1 und Abs. 2 des Gesetzes zur Mie- nur sehr erschwert revidierbar erweist. In diesem Fall können die
tenbegrenzung im Wohnungswesen oder in der Zeit zwischen dem In- vertraglich vereinbarten Mietbeträ-
in Berlin (im Folgenden: MietenWoG krafttreten eines Gesetzes und der ge rückwirkend verlangt werden.
Bln – sog. Mietendeckel) richtete, Entscheidung des BVerfG in der
abgelehnt hat. Die Beschwerdefüh- Hauptsache sehr schwerwiegend Auch für eine erhebliche Zahl der
rerin konnte nicht darlegen, dass bei sind. Vermieter Berlins werden keine sol-
Ablehnung des Antrags ein schwe- chen Nachteile erkannt. Ausweis-
rer Nachteil von besonderem Ge- Zwar müssen die Vermieter, ihre zu- lich der Begründung des Gesetzent-
wicht droht. Auch für die Gesamt- nächst vereinbarten Mieten in be- wurfs dürften zwar etwa 340.000
heit oder eine erhebliche Zahl der stehenden Mietverhältnissen auf Mietverhältnisse, in denen die Mie-
Vermieter Berlins konnten keine sol- das nach MietenWoG Bln zulässige te im Sinne des MietenWoG Bln
chen Nachteile aufgezeigt werden. Maß absenken. Es ist jedoch nicht überhöht ist, betroffen sein. Dass
erkennbar, dass daraus hinreichend die Vermieter durch die Anwen-
Zum Sachverhalt: schwere Nachteile von besonde- dung des MietenWoG Bln über eine
rem Gewicht folgen. Zwar werden Minderung ihrer Mieteinnahmen hi-
Das am 23. Februar 2020 in Kraft ge- mit Inkrafttreten des MietenWoG naus jedoch dauerhafte erhebliche
tretene MietenWoG Bln verbietet Bln monatliche Mieteinnahmen ent- Verluste oder eine Substanzgefähr-
insbesondere höhere Mieten als die zogen. Tatsächliche Auswirkungen dung des Mietobjekts zu befürchten
am 18. Juni 2019 wirksam vereinbar- wirtschaftlicher Art können regel- hätten, ist nicht ersichtlich.
te Miete. Darüber hinaus ist ab dem mäßig aber nicht als von ganz be-
22. November 2020 in allen Mietver- sonderem Gewicht bewertet wer- BVerfG, Beschluss
hältnissen eine Miete verboten, so- den, wenn sie nicht existenzbedro- vom 28.10.2020 – 1 BvR 972/20
weit sie die nach Berücksichtigung hende Ausmaße annehmen. Das ist
der Wohnlage bestimmte Mieto- nicht ersichtlich. Auch der durch die Pressemitteilung des BVerfG
bergrenze um mehr als 20 % über- Anwendung des Gesetzes bedingte vom 29.10.2020 – Nr. 96/2020
schreitet und nicht als Härtefall ge-
nehmigt ist. Gegen die Vorgaben des
MietenWoG Bln sind mehrere Ver-
fassungsbeschwerden erhoben.
Die Beschwerdeführerin ist Vermie-
terin von 24 Wohnungen in einem
Haus in Berlin, das u.a. der Alters-
vorsorge der beiden Gesellschafter
dienen soll. Gemäß MietenWoG Bln
müsste sie für 13 ihrer Wohnungen
die Miete absenken.
Aus den Gründen:
Das BVerfG jedoch lehnte den An-
trag ab. Wird die Aussetzung des
Inkrafttretens eines Gesetzes be-
5 / 2020 mieterschutz 9
MIETENDECKEL
URTEILE
Urteile zum Mietendeckel
Entscheidungen vom Amts- und Landgericht
Auch, wenn derzeit Unsicherheit besteht, ob der sog. Mietendeckel ver- Entscheidungen der
fassungsgemäß ist. Solange es keine Entscheidung des Bundesverfas-
sungsgerichts darüber gibt, sind die gesetzlichen Vorgaben in Kraft und ZK 66 des LG Berlin
einzuhalten. Aus diesem Grund hat sich auch die Berliner Instanzen-
rechtsprechung in den vergangenen Monaten mit verschiedenen rechtli- 1. § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln begeg-
chen Fragen zum MietenWoG Bln beschäftigt. Bedauerlicherweise ist die net keinen durchgreifenden ver-
Rechtsprechung zum Mietendeckel sehr unübersichtlich und insbesonde- fassungsrechtlichen Bedenken.
re nicht einheitlich.
2. Seit dem Inkrafttreten am 23. Fe-
Hier die wichtigsten Entscheidun- Die Vorschrift des § 3 Abs. 1 Satz 1 bruar 2020 ist § 3 Abs. 1 Mieten-
gen der Mietberufungskammern des MietenWoG Bln wäre unabhängig WoG Bln als gesetzliches Verbot
LG Berlin: vom Zeitpunkt des Zugangs des im Sinne von § 134 BGB zu beach-
Mieterhöhungsverlangens jeden- ten. Im Umfang eines Verstoßes
Entscheidungen der falls dann anzuwenden und wür- tritt die Nichtigkeit der Vereinba-
de eine Pflicht des Mieters zur rung zur Miethöhe ein. Eine Klage,
ZK 67 des LG Berlin Zustimmung hindern, wenn die mit der (erst) die Zustimmung zu ei-
Zustimmung zu einem nach dem ner verbotenen Miethöhe verlangt
Die in Art. 1 § 3 Abs. 1 MietenWoG Stichtag (18.6.2019) liegenden wird, ist unbegründet.
Bln landesrechtlich angeordnete Zeitpunkt geltend gemacht wird.
Mietpreisbegrenzung ist – zur Über- Dies würde allerdings die Verfas- 3. Ist nach dem 23. Februar 2020
zeugung der Zivilkammer 67 des sungsgemäßheit des MietenWoG gerichtlich über die Zustimmung
Landgerichts Berlin – verfassungs- Bln voraussetzen, an welcher es zur Mieterhöhung zu entscheiden,
widrig. fehlt. so ist der Anspruch inhaltlich ab
dem 1. März 2020 nach §§ 3 Abs. 1
LG Berlin, Vorlagebeschluss LG Berlin, Beschluss MietenWoG Bln, 134 BGB auf den
vom 6.8.2020 – 67 S 109/20, vom 11.6.2020 – 67 S 106/20, am Stichtag 18. Juni 2019 maßgeb-
zitiert nach juris zitiert nach MieterEcho 9/2020, 29 lichen Betrag begrenzt. Für die Hö-
he der vorher fällig gewordenen
Monatsmieten gelten (ohne An-
wendung von § 3 Abs. 1 Mieten-
WoG Bln) die bis zum 23. Februar
2020 maßgeblichen Vorschriften.
LG Berlin, Urteil vom 31.7.2020 –
66 S 95/20, zitiert nach juris
Entscheidungen der
ZK 65 des LG Berlin
1. Das in § 3 Abs. 1 Satz 1 des Ge-
setzes zur Mietenbegrenzung im
Wohnungswesen in Berlin (Mie-
tenWoG Bln) geregelte Verbot
erfasst bei verfassungskonfor-
mer Anwendung der Regelung im
konkreten Einzelvertragsverhält-
nis nicht den zivilrechtlichen An-
spruch des Vermieters auf Zu-
10 mieterschutz 5 / 2020MIETENDECKEL
URTEILE
stimmung des Mieters zu einer
Erhöhung der Miete bis zur orts-
üblichen Vergleichsmiete aus § 558
Abs. 1 BGB („enges Verbot“).
2. Ob und unter welchen Voraus-
setzungen § 3 Abs. 1 Satz 1 Mie-
tenWoG die Durchsetzbarkeit des
aus der bewirkten Vertragsände-
rung resultierenden Zahlungsan-
spruchs hindert, ist damit nicht
entschieden; der Vermieter kann
die Vertragsänderung während
der Geltungsdauer des Mieten-
WoG vornehmen und sich die Zah-
lung des Erhöhungsbetrages (ge-
gebenenfalls) für die Zeit danach
(bereits jetzt) versprechen lassen,
ohne dass damit das (landes-)ge-
setzgeberische Ziel verfehlt wür-
de.
3. Nach Ausklammerung des Kom- Entscheidungen der erhöhungsverlangen ein, wenn
petenztitels „Wohnungswesen“ dieses vor dem Stichtag liegt. Es
aus dem Katalog der konkurrie- ZK 64 des LG Berlin handelt sich um ein Verbotsgesetz,
renden Gesetzgebungszuständig- so dass einer wirksamen vertrag-
keiten des Bundes (Art. 74 Abs. 1 1. Das MietenWoG Bln entfaltet lichen Vereinbarung die Vorschrift
Nr. 18 GG aF) kann sich aus der keine Rückwirkung für die Zeit vor des § 134 BGB entgegensteht.
sachnäheren Perspektive des Lan- seinem Inkrafttreten.
desgesetzgebers auf den loka- 3. Das MietenWoG Bln ist nicht auf-
len Wohnungsmarkt nach Art. 70 2. Ein Mieterhöhungsverlangen, grund von Art. 31 GG nichtig. Es be-
Abs. 1 GG eine Landeskompetenz das vor dem Stichtag (18. Juni steht keine „Kollisionslage“ zwi-
für öffentlich-rechtliche Bußgeld 2019) geltend gemacht wurde, ist schen den §§ 558 ff. BGB und den
regelungen (auch) zur Durchset- ausschließlich nach BGB zu prü- Normen des Landesrechts. Eine for-
zung im Wohnraummietrecht des fen; auf die Verfassungsgemäß- melle Verfassungswidrigkeit liegt
BGB geregelter Tatbestände zur heit des MietenWoG Bln kommt es nicht vor, da das Land Berlin die Ge-
Begrenzung des Mietanstiegs er- nicht an. setzgebungskompetenz hatte. Bei
geben (§§ 556g Abs. 1, 558 Abs. 6, den Vorschriften des MietenWoG
559 Abs. 6 BGB). LG Berlin, Beschluss vom Bln handelt es sich um Vorschrif-
29.6.2020 – 64 T 45/20, zitiert nach ten des öffentlich-rechtlichen Miet-
LG Berlin, Urteil vom 15.7.2020 – GE 2020, 1068 preisrechts. Mit dem Mietmoratori-
65 S 76/20, zitiert nach juris um wird ein „legitimer Zweck“ ver-
folgt.
Die Vorschrift des § 3 Abs. 1 Satz 1 Amtsgericht Mitte
MietenWoG Bln ist seinem Sinn 4. Das Gesetz verstößt auch nicht
und Zweck dahingehend auszu- 1. Die Vorschrift des § 3 Abs. 1 gegen das verfassungsrechtliche
legen, dass das darin geregel- Satz 1 MietenWoG Bln sieht vor, Rückwirkungsverbot, so dass auch
te Verbot solche Mieterhöhungen dass eine Miete „verboten“ ist, Mieterhöhungen vor dem 18. Juni
nicht erfasst, die vor dem Stich- die über der Stichtagsmiete vom 2019 umfasst sind und somit dar-
tag 18.6.2019 zugegangen sind, die 18. Juni 2019 liegt. Bereits der aus die Unwirksamkeit der Verein-
Miethöhe allerdings zu einem nach Wortlaut des § 3 Abs. 1 Satz 1 Mie- barung folgt.
dem Stichtag liegenden Zeitpunkt tenWoG geht von einem Verbot
ändern. aus. AG Berlin-Mitte, Urteil vom
10.6.2020 – 124 C 5060/19,
LG Berlin, Urteil vom 10.6.2020 – 2. Ein gesetzliches Verbot i.S.d. § 3 zitiert nach juris
65 S 54/20, zitiert nach MieterEcho Abs. 1 MietenWoG Bln greift selbst
9/2020, 28 dann nicht unmittelbar in das Miet-
5 / 2020 mieterschutz 11URTEILE
MIETENDECKEL
Weitere Entscheidungen zum Mietendeckel
So urteilen Verfassungsgerichte und Bundesgerichtshof
Verfassungs- vorbehaltlich eventueller durch die auch aus den in § 556 d Abs. 2 und
Covid-19-Pandemie eintretender § 558 Abs. 3 BGB vorgesehenen
gerichtshof des Verzögerungen – beabsichtigt, im Ermächtigungen der Landesregie-
ersten Halbjahr des Jahres 2021 in rungen zum Erlass von Rechtsver-
Landes Berlin diesen Verfahren zu entscheiden. ordnungen keine Abweichungs-
möglichkeiten im Hinblick auf die
Aussetzung des Normenkontroll- Verfassungsgerichtshof Festlegung der zulässigen Miet-
verfahrens zum „Mietendeckel“ des Landes Berlin, Beschluss vom höhe.
21.10.2020 – VerfGH 87/20
Mit Beschluss vom 21.10.2020 hat 4. Auf die gemäß Art. 70 GG gege-
der Verfassungsgerichtshof des bene Zuständigkeit der Länder für
Landes Berlin das Verfahren der Bayerischer Bereiche des Wohnungswesens
Normenkontrolle von Vorschrif- kann der Gesetzentwurf des Volks-
ten des Gesetzes zur Neuregelung Verfassungs- begehrens nicht gestützt werden,
gesetzlicher Vorschriften zur Mie- weil es an einem öffentlich-recht-
tenbegrenzung (Gesetz zur Mie- gerichtshof lichen Gesamtkonzept fehlt. Die
tenbegrenzung im Wohnungswe- Mietpreisregelungen des Entwurfs
sen in Berlin – „Mietendeckel“) Volksbegehren „#6 Jahre Mieten- stellen im Ergebnis nichts anderes
nach § 32 Abs. 1 des Gesetzes über stopp“ nicht zugelassen dar als eine Verschärfung der gel-
den Verfassungsgerichtshof aus- tenden Bestimmungen zur Miet-
gesetzt. Es soll der Abschluss der 1. Zur Frage der Zulassung eines preisbremse und zur Kappungs-
Verfassungsbeschwerdeverfahren Volksbegehrens zur Begrenzung grenze.
zu den Aktenzeichen 1 BvR 515/20, der Miethöhe in 162 Gemeinden mit
1 BvR 623/20 und des Normen- angespanntem Wohnungsmarkt in BayVerfGH, Entscheidung vom
kontrollverfahrens zum Aktenzei- Bayern. 16.7.2020 – Vf. 32-IX-20, zitiert
chen 2 BvF 1/20 beim Bundesverfas- nach juris
sungsgericht abgewartet werden. 2. Der dem Volksbegehren zugrun-
Mit diesen Verfahren gehen Ver- de liegende Gesetzentwurf ist mit
mieter bzw. Bundestagsabgeord- Bundesrecht offensichtlich un- Bundesgerichtshof
nete ebenfalls gegen den „Mieten- vereinbar, da dem Landesgesetz-
deckel“ vor. geber nach Art. 72 Abs. 1 GG die Zur Auslegung von § 3 Abs. 1 Satz 1
Gesetzgebungskompetenz fehlt. MietenWoG Bln
Das Bundesverfassungsgericht hat Bereits vorhandene bundesge-
auf die Anfrage des Verfassungs- setzliche Normen versperren die § 3 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes zur
gerichtshofes mitgeteilt, dass es – Möglichkeit landesgesetzlicher Re- Mietenbegrenzung im Wohnungs-
gelungen. wesen in Berlin (MietenWoG Bln)
vom 11. Februar 2020 ist nach sei-
3. Durch die in §§ 556 d ff. BGB nem Sinn und Zweck dahin auszu-
enthaltenen Regelungen zur Miet- legen, dass von dem darin geregel-
höhe sowohl bei Mietbeginn (sog. ten Verbot (jedenfalls) gerichtliche
Mietpreisbremse) als auch wäh- Mieterhöhungsverfahren nicht er-
rend eines laufenden Mietver- fasst sind, in denen der Vermieter
hältnisses (sog. Kappungsgrenze) einen Anspruch auf Erhöhung der
hat der Bundesgesetzgeber von Miete zu einem vor dem in dieser
der ihm nach Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 Bestimmung festgelegten Stichtag
GG zustehenden konkurrierenden (18. Juni 2019) liegenden Zeitpunkt
Gesetzgebungszuständigkeit für verfolgt.
das bürgerliche Recht erschöp-
fend Gebrauch gemacht. Für den BGH, Urteil vom 29.4.2020 –
Landesgesetzgeber ergeben sich VIII ZR 355/18
12 mieterschutz 5 / 2020BERLINER
MIETENDECKEL
GERICHTE
Aktuelle Rechtsprechung
aus Berlin In dieser Rubrik
berichten wir
über aktuelle
+ ± Urteile der
Berliner
Vorkaufsrecht, Preisabrede Mieterhöhung,
Gerichte.
Leitsatz: Vergleichswohnungen
Die Symbole
Eine differenzierte Preisabrede, die Leitsatz:
eine Preiserhöhung von der Aus- zeigen an,
übung des Vorkaufsrechts bzw. ab- Ein auf Vergleichswohnungen ge-
strakt vom Erlöschen mietvertragli- stütztes Mieterhöhungsverlangen ob sie sich
cher Bindungen abhängig macht, ist erfüllt die Formalanforderungen
im Verhältnis zum vorkaufsberech- des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB nur positiv oder
tigten Mieter unwirksam. dann, wenn der Vermieter min-
destens drei Vergleichswohnun- negativ auf die
KG Berlin, Urteil vom 2.10.2020 – gen angibt, die zum Zeitpunkt des Anmerkungen:
17 U 18/18, zitiert nach juris Zugangs des Mieterhöhungsver- Mieterinteres-
langens auch tatsächlich vermie- 1. Der erkennende Senat des KG hält
tet sind. es für bedenklich, dass der VIII. Zivil- sen auswirken.
– LG Berlin, Beschluss vom
18.8.2020 – 67 S 129/20,
senat im Rahmen der ergänzenden
Vertragsauslegung einen Mangel
der Mietsache aufgrund nachträg-
zitiert nach juris lich erhöhter Geräuschimmissio-
Mieterhöhung, nen durch einen Dritten grundsätz-
lich verneint, wenn der Vermieter sie
Ausstattung
Leitsatz:
+ gemäß § 906 BGB ohne eigene Ab-
wehr- oder Entschädigungsmöglich-
keit als unwesentlich oder ortsüblich
hinnehmen muss.
1. Für die Bestimmung der ortsübli- Minderung, Baulärm
chen Vergleichsmiete ist grundsätz- 2. Bei einem Bauvorhaben in unmit-
lich auf die tatsächliche Ausstattung Leitsatz: telbarer Nachbarschaft sind kei-
der Mietsache abzustellen. ne überzogenen Anforderungen an
Lärm und Erschütterungen von einer den Vortrag zur Begründung einer
2. Vorhandene Ausstattungsmerk- benachbarten Baustelle können im Mietminderung zu stellen. Lärm-
male sind auch dann zu berücksich- Hinblick auf den mietvertraglichen protokolle und Vortrag zu konkreten
tigen, wenn der Mieter sie selbst ge- vereinbarten Nutzungszweck einen Lärmquellen sind nicht erforderlich.
schaffen oder jedenfalls die Kosten Mangel der Mietsache begründen, Ein Mieter muss nicht darlegen,
der Anschaffung getragen hat, so- ohne dass es auf Abwehr- oder Ent- wann an welchem Tag zu welcher
fern den Vermieter insoweit gemäß schädigungsansprüche des Vermie- Stunde welches Geräusch aus wel-
§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Instand- ters gegen den Bauherren nach § cher Richtung in welcher Lautstär-
haltungs- und Instandsetzungs- 906 BGB ankommt (Abgrenzung zum ke kam und welches Ausmaß die
pflicht trifft (hier: Berücksichtigung Urteil des BGH vom 29.04.2020 – VIII Verschmutzung täglich einnahm,
einer Einbauküche trotz eines vom ZR 31/18). sondern bei Beeinträchtigungen
Mieter monatlich zu entrichtenden durch ein Bauvorhaben kann unter
„Küchenzuschlags“ von 35,00 EUR). KG, Urteil vom 17.9.2020 – Berücksichtigung des jeweiligen
8 U 1006/20, zitiert nach www.ge- Ausmaßes eine feste Minderungs-
LG Berlin, Beschluss vom 11.8.2020 richtsentscheidungen.berlin-bran- quote für die Dauer des Bauvorha-
– 67 S 140/20, zitiert nach juris denburg.de bens zugesprochen werden.
5 / 2020 mieterschutz 13AKTUELLES AUS BERLIN
Aktuelles aus Berlin
Mieterschutzmaßnahmen verlängert – Vorkaufsrecht für
Heimstaden-Immobilien – HOWOGE-Häuser an der Frankfurter
Allee – Gutachterausschuss: Fallende Immobilienpreise
Maßnahmen zur Vorkaufsrecht für von den Bezirken angebotene Ab-
wendungsvereinbarung aber nicht
Verbesserung des einen Teil der Heim- akzeptiert hat, konnten die Bezir-
ke Friedrichshain-Kreuzberg und
Mieterschutzes in staden-Immobilien Neukölln für einen Teil der Liegen-
schaften ihr Vorkaufsrecht geltend
Berlin verlängert ausgeübt machen.
Auf Vorlage der Senatsverwaltung Am 20. Oktober 2020 hat der Bezirk
für Stadtentwicklung und Wohnen Friedrichshain-Kreuzberg das Vor- HOWOGE errichtet
hat der Senat von Berlin in seiner kaufsrecht für die Liegenschaften
Sitzung am 29. September 2020 die in der Mühsamstraße und in der Wohnhochhaus und
Geltungsdauer der im März 2020 Bergmannstraße, und der Bezirk
beschlossenen „Maßnahmen zur Neukölln für ein Haus in der Frie- Büroturm an der
Verbesserung des Mieterschut- delstraße, die Heimstaden kaufen
zes und zur Vermeidung von Woh- will, ausgeübt. Frankfurter Allee
nungsverlusten“ bis Ende des Jah-
res 2020 verlängert. Die Angst von Mietern vor steigen- Zwei neue Hochhäuser mit je 64
den, nicht mehr bezahlbaren Mieten Metern Höhe werden zukünftig die
Der Senat von Berlin wird bei den und vor Verdrängung ist berechtigt, Skyline Lichtenbergs prägen.
städtischen Wohnungsbaugesell- denn Mietwohnungen sind zur Ka-
schaften und bei der berlinovo da- pitalanlage geworden. Die HOWOGE Wohnungsbaugesell-
für Sorge tragen, dass diese ihre schaft mbH hat am 8. Oktober 2020
bisherigen solidarischen Schutz- Deshalb muss die Politik zum Wohl den Grundstein für ein Wohnhoch-
maßnahmen unverändert aufrecht- der Mieter eingreifen, wo es recht- haus an der Frankfurter Allee 218
erhalten. So sollen weiterhin bei lich möglich ist. Mit dem Erwerb gelegt. In dem 22-geschossigen Ge-
Mietrückständen individuelle und von Wohneinheiten geht für den bäude entstehen auf einer Grund-
kulante Lösungen vereinbart, kei- schwedischen Wohnungskonzern stücksfläche von nur 4.600 Quadrat-
ne Kündigungen wegen Zahlungs- Heimstaden auch die Übernahme metern 394 Wohnungen, davon 197
rückständen ausgesprochen und von Verantwortung für den Berli- Sozialwohnungen, und rund 2.800
auch keine Räumungen bewohn- ner Wohnungsmarkt einher. Für die Quadratmeter Gewerbefläche. Mit
ter Wohnungen veranlasst wer- Häuser in Milieuschutzgebieten, einem Anteil von 50 Prozent geför-
den. die Heimstaden kaufen will, wäre derten Wohnungen ist das Vorha-
der Abschluss von weitgehenden ben das mit Abstand höchste neu
Die für die Wohnmietverhältnisse mieterschützenden Abwendungs- gebaute HOWOGE-Hochhaus im so-
beschriebenen Maßnahmen gelten vereinbarungen ein Signal dafür zialen Wohnungsbau. Gemäß der
gleichfalls für die Gewerbemiet- gewesen. Da der Investor diese Kooperationsvereinbarung mit dem
verhältnisse der städtischen Woh- Land Berlin kosten die übrigen Woh-
nungsunternehmen. Gerade für nungen im Schnitt unter 10 Euro pro
den Gewerbevermietungsbereich Quadratmeter.
sind über die beschlossenen Hilfs-
angebote des Landes Berlin und Entsprechend der hohen Nachfra-
des Bundes hinaus partnerschaft- ge werden mehr als drei Viertel der
lich orientierte Lösungen zwischen Wohnungen Ein- bis Zwei-Raum-
den Wohnungsunternehmen und Wohnungen mit Größen zwischen
den Mietern existentiell. 35 und 54 Quadratmetern sein. Ne-
14 mieterschutz 5 / 2020AKTUELLES AUS BERLIN
ben dem sozialen Aspekt steht das
Bauvorhaben für Energieeffizienz.
Im KfW-Effizienzhaus-Standard 55
errichtet, verfügt das Gebäude über
eine PV-Anlage auf dem Dach, de-
zentrale Wohnungsstationen für
Warmwassererzeugung sowie La-
destationen für E-Autos. Ein nahe-
zu autofreier Campus mit Fitness
parcours und Erholungsflächen
rundet das Angebot ab. Nach jetzi-
gem Planungsstand ist das Gebäu-
de im Frühjahr 2022 bezugsfertig.
Der Büroturm an der Frankfurter
Allee / Ecke Möllendorfstraße wird
schon im kommenden Jahr als Teil
des Quartiers „Am Rathauspark“
fertiggestellt. Neben rund 16.000
Quadratmetern Büro- und Gewer-
beflächen entstehen hier 251 Miet-
wohnungen, von denen 126 Einhei- Wohnen und Snezana Michaelis, Anzahl der Kauffälle um -19 %
ten als geförderter Wohnraum zu Mitglied im Vorstand der Gewo- deutlich gesunken; stärkster
Einstiegsmieten ab 6,50 Euro pro bag. Heraus kam das 16-geschos- Umsatzeinbruch bei Wohn- und
Quadratmeter vermietet werden. sige Hochhaus an der WATER- Geschäftshäusern (-34 %) und
Der Wohnungsmix umfasst Ein- KANT Berlin. An der nördlichen Büroimmobilien (-53 %)
bis Fünf-Zimmer-Wohnungen zwi- Wasserstadtbrücke gelegen, ent-
schen 29 und 95 Quadratmetern. stehen hier im Teilprojekt 2a der Überdeutlicher Rückgang nach
WATERKANT Berlin bis 2022 in Geldumsatz (-43 %); einzelne
dem Wohnturm 58 der 482 Woh- Teilmärkte mit bis zu -70 % nach
nungen in bester Havellage. Die ungewöhnlich vielen hochprei-
WATERKANT Berlin ist das aktu- sigen Verkäufen im Vorjahr
ell größte Neubauprojekt der Ge-
wobag. Bis 2025 baut die Gewo- Vergleichsweise stabile Um-
bag hier insgesamt rund 2.000 satzzahlen bei den Ein- und
Wohnungen an der Havel. Zweifamilienhäusern sowie bei
Baugrundstücken für den indi-
viduellen Wohnungsbau mit ei-
Berliner Immobilien- nem Anstieg des Geldumsatzes
von rd. +9 % bzw. +13 %.
markt – Preisdynamik
Aufgrund der besonderen Rahmen-
weiter abgeflacht bedingungen des Jahres 2020 wer-
den aktuelle Umsatzzahlen und
482 neue Wohnungen Der Gutachterausschuss für Grund- mittlere Kaufpreise einiger wesent-
stückswerte in Berlin hat die Daten licher Teilmärkte nach Quartalen
an der Waterkant aller ihm derzeit vorliegenden, no- bezogen und im 5-Jahres-Vergleich
tariell beurkundeten Kaufverträge dargestellt und erstmals veröffent-
Senator Sebastian Scheel und des 1. Habjahres 2020 einer ersten licht. Die ausführliche Darstellung
Snezana Michaelis (Gewobag) Analyse unterzogen. zum Berliner Immobilienmarkt im
legten den Grundstein für ein 1. Halbjahr 2020 finden Sie unter
16-geschossiges Hochhaus an Diese Analyse zeigt: Aktuelles auf der Internetseite des
der WATERKANT Berlin. Mit ver- Gutachterausschusses für Grund-
einten Kräften stapelten sie beim Preisdynamik weiter abgeflacht stückswerte in Berlin www.berlin.
symbolischen Baustart am 5. Ok- de/gutachterausschuss.
tober 2020: Sebastian Scheel, Se- Preisstagnation bei Wohn- und
nator für Stadtentwicklung und Geschäftshäusern
5 / 2020 mieterschutz 15IMPRESSUM / BUCHTIPP
Ratgeber der Verbraucherzentrale
IMPRESSUM Was tun, wenn jemand stirbt?
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zweimonatlich. Kosten einer Bestattung und Möglichkei-
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V.i.S.d.P.: Traditionelle und moderne Trauerrituale
Rechtsanwalt und Notar a.D. und -feiern
Michael Müller-Degenhardt Checklisten und Musterschreiben, auch als
Redaktionsleitung: Download
Rechtsanwältin Kati Selle
k.selle@mieterschutzbund.berlin
Redaktionelle Mitarbeit:
Susanne Böttcher
Entscheidungshilfe bei Fragen im Bestat-
Rechtsanwältin und Notarin tungsfall
Gisela Rönnbeck
Titelgestaltung, Satz und Layout: Der Tod eines Partners, Freundes oder Verwandten stellt immer eine emotionale Ausnah-
Mieterschutzbund mesituation für die Hinterbliebenen dar. Gleichzeitig ist ein hoher organisatorischer Auf-
wand zu leisten, müssen Formalitäten erledigt, Trauerfeier und Beerdigung arrangiert und
Bildnachweis: viele weitere Aufgaben und Verpflichtungen übernommen werden. Zudem ist ein Todesfall
© Karikaturen: mit erheblichen finanziellen Belastungen verbunden. Das „Handbuch für den Trauerfall“ un-
S. 12: Dieko (Rechtsanwalt Müller) terstützt Angehörige und alle diejenigen, die ihre Bestattung selbst vorbereiten möchten.
S. 20, 21: Tomicek/LBS
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16 mieterschutz 5 / 2020Sie können auch lesen
