2018 Wohnungsgenossenschaft eG ...
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2018
Geschäftsbericht 2018
Wohnungsgenossenschaft eG Göttingen
Wohnungsgenossenschaft eG Göttingen
Bericht über das
Geschäftsjahr 2018
01. Januar – 31. Dezember 2018
Geschäftsstelle: Oesterleystr. 4
37083 Göttingen
Telefon: 0551 / 50765-0
Telefax: 0551 / 50765-30
Internet: www.wg-goe.de
E-Mail: info@wg-goe.de
Gründung: 08.06.1891
Genossenschaftsregister: Amtsgericht Göttingen, Reg.-Nr. 104
Höhe des Geschäftsanteils: € 1.000,--
Gegenstand des Unternehmens:
Zweck der Genossenschaft ist vorrangig eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung (gemeinnütziger
Zweck) der Mitglieder der Genossenschaft. Die Genossenschaft fördert ihre Mitglieder auch durch eine Spareinrichtung. Die
Genossenschaft kann Bauten in allen Rechts- und Nutzungsformen bewirtschaften, errichten, erwerben, veräußern und be-
treuen.
Sie kann alle im Bereich der Wohnungswirtschaft, des Städtebaus und der Infrastruktur anfallenden Aufgaben übernehmen.
3
4
Inhaltsverzeichnis
Das Unternehmen
Vorwort . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 06
Organe der Genossenschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 08 – 09
Wohngebiete in Göttingen und Rosdorf . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 – 11
Fotodokumentation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 – 18
Lagebericht des Vorstandes
1. Grundlagen des Unternehmens und Geschäftsverlauf . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20 – 25
Mitglieder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
Wohnungsbestand . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
Hausbewirtschaftung und Vermietung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
Investitionen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22
Neubau und Sanierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22 – 24
Instandhaltung und Modernisierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24
Spareinrichtung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25
Personal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26
2. Wirtschaftliche Lage der Genossenschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27 – 32
Vermögenslage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27
Finanzlage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29
Ertragslage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30
3. Prognose-, Chancen- und Risikobericht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33 – 37
Marktrisiken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34
Ausfallrisiken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34
Liquiditätsrisiken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35
Operationelle Risiken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35
Prognose/Ausblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35
̈r das Geschäftsjahr 2018
Jahresabschluss fu
Bilanz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40 – 41
Gewinn- und Verlustrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42
Anhang . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43 – 53
Gewinnverwendungsvorschlag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53
Bericht des Aufsichtsrates . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54 – 55
Bestätigungsvermerk . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56 – 58
5
Vorwort
Die Wohnungsgenossenschaft eG Göttingen, gegründet 1891 angespannten Märkten wie z. B. Berlin wird selbst vor dem
als Göttinger Spar- und Bauverein, besteht nunmehr seit Gedanken einer Enteignung nicht zurückgeschreckt.
128 Jahren. Sie ist mit einem Bestand von knapp 5.000 Ge-
nossenschaftswohnungen in Göttingen und Rosdorf eines 2017 hat die Genossenschaft 18 Wohneinheiten in Rosdorf
von vier sozial orientierten Wohnungsunternehmen in der errichtet, im vergangenen Jahr wurden 166 Apartments
Region Göttingen. Die Genossenschaft zählt heute rd. 14.000 fertiggestellt, derzeit arbeiten wir an der Erstellung von 81
Mitglieder. Wohnungen am oberen Nikolausberger Weg sowie an 21
preisgebundenen Wohnungen in der Godehardstraße. Da-
Die Genossenschaft bildet ihre Mieten unter Berücksichti- nach werden die Fertigstellungen zurückgehen. Baugrund-
gung von Kostengrößen. Die Mieten sind daher überwiegend stücke sind – wie oben erwähnt – kaum noch verfügbar.
als preisgünstig zu bezeichnen und wirken preisdämpfend
auf einen derzeit überhitzten Markt. Die Nutzungsgebühr, Für die Wohnungsgenossenschaft eG Göttingen ist bezahl-
die die Genossenschaft für die Überlassung von Wohnraum barer Wohnraum für ihre Mitglieder nicht nur ein Selbst-
verlangt, unterschreitet oder erreicht in über 90 % der Fälle verständnis, es ist Ziel ihres gesamten Wirtschaftens. Es fiel
die Vorgaben des öffentlich geförderten Wohnungsbaus. ihr deshalb nicht schwer, im Herbst 2018 dem „Bündnis für
bezahlbares Wohnen“ beizutreten. Wünschenswert wäre zu-
Göttingen ist eine Universitätsstadt mit einem Mangel an sätzlich ein „Bündnis für bezahlbare Grundstücke“. Die derzeit
Wohnraum. Für Menschen, die ihren Wohnsitz in Göttingen bei uns registrierten 1.000 wohnungssuchenden Haushalte
nehmen wollen, ist es außerordentlich schwierig, eine an- warten gespannt auf bessere Zeiten.
gemessene Wohnung zu finden. Stark steigende Mieten und
Kaufpreise sind die Folge. Ihre Wohnungsgenossenschaft eG Göttingen
Es ist unwahrscheinlich, dass sich an dieser Situation in den Schreiber Przibilla Scherrer
nächsten Jahren viel ändern wird. Die Stadt hat zwar einen
neuen Flächennutzungsplan verabschiedet, baureife Flächen
sind hieraus aber noch nicht hervorgegangen. Es mangelt an
Bebauungsplänen und an erschlossenen Baugrundstücken.
Ausgerechnet in dieser Situation stellt der Rat der Stadt
Göttingen mit einer Stimme Mehrheit (CDU und Grüne)
potenzielle Bauflächen der Genossenschaft unter Land-
schaftsschutz, wohlwissend, dass es der Genossenschaft wie
auch den anderen drei sozial orientierten Wohnungsunter-
nehmen in der Region eklatant an Bauflächen mangelt.
Diese restriktive Baulandpolitik in unserer Stadt begräbt jeg-
liche Hoffnung auf einen ausgeglichenen Wohnungsmarkt
in der Zukunft. Mieter und Käufer von Wohnungen müssen
sich auf eine lange Zeit weiterhin steigender Preise einstellen.
Gewinnorientierte Vermieter und Verkäufer befinden sich in
einer Art „Goldgräberstimmung“; für Mieter und Käufer wird
die Wohnungssuche – wie in anderen Ballungszentren auch –
zum kostspieligen Unterfangen. Es entsteht sozialer Spreng-
stoff, der einem guten Miteinander abträglich ist. In extrem
6
Neubebauung oberer Nikolausberger Weg | Gerber Architekten GmbH
7
Das Unternehmen
Organe der Genossenschaft
Genossenschaften sind demokratisch aufgebaut. Die General- bzw. Vertreterversammlung ist das wichtigste Organ der Ge-
nossenschaft. Sie bestellt und entlastet den Aufsichtsrat, entlastet den Vorstand, genehmigt den Jahresabschluss, beschließt
Satzungsänderungen und entscheidet über die Verwendung der Jahresergebnisse.
Der Aufsichtsrat bestellt und kontrolliert den Vorstand. Sowohl Vorstand als auch Aufsichtsrat haben vor der General- bzw.
Vertreterversammlung Rechenschaft abzulegen.
Gewählte Vertreter der Wohnungsgenossenschaft eG
Amtszeit: Juni 2016 – Juni 2021
Wahlbezirk 1 (PLZ 37073 Göttingen) Lessing, Erika
Thiele, Ingeburg Becker, Frank
Schrader, Ilse Alpers, Mechtild
Wenzel, Dirk Schoemann, Ursula
Frixe-Laudel, Gudrun
Röder-Holz, Christine Wahlbezirk 3 (PLZ 37077 Göttingen)
Sinanoglu, Hamza Jordan, Günter
Dreßler, Christoph Benseler, Thomas
Niebuhr, Marlies Scheffler, Heidemarie
Bode, Natascha Bornemann, Klaus
Jahn, Thilo Brucker, Christa
Gemmecke, Andreas
Wahlbezirk 4 (PLZ 37079 Göttingen)
Wahlbezirk 2 (PLZ 37075 Göttingen) Abrill, Gertrud
Meise, Manfred Koch, Henriette
Lehmann, Reiner Henze, Martin
Baeumer, Dorothee Schmidt, Frank
Thiele, Peter Zukal, Jan
Göthemann, Regina Nordmeyer, Björn
Maser, Gerhard Schu, Edgar
Reckel, Horst
Kautz, Otto Wahlbezirk 5 (PLZ 37081 Göttingen)
Prange, Hilmar Bretthauer, Rainer
Strache, Franz Marx, Rainer
Monecke, Günter Krummacker, Hans
Krüger, Dorothea Sen, Zekai
Kahmann, Ulf Müller, Ben
Albrecht, Gabriele Meyer, Axel
Gerritzen, Beatrice Kohlmeier, Egon
Lohe-Saul, Erika Schulze, Karin
Schulze, Jürgen
Lück, Stefanie
Lüchtrath, Ludwig
8
Wahlbezirk 6 (PLZ 37083 Göttingen) Aufsichtsrat
Tetzer, Annelore Otto, Rüdiger Jurist
Kosmalla, Klaus-Dieter (Vorsitzender)
Eggert, Horst Röwer-Schulte, Bendine Diplom-Kauffrau
Beers, Susanne (stellv. Vorsitzende)
Heyde, Brunhilde Brand, Anneke Sparkassen-Fachwirtin
Schröder, Claus-Jürgen Dr. Bruse, Martin Physiker
Grube, Susanne Thiemann, Petra kfm. Angestellte
Mertens, Susanne Töpfer, Katja Grafikerin
Kubitzki, Hartmut Wenzel, Peter Diplom-Finanzwirt
Brand, Cornelia
Träbing, Ute Vorstand
Noack, Elke Dipl.-Kfm. Schreiber, Henning Geschäftsführer
Fuchs, Andrea Przibilla, Michael Bankkaufmann
Schünke, Christine Dipl.-Ing. Scherrer, Carlo Architekt
Hardege, Manfred
Majer, Ulrich
Hampe, Herbert
Wachenhausen, Wolfgang
Wahlbezirk 7 (PLZ 37085 Göttingen) Stand: April 2019
Freter, Reiner
Wilhelm, Thomas
Baumann, Ingeborg
Mallison, Volker
Sperhake, Jan
Keese, Thorsten
Nargang, Horst
Bollerhei, Gernot
Wahlbezirk 8 (PLZ 37124 Rosdorf)
Tilling, Holger
Heise, Manfred
Donth, Axel
Ilse, Olaf
Hoffmann, Horst
Fahrenholz, Benjamin
9
4
Wohngebiete der Genossen-
schaft in Göttingen
und Rosdorf
Gartenstraße 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 18, 19, 20, 21, 41
1 Johannisstraße 7 4
Bebelstraße 51, 51A, 51B, 53, 53A, 53B, 55, 57
2 Friedrich-Naumann-Straße 72, 74
Karl-Marx-Straße 101, 103, 105, 107
Königsallee 41a, 41b, 41c, 41d
Königsstieg 114, 116, 118, 120, 122, 124, 126, 128, 130, 132 7
Rosmarinweg 28, 30, 32, 34, 36, 38, 40 3
Pfalz-Grona-Breite 25, 27, 29, 31, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40,
3 41, 43, 45, 47, 49, 51, 53, 55, 57, 59, 61, 63, 65, 67, 69, 71, 73, 73a
Auf dem Hagen 1, 3, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18,
4 19, 20, 22, 24, 26, 28, 30, 32, 34
Birkenweg 28, 30, 32, 34, 36, 38, 40, 42, 44, 46, 48, 50
Burg Grona 2, 4, 6, 8, 10, 12, 14, 16, 18, 20
2
Dublinstraße 1, 3, 15, 17, 19, 21, 23
Fliederweg 13, 15, 17, 19, 21, 23, 25, 27, 29, 31, 33, 35
Kesperhof 2, 4, 6, 8
Lissabonstraße 1, 2, 3, 4, 5, 7, 9
Madridstraße 1, 3, 5, 7, 9
1
5 Stumpfe Eiche 6, 8, 10, 12
Hermann-Rein-Straße 15, 17, 19, 21, 23, 25 12
6 Ostlandweg 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 9, 10, 11, 12, 13, 15, 17, 19, 21, 23,
25, 27, 29, 31, 33
Adam-von-Trott-Weg 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 10, 12
15
Liebrechtstraße 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11
7 Weender Landstraße 89, 91, 92a, 92b, 93, 95, 97
Albrecht-von-Haller-Straße 2, 4, 6
8 Annastraße 2, 10, 12, 14, 16, 18, 20, 22, 24, 26, 28
Arndtstraße 18, 20, 22, 24, 26, 28
Bergenstraße 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13, 15, 17
Bertheaustraße 38
Beyerstraße 25, 27, 28, 30, 32, 34, 36, 38, 40
Blumenbachstraße 1, 3, 5, 7, 9, 11
Goßlerstraße 18, 20, 22, 24, 26, 28, 29, 30, 31, 32, 34, 36, 37, 38,
39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 49 a, 49b, 49c, 49d, 50, 13
51, 51a, 51b, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 58a, 58b, 58c, 59, 60, 62,
64, 66, 68, 70, 60a, 62a, 64a, 66a, 68a, 70a
Kreuzbergring 23, 25, 27, 29, 31, 33, 35, 49, 51
Lichtenbergstraße 2, 4, 6, 8, 11, 13, 15
Robert-Koch-Straße 1, 3, 5, 7
̈ltebecksbreite 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16,
Su
17, 18, 19, 21
Amtlicher Stadtplan 1:20.000 – Stadt Göttingen – Der Oberbürgermeister,
Fachdienst Bodenordnung, Vermessung und Geoinformation, 04.04.2014/D027
105 Am Kreuze 4, 8, 10, 12, 14, 18, 20, 22, 24, 26, 28, 31, 59,
9
61, 63, 63a, 65, 67, 69, 69a
Dahlmannstraße 11
Ewaldstraße 42, 44, 46
Ludwig-Beck-Straße 1, 1a, 1b, 3, 5, 7, 9, 11, 13, 15, 17, 19, 21
Nikolausberger Weg 100, 116, 118, 120, 140, 142, 144
6 Nonnenstieg 11, 13, 15, 17, 19, 43, 45, 47, 95
Tecklenburgstraße 1, 1a, 3, 4, 6
Vor der Laakenbreite 6, 8
Münchhausenstraße 18, 20, 22, 24, 26, 28, 30, 32, 34, 36 10
Allensteiner Weg 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7
Arnoldiweg 18, 20, 22, 24 11
Danziger Straße 8, 9, 10, 11, 12, 13, 15, 19, 20
Elbinger Straße 15, 17, 19, 21, 23, 25, 27, 29, 31, 33, 35, 37
8 9 Greifswalder Weg 14, 16
Heinrich-Heine-Straße 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10
Immanuel-Kant-Straße 16, 26
Insterburger Weg 12
Lotzestraße 61, 63, 65, 67, 69, 71
Ortelsburger Straße 2, 4, 6, 8, 10
Reinhäuser Landstraße 15
Schillerstraße 37
Schneidemu ̈hler Weg 17, 19
Stegemu ̈hlenweg 13/15, 17, 19, 21/23, 66, 72, 74, 76, 78, 80,
82, 84
Sternstraße 14, 16, 18, 20, 22, 24, 26
Stettiner Straße 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13, 15, 17, 19, 21, 23, 25, 27,
29, 31, 33, 35, 37, 39, 41, 43
Stralsunder Weg 8, 10, 12
10 Tilsiter Straße 2, 2a, 4, 6, 7a, 7b, 8, 9a, 9b, 10, 12, 14, 16,
18, 20, 22, 24, 26
Wilhelm-Raabe-Straße 15
Brauweg 43, 45, 47, 49, 51, 53, 55, 57
Breymannstraße 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13
12
Cramerstraße 2, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13
11 Eisenbahnstraße 5, 7, 9
Jahnstraße 4, 6, 8, 10, 12, 14, 16
Leinestraße 2, 2a
Lilienthalstraße 8, 10, 12, 14, 16, 18
Marienstraße 21, 23, 25, 27, 29, 31
Wiesenstraße 9, 11
Am Hopfenberge 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13
Eichenweg 9 13
Fliederweg 1, 3, 5, 7, 9
14 Hambergstraße 25, 27, 29, 29a, 29b, 29c, 37, 37a, 37b, 37c,
37d, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 53, 55, 57, 72
Haselweg 1, 2, 3, 5, 6, 10, 14, 16, 18, 20, 22, 24
Ulmenstraße 28
16 Kiesseestraße 4, 4a 14
Windausweg 6, 6a, 20, 22, 22a, 24
15
Neues Landschaftsschutzgebiet Helmsgrund/Elsternbreite
16
Weitere Nutzung gemäß Erlaubnis des Fachdienstes
Geoservice und Grundstücke vom 07.05.2019, 2019/D035
11Neubau Apartmenthaus Adam-von-Trott-Weg 1-7 | Gerber Architekten GmbH 12
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Neubau Apartmenthaus Adam-von-Trott-Weg 1-7 | Gerber Architekten GmbH 14
Sanierung Ostlandweg 9-15
| Planungsgruppe Wagener GmbH
Sanierung Ostlandweg 9-15
| Planungsgruppe Wagener GmbH
Neugestaltung
der Außenanlagen
Am Kreuze –
Tecklenburgstraße –
Nonnenstieg
| hanf – Gartenarchitekt und Landschaftsplaner
15Sanierung Stettiner Straße 17–31 | Planungsgruppe Wagener GmbH 16
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Neugestaltung
der Außenanlagen
Am Kreuze –
Tecklenburgstraße –
Nonnenstieg
| hanf – Gartenarchitekt und Landschaftsplaner
Sanierung
Stettiner Straße 17–31
| Planungsgruppe Wagener GmbH
Neugestaltung
der Außenanlagen
Stettiner Str. 17-31
18Lagebericht
des Vorstandes
191. Grundlagen des Unternehmens und Geschäftsverlauf
Dieser Lagebericht wird erstattet unter Anwendung des Die Aufstellung des Wirtschafts- und des Finanzplans für das
Rechnungslegungsstandards DRS 20. Berichtsjahr erfolgte auf der Grundlage vorläufiger Jahreser-
Die Wohnungsgenossenschaft eG Göttingen ist eine nach § 5 gebnisse sowie beabsichtigter Instandhaltungs- und Investi-
Abs. 1 Nr. 10 KStG steuerbefreite Vermietungsgenossenschaft, tionsmaßnahmen. Mit einem Jahresergebnis von 6,5 Mio. €
deren satzungsmäßiger Zweck die Bewirtschaftung eigener – wurde der Planwert in Höhe von 4,6 Mio. € um 1,9 Mio. €
selbst errichteter oder erworbener – Gebäude ist. Dauer- übertroffen. Zurückzuführen ist dieses Ergebnis überwiegend
nutzungsverträge über Wohnungen werden ausschließlich mit auf Minderausgaben in Höhe von rd. -1,4 Mio. € im Bereich
Mitgliedern geschlossen. Darüber hinaus fördert die Genos- der Hausbewirtschaftung. Einerseits blieb die Entwicklung der
senschaft ihre Mitglieder und deren Angehörige durch das Betriebskosten im Berichtsjahr hinter den Erwartungen zurück
Betreiben einer Spareinrichtung. (-0,4 Mio. €), andererseits fiel der Aufwand für Instandhal-
tung, da einige vorgesehene Maßnahmen nicht zur Ausfüh-
Die positive wirtschaftliche Entwicklung der Genossenschaft rung gelangten, mit rd. -1,0 Mio. € deutlich geringer aus.
setzte sich auch im abgelaufenen Geschäftsjahr fort. Wie Das Jahresergebnis wurde weiterhin stark beeinflusst von der
schon in den Vorjahren wurde auch im Jahr 2018 umfangreich Entwicklung der Personalaufwendungen, speziell von der Ent-
in den Wohnungsbestand investiert. Insgesamt rd. 23,3 Mio. € wicklung der Pensionsrückstellungen. Die Dotierung der Rück-
wurden für Neubau, Sanierung und Instandhaltung ausgege- stellung im Berichtsjahr fiel mit -0,4 Mio. € geringer aus als
ben. Diese Investitionen trugen dazu bei, dass sich die ursprünglich geplant, da, in Anbetracht stärker steigender
Umsatzerlöse auf nunmehr rd. 28,1 Mio. € erhöhten. Der Jah- gesetzlicher Renten, eine Anpassung der Rentendynamik der
resüberschuss belief sich im Berichtsjahr auf rd. 6,5 Mio. €. betrieblichen Altersversorgung nach unten erfolgte. Weiterhin
Die Rahmenbedingungen für das wirtschaftliche Handeln sind rückläufig entwickelten sich auch die Ausgaben für Zinsen.
gut. Eine unveränderte starke Nachfrage nach Wohnraum Gegenüber der Planung ergaben sich Minderaufwendungen
sorgt für eine Vollvermietung und bestärkt uns in der Ziel- in Höhe von rd. -0,3 Mio. €. Mehrerlöse in Höhe von rd.
setzung, neben einer umfangreichen Modernisierung, durch 0,3 Mio. € ergaben sich bei den sonstigen betrieblichen
Neubaumaßnahmen dieser Nachfrage gerecht zu werden. Erträgen, im Wesentlichen aus der Auflösung von Pensions-
Niedrige Kapitalmarktzinsen bieten weiterhin günstige Finan- rückstellungen.
zierungsmöglichkeiten. Festzustellen ist jedoch, dass steigende
Baukosten und neue technische Anforderungen das Wirt-
schaften nicht einfacher machen.
Für die Unternehmensentwicklung bedeutsame Größen sind in der folgenden Tabelle dargestellt:
Plan 2018 Ist 2018 Ist 2017
Umsatzerlöse 28.283 28.065 27.466
Sonstige betriebliche Erträge 261 574 318
Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen -13.927 -12.496 -12.824
Personalaufwand -3.762 -3.238 -3.851
Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände
des Anlagevermögens und auf Sachanlagen -3.713 -3.714 -4.229
Sonstige betriebliche Aufwendungen -823 -808 -835
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 478 506 543
Abschreibungen auf Finanzanlagen -242 -343 -133
Zinsen und ähnliche Aufwendungen -1.773 -1.477 -1.765
Jahresüberschuss 4.634 6.483 4.248
(Angaben in Tsd. EUR)
20Mitglieder Hausbewirtschaftung und Vermietung
Zum Ende des Berichtsjahres waren 13.439 Personen Mitglied Die Nutzungsgebühren haben sich im Jahr 2018 wie folgt
unserer Genossenschaft (31.12.2017 = 12.782 Mitglieder). entwickelt:
Damit hat sich die Mitgliederanzahl – unter Berücksichtigung
von 400 Abgängen – per Saldo gegenüber dem Vorjahr um 2018 2017 Veränderung
657 erhöht. Von der Möglichkeit, weitere Anteile zeichnen zu Wohnungen 20.749 20.177 +572
können, wurde im Berichtsjahr erneut rege Gebrauch ge- Gewerbe/Gästewohnungen 467 436 +31
macht. Der Bestand weiterer Anteile erhöhte sich, unter Garagen/Stellplätze 493 464 +29
Berücksichtigung von 280 Kündigungen, um 2.129 Anteile 21.709 21.077 +632
auf insgesamt 10.167 Anteile (2017 = 8.038 Anteile). Am (Angaben in Tsd. EUR)
31.12.2018 hatten unsere Mitglieder somit insgesamt 23.606
Geschäftsanteile gezeichnet (2017 = 20.820 Anteile). Die Nutzungsgebühren erhöhten sich im Berichtsjahr um 632
Tsd. €. Der überwiegende Teil dieses Anstieges (347 Tsd. €)
Aufgrund von Pflichteinzahlungen im Zusammenhang mit ist auf die Neubautätigkeit der Genossenschaft zurückzu-
der im Jahr 2017 durchgeführten satzungsmäßigen An- führen. So entfielen auf den bereits 2017 fertiggestellten Neu-
passung der Geschäftsanteile auf 1.000 € sowie bedingt bau in Rosdorf 113 Tsd. €, auf das 2018 fertiggestellte
durch Einzahlungen im Zusammenhang mit der Zeichnung Apartmenthaus Adam-von-Trott-Weg 1–7 rd. 234 Tsd. €.
neuer Geschäftsanteile erhöhte sich das Geschäftsguthaben Eine Anpassung der Nutzungsgebühren nach Wohnungs-
der verbleibenden Mitglieder im Berichtsjahr um 3.012 Tsd. € einzelmodernisierung oder Objektsanierung führte zu einer
auf nunmehr rd. 23.347 Tsd. € zum Jahresende. Da den Steigerung der Nutzungsgebühren um 221 Tsd. €. Übliche An-
Mitgliedern die Möglichkeit eingeräumt wurde, die durch die passungen im Zuge eines Mieterwechsels erbrachten Mehr-
Satzungsänderung erforderlichen Pflichteinzahlungen in erlöse in Höhe von 64 Tsd. €. Die durchschnittliche monat-
Raten zu leisten, beläuft sich die Summe der rückständigen liche Nutzungsgebühr pro m² Wohnfläche – ohne Betriebs-
und fälligen Pflichteinzahlungen zum 31.12.2018 auf ins- und Heizkosten – belief sich im Jahresdurchschnitt 2018 auf
gesamt rd. 90 Tsd. € (2017 = rd. 612 Tsd. €). 5,61 €/m² (2017 = 5,54 €/m²).
Wohnungsbestand Im Berichtsjahr wurden 550 Dauernutzungsverträge (2017 =
Die Genossenschaft bewirtschaftete am 31.12.2018 ins- 398) geschlossen. Die durchschnittliche Nutzungsgebühr die-
gesamt 4.665 Wohnungen in Göttingen und Rosdorf (2017 ser Abschlüsse – ohne Berücksichtigung der Verträge für das
= 4.502). Hinzu kommen 52 Gewerbeeinheiten (2017 = 44) Apartmenthaus – belief sich auf 6,36 € je m² Wohnfläche.
sowie 1.419 PKW-Stellplätze (2017 = 1.350), davon 1.038 in Den Neuabschlüssen gegenüber standen im abgelaufenen
Garagen oder Tiefgaragen. Die genannten Veränderungen Geschäftsjahr 416 Kündigungen (2017 = 379), dies entspricht
sind fast ausschließlich auf die Fertigstellung des Apartment- einer Fluktuationsquote von 9,2 %, bezogen auf den Woh-
hauses Adam-von-Trott-Weg 1–7 zurückzuführen. Mit diesen nungsbestand am Jahresanfang (2017 = 8,5 %). Die Quote aus
166 Wohnungen und dem durch Zusammenlegung beding- vermietungsbedingtem Mietausfall zu den Sollmieten verän-
ten Abgang von 3 Wohneinheiten erhöhte sich der Woh- derte sich mit einem Wert von 0,14 % im Berichtszeitraum
nungsbestand per Saldo um 163 Einheiten. nur leicht gegenüber dem Vorjahr (2017 = 0,04 %). Zum
Stichtag 31.12.2018 waren 35 Wohnungen, davon 33 wegen
Insgesamt wurden zum Jahresende 308.801 m² Wohnfläche laufender bzw. geplanter Modernisierungsarbeiten oder ge-
bewirtschaftet (2017 = 303.672 m²). Hinzu kommen 6.655 m² plantem Abriss, nicht vermietet.
(2017 = 6.170 m²) gewerblich oder für eigene Zwecke ge-
nutzte Flächen.
21Die Entwicklung der Mietausfälle (Erlösschmälerung) Im Detail stellen sich die Gesamtinvestitionen wie folgt dar:
stellt sich wie folgt dar:
2018 2017 Veränderung
2018 2017 Veränderung Neubau, Grundstückskäufe,
Erlösschmälerungen resultierend aus: Bauvorbereitung 9.522 11.321
Modernisierungsmaßnahmen 149 113 +36 Sanierungsmaßnahmen/
Leerstand 31 8 +23 Erweiterungen 5.672 4.832
Betriebskostenabrechnung 34 32 +2 Summe aktivierungs-
sonstigen Gründen 52 42 +10 pflichtige Maßnahmen 15.194 16.153 -959
Gesamtsumme 266 195 +71 Instandhaltung und Moderni-
(Angaben in Tsd. EUR) sierung durch Fremdfirmen 7.154 7.420
Instandhaltung durch
Die Erlösschmälerungen entwickelten sich im Jahr 2018 ins- Regiebetriebe 946 1.121
gesamt leicht ansteigend (+71 Tsd. €), bedingt durch eine wei- lfd. Aufwand 8.100 8.541 -441
terhin umfangreiche Bau- und Sanierungstätigkeit sowie den Gesamtinvestitionen 23.294 24.694 -1.400
geplanten Abriss von 12 Wohnungen im Nikolausberger Weg. (Angaben in Tsd. EUR)
Hinzu kommt, dass, aufgrund steigender technischer Anfor-
derungen, für die Umsetzung notwendiger Modernisierungs- Neubau und Sanierung
arbeiten mehr Zeit benötigt wird. Auf niedrigem Niveau be-
wegen sich nach wie vor auch die Forderungsausfälle wegen Für die Neubautätigkeit wurden im Berichtsjahr 9.522 Tsd. €
Zahlungsunfähigkeit. Die Quote der Ausfälle im Verhältnis zu aufgewendet. Der überwiegende Teil dieser Ausgaben – 8.377
den Sollmieten und Umlagen erhöhte sich von 0,02 % im Jahr Tsd. € – entfällt auf das im Jahr 2016 begonnene und im ab-
2017 auf 0,04 % im Berichtszeitraum. gelaufenen Geschäftsjahr fertiggestellte Projekt „Apartments
An der Lutter“. Auf dem ehemaligen Garagengrundstück am
Investitionen Adam-von-Trott-Weg ist eine Wohnanlage mit 5.723 m²
Im Geschäftsjahr 2018 investierte die Genossenschaft ins- Wohn-/Nutzfläche entstanden, die über 166 Apartments,
gesamt 23.294 Tsd. € in Neu- und Bestandsbauten (2017 = 8 Gewerberäume sowie 69 PKW-Tiefgaragenplätze verfügt.
24.694 Tsd. €), damit 1.400 Tsd. € weniger als im Vorjahr. Hinzu kommen 40 PKW-Außenstellplätze, die nach Abschluss
Diese erneut hohe Investitionstätigkeit ist zurückzuführen der Arbeiten im Außenbereich das Stellplatzangebot ergänzen
auf die Neubautätigkeit der Genossenschaft mit dem im werden. Die Fertigstellung der Wohnungen erfolgte zum 01.09.
Berichtsjahr fertiggestellten Gebäude Adam-von-Trott-Weg bzw. 01.10.2018. Zum Bilanzstichtag waren sämtliche Apart-
1–7 sowie auf die umfangreiche Sanierungstätigkeit bei ments sowie auch 52 Tiefgaragenstellplätze vermietet. Die
Bestandsobjekten. monatliche Warmmiete für das Standardapartment mit einer
Größe von 25,6 m² beträgt 426 €.
Bereits zum 01.08.2018 konnte ein Teil der Gewerbeflächen
zum Betrieb eines Cafés vermietet werden. Weitere gewerbliche
Vermietungen gab es bis zum Bilanzstichtag nicht. An Bau-
kosten waren bis zum Ende des Berichtsjahres rd. 21,0 Mio. €
angefallen. In der Fertigstellung befinden sich z. Zt. noch die
Außenanlagen inkl. des öffentlichen Straßenraums sowie die
Neugestaltung des unmittelbar angrenzenden Wohnumfeldes.
Die Gesamtprojektkosten werden, nach Abschluss der Arbeiten
im Jahr 2019, voraussichtlich rd. 23,1 Mio. € betragen. Zur Fi-
22nanzierung der Maßnahme wurden bereits im Vorjahr Dar- zentrale Warmwasserversorgung, die Erneuerung der zen-
lehnsmittel in Höhe von 10 Mio. € aufgenommen und valu- tralen Satelliten-Anlage und der Elektroinstallation in den
tiert. Die restliche Finanzierung erfolgte durch Eigenmittel. Gemeinschaftsbereichen, die Sanierung von Waschküchen,
Für den bereits im Jahr 2017 fertiggestellten Neubau in Ros- Treppenhäusern und Hauszugangsbereichen sowie die voll-
dorf, Hambergstraße 72, fielen im Berichtsjahr weitere Bau- ständige Erneuerung der Grundleitungen. Auf Wunsch der
kosten in Höhe von rd. 73 Tsd. € an. Die Gesamtinvestitionen Mieter wurden auch Bäder modernisiert. Die Rekultivierung
dieses Projektes erhöhten sich dadurch auf 4.589 Tsd. €. der Außenanlagen sowie die Schaffung neuer Aufstellflächen
für Fahrräder und Müll bilden den Abschluss der Baumaß-
Die Planungen für das Vorhaben „Neubebauung Nikolaus- nahme. Die Gesamtkosten dieses zweiten Bauabschnitts
berger Weg 140–144“ wurden im abgelaufenen Geschäftsjahr werden voraussichtlich 3.984 Tsd. € betragen, mit einem
weiter vorangetrieben. Dabei fielen Bauvorbereitungskosten Instandhaltungskostenanteil in Höhe von 1.135 Tsd. €. Von
in Höhe von rd. 709 Tsd. € an, im Wesentlichen Kosten der den Gesamtkosten waren bis zum Bilanzstichtag bereits
am Projekt mitwirkenden Fachplaner. Durch Beschluss des 3.874 Tsd. € abgerechnet.
Rates der Stadt Göttingen am 15.02.2019 wurden mittlerweile
auch die notwendigen planungsrechtlichen Voraussetzungen Für den ersten Bauabschnitt, die Sanierung der Häuser
geschaffen, der Bauantrag wurde am 04.03.2019 eingereicht. „Stettiner Straße 1–15“, fielen im Berichtsjahr weitere Aus-
gaben in Höhe von 50 Tsd. € an. Damit betragen die Gesamt-
Um zusätzlichen Wohnraum zu schaffen, wurde im Berichts- baukosten 3.829 Tsd. €, darin enthalten ist ein Instandhal-
jahr von der Stadt Göttingen ein Grundstück in der Godehard- tungsanteil in Höhe von 1.026 Tsd. €.
straße erworben, mit der Maßgabe, dort öffentlich geförderten
Wohnungsbau umzusetzen. Der Beginn der Bauarbeiten ist In Vorbereitung auf den dritten Bauabschnitt, die Moder-
für das Jahr 2020 geplant. An Erwerbs- und Bauvorbe- nisierung der Häuser „Stettiner Straße 33–43 und Stegemüh-
reitungskosten fielen im abgelaufenen Geschäftsjahr rd. 350 lenweg 80–84“ im Jahr 2019, wurden erste Arbeiten mit einem
Tsd. € an. Volumen von 111 Tsd. € ausgeführt. Für diesen Bauabschnitt
erwarten wir Gesamtkosten in Höhe von rd. 5,1 Mio. € mit
Die Summe der aktivierungspflichtigen Sanierungsmaßnah- einem Instandhaltungsanteil von rd. 1,0 Mio. €.
men im Bestand, nachträglichen Herstellungskosten sowie Er-
satzbebauungen belief sich 2018 auf insgesamt 5.672 Tsd. €. Kreuzbergring 33
Für die Finanzierung dieser Maßnahmen wurden ausschließ-
lich Eigenmittel eingesetzt. Tätigkeitsschwerpunkte im ver- Dieses Haus mit 8 Wohnungen und einer Wohnfläche von
gangenen Jahr waren die folgenden Projekte: 607 m² wurde bereits 2017 umfassend modernisiert. Im Be-
richtsjahr wurde, zusätzlich zur Rekultivierung der Außenan-
Stettiner Straße 1–15, 17–31, 33–43, lagen und der Schaffung neuer Aufstellflächen für Fahrräder
Stegemühlenweg 80–84 und Müll, auch mit dem Bau von 14 neuen PKW-Stellflächen
begonnen. Dafür wurden 200 Tsd. € aufgewendet, inkl. einem
Die Sanierung der Häuser „Stettiner Straße 17–31“ in 2018 ist Instandhaltungsanteil von 58 Tsd. €. Somit erhöht sich die
der zweite Bauabschnitt eines Quartiers in der Südstadt mit Gesamtinvestition dieser Maßnahme – unter Berücksichti-
insgesamt 25 Häusern bzw. 144 Wohnungen. gung noch durchzuführender Restarbeiten im Wohnumfeld –
Wie im ersten Bauabschnitt wurden im Berichtsjahr 8 Häuser auf voraussichtlich 1.197 Tsd. €, darin enthalten sind 194
mit insgesamt 48 Wohnungen und einer Wohnfläche von Tsd. € Instandhaltungsaufwand.
3.497 m² umfassend saniert. Der Maßnahmenkatalog bein-
haltete die energetische Verbesserung der Gebäudehülle, den
Abriss alter und Anbau neuer Balkone, die Umstellung auf eine
23Quartier Am Kreuze – Nonnenstieg Im Berichtsjahr wurden die Häuser „Ostlandweg 9-15“ mit ins-
Tecklenburgstraße gesamt 28 Wohnungen modernisiert. Die Gesamtkosten die-
ses ersten Bauabschnitts werden voraussichtlich 1.919 Tsd. €
Mit der Fertigstellung der beiden Häuser „Am Kreuze 24 und betragen, mit einem Instandhaltungsanteil in Höhe von 163
26“ endet die 2005 begonnene Gebäudesanierungstätigkeit in Tsd. €. Bis zum Bilanzstichtag waren von den Gesamtkosten
diesem Quartier. Wesentliche Maßnahmen waren die energe- 1.888 Tsd. € bereits abgerechnet.
tische Sanierung der Gebäudehülle, der Anbau von Balkonen, Im Vorgriff auf den zweiten Bauabschnitt, die Sanierung der
die Erneuerung von Grundleitungen und Versorgungsan- Häuser „Ostlandweg 1–7“ mit insgesamt 30 Wohnungen im
schlüssen sowie die Aufarbeitung der Treppenhäuser. In An- Jahr 2019, wurden im Berichtsjahr erste Leistungen mit einem
griff genommen wurde 2018 die den Projektabschluss bil- Umfang von 42 Tsd. € erbracht. Die Gesamtausgaben für die-
dende Neugestaltung des Wohnumfeldes. Durch Anlage von sen Abschnitt werden nach heutigen Erkenntnissen rd. 2,4
Wegeverbindungen und Aufstellflächen für Fahrräder und Mio. € betragen, darin enthalten ist ein Aufwandsanteil in
Müll, Schaffung von Spielplätzen und Aufenthaltsbereichen Höhe von 0,3 Mio. €.
sowie durch Rekultivierung der Grünanlagen erwarten wir
eine nachhaltige Aufwertung dieses Quartiers. Mit Restarbei- Sültebecksbreite 19
ten im Jahr 2019 wird die Sanierungstätigkeit abgeschlossen.
Für das Haus „Am Kreuze 24“ wurden im abgelaufenen Bedingt durch das Zusammentreffen mehrerer Wohnungs-
Geschäftsjahr 25 Tsd. €, für das Gebäude „Am Kreuze 26“ wechsel bot sich die Gelegenheit, umfassende Arbeiten in
111 Tsd. € aufgewendet. Damit betragen die Gesamtinvesti- diesem Gebäude durchzuführen. Eine Wohnungszusammen-
tionen 460 Tsd. € bzw. 266 Tsd. €. Der Instandhaltungsanteil legung, Bad-Sanierungen mit Grundrissänderungen sowie der
beträgt 101 Tsd. € bzw. 65 Tsd. €. Für die Wohnumfeld- Einbau einer Zentralheizung verursachten Ausgaben in Höhe
erneuerung erwarten wir Ausgaben in Höhe von insgesamt von 291 Tsd. €.
410 Tsd. €. Davon waren bis zum Bilanzstichtag bereits 310
Tsd. € abgerechnet. Der Aufwandsanteil an den Gesamtkosten Beyerstraße 32–34
wird voraussichtlich eine Größenordnung von rd. 170 Tsd. €
erreichen. Der allgemeine bautechnische Zustand und brandschutztech-
nische Auflagen bei Wohnungen im Dachgeschoss machen es
Ostlandweg 1–7, 9–15 erforderlich, beide Gebäude mit insgesamt 13 Wohnungen
umfassend zu sanieren. Im Vorgriff auf diese Sanierung wur-
In unmittelbarer Nachbarschaft zum neu errichteten Apart- den erste Arbeiten bereits im Berichtsjahr erbracht. Die Aus-
menthaus befinden sich die Gebäude „Ostlandweg 1–15“. gaben beliefen sich auf 290 Tsd. €, davon waren 116 Tsd. €
Bautechnische Zusammenhänge haben die Genossenschaft aufwandswirksam. Die Gesamtkosten des Projektes werden
dazu bewogen, den Altbestand in zwei Bauabschnitten um- nach heutigen Erkenntnissen rd. 1,7 Mio. € betragen, mit
fassend zu sanieren. Vorgesehen sind jeweils eine energetische einem Instandhaltungsanteil von rd. 0,3 Mio. €.
Sanierung der Gebäudehülle, der Abbruch bestehender Bal-
kone und Ersatz durch größere Vorstellbalkone, der Austausch Instandhaltung und Modernisierung
von Hauszugangs- und Wohnungseingangstüren, die Umstel-
lung auf zentrale Heizungs- und Warmwasserversorgung, die Die Aufwendungen für Instandhaltung und Modernisierung
Modernisierung der Satellitenanlage sowie die Erneuerung der des Wohnungsbestandes beliefen sich 2018 auf 8.100 Tsd. €
Grundleitungen. Hinzu kommt, in Absprache mit den jewei- (2017 = 8.541 Tsd. €). Gegenüber dem Vorjahr bedeutet dies
ligen Nutzern, der Umbau einzelner Küchen und Bäder. Wie Minderausgaben in Höhe von 441 Tsd. €. Umgerechnet auf
üblich wird eine Neugestaltung der Außenanlagen die Maß- einen m² Wohn-/Nutzfläche ergaben sich somit Aufwendun-
nahme abschließen. gen in Höhe von 25,99 € je m² (2017 = 27,65 €/m²).
24Die Aufwendungen für Instandhaltung bzw. Modernisie-
rung des Wohnungsbestandes gliedern sich wie folgt:
2018 2017 Veränderung
Gesamtaufwand 8.100 8.541 -441
davon:
Instandhaltung/Modernisierung durch Mitarbeiter der eigenen Regiebetriebe 946 1.121 -175
Instandhaltung/Modernisierung durch Fremdfirmen 7.154 7.420 -266
davon:
geplante Maßnahmen 2.443 2.850 -407
lfd. Instandhaltung/Modernisierung 4.711 4.570 +141
davon:
lfd. Instandhaltung 2.031 1.742 +289
Aufwendungen im Zusammenhang mit einem Mieterwechsel 2.680 2.828 -148
(Angaben in Tsd. EUR)
Für die geplanten Maßnahmen wurden im Berichtsjahr insge- kosten verminderte sich die Instandhaltungsleistung der
samt 2.443 Tsd. € aufgewendet, 407 Tsd. € weniger als im Vor- Regiebetriebe im Vergleich zum Geschäftsjahr 2017 um -175
jahr. Im Gesamtbetrag sind Instandhaltungskosten für die oben Tsd. €.
genannten Sanierungsprojekte mit einem Gesamtumfang von
rd. 1.800 Tsd. € enthalten. Minderausgaben gegenüber dem Spareinrichtung
Aufwand des Vorjahres resultieren aus der Tatsache, dass einige
vorgesehene Maßnahmen noch nicht vollständig umgesetzt Die positive Entwicklung der Spareinrichtung setzte sich auch
werden konnten bzw. sich, entgegen den Erkenntnissen im im Geschäftsjahr 2018 unverändert fort. Gegenüber dem Vor-
Zeitpunkt der Planung, der Instandhaltungsanteil einiger Pro- jahr hat sich der Spareinlagenbestand um +6,3 Mio. € erhöht
jekte veränderte. Weitere Aktivitäten im Berichtsjahr betrafen (2017 = +2,4 Mio. €). Unter Berücksichtigung des Saldos der
die Erneuerung der Aufzüge der Häuser „Nonnenstieg 95“ und Ein- und Auszahlungen in Höhe von +5,7 Mio. € sowie der –
„Dahlmannstraße 11“ mit Ausgaben von insgesamt 169 Tsd. €, nach Abzug von Steuern – erteilten Zinsgutschriften in Höhe
eine Balkonsanierung an den Gebäuden „Ostlandweg 17–21“ von rd. 0,6 Mio. € ergibt sich zum 31.12.2018 ein Sparein-
mit Aufwendungen in Höhe von 163 Tsd. €, Treppenhaussa- lagenbestand in Höhe von 84,5 Mio. € (2017 = 78,2 Mio. €).
nierungen in Häusern der Breymannstraße mit einem Kosten-
volumen von 96 Tsd. € sowie die Erneuerung von Grund- Am 31.12.2018 zählte die Spareinrichtung der Genossenschaft
leitungen im Bereich „Gartenstraße 18–21“, wofür 57 Tsd. € 3.066 Sparer (2017 = 3.081 Sparer). Für diese Sparer wurden
aufgewendet wurden. 4.941 Konten (2017 = 4.972 Konten) geführt.
Obwohl sich die Anzahl der Wohnungskündigungen im Jahr
2018 leicht erhöhte, verminderten sich die Aufwendungen im Eine Differenzierung nach Sparprodukten ergibt
Zusammenhang mit einem Mieterwechsel um 148 Tsd. €, so- folgendes Bild:
dass der notwendige Instandhaltungsbedarf je Wohnung im
Durchschnitt geringer ausfiel. Die ‚laufende Instandhaltung‘ 2018 2017 Veränderung
verzeichnete Mehrausgaben gegenüber dem Vorjahr in Höhe Produkt
von +289 Tsd. €. Darin enthalten sind nachträgliche öffentli- Sparkonten mit Kündigungsfrist 48.093 41.404 +6.689
che Erschließungskosten für den Ausbau der B27 in Höhe von Festzinssparvereinbarungen 32.625 33.335 -710
140 Tsd. €. Im Übrigen haben auch Kostensteigerungen im 18-Plus Sparen 3.817 3.445 +372
Handwerk und bei Zulieferern zum Anstieg der Position beige- Gesamt 84.535 78.184 +6.351
tragen. Bedingt durch geringere Personal- und Verwaltungs- (Angaben in Tsd. EUR)
25Auch das Geschäftsjahr 2018 brachte nicht die erwartete Personal Trendwende an den Geld- und Kapitalmärkten. Zinsen und Renditen verzeichneten zwar im Lauf des Jahres einen leichten Der durchschnittliche Personalbestand des Geschäftsjahres Anstieg, fielen jedoch zum Jahresende wieder auf das Vorjah- hat sich gegenüber dem Vorjahr leicht erhöht. Die Anzahl der resniveau zurück. Die Umlaufsrendite inländischer Inhaber- in Vollzeit tätigen Mitarbeiter(innen) erhöhte sich von 44 auf schuldverschreibungen erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr 47 Mitarbeiter(innen), einschließlich 3 Mitarbeiterinnen, die um 0,16 % auf 0,43 % im Jahresdurchschnitt (Quelle: Deut- sich in Elternzeit befinden. Die Anzahl der Teilzeitkräfte ver- sche Bundesbank Kapitalmarktstatistik Januar 2019 – Um- ringerte sich dagegen von 10 Mitarbeiter(inne)n auf 8 Mitar- laufsrendite Schuldverschreibungen inländischer Emittenten). beiter(innen). Im Bereich der Verwaltung schieden im Berichts- Aufgrund unveränderter Rahmenbedingungen blieben auch jahr 2 Beschäftigte altersbedingt aus, 2 Mitarbeiterinnen bei der Wohnungsgenossenschaft im Berichtsjahr die Kondi- wechselten in die Elternzeit. Für die altersbedingt Ausschei- tionen für Spareinlagen stabil. Die durchschnittliche Verzin- denden wurde eine Nachfolgeregelung bereits 2017 getroffen, sung der Spareinlagen im Dezember 2018 betrug 0,8 % ge- die anderen beiden Stellen konnten durch Auszubildende der genüber 0,9 % im Vergleichsmonat des Vorjahres. Nicht Genossenschaft, die nach bestandener Prüfung einen Anstel- verändert hat sich auch das Anlageverhalten unserer Sparer. lungsvertrag erhielten, neu besetzt werden. Personelle Ver- Betrachtet man die Bestandsveränderungen im Detail, so wird änderungen im Bereich der Regiebetriebe gab es im Berichts- deutlich, dass, in Erwartung eines Zinsanstiegs, das Geld be- jahr nicht. Die Anzahl der Auszubildenden verringerte sich von vorzugt kurzfristig angelegt wird. Allein der Zuwachs beim 5 auf 4 Personen im Jahresdurchschnitt. klassischen Sparkonto mit 3-monatiger Kündigungsfrist belief sich im Berichtszeitraum auf 3,4 Mio. €. Festzinssparver- einbarungen werden dagegen weniger nachgefragt. Auch im abgelaufenen Geschäftsjahr erwirtschaftete die Spareinrich- tung ein positives Ergebnis. Von der Spareinrichtung profitie- ren sowohl unsere Sparer als auch die Genossenschaft. Sparer erhalten für ihre Einlagen deutlich mehr Zinsen als für ver- gleichbare Anlagen bei den meisten anderen Anbietern. Für die Genossenschaft ist sie ein geeignetes Finanzierungsin- strument für Bauvorhaben, mit Zinsvorteilen gegenüber Dar- lehen institutioneller Kreditgeber. 26
2. Wirtschaftliche Lage der Genossenschaft
Vermögenslage
Die Vermögenslage stellt sich nach Gegenüberstellung der Wirtschaftsjahre 2018 und 2017 wie folgt dar:
2018 2017
Position Tsd. € % Tsd. € % +/- Tsd. €
Anlagevermögen 184.774,7 80,96 172.816,7 79,53 +11.958,0
Umlaufvermögen 43.420,9 19,03 44.450,6 20,46 -1.029,7
Rechnungsabgrenzungsposten 25,0 0,01 37,0 0,01 -12,0
Gesamtvermögen 228.220,6 100,00 217.304,3 100,00 +10.916,3
Fremdmittel 135.447,0 132.896,3 +2.550,7
Reinvermögen am Jahresende 92.773,6 84.408,0
Reinvermögen am Jahresanfang 84.408,0 75.402,3
Vermögenszuwachs 8.365,6 +9,91 9.005,7 +11,94
Der Anstieg des Anlagevermögens in Höhe von 11.958,0 Tsd. €
resultiert aus dem Saldo der Zugänge in Höhe von 15.688,8
Tsd. € einerseits und den Abgängen bzw. Abschreibungen in
Höhe von 3.730,8 Tsd. € andererseits. Von den Zugängen
standen 9.521,9 Tsd. € in Zusammenhang mit Neubaupro-
jekten, 5.672,2 Tsd. € entfielen auf Sanierungsmaßnahmen
oder nachträgliche Herstellungskosten sowie 494,7 Tsd. € auf
andere Sachanlagen und immaterielle Wirtschaftsgüter.
Das Anlagevermögen, das einen Anteil von 80,96 % an der
Bilanzsumme hat, ist vollständig durch Eigenkapital und lang-
fristige Fremdmittel einschließlich langfristiger Rückstellun-
gen gedeckt (91,39 % der Bilanzsumme).
Das Umlaufvermögen verringerte sich gegenüber dem Vorjahr
um -1.029,7 Tsd. €, im Wesentlichen bedingt durch eine ge-
ringfügig verminderte Liquidität. So erhöhte sich zwar der
Bestand an festverzinslichen Wertpapieren im Berichtsjahr um
+874,0 Tsd. € auf insgesamt 21.758,5 Tsd. €, Kassenbestand
und Bankguthaben verringerten sich dagegen bis zum Ge-
schäftsjahresende um -1.846,3 Tsd. € auf 14.454,3 Tsd. €.
Der Vermögenszuwachs, den die Genossenschaft im abgelau-
fenen Geschäftsjahr erzielte, beläuft sich auf 8.365,6 Tsd. €
gegenüber 9.005,7 Tsd. € im Jahr 2017.
27Die folgende Übersicht zeigt die Kapitalstruktur des Unternehmens in einer Gegenüberstellung der
Wirtschaftsjahre 2018 und 2017:
2018 2017
Position Tsd. € % Tsd. € % +/- Tsd. €
Eigenkapital 92.773,6 40,65 84.408,0 38,84 +8.365,6
Fremdkapital – langfristig – 115.789,1 50,74 114.573,7 52,73 +1.215,4
davon:
Darlehen 30.816,4 35.128,9
Pensionsrückstellungen 8.074,8 8.374,7
sonstige Rückstellungen 50,5 45,7
sonstige Verbindlichkeiten
inklusive Spareinlagen 76.847,4 71.024,4
Summe Eigenkapital +
langfristiges Fremdkapital 208.562,7 91,39 198.981,7 91,57 +9.581,0
Fremdkapital – kurzfristig – 19.657,9 8,61 18.322,6 8,43 +1.335,3
Gesamtkapital 228.220,6 100,00 217.304,3 100,00 +10.916,3
Das Eigenkapital der Genossenschaft ist 2018 um +8.365,6 richtsjahr rückläufig (-4.312,5 Tsd. €). Planmäßigen und au-
Tsd. € oder +9,9 % gestiegen (2017 = +9.005,7 Tsd. € bzw. ßerplanmäßigen Tilgungen in Höhe von –3.617,7 Tsd. € bzw.
+11,9 %). Diese Entwicklung resultiert aus dem Zuwachs bei -4.695,5 Tsd. € standen Neuvalutierungen lediglich in Höhe
den Geschäftsguthaben um 2.546,6 Tsd. €, einem Anstieg von von 5.390,3 Tsd. € gegenüber. Ein größerer Kapitalzufluss war
12,0 % (2017 = +5.351,0 Tsd. € bzw. +33,8 %). Hinzu kommt bei den Spareinlagen zu verzeichnen. Die Saldierung von Ein-
das um die im Berichtsjahr ausgeschüttete Dividende ver- und Auszahlungen ergab einen Einzahlungsüberschuss in
minderte Jahresergebnis 2018 in Höhe von 5.819,0 Tsd. € Höhe von +5.739,7 Tsd. €. Hinzu kamen +611,4 Tsd. € Zins-
(2017 = +3.654,7 Tsd. €). Die Eigenkapitalquote betrug am gutschriften, sodass sich der Spareinlagenbestand insgesamt
Bilanzstichtag 40,7 %, somit 1,9 Prozentpunkte mehr als im um +6.351,1 Tsd. € (2017 = +2.369,8 Tsd. €) erhöht hat.
Vorjahr (2017 = 38,8 %). Der gegenüber dem Vorjahr geringere Übrige Verbindlichkeiten und Rückstellungen nahmen im Be-
Zuwachs bei den Geschäftsguthaben ist zurückzuführen auf richtszeitraum um +512,1 Tsd. € zu (2017 = -1.184,9 Tsd. €).
den Sondereffekt einer satzungsmäßigen Erhöhung der Diese Entwicklung ist im Wesentlichen auf Veränderungen im
Geschäftsanteile von 800,00 € auf 1.000,00 € je Anteil im Bereich der Rückstellungen zurückzuführen. Während sich die
Jahr 2016. Rückstellungen für Pensionen um -299,9 Tsd. € reduzierten,
erhöhten sich die „Sonstigen Rückstellungen“ um 678,3 Tsd. €,
Die Fremdkapitalquote betrug dementsprechend 59,3 % dies ist maßgeblich bedingt durch eine höhere Dotierung der
(2017 = 61,2 %). Gegenüber dem Vorjahr vergrößerte sich der Rückstellung für ausstehende Baukosten.
Fremdkapitalbestand um +2.550,7 Tsd. € (2017 = +7.184,8 Die Vermögenslage ist geordnet, die Vermögens- und Ka-
Tsd. €), was einer Zunahme von +1,9 % entspricht (2017 = pitalstruktur sind dem Geschäftszweck angemessen.
+5,7 %). Darlehnsverbindlichkeiten entwickelten sich im Be-
28Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit stellt sich
wie folgt dar:
Finanzlage 2018 2017
Auszahlungen für Investitionen
Die Wohnungsgenossenschaft konnte im Berichtsjahr sämt- in das immaterielle Anlagevermögen -5,7 -7,8
lichen Zahlungsverpflichtungen gegenüber ihren Sparern und Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen
institutionellen Kreditgebern sowie aus dem laufenden Ge- des Sachanlagevermögens +26,3 +11,3
schäftsverkehr jederzeit nachkommen. Auszahlungen für Investitionen
Die Kapitalflussrechnung verdeutlicht die Entwicklung der Li- in das Sachanlagevermögen -15.031,7 -16.516,1
quidität im Jahresverlauf 2018. Sie wurde ermittelt auf der Einzahlungen aufgrund von Finanzmittel-
Grundlage des DRS 21 (Deutscher Rechnungslegungsstandard anlagen im Rahmen der kurzfristigen
21). Die Herkunft und Verwendung der Finanzmittel sind der Finanzdisposition +2.100,0 +1.866,0
nachfolgenden Übersicht zu entnehmen. Auszahlungen aufgrund von Finanzmittel-
anlagen im Rahmen der kurzfristigen
2018 2017 Finanzdisposition -3.349,3 -2.216,1
Finanzmittel am 01.01. +16.300,6 +12.561,1 erhaltene Zinsen +546,7 +576,2
Cashflow aus der lfd. Geschäftstätigkeit +11.154,9 +10.116,9 erhaltene Dividenden +0,1 +0,1
Cashflow aus der Investitionstätigkeit -15.713,6 -16.286,4 Cashflow aus Investitionstätigkeit -15.713,6 -16.286,4
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit +2.712,4 +9.909,0 (Angaben in Tsd. EUR)
zahlungswirksame Veränderung
des Finanzmittelbestandes -1.846,3 +3.739,5 Eine erneut hohe Neubau- und Sanierungstätigkeit der Ge-
Finanzmittel am 31.12. +14.454,3 +16.300,6 nossenschaft bewirkt einen Cashflow aus der Investitions-
Cashflow nach DVFA/SG*) +10.263,8 +9.250,8 tätigkeit in Höhe von -15.713,6 Tsd. €. Darin enthalten ist ein
(Angaben in Tsd. EUR) Kapitalabfluss in Höhe von -15.011,1 Tsd. € aus der Saldierung
*) Deutsche Vereinigung für Finanzanalyse und Asset Management e. V.
(DVFA) und Schmalenbach-Gesellschaft
von investitionsbedingten Ausgaben mit Einzahlungen aus
Deutsche Gesellschaft für Betriebswirtschaft e. V. (SG) Abgängen des Sach- bzw. immateriellen Anlagevermögens.
Ein- und Auszahlungen aufgrund von Finanzmittelanlagen im
Die Wohnungsgenossenschaft erzielte im Berichtsjahr einen Rahmen der kurzfristigen Finanzdisposition sowie die Berück-
Cashflow aus der lfd. Geschäftstätigkeit in Höhe von +11.154,9 sichtigung von Zins- und Dividendenzahlungen führen sal-
Tsd. €. Hinzu kommt ein positiver Cashflow aus der Finan- diert zu einem weiteren Kapitalabfluss in Höhe von insgesamt
zierungstätigkeit in Höhe von +2.712,4 Tsd. €. Beide Zuflüsse -702,5 Tsd. €.
zusammen konnten den Kapitalbedarf aus der Investitions-
tätigkeit nicht decken, sodass sich der Finanzmittelbestand um Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit
-1.846,3 Tsd. € reduzierte. Durch den vorhandenen Finanz- stellt sich wie folgt dar:
mittelbestand sowie einen regelmäßigen Liquiditätszufluss
aus Mieten ist die Zahlungsfähigkeit der Genossenschaft auch 2018 2017
zukünftig gesichert und die Genossenschaft in der Lage, auch Veränderung der Geschäftsguthaben +2.546,6 +3.609,6
weiterhin eine Dividende im satzungsmäßigen Rahmen an die Einzahlung aus der Valutierung/
Mitglieder auszuschütten. Umfinanzierung von Darlehen +4.695,5 +12.951,5
planmäßige Tilgungen von Darlehen -3.617,7 -3.157,1
außerplanmäßige Tilgungen/
Umfinanzierung von Darlehen -5.390,3 -3.789,1
gezahlte Zinsen -518,7 -747,8
Veränderung der Spareinlagen +5.660,6 +1.635,4
Auszahlung von Dividenden -663,6 -593,5
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit +2.712,4 +9.909,0
(Angaben in Tsd. EUR)
29Aus der Finanzierungstätigkeit wurde im Berichtsjahr ein Die Umsatzerlöse haben sich im Einzelnen
Cashflow in Höhe von +2.712,4 Tsd. € erzielt. Zu diesem Er- wie folgt entwickelt:
gebnis hat maßgeblich die Spareinrichtung mit einem Mittel-
zufluss von +5.660,6 Tsd. € beigetragen. Bei den Geschäfts- 2018 2017 Veränderung
guthaben standen Kapitalzugängen in Höhe von +2.546,6 Sollmieten inkl. Zuschläge 21.709,3 21.076,6 +632,7
Tsd. € Abflüsse in Form von Dividendenzahlungen in Höhe Umlagen 6.596,4 6.560,8 +35,6
von -663,6 Tsd. € gegenüber. Im Bereich der Darlehnsfinan- Erlösschmälerungen -266,2 -194,4 -71,8
zierung überwogen im abgelaufenen Geschäftsjahr die Kapi- Sonstiges 4,9 5,4 -0,5
talrückflüsse. Plan- und außerplanmäßige Tilgungen, Abgänge Andere Lieferungen u. Leistungen 20,5 16,7 +3,8
durch Umfinanzierung sowie Zinszahlungen bewirkten einen Gesamt 28.064,9 27.465,1 +599,8
Rückgang der Mittel um insgesamt -9.526,7 Tsd. €. Dem- (Angaben in Tsd. EUR)
gegenüber betrug der Mittelzufluss aus Neuvalutierung oder
Umschuldung lediglich +4.695,5 Tsd. €. Die Umsatzerlöse erhöhten sich im Berichtsjahr um +599,8
Darlehnsverbindlichkeiten mit einem Volumen von 4.660,2 Tsd. €, was im Wesentlichen auf den Anstieg der Sollmieten
Tsd. €, bei denen zum 01.07.2018 eine Prolongation anstand, zurückzuführen ist (+632,7 Tsd. €). Zu diesem Anstieg trugen
wurden, aufgrund einer Forward-Darlehnsvereinbarung aus die Neubaumaßnahmen mit Erträgen in Höhe von +347,2
dem Jahr 2016, umgeschuldet. Tsd. € bei. Die Anpassung der Nutzungsgebühren nach Woh-
Für eine kurzfristige Zwischenfinanzierung steht der Genos- nungseinzelmodernisierung und Gebäudesanierung erbrachte
senschaft eine Kontokorrentlinie in Höhe von 5,0 Mio. € zur zusätzliche Einnahmen in Höhe von +220,8 Tsd. €. Aus einer
Verfügung. Dieser Kredit wurde im Berichtsjahr nicht in An- Angleichung der Nutzungsgebühren an die festgelegten Miet-
spruch genommen. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, obergrenzen bei Wohnungswechsel resultierten weitere +64,7
durch den Verkauf von Wertpapieren erforderlichen Finanzie- Tsd. € Mehreinnahmen.
rungsbedarf zu decken.
Im Posten „sonstige betriebliche Erträge“‘ wurden im ab-
Ertragslage gelaufenen Geschäftsjahr 573,8 Tsd. € vereinnahmt, 255,4
Tsd. € mehr als im Jahr 2017. Ursächlich dafür ist maßgeblich
Das Unternehmen schließt das Geschäftsjahr 2018 mit einem der Anstieg der Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen
Jahresüberschuss in Höhe von 6.482,6 Tsd. € ab. Gegenüber (+296,9 Tsd. €), wobei der überwiegende Teil aus der Auf-
dem Vorjahr (2017 = 4.248,2 Tsd. €) bedeutet das ein Mehr- lösung von Pensionsrückstellungen herrührt. Zugenommen
ergebnis von +2.234,4 Tsd. €. Ergebniserhöhend wirkten sich haben auch die Entschädigungszahlungen im Zusammenhang
im Berichtsjahr vor allem vermehrte Umsatzerlöse sowie ge- mit Versicherungsschäden. Hier wurden gegenüber dem Jahr
ringere Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung und die 2017 Mehrerlöse in Höhe von +29,4 Tsd. € vereinnahmt.
Altersversorgung der Mitarbeiter aus. Hinzu kommen gerin- Rückläufig entwickelten sich dagegen Kurs- und Zuschrei-
gere Abschreibungen auf Sachanlagen, bedingt durch den bungsgewinne aus dem Wertpapiergeschäft (-32,1 Tsd. €).
Sondereffekt einer außerplanmäßigen Abschreibung im Ge- Mindererlöse gab es zudem bei den aperiodischen Erträgen
schäftsjahr 2017. (-52,7 Tsd. €), überwiegend auch Zahlungen im Zusammen-
hang mit Versicherungsschäden.
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