2021 Healthcare Immobilien Buyers Guide - Konii.de
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Healthcare Immobilien
Buyers Guide
2021
Inhaltsverzeichnis
Editorial .................................................................................................... 4
Kapitel 1 | Investmentmarkt für Healthcare Immobilien .................... 6
Kapitel 2 | Gründe für Healthcare Investments ................................. 10
Kapitel 3 | Drittverwendungspotenzial Hotelimmobilie ................... 16
Kapitel 4 | Betreiberimmobilie Pflegeheim ........................................ 22
Kapitel 5 | Regulatorischer Rahmen und Struktur ............................ 30
Kapitel 6 | Finanzierung ........................................................................ 42
Erfolgskriterien ...................................................................................... 46
Kontakt ................................................................................................... 48
3
Editorial
SOZIALIMMOBILIEN
Kinderbetreuungs-
HEALTHCARE IMMOBILIEN einrichtungen
Pflege- Gesundheit/ Behinderten-
Seniorenwohnen Jugendheime
einrichtungen med. Einrichtungen heime
Vollstationäre Betreutes Eingliederungs-
MVZ Flüchtlingsheime
Pflege Wohnen einrichtungen
Obdachlosen-
Tagespflege Servicewohnen Ärztehäuser Wohnheime
heime
Mehrgenerations-
Hospiz Reha Therapiezentren Weitere
häuser
Mischeinrichtungen Privatkliniken Werkstätten
Seniorenresidenzen / –stifte Akut – Kliniken Servicewohnen
Ambulante Wohngemeinschaften
Ergänzende Angaben zu verwendeten Begriffen im Buyers Guide
Pflegeimmobilien
Immobilien, in denen auf der mehrheitlichen Fläche eine Pflegeeinrichtung (siehe Grafik) untergebracht ist.
Seniorenimmobilien / Seniorenwohnen
Immobilien, in denen Pflegebedürftige / Senioren leben, denen ein ambulantes Versorgungsangebot gemacht wird.
Seniorenimmobilien sind allein aufgrund der rechtlich notwendigen Freiwilligkeit der Inanspruchnahme des Versorgungsangebots
keine Pflegeimmobilien. Typische Nutzungskonzepte sind u.a. Betreutes Wohnen und Servicewohnen.
Investoren im deutschen Immobilienmarkt streben spürbar nach Diversifizierung und
nachhaltigen Nutzungskonzepten. Mit guten Gründen: das anhaltende Niedrigzinsniveau
auf den Finanzmärkten, ein kontinuierlicher Druck auf die Rendite, zunehmende Regu-
lierung mit Fokus auf CSR, ESG und Social Impact Investing und nicht zuletzt eine wach-
sende Unsicherheit und ein verändertes Nutzerverhalten in Folge der Corona-Pandemie.
In den Fokus der Investoren rücken daher neben etablierten Immobilienarten wie Büro,
Handel, Industrie und Logistik sowie Wohnen immer stärker alternative Immobilienan-
lagen wie Healthcare Immobilien. Die breite Palette der Sozialimmobilien – siehe Schau-
bild links – wird überwiegend konjunkturunabhängig genutzt und insbesondere in dem
aktuellen, gesamtwirtschaftlich herausfordernden Umfeld, zu einem stabilisierend wir-
kenden und attraktiven Investmentprodukt. Im Zuge der Weiterentwicklung rund um
die europäische Taxonomie-Verordnung werden Healthcare Immobilien zusätzlich an
Bedeutung gewinnen. In den letzten vier Jahren ist die Spitzenrendite für Pflegeimmo-
bilien um über 100 Basispunkte gefallen. Für das Laufende Jahr 2021 ist ein weiterer
Rückgang zu verzeichnen. Diese Renditekompression belegt das steigende Interesse der
Investoren, während die Entwicklung des Transaktionsvolumens diesen Nachfrage-Trend
aufgrund der limitierten Verfügbarkeit an Investitionsprodukten nicht vollumfänglich
abbilden kann.
Mit diesem Healthcare Immobilien Buyers Guide greifen wir bei Colliers den stark wach-
senden Beratungsbedarf zu Healthcare Immobilien auf und bieten Ihnen gemeinsam
mit immoTISS care, den Spezialisten für Gesundheits-, Pflege- und Seniorenimmobilien,
und den Rechtsberatern Clifford Chance eine perfekte Kombination relevanter Informa-
tionen für Investoren und Verkäufer. Immobilien- und Transaktionsexpertise treffen auf
Spezialisten für Sozialimmobilienwirtschaft.
Der vorliegende Buyers Guide mit Fokus auf Healthcare Immobilien folgt unserem im Mai
2021 veröffentlichten EMEA Research & Forecast Report „Senior Living & Healthcare –
A Growth Market“, den wir Ihnen auf Wunsch ebenfalls gerne zukommen lassen.
Im Folgenden bieten wir Ihnen zunächst einen Überblick zum Investmentmarkt für
Healthcare Immobilien mit allen wichtigen Fundamentaldaten für den Beleg einer nach-
haltigen Investment Story. Danach liegt der Fokus auf besondere Spezialthemen, die die
Besonderheiten sowie daraus resultierende Chancen dieser Spezialklasse erläutern.
Aus aktuellem Anlass erörtern wir auch die Möglichkeit der Umnutzung von Hotels in
Healthcare Immobilien.
Wir wünschen Ihnen ein informatives Lesevergnügen!
Monica-Elena Popescu Jochen Zeeh Dr. Philipp Stoecker
Head of Portfolio Investment Geschäftsführender Gesellschafter Partner
& Advisory Germany ImmoTISS-Gruppe Clifford Chance
Colliers International
5
Kapitel 1
Transaktionsvolumen im Healthcare Segment
(ohne Kliniken)
4,5
4,0
3,5
3,0
in Mrd. €
2,5
2,0
1,5
1,0
0,5
0
2016 2017 2018 2019 2020 Q3 2021 2021 (P)
Pflegeimmobilien Betreutes Wohnen
Ärztehäuser / MVZ 5 Jahres-Mittelwert
Verteilung des Transaktionsvolumens
nach Objektarten (ohne Kliniken)
100%
80%
60%
40%
20%
0%
2016 2017 2018 2019 2020 Q3 2021 2021 (P)
Pflegeimmobilien Betreutes Wohnen
Ärztehäuser / MVZ
Spitzenrenditen
6,00%
5,00%
4,01%
4,00%
3,90%
3,00%
3,25%
2,00%
1,00%
0,00%
2016 2017 2018 2019 2020 Q3 2021 2021 (P)
Pflegeimmobilien Betreutes Wohnen
Hotel Top – 7
Quellen: Colliers Research; Daten: Trasenix
Investmentmarkt
für Healthcare Immobilien
Mit rund 3,9 Mrd. Euro erreichte das Transaktions- Wie viele andere nachgefragte Teilsegmente des
volumen von Healthcare Immobilien (der Katego- Immobilieninvestmentmarktes erfährt auch der
rien Pflegeimmobilien, Betreutes Wohnen, Ärzte- Teilmarkt Healthcare eine Renditekompression. So
häuser und Medizinische Versorgungszentren) im sank durch einen starken Anlagedruck die Spitzen-
Jahr 2020 einen neuen Fünfjahres-Höchstwert - ge- rendite, sowohl für das Segment Pflegeimmobilien
trieben durch eine Vielzahl von Portfoliotransaktio- als auch für das Segment Betreutes Wohnen, im
nen mit einem Anteil von 48%. Im laufenden Jahr Jahr 2020 um weitere 25 Basispunkte gegenüber
2021 liegt das Transaktionsvolumen zum Abschluss dem Vorjahr. Für das laufende Jahr 2021 ist ein er-
des dritten Quartals bei rund 2,6 Mrd. Euro mit ei- neuter Renditerückgang um etwa 25 Basispunkte
nem Portfolioanteil von 20%. Gemäß der Prognose zu verzeichnen.
für das vierte Quartal wird dieses Volumen erneut
nahezu erreicht werden und somit weiterhin über Vergleicht man die Märkte der beiden Betreiber-
dem Fünfjahres-Mittelwert liegen. immobilienarten Hotel und Pflege, so stellt man
fest, dass bedingt durch die Seitwärtsbewegung der
Verglichen zu klassischen Nutzungsarten des deut- Spitzenrenditen im Teilmarkt Hotel in den letzten
schen Immobilieninvestmentmarktes, welche einen zweieinhalb Jahren, die Spitzenrenditen beider Be-
klaren Transaktionsfokus auf die Top-7 Städte ha- treiberimmobilien nun dicht beieinander liegen. Die
ben und dessen Mieternachfrage sich in der Re- Spitzenrenditen für Hotels sowie für Pflegeimmobi-
gel stark an der Wirtschaftskraft orientiert, haben lien liegen im dritten Quartal 2021 bei rund 4,00%,
Healthcare Immobilien eine besondere Nachfra- während die Nutzungsart Betreutes Wohnen eine
gestruktur. Diese lässt sich inbesondere aus der Spitzenrendite von 3,25% aufweist.
seniorenlastigen Bevölkerungsstruktur und deren
demografischer Entwicklung ableiten, welche in
Gesamtdeutschland für eine steigende, nachhal-
tige Nachfrage nach Pflegeplätzen spricht. Sodass
Wettbewerbssituation und eine infrastrukturell gut
eingebettete Mikrolage in der Beurteilung der La-
gequalität wesentlich wichtiger sind, als eine Top-7
Makrolage.
Weiterhin bleibt mit rund 54% des Transaktionsvo-
lumens die Pflegeimmobilie das dominierende Seg-
ment im Healthcare Investmentmarkt, wobei das
Segment Betreutes Wohnen insbesondere im letzten
Jahr nochmals stark an Bedeutung gewonnen hat.
7
Kapitel 1
Transaktionsvolumen Healthcare
nach Käufertypen (ohne Kliniken)
100%
80%
60%
40%
20%
0%
2016 2017 2018 2019 2020 Q3 2021
Teileigentum (Apartments / Pflegezimmer
von vollstationären Einrichtungen)
Direkte Investments durch institutionelle Investoren
Immobilienfonds
REITs und andere börsennotierte Investoren
Transaktionsvolumen Healthcare
nach Transaktionsform (ohne Kliniken)
Q3 2021
2020
2019
2018
2017
2016
0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0
in Mrd. €
Single Deals Portfolio Deals
Transaktionsvolumen Healthcare
nach Käuferherkunft (ohne Kliniken)
Q3 2021
2020
2019
2018
2017
2016
0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0
in Mrd. €
National International
Quelle: Colliers Research; Daten: Trasenix
Investmentmarkt für
Healthcare Immobilien
Die Käuferseite wird 2021, wie auch schon in den Das Portfoliotransaktionsvolumen von 1,9 Mrd.
Jahren zuvor, von den Immobilienfonds dominiert. Euro im Jahr 2020 lag deutlich über dem Durch-
Der Anteil dieser Käufergruppe lag im Zeitraum schnitt (1,45 Mrd. Euro) der letzten fünf Jahre. Das
2016 bis 2020 zwischen 20 und 55 Prozent. Die durchschnittliche Transaktionsvolumen je Objekt
zweitgrößte Käufergruppe sind REITs bzw. börsen- lag in den letzten fünf Jahren bei rund 22 Mio.
notierten Investoren. Die Spanne lag in den letzten Euro und war somit im Vergleich zu klassischen
Jahren zwischen 15 und 35 Prozent. Abseits des Nutzungsarten wie Büro deutlich kleiner. Entspre-
klassischen Investmentmarktes hat sich in den ver- chend sind Portfoliotransaktionen sehr beliebt.
gangenen Jahren der Vertrieb von Pflegeimmobilien Zudem war der Portfolio-Investmentmarkt, in den
in Form von WEG-Einheiten etabliert – das Segment vergangenen Jahren auch durch Sale- & Lease-Back
„Teileigentum“*. Der prozentuale Anteil des Trans- Transaktionen von Betreibern geprägt, die ihre Be-
aktionsvolumens in Form von Teileigentum lag in stände in Portfolien an die zunehmende Anzahl an
den letzten fünf Jahren zwischen 15 und 40 Pro- interessierten institutionellen Investoren veräußert
zent – schwerpunktmäßig bei Neubauimmobilien. haben. Eine Übersicht größerer Portfoliotransak-
tionen der letzten Quartale bietet die unten auf-
Bedingt durch die vergleichsweise geringe Größe geführte Tabelle.
des Teilmarktes Healthcare und die erst in den
letzten Jahren begonnene Professionalisierung
und Europäisierung des entsprechenden Betrei-
bermarktes ist eine relativ hohe Volatilität in der
Struktur dieses Teilmarktes erkennbar. Der Anteil
der Portfoliotransaktionen an allen Transaktionen
schwankte in den letzten fünf Jahren zwischen 20
und 70 Prozent.
*Teileigentum: Apartments oder Pflegezimmer von vollstationären Einrichtun-
gen, die als Teil der Gesamteinheit verkauft werden.
Auswahl der größten Portfoliotransaktionen im Zeitraum Q2-2020 - Q3-2021
Portfolio Kaufpreis Käufer Verkäufer Datum
Swiss Life ESG Health Care Threestones Capital
27 Pflegeimmobilien (Bestand) ca. 425 Mio. € Q4 2020
Deutschland V S.C.S., SICAV-SIF Management S.A.
8 Pflegecampusse (Neubau) ca. 250 Mio. € Cofinimmo Projektentwickler Q4 2020
19 Pflegeimmobilien (Bestand) ca. 245 Mio. € Aedifica SA Azurit-Gruppe Q2 2021
10 Seniorenresidenzen und Pflegeimmobilien GHS Senior Housing Höchster
>200 Mio. € Q3 2020
(Bestand) Immobilien II AG Pensionskasse VVaG
8 Pflegeimmobilien (Bestand) ca. 145 Mio. € Primonial REIM Sarec-Gruppe Q3 2020
9 Pflegeimmobilien (Bestand / Neubau) ca. 145 Mio. € Icade Orpea Q3 2020
Senioren-Wohnen
7 Seniorenimmobilien (hauptsächlich Neubau) >100 Mio. € Patrizia Social Care Fund III Q2 2020
Holding
Quelle: Trasenix
9
Kapitel 2
Ausschnitt aus dem Organigramm der „Plattform für nachhaltige Finanzierung“ der EU-Kommission
Platform on Sustainable Finance
permanent European Commission advisory board for Taxonomy Regulation
57 MEMBERS & 11 OBSERVERS
Appointed members from a range of sectors, including industry, academia & civil society
Advise Advise Advise on Advise on Advise on data Monitoring
on technical on regulation extension of extension of availability & capital flows
screening criteria review taxonomy to taxonomy to usability of to sustainable
significantly social objectives criteria investments
harmful and low
impact activities
Weblink
Draft Report by Subgroup 4,
Social Taxonomy
10Vier gute Gründe, warum sich ein Immobilien-
investment im Bereich Healthcare lohnt
1. Social Impact Investing Im Entwurf für eine „soziale“ Taxonomie werden die
folgenden drei, auf die Stakeholder ausgerichteten
Unter dem zunehmenden Einfluss der Corporate So- Ziele, aufgeführt:
cial Responsibility (CSR) von Unternehmen und der
im Juli 2020 in Kraft getretenen Taxonomie-Verord- - Gewährleistung menschenwürdiger Arbeit
nung der Europäischen Union, die das Ziel hat, einen - Förderung von Verbraucherinteressen
Rahmen zur Erleichterung nachhaltiger Investitionen - Ermöglichung integrativer und nachhaltiger
mit dem Fokus auf Enviromental Social Governance Gemeinschaften
(ESG) vorzugeben, kommt dem „Social Impact Inves-
ting“ auf dem Immobilieninvestmentmarkt eine be- Hinter allen drei Zielen sollen Kriterien stehen, die
sondere Bedeutung zu. Bereits im Jahr 2019 beziffert sich auf die Auswirkungen in der gesamten Wert-
das Forum für nachhaltige Geldanlagen (FNG) das schöpfungskette beziehen.
Volumen im deutschen Immobilieninvestmentmarkt
für ESG-konforme Immobilienfonds mit 87,8 Mrd. Dabei wird nach einer vertikalen sowie einer hori-
Euro. zontalen Betrachtungsdimension unterschieden.
Bei der vertikalen Dimension stehen Produkte und
Lag der Fokus in der Bau- und Immobilienwirtschaft Dienstleistungen für die Erfüllung von Grundbedürf-
zu Beginn der Debatte und der Bemühungen rund nissen und grundlegende Infrastruktur im Fokus.
um ESG auf dem „E“ (Environmental), so richtet sich Aus dieser Perspektive könnten Investments, die
nun der Blick verstärkt auf die Fragestellung, wie den Zugang zu diesen Produkten und Dienstleis-
das „S“ (Social) umgesetzt und messbar gemacht tungen erleichtern und gleichzeitig die Bemühun-
werden kann. gen um die Erreichung anderer sozialer Ziele nicht
beeinträchtigen, als „sozial“ angesehen werden. Ein
In den aktuellen Fachdebatten zum Thema wird wesentlicher Aspekt, der mit Pflegeheimen und Se-
der Sozialimmobilie eine besondere Bedeutung niorenimmobilien definitiv erfüllt werden kann. Als
zugesprochen. Ein Grund, warum das Investment- Beispiel: Die Spezialisierung auf besondere Nutzer-
volumen dieser Objektklasse in den letzten Jahren gruppen, wie Demenzkranke, könnte im Rahmen
stark gestiegen ist. der Bewertung ein echtes Plus bedeuten. Dagegen
berücksichtigt die horizontale Dimension die Aus-
Auch bei der Assetklasse Sozialimmobilie sollte wirkungen auf die verschiedenen Stakeholder, die
sich der Investor bei der Prüfung eines potenziel- von den wirtschaftlichen Aktivitäten betroffen sein
len Investments nicht nur auf den Bereich „sozial“ können: z. B. die Angestellten eines Pflegeheims,
beschränken. Denn mit der im Juli dieses Jahres er- einschließlich der Beschäftigten in der gesamten
folgten Veröffentlichung eines Kriterienkatalog-Ent- Wertschöpfungskette, Verbraucher und Gemein-
wurfs der Arbeitsgruppe der Sustainable Finance schaften. Ein Positiv-Beispiel wäre eine Sozialim-
Platform der EU-Kommission werden erste Tenden- mobilie, die selbst und mit ihren Aktivitäten rund
zen erkennbar, was die EU in Zukunft unter sozialer um ihre Nutzung sowohl gesellschaftlich als auch
Perspektive als ein nachhaltiges Investment ver- räumlich (Nachbarschaft/Quartier) integrierend
stehen könnte. Siehe Organigramm und Link zum eingebettet ist und die für die Angestellten mit dem
Report links (S. 10) ÖPNV gut erreichbar ist sowie ein gutes Arbeitsum-
feld bietet.
Das Investment in eine Immobilie aus dem Teilmarkt
Healthcare hat also gute Voraussetzungen, sich im
Rahmen des Social Impact Investing als nachhaltig
und sozial zu erweisen.
(Quelle: Praxisleitfaden für die Immobilienwirtschaft [2021] des Instituts
für Corporate Governance in der deutschen Immobilienwirtschaft [ICG])
11Kapitel 2
Zusätzliche Leistungsbezieher von vollstationären
Pflegeleistungen gegenüber dem Ausgangsjahr 2019
660.000
600.000
[+9%]
340.000
[+80%]
200.000
[+70%]
31.12. 31.12. 31.12. 31.12.
2030 (p) 2040 (p) 2050 (p) 2060 (p)
Quelle: Colliers Research; Statistisches Bundesamt (Destatis): Pflegestatistik
2019, Vorausberechnung Bevölkerungsstand Deutschland (Bev-Variante-01
Geburten und LE moderat, WS niedrig (G2L2W1)); Fortschreibung der
Hospitalisierungsquote (Leistungsbezieher vollstationärer Pflege) basierend
auf aktueller Prävalenz (Anzahl; 31.12.2019)Vier gute Gründe, warum sich ein Immobilien-
investment im Bereich Healthcare lohnt
2. Demografisch bedingte in diesen langen Vertragszeiträumen vereinbart.
Wachstumsprognose Die Höhe der erzielbaren Pacht kann aber nicht, wie
häufig bei anderen Betreiberimmobilien, pauschal
Es ist allgemein bekannt, dass die deutsche Gesell- vom Umsatz abgeleitet werden. Die Pacht orien-
schaft einem laufenden Alterungsprozess unter- tiert sich vielmehr an den Investitionskosten (siehe
liegt. Auch wenn damit so manche staatlichen und Erläuterung zur Betreiberimmobilie in Kapitel 4).
wirtschaftlichen Herausforderungen verbunden Die Höhe der Investitionskosten hängt wiederum
sind, bietet dieser Prozess für den Betreiber von unter anderem vom Alter der Immobilien und dem
Healthcare Immobilien ein enormes Wachstums- Standort (Bundesland) der Pflegeeinrichtung ab.
potenzial. Darüber hinaus sichert es dem Investor Demgegenüber wird der Umsatz maßgeblich durch
einen nachhaltigen Business-Plan. Denn gemäß der die verhandelten Pflegesätze bestimmt. Somit kann
Pflegestatistik 2019 des Statistischen Bundesamtes eine Pachtaufwandsquote bei 10 Prozent liegen,
(DESTATIS) bedürfen rund 10 Prozent der Bevölke- aber auch schnell, besonders bei Neubauten, einen
rung aus der Altersgruppe ab 80 Jahren einer voll- Pachtanteil am Umsatz von 20 bis 25 Prozent er-
stationären Pflege. reichen. Die Pacht orientiert sich also immer an den
Einnahmen aus Investitionskosten.
Trotz des prognostizierten Bevölkerungsrückgangs
in den kommenden Jahren (–6,7 Prozent bis 2060) Es ist völlig untypisch, dass ein Betreiber eine
ist, aufgrund der Altersstruktur der Bevölkerung marktkonforme Pflegeimmobilie verlässt und der
und einer Zunahme älterer Altersgruppen, von Investor einen neuen Betreiber suchen muss. Denn
einer stetig steigenden Zahl an Leistungsbezie- die Abwicklung eines Pflegeheimbetriebs ist schwie-
hern vollstationärer Pflegeleistungen und damit rig und führt zu massiven Imageschäden beim Be-
einem wachsenden Bettenbedarf bis 2060 aus- treiber. Hintergrund ist unter anderem, dass ein
zugehen. Diese Betrachtung setzt voraus, dass Betreiber laufende Heimverträge mit den Bewoh-
sich der prozentuale Pflegeanteil in den einzel- nern seiner Pflegeimmobilie hat und diese Verträge
nen Altersgruppen gegenüber dem Ausgangs- dann gekündigt werden müssten – ein Worst-Ca-
jahr 2019 nicht mehr wesentlich verändert. Die- se-Szenario für alle Seiten mit entsprechendem
se Entwicklung entspräche bereits im Jahr 2040 Schlagzeilen-Potenzial! Daher sind Betreiber in der
einem Mehrbedarf von 340.000 Leistungsbezie- Regel an Verlängerungen von Mietverträgen inter-
hern von vollstationären Pflegeleistungen, wenn essiert, sofern die baurechtlichen Anforderungen
man die heute bestehende Pflegeprävalenz fort- erfüllt werden können und die Pacht aus den In-
schreibt. Der Bedarf an neuen Pflegeimmobilien vestitionskosten refinanziert werden kann.
ist unbestritten.
In einem schwierigen gesamtwirtschaftlichen Um-
3. Stabiler Cashflow feld ist dieses defensive und konjunkturunabhängi-
ge Investment ein wichtiger Stabilisierungsanker. Im
Der noch zu Beginn des 21. Jahrhunderts stark Vergleich zu den anderen Assetklassen weisen die
fragmentierte Pflegeimmobilienmarkt in Deutsch- Renditen, trotz einer erfolgten Kompression, wei-
land vollzog in den letzten Jahren einen Prozess terhin ein attraktives Rendite-Risiko-Verhältnis auf.
der Konsolidierung, Professionalisierung und Eu-
ropäisierung auf der Betreiberseite. Damit geht
aus Investorensicht ein geringeres Ausfallrisiko
dank bonitätsstarker Mieter/Pächter einher. Des
Weiteren sind bei diesen Betreiberimmobilien Ver-
tragslaufzeiten mit einem Zeitraum von 20 oder
mehr Jahren, oftmals mit Verlängerungsoptionen,
üblich. Häufig werden Wertsicherungsklauseln zum
Schutz der Erträge vor Inflationsentwicklungen
13Kapitel 2
Pflegeeinrichtungen 2019 – Struktur nach Einrichtungstyp
15.380 Pflegeeinrichtungen
3.885 11.317 178
solitäre Tagespflege- vollstationäre Dauerpflege- sonstige
einrichtungen einrichtungen (“Pflegeheim”) Einrichtungen
ca. 6.800
investmentfähige Pflegeheime
=
ca. 690.000
investmentfähige Pflegeplätze
ca. 70 Mrd. €
Immobilienmarktvolumen*
* gerundeter Wert, ermittelt auf Basis der
marktüblichen Kaufpreise pro Bett für
Bestands- und Neubauten der letzten Jahre
sowie den investmentfähigen Pflegeplätzen
Quelle: Statistisches Bundesamt (Destatis): Pflegestatistik 2019, Trasenix und eigene Hochrechnungen.
Übersicht Projektentwicklungen (Stand Q1-2021)
Im Bau In Planung
Einrichtungen 319 479
Vollstationäre
24.732 (Ø 76) 37.602 (Ø 79)
Dauerpflegeplätze
Investitions-
ca. 3,5 Mrd. € ca. 5,3 Mrd. €
volumen
Davon Ersatz- 80
neubauten für
bestehende
Einrichtungen 7.000
Quellen: Trasenix
14Vier gute Gründe, warum sich ein Immobilien-
investment im Bereich Healthcare lohnt
4. Development-Potenzial
Das heutige Marktvolumen für vollstationäre
Pflegeheime (investmentfähig i.S.v. Mindestgröße,
keine Objektförderung) liegt bei schätzungsweise
70 Mrd. Euro.
Der aktuelle Bestand an Pflegeangeboten reicht je-
doch nicht aus, um den bereits vorhergehend er-
läuterten und demografisch bedingten zukünftigen
Bedarf zu decken. Es ist völlig unstrittig, dass der
Healthcare Markt eine wachsende Nachfrage nach
zusätzlichen Pflegeleistungen und -plätzen aufweist
und somit auch das Investmentmarktvolumen in
der Konsequenz steigen muss.
Dementsprechend kommt der Projektentwicklung
in dieser Assetklasse eine besondere Bedeutung zu.
Neben benötigten Ergänzungsbauten, welche die
steigende Nachfrage decken müssen, gibt es einen
zusätzlichen Bedarf der sich aus der Sanierung von
Bestandsbauten ergibt, welche an die aktuellen lan-
desrechtlichen und marktbedingten Anforderun-
gen im Pflegebereich anzupassen sind.
Von fast 800 Projektentwicklungen mit über 60.000
Betten im Bereich der vollstationären Dauerpflege-
einrichtungen sind über 10 Prozent Ersatzneubau-
ten für bestehende Einrichtungen. Das Investitions-
volumen dieser 800 Projektentwicklungen beträgt
dabei hochgerechnet rund 8,5 Mrd. Euro.
Der zukünftig hohe Bedarf an neuen Pflegeimmo-
bilien ermöglicht es den Projektentwicklern und In-
vestoren, Immobilien anderer Nutzungsarten unter
dem Gesichtspunkt der Drittverwendungsfähigkeit
als Pflegeimmobilie zu prüfen. In einem folgenden
Kapitel dieses Buyers Guides wird daher der Blick
auch auf die Konversion von Hotelimmobilien in
Pflegeimmobilien gerichtet.
15Kapitel 3
Drittverwendungspotenzial im
Hotelsegment: Healthcare Immobilie
Das Pandemiejahr 2020 bescherte der Hotelbran- räume und, je nach Konzept, ein Restaurant für die
che einen Rekordeinbruch. Auch die erste Hälfte Bewohner benötigt, die in den öffentlichen Berei-
des Jahres 2021 war von Betriebsschließungen und chen des umzubauenden Hotels darzustellen sind.
Beherbergungsverboten bestimmt. Seit August ist Für gehobene Seniorenresidenzen besteht zudem
zwar eine Erholung spürbar, jedoch mit Fokus aus die Möglichkeit, Hoteleinrichtungen wie beispiels-
Urlaubsregionen, während Stadthotels weiterhin weise den Wellnessbereich mit Pool zu überneh-
unter den Auswirkungen der Pandemie leiden. So men und in das jeweilige Konzept zu integrieren.
ist auch in 2022 keine vollständige Erholung der So kann sich beispielsweise eine Umwandlung
Branche zu erwarten. Daher stellt sich verstärkt die eines 5-Sterne-Hotels aufgrund des bestehenden
Frage einer Umnutzung von Hotelimmobilien. Flächenprogramms für einen Umbau in gehobene
Luxus-Seniorenapartments eignen, bei denen die
Die Umnutzung zu Pflege- und Seniorenimmobilien bestehenden großzügigen Gemeinschaftsflächen
ist dabei ein interessanter und zunächst nahelie- als entsprechend wichtiger Bestandteil des exklu-
gender Ansatz. Dabei müssen die Gegebenheiten siven Betriebskonzepts integriert werden können.
eines Hotels in jedem Fall individuell geprüft wer-
den, um zu beurteilen, ob sich die Umwandlung in Bei größeren Anlagen kann, sofern der Bestands-
eine Pflege- und Seniorenimmobilie wirtschaftlich grundriss es erlaubt, eine Kombination unterschied-
darstellen lässt. Auch bleibt abzuwägen, welche licher Wohnformen angedacht werden. In diesem
Form der Pflege- und Seniorenimmobilie für das Fall wäre es möglich, die großzügigen hotelspezi-
jeweilige Objekt sowie den Standort geeignet ist. fischen Gemeinschafts- und Versorgungsflächen
ohne große Anpassungen effizient umzugestalten,
Für eine voll- und teilstationäre Pflege (z. B. Tages- um Synergien der jeweiligen Konzepte zu nutzen.
pflege oder Kurzzeitpflege) können zwar prinzipiell Eine pauschale Faustformel für die Herleitung, wel-
Hotelzimmer mit einer Mindest-Wohnraumfläche ches Pflegekonzept sich für eine Bestandsimmobilie
von 14 m² (exklusive des Vorflur-Bereichs vor der eignet, gibt es leider nicht, da die Grundrisse in je-
Nasszelle) in Frage kommen, allerdings gilt es die dem Einzelfall auf die spezifischen Anforderungen
Barrierefreiheit sicherzustellen und Bewegungsra- geprüft werden müssen.
dien zu prüfen – insbesondere in den Nasszellen.
Sollte die Raumstruktur der Hotelzimmer diese
Umwandlung mit einfachen Mitteln ermöglichen,
gilt es weiterhin die öffentlichen Bereiche dem Back
of House einer Pflegeeinrichtung anzupassen.
Falls eine Umwandlung in eine Wohnanlage des Be-
treuten Wohnens oder in eine Seniorenresidenz mit
Betreiberkonzept angedacht wird, so unterscheiden
sich die Anforderungen elementar von den statio-
nären Versorgungsformen. In diesem Fall müssen
Raumstrukturen neu konzipiert und größere zu-
sammenhängende Flächen durch den Zusammen-
schluss von einzelnen Hotelzimmern geschaffen
werden. Neben den größeren Wohnungseinheiten
werden zusätzlich mindestens noch Gemeinschafts-
17Kapitel 3
Drittverwendungspotenzial im
Hotelsegment: Healthcare Immobilie
Spezifische Herausforderungen bei Umnutzun- Aus baurechtlicher Perspektive lässt sich eine Um-
gen zu Pflege- und Seniorenimmobilien widmung vom gewerblichen Kurzzeitwohnen, wie
Generell gilt anzumerken, dass jeder Healthcare bei Hotels der Fall, zu wohnwirtschaftlichen Lang-
Immobilientyp sein nutzerspezifisches Anforde- zeitaufenthalten in den meisten Fällen verwirk-
rungsprofil aufweist. Nachdem das alte Hotelnut- lichen, da die Städte und Kommunen ein starkes
zungskonzept nicht mehr zum Standort passt, gilt Interesse an der Schaffung von Pflege- und Senio-
es zu prüfen, inwieweit durch den Markt bzw. um- renimmobilien haben.
liegende Standortentwicklungen eine andere Nut-
zungsart für den Standort geeignet ist. 2. Größe und Flächenprogramm
Unter anderem müssen die folgenden Punkte bei Als Faustformel sollte für die Realisierung eines
derartigen Überlegungen analysiert werden: wirtschaftlichen Pflegekonzepts grundsätzlich eine
Fläche von mindestens 3.500 m2 BGF zur Verfügung
1. Standort stehen. Die konkreten Möglichkeiten zur Nutzung
dieser Flächen hängen wiederum von diversen
Während sich das Hotelangebot grundsätzlich nach Parametern ab. Beispielsweise ist bei einer nicht
der allgemeinen Reisenachfrage und den umlie- veränderbaren Flurbreite von weniger als 2,0 m die
genden Nachfragegeneratoren richtet, lassen sich Nutzung als vollstationäre Pflegeeinrichtung nur
Seniorenwohnen und Betreutes Wohnen derzeit im Sonderfall möglich. Zudem sollte hierbei auch
aus Nachfragesicht pauschal positiv bewerten, eine ausreichend große Dimensionierung der Ge-
da das Angebot bei weitem noch nicht ausreicht. schossgrößen von mindestens 600 m2 NGF und
Hierdurch kann die Standortwahl auf Makroebene idealerweise mindestens 1.000 m² für den Betrieb
vorerst offen betrachtet werden, da sich sowohl in effizienter Wohnbereiche und Hausgemeinschaften
Großstädten als auch in kleineren Regionen noch berücksichtigt werden. Für den Betrieb einer Tages-
gute Chancen ergeben. pflege sollte hingegen eine wirtschaftliche Größe
von mindestens 350 m2 zur Verfügung stehen. Für
Der Standort sollte jedoch nicht nur den zukünfti- die Gestaltung von 1 bis 3 Zimmer großen Senio-
gen Bewohnern den Anschluss an das allgemeine renwohnungen sollten zwischen 30 und 80 m2 für
Leben ermöglichen, sondern auch eine gute Er- Wohnungen mit Küche, zusätzlichem Abstellraum
reichbarkeit für Personal und Angehörige sicher- und einer Nasszelle von mindestens 4 m2 einkal-
stellen. Dies bedeutet, dass eine gute infrastruktu- kuliert werden. Zudem sollten Balkone vorhanden
relle Anbindung über den öffentlichen Nahverkehr oder baulich möglich sein.
gegeben sein sollte, die wohnqualitätsinzidierend
zu bewerten ist. Ein Standort im Gewerbegebiet Restaurants und Tagungsräume können in vielen
oder an Autobahnen bzw. Bundesstraßen ist in den Konzepten als Gemeinschaftsflächen wie Besucher-
meisten Fällen bereits ein klares Ausschlusskrite- lounge oder Cafeteria umgenutzt werden. Ebenso
rium. Sollte sich eine Liegenschaft an einer stark können vorhandene Spa-Anlagen übernommen
befahrenen Straße befinden, ist es essenziell, dass und angepasst werden, um gehobenere Leistungen
die rückwärtige Seite des Gebäudes einen Grün- als Teil des Serviceangebots vorzuhalten. Weitere
blick oder eine angrenzende attraktive Nachbar- Funktionsräume wie z. B. Wäscherei, Küche, Lager-
schaft bietet. Zudem sollte das allgemeine Image räume und Räume für die Verwaltung sollten hier-
der Mikrolage als Wohn- und Aufenthaltsstandort bei ebenfalls mit eingeplant werden.
positiv zu bewerten sein.
19Kapitel 3
3. Strukturelle Anforderungen
Um größere Umbauten mit statischen Eingriffen zu
umgehen, sollte die Immobilie mehrere Kriterien
bereits erfüllen. Ein wichtiges Kriterium hierbei ist
die Einhaltung der DIN 18040-2 zum barrierefreien
Bauen. Insbesondere im Hotelsegment ist diese je-
doch nur sporadisch umgesetzt.
Zusätzlich ist zu beachten, dass die Geschosse kei-
ne Rampen oder Steigungen von mehr als 6 Pro-
zent aufweisen und Bewegungsflächen von min-
destens 1,5 m x 1,5 m vorhanden sind. Für eine
Umnutzungspotenzial rollstuhlfreundliche Umgebung sollten Türen eine
zu Pflege- und Breite von 90 cm nicht unterschreiten.
Senioreneinrichtungen
ca. 1.500 Hotels
Hotels, die die
Mindestanforderung
der BGF erfüllen
ca. 5.000 Hotels
Umnutzungspotenzial
von ca. 30.000 Hotels
innerhalb Deutschland.
Fazit
Auf dem Hotelimmobilienmarkt werden sich mittel-
fristig vermehrt attraktive Ankaufsmöglichkeiten er-
geben, für die eine Umnutzung zu Pflegeeinrichtun-
gen naheliegend erscheint. Obwohl die spezifischen
Anforderungen der jeweiligen Konzepte die tatsäch-
liche Anzahl der Umnutzungsmöglichkeiten stark re-
duzieren, sind dennoch sicherlich mehr als 1.500 Be-
herbergungsbetriebe als geeignet einzustufen. Dies
macht zwar lediglich in etwa 5 Prozent des gesamten
Hotelmarktes von etwa 30.000 Beherbergungsbetrie-
ben aus, ist aber dennoch eine signifikante Zahl.Drittverwendungspotenzial im
Hotelsegment: Healthcare Immobilie
Als Leitfaden zur Prüfung einer Umnutzung empfiehlt sich nachfolgende Vorgehensweise
1. Prüfung des Standortes – Festlegung des genauen seniorenspezifischen
Nutzungskonzepts
2. Prüfung des gebäudestrukturellen / statischen Rasters hinsichtlich Veränderung
der Raumstruktur und Barrierefreiheit
3. Erste grobe Kostenschätzung für erforderliche Umbaumaßnahmen
4. Prüfung des Einstandspreises / Residualwerts
5. Prüfung Baurecht / Planungsänderung
6. Identifikation Betreiberpartner / Mieter
Zusammenfassend bleibt festzuhalten, dass sich oder aber das aktuelle Nutzungskonzept für den
die genaue Analyse und Prüfung von Hotelimmo- jeweiligen Standort nicht mehr nachhaltig ist. Eine
bilien für die Umnutzung zu einer Pflege- oder Se- zielgerichtete initiale Machbarkeitsanalyse kann ein
niorenwohnform immer lohnt, insbesondere auch erster, aber erfolgversprechender Schritt sein, eine
dann, wenn es sich um nicht mehr zeitgemäße Ge- Immobilie oder ein Immobilienportfolio mit mehr
bäude- und Betriebsstrukturen von Hotels handelt Nachhaltigkeit und Kredit-Points für die ESG-Kon-
formität aufzuwerten.
Beispiel einer Umnutzung von Hotel in Seniorenwohnen
Quelle: Colliers Research
21Kapitel 4
Marktanteile der Betreiberstruktur nach
Trägerart /-schaft bei stationären Pflegeheimen
in Deutschland
4,5%
8,5% -4,0%
34,9% 42,7%
+7,8%
1999 2019
56,6% 52,8%
-3,8%
Private Träger
Freigemeinnützige Träger
Öffentliche Träger
Quelle: Pflegestatistiken 1999-2019
Verteilung der Trägerschaft nach Bundesländern
3,20%
4,60%
8,6%
9,8%
6,6%
2,7%
9,7%
0,7%
4,4%
7,2%
2,7%
4,6%
0,9%
9,3%
3,4%
2,4%
100%
39,2%
34,5%
36,3%
30,4%
50,6%
41,6%
57,1%
50,3%
51,2%
33,4%
49,1%
48,0%
62,0%
67,7%
51,2%
55,9%
50%
53,70%
59,8%
60,9%
59,2%
58,3%
56,7%
46,7%
46,4%
45,4%
42,7%
46,4%
42,2%
39,0%
37,5%
29,90%
35,4%
0%
BW BY BE BB HB HH HE MV NI NW RP SL SN ST SH TH
Kommunal Privat Freigemeinnützig
Quelle: Trasenix, Stand: Juni 2021Betreiberimmobilie Pflegeheim
Pflegeimmobilien sind Betreiberimmobilien. Bei Die Mehrheit der vollstationären Pflegeheime wird
Pflegeimmobilien werden in der Regel langfristige traditionell von freigemeinnützigen Trägern betrie-
Mietverträge mit einem Betreiber abgeschlossen. ben. Dazu gehören auf der einen Seite die kirchli-
Oftmals handelt es sich um „single tenant“-Objekte. chen Träger wie Caritas oder Diakonie und auf der
Demzufolge kommen der Bonität des Betreibers, anderen Seite Wohlfahrtsverbände wie beispiels-
den wesentlichen Stellschrauben für einen nach- weise die Arbeiterwohlfahrt (AWO). Dieses Bild
haltigen Betrieb sowie der nachhaltigen Pachtan- zeigt sich noch heute, ihr Anteil hat über die Jahre
sätze große Bedeutung zu. Seit mehreren Jahren aber stetig abgenommen. 1999, im ersten Jahr des
lassen sich in der Betreiberlandschaft vermehrt amtlichen Beginns für die Erhebung der Pflegesta-
Veränderungen in Richtung Professionalisierung tistik, betrug er noch 56,6 Prozent. Im Jahr 2019 lag
und Konsolidierung beobachten. Zudem gibt es er bei einem Wert von knapp 53 Prozent. Als Ge-
zwei wesentliche Faktoren, die für die nachhaltige winner gelten die privaten Betreiber. Sie blicken auf
Pachtzahlung von Bedeutung sind: die besondere ein jahrelanges Wachstum zurück, das sich zuletzt
Ertragsstruktur vollstationärer Pflegeeinrichtungen bei einem Anteil von rund 43 Prozent eingependelt
mit den für die Pachtzahlung relevanten Investiti- hat. Als Gründe für die Steigerung der letzten Jahre
onskosten und die direkten Leistungserbringer der gelten große Betreiberübernahmen durch private
Pflegeleistungen – die Fachkräfte. Pflegekonzerne und erhöhte Neubauaktivität bei
privaten Pflegeheimbetreibern. Vieles deutet da-
1. Betreibermarkt – dynamische rauf hin, dass sich das Wachstum fortsetzen und
Defragmentierung mittelfristig sogar ein Marktanteil von 50 Prozent
erreicht sein wird.
1.1 Übersicht & Struktur des Pflegeheimmarktes
Die Verteilung der Trägerschaft variiert stark nach
Der deutsche Pflegeheimmarkt ist auf den ersten Bundesland. Während in Bundesländern wie Bayern,
Blick immer noch fragmentiert und intransparent. Baden-Württemberg, Brandenburg, Mecklenburg-
Gleichzeitig hat er sich aber in den letzten Jahren Vorpommern, Thüringen und im Saarland die frei-
bereits stark konsolidiert und professionalisiert – gemeinnützigen Träger den Hauptanteil ausmachen,
bei steigenden Auslastungsquoten der vorhande- sind in Berlin, Hamburg, Niedersachsen und Schles-
nen Einrichtungen. Für internationale Betreiberfir- wig-Holstein die privaten Träger stärker vertreten.
men und Finanzinvestoren sind selbst die vielen
länderspezifischen Gesetzgebungen, die einen
sehr hohen Regulierungsgrad zur Folge haben, kein
Grund, Deutschland zu meiden. Das Gegenteil ist
der Fall, denn die Zersplitterung bietet Investoren
viele Eintrittspforten in den Markt und Möglichkei-
ten, „buy & build“-Strategien umzusetzen.
23Kapitel 4
1.2 E
instiegschance für Investoren – Trend zur
weiteren Konsolidierung des Betreiber-
marktes
Der fragmentierte deutsche Betreibermarkt eröff-
net genügend Chancen für Betreiber und Investo-
ren zum Eintritt in den Markt, aber auch für be-
reits am Markt agierende Betreiberunternehmen.
Es gibt viele Betreiber, die über sehr wenige Pfle-
geheime verfügen und sich auf eine Region oder
Stadt fokussieren. Regional operierende und klei-
nere Unternehmensgruppen unter ihnen werden
so bei steigendem Wettbewerb zu potenziellen
Übernahmekandidaten und stellen aussichtsreiche
Investitionsziele dar.
In diesem Sinne hat die Kleinteiligkeit den notwen-
digen Spielraum für eine zunehmende Konsolidie-
rung auf dem Betreibermarkt, wie sie in den letzten
Jahren zu beobachten war, ermöglicht.
Und dieser Trend zur Konsolidierung lässt sich auch
weiter beobachten, wie zuletzt bei der Übernahme
des Berliner Betreibers Advita durch die französi-
sche Domus Vi Group. Weiterhin bringt die zuneh-
mende Konsolidierung von kleineren Betreibern
eine hohe Professionalisierung in den Prozessen
und Strukturen mit sich.
Zudem war der Markt in den letzte Jahren auch von
M&A Transaktionen von größeren Betreibergrup-
pen geprägt, die die Build-and-Buy Strategie verfol-
gen. Hier liegt die Motivation für eine Transaktion
in der Realisierung von Gewinnen der meist durch
Private Equity finanzierten Unternehmen.Betreiberimmobilie Pflegeheim
Betreiberübernahmen 2019/21
Mai 2019 Oktober 2019 Januar 2020
Alloheim übernimmt Pro Talis Gruppe Kos SpA übernimmt Charleston Holding Übernahme der Novita durch die ERLBAU
(14 Pflegeheime) GmbH (47 Einrichtungen) Deggendorf GmbH & Co. KG (11 Pflegeheime)
Schönes Leben erwirbt MEDIKO Gruppe Argentum Pflege Holding GmbH erwirbt die
(20 Pflegeheime) Deutsche Pflege und Wohnstift GmbH
(17 Pflegeheime)
Alloheim übernimmt Mohring Gruppe und
Vital Wohnen Gruppe (10 Pflegeheime)
Quadriga Capital übernimmt Medical Senio-
ren-Park Holding GmbH (6 Pflegeheime) und
sechs stationäre Einrichtungen der Convivo
Gruppe (6 Pflegeheime)
Mai 2020 Nov. 2020 Juli 2021
Übernahme der Qualivita AG durch Korian Domidep übernimmt Römergarten Resi- Die französische Domus Vi Group hat den
(13 Pflegeeinrichtungen) denzen GmbH und Römergarten Senioren- in Berlin ansässigen Betreiber Advita
Residenzen Ba-Wü GmbH (20 Pflegeheime) übernommen
- größte Übernahme 2020 im Bereich der
Betreiber für vollstationäre Pflegeheime
Curata Care Holding übernimmt
KMG Pflegeeinrichtungen (6 Pflegeheime)
Quelle: immoTISS care
25Kapitel 4
Korian Deutschland (19,7 %)
Alloheim Seniorenresidenz (17,7 %)
Marktanteil
internationaler Orpea Deutschland (12,8 %)
Betreiber an den
Top-10 Schönes Leben Gruppe (5,6 %)
Nationale Betreiber (44,2 %)
Quelle: Colliers Research; Daten: Trasenix
Kostenbestandteile Kostenträger
INVESTITIONSKOSTEN
Pflegebedürftige
Kosten der Immobilie und des Inventars
(Sozialhilfeträger)
(10 – 20%)
UNTERKUNFT & VERPFLEGUNG
Pflegebedürftige
Kosten für Hauswirtschaft und Betriebsablauf
(Sozialhilfeträger)
(15 – 20%)
PFLEGEKOSTEN
Pflegekasse
(60 – 70%)
Quelle: immoTISS care
26Betreiberimmobilie Pflegeheim
Europäisierung des deutschen soliden Nachfrage nach Betreuungs- und Pflege-
Altenpflegemarktes leistungen sowie einer stabilen Wirtschaftskraft
Da die lange prophezeite demografische Entwick- die Chance, eine profitable Plattform bzw. Betrei-
lung immer mehr zur Realität wird, steigt der Pfle- berkette in Deutschland aufzubauen. Derzeit be-
gebedarf stetig – aber nicht nur neue Pflegeplätze trägt der Anteil der Betreiber mit internationaler
sind gefragt. Zusätzliche Investitionen sind not- Beteiligung 56% der Top-10 Betreiber. Gemessen
wendig, um alte Strukturen an die aktuellen ge- an der Anzahl der Betreiber lässt sich dennoch eine
setzlichen Vorgaben anzupassen und die steigende Dominanz nationaler Betreiberfirmen beobachten,
Nachfrage zu befriedigen. Freigemeinnützige oder da nur vier Betreiberketten in den Top-10 vertreten
öffentliche Träger sind oftmals nicht in der Lage, sind, die von international agierenden Betreibern
die notwendigen finanziellen Mittel für Projektent- und Investoren geführt werden. Jedoch machen die
wicklungen auf die Beine zu stellen. Top-10 Betreiber, trotz einer Konsolidierung und
Verdopplung des Marktanteils in den vergangenen
Das Kapital kommt von privatwirtschaftlich orga- Jahren, lediglich 14% des Gesamtmarktes aus. Der
nisierten Betreibergesellschaften aus dem In- und Anteil internationaler Betreiber am weiterhin stark
Ausland, die expandieren möchten. Besonders fragmentierten und von freigemeinnützigen Trä-
ausländische Akteure, die mit gesättigten Heimat- gern mehrheitlich geprägten Gesamtmarkt hat die
märkten konfrontiert sind, sehen aufgrund einer Schwelle von 10% bereits überschritten.
Top-10-Betreiber für stationäre Pflege
Trägerart Betreiber Pflegeplätze Pflegeeinrichtungen Herkunft Eigentümer
1 Privat Korian 27.109 254 Frankreich
2 Privat Alloheim (Eigentümer: Nordic Capital) 23.180 243 Schweden
3 Privat Victor's Group 14.462 114 Deutschland
4 Privat Orpea 13.193 151 Frankreich
5 Privat Kursana (Eigentümer: Dussmann Group) 9.638 96 Deutschland
6 Privat Azurit-Hansa-Gruppe 8.240 82 Deutschland
7 Freigemein. Johanniter Seniorenhäuser 7.896 93 Deutschland
8 Privat Schönes Leben Gruppe (Eigentümer: Waterland) 7.463 94 Niederlande
9 Freigemein. Evangelische Heimstiftung 6.693 95 Deutschland
10 Privat DOMICIL Seniorenresidenzen 6.597 44 Deutschland
Quelle: Trasenix, Stand: Juni 2021
2. Ertragsquelle - Refinanzierung der Pacht Getränkeversorgung). Die dritte Säule sind die In-
durch Investitionskosten (stationäre Pflege) vestitionskosten, die als ratierlicher, tagesgleicher
Beitrag (Subjektförderung) die Herstellungsaufwen-
Für Betreiber von vollstationären Pflegeeinrichtun- dungen der Immobilie sowie deren fortlaufende
gen sind drei Säulen für den Umsatz relevant, aus Instandhaltungsaufwendungen abdecken. Sie ge-
denen sich das Heimentgelt zusammensetzt. Das hören wie die Kosten für Unterkunft und Verpfle-
sind die monatlichen Pflegekosten (Pflegesatz), die gung zum Eigenanteil des Pflegebedürftigen bzw.
von der Pflegeversicherung bezuschusst werden, Versicherten und müssen selbst getragen werden
sowie die Kosten für Unterkunft und Verpflegung oder mit Unterstützung der Angehörigen oder der
(insbesondere Reinigung, Energie, Essens- und Sozialhilfeträger.
27Kapitel 4
Rechtlicher Rahmen
Der Betreiber als Leistungserbringer schließt einen
Finanzierung eines Pflegeplatzes Versorgungsvertrag („Betriebslizenz“) und Vergü-
tungsvereinbarungen gemäß SGB XI mit den Pfle-
LEISTUNGSEMPFÄNGER gekassen sowie dem Sozialhilfeträger ab, in denen
(Pflegebedürftiger) die Höhe der Vergütungssätze für die vom Betrei-
ber erbrachten Leistungen festgelegt werden. Mit
dem Pflegebedürftigen, der Leistungsempfänger
Heimvertrag ist, wird seitens des Betreibers ein Heimvertrag
unterzeichnet.
LEISTUNGSERBRINGER Investitionskosten als Maßstab
(Betreiber) Zu den Investitionskosten gehören Kosten, die
durch Errichtung, Anschaffung, Instandsetzung
oder –haltung von Inventar und betriebsnotwen-
Versorgungs- Vergütungs- digen Gebäudeteilen sowie damit verbundenen
vertrag vereinbarung technischen Anlagen entstehen. Auch Pachtzahlun-
gen, die der Betreiber zu zahlen hat, oder Abschrei-
bungen und Darlehenszinsen sind Bestandteil der
Verbände Pflegekassen Investitionskosten. Eine Pacht ist dann nachhaltig,
der Pflegekassen / Sozialamt wenn die vereinnahmten Erlöse aus den Investi-
tionskosten abzüglich des dem Betreiber zustehen-
den Betrags für seine Instandhaltungsverpflichtung
Quelle: immoTISS care
(inkl. Inventar) den Pachtansatz bei der gegebenen
oder kalkulatorisch nachhaltigen Auslastung – i. d.
R. 95 Prozent – decken. Jeder Pflegeheimbetreiber
Refinanzierung der Baukosten eines Pflegeplatzes vereinnahmt die Investitionskosten auf den Tag
genau. Diese dürfen auf die pflegebedürftigen Be-
Beispielhafte Anerken- Annerken- wohner bzw. deren unterstützenden Angehörigen
Kosten- nungsfähige nungsfähige oder den Sozialhilfeträger umgelegt werden – al-
kalkulation Baukosten in Baukosten in lerdings nur betriebsnotwendige und angemesse-
Neubau Niedersachsen BaWü ne Kosten – und entsprechen vom Prinzip her der
Kaltmiete einer Wohnung.
Wagnis &
Gewinn Investitionskosten gelten als Indikator für die Nach-
haltigkeit der Pacht und als Maßstab für eine In-
vestition in eine Pflegeimmobilie. Wobei es hier zu
KG 100-200 beachten gilt, dass vollstationäre Bestandspflegeein-
10.000 € richtungen in der Vergangenheit bei der Erstellung
Größer durchaus auch öffentliche Fördermaßnahmen er-
150.000 € hielten – in Form von direkten Zuschüssen. Weiter-
KG 300-700 Kleiner hin hängt die Höhe der Investitionskosten sowohl
100.000 € 100.000 € vom Alter der Immobilie ab als auch von länderspe-
zifischen Berechnungssystematiken. In den ostdeut-
schen Bundesländern liegen die durchschnittlichen
KG 800 Investitionskosten niedriger, da es in der Vergangen-
10.000 € heit unter anderem eine großzügigere Förderpolitik
als in den westlichen Bundesländern gab.
Quelle: immoTISS careBetreiberimmobilie Pflegeheim
Gemessen an der gesamten Ertragsstruktur eines z. B. die Zimmergröße betreffend, getroffen werden
Pflegeheimbetriebes, liegen die Erlöse aus den In- können. Eine Anpassung der Investitionskosten ist
vestitionskosten in der Regel bei 10 bis 20 Prozent in diesem Fall rechtfertigbar (siehe auch [Kapitel 5
der gesamten Erträge. Bei neuen Einrichtungen Ziffer 5.]).
liegen die Erlöse naturgemäß im oberen Bereich
der Spanne. 3. Pflegefachkräfte wichtig für den Ertrag des
Betreibers
Refinanzierung der Investitionskosten
Mit der Einführung der sozialen Pflegeversicherung Für Pflegeheimbetreiber entscheidet die Personal-
(SGB XI) im Jahr 1995 wurde die „duale Finanzie- situation über die Wirtschaftlichkeit eines Betrie-
rung“ eingeführt, nach der die Investitionsauf- bes, die meist erst ab einer Belegungsquote von
wendungen den Pflegebedürftigen gesondert in 90 Prozent erreicht wird. In manchen Pflegehei-
Rechnung gestellt werden. Im Rahmen der landes- men bleiben die Auslastungszahlen jedoch hinter
rechtlichen Ausgestaltungen haben in der Folge die der tatsächlichen Nachfrage zurück, da die vorge-
einzelnen Bundesländer eigenständige Regelungen schriebene Pflegefachkraftquote von 50 Prozent in
für die Förderung sowie Finanzierung der Investi- der stationären Pflege, die in der „Heimmindest-
tionskosten mit sehr unterschiedlichen Förder- und personalverordnung“ bundesweit geregelt ist, nicht
Refinanzierungsstrukturen entwickelt. In einigen erfüllt wird und ein Aufnahmestopp durch die Auf-
Ländern erhielten Betreiber innerhalb eines defi- sichtsbehörden verhängt werden kann.
nierten Zeitrahmens eine Objektförderung in Form
von nicht rückzahlbaren Investitionszuschüssen Strategien gegen Personalmangel
für die Errichtung der Pflegeeinrichtungen, andere Bei der Personalgewinnung spielt die marktge-
Bundesländer haben die Finanzierung direkt auf rechte und adäquate Bezahlung für das Pflegeper-
eine Subjektförderung umgestellt, bei der letztlich sonal eine wichtige Rolle, aber sie ist nicht allein
die Pflegebedürftigen unter Einbeziehung ihrer ausschlaggebend. Weitere Kriterien, die potenzielle
eigenen Einkommens- und Vermögensverhält- Mitarbeiter in der Entscheidung für einen Standort
nisse entsprechende Zuwendungen des Landes beeinflussen, sind ein gutes Betriebsklima, arbeit-
(meist sozialhilferechtlichen Regelungen folgend) nehmerfreundliche Strukturen sowie eine anspre-
erhalten. Für Pflegebedürftige, deren Einkommen chende Gestaltung der Pflegeimmobilie durch helle
und Vermögen nicht ausreichend ist, übernehmen und freundliche Raumkonzepte. Ein angenehmes
Sozialhilfeträger anteilig die Investitionskosten – Ambiente ist nicht nur für die Bewohner, sondern
aber nur, wenn zwischen dem Kostenträger und auch für die Fachkräfte von Vorteil, die sich einen
dem Heimträger über die Übernahme eine Ver- modernen und attraktiven Arbeitsplatz wünschen.
einbarung getroffen wurde. Die Abrechnung der Wenn der Standort sich auch noch als gut erreich-
Kosten richtet sich nach Genehmigungsvorbehalt bar mit öffentlichen Verkehrsmitteln erweist, zieht
bzw. einer Angemessenheitsbeurteilung durch das Fachkräfte zusätzlich an. Für Immobilieninves-
die Sozialhilfeträger. Als beeinflussende Faktoren toren empfiehlt sich eine genaue Prüfung des Be-
für die Angemessenheitsbeurteilung gelten die treibers, der für regelmäßige Mietzahlungen ver-
Höhe der anerkennungsfähigen Baukosten und antwortlich ist, anhand von Faktoren, die auf das
Gebäudeflächen, der Refinanzierungszeitraum Halten und Gewinnen von Fachkräften abzielen.
der Anlagegüter sowie – pauschal – Instandhal- Wenn das Betreibermanagement einen guten Ruf
tungsaufwendungen. Die anerkennungsfähigen genießt und ausreichend Anreize für seine Mitar-
Baukosten weisen je nach Bundesland eine er- beiter bietet, kann die Pflegeimmobilie wirtschaft-
hebliche Bandbreite auf. In Baden-Württemberg lich betrieben werden und so eine höhere Sicher-
reichen sie bereits über150.000 Euro, während heit für Investoren bieten.
sie in Niedersachsen unter 100.000 Euro liegen.
Anders gestaltet sich die Thematik bei Selbst-
zahlern, mit denen individuelle Vereinbarungen,
29Kapitel 5
Regulatorischer Rahmen und Struktur
1. Struktur und Rechtsbeziehungen Die mietrechtlichen Vorgaben sind abhängig vom
bei Pflege- und Seniorenimmobilien jeweiligen Vertragsverhältnis und ergeben sich,
unter anderem, aus dem Miet-, Pacht- und Wohn-
Im Fokus der rechtlichen Aspekte, die im Zusam- raummietrecht. Neben den mietrechtlichen Vor-
menhang mit vermieteten Pflegeimmobilien zu be- gaben sind seitens des Betreibers weitere Vorga-
rücksichtigen sind, steht das Verhältnis zwischen ben, die den Betrieb der Pflegeimmobilie regeln,
dem Eigentümer der Immobilie als Vermieter zu beachten. Diese sich im Wesentlichen aus dem
(nachfolgend „Eigentümer“) und dem Betreiber der Heimrecht ergebenden Vorgaben sind unmittelbar
Pflegeeinrichtung als Mieter (nachfolgend „Betrei- nur an den Betreiber adressiert und von diesem zu
ber“ gennant) sowie das Verhältnis zwischen dem beachten, können aber auf vertragliche Regelun-
Betreiber und den Bewohnern der Pflegeimmobilie. gen zwischen Eigentümer und Betreiber Einfluss
Diese Struktur, die dem Betrieb einer Pflegeimmo- nehmen.
bilie zugrunde liegt, sieht üblicherweise vor, dass
es sich bei Eigentümer und Betreiber der Pflege-
immobilie um zwei verschiedene (juristische) Per-
sonen handelt. Zu diesem Zweck vermietet oder
verpachtet der Eigentümer das Grundstück, auf
dem die Pflegeimmobilie errichtet wurde, an den
Betreiber. Dieser wiederum vermietet sodann die
einzelnen Zimmer und/oder Wohneinheiten der
Pflegeimmobilie an die Bewohner unter.
Klassische Strukturierung von Pflegeimmobilien
Pflegekasse
Mietvertrag
Vergütung I
Eigentümer / Vermieter Betreiber der
der Pflegeimmobilie Pflegeeinrichtung / Mieter
Vergütung II
Eigentum Miete
Heimvertrag
Pflegeimmobilie Pflegebedürftiger / Bewohner
Quelle: Clifford Chance
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