Berliner Mietspiegel 2019 in Kraft - Grund zur Freude?
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Heft 3/2019
ORGAN DES
MIETERSCHUTZBUNDES
BERLIN E.V.
Berliner
Mietspiegel 2019
in Kraft
Grund zur Freude?
Seite 8
Protokoll der Mitgliederversammlung S. 4
BGH zu Härtefall bei
Sie fragen, wir antworten S. 13
Eigenbedarfskündigung
Aktuelle Berliner Rechtsprechung S. 18
Seite 15
Ausflugstipp: Güstrow in Mecklenburg S. 22
INHALT
2 __ Editorial
3 __ Internes
4 __ Protokoll der
Mitgliederversammlung
vom 15. Mai 2019
7 __ Ratgeber/Impressum
Gesunde Ernährung für Kinder,
Zucker und Gesundheit Liebe Mitglieder des Mieterschutzbundes Berlin,
liebe Leser/innen des MIETERSCHUTZ,
8 __ Berliner Mietspiegel 2019
Sie kennen sicherlich noch den Refrain von dem al-
in Kraft ten Lied „Wer hat das bestellt, wer hat so viel Pinke,
Veränderungen gegenüber 2017, Pinke, wer hatte so viel Geld.“ Viele haben bestimmt
Mietenentwicklung, Daten- noch das Lied, das u. a. Gus Backus gesungen hat,
grundlage, Wohnlageneinstufung im Ohr, das häufig den Abschluss eines weinseli-
gen Abends bildete. Wenn nicht alles so ernsthaft
traurig wäre, dann könnte man sich ab und zu ein
13 __ Fragen und Antworten Schmunzeln leisten. Aber in Anbetracht der schwa-
Neugieriger Nachbar, chen finanziellen Ausstattung sowohl des Landes
Vorkaufsrecht, Berlin wie auch der landeseigenen Wohnungskon-
Schornsteinfegerkosten zerne vergeht einem nicht nur das Lachen, sondern
es wird auch erkennbar, dass eine interne Berliner
Lösung allein an den unzureichenden Finanzmitteln
14 __ Aktuelle Rechtsprechung aller Beteiligten scheitert. Bei einem Zuzug von ca.
Neues von den Roten Roben 40.000 Neuberlinern jedes Jahr und bei fertig ge-
stellten Neubauten von ca. 16-18.000 in den zurück-
liegenden Jahren, wird man auch in den nächsten
15 __ BGH-Urteil Jahren noch lange nicht von einer Normalität des
zu Härtefall bei Eigenbedarfs- Wohnungsmarktes sprechen können. In dieser Situ-
kündigung ation sollte man eigentlich erwarten, dass alle ein
bisschen zusammenrücken und dass alle ihr Bestes
tun, um die sich aus der Wohnungsknappheit erge-
16 __ Miete und Mietrecht benden Probleme zu lösen.
Zweitwohnung, Umzug ins Heim,
Urteile zu Lampe und Licht Bei einer Änderung der sog. Mietpreisbremse und/
oder auch bei einem möglicherweise einzuführen-
den Mietendeckel sollte vermieden werden, dass
18 __ Berliner Rechtsprechung die politischen Akteure wieder in dilettantischen
u. a.: Privatisierung, bevorzugte Aktionismus verfallen und meinen, mit vollkommen
Citylage, Schriftform, Untermiet- unzureichenden Gesetzesänderungen bzw. mit Ge-
zuschlag setzesanpassungen das Dilemma lösen zu können.
Dies gilt hinsichtlich der sogenannten Mietpreis-
bremse und/oder auch für einen möglicherweise
20 __ Aktuelles aus Berlin einzuführenden Mietendeckel.
Mehr Wohnungsbau genehmigt,
Airbnb muss Auskunft geben, Man löst das Problem auch nicht dadurch, dass
Milieuschutz für Neukölln man immer und immer wieder mit unterschied-
licher Gewichtung die Ursachen analysiert. Die
Hauptursache liegt natürlich in der Bankenkrise
22 __ Ausflugstipp und um die Belebung wiederherzustellen, gab es
Güstrow in Mecklenburg in der Folgezeit die extrem billigen Anschaffungs-
2 mieterschutz 3 / 2019
EDITORIAL / INTERNES
kredite. Die internationalen Bilanzierungskriterien Danke Frau Ortmeier!
trugen ihr Übriges dazu bei, indem die Kreditwür-
digkeit eines privaten Wohnungskonzerns nicht Immer freundlich, immer hilfsbereit, immer mit einem Lächeln
von den aktuellen Mieteinnahmen abhängig ge- im Gesicht! So kennen viele Mitglieder aus den Filialen Neukölln
macht wurde, sondern von den zukünftigen weit- und Mitte unsere langjährige Mitarbeiterin Doris Ortmeier.
aus höheren mutmaßlich zu erreichenden Mietein-
nahmen. Frau Ortmeier war seit dem 1.4.2003 für den Mieterschutzbund
Berlin e.V. tätig. Zunächst arbeitete Sie – gemeinsam mit Herrn
Hier liegt auch das Problem einer möglichen Ent- Brenner – in unserer Filiale in Neukölln, die seinerzeit noch in
schädigungszahlung im Falle einer Enteignung ei- der Sonnenallee zu finden war. Seit etwa 10 Jahren verstärkt
nes Wohnungskonzerns. Wenn schon durch ei- Frau Ortmeier das Team in unserer Filiale Mitte in der Torstraße.
ne wirksame Mietpreisbremse bzw. einen aus- Nun haben wir Frau Ortmeier in den wohlverdienten Ruhestand
reichenden Mietendeckel keine Rendite mehr zu verabschiedet.
erzielen ist, dann muss zwangsweise die Entschä-
digungszahlung entsprechend höher ausfallen. Wir sagen „Danke!“ für eine stets vertrauensvolle, geduldi-
Man sieht schon förmlich wie die Vermieterver- ge und fachlich versierte Zusammenarbeit. Der Vorstand, die
bände bzw. deren Anwälte ihre Geschütze laden. Rechtsberater und Kollegen wünschen Frau Ortmeier Gesund-
Die Prozesse werden sich jahrelang hinziehen und heit, Kraft und alles erdenklich Gute für die nun anstehende
wenn einer Seite dann der Atem ausgeht, werden weniger arbeitsintensive Zeit!
teure Vergleiche geschlossen und dann sind alle
schlauer. Aber die Enteignung an sich führt zu kei- Frau Ortmeier wird dem Verein mit anderen Aufgaben in einge-
ner bisher nicht errichteten Wohnung. schränkter Form erhalten bleiben.
Man sollte auch nicht aus dem Auge verlieren, Danke!
dass für den Fall des Erfolges einer durchgeführ-
ten Enteignung auch eine gewisse neue Schief-
lage in Berlin entstehen könnte. Denn die Mie- Mietspiegelexemplare
ter, die nicht rekommunalisiert werden, kommen
nicht in den Genuss einer bezahlbaren Miete. Be- Die von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Woh-
rücksichtigt man weiter, dass Berlin bereits jetzt nen veröffentlichten Broschüren zum Berliner Mietspiegel 2019
mit ca. 50 Milliarden Euro überschuldet ist, dann sind seit einigen Tagen in allen unseren Filialen kostenlos zu er-
wird der Haushalt nach einer erfolgreich durch- halten. Die Mietspiegelhefte enthalten auch die Berliner Be-
geführten Enteignung mit weiteren – wenn auch triebskostenübersicht.
im schlechtesten Fall – 30 Milliarden belastet.
Gleiches gilt auch wenn Berlin eine sogenann- Bei Interesse schauen Sie gern bei uns vorbei!
te Finanzierungsgesellschaft gründen würde, die
dann den Wohnungsbestand durch Ankauf oder
im Rahmen einer Enteignung übernehmen könn- Mitgliederversammlung 2019
te. Aber auch diese Gesellschaft muss refinan-
ziert werden und wird den Berliner Haushalt im Am 15. Mai 2019, 18.00 Uhr fand im Logenhaus Berlin, Emser
Hinblick auf die fehlenden Mieteinnahmen eben- Straße 12 – 13, Berlin-Wilmersdorf die satzungsgemäß einbe-
falls belasten. Eine verantwortungsvolle Finanz- rufene und durchgeführte Mitgliederversammlung des Jahres
politik sieht anders aus. 2019 statt.
Lesen Sie hierzu das Protokoll der Mitgliederversammlung
Unabhängig von allen „wenn und aber“ bleibt ent- 2019 ab Seite 4 dieser Ausgabe!
scheidend, dass die, die es betrifft, Flagge zeigen
und sich wehren. In diesem Sinne liegen in un-
seren Zweigstellen bzw. in der Zentrale die Un- In eigener Sache
terschriftslisten aus, verbunden mit unserer Bit-
te, dort durch Ihre Unterschrift Ihr Engagement in Nochmals der dringende Hinweis, bei Überweisungen aller
der Sache selbst zu dokumentieren. Art an den Verein die Mitgliedsnummer anzugeben! Mindestens
ist der vollständige Name des Mitgliedes zu vermerken. Beides
Kommen Sie gut durch den Sommer und genießen kann im Verwendungszweck angegeben werden. Anderenfalls
Sie Ihren wohlverdienten Urlaub. kann der Verein nicht gewährleisten, dass Zahlungen korrekt
zugeordnet werden können. Mahnungen sind dann die Folge.
Ihr Michael Müller-Degenhardt
Vorstandsvorsitzender Vielen Dank für Ihr Verständnis!
3 / 2019 mieterschutz 3
PROTOKOLL
Protokoll der
ordentlichen Mitgliederversammlung
des Mieterschutzbund Berlin e.V.
vom 15. Mai 2019
Am 15. Mai 2019 fand im Logenhaus TOP 3 tum durch ein Gesetz. In der von der
Berlin, Emser Straße 12 - 13, Ber- Verfassung für ein solches Gesetz
lin-Wilmersdorf die satzungsge- Herr Müller-Degenhardt stellt die zwingend vorgeschriebenen Ent-
mäß einberufene und durchgeführ- Genehmigung des Protokolls der schädigungsregelung sieht er eine
te Mitgliederversammlung des Jah- Mitgliederversammlung 2018, ab- sehr hohe Hürde für die erfolgrei-
res 2019 statt. gedruckt in der Ausgabe 3/2018 der che Umsetzung des mit dem Ziel der
Vereinszeitschrift „Mieterschutz“ Enteignung großer Wohnungsun-
Beginn der Veranstaltung 18.00 Uhr. zur Abstimmung. Die Abstimmung ternehmen auf den Weg gebrach-
erfolgt mit offener Wahl durch ten Volksbegehrens. In letzter Zeit
Die Sitzung endete um 18.55 Uhr. Handzeichen. Das Protokoll wird bekannt gewordene gutachterliche
durch die Mitgliederversammlung Einschätzungen der notwendigen
Anwesende Teilnehmer: ohne Gegenstimme, bei einer Ent- Entschädigungshöhe für ein wirk-
Bei Versammlungsbeginn: haltung, genehmigt. sames Gesetz, liegen in einer Band-
40 stimmberechtigte Mitglieder, breite von 1,8 bis 25 Milliarden €.
ab 18.30 Uhr: TOP 4 Unter diesem Aspekt kann er eine
41 stimmberechtigte Mitglieder bedingungslose Unterstützung der
Herr Müller-Degenhardt referiert Volksinitiative durch den Mieter-
TOP 1 über die aktuelle mieterpolitische schutzbund Berlin e.V. nicht befür-
Situation in Berlin. Diese ist nach worten, weil das dringendste Pro-
Der Vorsitzende des Vereins, seinen Worten vor allem durch die blem des fehlenden Wohnraums in
Rechtsanwalt Müller-Degenhardt, aktuelle Initiative zur Volksabstim- Berlin durch die angestrebte Kom-
begrüßt alle erschienenen Mitglie- mung mit dem Ziel der Enteignung munalisierung nicht gelöst wer-
der und dankt für das Erscheinen. großer Wohnungsunternehmen den kann, vielmehr die erforderli-
und der Rekommunalisierung de- che Intensivierung der Bautätigkeit
TOP 2 ren Wohnungsbestands gekenn- durch eine derartige Belastung der
zeichnet. Staatsfinanzen eher behindert als
Herr Müller-Degenhardt stellt die gefördert wird.
ordnungsgemäße Einberufung und Herr Müller-Degenhardt erläutert
die Beschlussfähigkeit der Mitglie- zunächst die Grundzüge des Geset- Herr Müller-Degenhardt erläutert
derversammlung fest und führt im zes über Volksinitiative, Volksbe- nun ausführlich die derzeitige Po-
weiteren Verlauf durch die Tages- gehren und Volksentscheid und die sitionierung der im Abgeordneten-
ordnung und leitet die Sitzung. rechtlichen Voraussetzungen für haus vertretenen politischen Par-
die erfolgreiche Durchsetzung des teien zum Volksbegehren, die von
Er teilt mit, dass zu der mit der Ein- Begehrens. Er erläutert die verfas- uneingeschränkter Befürwortung
ladung mitgeteilten Tagesordnung sungsrechtliche Grundlage in Arti- (die Linke) bis zur eindeutigen Ab-
keine Änderungs- und Ergänzungs- kel 15 (GG) für die Überführung von lehnung (CDU, FDP, AfD) reicht. Die
anträge vorliegen. Grund und Boden in Gemeineigen- zurzeit differenzierende Position
4 mieterschutz 3 / 2019
PROTOKOLL
der Grünen – Enteignung als ultima sche Wohnen“ und der „Vonovia“ bericht für das abgelaufene Ge-
ratio zulässig – und die derzeit noch gegen die Wirksamkeit des Miet- schäftsjahr 2018.
nicht formulierte Position der SPD – spiegels im Berichtszeitraum.
Vertagung der Stellungnahme auf Der Verein erlangt einen weiteren
den Herbst 2019 – werden von Herrn Der Berliner Mietspiegel 2019 konn- Zuwachs des Mitgliederbestandes
Müller-Degenhardt zum Teil mit kri- te nach 22 Arbeitstagungen der Ar- auf nunmehr 40.000 Mitglieder.
tischen Anmerkungen referiert. Die beitsgruppe Mietspiegel (im Ver-
einerseits befürwortete gesetzli- gleich 30 Tagungen für den Miet- Der Verein erwirtschaftete Erlö-
che Mietendeckelung in Berlin ist spiegel 2017) erstellt werden. Herr se von über 1.808.000,00 €. Hier-
zwar eine wohnungspolitisch un- Schirmacher führt das auf ein dem von entfallen 1.722.000,00 € auf
eingeschränkt zu begrüßende For- Berliner Mietspiegel 2019 zugrun- Beitragseinnahmen, welche sich
derung, begegnet aber nahezu un- de liegendes computerbasiertes mit 621.000,00 € auf die Haupt-
überwindbaren rechtlichen Hürden, neues System der Wohnlagener- geschäftsstelle, 449.000,00 € auf
weil die Mietgesetzgebungskompe- mittlung zurück. Im Ergebnis wur- die Geschäftsstelle Torstraße,
tenz nicht beim Land, sondern beim den 78 % der Wohnlagenzuordnun- 443.000,00 € auf die Geschäftsstel-
Bund liegt und die Einflussnahme gen des Berliner Mietspiegels 2017 le Neukölln und 208.000,00 € auf die
des Senats auf eine wenig Erfolg übernommen, in 22 % führt der Ber- Geschäftsstelle Wedding vertei-
versprechende Bundesratsinitiati- liner Mietspiegel 2019 zu abwei- len. Die größte Position des Ausga-
ve beschränkt ist. chenden Neuzuordnungen. Von ca. benhaushaltes lag bei 525.000,00 €
15.000 Wohnungsrückläufen sind Kosten der Rechtsberatung. Frau
Herr Müller-Degenhardt referiert knapp 11.000 Wohnungen in die Da- Rönnbeck verweist auf die erwei-
über die derzeitigen Überlegungen tengrundlage des Berliner Miet- terten Zeiten im Beratungsange-
im Bundesjustizministerium über spiegels 2019 eingeflossen, hierbei bot einschließlich der Telefonbera-
eine Verschärfung der Mietpreis- 35 % neu vermietete Wohnungen. tung. Die vom Verein angebotene
bremse durch eine Ausdehnung des Rechtsberatung erstreckt sich seit
Zeitraums für Rückforderungsan- Herr Schirmacher erläutert, wel- dem Jahre 2018 durch eine Koope-
sprüche des Mieters, soweit Miet- che wohnwerterhöhenden Merk- ration mit dem Bezirksamt Mitte
preisvereinbarungen gegen die ge- male aus der Orientierungshilfe zur auch auf eine Vertretung des Mie-
setzlichen Beschränkungen der Spanneneinordnung im Vergleich terschutzbund Berlin e.V. in den
sogenannten Mietpreisbremse (wel zum Berliner Mietspiegel 2017 mie- vom Senat angebotenen bezirk
che Herr Müller-Degenhardt noch- terfreundlichere Einschränkungen lichen Beratungsstellen. Hier be-
mals erläutert) verstoßen. erfahren haben. Nicht zuletzt durch rät der Verein in der Lützowstraße
Bemühungen der Vertreter des in bezirkseigenen Räumlichkeiten.
Rechtsanwalt Schirmacher stellt Mieterschutzbund Berlin e.V. ist es
nunmehr den am 13.5.2019 veröf- gelungen, die Unterzeichnung aller Die Personalaufwendungen ein-
fentlichten Berliner Mietspiegel an der Erstellung des Berliner Miet- schließlich der Sozialausgaben be-
2019 vor, an dessen Erstellung wie- spiegels beteiligten Verbände am trugen rund 500.000,00 €.
derum der Mieterschutzbund Berlin erarbeiteten Mietspiegel 2019 zu
e.V., vertreten durch die Rechtsan- erreichen, was für die kommende Weitere betriebliche Aufwendun-
wältin Andrea Koch und ihn selbst, Geltungsperiode zu noch größerer gen in Höhe von 123.000,00 € wur-
mitgewirkt hat. Der Mietspiegel hat Akzeptanz des Berliner Mietspie- den für die Erstellung der Mitglie-
Geltung für 1,4 Millionen Wohnun- gels führen wird. derzeitschrift erbracht, zuzüglich
gen des Berliner Gesamtwohnungs- 26.000,00 € für die redaktionelle
bestandes von 1,9 Millionen. Hiervon TOP 5 Arbeit. Die Mietkosten für sämtli-
liegen ca. 450.000 Wohnungen in che Filialen und das Wohngeld für
den derzeit 57 Milieuschutzgebieten Rechtsanwalt Müller-Degenhardt die Räumlichkeiten in der Kons-
in Berlin. Herr Schirmacher schildert erteilt Frau Rechtsanwältin Rönn- tanzer Straße beliefen sich auf ca.
den fortgesetzten Kampf der „Deut- beck das Wort für den Jahres- 90.000,00 €.
3 / 2019 mieterschutz 5
PROTOKOLL
Bürokosten beliefen sich auf gebnis, dass die Prüfung keinen An- Vereins bei der Unterschriftenak-
114.000,00 €, Energiekosten auf lass zu Beanstandungen ergab. tion zu prüfen (Auslage in den Ge-
31.000,00 €. schäftsstellen/Vereinsorgan Mie-
TOP 7 terschutz als Stimmenabgabeträ-
Für Fremdleistungen wurden rund ger). Im Rahmen der Aussprache
40.000,00 € aufgebracht. Auf der Grundlage des Geschäfts- wird die avisierte Wohngelderhö-
berichts und des Rechnungsprü- hung einerseits als sozial-politi-
Instandhaltungs- und Reparatur- fungsberichts wird der Vorstand sche Unterstützungsmaßnahme
kosten beliefen sich insgesamt auf durch die Mitgliederversamm- begrüßt, aber auch die Gefahr ei-
ca. 8.000,00 €. lung, bei Enthaltung der Mitglie- nes dadurch beförderten weiteren
der des Vorstandes und einer wei- Preisantriebs gesehen.
Miet- und Wartungsverträge wur- teren Enthaltung, ohne Gegenstim-
den mit ca. 44.000,00 € bezahlt, me entlastet. Herr Müller-Degenhardt schließt
Strom- und Reinigungskosten be- die Versammlung um 18.55 Uhr, mit
trugen rund 10.000,00 €. Steuer- TOP 8 nochmaligem Dank an die erschie-
beratungskosten beliefen sich auf nenen Mitglieder.
21.000,00 €. Die Versammlung schließt mit einer
Diskussion über den Bericht von
Hieraus ergibt sich ein Aufwand Rechtsanwalt Müller-Degenhardt
von 1.612.510,00 €, woraus ein über den Stand der ersten Stufe des
Überschuss des Vereins in Höhe Volksbegehrens, in welcher 20.000
von 196.000,00 € für den Berichts- unterstützende Unterschriften für
zeitraum erwachsen ist. Dieser den Fortgang in die Stufe 2 erfor-
Überschuss wird für Investitionen derlich sind. Zwei Mitglieder for-
im neuen Geschäftsjahr verwandt. dern eine aktive Unterstützung der
Volksinitiative durch den Mieter-
TOP 6 schutzbund Berlin e.V. Herr Müller-
Degenhardt stellt hiernach in Aus-
Der Rechnungsprüfer, Rechtsan- sicht, Kontakt zu den Initiatoren des
walt Ulrich Zipse, verliest den Rech- Volksbegehrens aufzunehmen, um
nungsprüfungsbericht mit dem Er- die organisatorische Mithilfe des
Vorstandsvorsitzender Protokollführer
Rechtsanwalt Michael Müller-Degenhardt Rechtsanwalt Bernhard Zuther
6 mieterschutz 3 / 2019
RATGEBER/IMPRESSUM
Ratgeber der Verbraucherzentrale:
Bärenstarke Kinderkost
Buch, 16,90 Euro
E-Book: 13,99 Euro PDF (8.17 MB)
IMPRESSUM
Brauchen Kinder eine Extra-
wurst? MIETERSCHUTZ
Organ des Mieterschutzbundes Berlin e.V.
Richtig essen lernen Herausgeber:
Lebensmittelkunde Mieterschutzbund Berlin e.V.
Tipps zur Organisation und Konstanzer Straße 61, 10707 Berlin
Tel.: (030) 921 02 30 -10
Vorbereitung
zentrale@mieterschutzbund.berlin
Rezepte, Rezepte, Rezepte www.mieterschutzbund.berlin
Die Zeitschrift Mieterschutz erscheint
Der Longseller zur Kinderernäh- zweimonatlich.
rung mit über 200.000 verkauften
Exemplaren – jetzt in der 14. Auf- V.i.S.d.P.:
lage in größerem Format: Lese- Rechtsanwalt und Notar a.D.
freundlich und übersichtlich, mit Michael Müller-Degenhardt
vielen neuen und unkomplizierten Redaktionsleitung:
Rechtsanwältin Kati Selle
Rezepten für den Familienalltag. k.selle@mieterschutzbund.berlin
Redaktionelle Mitarbeit:
Wer für Kinder kocht, steht in der Verantwortung: Schmecken soll es –nicht Susanne Böttcher
nur den Kindern – und gesund muss es sein. Dass eine abwechslungsreiche Rechtsanwältin und Notarin
Familienkost und ausgewogene Kinderernährung nicht kompliziert oder auf- Gisela Rönnbeck
wendig sein müssen, zeigt dieser Ratgeber. Bärenstarke Kinderkost infor- Rechtsanwalt Jürgen Schirmacher
miert über die verschiedenen Lebensmittelarten, warum „süß“ ein besonde- Titelgestaltung, Satz und Layout:
rer Geschmack ist, und wie das tägliche Kochen organisiert werden kann, da- Mieterschutzbund
mit auch Zeit für anderes bleibt.
Bildnachweis:
© Karikaturen:
S. 6, 9: Dieko (Rechtsanwalt Müller),
Achtung Zucker! S. 16, 17: Tomicek/LBS
© Grafiken:
S. 7: Verbraucherzentrale
Buch, 14,90 Euro S. 9, 10: Senatsverwaltung für
Stadtentwicklung
E-Book: 11,99 Euro PDF (986 KB)
© Fotos:
Titelseite: lenalensen auf Pixabay
Basiswissen Zucker: Wie viel Zu- S. 2: Abaris, S. 2, 22: Schiwago,
cker braucht der Körper und wie S. 23: Patrice77, Jens Burkardt-Plückhahn
verwertet er ihn? fotolia:
Zuckerfallen: So tarnt die Lebens- S. 14: Blackosaka, S. 15: m.schuckart,
S. 20: JiSign
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steckt er sich? Und wie ersetzt man
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3 / 2019 mieterschutz 7
MIETSPIEGEL 2019
Berliner Mietspiegel 2019 -
Arbeit der Mietspiegelkommission
Berlin ist eine Mieterstadt. Bei einem Gesamtbestand von 1,9 Millionen
Wohnungen gibt es 1,63 Millionen Mietwohnungen. Das sind 86 %. In Mün-
chen und Hamburg beträgt der Anteil der Mietwohnungen am Wohnungs-
bestand rund 75 %. Im Bundesdurchschnitt betrug die Mietwohnungsquote
2018 rund 57 %. Die Eigentumsquote ist in Deutschland europaweit die
niedrigste. Gründe hierfür können sein, dass Eigentum in Ballungsgebieten
sehr teuer ist und Mieter beim Wohnungswechsel flexibler sind.
Für knapp 1,4 Millionen Wohnungen den. Es handelt sich um eine Fort- Die Reduzierung der Sitzungszahl
des Berliner Mietwohnungsbestan- schreibung des Mietspiegel 2017, wurde maßgeblich dadurch beein-
des ist der Berliner Mietspiegel an- der seinerseits eine Neuerstellung flusst, dass sich die Methodik zur
wendbar. Der Mietspiegel gilt nicht darstellte. Lediglich alle vier Jahre Wohnlageeinstufung grundlegend
für selbstgenutztes Wohneigen- muss der Mietspiegel neu erstellt änderte. Der Berliner Mietspiegel
tum, Wohnungen in Ein- und Zwei- werden. weist die Wohnlagen einfach, mit-
familienhäusern, in Reihenhäusern tel und gut auf. Die Einstufung be-
und Neubauwohnungen, die ab dem Der Berliner Mietspiegel 2019 weist ruhte bis zum Berliner Mietspie-
1. Januar 2018 bezugsfertig gewor- eine gute Datengrundlage auf. Zur gel 2017 auf der flächendeckend für
den sind, sowie preisgebundene, Datenerhebung wurden Mieter die ganze Stadt in den 1990er Jah-
öffentlich geförderte Wohnungen bzw. Vermieter von 155.915 Woh- ren erhobenen Zuordnung. Die Ak-
und Wohnungen mit WC außerhalb nungen angeschrieben. Es gab ei- tualisierung der Wohnlage erfolgte
der Wohnung (selten). nen Rücklauf für 15.062 Wohnun- für jeden Mietspiegel aufgrund ei-
gen. Nach Bereinigung flossen die nes Einwendungssystems. Die von
Die Bedeutung des Berliner Miet- Daten von 10.948 Wohnungen in Vermietern oder Mietern geltend
spiegels ist immens. Er ist näm- den Mietspiegel ein. gemachten Einwendungen wurden
lich nicht nur ein Instrument für jeweils von dem Erhebungsinstitut
Mieterhöhungen in Bestandsmiet- Die Arbeitsgruppe Mietspiegel, bearbeitet und der Arbeitsgruppe
verhältnissen, sondern zudem im an der unter Leitung der Senats- Mietspiegel zur Entscheidung vor-
Rahmen der seit dem 01.06.2015 verwaltung für Stadtentwicklung gelegt. Dies erforderte einen er-
berlinweit geltenden Mietpreis- und Wohnen neben dem Mieter- heblichen Sitzungsaufwand.
bremse das maßgebliche Kontroll schutzbund Berlin zwei weitere
instrument zur Prüfung, wie hoch Mieterverbände, nämlich der Ber- Für den Mietspiegel 2019 wurde
die Miete bei der Wiedervermie- liner Mieterverein und die Berliner die Wohnlageeinstufung völlig neu
tung sein darf. Mietergemeinschaft, drei Vermie- erstellt, und zwar einzig aufgrund
terverbände und als beratend Mit- eines nach wissenschaftlichen
Auf einer Pressekonferenz am wirkende ein Mietensachverstän- Grundsätzen erstellten Wohnla-
13.05.2019 wurde der Berliner diger, das Amt für Statistik Berlin- geermittlungsmodells. Dabei wur-
Mietspiegel 2019 von der Senato- Brandenburg, die Geschäftsstelle de ein aus 20 Indikatoren beste-
rin für Stadtentwicklung und Woh- des Gutachterausschusses für hendes, öffentlich verfügbares
nen Katrin Lompscher vorgestellt. Grundstückswerte in Berlin und Datenset erhoben, und unter An-
Unter Federführung dieser Senats- der Berliner Beauftragte für Da- wendung des mathematisch/sta-
verwaltung war er wie auch schon tenschutz und Informationsfreiheit tistischen Modells der Diskrimi-
der Mietspiegel 2017 in Zusam- beteiligt waren, hat zur Nachberei- nanzanalyse aufbereitet, geprüft
menarbeit mit der Arbeitsgruppe tung des Mietspiegels 2017 und zur und plausibilisiert. Die Änderung
Mietspiegel von der in Hamburg Erstellung des Mietspiegels 2019 der Wohnlagezuordnung hatte zur
ansässigen F+B Forschung und insgesamt 22 Mal getagt. Die vor- Folge, dass immerhin noch 78 %
Beratung für Wohnen, Immobilien hergehende Kampagne erforderte der Wohnlagen der alten Festle-
und Umwelt GmbH entwickelt wor- noch 30 Sitzungen. gung entsprechen.
8 mieterschutz 3 / 2019
MIETSPIEGEL 2019
Die von der Internetseite der Se- genannten Entgelte die ortsübliche
natsverwaltung für Stadtentwick- Vergleichsmiete darstellen. Sie
lung und Wohnen bekannte Ein- sind aufgrund ihrer Vermutungs-
gabemaske zur Beantragung der wirkung daher noch besser als ein-
Änderung von Wohnlageneinstu- fache Mietspiegel geeignet, in ge-
fungen wurde als Folge der ma- richtlich ausgetragenen Mieterhö-
schinellen Erhebung der Wohnla- hungsstreitigkeiten die Einholung
gen abgeschaltet. eines teuren Sachverständigen-
gutachtens zu vermeiden. Außer-
Der Berliner Mietspiegel 2019 wur- dem müssen die Mietspiegelwer-
de wiederum nach anerkannten wis- te für eine vom qualifizierten Miet-
senschaftlichen Grundsätzen auf spiegel erfasste Wohnung dem
der Grundlage einer empirischen Mieter im Mieterhöhungsverlan-
statistischen Repräsentativerhe- gen auch dann mitgeteilt werden,
bung erarbeitet und stellt daher ei- wenn sich der Vermieter auf ein
nen qualifizierten Mietspiegel dar. anderes Begründungsmittel (Ver-
gleichswohnungen, Sachverstän-
Ein Angriffspunkt in der Vergan- digengutachten) beruft. Der Berliner Mietspiegel ist ein Ta-
genheit waren die Wohnlageän- bellenmietspiegel. Davon zu un-
derungen (Einwendungssystem). Der Mietspiegel beruht auf den terscheiden ist der Regressions-
Durch die Umstellung auf die da- zum Stichtag des 01.09.2018 er- mietspiegel, bei dem sich die orts-
tengestützte maschinelle Wohn- hobenen Daten. Geht ein Mieter- übliche Vergleichsmiete aus einer
lagenerhebung darf gehofft wer- höhungsverlangen nach diesem Grundmiete für unterschiedliche
den, dass diese Angriffe Geschich- Stichtag zu, ist der Mietspiegel Baujahre und Wohnungsgrößen so-
te sind. 2019 heranzuziehen, auch wenn wie Zuschlägen für Wohnlage und
er im Zeitpunkt des Zugangs des Ausstattung zusammensetzt. Dem-
Qualifizierten Mietspiegeln kommt Mieterhöhungsverlangens noch gegenüber sind in einem Tabellen-
im Unterschied zu einfachen Miet- gar nicht veröffentlicht und daher mietspiegel die Vergleichsmieten
spiegeln eine besondere Funktion seine Werte nicht bekannt waren. nach Wohnlagen, Baujahr und Aus-
zu: Für Mieterhöhungsverlangen Die damit einherschreitende Un- stattung tabellenmäßig angeord-
gilt nämlich die Vermutung, dass sicherheit lässt sich leider nicht net. Der Regressionsmietspiegel
die in einem solchen Mietspiegel vermeiden. führt im Gegensatz zum Tabellen-
Entwicklung der durchschnittlichen ortsüblichen Vergleichsmieten
in München, Hamburg und Berlin
3 / 2019 mieterschutz 9
MIETSPIEGEL 2019
Durchschnittliche Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmieten
Berliner Mietspiegel 2000 bis 2019
mietspiegel zu einer punktgenauen fand, wurde für den Mietspiegel terverbände ihn anerkannt hätten.
Vergleichsmietenberechnung. Al- 2017 auf eine feste 3/4-Spanne um- Die Reaktion ließ nicht lange auf
lerdings ist der Berliner Mietspiegel gestellt (25 % der Mietwerte wer- sich warten. In der Berliner Zei-
aufgrund der Orientierungshilfe mit den abgeschnitten, und zwar un- tung vom 15.05.2019 war zu lesen,
ihren zahlreichen wohnwertbilden- ten und oben jeweils 12,5 %). Dies dass der Finanzchef der Deutsche
den Merkmalen ebenfalls zu einer war zwischen den Verbänden äu- Wohnen, Philipp Rosse, gerügt
punktgenauen Vergleichsmietenbe- ßerst umstritten und hat letztlich habe, dass die Mietspiegelwer-
rechnung geeignet, ist von daher al- den Ausschlag dafür gegeben, dass te zu niedrig seien. Sie würden die
so mit einem Regressionsmietspie- die beiden genannten Vermieter- Marktentwicklung nicht angemes-
gel vergleichbar. verbände den Berliner Mietspiegel sen abbilden.
2017 nicht mitgetragen haben.
Der Berliner Mietspiegel 2017 war Dabei hat die Deutsche Wohnen
nicht von allen Verbänden getragen Der Berliner Mietspiegel 2019 hin- nicht zu klagen, denn Pressemittei-
worden. Ausgeschert waren der gegen wurde von allen beteiligten lungen war zu entnehmen, dass der
Bund der Berliner Haus- und Grund- Verbänden einvernehmlich verab- Konzerngewinn im 1. Quartal 2019
besitzervereine und der BFW Lan- schiedet. Dies gibt zur Hoffnung im Vergleich zum 1. Quartal 2018 um
desverband Berlin/Brandenburg. Anlass, dass die Wirksamkeit des 7,4 % auf 111 Millionen € anstieg.
Der Grund lag darin, dass diese Ver- Mietspiegels von Vermietern nicht
bände mit der damals geänderten mehr oder zumindest nicht mehr so Auch sonst gibt es für die Vermie-
Berücksichtigung von Mietwerten häufig angegriffen wird. terseite eigentlich keinen Grund
nicht einverstanden waren. zum Klagen. So betrug im Miet-
Hervorgetan hatte sich insoweit spiegel 2015 die gewichtete Durch-
Die erhobenen Mietspiegelwer- die Deutsche Wohnen. In der Pres- schnittsmiete 5,84 €/m², im Miet-
te werden zunächst einer Ex sekonferenz zum Berliner Miet- spiegel 2017 waren es 6,39 €/m² und
tremwertbereinigung unterwor- spiegel 2019 erklärte Senato- im Mietspiegel 2019 6,72 €/m². Der
fen. Sodann werden nicht etwa rin Lompscher, sie habe an den Anstieg hat sich also von 0,85 €/m²
alle danach verbleibenden Miet- Vorstandsvorsitzenden Zahn der auf 0,33 €/ m² innerhalb von zwei
werte berücksichtigt, sondern es Deutsche Wohnen geschrieben, Jahren verlangsamt. Der Anstieg
werden in den Mietspiegelfeldern dass sie davon ausgehe, dass der betrug im Vergleich der Mietspiegel
oben und unten noch weitere Miet- Berliner Mietspiegel 2019 nicht in 2017 und 2019 jedoch immer noch
werte abgeschnitten. Die variable Zweifel gezogen werde, weil al- 2,5 % pro Jahr, was ganz erheblich
Spanne (2/3- bis 3/4-Spanne), die le an seiner Erstellung in der Ar- über dem Anstieg der Verbraucher-
noch im MSP 2015 Anwendung beitsgruppe beteiligten Vermie- preise für Berlin liegt.
10 mieterschutz 3 / 2019MIETSPIEGEL 2019
Berliner Mietspiegel 2019 - Daten und Fakten
Der mit Spannung erwartete Berliner Mietspiegel 2019 ist am 13. Mai 2019
auf der Pressekonferenz der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und
Wohnen vorgestellt und im Berliner Amtsblatt veröffentlicht worden.
Alle zwei Jahre wird er durch die Arbeitsgruppe Mietspiegel unter Vorsitz
der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen erstellt. Er gilt für
circa 1,4 Millionen Berliner Mietwohnungen.
In der Arbeitsgruppe Mietspiegel Zu den Fakten: tenanstiegs um ca. 2,5 Prozent ist
sind jeweils drei Mieter- und drei daher doch mit Vorsicht zu genießen.
Vermieterverbände vertreten: Die gewichtete Durchschnittsmie-
te nettokalt liegt laut Berliner Miet- Allgemeines:
Berliner Mieterverein e. V., Berliner spiegel 2019 bei 6,72 €/m² monatlich.
MieterGemeinschaft e. V., Mieter- Dies bedeutet – wenn auch in abge- Der Berliner Mietspiegel 2019 ist
schutzbund Berlin e. V., BBU Ver- schwächter Form – erneut ein An- eine Übersicht über die in Berlin
band Berlin-Brandenburgischer stieg um ca. 2,5 Prozent jährlich bzw. am 1.9.2018 üblicherweise gezahl-
Wohnungsunternehmen e. V., BFW 0,17 €/m². ten Mieten für verschiedene Woh-
Landesverband Berlin/Branden- nungstypen jeweils vergleichbarer
burg e. V., Bund der Berliner Haus- Hilfreich waren dabei die Koopera- Art, Größe, Ausstattung, Beschaf-
und Grundbesitzervereine e. V.. tionsvereinbarung mit den landes- fenheit und Lage einschließlich der
eigenen Wohnungsbaugesellschaf- energetischen Ausstattung und Be-
Erstmals seit 2013 wurde der Berli- ten, die die Mieterhöhungsmöglich- schaffenheit. Er gilt damit für alle ab
ner Mietspiegel 2019 von allen Ver- keit auf 2 Prozent pro Jahr begrenzt, diesem Zeitpunkt zugegangenen
bänden der Arbeitsgruppe aner- die Erhöhung des Wohnungsbe- Mieterhöhungen.
kannt. Dies gibt durchaus Anlass standes in kommunaler Hand und
zur Hoffnung, dass in Bezug auf den die Ausweitung der Anzahl der Mi- Der Mietspiegel soll die finanziel-
Berliner Mietspiegel 2019 rechtliche lieuschutzgebiete. Immerhin sind le Wohnungsmarktsituation erfas-
Bedenken bezüglich des Qualifizie- berlinweit 57 Milieuschutzgebie- sen. Dazu werden Mietänderungen
rungsmerkmals nicht greifen. In der te festgelegt. Dies betrifft 460.000 und Neuvermietungen der zurücklie-
Vergangenheit war diesbezüglich Wohnungen, in denen über 873.020 genden vier Jahre betrachtet. Nicht
häufig gestritten worden. Jedoch Menschen leben. berücksichtigt sind Mieten für ge-
haben auch in diesem Jahr einzelne förderte Wohnungen mit Mietpreis-
Vermieter – allen voran die Deutsche Eine Besonderheit des Berliner bindung, für nach dem 31.12.2017
Wohnen – angekündigt, den Berliner Mietspiegels 2019 ist die modifizier- fertiggestellte Neubauwohnungen,
Mietspiegel 2019 nicht anerkennen te Einstufung der Wohnlagen durch Wohnungen in Ein- ,Zwei-Familien-
zu wollen. ein statistisches Verfahren. War die und Reihenhäusern sowie Wohnun-
Wohnlageneinordnung bei den Vor- gen ohne Innen-WC.
Parallel zu den Erhebungen zur gängermietspiegeln jeweils ledig-
Miethöhe wurden – wie auch be- lich bei Vorliegen eines Änderungs- Der Berliner Mietspiegel 2019 ist
reits in den Vormietspiegeln – An- antrages von Mietern oder Vermie- ein fortgeschriebener qualifizierter
gaben zur Höhe der einzelnen Be- tern geprüft worden, wurden nun Mietspiegel gemäß § 558d BGB. Er
triebskosten abgefragt und ausge- die Wohnlagen flächendeckend wurde nach anerkannten wissen-
wertet. Basis der Datenerhebung nach objektiven Kriterien analysiert schaftlichen Grundsätzen auf der
waren dabei die Betriebskosten- und entsprechend eingeteilt. In vie- Grundlage einer empirischen pri-
abrechnungen für das Jahr 2017. len Fällen führt dies zu einer Neu- märstatistischen Repräsentativer-
Somit findet sich auch im Berliner einordnung. Im Ergebnis kann dann hebung (Fortschreibung des Berli-
Mietspiegel 2019 erneut eine Be- ein neues Mietspiegelfach anzuset- ner Mietspiegels 2017) erstellt.
triebskostenübersicht. Damit ist ei- zen sein, welches eine deutlich hö-
ne wichtige Orientierung bezüglich here ortsübliche Vergleichsmiete Soweit der qualifizierte Berliner
der Höhe in Berlin üblicher Neben- ausweist. Der statistisch ermittel- Mietspiegel 2019 Angaben für eine
kosten gegeben. te Wert des durchschnittlichen Mie- Wohnung enthält, für die der Ver-
3 / 2019 mieterschutz 11MIETSPIEGEL 2019
mieter eine Mieterhöhung bis zur Der Berliner Mietspiegel 2019 ist und bei allen beteiligten Verbän-
ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 im Berliner Amtsblatt vom 13. Mai den kostenfrei erhältlich ist.
BGB) verlangt, hat der Vermieter in 2019 veröffentlicht. Zudem erstell-
seinem Mieterhöhungsverlangen te die Senatsverwaltung für Stadt- Der Berliner Mietspiegel 2019 und
die Angaben des qualifizierten Ber- entwicklung und Wohnen eine der Mietspiegel-Abfrageservice sind
liner Mietspiegels 2019 auch dann Broschüre zum Berliner Mietspie- auch im Internet abrufbar unter www.
mitzuteilen, wenn er die Mieterhö- gel 2019, die in der Senatsverwal- berlin.de/mietspiegel.
hung auf ein anderes Begründungs- tung am Standort Württembergi-
mittel stützt (§ 558a Abs. 3 BGB). sche Str. 6, in den Bezirksämtern
Statistische Auswertung des Vergleichs der Mittelwerte
Berliner Mietspiegel 2017 und Berliner Mietspiegel 2019
Baualtersklassen
bis 1918 durchschnittlich + 8,59 %
1919 - 1949 durchschnittlich + 5,44 %
1950 - 1964 durchschnittlich + 1,04 %
1965 - 1972 durchschnittlich + 1,36 %
1973 - 1990 (West) durchschnittlich + 4,36 %
1973 - 1990 (Ost) durchschnittlich + 1,36 %
1991 - 2002 durchschnittlich + 6,29 % (bei 9 Werten)
2003 - 2017 durchschnittlich + 11,44 % (bei 9 Werten)
Wohnflächen
Bis unter 40 m² durchschnittlich + 4,37 %
40 m² - 60 m² durchschnittlich + 5,54 %
60 m² - 90 m² durchschnittlich + 4,08 %
90 m² und mehr durchschnittlich + 4,60 %
Wohnlagen
einfache Wohnlage durchschnittlich + 8,98 %
mittlere Wohnlage durchschnittlich + 2,57 %
gute Wohnlage durchschnittlich + 2,43 %
Die fünf stärksten Steigerungen
1. bis 1918 gute Wohnlage bis unter 40 m² + 37,67 %
2. 2003 - 2017 einfache Wohnlage 40 m² - 60 m² + 36,59 %
3. 2003 - 2017 einfache Wohnlage 60 m² - 90 m² + 27,25 %
4. 1919 - 1949 einfache Wohnlage bis unter 40 m² + 20,93 %
5. 1973 - 1990 (West) einfache Wohnlage 60 m² - 90 m² + 18, 79 %
Die fünf stärksten Absenkungen
1. 1973 - 1990 gute Wohnlage 40 m² - 60 m² - 12,13 %
2. 1973 - 1990 gute Wohnlage bis unter 40 m² - 11,32 %
3. 1973 - 1990 gute Wohnlage 60 m² - 90 m² - 7,17 %
4. 1973 - 1990 (Ost) gute Wohnlage 90 m² und mehr - 5,51 %
5. 1973 - 1990 (West) mittlere Wohnlage bis unter 40 m² - 4,33 %
12 mieterschutz 3 / 2019FRAGEN / ANTWORTEN
Sie fragen, wir antworten ...
In dieser Rubrik beantworten wir kurz all-
gemeine Fragen, die Sie an uns gerichtet
haben. Selbstverständlich kann dies keine
Rechtsberatung ersetzen. Jedoch kann die
Beantwortung der Fragen Anlass bieten,
die Angelegenheit rechtlich tiefgreifender
zu betrachten. Manchmal ist sie auch In-
diz dafür, dass ein weiteres Vorgehen nicht
geboten erscheint.
Ich habe die Abrechnung
über die Betriebskosten des Jah-
Zu meiner Mietwohnung res 2018 von meinem Vermieter
gehört ein sehr schöner Balkon, erhalten. Bei genauerer Prüfung
den ich mit meiner Familie auch stellte ich fest, dass der Vermieter
sehr gern nutze. Bedauerlicher- in der Kostenaufstellung einen Be-
weise ist es jedoch so, dass der über Der derzeitige private trag für die Reinigung des Schorn-
uns wohnende Nachbar sich häu- Eigentümer meiner Mietwohnung steins berücksichtigt. Ich wohne
fig so weit über die Balkonbrüs- hat mir vor einigen Tagen offe- bereits fünf Jahre in der Wohnung.
tung beugt, dass er uns beobach- riert, dass er die Wohnung verkau- Bisher sind diese Kosten nicht ab-
ten kann. Ich gehe davon aus, dass fen wollte. Es gäbe da schon einen gerechnet worden. Darf der Ver-
dahinter tatsächlich Absicht steckt. Interessenten, mit dem er in nächs- mieter dies nun plötzlich tun?
Was kann ich tun? ter Zeit zu einer Wohnungsbesich-
tigung vorbeikommen möchte. Aus Helmut N., Berlin
Anja R., Berlin Angst vor einer Eigenbedarfskün-
digung trage ich mich mit dem Bei den Kosten für die Reinigung
Wenn der Nachbar allzu neugierig Gedanken, die Wohnung selbst zu des Schornsteins handelt es sich um
ist und sich ständig über die Bal- kaufen. Ist es richtig, dass ich als grundsätzlich zulässige Betriebs
konbrüstung lehnt, um die ande- Mieter ein Vorkaufsrecht habe? kosten nach § 2 Nr. 12 BetrKV, die
ren Mieter zu beobachten, kann dann auf den Mieter umgelegt wer-
man wenig dagegen tun. Ein Haus- Sebastian F., Berlin den können, wenn dies mietver-
friedensbruch liegt darin nicht. traglich vereinbart ist. Zunächst
Es ist daher nicht möglich, dieses Ein gesetzliches Vorkaufsrecht sollten Sie daher in Ihren Mietver-
Verhalten gerichtlich verbieten des Mieters einer Wohnung be- trag schauen! Allein der Umstand,
zu lassen. Allenfalls dann, wenn steht nach § 577 Abs. 1 BGB nur dass der Vermieter – obgleich
der Nachbar ernstlich beabsich- dann, wenn nach Überlassung der mietvertraglich geregelt – diese
tigt, Ihren Balkon zu betreten oder Mieträume an den Mieter Woh- Kosten in den hier zurückliegen-
dies tatsächlich tut, bestehen ju- nungseigentum begründet wurde den Jahren nicht berücksichtigt
ristische Handlungsmöglichkei- und die Wohnung nicht an einen Fa- hat, führt nicht dazu, dass er dies
ten. Auch Maßnahmen auf Grund- milienangehörigen oder Angehöri- nun nicht mehr tun kann. Zu einem
lage des Gewaltschutzgesetzes gen des Haushalts des Vermieters Zeitmoment hinzutreten müssen
sind denkbar, wenn das Verhalten verkauft werden soll. War die Woh- Umstände, aus denen sich schlie-
Ihres Nachbarn in Richtung „Stal- nung zum Zeitpunkt der Anmietung ßen ließe, dass der Mietvertrag in
king“ geht. Im Übrigen hilft nur, bereits eine rechtlich selbstständi- diesem Punkt abgeändert ist bzw.
den Nachbarn freundlich, aber be- ge Eigentumswohnung Ihres Ver- dass der Vermieter auf die Umla-
stimmt anzusprechen und eigene mieters besteht ein Vorkaufsrecht ge dieser Kosten gänzlich verzich-
Sichtschutzmaßnahmen zu tref- lediglich bei einer entsprechenden tet. Anhaltspunkte für einen derar-
fen. Dabei ist Vorsicht geboten: Ei- (miet-)vertraglichen Vereinbarung, tigen rechtlichen Bindungswillen
nige Maßnahmen bedürfen der Zu- die jedoch in der Praxis sehr selten des Vermieters bestehen jedoch
stimmung des Vermieters. ist. häufig nicht.
3 / 2019 mieterschutz 13DIE ROTEN ROBEN
Neues von den Roten Roben
In dieser Rubrik
berichten wir
über aktuelle
Urteile des
± d) Ergibt sich auch nach Berück-
sichtigung der gesetzlichen Wohn-
wertmerkmale der vom – sach-
+
verständig beratenen – Tatrichter
Bundes- Ortsübliche Vergleichs- herangezogenen Vergleichswoh- Zahlungsverzug,
nungen eine breite Streuung der
gerichtshofs miete, Sachverständiger für diese Wohnungen gezahlten Kündigung
Mieten, darf die ortsübliche Einzel-
in Karlsruhe. Leitsätze: vergleichsmiete nicht mit dem obe- Leitsatz:
ren Wert dieser Streubreite gleich-
Die Symbole a) Zur Ermittlung der ortsüblichen gesetzt werden. Denn es ist nicht Wird der Mieter nach einer Kündi-
Vergleichsmiete durch einen Sach- sachgerecht, eine solche breite gung des Vermieters wegen Zah-
zeigen an, verständigen, dessen Unterstüt- Marktstreuung, die nicht auf den lungsverzugs rechtskräftig zur Zah-
zung sich der Tatrichter bedient, gesetzlichen Wohnwertmerkma- lung eines auch für die Kündigung
ob sie sich kommen unterschiedliche wissen- len beruht, einseitig dem Vermie- relevanten Mietrückstands verur-
schaftliche Bewertungsmethoden in ter zu Gute kommen zu lassen. teilt, sind damit die Voraussetzun-
positiv oder Betracht. Die Wahl einer bestimm- gen eines Zahlungsverzugs im Zeit-
ten Bewertungsmethode ist gene- In diesen Fällen obliegt es dem Ta- punkt der Kündigung nicht bindend
negativ auf die rell dem – sachverständig beratenen trichter, innerhalb dieser Streu- festgestellt.
– Tatrichter vorbehalten und im Re- breite die Miete zu ermitteln, die
Mieterinteres- visionsverfahren nur eingeschränkt der Vermieter als ortsübliche Ver- Trägt der Vermieter in einem auf
überprüfbar, nämlich darauf, ob das gleichsmiete beanspruchen kann. Zahlung rückständiger Miete ge-
sen auswirken. Berufungsurteil insoweit gegen Bei einer auffälligen Häufung der richteten Prozess vor, der vom Mie-
Denkgesetze oder Erfahrungssätze Vergleichsmieten um einen klei- ter angezeigte – zwischen den Par-
verstößt oder sonst auf rechtsfeh- nen Wert herum mag es gerecht- teien streitige – Mangel sei von ihm
lerhaften Erwägungen beruht. fertigt sein, die dadurch repräsen- während des Verfahrens beseitigt
tierte (gesamte) kleine Bandbrei- worden, ist diese Behauptung je-
b) Ermittelt der Tatrichter die orts- te als ortsübliche Vergleichsmiete denfalls für sich genommen nicht
übliche Vergleichsmiete unter Her- anzusehen, so dass der Vermieter geeignet, den Zweck des vom Mie-
anziehung eines Sachverständigen, in einem solchen Fall die Miete bis ter – hinsichtlich Höhe und Dauer –
ist eine in jeder Hinsicht vollständi- zu dem höheren Wert dieser klei- in angemessener Weise ausgeüb-
ge Mitteilung der Anschriften der nen Bandbreite als ortsübliche Ver- ten Leistungsverweigerungsrechts
Vergleichswohnungen im Gutach- gleichsmiete erhöhen kann. Lassen als verfehlt anzusehen. Vielmehr ist
ten nur dann geboten, wenn diese sich Besonderheiten der Verteilung in einem solchen Fall über die (strei-
Angaben für eine Überprüfung des der Vergleichsmieten nicht feststel- tige) Frage eines ungeachtet der er-
Gutachtens praktisch unentbehr- len, mag es angemessen sein, auf griffenen Beseitigungsmaßnahmen
lich wären. den arithmetischen Mittelwert ab- fortbestehenden Mangels Beweis
zustellen. zu erheben, weil das Zurückbehal-
c) Ein angemessenes Verhältnis tungsrecht mit der Mangelbehebung
von Neuvermietungen und Ände- BGH, Urteil vom 24.04.2019 – entfällt und einbehaltene Mieten so-
rungen von Bestandsmieten, wel- VIII ZR 62/18 fort zur Zahlung fällig sind.
ches gemäß § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB
bei der Ermittlung der ortsüblichen BGH, Urteil vom 10.04.2019 –
Vergleichsmiete zugrunde zu legen VIII ZR 39/18
ist, ist jedenfalls dann nicht mehr
gewahrt, wenn der Tatrichter Be-
standsmietenänderungen im maß-
geblichen Vierjahreszeitraum nicht
oder nur in einem vernachlässigbar
geringen Umfang in die Bewertung
einbezieht.
14 mieterschutz 3 / 2019DIE ROTEN ROBEN
BGH zu Härtefall bei Eigenbedarfs-
kündigung – Gericht mahnt sorgfältige
Sachverhaltsaufklärung an
Der unter anderem für das Wohn- einhergehen würde. Das LG Berlin Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB.
raummietrecht zuständige VIII. Zi- hatte zwar die Eigenbedarfskündi- Werden von dem Mieter für den
vilsenat des Bundesgerichtshofes gung des Klägers für wirksam er- Fall eines erzwungenen Woh-
hat in einem Urteil vom 22.5.2019 – achtet, hat jedoch wegen eines von nungswechsels indes ihm drohen-
VIII ZR 180/18 seine Rechtspre- ihm bejahten Härtefalls bestimmt, de schwerwiegende Gesundheits-
chung zu der Frage präzisiert, wann dass das Mietverhältnis der Partei- gefahren geltend gemacht, haben
ein Mieter nach einer ordentlichen en auf unbestimmte Zeit fortgesetzt sich die Gerichte beim Fehlen eige-
Kündigung die Fortsetzung des werde. ner Sachkunde regelmäßig mittels
Mietverhältnisses wegen unzumut- sachverständiger Hilfe ein genau-
barer Härte verlangen kann (§ 574 Zu den Entscheidungsgründen: es und nicht nur an der Oberfläche
Abs. 1 und Abs. 2 BGB). Vorinstan- haftendes Bild davon zu verschaf-
zen waren das Amtsgericht Char- Der Bundesgerichtshof hat das Be- fen, welche gesundheitlichen Fol-
lottenburg (Urteil vom 17. Juli 2017 rufungsurteil aufgehoben und die gen im Einzelnen mit einem Umzug
– 231 C 565/16) bzw. das Landge- Sache zur weiteren Sachaufklä- verbunden sind, insbesondere wel-
richt Berlin (Urteil vom 9. Mai 2018 – rung zurückverwiesen, insbeson- chen Schweregrad zu erwartende
64 S 176/17). dere zum Bestehen von Härtegrün- Gesundheitsbeeinträchtigungen
den. Da sowohl auf Seiten des Ver- voraussichtlich erreichen werden
Zum Sachverhalt: mieters wie auf Seiten des Mieters und mit welcher Wahrscheinlich-
grundrechtlich geschützte Belange keit dies eintreten kann.
Die im Jahr 1937 geborene Be- (Eigentum, Gesundheit) betroffen
klagte ist seit 1974 Mieterin einer sind, sind eine umfassende Sach- In dem hiesigen Verfahren hat das
ca. 73 qm großen Dreizimmerwoh- verhaltsaufklärung sowie eine be- Berufungsgericht dem Erlangungs-
nung in Berlin, die sie mit ihren bei- sonders sorgfältige Abwägung er- interesse des Klägers rechtsfehler-
den über 50 Jahre alten Söhnen be- forderlich, ob im jeweiligen Einzel- haft deshalb („schematisch“) ein
wohnt. Der Kläger, der mit seiner fall die Interessen des Mieters an geringeres Gewicht beigemessen,
Ehefrau und zwei Kleinkindern bis- der Fortsetzung des Mietverhält- weil dieser eine vermietete Woh-
lang zur Miete in einer 57 qm gro- nisses diejenigen des Vermieters an nung erworben hat. Zudem hat es
ßen Zweizimmerwohnung lebt, hat dessen Beendigung überwiegen. die Härtefallabwägung im Rahmen
die Wohnung im Jahr 2015 zwecks des § 574 BGB ohne die gebotene
Eigennutzung erworben. Der vom Allgemeine Fallgruppen, etwa ein Aufklärung über zu besorgende er-
Kläger ausgesprochenen Eigenbe- bestimmtes Alter des Mieters oder hebliche Verschlechterungen des
darfskündigung widersprach die eine bestimmte Mietdauer, in denen Gesundheitszustandes der Beklag-
Beklagte, weil ihr ein Umzug auf- generell die Interessen einer Partei ten (Einholung eines Sachverstän-
grund ihres Alters, ihrer Verwurze- überwiegen, lassen sich nicht bil- digengutachtens) vorgenommen.
lung in der Umgebung durch die lan- den. So werden sich etwa die Fak-
ge Mietdauer sowie einer Demen- toren Alter und lange Mietdauer mit BGH, Urteil vom 22.5.2019 –
zerkrankung, die sich durch den einer damit einhergehenden Ver- VIII ZR 180/18
Umzug weiter zu verschlechtern wurzelung im bisherigen Umfeld
drohe, nicht zumutbar sei. Nach ei- je nach Persönlichkeit und körper-
nem Attest leidet die Beklagte an licher sowie psychischer Verfas-
einer Demenz, die seit ca. 1-2 Jah- sung des Mieters unterschiedlich
ren fortschreite. Sie sei nur noch stark auswirken und rechtfertigen
bedingt in der Lage, Neues zu er- deshalb ohne weitere Feststellun-
lernen und sich in einer neuen Um- gen zu den sich daraus ergebenden
gebung zurechtzufinden, weshalb Folgen im Fall eines erzwungenen
ein Umzug mit einer Verschlechte- Wohnungswechsels grundsätzlich
rung ihres Gesundheitszustandes nicht die Annahme einer Härte im
3 / 2019 mieterschutz 15MIETE UND MIETRECHT
Zweitwohnung benötigt
Bundesgerichtshof urteilte zur Eigenbedarfskündigung
künftig öfter in der Stadt auf-
zuhalten und benötige zu dem
Zweck eine Zweitwohnung. Eine
Übernachtung in Hotels oder bei
Bekannten sei dafür nicht so ge-
eignet, denn sie bevorzuge einen
privaten Wohnbereich, in dem sie
sich gemeinsam mit ihrem Ehe-
mann aufhalten könne. Als Beleg
für ihre bisherige häufige Anwe-
senheit legte sie Fahrscheine und
Hotelrechnungen aus der Vergan-
genheit bei.
Das Urteil: Der BGH sah den Eigen-
bedarf als gegeben an. Es seien von
Seiten des Vermieters „ernsthafte,
vernünftige und nachvollziehbare
Gründe“ erforderlich, um eine sol-
che Kündigung von Seiten der Ge-
Vermieter haben grundsätzlich die geplanten Nutzung als Zweitwoh- richte zu akzeptieren. Dabei kom-
Möglichkeit, eine vermietete Woh- nung möglich sein. me es immer auf die Würdigung des
nung wegen Eigenbedarfs zu kün- Einzelfalles an. Hier habe die Tat-
digen. Allerdings muss das Objekt BGH – Aktenzeichen VIII ZR 19/17 sacheninstanz einen „detaillierten
vom Eigentümer tatsächlich benö- Vortrag“ der Eigentümerin „zu ihrer
tigt werden. Nach Information des Der Fall: Eine Vermieterin kündig- beruflichen und privaten Situation“
Infodienstes Recht und Steuern te ihren Mietern in Berlin mit der entsprechend gewürdigt, was nicht
der LBS kann das auch bei einer Begründung, sie habe vor, sich zu beanstanden sei.
Mehr Licht
Urteile zu Lampe und Licht
Fällt eigentlich ein Beleuchtungs- te der Mieter nicht aufkommen, dings nicht in Frage: Wenn man es
körper unter die sogenannte Klein- denn es handelte sich nach Mei- schon tut, dann muss man sich um
reparaturklausel eines Mietver- nung des Gerichts nicht um einen die offene Flamme kümmern. Eine
trages? Muss also der Mieter bis Gegenstand, der dem häufigen Zu- Frau hatte das nicht getan und ein
zu einer bestimmten Summe für griff des Mieters ausgesetzt sei – brennendes Grablicht im Schlaf-
Reparaturen bzw. Ersatz aufkom- so wie Türgriffe und Kocheinrich- zimmer aus den Augen gelassen.
men? Mit diesen Fragen hatte sich tungen. Die Kerze war auf das Bett gefal-
das Amtsgericht Zossen (Aktenzei- len und hatte es entzündet. Das
chen 4 C 50/15) zu beschäftigen. Es Es mag eine Geschmacksfra- Kammergericht Berlin (Aktenzei-
ging um Kosten in Höhe von 43,89 ge sein, ob man in seiner Woh- chen 6 U 199/06) urteilte, dass
Euro für die Reparatur einer Flur- nung ein Grablicht aufstellt und die Frau für den Schaden haften
beleuchtung. Doch hier muss- es anzündet. Eines steht aller- müsse.
16 mieterschutz 3 / 2019MIETE UND MIETRECHT
Umzug ins Heim
Gericht wies die Möglichkeit einer fristlosen Kündigung zurück
Manchmal muss der Umzug in ein
Pflegeheim aus gesundheitlichen
Gründen relativ schnell erfolgen.
Doch selbst in solchen Fällen kön-
nen Mieter nach Information des
Infodienstes Recht und Steuern
der LBS ihren Vertrag nicht frist-
los kündigen.
Amtsgericht
Berlin-Charlottenburg,
Aktenzeichen 205 C 172/18
Der Fall: Ein älteres Paar sah sich
nicht mehr in der Lage, weiterhin
ohne dauerhafte Betreuung in der
eigenen Mietwohnung zu bleiben.
Kurzfristig nahmen die Betroffe-
nen frei gewordene Plätze in ei-
nem Pflegeheim an und kündig-
ten ihren Mietvertrag fristlos so- Das Urteil: Dass ein Mieter auf- Umstand“, der sich nicht zu Las-
wie ersatzweise fristgemäß. Der grund seines Gesundheitszustan- ten des Vermieters auf eine Kür-
Eigentümer akzeptierte die frist- des seine Wohnung nicht mehr nut- zung der Fristen auswirken könne.
lose Kündigung nicht und bestand zen könne, rechtfertige noch keine Die Mieter mussten noch drei Mo-
auf der dreimonatigen ordnungs- außerordentliche Kündigung, ent- nate zahlen. Allerdings gaben ihnen
gemäßen Frist. Den Betrag für die schied das Amtsgericht Charlot- die Richter den Hinweis, dass es ja
nicht überwiesene Miete zog er tenburg. Krankheit sei ein zum „ei- grundsätzlich die Möglichkeit gebe,
von der Kaution ab. genen Risikobereich zuzuordnender einen Nachmieter zu benennen.
Quelle: Infodienst
Recht und Steuern der LBS
3 / 2019 mieterschutz 17Sie können auch lesen
