BRANCHENHANDBUCH GESCHLOSSENE FONDS 2012 - PROCONTRA
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2012
Branchenhandbuch
Geschlossene Fonds
Alsterspree Verlag
15 JAHRE KOMPETENZ
» abakus: Vermögensverwaltung für Sachwerte
Mehrwerte schaffen – Wachstumsmärkte bündeln
Konsequente Spezialisierung seit 15 Jahren: Fondsprüfung und -auswahl für Banken und Vermögensverwalter,
Emission und Vertrieb exklusiver Sachwerteportfoliofonds und neu auch als Sachwertanleihen, erstklassiges
Dienstleistungspaket für Vertriebspartner – Ihr starker Partner für Sachwerte und Geschlossene Fonds.
abakus balance Portfoliofonds klassik 4
• Beteiligung an einem diversifizierten Sachwerteportfolio
achwerteportfolio verschiedener Assetklassen
schäftsführung – professionelles Portfoliomanagement
• Absolute Unabhängigkeit der Fondsgeschäftsführung
tinvestments – bereits 24 Beteiligungen in 6 Assetklassen
• Breite Streuung, hoher Anteil an Direktinvestments
abakus balance Portfoliofondss logistik
g 5
• Beteiligung an einem Portfolio unterschiedlicher
chiedlicher Transportmittel des
tiven, Waggons, Container etc.
regionalen Güterverkehrs wie Lokomotiven,
hüttungen von 6-11 % p. a. (Plan)
• Solides Investitionssegment mit Ausschüttungen
• Kurze Laufzeit von rund 8 Jahren
abakus balance Portfoliofondss umwelt 6
• Beteiligung in Erneuerbare Energien Kraftwerke
raftwerke in Deutschland
• Einer der letzten Geschlossenen Fondss mit EEG Vergütung 2011 / 2012
rgiequellen wie Wind und Son
rgi
• Diversifikation in unterschiedliche Energiequellen nne
Sonne
abakus balance umweltanleihen
en
• Feste Verzinsung im Zukunftsmarkt Erneuerbare
uerbare
erbare Energien
• Sachwertbasiertes Investitionskonzept
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Editorial Branchenhandbuch
Sehr geehrte Leserin, sehr geehrter Leser,
das Branchenhandbuch Geschlossene Fonds geht in die dritte zu hebeln, dass bei einer Insolvenz nur die Bank ihr Geld wieder-
Runde. Was einst für Ihre Vertriebsunterstützung gedacht war, bekommt, der Anleger aber auf der Strecke bleibt. Die meisten
entwickelte sich zu einem Überblick für den Markt der geschlos- der von uns ausgewählten Initiatoren haben dies verstanden.
senen Fonds. Genauer gesagt, für die verschiedenen Märkte, Ihre Transparenz und sauberen Leistungsbilanzen sprechen eine
in denen Beteiligungen sich bewegen, um auch Privatanlegern eindeutige Sprache und machen jegliche Regulierung von außen
an Chancen teilhaben zu lassen, welche sonst nur den großen unnötig. Zeigen Sie Ihren Kunden, dass es auch diese guten Häu-
institutionellen Investoren vorbehalten waren. Die Welt verändert ser gibt. Lassen Sie Ihre Kunden weiterhin an einer der sichers-
sich. Und somit ändern sich auch die Märkte. Die Krise der ten und am wenigsten volatilen Assetklassen teilhaben. Bei einer
Containerschiffe zieht neben den Insolvenzen einzelner Schiffe guten Streuung über alle Segmente wird Ihnen der Erfolg auch
oder der Nachschusspflicht von Anlegern auch die ersten recht geben. Auf den folgenden Seiten präsentieren wir Ihnen die
Insolvenzen von Emissionshäusern nach sich. Wir dürfen es aber Marktführer, Spezialisten und Experten der Beteiligungsbran-
nicht zulassen, dass ein Segment, welches übrigens jahrzehn- che. Die Märkte, über die sie schreiben, sind alle interessant,
telang dem Anleger üppige Renditen beschert hat, eine ganze wenn auch sehr unterschiedlich. Lange oder kurze Laufzeit,
Branche in Misskredit bringt. Schiffe hatten ihre Zeit und Schiffe niedriges oder hohes Risikoprofil, geringe oder sehr lukrative
werden ihre Zeit auch wieder haben. Ebenfalls sehr schlecht Renditen – für jeden Anlegertyp ist das Passende dabei.
sieht es derzeit bei dem Wunderkind der letzten Jahre aus, den
Solarfonds. Doch des einen Krise ist des anderen Chance: In Es grüßt Sie Ihre procontra-Redaktion
beiden Segmenten profitieren Zweitmarktfonds von den Fehlern PS: Kein anderes Spezialheft ist beliebter, keines schneller
der Vergangenheit. Vielleicht lehren uns diese Tage, kritischer zu vergriffen. Gerne nehmen wir wieder Ihre Nachbestellungen
sein. Nicht alles zu glauben, nicht alles zu riskieren, nicht alles so entgegen. Bleiben Sie uns treu!
Inhalt
Scope Markteinschätzung................................................................................4 Holzheizwerk...................................................................................................... 40
Ein Blick auf die Branche....................................................................................6 Zweitmarkt.......................................................................................................... 42
VermAnlG, MIFID, AIFM Durchblick im Regulierungsdickicht..............8 Schiffe
Mehr Sicherheit bei der Beratung............................................................... 10 Flusskreuzfahrt................................................................................................... 44
Immobilien Inland Zweitmarkt.......................................................................................................... 46
Büro........................................................................................................................ 12 Leasing
Wohnen................................................................................................................ 14 Flugzeuge............................................................................................................ 48
Handel................................................................................................................... 16 Regionalflugzeuge............................................................................................ 50
Entwicklung........................................................................................................ 18
Logistik
Pflege..................................................................................................................... 20 Logistik Portfolio................................................................................................ 52
Zweitmarkt.......................................................................................................... 22 Container.............................................................................................................. 54
Immobilien Ausland Private Equity
Büro (Holland).................................................................................................... 24 Private Equity...................................................................................................... 56
Büro (UK).............................................................................................................. 26
Rohstoffe
Parkhaus Portfolio............................................................................................. 28
Wald....................................................................................................................... 58
Entwicklung........................................................................................................ 30
Öl/Gas.................................................................................................................... 60
Energie Agrar...................................................................................................................... 62
Windkraft.............................................................................................................. 32
Wasserkraft.......................................................................................................... 34 Sonstige
Infrastruktur CleanTec...................................................................................... 36 Pfandkredit.......................................................................................................... 64
Energieportfolio................................................................................................. 38 Glossar................................................................................................................. 66
Impressum
Alsterspree Verlag GmbH Anzeigenverkauf: Daniel Ravensberger Herstellung: Möller Druck und Verlag GmbH/
Schumannstraße 17, 10117 Berlin d.ravensberger@procontra-online.de Zeppelinstraße 6/16356 Ahrensfelde OT Blumberg
Telefon: +49 (0)30 21 96 08 30 +49 (0)30 21 96 08 30 www.moellerdruck.de
Web: www.procontra-online.de Anzeigendisposition: Marcel Berno
Chefredakteur: Philipp B. Siebert +49 (0)30 21 96 08 30 © 2012 Alle Rechte vorbehalten. Nachdruck,
Redaktionsleitung: Lenard von Stockhausen m.berno@procontra-online.de Aufnahme in Online-Dienste, Internet und
Gestaltung: Jörn Salberg Verlagsgeschäftsführer: Philipp B. Siebert Vervielfältigung auf Datenträger oder durch andere
Lektorat: Sebastian Brass Verantwortlich für diese Ausgabe i. S. d. P.: Verfahren (auch auszugsweise) nur mit schriftlicher
(TextSchleiferei.de) Philipp B. Siebert Genehmigung des Verlags.
3
Branchenhandbuch Markteinschätzung
Anbieter und Vermittler setzen
weiter auf Immobilienfonds
Im Markt der geschlossenen Beteiligungen dominieren derzeit Immobilienfonds. Während
sich bei den meisten Assetklassen das Platzierungsergebnis im Jahr 2011 verschlechterte,
konnten sowohl Immobilienfonds Inland als auch Ausland das platzierte Eigenkapital
gegenüber 2010 steigern. Ein Ende dieses Trends ist vorerst nicht in Sicht.
Von Steffen Möller, Chefanalyst Scope Analysis
zent. Auch Immobilienfonds mit aus-
ländischen Objekten konnten im sel-
ben Zeitraum ihr Platzierungsergebnis
um 10 Prozent auf 0,8 Milliarden Euro
steigern. Zusammen standen Immobi-
lienfonds Inland und Ausland im Jahr
2011 für über die Hälfte des gesamten
Platzierungsvolumens.
Umfrage bestätigt hohes
Interesse an Immobilienfonds
Eine Scope -Marktbefragung deutet
darauf hin, dass sich die Dominanz der
Immobilienfonds auch in diesem Jahr
fortsetzen wird. Die Umfrage wurde zu
Beginn dieses Jahres durchgeführt. Es
nahmen insgesamt 73 Initiatoren ge-
schlossener Fonds – sie repräsentieren
mehr als 70 Prozent des platzierten Ei-
genkapitals – sowie 87 Banken, Spar-
kassen und Vermögensberater teil.
Scope hat die Emittenten nach ihren
geplanten Aktivitäten für dieses Jahr
befragt.
Das Ergebnis: Mehr als 60 Prozent
der Emissionshäuser wollen im Immobi-
liensegment aktiv werden. Der Großteil
davon setzt auf Deutschland als Investi-
tionsziel. Auf dem zweiten Rang folgen
niederländische Immobilien. Allerdings
hat sich im Vergleich zum Vorjahr die
Nach Angaben des VGF Verbands Ge- Immobilien im vergangenen Jahr 2,23 Anzahl der Initiatoren, die dort aktiv
schlossene Fonds sammelten Initia- Milliarden Euro Eigenkapital an. Ein werden wollen, deutlich verringert.
toren mit geschlossenen inländischen Zuwachs gegenüber 2010 um 38 Pro- Verlierer unter den Immobilienmärk-
4 Foto: photo 5000/Fotolia.com
Markteinschätzung Branchenhandbuch
ten ist Großbritannien. Vor einem Jahr anbieter weiterhin zu 60 Prozent auf
gaben immerhin fast 12 Prozent aller Core-Immobilien. In der Vorjahresum- Emittenten im Markt für
Initiatoren an, dort Aktivitäten zu pla- frage betrug dieser Wert jedoch noch geschlossene Immobilienfonds
nen. In diesem Jahr sind es weniger als 80 Prozent. Die Strategien „Core Plus“, Geplantes Engagement 2012
2 Prozent. Auch bei den Vermittlern „Opportunistic“ und „Value Added“ hin- nach Nutzungsart
Büro
sind Immobilienfonds mit deutschen gegen verzeichnen leichte Zuwächse.
71,1 %
Objekten derzeit das Maß aller Dinge. Das bedeutet, dass die Anbieter in die-
Einzelhandel
Aktuell planen neun von zehn Beratern sem Jahr stärker als im Vorjahr auf risi- 42,2 %
Vertriebsaktivitäten im Segment Immo- koreichere Immobilien setzen. Wie lässt Wohnimmobilien
bilienfonds Inland – vor einem Jahr wa- sich das mit der nach wie vor stark aus- 35,6 %
ren es 83 Prozent. geprägten Risikoaversion der Anleger in Sozialimmobilien
13,3 %
Einklang bringen? Antwort: Der Markt
Büroobjekte im Core-Segment wer für Core-Immobilien hat insbesonde- Hotels Mehrfachnennungen möglich
11,1 %
den auch 2012 das Angebot prägen re in Deutschland aufgrund der hohen Alle Angaben beziehen sich nur
auf die Antworten von aktiven
Logistik
Bei den Nutzungsarten wollen die von Nachfrage ein derart hohes Preisniveau 4,4 %
Immobilienfonds-Emittenten (45).
Scope befragten Emittenten von Immo- erreicht, dass sich Beteiligungsmodelle
bilienfonds in diesem Jahr zu rund 70 mit attraktiven Renditen kaum noch
Prozent auf Büroobjekte setzen. Ein- darstellen lassen. Aus diesem Grund
zelhandelsimmobilien spielen für 40 weichen einige Anbieter bereits wieder wirtschaftlichen Hintergrund auf das
Prozent von ihnen eine Rolle. Vor einem auf andere Investitionsstrategien aus. Interesse der Anleger. Das sind vor
Jahr lagen beide Werte auf nahezu iden- allem Deutschland und die Niederlande.
tischem Niveau. Lediglich die Pläne in Umfrage-Ergebnisse decken Eine Verschiebung hin zu anderen Re-
Bezug auf Wohnimmobilien haben sich sich mit Scope-Einschätzung gionen wird es nach Ansicht von Scope
verändert. Für das vergangene Jahr Auch Scope geht davon aus, dass in in diesem Jahr kaum geben. Den deut-
kündigten vier von zehn Initiatoren an, diesem Jahr Immobilienfonds mit in- lich gesunkenen Renditen deutscher
in diesem Segment aktiv zu werden. Für ländischen Objekten das dominante Core-Objekte begegnen die Initiatoren
2012 plant jedes dritte Emissionshaus Segment im Beteiligungsmarkt sein tendenziell mit einer Verlagerung auf
Aktivitäten im Wohnbereich. Bei der werden. Aktuell stoßen fast nur Im- opportunistisch geprägte Immobilienin-
Investitionsstrategie setzen die Fonds- mobilienmärkte mit stabilem volks- vestments. Auch wenn die Risikoabnei-
gung der Anleger sehr stark ist, sind
sie derzeit eher bereit, in eine B-Lage
Geplante Aktivitäten im Jahr 2012 Geplante Aktivitäten im Jahr 2012 in Deutschland zu investieren als in eine
nach Segmenten im Segment Immobilien A-Lage in Italien.
Immobilien Deutschland
95,4 88,4
60,3 52,1
Energie
72,1
Niederlande Emittenten im Markt für
27,9
39,7 8,2 geschlossene Immobilienfonds
Flugzeuge
62,8 Österreich Fokussierte Investitionsstrategie
15,1 9,3 für 2012
Mobilien 6,9
Mehrfachnennungen möglich
51,2 USA Alle Angaben beziehen sich nur
62,2 %
12,3 16,3 auf die Antworten von aktiven
Schiffe 6,9 Immobilienfonds-Emittenten (45).
41,9 Frankreich
12,3
Rohstoffe Vermittler 11,6 Vermittler
Emittenten 4,1 Emittenten
32,6
12,3
20 %
Kanada
15,6 %
15,6 %
Portfolio Angaben in Prozent 7 Angaben in Prozent
15,1 Mehrfachnennungen möglich 2,7 Mehrfachnennungen möglich
11
Osteuropa
Infrastruktur Alle Angaben beziehen sich auf Alle Angaben beziehen sich auf
5,8
11,6 die Gesamtheit der befragten
2,7
die Gesamtheit der befragten
11 Emittenten (73) zu geplanten Emittenten (73) zu geplanten
Private Equity Emissionsaktivitäten und Großbritannien Emissionsaktivitäten und
re
us
ed
ic
Vermittler (87) zu im Fokus Vermittler (87) zu im Fokus
st
Co
Pl
20,9
d
16,3
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Ad
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stehenden Segmenten bzw. stehenden Segmenten bzw.
rtu
9,6 1,4
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Zielmärkten. Zielmärkten.
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Op
Quelle Grafiken: Scope-Jahresstudie 2011/2012; 61 Emissionshäuser 5
Branchenhandbuch Gesamtmarkt
Ein Blick auf die Branche
Branchengrößen wagen einen Ausblick auf 2012 und nehmen zu Themen wie Weichkosten
und Provisionen Stellung.
Wie beurteilen Sie den Rückgang
des Platzierungsvolumens bei pri-
vaten Investoren im vergangenen
Jahr?
Robert List,
Geschäftsführer,
BVT
Robert List: Ich glaube, das liegt
auch daran, dass der geschlossene
Fonds den Umbruch infolge der
Finanzmarktkrise noch nicht so ganz
realisiert hat. Außerdem hat die
Branche ein generelles Problem, dass
die Produkte nicht attraktiv genug
für jüngere Anleger sind. Wir haben
viele Kunden im eher fortgeschritte
nen Alter. Und dann kam noch so ein
Jahr wie 2011 hinzu, das ein echtes
Ausnahmejahr war. Mit dem Ergebnis,
dass die Anleger aus allem, was nicht
liquide war oder Volatilität ausge
strahlt hat, geflüchtet sind. Vermögen
zu schaffen hat auch etwas damit zu
tun, Geld längerfristig anzulegen,
unter Umständen ist das auch mit
Konsumverzicht verbunden. Bei vie
len jungen Leuten ist das noch nicht
so verankert.
Gibt es bei Privatanlegern eine
Vertrauenskrise – oder warum so
eine aufwendige Imagekampagne
wie „Das kleine Wirtschaftswunder“
vom VGF?
Christian-Oscar Geyer: Der Verband
tut gut daran, sich in der Öffentlich
keit zu positionieren. Das machen
6 Foto: olly/Fotolia.com
Gesamtmarkt Branchenhandbuch
positionieren. Wir werden auch 2012 im gen und erklären. Und wenn der Kunde
Immobiliensegment steigende Platzie damit einverstanden ist, habe ich damit
Christian-Oscar Geyer, rungszahlen sehen und sind zuversicht letztendlich kein Problem, zumal sie,
Geschäftsführender
lich, dass wir wieder geeignete, gute wie gesagt, in toto nicht höher liegt als
Gesellschafter,
Dr. Peters Assets finden werden. bei anderen Produkten. Andererseits
ist die gesamte Weichkostenstruktur
Viele Häuser wollen Core- und Core- des Fonds überlegenswert. Hier gilt es
andere Verbände zum Beispiel aus der plus-Immobilien. Das ist doch aber schon, eine gewisse Erfolgsabhängig
Versicherungsbranche schon seit Jahr logischerweise ein begrenzter Markt. keit mit hineinzubringen.
zehnten. Da ist „Das kleine Wirtschafts Spechtenhauser: Stimmt. Aber mit
wunder“ nur der erste Schritt, um das einem guten Marktzugang sind sie Sehen Sie bei den Provisionen in der
Thema geschlossene Fonds medial dennoch zu finden. So haben wir Branche also alles im Lot?
und publikumswirksam darzustellen. beispielsweise letztes Jahr wieder Kühl: Nein, das nicht. Man muss
Ich halte es für einen sehr sinnvollen eine erstklassige Immobilie in Utrecht, beispielsweise davon wegkommen,
und guten Schritt. Aber natürlich hat Niederlande, mit einem langfristigen erhöhte Provisionen zu zahlen, um
der geschlossene Fonds auch medial, Mietvertrag mit Danone eingekauft, Produkte überhaupt zu platzieren.
Stichwort schlechte Geldanlage, gelit die wir spätestens im zweiten Halbjahr Das ist eine Untugend. Wir sehen bei
ten. Das ist allerdings unfair, schlecht in die Platzierung bringen wollen. Vertriebspartnern manchmal auch ein
recherchiert und zum Teil schlichtweg Solche Assets sind nicht breit gesät, Entgegenkommen bezüglich der Ver
gelogen. Deshalb ist Aufklärungsarbeit aber es gibt sie. triebsprovisionen. Je stärker Produkte
notwendig. Aber zurück zur Vertrau von Kunden nachgefragt werden und
enskrise, ja, es ist schwer im Moment. je überzeugender die Produkte sind,
Wenn beispielsweise Aktien über Nacht Sind die Weichkosten bei geschlos- desto geringer können die Vertriebs
an Wert verlieren, ist es der Markt. Bei senen Fonds zu hoch? provisionen und Initiatorenvergü
einer schwachen Performance eines tungen sein.
geschlossenen Fonds ist es nicht der
Markt, sondern das Emissionshaus, Thomas Kühl,
der Berater oder die Bank. Das ist ein Generalbevollmächtigter, Kommen irgendwann mal die guten
Wölbern Invest
bisschen schade, denn der geschlos Zeiten mit zehn Milliarden Euro
sene Fonds hängt genauso an weltwirt platziertem Eigenkapital wieder?
schaftlichen Entwicklungen wie andere
Kapitalanlagen auch. Thomas Kühl: Man kann es drehen und
wenden, wie man möchte. Langfristig Roman Menzel,
betrachtet sind die Provisionen nicht Vertriebschef,
Bouwfonds Deutschland
Was steht bei Hannover Leasing in höher als bei anderen Kapitalanlage
diesem Jahr an? produkten, mit dem Unterschied, dass
die Vertriebsprovisionen bei geschlos
senen Fonds im Wesentlichen am An Roman Menzel: Zu diesen Zeiten
Dr. Hubert
Spechtenhauser,
fang sind, weil auch die wesentlichen gab es mehr Marktteilnehmer und
Mitglied der Tätigkeiten des Vertriebs wie Produkt dennoch bietet auch der derzeitige
Geschäftsführung, prüfung, -schulung und -aufbereitung Markt gute Chancen für Neueinstei
Hannover Leasing
front-up erfolgen. Sofern vom Vertrieb ger, wie wir es sind. Wobei das Wort
gewünscht, können wir jedoch auch Neueinsteiger in Anführungszeichen
Hubert Spechtenhauser: Wir beschäf Bestandsprovisionen bei unseren Pro zu setzen ist. Denn hinter uns steht
tigen uns mit Immobilien im Inland und dukten anbieten. Ein Großteil unserer die niederländische Rabobank, die
Ausland, Flugzeugen und Fotovoltaik. Vertriebe kommt aus dem Bankensek Ende des 19. Jahrhunderts gegründet
Alle drei Anlageklassen sind wertstabile tor und dort sind in der Regel Front-up- wurde. Wir haben Ende vergangenen
Assets mit nachhaltigem, langfristigem Provisionszahlungen gewünscht. Der Jahres von Scope den Preis für Newco
Cashflow. Diese drei Segmente lassen Vertriebspartner muss diese Provision mer des Jahres bekommen. Ein Titel,
sich daher auch 2012 sicherlich gut gegenüber seinem Kunden rechtferti den man nicht verteidigen kann.
7
Branchenhandbuch Markteinschätzung
VermAnlG, MiFID, AIFM –
Durchblick im Regulierungsdickicht
Dr. Thorsten Voß von der Rechtsanwaltsgesellschaft SCHULTE RIESENKAMPFF klärt auf, was
in den nächsten Monaten aus Regulierungssicht alles auf Initiatoren und Anleger zukommt.
Zum 1. Juni 2012 tritt in wesentlichen Vermögensanlagen ablöst und einige passt. Weiter müssen Prospektnachträge
Teilen das „Gesetz zur Novellierung des zusätzliche neue Anforderungen an die zukünftig vor Veröffentlichung von der
Finanzanlagenvermittler- und Vermö- Emissionshäuser von nicht fungiblen Ka- BaFin gebilligt werden, Paragraf 11 Verm-
gensanlagenrechts“ in Kraft, die Magna pitalanlageprodukten stellt. So wird der AnlG ist Paragraf 16 WpPG nachgebildet.
Charta der Regulierung geschlossener Prospektprüfungsumfang im Vergleich Auch bei der gesetzlich geregelten Pro-
Fonds auf nationaler Ebene. Kernstück zum bekannten Gestattungsverfahren spekthaftung für fehlerhafte Prospekte
dieses Artikelgesetzes ist zunächst das erweitert und mit der Normierung des gibt es wichtige Neuerungen für ab dem
„Vermögensanlagengesetz“, welches Kohärenzmaßstabs an das Niveau der 1. Juni veröffentlichte Prospekte. Die
das „alte“ Verkaufsprospektgesetz für Prüfung von Wertpapierprospekten ange- wichtigste ist wohl die, dass die kurze
8 Foto: lassedesignen/Fotolia.com
Markteinschätzung Branchenhandbuch
nen noch unklar. Ein klarer Fortschritt Dies trifft aber nun gerade nicht auf die
ist in der Sache jedoch, dass für den Ver- geschlossenen Fonds zu, die sich gerade
trieb über Banken und Sparkassen damit durch eine starke Nähe zum Direktinvest-
das Wertpapierhandelsgesetz direkt und ment auszeichnen.
grundsätzlich ohne jede Einschränkung Umso ärgerlicher ist es, wenn das
gilt. Insbesondere müssen daher ab dem BMF – wie zu vernehmen ist – in den
1. Juni sämtliche Verkaufsunterlagen Entwurf des Umsetzungsgesetzes zur
WpHG-konform ausgestaltet sein. Dem- AIFM-Richtlinie einen Passus aufneh-
gegenüber gilt für die freien Vermittler men wird, wonach geschlossene Fonds
künftig die Finanzanlagenvermittlerver- nur noch dann zulässig sein sollen, wenn
ordnung (FinVermV), die allerdings erst mindestens drei Anlageobjekte für einen
am 1. Januar 2013 in Kraft tritt. Aus der einzelnen Fonds vorgesehen sind. Denn
Sicht vieler Emissionshäuser liegt es –
zutreffenderweise – auf der Hand, dass Die Auswirkungen auf die
auch die freien Vermittler bereits ab Juni
2012 WpHG-konform beraten müssen,
Tätigkeiten von Emissions-
weil eine unterschiedliche Behandlung häusern und insbesondere
einzelner Vertriebskanäle aus Sicht der die Zulassungserfordernisse
Initiatoren schon unter zivilrechtlichen
Haftungsgesichtspunkten nicht praktika- sind jedoch kurz vor In-
bel und wünschenswert wäre. krafttreten des Gesetzes im
Wie sehen die Initiatoren diese
Einzelnen noch unklar.
Regulierungsmaßnahmen?
Aus der Perspektive der seriösen Initia- im Unterschied zum offenen Fonds, der
toren hat der Anlegerschutz ohnehin eine zuerst das Geld einsammelt und dann
hohe Priorität, so dass sie den Regulie- kauft (bevor die Objekte feststehen),
rungsbestrebungen nicht grundsätzlich steht beim geschlossenen Fonds das Ob-
ablehnend gegenüberstehen. Aus diesem jekt in der Regel bei Emission fest und
Sechs-Monats-Ausschlussfrist (Paragraf Marktsegment werden die Gesetzesnovel- muss schon „angebunden“ sein. Zudem
44 Absatz 1 BörsG in Verbindung mit len begrüßt, weil eine Marktbereinigung würde die Einbringung mehrerer Objekte
Paragraf 13 Absatz 1 Nummer 1 Verk- und insgesamt höhere Qualitätsstandards gleichzeitig in einen Fonds das Produkt
ProspG) auf zwei Jahre verlängert wird erwartet werden. Ob mit der Regulie- für den Anleger naturgemäß verschlech-
(Paragraf 20 Absatz 1 VermAnlG). Hin- rung neben dem Anlegerschutz auch tern – denn die Initiatoren würden dann
zu kommen zukünftig weitergehende eine wirkliche Stabilisierung der Finanz- neben einem attraktiven Objekt (das als
Pflichten zur Anlegerinformation und märkte erreicht werden kann, erscheint Aushängeschild vermarktet wird) wei-
Rechnungslegung (Paragrafen 15 ff. dagegen eher zweifelhaft und ist wohl tere Ladenhüter dazukaufen (müssen).
VermAnlG). Der wichtigste Punkt im politisches Wunschdenken – jedenfalls Hinzu kommt, dass es nicht die Aufgabe
neuen Vermögensanlagenrecht ist jedoch mit Blick auf die geschlossenen Fonds. eines Produkts sein kann, eine Risikodi-
der Paradigmenwechsel im Nachgang zur Denn die Ursachen der Finanzkrise lagen versifizierung im Portfolio des Anlegers
MiFID-Debatte aus dem Jahr 2007: Ver- nicht in diesem Bereich, sondern in einer vorzunehmen – dies ist die Aufgabe des
mögensanlagen werden nunmehr (durch extrem laxen Kreditvergabepraxis in den Anlageberaters im Beratungsprozess,
Artikel 3 und 4 des Novellierungsge- USA, in deutlich zu positiven Ratings für und schließlich gibt es ja auch keine Vor-
setzes) als „Finanzinstrumente“ im Sinne extrem komplizierte Finanzprodukte und, schrift, die dem Anleger vorgibt, bei ei-
des Kreditwesen- und des Wertpapier- wenn man das so sehen möchte, in einem ner Aktienorder Papiere von mindestens
handelsgesetzes eingestuft werden. Die gewissen Wildwuchs an Derivaten, der drei oder mehr Emittenten zu erwerben.
Auswirkungen auf die Tätigkeiten von mit einer Entkoppelung der Chancen und Hier liegt also noch einiges im Argen, und
Emissionshäusern und insbesondere die Risiken bestimmter Investments von den es wird eines gewaltigen Lobbyaufwands
Zulassungserfordernisse sind jedoch kurz ihnen zugrunde liegenden wirtschaft- bedürfen, um sachgerechte Ergebnisse
vor Inkrafttreten des Gesetzes im Einzel- lichen Sachverhalten verbunden war. für die Branche erzielen zu können.
9
Branchenhandbuch fondsEXPERT
Mehr Sicherheit bei der Beratung
Fachliche Kompetenz und ein Mehr an Sicherheit für die Fondsvermittlung sind
mit der richtigen Software ein Kinderspiel.
Von Lenard von Stockhausen, procontra
und Investments zu profitieren, zu de-
nen sie ansonsten keinen Zugang hätten.
Mit verhältnismäßig geringen Mindest-
zeichnungssummen im Vergleich zu
Private Placements oder Direktinvest-
ments bewegt man sich in einem Markt,
der sonst nur Institutionellen Investoren
vorbehalten ist. Zudem werden geschlos-
sene Fonds immer transparenter und an-
legerfreundlicher. Viele Emissionshäu-
ser zeigen mit der Veröffentlichung ihrer
Leistungsbilanzen wie sie die Fonds für
ihre Anleger gemanagt haben und ob sie
ihre Prognosen einhalten konnten.
Der Blick in die Vergangenheit
Es gibt gute und es gibt weniger gute
Investments. Es gibt lohnende Märkte
und welche, die sich nicht mehr für
den Anleger lohnen. Es gibt gute Emis-
sionshäuser. Und es gibt nach wie vor
schwarze Schafe. Kein Mensch kann
in die Zukunft sehen und wissen, wie
sich die eine oder die andere Beteili-
gung entwickeln wird. Aber man kann
in die Vergangenheit schauen. Seriöse
Häuser veröffentlichen ihre Leistungs-
bilanzen, denn sie haben nichts zu ver-
bergen. Es gibt viele Häuser, die über
Jahre hinweg solide gewirtschaftet, gute
Fonds auch durch Krisen gebracht, ihre
Auf geschlossene Fonds kommt einiges schlossene Fonds nach wie vor eine aus- Prognosen weitestgehend eingehal-
zu. Rechtliche Änderungen, der 34 f gezeichnete Möglichkeit sein Geld bei ten, kurz: ihren Job gemeistert haben.
und Umsetzungen der europäischen überschaubarem Risiko mit sehr guten Die Wahrscheinlichkeit, dass es weiter
Richtlinien sind das eine. Die Krise bei Renditeaussichten anzulegen. Während so läuft, ist bei einem erfahrenen und
den Containerschiffen, die einen dunk- Aktien und Investmentfonds in der Fi- transparenten Haus deutlich höher als
len Schatten auf die Branche wirft, das nanzkrise zum Teil mehr als 50 Prozent bei einem Newcomer oder jemandem,
andere. Die Probleme lassen ein zuvor einbüßten, bewährten sich die Sach- der seine Leistungsbilanzen (wohlweis-
ausgezeichnetes Segment und in Fol- werte als krisensicheres Investment. Be- lich) nicht veröffentlicht. Das Problem
ge vermutlich die komplette Branche teiligungen eröffnen auch Privatanlegern ist dabei nur, dass bei mehr als 50 rele-
schlecht aussehen. Dabei bieten ge- die Möglichkeit von Märkten, Branchen vanten Emissionshäusern und weit über
10 Foto: talonecfondsEXPERT Branchenhandbuch
1.000 platzierten Fonds kein Vermittler hinzugefügt werden. „Der Vorteil für
alle Leistungsbilanzen auswerten kann. den Vermittler liegt klar auf der Hand“,
Selbst wenn er sich nur auf ein oder erklärt Peter Mair, geschäftsführender
zwei Häuser beschränkt, vergingen sehr Gesellschafter von talonec. Neben einer
viele Tage, die weit sinnvoller im Ver- besseren rechtlichen Absicherung sei-
trieb investiert wären. ner Beratung nach bestem Wissen und
Gewissen liegt der Beratung nun eine
Vergleichen leicht gemacht quantitative Beurteilung zugrunde, die
Es ist aber auch gar nicht nötig, sich wesentlich Erfolg versprechender sein
Peter Mair, talonec
selber durch seitenlange Leistungsbi- dürfte als das reine Bauchgefühl des
lanzen zu quälen. Bietet doch talonec Vermittlers. Durch den Vergleich der „Der Vorteil für den
mit einer einzigartigen Software auf Fonds mit fondsEXPERT hat dieser Vermittler liegt klar auf
der Datenbasis der Leistungsbilanzaus- nicht nur besser beraten, sondern auch
wertung von ProCompare dem Vermitt- Erfolg versprechender. Mit fondsEX-
der Hand“
ler ein Tool, welches den Vergleich in PERT sind neben den Markt- und Wett-
Sekunden erledigt. Übrigens liefert bewerbsanalysen Soll-Ist-Vergleiche, unabhängiges Systemhaus gegründete
ProCompare auch die Datenbank, auf Benchmarks einzelner Fonds und Per- talonec business solutions GmbH dage-
die procontra bei ihrem jährlichen Lei- formanceanalysen möglich. gen ist seit nunmehr 30 Jahren der füh-
stungsbilanzcheck zurückgreift. Mit rende Anbieter von Software für das Ma-
der talonec-Software fondsEXPERT ge- Unabhängig und kompetent nagement geschlossener Fonds“, erklärt
nügen ein paar Klicks und der Vermitt- Leider krankt die Branche an einem Pro- Mair stolz. Auf die Branchenerfahrung
ler kann seinem Kunden anschaulich blem. Bis auf wenige Ausnahmen wer- vertrauen sowohl institutionelle Emis-
zeigen, wie sich ein bestimmter Markt den Ratings und andere Bewertungen sionshäuser, wie Banken und Versiche-
oder ein bestimmtes Emissionshaus in von den Emissionshäusern bezahlt. Nie- rungen, als auch zahlreiche Initiatoren,
der Vergangenheit verhalten oder ent- mand will die Kompetenz vieler Medien Vertriebs- und Fondsgesellschaften.
wickelt hat. Egal ob zwei Emissionshäu- oder Ratingagenturen bestreiten. Aber Strategische Partnerschaften sowie die
ser, zwei Fonds oder ganze Segmente ein fader Beigeschmack bleibt. Und den Verwendung komponentenorientierter
analysiert werden sollen. Die Bedienung wenigen unabhängigen Prüfern wie der Softwaretechnologien bieten den Kun-
ist kinderleicht und die generierten Stiftung Finanztest dagegen fehlt offen- den langfristige Investitionssicherheit.
Auswertungen und Grafiken können sichtlich jegliche Kompetenz zur Bewer- Die Kompetenz und die Integrität stehen
exportiert und den Vertriebsunterlagen tung geschlossener Fonds. „Die 1982 als außer Frage. Die Softwarelösung von ta-
lonec ist nicht gratis sondern ihren Preis
wert und bietet dem Vermittler Unab-
hängigkeit sowie hohe Qualität. Gute
Vermittlersoftware gehört zum Hand-
werkszeug des Maklers, und das sollte
ihm sein Kunde auch wert sein. Immer-
hin vertraut dieser ihm und dem von ihm
ausgewählten Investment sehr viel Geld
an. Und gerade dieser Kunde verdient
die beste und unabhängigste Beratung.
Ausprobieren lohnt sich
Wer mehr erfahren will: Es gibt einen
siebentägigen, kostenfreien Testzugang
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11Branchenhandbuch Immobilienfonds Inland
Bei Investoren sehr beliebt
Der deutsche Markt für Gewerbeimmobilien erfreut sich nach 2011 auch in diesem Jahr
großer Beliebtheit bei den Investoren. Steigende Nachfrage speziell nach Büroobjekten
in sehr guten Lagen erwartet
Von Gabriele Volz, Geschäftsführerin Marketing, Vertrieb und Kundenservices, WealthCap
am Transaktionsvolumen stets bei signi dabei hohes Ansehen und gilt als Stabi
Büro fikanten Anteilen zwischen 25 und 40 litätsanker. So verbinden die Investoren
Prozent. mit Deutschland relativ stabile Preise,
Deutschland ist zwar aufgrund sei Mieten und Renditen für Immobilien
Während Deutschland in der Vergangen ner polyzentrischen Struktur mit sieben unterschiedlichster Nutzungsarten. Dies
heit insbesondere von angelsächsischen großen Immobilienzentren gering vola drückt sich im gestiegenen Investitions
Investoren als im europäischen Vergleich til und bietet daher wenig Aussicht auf volumen aus, das in deutsche Gewerbe
wenig spannender Markt für Immobili hohe, kurzfristig realisierbare Gewinne. immobilien floss. Dieses ist seit 2009
eninvestitionen wahrgenommen wurde, Im Schatten der Währungskrise und der um mehr als 100 Prozent auf 23 Milliar
zeichnet sich seit dem Jahr 2010 eine wirtschaftlichen Unsicherheit in anderen den Euro im Jahr 2011 gestiegen. Auch
neue Entwicklung ab. Internationale europäischen Märkten rücken jedoch die das erste Quartal 2012 weist ein zum
Investoren drängen seither verstärkt Stabilität und nachhaltige Werthaltigkeit Vorjahresquartal um 10 Prozent höheres
auf den deutschen Markt – mittlerweile der Investition in den Mittelpunkt der Volumen aus, wobei gerade die geringe
liegt der Anteil ausländischer Anleger Anlagemotivation. Deutschland genießt Abhängigkeit von einzelnen Großdeals
12 Foto: WealthCap Immobilien Deutschland 34 – Büroimmobilie Sparkasse KölnBonnImmobilienfonds Inland Branchenhandbuch
für eine gesunde und nachhaltige Ent
wicklung spricht. Deutschland profitiert
Gabriele Volz, WealthCap
gegenwärtig von der guten wirtschaftli
chen Lage, die das Image des Landes als Investoren verbinden mit
volkswirtschaftliche Dampflokomotive Deutschland stabile Preise, Mieten
in der Eurozone stützt. Außerdem ver
zeichnet Deutschland eine anhaltend
und Renditen für Immobilien
positive Entwicklung am Arbeitsmarkt, unterschiedlichster Nutzungsarten.
steht mit 29 Millionen sozialversiche
rungspflichtig Beschäftigten so gut wie
zuletzt 1992 da und gilt als politisch A-Standorte gelten als B-Standorte können gezielt ergän-
stabil. Auch der Ausblick mit einer zwei besonders lukrativ zen, wenn das Gesamtpaket stimmt
prozentigen Wachstumsrate der Bürobe Im Jahr 2011 waren insbesondere Nicht nur in den großen Immobili
schäftigten 2012 untermauert diese Ent Lage- und Objektqualität gefragt. enzentren können sich Anlagechan
wicklung weiter. Diese Faktoren wirken Im Mittelpunkt des Interesses stan cen bieten. Regionale Oberzentren
sich mittelbar auf die Immobilienmärkte den dabei die sieben deutschen Top- wie Hannover beispielsweise weisen
aus, da beispielsweise hohe Beschäfti Standorte Berlin, Hamburg, München, durchaus Potenzial auf. Entscheidend
gungszahlen die Nachfrage nach Büro Stuttgart, Köln und Düsseldorf. Stär ist hierbei das Rendite -Risiko-Ver
flächen stimulieren. ken dieser Märkte sind hierbei spezi hältnis der Investition. So muss an B-
ell: ein hohes Transaktionsvolumen, Standorten besonders auf die Mieter-
das für mehr Liquidität und Umsätze und Objektqualität geachtet werden.
WealthCap Immobilien am Markt sorgt; mehr als 50 Prozent Kernkriterien sind dabei besonders:
Deutschland 34 des deutschen Gesamtumsatzes flie ein bonitätsstarker Mieter, ein langfri
Büroimmobilie Sparkasse KölnBonn ßen in die A-Städte; vergleichsweise stiger Mietvertrag mit guter Indexie
Wealth Management Capital Holding GmbH geringe Leerstandsraten mit weiter rung und Instandhaltungsklausel, eine
Anlageobjekt Immobilie in A-Stadt Köln sinkender Tendenz. hohe Objektqualität und ein Mietsatz,
Besonder Bonitätsstarker Mieter Beispielhaft können hierbei die der auch im Marktvergleich günstig ist.
heiten öffentlichen Rechts mit der
Sparkasse KölnBonn; Standorte Köln und Hamburg genannt
12 Jahre Mietvertrags
laufzeit mit Indexierung;
werden. So hat sich Köln in den Kri Fazit: Deutschland bleibt
Hohe lfd. Erträge für hohe senjahren 2008 und 2009 mit einer weiterhin im Fokus
Tilgung, Rückstellungen
oder andere konservative konstanten Leerstandsrate von rund Auch für das Jahr 2012 gehen Experten
Kalkulationsannahmen
9 Prozent äußerst robust gezeigt. Und von einer hohen Nachfrage nach Immo
Mindestzeich 10.000 €
nungssumme auch am Hamburger Markt für Büro bilienobjekten in Deutschland aus. Nach
Agio 5% immobilien herrscht gegenwärtig eine wie vor werden Inflationssorgen als
Ausschüttung 5,75 % p. a. (prognostiziert) hohe Nachfrage nach Büroflächen vor, Hauptgrund für eine Immobilieninvestiti
was einen Rückgang des Leerstands on genannt. Dennoch ist nicht mit einer
Fertigstellung und Leerstandsquote auf 8,3 Prozent Ende des Jahres 2011 Überhitzung des deutschen Immobilien
Fertigstellungen
bewirkte. marktes zu rechnen. Als limitierender
1,4
Leerstandsquote
12 Neben Büroflächen waren 2011 ver Faktor wirkt hier die reduzierte Kredit
Mio. qm
Prozent
stärkt auch Einzelhandelsimmobilien vergabe der Banken beziehungsweise die
Prognose
bei den Investoren gefragt. Die hohe Verteuerung von Fremdkapitalmitteln.
0,95 10
Nachfrage führte jedoch auch zu stark Kreditgeber stellen ihr Kapital meist
sinkenden Ankaufsrenditen, so dass nur für Objekte in sehr guten Lagen mit
0,5 8 Einzelhandelsimmobilien zwar Büroflä bonitätsstarken Mietern zur Verfügung.
2006 2008 2010 2012
Quelle: WealthCap
chen gemessen am Anteil des Transak Hierbei ist das Angebot schlichtweg be
tionsvolumens als Spitzenreiter ablösen grenzt. Insgesamt lässt sich somit ein
Kontakt
konnten, aktuell aber wieder zurück positives Bild des deutschen Immobilien-
Telefon (0 89) 6 78 20 55 00
fallen, da für viele die Ankaufsrenditen Investitionsmarktes zeichnen, der auch
Internet www.wealthcap.com
durch hohe Nachfrage nicht mehr at 2012 als Stabilitätsanker von den Inves
traktiv genug erscheinen. toren gesucht sein wird.
13Branchenhandbuch Immobilienfonds Inland
Studentenapartments
In England und den USA schon lange bewährt, hat sich nun auch in Deutschland Wohnraum für
Studenten als lukrative und konjunkturunabhängige Assetklasse etabliert.
Von Alexander Betz, Produktvorstand, MPC Capital AG
werden. Das Angebot an studentischem
Wohnraum insgesamt ist äußerst knapp
und wird es auch bleiben.
Boom an den Universitäten
Demgegenüber steht die stetig steigende
Zahl von Studenten. Kurzfristig führen
die Aussetzung der Wehrpflicht und
die Verkürzung der Schulzeit zu einem
Boom an den Universitäten. Mittelfristig
folgende geburtenschwächere Jahrgänge
werden durch eine zunehmende Inter-
nationalisierung der Studentenschaft an
deutschen Hochschulen aufgefangen.
Langfristig ist es aber vor allem die stei-
gende Bildungsbeteiligung in Deutsch-
land, die zu immer mehr Studenten an
deutschen Universitäten führt. Immer
mehr junge Menschen erwerben eine
Studienberechtigung und entscheiden
sich für ein Studium. Nach der jüngsten
Prognose des Centrums für Hochschul-
entwicklung (CHE) werden bis 2015
verglichen mit 2005 bis zu 570.000 zu-
sätzliche Studienanfänger erwartet. Bis
2025 muss sogar mit über 1,1 Millionen
zusätzlichen Erstsemestern gerechnet
werden. Selbst bis 2060 werden die
Wohnungen gibt der private Wohnungs- Studienanfängerzahlen voraussichtlich
Wohnen markt kaum her. Die wenigen Neuver- noch immer in jedem Jahr um 40.000
mietungen finden unter der Hand statt, Erstsemester über den Anfängerzahlen
die Kaltmieten sind saftig. Für einen von 2005 liegen.
Wer einmal studiert hat oder Kinder Platz in einem Studentenwohnheim Nach Angaben von Savills Research
im Studentenalter hat, weiß um das braucht man Glück und viel Geduld, um stehen schon jetzt rund 2,1 Millionen
Problem: Als Student eine vernünftige, sich dann Gemeinschaftsbad und -küche Studierenden bundesweit nur etwa
bezahlbare Bleibe zu finden ist eine He- mit vielen zu teilen. Auch WG-Zimmer 181.000 öffentliche Wohnheimplätze
rausforderung. Das Budget ist knapp, sind Mangelware und oft nur eine Not- zur Verfügung – fast zwei Millionen Stu-
aber wer effizient und erfolgreich stu- lösung. Eine Alternative bieten moderne denten sind also potenzielle Mieter am
dieren will, braucht eine entsprechende Studentenapartmentanlagen, die von freien Wohnungsmarkt. Die Nachfrage
Umgebung. Ein- oder Zwei-Zimmer- privater Hand finanziert und betrieben wird entsprechend den Studentenzahlen
14 Foto: MPCImmobilienfonds Inland Branchenhandbuch
kurzfristig steil ansteigen und dann auf Auf die Bedürfnisse dieser Zielgruppe
hohem Niveau verharren. Und heutige zugeschnitten sind die Angebote moder-
Studenten sind vergleichsweise finanz- ner Studentenapartmentanlagen, wie
kräftig: Rund 55 Prozent der Studenten sie auch von Fonds finanziert werden.
in Deutschland bezahlen mehr als 250 So bietet etwa die im Bereich studen-
Euro Kaltmiete pro Monat. tisches Wohnen führende YOUNIQ AG
voll möblierte, moderne Apartments
mit durchschnittlich 22 Quadratmetern
MPC Deutschland 11 – Studenten-
Nutzfläche für eine All-in-Miete von 375
apartments Intelligent wohnen – bis 550 Euro inklusive aller Nebenkosten Alexander Betz, MPC Capital AG
clever investieren wie Heizung, Wasser, Strom, TV und In- „Die Nachfrage
ternet. Zur Grundausstattung gehören
MPC Capital
eine moderne Einbauküche, ein Wohn- wird kurzfristig steil
Anlageobjekt 5 Studentenapartment-anlagen
in 4 Universitätsstädten bereich mit Schreibtisch, Bett und Ein- ansteigen und dann
Investitionsvolumen 69,13 Mio. € bauschränken sowie ein hochwertiges,
auf hohem Niveau
Eigenkapital 32,97 Mio. €
zeitlos ausgestattetes Bad.
Rückfluss nach Steuern 165 %
verharren.“
Mindestbeteiliungssumme 10.000 € Projektentwicklung versus
Agio 5% langfristige Vermietung
Laufzeit ca. 12 Jahre Bei den Fondskonzepten im Bereich setzen, der die einzelnen Apartments
bis Ende 2023
studentisches Wohnen ist zwischen vermietet. Bei guten Fonds ist ein mehr-
kurzfristig orientierten Projektentwick- stufiges Sicherheitskonzept installiert:
Nachfrageüberhang lungen und eher langfristig orientierten Durch die langfristige Verpachtung an
Zunehmende Studentenzahlen Vermietungsmodellen zu unterscheiden. einen Betreiber wird eine langfristig
treffen auf ein anhaltend knappes Erstere richten sich vor allem an risiko- hohe Einnahmesicherheit erzielt. Auf
Wohnraumangebot.
freudige Anleger, die kurzfristig eine der Ebene darunter wird das Risiko über
Die Sudienanfängerquote steigt ... höhere Rendite anstreben und dafür mehrere Objekte und noch mehr Einzel-
in Deutschland in Prozent bewusst Risiken in Kauf nehmen. Finan- mietverträge gestreut. Die Rechte aus
55 ziert werden die Akquisition geeigneter den einzelnen Mietverträgen werden als
46,1
43
35,7 37,1
40,3 Flächen sowie die Planung und der Bau zusätzliche Sicherheiten an die Fondsge-
entsprechender Objekte. Erträge wer- sellschaft abgetreten. Und zu guter Letzt
den vor allem aus dem schnellen Verkauf müssen die einzelnen Mietverträge auch
nach Fertigstellung generiert. von den jeweiligen Eltern der Studenten
2006 2007 2008 2009 2010 2011
Quelle: Statistisches Bundesamt, November 2011
Wer Risiken eher vermeiden und als weiterer Mietvertragspartei unter-
auf langfristige Sicherheit setzen will, schrieben werden. Mietsteigerungen
Anzahl des Wohnungsbestands wählt ein Fondskonzept, das auf die kommen zunächst dem Betreiber zugu-
in Deutschland nach Räumen
Vermietung der Apartments setzt. te, der dafür aber auch das Vermietungs-
2,3 % 78,5 % Hier gibt es wiederum unterschiedliche und Betriebskostenrisiko trägt. Über
11.785.190 Konzepte. Manche Fondsgesellschaft eine feste Indexierung der Pachteinnah-
8.608.623
7.892.836 übernimmt selbst die Vermietung der men wird allerdings ein Teil der Miet-
einzelnen Apartments. So kommen steigerungen an die Fondsgesellschaft
4.411.266
2.472.211 Mietsteigerungen voll dem Fonds zu- weitergegeben und so ein Inflationsaus-
854.704
gute und können dabei aufgrund der gleich geschaffen.
1 2 3 4 5 6
Raum Räume Räume Räume Räume Räume höheren Fluktuation bei Studenten ge- Welches Konzept für den Anleger
Quelle: Statistisches Bundesamt, Juli 2010 genüber herkömmlichen Wohnungen richtig ist, entscheidet seine persönliche
Kontakt öfter und einfacher umgesetzt werden. Chancen-Risiko-Präferenz. Für welche
Telefon (0 40) 3 80 22-4218 Allerdings trägt hier auch der Fonds und Variante er sich aber auch entscheidet,
Internet www.mpc-capital.com damit der Anleger das Vermietungs- und eines ist sicher: Studentenapartments
das Betriebskostenrisiko. Anders ist das sind ein cleveres Investment – lukrativ
bei Fonds, die auf einen Generalpächter und konjunkturunabhängig.
15Branchenhandbuch Immobilienfonds Inland
Essen und Trinken sind kein Trend!
Handelsimmobilien erfreuen sich wachsender Beliebtheit. Discounter und
Fachmarktzentren sichern die Grundbedürfnisse aller. Denn unabhängig von der
Konjunktur wird immer gegessen und getrunken.
Von Martin Brieler, Mitglied der Geschäftsführung, ILG Fonds GmbH
mer ein Bedarf an Handelsimmobilien Ansprüche und die Vielfalt der Kaufan-
Handel vorhanden sein. Deshalb werden Einzel- gebote. Die Differenzierung der Han-
händler, Filialisten und Großkonzerne delsformen und Betriebsformen nahm
Flächen in solchen Handelsimmobilien zu. Mit Wegfall der verbindlichen Preis-
Die optimale Kapitalanlage, hochren- dauerhaft nachfragen. empfehlungen stieg der Wettbewerb
tabel und risikolos, gibt es nicht. Die über den Preis. Läden mit Bedienung
meisten Anleger bevorzugen Sicherheit Entwicklung der – bis dahin die Regel – verschwanden
vor Risiko. Langfristige Kapitalanlagen Betriebsformen im Handel fast völlig. Erlebniskauf im mittel- bis
sollten deshalb in einen langfristig sta- Im Nachkriegsdeutschland prägten hochpreisigen Bereich gab es im inner-
bilen Markt investieren. Ohne Zweifel Mangelversorgung, Nachholbedarf, die städtischen Shoppingcenter.1 Dieses
ist ein Investment in Handelsimmobilien steigende Motorisierung und die flä- bot nunmehr auch Parkmöglichkeiten,
letztlich eine Investition in den Markt chendeckende Einführung der Fußgän- die in den Innenstädten immer mehr
„Essen und Trinken“ beziehungsweise gerzone das Kaufverhalten. Warenhäu- verloren gegangen waren. Vor allem
in die Befriedigung von Grundbedürf- ser waren die Lieblinge der Bürger. Mit Generalisten wie Warenhäuser, die ein
nissen. Wo Menschen leben, wird im- steigendem Realeinkommen stiegen die breites Sortiment auf mehreren Eta-
16 Foto: ILG Fonds GmbHImmobilienfonds Inland Branchenhandbuch
gen anbieten und selten über optimale kostenlos parken. Die Verkaufsfläche den, auf den Verkehr und die Umwelt
Parkmöglichkeiten verfügen, wurden beträgt 800 bis 1.100 Quadratmeter. und auf das Orts- und Landschaftsbild
mehr und mehr von Fachmarktzentren, Dort werden etwa 1.300 verschiedene haben würde. Eine nahezu nicht erfüll-
einer Ansammlung vieler spezialisierter Artikel angeboten. Damit kann der Dis- bare Anforderung. Auf der einen Seite
Fachmärkte, verdrängt. Der einzelne, counter nicht alle Bedürfnisse des täg- liegen die Discounter unterhalb dieser
oft inhabergeführte Fachhandel verlor lichen Lebens befriedigen. Vielmehr „Nichtaufgriffsgrenze“ und können
und verliert Marktanteile. Er hat kaum konzentriert er sich auf die wichtigsten sich somit quasi beliebig vermehren.
noch eine Zukunftsperspektive. Lebensmittel, auf die „Schnelldreher“. Auf der anderen Seite stehen die stark
reglementierten sehr großen – deshalb
Siegreiche Betriebsformen: Das Fachmarktzentrum strategischen – Einzelhandelsimmo-
Discounter und Fachmarktzentren Ein Fachmarktzentrum bietet ein großes bilien. Nebeneffekt dieser Genehmi-
Der Kampf der Betriebsformen ist ent- und breites Sortiment und beginnt mit gungshürden ist, dass der bestehende
schieden. Der Kunde erwartet unter 5.000 Quadratmetern Verkaufsfläche. großflächige Einzelhandel vor weiterer
anderem von einer Einkaufsmöglichkeit Abhängig von Größe und Standort kön- Konkurrenz geschützt wird.
ein sehr großes und breites Sortiment nen solche Fachmarktzentren als strate-
sowie eine günstige Verkehrslage. Ge- gisch gelten. Sie halten für ihre Kunden Fachmarktzentrum: ideale Anlage
ringe Entfernung zum Wohnort und 50.000 bis 300.000 verschiedene Arti- Das Fachmarktzentrum, oft auch in der
kostenlose Parkmöglichkeiten spielen kel bereit. In Deutschland dürfte es etwa Form eines Einkaufszentrums, ist somit
dabei ebenso eine wichtige Rolle. Aus 1.500 strategische Handelsimmobilien ein dauerhaft knappes Gut. Es hat mit
diesen Anforderungen entwickelten sich geben. Fachmarktzentren bieten ein we- seinem großen Sortiment im jeweiligen
zwei „Gewinner-Betriebsformen“. sentlich größeres Angebot als Discoun- Einzugsbereich somit eine Platzhirsch-
ter. Immer häufiger wechseln Discoun- stellung. Eine erhöhte Nachfrage nach
Der Discounter ter von Alleinlagen in Fachmarktzentren Handelsimmobilien führt also nicht –
In Deutschland gibt es über 20.000 und sind dort neben anderen Fachmärk- wie bei praktisch allen anderen Anlage-
Discounter. Ein Aldi, Lidl & Co. ist ten wichtiger Frequenzbringer. gütern – zu einer Angebotsausweitung,
also stets in der Nähe. Er ist preisgüns sondern zu einer Wertsteigerung.
tig, schnell zu erreichen und man kann Knappheit Weitere Vorteile: Die typischen Miet-
Über 20.000 Discounter stehen also verträge im Einzelhandel sind langfris
nur wenigen großen, strategischen tig. Die Mieter tätigen hohe Eigeninvesti-
Handelsimmobilien gegenüber. Der tionen. Der Handel zeichnet sich durch
ILG Fonds Nr. 38
Strategische Handelsimmobilie Grund liegt in den einschlägigen ge- Standortkontinuität aus. Die führen-
Taunus Carré in Friedrichsdorf/Hessen setzlichen Vorschriften, vor allem in den filialisierenden Einzelhandelsunter
der Baunutzungsverordnung. Großflä- nehmen überzeugen durch gute bis sehr
ILG Fonds GmbH chige Einzelhandelsbetriebe sollen auf- gute Bonität. Einzelhandelsstandorte
Gesamtfläche 32.200 qm grund ihrer erheblichen Auswirkungen sind in Qualität und Nachhaltigkeit gut
Handelsfläche 15.300 qm auf die lokalen und regionalen Versor- berechenbar. Die ausgefeilten Methoden
Parkplätze 400 gungsstrukturen, die Umwelt und die des Einzelhandels zur Standortuntersu-
Investitionsvolumen 44 Mio. € Stadtentwicklung nur dann gebaut wer- chung, -beurteilung und -entscheidung
Eigenkapital 25,4 Mio. €
den, wenn sie in einem angemessenen liegen in ihrer wissenschaftlichen Absi-
Mindestbeteiligung 10.000 €
Verhältnis zur lokalen und regionalen cherung deutlich über den Auswahlme-
Agio 5%
Versorgungsstruktur stehen. Ab einer thoden anderer Immobiliengattungen.
Monatliche Ausschüttung 6,1 % p. a.*
„Nichtaufgriffsgrenze“, die bei 1.200
Vertriebsstart Ende Juni 2012
Quadratmetern Geschossfläche liegt, ILG: erfahrener Initiator
Kontakt dies entspricht etwa 800 bis 1.100 Qua- Die ILG GmbH ist im 33. Jahr als Emis-
Telefon (0 89) 88 96 98-65 dratmetern Verkaufsfläche, muss für die sionshaus von geschlossenen Immobili-
Internet www.ilg-fonds.de Genehmigung jeweils im Einzelfall nach- enfonds tätig. Vor 28 Jahren erwarb sie
gewiesen werden, dass sie keine größe- die erste Handelsimmobilie. ILG ist der
* nach Übernahme der Objekt KG, vorher 3 % p. a.
Alle Angaben vorbehaltlich der BaFin-Gestattung – ren Auswirkungen auf die Entwicklung Spezialist für große, strategische Han-
kein öffentliches Angebot
zentraler Versorgungsbereiche in der delsimmobilien.
Plangemeinde oder in anderen Gemein-
1
Shoppingcenter werden aufgrund ihrer Größe im Weiteren, trotz gewisser Unterschiede, vereinfachend unter Fachmarktzentren subsumiert. 17Sie können auch lesen
