BVI MAGAZIN - BVI-Magazin
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Ausgabe 05 - 2021 | 13. Jahrgang BVI MAGAZIN Das Fachmagazin des BVI Bundesfachverbandes der Immobilienverwalter e. V. www.bvi-magazin.de Schwerpunktthema DIE IMMOBILIENWIRTSCHAFT WIRD DIGITAL Digitale Services sparen Zeit und schützen das Klima Politik & Aktuelles VERWALTERZERTIFIZIERUNG: WICHTIGER MEILENSTEIN ERREICHT Ein Standpunkt von BVI-Präsident Thomas Meier WEG- & Mietrecht NEUES WEG UND DER VERWALTER IN GERICHTS- VERFAHREN Die neue Rolle des Verwalters So viel mehr Wert.
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EDITORIAL
Die Immobilienwirtschaft
wird digital
Startschuss für die Digitalisierung der Energiewende
Liebe BVI-Mitglieder,
die Digitalisierung in der Immobilienverwalterbranche hält
immer weiter Einzug. Ein Thema, das derzeit in aller Munde
ist, ist das sogenannte Smart Metering – das digitale Herz der
intelligenten Immobilie. Erst im August beschloss die Bundes-
regierung eine Reform der Verordnung über Heizkostenab-
rechnung. Wir haben dies zum Anlass genommen, das
Thema genauer zu beleuchten – nicht zuletzt, weil auf die
Wohnungseigentümerverwaltungen einige Änderungen
zukommen. Über effizientere Prozesse, die Kosteneinsparung
bei der Ablesung und mehr Transparenz, die mit Smart
Metern einhergehen können, berichtet unser BVI-Vizepräsi-
dent Dr. Klaus Nahlenz in unserer Kolumne des Vorstands. ab einer bestimmten Teilnehmerzahl nicht möglich war, gelang
Des Weiteren haben wir uns mit der Techem GmbH, einem uns ein erstklassiges, gut besuchtes Online-Event. Wir
deutschen Energiedienstleister für die Immobilienwirtschaft können digital! Das bestätigt auch die positive Resonanz
und private Wohnungseigentümer, und der Ista International unserer Teilnehmerinnen und Teilnehmer. In unserem
GmbH, einem weltweit vertretenen Energiedienstleister, Nachbericht erfahren Sie mehr über das Programm der
u. a. über die Potenziale des Smart Metering ausgetauscht. Tagung und die Themen, zu denen unsere Experten
referierten.
Aber auch die IHK-Prüfung zum zertifizierten Verwalter
beschäftigt die Immobilienverwalter intensiv. Ich habe mich in
den vergangenen Jahren persönlich mit Nachdruck für eine Ich wünsche Ihnen eine interessante Lektüre.
Basisqualifikation eingesetzt. Den Vorstoß des Bundesminis-
teriums der Justiz und für Verbraucherschutz betrachte ich als Herzlichst
ein starkes politisches Signal für unsere Branche und als Ihr
wichtiges Instrument, um das in der Öffentlichkeit kritisch ge-
prägte Bild des Immobilienverwalters zu wandeln und folglich
zur Stärkung des Berufsbilds beizutragen. Wie die Verwalter-
zertifizierung unsere Branche langfristig verändern wird und
welche Chancen damit einhergehen – dazu habe ich in
meinem Artikel Bezug genommen.
Thomas Meier
Abschließend möchte ich Ihre Aufmerksamkeit auf den Präsident des BVI Bundesfachverbandes
im September durchgeführten digitalen Dr.-Olaf-Riecke- der Immobilienverwalter e. V.
Verwaltertag lenken – eines der Highlights in unserem
BVI-Veranstaltungsherbst. Auch wenn eine Präsenztagung
aufgrund der weiterhin geltenden Kontaktbeschränkungen
Ausgabe 05/21 | EDITORIAL | BVI ◆ Magazin | 3
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INHALT
INHALT
6 SCHWERPUNKTTHEMA 20 WEG- & MIETRECHT
Neue Heizkostenverordnung: Wallboxen in der WEG
Digitale Services sparen Zeit und Elektrische Ladeinfrastruktur als
schützen das Klima privilegierte bauliche Maßnahme
In Zukunft werden sich integrierbare Lösungen Marcus Greupner
durchsetzen
Felix Maas Das neue WEG und der Verwalter in
(laufenden) Gerichtsverfahren
Dr. Frank Zschieschack
9 POLITIK & AKTUELLES
24 MANAGEMENT & FÜHRUNG
Kolumne des Vorstands
Smart Metering
Dr. Klaus Nahlenz Was die Immobilienbranche gegen den
Fachkräftemangel tun kann
Interview mit Dr. Johannes Fechner Welche Rolle die Digitalisierung dabei spielt
BVI e. V. Dr. Sebastian Schmitt
Klimaschutz im Gebäudebestand Stellungnahme zur ZertVerwV
und Neue Leipzig-Charta (Verordnung zertifizierter Verwalter)
BVI e. V. Analyse des ersten Referentenentwurfs und
mögliche Auswirkungen auf die Praxis
Wichtiger Meilenstein erreicht: Massimo Füllbeck
Verwalterzertifizierung
Stärkung des Berufsbilds lange überfällig Unternehmensnachfolge: Vorgehensweise
Thomas Meier bei Nachfolgersuche und Übergabe
Mit welchen Herausforderungen Sie
rechnen müssen
Nico Kühner und Daniel Wingenbach
4 | BVI ◆ Magazin | INHALT | Ausgabe 05/21
36 DIENSTLEISTUNGEN 49 AUS- UND WEITERBILDUNG
Die Dokumentation: BVI-Webinare im 4. Quartal 20211
Dank Cloud kein Hexenwerk! Dirk Lamprecht
Reinhold Okon
Erweiterte Elementarrisiken: 50 BVI FÜR SIE
Versicherungsschutz unbedingt prüfen
Interview mit Michael Commans,
Geschäftsführer der BEST GRUPPE Neue Mitglieder im BVI e. V.
BVI e. V. BVI e. V.
Neue BVI-Fördermitglieder
43 ENERGIE & UMWELT BVI e. V.
Bundesregierung stockt 51 BVI-VERANSTALTUNGEN
Förderprogramm privater Wallboxen
um 300 Millionen Euro auf
Katrin Kim Karcher, MBA Dr.-Olaf-Riecke-Verwaltertag 2021
Katrin Kim Karcher, MBA
BVI-Sommerfest
45 TECHNIK & BAUEN Katrin Kim Karcher, MBA
Materialknappheit bei Baustoffen – 53 IMPRESSUM
Zeichen globaler Lieferströme
Felix Pakleppa
Hybride Eigentümerversammlungen –
Ein Erfahrungsbericht
Peter Radonjic
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SCHWERPUNKTTHEMA
Foto: © istock.com / mikkelwilliam
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SCHWERPUNKTTHEMA
Neue Heizkostenverordnung:
Digitale Services sparen Zeit und schützen das Klima
In Zukunft werden sich integrierbare
Lösungen durchsetzen
Die zunehmende Digitalisierung und die neue Heizkostenverordnung verändern bestehende
Prozesse in der Immobilienwirtschaft nachhaltig. Bewohner erhalten zukünftig eine monatliche
Übersicht über ihren Wärme- und Warmwasser-Verbrauch. Verwalter können die Veränderung
nutzen, um Prozesse zu optimieren und die Kommunikation zum Mieter zu bündeln. Mit dem
Ergebnis: deutlich weniger Aufwand und spürbar mehr Zeit.
Die überarbeitete Heizkostenverordnung stärkt den Klima- Als Schnittstelle im ista Funksystem dient die Kommunika-
schutz im Wohngebäude. Grundlage dafür ist fernauslesba- tionseinheit. Sie empfängt die Daten der funkenden End-
re Messtechnik. Sie ist die Voraussetzung dafür, dass Be- geräte und versendet diese über das Mobilfunknetz. Alter-
wohner monatlich über ihre Heizenergieverbräuche nativ kann die Kommunikationseinheit auch per integrierter
informiert werden können. Die zusätzliche Transparenz er- Ethernet-Schnittstelle an ein Smart Meter Gateway ange-
möglicht jedem eine bessere Steuerung des eigenen Ver- schlossen werden. Von der Flexibilität des ista Funksys-
brauchsverhaltens. Eine dena-Studie zeigt: Wer seinen ei- tems profitieren Verwalter und Bewohner gleichermaßen.
genen Verbrauch kennt, kann rund zehn Prozent an Energie Bewohner, indem Ablesetermine vor Ort entfallen. Und Ver-
und CO2 einsparen. walter, da sie bereits einen Teil der neuen Pflichten, die
durch die Heizkostenverordnung entstehen, erfüllen. Denn
Damit zukünftig alle Bewohner eine regelmäßige Ver- die Funkablesung bildet die Basis für die monatliche Ver-
brauchsinformation erhalten können, verpflichtet die Heiz- brauchsinformation an die Bewohner.
kostenverordnung dazu, bei Neuausstattung nur noch fern-
auslesbare Messtechnik zu verbauen. Die Geräte müssen EcoTrend: Die smarte Verbrauchsinformation
zudem interoperabel und Smart Meter Gateway-kompati-
bel sein. Bei einer bereits bestehenden Ausstattung mit Aber wie kommt die monatliche Verbrauchsinformation zum
nicht-funkfähigen Geräten müssen diese bis zum Ende der Bewohner? Bei der ista Lösung EcoTrend kann jeder Nutzer
Übergangsfrist ausgetauscht werden. individuell entscheiden, ob er per Web, App oder E-Mail
über seinen Heizenergieverbrauch informiert werden möch-
Verwalter mit ista Gerätetechnik im Vorteil te. Verwalter stellen für diesen Service lediglich die Kon-
taktdaten der Bewohner bereit. Pflegen lassen sich die Be-
Verwalter, die Messgeräte von ista heute im Bestand haben, wohnerdaten komfortabel im ista Webportal. Zudem ist
sind auf die neuen Anforderungen der überarbeiteten Heiz- eine Aktualisierung per automatischem Datenaustausch
kostenverordnung optimal vorbereitet. Denn die Geräte ha- möglich, denn EcoTrend ist an eine Vielzahl von Software-
ben bereits eine integrierte Funkschnittstelle oder lassen lösungen per Schnittstelle anbindbar.
sich einfach mit einem Funkmodul umrüsten. So kann die
ista Messtechnik ohne Geräteaustausch mit wenig Zeit- ista übernimmt dann die Kommunikation mit dem Bewoh-
und Kostenaufwand fernauslesbar gemacht werden. Zu- ner und unterstützt beim kompletten Registrierungspro-
dem steht Verwaltern mit der ista Mess- und Verteiltechnik zess. Sobald die Bewohner sich online angemeldet haben,
zusätzlich auch ein offener Datenstandard zur Verfügung. erhalten sie automatisch und regelmäßig übersichtliche
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SCHWERPUNKTTHEMA
Foto: © ista
Informationen zum eigenen Verbrauch von Wärme und
Warmwasser sowie Kostentrends. Und wenn es nach dem
Registrierungsprozess weitere Fragen rund um die monat-
liche Verbrauchsinformation gibt, dann können sich Bewoh-
ner direkt, ohne ihren Verwalter zu kontaktieren, an die neue
ista Bewohnerhotline wenden.
Heizkostenverordnung löst Digitalisierungs- und FELIX MAAS
Nachhaltigkeitsschub aus felix.maas@ista.de
Fernauslesbare Messtechnik, automatischer Datenaus-
tausch und smarte Verbrauchsinformation: Die Digitalisie-
rung verändert die Immobilienwirtschaft nachhaltig. Gleich-
zeitig schafft sie dort Optimierungspotenziale, wo im
Verwaltungsprozess Softwarelösungen eingesetzt werden. Teilen Sie diesen Artikel
ista hat diesen Trend erkannt. Mit EcoTrend lassen sich die mit Ihrem Netzwerk
monatlichen Verbrauchsinformationen daher per
Schnittstelle in bereits bestehende Kommunikationslösun-
gen einbinden. Beispielsweise in die digitale Immobilien-
plattform facilioo. Sie standardisiert und automatisiert Pro-
zesse rund um die Hausverwaltung und macht das
Verwalten von Immobilien einfacher.
Das Beispiel zeigt: Verwalter sollten auf Softwarelösungen
setzen, die komplexe Prozesse vereinfachen und per
Schnittstelle an unterschiedliche Systeme anbindbar sind.
Denn in Zukunft werden sich integrierbare Lösungen durch-
setzen.
8 | BVI ◆ Magazin | SCHWERPUNKTTHEMA | Ausgabe 05/21
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POLITIK & AKTUELLES
Foto: © petrmalinak / shutterstock
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Kolumn
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Vorstan
DR. KLAUS NAHLENZ
Smart Metering: Effizientere Prozesse, Kosteneinsparung
bei Ablesung und mehr Transparenz
Technische Zwischenschritte notwendig
Der Startschuss für die Digitalisierung der Energiewende in Deutschland ist mit dem Rollout von
intelligenten Messsystemen – sogenannten Smart Metern – gefallen. Dass Verwalterinnen und
Verwalter grundsätzlich Interesse an der Digitalisierung der Messdienstleistung haben sollten,
liegt auf der Hand. Allerdings bedarf es für eine erfolgreiche Umsetzung an einigen Stellen einer
Optimierung.
Smart Meter sollen effizientere Prozesse und eine Kosten- Sie müssen auch wissen, was diese fünf Striche im Verhält-
einsparung bei Ablesung und Abrechnung ermöglichen – nis zu den anderen Angaben bedeuten. An dieser Stelle
Letzteres ist für Verwalter besonders wichtig. Doch gerade muss also noch etwas hinterlegt werden – genauer gesagt:
was die Kosteneinsparung betrifft, ist das nicht ganz richtig, Es muss Hard- und Software geben. Außerdem soll die Er-
denn der Prozess läuft so ab, dass die Auftraggeber – also sparnis ja weniger an der Stelle entstehen, sondern dann,
die Wohnungseigentümergemeinschaften – den Auftrag er- wenn die Verbraucher entspannt auf ihrer Couch vor der
teilen. Die Ersparnis, die dabei entsteht, resultiert nicht un- warmen Heizung sitzen oder wenn sie gerade im Winterur-
bedingt aus dem Prozess, denn dafür muss erst einmal die laub verweilen und beim Blick auf das Handy feststellen,
entsprechende Technik geschaffen werden. Wir sprechen dass sie versäumt haben, die Regler zurückzudrehen. Oder
dabei nicht nur von Messtechnik – diese ist übrigens relativ sie stellen generell fest, dass ihre Ersparnis 40 Prozent be-
einfach zu entwickeln –, sondern auch von einer tauglichen trägt, wenn sie den Regler von vier auf zwei zurückdrehen.
Übertragungstechnik, die die Daten aus dem Haus irgend- Das ist das, was man mit Smart Metern erreichen will. Hier
wohin übermittelt. Und „irgendwohin“ heißt, dass diese so- läge die Ersparnis beim Endverbraucher, der allerdings
wohl beim Messdienst als auch beim Endverbraucher an- nicht immer unser Auftraggeber ist, sondern nur dann,
kommen müssen. Dies hat zur Folge, dass erst mal wenn der Wohnungseigentümer gleichzeitig Wohnungsnut-
Mehrkosten entstehen, da die Daten an zwei verschiedene zer ist. Wenn es aber unterschiedliche Parteien sind, wird
Empfänger gesendet werden müssen und dazu braucht es die Ersparnis beim Mieter und nicht beim Eigentümer er-
eine entsprechende Technik, die sendet und empfängt, zielt. Darüber sollten Verwalter sich im Klaren sein.
weiterleitet und auswertet. Den Verbrauchern nützt es
nichts, wenn sie auf einer Plattform lediglich lesen, dass ihr Grundsätzlich richtig ist, dass Smart Metering erstmals die
Heizkörper fünf Striche verbraucht hat. notwendige Transparenz schafft. So können Energiever-
Ausgabe 05/21 | Politik & Aktuelles | B
VI ◆ Magazin | 9
10
POLITIK & AKTUELLES
bräuche optimiert werden, da die Verbrauchsdaten quasi in das nicht auch mit Wasser oder mit klassischen Fixkosten
Echtzeit vorliegen – allerdings darf man hier den technisch wie Hausmeisterkosten, Versicherung usw. tun und damit
notwendigen Zwischenschritt nicht vergessen. Dann stellt meiner Kundschaft einen zusätzlichen Nutzen anbieten?“
sich noch die Frage, was diese Technik genau hergeben Stellen Sie sich vor, Sie wissen, was Ihre Heizung kostet
wird. Man muss nämlich berücksichtigen, dass jedes Haus und sind gerade bei der Mietverwaltung mit dem leidigen
eine andere Energieversorgung hat und einen detaillierten Thema Vorauszahlung konfrontiert. Lassen Sie mich den
Energieausweis, der aufzeigt, was tatsächlich verbraucht konkreten Nutzen an einem Beispiel veranschaulichen: Die
wird. Wenn man jetzt aber feststellt, dass alle Haushalte Mieter ziehen ein, der Vermieter verlangt eine Vorauszah-
deutschlandweit auf 20 Grad temperiert sind und bezüglich lung in Höhe von 100 Euro. Diese tätigen die Mieter, erhal-
der Gradzahl weniger verbrauchen, dann liegt die Ursache ten jedoch am Jahresende eine Nachzahlung von nochmal
womöglich an der Wärmeaufbereitung der Heizungsanlage. 100 Euro pro Monat. Das wären aufs Jahr gerechnet
Und genau an dieser Stelle fehlt meiner Meinung nach ein 1.200 Euro. Wenn es möglich wäre, die gesamte Kosten-
Zwischenschritt – zwischen der Information, was Nutzer position mindestens monatlich herunterzubrechen, dann
tatsächlich verbrauchen, und welche Maßnahmen sie ge- könnten Sie als Verwalter die Mieter informieren, dass sie
genüber den Durchschnittswerten aller anderen Parteien wesentlich höher liegen werden. Dann könnten die Mieter
ergreifen können, um ihren Energieverbrauch zu reduzieren. entsprechend entgegensteuern und Sie als Verwalter einen
Das lässt sich nicht ohne Kenntnis der installierten Technik echten Mehrwert geschaffen, wovon auch der Eigentümer
beantworten. Und hier müssen sich Verbraucher an ihren profitiert. Denn dieser hat in der Regel Schwierigkeiten,
Verwalter, Eigentümer oder den Heizungsbauer wenden. 1.200 Euro bei seinem Mieter nachzufordern.
Das lässt sich per Fernwartung schlecht umsetzen. Dann
muss man sich die Frage stellen, ob die Heizanlage, aber Und dieser Zusatznutzen – die monatliche Abrechnung aller
auch Ergänzungserzeugungsanlagen wie Strom, Photovol- Kosten – wäre wiederum Geld wert. Wenn die Mieter bereits
taik oder Wärmepumpen, erneuert werden müssen, oder wissen, dass sie 100 Euro nachzahlen müssen, werden sie
ob man einfach nur sagt: „Die Heizung ist 35 Jahre alt. Jetzt aller Wahrscheinlichkeit nach alles Mögliche tun, um den
wird es Zeit!“ Der nächste Schritt ist ja immer, das Gebäude Verbrauch zu reduzieren, um am Ende des Jahres vielleicht
zu ertüchtigen; sprich: Dach- und Fassadendämmung nur 40 Euro nachzahlen zu müssen. Diese Information ist
ebenso auszuschöpfen. Das ist aber erst dann ratsam, den Mietern im März des laufenden Jahres bestimmt 2,50
wenn man klar erkennen kann, dass der Heizverbrauch im Euro im Monat wert – um mal eine Hausnummer zu nennen.
Verhältnis zum Haus besonders hoch ist. Dann lohnt es Also zahlen sie im Jahr – bleiben wir mal bei dem Beispiel
sich, den Heizkörperregler zurückdrehen. Wenn das nichts – um die 30 Euro dafür, dass sie erkannt haben, dass eine
hilft, liegt vielleicht ein Defekt vor. Ist der durchschnittliche monatliche Ersparnis in Höhe von 60 Euro möglich ist. Das
Verbrauch des Hauses gegenüber allen anderen Gebäuden macht eine Ersparnis von 720 Euro im laufenden Jahr. Das
in Deutschland zu hoch, muss man sich um das Gebäude ist doch eine angenehme Sache! Und der Verwalter hat
kümmern. Das steht außer Frage. auch etwas davon, weil er Qualität und Know-how liefern
und unter Beweis stellen kann und dafür auch noch seinen
Smart Metering soll eine größere Transparenz für Verwalter, gerechten Lohn bekommt.
Mieter und Eigentümer schaffen. Das stimmt im Prinzip.
Wobei dann lediglich der Verwalter die Informationen erhält. Der im August durch die Bundesregierung vorgelegte Ent-
Er kann allerdings anhand dieser zeitnahen Informationen wurf der Heizkostenverordnung 2021 sieht die technische
schneller reagieren. Man muss sich aber auch die Frage Ausstattung, Ausgestaltung und den Betrieb von Smart
stellen, wann man diese erhält. Heute oder am Jahresende? Meter Gateways vor. Die neue Technik soll das Energiespa-
Denn am Jahresende wird der Zähler abgelesen und ir- ren grundsätzlich durch Transparenz und Informationsklar-
gendwann später – etwa zwei Monate – liegt die Auswer- heit bewirken. Die Prozesse digitaler Art werden vielfältiger.
tung auf dem Tisch. Eine schnelle monatliche Auswertung Damit wird aber auch der technische Aufwand für die Mess-
von Verbrauchsdaten im Verhältnis zu den Kosten wird auf dienste sowie für Verwalter größer. Denn die Regelung sieht
jeden Fall theoretisch möglich sein. umfangreichere Zusatzinformationen für den Endverbrau-
cher vor. Diese sind wiederum nur zu liefern, wenn derzeit
Hier wären weitere Dienstleistungen nicht nur für den Ver- vorhandene Softwarelösungen hinsichtlich der Daten-
walter dienlich, wenn es darum geht, innovativ in die Zu- sammlung und -verknüpfung bis hin zum gewünschten Ver-
kunft zu schauen und zu überlegen: „Wenn ich das mit dem brauchsergebnis neu programmiert werden. Dann erst soll-
Strom- und Wasserverbrauch machen kann, warum soll ich te der Nutzer Vergleichsdaten bekommen. Aus den neuen
10 | BVI ◆ Magazin | Politik & Aktuelles | Ausgabe 05/2111
POLITIK & AKTUELLES
Vorschriften geht aber nicht hervor, wo diese Daten her-
kommen sollen, beziehungsweise welcher Vergleich ange-
stellt werden soll. Ebenso wenig ist klar, ob der Vergleich
das gleiche Haus im Verhältnis zu den Quadratmetern sei-
ner Wohnung betrifft oder ob weiterführende Vergleiche
notwendig sind. Eine monatliche Aktualisierung in der End-
stufe erscheint wohl in der Praxis zu wenig. Stattdessen
sollte täglich aktualisiert werden. Dabei muss sich die Poli- DR. KLAUS NAHLENZ
tik vor Augen halten, dass eine Lizenz für den Betrieb von Vizepräsident BVI e. V.
Smart Meter Gateways, wie sie derzeit vorgesehen ist, so-
wohl den Markt als auch die Konkurrenz einschränkt und
das darf nicht der Fall sein. Die Lizenz sollte sich vielmehr
auf die Herstellung beschränken, jedoch in keinem Fall auf
den Vertrieb oder Betrieb. Hier muss die Bundesregierung
nochmal nachjustieren, denn Praxistauglichkeit sieht an-
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Ausgabe 05/21 | Politik & Aktuelles | BVI ◆ Magazin | 1112
POLITIK & AKTUELLES
Foto: © Hans-Werner Förster / Pixabay
Die von der Bundesregierung beschlossene Mietspiegelreform nimmt Fahrt auf.
Künftig sollen Mietspiegel transparenter und rechtssicherer werden.
Der BVI hat mit Dr. Johannes Fechner, Sprecher der Arbeitsgruppe Recht und
Verbraucherschutz der SPD-Bundestagsfraktion, über die Chancen und Vorteile
qualifizierter Mietspiegel gesprochen.
Interview mit Dr. Johannes Fechner
BVI-Magazin: Der Deutsche Bundestag hat im Juni eine Dr. Johannes Fechner: Ja. Zum einen haben wir mit dem
Reform des Mietspiegelgesetzes beschlossen. Was ändert Auskunftsanspruch und den gesetzlich normierten Stan-
sich künftig? dards dafür gesorgt, dass die Qualität von qualifizierten
Mietspiegeln in Zukunft steigen wird. Zum anderen haben
Dr. Johannes Fechner: Die SPD hat durchgesetzt, dass wir eine Vermutungswirkung für die Wissenschaftlichkeit
alle Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern zukünftig von qualifizierten Mietspiegeln eingeführt. Nach der neuen
einen Mietspiegel erstellen müssen. Mit dieser Mietspiegel- Regelung wird vermutet, dass ein Mietspiegel nach aner-
pflicht verhindern wir überzogene Mieterhöhungen. Denn kannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde,
Mieterhöhungen dürfen sich nur an der ortsüblichen Ver- wenn er entweder von der zuständigen Behörde sowie
gleichsmiete orientieren und die lässt sich am einfachsten Interessenvertretern von Vermietern und Mietern anerkannt
über einen Mietspiegel feststellen. Darüber hinaus wird in wurde. Oder den Anforderungen entspricht, die eine von
Zukunft die Qualität der Mietspiegel steigen, da wir konkre- der Bundesregierung erlassene Rechtsverordnung an qua-
te Standards formuliert und einen Auskunftsanspruch ge- lifizierte Mietspiegel richtet. Die unsägliche Praxis der Ver-
genüber Vermietern in das Gesetz aufgenommen haben. mieter, die Wissenschaftlichkeit der Mietspiegel vor den
Danach müssen Vermieter künftig auf Verlangen Auskünfte Gerichten anzuzweifeln und hierdurch die Mieterschutzins-
zur Wohnung und zum Mietverhältnis erteilen. trumente zu unterlaufen, können wir so beenden.
BVI-Magazin: Qualifizierte Mietspiegel wurden in der letz- BVI-Magazin: Welche Vorteile bringt das neue Mietspie-
ten Zeit häufig wegen teilweise unzureichend berücksich- gelgesetz für die Mieterinnen und Mieter?
tigter wissenschaftlicher Grundlagen im Rahmen von Ge-
richtsverfahren in Frage gestellt. Werden Mietspiegel Dr. Johannes Fechner: Den Mieterinnen und Mietern
künftig weniger Angriffsfläche bieten? wird es in Zukunft leichter fallen, ihre Rechte durchzuset-
12 | BVI ◆ Magazin | Politik & Aktuelles | Ausgabe 05/2113
POLITIK & AKTUELLES
zen. Denn den Mietspiegeln lässt sich die ortsübliche Ver-
gleichsmiete entnehmen, auf die sich Kappungsgrenze,
Mietpreisbremse und Mietwucher beziehen. Indem wir
Mietspiegel aussagekräftiger und rechtssicherer gestaltet
haben und sie flächendeckend ab einer Größe von 50.000
Einwohnern eingeführt haben, erhalten die Mieterschutz-
instrumente eine höhere Durchschlagskraft.
BVI-Magazin: Aus der Opposition wurde vorgeschlagen,
das Verfahren zur Erstellung von Mietspiegeln komplett auf
die Finanzämter zu übertragen. Vermieter würden verpflich-
tet, mit der Steuererklärung die erforderlichen Angaben zur
vermieteten Wohnung für den Mietspiegel abzugeben. Was
sprach aus Sicht der Regierungskoalition gegen diesen
Vorschlag?
Dr. Johannes Fechner: Wie viele Daten abgefragt wer-
den, spielt für die Schutzwirkung von Mietspiegeln weniger
DR. JOHANNES FECHNER
eine Rolle als die Frage, welche Daten abgefragt werden.
Mitglied des Deutschen Bundestages
Mehr gleiche Daten hätten aus unserer Sicht keinen Mehr-
wert gebracht. Die SPD hat sich aber in den Verhandlungen
dafür eingesetzt, dass zur Bestimmung der ortsüblichen
Vergleichsmiete breiter Daten erhoben werden. Bislang
wird nur preisfreier Wohnraum berücksichtigt. Damit wer-
den aber weite Teile des Mietwohnungsmarkts aus der Be- Teilen Sie diesen Artikel
trachtung ausgeschlossen, obwohl auch die dort geforder- mit Ihrem Netzwerk
ten Mieten unzweifelhaft zu den Mieten vor Ort zählen und
i
die Mietpreissituation mitprägen. Auch die Fokussierung
auf einen nur kurzen Betrachtungszeitraum führt dazu, dass
steigende Mieten deutlich stärker durchschlagen und die
Mietenentwicklung stärker befördern als dies bei einer Be- INFORMATION
trachtung aller Mieten der Fall wäre. Darum sollten aus
Sicht der SPD künftig mindestens die vertraglich vereinbar-
ten Mieten der vergangenen acht Jahre bei ihrer Aufstellung DR. JOHANNES FECHNER
herangezogen werden. Darüber hinaus sprechen wir uns für Geboren am 25. November 1972, verheiratet, evange-
die Beschränkung weiterer Begründungsmittel für Miet- lisch, zwei Kinder.
erhöhungsverlangen aus. Wenn ein qualifizierter Mietspie-
gel vorliegt, sollen Vermieter in Zukunft keine drei Ver- 1993 bis 1998 Jura-Studium in Freiburg, 1999 bis
gleichswohnungen und keine Sachverständigengutachten 2000 Referendariat in Offenburg, 2000 bis 2001 Pro-
mehr heranziehen können, um Mieterhöhungen zu verlan- motion, Nebentätigkeiten an der Universität Freiburg
gen. Die Datengrundlagen sind hier sehr viel unsicherer und und einer Freiburger Anwaltskanzlei, Korrekturassis-
für die Mieter schwieriger zu überprüfen. Insofern besteht tent Universität Freiburg. Seit 2001 Rechtsanwalt in
für Mieterinnen und Mieter ein nicht unerhebliches Risiko, Emmendingen. 2000 stellvertretender und seit 2004
dass Vermieter unter Rückgriff auf Vergleichswohnungen zu Kreisvorsitzender der SPD Emmendingen. 1994
Unrecht eine höhere als die tatsächliche ortsübliche Ver- bis 2013 Gemeinderat Emmendingen, seit 2009 im
gleichsmiete verlangen. Dies wollen wir verhindern. Kreisrat.
BVI e. V. Seit 2013 Mitglied des Bundestages. Sprecher der
www.bvi-verwalter.de Arbeitsgruppe Recht und Verbraucherschutz der
SPD-Fraktion im Deutschen Bundestag.
Ausgabe 05/21 | P
olitik & Aktuelles | BVI ◆ Magazin | 1314
POLITIK & AKTUELLES
Foto: © istock.com / CHUNYIP WONG
14 | BVI ◆ Magazin | Politik & Aktuelles | Ausgabe 05/2115
POLITIK & AKTUELLES
Interview Christian Huttenloher, Generalsekretär Deutscher Verband für
Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e. V.
Klimaschutz im Gebäudebestand
und Neue Leipzig-Charta
BVI-Magazin: Der Gebäudebereich soll nach dem neuen ren, wissen, welche erneuerbare Wärmeversorgung künftig
Bundes-Klimaschutzgesetz (KSG) bis 2045 treibhausgas- am Standort ihres Gebäudes vorhanden sein wird – grüne
neutral sein. Der Deutsche Verband für Wohnungswesen, Fernwärme, Wärmepumpen mit solarer Ergänzung oder
Städtebau und Raumordnung e. V. (DV) hat einen Runden Biomasse. Dazu ist eine kommunale Wärmeleitplanung un-
Tisch zum Thema „Neue Impulse für nachhaltigen Klima- verzichtbar, wie sie in Baden-Württemberg nun eingeführt
schutz im Gebäudebestand“ organisiert, der seine Hand- wurde. Um vor allem die Einzeleigentümer – Selbstnutzer,
lungsempfehlungen im Juni 2021 veröffentlicht hat. Was private Vermieter und Wohnungseigentümergemeinschaf-
sind die wichtigsten Aussagen? ten – für erheblich mehr klimazielkonforme energetische
Modernisierungen zu mobilisieren, braucht es eine massive
Christian Huttenloher: Um bis 2045 einen treibhausgas- Ausweitung von Information, Beratung und Baubegleitung
neutralen Gebäudebestand zu erreichen, müssen wir enor- vor Ort, ebenso wie eine gut ausgestattete und ambitionier-
me Anstrengungen unternehmen – zum einen muss der te Modernisierungsförderung, die ambitionierten, aber
komplette Gebäudebestand umfassend energetisch mo- machbaren Wärmeschutz fordert und mit ausreichend Zu-
dernisiert werden, zum anderen muss die gesamte Energie- schüssen fördert. Hier spielen an der Schnittstelle zu den
versorgung auf vollständig treibhausgasneutral umgestellt Wohnungseigentümergemeinschaften, die schwerer für
werden. Es reicht nicht aus, ein bisschen kosmetisch zu umfassende energetische Modernisierungen zu mobilisie-
sanieren und ein paar Solarpaneele oder PV-Module aufs ren sind, die Hausverwalter eine entscheidende Rolle, da
Dach zu packen. Damit Treibhausgasneutralität in einer diese zusammen mit professionellen Energieberatern für
Energiezukunft mit zeitlich wie saisonal volatilen erneuer- die Hausgemeinschaft eine sinnvolle, auch stufenweise
baren Energien wirklich gelingt, müssen die notwendigen Modernisierungsstrategie auf den Weg bringen können.
Investitionen an den Gebäuden und in die Energieversor- Der DV hat in seinem Runden Tisch mit Unterstützung des
gungsinfrastruktur im Systemzusammenhang ineinander- Bundesumweltministeriums genau für die komplexen Hand-
greifend und sich gegenseitig ergänzend konzipiert und lungsfelder sehr konkrete Handlungsempfehlungen erar-
umgesetzt werden. Für jedes Quartier sollte mit der Ziel- beitet, an denen Immobilienwirtschaft und private Eigentü-
perspektive bis 2045 schrittweise ein für die Treibhausgas- mer, Energieversorger, Umweltverbände, Kommunen und
minderung optimales Zusammenspiel aus CO2-freier Wär- Ministerien aktiv mitgewirkt haben.
me- und Warmwasserversorgung und Wärmeschutz
erreicht werden, der bautechnisch machbar und möglichst BVI-Magazin: Das Thema Nachhaltigkeit hat der DV im
baukulturverträglich ist und gleichzeitig wirtschaftlich und Zusammenhang mit der Neuen Leipzig-Charta in verschie-
sozialverträglich gestaltet werden kann. Nur: Maximaler denen Veranstaltungen thematisiert. Wie kann der Geist der
Wärmeschutz für jedes einzelne Gebäude wird nicht rei- Neuen Leipzig-Charta konkret mit Leben gefüllt werden
chen und verursacht bei sinkendem Grenznutzen stark stei- und welchen Beitrag können ggf. Hausverwalter dazu leis-
gende Grenzkosten. Aber die Gebäude müssen wegen der ten?
begrenzten erneuerbaren Energien deutlich weniger Ener-
gie verbrauchen und auch niedertemperaturfähig werden, Christian Huttenloher: Die Leipzig-Charta ist thematisch
da die erneuerbare Wärmeversorgung zum großen Teil mit noch breiter als der Runde Tisch auf eine ganzheitliche und
niedrigeren Systemtemperaturen einhergehen wird. Außer- integrierte Stadtentwicklungspolitik ausgerichtet. Sie pro-
dem müssen Gebäudeeigentümerinnen und -eigentümer, pagiert, dass lebenswerte, nachhaltige und resiliente Städ-
die heute oder in einigen Jahren ihre Gebäude modernisie- te nur gestaltet werden können, wenn sich vielfältige öko-
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olitik & Aktuelles | BVI ◆ Magazin | 1516
POLITIK & AKTUELLES
logische, soziale und wirtschaftliche Anliegen und sammengesetzt aus sehr heterogenen öffentlichen, priva-
Handlungsfelder, die häufig auch mit Zielkonflikten verbun- ten und zivilgesellschaftlichen Akteuren rund um die
den sind, gleichberechtigt und möglichst synergetisch Themen Wohnen, Stadtentwicklung und Raumordnung,
durch eine integrierte, partizipative und sektorenübergrei- außerdem in die Koalitionsverhandlungen für die nächste
fende Stadt- und Quartiersentwicklung adressiert werden. Legislaturperiode ein. Denn das zeichnet den DV aus: Hier
Dabei sind das städtebauliche Ideal gemischte und multi- kommen Immobilienwirtschaft, private Eigentümer, Mieter-
funktionale Strukturen. Die Neue Leipzig-Charta bietet vor vertreter, Bundes- und Landesministerien, Finanzinstitute,
allem Kommunen sowie anderen in der Stadtentwicklung Planer und Architekten zu einem konstruktiven, manchmal
engagierten Akteuren einen grundlegenden Leitfaden, wie auch durchaus kontroversen Dialog und Austausch zusam-
sich nachhaltige und resiliente Städte gestalten lassen und men.
über welche Grundprinzipien man diese in die Tat umsetzen
kann. Ein wichtiges Grundprinzip ist zum Beispiel die „Co- BVI e. V.
Produktion“ von Stadt, also das gemeinsame Zusammen- www.bvi-verwalter.de
wirken von Verwaltung und Politik, Immobilieneigentümern,
Unternehmen sowie der Zivilgesellschaft bei der Gestal-
tung und Erneuerung von Quartieren und Städten. In sol-
Foto: © DV_Susanne-Schmidt-Dominé
chen Prozessen sind es wiederum gerade in den Städten
Wohnungseigentümergemeinschaften, deren Mitwirkung in
manchen Handlungsfeldern sehr relevant ist, die aber nicht
einfach zu adressieren sind, wie dies am Beispiel der ener-
getischen Gebäudesanierung deutlich wird, die auch in der
Leipzig-Charta unter dem Thema „Die grüne Stadt“ ein
wichtiges Handlungsfeld ist. Und auch bei der in Folge von
Corona notwendigen drängenden Stabilisierung und Stär-
kung der Innenstädte und Stadtteilzentren ist die engagier-
te Mitwirkung der Eigentümer unverzichtbar, damit in den
Gebäuden neue tragfähige Nutzungen entstehen können.
BVI-Magazin: Welche weiteren Schwerpunkte beschäfti-
gen die Gremien des DV in diesem Jahr?
Christian Huttenloher: Gerade die Stabilisierung und
Stärkung unserer durch Corona arg gebeutelten Innenstäd-
te ist ein wichtiger Themenschwerpunkt der diesjährigen
Arbeit unseres Verbandes. Dazu haben wir gemeinsam mit
dem Handelsverband Deutschland und der Bundesstiftung
CHRISTIAN HUTTENLOHER
Baukultur schon vor einem Jahr wichtige Impulse für das Generalsekretär
kürzlich angelaufene Bundesprogramm „Zukunftsfähige In- Deutscher Verband für Wohnungswesen, Städtebau
nenstädte und Zentren“ geliefert und werden das Pro- und Raumordnung e. V.
gramm auch in der Startphase begleiten. Und auch eine
stärker auf bezahlbaren und gemeinwohlorientierten Woh-
nungsbau ausgerichtete Bauland- und Bodenpolitik steht
weiterhin im Zentrum unserer Arbeiten. Der DV war die Ge-
schäftsstelle der Baulandkommission, wirkt derzeit an einer Teilen Sie diesen Artikel
Studie des Deutschen Instituts für Urbanistik zum aktuellen mit Ihrem Netzwerk
Stand der kommunalen Baulandpolitiken mit und hat ge-
meinsam mit dem Bundesverband DIE STADTENTWICK-
LER bei einer Fachveranstaltung ein Thesenpapier zur Bo-
den- und Baulandpolitik erarbeitet. Dieses und alle weiteren
Ergebnisse unserer Arbeit bringen wir als fachlich fundier-
ten und ausgewogenen Beitrag unserer Dialogplattform zu-
16 | BVI ◆ Magazin | Politik & Aktuelles | Ausgabe 05/21Bildquellen: © iStock.com, © Objektus GmbH
Smart Data:
Intelligente Informationsbeschaffung
ganz ohne Hausbesuch
Die novellierte EU-Energieeffizienz-Richtlinie (EED) sieht vor, dass bis zum 1.1.2027 alle
Liegenschaften mit fernablesbarer Messtechnik ausgestattet sein müssen. Die Verbrauchswerte
müssen zukünftig den Bewohnern monatlich zur Verfügung gestellt werden.
EEG macht Funktechnik zum Standard Essenziell ist dabei, dass offene Systeme in den Gebäuden
Die Digitalisierung der Gebäudetechnik und damit die Nut- verbaut werden, die in der Lage sind, neben dem gesetzli-
zung von Smart Data ist daher allein schon aus regulatori- chen Standard weitere Services mit einzubinden. Zudem
schen Gründen zwingend notwendig. Indem verstärkt digi- braucht man moderne Schnittstellen bei allen Lieferanten-
tale Technologien eingesetzt werden, lassen sich systemen für den schnellen und automatisierten Daten- und
Messdienstleistungen und Verwaltungsaufgaben einfach Informationsaustausch.
und kostengünstig bewältigen. Der Einstieg in die Welt der
„Smart Buildings“ senkt aber nicht nur Verwaltungskosten, Ob Brandschutztüren ordnungsgemäß geschlossen sind
sondern bietet gleichzeitig auch Wettbewerbsvorteile. oder der Solarkollektor auf dem Dach richtig funktioniert,
kann auch ohne Hausbesuch bequem kontrolliert werden.
Direkter Zugang zu einer digital vernetzten Infrastruktur Und die dank Smart Data gewonnene Zeit eröffnet „Haus-
Wenn fernauslesbare Messgeräte allein schon aufgrund ge- verwaltern 2.0“ ungeahnte Spielräume, die gewinnbringend
setzlicher Vorgaben den Standard darstellen, können Haus- genutzt werden können.
verwalter diesen Umbruch nutzen, um gleichzeitig Prozesse
zu verschlanken oder neue Geschäftsfelder zu erschließen.18
POLITIK & AKTUELLES
Foto: © iStock.com / ollo
Stärkung des Berufsbilds lange überfällig
Wichtiger Meilenstein erreicht:
Verwalterzertifizierung
Mit Nachdruck habe ich mich in den vergangenen Jahren für eine Basisqualifikation von
Immobilienverwaltern eingesetzt. Mit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes
sowie dem Referentenentwurf über die Prüfung zum zertifizierten Verwalter nach dem
Wohnungseigentumsgesetz hat unsere Branche nun einen wichtigen Meilenstein erreicht.
Die jetzt vorliegende Prüfungsverordnung über den Sach- Eigentümer haben ab 1. Dezember 2022 einen zerti-
kundenachweis im Entwurf betrachte ich als ein starkes fizierten Verwalter zu bestellen
politisches Signal für unsere Branche und als wichtiges Ins- Doch was versteht man überhaupt konkret unter einem zer-
trument, um das in der Öffentlichkeit kritisch geprägte Bild tifizierten Verwalter? Nach § 26a Abs. 1 WEG darf sich als
des Immobilienverwalters zu wandeln und folglich zur Stär- zertifizierter Verwalter bezeichnen, wer eine Prüfung vor der
kung des Berufsbilds beizutragen. Es geht auch darum, das Industrie- und Handelskammer (IHK) abgelegt hat, die be-
Vertrauen in die Kompetenz der Immobilienverwalterbran- stätigt, dass er über die rechtlichen, kaufmännischen und
che insgesamt zu stärken. Denn schließlich sind wir alle mit technischen Kenntnisse verfügt, die für die Ausübung der
der treuhänderischen Verwaltung von mehreren Millionen Tätigkeit als Verwalter notwendig sind. Das zuständige
Eigentumswohnungen deutschlandweit beauftragt, die für Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz
viele unserer Kunden einen elementaren Bestandteil ihrer schätzt, dass sich nach aktuellem Stand 28.500 Beschäf-
privaten Altersvorsorge darstellen. Es liegt also auf der tigte in Immobilienverwaltungen einer entsprechenden Prü-
Hand, dass der Sachkundenachweis eine große Chance für fung unterziehen müssen. Ein klarer Vorteil ist, dass sie die
uns Verwalter darstellt – nicht zuletzt, weil unsere Branche Prüfung vor jeder IHK ablegen können, die diese anbietet.
am Markt viel zu wenig präsent ist. Wir sind hier zweifelsfrei Sie sind also nicht an die Kammer ihres Wohn- oder Fir-
auf einem guten Weg. Nun muss das Konzept aber auch mit mensitzes gebunden. Die Möglichkeit, sich seine fachliche
Leben gefüllt werden. Kompetenz bestätigen lassen zu können, betrachte ich so-
18 | BVI ◆ Magazin | Politik & Aktuelles | Ausgabe 05/2119
POLITIK & AKTUELLES
wohl als Chance als auch als Privileg. Und wer, wenn nicht Kritikpunkt: Verbände bei Abnahme der Prüfung mit
sie werden letztlich beruflich davon profitieren? einbeziehen
Trotz aller Euphorie gibt es aus meiner Sicht einige Kritik-
Wie läuft die Prüfung ab und was kostet sie? punkte. Ich halte es für die falsche Entscheidung, die Prü-
Die IHK-Prüfung zum zertifizierten Verwalter setzt sich zu- fung komplett in die Hände der IHK zu geben, denn diese
sammen aus einem schriftlichen und mündlichen Teil. Für weiß nicht immer worauf es aktuell ankommt – nicht zuletzt,
die schriftliche Prüfung sind 90 Minuten vorgesehen, für die da die Einrichtung sich nicht täglich mit den Anforderungen
mündliche mindestens 15 Minuten. Sie kann auf Papier, innerhalb der Branche beschäftigt. Dies geht wiederum zu
elektronisch oder einer Mischung aus beidem abgelegt Lasten der Prüfungsqualität. Das bestätigen auch die im
werden. Die Kosten für die Prüfung werden auf 400 Euro Referentenentwurf aufgeführten Prüfungsinhalte. Die Wün-
geschätzt. Wahrlich erfreulich ist, dass Sie keine Angst vor sche, Bedürfnisse, Themen, aber auch Herausforderungen
dem Scheitern haben müssen, denn die Abschlussprüfung sind uns Immobilienverwaltern hingegen geläufig, da wir
darf beliebig oft wiederholt werden. Mit einem lachenden nah am täglichen Geschehen sind. Deshalb sollte ein Groß-
und zwinkernden Auge sage ich: „Aller guten Dinge sind teil der Verantwortung in die Hände der Verbände in der
drei.” Sie können das Ganze also entspannt und selbstbe- Branche übergeben werden. Wir Verbände – dazu zählt
wusst angehen. auch der BVI – können zwar keine andere Prüfungsordnung
erlassen, wir könnten auf diese Weise jedoch über die Qua-
Themen der Prüfung litätsschiene Einfluss nehmen im Hinblick auf die Prüfungs-
Gegenstand der Prüfung werden die Themen Grundlagen inhalte. Denn darum geht es letztlich ja auch: Qualität. Wer,
der Immobilienwirtschaft, rechtliche Grundlagen wie Woh- wenn nicht wir Immobilienverwalter, kann besser beurtei-
nungseigentumsrecht und Mietrecht, bis hin zu kaufmänni- len, was eine gute Abschlussprüfung auszeichnet? Die Prü-
schen und technischen Grundlagen sein. Die Prüfungsin- fungsqualität muss mit der Einführung des zertifizierten
halte orientieren sich dabei an den Sachgebieten, die auch Verwalters das zentrale Element sein. Sie muss handlungs-
Gegenstand der Weiterbildungspflicht für Verwalter nach orientiert gestaltet sein. Alles andere hilft dem Verwalter
§ 34c Abs. 2a der Gewerbeordnung und in Anlage 1 zur sowie einer Stärkung des Berufsbilds nicht weiter und wür-
Makler- und Bauträgerverordnung sind. Hier sehe ich er- de das angestrebte Ziel eindeutig verfehlen.
heblichen Optimierungsbedarf, denn der Entwurf ist mei-
nes Erachtens an dieser Stelle unvollständig, da wesentli-
che Aspekte der Tätigkeit des WEG-Verwalters nicht
enthalten sind. Wir irrlichtern hier sonst an der Realität vor-
bei. Stattdessen sollte die Liste der Prüfungsgegenstände
diejenigen enthalten, die für die Ausübung des Verwalter-
berufs tatsächlich erforderlich sind. Konkret bedeutet das,
dass die Prüfungsgegenstände etwa um die Grundlagen
des Versicherungsrechts, Nachbarschaftsrechts, Umwelt-
rechts und Bauträgerrechts und die Themen Vermögens- THOMAS MEIER
bericht, EDV und Datenschutz ergänzt werden müssen. Präsident BVI e. V.
Denn gerade auf diesen Gebieten sind entsprechende
Kenntnisse für Immobilienverwalter unabdingbar. Praxisna-
he Inhalte sind entscheidend für die Qualität der Verwalter-
zertifizierung.
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Wie wird die Prüfung bewertet?
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Die Leistung wird mit „bestanden“ oder „nicht bestanden“
bewertet. Das heißt, eine differenzierte Benotung erfolgt
nicht. Gelangt der Prüfungsausschuss zu der Einschät-
zung, dass Sie über die rechtlichen, kaufmännischen und
technischen Kenntnisse verfügen, die für die Tätigkeit als
Verwalter maßgeblich sind, gilt Ihre Prüfung als bestanden.
Ausgabe 05/21 | P
olitik & Aktuelles | BVI ◆ Magazin | 1920
WEG- UND MIETRECHT
Foto: © Markus Distelrath / Pixabay
Wallboxen in der WEG
Elektrische Ladeinfrastruktur als
privilegierte bauliche Maßnahme
Seit dem 1. Dezember 2020 hat im Grundsatz jede Wohnungseigentümerin und jeder
Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf, dass ihr oder ihm auf eigene Kosten der Einbau
einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug gestattet wird. Der (kurzfristig ausgeschöpfte) Topf
für die Förderung privater Wallboxen über die KfW wurde um 300 Mio. Euro aufgefüllt. Die
Schaffung von E-Ladestationen gehört damit weiterhin zu den heißesten Themen im WEG-Recht.
Anspruch auf Lademöglichkeit lange abstellen zu können. Der Wohnungseigentümer muss
Die Schaffung einer Lademöglichkeit für E-Fahrzeuge ge- vielmehr das Recht haben, das E-Fahrzeug für die Zeit des
hört gemäß § 20 Abs. 2 Nr. 2 WEG zu den privilegierten Ladevorgangs (bei 11 kW Ladeleistung kann der Ladevor-
baulichen Veränderungen, auf die jeder Wohnungseigentü- gang bis zu 7 Stunden dauern) im Bereich der Lademög-
mer grundsätzlich einen Anspruch hat. Der Anspruch be- lichkeit abstellen zu können. In der Regel benötigt der bau-
zieht sich auf das Gemeinschaftseigentum. Demgegenüber willige Wohnungseigentümer also ein exklusives
hat der einzelne Wohnungseigentümer grundsätzlich kei- Gebrauchs- oder Mitgebrauchsrecht (z. B. Sondereigentum
nen Anspruch darauf, dass die Wohnungseigentümerge- an Garage oder Stellplatz, Sondernutzungsrecht an einem
meinschaft auf einer gemeinschaftlichen Fläche eine Lade- Stellplatz, von der Gemeinschaft angemietete Stellfläche).
station errichtet oder dem bauwilligen Wohnungseigentümer
gestattet, auf der gemeinschaftlichen Fläche eine Ladesta-
tion zu errichten, um dort sein Elektrofahrzeug beliebig
20 | BVI ◆ Magazin | WEG- und Mietrecht | Ausgabe 05/2121
WEG- UND MIETRECHT
Beschluss erforderlich Das Nachzüglerthema
Der bauwillige Wohnungseigentümer darf nicht eigenmäch- Der Verwalter wird vor neue Herausforderungen gestellt,
tig handeln, sondern es bedarf immer einer vorherigen Be- wenn später weitere Wohnungseigentümer ihren Anspruch
schlussfassung durch die Wohnungseigentümer. Die Woh- auf Mitnutzung der Ladeinfrastruktur gemäß § 21 Abs. 4
nungseigentümer müssen einen Beschluss zum „Ob“ und WEG geltend machen. Es können Kapazitätsprobleme auf-
einen Durchführungsbeschluss zum „Wie“ der baulichen treten, die durch weitere kostenintensive bauliche Verände-
Veränderungen fassen. Für sämtliche Beschlüsse genügt die rungen („Aufrüstung“) gelöst werden müssen. Diese Kosten
einfache Mehrheit. Während der Beschluss zum „Ob“ in der haben die Ladeinfrastruktur exklusiv nutzenden Wohnungs-
Praxis keine Probleme bereitet, liegen die Herausforderun- eigentümer ebenfalls alleine zu tragen, welche zudem eine
gen bei der Vorbereitung und Fassung des Beschlusses zum „Betriebsgemeinschaft“ bilden. Der von der Gemeinschaft
„Wie“ der verlangten Maßnahmen, also im Bereich des durch Beschluss festgelegte Ausgleichsbetrag ist von dem
Durchführungsbeschlusses. Im Rahmen des Durchfüh- Nachzügler an die Gemeinschaft zu zahlen und wird vom
rungsbeschlusses haben die Wohnungseigentümer ein Er- wirtschaftlichen Ergebnis her über die Jahresabrechnung
messen. Sie können entscheiden, ob dem Wohnungseigen- an diejenigen Wohnungseigentümer ausgeschüttet, welche
tümer die Durchführung der erforderlichen baulichen die Ladeinfrastruktur ursprünglich finanziert haben. Bei den
Veränderungen auf eigene Kosten gestattet wird (Gestat- erforderlichen Beschlussfassungen haben sämtliche Woh-
tungsbeschluss) oder ob die Wohnungseigentümergemein- nungseigentümer ein Stimmrecht und nicht etwa nur dieje-
schaft die erforderlichen baulichen Veränderungen durch- nigen Wohnungseigentümer, welche die bauliche Verände-
führt (Vornahmebeschluss), ebenfalls auf Kosten des rung ursprünglich beschlossen und bezahlt haben.
bauwilligen Wohnungseigentümers.
Gestattungsbeschluss
„Verwalter, ich habe einen Anspruch auf eine Lademöglich-
keit für mein Elektrofahrzeug; kümmere Dich um alles
Erforderliche!“ Diese Auffassung ist falsch. Hier hat der
bauwillige Wohnungseigentümer eine „Bringschuld“ und
muss sämtliche entscheidungserheblichen Tatsachen,
Angebote, Alternativlösungen, Ausführungsvarianten, Plan
über die Leitungsführung etc. zu liefern und damit die für die
Ermessensentscheidung der Wohnungseigentümer relevan- MARCUS GREUPNER
ten Unterlagen und Informationen beibringen. www.heberling-kollegen.de
Vornahmebeschluss
Wenn die Gemeinschaft die Ladeinfrastruktur für den
bauwilligen Wohnungseigentümer schaffen will, gelten im
Prinzip die gleichen Grundsätze wie bei der Planung und
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Durchführung umfangreicher Erhaltungsmaßnahmen. Im
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Regelfall erfolgt die Beschlussfassung im gestuften Verfah-
ren unter Beteiligung von Sonderfachleuten. Hier treffen den
Verwalter die Informations-, Hinweis-, Vorbereitungs- und
Beschlussformulierungspflichten, wie sie im Rahmen des
normalen Erhaltungsmanagements gelten.
Kostentragung durch die Bauwilligen
Sämtliche Kosten und Folgekosten haben ausschließlich die
bauwilligen Wohnungseigentümer zu tragen; auch nur ihnen
gebühren die Nutzungen. Dies ergibt sich aus § 21 Abs. 1
WEG. Unabhängig hiervon ist anzuraten, im Rahmen der Be-
schlussfassung neben der baulichen Veränderung und deren
Finanzierung auch die Kostentragung deklaratorisch mitzu-
beschließen, um Klarheit zu schaffen.
Ausgabe 05/21 | W
EG- und Mietrecht | B
VI ◆ Magazin | 2122
WEG- UND MIETRECHT
Foto: © imageBROKER / Alamy Stock Foto
Das neue WEG und der Verwalter in
(laufenden) Gerichtsverfahren
Durch die WEG-Reform hat sich die Rolle des Verwalters in Gerichtsverfahren verändert, der
Beitrag erläutert dies unter besonderer Berücksichtigung von bereits vor dem 1. Dezember 2020
anhängigen Verfahren.
I. Die neue Rolle des Verwalters in Gerichtsverfahren 2. Beschränkte Entscheidungsmacht im Innenver-
hältnis
1. Umfassende Vertretungsmacht im Außenverhältnis Nach neuem Recht wird jedoch die Unterscheidung zwi-
Die Rolle des Verwalters in Gerichtsverfahren ist deutlich schen Außenverhältnis (z. B. gegenüber dem Gericht) und
gestärkt worden. Nunmehr werden alle Klagen, insbeson- Innenverhältnis (gegenüber den Eigentümern) deutlich
dere alle Beschlussklagen (§ 44 Abs. 2 S. 1 WEG), zwischen wichtiger als früher. Ähnlich wie ein Geschäftsführer einer
den Eigentümern und der WEG geführt. Der Verwalter hat GmbH oder ein Prokurist darf im Innenverhältnis der Ver-
für die WEG nun im Hinblick auf Gerichtsverfahren umfas- walter nicht alles tun, wozu er im Außenverhältnis Vertre-
sende Vertretungsmacht (§ 9b Abs. 1 WEG). Dies bedeutet, tungsmacht hat. Es gilt genau zu prüfen, wozu der Verwalter
dass er gegenüber dem Gericht verbindliche Erklärungen alleine gem. § 27 WEG Entscheidungsmacht hat.
für die WEG abgeben kann. Gleiches gilt auch gegenüber
einem Rechtsanwalt. Der Verwalter kann daher bindend ein 3. Typische Konstellationen
Mandat erteilen, aber auch eine Vergütungsvereinbarung Einfach sind Fälle, in denen die WEG verklagt wird, hier liegt
abschließen. ein Eilfall iSv § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG vor. Schwieriger ist es,
22 | BVI ◆ Magazin | WEG- und Mietrecht | Ausgabe 05/21Sie können auch lesen
