Abstimmung vom 25. November 2012: Mieterfrieden erhalten - 2 Nein zu den Initiativen vom Mieterverband (S. 663) - HEV Zürich
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10 | 2012
Der Zürcher Hauseigentümer
| Abstimmung vom 25. November 2012:
Mieterfrieden erhalten – 2 Nein zu den
Initiativen vom Mieterverband (S. 663)
H E V Zürich
Die Seite des Direktors
Alle zahlen für wenige
Albert Leiser,
Der Zürcher Gemeinderat hat sich im Sep Direktor Haus
tember in Sachen Wohnbauförderung spen eigentümerverbände
dabel gezeigt: Die Stiftung PWG erhält Stadt und Kanton
700000 Franken für Abschreibungen, damit Zürich
die Mieten von 14 Wohnungen in einer neu
erworbenen Liegenschaft nicht erhöht werden
müssen; und damit ehemalige Personalhäuser
des Waidspitals durch 70 Genossenschafts
wohnungen und 30 private ersetzt werden
können, verzichtet die Stadt auf einen Bau
rechtszins von 80 bis 100 Millionen. Dieser
Betrag ergibt sich für die Laufzeit des Bau sein sollten, die darauf angewiesen sind.
rechtsvertrags, wen man den Baurechtszins, Wenn nicht, wird die Verteilung zur Lotterie.
welchen die Genossenschaft bezahlen muss, Die einen ziehen das grosse Los und lachen
mit demjenigen vergleicht, welcher beim pri sich ins Fäustchen, die anderen zahlen ohne
vaten Bauherrn fällig wird. Letzterer muss Gegenleistung dafür.
nämlich etwa 5,5mal so viel bezahlen wie die Es erstaunt mich auch, dass eine im August
Genossenschaft. veröffentlichte Studie zum Schluss kommt, die
Nachdem die Zürcher Stimmbürger sich gemeinnützigen Bauträger nutzten die Woh
letztes Jahr dafür ausgesprochen haben, den nungen effizient. Nur gerade jede fünfte ge
Anteil genossenschaftlicher Wohnungen von meinnützige Wohnung ist nämlich gemäss der
einem Viertel auf einen Drittel zu erhöhen, Studie an Einkommens und Vermögenslimi
war mit solchen Geschäften zu rechnen. Denn ten gebunden. Das bedeutet nichts anderes,
dieses Ziel ist natürlich nicht gratis zu errei als dass vier Fünftel der Wohnungen unab
chen. Was es in Franken und Rappen für die hängig von der wirtschaftlichen Situation des
Stadtkasse konkret bedeutet, wird aber erst Mieters vergeben werden. Muss sich da nicht
jetzt deutlich. Die Frage ist einerseits, ob man jeder Steuerzahler, der nicht in Genuss einer
das Geld nicht sinnvoller hätte investieren direkt oder indirekt subventionierten Woh
können. Denkbar wäre beispielsweise gewe nung gelangt, verschaukelt vorkommen? ■
sen, für Genossenschaftswohnungen einen
preislich günstigeren Standort zu wählen und
den exklusiven dem privaten Wohnungsbau
zu überlassen – zum entsprechend lukrativen
Baurechtszins. Anderseits fragt sich, wer nun
von diesen horrenden Beträgen profitieren
soll. Da es ja unmöglich ist, für alle Stadtbe
wohner günstige Wohnungen zu bauen, stellt
sich offensichtlich die Verteilungsfrage. Ich bin
nach wie vor der Meinung, dass es diejenigen Albert Leiser
HEV 10| 2012 659
Inhaltsverzeichnis
Der Zürcher Hauseigentümer 10/2012 | 71. Jahrgang
Die Seite des Direktors
Alle zahlen für wenige 659 H E V Zürich
Abstimmung 25. November 2012 Öffnungszeiten
Mieterfrieden erhalten – 2 Nein zu den Initiativen Montag–Freitag
des Mieterverbands
Impressum
663
667
8.00 – 17.30 «Dank IC-Hauswart
Telefonzentrale
Wohnungspolitk
Nicht noch mehr WohnungsBürokratie 668
Tel. 044 487 17 00 kann ich endlich
Fax 044 487 17 77
Noch eine Volksinitiative!
Aus dem Kantonsrat
671
Drucksachen wieder meine Zeitung
Steuerliche Entlastung bei unentgeltlich zur Verfügung
gestelltem Wohnraum für bedürftige Angehörige 673
verkauf
Tel. 044 487 17 07 in Ruhe lesen!»
Vom Bauen
Unterschriften für BauOmbudsstelle übergeben 675 Rechtsauskünfte
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Unausgereift und teilweiser Stopp von Sanierungen 677
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Liegenschaftsverwaltung 721 www.hevzh.ch
Mietrecht
Mängelrüge bei Wohnungsrückgabe 692
Sicherheitsleistung (Teil 2) 694
Die Gartenpflege 701
Drucksachenverkauf
10 | 2012
Der Zürcher Hauseigentümer
Heizen und Lüften im Wohnhaus / Richtiges Lüften 705
Bestellformular 709
Unser Garten
Apfelgeschichten – oder den Äpfeln ein Kränzchen winden 712
| Abstimmung vom 25. November 2012:
Mieterfrieden erhalten – 2 Nein zu den
Initiativen vom Mieterverband (S. 663) www.ic-hauswart.ch
Eindrucksvolle Herbstfarben 718
Leserseite
Verbot von Solaranlagen auf Bauten mit Bestandesgarantie?
Gregor A. Rutz neues Mitglied des Nationalrates
722
725
Hauswartungen
Aus den Sektionen
In Memoriam: Dr. Peter Duft 727 H E V Zürich
Unterhaltsreinigungen
SektionenInfo 732 Farbnuancen nach
SessionsNachlese des Präsidenten Vorbild der Natur Umgebungs- und Gartenpflege
Hans Egloff diskutiert mit Hildegard Fässler, NR SP Kt. St.Gallen 728 erzeugen harmonische
Die Seite des Präsidenten Wechselwirkungen. Technischer Dienst
Von wirksamen Umweltmassnahmen – oder anderen! 735 Mehr dazu ab Seite 688.
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Abstimmung 25. November 2012
Mieterfrieden erhalten – 2 Nein
zu den Initiativen des Mieterverbands
Hans Egloff
Gleich zwei Attacken reitet der Mieterverband Zürich gegen die Ver
mieter und die Immobilienbranche: Am 25. November 2012 kommen
die Mietervorlagen «Rechtsschutz für alle» (Mietgericht gebührenfrei)
und «Transparente Mieten» (Wiedereinführung Formularpflicht) im
Kanton Zürich zur Abstimmung. Diese Initiativen stellen ein Machtspiel
des Mieterverbande dar, der mit diesen Vorlagen nicht die Mieter
stärkt, sondern im Gegenteil den langjährigen Mieterfrieden stört und
einen Keil zwischen Mieter und Vermieter treibt.
Die erste Initiative gefährdet die bisher tergezogen werden. Es würde mehr gerich
bewährte Konfliktlösung zwischen Mietern tet als geschlichtet.
und Vermietern durch die kostenlose
Schlichtungsbehörde als erste, verbindliche Gratis drauflosklagen verursacht Kosten,
Anlaufstelle, bevor man ans Mietgericht ge keinen Rechtsschutz
langen kann. Die Schlichtungsstelle setzt Gratis klagen vor Mietgericht wird zu ei
sich aus einem Juristen (Sekretär) und je ei ner Flut von unbegründeten Verfahren füh
Suchen Sie einen Käufer für Ihre Liegenschaft? Nutzen Sie unsere umfassen-
nem vom Hauseigentümer und Mieterver ren, die sonst keine Chance hätten. Dieser
den Marktkenntnisse und unser weitgespanntes Beziehungsnetz. Wir stellen band gestellten Mietschlichter zusammen. Leerlauf führt zu einer Belastung der Ge
Ihren Verkauf von A bis Z sicher, von der Preisfestlegung bis zur Abwicklung Wie der Mieterverband auf seiner Website richte und zu Mehrkosten, für die der Steu
der Grundstückgewinnsteuer. freuen sich auf Ihre Kontaktnahme. wörtlich schreibt, «kann bereits das Einrei erzahler aufkommen muss.
chen der Klage den Vermieter zum Umden Es erstaunt deshalb nicht, dass sich nur
ken bewegen». Die Schlichtungsbehörde vier Kantone – Genf, Waadt, Neuenburg
scheint also zu funktionieren. Selten werden und Freiburg – für die Aufhebung der Ge
heute Fälle ans Mietgericht weitergezogen. richtsgebühren ausgesprochen haben, was
Der Weg über die paritätische Schlich dort zu einem deutlich höheren Streitpoten
tungsbehörde ist auf jeden Fall zu befür zial führte und unter ihren Stimmbürgern
worten, da er effizient und kostengünstig umstritten ist.
ist. Fallen jedoch die Verfahrenskosten vor Unsere Bundesverfassung garantiert zu
Rita Eichenberger und ihr Team Mietgericht weg, welche in Form von Ge dem dem minderbemittelten Mieter bei
freuen sich auf Ihren Anruf auf 044 487 17 80 bühren zu leisten sind, würde die Schlich mietgerichtlichen Verfahren unentgeltliche
tungsbehörde geschwächt, und es würde Rechtspflege und unentgeltlichen Rechts
sehr schnell weitergeklagt werden. Jeder beistand (Sozialschutz). Es gibt also keine
Bagatellfall könnte ohne Kostenrisiko wei Gründe für Änderungen.
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Abstimmung 25. November 2012
Mit Biogas heizen –
für unsere Umwelt
Die alte Leier der Formularpflicht Die Formularpflicht hat weder eine miet
2003 wurde im Kanton Zürich die For zinsdämpfende Wirkung, noch kann sie die
mularpflicht erfolgreich und zu Recht abge angespannte Wohnungssituation in Zürich
schafft, weil das Formular praktisch von verbessern, wie vom Mieterverband fälsch
niemandem verwendet wurde. Bei gegen licherweise behauptet wird. Voraussetzung
100 000 neu abgeschlossenen Mietver für faire und vernünftige Wohnungsmieten
trägen pro Jahr machten weniger als 1 Pro kann nicht ein Formular, sondern nur ein
mille der Mieter von diesem Formular Ge spielender Wohnungsmarkt sein. Damit der
brauch. Jetzt will die zweite Initiative Immobilienmarkt funktioniert, braucht es
«Transparente Mieten» die Formularpflicht aber neue Investoren, die nicht von unnöti
bei Neuvermietungen wieder einführen. So gen bürokratischen Schikanen und Forma
sollen die Mieter unaufgefordert über die lismus abgeschreckt werden.
Höhe der Vormiete informiert werden mit Aus diesen Gründen hat sich der Zürcher
dem Vermerk, dass der Anfangsmietzins an Kantonsrat 2002, 2010 und 2012 für die
gefochten werden könne. Abschaffung der Formularpflicht ausge
Mit der Einführung der Formularpflicht sprochen. Auch auf Bundesebene wird die
würden zwar Mietzinserhöhungen bei einer Formularpflicht für unnötig angesehen. Auf
Neuvermietung offengelegt, doch ist allge die Wiedereinführung der Formularpflicht
mein bekannt, dass die Mieter und Miete kann ohne weiteres verzichtet werden.
rinnen durch Mieterverbände, Publikatio
nen und Medien sehr gut über ihre Rechte HEV sagt Stopp!
Bescheid wissen und keine Bevormundung Der HEV Kanton Zürich ist gegen beide
brauchen. Initiativen, ebenso der kantonale Gewerbe
Kommt dazu, dass das Formular keine verband. Diese Haltung wurde im Parla
zusätzlichen Rechte für den Mieter schafft ment von der BDP, EDU, FDP, GLP und SVP
und somit ein bürokratischer Leerlauf ist. geteilt. Ebenso ist der Zürcher Regierungs
Der Mieter hat heute schon die Möglich rat dagegen. Wir bitten Sie, uns im Abstim
keit, die Höhe der Vormiete zu erfahren. mungskampf zu unterstützen, damit wir
Diese kann dann problemlos innert 30 Ta gemeinsam unser Ziel – den Mieterfrieden
gen bei der Schlichtungsbehörde angefoch zu erhalten – am 25. November erreichen
Jetzt Biogas auch online bestellen ten werden. können. ■
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Kantonale Volksinitiative
«Rechtsschutz für alle (Mietgericht gebührenfrei)» NEIN
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«Transparente Mieten (Offenlegung von Anpassungen
bei Neuvermietung)»
NEIN
HEV 10 | 2012 665
Impressum
Keinen Keil zwischen H E V Kanton Zürich Herausgeber:
Hauseigentümerverband Zürich (HEV Zürich)
In Zusammenarbeit mit:
Mieter und Vermieter
Hauseigentümerverband Kanton Zürich
Geschäftsstelle (HEV Kanton Zürich)
Hauseigentümerverband Kanton Zürich Direktor HEV Kanton Zürich und HEV Zürich:
Albisstrasse 28, Postfach, 8038 Zürich Albert Leiser (al)
Telefon 044 487 18 00 Redaktion:
Fax 044 487 18 88 Albisstrasse 28, Postfach, 8038 Zürich,
info@hevzh.ch | www.hevzh.ch hev@hevzuerich.ch,
Tel. 044 487 17 73, Fax 044 487 17 72
www.hevzuerich.ch, www.hevzh.ch
Redaktor:
lic. iur. Paco Oliver (po)
Autoren dieser Ausgabe:
lic.iur. Daniela Fischer, HEV Zürich
lic. iur. Sandra Heinemann, HEV Zürich
Barbara ScalabrinLaube, CottageGarten, Alten
lic. iur. Kathrin Spühler, HEV Zürich
lic. iur. Cornel Tanno, Rechtsanwalt, HEV Zürich
Auflage: 57 891 (WEMF-bestätigt)
Nachdruck nur mit Quellenangabe
(z.B. HEV Zürich 5/2010) gestattet.
Abonnemente:
HEV Zürich, Claudia Neeracher, Postfach,
8038 Zürich, claudia.neeracher@hevzuerich.ch,
Tel. 044 487 17 75, Fax 044 487 17 72
www.hevzuerich.ch
Inseratenverwaltung:
Der Zürcher Hauseigentümer, Postfach,
8021 Zürich, Markus Turani
Drucksachenverkauf Tel. 044 487 18 08, Fax 044 487 18 09,
Montag bis Freitag, 8.00–17.30 Uhr inserate@hevzuerich.ch
NEIN
Telefon 044 487 17 07 Der Inserateteil dient der Information unserer
OnlineBestellungen: www.hevzuerich.ch Mitglieder über Produkte und Dienstleistungen und
stellt keine Empfehlung des Herausgebers dar.
Telefonische Rechtsberatung Der Herausgeber lehnt jegliche Verantwortung über die
Für Mitglieder unentgeltlich Inhalte und Aussagen der publizierten Inserate
und Publireportagen ab.
Montag bis Freitag,
8.00–12.00 Uhr und 13.00–17.00 Uhr Produktebesprechungen können nicht aufgenommen
zu beiden Mieter-Initiativen Telefon 044 487 17 17
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HEV 10 | 2012 667
Wohnungspolitik
Nicht noch mehr Wohnungs-Bürokratie
Die Personenfreizügigkeit dient dem Schweizerische Mieterinnen und
Mieterverband als durchsichtiger Vorwand für die Forderung nach
weiteren Eingriffen des Staates im Bereich Wohnen. Der HEV lehnt die
Forderungen ab, leidet der Mietwohnungs und Bodenmarkt doch
bereits unter Überregulierung und Bürokratisierung.
po. Die Probleme auf dem Wohnungs raummangel kann in diesen Verfahren mit
markt werden vom Mieterverband übertrie berücksichtigt werden. Langjährige Mieter
ben, ist die Zahl der freien Wohnungen profitieren massiv vom heutigen Mietrecht,
doch weit höher als statistisch ausgewiesen. da die Bestandsmieten heute unnatürlich
Wir haben schon oft darauf hingewiesen, weit von der Marktmiete entfernt sind.
dass die meisten Wohnungen heute ohne Es sollte zudem nicht vergessen werden,
Unterbruch weitervermietet werden und dass die Stimmbürger die letzten beiden Ver
daher in der amtlichen Leerwohnungsziffer suche, das Mietrecht zu revidieren, abgelehnt
gar nicht erscheinen. haben und ein weiterer Versuch, nämlich der,
die Mieten vom Hypothekarzins abzukop
Alte Forderungen peln, in den Räten gescheitert ist. Der Bedarf
Wieder einmal soll all dem zum Trotz un nach Mietrechtsänderungen scheint sich also
ter anderem der Anfangsmietzins begrenzt in sehr engen Grenzen zu halten.
und der Kündigungsschutz ausgebaut wer
den. Lauter Massnahmen, über die schon Wohnungsknappheit ist ein lokales
x Mal debattiert worden ist und die jedes Phänomen
Mal wieder verworfen worden sind. An der
Tatsache, dass die Massnahmen die Schere
zwischen Angebot und Nachfrage weiter
Der Versuch, mit Bundesgesetzen oder
gar einem «Sachplan Wohnen» Abhilfe zu
schaffen, führt in eine bürokratische Sack
bringt Ihre
öffnen würden, hat sich nichts geändert.
Ebenso wenig daran, dass letztlich die Woh
gasse. Dadurch würden private Investitio
nen in den Wohnungsbau zurückgedrängt.
Immobilie
nungssuchenden die Leidtragenden wären. Eine staatliche Wohnraumplanung oder zu
sätzliche Vorschriften im Mietwohnungs in Form!
Das Mietrecht ist bereits sehr und Bodenmarkt sind die falsche Antwort
mieterfreundlich auf die derzeit bestehenden Herausforde
Der Anfangsmietzins kann schon heute rungen. Investitionen in den Wohnungsbau
angefochten werden, Kündigungen eben sollten durch eine Liberalisierung der Bau
falls und diese können überdies auf Miss und Planungsgesetze gefördert werden.
bräuchlichkeit hin überprüft werden. Das Marktkonforme Massnahmen für mehr Bewirtschaftung
Schlichtungsverfahren ist kostenlos. Gerich preisgünstigen Wohnraum setzen auf An
te können sodann bei Wohnungskündigun reize für Bauherren und Investoren. Im Zen Handel und Verkauf
gen eine Erstreckung von bis zu 4 Jahren trum stehen hierbei Anreize für eine höhere
aussprechen. Ein allfälliger regionaler Wohn Ausnutzung der bestehenden Bauzonen. ■ Erstvermietung
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Noch eine Volksinitiative!
Anfang Oktober wurde die kantonale Initiative «Bezahlbar wohnen
im Kanton Zürich!» eingereicht.
po. Gemäss dem Verband wohnbau schaffenen Fonds unterstützt werden. Zu
genossenschaften zürich basiert die Initia dem sollen die Gemeinden die Rechts
tive auf dem Verfassungsauftrag «Kanton grundlage erhalten, um eigene Wohnraum
und Gemeinden fördern den gemeinnützi fonds einrichten und eine aktive Boden
gen Wohnungsbau». Sie postuliert eine Er und Wohnpolitik betreiben zu können. Die
gänzung des Wohnbauförderungsgesetzes, geltende Wohnbau und Wohneigentums
um ein Instrument zur Landbeschaffung: förderung soll damit ausdrücklich über den
Gemeinnützige Wohnbauträger sollen beim Kreis finanziell schwacher Haushalte hinaus
Kauf von Land und Liegenschaften mit ausgeweitet werden. Die Haltung des HEV
langfristigen, zinsgünstigen Darlehen oder zu diesem Thema ist hinlänglich bekannt. ■
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Vom Bauen
Unterschriften für Bau-Ombudsstelle
Gebr. Knabenhans AG übergeben
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Der Gewerbeverband und der Hauseigentümerverband Zürich
Kaminfegerei haben am 27. September 2012 ihre Volksinitiative «Ombudsstelle
Lüftungsreinigung gegen Willkür in Bausachen» dem Stadtrat übergeben. Es kamen
4386 Unterschriften zusammen. HEV und GVZ wollen mit der neuen
Dachdeckerei Ombudsstelle erreichen, dass das Baubewilligungsverfahren in der
Bauspenglerei Stadt Zürich bürger und gewerbefreundlicher wird.
Reparaturdienst
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«Stolz wie Anton!» … waren GVZPräsident Richard W. Späh und HEVDirektor Albert Leiser
bei der Übergabe der Unterschriftenkarten an Reto Zumstein, Stv. Leiter Abstimmungen und Wahlen
der Stadt Zürich. Statt der nötigen 3000 kamen rund 4300 Unterschriften zusammen.
HEV 10 | 2012 675Energie
Unausgereift und teilweiser Stopp
von Sanierungen
HEV Schweiz
Erneut soll der Gebäudepark Schweiz die Energiewende richten. Wäh
rend auf der einen Seite mit nicht gesicherten Fördergeldern energe
tische Erneuerungen gefördert werden sollen, werden auf der anderen
Seite ebensolche durch fehlende Steuerabzüge wieder verhindert.
Im September hat der Bundesrat die Ver res sukzessive so angepasst, dass nur noch
nehmlassung zur Energiestrategie 2050 er für umfassende Gesamterneuerungen Bei
öffnet. Einzige Überraschung: Bei den Steu träge gesprochen werden können.
erabzügen zielt die Strategie in die komplett In dieselbe Richtung geht jetzt auch die
falsche Richtung. neue Steuervorlage. Zwar ist es zu begrüs
Mit 46% des inländischen Energiever sen, dass Aufwendungen für Gesamtsanie
brauchs wird der Gebäudepark einmal mehr rungen über mehrere Jahre steuerlich abge
als Sündenbock im Energiebereich darge zogen werden können. Durch die Hürde
stellt. Mit den vorgeschlagenen Massnah energetischer Standards, die für einen
men wird jedoch hauptsächlich auf den Steuerabzug zu erreichen sind, werden Teil
Wohnungsbau abgezielt, und es wird ver sanierungen, selbst wenn sie innerhalb einer
gessen, dass es noch andere Gebäude mit langfristigen Strategie erfolgen, gänzlich
erheblich grösseren beheizten Flächen gibt. ausgeschlossen. Ansgar Gmür: «Durch die
Zudem ist mit strengeren Standards für Alt Streichung der jährlichen Steuerabzüge bei
und Neubauten durch die Kantone zu rech Teilsanierungen killt der Bundesrat viele Pro
nen. Nur am Rande werden die anderen jekte sanierungswilliger Eigentümer und Ei
Verbraucher wie die Mobilität oder die In gentümerinnen.» Fakt ist auch, dass den
dustrie und Dienstleistung gestreift. Wenn meisten Eigentümern das Geld fehlt, um
in diesen Bereichen Massnahmen erwägt umfassende energetische Erneuerungen to
werden, dann lediglich solche, die auch tal durchführen zu können. Selbst bei Förde
wirtschaftlich verträglich, sprich auch ohne rungen muss der Wohneigentümer den
Gesetzesgrundlage rentabel umsetzbar sind. grössten Teil der Sanierung selber berappen,
Um den Gebäudeeigentümern Anreize und das sind oftmals happige Summen!
für energetische Massnahmen zu geben, Was es braucht, sind umfassende Bera
sollen die Fördermittel von aktuell 300 Mio. tung und Begleitung der Bauherrschaft, in
Franken auf 600 Mio. verdoppelt werden. denen aufgezeigt wird, welche Mass
Je nach Erträgen aus der CO2Abgabe wird nahmen sinnvoll, ökonomisch und auf das
der Löwenanteil der Fördermittel jedoch entsprechende Objekt angepasst sind. Dies
durch die Kantone zu bestreiten sein. sichert eine langfristige, wirtschaftlich trag
Gleichzeitig wurden die Förderbedingungen bare Verbesserung des Gebäudeparks
des Gebäudeprogramms in den letzten Jah Schweiz. ■
HEV 10 | 2012 677Gas- und Fernwärmeversorgung Zürich Nord
Es tut sich was
Vor bald einem Jahr berichteten wir darüber, dass die Erdgasleitungen
in Schwamendingen, Seebach, Oerlikon, Unteraffoltern und Unter
strass etappenweise bis Juli 2019 stillgelegt werden sollen, weil im
Fernwärmegebiet ZürichNord längerfristig nur noch Wärme von
ERZ Entsorgung + Recycling Zürich als leitungsgebundener Energieträger
zum Einsatz kommen soll.
Elektronischer / Mechanischer
Einbruchschutz
Garantie gegen techn. Fehlalarm po. Von den rund 500 von der Erdgas pung noch nicht amortisiert sind». Ein Ge
5 Jahre Geräte-Garantie leitung abgehängten Liegenschaften kön spräch zwischen der IG und Stadtrat Türler,
nen aus wirtschaftlichen Gründen aber nur an welchem die IG durch Kantonsrat Peter
200 an die Fernwärme angeschlossen wer Ritschard, Gemeinderätin Michèle Halser
den. Auf eine Interpellation von Gemeinde und Gemeinderat Ernst Danner vertreten
rat Albert Leiser, Direktor HEV Zürich, und und vom Direktor des HEV Zürich, Gemein
Gemeinderat Roger Tognella antwortete der derat Albert Leiser, unterstützt wurde, führ
Stadtrat recht unverbindlich. Immerhin woll te im Juli zu einer Entkrampfung. Dazu trug
te er die Möglichkeit von «Clusterbildungen bei, dass Stadtrat Türler bereits den Auftrag
für NiedertemperaturNahwärmeverbünde» erteilt hatte, den Zustand des Gasnetzes in
prüfen lassen, da der gleichzeitige Anschluss Zürich Nord Abschnitt für Abschnitt zu un
entscheid für mehrere benachbarte Liegen tersuchen und für jeden heute aktiven Gas
schaften die Chancen für einen wirtschaftli anschluss zu ermitteln, wie lange er noch
chen Anschluss an das Fernwärmenetz wirtschaftlich vertretbar betrieben werden
erhöhen könnten. Im Übrigen wurde aber könnte. Bei positivem Ergebnis dieser Abklä
lediglich ein «spezifisches Beratungsange rungen solle dem Stadtrat eine Verlänge
bot» in Aussicht gestellt. Die Eigentümer der rung der Gaslieferungen beantragt werden.
übrigen rund 300 Liegenschaften (IG Gas Mittlerweile sind die zugesicherten Ab
Altbau und Denkmalschutz netz Zürich Nord) forderten darauf den klärungen abgeschlossen und ein nächstes
Kundenservice/Beratung Stadtrat auf, «zu prüfen und darüber Bericht Gespräch auf Ende Oktober anberaumt.
Entwurf und Gestaltung zu erstatten, wie die Kappung der Erdgas Zwar können die betroffenen Hauseigentü
Kunst am Bau versorgung in Zürich Nord – sofern nicht mer noch nicht aufatmen, sie schauen dem
ganz darauf verzichtet wird – auf einen Zeit Termin aber mit grösserer Zuversicht entge
Hightech/Büroumbauten
punkt hinausgeschoben werden kann, der gen, als man noch Anfang Jahr zu hoffen
Gesunde Anstriche die Amortisation der installierten Verbrauchs wagte.
Arztpraxis/Klinik geräte erlaubt, und wie in Härtefällen jene Mit der Überweisung der entsprechen
Eigentümer entschädigt werden können, die den Weisung des Stadtrates an die Kommis
in den letzten Jahren durch unklare Infor sion ist noch im Oktober zu rechnen. Die
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mationen über den Zeithorizont der Gaslie Behandlung im Gemeinderat wird Gelegen
Eidg. dipl. Malermeister, 8802 Kilchberg
ferungen zu Investitionen veranlasst wur heit bieten, über allfällige dann noch offene
Tel. 044 715 21 20, www.malerfeurer.ch Die grösste Ausstellung der Region
den, welche auch zum Zeitpunkt der Kap Wünsche zu diskutieren. ■
HEV 10 | 2012 679Neue Dienstleistung des HEV Schweiz
Bonacasa: Mehr Lebensqualität
und Sicherheit in den eigenen vier
Wänden – auch im Alter
HEV Schweiz
An einer gemeinsam mit dem Hauseigentümerverband Schweiz (HEV)
durchgeführten Medienkonferenz stellte die Bracher und Partner AG
ihr neues Produkt bonacasa vor. Mitglieder des HEV in den Pilot
regionen können ab Oktober diesen Sicherheits und Conciergeservice
zu Vorzugskonditionen beziehen.
Immer mehr Menschen im fortgeschrit Persönlicher Concierge für zu Hause
tenen Alter wünschen sich, in ihren eigenen Bonacasa bietet neu auch Individual
vier Wänden möglichst lange selbständig haushalten einen bonaConcierge an. Der
leben zu können. In bonacasa hat der HEV bonaConcierge ist eine speziell ausgebilde
ein Wohnkonzept gefunden, welches alle te, sozial kompetente und vertrauenswürdi
Ansprüche befriedigt und autonomes Woh ge Person, die regional Dienste für die Kun
nen selbst im hohen Alter und bei körperli den ausführt. Die regionalen Concierge
cher Einschränkung in vertrauter Umge dienste orientieren sich dabei an den indivi
bung ermöglicht. Die bonacasaIdee hat duellen Bedürfnissen und Wünschen der
sich in den letzten 10 Jahren in zahlreichen Kunden.
Überbauungen mit über 700 Wohnungen Dabei wird eine umfassende Palette in
schweizweit bewährt. Neu besteht nun die den Bereichen Komfort, Alltags, Begleit,
Möglichkeit, bonacasa im Individualhaus Sicherheit und Betreuungsservice abge
halt anzubieten. Bonacasa für HEVMitglie deckt. Die Dienstleistungen des bonaCon
der startet im Oktober vorerst als Pilotpro cierge sind im Basisabonnement nicht ent
jekt in den Regionen Bern, Solothurn, halten, können aber ab CHF 40.– pro
Aargau und Zürich. Stunde in Anspruch genommen werden. Im
bonacasaBasisabonnement eingeschlossen
Mehr Sicherheit im Alltag ist ein persönliches Eintrittsgespräch mit
Hauptbestandteil des Basisabonnements dem bonaConcierge.
ist der Anschluss an die Notrufzentrale des
bonacasaNetzwerks, welche rund um die Rundum-Service zum Vorzugspreis
Uhr Notrufe entgegennimmt und die nötige HEVMitglieder können das bonacasa
Hilfe professionell organisiert. Zudem kön Basisabonnement zu einem Vorzugspreis
nen auch persönliche Daten zur optimalen beziehen.
Hilfeleistung wie etwa Arztadressen, Kran Weitere Informationen können unter
kenkasse oder spezifische Angaben zur Ge www.bonacasa.ch bezogen werden. ■
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Teil 1: Grundsatz
Wer dauerhaft eines oder mehrere Zimmer seines Einfamilienhauses
www.schaub-maler.ch Fax 044 381 33 34 oder seiner Eigentumswohnung nicht mehr benutzt, darf unter gewis
sen Voraussetzungen einen Abzug am veranschlagten Eigenmietwert
vornehmen.
Bei der direkten Bundessteuer mehr genutzt werden. Eine nur
ist zur Festsetzung des Eigenmiet weniger intensive Nutzung ge
wertes auf die ortsüblichen Ver nügt nicht für einen Abzug. Wenn
hältnisse und die tatsächliche Räume gelegentlich als Gäste
Nutzung einer selbstbewohnten oder Arbeitszimmer oder als Bas
Liegenschaft im Privatvermögen telraum genutzt werden, kann
abzustellen (Art. 21 Abs. 2 DBG). kein Abzug geltend gemacht wer
Die Kantone wurden vom Bun den. Wie bei einer wenig genutz
desgesetzgeber zwar nicht dazu lic.iur. ten Ferienwohnung ist der volle
verpflichtet, einen Unternut Daniela Fischer, Eigenmietwert steuerbar.
zungsabzug einzuführen, trotz tel. Rechtsberatung, Im Kanton Zürich ist es nicht
dem gibt es diese Regelung auch HEV Zürich notwendig, dass das gesamte Mo
ALUPAN in einigen Kantonen, so z.B. im biliar aus dem sonst ungenutzten
Aussentüren Kanton Zürich. Sowohl bei der direkten Zimmer entfernt worden ist (Weisung der
Bundessteuer als auch im kantonalen Steu Finanzdirektion betreffend Festsetzung des
errecht wird der Unternutzungsabzug nur Eigenmietwertes bei tatsächlicher Unternut
unter gewissen restriktiven Bedingungen zung vom 21. Juni 1999, Zürcher Steuer
gewährt. buch Teil I, Nr. 15/700). Ein Raum, in dem
ALUPAN® Gemäss Bundesgericht ist der Unternut die Möbel stehen gelassen und eingelagert
zungsabzug für ältere Wohneigentümer werden, kann abgezogen werden, sofern
gedacht, die nach dem Auszug der Kinder keine andere Nutzung (siehe oben) vorliegt.
oder dem Tod des Ehegatten in überdi Bei der direkten Bundessteuer sowie in
mensionierten Räumlichkeiten leben. Der andern Kantonen müssen die Zimmer tat
schön, wie man heute sparen kann! Gesetzgeber habe vermeiden wollen, dass sächlich vollständig leer geräumt sein. Der
Alupan Aussentüren begeistern mit hoher Sicherheit, Lang- sie aus fiskalischen Gründen aus ihren ungenutzte Raum darf auch nicht als Ab
lebigkeit und erfüllen die neuesten Vorschriften für Wärme- Eigenheimen vertrieben werden (BGE stellkammer dienen (Steuerinformationen,
isolation. Alupan Besitzer sparen damit ein Leben lang Energie- 2C.87/2009 vom 7. Juli 2009). herausgegeben von der Schweiz. Steuer
kosten und mit dem einbaufertigen Tür-Rahmen-System auch
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erheblich Montagearbeit.
Voraussetzungen ESTV, Bern 2010, Die Besteuerung der Ei
Ein Abzug beim Eigenmietwert wegen genmietwerte, Juni 2010).
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www.jeld-wen.ch Vielfalt von JELD-WEN Unternutzung setzt in erster Linie voraus, Das Bundesgericht präzisierte in obge
dass einzelne Zimmer tatsächlich nicht nanntem Urteil die Voraussetzungen, die
HEV 10 | 2012 683Steuern
für einen Unternutzungsabzug erfüllt sein hat durch objektive Würdigung der mass
müssen. So kann der Abzug nur für ein Ei gebenden Verhältnisse sowie nach Mass
genheim am Wohnsitz des Steuerpflichti gabe der Lebenserfahrung zu entscheiden
gen gewährt werden, nicht für eine Zweit (vgl. obenerwähnte Weisung). Wenn ein
oder Ferienwohnung. Die Unternutzung Einfamilienhaus oder eine Eigentumswoh
muss zudem auf Gründen beruhen, die der nung mit fünf oder mehr Zimmern nur
Steuerpflichtige nicht direkt beeinflussen noch von einer Person bewohnt wird, ist
kann, wie im Falle des Auszugs der Kinder die Unternutzung in der Regel glaubhaft.
oder des Todes des Ehegatten. Des Weite Wenn noch zwei Personen darin wohnen,
ren muss es sich um eine dauernde, länger wird oft davon ausgegangen, dass sich der
fristige Unternutzung handeln, ein befris Wohnbedarf auf die frei werdenden Zim
teter Auslandaufenthalt eines Kindes mer ausdehnt. Das Steueramt geht von der
begründet keinen Abzug. Erfahrungstatsache aus, dass gut situierte
Steuerpflichtige in der Regel höhere An
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Selbstdeklaration sprüche an den Wohnkomfort stellen und
Der Steuerpflichtige, der einen Unter mehr Wohnraum beanspruchen als solche
nutzungsabzug geltend machen möchte, in engeren finanziellen Verhältnissen. Ein
kann diesen anlässlich jeder Steuererklä Einschlag wegen tatsächlicher Unternut
rung beim Eigenmietwert in Abzug bringen zung wird in der Regel auch nicht gewährt,
(Prinzip der Selbstdeklaration). Er hat hier wenn der Steuerpflichtige die selbstge
zu auf einem Beiblatt die Berechnung (Bei nutzte Liegenschaft käuflich erworben hat
spiele folgen im nächsten Heft) sowie eine und sich seine Wohnbedürfnisse seither
kurze Begründung einzureichen. Es ist an nicht geändert haben. Anders ist zu ent
ihm, durch eine substanziierte Sachdarstel scheiden bei Liegenschaften, die aus einer
lung glaubhaft darzulegen, dass der Abzug Erbschaft übernommen.
gerechtfertigt ist. Man kann auch Fotos
des Zimmers beilegen. Die Steuerbehörden Unterhaltspauschale
überprüfen in der Praxis die Gegebenhei Steht dem Steuerpflichtigen gemäss der
ten oft mit einem Augenschein. Weisung der Finanzdirektion ein reduzier
Lösung, Leistung, Leidenschaft – Bei fehlender kantonaler Regelung kann ter Eigenmietwert zu, wird die Unter
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der Abzug auf jeden Fall bei der direkten haltspauschale auf diesem reduzierten
Bundessteuer geltend gemacht werden. Wert berechnet. ■
Wenn der Unterhaltsabzug verweigert
wird, kann man die Veranlagungsverfü
gung innert Frist anfechten.
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Steuerbehörde hat ein erhebliches Ermes
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Montag – Freitag 9–12 / 13–18 Uhr Montag – Freitag 13–17 Uhr sen. Die persönliche Überzeugung des In HEV 11/12 folgt Teil 2 mit Informatio-
Samstag 9–13 Uhr oder nach Vereinbarung Steuerkommissärs ist dafür massgebend, nen über die Berechnung des Unternut-
welche Tatsachen als bewiesen gelten. Er zungsabzugs.
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sichtigt werden, festgehalten. Im Weiteren CHF 4'515.– Inkl. 8% MWST
und überdies sauber zurückzugeben. Ist die Mietsache nicht genügend
ist zudem darauf aufmerksam zu machen,
gereinigt, so hat der Mieter für die Kosten der Nachreinigung aufzu in e n
dass – auch wenn eine amtliche Befundauf Fü r e f r e i e n
kommen. Ferner hat er die kleinen Schäden zu beheben (sog. kleiner en
nahme durchgeführt wird – die Mängelrüge s o r g int e r
Unterhalt). innert 2 bis 3 Werktagen nach Rückgabe W
des Mietobjektes dem Mieter zugestellt
Der Vermieter muss die Mietsa zis und detailliert vorgebracht wer werden muss. Dies sei an dieser Stelle er
che bei der Rückgabe umfassend den müssen (BGE 4A_545/2011 v. wähnt, weil vielfach das ausgefertigte Pro
prüfen und allfällige Mängel sofort 11.1.2012). Demnach genügt es tokoll der Amtsperson erst nach Ablauf der
(in den nach der Rückgabe folgen nicht, in allgemeiner Form Schmutz Mängelrügefrist erstellt wird. Der Vermieter
den Werktagen; innerhalb von 2 und Flecken zu beanstanden sowie kann also nicht einfach zuwarten, sondern
bis 3 Tagen) dem Mieter melden. Feststellungen über Abnutzungser muss vorab dem Mieter die Mängelrüge zu
Besondere Formerfordernisse be scheinungen und vom Mieter ver stellen. Das Protokoll der amtlichen Befund
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stehen für die Mängelrüge nicht. ursachte Schäden im Protokoll mit aufnahme dient diesbezüglich im Streitfall
Die Rückgabe der Mieträumlichkei RA lic. iur. einander so zu vermischen, dass als Beweismittel. ■ 8112 Otelfingen
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ten findet in der Regel im Beisein Cornel Tanno, nicht klar ist, wofür der Mieter im
von Vermieter und Mieter, allenfalls Rechtsberatung, Einzelnen haftbar gemacht wird.
auch der neuen Mieter, statt, wobei Prozessführung, Konkret hielt das Gericht im vorge
ein gemeinsames Rückgabeproto HEV Zürich nannten Entscheid fest, dass allge
koll (bzw. Antrittsprotokoll für neue meine Bemerkungen wie «Flecken
Zürich | Bachenbülach | Männedorf
Mieter) über den Zustand der Sache erstellt in der Küche» dem Erfordernis der Klarheit
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zes dar. Es wird unmissverständlich verlangt, des Bundesgerichts somit der Schluss zu zie Gut verträgliche Luft atmen
Richtlinien einhalten
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dass der Vermieter dem Mieter all jene Män hen, dass die Mängel (für welche der Mieter
gel zu melden hat, für die der Mieter (nach einzustehen hat) so detailliert und klar wie R
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Auffassung des Vermieters) einzustehen hat. möglich im Protokoll (oder auf einem Bei Wissenswertes rund um Lüftungen und Sauberkeit in den Abzugskanälen
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einzustehen hat, so gilt bereits das Protokoll mit Durchmesser 20 cm, in der hinteren
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692 HEV 10 | 2012 HEV 10 | 2012 693Sie können auch lesen
