Der Zürcher Hauseigentümer - HEV Zürich
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3 | 2020 Der Zürcher Hauseigentümer Schwerpunkt: Outdoortrends – von der Sonne geküsst S. 11 Was versteht man unter einer Einzelvermietung? S. 17 Wer kommt für den Schaden am Ferienhaus auf?
SEITE DES DIREKTORS
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Rundum-Vollservice mit • Trommelbeleuchtung Albert Leiser
Zufriedenheitsgarantie Art. Nr. 218363 Direktor
geschrieben habe, nichts beizufügen. Wäre da nicht eine Aus-
Haus eigentümerverbände sage von SP-Vizepräsident Beat Jans im Abstimmungsstudio.
5-Tage-Tiefpreisgarantie Stadt und Kanton Zürich
Er beklagte sich nämlich darüber, dass der Anteil der Mieter, die
30-Tage-Umtauschrecht
Schneller Liefer- und 3198.– sich Wohneigentum leisten können, von 40 auf 10 Prozent
gesunken sei. Ich wunderte mich etwas, weil es bei der Abstim-
Installationsservice statt 3298.–
mung ja darum ging, speziell den Bau preisgünstiger Mietwoh-
Garantieverlängerungen
Mieten statt kaufen
-100.– nungen zu fördern – also gerade nicht das Wohneigentum.
Schneller Reparaturservice
Testen vor dem Kaufen Ich möchte deshalb den Ball aufnehmen und daran erinnern,
Haben wir nicht, gibts nicht dass auch die Förderung des Wohneigentums ein Verfassungsauf-
Kompetente Bedarfsanalyse
und Top-Beratung
1599.– trag ist (BV-Art. 108). Das scheint nach den über 30 Jahren, seit
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dies in der Bundesverfassung verankert wurde, irgendwie verges-
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Waschmaschine heute noch weit oben auf der Wunschliste der meisten Jungen,
599.– • 9 kg Fassungsvermögen
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die naturgemäss in den allermeisten Fällen eben Mieter sind.
statt 699.– Wenn selbst der Vizepräsident der SP mit den Schwierigkeiten
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-100.– • Grosse Schontrommel hadert, auf welche Interessierte stossen, wenn sie zum ersten
Art. Nr. 218064 Mal Wohneigentum erwerben wollen, stellt sich die Frage, warum
195 Liter Nutzinhalt nichts dagegen unternommen wird, statt so viel Energie in einen
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beim gleichzeitigen Kauf von diesem Backofen und einem passen- es nicht an der Zeit, das Augenmerk einmal weg vom genossen-
den Glaskeramik-Kochfeld von Miele.* *nur gültig beim Kauf in einer Fust Filiale schaftlichen und hin zum direkten Eigentum zu lenken?
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statt 1449.–
2298.– 999.–
statt 1049.–
Einen Anfang könnten flexiblere Finanzierungsmodelle machen,
statt 2498.–
die wenigstens bei Jüngeren dem Problem des Startkapitals
-50.– -200.– -50.– Rechnung tragen. Die derzeitigen niedrigen Hypothekarzinsen
zum Beispiel: bieten sicherlich Spielraum für Amortisationspläne, so dass
Nie mehr abt
auen! die Verschuldung beispielsweise bis fünfzig nur noch achtzig
No Frost Prozent betrüge. Und dann ist da ja auch der Fonds de Roulement.
Muss der einseitig nur den Genossenschaften zugutekommen?
Das investierte Kapital wäre jedenfalls auch bei derzeitigen
Mietern in der eigenen Wohnung sicherer investiert als irgendwo
sonst.
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Albert Leiser
HEV 3-2020 | 3
IMPRESSUM INH A LT
Geschäftsstelle Herausgeber SEITE DES DIREKTORS TRENDS
Hauseigentümerverband Hauseigentümerverband
Kanton Zürich Zürich (HEV Zürich) Wo bleibt die Wohneigentumsförderung? 3 OUTDOOR
Albisstrasse 28, Postfach in Zusammenarbeit mit
8038 Zürich Hauseigentümerverband Von der Sonne geküsst 26
Tel. 044 487 18 00 Kanton Zürich
Fax 044 487 18 88 (HEV Kanton Zürich) SEITE DES PRÄSIDENTEN
info@hev-zh.ch / hev@hev-zuerich.ch
Direktor HEV Kanton Zürich Schöne Bescherung 71
Öffnungszeiten und HEV Zürich RECHT
Montag bis Freitag 8.00–17.30 Uhr Albert Leiser
S TO CK W E R K E I G E N T U M
Telefonzentrale Redaktion AKTUELL
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Fax 044 487 17 77 redaktion@hev-zuerich.ch STRESSFREIE WOHNUNGSABGABE im Stockwerkeigentum? 35
Tel. 044 487 17 28 Worauf bei einer Wohnungsübergabe M I E T R E CH T
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www.hev-zuerich.ch Lic. phil. Reto Vasella (rcv) (Leitung) zu achten ist 7
www.hev-zh.ch reto.vasella@hev-zuerich.ch Einhaltung von Formvorschriften
Lic. phil. Daniela Schlegel (ds) P R O F E S S I O N E L L E E I N Z E LV E R M I E T U N G
bei Vermietung an Ehepaar 40
Drucksachenverkauf daniela.schlegel@hev-zuerich.ch Was versteht man unter einer Einzelvermietung? 11
Montag bis Freitag MITEIGENTUM
8.00–17.30 Uhr Autoren dieser Ausgabe N E U E K I N D E R B E I L AG E
Tel. 044 487 17 07 Lic. iur. Sandra Heinemann, Welche Befugnisse stehen mir
Rechtsberatung / Prozessführung Bestellen Sie jetzt die zweite Ausgabe der als Miteigentümer autonom zu? 42
Telefonische Rechtsberatung HEV Zürich Kinderbeilage «Hevi» 14
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8.00–12.00 Uhr und 13.00–17.00 Uhr Telefonische Rechtsberatung HEV Zürich PA R L A M E N TA R I E R G R U P P E
Tel. 044 487 17 17 Barbara Scalabrin-Laube, Alten/ZH «W O H N - U N D G R U N D E I G E N T U M » Mit welchem Stimmenverhältnis
Lic. iur. Kathrin Spühler, werden Beschlüsse gefasst? 46
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Telefonische Rechtsberatung HEV Zürich Sonja Rueff-Frenkel neue Vorsteherin von «W&G» 16
(Festnetz, Mobile, Prepaid) fallen Verbindungs-
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Der Herausgeber lehnt jegliche
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es keine obligatorische Gebäudeversicherung gibt?
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4 | HEV 3-2020 HEV 3-2020 | 5
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Worauf bei einer Wohnungsübergabe
zu achten ist Bild: AdobeStock
Am 1. April 2020 steht in der Stadt Zürich und in zahlreichen anderen
Gemeinden des Kantons der nächste offizielle Zügeltermin an. Damit Unklarheiten
vermieden und eine problemlose Übergabe durchgeführt werden können,
gibt es einige wichtige Punkte zu berücksichtigen.
Ihr Verkaufsobjekt. Unsere Erfahrung.
Der Vermieter und der neue Mieter sollten sich eine verspätete Rückgabe der Wohnung durch
Suchen Sie einen Käufer für Ihre Immobilie? rechtzeitig auf einen Übergabetermin einigen, den ausziehenden Mieter bzw. auf Renovations-
um so eine reibungslose und mit möglichst arbeiten und Nachreinigungsarbeiten in der
Wollen Sie Ihr Objekt ins richtige Licht rücken? wenig Stress verbundene Wohnungsübergabe Wohnung zurückzuführen sind.
Sich nicht mit dem zweitbesten Preis begnügen? über die Bühne zu bringen. Zudem ist es wichtig,
Nutzen Sie die umfassenden Marktkenntnisse darauf zu achten, dass sich alle Parteien genü- Termin der Übergabe
gend Zeit für die Wohnungsübergabe einräumen, Die Übergabe der Wohnung an den neuen
und das weitgespannte Beziehungsnetz unserer am besten mindestens eine Stunde. Mieter muss laut den meisten Mietverträgen am
Immobilientreuhänder und Notariatsfachleute. War die Wohnung bisher bereits vermietet, ersten Tag des Mietverhältnisses erfolgen. Das
Ihre Immobilien. Unser Zuhause. muss der neue Mieter sich auf allfällige Verzöge- bedeutet, dass der ausziehende Mieter, sofern
rungen beim Einzug einstellen, die entweder auf nicht anders vereinbart, diesen Frühling die
Roger Kuhn und sein Team Wohnung bis spätestens Mittwoch, 1. April,
freuen sich auf Ihren Anruf: 044 487 17 86 12.00 Uhr, zurückzugeben hat.
oder per E-Mail: roger.kuhn@hev-zuerich.ch FA L L S P R O B L E M E AU F TAU C H E N Mit Ablauf der Mietzeit besitzt der aus-
– ODER BESSER NOCH BEVOR
ziehende Mieter weder ein Recht des Auf-
Unentgeltliche telefonische Rechtsberatung: enthaltes in den Räumen noch der Verfügung
Mo–Fr 08.00–12.00/13.00–17.00 Uhr; 044 487 17 17 über dieselben. Alle vom Mieter vorzuneh-
menden Instandstellungs- und Reinigungs-
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HEV 3-2020 | 7
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heisst für mich,
arbeiten müssen daher im Zeitpunkt der Rück- und deren Einrichtungen, es sei denn, es lägen
gabe abgeschlossen sein. Gleichzeitig mit der diesbezüglich anderslautende schriftliche Ver-
persönlich für Sie
Wohnung sind allfällige Nebenräume (Keller-, einbarungen mit dem Vermieter vor.
Estrichabteil, Briefkasten etc.) vollständig gerei- Der Vermieter tut gut daran, die Anzahl
nigt und sämtliche Schlüssel zurückzugeben. Zahngläser, Backbleche und Gitterroste bereits
Der Vermieter muss sicherstellen, dass der
neue Mieter zum vereinbarten Zeitpunkt einzie-
beim Einzugsprotokoll zu vermerken. Unterlässt
er dies, so riskiert er, dafür die Kosten nicht auf da zu sein.»
hen kann und dass die Wohnung zu diesem Zeit- den ausziehenden Mieter überwälzen zu können.
punkt in einem gebrauchstauglichen Zustand ist. Im Rahmen des Antrittsprotokolls ist auch Silvana Matt
Kann der Mieter gar nicht einziehen oder muss festzuhalten, wie viele Wohnungsschlüssel (mit Immobilienverwalterin mit eidg. Fachausweis
er die Wohnung mit Mängeln übernehmen, Nummer) dem neuen Mieter ausgehändigt wer-
deren Behebung nicht mehr erfolgen konnte (Ba- den. Dasselbe gilt für allfällige elektronische
gatellmängel selbstverständlich ausgenommen), Garagentüröffner und Karten zum Betrieb von
haftet der Vermieter dem neuen Mieter für den Waschmaschinen in der Waschküche.
daraus resultierenden Schaden (z. B. Einlagerung
der Möbel, Hotelzimmer). Problematik mit baulichen Veränderungen des
Vormieters
Umfassendes Übergabeprotokoll In der Regel wird im Antrittsprotokoll festge-
Bei der Übergabe ist ein detailliertes Antritts- halten, dass der neue Mieter Einrichtungen oder
protokoll auszufertigen. Damit lässt sich bei bauliche Änderungen des Vormieters (anders-
Mietende beweisen, welche Mängel schon beim farbig gestrichene Wände, Spannteppich auf Par-
Einzug vorhanden waren. Das vorgedruckte kett, Katzentürchen, selbst eingebaute Geschirr-
Übergabeprotokoll des Zürcher Hauseigentümer- spülmaschine etc.) mit Folgehaftung übernimmt.
verbandes erleichtert dabei die systematische Das bedeutet, dass der neue Mieter bei seinem
Überprüfung aller Wohnungsteile. Auszug den alten Zustand wiederherzustellen
Auch Kleinigkeiten, wie beispielsweise Krat- hat, wenn der zukünftige Mieter derartige
zer oder abgeschlagene Ecken, sind genau zu pro- Veränderungen nicht übernehmen will.
tokollieren. Weiter sind Türen, Fenster, Schlösser Zudem haftet er für allfällige Schäden (z. B.
und Schlüssel, Ventilatoren, Kochplatten, Spü- Wasserschaden auf dem mit dem Spannteppich
lungen und Hahnendichtungen zu prüfen, ob sie belegten Parkett). Der neue Mieter sollte sich
funktionstüchtig sind. Der Mieter hat keinen stets gut überlegen, ob er dieses Risiko eingehen
Anspruch auf Neuwertigkeit der Mietwohnung will. (rcv)
I N F O R M AT I O N
Mit den vom HEV angebotenen Broschüren und Formularen lassen sich Probleme verhindern oder
gegebenenfalls lösen:
– Vom Abschluss des Mietvertrages bis zur Übergabe des Mietobjektes (Artikel-Nr. 20033).
Von der Mieterauswahl bis zum Vertragsabschluss. ZÜRICH
– Die Beendigung des Mietverhältnisses (Artikel Nr. 20034).
Von der Auflösung des Mietvertrages über die Rückgabe des Mietobjektes bis zur Freigabe der ImmoCorner AG
Sicherheitsleistung.
– Mietrecht heute (Artikel-Nr. 40054). Immobilienverkauf
Einführung in das geltende Mietrecht – mit Ausnahme der Mietzinsgestaltung.
Immobilienbewirtschaftung
– Protokollformulare und Mängellisten in verschiedenen Versionen.
Anmeldung für gewerbliche Räume (Artikel-Nr. 30009).
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Anmeldung für Wohnräume (Artikel-Nr. 30010).
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8 | HEV 3-2020
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Was versteht man unter einer
Einzelvermietung?
Immer öfter kommt es vor, dass eine Eigentümerin oder ein Eigentümer
eine einzelne Wohnung, ein Haus oder einen Gewerberaum vermieten möchten.
Hans Barandun, Leiter Spezialmandate, erklärt, was eine Einzelvermietung
DACHGENER ALIST alles umfasst und welche Auftraggeber davon profitieren.
Lose Dachziegel, undichtes Flachdach,
verstopfte Regenrinne, rostige Bleche? Was umfasst das Mandat der Einzelvermietung
Bleiben Sie auf dem Boden! beim HEV Zürich?
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Eine Einzelvermietung ist ein begrenztes Man-
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Negativzinsen aus, indem sie eine Eigentums- Hans Barandun
wohnung kaufen und diese vermieten wollen Leiter Spezial-
und über die nötigen Schritte keine Erfahrung mandate / Einzel-
haben. Oder man hat sich eine Wohnung für das vermietungen
Alter gekauft, die man erst zu einem späteren HEV Zürich
Zeitpunkt bewohnen möchte.
Auch ältere Eigentümer, die über eine lang- man muss also stets auf dem Laufenden bleiben.
jährige Mieterschaft verfügen, stehen plötzlich Das kostet viel Zeit, gerade wenn es sich nur um
Und welche Ansprüche stellen vor dem Problem, dass eine Wohnung frei wird. ein einzelnes Mietobjekt handelt. Einige haben
Sie an Ihre Verwaltung? Sie sind dann damit konfrontiert einen neuen aber auch einfach keine Lust, sich damit zu be-
Mietvertrag erstellen zu müssen, der den heuti- fassen.
gen Bedürfnissen und dem heutigen Mietrecht
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entspricht. Es fehlen dann bereits einfache Welche Dienstleistungen umfasst eine Einzelver-
Kenntnisse wie beispielsweise die Ausstellung mietung?
des Formulars zur Mitteilung des Anfangsmiet-
zinses etc. Zunächst führen wir ein Beratungsgespräch
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E-Mail: info@alphaplan.ch / www.alphaplan.ch Zudem ändert sich das Mietrecht permanent, zur Mietzinshöhe ab und was allenfalls erneuert
H E V 3 -2 0 2 0 | 11
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einzelnen Wohnung kann
sehr aufwendig sein.
werden muss. Auf Wunsch kümmern wir uns zen. Dann senden wir alle in Frage kommenden
auch um allfällige Sanierungen. Bewerbungen dem Eigentümer zu. Allenfalls
geben wir eine Empfehlung ab.
Wer kümmert sich um die weiteren Formali- Bei der Mieterauswahl hilft unsere lang-
täten? jährige Erfahrung. Man sollte sich zum Bei-
spiel nicht von bestimmten Berufsgattungen
Alle Dokumente werden von uns auf Vollstän- blenden lassen. Bei der Prüfung von Referenzen
digkeit und Richtigkeit überprüft, wie etwa der ist daher unsere langjährige Erfahrung aus der
Mietvertrag und die Nebenkostenabrechnung. Praxis von Vorteil.
Gemeinsam mit der Eigentümerschaft wird ein
neuer Mietzins festgelegt und die Nebenkosten Was passiert, wenn ich mich als Eigentümer für
Ihr Rechtsproblem. Unsere Beratung.
berechnet. Ebenso wird entschieden, welche einen Mieter entschieden habe?
Kündigungsfrist Sinn macht. Steht ein heikler Vertragsabschluss bevor?
Wir kümmern uns dann um die Ausstellung des Plagen Sie Fragen zum Steuer-, Miet- oder
Wer kümmert sich um die Bewerbung des Miet- neuen Mietvertrages, die Zustellung der unter-
objekts? schriebenen Verträge an die Eigentümerschaft
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und übernehmen auch die Übergabe des Miet- schief? Das Immobilienrecht ist ein schwer
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Haus gebaut. Doch alleine darin zu wohnen, macht
auf Dauer keinen Spass. Da tritt überraschend Leoni
in Hevis Leben. Wird Leoni bei Hevi bleiben? Was
die beiden alles erleben, lesen Sie in der neuen Ausgabe
«Hevi», Nr. 2: «Hevi … Leben im neuen Haus».
Die Kinderbeilage «Hevi» wird gemeinsam mit
dem bekannten Illustrator Andrea Caprez realisiert
und vom HEV Zürich herausgegeben.
Mehr über Hevi und die Malwettbewerbe
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Sonja Rueff-Frenkel neue
Vorsteherin von «W&G»
Die kantonsrätliche Gruppe «Wohn- gruppe «W&G» ist eine Gruppe von
und Grundeigentum (W&G)» Parlamentarierinnen und Parla-
wird neu von Kantonsrätin Son- mentariern insbesondere aus
ja Rueff-Frenkel (FDP, Zürich) dem bürgerlichen Lager, die
präsidiert. Die Rechtsanwältin sich dem Wohn- und Grund-
übernimmt das Amt von Dr. Jo- eigentum verbunden fühlen.
sef Wiederkehr, der Ende 2019 Die Mitglieder setzen sich ein
aus dem Kantonsrat ausgeschieden für die Förderung des Erwerbs
ist. Sonja Rueff-Frenkel ist seit Juni von Wohn- und Grundeigen-
2014 Mitglied des Zürcher Kan- tum; massvolle, faire und trans-
STURMSCHÄDEN
tonsrats. Seit Mai 2015 ist sie parente Besteuerung; die För-
Mitglied der Kommission für derung Wert erhaltender und
Planung und Bau (KPB) und
präsidiert die Redaktionskom- Sonja Rueff-Frenkel
Wert vermehrender Massnah-
men sowie für massvolle Ab-
Wer kommt für den Schaden
mission. Die Parlamentarier- FDP, Zürich gaben und Gebühren.
am Ferienhaus im Tessin auf?
Bild: AdobeStock
Leben unter Dach – Wohnen und geniessen – Umwelt schonen und Energiesparen
Immer öfter schütteln kräftige Stürme die Schweiz ganz schön durch
und verursachen zum Teil beträchtliche Schäden. Wie ist die Rechtslage, wenn
ein umstürzender Baum das Nachbarhaus, die Einfriedung, den Geräte-
schuppen oder die Gartenmöbel beschädigt? Wer haftet für solche Schäden in
Ihr Dachdecker in Zürich und Umgebung Kantonen, in denen es keine obligatorische Gebäudeversicherung gibt?
seit über 100 Jahren
WEBER DACH AG Steil- und Flachdächer, Reparaturen und Unterhalt
Zürich www.weberdach.ch 044 482 98 66 weber@weberdach.ch Grundsätzlich haftet niemand für höhere Gewalt, verursacht. Zur Beantwortung dieser Frage muss
auch nicht der liebe Gott. Die Grundsätze des unterschieden werden, ob es sich um einen
schweizerischen Haftpflichtrechts sehen vor, dass natürlich gewachsenen Baum handelt oder nicht.
der Eigentümer den Schaden, der zufällig durch Natürlich gewachsene Bäume und Waldbäu-
Untergang oder Verschlechterung seiner Sache me stellen grundsätzlich kein Werk im gesetzli-
entsteht, grundsätzlich selber tragen muss. Um chen Sinne dar. Sie stehen im Eigentum des
einen Schaden auf einen Dritten abzuwälzen, Grundeigentümers. Ein Baum kann aber durch
braucht es immer einen Haftungstatbestand. die Art seiner Anpflanzung oder infolge künst-
licher Veränderung (Zurückschneiden der Äste,
Sanitär Spengler Dachdecker Heizung Solaranlagen Werk oder kein Werk? Integration in die Gartengestaltung oder speziel-
Es stellt sich die Frage, ob der Eigentümer des le Anordnung in öffentlichen Parks) zu einem
8004 Zürich Tel. 044 201 25 50 umstürzenden Baumes den Schaden zu ersetzen kombinierten Werkteil werden.
8004 Zürich 8143 Stallikon Fax 044 201 34 72 hat, welcher der Baum infolge mangelhafter Wurde ein Baum vom Eigentümer oder
Knüslistrasse 4 8702 Zollikon info@ernstlips.ch Erstellung oder durch mangelhaften Unterhalt dessen Vorgängern auf seinem Grundstück
16 | HE V 3-2020 H E V 3 -2 0 2 0 | 17
AKTUELL
gepflanzt, so gilt der Baum in den meisten Fällen abgedeckt oder durch gesunde Bäume erheblich
als Werk im Sinne von Art. 58 OR. beschädigt wurden.
Liegt kein solches Kollektivschadenbild vor,
Sonderfall Tessin kann die GVZ den Schaden dennoch vergüten.
Im Kanton Tessin, in dem der Abschluss einer Dies, wenn bezüglich des versicherten Objekts
Gebäudeversicherung nicht obligatorisch ist, Windgeschwindigkeiten von mindestens 63 Stun-
wird empfohlen, dieses Risiko durch eine ent- denkilometern im Zehnminutenmittel oder
sprechende Versicherung an einen Versicherer mehrere Böenspitzen von mindestens 100 Stun-
zu transferieren. Dabei ist zu erwähnen, dass die denkilometern gemessen oder als wahrscheinlich
meisten Finanzinstitute eine solche Versicherung erachtet werden. Nicht vergütet werden Schäden,
für eine Immobilienfinanzierung voraussetzen. die hauptsächlich aufgrund von Baumängeln
Die privaten Versicherungsgesellschaften quali- verursacht wurden (vgl. dazu Der Zürcher Haus-
fizieren in der Regel die Schäden eines starken eigentümer, 04/2018, S. 29).
Sturms als Elementarschäden, sobald der Wind
mit einer Windgeschwindigkeit von über 75 km/h Zusatzversicherung für Nebengebäude
bläst. Wer ein versichertes Ereignis geltend Die Gebäudeversicherung umfasst in der Regel
macht, muss dieses im Zweifelsfall auch bewei- nur die Gebäudehülle. Demzufolge ist es sehr
sen können. Stellen Sie der Versicherung also wichtig zu überprüfen, ob weitere Nebengebäude
entsprechende Belege zu, die Sie z. B. bei Meteo mitzuversichern sind, wie z. B. der Geräteschup-
Schweiz beziehen können. pen. Für diese Nebengebäude sollte der Abschluss
Den Eigentümer eines beschädigten Hauses einer Zusatzversicherung in Erwägung gezogen
trifft eine Schadenminderungspflicht und er ist werden.
gehalten, das beschädigte Haus zu schützen. Im In den Fällen, in denen nicht versicherbare
Unterlassungsfall kann dies zu Kürzungen oder Elementarschäden vorliegen, wie z. B. Schäden
Leistungsverweigerungen führen. an Strassen, Wegen, Brücken, Stützmauern,
Nicht vorhersehbarer Schaden
Zäunen, Leitungen, Obstbäumen oder auch an
Wäldern, sind die Versicherer zur Zahlung nicht
Was erwarten Sie von Ihrer Bank?
Ausserhalb des Kantons Tessin sowie in den meis- gehalten. Für schwere Fälle gibt es den Schwei- «Private Banking, Immobilien und Vorsorge. Das passt mir. Weil das eine
ten Kantonen mit einer kantonalen Gebäudever- zerischen Fonds für Hilfe bei nicht versicherba- mit dem anderen zusammenhängt.»
sicherung bzw. in denen der Abschluss einer ren Elementarschäden: https://www.fondssuisse.
Gebäudeversicherung obligatorisch ist, kommt ch/de/betroffene/kriterien-fuer-beitraege.
die kantonale Gebäudeversicherung für Elemen- Schäden, die an Gartenmöbeln verursacht
tarschäden auf. worden sind, sind in der Regel durch die Haus-
Die Gebäudeversicherung des Kantons Zürich ratversicherung gedeckt. Diese Versicherung um-
zum Beispiel deckt den Schaden bei einem Sturm- fasst in der Regel den Schutz von Möbeln und
ereignis, wenn der Schaden aufgrund von Sturm- anderen Gegenständen, welche sich in der
winden plötzlich eingetreten ist und nicht vor- Wohnung oder im Haus, auf dem Balkon oder
hersehbar war. Zur Beurteilung eines Sturmes im Garten, wenn sie mit dem Gebäude nicht fest
stützt sich die GVZ in erster Linie auf das verbunden sind, befinden.
Kollektivschadenbild und erst in zweiter Linie
auf Windmessungen.
Tiziano Winiger
Windgeschwindigkeiten sind entscheidend Lic. iur. MAS REM FHZ
Ein Kollektivschadenbild ist dann gegeben, wenn Telefonische Rechtsberatung
HEV Zürich
in der Umgebung des versicherten Objekts an
einer Mehrzahl von ordnungsgemäss erstellten Lienhardt & Partner Privatbank Zürich AG
und unterhaltenen Gebäuden Schäden auftreten, Rämistrasse 23, 8024 Zürich
insbesondere wenn Dächer ganz oder teilweise Telefon 044 268 61 61
daniel.meier@lienhardt.ch, www.lienhardt.ch Im Dienste Ihres Vermögens. Seit 1868.
18 | HE V 3-2020AKTUELL AKTUELL
Neue GIS-Browserkarte «ÖREB-Projekte» Verpackung des «Zürcher Hauseigentümers»
Mutationen. Eine neue GIS-Browserkarte zeigt In eigener Sache. In der Regel wird der «Zürcher gestellt und ist bedenkenlos im Haushaltsmüll
seit Anfang März alle laufenden Änderungen in Hauseigentümer» unverpackt versandt. Wird zu entsorgen, kann jedoch, wo bereits möglich,
den Themen Nutzungsplanung, Abstandslinien aber ausnahmsweise mit einer Ausgabe eine Bei- der Wiederverwertung zugeführt werden.
und Grundwasser des ÖREB-Katasters (Kataster lage mitversandt, wie etwa aktuell der Jahresbe- Bei der Verbrennung im normalen Haus-
der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschrän- richt des HEV, muss diese in Folie eingeschweisst kehricht wird die Folie unschädlich vernichtet
kungen). werden. und es entstehen keine giftigen Dämpfe oder
Seit Ende 2019 ist der ÖREB-Kataster im Gase. Gelangt die Folie in die Papiersamm-
Kanton Zürich flächendeckend eingeführt. Die Verpackungsfolie aus dem Recyclingkreislauf lung, kann die Folie vom Papierhersteller pro-
ÖREB-Themen der Nutzungsplanung, Abstands- Die von unserer Druckerei eingesetzte Folie wird blemlos aussortiert und unschädlich verbrannt
linien und Grundwasser werden laufend durch in einem geschlossenen Kreislauf hergestellt. Da- werden.
die Katasterbearbeiterorganisationen (KBO) bei werden rund 50 Prozent gebrauchte Folien- Wir versuchen, die Folierung des «Zürcher
nachgeführt. Die neue GIS-Browserkarte abfälle direkt am Standort der Folienproduktion Hauseigentümers» so weit wie möglich zu ver-
«ÖREB-Projekte» zeigt alle Mutationen der recycelt und dem Materialkreislauf wieder zuge- meiden. Unsere Druckerei prüft zudem regel-
ÖREB-Themen Nutzungsplanung, Abstandsli- führt. Die Folie wird ressourcenschonend her- mässig mögliche und sinnvolle Alternativen.
nien und Grundwasser im Nachführungsprozess
ab der öffentlichen Auflage.
In der Mutationssuche können über die Ein- Hypothekarischer Referenzzinssatz beträgt neu 1,25 Prozent
gabe der vierstelligen BFS-Nummer die Mutatio- Der hypothekarische Referenzzinssatz für die Mieten ist um ein weiteres Viertelprozent auf ein neues
nen in einer Gemeinde angezeigt und ausgewählt Allzeittief gesunken. Mit Wirkung ab dem 3. März 2020 beträgt er nur noch 1,25 Prozent. Der Hauseigen-
werden. Mit der Infoabfrage in der Karte werden tümerverband empfiehlt den Vermietern, ihre Mietzinse aufgrund der neuen Situation zu überprüfen.
die aktuellen Mutationen sowie die Sachdaten Somit stehen für die Visualisierung der
der ÖREB-Objekte am betreffenden Ort ange- ÖREB-Daten drei GIS-Browserkarten bereit.
zeigt. Die ab Ende 2020 zur Verfügung stehende Diese können abgerufen werden unter:
Applikation «KatasterprozesseZH», welche die https://maps.zh.ch dann links unter «Karten»
Akteure (Gemeinden, kant. Fachstellen, KBO, die entsprechenden ÖREB-Karten auswählen.
Fachspezialisten und Katasterleitung) in den ÖREB-Kataster: Offizieller ÖREB-Kataster für
Handwerk
ÖREB-Nachführungsprozessen digital unter- den dynamischen und statischen Auszug pro
stützt, wird die GIS-Browserkarte «ÖREB- Grundstück für alle vorhandenen ÖREB-Themen.
Projekte» für die grafische Visualisierung der ÖREB-Themen: Darstellung der rechtsgülti-
Mutationen verwenden. gen Daten für die Themen Nutzungsplanung,
Gleichzeitig wurde die bereits vorhandene Abstandslinien und Grundwasser mit den Infor-
GIS-Browserkarte «Aktuelle Nutzungszonen, mationen pro ÖREB-Objekt.
überlagernde Festlegungen und Abstandslinien» ÖREB-Projekte: Darstellung der projektierten Von dem Entwurf,
angepasst sowie umbenannt in «ÖREB-Themen». Daten im ÖREB-Nachführungsprozess für die der Planung über
Diese Karte zeigt die rechtsgültigen Daten der Themen Nutzungsplanung, Abstandslinien und die Produktion bis
Nutzungsplanung, Abstandslinien und Grund- Grundwasser mit den Informationen pro zur Montage alles
wasser. ÖREB-Objekt. aus einem Haus.
Ausstellung mit 30
komplett eingerich-
teten Küchen.
SVIT-Immobilien-Messe auf 2021 verschoben
Der Bundesrat hat bekanntlich Events mit über 1000 Personen bis zum 15. März 2020 untersagt. Das
«Lake Side» in Zürich als Austragungsort der Messe fällt in diese Kategorie. Je nach Verlauf des Virus
ist davon auszugehen, dass die behördlichen Regelungen auch verlängert werden. Der SVIT Zürich hat
sich daher für eine ausgedehnte Verschiebung der Messe auf den 26. bis 28. März 2021 im «Lake Side»
entschieden.
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20 | HEV 3-2020 HEV 3-2020 | 21
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beträgt er nur noch 1,25 Prozent. Der Hauseigentümerverband Schweiz empfiehlt
be i den Vermietern, ihre Mietzinse aufgrund der neuen Situation zu überprüfen.
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Stufe
Das Gesetz kennt bei Änderungen des Referenz- selbst in den Städten immer noch zahlreiche
zinssatzes keinen Automatismus, weder bei günstige Mietzinse. Seit über 20 Jahren werden
Senkungen noch bei Erhöhungen. Die Kosten- im Durchschnitt nur rund 16% des Einkommens
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www.flexo-handlauf.ch dend. Eine Reduktion des Referenzzinssatzes toertrag auf den investierten Eigenmitteln von
von 1,5% auf 1,25% entspricht einer Mietzins- max. 1,75%, bei neueren Bauten eine Bruttoren-
reduktion um 2,91%. Dagegen kann der Ver- dite von rund 3,25%. Ein Vermieter, der keinen
mieter 40% der allgemeinen Teuerung sowie kostendeckenden Ertrag erzielt, muss den Miet-
Steigerungen der Unterhalts- und Betriebskos- zins nicht senken.
ten (Gebühren, Liftabos, Versicherungen etc.) Bei Altliegenschaften ist die Orts- bzw.
aufrechnen. In zahlreichen Regionen werden Quartierüblichkeit des Mietzinses entscheidend.
für diese Kostensteigerungen von den Schlich- Ein üblicher Mietzins muss nicht gesenkt wer-
tungbehörden jährliche Pauschalen von 0,5 bis den. Können sich die Mieter und Vermieter nicht
1% anerkannt. einigen, so hat der Vermieter in einem allfälligen
Zudem kann der Vermieter seit der letzten Verfahren den zulässigen Ertrag oder die Orts-
Mietzinsänderung vorgenommene Investitionen bzw. Quartierüblichkeit des Mietzinses zu be-
für wertvermehrende oder energetische Verbes- weisen. Die Anforderungen an den Nachweis
serungen verrechnen. sind enorm hoch.
Jährlich werden in der Schweiz von Privaten
rund CHF 12 Milliarden in Umbauarbeiten und Nützliche Unterlagen und Hilfsmittel
Renovationen von Liegenschaften investiert. Ein zum Thema Mietzinsanpassungen:
erheblicher Teil davon sind wertvermehrende • HEV-Handbuch der Liegenschaftsverwaltung
Investitionen. Insbesondere die Investitionen (überarbeitete Auflage 2016)
für energetische Sanierungen werden aufgrund • HEV-Broschüre: Zahlen & Fakten für die
neuer Bau- und Energie-Vorschriften künftig Mietrechtspraxis (überarbeitete Auflage 2018)
noch zunehmen. Zu beziehen auf www.hev-zuerich-shop.ch
Die immensen Aufwendungen in den ver- unter Bücher und Broschüren / Vermieten und
gangenen Jahren konnten vielfach mit Zinssen- Verwalten
kungen verrechnet und so ohne grosse Mietzins- Mietzinsrechner: http://www.hev-schweiz.ch/
erhöhungen ausgeführt werden. Daher gibt es vermieten-verwalten/mietzinsrechner/
HEV 3-2020 | 23SERVICE SERVICE
INFORMATIONEN
Programm:
Bern: 09.30 Uhr Treffpunkt Bundeshaus, Eingang Bundesterrasse
10.00 Uhr Verfolgen des Ratsgeschehens von der Zuschauertribüne aus,
anschliessend Diskussion im Fraktionszimmer mit dem
ehem. NR Hans Egloff und NR Gregor Rutz
12.00 Uhr Mittagessen in der Galerie des Alpes im Bundeshaus
14.30 Uhr Spaziergang durch die Berner Altstadt (etwa 1½ Stunden)
oder Zeit zur freien Verfügung
Kosten: pro Person: Mitglieder CHF 180.–/Nichtmitglieder CHF 200.–
Inbegriffen: Besuch Bundeshaus, Mittagessen inkl. Getränken, Stadtrundgang mit
kompetenten Stadtführern von Bern Tourismus
Anmeldung: Für die Anmeldung benützen Sie bitte den untenstehenden Talon. Bitte vollständig ausfüllen.
Die Platzzahl ist beschränkt, die Anmeldungen werden nach Eingang berücksichtigt.
Anmeldeschluss: Donnerstag, 7. Mai 2020
Sie können sich bis drei Wochen vor dem Ausflug abmelden, ohne dass Ihnen Kosten entstehen.
Bei späteren Abmeldungen wird eine Bearbeitungsgebühr von 50% der Kosten erhoben.
Bei Absage am Ausflugstag und bei unentschuldigtem Nichterscheinen bleiben die vollen Kosten
geschuldet. Eine Vertretung ist selbstverständlich willkommen.
AUSFLUG MITGLIEDERFORUM
Wir freuen uns mit Ihnen auf einen interessanten Tag in Bern.
Bern und sein Bundeshaus Ihre Kathrin Widmer und Mariann Wittmer
Gerne verfolgen wir mit Ihnen während der kommenden Sommersession den
Ratsbetrieb in Bern. Der Ausflug findet statt am: ✂
ANMELDUNG FÜR MITGLIEDERFORUM
Donnerstag, 18. Juni 2020
«Bern und sein Bundeshaus» vom 18. Juni 2020
Anreise/Rückreise individuell (Angaben bitte in Blockschrift) Mitglied- und Rechnungsadresse müssen übereinstimmen.
Ihre Gastgeber in Bern:
Name (Teilnehmer/in 1) Vorname
Name (Teilnehmer/in 2) Vorname
Strasse PLZ und Ort
E-Mail Telefon privat Telefon Geschäft
Mitgliedernummer Datum Unterschrift
(s. Adressfeld auf letzter Seite)
Einsenden an: HEV Zürich, Sekretariat Seminare, Albisstrasse 28, Postfach, 8038 Zürich, per Fax 044 487 17 77 oder über unsere
Website www.hev-zuerich-shop.ch unter «Seminare und Anlässe». Für Fragen Telefon 044 487 17 03
Ehem. Nationalrat Hans Egloff Nationalrat Gregor Rutz
24 | HEV 3-2020 HEV 3-2020 | 25TRENDS TRENDS
Von der Sonne FISCHER MÖBEL ETHIMO
Machen Sie es sich bequem! Die
geküsst
Platz nehmen, Füsse hoch-
legen und entspannen: Der Sonnenliege mit robustem Rahmen
Sessel «Bloom» mit Hocker aus Teakholz lädt mit grossen und
eignet sich als Solitär, aber weichen Kissen zum Verweilen
auch als farbige Ergänzung ein. Schön und praktisch zugleich
zu einer Lounge. Das Sitz- ist die Ablagefläche – ein Geflecht
aus Acrylkordel. Das Möbel der
Rasen, Fliederbusch und möbel, in Blau oder Grün
verfügbar, hat ein Gestell Kollektion «Grand Life» hat der
Rosenstrauch laufen Gefahr, aus Edelstahl. französische Designer Christophe
Pillet entworfen.
in den Schatten gestellt zu
werden. Und zwar von den
Gartenmöbeln, die immer
schöner werden. Eine Auswahl
von Tischen und Stühlen für
den Outdoorbereich.
Redaktion: Wohnrevue
EMU
«Carousel» entstand in Zusammenarbeit mit
Sebastian Herkner. Die Kollektion besteht u. a. aus
vier Stuhlvarianten (für Essbereich). Sitzfläche
und Gestell sind aus Aluminium, die Rückenlehne
ist aus Stahl. Letztere beeindruckt durch ihre
SOLPURI Flechtstruktur aus robustem Seil.
«Loop» bietet mit einem farblich abgestimmten
Sitz- und Rückenpolster höchsten Sitzkomfort.
Die Rückenkissen sind entweder rund oder
quadratisch erhältlich. Der Entwurf des Dining
Chair mit Aluminiumbeinen und Seilgeflecht ist
von Hoffmann Kahleyss Design.
26 | HEV 3-2020TRENDS TRENDS
FAST
TRIBÙ Einfach mal relaxen, in einem
Auf der verstellbaren Liege mit Rädern und komfortablem Magazin blättern und einen
Sitz aus Batyline lässt es sich wunderbar ein Sonnenbad Drink schlürfen? Die Liege
nehmen. Der Rahmen aus pulverbeschichtetem Aluminium der Kollektion «Orizon» lässt
ist UV-beständig sowie kratzfest und wurde mit einem mit ihrer Ablagefläche keinen
Strukturlack überzogen. Der Entwurf von «Natal» stammt Wunsch offen. Das Gestell
vom Studio Segers. besteht aus Aluminiumdruck-
guss, die Latten sind aus ex-
trudiertem Aluminium. Dank
einer speziellen Oberflächen-
bearbeitung wird ein Holzeffekt
erzeugt. In diversen Grössen
und in 14 Farben erhältlich.
Design: Lievore Altherr.
K E T TA L
Weniger ist mehr: «Molo» hat der italieni-
sche Designer Rodolfo Dordoni entworfen.
Die Kollektion besteht aus Liegestuhl,
Sofa und Couchtisch. Grosse Auswahl an
Materialien (z.B. Aluminium oder Teak-
holz) und Farben.
PEDRALI
Wie aus einem Guss:
Der Armlehnstuhl
«Soul Outdoor 3746»,
gestaltet vom kata-
lanischen Designer
Eugeni Quitllet, fas-
ziniert mit seinen ge-
schwungenen Linien.
Die Teakholzlamellen
des ergonomischen
Sitzes bilden einen
hübschen Kontrast. In
verschiedenen Farben
erhältlich.
HEV 3-2020 | 29Publireportage
Hydro Service Schweiz GmbH – AquaZino-Wasserqualität ist Lebensqualität.
Umweltfreundlicher Kalkschutz
Wasser ist ein Naturprodukt und sollte nicht verändert werden. Der sich da-
rin befindende Kalk kann jedoch mit dem AquaZino-Gerät so umgewandelt
werden, dass er nicht mehr haftet. Dies geschieht, ohne die Wasserqualität Eggenberger Kaminfegerei GmbH
zu verändern; alle Mineral- und Vitalstoffe bleiben erhalten. Somit bleibt der Heinz Eggenberger, eidg. dipl. Kaminfegermeister,
Genuss schmackhaft und gesund. AquaZino arbeitet im Ultraschallbereich Feuerungskontrolleur und Feuerungsfachmann
mittels asymmetrischer Schwingungen, sodass es bei stehendem als auch
fliessendem Wasser immer funktioniert. Ist der bedienungs- und wartungsfreie
Schwingungsgenerator einmal installiert, macht er sich schon nach kurzer Zeit
bemerkbar. Sein effektiver Kalkschutz wirkt in der ganzen Wasserleitung, ist
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STOCKWERKEIGENTUM
Wer bezahlt die Balkonsanierung
im Stockwerkeigentum?
«Bei unserer Liegenschaft steht eine Balkonsanierung an. Schon wieder kommt
eine Diskussion auf, ob die Kosten von den jeweiligen Stockwerkeigentümern
getragen werden müssen oder ob das die Gemeinschaft aus dem Erneuerungsfond
zahlt. Was gilt jetzt, denn es gibt auch Parteien, deren Wohnung über keinen
Balkon verfügt.»
Diese und ähnliche Fragen erreichen häufig senen Teile des gemeinschaftlichen Eigentums so
die telefonische Rechtsberatung. Auch die aufzukommen, wie wenn er daran eigentliches
Gerichte können letztlich damit konfrontiert Sondereigentum besässe.
werden, so kürzlich das Luzerner Kantonsge-
richt. Eine Stockwerkeigentümerin, welche keinen Äusseres des Balkons zwingend
Balkon hat, klagte gegen die Überbindung der gemeinschaftlich
Kosten gemäss Quoten für die Balkonsanierung. Die rechtliche Qualifikation von Balkonen wirft
Im Reglement der streitbetroffenen Stock- immer wieder Fragen auf. Der Balkon bestimmt
werkeigentümergemeinschaft war festgehalten, die äussere Gestalt und das Aussehen des Gebäu-
dass Balkone und Dachterrassen Bestandteile der des, ist aber kein abgeschlossener Raum, weshalb
ATTICO
® Fassade und des Daches sind. Die einzelnen er grundsätzlich nicht als Sonderrecht ausgeschie-
Stockwerkeigentümer haben daran ein alleiniges den werden kann, ausser allenfalls das Innere des
Benützungsrecht und sind zum Unterhalt Balkons, so die Meinung der herrschenden Lehre.
(insbesondere der Böden und Sonnenstoren) Das Äussere des Balkons ist jedoch zwingend
verpflichtet. gemeinschaftlich, weshalb die Unterhaltspflicht
BAUEN AUF BESTEHENDEN GEBÄUDEN – STOCKEN SIE AUF! Sodann ist jeder Stockwerkeigentümer ver- grundsätzlich bei der Stockwerkeigentümerge-
pflichtet, die Räumlichkeiten seines Stockwerkes meinschaft liegt. Das Reglement kann allerdings
_Mit unserer Holz-Systembaulösung ATTICO schaffen wir auf bestehenden Gebäuden zu- auf seine Kosten zu unterhalten, damit das Haus den einzelnen Stockwerkeigentümer besondere
sätzlichen Wohnraum ohne Landbedarf. Ihre Nutzen: Kurze Bauzeit bei voller Mietbele- sein gutes und einheitliches Aussehen bewahrt. Nutzungsrechte an diesen gemeinschaftlichen
gung, nachhaltige Aufwertung Ihrer Immobilie, Renditesteigerung und das alles aus einer
Jeder Stockwerkeigentümer hat für den Unterhalt Teilen einräumen. Die Kosten für gemeinschaft-
der ihm zur ausschliesslichen Nutzung überlas- liche Teile sind laut Gesetzesvorschrift nach
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HEV 3-2020 | 35RECHT RECHT
Wertquoten zu tragen (vorbehältlich andere stellungs- und Erneuerungsarbeiten gemeint, der Sicherheit ist ebenso notwendig wie die Wert- Balkone das äussere Erscheinungsbild beeinflus-
Reglementsvorschrift). doch die Gerichte folgten dieser Meinung nicht. erhaltung und Nutzungsfähigkeit. Dadurch pro- sen, deren Sanierung der Werterhaltung und der
Im vorliegenden Reglement wurde den Stock- Weil die Sanierung resp. der Austausch der Bal- fitiert davon auch die Klägerin. Dass diese keinen Sicherheit der gesamten Liegenschaft dient. Da-
werkeigentümern ein ausschliessliches Nutzungs- kongeländer (als zwingend gemeinschaftlicher Nutzen hat, weil sie gar keinen Zugang zum rum müssen sich sämtliche Stockwerkeigentümer
recht an den nicht sonderrechtsfähigen äusseren Teil) das Aussehen der Liegenschaft massgeblich Balkon hat, welcher auch als Erholungsraum nach Massgabe ihrer Quote an den Sanierungs-
Bestandteilen – wie eben Balkone –, eingeräumt, verändert, könne nicht von einer untergeordne- dient, wurde vom Gericht als subjektiv beurteilt kosten beteiligen.
somit sind und bleiben sie auch mit diesem Son- ten Bedeutung ausgegangen werden. Daraus folgt, und damit irrelevant.
dernutzungsrecht klar gemeinschaftlich. Die dass die entstehenden Sanierungskosten als Anmerkung
Balkongeländer sind Bestandteile der Fassade gemeinschaftliche Kosten zu betrachten sind, und Fazit Für diesen Fall wurde so entschieden, und es ist
und darum ebenso zwingend gemeinschaftliche nicht den einzelnen Stockwerkeigentümern Das Gericht befand, dass Balkone Teil der Fassa- kein höchstrichterliches Urteil. Aufgrund ande-
Bauteile. auferlegt werden können. de sind und somit zwingend gemeinschaftlich. rer Reglementsvorschriften kann die Beurteilung
Im hier vorliegenden konkreten Fall kann Stockwerkeigentümer, welche über einen Balkon respektive ein Urteil auch anders ausfallen.
auch nicht zwischen innerem und äusserem Be- Verteilung der Kosten verfügen und daran alleiniges Nutzungsrecht
reich des Balkongeländers unterschieden werden, Es war im Weiteren zu prüfen, wie die Kosten haben, müssen gemäss Reglement nur für unter-
da die Geländer als Ganzes erneuert werden dann konkret verteilt werden. Die Klägerin for- geordnete Unterhaltsarbeiten im Rahmen von
Kathrin Spühler
müssen und eine Auswirkung auf die äussere derte eine Kostenbefreiung, da ihre Einheit über gewöhnlichen Verwaltungshandlungen auf- Lic. iur.
Erscheinung haben. keinen Balkon verfügt. Wie erwähnt, werden auch kommen. Geländerersatz fällt nicht unter diese Telefonische Rechtsberatung
Da gemäss Reglement die Eigentümer, welche hier gemeinschaftliche Kosten nach den Quoten Reglementsbestimmungen. HEV Zürich
an den Balkonen ein alleiniges Benutzungsrecht verteilt. Das Reglement sieht nichts anderes vor. Daraus ist also keine Kostenbefreiung abzu-
haben, für Unterhalt derselben aufkommen müs- Für Ausnahmen von dieser Vorschrift gilt die leiten. Art. 712 h Abs. 3 ZGB kommt auch nicht
sen und jeder Stockwerkeigentümer an den ihm Bestimmung Art. 712 h Abs. 3 ZGB, wonach bei zur Anwendung, da keine objektive Unbrauch-
zur ausschliesslichen Benutzung überlassenen der Verteilung zu berücksichtigen ist, dass be- barkeit für Nichtbalkoninhaber vorliegt, weil die
Teilen am gemeinschaftlichen Eigentum für den stimmte gemeinschaftliche Teile (fast) keinen ob-
Unterhalt aufkommen muss, wie wenn er ein jektiven Nutzen für einzelne Stockwerkeigentü-
Sonderrecht daran hätte, war dann auch strittig, mer haben. Diese Vorschrift ist zwingend und
ob diese Sanierungsarbeiten unter den Begriff
«Unterhalt» im Reglement fallen und ob die
wird in der Praxis nur mit grosser Zurückhaltung
angewandt. SO N N EN - W E T TER- SICHT SCH UT Z
Kosten darum von denjenigen Stockwerkeigen- Die nach dem Bundesgericht verlangte Un-
tümern bezahlt werden müssen, welche das brauchbarkeit muss umfassend und objektiv sein
Nutzungsrecht an den Balkonen haben. und darf nicht von der konkreten Lage und dem
subjektiven Willen eines Stockwerkeigentümers
Faktisch ausschliessliches Nutzungsrecht abhängig gemacht werden.
Hierzu vertrat bereits die Vorinstanz die Mei- Da die Reglementsbestimmungen (Kosten-
nung, dass die Pflicht zum laufenden Unterhalt tragung durch Stockwerkeigentümer) vorliegend
und Wahrung des äusseren Erscheinungsbilds nicht gelten, war fraglich, ob Art. 712 h Abs. 3
eine logische Folge davon sei, dass die einzelnen ZGB zur Anwendung kommt. Weil die Balkone
als Teil der Fassade gemeinschaftliche Teile sind,
N TÜ R
E
Stockwerkeigentümer faktisch ein ausschliess-
liches Nutzungsrecht an Balkonen und Terrassen blieb zu prüfen, ob die Sanierung der Balkone
OFF E N C H
ER ENBA
OT T
TA G DDE R F R E G O I1N8 . A P R I L 2 02 0
haben. Sie war jedoch der Ansicht, es ginge dabei respektive Geländer für die klagende Stockwerk-
um Reinigungs- und kleine Ausbesserungsarbei- eigentümerin objektiv unbrauchbar ist.
BEI G,
M S TA UHR
ten, welche als gewöhnliche Verwaltungshand- Die Fassade dient jedoch grundsätzlich sämt-
lungen zu qualifizieren sind (und von jedem lichen Stockwerkeigentümern und bestimmt mit A M S A O N 1 0 – 17
Eigentümer ausgeführt werden dürfen), oder aber ihren Bestandteilen die Einheit und äussere V
um bauliche Massnahmen von derart unterge- Gestalt des Gebäudes. Die Balkongeländer waren MAD E
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ordneter Bedeutung, dass sie keine wesentlichen veraltet und wiesen rostige Nägel auf, auch waren 1947
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Auswirkungen auf die Gemeinschaft haben. die Schrauben ein sicherheitstechnisches Problem.
Die klagende Eigentümerin machte jedoch Die Sanierung verleiht dem Gebäude ein bes- 9
geltend, mit «Unterhalt» seien auch Wiederher- seres Erscheinungsbild, und Wiederherstellung
36 | HEV 3-2020 HEV 3-2020 | 37Sie können auch lesen
