DER ZÜRCHER HAUSEIGENTÜMER - PODIUMSDISKUSSION: "MUKEN? DAS WIRD NOCH ETWAS DAUERN" MEHR LEERWOHNUNGEN IN EINZELNEN GEMEINDEN, NICHT ABER IN DER ...
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9 | 2 0 17
Der Zürcher Hauseigentümer
Seite 11 Podiumsdiskussion: «MuKEn?
Das wird noch etwas dauern»
Seite 17 Mehr Leerwohnungen in einzelnen Gemeinden,
nicht aber in der Stadt
Seite 40 Mietrecht: Die Änderung der Nebenkostenregelung
SEITE DES DIREK TORS
ERZ-Gebühren: Feste Rabatt-/
Facility Service Zuschlagsregel nötig
Hauswartungen
Entsorgung und Recycling Zürich (ERZ) wird durchleuchtet, weil es
dort offenbar jahrelang zu Unregelmässigkeiten gekommen ist. Neben der
möglichen Verletzung von Vorschriften und Weisungen gibt es bei ERZ
aber noch eine weitere Baustelle: die Gebühren. Diese sind seit Jahren stets
Albert Leiser angewachsen, obwohl immer behauptet wurde, dass sie abnehmen,
24h-Pikettdienst
Direktor und somit über eine lange Dauer nicht gesenkt wurden. Heute sind die
Hauseigentümerverbände
Stadt und Kanton Zürich
Gebühren beim Abwasser auf CHF 115 Millionen und beim Abfall auf
220 Millionen an Reserven angewachsen.
365 Tage im Einsatz Aufgrund einer Motion von Gemeinderat Scherr und mir sind daher
die Gebühren für Abfallinfrastruktur im Rahmen einer Bonusaktion für die
Jahre 2017 bis 2019 um die Hälfte gesenkt worden. Und aufgrund einer
Motion, welche ich mit Gemeinderat Kirstein einreichte, schlägt der Stadt-
rat für 2018 und 2019 den vollständigen Verzicht auf den Infrastruktur-
preis für Abwasser vor. Diese neue Bonusaktion muss allerdings noch vom
Gemeinderat abgesegnet werden.
Diese Senkungen der Gebühren sind erfreulich. Unbefriedigend ist, dass
dafür jedes Mal eine Motion von uns nötig ist. Abhilfe schaffen würde eine
Alles aus einer Hand feste Rabatt- resp. Zuschlagsregel in den entsprechenden Verordnungen.
Damit könnten die Finanzreserven von ERZ Abwasser und ERZ Abfall so
verringert werden, dass sie sich langfristig pro Bereich in einem Band
zwischen CHF 40 und maximal 60 Millionen bewegen. Gemeinsam mit
Laub-, Treppenhaus-, Wege-, Garagen-, Boden-, Rasen-, Heizung-,
Gemeinderat Kirstein habe ich den Stadtrat zu entsprechenden Vorkehrun-
Ölstand-, Reparaturen-, Sträucher-, Plattli-, Kunden-, Fenster-, gen aufgefordert.
Leuchtkörper-, Rabatten-, Pflanzen-, Teppiche-, Schnee-, usw.
In der Motion weisen wir auch auf die neuen Abrechnungsmodalitäten
-rechen, -wischen, -putzen, -fegen, -reinigen, -mähen, -kontrollieren, hin. Bisher wurden nämlich Investitionen zum Teil in der laufenden
Rechnung verbucht, zukünftig müssen diese vollständig und über die ge-
-melden, -ausführen, -schneiden, -legen, -beraten, -reinigen, samte Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Dies führt dazu, dass der Ge-
-wechseln, -jäten, -setzen, -shampoonieren, -räumen, usw. winn – und damit die Reserve – massiv gesteigert werden. Gleichzeitig wird
der Bedarf an Reserven aber viel kleiner, da grosse Investitionen nicht mehr
über die laufende Rechnung finanziert werden. Die Reserven von ERZ blei-
Wir freuen uns auf Ihre Anfrage! ben daher trotz der Bonusaktionen zu hoch und werden weiter anwachsen.
Deshalb haben wir eine Reduktion der Reserven gefordert, welche allen
Beteiligten wie Gewerbe, Mietern, Hauseigentümern zugute kommen.
Die Chancen für eine solche Anpassung stehen gut, hat der Gemeinderat
sf home + garden ag Tel. 044 313 13 44 doch die Motion ohne Diskussion dem Stadtrat direkt zur Ausarbeitung
Kugeliloostrasse 48 Fax 044 311 91 35 einer Weisung überwiesen.
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Albert Leiser
HEV 9-2017 | 3
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Kanton Zürich Zürich (HEV Zürich) 3 E RZ-Gebühren:
Feste Rabatt-/Zuschlagsregel nötig Mietrecht
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8038 Zürich Hauseigentümerverband 40 D
ie Änderung der Nebenkosten-
Telefon 044 487 18 00 Kanton Zürich Seite des Präsidenten regelung
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Montag bis Freitag 8.00–17.30 Uhr Albert Leiser während Bauarbeiten am eigenen Haus
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erechnung der einfachen
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Tel. 044 487 17 28 Podiumsdiskussion des HEV Zürich Mehrheit bei der Beschlussfassung
Internet
www.hev-zuerich.ch
Fax 044 487 17 72 «MuKEn? Das wird noch etwas dauern»
11 im Stockwerkeigentum
www.hev-zh.ch Redaktor
Lic. phil. Reto Vasella (rcv)
Grosse kommunale Unterschiede
Drucksachenverkauf reto.vasella@hev-zuerich.ch im Kanton Zürich
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Montag bis Freitag Mehr Leerwohnungen in einzelnen
17
Autoren dieser Ausgabe
8.00–17.30 Uhr
Thomas Ammann, Ressortleiter Gemeinden, nicht aber in der Stadt Wer Pflanzen sprechen hört
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Langwierige Gerichtsverfahren vermeiden 63 Ein Plädoyer für Blätter statt Blüten
Lic. iur. Daniela Fischer,
Telefonische Rechtsberatung Telefonische Rechtsberatung HEV Zürich Realistische Reaktionsfrist für das Vor-
22 Geduld ist gefragt
Für Mitglieder unentgeltlich gehen gegen Hausbesetzer
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Telefonische Rechtsberatung HEV Zürich Zwiebelblumenwiesen
und 13.00–17.00 Uhr Barbara Scalabrin-Laube, Alten/ZH Fünferticket der bürgerlichen
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Telefon 044 487 17 17 Lic. iur. Kathrin Spühler, Stadtratskandidaten steht
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75 HEV Bülach und Umgebung
Seite 11
Das wird noch etwas dauern»
HEV Zürich (für Mitglieder im
Seite 17 Mehr Leerwohnungen in einzelnen Gemeinden,
nicht aber in der Stadt
Seite 40 Mietrecht: Die Änderung der Nebenkostenregelung
Albisstrasse 28 Jahresbeitrag inbegriffen).
Der Inserateteil dient der
76 Sektionen im Kanton Zürich
Albisstrasse
Morgental
Über nicht bestellte Information unserer Mitglieder
Manuskripte kann keine über Produkte und Dienst- Z um Titelbild
Korrespondenz geführt leistungen und stellt keine
werden. Empfehlung des Herausgebers dar. Inspirierende Diskussionsrunde
Chur
Autobahnanschluss Der Herausgeber lehnt jegliche Die Themen BZO, MuKen, §49 PGB etc.
Wollishofen S Verantwortung über die Inhalte
Druck: Multicolor Print AG, und Aussagen der publizierten wurden an der Podiumsveranstaltung äusserst
➤
➤
kontrovers behandelt.
➤
Kilchberg Sihlbruggstr. 105a, 6341 Baar Inserate und Publireportagen ab.
4 | HEV 9-2017 HEV 9-2017 | 5
AKTUELL
Rechtsberatung Verkauf Bewertung Verwaltung Baumanagement
Neuerungen vor allem bei der Sicherheit
Liftnormen kennen
Aufzüge sind von einer Vielzahl von Normen räume im Schacht neu grösser ausgebildet wer-
betroffen. Nicht nur für Neuinstallationen, den müssen.
sondern auch für bestehende Anlagen gibt Auch die Ansprüche an die Schachtbeleuch-
es entsprechende Vorschriften. tung sind gestiegen. Für die Fahrgäste wird
mittels hellerer Kabinenbeleuchtung und einer
Aufzüge zählen zu den sichersten «Verkehrs- verbesserten Türverriegelung ebenfalls für zu-
mitteln». Damit dies so bleibt, werden die gän- sätzliche Sicherheit gesorgt.
gigen Normen laufend angepasst und erneuert.
Mittlerweile hat der Schweizerische Ingenieur- Sicherheitsnachrüstungen
und Architektenverein über 40 Normen für Auf- Die Safety Norm for Existing Lifts (SNEL) ist
züge, Fahrtreppen und Lastenaufzüge in Neu- eine europäische Sicherheitsnorm für bestehen-
bauten sowie in bestehenden Gebäuden de Aufzüge, die auf 74 Gefährdungspunkte bei
publiziert. Bei diesen Normen handelt es sich vorhandenen Aufzügen hinweist. In der Schweiz
im Wesentlichen um europäische Normen, die wurde die SNEL am 1. Juli 2004 als SIA-Norm
in das schweizerische Normenwesen übernom- 370.080 publiziert.
men wurden. Stehen bei älteren Aufzugsanlagen grössere
Die für neue Aufzugsanlagen massgebenden Unterhaltsarbeiten an, ist es ratsam, den Lift
Normen wurden 2014 neu publiziert. Dabei gleichzeitig hinsichtlich des Sicherheitsstan-
handelt es sich um die Normen EN 81-20 «Si- dards anzupassen. Aus der Liste der 74 Gefähr-
cherheitsregeln für die Konstruktion und den dungspunkte schreibt der Kanton Zürich sieben
Einbau von Aufzügen – Aufzüge für den Perso- Punkte zur Umsetzung vor (vgl. Kasten).
nen- und Gütertransport – Teil 20, Personen- Gesetzlich vorgeschrieben ist die Umsetzung
und Lastenaufzüge» (SIA 370.020) sowie EN einzelner Punkte der SNEL bisher erst in den
81-50 «Konstruk-
Ihr Verkaufsobjekt. Unsere Erfahrung. tionsregeln, Berech-
nungen und Prüfun-
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komponenten» (SIA
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Viele Aufzüge
müssen hinsichtlich ihrer
Notrufeinrichtungen
nachgerüstet werden.
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AKTUELL
«Raum für Vertrauen
Kantonen Genf, Glarus, Tessin und Zürich. In
den restlichen Kantonen empfiehlt es sich den- G E FÄ H R D U N G S P U N K T E heisst für mich,
noch, diese Punkte zu prüfen und den Aufzug
gegebenenfalls nachzurüsten. Bei einem allfäl-
ligen Unfall werden sich die Gerichte voraus-
Aus der Liste der 74 Gefährdungspunkte der
Safety Norm for Existing Lifts (SNEL) schreibt der
persönlich für Sie
sichtlich auf diese Norm berufen und auf die
definierten Gefährdungspunkte der Kantone,
Kanton Zürich die folgenden sieben Punkte zur
Prüfung und Behebung vor: da zu sein.»
die sie bereits umgesetzt haben, verweisen. • Ungenügende Anhaltegenauigkeit der
Wer sich bei der Nachrüstung seines Aufzu- Aufzugskabine Silvana Matt
ges oder bei einem Ersatz nicht nur auf den Lift- • Fehlende Kabinenabschlusstüre
Immobilienverwalterin mit eidg. Fachausweis
hersteller verlassen will, hat die Möglichkeit, • Fehlende Notrufeinrichtung
bei unabhängigen Ingenieurbüros eine entspre-
• Fehlende oder ungenügende
chende Ausschreibung mit Offertvergleich zu Notbeleuchtung der Kabine
bestellen. Die zu investierenden 2000 bis 2500
• Ungeeignetes Glas in Schachttüren
Franken für das Ingenieurbüro werden oftmals
durch Kosteneinsparungen dank des optimal • Kritisches Verhältnis von Nutzfläche zu
gewählten Produkts wieder eingespart. Nennlast
• Fehlende oder unzulängliche Puffer
Notrufeinrichtungen
Mit dem Abschalten der analogen Telefon- mehrt sogenannte Machine-to-Machine-Syste-
leitungen per Ende 2017 müssen auch etliche me (M2M) zum Einsatz. Mittels dieser Systeme
Aufzüge in der Schweiz hinsichtlich ihrer Not- lässt sich ein Aufzug auch von extern steuern.
rufeinrichtungen nachgerüstet werden. Für neu- So kann zum Beispiel bei einer Störung des
ere Anlagen, die bereits über eine Zweiweg- Kommunikationssystems der Aufzug über ei-
Notrufeinrichtung verfügen, ist dies mit einem nen Steuerbefehl zu einem sicheren Halt gefah-
Mobilfunkadapter einfach möglich. Dabei ren werden, die Türen können geöffnet und der
sollte darauf geachtet werden, dass diese Lift kann blockiert werden, bis die Störung be-
Geräte 3G- respektive 4G/LTE-tauglich sind, hoben ist.
da auch das 2G-Mobilnetz in drei Jahren abge- Einige Lifthersteller haben zudem begonnen,
schaltet wird. über M2M gezielt Betriebsdaten von Aufzugs-
Bei älteren Aufzugsanlagen, die noch über anlagen zu erfassen, oder sie setzen Sensoren
einen Telefonhörer in der Kabine oder über gar bei Verschleissteilen ein. Dies ermöglicht den
keine Notrufeinrichtung verfügen, wird die Servicetechnikern, Trends auszumachen, wann
Umrüstung einiges teurer. Neben dem Mobil- und wo Handlungsbedarf besteht, bevor Stö-
funksender muss die gesamte Gegensprechan- rungen auftreten und Aufzüge für längere
lage ausgetauscht beziehungsweise neu einge- Unterhaltsarbeiten ausfallen. Dies erhöht die
setzt werden. Als Alternative bietet die Swisscom Sicherheit zusätzlich und erleichtert das Unter-
einen notstromgestützten IP-Anschluss an. haltsmanagement. ■
A llerdings fallen die Betriebskosten für den IP-
Anschluss und den regelmässigen Ersatz der
Batterie höher aus als bei einer Mobilfunk ImmoCorner AG
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lösung. Entsprechend wird diese Lösung als Ressortleiter Energie- und
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8 | HEV 9-2017
AKTUELL
Podiumsdiskussion des HEV Zürich
«MuKEn? Das wird noch etwas dauern»
«BZO/Regionaler Richtplan», «MuKEn»,
«Mehrwertausgleich», «§ 49 PBG». Hinter
Wir schätzen Ihre diesen Begriffen verbergen sich Vorlagen,
die auf das Bauen in Stadt und Kanton Zü-
Liegenschaft und rich einen grossen Einfluss haben werden.
Eine Podiumsdiskussion mit hochkarätigen
verkaufen sie zum Teilnehmenden sollte etwas mehr Klarheit
schaffen.
besten Preis! Eine Frage, die Hauseigentümerinnen und Albert Leiser,
Küchenumbau im Ein- Direktor HEV Stadt
-eigentümer besonders stark interessieren dürf-
und Mehrfamilienhaus und Kanton Zürich,
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Tel. 043 455 20 20 vorschriften der Kantone im Energiebereich» Abend.
www.buerglipark.ch / info@buerglipark.ch info@beutterkuechen.ch (MuKEn) in Kraft? –, beantwortete Regierungs-
präsident Markus Kägi damit, dass eine ent- schen Umsetzung beziehungsweise Einführung
sprechende Vorlage viermal durch den Regie- müsse daher nicht gerechnet werden.
rungsrat und zweimal vom Kantonsrat
behandelt und beschlossen wird. Mit einer ra- BZO bald unter Dach und Fach,
Mitglied Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft SVIT
Mitglied Schweizerische Maklerkammer SMK
Weiteres folgt …
Einen politisch heissen Herbst 2017 wird es,
Diskussionsleiter Reto Brennwald (Mitte) wie in der Einladung vermutet, aller Voraussicht
mit seinen Gästen.
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nach nicht geben. Denn wenn es bis Ende Mehrwerte abgeschöpft werden sollen und ob
September keine Einsprachen gibt, dann tritt Vorgaben erlassen werden sollen, dass unter be-
die jüngste Teilrevision der BZO in Kraft. stimmten Bedingungen vergünstigter Wohn-
Heiss hingegen kann es ab Frühling 2018 raum verlangt werden kann.
werden, denn ab dann wird in der Stadt der Wie sich dies dann etwa in regionalen Richt-
Regionale Richtplan be- und verhandelt. Und plänen und kommunalen Siedlungsrichtplänen
dieser könnte es in sich haben … manifestieren wird, ist noch offen.
Die Vorgaben – von «oben» sozusagen – sind Klar hingegen ist, dass die politischen Par-
klar: In den kommenden Jahren müssen einige teien zum Teil recht unterschiedliche Ansichten
weitere zehntausend Personen im Kanton Platz über die konkrete Ausgestaltung haben. Alle
und Wohnraum finden. Und zwar zu 80 Pro- Teilnehmenden des Podiums wollen für Stadt
zent in städtischen und zu 20 Prozent in länd- und dessen Bewohnerinnen und Bewohner nur
lichen Gebieten. das Beste. Aber etwa bereits beim Thema Lärm
Themen wie Verdichtung sowie Auf- und oder Grünflächen gingen die Meinungen dia-
Umzonungen werden dann sehr wichtig. Und metral auseinander.
haben einen grossen Einfluss darauf, wie Mit einigen Monaten voll heisser Diskus-
durch Auf- und Umzonungen entstandene sionen muss daher gerechnet werden. ■
S tadtrat, Dr. André Odermatt, SP, Regierungspräsident, Markus Kägi, SVP,
Vorsteher Baudepartement Baudirektor, Kanton Zürich
Gemeinderat und Stadtratskandidat, Gemeinderat, Markus Knauss, Grüne,
Das Publikum kam in den Genuss einer spannenden Diskussion. Michael Baumer, FDP, Präsident Kommission BZO Vizepräsident Kommission BZO
12 | HEV 9-2017 HEV 9-2017 | 13
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Grosse kommunale Unterschiede im Kanton Zürich
Mehr Leerwohnungen in einzelnen
Gemeinden, nicht aber in der Stadt
Anfang Juni sind im Kanton Zürich etwa samen Mitteilung der statistischen Ämter von
6600 Wohnungen leer gestanden, das sind Stadt und Kanton Zürich hervor. Insgesamt ist
rund 450 mehr als im Jahr zuvor. Damit ist die Zahl leerstehender Wohnungen seit 2012
die Leerwohnungsziffer weiter von 0,84 auf um rund 2300 angestiegen. Im gleichen Zeit-
0,90 Prozent gestiegen. Während in der raum wurden jedoch auch deutlich über 50 000
Stadt Zürich die Zahl leerer Wohnungen neue Wohnungen erstellt – diese werden aber
trotz grosser Bautätigkeit leicht sank, stieg nicht überall im Kanton gleich schnell vom
sie im Rest des Kantons spürbar an. Markt absorbiert.
Seit 2012 nimmt die Zahl leerstehender Woh- Trotz allgemeinem Anstieg vielfach
nungen im Kanton deutlich zu. Die aktuelle stabile Leerstandszahlen
Zunahme liegt jedoch merklich unterhalb In etwa 100 der 168 Zürcher Gemeinden macht
derjenigen des Jahres 2014, als gegenüber dem die Veränderung der Leerwohnungen gegenüber
Vorjahr knapp 1200 zusätzliche Wohnungen dem Vorjahr fünf oder weniger Wohnungen
verzeichnet wurden. Dies geht aus einer gemein- aus. Dagegen trägt eine kleine Anzahl von
Bild: Fotolia / Robert Kneschke
In der Stadt Zürich bleiben solche Wohnungen nur selten lange leer.
HEV 9-2017 | 17
AKTUELL AKTUELL
mittelgrossen Gemeinden aufgrund starker zu beobachten: Trotz hoher Bautätigkeit sinkt Preissegment angesiedelt. Während Mietver-
Bautätigkeit zur Gesamtbilanz gemeinsam die Leerwohnungsziffer von 0,22 auf 0,21 Pro- träge in der Stadt Zürich in den letzten beiden LEERWOHNUNGSZÄHLUNG
mehr als 400 zusätzliche leere Wohnungen bei. zent. Jahren im Median zu einer Nettomonatsmiete
Schliesslich sind in einzelnen Gemeinden auch In weiten Teilen des übrigen Kantonsgebie- von 24 Franken pro Quadratmeter abgeschlos- Mit der Leerwohnungszählung wird jährlich die
markante Rückgänge zu beobachten. Beispiels- tes führt eine hohe Bautätigkeit in der Regel zu sen wurden, liegt der Quadratmeterpreis bei Zahl der Wohnungen ermittelt, die per 1. Juni leer
weise sind die grossen Wohnungsreserven, einem vorübergehenden Anstieg der Leerwoh- den Leerwohnungen mit 32 Franken um rund stehen. Die Leerwohnungszahl bildet nur einen
die in Wetzikon in der Vergangenheit durch nungsziffer. In der Stadt Zürich ist die Nachfra- einen Drittel höher. Teil der Wohnungen ab, die auf den Markt kom-
die rege Bautätigkeit geschaffen wurden, nun ge nach Wohnungen offenbar derart gross, dass Entsprechend sind leere Wohnungen inner- men.
zu wesentlichen Teilen abgebaut worden. trotz eines Nettozuwachses von über 2500 Woh- halb der Stadt am ehesten dort zu finden, wo in Der Grossteil der Wohnungen wird unmittelbar
Steigende Leerstandszahlen haben alle nungen im vergangenen Jahr nur wenige leer den vergangenen Jahren grössere Neubaupro- nach einem Auszug wieder vermietet oder ver-
kauft. So werden etwa in der Stadt Zürich in
Wohnungsgrössen zu verzeichnen. Mit mehr blieben. jekte im oberen Preissegment erstellt worden
einem durchschnittlichen Monat rund 1800 Woh-
als 60 Prozent nehmen die 3- und 4-Zimmer- Von den 454 Wohnungen, die am 1. Juni 2017 sind (Langstrasse, Enge). Besonders tiefe Leer-
nungen (wieder-)bezogen, was etwa dem Vier-
Wohnungen insgesamt den grössten Anteil leer standen, sind die meisten im höheren wohnungsziffern von weniger als 0,10 Prozent fachen des aktuellen städtischen Leerwohnungs-
ein. Der grösste An- wiesen hingegen die Quartiere Leimbach, Hoch- bestandes entspricht.
stieg der Leerstands- schulen, Werd, Saateln, Hard, Hirzenbach, See- Damit herrscht am Wohnungsmarkt mehr Bewe-
Veränderung
quote ist hingegen bei Veränderung der Leerwohnungsziffer
der Leerwohnungsziffer bach, Wipkingen und Seefeld auf. gung, als in der Leerwohnungszahl zum Ausdruck
den 2-Zimmer-Woh- in Prozentpunkten, 2016–2017
in Prozentpunkten, 2016–2017 Detaildaten für Gemeinden und Stadtquar- kommt. Die Leerwohnungsziffer bezeichnet den
nungen zu vermelden. tiere finden Sie auf der Website des Statistischen Anteil leerer Wohnungen am Gesamtwohnungs-
In der Region Amtes des Kantons Zürich sowie von Statistik bestand.
Pfannenstiel liegt Stadt Zürich. (rcv) ■
die Leerwohnungs-
quote 2017 erneut am
höchsten. Die Leer- Kanton
KantonZürich: Entwicklung
Zürich: leerstehender
Entwicklung Wohnungen
leerstehender Wohnungen
wohnungsziffer ist nach Zimmeranzahl,
nach 1997–2017
Zimmeranzahl, 1997–2017
hier um ca. 0,25 Pro-
zentpunkte auf 2,08 1 Zimmer
1 Zimmer 2 Zimmer
2 Zimmer 3 Zimmer
3 Zimmer 4 Zimmer
4 Zimmer5+ Zimmer
5+ Zimmer
Prozent angestiegen.
Ebenfalls auf hohem 7000
7000
Niveau liegen die Re-
gionen Zürcher Ober- 6000
6000
land, das Knonauer-
Anzahl Leerwohnungen
Anzahl Leerwohnungen
amt und das Weinland 5000
mit jeweils mehr als 5000
1,5 Prozent. Letzteres
verzeichnete im letz- 4000
4000
ten Jahr noch als ein-
zige Region einen 3000
spürbaren Rückgang.
3000
2000
Leerwohnungsziffer 2000
in der Stadt Zürich
trotz hoher 1000
Bautätigkeit tief
1000
Im Gegensatz zum 0
Kanton Zürich ist in 0
2009
1997
1998
1999
2000
2001
2002
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2006
2007
2008
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2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2009
1997
1998
1999
2000
2001
2002
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2004
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2007
2008
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
der Stadt Zürich ein Quelle: Statistisches Amt des Kantons Zürich,
leichter Rückgang der Leerwohnungszählung 2016/2017 (LWZ),
Gebäude- und Wohnungsregister (GWR) Quelle: Statistisches Amt des Kantons Zürich, Leerwohnungszählung 2017 (LWZ)
Leer- wohnungszahl Quelle: Statistisches Amt des Kantons Zürich, Leerwohnungszählung 2017 (LWZ)
Quelle: Statistisches Amt des Kantons Zürich, Leerwohnungszählung 2017 (LWZ)
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gegen Hausbesetzer
Nach dem Nationalrat fordert auch der Stän- eine unmittelbare, sofortige Reaktion, wie vom
derat eine griffigere Regelung gegen Haus- Bundesgericht gefordert, ist unrealistisch. Hier-
besetzungen. Die geltende Rechtslage ist für müsste der Grundstücksbesitzer bereits un- Ihr unabhängiger Partner
unbefriedigend und unklar. NR Olivier Feller mittelbar bei Ankunft der Hausbesetzer gegen
will mit seiner Motion die Problematik der diese einschreiten. Das ist praktisch nicht um- für das Nachrüsten von Kabinenabschluss-Türen.
Hausbesetzungen in den Städten angehen. setzbar, da er von der Hausbesetzung in aller
Das Gesetz soll dem Grundstücksbesitzer Regel nicht umgehend Kenntnis erhält. Macht
eine genügende Frist für seine Reaktion zur der Grundstücksbesitzer sein Recht nicht «sofort»
Vertreibung der Hausbesetzer vorgeben. geltend, darf er die Hausbesetzer nicht mehr von
seinem Grundstück vertreiben! Es steht ihm nur
Bei einer Hausbesetzung kann der Grundstücks- noch der aufwendige Weg über das Gericht offen. ELECTRONIC DRIVEN ECC 230 V
besitzer – ohne vorher zu klagen – gegen die Damit ist die heutige gesetzliche Bestimmung
Hausbesetzer zu deren Vertreibung vorgehen. So zum Besitzesschutz «toter Buchstabe». rtw Aufzugstechnik AG
sieht es das Privatrecht vor. Das Gesetz bestimmt Der Hauseigentümerverband begrüsst, dass info@rtw-aufzugstechnik.ch | www.rtw-aufzugstechnik.ch
jedoch, dass der Grundstücksbesitzer sofort re- Abhilfe gegen diese unzureichende geltende Re- Schützenstrasse 13 | 8902 Urdorf
agieren muss. Was «sofort» heisst, darin sind sich gelung geschaffen werden soll. Mit der Aufnahme
Lehre und Rechtsprechung uneinig. Deshalb ver- einer klaren Frist ins Gesetz steht dem Grund-
langt NR Olivier Feller mit einem Vorstoss, dass stücksbesitzer eine realistischere Reaktionszeit
der Gesetzgeber Klarheit schafft. Hierfür soll zur Verfügung. Ihre Immobilien. Unser Zuhause.
unter anderem eine konkrete Reaktionsfrist von Nach dem Nationalrat hat sich nun auch der
24 bis 48 Stunden ins Gesetz aufgenommen wer- Ständerat mit 31 zu 13 Stimmen klar für die
den. Damit hätte der Grundstücksbesitzer Zeit, Motion ausgesprochen. Der Bundesrat muss die Begründung von Stockwerkeigentum
um gegen die Hausbesetzer vorzugehen. Denn Forderung nun umsetzen. ■ Profitieren Sie von unserem Wissen und
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Gas und erneuerbare Energien bäuden werden indes weiterhin viele Öl- durch rollierte Lüftung. (rcv) ■
Gasheizungen ersetzt.
verdrängen Heizöl Rund 50 000 Wohnungen – knapp ein Vier-
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tel des Wohnungsbestandes – werden gegen-
wärtig mit erneuerbaren Energieträgern beheizt.
In der Stadt Zürich werden immer weniger Wohnungen in der Stadt Zürich vor. So ist im Deren Bedeutung wächst mit der lebhaften Bau- Auf der Webseite von Statistik Stadt Zürich
sind zahlreiche und detaillierte Grafiken zum
Wohnungen mit Öl beheizt. Der Ölanteil ist langfristigen Vergleich vor allem ein ausgepräg- tätigkeit und dank Fortschritten in der Energie-,
Thema verfügbar (https://www.stadt-zuerich.ch/
dabei in den letzten knapp 30 Jahren von ter Ersatz von Heizöl durch Gas festzustellen. Dämm- und Lüftungstechnik. Über 90 Prozent prd/de/index.html ➧ Statistik ➧ Publikationen
70 auf 27 Prozent gesunken. Derweil wird Das geht aus einer Untersuchung hervor, die aller seit dem Jahr 2014 erstellten Wohnungen ➧ Erneuerbare Energien auf dem Vormarsch).
heute jede zweite Wohnung mit Gas be Statistik Stadt Zürich kürzlich publiziert hat. werden durch Umgebungswärme, Abfall oder
heizt. Seit zehn Jahren werden zunehmend Heute wird jede zweite Wohnung mit Gas Grafik 1: Heizungssysteme 1990 und 2017
erneuerbare Energien für die Wärme beheizt; der Ölanteil hingegen ist seit 1990
versorgung der Wohnungen genutzt. von 70 auf 27 Prozent gefallen Heizungssysteme 1990 und 2017
Während in Zürich-Nord und Zürich-West 1990 2017
Erstmals seit dem Jahr 2000 liegen wieder zu- die meisten neu erstellten Wohnungen an das 1990 2017
verlässige Daten zur Wärmeversorgung der städtische Fernwärmenetz angeschlossen wer-
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■ Heizöl
1% 16%
Heizungssysteme in neu erstellten Wohnungen 1990/91 bis 2016/17 27% $%# ■ Gas
23%
6% '# &# Gas
■ Heizöl ■ Gas ■ Holz ■ Fernwärme ERZ 1% !"#
&'# ■ Holz
■ Fernwärme andere ■ Wärmepumpe Luft ■ Wärmepumpe Erdsonde ■ Wärmepumpe andere Holz
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Verfolgen des Ratsgeschehens von der Zuschauertribüne aus,
10.00 Uhr
anschliessend Diskussion im Fraktionszimmer mit NR Hans Egloff
und NR Gregor Rutz
12.00 Uhr Mittagessen in der Galerie des Alpes im Bundeshaus
14.30 Uhr Spaziergang durch die Berner Altstadt (etwa 2 Stunden)
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Inbegriffen: Besuch Bundeshaus, Mittagessen inkl. Getränken, Stadtrundgang mit kompetenten
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Die Platzzahl ist beschränkt, die Anmeldungen werden nach Eingang berücksichtigt.
Anmeldeschluss: Mittwoch, 11. Oktober 2017
Sie können sich bis drei Wochen vor dem Ausflug abmelden, ohne dass Ihnen Kosten entstehen.
Bei späteren Abmeldungen wird eine Bearbeitungsgebühr von 50% der Kosten erhoben.
Bei Absage am Ausflugstag und bei unentschuldigtem Nichterscheinen bleiben die vollen Kosten geschuldet.
Eine Vertretung ist selbstverständlich willkommen.
Wir freuen uns mit Ihnen auf einen interessanten Tag in Bern.
Ausflug Mitgliederforum Ihre Kathrin Widmer und Mariann Wittmer
Bern und sein Bundeshaus
Gerne verfolgen wir mit Ihnen während der kommenden Winter-
session den Ratsbetrieb in Bern. Der Ausflug findet statt am: ✂
Donnerstag, 30. November 2017 ANMELDUNG FÜR MITGLIEDERFORUM
«Bern und sein Bundeshaus» vom 30. November 2017
Anreise/Rückreise individuell (Angaben bitte in Blockschrift) Mitglied- und Rechnungsadresse müssen übereinstimmen.
Ihre Gastgeber in Bern:
Name (Teilnehmer/in 1) Vorname
Name (Teilnehmer/in 2) Vorname
Strasse PLZ und Ort
E-Mail Telefon privat Telefon Geschäft
Mitgliedernummer Datum Unterschrift
(s. Adressfeld auf letzter Seite)
Einsenden an: HEV Zürich, Sekretariat Seminare, Albisstrasse 28, Postfach, 8038 Zürich, per Fax 044 487 17 77 oder über unsere
Website www.hev-zuerich-shop.ch unter «Seminare und Anlässe». Für Fragen Telefon 044 487 17 03
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Datum 10. und 17. November 2017,
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■ Der Mietvertrag Seminarort Belvoirpark Hotelfachschule Zürich,
Die professionelle Verwaltung einer Liegenschaft umfasst viele, unter- Seestrasse 141, 8002 Zürich-Enge
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schiedliche Tätigkeiten. In diesem Seminar lernen Teilnehmende wichtige Grund- Seminarkosten inkl. ausführlicher Dokumen-
lagen kennen, um Liegenschaften richtig und effizient verwalten zu können. ■ Die Mietzinsanpassung tation und Stehlunch an beiden Kurstagen
Dieses Seminar richtet sich an Eigentümer und Verwalter kleiner und mittlerer ■ Die Nebenkosten Mitglieder*: Einzel CHF 800.–
Liegenschaften sowie an Einsteiger in der Immobilienverwaltung. Ehepaar** CHF 1500.–
■ Die Mängelrechte im Mietrecht Nichtmitglieder: Einzel CHF 900.–
Teilnehmende profitieren vom profunden Wissen der Fachleute mit langjähriger
Praxis-Erfahrung: ■ Die Renovation Ehepaar** CHF 1700.–
* Mitgliedervergünstigung kann nur bei Angabe der
■ Die Hauswartung Mitgliedernummer gewährt werden
«Der Mietvertrag»
«Die Mängelrechte ■ Die Versicherungen des Hauseigentümers (vgl. Adressfeld auf letzter Seite). Mitglieder- und
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«Die Verwaltungs- «Die Kündigung» ■ Die Kündigung ** Nur 1 Dokumentation
übernahme «Die Vermietung» «Das Mahnwesen
■ Der Wohnungswechsel Anmeldeschluss 14 Tage vor Kursbeginn. Bei Annul-
«Die Nebenkosten» «Der Wohnungswechsel» im Mietrecht»
■ Das Mahnwesen im Mietrecht
lierungen nach Anmeldeschluss ist eine Bearbeitungs
gebühr von 50% der Seminarkosten zu entrichten. Bei
Absage am Seminartag und unentschuldigtem Nicht-
erscheinen bleiben die vollen Seminarkosten geschul-
det. Eine Vertretung ist selbstverständlich willkommen.
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Mietrecht Begründung gilt als nichtig. Unter «Begrün ist, empfiehlt es sich, bei solchen Vorgängen ei
dung» ist nicht das Motiv des Vermieters zu ver nen fachkundigen Rechtsanwalt beizuziehen, der
Die Änderung der Nebenkostenregelung stehen, sondern die rechnerische Begründung eine solche Anzeige an den Mieter den Anforde
für die einseitige Mietvertragsänderung: Hier rungen genügend umsetzen kann. ■
sind demnach die Daten der vergangenen Jahre
«Ich habe mit meinem Mieter einen älteren Weil das Risiko besteht, dass der Mieter das beizulegen und auszuweisen. Die Begründung
Kathrin Spühler
Mietvertrag, in welchem die aufgelisteten Schreiben innert der siebentägigen Abholfrist soll dem Mieter nämlich die Tragweite und die Lic. iur.
Nebenkostenpositionen mit der vereinbar- nicht bei der Post abholt, sollten in der Praxis Berechtigung der Erhöhung aufzeigen und ihm Telefonische Rechtsberatung
ten Pauschale nicht mehr kostendeckend noch zehn Tage dazugegeben werden. Somit soll eine möglichst einfache Beurteilung seiner Chan HEV Zürich
sind. Ich überlege mir, dies zu ändern und te das Schreiben 20 Tage vor Beginn der Kündi cen sichern, die angekündigte Mietzinserhöhung
eine zusätzliche Position aufzunehmen, denn gungsfrist verschickt werden. oder Vertragsänderung anzufechten.
es wurde ein Lift eingebaut, und für diesen Weil das Vermeiden einer Anfechtung resp.
haben wir einen Servicevertrag abgeschlos- Bereits ausgeschiedene Nebenkosten die Durchsetzung der Forderung wünschenswert
sen. Geht das überhaupt und wie habe ich Sollen bis anhin bereits im Mietvertrag als Pau
vorzugehen?» schale ausgeschiedene Nebenkostenpositionen
erhöht werden, da sie nicht mehr kostendeckend
Als Grundsatz gilt: Neben dem Mietzins (netto) sind, sind sie auf die Durchschnittswerte von Keine Veränderung des Hypothekenzinses für die Mieten
sind die Nebenkosten nur geschuldet, wenn drei bis fünf Jahren abzustellen.
dies besonders vereinbart ist (Art. 257a OR). Das Beispielsweise die Wasserkosten: Die Pau Wie erwartet bleibt der am 1. September 2017 publizierte hypothekarische Referenzzinssatz
heisst auch, dass sie ganz konkret vereinbart sein schale deckt die effektiv anfallenden Kosten nicht weiterhin auf dem Rekordtief von 1,5%. Somit besteht kein neuer Anpassungsbedarf der Mietzinse.
müssen. Allgemeine Formulierungen in Miet mehr, somit sind die Durchschnittskosten über Es ist zu erwarten, dass der Referenzzinssatz noch einige Zeit auf diesem tiefen Niveau verharrt.
verträgen wie «sämtliche Nebenkosten» oder diese Jahre zu berechnen und die Pauschale ent
«Nebenkosten allgemein» etc. genügen den sprechend anzupassen. Der Bruttomietzins resp.
rechtlichen Anforderungen nicht und sind des die Nebenkostenpauschale wird somit um den
halb ungültig resp. nichtig. Nebenkosten sind entsprechenden Betrag ansteigen, der Nettomiet
definiert als Leistungen, die mit dem Gebrauch zins bleibt unverändert.
der Mietsache zusammenhängen. «Wenn eine Küche,
Neue Nebenkosten Baum + Garten AG
Welche Leistungen überhaupt als Nebenkos Spezialfällarbeiten dann eine Fierz Küche!»
ten auf den Mieter abgewälzt werden dürfen, ist Im Anschluss an den Einbau eines Liftes • Baumfällarbeiten mit unserem • Rodungen (Autobahnen, Strassen,
eine Frage der Nebenkostenfähigkeit. Da es auch wird üblicherweise ein Servicevertrag für die Fällmobil Bahnlinien, Ufer)
• Baumfällarbeiten mit Mobilkran • Wurzelstöcke ausfräsen
hier immer wieder Grauzonen gibt, ist zu emp Wartung der Liftanlage abgeschlossen. Service • Baumfällarbeiten mit Kletter- • Holzabfuhr, Holzhandel und
fehlen, solche Positionen in den Nettomietzins verträge sind nach allgemeiner Praxis neben •
technik
Baumfällarbeiten mit Helikopter
Hackschnitzel
• Motorsäge- und Freischneider-
einzukalkulieren, um Diskussionen zu vermei kostenfähig; so sollte es möglich sein, die ent • Baumfällarbeiten von Hand Kurse für Lehrlinge, Lehrmeister,
Handwerksbetriebe
den. Die Formularverträge des HEV Zürich sind sprechenden Kosten auf den Mieter abzuwälzen • Baumschnitt und Baumpflege
hierzu hilfreich, haben sie doch die praxis resp. als neue und zusätzliche Nebenkosten
üblichen Nebenkosten bereits aufgelistet. Soviel position in den Mietvertrag aufzunehmen.
zu den Grundsätzen. Selbstverständlich rechtfertigt die Erstellung
Möchte nun ein Vermieter die Zusammen eines Liftes auch die Erhöhung des Nettomiet
setzung, die Höhe der Nebenkostenpauschale zinses wegen dieser Mehrleistung des Vermieters. stags geöffnet
Ausstellung auch sam
oder Akontozahlung oder auch die Zahlungsart Darauf ist jedoch hier nicht weiter einzugehen.
der Nebenkosten ändern, muss wie bei Mietzins
erhöhungen vorgegangen werden. Die Änderung Klare Begründung
ist auf dem amtlichen vom Kanton genehmigten Formell gesehen müssen Mietzinserhöhungen Fierz Küchen GmbH
Formular für Mietzinserhöhungen und andere und einseitige Vertragsänderungen begründet 8810 Horgen
einseitige Vertragsänderungen mitzuteilen, – an werden, ansonsten sind sie nichtig (Art. 269d Tel 044 718 17 50
sonsten ist sie nichtig – und zwar auf den nächs OR). Gemäss Art. 19 VMWG müssen sie klar www.fierz-küchen.ch
ten Kündigungstermin unter Einhaltung der begründet werden, und so verlangt es auch die Kastellstrasse 6 8623 Wetzikon/ZH
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40 | HEV 9-2017 HEV 9-2017 | 41Sie können auch lesen
