Der Zürcher Hauseigentümer - HEV Zürich
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3 | 2018 Der Zürcher Hauseigentümer Seite 7 Hilfe, mein Gewerbe-Mieter hat gekündigt Seite 11 Mythen und Tatsachen auf dem Zürcher Wohnungsmarkt Seite 44 Nicht jede Komforteinbusse ist auch ein Mangel
SEITE DES DIREKTORS
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zugleich.
oder www.fust.ch • Grosse Panoramaöffnung
So weit man zurückdenken kann, beklagt man sich hier über
erleichtert Be- und Entladen
• 15 Trockenprogramme
-36% Albert Leiser das knappe Wohnungsangebot. Umfragen ergeben jedoch seit Jahren
Direktor
• Zeigt Programmstand Hauseigentümerverbände dasselbe Bild: Eine grosse Mehrheit der Zürcherinnen und Zürcher
Rundum-Vollservice und Restzeit an Stadt und Kanton Zürich
ist mit ihrer aktuellen Wohnsituation zufrieden und auch das Preis-
mit Zufriedenheits- Art. Nr. 107767
Leistungs-Verhältnis ihrer Mietwohnung ist kein Anlass zur Unzu-
garantie Setpreis nur
friedenheit. Dass die Stadt dennoch deutlich mehr Wohnungen
5-Tage-Tiefpreisgarantie 2999.– braucht, ist aber insofern unbestritten, als man gemäss dem Papier
und
Entwickelt «Strategien Zürich 2035» bis 2040 mit einer Bevölkerungszunahme
30-Tage-Umtauschrecht statt 6198.–
in der von 80 000 Personen rechnet. Bei einer mittleren Wohnungsbelegung
produziert
Schneller Liefer-
-51%
und Installationsservice
von knapp zwei Personen geht es um über 40 000 Wohnungen.
Garantieverlängerungen
Mieten statt kaufen
Schweiz Bei dieser Ausgangslage sollte man eigentlich konsequenter-
Schneller Reparaturservice weise jeden Bauwilligen mit offenen Armen empfangen. Seit 2011
Testen vor dem Kaufen nur steht jedoch in der Gemeindeordnung, dass der Anteil der Miet-
Haben wir nicht, gibts nicht Waschmaschine 1699.– wohnungen in der Hand von gemeinnützigen Bauträgern schritt-
Kompetente Bedarfsanalyse WA 4198 statt 3199.– weise auf einen Drittel erhöht werden muss. Und dieses Ziel wäre
und Top-Beratung • Milbenstopp-Programm: natürlich am einfachsten zu erreichen, wenn private Bauherren sich
Alle Geräte im direkten
Vergleich
mehr Lebensqualität
für Allergiker
-1500.– vollständig aus der Wohnungsproduktion zurückzögen beziehungs-
• Keine Waschmittelrückstände weise daraus verdrängt würden. Den Wohnungssuchenden wäre
dank Hautschutzprogramm damit aber offensichtlich ein Bärendienst geleistet.
Art. Nr. 107739
Brachliegendes Land gibt es in Zürich so gut wie keines mehr.
Der grösste Teil der fehlenden Wohnungen muss daher dort gebaut
nur nur nur
werden, wo bereits etwas steht. Die Stadt stellt sich aber gewisser-
499.– Nie mehr abt
auen!
799.– 1499.– massen selbst ein Bein, als sie von einer erhöhten Ausnützung nur
statt 999.– No Frost statt 1299.– statt 1699.–
sehr beschränkt und unter erschwerten Bedingungen etwas wissen
200.– Rabatt
will. Als ob der Hindernisse durch feuerpolizeiliche Auflagen, Denk-
-50% -500.– malpflege, Gesundheitsamt und, und, und nicht schon genug wären,
Latte Macchiato
kommt nun auch noch das Bundesinventar der schützenswerten
auf Knopfdruck Ortsbilder dazu, welches weite Teile Zürichs praktisch mit einem
Mit praktischer
Exclusivité
Türöffnungshilfe Tabu belegt.
Doppeltes Dampfvolumen Wenn sich nicht die Einsicht durchsetzt, dass diese Widersprüche
5 Rp. Nutzinhalt 323 Liter
des ultrafeinen Dampfes mit behoben werden müssen, indem die Einschränkungen irgendwie
konstantem Druck (3,5 bar),
Exclusivité
gelockert werden, sehe ich schwarz für die bauliche Entwicklung der
Aktivbügeltisch mit Geblä- Stadt. Das Ergebnis der letzten Wahlen stimmt nicht gerade optimis-
se- und Ansaugfunktion
tisch. Aber die Hoffnung stirbt zuletzt. Es wäre traurig, wenn Zürich
Exclusivité
Kaffeevollautomat nur noch jenseits der Stadtgrenze wachsen könnte. (vgl. auch S. 11)
VeroCup 100 black
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beim Einschalten, Ausschalten Gefrierschrank Bügelsystem
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Albert Leiser
HE V 3-2018 | 3
IMPRESSUM INH A LT
Geschäftsstelle Herausgeber SEITE DES DIREKTORS THEMA
Hauseigentümerverband Hauseigentümerverband
Zürich (HEV Zürich) 3 Widersprüchliches und Ungereimtheiten
Kanton Zürich GARTEN
Albisstrasse 28, Postfach in Zusammenarbeit mit zuhauf
Hauseigentümerverband 31 Auszeit im Freien
8038 Zürich SEITE DES PRÄSIDENTEN
Telefon 044 487 18 00 Kanton Zürich
(HEV Kanton Zürich) 71 Für die Galerie…?
Fax 044 487 18 88 RECHT
info@hev-zh.ch I hev@hev-zuerich.ch Direktor HEV Kanton Zürich
Öffnungszeiten und HEV Zürich AKTUELL MIETRECHT
Montag bis Freitag 8.00–17.30 Uhr Albert Leiser MIETERWECHSEL IN EINER 36 Bindende Wirkung einer Vereinbarung auch
Redaktion GEWERBE-IMMOBILIE für den Nachmieter
Telefonzentrale
Tel. 044 487 17 00
Albisstrasse 28, Postfach 7 Hilfe, mein Gewerbe-Mieter hat gekündigt MIETRECHT
8038 Zürich
Fax 044 487 17 77 redaktion@hev-zuerich.ch F R Ü H L I N G S - P R Ä S I D E N T E N KO N F E R E N Z 39 Hat der Mieter einen Anspruch auf
Internet
Tel. 044 487 17 28 11 Mythen und Tatsachen auf dem Zürcher Nachreinigung?
Fax 044 487 17 72
www.hev-zuerich.ch Wohnungsmarkt MIETRECHT
www.hev-zh.ch Redaktor
Lic. phil. Reto Vasella (rcv)
ERZ REDUZIERT FINANZRESERVEN 40 Kommt ein Mietvertrag auch
Drucksachenverkauf reto.vasella@hev-zuerich.ch 14 Stadt Zürich streicht für zwei Jahre stillschweigend zustande?
Montag bis Freitag Autoren dieser Ausgabe
die Abwassergebühren
8.00–17.30 Uhr MIETRECHT
Carmen Beeler, NEUE FERN WÄ RMEGEBIE TE IN DER
Telefon 044 487 17 07 Immobilienbewirtschafterin HEV Zürich 44 Nicht jede Komforteinbusse ist auch ein
S TA DT Z Ü R I C H A B 2 0 2 0
Lic. iur. Daniela Fischer, Mangel
Telefonische Rechtsberatung Telefonische Rechtsberatung HEV Zürich 16 Heizen und Kühlen mit klimaschonender
Für Mitglieder unentgeltlich Lic. iur. Anita Lankau, Fernwärme STEG
8.00–12.00 Uhr Telefonische Rechtsberatung HEV Zürich
NEUER DIREK TOR BEIM HEV SCHWEIZ 47 Wer haftet für Beiträge bei
und 13.00–17.00 Uhr Barbara Scalabrin-Laube, Alten/ZH
Telefon 044 487 17 17 Lic. iur. Harald Solenthaler, 19 Markus Meier folgt auf Ansgar Gmür Handänderungen im Stockwerkeigentum?
Rechtsanwalt, HEV Zürich EIGENMIET WERT
Telefonische Bauberatung Lic. iur. Kathrin Spühler, POLITIK
Für Mitglieder unentgeltlich Telefonische Rechtsberatung HEV Zürich 48 Was passiert, wenn der Wohneigentümer
8.00–12.00 Uhr Lic. iur. Cornel Tanno, STEUERN pflegebedürftig wird?
und 13.00–17.00 Uhr Rechtsanwalt, HEV Zürich 22 Neue Steuerabzüge für Hausbesitzer treten
Telefon 044 487 18 18 Lic. iur. Tiziano Winiger,
Telefonische Rechtsberatung HEV Zürich
am 1. Januar 2020 in Kraft N AT U R
Adressänderungen/ HOFFNUNG AUF BALDIGE LÖSUNG WENN PFLANZEN IHREM NAMEN
Mitgliedschaften 24 Die Wohneigentumsbesteuerung harrt GERECHT WERDEN
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Auflage: 59 985
Info» am Ende dieser Ausgabe.
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Wollishofen
3 | 2018
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Nachdruck nur mit Der Zürcher 66 Nerinen und Amarinen – die winterharten
Bahnhof
Markus Turani
Quellenangabe HEV Zürich Hauseigentümer Gartenschätze
Seestrasse
(z. B. HEV Zürich 9/2016) Postfach, 8021 Zürich
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HEV Zürich (für Mitglieder im Seite 7 Hilfe, mein Gewerbe-Mieter hat gekündigt
Aus der Praxis für die Praxis»
Albisstrasse 28 Jahresbeitrag inbegriffen). Seite 11 Mythen und Tatsachen auf dem Zürcher Wohnungsmarkt
Seite 44 Nicht jede Komforteinbusse ist auch ein Mangel
Der Inserateteil dient der 52 Inserenten stellen sich vor
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Über nicht bestellte Information unserer Mitglieder
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Korrespondenz geführt
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Der Herausgeber lehnt jegliche Die Lage auf dem Zürcher Wohnungsmarkt 55 Bestellformular
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Wollishofen S Verantwortung über die Inhalte ist klar und verwirrend zugleich. 58 Kreuzworträtsel
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4 | HE V 3-2018 HE V 3-2018 | 5
AKTUELL
Rechtsberatung Verkauf Bewertung Verwaltung Baumanagement
MIETERWECHSEL IN EINER GEWERBE-IMMOBILIE
Hilfe, mein Gewerbe-Mieter
hat gekündigt
Nicht selten kommt es vor, dass jemand eine ordentliche Kündigung oder der Vermieter
eine Liegenschaft erwirbt, in der sich ist allenfalls überhaupt nicht unglücklich über
seit Jahrzehnten bereits ein Gewerbe einen Wechsel, da er das Objekt anderweitig ver-
eingemietet hat, sei es ein Architekturbüro, mieten möchte.
eine Bäckerei, ein Möbelgeschäft oder Der ausziehende Mieter hat in der Regel sei-
Ähnliches. Wenn dann dieser Mieter nen getätigten Innenausbau zurückzubauen. Hin
dem Vermieter verkündet, dass er das und wieder kann es für den Vermieter von Vor-
Mietverhältnis aufzulösen gedenke, teil sein, gewisse Einrichtungen zu übernehmen,
stellen sich dem Vermieter unzählige Fragen. dann ist gutes Verhandlungsgeschick gefragt. Sie
Dabei den Überblick nicht zu verlieren, sollten sich jedoch vor der Übernahme von sol-
ist wahrlich keine einfache Sache. chen sogenannten Mieterinstallationen bewusst
sein, zu welchem Zweck Sie das Objekt in Zukunft
Handelt es sich um eine ausserordentliche Been- vermieten wollen. So macht es wohl wenig Sinn,
digung des Mietvertrages, so hat der Mieter einem Coiffeur sämtliche Lavabos abzukaufen,
grundsätzlich einen adäquaten Nachmieter zu wenn Sie sich für die Zukunft ein Kleidergeschäft
stellen, welcher in der Regel die Gewerberäum- als Mieter wünschen.
lichkeiten zu den gleichen oder ähnlichen Zwe- Es ist natürlich auch denkbar, dass ein Nach-
cken verwendet. Vielleicht geht es aber auch um mieter die Einrichtungen vom Vormieter über-
Bei Neuvermietungen sollte man auf weitere Gewerbemieter im Haus Rücksicht nehmen.
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HE V 3-2018 | 7
AKTUELL
«Raum für Vertrauen
möglichst wenig negative Auswirkungen
auf die Wohnungsmieter haben sollte, an- heisst für mich,
sonsten die Beschwerden zahlreich sein
könnten. persönlich für Sie
Fragen über Fragen
Sind Sie sich nun mit einem potenziellen
da zu sein.»
neuen Mieter über alle relevanten Punkte
einig geworden, gilt es einen Mietvertrag
Silvana Matt
aufzusetzen. Ein Gewerbemietvertrag Immobilienverwalterin mit eidg. Fachausweis
muss in Ruhe und gut durchdacht erstellt
werden.
Auch hier kommen wieder unzählige
Fragen auf Sie zu: Soll ein indexierter
Mietvertrag (Mindestmietdauer 5 Jahre)
Für Gewerberäumlichkeiten gilt eine andere Lebensdauer als bei abgeschlossen werden? Soll dem Mieter
Mietwohnungen. ein Optionsrecht zur Verlängerung des
Mietvertrages eingeräumt werden? Hat
nimmt, dann trägt auch dieser in Zukunft die der Mieter gewisse Kosten separat zu tragen (z. B.
Unterhaltspflicht für diese Gegenstände, was übermässiger Wasserverbrauch beim Coiffeur,
vertraglich festgehalten werden sollte. Ebenfalls Serviceabonnemente f ür Klimageräte etc.)?
sollte beachtet werden, ob die Installationen be- Braucht der Mieter eine spezielle Anweisung für
willigt wurden (z. B. Klimageräte). Anlieferungen, da eventuell täglich Lastwagen
anfahren? Müssen bestimmte Öffnungszeiten
Welche Bewilligungen braucht es? festgehalten werden? Wie hoch soll die Mietkau-
Sind Sie als Vermieter völlig frei in der Auswahl tion sein?
des neuen Mieters? Nicht ganz, denn es muss Sind schliesslich alle offenen Fragen geklärt
unter anderem geprüft werden, ob ein Umnut- und der neue Mietvertrag unter Dach und Fach,
zungsgesuch beim Bauamt notwendig wird. sollten Sie spätestens zu diesem Zeitpunkt den
Möglicherweise sind auch weitere Gesetze und Vormieter darüber informieren, wie er das Objekt
Auflagen zu beachten (Umwelt- und Gesund- abzugeben hat. Anlässlich der Abnahme erstellen
heitsschutz, Feuerpolizei, luft- und klimatechni- Sie ein Protokoll. Dabei muss beachtet werden,
sche Anlagen, Reklamebewilligungen usw.). Oft- dass für Gewerberäumlichkeiten eine andere
mals holt der neue Mieter solche Bewilligungen Lebensdauer gilt als bei Mietwohnungen bzw.
selber ein, benötigt hierfür jedoch die Einwilli- diese reduziert wird.
gung des Vermieters. Prüfen Sie genau, mit was Wird Ihnen der Dschungel der Gewerbe-
Sie sich einverstanden erklären. vermietung zu unübersichtlich und zu wild,
Natürlich ist auch auf einen weiteren Gewer- dann helfen die Experten des HEV Zürich gerne
bemieter im Haus Rücksicht zu nehmen. So ist weiter.
es wohl naheliegend, dass die Vermietung des
gekündigten Objektes an ein Kosmetikstudio, ImmoCorner AG
Carmen Beeler
welches Nagelpflege anbietet, nicht wirklich ideal
ist, wenn Sie im Haus bereits ein Nagelstudio als Immobilienbewirtschafterin Immobilienverkauf
Mieter haben. Es ist durchaus möglich, dass in HEV Zürich
Immobilienbewirtschaftung
den bereits vorhandenen Mietverträgen sogar ein
Konkurrenzverbot enthalten ist. Schulstrasse 169
Ausserdem ist bei gemischten Wohn- und Ge- 8105 Regensdorf
schäftshäusern zu bedenken, dass das Gewerbe Telefon 043 343 70 00
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8 | HE V 3-2018
AKTUELL
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Mythen und Tatsachen auf dem
CH-9620 LICHTENSTEIG
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Zürcher Wohnungsmarkt
Anlässlich der Präsi-
Foto: Reto Vasella
dentenkonferenz des
HEV Kanton Zürich
stellte der Politforscher
Michael Hermann seine
TREPPENLIFTE Analyse des Zürcher
Wohnungsmarktes vor.
Die Ergebnisse waren
ROLLSTUHLLIFTE für die meisten Anwesen-
SITZLIFTE den wohl von grossem
AUFZÜGE Erkenntniswert und
gleichzeitig auch ziemlich
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graph, räumte gleich zu Be-
ginn mit dem weitverbreite-
ten Myt hos auf, dass im
Wirtschaftsraum Zürich die
Mieter und Mieterinnen mit
ihrer Wohnsituation unzu-
frieden wären. Dies blieb
Wie werden wir künftig denn auch nicht das einzig
wohnen? Das erfahren Sie
an unserem nächsten
überraschende Ergebnis, wel- Michel Hermann präsentierte einige überrschende Resultate.
Know-how-Lunch vom
23. Mai in Volketswil.
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Wunsch nach Eigentum
Anteil [%]
Nein 47
Ja, als Fernziel 33
Ja, in naher Zukunft 11
Ja, ich bin konkret auf der Suche 9
Gewünschte Art des Eigentums
Grafiken: sotomo
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H E V 3 -2 0 18 | 11
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ches der Geschäftsführer der Forschungsstelle Wohneigentum, wovon zwei Drittel dabei primär
Sotomo anhand einer grösseren Anzahl detail an Hauseigentum denken. Bei den Wohnpräfe Wohnungsknappheit nicht (mehr) an 1. Stelle
lierter Grafiken im Verlaufe seiner Präsentation renzen ist die Lage der alles dominierende
vorstellte. Faktor. So ist sie für fast die Hälfte die wichtigs Kanton Zürich
Zu seinen Resultaten gelangte Hermann te Eigenschaft und für 80 Prozent gehört sie Krankenkassenprämien 37 9
aufgrund einer grossen Datenbasis, welche zu den drei wichtigsten Eigenschaften einer Woh
Zuwanderung, Bevölkerungswachstum 18 18
auf einer repräsentativ gewichteten Umfrage nung.
beruht, die im Auftrag von VZI, SVIT Zürich & An zweiter Stelle, aber doch deutlich zurück, Flüchtlinge, Asyl 13 22
HEV Zürich im Oktober 2017 im Wirtschafts findet sich bei den Wohnpräferenzen der Preis Verkehrsfluss, Stau 25 8
raum Zürich erhoben wurde und die mit um und leicht überraschend hat die Ausstattung der
Vorschriften, Regulierungsdichte 15 12
fangreichen Daten aus der Statistik verknüpft Wohnung nur eine untergeordnete Bedeutung.
Wohnungsknappheit
wurde. Interessant dabei ist, dass sowohl bei den 9 17
Laut seinen Erkenntnissen sind fast Dreivier Bewohnern der Stadt wie auch bei denjenigen
tel der Mieterinnen und der Mieter mit der Be des Wirtschaftsraums Zürich die gute Erreich Stadt Zürich
wirtschaftung ihrer Wohnung zufrieden. Zudem barkeit mit dem ÖV das wichtigste Lagekriterium Krankenkassenprämien 33 11
würden dabei kaum Unterschiede im Vergleich ist. Wohnungsknappheit 17 26
von Bewohnern von konventionellen Miet
Verkehrsfluss, Stau 20 7
wohnungen zu solchen von Genossenschaften Wohnungsknappheit fällt zurück
bestehen. Ebenfalls ziemlich überraschende Erkenntnisse Armut, soziale Sicherheit 4 22 Wichtigste Problemfelder
präsentierte Hermann zur Situation des Woh Verkehrsbelastung, Strassenlärm 18 7 direkt betroffen
Eigentum macht glücklich nungsmarktes. Demnach haben selbst in der Stadt
nur indirekt betroffen
Zuwanderung, Bevölkerungswachstum 15 10
Allgemein sei eine grosse Zufriedenheit mit Zürich fast 60 Prozent die aktuelle Wohnung bei
der eigenen Wohnsituation weit verbreitet und der ersten Bewerbung erhalten. 0 10 20 30 40 5
diese sei bei selbstbewohntem Eigentum be Bei den politischen Hauptproblemfeldern
sonders ausgeprägt. Diese Erkenntnis lässt liegt denn auch die Wohnungsknappheit Weitere erhellende Resultate zeigte Hermann Verdichtung im städtischen Raum auch eine Mehr-
sich wiederum kurz und prägnant mit dem hinter den Krankenkassenprämien aktuell zum Thema Raumbedarf. Hier herrscht eine hohe heit findet. Und geht es schliesslich um die Frage,
Satz auf den Punkt bringen: Eigentum macht (nur noch) an zweiter Stelle – wohl ein weiteres Zustimmung für bauliche Verdichtung. So unter- wie denn konkret verdichtet werden soll, so setzen
glücklich. Indiz, dass sie in der Stadt doch nicht so aus stützen insgesamt drei Viertel der Befragten eine Städter verstärkt auf ein zusätzliches Stock-
Das korreliert wohl auch mit dem weit ver geprägt ist, wie oft kolportiert wird. Zudem sieht Siedlungsverdichtung, wobei allerdings nur eine werk, Ersatzneubauten und Hochhäuser. (rcv)
breiteten Wunsch nach Eigentum. So wünschen sich der grössere Teil nur als indirekt davon
sich die Hälfte der Mieterinnen und Mieter betroffen.
Wie verdichtet werden soll
Lage über alles Ein zusätzliches Stockwerk 77
7 7
80
80
Anteil [ % ]
erlauben
77
77
Wichtigste Eigenschaften einer Wohnung
70
70
Ersatzneubauten mit
Lage 44 23 14 10 61
61
grösseren Volumen
54
54
Preis 18 23 19 20
59
59
Grösse 12 19 23 18 Schliessen von Baulücken 63
63
Stadt ZH
62
6 2
Balkon, Terrasse, Garten 10 17 21 21
66
66 Kanton ZH
Architektur, Raumaufteilung 12 10 14 15
Bau einzelner Hochhäuser 60
60
Wirtschaftsraum ZH
Ausstattung 5 7 9 16 55
55
0 25 50 75 Anteil [ % ] 1 22
22
Mindestabstände zwischen 20
2 0
Anteil [ % ]
Gebäuden reduzieren 20
20
1. Platz 2. Platz 3. Platz 4. Platz
0 25 50 75
12 | H E V 3 -2018 H E V 3 -2018 | 13
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ERZ REDUZIERT FINANZRESERVEN
Stadt Zürich streicht für zwei Jahre
die Abwassergebühren
Die Bewohner sowie die in der Stadt ansässigen Betriebe profitieren von einer
Bonusaktion von Entsorgung und Recycling Zürich: 2018 und 2019 wird der Infrastruktur-
preis für Abwasser erlassen. Dieser beträgt jährlich pro Wohneinheit 45 und
pro vollen Arbeitsplatz 50 Franken. Der Bonus ist die Folge einer Dringlichen Motion
der beiden Gemeinderäte Albert Leiser und Andreas Kirstein.
Hauseigentümerinnen und -eigentümern sowie Stadtrat beauftragte aufzuzeigen, wie der Infra-
Betrieben stellt Entsorgung und Recycling Zü- strukturpreis für 2018 und 2019 um mindestens
rich (ERZ) jährlich Rechnung für den sogenann- 50 Prozent gesenkt werden könne. Das Ziel war,
ten «Infrastrukturpreis Abwasser». Dieser be- aufgelaufene Reserven abzubauen.
trägt pro Wohneinheit 45 und pro vollem Im August legte der Stadtrat eine Weisung vor,
Arbeitsplatz 50 Franken. Verwendet wird der mit der er dem Gemeinderat beantragte, auf die
Infrastrukturpreis für den Bau und Unterhalt des Erhebung des Infrastrukturpreises für die ge-
städtischen Kanalisationsnetzes sowie für den nannten Jahre ganz zu verzichten. Dem Antrag
Betrieb des Klärwerks Werdhölzli. stimmte der Gemeinderat Ende November ohne
Der Gemeinderat überwies im April 2017 eine Gegenstimmen zu.
Dringliche Motion von HEV-Direktor Albert Bei rund 290 000 Vollzeit-Arbeitsplätzen
Leiser (FDP) und Andreas Kirstein (AL), die den beträgt der Bonus für die Stadtzürcher Unter-
nehmen bis 2019 über 29 Millio-
nen Franken. Bei rund 220 000
Wohneinheiten beträgt der Bo-
nus für Hauseigentümer, Miete-
rinnen und Mieter bis 2019 über Ihr Rechtsproblem. Unsere Beratung.
19 Millionen Franken. Der Bo-
nus wird den Mieterinnen und Steht ein heikler Vertragsabschluss bevor?
Mietern über eine tiefere Neben-
kostenabrechnung weitergege-
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ben. Insgesamt entgehen ERZ Baurecht? Hängt der nachbarliche Haussegen
dadurch Einnahmen von rund schief? Das Immobilienrecht ist ein schwer
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Recycling Zürich
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14 | H E V 3 -2018
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können. I N F O R M AT I O N U N D B E R AT U N G
Zu den neuen Fernwärmegebieten erhalten Sie bei «Zürich Wärme»
Neue Möglichkeiten für die Energie- bzw. beim ewz Informationen:
versorgung
– für den Ausbau der Fernwärmeversorgung in
Für Liegenschaften in den beiden
Oberstrass, Unterstrass, Wipkingen, Gewerbeschule
Ausbaugebieten eröffnen sich neue, und Aussersihl: beim Kunden Service Center Zürich
attraktive Möglichkeiten für die Ener- Wärme von ERZ Entsorgung + Recycling Zürich,
gieversorgung. Ist in einer Liegen- Telefon 044 645 88 88, www.erz.ch/zuerichwaerme
schaft der Ersatz der Heizungsanlagen – für den neuen Energieverbund in Zürich-Altstetten und Höngg:
schon jetzt ein Thema, lohnt es sich bei Energielösungen von ewz,
unter Umständen zuzuwarten, bis die Telefon 058 319 24 44, www.ewz.ch/altstetten
Volksabstimmungen über die Fern- Für allgemeine Fragen zum Ausbau der Fernwärme steht
wärme-Erschliessung Klarheit über Felix Schmid, stv. Energiebeauftragter der Stadt Zürich, gern zur
die Realisierung schaffen und bis die Verfügung: Telefon 044 412 22 49, felix.o.schmid@zuerich.ch
Fernwärme vor Ort anlangt.
Unterwegs im Fernwärmestollen Bild: Michael T. Ganz, aus: Valance/Ganz, «Zürich Untergrund.
Die Stadt unter der Stadt», Hier und Jetzt, Baden 2015
Atmosphäre
N E U E F E R N WÄ R M E G E B I E T E I N D E R S TA D T Z Ü R I C H A B 2 0 2 0
Heizen und Kühlen mit
klimaschonender Fernwärme
In den kommenden Jahren will wärme aus dem Kehrichtheizkraftwerk Hagen-
die Stadt Zürich die Fernwärmeversor- holz erschlossen werden. Dafür braucht es eine
gung ausbauen und so den Einsatz neue Verbindungsleitung zwischen den bestehen-
fossiler Energieträger und den CO2- den Fernwärmenetzen in Zürich-Nord und in
Ausstoss reduzieren. Für die Eigentümer Zürich-West. Für diesen Ausbau ist Zürich Wär- Die echte
von Liegenschaften ergeben sich ab me von Entsorgung und Recycling Zürich (ERZ) Schweizer Küche.
Vom Design,
2020 in den Ausbaugebieten neue verantwortlich.
Planung über die
Möglichkeiten zum Heizen und Kühlen ihrer Zudem soll ab 2020 ein Energieverbund in Produktion bis zur
Gebäude. Daher kann es sich lohnen, Altstetten und in Tei len von Höngg aufgebaut Montage alles aus
beim Bau oder der Sanierung von werden. Dieser nutzt die Energie aus dem ge- einem Haus.
Heizungsanlagen auch einen Anschluss reinigten Abwasser des Klärwerks Werdhölzli
an die Fernwärme zu prüfen. zum Heizen und Kühlen. Die Planung des
Energieverbunds Altstetten liegt beim ewz. In
Ab 2020 sollen das Gebiet Milchbuck, Teile von beiden Fernwärmeprojekten erfolgt eine enge
Wipkingen und Oberstrass, das Gewerbeschul- Koordination mit Energie 360°. Die Volks-
Quartier und Teile von Aussersihl neu mit Fern- abstimmungen für die beiden Vorhaben
brunner-kuechen.ch
16 | HE V 3 -2018 H E V 3 5618
- 2 0 1 8Bettwil
| 17
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AKTUELL
NEUER DIREK TOR BEIM HEV SCHWEIZ
Markus Meier folgt auf
Ansgar Gmür
Der neue Direktor Der 56-jährige Markus
des HEV Schweiz heisst Meier ist seit 1993 für die
Markus Meier. Er wird Wirtschaftskammer Basel-
Nachfolger von Ansgar land, als Leiter KMU-Ver-
Gmür, der nach 18 Jahren bandsmanagement und
an der Verbandsspitze KMU-Dienstleistungen tätig.
des HEV Schweiz in den Seit 2000 als Vizedirektor
wohlverdienten Ruhe- und ab 2008 als stellvertre-
stand tritt. tender Direktor.
Markus Meier ist Kanto-
An der Vorstandssitzung nalpräsident des HEV Basel-
vom 16. März 2018 wurde die land mit rund 18 000 Mitglie-
Nachfolge des HEV-Schweiz- dern und Präsident des HEV
Direktors beschlossen. Gelterkinden und Umgebung
Als Direktor übernimmt sowie seit 2015 Vorstands-
Markus Meier ab dem Spät- mitglied des HEV Schweiz.
sommer 2018 die Aufgaben Neben seinem aktuellen
an der Verbandsspitze und politischen Amt als Landrat
damit verbunden lenkt er die des Kantons Basel-Land-
Geschäfte und setzt sich für schaft hat er auch das Amt als
die Verbandsinteressen in Sinne der Eigentüme- Vizepräsident der landrätlichen Bau- und Pla-
rinnen und Eigentümer des Landes ein. nungskommission inne.
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STEUERN So muss der Ersatzneubau innert «angemes
sener Frist» seit dem Abschluss des Rückbaus
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Neue Steuerabzüge für Hausbesitzer errichtet werden. Dabei kann der Neubau
durch diverse Umstände verzögert werden,
treten am 1. Januar 2020 in Kraft welche der Bauherr nicht beeinflussen kann.
Dazu gehören unvorhersehbare Erschwernisse
beim Untergrund, die Dauer des Bau
Der Bundesrat hat am 9. März 2018 Gebäudebereich. Nach Ansicht des HEV Schweiz bewilligungsverfahrens, Verzögerungen durch
die totalrevidierte Liegenschaftskosten- wurde der gesetzliche Zweck unbefriedigend Einsprachen und zu lange Verfahren.
verordnung verabschiedet. Sie konkre- umgesetzt.
tisiert die im Zuge der Energiestrategie Ziel des Gesetzgebers bei der Verabschiedung Praxistaugliche Lösung nötig
2050 beschlossenen neuen Abzüge für der Steuergesetzänderungen in Zusammenhang Der HEV Schweiz forderte daher in der
Hausbesitzer bei der direkten Bundes-
steuer. Die Bestimmungen treten am
mit der Energiestrategie 2050 war es, energeti-
sche Gebäudesanierungen zu fördern. Oftmals
Vernehmlassung eine praxistaugliche Lösung,
damit Eigentümer ihren Anspruch auf den
Sicherheit.
1. Januar 2020 in Kraft. ist ein Ersatzneubau aus raumplanerischer (Ver- Steuerabzug der Rückbaukosten nicht in
dichtung) und insbesondere aus energetischer folge unverschuldeter, nicht beeinflussbarer
Mit der Annahme der «Energiestrategie 2050» Sicht sinnvoller als eine Sanierung der bestehen- Bauverzögerungen verlieren. Dem wurde mit
entschied das Stimmvolk, dass grosse kostspie- den Baute. Daher hat der Gesetzgeber die Ab- der neuen Verordnung nicht Rechnung ge
lige energetische Gebäudesanierungen steuer- zugsfähigkeit der Rückbaukosten im Hinblick tragen.
lich gefördert werden sollen. Der Bundesrat hat auf einen Ersatzneubau vorgesehen. Die neue Um grosse, sehr kostspielige Sanierungen Certum Sicherheit AG, Dreikönigstrasse 18, 8022 Zürich,
nun die Verordnung hierzu erlassen und auf den Verordnung ist jedoch zu wenig praxistauglich für Energieeinsparungen und den Umweltschutz Telefon 058 359 59 61
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1. Januar 2020 in Kraft gesetzt. Der HEV Schweiz und schränkt die Anwendung des Gesetzes zu fördern, wurde im Gesetz zudem die Frauenfeld, Freienbach, Lenzburg, Rheinfelden, Schaffhausen,
begrüsst die Ausweitung der Steuerabzüge im ungebührlich ein. Übertragungsmöglichkeit der Investitions Seuzach, Untersiggenthal, Wädenswil, Wetzikon
kosten auf höchstens drei Steuerperioden
festgelegt, sofern sie im ersten Jahr steuerlich
nicht vollständig berücksichtigt werden
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Ich hätte schon früher den
konnten.
Die Bundesratsverordnung führt hierfür richtigen Makler nehmen sollen
die ganze
jedoch ein unnötiges Hindernis ein: Eigentümer,
welche die gesetzliche Möglichkeit nutzen, dür
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Steuerperiode. Ein Pauschalabzug für die Kosten SIMTRA
des Folgejahrs wäre somit problemlos umsetz
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22 | HE V 3-2018 HE V 3-2018 | 23POLITIK
HOFFNUNG AUF BALDIGE LÖSUNG
Die Wohneigentumsbesteuerung
harrt einer Lösung
Bei den Beratungen um die parlamentarische Initiative «Systemwechsel bei
der Wohneigentumsbesteuerung» geht es einen Schritt weiter. Die ständerätliche
Kommission WAK hat die Verwaltung mit zusätzlichen Abklärungen zu den Aus-
wirkungen verschiedener Umsetzungsvarianten beauftragt. Der HEV Schweiz erwartet,
dass die Ausarbeitung einer konkreten Gesetzesvorlage nicht ungebührlich ver-
zögert wird und die ungerechte Belastung der Wohneigentümer mit der Eigenmiet-
wertsteuer endlich fällt.
Mit den Aufträgen an die Verwaltung ist ein wei- wohnsitz bietet eine Chance für eine faire Lö-
terer Schritt zur Umsetzung des Systemwechsels sung. Der Ansicht ist auch die Kommission für
bei der Wohneigentumsbesteuerung in Angriff Wirtschaft und Abgaben des Ständerates.
genommen worden. Die Verwaltung wird nun Der HEV Schweiz unterstützt den vorgesehenen
die finanziellen und administrativen Auswirkun- generellen Systemwechsel für selbstgenutztes
gen verschiedener Abzugsvarianten im Zusam- Wohneigentum am Hauptwohnsitz durch die
menhang mit steuerlichen Abzügen untersuchen. Aufhebung der Eigenmietwertbesteuerung
Der Präsident des HEV-Schweiz, Nationalrat und der Abzugsmöglichkeiten für Schuld-
Hans Egloff, begrüsst die Bemühungen der Kom- zinsen, Unterhaltskosten und andere Auf-
mission und hofft auf eine baldige Lösung: «Es wendungen im Zusammenhang mit dieser
ist an der Zeit, dass endlich eine Lösung beim Wohnimmobilie.
Eigenmietwert gefunden wird. Die Petition des Der HEV Schweiz erwartet, dass die Verwal-
HEV Schweiz hat bewiesen, wie gross und dring- tung die Aufträge der Kommission zu möglichen
lich das Bedürfnis der Wohneigentümer nach Varianten zügig an die Hand nimmt und die
einer Abschaffung der ungerechten Eigenmiet- Umsetzung der parlamentarischen Initiative
wertbesteuerung ist.» Über 145 000 Personen vor Ablauf der vorgesehenen zwei Jahre erfolgt.
unterzeichneten die HEV-Petition «Eigenmiet- Zu beachten ist auch, dass bei der Umsetzung
wert abschaffen», die im November 2016 dem der parlamentarischen Initiative dem Verfas-
Parlament übergeben wurde. sungsauftrag der Wohneigentumsförderung
Rechnung getragen werden muss. Der Traum
Systemwechsel für selbstgenutztes vom Eigenheim darf auch für Junge keine
Wohneigentum Illusion bleiben. Dem kann beispielsweise mit
Der nun vorgesehene generelle Systemwechsel einem Ersterwerberabzug Rechnung getragen
für selbstgenutztes Wohneigentum am Haupt- werden.
Keine Veränderung des Hypothekenzinses für die Mieten
Der am 1. März 2018 publizierte hypothekarische Referenzzinssatz für die Mieten bleibt
unverändert auf dem Langzeittief von 1,5 Prozent. Damit ergibt sich kein aktueller Anpassungsbedarf
bei den Mietzinsen.
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32 | HE V 3-2018SERVICE
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Spezialmandate, HEV Zürich; Sandra Heinemann, Lic. iur., Leiterin Verwaltung/Bewirtschaftung, HEV Zürich
Themen des Seminars Datum: Freitag, 15. Juni 2018, 8 bis 12 Uhr
Grundlagen
Seminarort: HEV Zürich, Albisstrasse 28,
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auf die Mieter überwälzt werden ■ Was gehört in eine Heiz- und vorhanden. Gebühr CHF 10.–, zahlbar am Empfang
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HE V 3-2018 | 35RECHT
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MIETRECHT
Lieblingsplätze.
Bindende Wirkung einer Verein-
barung auch für den Nachmieter
Das Mietgericht Zürich hatte sich kürzlich mit der Frage beschäftigt, ob ein
zwischen dem Vermieter und dem Vormieter abgeschlossener Vergleich auch für
den Nachmieter Gültigkeit hat, und bejahte dies (ZMP 2015 Nr. 11).
Nach Beschwerden der Vormieterin C. über dest von der Existenz der Vereinbarung gewusst
Geruchsimmissionen schloss die Vermieter- und sie hätte sich vor Vertragsschluss Kenntnis
schaft im Dezember 2010 mit C. eine Verein- über den Inhalt verschaffen müssen.
barung, die im Nachtrag Nr. 1 vom Mai 2011
zum Geschäftsmietvertrag festgehalten wurde. Keine weitergehende Mietzinsreduktion
Die Parteien vereinbarten wegen der Geruchs- Das Mietgericht prüfte weiter die Frage, ob
immissionen aus einem Restaurationsbetrieb der Mieterin eine über die Vereinbarung hin-
der Liegenschaft rückwirkend ab Juni 2010 eine ausgehende Mietzinsreduktion wegen des
dauernde Mietzinsreduktion von CHF 85.–/m 2 Mangels der Geruchsimmissionen zuzusprechen
pro Jahr. sei. Es kam aber zum Schluss, dass aus der er-
In der Folge kündigte C. vorzeitig und die wähnten Vereinbarung klar hervorgehe, dass
Vermieterschaft akzeptierte eine Ersatzmieterin, die Geruchsimmissionen weiter andauern
welche mit Nachtrag Nr. 2 vom Februar 2013 per würden, dass deshalb eine dauernde Mietzins-
1. März 2013 mit allen Rechten und Pflichten im reduktion vereinbart worden sei, und dass die
Sinne von Art. 264 OR in den Geschäftsmiet- Vereinbarung auch eine Saldoklausel enthalte,
vertrag vom Mai 2010 inkl. Nachtrag Nr. 1 vom womit das Thema Geruchsimmissionen endgül-
Mai 2011 eintrat. tig abgeschlossen sei. Daher gewährte das Miet-
Im April 2013 orientierte die neue Mieterin gericht keine weitergehende Reduktion des Miet-
die Vermieterschaft über vom Restaurant aus- zinses. 20 % Rabatt
gehende Geruchsbelästigungen, setzte dann mit Das Mietgericht hielt zum Schluss noch fest,
Schreiben vom August 2013 Frist an zur Besei- dass es sich bei der Vereinbarung zwar um eine Mit dem Pflegeset von Griesser
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tigung der Geruchsimmissionen und verlangte vertragliche Einschränkung der Mängelrechte
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te sie sich auf den Standpunkt, der mit der Vor- die Mieterin allerdings als Entschädigung von Lebensdauer. Jetzt profitieren:
mieterin C. vereinbarte Nachtrag Nr. 1 gelte für einer dauerhaften Mietzinsreduktion profitiere. CHF 39.20 statt 49.00
sie nicht. Die Vereinbarung betreffend die Geruchsim- bis 31. Mai 2018.
Das Mietgericht stellte fest, dass sich die neue missionen sei daher auch inhaltlich zulässig und
Mieterin diese Vereinbarung entgegenhalten las- damit auch für die neue Mieterin gültig.
sen müsse. Der Einwand, dass sie keine Kennt-
nis von der Vereinbarung gehabt habe, vermöge
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daran nichts zu ändern. Der Nachtrag Nr. 1 sei Lic. iur.
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36 | HE V 3-2018
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Vertragsverletzung bei verspäteter Rückgabe
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muss der Mieter das Mietobjekt zurückgeben. Der Mieter verletzt bei verspäteter Rückgabe
Hand – kompetent, zuverlässig und zu Die Mietsache ist in dem Zustand, der sich aus
dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt (vgl. Art.
der Mietsache seine Vertragspflichten, womit
er bei (vermutetem) Verschulden schadenersatz
fairen Preisen. 267 OR), und überdies sauber gereinigt, zurück
zugeben.
pflichtig wird (Art. 97 ff. OR). Von seiner Haftung
kann sich der Mieter nur dann befreien, wenn er
nachweist, dass ihn an der verspäteten Rückgabe
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«Reinigung» lässt sich nicht genau der Mietsache kein Verschulden trifft (Art. 103
umschreiben Abs. 2 OR).
Was für den einen Standard ist, wertet ein ande
rer allenfalls als pedantisch. Grundsätzlich haben Gelegenheit zur Nachbesserung
Sie Anspruch auf die vollständige Leerung der Bei unwesentlichen Ausbesserungen, wie zum
gemieteten Räume, die «gründliche» Reinigung Beispiel geringfügigen Reinigungsarbeiten, die
und die Vornahme kleinerer Ausbesserungen. gleichentags behoben werden können, kann der
Mieter zur Nachbesserung berechtigt werden.
Kein Recht auf Ansetzung einer Nachfrist Sofern die Mietsache nach der Rückgabe für eine
Der Rückgabetermin ist ein Fixtermin. Kann Ihr gewisse Zeit unbewohnt ist, rechtfertigt es sich,
Mieter den Termin nicht einhalten, gerät er auto dem Mieter eine kurze Frist für Reinigungs und
matisch in Verzug (Art. 102 Abs. 2 OR). Weist Ausbesserungsarbeiten zu gewähren.
das Mietobjekt bei der Rückgabe noch Mängel
auf, hat der Mieter keinen Anspruch auf Nach
reinigung oder Nachbesserung. Weil die Miet
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Steuern sparen durch Steuern planen räumen (Art. 108 Ziff. 3 OR). Nach herrschender
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dem Rückgabetermin bei ungenügender Reini
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HE V 3-2018 | 39RECHT
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stillschweigend zustande? Reparatur, Verkauf und Installation
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Gemäss schweizerischen Obligationenrecht Obwohl das Mietverhältnis umgewandelt wird,
bestehen keine Formvorschriften für den haben die übrigen Vereinbarungen des befristeten
Abschluss eines Mietvertrages. Obwohl ein Mietverhältnisses weiter Geltung. Telefon 0844 848 848,
Mietvertrag auch mündlich abgeschlossen Fax 0844 848 850,
werden kann, wird aus Beweisgründen in Konkludenter Vertragsabschluss service@sibirgroup.ch
der Regel von den Parteien die Schriftform Für die stillschweigende Fortsetzung des Mietver
gewählt. Doch gibt es Situationen, dass hältnisses bei einem unbefristeten Mietverhältnis,
neben dem schriftlichen und mündlichen welches durch Kündigung aufgelöst wurde, sieht Ihr Partner in Ihrer
Vertragsabschluss ein Mietvertrag nach das Gesetz keine Regelung vor. Region:
Art. 1 Abs. 2 OR auch stillschweigend abge- Verbleibt ein Mieter auch nach dem Kündigungs SIBIRGroup AG
schlossen werden kann. termin weiterhin im Mietobjekt, kann gemäss
Rechtsprechung unter Berücksichtigung gewisser Bahnhofstrasse 134
Im Sinne von Art. 1 Abs. 1 OR kommen Verträge Voraussetzungen von einem konkludenten Vertrags 8957 Spreitenbach
durch gegenseitige Willensäusserungen zustande. abschluss ausgegangen werden. Dabei wird verlangt,
Willensäusserungen können nicht nur mündlich dass der Vermieter während einer ziemlich langen
oder schriftlich erfolgen, sondern auch indirekte Dauer darauf verzichtet hat, die Kündigung durch Ihr Partner mit Allmarken-Service www.sibirgroup.ch
Handlungen sein, die den Willen einer Vertrags zusetzen und die Rückgabe der Mietsache zu for
partei aufzeigen, einen Vertrag abschliessen zu wol dern, sowie gleichzeitig den Mietzins entgegenge
len. In Art. 1 Abs. 2 OR wird explizit erwähnt, dass nommen hat, ohne diesbezüglich einen Vorbehalt
durch stillschweigende Willensäusserungen Ver anzubringen. Demzufolge lässt es den Schluss zu,
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träge zustande kommen. Bezogen auf das Mietrecht dass kein stillschweigender Vertragsabschluss vor
würde dies bedeuten, dass ein Mietvertrag durch liegt, wenn der Vermieter dem Mieter unmissver
die konkludenten Handlungen abgeschlossen wür
de, wenn die Schlüssel vom Vermieter an den Mie
ständlich mitgeteilt hat, dass kein Interesse an einem
erneuten Abschluss eines Mietvertrages bestehen
IMMOBILIEN-
ter übergeben werden und der Mieter die Mietzinse
bezahlt. Wie bereits erwähnt, werden eigentlich die
würde. Das gleiche Ergebnis wird mit der Einleitung
eines Ausweisungsverfahrens erreicht. Ist der Ver BEWIRTSCHAFTUNG
meisten Mietverträge schriftlich abgefasst. Doch mieter so vorgegangen, muss es keine Rolle spielen,
VERMARKTUNG / VERKAUF
BEWIRTSCHAFTUNG:
gibt es immer wieder Situationen, die einen still wenn der Mieter weiterhin Mietzinse bezahlt. Jeden Tel. +41 43 3 88 10 00
schweigenden Vertragsabschluss ergeben. falls kann kein stillschweigender Vertragsabschluss info.regensdorf@gribi.com
Zum Beispiel endet ein Mietvertrag, aber der angenommen werden, wenn der Mieter weiterhin
VERKAUF:
Mieter verbleibt weiterhin im Mietobjekt. Zwar kann im Mietobjekt bleibt, jedoch den Mietzins nicht Tel. +41 43 3 88 10 07
in diesem Fall wohl ein konkludenter Vertrags mehr bezahlt. info.zuerich@gribi.com
abschluss angenommen werden. Doch können je
nachdem, ob es sich um ein befristetes oder ein un
Harald Solenthaler
befristetes Mietverhältnis handelt, die Folgen sehr Eichwatt 3
unterschiedlich sein. Lic. iur. Rechtsanwalt CH-8105 Regensdorf
Rechtsberatung/Prozessführung
In Art. 266 Abs. 2 OR ist ausdrücklich geregelt, HEV Zürich
dass wenn befristete Mietverhältnisse, also bei Miet «ERFAHRENE IMMOBILIENPROFIS.
verhältnissen, die ohne Kündigung auf ein bestimm
tes Datum enden, stillschweigend fortgesetzt wer
PERSÖNLICHER UND ENGAGIERTER SERVICE.»
den, als unbefristetes Mietverhältnis weiterlaufen.
4 0 | HE V 3-2018Sie können auch lesen
