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Der Zürcher Hauseigentümer
Seite 7 Sessions-Nachlese:
«Freiwillige Anreizsysteme sind die richtigen Mittel»
Seite 17 Zürcher Gemeinden müssen sich an Kosten
für Uferwege beteiligen
Seite 31 Aktuelle Entschädigungsgrundsätze beim direkten
Überflug
SEITE DES DIREK TORS
Licht am Ende des Tunnels?
Zürich braucht Wohnungen, viele Wohnungen. So jedenfalls
lautet die offizielle Meinung. Auch wenn die Stadt sich schon jetzt
über Wohnungsmangel beklagt, will sie dennoch markant
wachsen. Zwar hat sie sich dem gemeinnützigen Wohnungsbau
verschrieben, ohne private Bauherren geht es aber nicht.
Die Stadt sollte daher alles Interesse haben, dass Private bauen,
bauen, bauen – und sie dazu motivieren. Davon ist bisher allerdings
wenig zu spüren. Das eine ist, dass sie die Chance, mit der neuen
BZO eine massvolle Verdichtung zuzulassen, nicht genutzt hat.
Albert Leiser Das andere, dass sie die Bauvorschriften restriktiv anwendet, auch
Direktor
oder vor allem dort, wo sie über einen erheblichen Ermessens-
Hauswartung von Alphaplan. Ihr bester Plan für den Hauseigentümerverbände
Stadt und Kanton Zürich spielraum verfügt.
perfekten Unterhalt von Liegenschaften.
Bauen ist heutzutage in vielerlei Hinsicht eine äusserst komplexe
Angelegenheit. Baubewilligungsverfahren sind hochkompliziert
und schwer überblickbar. Auch bei kleinen Projekten sind schnell
einmal 15 Amtsstellen involviert, welche für unzählige Auflagen
und Mehrkosten sorgen, die gelegentlich von den Bauherren als
willkürlich, wenn nicht sogar als schikanös angesehen werden. Im
Rahmen ihres Ermessens werden bessere und günstigere Lösungen
manchmal verweigert und das Baurekursgericht darf diese Ent-
scheide oft nicht mehr überprüfen. Der HEV Zürich und der Ge-
werbeverband der Stadt Zürich lancierten daher die Volksinitiative
«Ombudsstelle gegen Willkür in Bausachen». Eine professionelle
Ombudsstelle sollte den gesunden Menschenverstand wieder
einbringen und mittels Mitbericht der Bausektion notfalls abwei-
chende Stellungnahmen vorlegen, so dass diese eine bessere
Entscheidungsgrundlage hat. Das lehnte die Stadt jedoch ab.
Immerhin scheint sie sich nun aber doch zu bemühen, Bauherren
nicht zu demotivieren. Sie will ein «rotes Telefon» einrichten, eine
Anlaufstelle für alle, die Schwierigkeiten bei der Umsetzung von
städtischen Auflagen im Nachbewilligungs- und Bauvollzugsver-
fahren haben. Damit anerkennt sie, dass Verbesserungen nötig und
auch möglich sind, und erfüllt gleichzeitig das Grundanliegen der
Volksinitiative.
Basel Das «rote Telefon» dürfte im Mai im Gemeinderat zur Beratung
Winterthur gelangen. Sollte die Stelle bewilligt und kein Referendum dagegen
St. Ga
Gallen ergriffen werden, könnte die Initiative zurückgezogen werden.
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Kanton Zürich Zürich (HEV Zürich) 3 Licht am Ende des Tunnels?
Albisstrasse 28, Postfach In Zusammenarbeit mit
Bundesgerichtsentscheide zu
8038 Zürich Hauseigentümerverband Seite des Präsidenten Fluglärmstreitigkeiten beim Flughafen Zürich
Telefon 044 487 18 00 Kanton Zürich 75 Mietrechtsrevision: 31 Aktuelle Entschädigungsgrundsätze
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beim direkten Überflug
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Montag bis Freitag 8.00–17.30 Uhr
Albert Leiser POLITIK
37 Die Spaltungstheorie im Mietrecht
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7 «Freiwillige Anreizsysteme sind 42 Ungenügende Konkretisierung der
8038 Zürich Nebenkosten – Rechtskenntnis darf
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Redaktor AKTUELL 47 Retournierte Einschreibebriefe sind
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Montag bis Freitag Lic. phil. Reto Vasella (rcv) ungeöffnet aufzubewahren
8.00–17.30 Uhr reto.vasella@hev-zuerich.ch Mitfinanzierung
Telefon 044 487 17 07 17 Zürcher Gemeinden müssen sich an Obligationenrecht
Autoren dieser Ausgabe Kosten für Seeuferwege beteiligen
Lic. iur. Daniela Fischer, 49 Wenn der Nachbar baut
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Für Mitglieder unentgeltlich
Barbara Scalabrin-Laube, Alten/ZH
Präsentation Studie von Wüest & Partner und
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Telefon 044 487 17 17 Telefonische Rechtsberatung HEV Zürich 22 «Siedlungsentwicklung nach innen –
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Bedeutung für Hauseigentümer» Wie sich der Garten vor einem Jahr präsentierte
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Polizeiliche Kriminalstatistik 63 28. April 2015: Garten im Sonntagskleid
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Telefon 044 487 18 18 Adressänderungen/ markant gesunken 68 Eine schöner als die andere
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bei Ihrer Sektion. Sie finden alle
Adressen und Telefonnummern SERVICE
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Enge/Zürich
Zürich ➤
➤
Seiten 72 und 73 dieser Ausgabe.
Seminare
Mutschellenstrasse
N
Auflage: 59 758 Inseratenverwaltung 35 Die korrekte Heiz- und Nebenkostenabrechnung
(WEMF-bestätigt) 41 Der Mietzins
Wollishofen
Tram 7
Markus Turani
Nachdruck nur mit HEV Zürich 51 «Die Wohnungsabnahme»
Bahnhof
Quellenangabe Postfach, 8021 Zürich
Seestrasse
(z. B. HEV Zürich 5/2010) inserate@hev-zuerich.ch Drucksachenverkauf
gestattet. Tel. 044 487 18 08
Fax 044 487 18 09 53 Die Fristwahrung im Mietrecht
Bus Produktebesprechungen 55 Für Garten- und Kunstliebhaber
Autobahn N3
72/66 können nicht aufgenommen 57 Bestellformular
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Erscheint monatlich einmal.
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Verkaufspreis CHF 2.–
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Der Inserateteil dient der Zum Titelbild
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Über nicht bestellte Information unserer Mitglieder
Manuskripte kann keine Seeufer bei Horgen
über Produkte und Dienst-
Korrespondenz geführt leistungen und stellt keine Der Kanton Zürich will jährlich mindestens
werden. Empfehlung des Herausgebers dar. sechs Millionen Franken in den Bau von Ufer-
Chur
Autobahnanschluss Der Herausgeber lehnt jegliche wegen investieren.
Wollishofen S Verantwortung über die Inhalte
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4 | HEV 4-2016 HEV 4-2016 | 5
POLITIK
Ihre Immobilien. Unser Zuhause.
Sessions-Nachlese
«Freiwillige Anreizsysteme
sind die richtigen Mittel»
In der Frühlingssession in Bern stand nebst Mattea Meyer (MM): Grundsätzlich erachte
Suchen Sie einen Käufer für Ihre Immobilie? Seit über 125 Jahren der Unternehmenssteuerreform III einmal ich ein Strategie, welche von der Atomenergie
bieten wir Sicherheit und schaffen Vertrauen beim Verkauf von Immo- mehr die Energiestrategie 2050 im Zentrum wegkommen und auf erneuerbare Energie und
bilien. Ob Eigentumswohnung, Einfamilien- oder Mehrfamilienhaus, der Debatte. Über deren mögliche Auswir- insbesondere auf Energieeffizienz setzen will,
kungen für Hauseigentümer und weitere für sinnvoll und zukunftsweisend. Leider wird
ob Gewerbeimmobilie oder Bauland: Setzen auch Sie auf unsere gute relevante Geschäfte unterhielt sich Hans die Diskussion zur Energiestrategie aber dafür
Vernetzung und langjährige Markterfahrung, von der Preisfestlegung Egloff mit der Winterthurer SP-Nationalrä- genutzt, mit wirkungslosen Steuerabzügen die
bis zur Abwicklung der Grundstückgewinnsteuer. tin Mattea Meyer. Immobilienbranchen zu Lasten der öffentlichen
Hand zu subventionieren. Es drohen massive
Nachdem in der Wintersession 2014 der Natio- Steuerausfälle für Kanton und Gemeinden.
Wir verkaufen
nalrat in der Energiestrategie dem Entwurf des Konkret sollen wertvermehrende Investi-
Bundesrates noch mehrheitlich folgte, hat der tionen zukünftig über eine Periode von vier
Ständerat in der Herbstsession 2015 wichtige Än- Jahren steuerlich abgezogen werden können.
derungen beschlossen. In der aktuellen Früh- Dies soll nicht nur für energetische Sanierun-
für Sie.
lingssession hat der Nationalrat nun mit der Dif- gen, sondern neu auch für Ersatzneubauten gel-
ferenzbereinigung begonnen und ist vorwiegend ten. Unsinnigerweise besteht dabei keine Kop-
den Positionen des Ständerates gefolgt. Was für pelung dieser Investitionen an eine energetische
konkrete Auswirkungen haben diese Änderun- Verbesserung. Die Abzüge können also gemacht
gen für Hauseigentümer? werden, ohne dass sie das Ziel der Energiestra-
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POLITIK
«Raum für Vertrauen
tegie erfüllen müssen. Am Ende bedeutet
das Steuerbegünstigungen für die einen, heisst für mich,
für die wiederum alle Steuerzahler auf-
kommen müssen. Ihre Interessen ins
Hans Egloff (HE): Es ist ein Fakt, dass
in der Schweiz keine neuen Atomkraft-
Zentrum zu stellen.»
werke mehr gebaut werden können und
dass dieser Energieträger bei uns eine Mike Suter
Halbwertszeit hat, die nicht mehr all zu eidg. dipl. Immobilien-Treuhänder
lange dauern dürfte. Tatsache ist aber
auch, dass die Schweiz weiterhin sicher
mit Energie versorgt werden muss. Ich
bedauere sehr, dass in der Diskussion
die verschiedenen Energieträger gegen-
einander ausgespielt werden, zumal
jede Energie ihre Vor- und auch ihre
Nachteile hat. Bestimmt liegt aber die
Glückseligkeit nicht alleine in den erneu-
erbaren Energien – zumindest nicht auf kurze Stattdessen sollen Lenkungsprogramme dafür
oder mittlere Frist. Es wurden aber Ziele vorge- sorgen, dass sich die Leute entsprechend verhal-
geben, die es nun zu erreichen gilt. Dafür sind ten und Investitionen tätigen. Davon halte ich
einschneidende Massnahmen notwendig. Kon- überhaupt nichts, denn Lenkungsmassnahmen
kret heisst das: die ganze Sache kostet sehr viel beinhalten immer auch einen erzieherischen
Geld. Dabei geht es um Hunderte von Millionen Aspekt.
an Investitionen, die irgendwer bezahlen muss. Förderprogramme sind für die Lancierung
Zur Hauptsache muss der Gebäudepark in sinnvoll, danach sind Anreizsysteme aber die
der Schweiz saniert werden. Aktuell haben wir richtigen Mittel. Das bedeutet, Steuervergüns-
eine Sanierungsquote von rund einem Prozent, tigungen quasi als Belohnung für diejenigen,
jedoch müsste sie doppelt so hoch sein. Nun gibt die auch tatsächlich investieren. Eigentlich er-
es verschiedene Möglichkeiten, diese angestreb- hält man ja eine doppelte Belohnung dafür.
te Quote zu erreichen. Der Staat offeriert dazu
diverse Förderprogramme, die bereits laufen Wie ist das zu verstehen?
und auch gut funktionieren. Jetzt will man die-
se Programme mindestens teilweise einstellen. HE: Doppelte Belohnung bedeutet, Energie und
gleichzeitig Kosten zu sparen und dadurch auch
etwas Sinnvolles für die Umwelt zu tun. Damit
ZUR PERSON dies tatsächlich passiert, muss man die notwen-
digen Investitionen aber auch effektiv tätigen.
Mattea Meyer: *1987, lebt in Winterthur. Sie Und hier liegt die andere Belohnung, denn für
studierte Wirtschafts- und Humangeographie an diese Investitionen bekommt man zusätzlich
der Universität Zürich und schloss mit einem Mas- ImmoCorner AG
steuerliche Vergünstigungen.
ter ab. 2011 wurde sie als jüngste Kantonsrätin in
Meines Erachtens hat das Parlament mit den Immobilienverkauf
den Zürcher Kantonsrat gewählt. Seit vergange-
nem Dezember sitzt Mattea Meyer für die SP Kan- Abzügen den richtigen Ansatz gewählt, weil da- Immobilienbewirtschaftung
ton Zürich im Nationalrat. Daneben engagiert sie durch Investitionen für Hauseigentümer auch
sich im Vorstand der Sans-Papiers-Anlaufstelle wirklich attraktiv werden. Schulstrasse 169
Zürich (SPAZ). Frau Meyer hat zuvor bemängelt, dass bei 8105 Regensdorf
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8 | HEV 4-2016
POLITIK POLITIK
Cleantech-Bereich entstehen können. Der gan- Was ich aber an dieser Stelle vehement in
ze Sektor erneuerbare Energie ist ein äusserst Abrede stelle, ist Ihre Aussage, dass gerade bei
wichtiger und auch zukunftsweisender Wirt- Ersatzneubauten die Kosten auf die Mieter über-
schaftsfaktor. Ihn zu fördern, dürfte wohl im wälzt werden können.
Interesse von uns allen sein.
Kommen wir noch kurz zu einem anderen The-
HE: Selbstverständlich ist es richtig, dass diese ma, der Umstellung von analogen auf digitale
Sanierungen auch zu entsprechenden Aufträgen Telefonanschlüsse. Was bedeutet das für die
für das Gewerbe führen, neue Arbeitsplätze Hauseigentümer?
entstehen und dadurch Steueraufkommen
generiert wird. Jedoch ist es nicht Aufgabe HE: Für die Privathaushalte dürfte diese Um-
der Hauseigentümer, die Schweizer Wirtschaft stellung nicht allzu schwierig sein. Problema-
anzukurbeln. Ebenso wenig dürfte die Haupt- tisch ist vielmehr, dass rund 200 000 Anlagen
intention der Energiestrategie darin bestehen, in der Schweiz, etwa in Liften, Alarmsystemen,
ein Wirtschaftsförderungsprogramm für die Spitälern, öffentlichen Gebäuden mit Alarmie-
Schweiz zu sein. Die ganzen Sanierungen kos- rungsanlagen, etc., bis Ende 2017 umgestellt
ten sehr viel Geld und die Motivation dafür werden müssen. Grund dafür ist, dass die Swiss-
muss durch finanzielle Anreize unterstützt com auf Beschluss des Bundesrates nur noch
werden. Dadurch würden sich auch ältere Haus- bis zu erwähntem Zeitpunkt das Funktionieren
eigentümer an diese grossen Aufgaben heran- des analogen Netzes gewährleisten muss. Und
wagen. die dann angebotene Technologie wird wahr-
können, ohne dass irgendwelche Vorgaben ein- Zweifelsohne besteht bei den Sanierungen
gehalten werden müssen. Dem muss ich vehe- ein grosser Nachholbedarf und der Gebäude-
ment widersprechen: es gibt relativ restriktive bereich ist ein massgeblicher Faktor, um über-
Vorgaben, denn sämtliche heute gültigen Bau- haupt die Ziele der Energiestrategie 2050 zu
Für Sie
vorschriften beinhalten auch die energetischen erreichen. Doch es gibt bedeutend effizientere Ihr Spezialist:
Vorgaben. Weiter treten in nächster Zeit seitens Massnahmen, um energetische Sanierungen
der Kantone die sogenannten «MuKEn»* in im Gebäudebereich zu fördern. Studien zeigen
vor Ort.
Kraft, die ebenfalls sehr restriktive Vorgaben klar, dass direkte Beihilfen, wie beispielsweise
beinhalten. im Rahmen des Gebäudeprogramms, effektiver
und effizienter sind als indirekte Subventionen
MM: Ich halte das in mehrfacher Hinsicht für über Steuerabzüge, die vor allem wirkungslose
ungerechtfertigte Steuerprivilegien. Zuerst gibt Mitnahmeeffekte produzieren. Das ist sinnvoll
es Subventionen im Rahmen des Gebäudepro- investiertes Geld, wogegen durch die Steuerer-
gramms, die ich befürworte. Danach erfährt leichterungen dem Staat nur viel Geld verloren
die Liegenschaft bei einem Ersatzneubau oder geht. Deshalb sprechen sich auch die kantona-
einer Sanierung eine Wertsteigerung. Weiter len Finanzdirektorinnen und Finanzdirektoren
können die Kosten zumindest in Mietliegen- gegen diese Steuervergüns-tigung aus. Top Design Innenausbau GmbH
schaften auf die Mieter abgewälzt werden und Selbstverständlich ist der «energetische Um- Hagenholzstrasse 82
schliesslich können diese Kosten jetzt zusätzlich bau der Schweiz» nicht kostenlos erhältlich. Je- 8050 Zürich
auch noch über vier Jahre von den Steuern ab- doch bin ich überzeugt, dass dadurch die Tel. 044 371 33 33
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gezogen werden. Das alles gibt es jetzt ohne kla- Schweizer Wirtschaft angekurbelt wird und
re Zielvorgaben, die innerhalb der Energiestra- auch viele attraktive neue Arbeitsplätze im
tegie 2050 liegen müssen. Dadurch entgehen der
öffentlichen Hand und damit auch der Bevöl-
kerung viele Millionen, wenn nicht gar Milli- * «MuKEn»: Mustervorschriften der Kantone im
arden Franken an Steuergeldern. Gebäudebereich.
10 | HEV 4-2016 HEV 4-2016 | 11
POLITIK
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scheinlich bereits 2020 wieder abgelöst. Als Re- es eine Investition in die Sicherheit, doch der
sultat davon dürften dann wohl erneute Inves- direkte Gewinn ist für viele Leute nicht sofort
titionen nötig sein. ersichtlich.
Auf der einen Seite hat man die Investition
an sich, auf der anderen Seite den zeitlichen MM: Genau, der ist nur dann ersichtlich, wenn
Druck, die Umstellung rechtzeitig durchführen etwas Folgenschweres passiert und die Alarm-
zu lassen. Das verteuert die Sache weiter, denn anlage nicht funktioniert. Es ist ähnlich wie die
all die Betriebe, die solche Installationen durch- Investition in die Feuerwehr. Dort muss man
führen, werden mit Aufträgen überschwemmt den technologischen Fortschritt ebenfalls mit-
und können diese zeitlich gar nicht bewältigen, machen, um bei brandgefährlichen Situationen
was wiederum preistreibend wirkt. gut ausgerüstet jederzeit voll einsatzbereit zu
Jetzt habe ich zusammen mit Ständerat Joa- sein.
chim Eder sozusagen als Hilferuf an den Bun-
desrat ein Postulat eingereicht, die Sache noch- Frau Meyer, Herr Egloff, ich danke Ihnen für das
mals genau zu überprüfen und insbesondere die Gespräch. ■
Frist zu verlängern.
MM: Aber Sie sind nicht grundsätzlich gegen
Reto Vasella
die Umstellung auf digital, denn die Sicherheit Lic. phil. I
im Lift muss ja auch in Zukunft gewährleistet Redaktor HEV Zürich
werden?
HE: Nein, der Schritt zur Digitalisierung ist not-
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Ich hätte schon früher den
richtigen Makler nehmen sollen Zürcher Gemeinden müssen sich an
Kosten für Seeuferwege beteiligen
Für den Bau von Uferwegen will der Kan- Änderung des kantonalen Strassengesetzes
ton Zürich mindestens sechs Millionen erarbeitet.
Sie suchen eine professionelle Franken pro Jahr ausgeben. Standortge- In der Folge ergänzte der Kantonsrat diese
WEBER alu- Immobilienverwaltung ? meinden, die von einem neuen Weg pro-
fitieren, müssen diesen mitfinanzieren.
mit einer Regelung, wonach private Grund-
stücke gegen den Willen der Eigentümerinnen
fEnstERlädEn
Auf die Enteignung Privater will der Kan- und Eigentümer für die Erstellung von Ufer-
ton vorerst verzichten. wegen weder enteignet noch anderweitig be-
ansprucht werden dürfen.
SIMTRA Am 1. April 2016 sind neue Regeln für den Aufgrund einer Beschwerde des Vereins «Ja
Bau von Uferwegen in Kraft getreten. Diese zum Seeuferweg» und von Privatpersonen hob
Professionelle Dienstleistungen zu fairen Preisen gehen auf einen Gegenvorschlag zur 2010 dann das Bundesgericht diese Bestimmung im
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Seit 1994 Ihr Partner in allen Immobilienfragen Gegenvorschlag beschlossen hatte. Zu des- Im Nachgang zu diesem Urteil wurde im Kan-
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HEV 4-2016 | 17
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Zürichsee bei Thalwil:
MIT ERDGAS/BIOGAS HEIZEN
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Standortgemeinden
müssen die neuen Ufer-
wege mitfinanzieren.
Setzen Sie auf eine zukunftsweisende Energielösung für Wärme,
sengesetzes mit einer neuen Bestimmung ein- An Wegabschnitten, die im oder angren- die Sie komfortabel geniessen können
gereicht, welche Eigentumsbeschränkungen zend an das Siedlungsgebiet verlaufen, haben
nur in eng definierten Ausnahmefällen zulässt. sich die Standortgemeinden mit einem Fünftel
Dieser Vorschlag war bereits Bestandteil der an den Kosten zu beteiligen, wenn die Weg-
von der vorberatenden Kommission ausgear- abschnitte einen hohen Erholungswert auf-
beiteten Umsetzungsvorlage und wurde vom weisen sowie in unmittelbarer Nähe zum
Bundesgericht als rechtmässig befunden. Gewässer verlaufen oder die Erschliessung öf-
Bis zum Kantonsratsentscheid zur parla- fentlicher Betriebe und Anlagen am Gewässer
mentarischen Initiative soll auf Enteignungen verbessern. Steigen Sie jetzt um – auf Erdgas/Biogas
im Zusammenhang mit Seeuferwegen gänz- Der Kostenanteil wird jeweils bei der Pro-
lich verzichtet werden. jektfestsetzung festgelegt, wobei stets das Ein-
vernehmen mit der Standortgemeinde gesucht
Telefon 0800 317 317
20 Prozent Kostenbeteiligung der
Gemeinden
wird. Grundlage für den Bau von Uferwegen
durch den Kanton sind weiterhin der kanto- energie360.ch/erdgas
Die am 1. April in Kraft getretene neue Regel nale Richtplan und die regionalen Richtpläne.
beauftragt nun den Kanton Zürich, jährlich Auf dieser neuen Rechtsgrundlage be-
mindestens sechs Millionen Franken für den absichtigt der Kanton, nun die Planung von
Bau von Uferwegen zu budgetieren, wovon Uferwegabschnitten wieder an die Hand zu
mindestens zwei Drittel für den Bau des Zü- nehmen und dazu den Kontakt mit den Stand-
richsee-Uferweges einzusetzen sind. ortgemeinden aufzunehmen. (rcv) ■
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meinsam mit Fachleuten im Rahmen einer
Podiumsdiskussion vertiefen und lädt deshalb
ANMELDUNG
Der Hauseigentümerverband Zürich
offeriert im Anschluss an die Podiums-
diskussion einen Apéro.
Es besteht ein breiter Konsens, dass der Sied- Studie in Auftrag gegeben, mit dem Ziel, zu einem öffentlichen Anlass für Haueigentü- Der Anlass richtet sich vor allem an Eigen-
lungsraum nicht weiter ausgedehnt und dass die konkreten tatsächlichen Verdichtungs- merinnen und -eigentümer ein. ■ tümer von Liegenschaften in der Stadt Zürich,
das bestehende Bauland besser genutzt werden potenziale in Stadt und Kanton Zürich zu eru- ist aber auch für Eigentümer aus dem Kanton
soll. Die «Siedlungsentwicklung nach innen» ieren. Zürich offen. Die Veranstaltung ist kostenlos.
ist daher das raumplanerische Thema der Zu- Die Resultate zeigen, dass nebst den grös- Wir bitten Sie aus organisatorischen
kunft. seren Städten wie Winterthur und Zürich Gründen um eine Anmeldung per E-Mail
Hochrechnungen zeigen, dass im bestehen- hauptsächlich Gemeinden im Inneren Agglo- an anmeldung@hev-zuerich.ch, per Fax an
den Siedlungsraum theoretisch genügend merationsgürtel mit eigenen Zentrumsfunk- 044 487 17 72 oder per Telefon 044 487 17 75
Verdichtungspotenzial besteht, um das Be- tionen die grössten Potenziale ausweisen. Die bis spätestens am Mittwoch, 4. Mai 2016.
völkerungswachstum der nächsten Dekaden Studie zeigt ausserdem, dass sich rund 80%
aufzunehmen. Das Problem der bestehen- der gesamten Reserven des Kantons auf
den Nutzungsreserven ist, dass diese schlecht Grundstücken mit weniger als 10 000 m2 Flä-
und nur mit grossem Aufwand auffindbar che befinden. Hier eröffnen sich neue Perspek-
sind. tiven für kleine und mittlere Hauseigentümer,
Dies hat der HEV Zürich zum Anlass das in ihren Grundstücken schlummernde
genommen und bei Wüest & Partner eine Wertpotenzial zu wecken.
Organisator
und Gastgeber: Podiumsleiterin:
PROGR AMM Albert Leiser, Irène Troxler,
Direktor Redaktorin
Hauseigen- «Neue Zürcher
17.00 Uhr Türöffnung
tümerverband Zeitung»,
17.30 Uhr Begrüssung durch Albert Leiser, Direktor HEV Zürich und Gemeinderat FDP Zürich Ressort Zürich
17.40 Uhr Einleitung: «Vorgaben des Kantons zur Bereitstellung von genügend
Wohnraum bis 2040» durch Wilhelm Natrup,
Kantonsplaner und Chef Amt für Raumentwicklung, Kanton Zürich
18.00 Uhr Präsentation Studienergebnisse Siedlungsentwicklung nach innen
durch Marcel Scherrer, Partner, Wüest & Partner, Zürich
Anschliessend Podiumsdiskussion mit
• Wilhelm Natrup, Kantonsplaner und Chef Amt für Raumentwicklung
• André Odermatt, Stadtrat und Vorsteher des Hochbaudepartements, Zürich
• Hanspeter Lienhart, Stadtrat und Bauvorstand, Bülach
• Michael Hauser, Stadtbaumeister der Stadt Winterthur
• Albert Leiser, Gemeinderat Zürich und Direktor HEV Zürich
unter der Leitung von Irène Troxler, Redaktorin «Neue Zürcher Zeitung», Ressort Zürich. Podiumsteilnehmende v.l.n.r.: Wilhelm Natrup, Kantonsplaner und Chef Amt für Raumentwicklung, Kanton Zürich; André
ca. 19.30 Uhr Ende des Anlasses Odermatt, Stadtrat und Vorsteher des Hochbaudepartements, Zürich; Hanspeter Lienhart, Stadtrat und Bauvorstand, Bülach;
Michael Hauser, Stadtbaumeister der Stadt Winterthur
22 | HEV 4-2016 HEV 4-2016 | 23AKTUELL
Wir schaffen
Polizeiliche Kriminalstatistik
Lieblingsplätze. Anzahl der Einbrüche in der Schweiz
markant gesunken
Schutz gegen Wind, Regen und Sonnenstrahlen – aber auch Laut dem Bun-
fotolila / Brian Jackson
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desamt für Sta-
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2015 die Ein-
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rückgegangen.
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Anzahl um 9922
Straftaten.
Im vergangenen
Jahr sind in der
Schweiz die Ein-
bruchdiebstähle
um 9922 Straftaten
(–19%) von 52 338
im Jahr 2014 auf 42 416 Straftaten im Jahr 2015 welche die meisten Widerhandlungen gegen das
zurückgegangen. Dies ist der tiefste Stand Strafgesetzbuch entfallen.
seit der Statistikrevision im Jahr 2009. Des Die genannten Häufigkeitszahlen liegen re-
Weiteren nahm auch die Zahl der Einschleich- trospektiv seit 2009 für alle Kantone und
diebstähle ab (–11%). Insgesamt ergibt sich Städte mit mehr als 30 000 Einwohnerinnen
dadurch eine Häufigkeit von 6,4 Einbruch-/ und Einwohnern vor. Sie geben Aufschluss
Einschleichdiebstählen auf 1000 Einwohne- über die Entwicklung in einzelnen Bereichen
rinnen und Einwohner, gegenüber 7,8 im Jahr der Kriminalität und verbessern die Vergleich-
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bestehend aus dem Handsender Progreso und dem
minalstatistik hat das BFS erstmals Häufigkeits-
zahlen, das heisst die Anzahl gewisser Straftaten betroffen
Funkempfänger Combio im Gesamtwert von rund
CHF 370.– gratis dazu. auf 1000 Einwohnerinnen und Einwohner, be- Bei Einbruch- und Einschleichdiebstählen ran-
rechnet. Solche Werte wurden für ausgewählte giert die Stadt Neuchâtel mit 16,3‰ zuoberst
Gewalt- und Vermögensstraftaten ermittelt, auf auf der Liste; dieser Wert ist im Vergleich zum
Vorjahr angestiegen. Dahinter folgen die Städ-
Der Jahresbericht 2015 der polizeilichen Kriminal- te Genf (13,8‰) und Lausanne (12,5‰) mit
statistik kann in gedruckter Form für CHF 18.– rückläufigen Zahlen. In der Waadtländer
beim Bundesamt für Statistik bezogen oder gratis Hauptstadt sank die Häufigkeit im Vergleich
als PDF heruntergeladen werden (http://www.bfs. zum Vorjahr sogar um 43%. Die tiefsten Häu-
admin.ch/bfs/portal/de/index/news/publikationen. figkeitszahlen weisen Uster, Lugano und Schaff-
Document.200328.pdf). hausen auf. (rcv) ■
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wie ein offenes Profil, in dem sich das Wasser den des Edelstahlprofils. So kann die Geberit
sammelt und zum Einlaufstutzen fliesst. Da gibt Duschrinne CleanLine bis zu einer Breite von
es keine verdeckten Kanten und schwer zu- 130 cm genau auf den jeweiligen Duschplatz
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Bundesgerichtentscheide zu Fluglärmstreitigkeiten beim Flughafen Zürich
Aktuelle Entschädigungsgrundsätze
beim direkten Überflug
Bekanntlich beeinträchtigt Fluglärm die deren Liegenschaften bei Ostanflügen auf den
Lebensqualität der Bewohner rund um den Flughafen Zürich direkt in einer Höhe von 70 bis
Flughafen Zürich. Einige Hauseigentümer 100 Metern überflogen werden. Zur Berechnung
versuchen für die Enteignung entschädigt zu des lärmbedingten Minderwerts von Ertragslie-
werden. Mehrere neue Bundesgerichtsent- genschaften sei das Modell der Eidgenössischen
scheide zu diesem Thema sind am 17. und am Schätzungskommission (ESchK) anzuwenden.
18. März 2016 ergangen. Für die nicht lärmbedingten Beeinträchtigungen
beim Überflug sei zudem ein Zuschlag zu ge-
Die verschiedenen Entscheide hielten am Grund- währen. Nach Einführung der «Ostanflüge» auf
satz fest, dass nur Grundeigentümer eine Ent- Piste 28 des Flughafens Zürich im Oktober 2001
schädigung erhalten, deren Liegenschaften vor ersuchten zahlreiche Grundeigentümer um Ent-
dem 1. Januar 1961 erbaut worden und lärmbe- schädigung für den eingetretenen Minderwert
einträchtigt sind. Diese Entschädigung unterliegt ihrer Liegenschaften. 2011 entschied die ESchK
jedoch zusätzlich einer differenzierten Betrach- acht Pilotfälle zu Grundstücken in Kloten, die in
tungsweise. geringer Höhe direkt überflogen werden und
Im Springgarten in Aesch / ZH bei Birmensdorf Einerseits bejahte das Bundesgericht in den sprach den Grundeigentümern eine Entschädi-
entsteht Ihr Wohntraum: Entscheiden vom 17. März 2016 eine Entschädi- gung zu.
gungspflicht für Liegenschaften, welche zwischen Das Bundesverwaltungsgericht (BVG) hiess
Zuhause in der Natur. 70 bis 100 Metern direkt überflogen werden. An-
derseits entschied die höchste schweizerische
Rechtsprechung am darauffolgenden Tag, dass
die Beschwerden der Flughafen Zürich AG, des
Kantons Zürich sowie der Grundeigentümer im
April 2014 teilweise gut und wies die Verfahren
für direkte Überflüge in einer Höhe von 350 Me- zur Neubeurteilung zurück an die ESchK. Die
In der ländlichen und steuergünstigen Gemeinde Aesch, nur tern keine Entschädigung geschuldet ist. Dem- Flughafen Zürich AG und der Kanton Zürich
20 Minuten von Zürich entfernt, entstehen an sonnenverwöhnter zufolge ist immer noch unklar, ob eine Entschä- gelangten ans Bundesgericht. In seiner öffentli-
Lage mit herrlichem Weitblick moderne, grosszügige digung geschuldet wäre, wenn ein direkter chen Beratung hiess das Bundesgericht in Lau-
Überflug in der Höhe zwischen 100 und 350 Me- sanne die Beschwerde teilweise gut und wies
Eigentumswohnungen mit gepflegtem Ausbaustandard. tern erfolgen würde. die Sache zur Neubeurteilung in verschiedenen
Der Eigentumsgarantie, der Rechtssicherheit Punkten zurück ans BVG, welches endgültig
3½- bis 5½-Zimmer-Wohnungen sowie der Rechtsgleichheit zu Ehren wäre es des- und ohne Rückweisung an die ESchK zu entschei-
ab CHF 800 000.– halb wünschenswert, wenn klarere Richtlinien den habe.
die Entschädigungspraxis regeln würden. Das Bundesgericht bestätigt zunächst seine
Gerne geben wir Ihnen nähere Informationen unter bisherige Rechtsprechung zu den grundsätzlichen
044 281 93 91 oder Entscheide des Bundesgerichts Voraussetzungen für eine Lärmentschädigung
vom 17. März bei direktem Überflug eines Grundstücks. Dem-
iris.lesmann@spalingerimmobilien.ch 2016 (1C_256/2014, 1C_257/2014, 1C_258/2014, nach spiele es in solchen Fällen insbesondere
1C_259/2014, 1C_260/2014, 1C_261/2014, keine Rolle, ob die Lärmentwicklung beim
1C_262/2014 und 1C_263/2014) Grundstückserwerb bereits voraussehbar war.
Bestätigt wird weiter die Auffassung des BVG,
Am 17.03.2016 hat das Bundesgericht in acht dass bei einem direkten Überflug in der Regel
Ein Projekt von Pilotfällen über Grundsatzfragen zur Entschä- der Minderwert des gesamten Grundstücks zu
digung von Grundeigentümern entschieden, entschädigen sei und nicht nur derjenige für den
www.nordstern.ag HEV 4-2016 | 31
wegweisend. Freigutstrasse 40, 8001 Zürich | www.spalingerimmobilien.chRECHT
direkt überflogenen Teil. Allerdings sei einzuräu- und schützte die Meinung des BVG als Vorins-
men, dass diese Praxis dann zu stossenden Er- tanz. In seinen Ausführungen setzte das Bundes-
gebnissen führen könne, wenn es sich um unge- gericht voraus, dass der direkte Überflug
wöhnlich grosse und/oder mit mehreren Häusern die Grundeigentümer physisch und psychisch
bebaute Parzellen handle, die nur teilweise über- beeinträchtige, denn Fluglärm alleine reiche
flogen würden. Die Entschädigung sei in solchen hierzu nicht aus.
Fällen nur für die tatsächlich überflogenen Bau- Im vorliegenden Fall entschied das Bundesge-
ten samt Umschwung zu gewähren. Bei drei richt, dass der Überflug in der Höhe von 350 Me-
Grundstücken wurde die Entschädigung entspre- tern keine besonders bedrohliche Wirkung habe.
chend gekürzt. Es bestünde kein relevantes Risiko, dass Gegen-
Zur Berechnung des lärmbedingten Minder- stände herunterfallen würden. Der Anspruch auf
werts von Ertragsliegenschaften sei entgegen der Entschädigung zufolge Lärmimmissionen liege
Ansicht des BVG das Modell der ESchK beizube- nur bei Liegenschaften vor, die vor dem 1. Januar
halten. Dafür sprechen unter anderem die Rechts- 1961 erbaut und erworben wurden. Bei einem Seit 1981 Ihr
sicherheit und die Rechtsgleichheit sowie das In- nach dem 1. Januar 1961 erfolgten Erwerb falle Immobilien-Partner für:
teresse der Betroffenen an einem baldigen eine Lärmentschädigung wegen Voraussehbar- Verwaltung
Abschluss der Entschädigungsverfahren. keit der Lärmentwicklung gänzlich ausser Be-
Was die nicht lärmbezogenen Auswirkungen tracht. Vermarktung
des direkten Überflugs (u. a. Bedrohlichkeit, Nach dem Bundesgericht rechtfertige es sich Bautreuhand
Lichteinwirkung) betreffe, sei ein entsprechender nicht, wegen der Einstellung des Militärflugbe- Finanzierung
Zuschlag auf die Entschädigung zu gewähren. triebs in Dübendorf, der zuvor die Möglichkeit Strategie
Die Höhe des Zuschlags sei durch Schätzungser- von Südanflügen eingeschränkt hatte, von diesem
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messen zu bestimmen, wobei als grober Richtwert Stichtag abzuweichen. Beim Stichtag 1. Januar
ein Minderwert von 5 Prozent angenommen wer- 1961 handle es sich um eine allgemeingültige
den könne. Regel, an welcher das Bundesgericht festhalte,
Quelle: Medienmitteilung des unberücksichtigt von einschneidenden Änderun-
Bundesgerichts vom 17. März 2016
(http://www.bger.ch/
press-news-1c_256_2014-t.pdf)
gen des An- und Abflugbetriebs.
Fazit
Einer für alles
Nun liegt eine Serie neuer Bundesgerichtsent-
scheide zum Thema der Entschädigung infolge
Reparatur, Verkauf und Installation
Entscheid des Bundesgerichts Fluglärms vor. Wie die Rechtslage jedoch zu aller Marken für Küche und Waschraum.
vom 18. März beurteilen ist, wenn Flugzeuge eine vor dem
2016 (1C_232/2014) 1. Januar 1961 erworbene Liegenschaft in einer Telefon 0844 848 848,
Höhe zwischen 100 und 350 Metern überflie- Fax 0844 848 850,
In einem Pilotverfahren wies das Bundesgericht gen, steht weiterhin in den Sternen geschrieben,
die gemeinsame Beschwerde von Hauseigentü- welche am Nachthimmel über dem Bundesgericht service@sibirgroup.ch
mern aus Gockhausen ab. Sie strebten durch das funkeln. ■
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den Flugzeugen in einer Höhe von rund 350 Me- HEV Zürich
tern direkt überflogen wurden.
Das Bundesgericht wies die gemeinsam er-
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hobene Beschwerde der Grundeigentümer ab
32 | HEV 4-2016SERVICE
Seminar
«Die korrekte Heiz- und Nebenkostenabrechnung»
REFERENTEN: Hans Barandun, Immobilienbewirtschafter mit eidg. Fachausweis; lic. iur. Sandra Heinemann
Themen des Seminars
Datum: Freitag, 10. Juni 2016, 8 bis ca. 11.45 Uhr
Grundlagen
Seminarort: HEV Zürich, Albisstrasse 28,
Was sind die mit der Liegenschaft verbundenen Nebenkosten?
8038 Zürich-Wollishofen
■ Welche Heiz- und Nebenkosten dürfen wann und wie
Bitte beachten Sie: Es sind wenige Parkplätze
auf die Mieter überwälzt werden? ■ Was gehört in eine Heiz- und
vorhanden. Gebühr CHF 10.–, zahlbar am Empfang
Warmwasserabrechnung?
Seminarkosten inkl. Dokumentation:
Aus der Praxis Mitglieder*: Einzel CHF 260.–,
Ehepaar** CHF 420.–
Die Ausgestaltung eines Mietvertrags in der Nichtmitglieder: Einzel CHF 300.–,
Position Nebenkosten ■ Unterschiede je nach Vertragslage Ehepaar** CHF 500.–
■ Der Verteilschlüssel ■ Die Verrechnung des Verwaltungs- * Mitgliedervergünstigung kann nur bei Angabe der
aufwandes Mitgliedernummer gewährt werden (vgl. Adressfeld
auf letzter Seite). Mitglieder- und Rechnungsadresse
Sonderfälle müssen übereinstimmen.
Die Einführung neuer Nebenkosten ■ Folgen ungültig erhobener ** Nur 1 Dokumentation
Heiz- und anderer Nebenkosten ■ Das Recht auf Einsicht Anmeldeschluss 14 Tage vor Kursbeginn. Bei
Anschliessend Apéro mit Referenten Annullierungen nach Anmeldeschluss ist eine Be-
arbeitungsgebühr von 50% der Seminarkosten zu
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Einsenden an: HEV Zürich, Sekretariat Seminare, Albisstrasse 28, Postfach, 8038 Zürich, per Fax 044 487 17 77 oder über unsere
Website www.hev-zuerich.ch unter «Seminare & Veranstaltungen». Für Fragen Telefon 044 487 17 03
HEV 4-2016 | 35Neuheiten 2016 auf 1100m 2 RECHT
Mietrecht
Die Spaltungstheorie im Mietrecht
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Gemäss Art. 261 OR geht der Mietvertrag das Bundesgericht entschieden, dass der
beim Verkauf der Liegenschaft auf den Erwerber nicht haften muss für das nicht
Erwerber über. Es stellt sich dann die Fra- korrekt hinterlegte Depot des Vermieters.
ge, an wen der Mieter seine allfälligen Der Mieter muss sich somit an denjenigen
Ansprüche richten kann. halten, welcher das Depot ordnungsgemäss
anzulegen hat, also an den (Vor-)Vermieter.
Laut einem Teil der Lehre und der Rechtspre- Die vorschriftsgemäss angelegte Sicherheit
chung verbleiben die zum Zeitpunkt der Ei- hingegen geht auf den Erwerber über; der
gentumsübertragung bereits entstandenen Mieter muss zustimmen und die Bank infor-
und fälligen Ansprüche beim alten Vermieter. miert werden.
Das Bundesgericht ist der Meinung, dass nicht Ein weiterer Fall ist der Rückforderungs-
sämtliche Ansprüche des Mieters auch gegen anspruch wegen nichtiger Mietzinserhöhun-
den neuen Vermieter Wirkung haben, also gen, also welche nicht mit amtlichem Formu-
die Zuordnung ganz oder teilweise auf den lar mitgeteilt, aber trotzdem bezahlt wurden.
Stichtag der Eigentumsübertragung vorzuneh- Da es hier um eine Rückforderung aus unge-
men sei, die sogenannte Spaltungstheorie. rechtfertigter Bereicherung geht, muss beim
Dies, obwohl von Gesetzes wegen grundsätz- Bereicherten rückgefordert werden, also beim
lich das Mietverhältnis auf den Erwerber über- Vermieter. Dieser Anspruch entsteht mit der
geht. Im Einzelfall ergeben sich hierbei Ab- Fälligkeit des Mietzinses und verbleibt bis zum
grenzungsprobleme. Zeitpunkt der Handänderung beim Vermie-
In der Praxis gibt es verschiedene Kon- ter, danach beim Erwerber.
stellationen, bei welchen die Frage auftaucht,
wer bei wem nach dem Verkauf einer Miet- Häufig Probleme mit Nebenkosten
liegenschaft welche Forderung geltend machen Gleiches gilt nach der Rechtsprechung des
kann, beispielsweise wenn es um die Hinter- Bundesgerichts, wenn der Mieter ein Sen-
legung der Mietkaution geht. In denjenigen kungsbegehren stellte und bis zur rechts-
Fällen, wo der Vermieter das Depot nicht kräftigen Erledigung eines allfälligen Ver-
gesetzeskonform auf ein auf den Namen des fahrens noch den alten Mietzins bezahlte.
Mieters lautendes Konto hinterlegt hat, hatte Hat der Mieter ein Senkungsbegehren be-
Gerät kaputt? Anruf genügt!
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