Weihnächtliches: | Haustiere als Weihnachtsgeschenk (S. 857) - HEV Zürich
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12 | 2011
Der Zürcher Hauseigentümer
Weihnächtliches:
| Haustiere als
Weihnachtsgeschenk (S. 857)
| Zwei wunderschöne
H E V Zürich Geschenke (S. 872)
Die Seite des Geschäftsleiters
Neue Stadtzürcher Wohnpolitik?
Die Stadtzürcher Stimmbürger haben Albert Leiser,
sich mit überdeutlicher Mehrheit dafür Direktor Haus
ausgesprochen, dass bis 2040 ein Drittel eigentümerverbände
aller Mietwohnungen in gemeinnützigen Stadt und Kanton
Händen sein soll. Der Stadtrat steht nun Zürich
vor der Schwierigkeit, das irgendwie zu
schaffen, denn wie dieses Ziel erreicht wer
den soll, war nicht Bestandteil der Initia
tive. Forderungen stellen ist halt einfach,
Lösungen finden schon etwas schwieri
ger. Mit Spannung erwartete man daher
die entsprechende Medienkonferenz des
Stadtrates. Nun, ein Wundermittel hat er sen sind.» Und besonders interessant wird
nicht aus dem Hut zaubern können: Ziel es, wo der Stadtrat noch konkreter wird.
des Stadtrates ist es, «dass die sozialpoliti So will er sich verstärkt für Belegungsbe
sche Stabilität und die hohe Lebensqualität dingungen einsetzen und für Richtlinien
gewahrt werden und Zürich eine attraktive bezüglich Einkommens und Vermögens
Wohnstadt für alle Bevölkerungsschichten situation der Mietenden. Die Wohnbauge
bleibt». Das können wir selbstverständlich nossenschaften sollen vermehrt subven
voll und ganz unterstützen, bedeutet es tionierte Wohnungen erstellen, und die
doch nichts anderes als eine Fortsetzung Wiedereinführung der Möglichkeit für ei
der bisherigen Stadtzürcher Wohnpolitik. nen Mietzinszuschlag bei wirtschaftlich
Ein grundsätzlicher Wechsel würde denn verbesserten Verhältnissen soll im subven
auch das Erreichte, für das uns andere tionierten Wohnungsbau geprüft werden.
Städte beneiden, gefährden. Der Stadtrat Damit greift der Stadtrat ein Thema auf,
konkretisiert diesen Grundsatz sodann in das unseres Erachtens in der Vergangen
«vier Stossrichtungen», ohne allerdings heit vernachlässigt bzw. immer wieder als
zu sagen, woher der Boden kommen soll, unproblematisch ad acta gelegt worden ist:
auf dem all die zur Erreichung der Vorga die Belegung der Wohnungen in gemein
be notwendigen Mietwohnungen gebaut nützigen Händen. Denn eines ist klar, das
werden sollen. gesetzte Ziel zu erreichen wird ein teurer
Wirklich interessant ist eigentlich nur Spass, und davon soll wirklich nur der pro
die eine, nämlich die «klare Ausrichtung fitieren, der es nötig hat. ■
auf spezifische Zielgruppen». Hier spricht
der Stadtrat aus, was wir schon lange for
dern: «Gemeinnützige Wohnungen sollen
in erster Linie denjenigen Bevölkerungstei
len zur Verfügung stehen, die auf dem frei
en Markt kaum Zugang zu Wohnungen
haben, die ihren Möglichkeiten angemes Albert Leiser
HEV 12 | 2011 811
Inhaltsverzeichnis
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Der Zürcher Hauseigentümer 12/2011 | 70. Jahrgang
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812 HEV 12 | 2011
Stadt Zürich
Neue Anlaufstelle für Vermieter mit
schwierigen Mietverhältnissen
Am 1. November wurde ein neues Angebot der Sozialen Dienste der
Stadt Zürich eröffnet: Die Anlaufstelle für Vermieter hilft, Wohnungs-
kündigungen und -ausweisungen zu vermeiden.
Menschen mit bescheidenem Einkom
Die Büros der Anlaufstelle für Vermieter an
men oder schwieriger Vorgeschichte finden
der Strassburgstrasse 5 sind von Montag bis
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ten Wohnraum. Vermieterinnen und Ver
13.30–17.00 Uhr geöffnet. Die Stelle kann
mieter, die ein solches Mietverhältnis einge
auch telefonisch unter 044 412 65 80 oder
gangen sind, sind auf eine kompetente
per Kontaktformular www.stadtzuerich.ch/
Ansprechstelle im Sozialdepartement ange
vermieter kontaktiert werden.
wiesen, an die sie sich wenden können,
wenn es einmal Schwierigkeiten gibt.
Die neue Anlaufstelle steht Vermietern Das kostenlose Angebot reicht von
in der Stadt Zürich offen, die in einem Lösungen, welche sicherstellen, dass die
Mietverhältnis mit Problemen konfrontiert Miete regelmässig bezahlt wird, über
DIE «ALL-IN-ONE»-VERWALTUNG sind, welche zu einer Wohnungskündigung
führen können – wie etwa Mietrückstände,
die Schlichtung von Konflikten zwischen
Vermieter und Mietern bis zur Vermitt
wiederholte Verletzung der Hausordnung lung externer Leistungen wie etwa der
Ein Generalunternehmer für das kaufmännische, technische und oder schwere Nachbarschaftskonflikte. Spitex. ■
infrastrukturelle Gebäude-Management mit hoher Kompetenz und
Kostenverantwortung ist die beste Voraussetzung für den optimierten
Betrieb von Miet- und Stockwerkeigentümer-Liegenschaften. Wir sprachen darüber mit Stadtrat Martin Waser und
Direktor Albert Leiser
Oeconomic Service übernimmt diese Dienstleistung als alleiniger
Vertragspartner in der Funktion des Generalunternehmers. Was bietet die neue Anlaufstelle Ver- Kontakt zu anderen Stellen, die Hilfe bie
Für technische und infrastrukturelle Bereiche werden ausschliesslich mietern für Leistungen an? ten könnten.
Partner mit einem optimalen Preis-/ Leistungsverhältnis eingesetzt. Stadtrat Waser: Vermieter, die in einem
Rahmenverträge mit ausgewiesenen Fachfirmen ermöglichen Mietverhältnis mit Schwierigkeiten kon Was nützt das den Vermietern?
frontiert sind – z.B. mit Mietzinsausstän Stadtrat Waser: Vermieter kennen den
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den oder schweren Verstössen gegen die grossen Aufwand und die hohen Kosten
Hausordnung –, können sich telefonisch, gut, mit denen jeder Wohnungswechsel
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schriftlich oder persönlich an die Stelle verbunden ist – für eine Wohnungsaus
wenden. Die beiden Mitarbeiterinnen weisung gilt dies natürlich verschärft. Den
nehmen das Anliegen entgegen, schauen, Mietern droht in einer solchen Situation
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– auch der öffentlichen Hand, für die oft Wie kam das Sozialdepartement auf brauchen. Mir gefällt die neue Stelle be entbehrlichen Beitrag, dass in unserer
ebenfalls Folgekosten entstehen, wenn je die Idee, eine Anlaufstelle für Vermieter sonders gut, weil sie etwas ganz Wichtiges Stadt auch Leute mit wenig Geld oder ei
mand mehr Miete bezahlen muss. aufzubauen? aufzeigt, das in der politischen Diskussion ner schwierigen Vorgeschichte Wohnraum
Zudem erzählen Vermieter immer wie Stadtrat Waser: Der Wohnungsmarkt oft zu wenig gewürdigt wird: Die Leistun finden.
der von der mühsamen und oft vergebli in Zürich ist bekanntlich angespannt. Leu gen des Sozialstaats nützen allen – nicht Leiser: Die Konkurrenz bei der Bewer
chen Suche nach einer Ansprechperson in te mit tiefen Einkommen oder einer nur denen, die von ihm finanzielle Unter bung um eine freie Wohnung ist bekannt
einem Sozialzentrum. Solche Erlebnisse schwierigen Vorgeschichte haben es sehr stützung erhalten. lich sehr gross. Wirtschaftlich Schwache
ersparen wir ihnen nun. Die neue Stelle schwer. Umso wichtiger ist es, den durch Leiser: 2007 bat ich den Stadtrat zu haben natürlich schlechtere Karten. Wer
verweist sie nicht weiter, sondern sagt: sozial Benachteiligte belegten Wohnraum sammen mit Gemeinderätin Hedy Schlat wollte das bestreiten. Darum unterstützt
Wir sind zuständig und bearbeiten das zu sichern. Wenn es zu einer Kündigung ter in einem Postulat, zu prüfen, mit wel der HEV Zürich ja auch grundsätzlich die
Anliegen. kommt, ist diese Wohnung meistens ver chen Massnahmen bei der Fallführung der Wohnungspolitik der Stadt. Auf das Er
Gemeinderat Leiser: In den letzten Jah loren – viele Vermieter ziehen sich nach Sozialhilfe vermieden werden könne, dass gebnis der neuesten Abstimmung möchte
ren kam es leider immer wieder vor, dass einer schlechten Erfahrung ganz aus die für die Bezahlung der Miete oder Kran ich an dieser Stelle allerdings nicht ein
Sozialhilfebeziehende Beträge, welche sie diesem Segment zurück. Wir überlegten kenkassenprämien vorgesehenen Beträge gehen. Auf alle Fälle wird die neue An
zur Begleichung der Miete erhalten hatten, uns deshalb, wie wir Wohnraum für sozial durch Sozialhilfebezüger zweckfremd ver laufstelle, wenn sie so funktioniert, wie
für andere Zwecke ausgaben. Die Stadt Benachteiligte sichern und Kündigungen wendet werden können. Als Stadtrat wir hoffen, dazu beitragen, die Bedenken
hatte also die Miete eigentlich bezahlt, vermeiden können. Ursprünglich gingen Waser als Vorsteher des Sozialdeparte der Vermieter zu verkleinern. Das würde
der Vermieter sie aber nicht erhalten. unsere Gedanken in Richtung sozialarbei mentes sich bereit erklärte, das Postulat den Wohnungssuchenden ganz direkt
Dass das zu Verstimmungen führte, kann terisches Angebot für die Mieterinnen und zur Prüfung entgegenzunehmen, sofern helfen.
nicht überraschen. Die Bereitschaft, sozial Mieter. In den Diskussionen merkten wir die Massnahmen ausdrücklich saldoneut
Schwachen eine Wohnung zu vermieten, aber, dass wir eher eine zentrale Stelle für ral ausgestaltet würden, sah ich als libera Was sind die ersten Erfahrungen der
wurde jedenfalls dadurch nicht grösser. die andere Seite des Mietverhältnisses ler Politiker darin natürlich kein Hindernis. Stelle, und wie geht es weiter?
Stadtrat Waser: Wir machen die Stelle
Was sind Sozialhilfebeziehende für nun bekannt, und das Angebot wird be
Mieter? reits rege genutzt: In den ersten Wochen
Stadtrat Waser: Es sind ganz unter haben uns ein paar Dutzend Anfragen
schiedliche Leute, und viele von ihnen sind zur ganzen Breite möglicher Themen er
überhaupt nicht «schwierig», sondern be reicht. Am häufigsten melden sich kleinere
wohnen unauffällig eine Wohnung und Vermieter, weniger die grossen Immobili
bezahlen pünktlich ihre Miete. Bezüglich enverwaltungen. Wir nehmen die Anfra
Letzterem sind sie sicher nicht die schlech gen entgegen, loten unsere Handlungs
testen Mieter, sie erhalten ja von der Sozi möglichkeiten aus, spielen die Abläufe
alhilfe Geld für die Miete. Leute in sehr ein. Es ist wichtig, dass wir mit Offen
bescheidenen finanziellen Verhältnissen, heit und Lernfähigkeit ans Werk gehen –
die keine Sozialhilfe beziehen, sind diesbe das Angebot ist neu, und wir müssen es
züglich fast das grössere Risiko – aber auch nun optimal auf die Bedürfnisse ausrich
dort wird unsere neue Stelle im Einzelfall ten, die an uns herangetragen werden.
Lösungen finden. Trotzdem beinhaltet ein Leiser: Wir sind natürlich gespannt, wie
solches Mietverhältnis für den Vermieter sich die neue Anlaufstelle einspielt. Es wäre
natürlich immer ein gewisses Risiko – des schön, wenn dank ihr die Hauseigentümer
halb ist es uns ja so wichtig, für ihn da zu es eher wagen würden, bei der Vermie
Gemeinderat Albert Leiser und Stadtrat Martin Waser im Gespräch über die neue Anlaufstelle für Ver sein, wenn es einmal Schwierigkeiten gibt. tung auch Menschen zu berücksichtigen,
mieter mit schwierigen Mietverhältnissen in der Stadt Zürich. Denn solche Vermieter leisten einen un die nicht auf der Sonnenseite leben. ■
816 HEV 12 | 2011 HEV 12 | 2011 817
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Wie in HEV 10/11 berichtet, werden die auch Kochen buchstäblich im Regen stehen
Erdgasleitungen in Schwamendingen, See- gelassen.
bach, Oerlikon, Unteraffoltern und Unter- Gemeinderat Albert Leiser, Direktor HEV
strass etappenweise bis Juli 2019 stillgelegt. Zürich, hat daher zusammen mit Gemeinde-
Hintergrund ist die Tatsache, dass ein Gross- rat Roger Tognella im November in einer In- Bewirtschaftung
teil von Zürich-Nord sowohl mit Erdgas- terpellation den Stadtrat gebeten, folgende
wie mit Fernwärmeleitungen erschlossen ist, Fragen zu beantworten: Handel und Verkauf
weswegen der Stadtrat von Zürich bereits 1. Was unternimmt ERZ, um die bald vom
1992 aus wirtschaftlichen Gründen be- Erdgasnetz abgehängten und – auch Erstvermietung
schlossen hatte, nicht mehr gleichzeitig zwei unter gelockerten Wirtschaftlichkeitsan-
parallele Leitungsnetze zu betreiben, sondern forderungen – nicht ans Fernwärmenetz
im Fernwärmegebiet Zürich-Nord längerfristig angehängten Liegenschaften zu unter- wehntalerstrasse 190 · 8105 regensdorf
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cling Zürich als leitungsgebundenen Energie- vorgesehen bzw. werden noch geprüft?
träger zum Einsatz kommen zu lassen. 2. In welchem Umfang werden in absehba-
Insgesamt werden daher rund 500 Lie- rer Zeit auch in anderen Fernwärmegebie-
genschaften von der Erdgasleitung abge- ten in der Stadt bei einem Rückzug der
hängt. Von diesen können aber nur 150 wirt- Erdgasversorgung ähnliche Problemfälle
schaftlich und rund 50 knapp unter der resultieren, für die keine sinnvolle Versor-
Wirtschaftlichkeitsgrenze an die Fernwärme gungsalternative gefunden werden kann?
angeschlossen werden. Damit bleiben rund Welche Konzepte, Prozesse und Mass-
300 Liegenschaften, welche über kurz oder nahmen sind hierfür geplant?
lang von Erdgasnetz abgehängt werden, 3. Wieso können nicht Gelder aus den an die
ohne dass eine Alternative angeboten wird. Stadt Zürich rückverteilten Mitteln der
Die Eigentümer und Mieter dieser Liegen- CO2-Abgabe dafür verwendet werden,
schaften werden bezüglich Heizung, aber um Härtefälle abzufedern? ■
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820 HEV 12 | 2011
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Hauseigentümerverband Zürich (HEV Zürich)
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Jan. bis März 2012.
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Autoren dieser Ausgabe:
lic. iur. Sandra Heinemann, HEV Zürich
Telefon 044 493 30 10
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lic. iur. Kathrin Spühler, HEV Zürich
info@knabenhans-ag.ch lic. iur. Cornel Tanno, Rechtsanwalt, HEV Zürich
www.knabenhans-ag.ch lic. iur. Tizianio Winiger, MAS REM, HEV Zürich/
HEV Ticino
Auflage: 57 891 (WEMF-bestätigt)
Nachdruck nur mit Quellenangabe
(z.B. HEV Zürich 5/2010) gestattet.
Drucksachenverkauf Abonnemente:
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Montag bis Freitag, 8.00–17.30 Uhr
8038 Zürich, claudia.neeracher@hevzuerich.ch,
Telefon 044 487 17 07 Tel. 044 487 17 75, Fax 044 487 17 72
OnlineBestellungen: www.hevzuerich.ch www.hevzuerich.ch
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Für Mitglieder unentgeltlich Der Zürcher Hauseigentümer, Postfach,
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Der Inserateteil dient der Information unserer Mitglieder
Telefonische Bauberatung über Produkte und Dienstleistungen und stellt keine
Für Mitglieder unentgeltlich Empfehlung des Herausgebers dar.
Montag bis Freitag, Produktebesprechungen können nicht aufgenommen
8.00–12.00 Uhr und 13.00–17.30 Uhr werden.
Telefon 044 487 18 18 Erscheint monatlich einmal.
Verkaufspreis CHF 2.–, Jahresabonnement CHF 20.–
(für Mitglieder im Jahresbeitrag inbegriffen).
Bitte beachten Sie: Die Geschäftsstelle
Über nicht bestellte Manuskripte kann keine
des HEV Zürich ist vom 23. Dezember
Korrespondenz geführt werden.
2011 bis 2. Januar 2012 geschlossen.
Druck: Swissprinters Zürich AG
HEV 12 | 2011 823
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Es leuchtet, glitzert und funkelt
Fotos: Elisabeth MeierSolfrian
Viele Religionen kannten und kennen ein Fest des Lichts als Symbol
für Leben, Hoffnung, göttliche Energie. Das Christentum bezeichnet
zwar keines seiner Feste ausdrücklich als solches des Lichts, doch wird
Weihnachten heute unübersehbar als solches gefeiert.
po. Spätestens ab dem 1. Adventssonn kommerzielle Stossrichtung hat. In all ihrer
tag gibt es kein Entrinnen mehr vor der Bescheidenheit strahlt die Kerze immer noch
Weihnachtsbeleuchtung. Jedenfalls nicht in konkurrenzlos das weihnächtlichste Licht
unseren Breitengraden, wenn man sich nicht aus. Allerdings muss es gestattet sein, eine
gänzlich aus der Zivilisation zurückziehen kurze Zeit lang puristische Ansichten über
will. Ersparen wir es uns, darüber zu lamen Bord zu werfen und sich hemmungslos
tieren, dass der illuminatorische Overkill si Glanz und Gloria, Kitsch und Krempel hin
cher nicht Leben oder göttliche Energie zugeben. Das Licht bringt halt auch falsches
symbolisiert. Immerhin vermag festliche Be Silber und Glasperlen so schön zum Funkeln.
leuchtung in dieser Zeit der langen Nächte Im neuen Jahr räumen wir dann alles wieder
manchmal unsere Stimmung zu heben, weg und bemühen uns wieder um guten
selbst wenn ihr Zweck eine ganz andere, Geschmack. ■
826 HEV 12 | 2011 HEV 12 | 2011 827Die Eigentumswohnung
Mit Biogas heizen –
für unsere Umwelt Formen der Beschlussfassung in der
Stockwerkeigentümergemeinschaft
Die Stockwerkeigentümergemeinschaft ist zuständig für die
Organisation des betreffenden Stockwerkeigentums. Ihr kommt
daher eine weitgehende Beschlusskompetenz zu. Diese wird
normalerweise anlässlich der Stockwerkeigentümerversammlung
ausgeübt. Eine weitere Form der Beschlussfassung ist diejenige
auf dem Schriftweg, der sogenannte Zirkularbeschluss.
Gesetzliche Regelung dass eine (ordentliche) Versamm
Für die Beschlussfassung im lung jährlich stattfinden muss. Reg
Stockwerkeigentum sind die ent lementarisch können sowohl die
sprechenden Normen im schweize Anzahl wie auch die Abstände der
rischen Recht in Art. 712n ff. ZGB Versammlungen festgehalten wer
zu finden. Über den Verweis in den. Themen, über die anlässlich
den Bestimmungen des Stockwerk der Stockwerkeigentümerversamm
eigentums (Art. 712m Abs. 2 ZGB) lung gültig Beschluss gefasst wer
ist geregelt, dass auch die Vorschrif lic. iur. den soll, sind vorab als Traktanden
ten des Vereinsrechts zu beach Sandra Heinemann, den einzelnen Stockwerkeigentü
ten sind. tel. Rechtsberatung mern mitzuteilen.
HEV Zürich Die Beschlussfassung anläss
Stockwerkeigentümerversammlung lich der Stockwerkeigentümerver
Gesetzlich ist grundsätzlich nicht gere sammlung hat den Vorteil, dass die verschie
gelt, wann und wie oft eine Stockwerkeigen denen Meinungen zu einer Sachlage diskutiert
Jetzt Biogas auch online bestellen tümerversammlung durchzuführen ist. Da die
Einberufung der Versammlung Sache des
und gegeneinander abgewogen werden kön
nen. Ausserdem kann erklärt, dargestellt und
Verwalters ist (Art. 712n Abs. 1 ZGB), be können damit Missverständnisse oder Un
Unser CO2-neutrales Biogas ist in 3 Varianten erhältlich: stimmt er in der Regel den Zeitpunkt. Das klarheiten beseitigt werden, was die Be
Erdgas mit einem Anteil von Recht, ein Begehren zur Einberufung einer schlussfassung vereinfacht. Darüber hinaus
Stockwerkeigentümerversammlung zu stel ist gesetzlich vorgeschrieben, dass an der
• 5% und 20% oder len, ist gesetzlich zwingend auch dann vorge Stockwerkeigentümerversammlung gefasste
sehen, wenn ein Fünftel aller Eigentümer dies Beschlüsse zu protokollieren sind und diese
• 100% Biogas verlangt. Protokolle aufbewahrt werden müssen (siehe
Bezüglich der Häufigkeit leitet man aus HEV 03/07).
www.erdgaszuerich.ch/online-shop der Bestimmung Art. 712m Abs. 1 Ziff. 4 ZGB Damit kann jeder Stockwerkeigentümer
(Befugnis, jährlich den Kostenvoranschlag, (sowie auch Rechtsnachfolger und Erwerber
die Rechnung und die Verteilung der Kosten dinglicher Rechte am Stockwerkeigentum)
unter den Eigentümern zu genehmigen) ab, die Gemeinschaftsordnung nachvollziehen.
HEV 12 | 2011 829Die Eigentumswohnung
Daher ist die Form der Beschlussfassung an ten Traktanden an der ordentlichen Stock
lässlich der Stockwerkeigentümerversamm werkeigentümerversammlung getroffen. Da
lung auch die übliche und zu präferierende. diese aber in der Praxis in der Regel nur Direktion und Mitarbeitende des HEV Zürich
einmal pro Jahr stattfindet und nicht selten
Zirkularbeschluss
Für Stockwerkeigentümerbeschlüsse, die
auch während des Jahres das Bedürfnis be
steht, über (z.T. unvorhersehbare) dringliche wünschen Ihnen fröhliche Weihnachten
nicht an einer Stockwerkeigentümerver Anliegen zu beschliessen, ist es erforderlich,
sammlung getroffen werden, gilt via Art.
712m Abs. 2 i.V.m. Art. 66 Abs. 2 ZGB, dass
bei Bedarf weitere Versammlungen durch
führen zu können. Dies gilt auch für den
und einen guten Start ins neue Jahr.
diese nur dann gültig sind, wenn die einstim Fall eines gescheiterten Zirkularbeschlus
mige schriftliche Zustimmung aller Mitglieder ses, dessen Begehren keinen Aufschub bis
vorliegt. Ein gültig gefasster Zirkularbeschluss zur nächsten ordentlichen Stockwerkeigentü
ist rechtlich dem an einer Stockwerkeigentü merversammlung duldet. Dann muss eine
merversammlung gültig gefassten Beschluss (ausserordentliche) Stockwerkeigentümerver
gleichgestellt. Da diese Regelung bereits im sammlung einberufen werden. Anlässlich
Gesetz verankert ist, braucht diesbezüglich dieser Versammlung kann dann mit dem für
keine ausdrückliche Verankerung im Regle das vorliegende Begehren notwendigen
ment der jeweiligen Stockwerkeigentümer Quorum abgestimmt werden (vgl. dazu u.a.
gemeinschaft vorgenommen zu werden. HEV 10/10).
Konsequenzen respektive Probleme beim Ausschluss des Zirkularbeschlusses
Zirkularbeschluss An sich kann die Stockwerkeigentümerge
Nur ein einziger Stockwerkeigentümer meinschaft mittels einstimmig gefassten Be
kann mit der Verweigerung seiner schriftli schlusses die Möglichkeit eines Zirkularbe
chen Zustimmung verhindern, dass ein Zirku schlusses ausschliessen und damit dafür
larbeschluss zustande kommt. sorgen, dass sämtliche Beschlüsse für diese
Gemeinschaft anlässlich einer Versammlung
Lösung erfolgen müssen. Gleiches kann auch bereits
Im Normalfall werden Beschlüsse, wie be im Begründungsakt der Stockwerkeigentü
reits erwähnt, aufgrund von vorab bekann mergemeinschaft erfolgen. ■
Luca Roncoroni Bruno Hotz Hans Barandun
Leiter Kommunikation Leiter Finanzen Leiter Verwaltung/
und EDV Bewirtschaftung
Cornel Tanno Albert Leiser Rita Eichenberger Giorgio Giani
Leiter Rechtsberatung/ Direktor Leiterin Verkauf/ Leiter Baumanagement
Prozessführung Vermittlung und
Bewertung/Expertisen
Bitte beachten Sie: Die Geschäftsstelle schliesst am Donnerstag, 22. Dezember 2011,
und ist ab Dienstag, 3. Januar 2012, gerne wieder für Sie da.
830 HEV 12 | 2011 Ihre Immobilien. Unser Zuhause. Die Eigentumswohnung
Verwaltungshandlungen und bauliche
Massnahmen im Stockwerkeigentum
In der telefonischen Rechtsauskunft werden im Zusammenhang mit
Stockwerkeigentum überwiegend Fragen betreffend Beschlussfassungen
für Entscheide der Eigentümergemeinschaft gestellt. Meist geht es
darum, mit welchem Quorum welche Sache entschieden werden kann.
Um diese Fragen zu beantworten, muss das System der verschiedenen
Normen über die Verwaltungsordnung nach dem Gesetz (und Reglement)
analysiert werden. Vorliegender Überblick soll dabei helfen und aufzei-
gen, dass eine Zuordnung nicht einfach und eine eindeutige Antwort
oft nicht möglich ist.
Die Verwaltungshandlungen oder nichtbaulicher Natur sein. Ob
sind in Art. 647 ZGB geregelt. Es die Kriterien der Dringlichkeit er
werden dort grundsätzlich soge füllt sind, muss nach der individuell
nannt dringliche, notwendige, bau konkreten Situation objektiv beur
liche (darunter wird differenziert teilt werden. Abzustützen ist dabei
zwischen notwendigen, nützlichen wie üblich auf den sogenannt ver
oder luxuriösen) oder nichtbauliche, nünftigen Stockwerkeigentümer in
gewöhnliche oder wichtigere Ver den gleichen konkreten Umstän
waltungshandlungen unterschie lic. iur. den. Sind die Voraussetzungen der
den. Diese können sich aber unter Kathrin Spühler, Dringlichkeit erfüllt, hat jeder Ge
einander teilweise auch über tel. Rechtsberatung, meinschafter die Befugnis, die erfor
schneiden. HEV Zürich derlichen Massnahmen selbständig
zu ergreifen, solange diese nur den
Notwendige und dringliche Verwaltungs- Schadenseintritt oder eine Vergrösserung des
handlungen Schadens verhindern. Nur in diesem Umfang
Klar abzugrenzen sollten die dringlichen ist der Miteigentümer in der Regel gesetzlicher
Massnahmen sein, denn hier ist das zeitliche Vertreter der Gemeinschaft und sind die Ge
Element wichtig. Es sind solche, die sofort ge meinschafter zum Ersatz seiner Auslagen ver
troffen werden müssen, um die Sache vor dro pflichtet.
hendem oder wachsendem Schaden zu be Ausserhalb seiner Kompetenzen würde er
wahren. Dringliche Massnahmen sind also sich rechtsgeschäftlich nur selber verpflichten
auch immer notwendige Massnahmen, wie und die Kosten selber tragen müssen, es sei
etwa die Reparatur einer defekten Heizung. denn, das Geschäft würde nachträglich von
Dringlich wird sie, wenn der Defekt im Winter der Gemeinschaft genehmigt. Die Handlungs
auftritt und daher keinen Aufschub duldet. befugnis kann umso weitreichender sein, als
Dringliche Massnahmen können baulicher die Einberufung einer Versammlung zum Be
HEV 12 | 2011 833Die Eigentumswohnung Die Eigentumswohnung
schluss der Gemeinschaft lange dauern kann. Auch für die wichtigeren Verwaltungs Durchführungsrecht, resp. Anordnungsrecht zu beachten: Je höher die Kosten im Verhält
Nach der herrschenden Lehre hat der gemein handlungen fehlt eine gesetzliche Definition. steht dem einzelnen Miteigentümer nicht zu, nis zur Wertsteigerung oder Wirtschaftlichkeit
schaftliche Eigentümer übrigens nicht nur ein Aufgrund der beispielhaften Aufzählung kann ausser die Massnahme sei derart unterge sind, desto eher geht es um eine luxuriöse
Recht zur Vornahme von dringlichen Hand angenommen werden, dass sie tiefgreifender ordnet, dass sie unter die vorher erwähnten Massnahme. Die Abgrenzung ist schwierig.
lungen, sondern gar auch eine positive Hand sind. Sie können so auch nur beschlossen gewöhnlichen/dringlichen Verwaltungshand Zwecks Weichenstellung können die Eigen
lungspflicht. werden, wenn eine Mehrheit der Eigentümer lungen fällt. tümer auch reglementarisch festhalten, wel
Insofern es sich nicht um dringliche Hand die auch die Mehrheit der Quoten besitzt, Bauliche Massnahmen sind dann nützlich, che Massnahmen als luxuriös gelten sollen,
lungen handelt, hat jeder Eigentümer die Be zustimmen. Zu beurteilen sind sie unter den wenn sie gemäss Gesetz eine Wertsteigerung also im Wortlaut des Gesetzes der Verschöne
fugnis, die Durchführung von notwendigen Gesichtspunkten Kosten, Auswirkungen auf oder Verbesserung der Wirtschaftlichkeit oder rung, Ansehnlichkeit oder Bequemlichkeit im
Verwaltungshandlungen zu verlangen, nicht Nutzung und Gebrauch der Sache oder der Gebrauchsfähigkeit der Sache bezwecken. Gebrauch dienen.
aber sie selber auszuführen bzw. in Auftrag zu Aussergewöhnlichkeit der Massnahme. Sie Dabei ist mit «Sache» immer die Gesamt Diese Ausführungen – sie mögen für eini
geben. In der Praxis wird dies allerdings bei haben in der Regel nicht nur mehr eine alltäg sache und nicht der Sonderrechtsbereich des ge Eigentümerinnen und Eigentümer schwer
Vorhandensein eines Verwalters von diesem liche Bedeutung, sind nicht selbstverständlich einzelnen Stockwerkeigentümers gemeint, verständlich oder unpraktikabel erscheinen –
zu erledigen sein. Dessen Kompetenz geht und sind weder gewöhnlicher noch baulicher und es genügt, wenn nur eine der drei Vor sollen einmal mehr aufzeigen, dass es für das
dann derjenigen des Einzelnen vor. Nur falls noch ausserordentlicher Natur. Für die not aussetzungen erfüllt ist. Für die Qualifikation praktische Zusammenleben in einer Eigentü
ein Verwalter seinen Pflichten nicht nach wendigen baulichen Massnahmen wird denn der Massnahme ist wie üblich im individuellen mergemeinschaft nicht immer eine Patentlö
kommt, kann gemäss Gesetzeswortlaut die auch ein entsprechender Vorbehalt aufge Einzelfall ein objektiver Massstab anzuwen sung oder eindeutige Antwort gibt. Vieles
Durchführung der Massnahme falls nötig führt, denn dieselben können mit einem ein den. In Bezug auf eine Wertsteigerung ist so basiert auf Annahmen, Vermutungen, Kom
vom Richter angeordnet werden. Somit hat fachen Stimmenmehr beschlossen werden. mit auf den Verkehrswert und nicht auf einen mentaren von Rechtsexperten, Praxis und
jeder einzelne Eigentümer das Recht, den (subjektiven) Affektionswert abzustützen. Re Rechtsprechung und überlässt dem Richter
Richter anzurufen. Sowohl dieses Recht wie Die baulichen Massnahmen levant ist auch, dass ein sinnvolles Kosten für die Entscheidfindung im Einzelfall oft er
auch das zur (eigenmächtigen) Durchführung Bauliche Massnahmen werden im ZGB ge NutzenVerhältnis der Massnahme/Investi heblichen Ermessensspielraum.
von dringlichen Massnahmen sind unentzieh mäss Art. 647 lit. c, d und e in notwendige, tion bejaht werden kann. Umstritten ist, ob In der Praxis sollte denn auch vorab immer
bar und zwingend. nützliche und sogenannt luxuriöse Massnah eine Wiederherstellung oder der Wiederauf eine gütliche Einigung angestrebt werden.
men unterteilt. Damit soll grundsätzlich si bau einer zerstörten Sache eine notwendige Unterstützung bietet dabei für Vorabklärun
Gewöhnliche und wichtigere chergestellt werden, dass Bestand und Erhalt oder nützliche Massnahme darstellt. In der gen die unentgeltliche telefonische Rechts
Verwaltungshandlungen der Sache gewährleistet sind, aber auch darü Praxis hat sie ja wahrscheinlich meistens auch auskunft, für vertiefte Abklärungen – auch im
Auch gewöhnliche Verwaltungshandlun ber hinausgehende Veränderungen ermög eine Wertsteigerung zur Folge. Hinblick auf ein gerichtliches Verfahren – die
gen werden vom Gesetz (Art. 647 lit. a ZGB) licht werden. Bauliche Massnahmen sind Bei der Abgrenzung zwischen den luxuriö persönliche und kostenpflichtige Rechtsbera
nicht näher definiert, es findet sich aber im dann notwendig, wenn sie zur Erhaltung des sen und nützlichen Massnahmen ist ebenfalls tung des HEV Zürich. ■
merhin eine nicht abschliessende Aufzählung Wertes und Gebrauchsfähigkeit der Sache
von Beispielen. Im konkreten Fall ist es allen erforderlich sind oder wenn ohne die Mass
falls möglich, denselben unter diese Beispiele nahme die Sache Schaden erleiden würde.
zu subsumieren. Zur Vornahme solcher Hand Die Voraussetzungen müssen aber nicht ku
lungen ist grundsätzlich jeder Eigentümer be mulativ erfüllt sein.
rechtigt. Durch einfachen Mehrheitsbeschluss Wichtig ist zu wissen, dass eine notwendi
kann aber diese Befugnis entzogen werden. ge bauliche Massnahme immer auch eine
Bei Einsetzung eines Verwalters geht die Kom notwendige Verwaltungshandlung im Allge
petenz auf diesen über. Unentziehbar ist aber meinen ist, was bedeutet, dass jeder Eigen
das Recht, für gewöhnliche notwendige Mass tümer notfalls die Durchführung derselben
nahmen eine gerichtliche Anordnung zu ver zwingend beim Gericht verlangen kann, z.B.
langen, oder die Befugnis, gewöhnliche dring wenn ein Mehrheitsbeschluss nicht zustande
liche Massnahmen selbständig zu erledigen. kommt. Ein selbständiges und individuelles
834 HEV 12 | 2011 HEV 12 | 2011 835Haftung
Müssen Hauseigentümer
für den Winterdienst aufkommen?
Tiziano Winiger, MAS REM, Direktor HEV Ticino
Ob in den Bergen oder im Unterland, in der Nord- oder in der
Südschweiz macht hinsichtlich der Schneemenge einen grossen Unter-
schied, in Bezug auf die Schneeräumung haben aber alle Hauseigen-
tümer grundsätzlich dieselben Pflichten – auch bei ihrem Ferienhaus.
Schneebedeckte Strassen, Dächer, Bäu herabfallenden Eiszapfen erschlagen wird.
me und in der kalten Wintersonne glitzern Das bedeutet indirekt, dass der Eigentümer
de Eiszapfen lassen die Landschaft in einem grundsätzlich dafür verantwortlich ist, den
märchenhaften Kleid erscheinen. Hinter Winterdienst durchführen zu lassen, um
diesen malerischen Bildern können sich in Schäden an Dritten zu vermeiden.
dessen gefährliche Risiken verstecken. Der Eigentümer ist demnach verpflichtet,
Grundsätzlich sind Hauseigentümer von die Zugangswege und das Dach von Schnee
Gesetzes wegen gehalten, das Grundstück und Eis frei zu halten. Auch das Anbringen
so zu unterhalten, dass keine Mängel Scha von Warnschildern könnte von ihm verlangt
den zufügen können. Unterlässt
der Hauseigentümer, den ihm zu
mutbaren und verhältnismässigen
Winterdienst vorzunehmen, dann
könnte er zur Kasse gebeten wer
den. In der Regel können solche
Risiken einer Haftpflichtversiche
rung übertragen werden.
Nach Art. 58 OR hat der Ei
gentümer eines Gebäudes oder
eines andern Werkes den Scha
den zu ersetzen, den diese infolge
von fehlerhafter Anlage oder Her
stellung oder von mangelhaftem
Unterhalt verursachen.
Eine Haftung könnte zum Bei
spiel entstehen, wenn der Post
bote, zwar mit wintertauglichem
Schuhwerk, auf der vereisten Ein
gangstreppe ausrutscht und sich
dabei verletzt oder durch einen
HEV 12 | 2011 839Haftung
werden. Das Mass der Schneeräumungsar vertraglich übertragen werden. Dafür gibt
beiten und der dafür aufgebrachte Aufwand es den geeigneten Hauswartdienst, der
bemessen sich nach dem Prinzip der Zumut für den Hauseigentümer den Winterdienst
barkeit und der Verhältnismässigkeit, insbe übernehmen kann.
sondere: Die Pflicht, den Winterdienst durchzu
– Beim Unterhalt und den Schneeräu führen, untersteht grundsätzlich nicht nur
mungsarbeiten kann nicht mehr verlangt dem Grundsatz der Zumutbarkeit, sondern
werden als technisch möglich. auch der Eigenverantwortung der Fussgän
– Es kann vom Hauseigentümer nicht er ger.
wartet werden, dass er rund um die Uhr Immer wieder betonen die Gerichte, dass
Schnee räumt, sondern nur tagsüber, der Hauseigentümer davon ausgehen darf,
wenn die Zufahrten durch Fussgänger dass Mieter und Besucher auch ein gewisses
meistens betreten werden. Mass an Sorgfalt walten lassen müssen.
– Der Aufwand für die Schneeräumung
muss verhältnismässig sein.
Werden die Zufahrten von speziell ge
fährdeten Personen, wie älteren und gehbe
Neu- und Umbauprojekt in Glattfelden
hinderten Menschen, benutzt, dann müss Projekt für mindestens 17 Wohnungen in 3 Gebäudekörpern. Ein bestehendes Gebäude wird kernsaniert, zwei Neu-
bauten und eine Tiefgarage mit 25 Parkplätzen können erstellt werden. Die mögliche Ertragsberechnung wurde für
Die Pflicht zur Durchführung des Win ten auch spezielle Räumungsmassnahmen
die Vermietung und den Verkauf von Stockwerkeinheiten erstellt.
terdienstes kann durch den Hauseigentü vorgesehen werden.
mer auch einem Mieter oder einem Dritten Allgemein kann auch bemerkt werden, Lage An gut erschlossener Lage im Dorfkern von Glattfelden nur wenige Gehminuten von den Ein-
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HEV Zürich | lic. iur. Martin Byland, Rechtsanwalt, TBO Treuhand AG
Seminarort: HEV Zürich, Albisstrasse 28, 8038 ZürichWollishofen
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Grundlagen 14 Tage vor Kursbeginn. Bei Annullierungen
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tum | Gesamteigentum «Erbschaftsregelung für Hauseigentümer»
vom 10. Februar 2012
Steuern und Steuerplanung
Erbschafts und Schenkungssteuer | Grundstück
gewinnsteuer | Einkommens und Vermögens
Parkplatz, Autonummer
steuer | Inventarverfahren inkl. Schwarzgeld |
Erbteilung | Steuerfallen | Immobiliengesell
schaft | Steuerplanungsgrundmöglichkeiten mit Ehepartner
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Seminarkosten inkl. Dokumentation:
Mitglieder* Einzel: CHF 260.– Firma (falls Rechnung über Firma läuft)
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Nichtmitglieder Einzel: CHF 300.–
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Ehepaar:** CHF 500.–
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Bitte beachten Sie:
Es sind wenige Parkplätze vorhanden.
EMail
Gebühr CHF 10.–, zahlbar am Empfang.
Telefon privat Telefon Geschäft
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Angabe der Mitgliedernummer gewährt Mitgliedernummer (siehe Adressfeld auf letzter Seite)
werden (vgl. Adressfeld auf letzter Seite).
Mitglieder und Rechnungsadresse müssen
Datum Unterschrift
übereinstimmen.
**Nur 1 Dokumentation Bitte Angaben in Blockschrift
Einsenden an: HEV Zürich, Sekretariat Seminare,
Albisstrasse 28/Postfach, 8038 Zürich,
per Fax 044 487 17 77, Telefon 044 487 17 03 oder per
EMail: mitgliederdienste@hevzuerich.chMietrecht
Die Mietzinsreduktion
wegen Mängeln an der Mietsache
Immer wieder sehen sich Vermieter mit Begehren um Reduktion
des Mietzinses aufgrund von Mängeln an der Mietsache konfrontiert.
Sie sind dann oft unsicher, ob sie einem solchen Begehren statt-
geben müssen und wenn ja, in welchem Umfang.
Ursachen von «Mängeln» sind es sich nicht um einen Mangel
vielgestaltig, selbstverständlich ist handelt, den er von Gesetzes we
etwas mangelhaft, wenn es ka gen selber zu beheben hat. Der
putt ist oder nicht richtig funk Anspruch kann erst entstehen,
tioniert, aber auch Immissionen – wenn der Vermieter vom Mangel
insbesondere Lärm oder Gerü weiss; woher die Kenntnis rührt,
che – können Mängel darstellen, ist unbedeutend, sie kann auf sei
die den Gebrauch der Mietsache ner eigenen Wahrnehmung beru
einschränken und unter Umstän lic. iur. hen oder auf der Anzeige des Mie
den zu einer Mietzinsreduktion be Kathrin Spühler, ters. Nicht ganz einig ist sich die
rechtigen. tel. Rechtsberatung, Lehre darüber, ob es sich beim An
Juristisch und theoretisch sinkt HEV Zürich spruch des Mieters um ein soge
Mit EVVA kommt bei einem Mangel der objektive nanntes Gestaltungsrecht handelt
Wert der Mietsache, weshalb eine Mietzins (eine eher theoretische Frage) und, wann
die Sicherheit.
reduktion eine Art Wertausgleich darstellt: und wie der Mieter ebendiesen Anspruch
Ein Mieter soll nicht den vereinbarten Miet geltend machen kann. Teilweise wird die
zins zahlen müssen, wenn er dafür nicht die Ansicht vertreten, dass der Mieter die Re
Auch in Ihr Unternehmen. volle Gegenleistung erhält. Erklärungsbe duktion jederzeit geltend machen kann,
EVVA ist ein führender Hersteller von Sicherheits- dürftig für viele Vermieter ist dennoch, auch nach Behebung des Mangels und gar
technik in Europa und erster Ansprechpartner dass auch Mängel, auf die sie selber keinen nach Beendigung des Mietverhältnisses im
für die Absicherung Ihres Unternehmens. Unsere Einfluss haben, die somit verschuldensun Sinne einer Rückforderungsklage. In jedem
mechanischen Schliess- und elektronischen
abhängig entstehen, zu einer Reduktion Fall jedoch sind die Ansprüche des Mieters
Zutrittssysteme haben sich tausendfach bewährt!
berechtigen, so etwa Lärmimmissionen vom zeitlich begrenzt auf die Zeitspanne zwi
www.evva.ch
Nachbargrundstück. Im Gegensatz zum schen Kenntnis des Vermieters und Wegfall
Schliesssysteme Zutrittssysteme nachbarrechtlichen Immissionsschutz, wo des Mangels, sei dies für die Zukunft oder
nur übermässige Immissionen unzulässig sind für die Vergangenheit. Neuerdings wird die
(und Entschädigungsfolgen haben), schuldet Meinung vertreten, der Mieter sei grund
nämlich der Vermieter dem Mieter eine ver sätzlich berechtigt, die Reduktion von sich
tragliche Leistung, die nur bei vollständiger aus vorzunehmen. In jedem strittigen Fall,
Erfüllung das volle Entgelt rechtfertigt. insbesondere auch über die Höhe der allfäl
Grundsätzlich hat der Mieter bei jedem ligen Reduktion, sei es im Falle einer Rück
Mangel Anspruch auf Mietreduktion, sofern forderung (bereits) zu viel bezahlter Miet
HEV 12 | 2011 845Sie können auch lesen
