Immobilienmärkte Deutschland - Wie schlagen sich die Gewerbeimmobilien in der Corona-Krise? - Die LBBW
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17.06.2020 Uwe Burkert, Chefvolkswirt und Leiter LBBW Research
Dr. Thomas Meißner, Leiter Strategy Research
Autor: Martin Güth, CQF, Senior Economist
Immobilienmärkte Deutschland
Wie schlagen sich die Gewerbeimmobilien in der Corona-Krise?Executive Summary
Die Corona-Pandemie hat eine neue Phase an den Immobilienmärkten eingeläutet.
Die Auswirkungen sind vielfältig und sowohl negativ als auch positiv.
Die scharfe Rezession belastet die Unternehmensbilanzen und das Beschäftigungsniveau.
Wir rechnen mit steigendem Leerstand und erwarten vorerst nachgebende Preise.
Zudem schmälert der Trend zu mehr Homeoffice den Bedarf nach Bürofläche. Zuletzt sehr
niedrige Leerstandsquoten sprechen gleichwohl für eine solide Marktverfassung.
Angesichts der wirtschaftlichen Vollbremsung und den verbleibenden Unwägbarkeiten
wäre grundsätzlich ein Anstieg der Risikoprämien zu erwarten. An den Finanzmärkten
regiert aber bereits wieder der Optimismus. Unterstützend kommt für Immobilien hinzu,
dass sie als reale Assetklasse eine gewisse Sicherheit versprechen.
In Europa dürfte der Standort Deutschland an relativer Attraktivität gewinnen. Per Saldo
gehen wir für Büros von Preisrückgängen im niedrigen zweistelligen Prozentbereich aus.
Angesichts eines vermutlich anhaltend niedrigen Zinsumfelds werden langfristig orientierte
Anleger wohl noch für lange Zeit kaum an der Assetklasse Immobilien vorbeikommen.
17.06.2020 LBBW Research - Immobilienmärkte Deutschland 2Einzelhandelsimmobilien
sehr unterschiedlich von Corona-Pandemie betroffen
Preisänderungen bei Einzelhandelsimmobilien und Retail-Komponente des ifo Index
in % bzw. Punkten (Datenquelle der Immobilienpreise: bulwiengesa AG)
• Aussagen allgemeiner Art über Einzelhandelsimmobilien zu treffen,
scheint dieser Tage wenig sinnvoll – zu unterschiedlich sind die
verschiedenen Segmente von der Corona-Krise betroffen.
Während die Nachfrage privater Haushalte nach Nahrungsmitteln
und zum Teil auch Hygieneartikeln aufgrund von Homeoffice und
geschlossener Schulen sogar anstieg, auch Bau- und
Gartenmärkte vereinzelt über steigende Umsätze berichteten,
waren als nicht systemrelevant eingestufte Geschäfte (z.B. für
Bekleidung oder Reisebüros) viele Wochen komplett geschlossen.
Dieses ambivalente Bild kommt auch im ifo Index zum Ausdruck,
der zwar deutlich gefallen, aber nicht historisch niedrig ist.
• Die finanzielle Not von Einzelhändlern trifft auch die Immobilien-
wirtschaft. Um eine angemessene Lastenverteilung zu erzielen und
sich in einem Umfeld fehlender Rechtssicherheit langwierige
Streitigkeiten zu ersparen, haben am 3. Juni die Dachverbände von
Einzelhandel (HDE) und Immobilienwirtschaft (ZIA) einen
Verhaltenskodex veröffentlicht, wie sich Einzelhändler und ihre
Vermieter dieser Tage arrangieren könnten. Dieser ist rechtlich
nicht bindend und soll nur eine Richtschnur für die Verhandlungen
beider Parteien darstellen, da nun mal jeder Fall individuell ist.
• Für den Regelfall sieht die Empfehlung von HDE und ZIA vor, für
die Dauer einer staatlich angeordneten Betriebsschließung eine
Mietreduzierung um 50% vorzunehmen und auch für die folgenden
drei Monate noch eine gewisse Mietreduktion zu vereinbaren.
Quelle: Refinitiv, LBBW Research
17.06.2020 LBBW Research - Immobilienmärkte Deutschland 3Für Büroimmobilien ist die Entwicklung 2008/2009
aktuell vermutlich nicht der richtige Maßstab
Wachstum der Büropreise und ifo Geschäftsklimaindex
in % bzw. Punkten (Datenquelle der Immobilienpreise: bulwiengesa AG)
• In den zurückliegenden
Jahrzehnten zeigte sich eine
deutliche Parallelität zwischen
dem Wirtschaftswachstum
und der Preisentwicklung von
Büroimmobilien.
• Für das laufende Jahr
prognostizieren wir einen
Rückgang des realen BIP um
7%. Eine ähnlich scharfe
Rezession ereignete sich
zuletzt 2008/2009. Wir
rechnen aktuell gleichwohl mit
stärkeren Preisrückgängen als
damals.
• So dümpelte der deutsche
Markt von Mitte der 1990er
Jahre bis 2008 nur vor sich
hin, während er aktuell seit
einigen Jahren zweistelliges
Preiswachstum aufweist. In
diesem Zuge hat sich sein
Bewertungsniveau deutlich
erhöht.
Quelle: Refinitiv, LBBW Research
17.06.2020 LBBW Research - Immobilienmärkte Deutschland 4Büroimmobilien: Die Finanz- und Wirtschaftskrise
2008/2009 hinterließ scharfe Bremsspuren in Europa
Büropreise in ausgewählten europäischen Städten
indexiert, Q1 2007 = 100 (Datenquelle der Immobilienpreise: Colliers)
300 • Auch der Blick zu den
europäischen Nachbarn
280 spricht u.E. dafür, die
Berlin deutsche Preisentwicklung
260
2008/2009 nicht als alleinigen
240 Maßstab für die aktuelle
Situation zu verwenden. In
220
vielen Städten waren damals
200 Preiseinbußen von 20% und
Frankfurt, Hamburg, mehr zu verbuchen.
180
Köln, München • Der deutsche Markt dürfte in
160 den vergangenen Jahren eher
Berlin etwas „internationaler“
140 geworden sein und ein
120 höheres Maß an Volatilität
aufweisen als früher.
100 Amsterdam, • Allerdings waren einige
80 Kopenhagen, Lissabon, europäische Märkte 2008 heiß
Paris Mailand, Rom gelaufen, die Banken in einer
60 Krise und der Ausgang der
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Krise höchst ungewiss. Daher
Amsterdam Berlin Frankfurt a.M. Hamburg rechnen wir aktuell mit einem
Köln Kopenhagen Lissabon Mailand milderen Preisrückgang als in
München Paris Rom Stockholm den europäischen Städten
Quelle: Bloomberg, LBBW Research
damals.
17.06.2020 LBBW Research - Immobilienmärkte Deutschland 5Büroimmobilien: Nachlassender Beschäftigungsanstieg
sollte Knappheit an Büroflächen entschärfen
Mietauslastung vs. Beschäftigung
Jahres- bzw. Quartalsdaten, Daten zur Beschäftigung bis inkl. Q1 2020
1,5 700 • Die Anzahl der im Dienst-
leistungssektor beschäftigten
Angestellten ist in Deutsch-
1,0 600 land in den vergangenen
Jahren beständig angestiegen
und hat zu einem wachsen-
0,5 500
den Bedarf an Büroflächen
geführt. Die Leerstandsquoten
0,0 400 für Büros sind sukzessive
gesunken bzw. die
Mietauslastung ist gestiegen.
-0,5 300
• Bereits vor Corona hat der
Beschäftigungsaufbau in den
-1,0 200 relevanten Sektoren dann
spürbar nachgelassen.
-1,5 100 • Die für 2020 erwartete
Rezession dürfte den
Arbeitsmarkt massiv belasten.
-2,0 0 Vor diesem Hintergrund
1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 erwarten wir einen Anstieg der
Veränderung Mietauslastung (%-Punkte, linke Skala) Leerstände bzw. einen
Dienstleister*: Beschäftigungsanstieg über 12 Monate (in 1000, rechte Skala) Rückgang der Mietauslastung.
* Hier: Dienstleister = Öffentlicher Dienst, Gesundheit, Bildung, Immobilien, Banken, Versicherungen, IT, Kommunikation, Business Services
Quelle: Deutsche Bundesbank, Refinitiv, LBBW Research
17.06.2020 LBBW Research - Immobilienmärkte Deutschland 6Der Preisanstieg bei Büros übersteigt das durch die
Leerstandsquote erklärbare Ausmaß – Rückschlag erwartet
Mietauslastung ggü. Preisentwicklung Veränderung der Mietauslastung u. Preise
(100% - Leerstandsquote) in Prozent bzw. Index in Prozentpunkten bzw. Prozent
106 240 3,0 20
104 220 2,5
15
2,0
102 200
1,5
10
100 180
1,0
98 160 0,5 5
96 140 0,0
0
-0,5
94 120
-1,0
-5
92 100
-1,5
90 80 -2,0 -10
Mietauslastung 127 Städte Büroimmobilienpreise (rechte Skala) 127 Städte Büroimmobilienpreise (Y/Y, rechte Skala)
• In der Vergangenheit ließ sich ein deutlicher Zusammenhang zwischen der Entwicklung der Leerstandsquote und der Preisentwicklung
feststellen. Noch deutlicher wird der Zusammenhang bei Betrachtung der Veränderung der Mietauslastung im Vergleich zum Vorjahr und der
Veränderungsrate der Preise (rechte Grafik).
• Ab dem Jahr 2015 hat sich die Preisentwicklung von der Mietauslastung entkoppelt. Insbesondere die Auswirkungen einer äußerst expansiven
Geldpolitik der EZB und ein sich immer weiter verfestigendes Niedrigzinsumfeld dürften hierin zum Ausdruck kommen.
• Ein durch die Corona-Krise zu erwartender Rückgang der Mietauslastung dürfte die Immobilienpreise nun spürbar belasten.
Quelle: Deutsche Bundesbank, bulwiengesa AG, LBBW Research
17.06.2020 LBBW Research - Immobilienmärkte Deutschland 7Bautätigkeit von Corona-Krise beeinträchtigt,
aber kein massiver Einbruch erwartet
ifo Geschäftsklima und Indizes für den Bau
120 120 • Die aus der ifo Umfrage
ermittelten Indizes für die
115 115 Baubranche sind zwar kräftig
gefallen, sie sind von
110 110 historischen Tiefständen aber
noch weit entfernt.
105 105
•
Wohnen Der Index für den Gewerbe-
100 100 bau notiert inzwischen
deutlich tiefer als etwa jener
95 95 für den Wohnungsbau, was
Gewerbe die Vermutung nahelegt, dass
90 90 vor allem in diesem Segment
Aufträge storniert werden. Der
85 85 Anteil der Unternehmen im
Bauhauptgewerbe, die eine
80 80 Behinderung der Bautätigkeit
aufgrund Stornierungen mel-
75 75 den, hat sich laut ifo Umfrage
von Januar bis Mai von 3,4%
70 70
auf 10,9% erhöht.
1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019
• Die Bautätigkeit dürfte in
Wohnungsbau Öffentlicher Bau Gewerbebau ifo Geschäftsklima (alte Methodik) Zukunft zwar etwas niedriger
ausfallen als bisher. Ein
massiver Einbruch der
Quelle: Refinitiv, LBBW Research Bautätigkeit zeichnet sich u.E.
bislang aber nicht ab.
17.06.2020 LBBW Research - Immobilienmärkte Deutschland 8Viele Bauprojekte noch in der Pipeline –
Leerstand dürfte nach vielen Jahren des Rückgangs nun steigen
Baugenehmigungen und -fertigstellungen von Büro- und Verwaltungsgebäuden
Nutzfläche, indexiert, 2010 = 100
450 450 • In einer vom 13. bis 20. Mai
durchgeführten Umfrage des
Hauptverbands der
400 400
Deutschen Bauindustrie
(HDB) gaben zwar 59% der
350 350
Befragten an, in ihrer
Leistungserbringung durch die
300 300 Corona-Auswirkungen
behindert zu werden. Die
250 250 Auswirkungen seien bei drei
Vierteln davon aber gering.
200 200
• Angesichts des zurückliegen-
den starken Anstiegs der
150 150 Baugenehmigungen für Büro-
und Verwaltungsgebäude
100 100 dürften die Baufertigstel-
lungen vorerst robust bleiben.
50 50
• Im Ergebnis gehen wir davon
aus, dass die Nachfrage nach
0 0
Büroflächen aktuell schneller
1992 1996 2000 2004 2008 2012 2016 2020
sinkt als das Angebot, so dass
die Leerstandsquoten steigen.
Baufertigstellungen Baugenehmigungen: Jahresdaten Quartalsdaten
Quelle: Deutsche Bundesbank, LBBW Research
17.06.2020 LBBW Research - Immobilienmärkte Deutschland 9Büroimmobilien: Leerstandsquoten in deutschen
Großstädten im europäischen Vergleich sehr niedrig
Leerstandsquote
in %; Datenquelle: Colliers; Daten zumeist per Q1 2020, teils noch Q4 2019
• Der Leerstand von Büros war
12 in Deutschland im vergan-
genen Jahr ausgesprochen
niedrig. Dies gilt sowohl im
10 Vergleich zu früheren Jahren
als auch im Vergleich zu
anderen Städten in Europa.
8
• Der Markt für Büroimmobilien
in Deutschland geht damit
6 zwar angesichts der zurück-
liegenden Preisanstiege mit
einem erhöhten Bewertungs-
4 niveau, aber aus der Position
einer fundamental gesunden
Verfassung in die durch die
2 Corona-Maßnahmen
ausgelöste Rezession.
• Vielerorts geht es aktuell mehr
0 um eine Entschärfung der
preistreibenden Knappheit
denn um ein echtes
Überangebot, das entsteht.
Quelle: Bloomberg, LBBW Research
17.06.2020 LBBW Research - Immobilienmärkte Deutschland 10Deutschland: Hort der (relativen) Stabilität in der Krise?
Staatsschuldenquoten (in % des BIP) Reales BIP, Prognosen des LBBW Research
mit Prognosen der EU-Kommission indexiert, 2019 = 100
180 102
160 100
140 98
120
96
100
94
80
92
60
90
40
20 88
0 86
Deutschland Frankreich Italien Spanien 2019 2020 2021
2019 2020 2021 Deutschland Frankreich Italien Spanien
• In den vergangenen Jahren hat Deutschland die Verschuldung der • Auch wirtschaftlich wird Deutschland gemäß unseren Prognosen
öffentlichen Haushalte deutlich reduziert und hat nun mehr wohl besser durch die aktuelle Krise kommen.
Ressourcen, um der wirtschaftlichen Krise zu begegnen. • Die relative Attraktivität Deutschlands im Vergleich zu anderen
• Gemäß Prognosen der EU-Kommission dürfte die deutsche Euro-Staaten dürfte im Zuge der Corona-Pandemie daher
Staatsschuldenquote im kommenden Jahr weiterhin deutlich steigen – sowohl für Arbeitskräfte als auch mit Blick auf
geringer ausfallen als jene anderer großer Euro-Staaten. Anlageentscheidungen.
• Dem deutschen Immobilienmarkt sollte dies zugutekommen.
Quelle: Refinitiv, LBBW Research
17.06.2020 LBBW Research - Immobilienmärkte Deutschland 11Niedrige Anleiherenditen suggerieren komfortable
Risikoprämien von Immobilien – doch Vorsicht!
Nettoanfangsrenditen für Büro- und Einzelhandelsimmobilien (Core-Objekte)
in Prozent
• Der deutlich schnellere
7 7 Anstieg der Preise im
Vergleich zu den Mieten hat
6 6 zu einem Rückgang der
Mietrenditen geführt.
5 5 • Ein Vergleich der Mietrenditen
mit den Renditen
4 4 langlaufender Anleihen liegt
auf der Hand. Doch es ist ein
3 3 Vergleich von Äpfeln mit
Birnen. So dürfte das Risiko
ausbleibender Zinszahlungen
2 2
bei Bundesanleihen deutlich
geringer sein als jenes aus-
1 1 bleibender Mieteinkünfte im
Falle von Immobilien. Zudem
0 0 erhält der Investor bei
Immobilien am Ende der
-1 -1 Nutzungsdauer seinen
Kapitaleinsatz nicht wieder
zurück. Allerdings dürften
Immobilien im Gegensatz zu
Anleihen über einen gewissen
7 Städte 120 Städte 127 Städte Rendite 30Y Bund Schutz ggü. Inflation verfügen.
Quelle: Deutsche Bundesbank, bulwiengesa, Refinitiv, LBBW Research
17.06.2020 LBBW Research - Immobilienmärkte Deutschland 12Exkurs: Betrachtung der Mietrendite unter Berücksichtigung
von Nutzungsdauer, Erhaltungsaufwendungen und Inflation
Mietrendite vs. tatsächliche Rendite
in Prozent
7 7 • Um den Unterschieden zwischen Anleihen und Immobilien besser
Rechnung zu tragen, haben wir eine Szenario-Rechnung für die
6 6 Rendite eines Immobilieninvestments für die gesamte Nutzungs-
dauer einer Immobilie bestimmt und dazu folgende Annahmen
getroffen:
5 5
• Verbleibende Nutzungsdauer: 40 Jahre.
• Am Ende bleibt nur der Grundstückswert.
4 4 Dieser hat einen Anteil von 25% am Kaufpreis.
• Grundstückspreise und Mieten steigen
3 3 mit einer Rate von 2% p.a. (Inflation).
• Erhaltungsaufwendungen: 2% p.a.
2 2 • Als Mietrendite verwenden wir die Nettoanfangsrenditen,
wie sie für Büro- und Einzelhandelsimmobilien von der Deutschen
1 1 Bundesbank auf Basis von bulwiengesa-Daten für Core-Objekte
veröffentlicht werden.
0 0 • Die Annahmen für diese Berechnung dürften eher vorsichtig
gewählt sein und sollen beispielhaft die Bandbreite aufzeigen, in
welcher Größenordnung die tatsächliche Rendite der Kapitalanlage
unterhalb der Nettoanfangsrendite liegen könnte. Je niedriger die
7 Städte, Mietrendite 120 Städte, Mietrendite
Mietrendite ist, desto größer ist der Unterschied zwischen beiden
7 Städte, Rendite 120 Städte, Rendite Renditen. Für die Top-7-Städte lag die so berechnete adjustierte
Rendite im Jahr 2019 nur noch hauchdünn im positiven Bereich.
Quelle: Deutsche Bundesbank, bulwiengesa, LBBW Research
17.06.2020 LBBW Research - Immobilienmärkte Deutschland 13Vergleich der adjustierten Renditen der Immobilien
mit Anleihen fällt nicht mehr so eindeutig aus
Adjustierte Mietrenditen vs. Swapsatz Adjustierte Mietrenditen vs. Corporates
in Prozent in Prozent
7 7 10 10
6 6 9 9
5 5 8 8
4 4 7 7
3 3 6 6
2 2 5 5
1 1 4 4
0 0 3 3
-1 -1 2 2
-2 -2 1 1
1999
2000
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0 0
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2010
7 Städte 120 Städte 30Y EUR-Swap 30Y EUR-Swap real 7 Städte 120 Städte BBB 7Y-10Y
• Vergleicht man die auf der vorherigen Seite berechneten adjustierten Mietrenditen mit dem Anleihemarkt, resultiert ein differenzierteres Bild.
Da es sich bei Immobilien um reale Güter handelt und Preise und Mieten im Falle von Inflation zu einem gewissen Grad ansteigen sollten,
liegt ein Vergleich mit der Rendite inflationsgeschützter Anleihen nahe. Dies haben wir in der linken Grafik mittels der Swapsätze umgesetzt,
wobei wir vom 30-jährigen nominalen Swapsatz den 30-jährigen Inflationsswap abgezogen haben. Die Daten reichen bis 2008 zurück.
• Auf dieser Basis erscheint der Renditerückgang von Immobilien in den sieben größten Städten in den vergangenen sieben Jahren stärker als jener
der realen Swapsätze. Ihr Bewertungsniveau ist also auch im relativen Vergleich gestiegen. Für die kleineren Städte gilt dies nicht.
• Im Vergleich zu Unternehmensanleihen mit BBB-Rating war der Renditerückgang von Immobilien in kleineren Städten in den vergangenen zehn bis
zwanzig Jahren sogar eher geringer als jener der Anleihen.
Quelle: Deutsche Bundesbank, bulwiengesa, LBBW Research
17.06.2020 LBBW Research - Immobilienmärkte Deutschland 14Zinsumfeld spricht weiterhin für Immobilien
10-jähriger Zinssatz und Prognosen des LBBW Research
6 • Die aktuelle Rezession sowie
die expansive Geldpolitik der
EZB werden wohl noch für
5 viele Jahre für ein im
historischen Vergleich
niedriges Zinsumfeld sorgen.
4 • Dies sollte der Attraktivität von
Immobilien zugutekommen,
denn dadurch bleibt die
3 Finanzierung erschwinglich,
und für Kapitalanleger stellt
der Immobilienmarkt eine
2 interessante Alternative zum
Anleihemarkt dar.
0,95 1,05 • Da das Zinsniveau aber auch
1 0,70 schon im vergangenen Jahr
0,45 ausgesprochen niedrig war,
0,25
-0,05 sollte der zusätzliche Schub
0 überschaubar bleiben.
• Der Zinsausblick spricht
gleichwohl dafür, dass das
-1 Bewertungsniveau von
10Y EUR-Swap LBBW Research Planungsprämissen Immobilien auch künftig höher
sein wird als in früheren
Quelle: Refinitiv, LBBW Research Jahrzehnten.
17.06.2020 LBBW Research - Immobilienmärkte Deutschland 15Experimentelle Geldpolitik und Staatsschuldenspirale sind
Argumente für Kapitalanlage in realen Assets
EZB-Nettokäufe je Marktsegment und Monat sowie bisheriger
Planwert (zeitanteilig bis Mitte 2021; in Mrd. Euro)
• Die Geldpolitik der EZB ist nicht
160
nur extrem locker in Gestalt
140 niedriger Zinsen. Seit der
Finanz- und Wirtschaftskrise
120 vor gut zehn Jahren zählen
auch „unkonventionelle“
100 Maßnahmen wie großvolumige
Anleihekäufe zu den Instrumen-
80
ten der EZB. Durch die Corona-
60
Krise kommen diese nun
wieder intensiv zum Einsatz.
40 • Nach wie vor handelt es sich
bei dieser Art von Geldpolitik
20
um ein Experiment, das mit
0 Risiken behaftet ist. Dies gilt
umso mehr, da sich in vielen
-20 Staaten ein immer höherer
Mrz. 15 Mrz. 16 Mrz. 17 Mrz. 18 Mrz. 19 Mrz. 20 Mrz. 21 Schuldenberg auftürmt.
PEPP
• Reale Assets wie Immobilien
Unternehmensanleihen (CSPP)
versprechen vor diesem
Öffentliche Anleihen (PSPP)
Hintergrund eine gewisse
Covered Bonds + ABS
Sicherheit im Vergleich zu
Zielwert und Projektion bis Mitte 2021 (PEPP: zeitanteilige Aufteilung)
Finanzaktiva wie Anleihen oder
Aktien.
Quelle: EZB, Bloomberg, LBBW Research
17.06.2020 LBBW Research - Immobilienmärkte Deutschland 16Steigende Risikoprämien angesichts von Rezession und
Unsicherheit?
Deutscher Aktienindex und Asset Swap Spread des iBoxx € Non-Fin.
in Indexpunkten bzw. Basispunkten
• Angesichts der Schärfe der
16000 350
Rezession wäre u.E. derzeit
ein gewisser Risikoaufschlag
14000 300 für Risikoassets angezeigt.
• Im Wechselspiel zwischen
12000 Angst und Gier (oder FOMO –
250 fear of missing out –, wie es
inzwischen gern genannt wird)
10000 ist aber das Pendel in den
200 vergangenen Wochen wieder
8000 deutlich in Richtung
Risikofreude ausgeschlagen.
150
6000 • Wir sind skeptisch, ob dies
schon das letzte Wort ist. Mit
100 einem wirklich deutlichen
4000 Rückschlag rechnen wir
gleichwohl nur für den Fall
2000 50 eines neuerlichen Auslösers,
so wie auch 2008 der Kurs-
verfall ohne die Lehman-Pleite
0 0 vermutlich erheblich geringer
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 geblieben wäre.
DAX (linke Skala) iBoxx € Non-Financials (rechte Skala) • Für Immobilien erwarten wir
nur einen leichten Anstieg der
Quelle: Refinitiv, LBBW Research Risikoprämien.
17.06.2020 LBBW Research - Immobilienmärkte Deutschland 17Zuflüsse in offene Immobilienfonds nach einer Reihe
von starken Monaten im März nun spürbar schwächer
Transaktionen an Anteilen offener Immobilienfonds
in Mrd. Euro, Monatsdaten
16 • Die Entwicklung der
Kapitalzuflüsse offener
14 Immobilienfonds illustriert das
in den vergangenen Jahren
gestiegene Interesse der
12
Marktteilnehmer an
Immobilien. Es dürfte kein
10
Zufall sein, dass vor allem,
seitdem die EZB mit ihren
8 massiven Anleihekäufen im
Jahr 2015 startete, vermehrt
6 Kapital in die Fonds floss.
4 • Im März, als die
Auswirkungen der Corona-
Pandemie zunehmend
2
greifbarer wurden und die
globalen Aktienindizes
0
einbrachen, blieben die
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Zuflüsse deutlich verhaltener.
-2
• Gleichwohl blieben die Netto-
-4 Käufe im positiven Bereich, so
dass angesichts der starken
Netto-Käufe Netto-Käufe, gl. 12-Monatsdurchschnitt Zuflüsse zuvor die
Entwicklung nicht alarmierend
Quelle: EZB, LBBW Research
erscheint.
17.06.2020 LBBW Research - Immobilienmärkte Deutschland 18EZB erwartet Preisrückgänge – Einschätzungen aus
ihrem Finanzstabilitätsbericht vom 26. Mai 2020
FTSE/EPRA/Nareit Aktienindizes für den Euroraum
17.02.2020 = 100
110 • “Commercial real estate (CRE) markets entered the pandemic at
bis hierher im Bericht the peak of a cycle, with tentative signs of moderation already
100
der EZB enthalten showing.”
• “In general, CRE prices appear to have grown faster in recent
90 years than would be justified by fundamental data, resulting in
potentially stretched current valuations, in particular in prime
segments, also reflected in low CRE yields.”
80
• “Commercial real estate tends to be sensitive to economic activity
70 and to react strongly to a slowdown, as lower profitability of NFCs
[Anm.: non-financial corporates] likely results in a decreased
demand for commercial leasable space. These effects are likely to
60
be pronounced as a result of the pandemic, as also suggested by
developments in the equity prices of CRE investment trusts in
50 sectors where the impact has been the strongest.” (see Chart)
• “The negative effects of the shock are expected to be widespread
40
as almost all sectors of the economy have been hit, but they are
pronounced in the non-food retail, restaurant and hotel sectors.”
30
17.02.20 17.03.20 17.04.20 17.05.20 17.06.20 • “The risk of house and CRE price corrections is increasing,
especially in countries where prices are stretched. The CRE sector
Office Retail Residential
has been affected by the shock faster than the RRE sector and
may face structural changes over the longer term. For example,
lower demand for office space due to different working
arrangements and lower demand for hotel rooms as business
travel might be reduced owing to new working technologies and
Quelle: Refinitv, EZB, LBBW Research
methods.”
17.06.2020 LBBW Research - Immobilienmärkte Deutschland 19Fazit
• Wir hatten bereits vor einem Jahr die Erwartung geäußert, dass sich die kräftige Aufwärtsdynamik der
Immobilienpreise der vergangenen Jahre abschwächen dürfte. Wesentlich für diese Einschätzung war, dass
wir von einer Bodenbildung der Leerstandsquoten ausgingen, da sich das Beschäftigungswachstum immer
weiter verlangsamte und die Bautätigkeit zunahm. Für 2020 hatten wir einen ersten Preisrückgang in
Aussicht gestellt (vgl. Blickpunkt vom 31.07.2019 „Gewerbeimmobilienmarkt Deutschland – Konjunkturdelle
dürfte gesunde Konsolidierung bringen“).
• Das Risiko einer „Verkaufslawine“ hatten wir gleichwohl als gering eingestuft, u.a. deshalb, weil durch die
unkonventionelle Geldpolitik der EZB vor allem Eigenkapital bei Marktakteuren freigesetzt werde, so dass im
Falle von Preisrückgängen das Risiko einer Kettenreaktion aus erzwungenen Liquidationen und aus dadurch
weiter fallenden Preisen vergleichsweise gering sei.
• Der Konjunktur- und Beschäftigungsausblick hat sich – bedingt durch die Covid-19 Pandemie – seither zwar
massiv verschlechtert. Wir gehen aber weiterhin davon aus, dass dadurch nicht massenhaft Verkäufe
getätigt werden. Weiterhin regiert Anlagenotstand. Angesichts zu erwartender höherer Leerstandsquoten,
eines geringeren Mietwachstums sowie einer tendenziell verschlechterten Solvenz der Mieter rechnen wir
gleichwohl mit Marktpreiskorrekturen im niedrigen zweistelligen Prozentbereich. Angesichts jährlicher
Preissteigungen von 10% bis 15% in den Jahren 2015 bis 2019 sollte dies für den Markt gut verkraftbar sein.Disclaimer Diese Publikation richtet sich ausschließlich an Empfänger in der EU, Schweiz und Liechtenstein. Diese Publikation wird von der LBBW nicht an Personen in den USA vertrieben und die LBBW beabsichtigt nicht, Personen in den USA anzusprechen. Aufsichtsbehörden der LBBW: Europäische Zentralbank (EZB), Sonnemannstraße 22, 60314 Frankfurt am Main und Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin), Graurheindorfer Str. 108, 53117 Bonn / Marie-Curie-Str. 24-28, 60439 Frankfurt. Diese Publikation beruht auf von uns nicht überprüfbaren, allgemein zugänglichen Quellen, die wir für zuverlässig halten, für deren Richtigkeit und Vollständigkeit wir jedoch keine Gewähr übernehmen können. Sie gibt unsere unverbindliche Auffassung über den Markt und die Produkte zum Zeitpunkt des Redaktionsschlusses wieder, ungeachtet etwaiger Eigenbestände in diesen Produkten. Diese Publikation ersetzt nicht die persönliche Beratung. Sie dient nur zu Informationszwecken und gilt nicht als Angebot oder Aufforderung zum Kauf oder Verkauf. Für weitere zeitnähere Informationen über konkrete Anlagemöglichkeiten und zum Zwecke einer individuellen Anlageberatung wenden Sie sich bitte an Ihren Anlageberater. Wir behalten uns vor, unsere hier geäußerte Meinung jederzeit und ohne Vorankündigung zu ändern. Wir behalten uns des Weiteren vor, ohne weitere Vorankündigung Aktualisierungen dieser Information nicht vorzunehmen oder völlig einzustellen. Die in dieser Ausarbeitung abgebildeten oder beschriebenen früheren Wertentwicklungen, Simulationen oder Prognosen stellen keinen verlässlichen Indikator für die künftige Wertentwicklung dar. Die Entgegennahme von Research Dienstleistungen durch ein Wertpapierdienstleistungsunternehmen kann aufsichtsrechtlich als Zuwendung qualifiziert werden. In diesen Fällen geht die LBBW davon aus, dass die Zuwendung dazu bestimmt ist, die Qualität der jeweiligen Dienstleistung für den Kunden des Zuwendungsempfängers zu verbessern. Erstellt am: 17.06.2020 09:46 Erstmalige Weitergabe am: 17.06.2020 09:47 17.06.2020 LBBW Research - Immobilienmärkte Deutschland 21
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