Legal and tax implications when purchasing real estate in Spain Fragen und Antworten zum Kauf einer Immobilie in Spanien Implicaciones legales e ...

 
Legal and tax implications when purchasing real estate in Spain Fragen und Antworten zum Kauf einer Immobilie in Spanien Implicaciones legales e ...
Legal and tax implications when purchasing
real estate in Spain

Fragen und Antworten zum Kauf einer
Immobilie in Spanien

Implicaciones legales e impositivas de la
compra de bienes inmuebles en España

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DE MICCO & FRIENDS SPAIN

As a subsidiary of the De Micco & Friends Group, De Micco & Friends are meanwhile represented with their lawyers, tax consultants, finance and
real estate experts in all major cities in Spain. The Spanish Group's headquarters are in Palma de Mallorca. As a client of De Micco & Friends, you
will receive local and international legal and tax advice from a network of 200 lawyers and tax consultants providing the best quality at very good
conditions. Take a look at our following overview of the process of acquiring real estate in Spain. Please keep in mind that the tax aspects in
particular may vary from region to region.

LEGAL FORMALITIES & EXPENSES WHEN                                            FREQUENT MISTAKES
PURCHASING REAL ESTATE IN SPAIN
                                                                             ■       The buyer is burdened with taxes although these must be
                                                                                     borne by the seller.
Risk-free purchase                                                           ■       Confusion of foreign and Spanish marital property regime when
                                                                                     spouses buy real estate.
It is generally recommended that buyers of real estate in                    ■       Lack of declarations and research of the property being free
                                                                                     from all liens and encumbrances.
Spain instruct a qualified lawyer to represent them and hire a               ■       Mortgage liens are not discharged at the same time of the
financial advisor knowledgeable in local and international                           transfer of ownership and remain as a lien on the property.
taxes and dues to take care of the tax aspects. Spain does                   ■       Erroneous assumptions about alleged tax relief when acquiring
meanwhile provide a relatively high amount of legal protection                       a company (S.L.) which owns the real estate.
for real estate purchases, but there are still cases in which the            ■       Hidden or unintended exclusions of warranty which make it
                                                                                     unable for the buyer to claim defects later.
buyer has to battle enormous problems or unexpected                          ■       No tax representation in Spain is referred to although it is
expenses after the acquisition because certain processes                             obligatory for non-residents in Spain, both for the seller and the
were not adhered to, documents weren't checked or                                    buyer of the property. A lack of tax representation may have
contracts were drafted which include substantial                                     serious consequences. If the Spanish fiscal authorities cannot
disadvantages for the buyer. It still happens more often than                        serve official documents, they become effective and
                                                                                     enforceable through public notice without any possibility of
not that acquired objects or extensions have to be dismantled                        appeal. This may even lead the seizing of the property or the
because renovations or extensions were not properly                                  garnishing of foreign bank accounts by the Spanish fiscal
authorised or the authorisation was not registered with the                          authorities with the help of administrative cooperation.
different agencies involved. Subsequent permits are possible                 ■       Obligatory energy pass and certificate of habitability are not
in some cases, but they do require a special process and                             provided.
                                                                             ■       The certificate of the owners' association about payments
incur substantial expenses.                                                          made is not provided.
                                                                             ■       Agreements on payment in instalments do not lead to retention
                                                                                     of ownership if the purchase price is not paid. The ownership is
                                                                                     transferred to the buyer after the notarization and the
                                                                                     registration.
                                                                             ■       Disregard of pre-emption rights of tenants, governments,
                                                                                     neighbours or co-owners.

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LAWYERS

LEGAL FORMALITIES & EXPENSES WHEN PURCHASING REAL ESTATE IN SPAIN

In order to protect yourself against negative surprises, like mistakes in the permission process or enormous tax bills which might encumber an object,
we must stress the importance to perform a careful audit before each purchase. Not only the authenticity of all documents will be examined, but all
remaining liens and encumbrances will be investigated and future risks will be evaluated.
With the experience of more than 1000 real estate transactions under our watch, De Micco & Friends guarantee you a secure and optimised
purchasing process in Spain. We accompany you from the conclusion of a letter of intent (purchase option) all the way to the drafting of contracts, the
notarization and to the payment of the purchase price and the definitive discharge of existing mortgages. If you plan to have the acquisition financed
in full or in part by a bank, we will also be able to help with our advice and our connections.

THE PURCHASING PROCESS                                                            THE PURCHASING PROCESS

Buying real estate in Spain is a relatively quick process. Like in many           In the case of existing but not yet finished new buildings, payments
other countries, the final authority regarding the transfer of ownership          during the construction process are usually agreed upon. According to
of real estate if the land registry. This is also the place to check if and       the Building Code, a bank or an insurance company will guarantee the
for which amount liens and encumbrances exist for the property.                   payments. These laws also compel the builder to take out a ten-year
                                                                                  insurance policy against construction damages for the benefit of the
Once a decision for a purchase has been made, most transactions in                buyer.
Spain begin with a private contract (option, Opción de Compra, Arras
contract or private purchase) which includes the details of the                   When the total purchase price has been paid, the deed for the sale
purchase. Which type of contract to use should be decided in                      (escritura) will be established. It is advisable to instruct a lawyer for the
cooperation with the lawyer and depending on the specifics of the                 conclusion of the contract because these deals are not carried out by
case. The letter of intent will include the exact legal definition of the         notaries in Spain. The lawyer will forward the deed of sale to the tax
object, the final purchase price, the payment terms, the time scale for           authorities where the transfer tax will be calculated if the property has
the implementation and the time of the handover of the purchased                  been resold or if it is a second-hand property. If the property is
object. When signing this private contract, a deposit is usually paid,            purchased directly from the developer, a stamp duty will be charged.
the amount of which is governed by contractual agreement and                      Then the document will be submitted to the land registry for
which will depend on the time for which the implementation of the                 registration. A temporary registration of the transfer of ownership will be
contract is planned. If the deal is supposed to be concluded within               carried out immediately.
30 to 90 days, a deposit of 10% to 15% of the agreed purchase price
is customary.                                                                     Important for sellers! Once the notarial deed of sale is signed, the
                                                                                  ownership is transferred to the buyer! Make sure that you agree on
Instead of a direct payment to the seller, we recommend that a law                performance upon counter-performance – handing over of the
firm will keep the deposit in a trust account until the notarization of the       purchase price against signature under the notarial deed of sale.
purchase contract. This ensures a speedy return of the funds to the
buyer if agreements won't be kept.

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                                                                                                                                           LAWYERS

LEGAL FORMALITIES & EXPENSES WHEN PURCHASING REAL ESTATE IN SPAIN

I.) EXPENSES WHEN ACQUIRING A PROPERTY                                      EXPENSES WHEN ACQUIRING A PROPERTY

The transfer tax (I.T.P.) of 8%, 9% or 10% will be charged to the           VAT and stamp duty: 21% + 1,2% are charged for plots, shops or
buyer when real estate (villa, apartment, land, shop, garage) will be       commercial garages if the seller is a developer, promoter, trader or a
purchased, unless the seller is a developer or deals with real estate       company. Generally any real estate intended for business use is
professionally.                                                             covered under this rule.
If the “minimum tax value” of the property (which varies from region to
region) is higher than the purchase price, then the minimum tax value       Notarization and land registry
will be applied. Based on the minimum tax value for the Balearic            Three days before the notarization the notary will request a current
Islands, the following rates apply (other tax rates may apply in other      excerpt of the land registry. When this excerpt of the land registry is
autonomous regions):                                                        mailed, the property will be blocked for ten days. If another notary will
                                                                            ask the land registry for an excerpt for the same property during that
■       8% up to 400,000 € of the actual value, or 30,000 € for             time, the land registry will convey this information to all other notaries
        garages, except for garages connected to the house                  who have requested such an excerpt. Both seller and buyer have to
■       9% for amounts between 400,000 € and 600,000 € or from              show proof of their identity at the notarization. The notary will then read
        50,000 € for garages                                                out the prepared deed and will note either that the purchase price has
■       10% for amounts above 600,000 €.                                    been paid before the signing of the notarial purchase deed or that it
                                                                            will be paid in that instant. It is customary to pay with a bank-certified
An example:                                                                 cheque at the notary's office. Immediately after concluding the deal,
                                                                            the notary will mail a notice of the purchase contract to the land
price of the property:                                   1,250,000 €        registry. The instructed lawyer will then hand in a copy of the deed of
up to 400,000 € – 8% =                                        32,000 €      sale (escritura) at the land registry (registro de la propiedad)
on 200,000 € (400,000.01 € to 600,000 €) – 9% =               18,000 €      afterwards.
plus 650,000 € (600,000.01 € to 1,250,000 €) – 10% =          65,000 €
____________________________________________________________                Payment of the purchase price
total amount:                                     115,000,- €               The purchase price is paid in full, minus potential deposits, by the
                                                                            buyer to the seller or to third parties during the notarization of the
VAT    and    stamp      duty   (Impuesto    sobre    Actos     Jurídicos   purchase contract at the notary's office. In the case of financing, this
Documentados): 10% + 1,2% are charged for villas, apartments or             may be done by a representative of the financing bank who will hand
garages which are attached to a building if the seller is a developer       over a bank-certified cheque. Usually the fees for brokers and advisers
or promoter or if he deals with newly built properties professionally.      are also paid at the notary.

                                                                                                                         De Micco & Friends
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LEGAL FORMALITIES & EXPENSES WHEN PURCHASING REAL ESTATE IN SPAIN

I.) EXPENSES WHEN ACQUIRING A PROPERTY                                       EXPENSES WHEN ACQUIRING A PROPERTY

When buying real estate in Spain, you should never pay by bank               The municipality will levy this tax on the seller. But it can also be
transfer before the notarial deed of sale has been signed. If the            agreed contractually who will bear the tax. The calculation of the tax is
notarial purchase contract should not be concluded for whatever              based on different variables (location, size of the plot, opportunities for
reason, you may have to initiate complex court proceedings for unjust        building structures, duration of ownership by the seller), so that the
enrichment in order to recover the payment. Such a proceeding may            amount to be paid may vary quite a lot and should be determined
take years.                                                                  exactly before the purchase.

Fees of the notary and the land registry                                     Summary ancillary expenses when purchasing real estate
The notary's and the registration fees are between 0.3 and 0.6 %,            The official total expenses incurred when purchasing a residential
depending on the scope of the notarization or the complexity of the          property in Spain are between 9 and 11%, plus the auditing and
notarial deed of sale, e.g. if by-laws need to be notarized, payment         advisory fees, which amount to 1.5 to 2% of the purchase price,
plans to be included or in the case of partially finished buildings.         depending on the project volume.

Lawyer's fees                                                                 II.) FURTHER EXPENSES THAT WILL BE
Lawyers in Spain calculate their fees based on a fee table issued by          INCURRED AFTER PURCHASING
the Bar Association. These are only guidelines, but their purpose is to
prevent price dumping. A lawyer is generally barred from working for          Property tax (IBI)
lower fees. Because a real estate transaction involves several                Local taxes need to be paid annually and will be calculated based on
services      (audit,   drafting   the    contract,   notarial   contract,    the cadastral property value or the value used by the Spanish fiscal
implementation) the fees are usually graded. Most lawyers now                 authorities. The cadastral property value will consider the value of the
charge fees of between 1.5% to 2% of the total purchase price plus            plot as well as the value of the building, depending on type, location
VAT and external expenses for the aforementioned services.                    and use. Based on these evaluations, each municipality decides on the
                                                                              percentage which shall be used for the local taxes.
The “Plus Valía”
The Plus Valia is a tax on increase in value. It is calculated by the         Waste disposal & water (basura y agua)
municipality on the basis of an index and takes into consideration the        The municipal fees for waste disposal will be determined bed on the
rise of the value of the property for the time between the purchase by        property and have to be paid every six months. For an apartment in
the seller to the current date of sale.                                       Mallorca the waste disposal fees are between around 150 to 180 €, for
                                                                              a larger villa around 240 € per year. The water use is metered and has
                                                                              to be paid for every three months.

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II.) FURTHER EXPENSES THAT WILL BE                                             Insurance
     INCURRED AFTER PURCHASING                                                 Standard insurance coverage for an apartment worth €300,000 with
Contributions to the owners' association                                       furniture worth 48,000 € will cost around 400 € per year. You should
The association of apartment owners is an organisation prescribed              keep in mind that the owners' association of an apartment house has to
by law which is made up of the owners of apartments within a                   take out insurance for the house at the reconstruction value. The
building or the owners of houses within one condominium. The                   individual apartment owner's insurance policy therefore only has to
purpose of this association is the ownership and maintenance and               cover damages in the interior of the apartment, furniture and liability
operation of the jointly owned parts of a building or a condominium.           towards third parties. We recommend to take out a risk insurance for
Each owner shares a percentage of the expenses. Usually this                   the case that the insurance of the owners' association won't pay. For a
percentage is determined based on the size of the apartment or the             house with a reconstruction value of 500,000 € and furniture worth
plot in relation to the total size of residential units or plots.              180,000 € the premium will be around 1,500 €.

The annual meeting of the owners' association will determine the               Household help
budget for the annual expenses. The majority of the owners who are             Household helps are available either as full-time employees or on a
present or represented have to agree to the budget. The expenses               hourly basis. The salary for a full-time help in a private home are
vary substantially. They usually include the salary and the social             between 900 € and 1,400 €, plus around 160 € social security
insurance    for   the    caretaker,    maintenance      of   the   gardens,   payments. Pat-time helps are usually paid between 10 € and 15 € per
maintenance of the lifts, repairs of the buildings, waste disposal,            hour.
water for the gardens, electricity for lighting the communal areas,
property insurance, security system and administrative expenses. A             Gardener
jointly owned pool may increase the costs substantially. The law               The average hourly wage for a gardener is between 15 to 20 €. A full-
requires that the president of the owners' association is an owner             time gardener will have a salary of around 1,100 to 1,400 € per month
himself and that he be elected by the owners. He will not get paid for         (plus around 40% social security contributions). In the case of
this job.                                                                      apartments and terraced houses, the maintenance of the communal
                                                                               gardens is covered by the communal expenses.
An apartment with 2 bedrooms in a building or a condominium with
caretaker, pool and a small garden may incur monthly communal                  Electricity
expenses between 120 € and 300 €. In a luxury condominium with                 Electricity will be invoiced every two months with a basic tariff being
several employees at the service of the owners' association and a              invoiced even when the object is not being used. This basic tariff is
large range of services these expenses may be as much as 800 €.                calculated on the amount of electricity which could theoretically be
You should therefore obtain information from the owners' association           used if the property was consuming electricity at full rate. The minimum
about the actual ancillary expenses before the purchase.                       basic tariff for an apartment is between 35 € and 45 € per month. For a
                                                                               house this will be around 90 € to 130 €.

                                                                                                                                De Micco & Friends
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II.) FURTHER EXPENSES THAT WILL BE                                        The wealth tax applies to natural persons with tax residence in Spain
     INCURRED AFTER PURCHASING                                            and to non-residents who own goods or title on Spanish soil.
Landline telephone                                                        The Spanish wealth tax is based on the net assets on 31 December of
There are flat rate offers for phones and DSL available all over Spain.   each year, the tax rate ranges from 0.2% to 2.5%. Tax-residents are
                                                                          taxed based on their net assets in Spain and abroad, while non-
                                                                          residents are taxed based on their net assets taxable in Spain or their
                                                                          assets on Spanish soil.
 III.) FURTHER TAXES AND DUTIES

                                                                          The new wealth tax has the following consequences:
 The following are the most important taxes and duties for non-
 residents in Spain:                                                      The wealth tax is applicable for business years 2011, 2012 and 2013.
                                                                          As of 1 January 2014 the tax will be suspended again (thus the
 a.      tax for increase in value (PlusValía)                            corresponding tax returns have to be filed in the years 2012, 2013 and
 b.      annual property tax (IBI)                                        2014).
 c.      fees for waste disposal and water (Basura y agua)                The exempt amount is 700,000 € (it used to be 108,000 €). Individuals
 d.      wealth tax (Impuesto de Patrimonio)                              with assets worth less than 700,000 € are thus exempt from paying
 e.      income tax (Impuesto sobre la Renta)                             wealth tax.
 f.      capital gains tax (Impuesto sobre Ganancias Patrimoniales        Any resident may deduct the value of his usual place of residence in
         Inmobiliarias)                                                   Spain up to a maximum amount of 300,000 € (this used to be
                                                                          150,253.03 €).
 Wealth tax
 Spain re-introduced the wealth tax in 2011. The Royal decree of the      The property tax has to be paid to the autonomous regions. The
 law 13/2011 of 1. September 2011 re-introduces this tax and lays out     current tax rates can be inferred from the following chart.
 the new thresholds for its calculation. Law 16/2012 of 27 December
 2012 extends this law to the 2013 tax year.

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III.) FURTHER TAXES AND DUTIES

 TAXABLE ASSETS IN €                 TOTAL AMOUNT                       REMAINDER OF TAXABLE ASSETS                      APPLICABLE TAX RATE %

 0                                  0                                   167.129,45                                       0.2
 167.129,45                         334,26                              167.123,43                                       0.3
 334.252,88                         835,63                              334.246,87                                       0.5
 668.499,75                         2.506,86                            668.449,76                                       0.9
 1.336.999,51                       8.523,36                            1.336.999,50                                     1.3
 2.673.999,01                       25.904,35                           2.673.999,02                                     1.7
 5.347.998,03                       71.362,33                           5.347.998,03                                     2.1
 10.695.996,06                      183.670,29                          and above                                        2.5

 The wealth tax is applied individually to each natural person. If a property is owned by several people, each of these persons is taxed based on
 their share of the assets and the liabilities. The instructed lawyer can usually point out ways to minimise this tax.

 INCOME TAX
 Non-residents (IRNR)
 Non-residents owning real estate in Spain have to pay income tax on              These rates currently apply to income from real estate in Spain. For
 their income generated by the property. Using the property for oneself           each source of income, special taxation rules apply.
 is also regarded as “income”. There are two types of taxation for
 income generated by property:                                                    Residents (IRPF)
                                                                                  Residents in Spain have to submit their income tax return (Declaración
 ■       Income from leasing property: 24.75% on rental income                    de la Renta de las Personas Físicas) and provide information on their
         (revenues minus expenses)                                                income, regardless of its sources. If someone lives in Spain for more
 ■       Income from using the property oneself: 24.75% on 1.1% of the            than 183 days of the year, they are a resident and will be taxed.
         cadastral value of the property (if the cadastral value was re-
         evaluated after 1 January 1994; otherwise: 24.75% of 2% of the
         cadastral value)

                                                                                                                                  De Micco & Friends
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III.) FURTHER TAXES AND DUTIES

CAPITAL GAINS TAX AND DEDUCTIONS
The capital gains tax rate for sales of real estate for non-residents is    The seller may then deduct this amount from the amount which he will
21% for 2012, 2013 and 2014. Capital gains tax is paid on the profit        have to pay according to the tax return declaring his profit. If the
resulting from the difference of the property value in the year of          retained amount is higher than the tax on the profit, a request can be
purchase (purchase price + taxes + expenses) and and the year of            filed for the difference to be paid back.
sale (sales price minus expenses and taxes). The percentage which
changes every year and is included in the government's budget will          For residents, the capital gains tax on property sales has changed in
also be applied. If the property is sold by a natural person who had        2013. If a profit was made within a one-year timeframe, it is included in
acquired it before 31 December 1994, the profit and thus the tax            the general taxation base and will be attributed to the income from
base will be reduced.                                                       employment (up to 56%). Profits generated over more than one year
                                                                            will be taxed like in the past, i.e. with a fixed tax rate between 21% and
All non-resident sellers are subject to a levy of 3% of the sales price,    27%. From 2013 on the lower taxation for “speculative profits” was thus
irrespective of the year in which they acquired the property. The           eradicated and these profits are now taxed similar to income from
buyer has to deposit these 3% to the tax authorities with form no. 211.     employment.
Then the buyer has to hand a copy of form no. 211 to the non-
resident seller to prove that the retained money has been paid to the
tax authority.

 Taxable income from savings                                               Applicable rate %
Up to 6,000 €                                                              21%

Between 6,000 € and 24,000 €                                               25 %
More than 24.000 €                                                         27 %

 Capital gains from the sale of real estate on Spanish soil which had been acquired between 12 May 2012 and 31 December 2012 are 50% tax
 exempt. But there are some exceptions to this rule as well.

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IV.) FURTHER QUESTIONS AND ANSWERS

Financing of real estate
After the banking crisis, Spanish banks are now again interested in           For citizens from Eastern Europe, Russia or Ukraine, it may be a bit
issuing mortgaged loans. But the criteria have become far more                more complicated to obtain a mortgage because the local finance and
restrictive. A qualified foreign borrower who is credit-worthy may            banking systems are not as transparent as in Western Europe. But
obtain a mortgage of up to 70% of the property's official estimated           depending on the personal situation, the kind of the purchase object
value. It has to be kept in mind though that the estimates of the             and the creditworthiness of the borrower, mortgages are also possible
recognised experts are up to 30% below the actual market value.               for these clients. But you have to expect that it will take longer to
                                                                              process your application.
But foreign applicants for mortgages should not give up easily. The
documents that the banks will require have to be prepared well. De            Administration, payment of ongoing expenses, representation
Micco & Friends will support you in all stages of the preparation and         For larger objects or also if you carry out other business deals in Spain
will connect you with the perfect partner for financing.                      besides the real estate investment, De Micco & Friends will represent
                                                                              you in all organisational matters, including the payment of expenses on
The documents required by Spanish banks are not much different                time, and will represent your interests during your absence.
from what banks in other countries require. You should always                 For smaller objects, your Spanish bank will also support you in making
prepare the following documents:                                              the regular payments for expenses.

■       tax returns for the last 2 or 3 years                                 Stay as a tourist
■       balance sheets and P&L accounts for the last 2 or 3 years (if         EU citizens can stay in Spain without any limitations. There is no longer
        you own a company)                                                    any visa required for some non-EU countries, like the USA. The
■       wage slips for the last 6 months and proof of other regular           maximum duration of your stay depends on your home country. It is
        income                                                                important to keep in mind that even if you are not residing in Spain, the
■       a list of all current monthly expenditures                            tax authorities will treat you as a resident if you spend more than 183
■       list of all your assets and liabilities, if possible certified by a   days per calendar year in Spain and you will be fully liable to pay
        tax consultant or auditor                                             taxes.
■       copy of your passport/ID-card
                                                                              On the other hand, having residence in Spain can be quite useful for
The required documents may also be submitted in English or                    the citizens of certain countries, e.g. in order to have free travel
German. For any other language, you need to prepare an official               privileges. Russian citizens for example may gain residence if they
Spanish translation.                                                          acquire property worth at least 500,000 €. De Micco & Friends will
                                                                              inform   you   of   the   current   guidelines,   the   advantages   and
                                                                              disadvantages in a free initial consultation.

                                                                                                                                 De Micco & Friends
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LAWYERS

LEGAL FORMALITIES & EXPENSES WHEN PURCHASING REAL ESTATE IN SPAIN
IV.) FURTHER QUESTIONS AND ANSWERS

Schools in Spain
All major cities in Spain offer international schools and pre-schools.          Tell us your ideas and your plans – we tell you what will
Many offer full board on a weekly basis. Students are educated in               work and how it will work.
different languages like English, German or French and may
graduate with a baccalaureate. De Micco & Friends can provide you               The initial consultation, during which we usually already give you
with    a   current   list   of   local   and   international   schools   and   some advice and consultation, is always free of charge and of
recommendations.                                                                course without any obligations. We are looking forward to your
                                                                                visit!
Doctors, hospitals
In many major Spanish cities highly qualified medical care is                   Authors:
provided. Mallorca for example has internationally renowned private             Dr. rer. oec. Luigi Carlo De Micco
clinics and a new and modern large hospital and thus offers optimal             Rechtsanwalt Matthias Jahnel LL.M.
case.
                                                                                Please note! This information has been put together in accordance with
Private health insurance policies can be taken out locally. These               due diligence performed by lawyers. We assume no liability for its
insurance policies which cover more services cost between 50 € and              content or it’s timeliness. This information is no substitute for the
130 € per person per month, depending on the age and the health                 individual situation-based advice provided by our lawyers and tax
situation. The Spanish healthcare system allows EU citizens who are             consultants.
contributing to a healthcare system to use the Spanish system with
form no. E-101. Contributing residents who are self-employed or own             De Micco & Friends Offices in Spain
a company or who are in employment may use the Spanish                          For information and a free initial consultation please contact our
healthcare system automatically by paying                national insurance     headquarters in Palma de Mallorca from anywhere in Spain.
contributions.                                                                  Depending on the location and type of your project, whether the focus
                                                                                is on tax or legal advice and your language preferences, our local
Further information                                                             lawyers and tax consultants will then contact you without delay.
Whatever your plans for Mallorca and Spain, whether you wish to                 Bilateral or international projects in Spain are usually managed by our
acquire real estate or start a business, obtain residence or simply             offices in Palma de Mallorca, Barcelona or Madrid.
enjoy retirement, De Micco & Friends will assist you in any way.
                                                                                De Micco & Friends - Lawyers & Auditors
                                                                                Phone: +34 871 944 532 | Fax: +34 871 944 737
                                                                                e-mail: palma@demicco.es | Web: www.lawyers-auditors.com

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DE MICCO & FRIENDS SPANIEN

De Micco & Friends ist als Tochtergesellschaft der De Micco & Friends Group in Spanien mit seinen Anwälten, Steuerberatern, Finanz- und
Immobilienexperten inzwischen in allen Metropolen vertreten. Die Zentrale der Spanischen Gruppe befindet sich in Palma de Mallorca. Mit einem
Netzwerk von mehr als 200 Anwälten und Steuerberatern erhalten Sie als Mandant der De Micco & Friends lokale und internationale Rechts- und
Steuerberatung auf höchstem Niveau und zu sehr guten Konditionen.

RECHTLICHE FORMALITÄTEN & KOSTEN BEIM                                     HÄUFIGE GESTALTUNGSFEHLER
IMMOBILIENKAUF IN SPANIEN
                                                                          ■      Steuerlasten werden dem Käufer aufgelastet, obwohl sie vom
                                                                                 Verkäufer zu tragen sind.
Kaufen ohne Risiko                                                        ■      Verwechslung des ausländischen und spanischen Güterrechts
                                                                                 beim Kauf von Immobilien durch Ehepartner.
Generell empfiehlt es sich, dass Käufer einer Immobilie in                ■      Fehlende Erklärung und Prüfungen bezüglich der Lastenfreiheit
                                                                                 der Immobilie
Spanien einen qualifizierten Rechtsanwalt zu ihrer Vertretung             ■      Hypothekenlasten werden nicht zeitgleich (Zug um Zug)
und einen mit den lokalen und internationalen Steuer- und                        gelöscht und verbleiben als Belastung auf der Immobilie.
Abgaben vertrauten Finanzberater zur Erledigung der                       ■      Falsche Annahmen über angebliche Steuerbegünstigungen
Steuerangelegenheiten hinzuziehen. Zwar bietet Spanien                           bei dem Erwerb einer Gesellschaft (S.L.), die Eigentümerin der
inzwischen eine recht hohe Rechtssicherheit beim                                 Immobilie ist.
                                                                          ■      Versteckte oder ungewollte Gewährleistungsausschlüsse, die
Immobilienerwerb, dennoch kommt es bis heute immer                               dem Käufer künftige Mängelrügen unmöglich machen.
wieder zu Fällen, bei denen Käufer nach dem Erwerb mit                    ■      Eine Steuervertretung in Spanien wird nicht genannt, obgleich
erheblichen Problemen oder unerwarteten Kosten zu                                sie für Nichtsteuerresidente in Spanien obligatorisch ist, und
kämpfen haben, da gewisse Prozesse nicht beachtet,                               zwar für den Käufer als auch für den Verkäufer der Immobilie.
Dokumente nicht geprüft oder einfach Verträge entwickelt                         Eine fehlende Steuervertretung kann schwerwiegende Folgen
                                                                                 haben. Wenn die Finanzbehörde in Spanien Bescheide nicht
wurden, die den Käufer massiv benachteiligen. Nicht selten                       zustellen kann, werden diese ohne Verteidigungsmöglichkeit
müssen bis heute erworbene Objekte oder Anbauten sogar                           durch Bekanntmachung rechtskräftig und vollstreckbar. Dies
abgerissen     werden,       weil   z.B.   Umbau-        oder                    kann bis zur Beschlagnahmung der Immobilie oder
Anbaumaßnahmen nicht korrekt genehmigt oder deren                                Vollstreckung in ausländische Bankkonten durch die spanische
Genehmigung bei den verschiedensten Behörden nicht                               Finanzbehörde im Rahmen der Amtshilfe führen.
                                                                          ■      Obligatorischer Energiepass und
eingetragen wurden. Nachgenehmigungen sind zwar in                               Bewohnbarkeitsbescheinigung werden nicht vorgelegt
einigen Fällen möglich, bedürfen aber in jedem Falle einer                ■      Die Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft über
gründlichen Prüfung und sind mit hohen Kosten verbunden.                         geleistete Zahlungen wird nicht vorgelegt
                                                                          ■      Ratenzahlungsvereinbarungen haben keinen
                                                                                 Eigentumsvorbehaltsschutz bei Nichtzahlung des Kaufpreises.
                                                                                 Das Eigentum geht mit notarieller Beurkundung und Eintragung
                                                                                 auf den Käufer über.
                                                                          ■      Nicht Beachtung von Vorkaufsrechten von Mietern, Behörden,
                                                                                 Nachbarn oder von Miteigentümern.

De Micco & Friends                                                                                                 De Micco & Friends
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RECHTLICHE FORMALITÄTEN & KOSTEN BEIM IMMOBILIENKAUF IN SPANIEN
Um sich vor bösen Überraschungen, wie Genehmigungsmängeln oder auch horrenden Steuernachzahlungen, die unter Umständen ein Objekt
belasten, zu schützen, kann nur dringend empfohlen werden, vor jedem Kaufabschluss eine gründliche Prüfung durchzuführen zu lassen. Dabei
werden nicht nur die Echtheit aller relevanten Dokumente geprüft, sondern auch mögliche Altlasten ermittelt und künftige Risiken bewertet.
Mit
Derder Erfahrung voninmehr
    Immobilienkauf           als 1000
                       Spanien    ist einbetreuten Immobilientransaktionen
                                          relativ zügiges Verfahren. Die garantiert Ihnen De Micco & Friends einen sichern und für Sie optimierten
Kaufprozess  in Spanien.
letzte Instanz            Wir begleitenmit
                im Zusammenhang         Sieder
                                            vomEigentumsübertragung
                                                 Abschluss eines Vorvertrages (Kaufoption) über die Vertragsgestaltung, den Notartermin bis hin zur
Zahlung  des Kaufpreises
einer Immobilie  ist, wie inund  dieLändern,
                             vielen  rechtssichere Ablösung bestehender
                                              das Grundbuchamt.   Hier    Hypotheken. Wenn Sie den Kauf ihrer Immobilie über ein Kreditinstitut
finanzieren
 kann auch oder teil-finanzieren
            überprüft  werden, obmöchten, stehen wir
                                  und in welcher HöheIhnen in diesem
                                                        Lasten        Fall ebenfalls beratend und vermittelnd zur Seite.
                                                                auf der
 Immobilie bestehen.
Wenn die
DER      Entscheidung zu einem Kauf getroffen wurde, wird bei den
     KAUFPROZESS                                                               DER KAUFPROZESS
meisten Transaktionen     in Spanien zunächst ein privatschriftlicher          Anstelle einer direkten Anzahlung an den Verkäufer, empfehlen wir
Vertrag abgeschlossen (Optionsvertrag, Opción de Compra, Arras                 die treuhänderische Verwaltung               der Anzahlung durch eine
Vertrag oder privatschriftlicher Kauf), in dem die Einzelheiten des            Anwaltskanzlei (nach dem Prinzip des Anderkontos) bis zum
Kaufs festgehalten werden. Welcher Vertrag letztlich Anwendung                 Abschluss der notariellen Kaufvertragsurkunde. Damit kann im
findet, sollte je nach Einzelfall und im Zusammenspiel mit dem                 Interesse des Käufers eine zügige Rückabwicklung gewährleistet
beauftragten Anwalt entschieden werden. Inhalt des Vorvertrages ist            werden, falls Vereinbarungen nicht eingehalten.
unter anderem die genaue rechtliche Beschreibung des Objekts, die
Festlegung des endgültigen Kaufpreises, die Zahlungsbedingungen,               Im Falle von bestehenden, noch nicht fertiggestellten Neubauten
die Bestimmung des Zeitpunktes der Vertragserfüllung sowie der                 werden üblicherweise Regelungen über die Zahlungen während der
Zeitpunkt der Übergabe der Kaufsache. Bei der Unterzeichnung                   Bauperiode      vereinbart.    Anzahlungen        werden      gemäß      dem
dieses privatschriftlichen Vertrags wird üblicherweise eine Anzahlung          Bauordnungsgesetz von einer Bank oder Versicherungsgesellschaft
auf den Kaufpreis geleistet, deren Höhe sich im Wesentlichen nach              verbürgt. Zusätzlich ist der Bauherr durch dieses Gesetz dazu
den vertraglich vereinbarten Bedingungen und dem für die                       verpflichtet, eine Zehnjahresversicherung zu Gunsten des Käufers
Vertragserfüllung vorgesehenen Zeitpunkt richtet. Bei Festlegung               bezüglich möglicher, elementarer Bauschäden abzuschließen.
eines Vertragserfüllungszeitraumes von 30 bis 90 Tagen ist eine
Anzahlung von 10% bis 15% des vereinbarten Kaufpreises üblich.                 Bei   Zahlung     des      Gesamtkaufpreises       wird     die    öffentliche
                                                                               Verkaufsurkunde (escritura) erstellt. Es ist zu empfehlen, einen Anwalt
                                                                               auch mit der Abwicklung des Kaufs zu beauftragen, da diese
                                                                               Tätigkeiten in Spanien nicht von Notaren ausgeübt werden. Der Anwalt
                                                                               leitet die Verkaufsurkunde direkt zu den Steuerbehörden weiter, wo die
                                                                               Übertragungssteuer       veranlagt   wird,    sofern   es   sich   um    eine
                                                                               wiederverkaufte Immobilie oder eine Immobilie aus zweiter Hand
                                                                               handelt. Wird die Immobilie direkt vom Bauunternehmer gekauft, fällt
                                                                               eine Stempelgebühr an. Anschließend wird die Urkunde dem
                                                                               Grundbuchamt       zur    Einschreibung      vorgelegt.     Eine   vorläufige
                                                                               Einschreibung des Eigentumsübergangs wird sofort vorgenommen.

                                                                                                                              De Micco & Friends
                                                                                                                                 De Micco  & Friends
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RECHTSANWÄLTE

RECHTLICHE FORMALITÄTEN & KOSTEN BEIM IMMOBILIENKAUF IN SPANIEN

I.) DIE KOSTEN BEIM ERWERB EINES OBJEKTES                                           DIE KOSTEN BEIM ERWERB EINES OBJEKTES

Die Übertragungssteuer (I.T.P.) 8%, 9%, 10% werden dem Käufer                       MwSt. und STEMPELGEBÜHR: 21% + 1,2%                   werden erhoben für
beim    Kauf    einer    Immobilie    belastet   (Villa,   Wohnung,         Land,   Grundstücke, Ladenlokale oder kommerzielle Garagenplätze, sofern
Ladenlokal,     Garage),       vorausgesetzt,    der    Verkäufer     ist    kein   der Verkäufer ein Bauunternehmer, Promotor, Händler oder eine Firma
Bauunternehmer          oder     handelt   nicht       geschäftsmäßig         mit   ist. In der Regel sind alle für die gewerbliche Nutzung bestimmten
Immobilienverkäufen. Wenn der “steuerliche Mindestwert”                       der   Immobilien von dieser Besteuerung betroffen.
Immobilie (landesabhängig) höher ist als der Kaufpreis, dann wird
der    steuerliche   Mindestwert      angewandt.       Basierend     auf     dem    Notartermin und Grundbuch
“steuerlichen Mindestwert” der Immobilie gelten zurzeit folgende                    Drei Tage vor der notariellen Beurkundung fordert der Notar einen
Sätze auf den Balearen (in anderen autonomen Gebieten können                        aktuellen     Grundbuchauszug    an.   Mit     der    Übersendung   des
diese Steuersätze variieren):                                                       Grundbuchauszuges wird die Immobilie für zehn Tage gesperrt. Wenn
                                                                                    ein anderer Notar zu dieser Zeit für die gleiche Immobilie ebenfalls
■        8% bis zu 400.000 Euro des tatsächlichen Werts berechnet,                  einen Grundbuchauszug anfordert, wird dies vom Register allen
         bzw. 30.000 Euro für Garagen, außer bei Garagen, die ans                   weiteren Notaren die ebenso einen Auszug bestellt haben mitgeteilt.
         Haus angeschlossen sind                                                    Beim Notartermin müssen sich sowohl Käufer als auch Verkäufer
■        9% werden für Beträge zwischen 400.000 € und 600.000 €                     ausweisen. Daraufhin verliest der Notar die vorbereitete Urkunde und
         bzw. ab 50.000 € bei Garagen berechnet.                                    vermerkt, dass der Kaufpreis entweder vor der Unterschrift des
■        10% für Beträge über 600.000 €.                                            notariellen Kaufvertrages gezahlt wurde oder in diesem Augenblick
                                                                                    erbracht wird. Üblich ist die Zahlung beim Notartermin mit einem
Ein Beispiel:                                                                       bankbestätigten Scheck. Unverzüglich nach Abschluss sendet der
                                                                                    Notar eine Mitteilung über den Kaufvertrag an das Grundbuchamt.
Preis der Immobilie:                                          1.250.000 €           Eine Ausfertigung der Kaufurkunde (escritura) reicht dann der
Bis zu 400.000 € – 8% =                                             32.000 €        beauftragte Anwalt zur Eintragung im Grundbuchamt (registro de la
Auf 200.000 € (400.000,01 € bis 600.000 €) – 9% =                   18.000 €        propiedad) nach.
Rest 650.000 € – 10% =                                              65.000 €
____________________________________________________________                        Zahlung des Kaufpreises
Summe:                                            115.000,- €                       Der Kaufpreis wird bei der Beurkundung des Kaufvertrages beim Notar
                                                                                    in voller Höhe abzüglich eventuell geleisteter Anzahlung vom Käufer an
MwSt. und STEMPELGEBÜHR (Impuesto sobre Actos Jurídicos                             den Verkäufer oder an Dritte Beteiligte bezahlt. Dies kann im Rahmen
Documentados: 10% + 1,2% werden erhoben für Villen, Apartmets                       einer Finanzierung durch einen Vertreter der finanzierenden Bank per
oder Garagen, die als Anbau zu einer Immobilie gehören, sofern der                  bank-bestätigtem Scheck geschehen. In der Regel werden im gleichen
Verkäufer ein Bauunternehmer oder Promotor ist oder berufsmäßig                     Zuge   beim     Notartermin   auch   Makler-    und    Beratungshonorare
mit diesen neu gebauten Immobilien handelt.                                         ausbezahlt.

De Micco & Friends                                                                                                                 De Micco & Friends
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RECHTLICHE FORMALITÄTEN & KOSTEN BEIM IMMOBILIENKAUF IN SPANIEN
I.) DIE KOSTEN BEIM ERWERB EINES OBJEKTES

Als Käufer einer spanischen Immobilie sollten Sie keinesfalls per                    und berücksichtigt den Anstieg des Katasterwertes für das Grundstück
Banküberweisung               vor     Unterschrift        der         notariellen    für den Zeitraum vom Kauf durch den Verkäufer bis hin zum
Kaufvertragsurkunde bezahlen, da Sie damit in Vorleistung gehen.                     gegenwärtigen Verkaufszeitpunkt.
Sollte der notarielle Kaufvertrag aus irgendwelchen Gründen nicht
abgeschlossen      werden,          müssen   geleistete     Zahlungen        unter   Diese Steuer wird durch die Gemeinde gegen den Verkäufer erhoben.
Umständen        durch    aufwändige         gerichtliche       Verfahren      als   Die Zahllast lässt sich jedoch auch vertraglich regeln. Da bei der
ungerechtfertigte Bereicherung wieder zurückgeklagt werden. Dieser                   Ermittlung dieser Steuer verschiedene Variablen herangezogen
Prozess kann Jahre dauern.                                                           werden (Lage, Größe des Grundstücks, Umfang der Bebaubarkeit,
                                                                                     Zeitraum der Eigentümerstellung des Verkäufers), kann der zu
Honorare des Notars und Gebühren für die Grundbucheintragung                         zahlende Betrag erheblich variieren und sollte vor dem Kauf exakt
Die Notar- und Eintragsgebühren liegen zwischen 0,3 und 0,6 %.,                      ermittelt werden.
wobei die Kosten vom Umfang der Beurkundung oder Komplexität
der erstellten notariellen Kaufurkunde abhängen, wie z.B. bei der                    Zusammenfassung Nebenkosten Immobilienkauf
Protokollierung von Satzungen, bei vereinbarten Ratenzahlungen                       Die offiziellen Gesamtkosten, die beim Kauf einer Wohnimmobilie
oder im Falle von teilweise fertiggestellten Immobilien.                             anfallen, liegen in Spanien zwischen 9 und 11%, zuzüglich der
                                                                                     Prüfungs- und Beratungskosten, die je nach Projektvolumen mit 1,5 bis
Honorare des Anwalts                                                                 2% des Kaufpreises zu kalkulieren sind.
Anwälte     rechnen      in     Spanien      ihre     Honorare        nach    den
Gebührenordnungen der Rechtsanwaltskammern ab. Diese sind                            II.) WEITERE KOSTEN, DIE NACH DEM
zwar nur orientativ, sollen aber vor allem Preisdumping verhindern.                  IMMOBILIENKAUF IN SPANIEN ANFALLEN
Es ist einem Anwalt generell untersagt, unter den festgelegten Sätzen
                                                                                      Grundbesitzsteuer (IBI)
tätig zu werden. Da eine Immobilientransaktion verschiedene
                                                                                      Gemeindesteuern sind jährlich zu zahlen und werden aufgrund des
Tätigkeiten umfasst (Prüfung, Vertragsgestaltung, notarieller Vertrag,
                                                                                      Katasterwertes oder des vom spanischen Finanzamt eingesetzten
Abwicklung) sind die Honorare zumeist gestaffelt. In der Praxis
                                                                                      Grundstückswertes berechnet. Die Katasterbewertung berücksichtigt
haben     sich   nunmehr       Honorarsätze         von   1,5%    -     2%    des
                                                                                      sowohl den Wert des Grundstücks als auch den Wert des Gebäudes,
Gesamtkaufpreises nebst MwSt. und externer Kosten für die oben
                                                                                      je nach Typ, Lage und Nutzung. Mit dieser Wertgrundlage entscheidet
genannten Tätigkeiten durchgesetzt.
                                                                                      jede   Gemeinde    den    Prozentsatz,   der   bei   Berechnung   der
                                                                                      Gemeindesteuer angewendet werden soll.
Die “Plus Valía”
Bei der Plus Valia handelt es sich um eine Wertzuwachssteuer. Diese
                                                                                      Müllabfuhrgebühren & Wasserkosten (basura y agua)
wird von der Gemeinde auf der Grundlage eines Indexes ermittelt
                                                                                      Die städtischen Gebühren für Müllabfuhr werden von den Gemeinden
                                                                                      je nach Liegenschaft festgesetzt und alle sechs Monate gezahlt.

                                                                                                                               De Micco & Friends
                                                                                                                                  De Micco  & Friends
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RECHTLICHE FORMALITÄTEN & KOSTEN BEIM IMMOBILIENKAUF IN SPANIEN

II.) WEITERE KOSTEN, DIE NACH DEM                                           Versicherungen
IMMOBILIENKAUF IN SPANIEN ANFALLEN                                          Die Kosten für eine Standardversicherung für ein Apartment im Wert
Beiträge zur Eigentümergemeinschaft                                         von €300.000 mit einem Gebäudeinventar im Wert von 48.000,- €
Die   Wohnungseigentümergemeinschaft          ist   eine   vom   Gesetz     belaufen sich auf ca. 400,- € pro Jahr. Man sollte in diesem
vorgesehene Personenvereinigung,       die von den Eigentümern der          Zusammenhang beachten, dass die Eigentümergemeinschaft eines
Apartments innerhalb eines Gebäudes bzw. den Eigentümern der                Apartmenthauses verpflichtet ist, das Gebäude im Hinblick auf
Häuser innerhalb einer Wohnanlage gebildet wird. Der Zweck dieser           Wiederherstellungskosten     zu   versichern.    Darum     muss     die
Gemeinschaft ist die Inhaberschaft sowie Wartung und Unterhaltung           Versicherungspolice des einzelnen Wohnungseigentümers lediglich
der Bestandteile des Gemeinschaftseigentumes eines Gebäudes                 Schäden im Inneren des Apartments, das Inventar sowie Haftung
oder einer Wohnanlage. Jeder Hauseigentümer beteiligt sich                  Dritter gegenüber abdecken. Es ist anzuraten, für den Fall des Ausfalls
prozentual an den Kosten. Üblicherweise wird dieser prozentuale             der     Versicherung       der    Eigentümergemeinschaft          eine
Anteil nach der Größe des Apartments oder des Grundstückes                  Risikoversicherung abzuschließen. Bei einem Haus mit einem
bemessen, bezogen auf die Gesamtfläche der Wohneinheiten oder               Wiederherstellungswert von 500.000,- € mit einem versicherten
Grundstücke.                                                                Gebäudeinventar im Wert von 180.000,- € liegt die Prämie bei ca.
                                                                            1.500,- €.
Ein Budget für die Jahresausgaben der Gemeinschaft wird im
Rahmen der jährlichen Eigentümervollversammlung vorgelegt. Die              Haushaltshilfen
anwesenden Eigentümer bzw. deren Vertreter müssen das Budget                Haushaltshilfen sind als Vollzeitangestellte oder auch auf Stundenbasis
mehrheitlich beschließen. Die Kosten können erheblich variieren. Sie        verfügbar. Die Löhne für eine Vollzeittätigkeit im privaten Haushalt
umfassen normalerweise das Gehalt und die Sozialversicherung des            liegen zwischen 900,- € und 1.400,- €, zuzüglich etwa 160,- €
Hausmeisters, die Pflege der Gartenanlagen, die Instandhaltung der          pauschalisierte Sozialversicherung. Teilzeithilfen werden üblicherweise
Aufzüge, Gebäudereparaturen, Müllabfuhr, Wasserkosten für die               auf Stundenbasis mit einem Durchschnittswert von 10,- € bis zu 15,- €
Bewässerung der Gartenanlage, Stromkosten für die Beleuchtung               pro Stunde bezahlt.
der     Gemeinschaftsflächen,               Gebäudeversicherung,
Sicherheitskontrollsystem   sowie     die    Verwaltungskosten.       Ein   Gärtner
Gemeinschaftspool    kann   die     Kosten   erheblich     erhöhen.   Ein   Der durchschnittliche Stundenlohn für Gärtner liegt bei ca. 15 bis 20,-
Apartment mit 2 Schlafzimmern in einem Gebäude oder einer Anlage            €. Das Gehalt eines Ganztagsgärtners beträgt monatlich ca. 1.100,-
mit Hausmeister, Schwimmbad und einem kleinen Garten kann                   bis 1400,- € (zuzüglich ca. 40% Lohnnebenkosten). Bei Apartments
monatlich Gemeinschaftskosten zwischen 120,- € und 300,- € mit sich         und Reihenhäusern ist die Pflege der Gemeinschaftsgärten Bestandteil
bringen. In einer Luxuswohnanlage mit mehreren Angestellten im              der Gemeinschaftskosten.
Dienste      der   Eigentümergemeinschaft         und      großem
Dienstleistungsangebot können diese Kosten bis zu 800,- € betragen.         Elektrizität
                                                                            Der Strom wird alle zwei Monate abgerechnet, wobei          immer ein
                                                                            Grundbetrag in Rechnung gestellt wird, auch wenn das Objekt nicht

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II.) WEITERE KOSTEN, DIE NACH DEM                                      Die spanische Vermögenssteuer basiert auf den Netto-Aktiva per 31.
IMMOBILIENKAUF IN SPANIEN ANFALLEN                                     Dezember jeden Jahres, der Satz variiert von 0.2% bis 2.5%.
genutzt wird. Bei der Berechnung dieses Grundbetrages wird ein         Steuerliche Residenten unterliegen einer Bemessungsgrundlage für
Faktor des Stromverbrauchs zugrunde gelegt, der theoretisch            den Wert ihres Nettovermögens im In- und Ausland, während für Nicht-
erreicht werden könnte, wenn die Immobilie unter Volllast Energie      Residenten    eine   Bemessungsgrundlage        für     ihr   in   Spanien
verbraucht. Der Grundbetrag, welcher für ein Apartment mindestens      besteuerbares Nettovermögen bzw. Vermögen auf spanischem Grund
in Rechnung gestellt wird, liegt etwa zwischen 35,- € und 45,- € pro   und Boden gilt.
Monat. Für ein Haus werden etwa 90,- € bis 130,- € berechnet.
                                                                       Die steuerlichen Auswirkungen der neuen Vermögenssteuer sind
                                                                       folgende:
III.) WEITERE STEUERN UND ABGABEN

                                                                       Die Vermögenssteuer ist anwendbar für die Geschäftsjahre 2011, 2012
 Zu den wichtigsten Steuern und Abgaben für Nicht-Residente in
                                                                       und 2013. Eine Befreiung von dieser Steuer wird erneut eingeführt und
 Spanien gehören folgende Steuern und Abgaben:
                                                                       tritt am 1. Januar 2014 in Kraft (infolgedessen müssen die
                                                                       entsprechenden Steuererklärungen in den Jahren 2012, 2013 und
 a.     Wertzuwachssteuer (PlusValía)
                                                                       2014 eingereicht werden).
 b.     Jährliche Grundbesitzsteuer (IBI)
                                                                       Der befreite Mindestbetrag liegt bei 700.000,- € (früher 108.000,18 €).
 c.     Müllabfuhrgebühren und Wasser (Basura y agua)
                                                                       Daher sind Personen, deren Vermögen unter 700.000 € liegt, von der
 d.     Vermögenssteuer (Impuesto de Patrimonio)
                                                                       Zahlung dieser Steuer befreit.
 e.     Einkommenssteuer (Impuesto sobre la Renta)
                                                                       Jeder Residente kann den Wert seines gewöhnlichen Wohnsitzes in
 f.     Vermögenszuwachssteuer         (Impuesto   sobre   Ganancias
                                                                       Spanien bis zu einem Höchstwert von 300.000 € (früher 150.253,03 €)
        Patrimoniales Inmobiliarias)
                                                                       in Abzug bringen.

 Vermögenssteuer
                                                                       Die   Immobiliensteuer   wird    an   die   autonomen     Gemeinschaften
 Die Vermögenssteuer wurde 2011 erneut in Spanien eingeführt. Der
                                                                       abgeführt. Die derzeitigen Steuersätze sind exemplarisch der Tabelle
 königliche Erlass des Gesetzes 13/2011 vom 17. September 2011
                                                                       auf der kommenden Seite zu entnehmen.
 setzt diese Steuer wieder in Kraft und legte die neuen Grenzen für
 die Bemessungsgrundlagen fest. Das Gesetz 16/2012 vom 27.
 Dezember 2012 bestimmt, dass dieses Gesetz auch für das
 Steuerjahr 2013 gilt. Die Vermögenssteuer ist anwendbar auf
 natürliche Personen mit steuerlichem Wohnsitz in Spanien und auf
 Nicht-Residente, die Güter oder Rechte auf spanischen Grund und
 Boden besitzen.

                                                                                                                    De Micco
                                                                                                                       De Micco
                                                                                                                             & Friends
                                                                                                                                 & Friends
De Micco & Friends
RECHTSANWÄLTE

 RECHTLICHE FORMALITÄTEN & KOSTEN BEIM IMMOBILIENKAUF IN SPANIEN

 III.) WEITERE STEUERN UND ABGABEN

 ZU VERSTEUERNDES                                               REST DES ZU VERSTEUERNDEN
                                 GESAMTBETRAG                                                              ANWEBDARER SATZ %
 VERMÖGEN IN EURO                                               VERMÖGENS
 0                               0                              167.129,45                                 0.2
 167.129,45                      334,26                         167.123,43                                 0.3
 334.252,88                      835,63                         334.246,87                                 0.5
 668.499,75                      2.506,86                       668.449,76                                 0.9
 1.336.999,51                    8.523,36                       1.336.999,50                               1.3
 2.673.999,01                    25.904,35                      2.673.999,02                               1.7
 5.347.998,03                    71.362,33                      5.347.998,03                               2.1
 10.695.996,06                   183.670,29                     and above                                  2.5

 Die Vermögenssteuer wird individuell auf jede natürliche Person angewandt. Wenn eine Immobilie Eigentum von mehreren Personen ist, muss
 jede dieser Personen Steuern anteilig am Wert des Gutes und an eventuell vorhandenen Schulden bezahlen. Der beauftragte Anwalt kann
 zumeist Wege aufzeigen, diese Steuer zu minimieren.

 EINKOMMENSSTEUER, nicht-Residenten (IRNR)

 Nicht-Residente, die in Spanien Immobilieneigentum besitzen, müssen    Diese Werte gelten derzeit für Einkünfte aus Immobilien in Spanien. Für
 Einkommenssteuer für die Einkünfte aus ihrem Eigentum bezahlen.        jede    einzelne    Einkommensquelle      gelten   jedoch     spezielle
 Dabei gilt auch die Eigennutzung der Immobilie als „Einkunft“.         Besteuerungsgrundlagen.
 Bezüglich der Einkünfte aus Immobilieneigentum gibt es zwei
 Besteuerungsarten:                                                     Residenten (IRPF)
                                                                        Residenten in Spanien müssen ihre Einkommenssteuererklärung
 ■      Einkünfte aus Vermietung des Immobilieneigentums: 24,75%        vorlegen (Declaración de la Renta de las Personas Físicas) und
        auf die Einkünfte aus der Vermietung (Einnahmen minus           Auskünfte über ihre Einnahmen machen, unabhängig davon, aus
        Ausgaben).                                                      welcher Quelle diese stammen. Wenn eine Person länger als 183 Tage
 ■      Einkünfte durch die Eigennutzung der Immobilien: 24,75% auf     pro Jahr in Spanien wohnt, gilt sie im steuerlichen Sinne als Resident
        1,1% des Katasterwert der Immobilie (sofern der Katasterwert    und wird steuerlich veranlagt.
        nach dem 1.1.94 korrigiert wurde; andernfalls gilt wie folgt:
        24,75% von 2% des Katasterwerts)

De Micco & Friends                                                                                               De Micco & Friends
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III.) WEITERE STEUERN UND ABGABEN

VERMÖGENSZUWACHSSTEUER UND ABZÜGE
Die Kapitalertragssteuer für Verkäufe von Immobilien für Nicht-        Der Verkäufer kann dann diesen Betrag von der Summe abziehen, die
Residenten liegt für die Jahre 2012, 2013 und 2014 bei 21%. Die        er im Zuge seiner Steuererklärung über den erhaltenen Gewinn
Kapitalertragssteuert wird für den Gewinn bezahlt, der sich aus der    einzahlen muss. Ist der einbehaltene Betrag höher als die letztlich zu
Differenz des Immobilienwerts im Jahr des Kaufs (Kaufpreis +           zahlende Gewinnsteuer, kann       eine Rückzahlung der Differenz
Steuern + Kosten) und dem Jahr des Verkaufs (Verkaufspreis abzgl.      gefordert werden.
Kosten und Steuern) ergibt. Der jährlich durch das Haushaltsgesetz
neu verabschiedete Prozentsatz zur Angleichung kommt ebenfalls         Die Vermögenszuwachssteuer beim Immobilienverkauf hat sich im
zur Anwendung. Wird die Immobilie durch eine natürliche Person         Jahre 2013 für Residenten geändert. Wurde ein Gewinn in einem
verkauft, die sie vor dem 31.12.1994 erworben hat, verringern sich     Zeitraum von bis zu einem Jahr erzielt, werden sie in die allgemeine
der Gewinn und damit die Bemessungsgrundlage.                          Steuerbemessungsgrundlage integriert, unter anderem wird der
Alle Verkäufer, die Nicht-Residente sind, unterliegen einer Abgabe     Gewinn den Einkünften aus der Arbeit (bis zu 56%) zugerechnet.
von 3% des Verkaufspreises, unabhängig von dem Jahr, in dem sie        Gewinne, die in mehr als einem Jahr erzielt wurden, werden steuerlich
die Immobilie erworben haben. Diese 3% muss der Käufer beim            wie bisher gehandhabt, d.h., angewandt wird ein fester Zinssatz
Finanzamt unter Einreichung des Formblatts 211 hinterlegen. Der        zwischen 21% und 27%. Die Neuerung im Jahr 2013 besteht also
Käufer muss demnach dem Nicht-Residenten-Verkäufer ein Exemplar        darin, dass die günstigere Pauschalbesteuerung für Einkünfte aus
des Formblatts 211 aushändigen, anhand dessen sich nachweisen          „spekulativen Gewinnen“ abgeschafft wurde, und ihre Besteuerung
lässt, dass das einbehaltene Geld beim Finanzamt einbezahlt wurde.     derjenigen angeglichen wird, die für die Einkünfte aus Arbeit gilt.
                                                                       Folgender Tabelle entnehmen Sie bitte die Bemessungsgrenzen.

Zu versteuerndes Einkommen aus Ersparnissen                           Anwendbarer Satz %
Bis zu 6,000 €                                                        21%

Zwischen 6,000 € und 24,000 €                                         25 %
Über 24.000 €                                                         27 %

 Zu 50% befreit sind Vermögenszuwächse aus dem Verkauf von Immobilien auf spanischen Boden, die zwischen dem 12. Mai 2012 und dem 31.
 Dezember 2012 erworben wurden. Aber auch hier gelten einige Ausnahmen.

                                                                                                                  De Micco & Friends
                                                                                                                     De Micco  & Friends
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