Real Estate News Ausgabe Winter | 2019 Ak tuelle Inf ormationen aus dem Immobilienbereich - EY
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Real Estate
News
Ausgabe Winter | 2019
Ak tuelle Inf ormationen aus dem
Immobilienbereich
«Zukünftiges Headquarter, Zurich Insurance Group»
Inhalt Editorial
Editorial 3 «Auch in schrumpfenden Ländern gibt es wachsende Städte», erklärt C ornel W idmer, G lobal Head
Real Estate, von der Z u rich Insu rance C omp any im Interview. Zudem geht er darauf ein, worauf es
bei der weltweiten Erhöhung der Immobilienanlagen ankommt und weshalb sein Versicherungskonzern
1 Interview mit C ornel W idmer, Z u rich Insu rance C omp any dennoch Liegenschaften in der Schweiz verkauft.
« Au ch in schru mp f enden L ä ndern g ibt es wachsende S tä dte» 4
Ergebnisse von Analysen zur Mieterzufriedenheit sind oftmals unvollständig. Dr. Casper Studer und
Alexander Hellmuth geben im Artikel D ata M ining z u r Analy se des M ieterverhaltens Handlungs-
2 D ata M ining z u r Analy se des M ieterverhaltens 9 empfehlungen, um die Kündigungswahrscheinlichkeit von gewerblichen Mietern quantifizieren zu
können.
3 S tockwerkeig entu m: D u rch Au f stocku ng ans Z iel 1 2
Im Beitrag S tockwerkeig entu m: D u rch Au f stocku ng ans Z iel beleuchtet Petra Galliker für Sie,
wie die Hürden der Einstimmigkeit bei Stockwerkeigentümergemeinschaften durch Aufstockung
4 Herau sf orderu ng en u nd P ositionieru ng überwunden werden und gleichzeitig das Verdichtungspotenzial bei Liegenschaften im Stockwerk-
von W ohnbau g enossenschaf ten in der S chweiz 1 6 eigentum ausgeschöpft werden können.
Im Schweizer Wohnungsmarkt ist der Marktanteil von Wohnbaugenossenschaften gering. Sebastian
5 P aradig menwechsel bei der steu erlichen Abz u g sf ä hig keit Zollinger und Sarah Peter haben für Sie im Artikel Herau sf orderu ng en u nd P ositionieru ng von
von ordentlichen Abschreibu ng en 2 0 W ohnbau g enossenschaf ten in der S chweiz zusammengefasst, inwiefern den Schweizer Wohnbau-
genossenschaften trotz einiger Herausforderungen ein grosses Potenzial zur Steigerung sowohl
des Marktanteils als auch ihrer Attraktivität zur Verfügung steht.
6 Anrechnu ng von Betriebsverlu sten 2 4
Ein P aradig menwechsel bei der steu erlichen Abz u g sf ä hig keit von ordentlichen Abschreibu ng en
wurde mit dem Bundesgerichtsentscheid vom 26. Oktober 2017 festgehalten. Mitunter beinhaltet
P u blikationen 2 8 dieser eine Änderung bezüglich bislang erfolgter ordentlicher Abschreibungen, die als definitiv,
ungeachtet eines höheren Marktwerts bzw. einer möglichen Werterholung in den Folgejahren des
V eranstaltu ng en 2 9 abgeschriebenen Aktivums, galten. Im Beitrag führen Stefan Laganà und Patrick Engstler den
Sachverhalt sowie die Erwägungen des Bundesgerichts näher aus.
K ontakte 3 0 Im Artikel Anrechnu ng von Betriebsverlu sten bei der G ru ndstü cksg ewinnsteu er werden Sie
von Hanspeter Saner, Martin Kistler und Ingrid Aebi über eine erst kürzlich beschlossene Praxis-
änderung in monistischen Kantonen erfahren. Lesen Sie mehr über das Bundesgerichtsurteils vom
26. Januar 2018 — Wir haben für Sie den Sachverhalt und die Folgen genau erörtert.
Mit der aktuellen Ausgabe der Real Estate News EY Schweiz möchten wir Ihnen,
liebe Leserinnen und Leser, Einblicke zu aktuellen Themen der Immobilienbranche gewähren.
Wir wünschen Ihnen eine aufschlussreiche und interessante Lektüre.
Daniel Zaugg Claudio Rudolf
Sektorleiter Real Estate Head Real Estate
Hospitality & Construction Transaction Advisory Services
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1 Interview
mit C ornel W idmer, Quai Zürich
Z u rich Insu rance C omp any
Immobilien, und hier befindet sich das Gros unserer W as sind au s W achstu mssicht die attraktivsten
Immobilien Investment Teams. Bei Investitionen M ä rkte?
über die Grenzen erhöht sich die Komplexität, und C W : Eine grosse Dynamik sehen wir in US-Städten,
in der Regel steigen auch die Kosten. Europa und zum Beispiel in San Francisco. Hier hat sich die
« Au ch in schru mp f enden L ä ndern g ibt es Nordamerika sind für uns nach wie vor sehr interes-
sant. Wir beabsichtigen aber auch, die Immobilien-
Marktmiete gewisser Anlagen, die wir vor vier oder
fünf Jahren gekauft haben, fast verdoppelt. Es geht
wachsende S tä dte» Allokation in Wachstumsmärken weiter zu erhöhen.
In Südamerika ist das zum Beispiel Chile, in Asien
immer um die Dynamik einer bestimmten Stadt oder
eines Stadtteils. So entwickelt sich etwa Tokio sehr
Australien. positiv, obwohl die Bevölkerung in Japan schrumpft.
D er V ersicherungsk onzern Z urich erhö ht weltweit die Immobilien- Einen wichtigen Treiber sehen wir zudem in der
W elche Branchen stehen im F oku s? Technologie. Städte mit guten wirtschaftlichen und
anlagen. C ornel Widmer, H ead of G roup R eal Estate, erk lä rt im C W : Wir konzentrieren uns auf die liquidesten gesellschaftlichen Rahmenbedingungen, innovativen
Interview, worauf es dabei ank ommt. U nd weshalb die Z urich in Bereiche, Büro, Einzelhandel und Wohnen. Auch Technologie-Start-ups und verfügbarem Risikokapital
Logistik gewinnt an Bedeutung, gerade in den USA. spielen eine zentrale Rolle. An dieser Dynamik
der Schweiz dennoch L iegenschaf ten verk auf t. In Deutschland überwiegt bisher der Bürobereich, wollen wir teilhaben.
hier möchten wir den Wohnanteil in den dynamischen
Zentren ausbauen. Wegen den aktuellen Preisen
und der zunehmenden Regulierung ist das jedoch Mount St North, Sydney
S ie haben einmal in einem Interview g esag t, in Immobilien konstant erhöht, auf mittlerweile über eine Herausforderung.
S ie verlang en von ihren M itarbeitenden das 7 Prozent unser Anlagen. Das entspricht rund 14.5
« f eu sacré » . W oher kommt Ihre L eidenschaf t? Milliarden Franken. Der Anteil ist das Resultat eines S tichwort P reise: D as Interesse der Anleg er
C ornel W idmer: Man kann eine Sache nur dann gut Optimierungsprozesses und wird im Rahmen des steigt und damit auch das Preisniveau. Wie finden
machen, wenn man mit dem Herzen voll dabei ist. Asset-Liability-Managements bestimmt. Unsere S ie bez ahlbare O bj ekte?
Das sage ich zurzeit auch meinen Kindern, die sich Bilanz muss unter Zinseinflüssen so funktionieren, C W : Für uns steht nicht der Preis im Zentrum,
mit der Berufswahl auseinandersetzen. Ich bin dass das Eigenkapital geschützt ist. Jede Asset- sondern die risikoadjustierte Rendite. Zuerst
ein emotionaler Typ. Obschon ich versuche, stets Klasse erhält ein bestimmtes Risiko-Budget, und berechnen wir, welche Rendite wir für das Risiko
rational zu entscheiden, spielt der Bauch immer mit. innerhalb dieses Budgets wählen wir die Strategie, eines spezifischen Marktes und eines Objektes
Was Immobilien betrifft, so bin ich überzeugt, welche die höchsten Erträge generiert. benötigen. In einem zweiten Schritt sehen wir aus
dass man nur dort investieren sollte, wo man auch der Transaktion, ob wir diese Rendite im Markt
ein gutes Gefühl hat. Zahlen allein genügen nicht. W eshalb steig ert Z u rich die Investitionen in erzielen können. Wir beobachten damit das Preis-
Immobilien? gefüge eines Marktes und investieren nur, wenn die
D ennoch, Z ahlen sp ielen im Immobilieng eschä f t C W : Zurich hat die Risikofähigkeit und den Appetit, Rendite bezogen auf das Risiko attraktiv erscheint.
eine z entrale Rolle. W o ist P latz f ü r Emotionen? den Anteil global weiter zu erhöhen. Bei der Um- Als Core-Investor wollen wir zudem über den ganzen
C W : Wir schauen uns die Makrodaten der Märkte setzung spielen jedoch lokale Faktoren eine zentrale Zyklus rund 80 Prozent der Gesamtrendite aus
sehr genau an, diese Analyse steht immer am Rolle. Wir investieren stets mit lokalen Bilanzen, und dem Cashflow erwirtschaften. Wesentlich für uns ist
Anfang. Aber wenn es darum geht, ob ein Objekt in diese sind unterschiedlich reguliert, auch was den auch, dass wir beim Netto-Cashflow über den Zyklus
einem ausgewählten Markt in ein Portfolio passt, da möglichen Immobilienanteil betrifft. Grundsätzlich ein positives reales Wachstum erzielen können.
kommen neben den Zahlen auch emotionale Aspekte werden die Immobilienmärkte immer reifer. Trans-
ins Spiel. Gleiches stellen wir auch bei Mietern fest, parenz, Liquidität und der Professionalisierungsgrad W aru m?
wenn sie sich für ein Objekt entscheiden. Architektur nehmen zu, das macht die Anlageklasse für institu- C W : Wer international investiert, achtet genau
und Umfeld spielen wichtige Rollen. tionelle Investoren attraktiver. darauf, wo sich die Mieten wie entwickeln. Wichtige
Parameter sind die Entwicklung der Kaufkraft und
Ende 2 0 1 7 hat die Z u rich 7 P roz ent aller Anlag en In welchen M ä rkten hat Z u rich den Immobilien- die Dynamik von Angebot und Nachfrage. Da sehen
in Immobilien g ehalten. M itbewerber haben bestand erhö ht? wir grosse Unterschiede zwischen den Märkten,
z u m Teil deu tlich hö here Anteile. W aru m hat Real C W : Zurich betreibt ein globales Geschäft, dennoch auch aufgrund der demographischen Entwicklung
Estate bei Z u rich wenig er G ewicht? befinden sich die grossen Bilanzen in Europa und und der beschränkten Verfügbarkeit von Land an
C W : Über die letzten Jahre haben wir die Allokation Nordamerika. Das sind auch unsere Hauptmärkte bei guten Lagen.
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W elche Bedeu tu ng haben die Anf ang sinvestitionen? Portfolio investiert. Häufig ist das rentabler, als neue
C W : Die anfänglichen Investitionsrenditen, die man Objekte zu kaufen. Zurich hat schon vor Jahren das
bei heutigen Mietzinsen erhält, sind über den Globus Lebensversicherungsgeschäft auf neue Produkte
betrachtet recht ähnlich. Es sind unter anderem die ausgerichtet. Das führt über die Zeit zu einem
Wachstumsraten, die den Unterschied machen. Wir Rückgang der Verpflichtungen, weshalb wir auch
wollen den Netto-Cashflow, den wir aus unseren die Anlagen reduzieren. Deshalb werden wir über
Investitionen erwirtschaften, langfristig mindestens die nächsten Jahre 66 Immobilien im Wert von
im Rahmen des Wirtschaftswachstums eines Marktes 1 Milliarde Franken verkaufen. Das sind alles sehr
steigern können. Und dies lässt sich nicht mit allen gute Liegenschaften, die unserer Core-Strategie
Anlageklassen erreichen. entsprechen und die wir gerne behalten hätten.
W o steht in dieser Betrachtu ng die S chweiz ? Tu t das nicht weh, wenn diese nu n verkau f t
C W : Die Schweiz ist ein sehr solider Markt, der werden?
kontinuierlich wächst und weder zu grossen Über- The East, Frankfurt C W : Schon ein wenig. Aber wir haben den Schmerz
treibungen nach oben noch nach unten tendiert. gelindert, indem wir diese nun weiterhin managen.
C ornel W idmer
Das ist für einen langfristig ausgerichteten Investor früher oder später zu Preisanpassungen und Bewer-
Cornel Widmer ist seit 2012 Global
wie Zurich gut. In diesem Markt stammt das Gros tungskorrekturen. Wir haben schon früh eine Core- S ie haben au f der Bilanz wenig er Risiken, daf ü r
Head of Real Estate der Zurich.
der Rendite aus Mieteinkünften und Projektent- Strategie eingeschlagen und Objekte an weniger dank den M anag ementg ebü hren stetig e Einnahmen.
Er kam 1999 als Projektleiter für
wicklungen. Deshalb werden wir unsere Allokation attraktiven Lagen verkauft. Deshalb sind wir hier in Au s Risikosicht ist das vorteilhaf t?
internationale Entwicklungen zur
langfristig in diesem Umfang aufrechterhalten. einer besseren Position. C W : Das ist nicht nur aus Managementsicht interes-
Zurich und war verantwortlich
sant, sondern auch für Anleger und Versicherungs-
für das Management der Schweizer
Au f rechterhalten, das kling t nicht nach Au sbau . Noch immer wird sehr viel g ebau t, g erade in lä nd- nehmer. Das hat auch die Emission gezeigt, die wir
Portfolios. Im Jahr 2009 wurde
C W : In der Schweiz haben wir ein Immobilienport- lichen Rä u men. Eine G ef ahr? im Dezember abgeschlossen haben.
er zum CEO der Zurich IMRE AG
folio im Wert von rund 6 Milliarden Franken. Das C W : Die verstärkte Bautätigkeit in B- und C-Lagen
ernannt, die schweizweit die Immo-
bauen wir derzeit volumenmässig nicht weiter aus, ist mit der Verfügbarkeit von Land zu erklären. W ie erf olg reich wu rde der F onds p latz iert?
bilienportfolios der Zürich Ver-
obschon wir uns von einzelnen Objekten trennen und Gleichzeitig entwickeln sich die Städte sehr dyna- C W : Die Emission lief sehr gut, sie wurde wesentlich
sicherungs-Gesellschaft und der
neue dazukaufen. Anders ist die Situation bei den misch, doch hier ist der Boden sehr knapp. Da ist die überzeichnet. Dies motiviert uns natürlich über
Zurich Anlagestiftung betreut.
rund 4 Milliarden an Drittmitteln, die wir im Rahmen Raum- und Zonenplanung gefordert. Es macht we- weitere Produkte für institutionelle Kunden nach-
Zuvor war er für den Immobilien-
unserer Anlagestiftung und Immobilienfonds für nig Sinn, dass das Angebot in den Zentren künstlich zudenken, nicht nur in der Schweiz sondern auch
bereich und Facility Management
Pensionskassen respektive andere institutionelle beschränkt wird und die steigende Nachfrage nicht auf globaler Basis.
von Georg Fischer verantwortlich,
Anleger investieren. Hier suchen wir weiterhin nach gedeckt werden kann. Das Angebot muss in den
davor war er Architekt und Projekt-
Opportunitäten auf dem Markt. Städten ausgeweitet werden, nicht im ländlichen Bis 2 0 5 0 will Z u rich in der S chweiz die Treibhau s-
leiter bei Frehner Architekten in
Raum. g asemissionen des Immobilienp ortf olios u m 8 0
St. Gallen. Cornel Widmer lebt mit
S chweiz er P ensionskassen halten den g rö ssten P roz ent redu z ieren. G ilt dieses Z iel weiterhin?
seiner Familie in Winterthur.
Teil ihrer Immobilienanlag en im Inland. W ie beu r- D as heisst, hö her u nd dichter bau en? C W : 2012 haben wir entschieden, die Treibhausgase
teilen Sie dies mit Blick auf die Diversifikation? C W : Genau. Urbanisierung findet auch in der bis 2020 um 20 Prozent zu senken. Hier sind wir
Z u rich G rou p Real Estate
C W : Von der Regulierung her könnten die Pensions- Schweiz statt. Die Stadt ist ein Erfolgsmodell. Politik auf Kurs. Ein Immobilieninvestor braucht aber auch
Der Versicherungskonzern Zurich
kassen ihren Anteil an ausländischen Immobilien von und Raumplanung müssen darauf Antworten liefern. längerfristige Ziele, und das geht einher mit der
verfügt über Anlagen mit einem
heute 2 Prozent mindestens verdreifachen. Das ist Eine Überregulierung, wie wir sie heute sehen, ist Nachhaltigkeitsstrategie des gesamten Konzerns.
Marktwert von über 200 Milliarden
nicht nur wegen der Diversifikation ein Thema. Es kontraproduktiv. Die Situation in den Städten lässt Als Versicherer bekommen wir die Auswirkungen
Franken. Davon hält er rund
geht um die Dynamik der Märkte. Anleger, die Städte sich mit einem Dampfkochtopf vergleichen, bei dem der globalen Erwärmung über Schadenereignisse
7 Prozent oder 14.5 Milliarden
mit attraktiven Wachstumsraten ausschliessen, die Temperatur erhöht wird. Wird der Topf nicht direkt zu spüren.
Franken in Immobilien. In der
vergeben sich Chancen. vergrössert, erhöht sich automatisch der (Leidens-)
Schweiz werden zudem Immo-
Druck mit den bekannten Folgen für die Wohnungs- W ie sind die C O 2 -Emissionen g esenkt worden?
bilienanlagen im Wert von rund
U m leerstehende W ohnu ng en z u vermieten, z ah- suchenden. C W : Wir tun dies im Rahmen unserer Erneuerungs-
4 Milliarden Franken für Dritte
len viele V ermieter Beiträ g e an den U mz u g oder strategie. Jedes Mal, wenn Investitionen anstehen,
verwaltet. Group Real Estate
das Fi tnessabo. W as tu t die Z u rich? Z u rich hat kü rz lich den ersten Immobilienf onds prüfen wir, ob wir CO2-neutrale Energieträger
konzentriert sich auf Core-Märkte,
C W : Solche Geschenke machen keinen Sinn, denn lanciert, den Z IF Immobilien D irekt S chweiz . einsetzen können. Gerade in Innenstädten oder
darunter die Schweiz, Deutschland
sie helfen nur kurzfristig. Wenn es in einem Markt S ind die Anlag erisiken z u g ross g eworden, dass bei historischen Gebäuden lässt sich dies nicht so
und die USA. Im Immobilienbereich
einen strukturellen Leerstand hat, dann führt dies S ie diese nu n au slag ern? einfach realisieren.
von Zurich sind 75 Personen tätig,
C W : Nein, auf keinen Fall. In der Schweiz haben
davon 25 in der Schweiz.
wir bezogen auf die Bilanz eine Überallokation und Zahlen sich die Investitionen finanziell aus?
Nestle HQ, Mailand
müssen den Immobilienbestand reduzieren. Deshalb C W : Wir betrachten immer Ökologie und Ökonomie
haben wir das Portfolio für den Fonds geschnürt. zusammen. Dabei stellt sich die Frage, wie ökologi-
sche Risiken eingepreist werden. Dies geschieht zum
Ist diese Ü berallokation au f W ertsteig eru ng en Beispiel über das ESG-Scoring, das für alle Anlage-
der L ieg enschaf ten z u rü ckz u f ü hren? klassen relevant ist. Das heisst für uns, dass wir die
C W : Nicht nur. Wir haben viel in das bestehende Risiken verstehen und adäquat einpreisen müssen.
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2 D ata M ining
W elche g lobalen Rahmenbeding u ng en brau cht es,
damit Ö konomie u nd Ö kolog ie z u sammeng ehen?
C W : Globale Ansätze über das Steuersystem, etwa in
Form von CO2-Abgaben, können die richtigen Anreize
schaffen. Veränderungen werden aber auch über Be-
z u r Analy se des
wertungen oder den Transaktionsmarkt erfolgen, wenn
Anleger ökologisch nicht optimale Liegenschaften
tiefer bewerten. Ein dritter Anreiz geht schliesslich
von den Mietern aus, die wissen wollen, welche
M ieterverhaltens
CO2-Bilanz ihr Gebäude hat. Hier können bei alten
Gebäuden neue Leerstandsrisiken entstehen.
D aniel Z au g g M RIC S
W elchen Beitrag kann die D ig italisieru ng z u
Nachhaltig keit lief ern? Partner
C W : Betriebsoptimierungen haben Potenzial. Sektorleiter Real Estate
Allerdings ist ein Grossteil davon bereits realisiert Hospitality & Construction
worden. Aber klar, über neue Technologie wird die
Effizienz der Gebäude weiter zunehmen. Ernst & Young AG Gewerblicher Mietvertrag: Quantifizieren
Zürich
Welchen Einfluss hat die Digitalisierung auf
Ihr G eschä f t?
daniel.zaugg@ch.ey.com der K ü ndig u ng swahrscheinlichkeit
C W : Die Art und Weise, wie Gebäude genutzt werden,
verändert sich, gerade im Bürobereich. Wenn sich
Eigentü mer und Asset M anager mö chten naturgemä ss so gut
Homeoffice-Modelle durchsetzen, werden periphere wie mö glich einschä tzen, ob ihnen die M ieter ihrer Immobilien
Standort wieder attraktiver, denn die Personen
pendeln nicht mehr so häufig. Allgemein brauchen
auch ü ber das V ertragsende hinaus treu bleiben. D ies gilt vor
wir flexible Gebäude, um neue Arbeits- und Lebens- allem bei grossen Mietern, die flächen- und ertragsmässig ein
formen zu ermöglichen.
besonderes G ewicht in einem P ortf olio einnehmen. G enau
W ie werden die C hancen der D ig italisieru ng aus diesem G rund werden in regelmä ssigen Intervallen M ieter-
bei Z u rich selbst g enu tz t?
C W : Wir sind ein moderner Arbeitgeber und da gehören
zuf riedenheitsbef ragungen durchgef ü hrt. D ie Ergebnisse solcher
Homeoffice und Desksharing selbstverständlich dazu. C lau dio Ru dolf FR IC S Analy sen sind aber of tmals unvollstä ndig, nicht aussagek rä f tig
Wir sind angehalten, dort zu arbeiten, wo wir am effi-
zientesten und effektivsten sind. Da helfen die neuen Partner oder zeitlich nicht zielf ü hrend nutzbar. G esucht wird daher die
Kommunikationstools. So gelingt es mir auch, meine Head Real Estate M ö glichk eit, ein verlä ssliches B ild ü ber die internen Sichtweisen
Reisezeit zu minimieren. Aber nicht alles lässt sich Transaction Advisory Services
über digitale Kanäle machen. Es braucht den persön-
des M ieters auf das M ietverhä ltnis zu zeichnen.
lichen Kontakt. Ich muss den Markt erfahren, mit Ernst & Young AG
den Marktteilnehmern sprechen und kann mich nicht Zürich
allein auf Berichte stützen. claudio.rudolf@ch.ey.com
D ata M ining als Ansatz
Data Mining eröffnet im Rahmen von Mieterzufriedenheitsbewertungen neue Wege.
D as Interview f ü hrte Thomas S chenk, Über Data Mining können — vereinfacht gesagt — grosse Datenmengen auf sinnvolle
f reier J ou rnalist u nd Au tor. Zusammenhänge, Muster und Trends untersucht werden. Ähnlich wie im E-Commerce,
wo ein Profiling des Kundenverhaltens erfolgt, lassen sich gewisse Muster auch für
Mieter von Gewerbeimmobilien darstellen. Bestenfalls kann das Asset Management damit
zu jeder Zeit datenbasiert evaluieren, ob die Mieter eine Verlängerung, eine Nach-
verhandlung oder eine Kündigung des Mietverhältnisses anstreben. Am Ende stehen
Weisses Schloss, Zürich Bavaria Towers, München neben einer quantifizierten Kündigungswahrscheinlichkeit auch datengestützte Hand-
lungsempfehlungen, die potenzielle Entscheidungen zugunsten des Portfolios zulassen.
D aten des Eig entü mers
Ausgewertet werden interne Daten aus dem ERP-System des Eigentümers, zu denen
zum Beispiel die tatsächliche Miethöhe zählt, aber auch die Anzahl, der Umfang und
der Umgang mit Schadensmeldungen oder immobilienbezogene Beschwerden. Weiterhin
wird beispielsweise das Verhältnis der Miethöhe zum allgemeinen Marktumfeld be-
trachtet: Liegt die finanzielle Belastung des Mieters am Standort über dem örtlichen
Durchschnitt oder darunter? Welche Faktoren rechtfertigen dies? Interne Daten
machen dabei in der Regel den Schwerpunkt solcher Analysen aus.
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S ocial M edia u nd P resse Ex emp larische Reg el bez iehu ng sweise Handlu ng semp f ehlu ng
Auch externe, öffentlich einsehbare Daten können potenziell hinzugezogen werden, Eine typische (hypothetische) Regel, die sich aus der Anordnung der Daten
zum Beispiel aus den sozialen Netzwerken oder der klassischen Medienberichterstattung. im Pfad und deren Analyse auf bisherige Kündigungen ableiten lässt, lautet:
Bauwerksschäden oder auch die Sperrung eines Gebäudes aufgrund eines Wasser- • sofern die Sollmiete mindestens 10 Prozent über der Marktmiete liegt, und
oder Brandschadens wären Fälle, die sich durchaus in beiden Feldern widerspiegeln • sofern es mindestens zwei Beschwerdemails gab, und
können: Die Nutzer äussern sich auf Social Media und drücken dadurch intensiv ihre • sofern in den vergangenen 12 Monaten keine Kommunikation mit
Stimmung zum Ereignis aus, während eine lokale Tageszeitung voraussichtlich einen der Geschäftsführung des Mieters erfolgt ist, und
eher sachlichen Bericht verfasst — aber auch daraus lassen sich Rückschlüsse ziehen. • sofern die Ausstattung der Fläche nicht gehoben ist, und
Grundsätzlich werden diese öffentlich zur Verfügung stehenden Faktoren in der • sofern die Mietfläche grösser als 200 Quadratmeter ist, und
Praxis aufgrund der Datenmenge jedoch bislang leider zu selten mit einbezogen. • sofern Standortopportunitäten im Umkreis von 20 Kilometern vorhanden sind,
• liegt die Kündigungswahrscheinlichkeit des Mieters bei mindestens 85 Prozent.
O p erationalisieru ng der Inf ormationen D r. C asp er S tu der M RIC S
Vom Zustand beziehungsweise von der Ausstattung einer Bürofläche bis zum genannten F az it
Mietzins lassen sich die Einflussgrössen auf die Kündigungswahrscheinlichkeit je Wenn ausreichend viele interne und externe Daten vorliegen und miteinander Senior Manager
nach Mieter priorisieren — denn jedem Mieter sind andere Punkte in unterschiedlicher verknüpft werden, kann heute eine maschinenbasierte Handlungsempfehlung erstellt Transaction Advisory Services
Intensität wichtig. Für die Auswertung solcher operationalisierten Daten bieten sich werden, um einen Mieter nicht zu verlieren. Dadurch kann der Eigentümer oder das Real Estate
im nächsten Schritt unterschiedliche Algorithmen an. Ein Beispiel ist der sogenannte Asset Management mit vergleichsweise geringem Zeitaufwand eine grössere Informa-
Frequent-Pattern-Algorithmus. tionsfülle über den Mieter erzielen, wodurch die Verhandlungsposition sowie die Ernst & Young AG
Planungssicherheit potenziell steigen. In Form von Regeln beziehungsweise Pfaden, Zürich
F req u ent-P attern-Alg orithmu s die zu unterschiedlich hohen, konkret quantifizierten Kündigungswahrscheinlichkeiten casper.studer@ch.ey.com
Beim Frequent-Pattern-Algorithmus werden zunächst unsortierte Daten, die zu führen, lassen sich die «Pain Points» eines Mieters ablesen: Hat eine bessere Reak-
spezifizierten Events zusammengefasst werden, nach Häufigkeit sortiert. Auf Basis tionszeit des Eigentümers auf Anfragen des Mieters einen grösseren Effekt oder
dieser sortierten Liste wird nach individueller Pattern-Gewichtung ein Häufigkeitsbaum eher eine Verbesserung der Ausstattung? Durch einen Vergleich der Pfade kann
erzeugt (siehe Abbildung). Über den Verlauf einer bestimmten Handlungskette, die von abgelesen werden, in welchem Masse die Kündigungswahrscheinlichkeit sinkt, wenn
der Root an bis zum Ende eines Pfades für jedes Ereignis ausgelesen wird, lassen sich die jeweiligen Pain Points abgebaut werden.
Zufriedenheitswahrscheinlichkeiten ableiten. Daraus lassen sich in einem nächsten
Schritt präventive Handlungsempfehlungen identifizieren.
F req u ent P attern: Analy severf ahren in der U msetz u ng
Alex ander Hellmu th
Manager
Root Transaction Advisory Services
Real Estate
Ernst & Young Real Estate GmbH
Einz elne S achverhalte werden Berlin
B: 6 D :2 als V ariablen ( z u m Beisp iel: alexander.hellmuth@de.ey.com
D = P roblemhandling ) u nd deren
Häufigkeit in einem bestimmten
Z eitrau m im Bau m verortet
D :4 A: 1 C :1 A: 1 ( D : 4 = vier F ä lle, in denen
der Eig entü mer versu cht hat,
P robleme des M ieters z u beheben) .
Bei gleicher Häufigkeit wird ein
Ereig nis j e nach P rioritä t weiter
A: 3 E: 1 E: 1 oben p latz iert. Au s j edem
einz elnen P f ad lassen sich Reg eln
ableiten.
E: 2 C :1
C :1
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3 S tockwerk-
eig entu m:
du rch Au f stocku ng ans Z iel
D urch Auf stock ung im Z usammenhang mit einer grosszy k lischen
Sanierung k ann die H ü rde der Einstimmigk eit bei Stock werk -
eigentü mergemeinschaf ten ü berwunden werden. D er V erk auf des müsste die jährliche Einzahlung rund viermal höher liegen, d. h. jährlich bei rund 1,0 %
Ausnü tzungspotenzials f ü r die Auf stock ung an einen Investor des GVZ (Bruni et al., 2010, 31). Die Einlagen reichen daher in den meisten Fällen
nicht für die normalen anfallenden Kosten, geschweige denn für eine grosszyklische
generiert die notwendigen M ittel f ü r die grosszy k lische Sanierung. Sanierung.
G leichzeitig k ann somit das V erdichtungspotenzial auch bei
Au snü tz u ng sp otenz ial kann nu r g emeinsam monetarisiert werden
L iegenschaf ten im Stock werk eigentum ausgeschö pf t werden. Die Monetarisierung des vorhandenen Ausnützungspotenzials auf der Liegenschaft
stellt eine Möglichkeit dar, die nötigen Mittel für die notwendige grosszyklische
Sanierung zu generieren. Der einzelne Stockwerkeigentümer wird jedoch keinen Käufer
finden, der bereit ist, aufgrund des Ausnützungspotenzials auf dem Landanteil im
V erdichtu ng sp otenz ial bei L ieg enschaf ten im S tockwerkeig entu m Miteigentum mehr für die Wohnung zu zahlen. Das vorhandene Ausnützungspotenzial
Zusätzlich zur wachsenden Bevölkerung steigt in der Schweiz mit dem Wohlstand auf einer Liegenschaft im Stockwerkeigentum kann demnach nur als Gemeinschaft
auch der Wohnflächenbedarf pro Kopf. Der Boden bleibt jedoch ein knappes Gut. ausgeschöpft werden. Dafür muss jedoch die Hürde der Einstimmigkeit überwunden
Zu dessen Schutz fordert die Schweizerische Bundesverfassung den haushälterischen werden. Denn die Erstellung von neuen Eigentumswohnungen durch Aufstockung
Umgang, welcher durch die Revision des Raumplanungsgesetzes nun langsam bedeutet bei Liegenschaften im Stockwerkeigentum immer eine Neuverteilung der
umgesetzt wird. Aus der Begrenzung der Siedlungsentwicklung folgt in der logischen Wertquoten innerhalb der bestehenden Stockwerkeigentümergemeinschaft, welche
Konsequenz die Innenverdichtung. Damit verbunden ist die nötige Erhöhung der einen einstimmigen Beschluss der Gemeinschaft erfordert.
Ausnützungsziffer und entsprechend höhere Gebäude. Denn ein grosser Teil des
Verdichtungspotenzials in der Schweiz liegt in Form von Geschossflächenreserven auf Au f stocku ng im Z u sammenhang mit der g rossz y klischen S anieru ng
bereits bebauten Grundstücken vor. Alleine auf diese Geschossflächenreserven bezogen Sind die Anreize für den einzelnen Stockwerkeigentümer genügend gross, kann durch
sprechen wir bereits von 0,4 bis 1,0 Mio. zusätzlichen Einwohnern (IRL, 2012, 8). eine Aufstockung im Zusammenhang mit einer grosszyklischen Sanierung die Hürde
Diverse Studien zeigen, dass Verdichtung im Bestand durch Aufstockung architekto- der Einstimmigkeit überwunden werden. Somit kann das Verdichtungspotenzial auch
nisch und statisch gut möglich ist (vgl. Della Casa et al., 2017, 9 — 13 u. 31 — 35; bei Liegenschaften im Stockwerkeigentum ausgeschöpft werden.
Schaub, 2017; Technische Universität Darmstadt, 2016; Joss, 2016, 1). Durch das
entstehende Ausnützungspotenzial ergeben sich insbesondere für Besitzer von Die Anreize für die Stockwerkeigentümergemeinschaft sind gross genug, wenn durch den
Renditeliegenschaften Chancen. In Bezug auf Liegenschaften im Stockwerkeigentum Verkauf des Ausnützungspotenzials an einen Investor genügend Mittel für die Gesamt-
scheinen die Mobilisierungshindernisse aufgrund der nötigen Einstimmigkeit jedoch sanierung der allgemeinen Teile generiert werden können (Abbildung 1). Bleibt noch
unüberwindbar. Mit der Folge, dass dadurch nicht das ganze prognostizierte Potenzial Geld für die Sanierung der eigenen vier Wände übrig, lohnt es sich für den einzelnen
der Innenverdichtung genutzt werden kann. Stockwerkeigentümer doppelt. Das Anreizsystem funktioniert jedoch nicht ohne einen
Investor, welcher bereit ist, das Abenteuer Stockwerkeigentümergemeinschaft auf sich
G rossz y klische S anieru ng en drä ng en sich au f zu nehmen. Doch die Bereitschaft wächst bekanntlich mit der Rendite. Die Rendite muss
Das Stockwerkeigentum hat 2015 seinen 50. Geburtstag gefeiert. Spätestens jetzt dementsprechend höher sein als bei einem Neubauprojekt auf der grünen Wiese. An
haben die ersten Liegenschaften ihren Zenit überschritten und die grosszyklische einer guten, zentralen Lage lassen sich für die neu erstellten Stockwerkeinheiten höhere
Sanierung lässt sich nicht mehr aufschieben. Voraussetzung für die Gesamtsanierung Quadratmeterpreise realisieren. Werden die Kosten für die Aufstockung sowie das
ist, dass der Erneuerungsfonds über die Jahre genügend geäufnet wurde. Dies ist Risiko abgezogen, ergibt sich der Preis, welcher für das Ausnützungspotenzial maximal
jedoch bei vielen Gemeinschaften nicht der Fall. Der Medianwert der jährlichen bezahlt werden kann. Dieser muss wiederum mindestens die Kosten für die grosszyklische
Einzahlungen in den Erneuerungsfonds liegt bei 0,25 % des Gebäudeversicherungs- Sanierung decken. Im Idealfall ist der Investor ein Total- oder Generalunternehmer,
wertes (GVZ) (Bruni et al., 2010, 16 u. 24). Werden die Kosten jedoch genau erhoben, welcher gleichzeitig den Auftrag für die Gesamtsanierung übernimmt.
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Um die zusätzlichen Schnittstellen in Bezug auf den Spezialfall Stockwerkeigentümer- Abbildu ng 1 : Anreiz sy stem f ü r Au f stocku ng im S tockwerkeig entu m
gemeinschaft möglichst effizient handhaben zu können, ist ein gut strukturierter Durch den Verkauf des Ausnützungspotenzials an den Investor kann der Erneuerungs-
Umsetzungs- und Unterstützungsprozess unumgänglich. Dazu gehören neben einem fonds für die grosszyklische Sanierung geäufnet werden. Der Investor generiert durch
weitsichtigen Stockwerkeigentumsverwalter auch ein unabhängiger Projektbegleiter, den Verkauf der neu erstellten Stockwerkeinheiten eine entsprechende Rendite.
welcher die Gemeinschaft zum Beispiel in Bezug auf den Wert des Ausnützungs-
potenzials beratend unterstützt. Der Verwalter muss die Gemeinschaft im Hinblick
auf den Lebenszyklus der Liegenschaft möglichst frühzeitig auf eine notwendige
Gesamtsanierung und das allfällige Loch im Erneuerungsfonds aufmerksam machen
und mögliche Lösungen, wie zum Beispiel die Aufstockung, aufzeigen.
Investor
Alle mü ssen an einem S trick z iehen
Die Heterogenität der Stockwerkeigentümer stellt natürlich eine Herausforderung dar.
Nicht jeder hat Probleme, die nötigen Mittel für die Äufnung des Erneuerungsfonds
aufzubringen. Damit der Wert der eigenen Wohnung aufgrund der längst überfälligen
V erkau f P otenz ial Einkau f P otenz ial Rendite
grosszyklischen Sanierung der allgemeinen Teile nicht abnimmt, hat jedoch auch der
gut begüterte Eigentümer ein Interesse daran, der Aufstockung zuzustimmen. Denn
nur so kommen seine Nachbarn an die nötigen Mittel für die Gesamtsanierung. Um das
Ziel zu erreichen, müssen alle an einem Strick ziehen. Ein grosser Vorteil ist zudem, Neu bau
z. B. im Vergleich zu einem Ersatzneubau, dass jeder in seiner Wohnung bleiben kann. Au f stocku ng
Der einzige, welcher sein Feld zumindest vorübergehend räumen müsste, ist der
Eigentümer der Attikawohnung. Allenfalls kann diesem die neue Attikawohnung zur
Verfügung gestellt werden oder er wird zusätzlich entschädigt.
G rossz y klische
Begünstigend wirkt allenfalls auch die Tatsache, dass mittlerweile viele Stockwerkein-
S anieru ng
heiten zur Vermietung gekauft werden. Gemäss Saputelli und Wiedmer (2017) stieg
dieser Anteil in den letzten Jahren kontinuierlich an und betrug 2017 rund 19 % der
Kreditanfragen im Zusammenhang mit Stockwerkeigentum bei der UBS. Dieser Anteil
dürfte auf bestehende und ältere Stockwerkeinheiten bezogen sogar noch höher sein. S TW EG alt S TW EG neu
Solche Rendite-Eigentümer dürften das Renditepotenzial aus der Aufstockung höher 9 Einheiten 9 + 3 Einheiten
gewichten als zum Beispiel eine allfällige Lärmbelästigung während der Bauphase.
Z u kü nf tig e P otenz ialau sschö p f u ng nicht erschweren
Das gesetzliche Instrument der Einstimmigkeit für weitreichende Beschlüsse in der
Stockwerkeigentümergemeinschaft ist ein probates Mittel, um die Eigentumsrechte
des Einzelnen zu wahren, resultiert jedoch in einer gewissen Schwerfälligkeit zum
Nachteil der Gemeinschaft. Objektiv günstige Lösungsvorschläge können durch einen
subjektiv geprägten Eigentümer verhindert werden. Diese Hürde kann nur über eine Erneu eru ng sf onds Erneu eru ng sf onds Erneu eru ng sf onds
Anpassung im Gesetz beseitigt werden. vor S anieru ng nach V erkau f W ertq u ote nach S anieru ng
Kommunale Baurichtlinien in Bezug auf Nebenräume wie Keller oder Estrich sowie
auf die Parkierung können ein weiteres Hindernis für eine Aufstockung darstellen. Quelle: Eigene Darstellung
Um eine qualitativ gute bauliche Verdichtung erreichen zu können, wäre zu prüfen,
inwiefern die aktuelle Baugesetzgebung angepasst werden müsste, damit die
zukünftige Potenzialausschöpfung nicht erschwert wird.
D er D ru ck nimmt z u
Der Druck auf die Stockwerkeigentümergemeinschaften, die Blockaden in Bezug auf
die grosszyklischen Sanierungen zu lösen, wird zunehmen. Die objektiven Anreize,
einer Aufstockung zuzustimmen und somit im Rahmen seiner Wertquote am vorhan- P etra G alliker
denen Potenzial auf dem Grundstück zu partizipieren, sind jedoch bereits heute
genügend gross. Gleichzeitig wird Bauland aufgrund der geforderten Innenverdichtung
Manager
immer knapper und teurer. Die Investoren sind auf der Suche nach Alternativen.
Transaction Advisory Services
Aufzonungen an zentralen Lagen werden die Attraktivität von Aufstockungsprojekten
Real Estate
in Zukunft noch steigern. Der Investor tut gut daran, bereits jetzt den Kontakt zu
Verwaltern und unabhängigen Projektbegleitern zu suchen.
Ernst & Young AG
Zürich
Damit Aufstockungen sich am Markt als mögliche und praktikable Lösung für beide Pro-
petra.galliker@ch.ey.com
blematiken — sowohl für die grosszyklische Sanierung als auch die Innenverdichtung —
etablieren können, muss allenfalls der Druck auf beiden Seiten noch etwas zunehmen.
Allfällige Anpassungen im Gesetz würden sich zusätzlich unterstützend auswirken.
14 | Real Estate News — Ausgabe Winter 2019 Real Estate News — Ausgabe Winter 2019 | 15
4 Herau sf or-
deru ng en u nd
P ositionieru ng
von W ohnbau g enossen-
schaf ten in der S chweiz > 60 %
55 — 60 %
50 — 55 %
40 — 45 %
> 35 %
Im Schweizer Wohnungsmark t ist der M ark tanteil von Wohnbau- Abbildung 1: Anteil nicht renovierter Mehrfamilienhäuser mit Baujahr vor 1990
Quelle: Konferenz kantonaler Energiedirektoren EnDK (2014, S. 12)
genossenschaf ten gering — diese schlaf en j edoch nicht. T rotz
den H erausf orderungen des Sanierungsstaus am Immobilienmark t
gehen Wohnbaugenossenschaf ten das Sanierungsthema ak tiv
Dies zeigt sich auch im durchschnittlichen Mietzins, welcher im Vergleich zum übrigen
an. D enn mittels Sanierungen und nachhaltig innovativer N eubau- Schweizer Wohnungsmarkt rund 15,4 % tiefer ausfällt, wobei die Unterschiede in
proj ek te steht ihnen ein grosses P otenzial zur Steigerung des den Städten noch grösser sind.
M ark tanteiles und ihrer Attrak tivitä t zur V erf ü gung. Die Wohnbaugenossenschaften scheuen die Herausforderungen betreffend die knappen
finanziellen Mittel einer Sanierung nicht, sondern versuchen mit den ihnen zur
Verfügung stehenden Mitteln möglichst viele Wohnungssanierungen durchzuführen.
Hierbei wird zwischen unterschiedlichen Sanierungsarten differenziert: der Sanierung
S anieru ng sstau als Herau sf orderu ng des Immobilienmarktes in bewohnten Zustand, der tiefgreifenden Sanierung in unbewohntem Zustand und
Rund drei Viertel aller Gebäude in der Schweiz wurden vor 1990 erbaut und lediglich dem Ersatzneubau. Jede getätigte Sanierung hat eine Auswirkung auf die Mietpreise.
50 % dieser Liegenschaften seither saniert. Das nicht realisierte Sanierungspotenzial Ob eine Mietpreisreduktion oder ein Mietzinsausfall während der Sanierung oder
wird durch die tiefe Sanierungsrate von nur 1,5 % bestätigt. Die Grafik stellt den Anteil des Ersatzneubaus greift, ist von der Sanierungsart sowie der Durchführung im
sanierungsbedürftiger Mehrfamilienhäuser dar. Bei der räumlichen Immobilienverteilung bewohnten bzw. unbewohnten Zustand abhängig.
ist auffällig, dass Wohnbaugenossenschaften meist in Kantonen mit hohem Sanierungs-
stau liegen. Der Grossteil der Wohnbaugenossenschaften befindet sich im Kanton Zürich, Der Cashflow einer Immobilie wird durch die angewendete Sanierungsstrategie
in welchem sie rund 18 % vom Gesamtbestand aller Mehrfamilienhäuser ausmachen. beeinflusst. Der Netto-Cashflow setzt sich aus den Mieterträgen abzüglich den
Gefolgt vom Kanton Bern mit 13 % und dem Kanton Luzern mit 10,5 %. In diesen drei Liegenschaftskosten zusammen. Eine mögliche Mietpreiserhöhung nach Sanierung/
Kantonen sind mehr als die Hälfte aller Mehrfamilienhäuser mit Baujahr vor 1990 Ersatzneubau unterscheidet sich je nach vorheriger Mietpreisbasis und nach der
sanierungsbedürftig. Es wird deutlich, dass auch Wohnbaugenossenschaften vom Sanierungsstrategie einer Wohnbaugenossenschaft. Führt eine solche Mietpreisstei-
Sanierungsstau betroffen sind. gerung zu wirtschaftlichen Schwierigkeiten bei den Mietern, so werden diese oftmals
von ihrer Wohnbaugenossenschaft unterstützt. Die befragten Wohnbaugenossen-
Da ein Grossteil der genossenschaftlichen Wohnungen nach dem Ersten und Zweiten schaften sind der Ansicht, dass es keinen Zielkonflikt zwischen Mietpreissteigerung
Weltkrieg erstellt und seither nicht grundlegend saniert wurde, sind diese heute stark und der Gewährleistung des günstigen Wohnraums gibt, es sei denn, es werden nicht
sanierungsbedürftig. Aufgrund der spezifischen Gegebenheiten von Wohnbaugenossen- alle relevanten Faktoren der beiden Komponenten berücksichtigt. Die langfristige
schaften, wie beispielsweise die Förderung sozialer Interessen und die Bereitstellung Finanzplanung der Wohnbaugenossenschaften wird jeweils so gesteuert, dass die
von zahlbarem Wohnraum, stellen deren Sanierungen zusätzliche Herausforderungen Mieten nur moderat erhöht werden. Solange diese Prämisse eingehalten wird, besteht
dar und sind nicht mit der Ausgangslage eines institutionellen Anlegers vergleichbar. kein Zielkonflikt.
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Cashflow Cashflow Cashflow
M ietausf all M ietausf all Cashflow Verkauf
M ietpreisreduk tion Cashflow Verkauf
Cashflow Verkauf
Cashflow B Cashflow B
Cashflow B
Cashflow A Cashflow A Cashflow A
t t t
S ebastian Z olling er M RIC S
Erneuerungsk osten
Erneuerungsk osten Erneuerungsk osten
Senior Manager
Transaction Advisory Services
Real Estate
Abbildung 2: Erneuerung in bewohntem Zustand Abbildung 3: Erneuerung in unbewohntem Zustand Abbildung 4: Ersatzneubau
Quelle: Pichler, V. (2009, S. 104). Quelle: Pichler, V. (2009, S. 104). Quelle: Pichler, V. (2009, S. 104).
Ernst & Young AG
Zürich
sebastian.zollinger@ch.ey.com
Demografische Zusammensetzung und Positionierung Z u kü nf tig e Entwicklu ng en von W ohnbau g enossenschaf ten
Die demografische Zusammensetzung der Mieter von Wohnbaugenossenschaften ist Zurzeit liegt der Anteil genossenschaftlicher Wohnungen am Wohnungsmarkt unter
durchmischt. Den grössten Anteil machen Erwachsene zwischen 25 und 44 Jahren 4 % (sinkende Tendenz). Ein Grund hierfür ist die im Vergleich zu institutionellen
mit 28 % aus. Gefolgt von der Altersklasse 45 bis 64 Jahre mit 24 %. Auch der Anteil und privaten Anlegern geringe Neubautätigkeit. Diese wird durch hohe und weiter
an älteren Menschen über 65 Jahren ist mit 20 % entsprechend gross. Gesamthaft steigende Bodenpreise in den Zentren weiter eingedämmt. Institutionelle und private
betrachtet ist die Alterszusammensetzung der in Wohnbaugenossenschaften lebenden Anleger verfügen über vergleichsweise höhere finanzielle Mittel und können dadurch
Personen ungefähr gleichmässig verteilt. Dies wird sich jedoch durch die künftige ihren Marktanteil zu Lasten von Wohnbaugenossenschaften ausbauen. Wohnbau-
gesellschaftliche Entwicklung verändern. Gemäss den Aussagen der Megatrends von genossenschaften ihrerseits wollen mittels Realisierung von Neubauprojekten und
Peter Lüthi (WWF) ist die Schweizer Bevölkerung einem enormen Veränderungsprozess proaktiver Sanierungsstrategien wieder einen höheren Marktanteil erreichen
unterworfen. In der Schweiz wird gemäss Prognosen die Bevölkerung um rund 11 % und die Attraktivität des genossenschaftlichen Wohnungsbaus steigern. Aufgrund
wachsen, was Änderungen der Altersstruktur mit sich bringt. Bis 2045 werden 2,7 der kontinuierlich bestehenden Nachfrage nach günstigem Wohnraum können S arah P eter
Millionen Personen älter als 65 Jahre sein. Als Folge dieser wachsenden und alternden Wohnbaugenossenschaften mit ihren preiswerten Wohnungen auch in Zukunft
Bevölkerung müssen Wohnbaugenossenschaften verdichten und altersgerecht bauen. enorm profitieren. Consultant
Weiter wirkt sich dieser Veränderungsprozess auch auf die Nachfrage nach kleineren Transaction Advisory Services
Wohnungen aus. Wohnbaugenossenschaften haben diesen Veränderungsprozess Nachhaltig u nd innovativ Real Estate
erkannt und sanieren vermehrt auch altersgerecht. Mit einer nachhaltigen und innovativen Bauweise gehen Wohnbaugenossenschaften
mit gutem Beispiel voran. Wohnbaugenossenschaften legen sehr viel Wert auf Ernst & Young AG
moderne Gebäude, die flexibel genutzt werden können und auf dem neusten Stand Zürich
Altersz u sammensetz u ng einer W ohnbau g enossenschaf t in % sarah.peter@ch.ey.com
sind. Durch die Verwendung von hochwertigen Baumaterialien kann zudem eine
längere Lebensdauer der Wohnungen gewährleistet werden. Weiter können mithilfe
von energetisch effizienten Gebäuden Kosten eingespart werden. Wohnbaugenossen-
schaften legen ihren Fokus stärker auf Nachhaltigkeit und hochwertige Bauqualität,
20% da sie oftmals langfristiger und umweltbewusster handeln als Privatpersonen oder
23% institutionelle Investoren und nicht die Gewinnoptimierung im Vordergrund steht.
Dieser Artikel baut auf der Bachelorthesis von Sarah Peter zur Thematik «Sanierungs-
strategien von Wohnbaugenossenschaften in der Schweiz» im Auftrag der Hochschule
5%
Luzern auf. Im Rahmen der Arbeit wurden bewährte Wirtschaftspartner/innen in
Führungspositionen interviewt. Mithilfe der Interviews konnten Chancen und Risiken
24%
0 — 19 Jahre von unterschiedlichen Sanierungsstrategien herausgefunden und konkrete Handlungs-
20 — 24 Jahre empfehlungen für Wohnbaugenossenschaften erarbeitet werden.
28% 25 — 44 Jahre
45 — 64 Jahre
> 65 Jahre
Abbildung 5: Alterszusammensetzung in einer Wohnbaugenossenschaft
In Anlehnung an «Gemeinnütziges Wohnen im Fokus. Ein Vergleich zu Miete und Eigentum.»
(Bundesamt für Wohnungswesen BWO, 2017, S. 44).
18 | Real Estate News — Ausgabe Winter 2019 Real Estate News — Ausgabe Winter 2019 | 195 P aradig men-
Wohnliegenschaften (mit Mehrfamilienhaus überbaute Liegenschaft) in den Steuer-
perioden 2006 — 2011 Abschreibungen im Rahmen der Normalsätze des MB 1995
tätigte. So wurde in den betroffenen Steuerperioden 2010 — 2011 auf dem Buchwert
eine ordentliche Abschreibung vorgenommen, die dem Normalsatz von 1,5 % für
wechsel
Gebäude und Land zusammen entsprach.
Während die Veranlagungsbehörde Schaffhausen die Abschreibungen für die Jahre
2006 — 2009 anerkannte, wurden jene für die Jahre 2010 — 2011 im Zuge der
definitiven Veranlagung beim steuerbaren Gewinn aufgerechnet. Begründet wurde
dies damit, dass die Buchwerte in beiden Steuerperioden durch die getätigten
Abschreibungen unter dem Steuerwert zu liegen kämen, dies jedoch mit der kantonalen
bei der steu erlichen Praxis konfligiere und demzufolge als unzulässig anzusehen sei.
Gegen den Entscheid der Steuerkommission gelangte die betroffene Immobilienge-
Abz u g sf ä hig keit von
sellschaft mit Rekurs und Beschwerde an das zuständige Obergericht, welches die
Begehren teilweise guthiess. Die aufgerechneten Abschreibungen sind hingegen nach
Auffassung des Obergerichts steuerlich zuzulassen, weil sich diese stets im Rahmen
der Normalsätze bewegten und deshalb als geschäftsmässig begründet anzuerkennen
ordentlichen Abschreibu ng en seien. Dies sei auch dann der Fall, wenn der Buchwert offensichtlich unter den
Verkehrswert sinke.
Erwä g u ng en des Bu ndesg erichts
In seinem Entscheid vertritt das Bundesgericht (wie auch das Obergericht) die
Auffassung, dass die von der Immobiliengesellschaft getätigten ordentlichen
Abschreibungen auf ihren Wohnliegenschaften steuerlich anzuerkennen sind. Die
Bu ndesg erichtsentscheid vom
zu diesem Entschluss gelangende Begründung lässt allerdings aufhorchen:
Hinsichtlich der Rechtsnatur des MB 1995 stellte das Bundesgericht klar, dass es sich
2 6 . O ktober 2 0 1 7
bei solchem nicht um Bundesrecht, sondern um eine Verwaltungsverordnung handle,
welche für richterliche Behörden nicht bindend sei, sich jedoch zur Gewährleistung
einer einheitlichen Verwaltungspraxis an die rechtsanwendenden Behörden richtete.
Von den Erträgen juristischer Personen sind die ordentlichen Abschreibungen (sofern Das Bundesgericht bejaht zwar, dass die ordentlichen Abschreibungen, sofern diese
buchmässig und geschäftsmässig begründet) abziehbar, wobei diese dem Charakter die im MB 1995 festgelegten Höchstansätze nicht übersteigen, ohne besonderen
nach nur auf Bestandteilen des Geschäftsvermögens vorgenommen werden können Nachweis als geschäftsmässig begründet gelten, daraus jedoch nicht zu entnehmen
und der tatsächlich laufenden Wertminderung eines Aktivums entsprechen sollten. sei, ob und wann ein Grenzwert erreicht sei, welcher sich offensichtlich weit unterhalb
Abschreibungen werden damit i. d. R. nach dem tatsächlichen Wert der einzelnen des tatsächlichen Verkehrswertes einer Liegenschaft befinde. Eine Verweigerung der
Vermögensteile berechnet oder nach ihrer voraussichtlichen Gebrauchsdauer steuerlichen Anerkennung einer ordentlichen Abschreibung lässt sich damit nur dann
angemessen verteilt. Die Bestimmung eines angemessenen Abschreibungssystems rechtfertigen, wenn entweder der Abschreibungssatz konstant zu hoch ausfällt und/
hängt jedoch von Schätzungen ab, welchen inhärente Unsicherheiten innewohnen, oder die Liegenschaft langfristig gesehen keine Wertminderung aufweist. Somit ist
die für den Steuerpflichtigen eine Unbekannte darstellen. In dieser Hinsicht hat die einer solchen die steuerliche Anerkennung jedenfalls ganz bzw. teilweise zu versagen,
eidg. Steuerverwaltung (ESTV) zur Gewährleistung erhöhter Rechtssicherheit für die wenn zu rasch abgeschrieben wurde und/oder überhaupt kein Abschreibungsbedarf
Steuerpflichtigen das Merkblatt A 1995 — Abschreibungen auf dem Anlagevermögen bestanden hat. Der Veranlagungsbehörde stehe es jedenfalls offen, die nach dem
geschäftlicher Betriebe (MB 1995) erlassen, welches die auf die wichtigsten Arten MB 1995 vorgenommenen Abschreibungen zu widerlegen, indem sie aufzeige, dass
des abnutzbaren Anlagevermögens anwendbaren Abschreibungssätze im Sinne einer und warum die ordentlichen Abschreibungen im konkreten Fall einen konstant
«Save Haven»-Regel festlegt. deutlich zu tiefen Buchwert gemessen am Verkehrswert ergeben hätten.
Bei Einhaltung dieser ordentlichen Abschreibungssätze wird die geschäftsmässige
Begründetheit vermutet und die Steuerbehörden konnten diese nach bislang
herrschender Lehre und Rechtsprechung nicht durch Geltendmachung eines
fehlenden Abschreibungsbedarfs verweigern. Auch galten bislang erfolgte ordentliche
Abschreibungen als definitiv, ungeachtet eines höheren Marktwertes bzw. einer
möglichen Werterholung in den Folgejahren des abgeschriebenen Aktivums. Mit
seinem Entscheid vom 26. Oktober 2017 (BGE 2C_814/2016 & 2C_815/2016)
scheint sich das Bundesgericht jedoch für einen Paradigmenwechsel entschieden
zu haben — mit möglichen unliebsamen Folgen für die Steuerpflichtigen.
S achverhalt
Dem besagten Bundesgerichtsentscheid liegt der Sachverhalt zugrunde, dass eine im
Kanton Schaffhausen mit Grundbesitz ausgestatte Immobiliengesellschaft, welche
u. a. den Kauf, den Verkauf und die Verwaltung von Liegenschaften bezweckt, auf den
20 | Real Estate News — Ausgabe Winter 2019 Real Estate News — Ausgabe Winter 2019 | 21Schliesslich lehnte das Bundesgericht die getätigten Aufrechnungen ab, weil es Bundesgericht ferner Rechtsunsicherheit für die Steuerpflichtigen, indem es nur
die Veranlagungsbehörde unterlassen hat, die Sachdarstellung hinreichend zu beispielhaft Tatbestände eines mutmasslichen Mangels skizziert. Zudem können
substantiieren und auferlegt dieser damit die Aufgabe, konkret aufzuzeigen und gemäss höchstrichterlichem Entscheid auch in der Vergangenheit getätigte Abschrei-
darzulegen, weshalb und warum die Abschreibungen zu einem konstant tieferen bungen rückgängig gemacht werden, wenn die Veranlagungsbehörde höhere
Buchwert gemessen am Verkehrswert führten. Dies hätte dargelegt werden können, Verkehrswerte der Aktiven gegenüber den steuerlichen Buchwerten nachweisen kann.
indem der Nachweis erbracht worden wäre, dass es sich um ein kontinuierlich unter- Betroffen sind insbesondere Steuerpflichtige mit langjährigem Immobilienbestand
haltenes und langfristig keinen Minderwert aufweisendes Anlageobjekt handle, bei an attraktiven Lagen, die gemäss MB 1995 über die Zeit wesentlich abgeschrieben
welchem kein bzw. nur ein sehr geringer langfristiger Abschreibungsbedarf bestehe. wurden, ungeachtet von gleichbleibenden oder höheren Verkehrswerten.
Dass die Abschreibungen gemäss MB 1995 somit ohne Weiteres zu akzeptieren
seien, hat das Bundesgericht klar verneint. Eine strikte Anwendung der bundesgerichtlichen Rechtsprechung durch die Veran-
lagungsbehörden führt u. a. zu Unsicherheiten bei der Unterscheidung zwischen den
Abschliessend führt das Bundesgericht entscheidend aus, dass ob und wann eine laufenden und latenten Steuern (Risiko eines erhöhten Liquiditätsbedarfs aufgrund
Abschreibung steuerlich anzuerkennen sei, sich vielmehr anhand des bundesrechtlich von steuerlichen Aufrechnungen von Abschreibungen aus den Vorjahren). Vorsicht
vorgegebenen Begriffs der geschäftsmässigen Begründetheit zu ergeben habe. geboten ist insbesondere bei Share Deals von Immobiliengesellschaften, bei
Von einer solchen ist auszugehen, wenn der Aufwand mit dem erzielten Ertrag unter- welchen der Erwerber latente Steuern zu einem gewissen Umfang übernimmt, in
nehmerisch in einem unmittelbaren und direkten Zusammenhang steht (vgl. dazu B der Annahme, dass deren Realisation erst bei einer buchmässigen Aufwertung
Ger, 01.05.2015, 2C_697/2014). Danach hätten sich auch die kantonale Praxis und oder Ausscheidung der betroffenen Immobilien aus der Bilanz erfolgen wird. Bei
allfällige Verwaltungsverordnungen zu richten. Den vorgenommenen Abschreibungen einer solchen wirtschaftlichen Handänderung werden i.d.R. die effektiven Verkehrs-
dürfe demzufolge, allein unter Verweis auf eine allfällige Dienstanweisung zum werte der Immobilien gegenüber den Veranlagungsbehörden im Rahmen von
kantonalen Steuergesetz, die steuerliche Anerkennung nicht versagt werden. Grundstückgewinnsteuer- oder anderweiten Steuerdeklarationen offenbart. Den
Steuerbehörden dürfte es in solchen Sachverhalten leicht fallen, den vom Bundes-
Aus den Erwägungen muss e contrario sogar geschlossen werden, dass die Veranla- gericht geforderten Nachweis eines mangelnden Abschreibungsbedarfs zu erbringen.
gungsbehörden bei entsprechendem Nachweis auch Aufrechnungen über den
Steuerwert vornehmen könnten. Damit geht das Bundesgericht sogar noch weiter
als die Schaffhauser Veranlagungsbehörde.
F az it
Bisher gewährleistete das MB 1995 sowohl für die Steuerpflichtigen als auch für die
Veranlagungsbehörden eine einfache Berechnung und Verbuchung von ordentlichen S tef an L ag anà P atrick Eng stler
Abschreibungen. Die damit bezweckte einheitliche Veranlagungspraxis hat einer
angemessenen Abschreibungssystematik aufgrund der den Schätzungen inhärent Associate Partner Intern
innewohnenden Unsicherheiten pauschal Rechnung getragen. Diese Abschreibungen Business Tax Services Business Tax Services
galten bis zu einer allfälligen buchmässigen Aufwertung oder bis zum Ausscheiden
des entsprechenden Aktivums aus der Bilanz als definitiv, d. h. auch wenn der Steuer- Ernst & Young AG Ernst & Young AG
verwaltung höhere Verkehrswerte bekannt waren, die z. B. der Pflicht zur Erstellung Zürich Zürich
einer öffentlich zugänglichen Jahresrechnung, welche die Aktiven und Passiven nach stefan.lagana@ch.ey.com patrick.engstler@ch.ey.com
dem Grundsatz von «true and fair view» zu Verkehrswerten ausweist, geschuldet war.
Insbesondere in solchen Fällen kann der Steuerpflichtige nicht mehr auf die steuerliche
Akzeptanz von ordentlichen Abschreibungen basierend auf dem MB 1995 vertrauen.
Hinsichtlich des Nachweises eines mangelnden Abschreibungsbedarfs hinterlässt das
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