Swiss Finance Institute Roundups - Immobilien - Wie solide sind die Fundamente?
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N°1 | Juni 2021
Swiss Finance Institute
Roundups
Immobilien – Wie solide sind
die Fundamente?
Editorial
Immobilien sind eine Anlageklasse für sich. Einige ihrer Hauptmerkmale sind der lokale Charakter, die
geringe Liquidität und die Heterogenität. Dieser SFI Roundup gibt einen umfassenden Überblick über den
heutigen Schweizer und internationalen Immobilienmarkt. Experten aus Wissenschaft und Industrie
diskutieren die auf uns zukommenden Trends: Wie wird die Pandemie die Grenzen für Gewerbe- und
Wohnimmobilien neu verschieben? Wie werden sich die Zinssätze auf die Immobilienpreise auswirken?
Wie wird die Klimapolitik den Markt beeinflussen? Und welche Auswirkungen werden die zukünftigen
Immobilientrends auf klassische Finanzintermediäre haben?
Wir wünschen Ihnen eine unterhaltsame Lektüre.
Prof. François Degeorge
Managing Director
: SFI Roundups N°1 | Juni 2021
Contributors
Amit Goyal Lorenz Küng
Amit Goyal ist SFI Senior Chair und Professor für Lorenz Küng ist SFI-Fakultätsmitglied und Assistenz-
Finanzierung an der Universität Lausanne. Professor professor für Wirtschaftswissenschaften an der
Goyals Forschungsarbeiten wurden in den wichtigsten Università della Svizzera italiana. Vor seiner Ernennung
Finanzzeitschriften weltweit veröffentlicht und fanden zum Professor an der Università della Svizzera italiana
auch in der internationalen Presse Beachtung. Seine in Lugano war Professor Küng an der Kellogg School
primären Forschungsgebiete sind in den Bereichen of Management der Northwestern University tätig
Portfoliomanagement und Asset Pricing aus der und arbeitete als Research Economist bei der Federal
Perspektive von Portfoliomanagern und Pensionsfonds. Reserve Bank of Chicago. Seine Forschungsergeb
Er hat einen Doktortitel in Finanzierung von der nisse wurden in den führenden Wirtschaftszeitschriften
University of California, Los Angeles. veröffentlicht. Seine primären Forschungsinteressen
liegen im Bereich der individuellen Finanzplanung-
und finanziellen Entscheidungen von Haushalten
sowie der Immobilienfinanzierung. Er hat einen
Doktortitel in Wirtschaftswissenschaften von der
University of California, Berkeley.
Stephan Lüthi Alberto Plazzi
Stephan Lüthi ist Head of Real Estate bei Swisscanto Alberto Plazzi ist SFI-Fakultätsmitglied und Professor
Invest der Zürcher Kantonalbank. Zuvor war er Leiter für Finanzierung an der Università della Svizzera
Akquisition und Projektentwicklung bei der BVK, der italiana. Professor Plazzi ist ein regelmässiger
grössten Pensionskasse der Schweiz, und Mitglied Referent auf Finanzkonferenzen weltweit, und seine
der Geschäftsleitung bei Wincasa. Sein Hauptinteresse Forschung wurde in führenden akademischen
gilt der aktiven Suche nach Lösungen zur Erreichung Zeitschriften veröffentlicht. Seine primären
der Klimaziele für CO2-Emissionen bis 2050 unter der Forschungsinteressen liegen im Bereich Portfolio-
gleichzeitigen Bewahrung von Investoreninteressen. management und Vermögensallokation. Er hat einen
Er hat einen Master of Science in Real Estate von der Doktortitel in Finanzierung von der University of
Universität Zürich. California, Los Angeles.
Claudio Saputelli Donato Scognamiglio
Claudio Saputelli ist Chief Investment Officer für Donato Scognamiglio ist Chief Executive Officer und
Global Real Estate bei UBS Global Wealth Partner bei IAZI, eines Unternehmens, welches seit
Management. Er ist Initiator der Lancierung der mehr als 25 Jahren Immobilienbewertungsmodelle
Publikation "UBS Real Estate Focus" und hat den in der Schweiz entwickelt. Er ist Mitglied des
"UBS Swiss Real Estate Bubble Index" und den "UBS Verwaltungsrats der Schweizerischen Pfandbriefbank.
Global Real Estate Bubble Index" mitentwickelt. Er Ausserdem ist er SFI-Adjunct Professor und Professor
nimmt regelmässig an Debatten und dem Austausch für Immobilien an der Universität Bern. Er besitzt
mit Medien teil. Er besitzt einen Master of Science in einen Doktortitel in Wirtschaftswissenschaften
Wirtschaftswissenschaften der Universität Zürich. der Universität Bern.
Juni 2021 (Stand: April 2021)
2
SFI Roundups N°1 | Juni 2021 :
Fakten und Zahlen
Wie unterscheiden sich Immobilien von anderen Anlageklassen,
wie z.B. Aktien oder Anleihen? C. Saputelli: Wir müssen auch zwischen den Zeiten vor und
nach der COVID-19 Krise unterscheiden. Unmittelbar vor der
S. Lüthi: Der Begriff "Immobilien" weist bereits auf einen der
wichtigsten Unterschiede hin: Immobilien sind örtlich gebunden
und daher nicht so leicht austauschbar oder handelbar wie die
Coronavirus-Krise bot der breitere Markt wenig Chancen für
Direktinvestitionen in Immobilien. Niedrige oder negative Zinsen
auf sichere Anlagen hatten überproportional grosse Kapitalströme
anderen Anlageklassen, auch nicht in verbriefter Form. Jede in den Immobilienmarkt gelenkt, so dass die erzielbaren Renditen
Immobilie ist grundsätzlich einzigartig, was Immobilien zu einer in den letzten Jahren drastisch gesunken waren. Aus diesem Grund
sehr heterogenen Anlageklasse macht. Die Lage ist bei weitem erhielten Nischen-Immobilienanlagen zunehmende Aufmerksamkeit,
nicht das einzige Unterscheidungsmerkmal einer Immobilie, da sie höhere Renditen boten. Vor allem Nischenmärkte, die sich
wenngleich sie eines der wichtigsten ist; auch der architektonische aus den globalen Megatrends ableiten liessen – wie Mikroapartments,
Stil, das Baumaterial und die Nutzung der Immobilie sind Faktoren, Studenten- und Seniorenwohnungen, touristische Kurzzeit
die ihren Wert beeinflussen. vermietungen sowie Co-Working-, Self-Storage- und Logistikflächen
– waren bei Investoren beliebt. Durch die COVID-19-Pandemie
A. Goyal: Meiner Meinung nach liegen Immobilien irgendwo
zwischen Aktien und Anleihen. Gewerbliche Immobilien bieten
zum Beispiel einen steten Strom von Mieteinnahmen, der der
gerieten diese Nischeninvestitionen aus verschiedenen Richtungen
stark unter Druck. So verloren beispielsweise Studentenwohnungen
praktisch über Nacht alle Mieter, während Logistikflächen aufgrund
Coupon-Zahlung einer Anleihe ähnelt, sowie die Möglichkeit zur des stark zunehmenden Onlinehandels weitgehend profitierten.
Wertsteigerung der Immobilie selbst, was mit den Kapitalgewinnen Bei den klassischen Immobilien führten Schliessungen und
bei Aktien verglichen werden kann. Aus Sicht des Homeoffice-Regelungen zu einem Rückgang der Mieteinnahmen für
Portfoliomanagements sind Immobilien eine wertvolle Geschäftsräume. Im heutigen komplexen Umfeld rückt das
Anlageklasse, da sie die Gesamtdiversifizierung des Anlegers klassische Wohnsegment des Immobilienmarktes wieder stärker in
erhöhen. den Fokus der Investoren.
L. Küng: Aus der Sicht eines Hauseigentümers ist eine
Immobilie nicht nur ein Investitionsobjekt, sondern auch ein
Konsumprodukt. Immobilien teilen zwar viele der Eigenschaften von
Und auf dem Schweizer Immobilienmarkt?
S. Lüthi: Der Schweizer Immobilienmarkt war deutlich von
COVID-19 und den Lockdowns betroffen. Der Gewerbesektor war
Aktien und Anleihen, insbesondere in Bezug auf Preisschwankungen von Mietminderungsanträgen sowie von einem Rückgang der
und die Risikoprämien von Aktien. Eine Dimension, in der sich Flächennachfrage betroffen, während der Wohnsektor stabiler blieb.
Immobilien jedoch deutlich von Aktien und Anleihen unterscheiden, Der Non-Food-, Freizeit- und Tourismussektor litt im Durchschnitt
sind die nicht vorhandenen Möglichkeiten von Leerverkäufen oder am meisten unter der Pandemie, während der Industrie- und vor
der Minderung von Preisrisiken. allem der Logistiksektor robust blieben. Über alle Sektoren hinweg
ist auch eine Verschiebung der Nachfrage von den städtischen
Was waren die jüngsten Trends auf dem internationalen Zentren in die Randgebiete zu beobachten. Die daraus
Immobilienmarkt? resultierenden langfristigen strukturellen Veränderungen sind zum
L. Küng: Die Immobilienpreise sind weltweit in den letzten
10+ Jahren deutlich gestiegen, aber wir können den gleichen
heutigen Zeitpunkt noch schwer abzuschätzen.
Trend auch an Aktienmärkten beobachten. Meiner Meinung nach ist
der Hauptgrund für diesen Anstieg die Senkung der Zinssätze, die
sowohl die Immobilien- als auch die Aktienpreise mechanisch nach
L. Küng: Die Daten zeigen, dass sowohl das Verhältnis von
Hauspreis zur Miete (das dem Preis-Dividenden Verhältnis auf
dem Aktienmarkt ähnelt) als auch das Verhältnis von Hauspreis zu
oben getrieben hat und die Investoren dazu gebracht hat, bei der mittlerem Einkommen in den letzten 15 Jahren gestiegen sind, was
Suche nach höheren Renditen ein höheres Risiko in Kauf zu nehmen.. auf die mögliche Bildung einer Preisblase hindeutet. Wir müssen
diese Kennzahlen jedoch mit einem kritischen Auge betrachten, da
das Fehlen von wirklich aussagekräftigen Daten eines der
Hauptmerkmale des Immobilienmarktes ist. Die Heterogenität des
Marktes ist bekannt, und wir beobachten typischerweise nicht
gleichzeitig die Miet- und Verkaufspreise desselben Hauses.
3
: SFI Roundups N°1 | Juni 2021
Wie wirken sich die Zinssätze auf die Immobilienpreise aus? hat sich in der letzten Zeit jedoch nicht gleichmässig entwickelt.
A. Goyal: Die Daten bestätigen zwar, dass niedrige Zinsen zu
einem Anstieg der Nachfrage nach Immobilien und damit zu
einem Anstieg der Immobilienpreise führen. Dennoch sollte man
Typischerweise konzentrierte sich die Nachfrage auf Objekte mit
vermeintlich "sicheren" Mieteinnahmen, wie Mehrfamilienhäuser
und Gewerbeimmobilien in Top-Lagen. Dagegen ist die
mit voreiligen Schlüssen vorsichtig sein, denn die Beobachtung Bereitschaft, hohe Preise für Gewerbeimmobilien in Randlagen zu
hoher Immobilienpreise bedeutet nicht, dass es eine Preisblase zahlen, nicht mehr da, wo sie vor einigen Jahren noch war.
gibt. Wie immer ist die Frage der Preisbildung eine relative Frage,
unabhängig davon, ob die Zinsen hoch oder niedrig sind. Der Immobilienmarkt ist durch geringe Liquidität und wenig
Möglichkeiten zur Preisabsicherung gekennzeichnet. Was
D. Scognamiglio: Die Zinssätze können einen grossen Einfluss
auf die Immobilienpreise haben, insbesondere wenn wir die
Cashflow-Bewertungsmethode zur Schätzung des Preises einer
bedeutet das für den Markt?
C. Saputelli: Diese beiden Merkmale implizieren, dass Anleger,
die sich für den direkten Kauf einer Immobilie entscheiden, eine
Immobilie verwenden. Ursprünglich wurde erwartet, dass die Haltedauer von mindestens fünf Jahren einkalkulieren sollten. Konkret:
Auswirkungen der niedrigen Zinssätze minimal sein würden. Die Je niedriger die Anfangsrendite bzw. je höher der Preis einer
Gesamtsituation mit grösserer Verschuldung und höherer Anlageimmobilie, desto länger muss die Haltedauer sein, da der
Risikobereitschaft ist einer der negativen Nebeneffekte der von den Grossteil der kumulierten Erträge erst in Zukunft ausgezahlt wird.
Zentralbanken verfolgten niedrigen Zinssätze. Meiner Ansicht nach
ist es eindeutig, dass die heutigen niedrigen Zinsen zu einer
erheblichen Inflation der Vermögenspreise geführt haben, aber wie
gerade angemerkt wurde, bedeutet diese Beobachtung nicht
A. Plazzi: Aufgrund der geringen Liquidität, die typischerweise
auf dem Immobilienmarkt herrscht, sowie der Quantität und
Qualität der verfügbaren Daten haben wir nur einen begrenzten
unbedingt, dass es eine Blase gibt. Überblick darüber, was der aktuelle Marktpreis ist und in welche
Richtung er sich bewegt. Die unmittelbare Folge ist, dass es im
S. Lüthi: Das aktuelle Niedrigzinsumfeld treibt natürlich die
Immobilienpreise in die Höhe. Doch trotz sinkender Zinsen
befindet sich die Renditedifferenz zwischen Anlageimmobilien und
Vergleich zu Geschäften an einem börsennotierten Markt wesentlich
mehr Zeit braucht, um zu erfahren, ob eine Transaktion gut oder
schlecht war. Da es praktisch keine Absicherungskontrakte gibt und
Anleihen immer noch auf einem Rekordhoch. Auch das selbst es schwierig ist, einzelne Immobilien aufzuteilen, haben wir nur
genutzte Wohneigentum profitiert von der anhaltenden Zins- sehr begrenzte Möglichkeiten, das Preisrisiko eines Investors zu
entwicklung: Attraktive Fremdkapitalkosten haben die Nachfrage reduzieren. Die Kombination dieser Faktoren bedeutet, dass
angekurbelt und zu einem stetigen Aufwärtstrend der Hauspreise Immobilieninvestitionen typischerweise riskant sind.
geführt. Die Zahlungsbereitschaft der Investoren für Anlageobjekte
Hypothekenzinsen und Immobilienpreise Internationale Hauspreise
Schweiz (Basis 100 im Jahr 2000) Reale Preise in Landeswährung (Basis 100 im ersten Quartal 2000)
200 225
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Investment Real Estate Price Index – SWX IAZI
Private Real Estate Price Index – SWX IAZI
Hypothekenzinssatz Grossbritannien Schweiz USA Deutschland Japan
Quelle: IAZI und SNB Quelle: Mack and Martínez-García (2011)
4SFI Roundups N°1 | Juni 2021 :
Wo liegen die grössten Risiken einer Blase auf dem Wie breiten sich Schocks im Immobilienmarkt aus? Und wie
Immobilienmarkt? sehr unterscheiden sich diese Effekte von anderen
C. Saputelli: Wohnimmobilien stellen im aktuellen Umfeld ein
erhebliches Tail-Risiko dar, da sie sehr stark von den niedrigen
Zinsen abhängig sind. Mein Team veröffentlicht seit einigen Jahren
Finanzmärkten?
D. Scognamiglio: Aufgrund der geringen Liquidität des
Immobilienmarktes breiten sich Schocks viel langsamer aus als
den "UBS Global Real Estate Bubble Index", der die Preise für auf dem Aktienmarkt. Korrekturen am Immobilienmarkt treten auf,
Wohnimmobilien in 25 Grossstädten weltweit analysiert. Blasen wenn einzelne Haushalte ihren finanziellen Verpflichtungen nicht
entstehen typischerweise dann, wenn es zu einer Entkopplung von mehr nachkommen können, typischerweise aufgrund von
Einkommen und Mieten kommt, wenn überproportional viele Zinserhöhungen, und gezwungen sind, ihre Häuser zu verkaufen.
Kredite vergeben werden oder wenn übermässig viel gebaut wird. Grosse Immobilieneigentümer und institutionelle Investoren sind
Laut unserem aktuellen Index sind München und Frankfurt global immuner gegen Zinsänderungen, da sie Bewertungsschwankungen
gesehen die Städte mit dem höchsten Blasenrisiko. Auch in ihrer verschiedenen Immobilien durch Bilanz-Dressing ausgleichen
Toronto, Hongkong, Paris und Amsterdam ist das Risiko erhöht. können; ausserdem sind sie weit weniger auf Kredite angewiesen
Zürich ist – im Vergleich zum Vorjahr – nun ebenfalls Mitglied in der als einzelne Haushalte. Kurz gesagt, die Regeln dieses Marktes sind
Gruppe von Städten mit erhöhtem Blasenrisiko. nicht für alle Teilnehmer gleich.
A. Plazzi: Gewerbe- und Wohnimmobilien weisen unterschiedliche
Risikoeigenschaften auf, je nachdem, ob sie eine reine
Finanzanlage oder auch ein Konsumprodukt darstellen. Hohe
C. Saputelli: Der Kreditzyklus ist der wichtigste potenzielle
Schock für den Immobilienmarkt. Erstens erfordert die
Investition in Immobilien immer eine grosse Menge an Kapital, und
Verschuldungsmöglichkeiten und die Lockerung der Kreditvergabe Investoren benötigen in der Regel eine externe Finanzierung.
standards, wie sie kürzlich in den USA zu beobachten waren, Zweitens erfolgt die Fremdfinanzierung typischerweise über einen
erhöhen mechanisch das Risiko, dass sich eventuell auftretende langen Zeitraum, was ein potenziell erhöhtes Refinanzierungsrisiko
Schocks verstärken. in der Zukunft impliziert: Die Zinssätze können steigen, und die
Kreditgeber sind möglicherweise nicht bereit oder in der Lage,
einen Kredit bei Fälligkeit zu refinanzieren. In anderen Anlageklassen,
wie z. B. Aktien und Anleihen, können Anleger zwar auch eine
Hebelwirkung erzielen; die überwiegende Mehrheit dieser Anlagen
wird jedoch mit Barmitteln finanziert, weshalb sie weniger als
Immobilien vom Kreditzyklus abhängig sind.
5: SFI Roundups N°1 | Juni 2021
Die heutige Marktstruktur –
Herausforderungen und Chancen
Aktuelle Schätzungen gehen davon aus, dass die Weltbevölkerung hier ist, dass der Übergang nicht in den Händen einiger weniger
innerhalb der nächsten 30 Jahre um fast 30 % zunehmen wird. Akteure konzentriert ist, sondern weitgehend in den Händen von
Ähnliche Schätzungen prognostizieren für die Schweiz einen Ihnen und mir und Milliarden anderer Hausbesitzer liegt.
Anstieg von mehr als 15 %. Wie werden sich diese enormen
Zuwächse auf den Immobilienmarkt auswirken?
D. Scognamiglio: Die Demografie wird weltweit einen grossen
Einfluss auf den Immobilienmarkt haben, und die Schweiz ist
S. Lüthi: In der Schweiz ist der Immobiliensektor schätzungs
weise für rund ein Drittel der gesamten CO2-Emissionen
verantwortlich. Meiner Meinung nach werden mittelfristig nur solche
hier keine Ausnahme. Die Bevölkerung ist der Hauptkunde des Immobilien in den Portfolios institutioneller Investoren verbleiben,
Immobilienmarktes, sowohl direkt im Wohnungsmarkt als auch die eine klare Strategie in Bezug auf Nachhaltigkeit vorweisen
indirekt im Industrie- und Gewerbemarkt. Der Schweizer Markt hat können. Die Reduzierung der CO2-Emissionen wird wahrscheinlich
sich in den letzten Jahrzehnten im Allgemeinen im Gleichgewicht zur Norm eines guten Immobilienmanagements werden. Der
befunden, weil die Zahl der neuen Hauskäufer in etwa der Zahl der Gesetzgeber hat diesbezüglich bereits viele Vorgaben gemacht. Die
neu gebauten Wohneinheiten entspricht. Mit den strengen gesetzlichen Vorgaben und Regelungen in diesem Bereich werden
Beschränkungen der Landnutzung werden die Immobilienpreise in jedoch in Zukunft deutlich zunehmen müssen, wenn der Bund sein
der Schweiz wahrscheinlich hoch bleiben. Ziel gemäss dem Pariser Klimaabkommen erreichen will. Zukünftige
Initiativen und Gesetze sollten so gestaltet werden, dass Anreize für
Die Sektoren der Gewerbe- und Wohnimmobilien sind CO2-effizientes Bauen und Sanieren geschaffen werden, da Anreize
zusammen für 17,5 % aller globalen Treibhausgasemissionen wesentlich effektiver sind als Vorschriften oder Verbote. Investitionen
verantwortlich. Wie werden sich Initiativen zur Eindämmung in energieeffiziente Massnahmen sollten gefördert und steuerliche
solcher Emissionen auf den Immobilienmarkt auswirken und Erleichterungen gewährt werden. Zudem muss der Zugang zu
wie sollten sie gestaltet sein? Fördermitteln deutlich vereinfacht werden, da der Antragsprozess
L. Küng: Der Immobilienmarkt hat ein enormes Potenzial, wenn
es darum geht, Treibhausgasemissionen zu reduzieren, im
oft umständlich und mit langen Wartezeiten verbunden ist.
Vergleich zu beispielsweise der Land- und Forstwirtschaft. Die
Technologien zur Senkung der Treibhausgasemissionen im
Immobiliensektor sind bereits vorhanden (d. h. Isolierung, Solar-
A. Plazzi: Die Daten zeigen in der Tat, dass Energieeffizienz-
Labels einen deutlichen Einfluss auf die Immobilienpreise
haben. Die der öffentlichen Hand zur Verfügung stehenden
paneele, Energiespeicherlösungen usw.). Ich bin recht optimistisch, Mechanismen, insbesondere Steuern und Subventionen, müssten
dass der Immobiliensektor die entsprechenden Technologien konsequenter angewandt werden, um die Energiewende im
übernehmen und sich schnell anpassen wird. Staatliche Vorschriften Immobiliensektor zu beschleunigen. Ich könnte mir ein dynamisches
bezüglich der verpflichtenden Offenlegung von Emissionen könnten Steuersystem vorstellen, ähnlich dem, das zum Beispiel für Auto-
helfen, diesen Übergang zu beschleunigen. Ein weiterer toller Punkt emissionen existiert. In einem solchen System würden Eigentümer
von Immobilien, deren Energieeffizienz unter einen bestimmten
Schwellenwert fällt, mit einer zusätzlichen Steuer belastet werden.
Globale Treibhausgasemissionen nach Sektoren Ein solches System würde einen Wettlauf unter den Immobilien
Milliarden Tonnen CO2-Äquivalente, 2016 besitzern auslösen, in energieeffiziente Lösungen zu investieren, da
Energienutzung in der Industrie 24.2
sich die durchschnittliche Effizienz des Marktes im Laufe der Zeit
mechanisch verbessern würde.
Land- und Forstwirtschaft 18.4
Energieeinsatz in Gebäuden 17.5
Personen- und Güterverkehr 16.2
Andere energiebezogene
15.3
Emissionen
Industrie 5.2
Abfallwirtschaft 3.2
0 5 10 15 20 25 30
Quelle: Climate Watch und the World Resources Institute
6SFI Roundups N°1 | Juni 2021 :
Laufende Untersuchungen zeigen, dass die COVID-19-
Pandemie die Karten sowohl im Gewerbe- als auch im
Wohnimmobiliensektor neu gemischt hat. Was waren die
D. Scognamiglio: Die Pandemie wirft die Frage auf, was in der
heutigen, vernetzten Welt eigentlich eine Stadt ist. Da diese
Frage weder einfach noch schnell zu beantworten ist, werden die
auffälligsten Veränderungen, und werden diese Effekte Wohn- und Gewerbeimmobilienmärkte wahrscheinlich vier bis fünf
langfristig anhalten? Jahre brauchen, um wieder ins Gleichgewicht zu kommen. Aus einer
C. Saputelli: Das Arbeiten von zu Hause aus ist für immer mehr
Menschen zum Alltag geworden. Die Zahl der Erwerbstätigen,
die regelmässig von zu Hause aus arbeiten werden, wird sich in den
Asset-Pricing-Perspektive benötigen Bewertungsmodelle
typischerweise drei Parameter: Ertrag, Ergebnis und einen Diskontsatz.
Das Neue an der aktuellen Krise ist, dass der Ertragsparameter
nächsten fünf Jahren wohl mehr als verdoppeln. Das bedeutet zum betroffen ist; in der Vergangenheit war der betroffene Parameter
einen, dass der Bedarf an zusätzlichen Räumen zu Hause im immer der Diskontsatz.
Vergleich zur aktuellen Wohnsituation steigen wird. Erschwinglich
werden Häuser mit mehr Wohnraum jedoch vor allem ausserhalb Haben technologische Innovationen in der Finanzwelt die
der Stadtzentren sein. Zweitens verteilt sich die Nachfrage nach Möglichkeit, den Immobilienmarkt nachhaltig zu verändern?
Wohnungen durch das Arbeiten von zu Hause aus tendenziell
gleichmässiger über geografische Regionen und weg von den
Stadtzentren; dies kann den Wettbewerb um Wohnungen in bereits
A. Plazzi: Ich glaube nicht, dass FinTech den Immobilienmarkt
per se revolutionieren kann. Seine konkrete Brick-and-Mortar-
Dimension wird bleiben, und bisherige Erfahrungen zeigen, dass die
bestehenden Wohngebieten erhöhen. Zur gleichen Zeit, in der sich Möglichkeiten der Entwicklung von Finanzinstrumenten wie
auf dem Wohnungsmarkt eine Nachfrageverschiebung abzeichnet, Optionen und Futures für Immobilien weitgehend begrenzt sind.
kann es bei Geschäftsräumen zu einem Verlust des Nachfrage Aber ich glaube, dass FinTech dennoch einige Teile des
momentes kommen. Da ein grösserer Anteil der Mitarbeiter eines Immobilienmarktes beeinflussen wird.
Unternehmens in der Peripherie wohnt und teilweise von zu Hause
aus arbeitet, wird eine gut angebundene Bürofläche in zentraler
Lage umso wichtiger werden. Im Gegensatz dazu wird die Nachfrage
nach Büroflächen in weniger attraktiven Lagen sinken. Die Arbeit
C. Saputelli: Neue Technologien verändern unseren Alltag. Die
technologischen Entwicklungen haben grundsätzlich alle
Bereiche der Wirtschaft erreicht und zum Teil vor grosse Heraus-
von zu Hause aus wird auch den Bedarf an Büroflächen erhöhen, die forderungen gestellt. Jede Branche steht vor der Herausforderung,
von einem Unternehmen für kurze Zeiträume angemietet werden effizient und erfolgreich in einer digitalen Zukunft anzukommen. Die
können, um Nachfragespitzen auszugleichen. Und schliesslich wird Immobilienbranche bildet hier keine Ausnahme und ist meiner
die Qualität von Büroflächen mit Arbeitsplätzen verglichen werden, Meinung nach auch ein grosser Nutzniesser der digitalen Trans-
die sich in gemütlichen Wohnungen befinden. Damit Büros als Orte formation. Dementsprechend sehen wir, dass FinTech die digitale
des sozialen Austauschs auch in Zukunft attraktiv bleiben, muss Transformation des Immobilienmarktes unterstützt, indem es zum
ihre Innenausstattung verbessert werden: Die Konzepte des Beispiel die Transparenz erhöht und die Transaktionskosten senkt.
Grossraumbüros und des "Hot Desking", also der Büroraumverwaltung,
bei der sich verschiedene Mitarbeiter einen Büroarbeitsplatz teilen
und keiner mehr einen zugewiesenen Arbeitsplatz hat, müssen
neu überdacht werden.
7: SFI Roundups N°1 | Juni 2021
Banken
Wie beeinflusst das heutige Negativzinsumfeld die Art und
Weise, wie Banken und Investoren Risiken bewerten? S. Lüthi: Die Frage, die man sich stellen muss, lautet eigentlich:
"Sicherer gemacht für wen?" Regulierungsbehörden, Gesetzgeber
A. Goyal: Im Vergleich zu dem, was international zu beobachten
ist, sind die Kreditvergabestandards der Schweizer Banken für
Haushalte sehr konservativ, sowohl was die geforderten Anzahlungen
und Zentralbanker haben das Ziel, das gesamte Finanzsystem stabil
zu halten und jedwede Form von Zusammenbruch zu vermeiden.
Die Subprime-Krise in den USA hat uns zum Beispiel gezeigt, was
als auch die Simulationen der monatlichen Kosten angeht. passiert, wenn die Kreditvergabepolitik völlig aus dem Ruder läuft.
Undurchsichtiger ist meines Erachtens das Verhalten der Schweizer Im Falle der Schweiz kann man über die Sinnhaftigkeit von
Banken auf dem internationalen Markt. Markteingriffen wie Eigenkapitalunterlegung, Anforderungen an das
Eigenkapital des Kreditnehmers oder den kalkulatorischen Zinssatz
C. Saputelli: In einem Umfeld negativer Zinssätze wird das
Risiko eines Zahlungsausfalls sehr gering, da die Kreditnehmer
ihren finanziellen Verpflichtungen leicht nachkommen können. Da
von 5 % bei der Berechnung der Erschwinglichkeit diskutieren.
Entfiele z.B. die letztgenannte Massnahme, würde die Nachfrage
nach Wohneigentum stark ansteigen und den ohnehin schon teuren
die Werte von Vermögenswerten jedoch durch diese negativen Markt in diesem Bereich weiter anheizen. Eine Überhitzung,
Zinssätze in die Höhe getrieben werden, steigt das Risiko einer vielleicht sogar die Bildung einer Preisblase, könnte dann eintreten.
künftigen Wertberichtigung. Das heutige Umfeld bietet einen Während der Schweizer Immobilienkrise in den 1990er Jahren haben
starken Anreiz, die Kreditvergabe zu erhöhen. Dadurch werden Schweizer Banken Hypotheken im Wert von rund CHF 50 Mrd.
Risikokontrollen immer wichtiger, wenn die Banken in der Lage sein abgeschrieben. Basierend auf den damals gesammelten Erfahrungen
sollen, einer durch einen möglichen Anstieg der Zinssätze in der und ergriffenen Massnahmen hat sich das System in den letzten
Zukunft ausgelösten potenziellen systemischen Krise standzuhalten. 20 Jahren als weitgehend robust gegenüber verschiedenen Arten von
Schocks erwiesen. Kurz gesagt: Regulierungen und Interventionen
S. Lüthi: Die niedrigen Zinsen, in Kombination mit den in allen
Bereichen sinkenden Margen, könnten in der Tat einzelne
Akteure dazu verleiten, ihre Risikobereitschaft zu erhöhen. Auf dem
begrenzen das Kreditvolumen, was sich u.a. in einer niedrigen
Wohneigentumsquote der Schweizer Bevölkerung manifestiert.
Immobilienmarkt habe ich wiederholt beobachtet, dass die aktuell Immobiliencrashs haben in der Vergangenheit immer wieder
niedrigen Zinsen einige Investoren dazu verleiten, noch höhere Banken in Schwierigkeiten gebracht. Wie würde der Bankensektor
Risiken einzugehen, um das Renditeniveau ihrer Immobilienportfolios auf einen Preisrückgang von z.B. 10 % reagieren?
zu erhöhen oder auch nur zu halten. Vermögensverwalter müssen
viel Selbstdisziplin aufbringen und über ausreichend kalibrierte
Anlagemodelle verfügen, um die Besonderheiten des heutigen
C. Saputelli: Ein Rückgang in dieser Grössenordnung hätte
keine nennenswerten Auswirkungen auf die Bilanzen der
Banken. Angesichts der starken Preissteigerungen in den letzten
Umfelds zu berücksichtigen. 10 Jahren liegen die Beleihungsquoten weit unter den kritischen
Werten. Allerdings würden die Banken wahrscheinlich zurückhaltender
Haben regulatorische Entscheidungen der Vergangenheit die werden, wenn es um die Vergabe von Krediten geht, die nicht allen
Immobilienfinanzierung sicherer gemacht? Oder nicht? Was internen Regeln entsprechen, da neue Hypotheken den Preis-
sind hier die Kosten- Nutzen Abwägungen? schwankungen am stärksten ausgesetzt sind.
C. Saputelli: Die Umsetzung der selbstregulierten Banken-
standards hat aggressive Praktiken bei der Hypothekenvergabe
eingeschränkt und den Wettbewerb am risikoreichen Ende des D. Scognamiglio: Ein Rückgang der Marktpreise von weniger als
20 % wäre für die Banken überhaupt kein Problem, solange die
Geschäfts geschwächt. Die Änderungen der Kapitalerhaltungs finanziellen Verpflichtungen der Kreditgeber erfüllt werden; dieser
vorschriften, einschliesslich der Kapitalpuffer, haben den Preisrückgang würde sich lediglich auf das Eigenkapital der
Bankensektor insgesamt widerstandsfähiger gemacht. Allerdings Haushalte auswirken. Probleme würden erst dann entstehen, wenn
haben diese Änderungen ebenfalls zu einem leichten Anstieg der die Banken von den Aufsichtsbehörden verpflichtet würden, den
Hypothekenkosten geführt. Haushalten einen "Margin Call" aufzuerlegen, um den Rückgang
8SFI Roundups N°1 | Juni 2021 :
des Sicherheitswertes ihrer Häuser zu decken. Das eigentliche Wie sieht der Hypothekenmarkt von morgen aus, und wie
Risiko für Banken sind Notverkäufe, die, wie in den späten 1980er sollten sich Banken darauf einstellen?
Jahren, eintreten könnten, wenn zu viele Menschen ihre Arbeit
verlieren und ihren finanziellen Verpflichtungen nicht mehr
nachkommen können.
A. Plazzi: Weder kurzfristig noch mittelfristig ist mit einem
Anstieg der Zinsen und Hypothekenzinsen zu rechnen. Bei derart
niedrigen Zinsen sind die Margen hauchdünn, so dass der Raum für
Wettbewerb nicht gross sein dürfte. Banken sollten sich darauf
Worauf sollten Banken ihr Augenmerk richten? Auf konzentrieren, gute Beziehungen zu ihren bestehenden Kunden zu
Gewerbeimmobilien? Oder auf Wohnimmobilien? pflegen und deren Kreditrisiko zu überwachen.
C. Saputelli: Historisch gesehen waren gewerbliche Immobilien
die Hauptquelle für Probleme bei Banken. Besonders die
Finanzierung von Bauträgern ist eine Hauptquelle für Abschreibungen. C. Saputelli: Banken werden die Hauptquelle für Hypotheken
finanzierungen bleiben. Aber die plattformbasierte Kreditvergabe
Im aktuellen Umfeld stellen Wohnimmobilien jedoch ein erhebliches wird ihren Marktanteil mit der Zeit erhöhen. In einem Negativzins-
Tail-Risiko dar, da sie sehr stark von Null-/Negativzinsen umfeld werden Banken nicht mit Direktinvestoren bei langfristigen
abhängig sind. Langfristig wird es wichtig sein, ausreichend hohe Hypothekenzinsen konkurrieren wollen. Daher werden sich die
Tilgungsraten im Auge zu behalten. Banken auf kurzfristige Hypotheken und auf komplexere und
risikoreichere Finanzierungen konzentrieren, die von institutionellen
Anlegern nicht nachgefragt werden.
Marktanteil des Hypothekenkreditgeschäfts pro Bankengruppe
40
und Verhältnis Hypothekenvolumen/BIP (rechte Achse)
Schweiz, %
200
D. Scognamiglio: Die Grundregeln des Hypothekenmarktes
werden weitgehend unverändert bleiben, solange die
regulatorischen und steuerlichen Vorschriften unverändert bleiben.
30 150
Was sich zwangsläufig ändern wird, ist eine Erhöhung der Transparenz
über die Zinssätze sowie eine Zunahme der Anzahl der Akteure auf
20 100
dem Markt. Die Folgen werden auf lange Sicht ein wettbewerbs
10 50 intensiverer Markt mit geringeren Margen für die Finanzakteure
0 0 sein. Banken müssen wachsen, wenn sie überleben wollen.
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Hypothekenvolumen zu BIP Kantonalbanken Grossbanken
Raiffeisen Regionale Banken Andere Banken
Quelle: BFS und SNB
9: SFI Roundups N°1 | Juni 2021
Institutionelle Investoren
Was sind die Vor- und Nachteile von direkten und indirekten Wie unterscheidet sich Immobilienanlagen mit Fremd
Immobilienanlagen? finanzierung von anderen Formen der Fremdfinanzierung?
S. Lüthi: Investoren, die Aktienanlagen als zu riskant empfinden,
richten ihren Fokus typischerweise auf Immobilien. Die
historisch niedrigen Refinanzierungssätze und die hohe Verfügbarkeit
C. Saputelli: Im Vergleich zu Aktien- oder Anleiheninvestitionen
können Anleger bei Immobilieninvestitionen eine höhere
Hebelwirkung anwenden, da die entsprechenden Immobilienwerte
von Hypotheken haben direkte Immobilienanlagen momentan von externen Gutachtern festgelegt werden und diese daher im
attraktiver gemacht als indirekte Lösungen. Wie jede Art von Anlage Laufe der Zeit sehr stabil sind. Eine solch hohe Hebelwirkung ist
setzt sich auch die direkte Immobilienanlage aus drei Komponenten möglich, da die Mieter in der Regel mehrjährige Verträge
zusammen: Rendite, Liquidität und Risiko. Wenn direkte Immobilien- unterzeichnen und das Risiko des Konkurses eines Mieters durch
anlagen eine höhere Rendite als z. B. indirekte Immobilienanlagen eine Vermietung an mehrere verschiedene Unternehmen und
versprechen, dann müssen Investoren auch Nachteile bei Liquidität Haushalte effizient reduziert werden kann.
und Risiko in Kauf nehmen. Direkte Immobilienanlagen erfordern
eine zeitintensive Objektsuche und sind zudem mit erheblichen
Transaktionskosten verbunden. Darüber hinaus werden die Kosten
für Instandhaltung, Betrieb und Mietausfall meist massiv unterschätzt
S. Lüthi: Die Fremdfinanzierung im Immobilienbereich erfolgt in
der Regel über Hypotheken. Die hypothekarische Besicherung
reduziert grundsätzlich die Ausfallquote für den Kreditgeber, aber
und können die zunächst prognostizierte Rendite schnell schmälern. auch für das Finanzsystem insgesamt, solange der Beleihungsauslauf
Kurz gesagt: Fehlendes Know-how, gepaart mit den Unzulänglichkeiten die Situation ehrlich widerspiegelt. Aber grundsätzlich hat die
des Immobilienmarktes, kann zur Renditefalle werden. Direkte Leverage bei Immobilien den gleichen Effekt wie bei Aktien oder
Immobilieninvestitionen binden in der Regel viel Eigenkapital und anderen Anlageklassen. Im Falle der Schweiz sind die institutionellen
werden letztlich zu einem Klumpenrisiko im Portfolio von Investoren betreffend kaum Exzesse zu beobachten. Der Gesetzgeber
Privatanlegern. Eine Alternative dazu ist die indirekte Investition in hat hierbei ein wichtiges Mitspracherecht, da er die maximal
Immobilien über einen Investmentfonds, typischerweise einen Real zulässige Fremdfinanzierungsquote festlegt; bei Immobilienfonds
Estate Investment Trust (REIT), der Immobilien besitzt und betreibt ist diese Quote beispielsweise auf ein Drittel gedeckelt.
und Investoren und Anlagemöglichkeiten zusammenbringt. Anteile Interessanterweise wollen viele institutionelle Anleger keine hohen
an breit gestreuten REITs können bereits mit geringen finanziellen Fremdfinanzierungsquoten. Swisscanto hat im vergangenen Jahr
Mitteln erworben werden und werden in der Regel am öffentlichen eine Umfrage unter Investoren, insbesondere Pensionskassen,
Markt gehandelt, was sie zu hochliquiden Anlagelösungen macht. durchgeführt. Das Ergebnis war eindeutig: Die Investoren wollen
prinzipiell keine strategische Hebelwirkung in ihren Produkten.
Gesamtrendite für Aktien und Immobilien Gesamtrendite für Aktien und Immobilien
Schweiz (Basis 100 im Jahr 2000) USA (Basis 100 im Jahr 2000)
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Investment Real Estate Performance Index – SWX IAZI FTSE Nareit U.S. Real Estate Index Series – All Equity Total Return
Swiss Performance Index – SPI S&P 500 – Total Return
Quelle: IAZI und SIX Quelle: FTSE Russell und CRSP
10SFI Roundups N°1 | Juni 2021 :
Wie lässt sich im Hinblick auf die faktorbasierte Asset Institutionelle Investoren, insbesondere Pensionsfonds,
Allokation der Faktor Immobilien charakterisieren? müssen typischerweise vorgegebene Investitionsquoten
A. Plazzi: Theoretisch ist eine Investition in Immobilien im
Hinblick auf die Portfoliodiversifizierung interessant, da Immobilien
eine relativ geringe Korrelation mit Aktien und Anleihen aufweisen.
erfüllen. Das heutige finanzielle Umfeld, das durch niedrige
Zinsen und hohe Immobilienpreise gekennzeichnet ist,
unterscheidet sich radikal von dem Umfeld, das vor 15 Jahren
In der Praxis ist ein solches Engagement jedoch schwer zu imple- herrschte. Wie haben sich ihre Portfolios im Laufe der Zeit
mentieren, da die börsennotierten Unternehmen, die im Immobilien- entwickelt?
geschäft tätig sind – die REITS – im Vergleich zum tatsächlichen
Immobilienmarkt in ihrer Anzahl, geografischen Diversifizierung und
Grösse begrenzt sind. Zum Beispiel besitzt der gesamte US-Aktien-
S. Lüthi: Die Portfolios der Schweizer Pensionskassen haben
sich in den letzten Jahren stark verändert. Sowohl die
Immobilien- als auch die Aktienquote haben sich stetig erhöht – zu
REIT-Markt ein Immobilienvermögen von etwas mehr als 2,5 Billionen Lasten von Anleihen und anderen Fremdkapitalanlagen. Der Anteil
USD, was der aktuellen Marktkapitalisierung von Apple, dem derzeit der direkt und indirekt gehaltenen Immobilien in Multi-Asset-Portfolios
grössten börsennotierten Unternehmen, entspricht. bewegt sich derzeit in Richtung der regulatorischen Obergrenze von
25 %. Grössere Pensionsfonds setzen in erheblichem Masse auf
A. Goyal: IDie Identifizierung des Immobilienfaktors ist in der
Tat komplex, da sie die Existenz von börsennotierten
Immobilienfonds und auch die Existenz von Futures und Indizes,
direkt gehaltene Immobilien, während kleinere Fonds hauptsächlich
auf indirekte Immobilienanlagen setzen. In Bezug auf die
internationale Diversifikation setzen Schweizer Pensionskassen vor
die um diese Fonds herum aufgebaut sind, erfordert. Derzeit gibt es allem auf inländische Immobilienanlagen; dieses "Home Bias"-
REITS praktisch nur auf dem US-Markt; die Schaffung solcher Phänomen ist typisch für Schweizer Investoren.
Finanzvehikel könnte eine gute Geschäftsidee für Fondsmanager in
Europa und der Schweiz sein und auch eine gute Diversifizierungs
möglichkeit für institutionelle Anleger darstellen. A. Goyal: Das heutige Umfeld ist für Pensionsfondsmanager
sehr herausfordernd, da die Gesamtmarktrendite niedrig ist. Als
die Zinssätze in den vergangenen Jahrzehnten sanken, stiegen die
Preise für Anleihen und damit auch die Gesamtrendite von
Pensionsfonds. Aber mit Blick auf die Zukunft kann diese umgekehrte
Korrelation zwischen Zinssätzen und Anleihekursen nicht weiter
funktionieren, da der Grossteil dieser Anleihen entweder fällig
geworden ist oder zu den heutigen Marktbedingungen erneuert wurde.
A. Plazzi: Aus allgemeiner Sicht ist die Diversifizierung der
Schlüssel bei der Konstruktion eines Portfolios. Eine solche
Diversifizierung sollte nicht nur über Anlageklassen, sondern auch
über Branchen und geografische Gebiete erfolgen. Im speziellen Fall
von Immobilien müssen wir das Alter der Immobilie berücksichtigen,
da die zunehmenden Umweltauflagen für den Immobiliensektor
wahrscheinlich den Preis ineffizienter Immobilien (von denen es in
der Schweiz viele gibt) nach unten drücken werden. Der Unterschied
in der Energieeffizienz zwischen alten und neueren Gebäuden wird
zu einem grossen Preisabschlag für alte Gebäude führen und könnte
letztlich eine Bedrohung für Pensionsfonds darstellen.
11: SFI Roundups N°1 | Juni 2021
Der interne Zinsfuss (IZF) globaler Immobilienfonds war in Wie managen institutionelle Investoren die Rendite-,
den letzten zehn Jahren solide. Wird sich das ändern? Und, Liquiditäts- und Risikodimensionen ihrer Immobilienanlagen?
wenn ja, wie?
D. Scognamiglio: Der hohe interne Zinsfuß wirkt sich auf die
Rendite des Eigenkapitalanteils des Fonds aus, weshalb wir auch
S. Lüthi: Betrachtet man die Kapitalmarktthemen der letzten
Quartale, so zeigt sich, dass institutionelle Investoren eine klare
Präferenz für indirekte Immobilienanlagen auf Basis des Nettoinventar-
die Dimensionen Leverage und Risiko in unsere Analyse einbeziehen werts haben, entweder über REIT oder über nicht börsennotierte
müssen. Eine Hauptkomponente dieser hohen Rendite ist der Immobilienfonds. Diese Präferenz ist hauptsächlich auf die drei
Wertzuwachs, der nicht realisiert (oder kassiert) wurde, und nicht oben genannten Dimensionen zurückzuführen: Rendite, Liquidität
der Kapitalisierungssatz. Solange die Immobilienwerte weiter und Risiko. Indirekte Anlagen sind in der Regel liquider als direkte,
steigen, wie es in den letzten 20 Jahren der Fall war, werden diese weisen eine geringere Volatilität auf und sind nur schwach mit
Zahlen hoch bleiben. börsennotierten Aktienprodukten korreliert; ausserdem bieten sie
weiterhin eine solide Rendite.
C. Saputelli: Der positive interne Zinsfuss ist in der Tat
weitgehend durch den gestiegenen Anteil der Kapitalgewinne
als Beitrag zur Gesamtrendite der Anlage getrieben worden. Wir A. Goyal: Der Mangel an Liquidität ist eindeutig ein Merkmal
des Immobilienmarktes, insbesondere des Direktinvestitionsteils
gehen davon aus, dass die Kapitalgewinne in naher Zukunft des Marktes, und spricht dafür, dass es eine finanzielle Prämie für
geringer ausfallen werden, da der Grossteil der Kompression des dieses Risiko geben sollte. Ob diese Risikoprämie angemessen
Kapitalisierungszinssatzes ungefähr in den letzten fünf Jahren bepreist ist, wird sich noch zeigen müssen – es ist eine weitgehend
stattgefunden hat. Infolgedessen ist die Gesamtrendite nun stärker unbeantwortete Frage.
vom Ertragsanteil der Anlage abhängig.
Was können wir über die Gesamtkombination dieser
verschiedenen Faktoren sagen?
A. Goyal: In Anbetracht des heutigen Niveaus von Zinsen,
interner Zinsfüsse und demografischer Entwicklung kann
festgestellt werden, dass institutionelle Anleger und Pensionsfonds
noch viele Jahrzehnte lang vor grossen Herausforderungen stehen
werden. Heilmittel hierfür wären, dass Menschen länger arbeiten,
mehr in ihre Pensionsfonds einzahlen oder lernen, mit weniger zu
leben – alles drei Lösungen, die für viele Menschen nicht
akzeptierbar sind.
12SFI Roundups N°1 | Juni 2021 :
Haushalte
Die eigene Immobilie ist in der Regel der grösste Vermögenswert, Die Immobilienpreise in der Schweiz gehören zu den höchsten
den ein Haushalt besitzt. Was bedeutet das in Bezug auf die der Welt, ebenso die Verschuldung der Haushalte. Was soll
Portfoliodiversifizierung? man von diesen Fakten halten?
A. Goyal: Haushalte sind sich in der Regel des geringen
Diversifizierungsgrads ihrer Anlageportfolios nicht bewusst.
Dennoch sollten moderate Preisschwankungen bei Immobilien nur
A. Goyal: Die Schweizer Immobilienpreise sind im internationalen
Vergleich zwar in der Tat hoch, aber das bedeutet weder, dass
sie überteuert sind, noch dass es einen Boom gibt. Wenn man
geringe Auswirkungen auf das allgemeine Wohlbefinden eines Hauspreise mit Gehältern vergleicht, sieht man, dass die Immobilien-
Hausbesitzers haben. Die Tatsache, dass Schweizer Haushalte ihre preise in Genf und Zürich im Einklang mit denen von z.B. Stockholm
Kredite nicht vollständig tilgen müssen, ermöglicht es ihnen, ihr und Toronto sind.
Vermögen in zusätzliche Vermögenswerte zu investieren um so von
den potenziellen Vorteilen der Diversifizierung zu profitieren.
D. Scognamiglio: Schweizer Haushalte sind zwar hoch verschuldet,
verfügen aber auch über ein beträchtliches Vermögen. Aufgrund
C. Saputelli: Die Vermögensallokation eines Eigenheimkäufers,
der zum ersten Mal Wohneigentum erwirbt, ist angesichts der
heutigen hohen Hauspreise typischerweise illiquide und nicht stark
des Schweizer Steuersystems ist die Verlockung für Haushalte
gross, ihre Hypothekenschulden nur zu einem bestimmten Grad zu
tilgen und gleichzeitig die Ersparnisse in breit diversifizierte
diversifiziert. Um also langfristig Vermögen aufzubauen, sollten sich Finanzmärkte zu investieren. Ebenso ist zu bedenken, dass durch
Haushalte in der Tat darauf konzentrieren, liquide Vermögenswerte die starke Zunahme der Verschuldung in den letzten Jahren auch
zu akkumulieren, um die Diversifizierung und finanzielle Flexibilität die Abhängigkeit von Zinsen zugenommen hat. Ein starker und
ihres Anlageportfolios zu erhöhen. Es gibt allerdings keinen Grund, unzureichend antizipierter Zinsanstieg könnte viele Haushalte unter
warum Hausbesitzer von weiteren Immobilieninvestitionen in ihrer finanziellen Druck setzen. Das Schweizer Steuersystem würde
Vermögensallokation absehen sollten, da die Korrelation zwischen diesen Effekt jedoch insofern abfedern, als dass wir die Zinsen für
lokalen Hauspreisen und breit gestreuten Immobilien im Allgemeinen eine Hypothek vom steuerbaren Einkommen abziehen können.
gering ist. Aber Haushalte sollten Investition in zusätzliche Immobilien
im gleichen Wirtschaftsraum wie ihr eigenes Haus minimieren.
L. Küng: Insgesamt bedeutet eine Anlagestrategie, die
hauptsächlich in Immobilien investiert, dass das finanzielle
Risiko des investierenden Haushalts schlecht diversifiziert ist und,
schlimmer noch, dass dieses Risiko stark fremdfinanziert ist.
Privater Immobilienpreis zu Median des
US-Daten zeigen, dass Immobilienpreise positiv mit Löhnen verfügbaren Haushaltsäquivalenzeinkommens
korreliert sind. Wenn also die Wirtschaft boomt, steigen sowohl die Schweiz (Basis 100 im Jahr 2000)
Mieten als auch die Löhne. Diese Korrelation impliziert, dass das 160
Mieten eine natürliche Absicherung gegen eine rückläufige 140
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Wirtschaftsleistung darstellt – eine Absicherung, die Hausbesitzer
100
aufgeben. Interessanterweise neigen Finanzberater dazu, den
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Absicherungsaspekt des Mietens auszublenden, wenn sie das
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finanzielle Risiko von Einzelpersonen analysieren. Ob diese 40
US-Ergebnisse auf den Schweizer Markt zutreffen, bleibt eine offene 20
Frage. Nichtsdestotrotz glauben viele Menschen, dass das Risiko 0
von Immobilien dem von Staatsanleihen ähnelt, was schockierend
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und schlicht und einfach falsch ist. Immobilienpreise sind in der Quelle: BFS und IAZI
Vergangenheit gefallen und werden auch in Zukunft wieder fallen.
13: SFI Roundups N°1 | Juni 2021
Die Preise für Wohnimmobilien sind in den letzten 20 Jahren Was wären Ihre warnenden Ratschläge für Haushalte?
weltweit stetig gestiegen. Können Haushalte einen Preisrückgang
von z. B. 10 % verkraften? L. Küng: Eigentum von Immobilien hat offensichtlich grosse
Vorteile, aber es bringt auch Risiken mit sich, und Menschen
C. Saputelli: Wenn man bedenkt, dass sich die Hauspreise in
den letzten 20 Jahren vielerorts mehr als verdoppelt haben, ist
eine Preiskorrektur von nur 10 % im aktuellen Niedrigzinsumfeld
neigen dazu, diese zu minimieren. Haushalte müssen gut
kalkulieren und dabei über Miet- und Zinszahlungen hinausdenken;
sie müssen diszipliniert sein, wenn es um eine ordnungsgemässe
absolut verkraftbar. In jüngster Zeit wurden gezielte staatliche Instandhaltung geht, und sollten auch eine Schuldentilgung über
Regulierungen vorgenommen, um den Aufwärtstrend der Preise, das erforderliche Minimum hinaus in Betracht ziehen. Der Kauf
insbesondere in den überhitzten Immobilienmärkten, zu bremsen. einer Immobilie ist sowohl eine finanzielle als auch eine emotionale
Die daraus resultierenden Preissenkungen im niedrigen zweistelligen Entscheidung, was bedeutet, dass wir Immobilienentscheidungen
Prozentbereich hatten jedoch keine negativen Auswirkungen in den immer aus mehreren Perspektiven betrachten müssen.
betroffenen Regionen. Im Gegenteil, für viele Haushalte wurde der
Erwerb von Wohneigentum etwas erschwinglicher.
D. Scognamiglio: Haushalte, die ein Eigenheim besitzen, haben
bereits genug Immobilienbesitz. Haushalte müssen die Investition
in Immobilien gründlich durchdenken, da Immobilien teurer sind,
als viele vielleicht zunächst denken, und Instandhaltungskosten
derzeit höher sind als Zinsen. Der Instandhaltung kommt zentrale
Bedeutung zu, wenn hedonische Preisindizes für Qualität
kontrollieren: Preise, die für neue und gut gewartete Immobilien
steigen, steigen nicht unbedingt für alte und schlecht gewartete.
14SFI Roundups N°1 | Juni 2021 :
15Swiss Finance Institute
Das Swiss Finance Institute (SFI) ist das nationale Kompetenz
zentrum für Grundlagenforschung, Doktorandenausbildung,
Wissensaustausch und Weiterbildung im Bank- und Finanzwesen.
Die Mission des SFI ist es, Wissenskapital für den Schweizer
Finanzmarkt zu schaffen. Das 2006 als eine öffentlich-private
Partnerschaft gegründete SFI entstand aus einer gemeinsamen
Initiative des Schweizer Finanzsektors, sechs führender Schweizer
Universitäten und der Schweizerischen Eidgenossenschaft.
Herausgeber
Dr. Silvia Helbling
Head of Knowledge Exchange and Education
Dr. Cyril Pasche
Director Knowledge Exchange and Education
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