Wir leben Retail Geschäftsflächenbericht Österreich|2021/22 - EHL Immobilien
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Wir leben
Retail
Geschäftsflächenbericht
Österreich|2021/22
Wir leben
Immobilien.
Vorwort
Nach eineinhalb Jahren, in denen der Handel ebenso geschäft haben entgegen mancher Unkenrufe zu
wie die Gastronomie von noch nie dagewesenen keinem drastischen Rückgang des Flächenbedarfs
Einschränkungen beeinträchtigt waren, erlebt der geführt, sondern kreative Hybridformen von On- und
Markt für Einzelhandelsimmobilien ein bemerkens- Offlinehandel hervorgebracht. Schon jetzt entfällt
wertes Revival: Die Tristesse der Lockdownperioden ein beachtlicher Teil der Neuvermietung auf diese
ist einer wahren Aufbruchstimmung gewichen. Neue, „neuen Retailer“. Vor allem aber stimmen sie höchst
spannende Einzelhandelskonzepte drängen in die optimistisch für die Nachhaltigkeit der Erholung und
Lücken, die sich durch Flächenreduktionen etablier- die robuste Zukunft des Markts für Einzelhandelsim-
ter Händler auftun, und die soeben noch gebeutelte mobilien.
Gastronomie sucht in einem Ausmaß Neuflächen,
wie wir es seit Jahren nicht kannten. Es ist eine Periode mit großen Herausforderungen
und ebenso großen Chancen für die Anbieter von
Tatsächlich hat die Krise den Strukturwandel im Einzelhandelsflächen. Wir laden Sie herzlich ein,
Handel beschleunigt und zu dem erhofften, aber mit den Experten des EHL-Retailteams darüber zu
nicht immer erwarteten Modernisierungsschub sprechen, wie Sie diese optimal für sich nutzen
beigetragen. Die starken Zuwachsraten im Online- können.
KommR Mag. Michael Ehlmaier FRICS Mag. Stefan Wernhart MRICS
Geschäftsführender Gesellschafter Geschäftsführer
EHL Immobilien GmbH EHL Gewerbeimmobilien GmbH
Mag. Mario Schwaiger DI Alexandra Bauer MRICS
Einzelhandelsimmobilien | Bereichsleiter Market Research | Bereichsleiterin
EHL Gewerbeimmobilien GmbH EHL Gewerbeimmobilien GmbH
Überblick Einzelhandel Wien
Executive Summary
Zahlreiche Neuvermietungen: städtische Standorte auch für Branchen attraktiv, die
Der Markt ist wieder in Bewegung traditionell mehr in peripheren Lagen angesiedelt
sind. Der im Herbst 2021 eröffnete IKEA City Store
Die coronabedingte Nachfrageschwäche ist vorüber, könnte bei erfolgreicher Entwicklung Signalwirkung
der Markt für Einzelhandelsimmobilien ist so lebhaft für weitere Einzelhändler haben.
wie lange nicht: Die Nachfrage nach Flächen, die
durch Nichtverlängerung von Mietverträgen frei- Strukturwandel: Weniger Mode, mehr
werden, ist hoch. Zahlreiche Newcomer betrachten Sport und Dienstleistung
die aktuelle Situation als einmalige Chance, sich in
besonders attraktiven Lagen zu etablieren. Der Strukturwandel in Einkaufsstraße und Einkaufs-
zentren hat sich deutlich beschleunigt. Der Anteil
Hybridkonzepte (Online / Offline) von Mode und Schuhhandel geht zurück. Auf dem
weiter auf dem Vormarsch Vormarsch sind Sport inkl. Fahrradhandel sowie
Dienstleistungen und Gastronomie. Zudem geht die
Die Flächennachfrage seitens onlinefokussierter durchschnittliche Filialgröße zurück, was ebenfalls
Unternehmen ist zu einem quantitativ relevanten größere Vielfalt ermöglicht.
Marktfaktor geworden; Logistikflächen für On-
line-Supermärkte, Flagshipstores in Bestlagen, die Investment: Versorger erzielen
primär der Imagebildung von Onlinemarken und dem Spitzenpreise, Zurückhaltung bei EKZ
Service für Onlinekäufer dienen, gewinnen immer
stärker an Bedeutung. Supermärkte und andere Einzelhandelsimmobilien
mit Nahversorgungscharakter zählen aktuell zu
Gastronomiebranche setzt wieder den gefragtesten Immobilieninvestments, und die
auf Expansion Renditen sind auf das Niveau von Top-Büroob-
jekten oder guten Wohnimmobilien gefallen. Bei
Die Gastronomiebranche, von internationaler Investitionen in Einkaufszentren und große Fach-
Systemgastronomie bis zu innovativen heimischen marktzentren sind die Investoren in der gegenwär-
Konzepten, erlebt einen starken Aufschwung, der tigen Umbruchsphase hingegen zurückhaltend.
sich auch in außergewöhnlich starker Expansionslust
niederschlägt. Dabei ist der Stellenwert attraktiver
und ausreichend großer Gastgärten so hoch wie nie Wichtige Marktkennzahlen
zuvor.
Wirtschaftsdaten Österreich 2021 (Prognose)
Arbeitslosenquote (Eurostat) 5,0 %
Zurück in die Stadt? Das Experiment Wirtschaftswachstum 2,3 %
IKEA City Store und seine Folgen Inflationsrate 2,2 %
Bauinvestitionen 3,5 %
Der Trend zum Onlineshopping und zunehmende Private Konsumausgaben 2,4 %
Einschränkungen für den Autoverkehr machen inner- Quelle: WIFO-Konjunkturprognose | OeNB (Inflationsrate)
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© SCW © PicMyPlace
Österreichischer Einzelhandelsmarkt
Forcierter Strukturwandel Der positive Aspekt dieses Trends ist ein überdurch-
schnittlich breites Angebot an freiwerdenden Flächen
Der Markt für Einzelhandelsimmobilien hat die in guten und sehr guten Lagen, das Newcomern
Pandemie bemerkenswert gut überstanden. Trotz exzellente Startmöglichkeiten eröffnet. Daher ist es
mehrerer Lockddownphasen, die insgesamt rund ein alles andere als Zufall, dass 2021 rekordverdächtig
Jahr dauerten und den Großteil der Handelsbranchen, viele neue Konzepte an den Start gehen.
zahlreiche Dienstleister und praktisch die gesamte
Gastronomie betrafen, sind die Leerstandraten in gu- Innovationen kommen dabei von vielen Seiten, auch,
ten und sehr guten Lagen nur in bescheidenem Maß aber nicht nur, von Unternehmen, die eigentlich als
gestiegen. Auch gute Fachmarktzentren in kleineren Pure-Online-Player gelten. So werden verstärkt auch
Städten haben sich überraschend stabil gehalten. von klassischen Markenartiklern in sehr guten Lagen
Flagshipstores bzw. Showrooms angemietet, die
Dass die Branche Corona mit einem blauen Auge primär der Stärkung der Marke dienen. Zwei gute
überstanden hat, liegt nur zum Teil an den umfangrei- Beispiele in der Wiener Innenstadt aus dem Bereich
chen staatlichen Unterstützungen und dem Entgegen- E-Cars sind etwa die Showrooms des schwedischen
kommen von Immobilieneigentümern, die den meisten E-Auto-Herstellers Polestar an der Ecke Wallnerstra-
Handelsunternehmen und Gastronomiebetrieben das ße / Herrengasse und der Porsche Holding Salzburg
Überleben ermöglichte. Auch das starke Comeback mit ihrem „Mooncity-Vienna“-Konzept in der Kärnt-
des privaten Konsums nach Ende der Coronabe- ner Straße 26 in einer Fußgängerzone.
schränkungen und vor allem die rasche Entwicklung
neuer Konzepte im stationären Handel, in der Gas- Weniger auffällig, aber quantitativ sogar relevanter
tronomie und den Dienstleistungsbranchen haben für ist die Anmietung von Flächen für die Auslieferung
eine deutliche Verbesserung der Situation gesorgt. von online bestellten Produkten. Insbesondere
Online-Supermärkte aus dem Lebensmittelbereich
Der Erfolg dieser innovativen Ansätze wird für die mit- müssen Bestellungen sehr rasch abarbeiten, dafür
tel- und langfristige Entwicklung entscheidend sein, sind klassische Logistikzentren nicht geeignet. Statt-
denn aus den traditionellen Bereichen kommen nur dessen müssen Einzelhandelsflächen in Kundennähe
verhaltene Impulse. Die Textilbranche, nach dem Le- angemietet werden. Beispielsweise vermittelte EHL
bensmittelhandel der größte Abnehmer von Flächen, gegen Ende der ersten Jahreshälfte 2021 450 m²
ist tendenziell auf Optimierungskurs. Die Filialnetze Erdgeschoßfläche im „Trienna“ im 3. Wiener Gemein-
werden ausgedünnt, und die durchschnittliche Größe debezirk an JOKR, ein expansives Online-Supermarkt-
der Filialen geht zurück. Auch bei anderen großen Tra- konzept aus den USA. Darüber hinaus werden in
ditionsbranchen wie Schuhe oder Elektro / Elektronik praktisch allen Wiener Bezirken weitere Flächen für
geht der Flächenbedarf tendenziell eher zurück. Unternehmen aus dieser Branche gesucht.
4
Auf Wachstumskurs sind auch Single-Brand-Stores, auch die TQSR-Group (Burger King, Coffeeshop Com-
teilweise von Marken, die vor allem im Onlinegeschäft pany, Rosehill – vormals Rosenberger) plant weitere
stark positioniert sind. Ein prominentes Beispiel Expansionen, sowohl mit ihren einzelnen Konzepten
ist der holländische E-Bike-Spezialist QWIC, der als auch neuen Multibrand-Konzepten an österrei-
für seinen Österreich-Start an einem exzellenten chischen Raststätten. Bis Ende 2022 sollen die 14
Standort am Schottenring eine große Filiale eröffnete Standorte bei laufendem Betrieb umgebaut und unter
(ebenfalls mit EHL-Beteiligung). der Dachmarke „Rosehill Foodpark“ insgesamt sechs
Gastro-Konzepte etabliert werden.
Auch aus den traditionellen Einzelhandelsbereichen
gibt es wieder öfter gute Nachrichten. Spektakulär ist Auch Dienstleister mieten im steigenden Maß klassi-
der Start der europäischen Bekleidungskette PEPCO, sche Einzelhandelsflächen. Ähnlich wie Onlinehändler
die auf einen Schlag einen Großteil der Filialen der nutzen diese ihre Standorte zur Verbesserung ihrer
CCC-Gruppe (verlässt Österreich) übernimmt und Sichtbarkeit und damit zur Stärkung ihrer Marke. Ein
darüber hinaus noch Standorte (aktuellen Planun- Beispiel dafür ist der Personaldienstleister Trenkwal-
gen zufolge binnen Jahresfrist 30 bis 40) sucht. der, der auf Vermittlung der EHL-Retailabteilung vor
Ebenfalls aktiv auf der Suche sind andere bekannte kurzem eine Erdgeschoßfläche im THE ICON VIENNA
Non-Food-Discounter wie TEDi, Action, KiK oder übernommen hat und demnächst einzieht.
NKD. Profitieren können davon nicht nur primär die
ohnehin starken Standorte, sondern durchaus auch Einzelhandelsflächen gehen zurück
mittelgroße Einkaufs- und Fachmarktzentren sowie
Einkaufsstraßen mit lokaler Bedeutung. So lebhaft das Geschehen auf der Vermietungsseite
ist, so ruhig verläuft die Flächenproduktion, insbeson-
Stärker noch als im Einzelhandel ist die Aufbruchstim- dere im Segment der reinen Einzelhandelsprojekte.
mung in der Gastrobranche zu spüren. Insbesondere Neue Flächen entstehen hauptsächlich im Rahmen
die internationale Systemgastronomie ist klar ex- von Mixed-Use-Objekten, ein wesentlicher Teil davon
pansiv unterwegs. Die meistbeachtete Neueröffnung in den Erdgeschoßen großer Wohnbauprojekte.
war zuletzt die der US-Burgerkette „Five Guys“, die
am Topstandort Am Graben immer wieder für lange Gleichzeitig werden kontinuierlich Flächen an schwä-
Warteschlangen sorgt. Aber auch KFC – Kentucky cheren Standorten aus dem Markt genommen, vor
Fried Chicken ist sehr aktiv und eröffnete etwa im allem betrifft das sehr kleine Fachmarktzentren oder
September 2021 ein von EHL vermitteltes neues Single-Tenant-Objekte in peripheren Lagen. Daraus
Drive-In im Fachmarktzentrum SC17 in Brunn am Ge- resultiert netto ein Rückgang der gesamten Ver-
birge. Davor starteten heuer bereits das KFC Parndorf kaufsfläche, was in Anbetracht der Überversorgung
(März 2021) und ein KFC im 1100 Columbus, dem mit Handelsflächen eine durchaus nachvollziehbare
ehemaligen Columbus Center (August 2021). Aber Entwicklung ist.
Entwicklung der Verkaufsflächen in Österreich
2,0 %
1,5 %
1,0 %
0,5 %
0,0 %
-0,5 %
-1,0 %
-1,5 %
-2,0 %
-2,5 %
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022p 2023p
Quelle: RegioPlan 2021
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© shutterstock © No Panic Coffee
Gastronomie auf Expansionskurs
Die Gastrobranche zählt aktuell wieder zu den Besonders großen „Appetit“ auf neue Standorte
aktivsten Nachfragern nach zusätzlichen Flächen. haben internationale Ketten, speziell aus der System-
Offensichtlich gibt es nach dem coronabedingten gastronomie. Dabei werden auch teure Spitzenlagen
Stillstand bei Expansionsplänen nun auch einen gesucht, etwa im Bereich des „Goldenen U“ Kärntner
gewissen Nachholeffekt, und zahlreiche Unterneh- Straße / Graben / Kohlmarkt oder in der Mariahilfer
men machen sich jetzt daran, die in den zurücklie- Straße.
genden beiden Jahren entwickelten Konzepte auch
tatsächlich umzusetzen. Doch auch kleinere heimische Gastronomieunter-
nehmen setzen auf Wachstum und arbeiten daran,
das Konzept erfolgreicher Einzelstandorte an an-
derer Stelle zu duplizieren. So mietete heuer nach
„Deutlich verbesserte
Vermittlung von EHL das bisher nur in der Währin-
Ertragslage motiviert ger Straße vertretene Café „No Panic Coffee“ eine
zu höheren Investitionen“ Fläche in der Lindengasse (7. Bezirk) an.
Etablierte Lagen im Fokus
Die Investitionsfreude wird dabei durch die sehr Im Fokus stehen weiterhin gut etablierte Ausgeh-
positive Ertragsentwicklung befeuert: Die diversen und Freizeitlagen, in Wien insbesondere die Bezirke
Coronaunterstützungen haben die lockdownbeding- innerhalb des Gürtels. Zunehmend werden aber auch
ten Verluste großteils abgefangen. Die Senkung der Möglichkeiten in den Stadtentwicklungsgebieten in
Mehrwertsteuer auf fünf Prozent bei gleichzeitig den Randbezirken sondiert. Stark wachsende Bevöl-
stark überdurchschnittlichen Preissteigerungen (4,4 kerungszahlen, wenig Konkurrenz und vergleichswei-
Prozent im Jahr 2020) wiederum sorgt aktuell für se günstige Mieten eröffnen dort immer wieder gute
deutlich gestiegene Profitabilität. Chancen für Gastronomiebetriebe mit lokalem Fokus.
Zudem hat sich sehr rasch gezeigt, dass die Pan- Unabhängig von der Lage gilt, dass Gastgärten
demie den Österreichern auch nicht die Lust aufs wichtiger sind denn je, einerseits im Hinblick auf
Ausgehen verdorben hat. Mit schwächerer Auslas- mögliche künftige Coronaeinschränkungen, ande-
tung haben aktuell eigentlich nur noch Lokale zu rerseits, weil die steigenden Durchschnittstempe-
kämpfen, die stark vom Städtetourismus abhängen, raturen auch dafür sorgen, dass die Gartensaison
aber auch hier zeigen die jüngsten Zahlen bereits tendenziell länger wird, und das Leben generell
wieder eine deutliche Erholung. vermehrt im Freien stattfindet.
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Bunter denn je –
der neue Branchenmix
Der kontinuierliche Wandel in Geschäftsstraßen Fast noch markanter als die Verschiebung zwischen
und Einkaufszentren hat sich während und nach der den Einzelhandelsbranchen ist der stark steigende
Pandemie deutlich beschleunigt. Insbesondere der Anteil anderer Sektoren im Nutzungsmix von Ein-
Branchenmix verändert sich stärker und schneller. zelhandelsflächen. Von rund 30 Prozent wird dieser
Die massivsten Rückgänge sind in den Bereichen binnen fünf Jahren auf mehr als die Hälfte wachsen,
Mode und Schuhe zu verzeichnen. Diese Branchen lauten die aktuellen Prognosen. Verantwortlich dafür
sind vom Aufstieg der Onlinekonkurrenz besonders sind Gastronomiebetriebe und Dienstleister, etwa
betroffen, auch die führenden Ketten dünnen ihre aus dem Gesundheitsbereich.
Filialnetze tendenziell aus, und die Filialgrößen wer-
den vielfach reduziert. Vereinzelte Insolvenzen wie Diese auf den ersten Blick unterschiedlichen Ein-
„Pimkie“ oder „Promod“ fallen quantitativ hingegen zelentwicklungen haben aber doch einen gemein-
nicht so stark ins Gewicht. samen Nenner: Waren in Filialen auszustellen oder
zu verkaufen, ist nicht mehr das wichtigste Ziel.
Sehr positiv ist, dass an attraktiven Standorten für Imageaufbau, Stärkung des Markenprofils, Service
freiwerdende Flächen gute Nachfrage aus anderen und Beratung, die Ergänzung und Optimierung
Branchen herrscht. Aus dem eher traditionellen von Onlineangeboten im Rahmen von Filialen und
Spektrum sind diese etwa Non-Food-Discounter wie Flagshipstores sowie Dienstleistungs- und Freizeitan-
die in London ansässige PEPCO Group, Action oder gebote gewinnen immer stärker an Bedeutung. Im-
TEDi, KiK und NKD, die immer stärker auch in gute mobilieninvestoren, die auf diese Trends rechtzeitig,
bis sehr gute Lagen drängen. konsequent und kompetent reagieren, haben gute
Aussichten auf nachhaltigen Erfolg.
Ein anderer Trend ist die Tendenz zur Spezialisierung.
So bekommen klassische, breit sortierte Sportge-
schäfte immer mehr Konkurrenz durch Spezialan- Branchenmix innerstädtischer
bieter, vor allem im boomenden Bereich Bike und Einkaufszonen
E-Bike. Eine vielbeachtete Neueröffnung war der 100 % 3% 5%
3% 10 %
Österreich-Start der holländischen E-Bike-Spezialis- 8%
12 %
ten QWIC am Schottenring 26 (1010 Wien), die auch 13 %
80 % 12 %
von EHL begleitet wurde.
12 %
40 %
Branchenunabhängig ist die Bereitschaft gestiegen, 60 % 30 %
20 %
in Flagshipstores und Showrooms zu investieren, bei
denen der direkt in der Filiale erzielte Umsatz nicht
40 %
die Schlüsselrolle spielt. Vielmehr geht es bei auf- 20 %
25 %
wendig gestalteten Flagshipstores an prominenten 27 %
Standorten wie beispielsweise dem neuen AlphaTau- 20 %
15 %
13 %
ri-Store (Graben 10 – vormals Nespresso Flagship), 9%
10 %
Premium-Modemarke der Red Bull GmbH, der im 0% 6% 7%
November 2021 eröffnen soll, um die Schärfung 2010 2020p 2030p
des Markenprofils und um die Unterstützung der n Gastronomie n Dienstleistungen n Lebensmittel
n Fashion n Sonstiger Handel n Sonstige n Leerstand
Onlineverkäufe.
Quelle: RegioPlan 2021
7
Daten und Fakten
Wiener Innenstadt
Verkaufsfläche City 208.900 m2
Verkaufsfläche je Einwohner 0,11 m2
Ø Shopgröße 146 m2
Filialisierungsgrad 37,8 %
Leerstandsrate 4,4 %
Fluktuationsrate 11,3 %
© Goldenes Quartier, Gregor Titze
Quelle: Standort + Markt 2020/21
Der Wiener Einzelhandelsmarkt
Wien ist nicht anders sorgt haben, zählt das anhaltend große Interesse
internationaler Retailer an einem Neueinstieg in
In Anbetracht der bedeutenden Rolle des Städtetou- Wien. So wie vor der Krise zählt die Stadt zu den
rismus für wesentliche Teile des Wiener Einzelhan- gefragtesten Einzelhandelsdestinationen in Europa.
dels und der gehobenen Gastronomie wäre es keine Neustarts wie die des prominenten Huawei-Stores
große Überraschung gewesen, wenn Wien etwas län- auf der Kärntner Straße oder der Schweizer Cho-
ger als der gesamtösterreichische Markt gebraucht colaterie Läderach im Donauzentrum belegen das
hätte, um sich von den Folgen der Pandemie zu eindrucksvoll.
erholen. Tatsächlich aber fällt der Aufschwung 2021
in der Bundeshauptstadt ähnlich massiv aus wie im Ein weiterer Treiber des Comebacks ist die Gastrono-
Rest des Landes. Der Markt ist stark in Bewegung, mie, die speziell in der zweiten Jahreshälfte in hohem
einerseits dünnen viele Ketten ihre Filialnetze aus, Maß neue Flächen suchte. Die Nachfrage kommt
andererseits stoßen sehr viele Newcomer in diese dabei sowohl von internationalen Konzernen als auch
Lücken und nutzen die aktuelle Umbruchsituation, von erfolgreichen heimischen Gastronomen, die
um gleich an sehr guten Standorten starten zu aktuell stark auf Expansion setzen.
können.
Entsprechend dem österreichischen und den inter-
Zu den vielen positiven Faktoren, die 2021 für ein nationalen Trends sind attraktive Außenbereiche für
bemerkenswertes Comeback des Marktes ge- die meisten Unternehmen zu einem Muss gewor-
Verkaufsflächen (in m2) und Leerstandsrate (in %)
in den Wiener Einkaufsstraßen
250.000
18 %
16 %
200.000
14 %
12 %
150.000 10,1 % 10 %
5,7 % 8%
100.000
4,4 % 6%
2,4 % 4%
50.000
2%
0%
Innere City Landstraßer Favoritenstraße
Mariahilfer Str. Hauptstraße
Einzelhandel EH-nahes Angebot Leerstand Leerstandsrate (in %) Quelle:
2020/21
8
Passantenfrequenz in den wichtigsten Wiener Einkaufsstraßen im Vergleich 2018/20
38.906 (-24%) 58.454 (-21%) Mariahilfer Straße
27.523 (-51%) 40.124 (-46%) Kärntner Straße
32.191 (-3%) 33.648 (+6%) Favoritenstraße
27.009 (-55%) 36.008 (-54%) Graben
17.098 (-46%) 18.773 (-44%) Rotenturmstraße
12.628 (-15%) 16.115 (-1%) Neubaugasse
14.003 (-25%) 12.932 (-25%) Meidlinger Hauptstraße
15.144 (-23%) 12.231 (-13%) Landstraßer Hauptstraße
9.395 (-64%) 15.509 (-59%) Kohlmarkt
Donnerstag Samstag Quelle: WKO
den – Gastroflächen ohne Gastgarten sind hingegen Zunehmend entdecken Einzelhändler und Gastrono-
weiterhin schwierig zu vermarkten. men aber auch das Potenzial der großen Stadtent-
wicklungsgebiete im Norden und Süden der Stadt.
Überraschend stark präsentiert sich auch das Die stark wachsende Bevölkerungszahl in diesen
Luxussegment. Die weiterhin deutlich unter dem Lagen eröffnet attraktive Marktchancen bei (noch)
Vor-Corona-Niveau liegenden Tourismuskennzahlen überschaubarer Konkurrenz. Das nutzen nicht mehr
werden zumindest teilweise durch einheimische nur die klassischen Nahversorger wie der Lebens-
Konsumenten kompensiert. Auch deswegen mittelhandel; beispielsweise suchen auch Fitness-
hat sich die Flächennachfrage in den absoluten studios kleinere Flächen von 150 bis 250 m², um
Toplagen auf einem weiterhin hohen Preisniveau lokale Zielgruppen zu erreichen. Auch Branchen, die
stabilisiert. wie etwa der Möbelhandel nicht nur lokale Märkte
ansprechen, sondieren mittlerweile verstärkt Ansie-
Neue Chancen für Nebenlagen delungsmöglichkeiten.
Erfreulich ist, dass vom Aufschwung aber auch die Miete Top Einkaufsstraßen
sonst oft weniger beachteten Standorte jenseits Nettomiete EUR /m2/Monat
Kohlmarkt 250 - 650
der Toplagen profitieren. So werden auffällig viele
Graben 200 - 450
Flächen in den an die Innenstadt angrenzenden
Kärntner Straße 150 - 350
Bezirken gesucht, sowohl vom klassischen Einzel- Rotenturmstraße 30 - 130
handel als auch für Gastronomie, Dienstleister und Innere Mariahilfer Straße 35 - 180
immer öfter Online- / Offline-Hybridkonzepte. Neubaugasse 35 - 120
Quelle: EHL Market Research | Q3 2021
Passantenfrequenzen 2021
75.000
60.000
45.000
30.000
15.000
0
Jänner Februar März April Mai Juni Juli August
Mariahilfer Straße: Donnerstag Samstag Quelle 2021: hystreet.com
Kärntner Straße: Donnerstag Samstag
9
Einkaufsstraßen Wien
Wien | Mariahilfer Straße
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Museumsquartier
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Bedarfsgruppen
Kurzfristbedarf
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Shopping Mall
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Seidengasse
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Zieglergasse
Fußgängerzone Nr.
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Stand: Q3 2021 Richte
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Stand: Oktober 2021 1
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Veränderung ist in Österreichs bedeutendster Ein- kel und insbesondere für den Fahrradbereich wider.
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kaufsstraße ohnehin eher die Regel als die Ausnah- Aus der Branche ist auch in den kommenden Jahren
Gu
me. Aber der aktuelle Wandel, den die Mariahilfer mit zusätzlicher Flächennachfrage zu rechnen, vor
Straße gegenwärtig durchlebt, ist deutlich rascher allem auch seitens Single-Brand-Stores und auf
und tiefgreifender als in den letzten Jahren. Dabei bestimmte Sportarten spezialisierter Händler.
ist der Abriss des Möbelhauses Leiner (siehe rechte
Seite) zwar die im Straßenbild auffälligste Zäsur, Gleichzeitig wird die Einkaufsstraße auch immer
doch sind parallel mehrere Trends zu beobachten, mehr zur Ausgehzone. Die Lokalszene ist stark
die das Bild der Shoppingmeile nachhaltig verän- expansiv, der Erfolg von Gastronomiebetrieben wie
dern werden. Sägewerk, Freiraum oder des Le Burger macht offen-
bar Lust auf mehr. Aktuell suchen mehrere Interes-
Die vielleicht wichtigste Entwicklung ist der sinkende senten, vor allem aus dem Bereich der Systemgas-
Anteil des dominanten Mode- und Schuhsektors. Hier tronomie, nach Flächen.
gibt es einige Rückzüge zu vermelden; so schlossen
2020 und 2021 etwa Dressmann (2020 / Mariahilfer In der Gesamtschau können der Mariahilfer Straße
Str. 85-87) und CCC (2021 / Mariahilfer Str. 77) ihre jedenfalls gute Zukunftsperspektiven bescheinigt
Pforten. Neueröffnungen aus den Branchen Textil und werden, und von diesen werden auch umliegende
Schuhe gab es hingegen nur vereinzelt. Seitenstraßen profitieren. Insbesondere wird das
spürbar werden, wenn die drei derzeit aktiven Groß-
Sehr gut entwickelt sich allerdings der Sportartikel- baustellen abgeschlossen sind und auch die neue
sektor. In der jüngeren Vergangenheit haben sich U-Bahn-Station fertiggestellt werden wird. Zusätzlich
etwa Intersport oder der Outdoor-Spezialist Berg- schlägt derzeit auch die wegen des eher niedrigen
spezl angesiedelt. Dieser Trend spiegelt die deutlich Tourismusanteils gute „Coronaresistenz“ positiv zu
steigenden Ausgaben der Österreicher für Sportarti- Buche.
10© k18/SIGNA © IKEA
Großprojekte Mariahilfer Straße
IKEA City Store / MA-HÜ 10 -18* Für den Gesamtmarkt bedeutend ist die radikale
Abkehr von konventionellen Konzepten für den Mö-
Zwei spektakuläre Großprojekte auf der Mariahilfer belhandel: Kein Parkplatz, kein Möbellager, direkt ge-
Straße werden nicht nur richtungsweisend für die Zu- kauft und mitgenommen können nur Kleingegenstän-
kunft der wichtigsten österreichischen Einkaufsstraße de werden. Die Möbelbranche (und nicht nur diese)
sein, sondern auch große Signalwirkung für den ös- wird jedenfalls haargenau beobachten, ob sich dieses
terreichischen Einzelhandelsmarkt insgesamt haben Konzept bewährt. Tut es das, kann dies eine Rückkehr
und unter anderem die Kräfteverhältnisse zwischen zahlreicher großer Einzelhändler von peripheren an
innerstädtischen Standorten und Einkaufsmöglichkei- innerstädtische Standorte inspirieren.
ten an der Peripherie verschieben.
Während das eine Möbelhaus startet, entsteht das
Bereits fertiggestellt und pünktlich zum Beginn der zweite Großprojekt anstelle des Leiner-Möbelhauses.
Herbstsaison 2021 eröffnet wurde der IKEA City Mit viel Innovation und Qualität möchte der Immobi-
Store neben dem Westbahnhof. Für die unmittelbare lien- und Handelskonzern SIGNA das traditionsreiche
Umgebung ist das Projekt vor allem deswegen von Warenhauskonzept an diesem prominenten Standort
Bedeutung, weil es der in den vergangenen Jahren mit mit neuem Leben erfüllen. Damit ist das Projekt
einigen Problemen kämpfenden Äußeren Mariahilfer „MAHÜ 10 -18“ ein beachtenswerter Gegenentwurf
Straße neue Impulse geben wird. Die ausgezeichnete zu den aktuellen Trends zu Single-Brand-Stores und
Resonanz in den ersten Wochen seit dem Start lässt tendenziell kleineren Einheiten. Auf rund 68.000 m²
hoffen, dass diese stark genug sein werden, um einen Bruttogeschoßfläche wird neben dem sehr großzügig
neuen Aufschwung für die traditionsreiche Einkaufs- konzipierten Retailbereich auch ein Hotel mit 150
straße einzuleiten. Auch für die Shops im Westbahn- Zimmern entstehen.
hof sollte die zusätzliche Frequenz Auftrieb bringen. * vorläufiger Projektname
Onlinehandel in Österreich auf dem Vormarsch
Onlineanteil an den gesamten Einzelhandelsausgaben in Prozent
18
15
12
9
6
3
0
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021p 2022p 2023p
Quelle: RegioPlan 2021 11Einkaufsstraßen Wien
Wien | Innenstadt
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Die Wiener Innenstadt als wichtigster touristischer h er
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Hotspot Österreichs ist vom globalen Einbruch des
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Städtetourismus stärker betroffen als alle anderen Ole
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Filialen in Bestlagen verursacht.
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In Anbetracht dieser ungünstigen Voraussetzungen
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hat sich der Einzelhandelsmarkt Innenstadt erstaun-
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lich gut gehalten. Es sind weiterhin nur sehr wenig
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Stock- Nr. 12
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Nr. 8 im -Eisen-
Platz
Leerstände zu verzeichnen, und das Mietenniveau ist
Alpha Tauri
(EÖ 2021-Q4) Läderach
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nicht auf breiter Front unter Druck geraten. So sind
Nr. 1
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zwar etwa in den Spitzenlagen Graben / Kohlmarkt
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Nr. 4
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Lilieng
/ Goldenes Quartier die vor COVID-19 vereinzelten
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Nr. 9
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Nr. 12
Weihb
Ausreißer nach oben mit Quadratmetermieten von urgg
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bis zu 600 Euro für kleine Flächen derzeit nicht zu
Nr. 14
verzeichnen, aber weiterhin sind Abschlüsse im IQOS
Nr. 19
Kaufhaus Steffl
Bereich von 300 bis 500 Euro / m² erzielbar. Ein
Markt
Bedarfsgruppen
klares Zeichen, dass der Optimismus zurückgekehrt
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Kurzfristbedarf Himm
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Huawei Flagship ortgasse
ist und für Geschäftsflächen im Stadtzentrum kein Bekleidung
Kärnt
Wohnungseinrichtung
nachhaltiges Problem droht. Das wird auch dadurch
Nr. 29
Nr. 24
Hausrat, Elektrowaren
unterstrichen, dass es für die vereinzelt freiwerden-
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Sonstiges
offs
Quipster Joha
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den Geschäftslokale praktisch immer rege Nachfrage
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EH-begl. Angebot
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Nr. 39
Führ
Leerstand
seitens in- und ausländischer Interessenten gibt,
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Shopping Mall
die die aktuelle Situation als Chance sehen, sich in Ann
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Shopwechsel (Auswahl)
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Nr. 32
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absoluten Bestlagen zu etablieren.
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Fußgängerzone erstr
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Begegnungszone
Burger & Bullen in Luxuslagen
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Nr. 49
raße
Stand: Q3 2021
Bemerkenswert, aber durchaus positiv, ist eine kon- Stand: Oktober 2021
INTERNATIONAL
PROPERTY
CONSULTANTS Meter
CHARTERED
0 100 200
tinuierliche Veränderung des Branchenmix. So ist die SURVEYORS
Ansiedelung des Burgerlokals „Five Guys“ und des
Red Bull Fashion Labels „AlphaTauri“ am Graben ein früheren CA-Zentrale, jetzt „Haus am Schottenring“.
Signal, dass die Bestlagen nicht ausschließlich Lu- Mit innovativen Lieferservices ist diese auch für
xuslabels vorbehalten bleiben werden und verstärkt weiter entfernt lebende Konsumenten attraktiv,
Unternehmen aus anderen Marktsegmenten als und es ist durchaus vorstellbar, dass auch andere
Mieter sehr hochpreisiger Flächen in Frage kommen. Lebensmittelkonzerne in weiterer Folge „Flagship-Fi-
lialen“ im Zentrum eröffnen und so zu den insgesamt
Ebenfalls sehr erfolgreich gestartet ist die außerge- weiterhin sehr positiven Perspektiven des Teilmarkts
wöhnlich große Interspar-Filiale im Kassensaal der Innenstadt beitragen.
12© Philipp Lipiarski © JOKR
Online-Supermärkte und
Automatenshops
Der Lebensmittelhandel war in den vergangenen für Online-Supermärkte eine gute Chance für sonst
Jahren der verlässlichste Motor für Nachfrage nach weniger gefragte Nebenlagen, die für Einzelhandel
Einzelhandelsflächen, auch deswegen, weil die und Gastronomie zu wenig Frequenz aufweisen.
dominante Position des klassischen Supermarkts
durch die Onlinekonkurrenz nicht bedroht war. Einen guten Hinweis darauf, wie groß das Potenzial
Während der Corona-Lockdowns hat sich das aller- reiner Online-Supermärkte wie gurkerl.at, alfies.at
dings deutlich geändert, und filiallose Online-Super- oder mjam ist, gibt die Bewertung der Unternehmen
märkte verzeichnen hohe Wachstumsraten. durch Investoren: So erreichte etwa die gurkerl.
at-Muttergesellschaft Rohlik im Sommer dieses
Basis des Geschäftsmodells Online-Supermarkt ist Jahres den Status eines „Einhorns“, also eines
aber eine rasche Zustellung, 30 Minuten ab Bestel- Start-ups mit einer Marktbewertung von mehr als
lung gilt als guter Branchenstandard. Das wiederum einer Milliarde Dollar.
ist nur möglich, wenn sich das Auslieferungslager
in der Nähe der Empfänger befindet, konventionelle Lebensmittel rund um die Uhr
Logistikcenter sind daher nicht geeignet. Statt-
dessen werden Flächen in Wohngebieten gesucht, Eine weitere Innovation im Lebensmittelhandel, für
von denen aus eine rasche Zustellung problemlos die aktuell in zahlreichen Wiener Bezirken Flächen
möglich ist. gesucht werden, sind Automaten-Supermärkte. In
diesen werden rund um die Uhr Lebensmittel und
Park- und Anliefermöglichkeiten andere Produkte des täglichen Bedarfs angeboten.
sowie Kundennähe zählen Die Filialen, die von Betreibern wie „ServiceBOB“
oder „Eh da Greissler“ in den ersten Monaten
Die Standortkriterien unterscheiden sich dabei dieses Jahres beispielsweise in der Hernalser
deutlich von denen der Supermarktfilialen. Fre- Hauptstraße gestartet wurden, entwickeln sich sehr
quenzlage und Sichtbarkeit sind irrelevant, wichtig positiv, dementsprechend expansiv agieren die
sind gute Anlieferungsmöglichkeiten für LKW und Betreiber. Die Standortkriterien sind ähnlich wie für
Parkmöglichkeiten für die Zusteller. In aller Regel konventionelle Supermärkte, die gesuchten Flächen
werden Mindestgrößen von 400 bis 700 m² benö- bewegen sich im Bereich von 30 bis 100 m². In
tigt, also auch weniger als für Supermarktfilialen, Zukunft werden voraussichtlich auch EG-Flächen in
die für Verkaufsfläche und Lager selten mit weniger neuen Wohnbauten für diese Unternehmen interes-
als 800 m² auskommen. Damit sind Rangierflächen sant werden.
13SCN – Shopping Center Nord
Ignaz-Köck-Straße 1 | 1210 Wien
Einzelhandelsstandorte
32.000 m2
Wien und Umgebung
© SCN
STEFFL Department Store Goldenes Quartier Q19
Kärntner Straße 19 | 1010 Wien Tuchlauben | 1010 Wien Grinzinger Straße 112 | 1190 Wien
12.500 m2 11.500 m2 15.000 m2
© STEFFL Department Store © Goldenes Quartier_Gregor Titze © Q19
Ringstraßen Galerien
Kärntner Ring 5-7 | 1010 Wien
30.000 m2 Tha
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© EHL
Lugner City BahnhofCity Wien West
Gablenzgasse 5-13 | 1150 Wien Europaplatz 2-3 | 1150 Wien
38.200 m2 20.500 m2
Hau linger
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Meid
© Lugner City © ECE
Auhof Center Gerngross
Albert-Schweitzer-Gasse 6 | 1140 Wien Mariahilfer Straße 42-48 | 1070 Wien
51.000 m2 30.000 m2
© Auhof Center © Deka Immobilien Management GmbH
Riverside Center Alterlaa Westfield Shopping City Süd
Breitenfurter Straße | 1230 Wien Anton-Baumgartner-Str. 40 | 1230 Wien Vösendorf Süd | 2334 Vösendorf
22.000 m2 20.000 m2 192.500 m2
© Riverside © LLB Immo KAG | Architekten KBIA Kulmus Bügelmayer © Visualisierung basierend auf Foto von Colin Cyruz
14Shopping Resort G3 Gerasdorf Westfield Donau Zentrum
G3 Platz 1 | 2201 Gerasdorf Wagramer Straße 81 | 1220 Wien
70.000 m2 120.000 m2
Citygate
Wagramer Straße 195 | 1210 Wien
17.800 m2
© Visualisierung basierend auf Foto von Colin Cyruz
© G3 | Nagl
Millennium City
© Citygate Shopping Handelskai 94-96 | 1200 Wien
51.800 m2
© Millennium City
Gewerbepark Stadlau
Gewerbeparkstraße | 1220 Wien
A2
2 66.000 m2
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© Wikipedia
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Inn Olympiaplatz 2 | 1020 Wien
26.700 m2
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A2 © Stadion Center
ZS Zentrum Simmering
The Mall
Simmeringer Hptstr. 96A | 1110 Wien Landstraßer Hauptstraße | 1030 Wien
21.000 m2 26.800 m2
© ZS Betriebs GmbH © CCreal
BahnhofCity Wien
Hauptbahnhof 1100 Columbus huma eleven
Am Hauptbahnhof 1 | 1100 Wien Columbusplatz 7-8 | 1100 Wien Landwehrstraße 6 | 1110 Wien
23.000 m2 18.000 m2 50.000 m2
© ECE © EHL © huma eleven | Robert Fritz
15Daten und Fakten
Einzelhandelsmarkt Graz
Verkaufsfläche City 173.700 m2
Verkaufsfläche je Einwohner 0,60 m2
Ø Shopgröße 187 m2
Filialisierungsgrad 37,5 %
Leerstandsrate 3,9 %
Fluktuationsrate 12,6 %
© shutterstock
Quelle: Standort + Markt 2020/21
Einzelhandelsmarkt Graz
Die Landeshauptstadt Graz hat auch im Hinblick gangen ist. Dies ist überwiegend auf Flächenverluste
auf den Einzelhandel eine dominante Stellung in der in der Bekleidungsbranche zurückzuführen (seit
Steiermark. Neben den regional wirksamen Einkaufs- 2014: -7.300 m² oder –13 Prozent).
zentren und Fachmarktagglomerationen im Grazer
Stadtgebiet und der an der Peripherie gelegenen, Nichtsdestoweniger bildet die Grazer City mit knapp
überregional bedeutsamen Shoppingcity Seiersberg 174.000 m² Verkaufsfläche weiterhin die größte in-
(85.000 m²), ist vor allem die attraktive Innenstadt nerstädtische Einzelhandelsagglomeration außerhalb
mit ihrem diversifizierten Angebot ein unumstrittener Wiens. Die Toplagen erstrecken sich am Fuße des
Anziehungspunkt im Einzelhandelsbereich. Schlossbergs rund um den Hauptplatz, die Herren-
gasse und das Traditionswarenhaus Kastner & Öhler
Kontinuierlich sinkende Verkaufsfläche in der Sackstraße. Im Süden schließt der Jakomini-
platz (in B-Lage) an. Der Geschäftsbesatz setzt sich
Auffallend ist die Entwicklung der Verkaufsfläche, mit dem Südtiroler Platz und der Annenstraße auch
die seit 2017 kontinuierlich sinkt und daher bereits westlich der Mur (in C-Lage) fort. Einst eine der wich-
deutlich um 7.100 m² oder vier Prozent zurückge- tigsten Einkaufsstraßen Österreichs, ist die Annen-
straße heute vergleichsweise unattraktiv, wenngleich
sie durch das renovierte Nahversorgungszentrum
Demographie & Wirtschaft Graz Styria Center wieder etwas aufgewertet wurde.
Graz ist mit rund 291.000 Einwohnern die zweit-
größte Stadt Österreichs und zählt mit einem
„Grazer Innenstadt bleibt die
Bevölkerungsplus von knapp 25 Prozent seit 2001
zu den am stärksten wachsenden Landeshaupt- wichtigste Einzelhandels-
städten. Für den Einzelhandelsmarkt sind darüber agglomeration in den Bundes-
hinaus sowohl das große Einzugsgebiet von der
südlichen Obersteiermark über das Südburgen-
ländern“
land bis in die Ost- und Weststeiermark sowie der
Shoppingtourismus aus dem nördlichen Slowenien Die durchschnittliche Shopgröße ist vor allem in
und aus Kroatien relevant. Bis 2030 rechnet man A-Lage (u. a. mit Kastner & Öhler) mit 313 m² sehr
mit einer Einwohnerzahl von rund 325.000, die groß und wird nur von der Wiener Mariahilfer Straße
den Status als wichtigste Einkaufsdestination in (464 m²) übertrumpft. Erwartungsgemäß präsentiert
den südlichen Bundesländern weiter festigen und sich auch der Filialflächenanteil der City (77 Prozent)
stärken würde. überdurchschnittlich.
16Neugestaltung der westlichen zuletzt konnte hier sogar eine leichte Abnahme
Innenstadt um 0,3 Prozentpunkte auf 3,9 Prozent verzeichnet
werden. Auch die Fluktuationsrate ist mittlerweile
In den aktuellen Plänen der (Innen-)Stadt spielen „traditionell“ unterdurchschnittlich. Im Einzelhandel
die Ausweitung der Flaniermeilen sowie neue Ver- gab es nur Zugewinne für den Kurzfristbedarf. So
kehrskonzepte eine Rolle. Insbesondere wird hier die verlegte die Kette dm ihren Standort in der Murgas-
Gestaltung des Bereiches Innenstadt West (zwischen se; neue Standorte gab es auch für Dorotheum und
Herrengasse und Mur) neu überdacht. So wurde Only. Zu den Auszügen zählen u. a. die Modeshops
in der Schmiedgasse eine neue Fußgängerzone Tally Weijl, Stefanel, Bonita, Gerry Weber, aber auch
etabliert. Pandora Schmuck oder Frisör KLIPP.
„Wenig Leerstand, geringe Mieten Graz
Fluktuation im Zentrum“ Lage Nettomiete
EUR/m2/Monat
Einkaufsstraßen A-Lage 92
Einkaufsstraßen B-Lage 37
Über die Jahre gesehen ist die Leerstandsrate Einkaufszentren 51
konstant auf gutem Niveau (immer unter 5 Prozent), Quelle: Standort + Markt 2020/21
Einzelhandelsstandorte Graz
Shopping Malls Fläche
1 SC Seiersberg 85.000 m2
2 Center West 60.000 m2
3 Murpark 43.100 m2
ANDRITZ
4 Shopping Nord 41.000 m2
5 Citypark 40.000 m2
6 Kastner & Öhler 40.000 m2
GÖSTING
Retail Parks
A9
7 FMZ Graz Webling 23.700 m2
GEIDORF 8 Shopping West 9.100 m2
9 Arland Center 5.200 m2
Herrengasse
10 Center Ost 4.400 m2
ST. LEONHARD 11 AFZ Andritzer FMZ 3.900 m2
EGGENBERG GRIES Jakomini-
platz
REININGHAUS
Fachmarktagglomerationen
12 Webling 47.250 m2
Kärntner
13 Seiersberg 38.900 m2
14 Lauzilgasse 18.700 m2
Straße
ST. PETER
A9 A2 15 Puntigam 18.400 m2
Triester
16 Center Ost 17.400 m2
Straße
LIEBENAU
RAABA 17 Andritz 17.200 m2
STRASSGANG PUNTIGAM 18 Graz Nord 12.700 m2
19 Eggenberg 8.200 m2
20 Straßgang 8.200 m2
21 Messendorf 6.900 m2
SEIERSBERG
MUR
Herrengasse, Hauptplatz, Sporgasse,
Stempfergasse, Sackstraße
22 Plüddemanngasse 6.800 m2
23 Graz Nordwest 250 m2
A2
Quelle: Standort + Markt Beratungsgesellschaft m.b.H.
17Daten und Fakten
Einzelhandelsmarkt Innsbruck
Verkaufsfläche City 115.400 m2
Verkaufsfläche je Einwohner 0,87 m2
Ø Shopgröße 160 m2
Filialisierungsgrad 39,0 %
Leerstandsrate 4,4 %
Fluktuationsrate 15,3 %
© shutterstock
Quelle: Standort + Markt 2020/21
Einzelhandelsmarkt Innsbruck
Innsbruck kann mit seinem Shoppingangebot ein (mit IKEA) und die Fachmarktagglomerationen im
Einzugsgebiet ansprechen, welches über die Lan- Osten der Stadt (z. B. Neurum) sowie die Cyta Shop-
desgrenzen hinaus reicht. Die Innenstadt verfügt im pingwelt in Völs machen den Großraum Innsbruck
Vergleich zu anderen Städten mit ähnlicher Einwoh- für Kundenströme sehr attraktiv.
nerzahl mit rund 115.000 m² Verkaufsfläche über
ein sehr großes Einzelhandelsangebot und übertrifft
damit beispielswiese das einwohnerstärkere Salz-
„Schwäche des Tourismus
burg um mehr als 50 Prozent.
trifft auch den Einzelhandel
Zu erwähnen sind im Zentrum zwei behutsam in der Tiroler Landeshauptstadt,
die Innenstadt integrierte Einkaufszentren (Kauf-
haus Tyrol und Rathaus Galerien) im Hauptbereich
dennoch bleibt Leerstand
der Maria-Theresien-Straße. Aber auch periphere niedrig“
Einkaufsdestinationen wie das Shopping Center dez
Der (zu Normalzeiten) mit beinahe 1,6 Mio. Nächti-
Demographie & Wirtschaft gungen pro Jahr starke Städtetourismus ist vor allem
Innsbruck für den Einzelhandel in der Innenstadt ein weiterer
wichtiger Umsatzmotor. Ähnlich wie in Salzburg do-
Innsbruck hat 132.000 Einwohner und ist damit minieren dabei rund um die Besucher-Hotspots wie
die fünftgrößte Stadt Österreichs. Im Großraum Herzog-Friedrich-Straße (mit Goldenem Dachl) die
leben rund 300.000 Menschen, zusätzlich haben Souvenirläden und Gastronomiebetriebe, während
etwa 30.000 Studenten und sonstige Personen die Einheimischen eher vom Angebot der weiter süd-
einen Nebenwohnsitz in Innsbruck. Die Kaufkraft lich liegenden Maria-Theresien-Straße angesprochen
in Tirol beträgt 23.490 EUR pro Einwohner. werden. Wenig überraschend hatte die Innsbrucker
Mit rund 1,6 Mio. Nächtigungen pro Jahr ist City daher 2020 und der ersten Jahreshälfte 2021
die Stadt am Inn nach Wien und Salzburg die auch sehr mit den Auswirkungen der Pandemie zu
drittwichtigste österreichische Destination für kämpfen.
Städtetouristen, und die Tiroler Wirtschaft ist
stärker als die aller anderen Bundesländer vom Das war auch der Hauptgrund, warum zuletzt der
Tourismus abhängig. positive Trend bei der Leerstandsquote nicht auf-
18rechterhalten werden konnte: Mit 4,4 Prozent(+1,6 auch im Bekleidungssektor, der nach den Wiener
Prozentpunkte zum Vorjahr) war 2020 ein unge- Top-Destinationen mit 32 Prozent die größten An-
wöhnlicher Anstieg zu verzeichnen. Auch die Fluktu- teile bei den Primärstädten aufweist. Der Filialisie-
ationsrate ist aktuell überdurchschnittlich hoch. rungsgrad sowie der Filialflächenanteil sind trotz der
beiden integrierten Einkaufszentren, die mehr als
Großanmietung durch Kastner & Öhler ein Viertel der Gesamtverkaufsfläche einnehmen,
mit 39 bzw. 67,8 Prozent unterdurchschnittlich.
Zu den bedeutsamsten Markteintritten zählt Kastner
& Öhler im Kaufhaus Tyrol, welcher die Fläche von
Peek & Cloppenburg übernommen hat und sich
nun als größtes Modehaus Tirols präsentiert. Einige Mieten Innsbruck
Bekleidungsfilialisten wie Massimo Dutti, Forever18,
Superdry, s.Oliver und Zillertaler Trachtenwelt haben Lage Nettomiete
EUR/m2/Monat
Standorte aufgegeben. Einkaufsstraßen A-Lage 100
Einkaufsstraßen B-Lage 28
Im Branchenmix ergeben sich im letzten Jahr Einkaufszentren 90
Flächenzugewinne im Einzelhandel (+900 m²), u. a. Quelle: Standort + Markt 2020/21
Einzelhandelsstandorte Innsbruck
Shopping Malls Fläche
1 Cyta Shoppingwelt 68.000 m2
2 dez 65.000 m2
3 Kaufhaus Tyrol 32.800 m2 1
2
4 Sillpark 29.500 m2 3
4
5 Greif Center 16.500 m2 5
6
THAUR 6 west 16.200 m2 7
8
7 Rathaus Galerien 9.000 m2 9
HUNGERBERG
RUM 10
HALL 11
IN TIROL 12
INN
Fachmarktagglomerationen 13
Maria- REICHENAU 14
Theresien- 15
HÖTTING
Straße
GEWERBE-
8 Neurum 88.100 m2 16
GEBIET
A12 ROSSAU 9 Innsbruck Ost 1 39.700 m2 17
18
HÖTTINGER AU
WILTEN 10 Innsbruck West 21.900 m2 19
20
VÖLS 11 Innsbruck Ost 2 8.300 m2 21
22
23
INNSBRUCK-
IGLS
A13
Maria-Theresien-Straße,
Herzog-Friedrich-Straße, Pfarrgasse
Quelle: Standort + Markt Beratungsgesellschaft m.b.H.
19Daten und Fakten
Einzelhandelsmarkt Linz
Verkaufsfläche City 144.000 m2
Verkaufsfläche je Einwohner 0,70 m2
Ø Shopgröße 176 m2
Filialisierungsgrad 39,6 %
Leerstandsrate 3,4 %
Fluktuationsrate 14,2 %
© shutterstock
Quelle: Standort + Markt 2020/21
Einzelhandelsmarkt Linz
Linz verfügt sowohl innerstädtisch als auch an der Atrium City Center und Passage Linz gleich drei
Peripherie und in den umliegenden Gemeinden und integrierte Einkaufszentren auf. Dazu kommt die Len-
Städten über ein sehr breites und attraktives Einzel- tia City in der Hauptstraße von Linz-Urfahr, sodass
handelsangebot. Im Zentrum der Stadt befinden sich sich im Innenstadtbereich insgesamt vier Shopping
rund 144.000 m² Verkaufsfläche, große Einkaufs- Malls befinden, auf die fast ein Drittel der gesamten
zentren im Umland wie beispielsweise die PlusCity innerstädtischen Verkaufsfläche entfällt. Während
und weitläufige Fachmarktagglomerationen wie in der südliche Teil der City mit der Landstraße überre-
Linz Leonding ergänzen die umfassenden Einkaufs- gionale Anziehungskraft besitzt, hat der nördlich der
möglichkeiten. Donau in Urfahr gelegene Teil eher nahversorgende
und bestenfalls regionale Bedeutung.
Starke Landstraße
Die Landstraße als meistfrequentierte Geschäftsstra-
„Die innerstädtischen Einkaufs-
ße außerhalb Wiens weist mit Arkade Taubenmarkt,
zentren Atrium, Passage, Lentia
und Linzerie beeindrucken mit
Demographie & Wirtschaft Linz
hohen Investitionen und innovati-
Der oberösterreichische Zentralraum mit ven Gestaltungskonzepten.“
der Landeshauptstadt Linz ist nach Wien die
wirtschaftlich stärkste Region Österreichs, die
dank des Booms der Industrie im Jahr 2021 Sehr beachtlich sind auch die Dynamik und das
und der geringen Tourismusabhängigkeit aktuell Investitionsvolumen. So wurde im Innenstadtbereich
auch eine überdurchschnittlich gute Entwicklung die Arkade Taubenmarkt mehrere Jahre lang sukzes-
verzeichnet. Linz ist mit rund 207.000 Einwohnern sive neugestaltet und erfuhr dann im Frühjahr 2021
die drittgrößte Stadt Österreichs, bis 2027 soll einen Relaunch, nach dem sich das Center als „Lin-
die Bevölkerung auf rund 220.000 Menschen zerie“ unter anderem mit geändertem Gastronomie-
anwachsen; auch unmittelbar angrenzende Orte konzept neu positioniert. Die Passage Linz wird von
wie Leonding, Pasching oder Traun verzeichnen einem neuen Eigentümer revitalisiert, ein weiteres
starkes Bevölkerungswachstum. Darüber hinaus Einkaufszentrum (mit Hochhaus und Tiefgarage) am
profitiert die Stadt von einem bevölkerungs- und Schillerpark befindet sich in der Konzeptionsphase.
kaufkraftstarken Einzugsgebiet bis nach Wels und Dieses könnte den Geschäftsbereich im südlichen
Steyr. Teil der Landstraße nachhaltig aufwerten.
20Neue Projekte bewirken steigende Der Einzelhandelsanteil (67 Prozent) ist für Primär-
Leerstandsraten städte unterdurchschnittlich, in Gesamtbetrachtung
aller Städte nur durchschnittlich und ist insbeson-
Aktuell werden 89 Shops oder 13.100 m² als dere im letzten Jahr stärker gefallen (-3 Prozent) als
Leerstand oder Umbauobjekte geführt. Dies ist ein in den Jahren zuvor. Im Branchenmix zeigen sich die
Zuwachs von rund 10.000 m² oder 309 Prozent (!) größten prozentualen Abnahmen bei Wohnungsein-
seit 2015, lässt sich aber zweifellos auf die vielen in- richtung (-19 Prozent) und Hausrat / Elektronik
nerstädtischen Projekte zurückführen. Dementspre- (-9 Prozent).
chend ist die Fluktuationsrate ebenso überdurch-
schnittlich (14,2 Prozent). Neu eröffnet haben u. a. Mieten Linz
Deichmann (Lentia), Kürmayr Schuhe und Giesswein
Schuhe; geschlossen wurden Filialen u. a. von Marc Lage Nettomiete
EUR/m2/Monat
O’Polo, Jack & Jones, Mango, Stefanel und Jones, die Einkaufsstraßen A-Lage 99
zum Teil auch auf den Umbau in der Arkade zurück- Einkaufsstraßen B-Lage 24
zuführen sind. Einkaufszentren 58
Quelle: Standort + Markt 2020/21
Einzelhandelsstandorte Linz
Shopping Malls Fläche
1 PlusCity 92.000 m2
2 Passage Linz 25.000 m2
3 Interspar EKZ, Industriezeile 17.000 m2
4 Lentia City 16.000 m2
A7
5 Infra Center 13.100 m2
6 Interspar EKZ, Wegscheid 10.500 m2
7 Pro-Kaufland 9.500 m2
PÖSTLING-
URFAHR 8 Atrium City Center 8.000 m2
BERG
9 Arkade Taubenmarkt im Umbau
10 Eurospar EKZ, Kleinmünchen 4.600 m2
Retail Parks
Landstraße 11 Lenaupark City 9.700 m2
12 FMZ Trauner Kreuzung 4.300 m2
Bulgari-
platz
Fachmarktagglomerationen
LEONDING 13 Leonding 40.000 m2
DO
A7 14 Lenaupark 26.300 m2
NA
U
15 Urfahr 25.100 m2
16 Pasching 24.200 m2
17 Dornach 22.500 m2
18 Trauner Kreuzung 3.600 m2
KLEINMÜNCHEN Projekte
19 EKZ am Postareal 10.000 m2
A1 20 Franck Kontor 7.300 m2
21 Forum Oed 3.000 m2
22 Arkade Taubenmarkt (Relaunch) 1.600 m2
23 Passage Linz (Relaunch) –
N 24 EKZ am Schillerpark –
AU
TR
25 Pro Kaufland (Relaunch) –
Landstraße, Hauptplatz
26 Uno Shopping (Relaunch) –
27 Quadrill (Tabakfabrik) –
Quelle: Standort + Markt Beratungsgesellschaft m.b.H.
21Daten und Fakten
Einzelhandelsmarkt Salzburg
Verkaufsfläche City 72.400 m2
Verkaufsfläche je Einwohner 0,47 m2
Ø Shopgröße 115 m2
Filialisierungsgrad 30,6 %
Leerstandsrate 3,0 %
Fluktuationsrate 13,4 %
© shutterstock
Quelle: Standort + Markt 2020/21
Einzelhandelsmarkt Salzburg
Der Blick auf die zahllosen Geschäftslokale in der ausgerichtet. Da der Tourismus stark von ausländi-
malerischen Altstadt mit bekannten Einkaufsstraßen schen Gästen dominiert wird, wurde die Resilienz
wie Getreidegasse, Judengasse und den Straßenzü- des Salzburger Handels durch Corona auf eine harte
gen rund um Dom- und Residenzplatz ist ein wenig Probe gestellt.
trügerisch: Salzburg weist mit nur 72.400 m² eine
deutlich unterdurchschnittlich große innerstädtische
Einkaufsfläche auf. Sie liegt damit nur an achter
„Die ‚Nebenlagen‘ im Salzburger
Stelle des österreichweiten Gesamtrankings und
wird sogar von den deutlich einwohnerschwächeren Zentrum profitieren vom hohen
Städten Innsbruck und Klagenfurt überholt. Mietenniveau in den Toplagen
Als Top-Destination für Städtetouristen (ca. 3,3 Mio.
und erweisen sich als deutlich
Nächtigungen im Jahr 2019) ist der innerstädtische erfolgreicher als in anderen
Einzelhandelsbesatz (in der Altstadt) zu erwartungs- Landeshauptstädten.“
gemäß großen Teilen auf auswärtige, kaufkräftige
Besucher und weniger auf einheimische Kunden
Trotzdem belegt der frühere „Sieger“ im Leerstands-
Demographie & Wirtschaft Salzburg raten-Ranking mit rund drei Prozent weiterhin den
guten zweiten Platz. Die Zunahme wird sichtlich
Salzburg ist mit ca. 155.000 Einwohnern die viert- den ersten Auswirkungen der COVID-19-Pandemie
größte Stadt Österreichs und verzeichnet ein konti- zugeschrieben. Prinzipiell „performen“ die Neben-
nuierliches, moderates Bevölkerungswachstum. lagen besser als in anderen (Landeshaupt-)Städten.
Die Kaufkraft pro Kopf ist im Bundesland Salzburg Die hohen Mietpreise in den Toplagen dürften einige
die dritthöchste in Österreich. Die Entwicklung der Geschäftsbetreiber (noch) in die weniger frequentier-
Wirtschaft im Allgemeinen und des Einzelhandels- ten Nebenlagen drängen. Die Fluktuation ist moderat;
immobilienmarktes im Besonderen ist in keiner neu eröffnet haben Sportalm und Nespresso, einige
anderen Landeshauptstadt so stark vom Touris- Zweitshops (Mode, Schuhe) haben wieder geschlos-
mus abhängig wie in Salzburg (gemessen an der sen (z. B. Louis Vuitton, Denkstein, Eberle).
Einwohnerzahl zählt es zu den besucherstärksten
Städten Europas). Der starke Rückgang der Näch- Die Salzburger Toplage belegt mit einer Straßenlänge
tigungen und der Zahl der Tagesgäste im Zuge der von 1,7 km einen Platz im Spitzenfeld, was für die
Pandemie hat die Festspielstadt daher stärker als Attraktivität respektive Anziehungskraft der City
Wien und andere Landeshauptstädte getroffen. spricht. Die durchschnittliche Shopfläche (115 m²) ist
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