Barbarossastadt Gelnhausen - Bebauungsplan "Dienstleistungszentrum Südstadt" - Entwurf Stand: 06.05.2021
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Barbarossastadt
Gelnhausen
Bebauungsplan
„Dienstleistungszentrum
Südstadt“
Entwurf
Stand: 06.05.2021
Stadt Gelnhausen Bebauungsplan „Dienstleistungszentrum Südstadt“
Barbarossastadt
Gelnhausen
Bebauungsplan
„Dienstleistungszentrum Südstadt“
Entwurf
Aufgestellt im Auftrag
der Stadt Gelnhausen
Stand: 06.05.2021
Verfasser:
ARCHITEKTEN + STADTPLANER
Planergruppe ROB GmbH
Schulstrasse 6
65824 Schwalbach am Taunus
Landschaftspflegerischer Fachbeitrag:
Planungsbüro Dr. Huck
Herzbachweg 75
63571 Gelnhausen
g:\projekte\2105\text\entwurf\2105_01e.docx/ 10. Mai 2021 2
Stadt Gelnhausen Bebauungsplan „Dienstleistungszentrum Südstadt“
Inhalt
A Rechtsgrundlagen des Bebauungsplanes ................................................................6
B Rechtsgrundlagen der Satzung über bauordnungsrechtliche Festsetzungen.......6
C Planungsrechtliche Festsetzungen ...........................................................................7
1 Art der baulichen Nutzung .........................................................................................7
1.1 Kerngebiet MK ..............................................................................................................7
2 Maß der baulichen Nutzung .......................................................................................8
2.1 Kerngebiet MK ..............................................................................................................8
2.2 Fläche für besonderen Nutzungszweck „Parkhaus“. .....................................................8
3 Bauweise, überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen
und Stellung der baulichen Anlagen .........................................................................8
3.1 Bauweise ......................................................................................................................8
3.2 Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen ............................................9
3.3 Stellung der baulichen Anlagen ....................................................................................9
4 Flächen für Stellplätze und Carports mit ihren Einfahrten ......................................9
4.1 Kerngebiet MK ..............................................................................................................9
5 Flächen für besonderen Nutzungszweck „Parkhaus“ .............................................9
6 Verkehrsflächen ..........................................................................................................9
6.1 Öffentliche Straßenverkehrsflächen ..............................................................................9
7 Planungen, Nutzungsregelungen, Flächen oder Maßnahmen zum
Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und
Landschaft ..................................................................................................................9
7.1 Planungen, Nutzungsregelungen oder Maßnahmen auf Bauflächen...........................10
7.2 Fassadengestaltung ...................................................................................................10
7.3 Begrünte Dachflächen ................................................................................................10
7.4 Maßnahmen aus der artenschutzrechtlichen Folgenbewältigung ................................10
8 Bauliche und sonstige technische Maßnahmen für die Erzeugung,
Nutzung oder Speicherung von Strom, Wärme oder Kälte aus
erneuerbaren Energien oder Kraft-Wärme-Kopplung ............................................11
8.1 Anlagen für die Erzeugung, Nutzung oder Speicherung von Strom, Wärme
oder Kälte aus erneuerbaren Energien oder Kraft-Wärme-Kopplung ..........................11
9 Sonstige Festsetzungen ...........................................................................................11
9.1 Flächen für Geh-, Fahr- und Leitungsrechte ...............................................................11
9.2 Bauliche und sonstige technische Vorkehrungen zum Schutz vor sowie zur
Vermeidung und Minimierung von schädlichen Umwelteinwirkungen .........................11
E Satzung über bauordnungsrechtliche Festsetzungen ...........................................14
1 Beschaffenheit und Gestaltung von Stellplätzen ...................................................14
2 Dachausbildung ........................................................................................................14
2.1 Baufenster B4 .............................................................................................................14
F Hinweise ....................................................................................................................15
1 Sicherung von Bodendenkmälern ...........................................................................15
2 Verkehr ......................................................................................................................15
3 Wasserwirtschaftliche Belange ...............................................................................15
3.1 Verwertung von Niederschlagswasser ........................................................................15
3.2 Regenwassernutzung .................................................................................................15
g:\projekte\2105\text\entwurf\2105_01e.docx/ 10. Mai 2021 3
Stadt Gelnhausen Bebauungsplan „Dienstleistungszentrum Südstadt“
3.3 Grundwasser ..............................................................................................................16
4 Vorsorgender Bodenschutz .....................................................................................16
5 Altlasten ....................................................................................................................16
6 Kampfmittel ...............................................................................................................16
7 Vorsorglicher Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen ................................17
8 Bahnbetrieb...............................................................................................................17
9 Erschütterungsschutz ..............................................................................................18
10 Pflanzliste ..................................................................................................................18
10.1 Pflanzliste 1 - Großkronige Bäume (I Wuchsordnung ) ...............................................18
10.2 Pflanzliste 2 - mittelkronige Einzelbäume (II Wuchsordnung ) .....................................19
10.3 Pflanzliste 3 - Kletterpflanzen......................................................................................19
G Begründung ..............................................................................................................20
1 Anlass und Aufgabenstellung .................................................................................20
2 Lage und Abgrenzung ..............................................................................................21
3 Gewährleistung des Sicherungszieles nach § 13a Abs. 1 BauGB ........................21
4 Übergeordnete Planungsebenen .............................................................................23
4.1 Regionalplanung .........................................................................................................23
4.2 Flächennutzungs- und Landschaftsplan......................................................................24
5 Verfahrensablauf ......................................................................................................25
6 Bestehende Rechtsverhältnisse, Bebauungspläne, Satzungen ............................25
7 Bestandsdarstellung und Bewertung ......................................................................28
7.1 Städtebauliche Situation .............................................................................................28
7.2 Landschaftliche Situation ............................................................................................28
7.3 Artenschutzrechtliche Situation ...................................................................................29
8 Planerische Zielsetzung ...........................................................................................29
8.1 Nutzung ......................................................................................................................30
8.2 Verkehr .......................................................................................................................31
9 Landschaftsplanerische Zielsetzung ......................................................................31
9.1 Integration der Klimaschutzziele .................................................................................32
10 Planungsrechtliche Festsetzungen .........................................................................32
10.1 Art der baulichen Nutzung ..........................................................................................32
10.2 Maß der baulichen Nutzung ........................................................................................32
10.3 Bauweise ....................................................................................................................34
10.4 überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen ...........................................34
10.5 Stellung der baulichen Anlagen ..................................................................................35
10.6 Flächen für besonderen Nutzungszweck „Parkhaus“ ..................................................35
10.7 Verkehrsflächen ..........................................................................................................35
10.8 Planungen, Nutzungsregelungen, Flächen oder Maßnahmen zum Schutz,
zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft .............................35
10.9 Bauliche und sonstige technische Maßnahmen für die Erzeugung, Nutzung
oder Speicherung von Strom, Wärme oder Kälte aus erneuerbaren
Energien oder Kraft-Wärme-Kopplung ........................................................................35
10.10 Sonstige Festsetzungen .............................................................................................36
11 Verkehrliche Erschließung .......................................................................................36
11.1 Ausgangslage und Aufgabenstellung ..........................................................................36
11.2 Fazit............................................................................................................................38
g:\projekte\2105\text\entwurf\2105_01e.docx/ 10. Mai 2021 4
Stadt Gelnhausen Bebauungsplan „Dienstleistungszentrum Südstadt“ 12 Bodenbelange ...........................................................................................................38 12.1 Ergebnisse der Recherchen .......................................................................................40 13 Wasserwirtschaftliche Belange ...............................................................................44 13.1 Grundwasserneubildung .............................................................................................44 13.2 Grundwasserflurabstände ...........................................................................................44 14 Wasserver- und -entsorgung ...................................................................................45 14.1 Löschwasserversorgung .............................................................................................45 14.2 Abwasserentsorgung ..................................................................................................45 15 Vorkehrungen gegen Lärmimmissionen .................................................................45 15.1 Situation und Aufgabenstellung ..................................................................................46 15.2 Zusammenfassung .....................................................................................................47 16 Erschütterungsschutz ..............................................................................................48 17 Belange des Umweltschutzes ..................................................................................50 H Verzeichnisse............................................................................................................54 1 Abbildungen..............................................................................................................54 2 Tabellen .....................................................................................................................54 g:\projekte\2105\text\entwurf\2105_01e.docx/ 10. Mai 2021 5
Stadt Gelnhausen Bebauungsplan „Dienstleistungszentrum Südstadt“ A Rechtsgrundlagen des Bebauungsplanes Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 8. August 2020 (BGBl. I S. 1728) Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung - BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 21. November 2017 (BGBl. I S. 3786) Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne und die Darstellung des Planinhalts (Planzeichenverordnung - PlanzV) in der Fassung der Bekanntmachung vom 18. Dezember 1990 (BGBl. 1991 I S. 58), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 4. Mai 2017 (BGBl. I S. 1057) Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege (Bundesnaturschutzgesetz – BNatSchG) vom 29. Juli 2009 (BGBl. I S. 2542), zuletzt geändert durch Artikel 5 des Gesetzes vom 25. Februar 2021 (BGBl. I S. 306) Hessisches Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzgesetz (HAGBNatSchG) GVBl. II 881-51 vom 20. Dezember 2010 (GVBl. I S. 629, 2011 I S. 43), zuletzt geändert durch Arti- kel 17 des Gesetzes vom 7. Mai 2020 (GVBl. S. 318) B Rechtsgrundlagen der Satzung über bauordnungsrechtliche Festsetzungen Verordnung über die Aufnahme von auf Landesrechten beruhenden Regelungen in dem Bebauungsplan vom 28. Januar 1977. Hessische Bauordnung (HBO) in der Fassung vom 28. Mai 2018 (GVBl. S. 198), geändert durch Gesetz vom 3. Juni 2020 (GVBl. S. 378); Hessische Gemeindeordnung (HGO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 7. März 2005 (GVBl. I S. 142), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 7. Mai 2020 (GVBl. S. 318) g:\projekte\2105\text\entwurf\2105_01e.docx/ 10. Mai 2021 6
Stadt Gelnhausen Bebauungsplan „Dienstleistungszentrum Südstadt“
C Planungsrechtliche Festsetzungen
(gem. § 9 (1-3) BauGB)
1 Art der baulichen Nutzung
(gem. § 9 (1) Nr.1. BauGB)
1.1 Kerngebiet MK
(gem. § 7 BauNVO)
1.1.1 Baufenster B1 – B3
Zulässig sind:
1. Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude,
2. Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften, Betriebe des Beherber-
gungsgewerbes,
3. Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke,
4. Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und
Betriebsleiter ab dem ersten Obergeschoss,
Ausnahmsweise können zugelassen werden:
1. sonstige Wohnungen ab dem ersten Obergeschoss,
2. sonstige nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe.
Nicht zulässig sind:
1. Wohnungen, die nicht unter Absatz 1 Nr. 4 und Absatz 2 Nr. 1 fallen,
2. Tankstellen,
3. Vergnügungsstätten.
1.1.2 Baufenster B4
Zulässig sind:
1. Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude,
2. Einzelhandelsbetriebe bis zu einer Verkaufsfläche von 700 m² pro Betrieb, Schank-
und Speisewirtschaften, Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
3. Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke,
4. Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und
Betriebsleiter ab dem ersten Obergeschoss,
Ausnahmsweise können zugelassen werden:
1. sonstige Wohnungen ab dem ersten Obergeschoss,
2. sonstige nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe.
Nicht zulässig sind:
1. Wohnungen, die nicht unter Absatz 1 Nr. 4 und Absatz 2 Nr. 1 fallen,
2. Tankstellen,
3. Vergnügungsstätten.
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Stadt Gelnhausen Bebauungsplan „Dienstleistungszentrum Südstadt“
2 Maß der baulichen Nutzung
(gem. § 9 (1) Nr.1. BauGB)
2.1 Kerngebiet MK
Die zulässige Grundflächenzahl GRZ beträgt 1,0. Die zulässige Geschossflächenzahl GFZ
beträgt 3,0.
2.1.1 Baufenster B1
Die zulässige Zahl der Vollgeschosse beträgt VII.
2.1.2 Baufenster B2
Die zulässige Zahl der Vollgeschosse beträgt III.
2.1.3 Baufenster B3
Die zulässige Zahl der Vollgeschosse beträgt IV.
2.1.4 Baufenster B4
Die zulässige Zahl der Vollgeschosse beträgt mind. II, max. III.
2.2 Fläche für besonderen Nutzungszweck „Parkhaus“.
Die Festsetzung der maximal zulässigen Gebäudehöhe bemisst sich anhand der Oberkante
des Gebäudes (oberer Bezugspunkt). Der untere Bezugspunkt wird auf 130,00 m ü. NN fest-
gesetzt.
Die zulässige Gebäudehöhe beträgt 14,50 m.
3 Bauweise, überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen und
Stellung der baulichen Anlagen
(gem. § 9 (1) Nr.2. BauGB)
3.1 Bauweise
3.1.1 Kerngebiet MK
Baufenster B1 – B3
Es wird eine abweichende Bauweise festgesetzt. In der abweichenden Bauweise gem. § 22
(4) BauNVO müssen die Gebäude auf den festgesetzten Baulinien errichtet werden. Die nach
§ 6 HBO erforderlichen Abstandsflächen sind im Bereich der festgesetzten Baulinien nicht
einzuhalten. Die Länge der Gebäude darf größer 50,00 m betragen.
Baufenster B4
Es wird die geschlossene Bauweise festgesetzt.
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Stadt Gelnhausen Bebauungsplan „Dienstleistungszentrum Südstadt“
3.1.2 Fläche für besonderen Nutzungszweck „Parkhaus“
Es wird keine Bauweise festgesetzt. Die Länge der Gebäude darf größer 50,00 m betragen.
3.2 Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen
In allen Baugebieten sowie in der Fläche für besonderen Nutzungszweck „Parkhaus“ sind die
überbaubaren Grundstücksflächen durch Baugrenzen oder Baulinien festgesetzt.
3.3 Stellung der baulichen Anlagen
Die Stellung der Gebäude ist, soweit städtebaulich erforderlich, durch die Firstrichtung ge-
kennzeichnet.
4 Flächen für Stellplätze und Carports mit ihren Einfahrten
(gem. § 9 (1) Nr. 4. BauGB u. § 21a BauNVO)
Die zulässige Geschossfläche kann ausnahmsweise um die Flächen notwendiger Garagen,
die unter der Geländeoberfläche hergestellt werden, erhöht werden.
4.1 Kerngebiet MK
Die Errichtung oberirdischer Stellplätze und Carports ist in den überbaubaren Grundstücksflä-
chen sowie in den dafür festgesetzten Flächen für Stellplätze zulässig. Die Errichtung oberir-
discher Garagen ist nicht zulässig.
Die Errichtung von Tiefgaragen ist in den überbaubaren und in den nicht überbaubaren Grund-
stücksflächen zulässig.
5 Flächen für besonderen Nutzungszweck „Parkhaus“
(gem. § 9 (1) Nr. 9 BauGB)
Siehe Einzeichnungen im Plan.
Zulässig ist die Errichtung von Parkhäusern mit ihren Zufahrten.
6 Verkehrsflächen
(§ 9 (1) Nr. 11 BauGB)
6.1 Öffentliche Straßenverkehrsflächen
Siehe Einzeichnungen im Plan.
7 Planungen, Nutzungsregelungen, Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur
Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft
(gem. § 9 (1) Nr. 20 und 25 a + b BauGB)
g:\projekte\2105\text\entwurf\2105_01e.docx/ 10. Mai 2021 9
Stadt Gelnhausen Bebauungsplan „Dienstleistungszentrum Südstadt“
7.1 Planungen, Nutzungsregelungen oder Maßnahmen auf Bauflächen
7.1.1 Nicht überbaute Grundstücksflächen Kerngebiet MK
In dem Kerngebiet MK wird für nicht gesondert festgesetzte, nicht überbaute Grundstücksflä-
chen folgende Mindestbepflanzungen festgesetzt. Die Mindestqualitäten sind zu beachten.
• Je 100 m² nicht überbauter Grundstücksfläche ist 1 Baum nach Vorschlagliste zu pflan-
zen und dauerhaft zu unterhalten.
Für Begrünungsmaßnahmen sind einheimische und standortgerechte Gehölze zu verwenden.
Es gelten folgende Mindestqualitäten:
• Bäume: Hochstamm 3 x verpflanzt mit Ballen, Stammumfang mind. 16/18.
• Sträucher: Höhe 60-100 cm, 2 x verpflanzt.
Die Beachtung der Pflanzlisten wird empfohlen (siehe Kap. F10).
7.2 Fassadengestaltung
7.2.1 Fläche für besonderen Nutzungszweck „Parkhaus“
Nord- und Südfassade des geplanten Parkhauses, in der Fläche für besonderen Nutzungs-
zweck „Parkhaus“ gelegen, sind auf einer Fläche von 30 % zu begrünen. In den zu begrünen-
den Bereichen ist je angefangene 2 m Wandlänge mind. eine Kletterpflanze vorzugsweise der
Vorschlagsliste 10.3 vorzusehen. Die Begrünung kann als boden- oder wandgebundenes Sys-
tem ausgeführt werden. Bei bodengebundener Fassadenbegrünung ist je Pflanze eine offene
Bodenfläche von mind. 0,5 m² vorzusehen, wenn nicht ein durchgängiger Pflanzstreifen von
mind. 0,5 m Breite geplant ist.
7.3 Begrünte Dachflächen
7.3.1 Kerngebiete MK
Es wird folgendes festgesetzt:
• Dachflächen von Flachdächern sowie von flach geneigten Dächern mit einer Neigung
< 15 Grad sind zu 70 % extensiv zu begrünen.
7.4 Maßnahmen aus der artenschutzrechtlichen Folgenbewältigung
Folgende aus der artenschutzrechtlichen Prüfung resultierenden Vermeidungs-, Schutz- und
Minimierungsmaßnahmen sind zu beachten und Gegenstand der Festsetzungen (siehe detail-
lierte Ausführungen im Kapitel 6 in Anlage 1 „Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag“):
• Zeitliche Einschränkung für Rodungsarbeiten (V1)
• Zeitliche Einschränkung Rückbau Gebäude / Ökologische Baubegleitung (V2)
• Anbringen von Vogel- und Fledermauskästen (V3)
• Reptilienschutzzaun (V4)
g:\projekte\2105\text\entwurf\2105_01e.docx/ 10. Mai 2021 10Stadt Gelnhausen Bebauungsplan „Dienstleistungszentrum Südstadt“
8 Bauliche und sonstige technische Maßnahmen für die Erzeugung, Nutzung
oder Speicherung von Strom, Wärme oder Kälte aus erneuerbaren Energien
oder Kraft-Wärme-Kopplung
(§ 9 (1) Nr. 23 b) BauGB)
8.1 Anlagen für die Erzeugung, Nutzung oder Speicherung von Strom, Wärme oder
Kälte aus erneuerbaren Energien oder Kraft-Wärme-Kopplung
Bei der Errichtung von Gebäuden sind die für die Inbetriebnahme von Anlagen für die Erzeu-
gung, Nutzung oder Speicherung von Strom, Wärme oder Kälte aus erneuerbaren Energien
oder Kraft-Wärme-Kopplung notwendigen Leitungen und Anschlüsse zu installieren.
9 Sonstige Festsetzungen
9.1 Flächen für Geh-, Fahr- und Leitungsrechte
(§ 9 (1) Nr. 21 BauGB)
9.1.1 Kerngebiet MK
Innerhalb des Baufensters B2 ist die festgesetzte Fläche für Geh-, Fahr- und Leistungsrechte
zugunsten der Allgemeinheit auf ihrer gesamten Breite und mit einer Durchfahrtshöhe von
mindestens 3,50 m von der Bebauung freizuhalten.
9.2 Bauliche und sonstige technische Vorkehrungen zum Schutz vor sowie zur Ver-
meidung und Minimierung von schädlichen Umwelteinwirkungen
(§ 9 (1) Nr. 24 BauGB)
Die in den Festsetzungen zum Immissionsschutzschutz in Bezug genommenen techni-
schen Regelwerke werden im Rathaus der Stadt Gelnhausen, Obermarkt 7, 63571 Geln-
hausen, 2. OG, Zimmer 204, während der allgemeinen Dienststunden zu jedermanns
Einsicht bereitgehalten.
9.2.1 Kerngebiet MK
Passiver Schallschutz
Innerhalb der gekennzeichneten Flächen des Kerngebietes müssen die Fassadenbauteile
(d.h. Fenster, Außenwände und Dachflächen) schutzbedürftiger Räume im Sinne des Kap.
3.16 der DIN 4109-1 [2018-01] – Schallschutz im Hochbau, Teil 1: Mindestanforderungen –
(zu beziehen beim Beuth-Verlag, Berlin), die keinen Schutz des Nachtschlafs beanspruchen
(Wohnräume/Büroräume) die Anforderungen an die Luftschalldämmung von Außenbauteilen
nach Kapitel 7 der DIN 4109-1 [2018-01] für die Lärmpegelbereiche II, III, IV bzw. V erfüllen.
Die genauen Lärmpegelbereiche ergeben sich aus den nachfolgenden Abbildungen:
g:\projekte\2105\text\entwurf\2105_01e.docx/ 10. Mai 2021 11Stadt Gelnhausen Bebauungsplan „Dienstleistungszentrum Südstadt“ Innerhalb der gekennzeichneten Flächen des Kerngebietes müssen die Fassadenbauteile (d.h. Fenster, Außenwände und Dachflächen) schutzbedürftiger Räume im Sinne des Kap. 3.16 der DIN 4109-1 [2018-01] – Schallschutz im Hochbau, Teil 1: Mindestanforderungen – (zu beziehen beim Beuth-Verlag, Berlin), die einen Schutz des Nachtschlafs beanspruchen (Schlafräume/Kinderzimmer und Vergleichbares), die Anforderungen an die Luftschalldäm- mung von Außenbauteilen nach Kapitel 7 der DIN 4109-1 [2018-01] für die Lärmpegelbereiche III, IV bzw. V erfüllen. Die genauen Lärmpegelbereiche ergeben sich aus der nachfolgenden Abbildung: g:\projekte\2105\text\entwurf\2105_01e.docx/ 10. Mai 2021 12
Stadt Gelnhausen Bebauungsplan „Dienstleistungszentrum Südstadt“
9.2.2 Fläche für besonderen Nutzungszweck „Parkhaus“
Zur Reduzierung der Geräuschentwicklung in den nördlich angrenzenden Gebietslagen sind
bei der Errichtung eines Parkhauses die Decken der zum Erreichen der Parkebenen erforder-
lichen Auf- und Abfahrtsspindeln mit einer schallabsorbierenden Verkleidung (geeignete akus-
tisch wirksame Deckenplatten) mit einem Schallabsorptionsgrad ≥ 0,7 zu versehen.
Die Einhaltung der Immissionsrichtwerte nach TA Lärm (6. Allgemeine Verwaltungsvorschrift
zum Bundes-Immissionsschutzgesetzes – Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm,
Fassung vom 26.08.1998) von
tags 60 db(A) und
nachts 45 db(A)
an den Immissionsaufpunkten IP a und IP b (s. Planzeichnung) ist im Rahmen des bauord-
nungsrechtlichen Antragsverfahrens nachzuweisen.
g:\projekte\2105\text\entwurf\2105_01e.docx/ 10. Mai 2021 13Stadt Gelnhausen Bebauungsplan „Dienstleistungszentrum Südstadt“
E Satzung über bauordnungsrechtliche Festsetzungen
(gem. § 9 (4) BauGB in Verbindung mit § 81 (3) HBO)
1 Beschaffenheit und Gestaltung von Stellplätzen
Ebenerdige Stellplätze sind mit luft- und wasserdurchlässigem Belag (Pflaster, Ökosteinen,
bzw. Rasengittersteinen) zu befestigen. Bituminöse Beläge wie Asphalt oder Ortbetonflächen
sind nicht zulässig. Andere Beläge können verlangt werden, wenn dies zum Schutz des Grund-
wassers oder aus Gründen der Denkmalpflege erforderlich ist.
Stellplätze sind durch geeignete Bäume (Stammumfang min. 20 cm, gemessen in 1 m Höhe),
Hecken oder Sträucher abzuschirmen. Je 5 Stellplätze ist ein Baum mit einer unbefestigten
Pflanzfläche zu pflanzen und dauernd zu unterhalten. Pflanzflächen sind gegen Überfahren zu
sichern.
2 Dachausbildung
2.1 Baufenster B4
Zulässig sind geneigte Dächer mit einer Dachneigung zwischen 40° und 50°.
g:\projekte\2105\text\entwurf\2105_01e.docx/ 10. Mai 2021 14Stadt Gelnhausen Bebauungsplan „Dienstleistungszentrum Südstadt“ F Hinweise 1 Sicherung von Bodendenkmälern Der vorliegende Bebauungsplan tangiert die Belange der Bau- und Bodendenkmalpflege gleichermaßen. So bildet der Verlauf der Kinzig zusammen mit der benachbarten Müllerwiese einen Teil der Gesamtanlage "Burg" nach § 2 HDSchG. Die Gesamtanlage "Burg" umfasst die staufische Kaiserpfalz einschließlich der ehemaligen Burgmannensiedlung und des Vorgeländes. Bauli- che Veränderungen bedürfen deshalb gemäß § 18 HDSchG der Genehmigung durch die Denkmalschutzbehörden. Im nördlichen Teil des Plangebietes, nördlich der Hailerer Straße, sind Bodendenkmale des Mittelalters und der frühen Neuzeit bekannt (ehemalige Ziegel-Vorstadt). In Absprache mit der Kreisarchäologie sieht das Landesamt für Denkmalpflege, hessenArchäologie, im Hinblick auf die gem. § 1 Abs. 6 Nr. 5 BauGB gebotene Berücksichtigung der Belange des Bodendenkmal- schutzes und der Bodendenkmalpflege eine archäologische Baubegleitung eventueller Bo- deneingriffe in dem genannten Areal als erforderlich an. Erdarbeiten bedürfen hier gem. § 18 HDSchG der Genehmigung durch die Denkmalschutzbehörden. Wenn bei Erdarbeiten Bodendenkmäler bekannt werden, so ist dies dem Landesamt für Denk- malpflege Hessen, Archäologische Denkmalpflege, oder der unteren Denkmalbehörde, unter Hinweis auf § 20 HDSchG, anzuzeigen. 2 Verkehr Die Hessische Straßen- und Verkehrsverwaltung übernimmt keinerlei Forderungen hinsicht- lich Lärm-, Abgas- und Erschütterungsschutz, auch zu keinem späteren Zeitpunkt. 3 Wasserwirtschaftliche Belange 3.1 Verwertung von Niederschlagswasser Nach § 37 Abs. 4 Hessisches Wassergesetz – HWG – soll Niederschlagswasser von demje- nigen verwertet werden, bei dem es anfällt, wenn wasserwirtschaftliche und gesundheitliche Belange nicht entgegenstehen. Dies ist eine Soll-Bestimmung, von der nur in begründeten Einzelfällen abgewichen werden kann. 3.2 Regenwassernutzung Im Falle des Einbaus von Regenwassernutzungsanlagen wird darauf hingewiesen, dass dem Verbraucher nach der Trinkwasserverordnung 2001 (TrinkwV 2001) für die in § 3 Nr. 1 ge- nannten Zwecke Wasser mit Trinkwasserqualität zur Verfügung stehen muss. Nach § 17 Abs. 6 TrinkwV 2001 dürfen Regenwassernutzungsanlagen nicht ohne eine den allgemein anerkannten Regeln der Technik entsprechende Sicherungseinrichtung (DIN EN 1717, für Regenwassernutzungsanlagen Absicherung nach AA [freier Auslauf]) mit Trinkwas- serleitungen verbunden werden. Die Leitungen der unterschiedlichen Versorgungssysteme sind beim Einbau dauerhaft farblich unterschiedlich zu kennzeichnen und die Entnahmestellen aus Regenwassernutzungsanlagen sind dauerhaft als solche zu kennzeichnen. Die Inbetriebnahme einer Regenwassernutzungsanlage ist nach § 13 Abs. 4 TrinkwV 2001 der zuständigen Behörde anzuzeigen. g:\projekte\2105\text\entwurf\2105_01e.docx/ 10. Mai 2021 15
Stadt Gelnhausen Bebauungsplan „Dienstleistungszentrum Südstadt“ 3.3 Grundwasser Die Nutzung von Grundwasser zur Energiegewinnung, z.B. mit Grundwasserwärmepumpen oder Erdwärmesonden, ist nach § 8 Wasserhaushaltsgesetz (WHG) wasserrechtlich erlaub- nispflichtig. Insbesondere wird auf die Anforderungen des Gewässerschutzes an Erdwärme- sonden vom 21. März 2014, StAnz. 17/2014 S. 383, hingewiesen. Für eine eventuelle Grundwasserhaltung ist grundsätzlich eine wasserrechtliche Erlaubnis bei der o.a. Abteilung Wasser- und Bodenschutz zu beantragen. Ein Merkblatt hierzu kann unter E-Mail wasserbehoerde@MKK.de oder per Telefon 06051/85-16146 oder -12590 angefordert werden. Aufgrund der stark schwankenden Grundwasserstände im Plangebiet wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass der Bauherr eigenverantwortlich für Setzriss- oder Vernässungsschäden an den Bauwerken ist und gegebenenfalls entsprechende bauliche Vorkehrungen gegen Grundwasserandrang zu treffen hat. 4 Vorsorgender Bodenschutz Belange des vorsorgenden Bodenschutzes werden in der Bauleitplanung von der Oberen Bo- denschutzbehörde (Regierungspräsidium Darmstadt, Abteilung Arbeitsschutz und Umwelt Frankfurt, Gutlautstraße 114, 60327 Frankfurt a.M.) vertreten. Sofern im Zuge der Einzelbau- vorhaben Bodenmaterial >600m³ aufgebracht werden soll, ist dies beim Kreisausschuss des Main-Kinzig-Kreises, Abteilung Wasser- und Bodenschutz, Barbarossastraße 24, 63571 Geln- hausen, anzuzeigen. 5 Altlasten Werden bei der Durchführung von Erdarbeiten Bodenverunreinigungen, Altablagerungen oder sonstige Beeinträchtigungen festgestellt, von denen eine Gefährdung für Mensch und Umwelt ausgehen kann, sind umgehend die zuständigen Behörden zu informieren. Bei der Planung und Durchführung der geplanten Baumaßnahmen sind die vorhandenen Bo- denbelastungen zu berücksichtigen und das Einvernehmen mit der zuständigen Bodenschutz- behörde herzustellen. Vorhandene Grundwassermessstellen sind zu sichern und dürfen nicht ohne Zustimmung der Bodenschutzbehörde zurückgebaut werden. 6 Kampfmittel Die Auswertung der beim Kampfmittelräumdienst vorliegenden Kriegsluftbilder hat ergeben, dass sich das Plangebiet am Rande eines Bombenabwurfgebietes befindet. Vom Vorhanden- sein von Kampfmitteln auf solchen Flächen muss grundsätzlich ausgegangen werden. Eine systematische Überprüfung (Sondieren auf Kampfmittel) ist daher vor Beginn der geplan- ten Abbrucharbeiten, Bauarbeiten und Baugrunduntersuchungen auf den Grundstücksflächen bis in einer Tiefe von 5 Meter (ab GOK IIWK) erforderlich, auf denen bodeneingreifende Maß- nahmen stattfinden. Hierbei soll grundsätzlich eine EDV-gestützte Datenaufnahme erfolgen. Sofern die Fläche nicht sondierfähig sein sollte (z.B. wg. Auffüllungen, Versiegelungen oder sonstigen magnetischen Anomalien), sind aus Sicherheitsgründen weitere Kampfmittel-räum- maßnahmen vor bodeneingreifenden Bauarbeiten erforderlich. g:\projekte\2105\text\entwurf\2105_01e.docx/ 10. Mai 2021 16
Stadt Gelnhausen Bebauungsplan „Dienstleistungszentrum Südstadt“
Es ist dann notwendig, einen evtl. vorgesehenen Baugrubenverbau (Spundwand, Berliner Ver-
bau usw.) durch Sondierungsbohrungen in der Verbauachse abzusichern. Sofern eine son-
dierfähige Messebene vorliegt, sollen die Erdaushubarbeiten mit einer Flächensondierung be-
gleitet werden.
7 Vorsorglicher Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
• Sonnenkollektoren und Photovoltaikanlagen sind aus nicht reflektierendem dunklem
Material erlaubt. Diese sind baugestalterisch in die Dachfläche einzufügen. Weitere
Maßnahmen zur Nutzung regenerativer Energien sind erlaubt, soweit keine schädli-
chen Umwelteinwirkungen im Einwirkungsbereich hierdurch eintreten können.
• Vor Einbau Sonnenlichtreflektionen verursachender Bauelemente und technischer An-
lagen (z. B. verspiegelte Gläser, Photovoltaikanlagen) ist deren Blendwirkung auf
schützenswerte Daueraufenthaltsflächen und -räume nach der "Richtlinie zur Messung
und Beurteilung von Lichtimmissionen" des Länderausschusses für Immissionsschutz
(LAI) vom 13.09.2012 zu überprüfen. Ergibt die Prüfung, dass schädliche Umweltein-
wirkungen durch Blendung auftreten können, sind ausreichend dimensionierte Blenden
oder andere dem Stand der Technik entsprechende Schutzmaßnahmen vorzusehen.
Kann die Blendwirkung nicht vermieden werden, ist der Einbau blendender Bauele-
mente unzulässig.
• Die Außenbeleuchtung ist energiesparend, streulichtarm und insektenverträglich (UV-
armes Lichtspektrum) zu installieren. Die Leuchten müssen staubdicht und so ausge-
bildet sein, dass eine Lichtwirkung nur auf die zu beleuchtende Fläche erfolgt. Eine
direkte Blickverbindung zu Lichtquellen von benachbarten schutzbedürftigen Dauer-
aufenthaltsräumen aus ist durch geeignete Lichtpunkthöhe, Neigungswinkel der
Leuchten, Reflektoren, Blenden usw. zu vermeiden.
• An öffentlichen Verkehrsflächen sind Natrium-Hochdrucklampen oder LED-Leuchten
zu verwenden. Dies gilt auch für die Beleuchtung privater Wege, wenn sie nach Um-
fang und Dauer ähnlich der öffentlichen Straßenbeleuchtung betrieben wird. Ansons-
ten sind im privaten Bereich Kompaktleuchtstofflampen in Warmtönen einzusetzen,
deren Betriebszeit durch Zeitschaltungen soweit wie möglich zu verkürzen ist.
• Außenleuchten dürfen nicht direkt vor den Fenstern von schutzbedürftigen Dauer-
aufenthaltsräumen nach DIN 4109, stark reflektierenden Fassaden oder in Gehölz-
gruppen angebracht werden.
• Für größere Plätze, die gleichmäßig ausgeleuchtet werden sollten, sind Scheinwerfer
mit asymmetrischer Lichtverteilung zu verwenden, die oberhalb von 85° Ausstrah-
lungswinkel (zur Vertikalen) kein Licht abgeben.
8 Bahnbetrieb
Bepflanzung des Grundstücks zur Bahnseite hin
Bei der Bepflanzung des Grundstücks zur Bahnseite hin dürfen keine windbruchgefährdeten
Hölzer (z.B. Pappeln), sowie stark rankende und kriechende Gewächse (z.B. Brombeeren)
verwendet werden. Der Pflanzabstand zum Bahnbetriebsgelände ist entsprechend der End-
wuchshöhe zu wählen. Durch die Bepflanzungen dürfen die Signalsichten keinesfalls einge-
schränkt werden.
g:\projekte\2105\text\entwurf\2105_01e.docx/ 10. Mai 2021 17Stadt Gelnhausen Bebauungsplan „Dienstleistungszentrum Südstadt“ Planungen von Lichtzeichen- und Beleuchtungsanlagen Bei der Planung von Lichtzeichen- und Beleuchtungsanlagen in der Nähe der Bahn (z.B. Be- leuchtung von Parkplätzen, Baustellenbeleuchtung, Leuchtwerbung aller Art, etc.) ist darauf zu achten, dass Blendungen der Treibfahrzeugführer ausgeschlossen sind und Verfälschun- gen, Überdeckungen und Vortäuschungen von Signalbildern nicht vorkommen. Oberflächen- und sonstige Abwässer Oberflächen- und sonstige Abwässer dürfen dem Bahngelände nicht zugeleitet werden. Immissionen Durch den Eisenbahnbetrieb und die Erhaltung der Bahnanlagen entstehen Immissionen (ins- besondere Luft- und Körperschall, Erschütterungen, Abgase, Funkenflug usw.) Die Deutsche Bahn weist besonders auf die Zeiten hin, in denen während der Baumaßnahmen auf dem Gleiskörper z.B. mit Gleisbaumaschinen gearbeitet wird. Hier werden zur Warnung des Per- sonals gegen die Gefahren aus dem Eisenbahnbetrieb Tyfone oder Signalhörner benutzt. Ent- schädigungsansprüche oder Ansprüche auf Schutzmaßnahmen können gegen die Deutsche Bahn AG nicht geltend gemacht werden, da die Bahnlinie planfestgestellt ist. Es obliegt den Anliegern, für Schutzmaßnahmen zu sorgen. Einfriedung Der Bauherr muss das Grundstück im Interesse der öffentlichen Sicherheit – auch im Interesse der Sicherheit der auf seinem Grundstück verkehrenden Personen – derart einfrieden, dass ein Betreten der Bahnanlagen verhindert wird. Bahngelände darf weder unterhalb noch ober- halb des Terrains in Anspruch genommen werden. Die Einfriedung ist vom Bauherrn bzw. seinen Rechtsnachfolgern laufend instand zu halten und ggf. zu erneuern. Die anfallenden Kosten gehen zu Lasten des Bauherrn bzw. seiner Rechtsnachfolger. Oberleitung Die Bauflächen des Bebauungsplans befinden sich in unmittelbarer Nähe zu der Oberleitungs- anlage der Deutschen Bahn. Die Deutsche Bahn weist ausdrücklich auf die Gefahren durch die 15.000 V Spannung der Oberleitung und die hiergegen einzuhaltenden einschlägigen Best- immungen hin. Parkplätze zur Bahnseite hin Parkplätze und Zufahrt müssen auf ihre ganze Länge zur Bahnseite hin mit Schutzplanken oder ähnlichem abgesichert werden, damit ein unbeabsichtigtes Rollen zum Bahngelände hin in jedem Fall verhindert wird. Die Schutzvorrichtung ist von den Bauherren oder deren Rechts- nachfolgern auf ihre Kosten laufend instand zu setzen und ggf. zu erneuern. 9 Erschütterungsschutz Innerhalb des Plangebietes bestehen mögliche Konfliktpotentiale aufgrund von schienenver- kehrsinduzierten Erschütterungsimmissionen. Es wird empfohlen, die Prognosen im Vorfeld des Baugenehmigungsverfahrens auf Basis von baudynamischen Analysen in Verbindung mit erschütterungstechnischen Ausbreitungs- und/oder Immissionsmessungen durchzuführen. 10 Pflanzliste 10.1 Pflanzliste 1 - Großkronige Bäume (I Wuchsordnung ) Acer platanoides (Spitzahorn) Aesculus hippocastanum (Gewöhnliche Rosskastanie) Fraxinus excelsior (Gemeine Esche) Quercus petraea (Traubeneiche) Salix alba ” Liempde ” (Silber-Weide) g:\projekte\2105\text\entwurf\2105_01e.docx/ 10. Mai 2021 18
Stadt Gelnhausen Bebauungsplan „Dienstleistungszentrum Südstadt“ Tilia tomentosa (Silber-Linde) 10.2 Pflanzliste 2 - mittelkronige Einzelbäume (II Wuchsordnung ) Acer campestre (Feld-Ahorn) Acer pseudoplatanus (Berg-Ahorn) Aesculus hippocastanum (Rosskastanie) Carpinus betulus (Hainbuche) Castanea sativa (Esskastanie) Fagus sylvatica (Rotbuche) Quercus robur (Stieleiche) Prunus avium (Vogelkirsche) Prunus padus (Gewöhnliche Traubenkirsche) Tilia cordata (Winterlinde) 10.3 Pflanzliste 3 - Kletterpflanzen Akebia quinata Aristolochia macrophylla Clematis vitalba Hedera helix Humulus lupulus Lonicera caprifolium Lonicera periclymenum Vitis vinifera Humulus lupulus g:\projekte\2105\text\entwurf\2105_01e.docx/ 10. Mai 2021 19
Stadt Gelnhausen Bebauungsplan „Dienstleistungszentrum Südstadt“ G Begründung 1 Anlass und Aufgabenstellung Die Grundstücksflächen des im Jahr 2013 geschlossenen ehemaligen Kaufhauses Joh in der Gelnhäuser Südstadt sollen einer neuen Nutzung zugeführt werden. Vorgesehen ist die Nut- zung des Standortes für ein innerstädtisches Verwaltungs-, Einzelhandels- und Dienstleis- tungszentrum. Zur Unterbringung des ruhenden Verkehrs ist auf einer Fläche südlich des Kreuzungsbereichs der Hailerer Straße und der Straße Am Schandelbach die Errichtung eines mehrgeschossigen Parkhauses für Beschäftigte und Besucher des Dienstleistungszentrums vorgesehen. Die von der Überplanung betroffenen Flächen liegen für den Teilbereich 1 im räumlichen Gel- tungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplans „Westliches Ziegelhaus / Bahnhofsvorplatz“ einschließlich der ersten einfachen Änderung und für den Teilbereich 2 im räumlichen Gel- tungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplans „Westliches Bahnhofsumfeld“. Die vorge- sehene bauliche Entwicklung entspricht unter anderem hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung nicht den planungsrechtlichen Festsetzungen der rechtskräftigen Bebauungspläne. Die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Umsetzung der baulichen Entwicklung sollen durch die Neuaufstellung des Bebauungsplans „Dienstleistungszentrum Südstadt“ geschaffen werden. Die Anwendungsvoraussetzungen für das beschleunigte Verfahren nach § 13a BauGB liegen vor, weil der Bebauungsplan der Wiedernutzbarmachung von Flächen sowie der Nachverdich- tung dient und weniger als 20.000 m2 anrechenbare Grundfläche festgesetzt werden (ein- schließlich der mitzurechnenden Grundflächen mehrerer Bebauungspläne, die in einem sach- lichen, räumlichen und zeitlichen Zusammenhang stehen). g:\projekte\2105\text\entwurf\2105_01e.docx/ 10. Mai 2021 20
Stadt Gelnhausen Bebauungsplan „Dienstleistungszentrum Südstadt“ 2 Lage und Abgrenzung Abb. 1: Lage des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplans „Dienstleistungszentrum Südstadt“ setzt sich aus den Teilbereichen 1 und 2 zusammen (s. Abb. 1) Der 8.696 m² große Teilbereich 1 befindet sich unmittelbar südlich der Kinzig westlich der Straße Im Ziegelhaus und nördlich der Hailerer Straße und wird von beiden Straßen aus erschlossen. Der Teilbereich beinhaltet die Grundstücksflächen des ehemaligen Kaufhauses Joh. Der südwestlich hiervon gelegene, 3.257 m² große Teilbereich 2 befindet sich zwischen den hieran südlich angrenzenden Bahn- flächen und beinhaltet das in der Gemarkung Gelnhausen, Flur 2 gelegene Flurstück 137/42 sowie Teilflächen der Hailerer Straße. Das Flurstück 137/42 wird von der Hailerer Straße aus erschlossen. Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplans „Dienstleistungszentrum Südstadt“ hat eine Größe von 11.952 m² (1,20 ha). 3 Gewährleistung des Sicherungszieles nach § 13a Abs. 1 BauGB Der Bebauungsplan wird als „Bebauungsplan der Innenentwicklung“ nach § 13a BauGB auf- gestellt. Hierunter fallen Bebauungspläne, die der Wiedernutzbarmachung von Flächen, der Nachverdichtung oder anderer Maßnahmen der Innenentwicklung dienen. Mit den Zielen der Innenentwicklung sind insbesondere Bebauungspläne zur Erhaltung, Erneuerung, Fortent- wicklung, Anpassung und Umbau vorhandener Ortsteile (§ 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB) vereinbar. Diese Bebauungspläne können im beschleunigten Verfahren aufgestellt, geändert oder er- gänzt werden. In Betracht kommen insbesondere g:\projekte\2105\text\entwurf\2105_01e.docx/ 10. Mai 2021 21
Stadt Gelnhausen Bebauungsplan „Dienstleistungszentrum Südstadt“
• im Zusammenhang bebaute Ortsteile im Sinne des § 34 BauGB,
• innerhalb des Siedlungsbereichs befindliche brachgefallene Flächen oder einer ande-
ren Nutzungsart zuzuführende Flächen,
• innerhalb des Siedlungsbereichs befindliche Gebiete mit einem Bebauungsplan, der
infolge notwendiger Anpassungsmaßnahmen geändert oder durch einen neuen Be-
bauungsplan abgelöst werden soll.
Folgende Voraussetzungen für die Anwendung des beschleunigten Verfahrens müssen erfüllt
sein:
− Die zulässige Grundfläche muss unter 20.000 m² liegen, wobei die Grundflächen mehrerer
Bebauungspläne, die in einem engen sachlichen, räumlichen und zeitlichen Zusammen-
hang aufgestellt werden, mitzurechnen sind:
Die im Bebauungsplan festgesetzten Flächen besitzen eine Größe von maximal 11.952 m²
(Geltungsbereich), so dass die zulässige Grundfläche in jedem Fall unter 20.000 m² liegt.
Mit der Kumulationsregelung soll ausgeschlossen werden, dass ein Bebauungsplanverfahren
rechtsmissbräuchlich in mehrere kleinere Verfahren aufgespaltet wird, um jeweils Werte von
unterhalb von 20.000 m² Grundfläche zu erhalten. Ein solcher Zusammenhang kommt jedoch
nur zwischen einem oder mehreren Bebauungsplänen der Innenentwicklung in Betracht, nicht
aber bei einer Kumulation eines Bebauungsplans nach § 13a BauGB mit einem sonstigen Be-
bauungsplan (im „Normalverfahren“, also mit Umweltprüfung). Im räumlichen Umfeld sind der-
zeit keine weiteren Bauleitplanverfahren nach § 13a BauGB anhängig.
➢ Voraussetzung erfüllt
− Durch den Bebauungsplan darf nicht die Zulässigkeit von Vorhaben begründet werden, die
einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über
die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen.
Im Bebauungsplan werden erkennbar keine Nutzungen festgesetzt, die nach Anlage 1 (Nr. 18)
zum UVPG einer Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegen. Die dort aufgeführten prüfungs-
pflichtigen Vorhaben umfassen großflächige Nutzungen im Außenbereich (z.B. Feriendorf,
Campingplatz) sowie Einkaufszentren und sonstige städtebauliche Projekte mit einer zulässi-
gen Grundfläche von über 20.000 m² im Innen- und Außenbereich.
➢ Voraussetzung erfüllt
− Es dürfen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung von FFH- oder Europäischen Vo-
gelschutzgebieten vorliegen.
Unmittelbar nördlich des Plangebietes liegen Ufer- und Böschungsbereiche der Kinzig, die
Bestandteil des FFH-Gebietes „Kinzig zwischen Langenselbold und Wächtersbach“ (5721-
305) sind. FFH-Lebensraumtypen oder gesetzlich geschützte Biotope sind im Eingriffsbereich
nicht vorhanden. Weitere Natura 2000-Gebiete befinden sich nicht innerhalb eines 1.000 m
Wirkraumes.
Wie die FFH-Vorprüfung für das Vorhaben gezeigt hat (siehe detaillierte Ausführungen in An-
lage 2 „FFH-Vorprüfung für das Gebiet „Kinzig zwischen Langenselbold und Wächtersbach“
(5721-305) werden die Erhaltungsziele bzw. Schutzzwecke des Schutzgebietes durch die
Neuaufstellung des Bebauungsplanes nicht beeinträchtigt.
➢ Voraussetzung erfüllt
g:\projekte\2105\text\entwurf\2105_01e.docx/ 10. Mai 2021 22Stadt Gelnhausen Bebauungsplan „Dienstleistungszentrum Südstadt“
− Es dürfen keine Anhaltspunkte dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermei-
dung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des
Bundes-Immissionsschutzgesetzes1 zu beachten sind.
Innerhalb der festgesetzten Flächen sind Störfallbetreiben nicht zulässig. Insofern ist nicht da-
mit zu rechnen, dass von der Planung schwere Unfälle im Sinne des Bundes-Immissions-
schutzgesetzes ausgehen können.
➢ Voraussetzung erfüllt
Die vorliegende Planung erfüllt somit insgesamt die Voraussetzungen zur Anwendung des §
13a BauGB.
Gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB gelten im beschleunigten Verfahren die Vorschriften des
vereinfachten Verfahrens nach § 13 Abs. 2 und 3 Satz 1 BauGB entsprechend. Demnach wird
von der frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung nach § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB
abgesehen.
Zur Beteiligung der Öffentlichkeit wird gemäß § 13 Abs. 2 Nr. 2 BauGB die öffentliche Ausle-
gung nach § 3 Abs. 2 BauGB durchgeführt. Die Beteiligung der Behörden und sonstigen Trä-
gern öffentlicher Belange wird nach § 4 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 13 Abs. 2 Nr. 3 BauGB durch-
geführt.
Von der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB, vom Umweltbericht nach § 2a BauGB, von
der Angabe nach § 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB, welche Arten umweltbezogener Informationen
verfügbar sind, sowie von der zusammenfassenden Erklärung nach § 10a Abs. 1 BauGB wird
abgesehen.
§ 4c BauGB (Überwachung der erheblichen Umweltauswirkungen) findet keine Anwendung.
Gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB gelten zudem Eingriffe, die aufgrund der Aufstellung des
Bebauungsplans zu erwarten sind als erfolgt bzw. zulässig, so dass ein Ausgleich nicht erfor-
derlich ist. Die Eingriffsregelung (§ 1a Abs. 3 BauGB) ist jedoch insbesondere im Hinblick auf
das Vermeidungsgebot zu beachten. Auch sind artenschutzrechtliche Belange zwingend zu
berücksichtigen.
4 Übergeordnete Planungsebenen
4.1 Regionalplanung
Im Regionalplan Südhessen 2010 ist Gelnhausen als Mittelzentrum im Ordnungsraum ausge-
wiesen, der durch eine erhöhte bauliche Verdichtung, die Konzentration von Einwohnern, Ar-
beitsplätzen und Verkehr gekennzeichnet ist.
Nach dem Regionalplan soll die Funktion der Mittelzentren als Standorte für gehobene Ein-
richtungen im wirtschaftlichen, sozialen, kulturellen und Verwaltungsbereich sowie für weitere
private Dienstleistungen gesichert werden.
Im Regionalplan ist das Plangebiet als bestehender Siedlungsbereich gekennzeichnet.
1
Bei raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen sind die für eine bestimmte Nutzung vorgesehenen Flächen einander so
zuzuordnen, dass schädliche Umwelteinwirkungen und von schweren Unfällen im Sinne des Artikels EWG_RL_2012_18 Artikel
3 Nummer 13 der Richtlinie 2012/18/EU in Betriebsbereichen hervorgerufene Auswirkungen auf die ausschließlich oder über-
wiegend dem Wohnen dienenden Gebiete sowie auf sonstige schutzbedürftige Gebiete, insbesondere öffentlich genutzte Ge-
biete, wichtige Verkehrswege, Freizeitgebiete und unter dem Gesichtspunkt des Naturschutzes besonders wertvolle oder be-
sonders empfindliche Gebiete und öffentlich genutzte Gebäude, so weit wie möglich vermieden werden.
g:\projekte\2105\text\entwurf\2105_01e.docx/ 10. Mai 2021 23Sie können auch lesen
