Büroflächen Office Space Marktreport 2017/2018 Hannover
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Büroflächen · Office Space Marktreport 2017/2018 · Hannover
HANNOVER
ca. 157.000 m2 16,00 EUR/m2 11,70 EUR/m2 25,0 2,6 %
Flächenumsatz Spitzenmiete Durchschnittsmiete City Spitzenfaktor Leerstandsquote
Take-up Prime rent Average rent Prime multiplier Vacancy rate
Der Markt für Büroflächenvermietung in Hannover The market for office space lettings in Hanover once
erfreute sich auch im Jahr 2017 einer starken Dynamik. again enjoyed strong momentum in 2017. With take-up
Mit einem Flächenumsatz von ca. 157.000 m² wurde of around 157,000 sqm, an exceptionally high result
ein außergewöhnlich hohes Ergebnis registriert, das was recorded. This marked the best result since the
den besten Wert seit dem Rekordjahr 2011 markiert. all-time record in 2011. Compared to the previous
Gegenüber dem Vorjahr kann ein deutliches Umsatzplus year, a significant increase in take-up can be observed
von rund 27 % konstatiert werden. Dieses erfreuliche – around 27%. These encouraging figures underscore
Resultat unterstreicht die Bedeutung der niedersäch- the importance of Lower Saxony’s capital as the largest
sischen Landeshauptstadt als größter Büromarkt office market outside the seven major Class A cities. Most
außerhalb der sieben großen A-Städte. Im Fokus der prospective tenants are focusing on modern, high-quality
meisten Mietinteressenten stehen dabei moderne und space in urban locations. The city centre accounted for
hochwertige Flächen in den innerstädtischen Lagen. almost a third of take-up. Other popular areas were
Nahezu ein Drittel des Flächenvolumens entfiel auf die office locations “Hannover West” (15%) and “Hannover
„City/Stadtmitte“. Weitere Hotspots waren daneben die Nordost” (12%).
Bürolagen „Hannover West“ (15 %) und „Hannover
Nordost“ (12 %).
Flächenumsatz Flächenumsatz - Lage*
Take-up Take-up - location*
200 31 %
City
160
157
sonstiges Stadtgebiet 18 %
in Tsd. m²/in thousand sqm
150
130
Hannover West 15 %
124
120
Hannover Nordost 12 %
100
Hannover Nord 7%
100 7%
Laatzen/Messe
140
Hannover Ost 4%
50 Hannover Süd 3%
Lahe/Altwarmbüchen 2%
Langenhagen 1%
0
2013 2014 2015 2016 2017 2018* 0% 10 % 20 % 30 % 40 %
* Prognosespanne/Forecast * Jahr 2017/Year 2017
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
Büroflächen Marktreport 2017/2018 • HannoverBedeutende Flächenumsätze Significant take-ups
Mieter Tenant Fläche Space Bürolage Office area
Stadt Hannover 22.073 m2 City
WABCO GmbH 11.500 m2 Hannover West
Stadt Hannover 4.200 m2 City
Klinikum Region Hannover GmbH 3.900 m2 Hannover Süd
Gasunie Deutschland Services GmbH 3.819 m2 Hannover Nordost
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
Öffentliche Hand als Treiber Public authorities as a driver
Während 2016 besonders kleinere Flächenvermietungen Although particularly small space rentals represented
einen entscheidenden Anteil am Gesamtumsatz aus- a decisive share of total take-up in 2016, around 40%
machten, wurden 2017 rund 40 % des Volumens durch of the volume in 2017 was generated through deals in
Abschlüsse in der Größenklasse über 5.000 m² generiert. the size category over 5,000 sqm. The City of Hanover
Mit der Anmietung von knapp über 22.000 m² realisierte signed the largest single deal with a contract to lease just
die Stadt Hannover den größten Einzelabschluss. Derzeit over 22,000 sqm. The office spaces on Joachimstrasse are
werden die Flächen in der Joachimstraße noch von der still being used by Deutsche Bahn AG at present, and the
Deutschen Bahn AG genutzt und ab 2018 vom Eigentü- owner will begin renovation work in 2018. The Family
mer saniert. Ab Sommer 2020 soll dann der Fachbereich and Youth Services Department is scheduled to move in
„Jugend und Familie“ dort einziehen. Einen ebenfalls during the summer of 2020. Space up to 500 sqm was
nennenswerten Anteil am sehr guten Jahresergebnis hat- another significant segment that contributed to a very
te das Flächensegment bis 500 m². Rund 75 % aller Ver- good annual result. Around 75% of all contracts were
tragsabschlüsse wurden hier registriert. signed for properties in this category.
Als ein wesentlicher Treiber der Nachfrage zeigte sich Public administration and services were a key driver of
die Branche „Öffentliche Verwaltung, Dienstleistungen“, demand, responsible for 27% of total take-up. There was
die sich für 27 % des Gesamtflächenumsatzes verant- also a high level of demand from the financial sector
wortlich zeigte. Einen ebenfalls hohen Bedarf an Flächen (15%) as well as research and development (12%).
hatten die Wirtschaftszweige „Finanzwesen“ (15 %)
sowie „Forschung und Entwicklung“ (12 %).
Flächenumsatz - Größenklassen* Flächenumsatz - Branche*
Take-up - size categories* Take-up - segment*
öffentliche Verwaltung,
≤ 500 m² 20 %
Dienstleistungen (27 %)
Finanzwesen (15 %)
501–1.000 m² 8% Forschung und Entwicklung (12 %)
technische Dienstleistungen (10 %)
1.001–2.000 m² 13 % Verwaltung Unternehmen
Produktion und Industrie (10 %)
sonstige Dienstleistungen (10 %)
2.001–5.000 m² 19 % medizinische Dienstleistungen (6 %)
Information, Kommunikation (4 %)
> 5.000 m² 40 % sonstige Nutzer (2 %)
freiberufliche Dienstleistungen (2 %)
0% 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % Grundstücks- und Wohnungswesen (1 %)
* Jahr 2017/Year 2017 * Jahr 2017/Year 2017 logistische Dienstleistungen (1 %)
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial, Wirtschaftsförderung HannoverMietentwicklung lockt Investoren Rent prices attracting investors
Die verhaltene Bautätigkeit der vergangenen Jahre hat Restrained construction activities in recent years has
das Flächenangebot in der niedersächsischen Landes- further reduced the supply of space in Lower Saxony’s
hauptstadt weiter reduziert. Derweil sind auf dem Markt capital. At present, there is almost 185,000 sqm of office
knapp 185.000 m² kurzfristig anmietbare Bürofläche space on the market available for short-term rent. Minus
verfügbar, was abzüglich des strukturellen Leerstandes structural vacancies, this corresponds to a historically
einer historisch niedrigen Leerstandsquote von 2,6 % low vacancy rate of 2.6%. The lack of high-quality
entspricht. Der Mangel an hochwertigen Flächen und space and a simultaneous increase in demand led to a
die gleichzeitig gestiegene Nachfrage führten 2017 significant rise in rental prices in 2017. The calculated
zu einem signifikanten Anstieg des Mietpreisniveaus. average rent grew by around 9.0% over twelve months
Die errechnete Durchschnittsmiete stieg binnen zwölf and is currently at 9.70 euros/sqm. Rent prices in the city
Monaten um rund 9 % und liegt derzeit bei 9,70 EUR/m². centre were much more expensive, however: an average
Deutlich teurer war es hingegen in der City: Hier wurden of 11.70 euros/sqm was paid here, with prime locations
im Schnitt 11,70 EUR/m² gezahlt, wobei in der Spitze currently attracting up to 17.00 euros/sqm.
aktuell bis zu 17,00 EUR/m² aufgerufen werden.
Hanover’s robust office rental market has a direct
Der robuste Hannoveraner Bürovermietungsmarkt strahlt impact on the investment market. In 2017, there were
unmittelbar auf den Investmentmarkt aus. 2017 wurden deals for office properties worth around 385 million
in der prosperierenden niedersächsischen Metropole euros in total in Lower Saxony’s prospering metropolis
Büroimmobilien im Wert von rund 385 Mio. EUR (including proportionally calculated portfolio deals).
umgesetzt (inkl. anteilig berechneter Portfoliodeals). Hier Hanover is benefiting from the high investment pressure
profitiert Hannover vom hohen Anlagedruck institutio- of institutional investors in this area – organisations
neller Investoren, die primär wertstabile und risikoarme whose main demand is for low-risk core and core-plus
Core- und Core-plus-Objekte nachfragen. Im Vordergrund properties that retain their value. The focus here is on
stehen dabei stabile Mieteinnahmen sowie Mietstei- both stable rental incomes and potential rent increases.
gerungspotenziale. Aufgrund der sehr guten Vermie- Given the very good letting prospects, investors are
tungsperspektiven nehmen Investoren bei Bestands- also accepting short remaining terms for ongoing lease
objekten auch geringere Restlaufzeiten bei bestehenden contracts when adding to their property portfolio.
Mietverträgen in Kauf. Dieser ungebrochene „Run“ führt This unbroken run leads to notable yield compression.
zu einer deutlich spürbaren Renditekompression. Nichts- Nevertheless, Hanover remains an attractive investment
destotrotz präsentiert sich Hannover mit einer Spitzen- location with a prime yield of 4.0%. Evidence of this can
rendite von 4 % nach wie vor als ein attraktiver Anlage- be seen in the fact that around 45% of investors are from
standort. Davon zeugt auch, dass mittlerweile rund 45 % other countries.
der Investoren aus dem Ausland kommen.
Büromieten Leerstand
Office rents Vacancies
in EUR/m² nettokalt/excl. add. costs
20 400 4,6 5
4,4 4,4
16,00
in Tsd. m²/in thousand sqm
15,00 15,00 15,00 15,00
16 4
Quote in %/Rate in %
14,00 3,5
300
11,30 11,70 2,9
12 11,00 2,6* 3
10,00 10,00 10,00
200
8 9,10 9,50 9,70 2
8,90 9,00 8,90
185
230
200
205
100
190
180
4 1
70**
0 0 0
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2012 2013 2014 2015 2016* 2017*
Leerstand/Vacancy Leerstandsquote/Vacancy rate
Spitzenmiete/Prime rent Durchschnittsmiete City/Average rent city * ohne strukturellen Leerstand/without structural vacancy
Durchschnittsmiete Hannover/Average rent Hanover ** davon struktureller Leerstand/of which, structural vacancies
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
Büroflächen Marktreport 2017/2018 • HannoverTransaktionsvolumen Büroinvestment Spitzenfaktoren Büroimmobilien
Transaction volume office investment Prime factors office properties
500 30
25,0
385*
400 25 22,0
in Mio. EUR/in m. euros
19,2
20 17,2 17,2 17,9
275
300 20,5
240
15 17,0
182
200 149 14,7
13,0 13,0 13,5
10
87
100 5
0 0
2012 2013 2014 2015 2016 2017* 2012 2013 2014 2015 2016 2017
* inkl. Portfoliodeals, anteilig berechnet/incl. portfolio deals, calculated pro rata City/Stadtmitte/City
Ausfallstraßen, Bürozentren/Arterial road, Office center
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
Mittelfristig keine Entspannung in Sicht No relaxation in the medium term
Zwar sollen 2018 und 2019 voraussichtlich insgesamt Although a total of around 165,000 sqm of office space
rund 165.000 m² Bürofläche fertiggestellt werden, is due to be completed in 2018 and 2019, this will not
jedoch wird sich daraus kein großer Einfluss auf die have a major impact on the vacancy situation because
Leerstandssituation ergeben, da bereits über 77 % der more than 77% of this space is already pre-let or will be
Flächen vorvermietet oder durch Eigennutzer belegt owner-occupied. For project developers, both the current
sind. Für Projektentwickler bieten sich im derzeitigen market environment and very positive macroeconomic
Marktumfeld und aufgrund der sehr guten gesamt- factors offer numerous opportunities for speculative
wirtschaftlichen Parameter zahlreiche Chancen auch construction projects. Especially in central office
für spekulativ errichtete Bauprojekte. Speziell in den locations, further rent increases are likely. For example,
zentralen Bürolagen ist ein weiteres Anziehen der Mieten the area surrounding the newly emerging company
wahrscheinlich. So werden beispielsweise dem Areal headquarters of Continental AG in Hans-Böckler-Allee
rund um die neu entstehende Unternehmenszentrale der is the source of positive development prospects. Due to
Continental AG in der Hans-Böckler-Allee positive Ent- such projects in selected locations and a traditionally
wicklungsperspektiven zugesprochen. Aufgrund solcher active level of turnover in Hanover, Engel & Völkers
punktueller Projekte und der traditionell lebhaften Commercial forecasts total take-up of between 140,000
Flächenfluktuation in Hannover prognostiziert Engel & and 160,000 sqm in 2018.
Völkers Commercial für das Jahr 2018 einen Gesamt-
flächenumsatz zwischen 140.000 und 160.000 m².
Büroflächen Fertigstellungen - Hannover
Office space completion - Hanover
85,3*
100
79,6*
75,5
75,5
in Tsd. m²/in thousand sqm
80
60
46,5
34,5
65,4**
61,1**
40
23,8
22,3
18,3
13,9
11,4
20
0
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018* 2019*
* Prognosespanne/Forecast
** davon vorvermietet/of which, pre-let
Quelle:/Source: bulwiengesa, Engel & Völkers Commercial
Büroflächen Marktreport 2017/2018 • HannoverBürolagen Hannover
Office locations in Hannover
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© Engel & Völkers Commercial
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All information has been compiled with the greatest possible care. We cannot accept any liability for the accuracy and completeness of this information. We shall not be held responsible for damage of
genommen sind Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Stand der Informations- und Datenlage: 31. Januar 2018. Vervielfältigung nur mit Quellenangabe, Quelle: Engel & Völkers Commercial GmbH.
Langenhagen
A352 Isernhagen Süd
A37
(Messeschnellweg)
A2
B6
(Westschnellweg)
Vinnhorst
Nordhafen
Brink-Hafen
Bothfeld
Sahlkamp
Stöcken Lahe
Marienwerder Ledeburg Vahrenheide
Garbsen
Burg
Leinhausen Hainholz
Misburg-Nord
Vahrenwald List
Herrenhausen
Groß Buchholz
Zoo A7
Nordstadt
Oststadt
Ahlem
31. January 2018. Duplication only with reference to source, source: Engel & Völkers Commercial GmbH.
Heideviertel Misburg-Süd
Limmer Linden Nord
Mitte
Kleefeld
Davenstedt Linden Mitte
Bult
Linden Süd Calenberger Südstadt Kirchrode
Neustadt B65
Badenstedt Anderten
Waldheim (Südschnellweg)
Bornum
Ricklingen Waldhausen
Mühlenberg Seelhorst
Oberricklingen Bemerode
Döhren
Mittelfeld
Wülferode
B217
Wettbergen Wülfel
Messe
B443
Laatzen
City/Stadtmitte Hannover West Hannover Süd Hannover Ost Messe/Laatzen
8,50–17,00 EUR/m2 5,50–12,50 EUR/m2 7,50–13,50 EUR/m2 8,00–12,00 EUR/m2 6,50–11,00 EUR/m2
Langenhagen Hannover Nord Hannover Nordost Lahe/Altwarmbüchen
5,50–11,00 EUR/m2 5,50–12,50 EUR/m2 8,00–13,50 EUR/m2 6,50–11,50 EUR/m2
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Lizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbH
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Tel. +49-(0)511-36 80 20 · HannoverCommercial@engelvoelkers.comSie können auch lesen
