Der Zürcher Hauseigentümer - HEV Zürich
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6 | 2019 Der Zürcher Hauseigentümer S. 10 Ab nach Balkonien S. 15 HEV Zürich lanciert «Hevi» S. 16 Bewerten Sie Ihr Eigenheim online
SEITE DES DIREKTORS
Zufriedener mit der
Wohnsituation
Verkaufen Sie Ihre Immobilie, In Bern wird wieder einmal in Erwägung gezogen, das
Mietrecht zu revidieren, insbesondere die Regeln der Mietzins-
und die Blumenwiese wartet auf Sie. gestaltung einer umfassenden Überprüfung zu unterziehen.
Albert Leiser In der Mai-Ausgabe des Zürcher Hauseigentümers schilderte
Direktor
Verträumen Sie ruhig Ihre Tage in einer Blumenwiese. Um den Verkauf Hauseigentümerverbände Nationalrat Hans Egloff, Präsident HEV Schweiz und HEV Kanton
Stadt und Kanton Zürich
Ihrer Immobilie kümmert sich derweil Walde & Partner. Zürich, wie diesbezügliche Bestrebungen seit der Volksab-
stimmung von 2004 gescheitert sind. Er zieht daraus den Schluss,
Schade, dass uns ein erfolgreicher Verkauf so oft innert kürzester Zeit dass eine Mietrechtsrevision keinem echten Bedürfnis entspricht.
gelingt. Für längere Erholungsphasen finden Sie bei uns auch Traumhäuser Vielmehr entspreche das geltende Recht wohl dem kleinsten
gemeinsamen Nenner, weswegen auch die nächsten Versuche zum
mit Blumenwiese. Scheitern verurteilt seien.
Diese politische Einschätzung findet aus einer ganz anderen
Optik Bestätigung: Die Wohntraumstudie von Moneypark in
Kooperation von alaCasa.ch. Sie befasst sich auf Basis einer
Online-Befragung mit den Wohnträumen der Bevölkerung,
sowohl Eigentümern als auch Mietern. Es überrascht nicht wirk-
lich, dass sich diesbezüglich eigentlich nichts geändert hat. Die
Medien mögen noch so ausführlich über die negativen Aspekte
berichten, die Zersiedlung beklagen, die bünzlige und umwelt-
schädigende Seite der «Hüslischweiz» hervorheben, der Traum
vom freistehenden Einfamilienhaus auf dem Land oder in der
Natur ist offenbar unzerstörbar. Die Wohneigentumsquote in der
Schweiz ist mit 39 Prozent im internationalen Vergleich immer
noch extrem niedrig. Aber – das erstaunt mich schon eher – auch
heute noch legt die Hälfte der Befragten regelmässig Geld zurück,
um ihren Traum vom Eigenheim verwirklichen zu können.
Und vor allem: Insgesamt sind die Schweizerinnen und Schweizer
mit ihrer Wohnsituation zufriedener als in den Vorjahren. Aus der
Sicht derjenigen, die das Mietrecht unbedingt verschärfen wollen,
sind das natürlich bad news. Sie sollten zur Kenntnis nehmen, dass
die Leute nicht ein besonders restriktives Recht wollen, sondern
dass gebaut wird. Die rege Bautätigkeit der letzten Jahre hat offen-
sichtlich wesentlich zur Zufriedenheit beigetragen – mehr als ein
restriktiveres Mietrecht.
Walde & Partner Immobilien AG
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H E V 6 -2019 | 3
IMPRESSUM INH A LT
Geschäftsstelle Herausgeber SEITE DES DIREKTORS M I E T R E CH T
Hauseigentümerverband Hauseigentümerverband
Kanton Zürich Zürich (HEV Zürich) Zufriedener mit der Wohnsituation 3 Was geschieht mit dem Mietvertrag
Albisstrasse 28, Postfach in Zusammenarbeit mit während der Erstreckungsdauer? 42
8038 Zürich Hauseigentümerverband
Tel. 044 487 18 00 Kanton Zürich SEITE DES PRÄSIDENTEN M I E T R E CH T
Fax 044 487 18 88 (HEV Kanton Zürich) Kündigung wegen Baustelle 43
MuKEn nicht ohne die Hauseigentümer 71
info@hev-zh.ch / hev@hev-zuerich.ch
Direktor HEV Kanton Zürich
Öffnungszeiten und HEV Zürich
POLITIK NATUR
Montag bis Freitag 8.00–17.30 Uhr Albert Leiser
Redaktion Roadshow-Happy-Hour 7 PFL ANZENOR AKEL UND ANDERE SPIELE
Telefonzentrale
Tel. 044 487 17 00 Albisstrasse 28, Postfach, 8038 Zürich «Aus dem Kantonsrat» 8 Er liebt mich, er liebt mich nicht, er liebt mich... 55
Fax 044 487 17 77 redaktion@hev-zuerich.ch
Tel. 044 487 17 28 T I E R E I M ZO O
Internet AKTUELL
Lic. phil. Reto Vasella (rcv) (Leitung) Was zoologische Gärten zum Artenschutz und zur
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8.00–12.00 Uhr und 13.00–17.00 Uhr der Praxis für die Praxis» 40
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POLITIK
«Raum für Vertrauen
heisst für mich,
«Aus dem Kantonsrat» Ihre Interessen ins
Zentrum zu stellen.»
Mike Suter
eidg. dipl. Immobilien-Treuhänder
Bild: André Springer
Der Zürcher Kantonsrat behandelt in seinen Sitzungen immer wieder Geschäfte,
die für die Haus- und Grundeigentümer im Kanton Zürich von Belang sind. Im «Zürcher
Hauseigentümer» werden diese in Zukunft aufgelistet und mit dem Abstimmungs-
verhalten der Parteien versehen. Damit soll die Transparenz bezüglich Haltung der
Parteien gegenüber den Anliegen und Bedürfnissen der Haus- und Grundeigentümer
erhöht werden.
Sitzung des Kantonsrats vom 13. Mai 2019 Die vorberatende Kommission stellte dem
Geschäft Kantonsrat den Antrag, die Initiative abzu-
Dringliches Postulat «Klimanotstand» (62/2019) lehnen: Wer also für die Änderung war – Zähler
Das Postulat verlangt unter anderem vom Regie- bereits ab drei Wohnungen –, musste Nein
rungsrat, den «Klimanotstand» auszurufen und stimmen. Wer dagegen war, musste Ja stimmen.
eine Strategie zur Senkung der CO 2 -Emmis-
sionen auf null bis 2030 zu erarbeiten. Abstimmungsverhalten
76 JA-Stimmen (also gegen Änderung) aus AL,
Abstimmungsverhalten CVP, FDP und SVP
89 JA-Stimmen aus SP, AL, Grüne, GLP und EVP 81 NEIN-Stimmen (also für Änderung) aus SP,
84 NEIN-Stimmen aus CVP, FDP, SVP Grüne, GLP und EVP
7 Enthaltungen, Abwesenheiten 23 Enthaltungen, Abwesenheiten
Sitzung des Kantonsrats vom 27. Mai 2019 Aktuelle Sitzverteilung im Kantonsrat ZÜRICH
Geschäft AL 6 Sitze
«Initiative zur Änderung des Energiegesetzes» CVP 8 Sitze ImmoCorner AG
(5402a) EVP 8 Sitze
Das Energiegesetz soll neu festlegen, dass FDP 29 Sitze Immobilienverkauf
bei neuen und bestehenden Gebäuden mit GLP 23 Sitze Immobilienbewirtschaftung
zentraler Wärmeversorgung bereits ab drei Grüne/CSP 22 Sitze
Einheiten Geräte zur Erfassung des individu- SP 35 Sitze Schulstrasse 169
SVP/EDU 49 Sitze
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müssen. Telefon 043 343 70 00
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8 | H E V 6 -2019
AKTUELL AKTUELL
terstürzende Blumenkästen). Dasselbe gilt auch
für Stockwerkeigentümer. Ohne Zustimmung
der Gemeinschaft sind Balkonkästchen im Bal-
konaussenbereich nicht gestattet.
Sichtschutzwände
Grundsätzlich sind alle Massnahmen, die das
äussere Erscheinungsbild der Liegenschaft betref-
fen, ohne vorherige Zustimmung des Vermie-
ters unzulässig. Dazu gehören insbesondere Vor-
hänge, festinstallierte Sichtschutzwände aller Art
oder das Anbringen von Folien auf Glasbalkon-
brüstungen. Auch dem Stockwerkeigentümer ist
es untersagt, ohne Erlaubnis der Stockwerkeigen-
tümergemeinschaft, z.B. die Balkonbrüstung zu
verändern (erhöhen, anmalen), den Balkon zu
verglasen oder Glas- oder Kunststoffwände als
Sichtschutz zu installieren.
Die Zukunft hat
Wäscheständer bei uns Tradition.
Das Aufhängen der Wäsche auf Balkon und Ter-
rasse ist dem Mieter und Stockwerkeigentümer Tel. 044 715 21 20
grundsätzlich erlaubt. Festinstallierte Wäsche- www.malerfeurer.ch
ständer dürfen gegen den Willen des Vermieters
resp. der Stockwerkeigentümergemeinschaft
nicht angebracht werden.
Haftung
Bild: fotolia
So schön hübsch bepflanzte Kistli auch sind, CH-9620 LICHTENSTE
WA S ALLES ERL AUBT IS T – UN D WA S NICHT Mieter und Eigentümer sollten beim Anbringen TELEFON 071 987 66 0
unbedingt darauf achten, dass die Pflanzenbe-
Ab nach Balkonien hälter fachmännisch montiert und gut gesichert
sind.
Vom Aufstellen von Vasen und Töpfen auf
Fenstersimsen ist dringend abzuraten. Denn bläst
Die voll besetzten Parkplätze vor den Gartencentern sind ein klares Indiz: ein Sturm oder Windstoss die Bepflanzung vom
Die Garten- und Balkonsaison ist in der Schweiz bereits in vollem Gange und die Balkon, so haftet in der Regel der Bewohner der
Gärten und Balkone erstrahlen wieder in ihrer ganzen Blütenpracht. Worauf Wohnung für allfällige Sach- und Personen- TREPPENLIFTE
aber müssen Mieter und Eigentümer bei der Nutzung ihrer Balkone und Terrassen schäden.
besonders achten? ROLLSTUHLLIFTE
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MLaw Stéphanie Bartholdi
AUFZÜGE
Balkonbepflanzung Ohne Zustimmung des Vermieters darf der Juristin beim HEV Schweiz
Was den Innenbereich anbelangt, hat der Mieter Mieter aber keine Blumenkästen nach aussen Montiert in
weitgehende Gestaltungsfreiheit. Selbstver- anbringen. Mit dieser Regel soll der einheitliche 2 Wochen
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ständlich darf er auch in vom Vermieter zu optische Gesamteindruck der Liegenschaft ge-
Verfügung gestellten (leeren) Pflanzentöpfen wahrt bleiben und eine Gefährdung von Nach-
Blumen nach seinem Gusto pflanzen. barn und Passanten verhindert werden (herun-
10 | H E V 6 -2019 H E V 6 -2 0 19 | 11
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Elektronische Plattform für Bau-
bewilligungsprozess ist bald startklar
Ende Juni wird die Pilotapplikation der elektronischen Plattform eBaugesucheZH
fertiggestellt. Im Herbst testen dann sechs Gemeinden die Funktionsfähigkeit des
Gesamtsystems und schliesslich ist im ersten Halbjahr 2020 die Einführung des
Betriebes geplant.
Das Projekt eBaugesucheZH befindet sich aktu- Betriebs soll im ersten Semester 2020 mit ca.
ell in der Realisierungsphase. Bis Ende Juni wird zwanzig Gemeinden im Rahmen einer Beta-Phase
die Pilotapplikation für die elektronische Platt- erfolgen.
form fertiggestellt. Zeitgleich werden die Erwei- Mit der Einführung von eBaugesucheZH ist
terungen der Bausoftwaresysteme umgesetzt, um die technische Voraussetzung für den elektroni-
Gemeinden mit Bausoftware an eBaugesucheZH schen Baubewilligungsprozess realisiert. Die heu-
anbinden zu können. tigen bau- und verwaltungsrechtlichen Rahmen-
In den Sommermonaten stehen Installationen, bedingungen lassen jedoch noch kein durchgängig
Schulungen und Tests der Bausoftware in den digitales Baubewilligungsverfahren zu. Das
Pilotgemeinden an, bevor im September der drei- Papierdossier und die handschriftliche Signatur
monatige Pilotbetrieb in Aesch, Aeugst am Albis, sind nach wie vor rechtsverbindlich.
Dübendorf, Pfäffikon, Richterswil und Winter- Um bis 2022 ein rein digitales Baudossier um-
thur starten wird. In dieser Zeit wird die Funk- setzen zu können, sind einerseits neue Rechts-
tionsfähigkeit des Gesamtsystems mit Anbin-
dung an die Bausoftware der Gemeinden und
grundlagen notwendig und andererseits ein
verzahntes Vorgehen mit den Entwicklungen RENOVATION ZUM PAUSCHALPREIS
der kantonalen Leitstelle für Baubewilligungen anderer Digitalisierungsbestrebungen des Kan-
geprüft. Der Zugang zu eBaugesucheZH ist in tons. (rcv)
dieser Projektphase noch nicht öffentlich. FASSADE KÜCHE & BAD
Die Abnahme des Gesamtsystems ist Ende Weitere Informationen finden Sie auf: sanieren erneuern
2019 vorgesehen. Die Einführung des öffentlichen www.ebaugesuche.zh.ch energetische Optimierung über Fassadenisolation Komfortsteigerung im Küchen- und Badbereich
und Ersatz der Fenster und Storen
GRUNDRISS HAUSTECHNIK
modernisieren ersetzen
zeitgemässe Optimierung der Wohnungsgrössen Evaluation und Sanierung der Heizungs-, Sanitär-
Dachausbau mit Erweiterung der Mietfläche und Elektroinstallation
und Vergrösserung des Balkons
Ein Erklärvideo erläutert, Jürg T. Pfister und sein Team
wie der elektronische freuen sich auf Ihren Anruf.
Baubewilligungsprozess
funktionieren wird.
Pfister I Partner Baumanagement AG I Mühlebachstrasse 86 I CH-8008 Zürich I Telefon +41 44 250 60 00 I www.ppbm.ch
22 | H E V 6 -2019SERVICE SERVICE
INFORMATIONEN
Programm:
Bern: 09.30 Uhr Treffpunkt Bundeshaus, Eingang Bundesterrasse
10.00 Uhr Verfolgen des Ratsgeschehens von der Zuschauertribüne aus,
anschliessend Diskussion im Fraktionszimmer mit NR Hans Egloff
und NR Gregor Rutz
12.00 Uhr Mittagessen in der Galerie des Alpes im Bundeshaus
14.30 Uhr Spaziergang durch die Berner Altstadt (etwa 2 Stunden)
oder Zeit zur freien Verfügung
Kosten: pro Person: Mitglieder CHF 180.–/Nichtmitglieder CHF 200.–
Inbegriffen: Besuch Bundeshaus, Mittagessen inkl. Getränken, Stadtrundgang mit
kompetenten Stadtführern von Bern Tourismus
Anmeldung: Für die Anmeldung benützen Sie bitte den untenstehenden Talon. Bitte vollständig ausfüllen.
Die Platzzahl ist beschränkt, die Anmeldungen werden nach Eingang berücksichtigt.
Anmeldeschluss: Mittwoch, 28. August 2019
Sie können sich bis drei Wochen vor dem Ausflug abmelden, ohne dass Ihnen Kosten entstehen.
Bei späteren Abmeldungen wird eine Bearbeitungsgebühr von 50% der Kosten erhoben.
Bei Absage am Ausflugstag und bei unentschuldigtem Nichterscheinen bleiben die vollen Kosten
geschuldet. Eine Vertretung ist selbstverständlich willkommen.
AUSFLUG MITGLIEDERFORUM
Wir freuen uns mit Ihnen auf einen interessanten Tag in Bern.
Bern und sein Bundeshaus Ihre Kathrin Widmer und Mariann Wittmer
Gerne verfolgen wir mit Ihnen während der kommenden Herbstsession den
Ratsbetrieb in Bern. Der Ausflug findet statt am: ✂
Donnerstag, 26. September 2019 ANMELDUNG FÜR MITGLIEDERFORUM
«Bern und sein Bundeshaus» vom 26. September 2019
Anreise/Rückreise individuell (Angaben bitte in Blockschrift) Mitglied- und Rechnungsadresse müssen übereinstimmen.
Ihre Gastgeber in Bern:
Name (Teilnehmer/in 1) Vorname
Name (Teilnehmer/in 2) Vorname
Strasse PLZ und Ort
E-Mail Telefon privat Telefon Geschäft
Mitgliedernummer Datum Unterschrift
(s. Adressfeld auf letzter Seite)
Einsenden an: HEV Zürich, Sekretariat Seminare, Albisstrasse 28, Postfach, 8038 Zürich, per Fax 044 487 17 77 oder über unsere
Website www.hev-zuerich-shop.ch unter «Seminare und Anlässe». Für Fragen Telefon 044 487 17 03
Nationalrat Hans Egloff Nationalrat Gregor Rutz
24 | H E V 6 -2019 H E V 6 -2019 | 25Ihre Immobilien. Unser Zuhause.
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Immobilienverkauf ist Vertrauenssache.
bewirtschaftete Gattikon (Gemeinde Thalwil)
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Alle unsere aktuellen Verkaufsobjekte finden Sie auf
Rufen Sie uns an, wir beraten Sie gerne unserer Internetseite www.hev-zuerich.ch
Hauseigentümerverband Zürich Albisstrasse 28 8038 Zürich
Telefon 044 487 17 78 Fax 044 487 17 83 verkauf@hev-zuerich.ch www.hev-zuerich.chSERVICE SERVICE
2 -TA G E - I N T E N S I V S E M I N A R Aus dem Seminarinhalt:
INFORMATIONEN
«Die professionelle Verwaltung ■ Die Verwaltungsübernahme
Datum: 8. und 15. November 2019,
(2-Tages-Kurs), 8.00 bis 17.00 Uhr
einer Liegenschaft» ■ Die Vermietung
■ Der Mietvertrag
Türöffnung: 7.30 Uhr
Seminarort: Belvoirpark Hotelfachschule Zürich,
Die professionelle Verwaltung einer Liegenschaft umfasst viele, unterschiedliche Seestrasse 141, 8002 Zürich-Enge
■ Der Mietzins
Tätigkeiten. In diesem Seminar lernen Teilnehmende wichtige Grundlagen kennen, Seminarkosten inkl. ausführlicher Dokumen-
um Liegenschaften richtig und effizient verwalten zu können. ■ Die Mietzinsanpassung
tation und Stehlunch an beiden Kurstagen
Dieses Seminar richtet sich an Eigentümer und Verwalter kleiner und mittlerer Liegen- ■ Die Nebenkosten Mitglieder*: Einzel CHF 800.–
schaften sowie an Einsteiger in der Immobilienverwaltung. Teilnehmende profitieren Ehepaar** CHF 1500.–
■ Die Mängelrechte im Mietrecht Nichtmitglieder: Einzel CHF 900.–
vom profunden Wissen der Fachleute mit langjähriger Praxis-Erfahrung:
■ Die Renovation Ehepaar** CHF 1700.–
* Mitgliedervergünstigung kann nur bei Angabe der
«Der Mietvertrag» ■ Die Hauswartung Mitgliedernummer gewährt werden
«Die Mängelrechte (vgl. Adressfeld auf letzter Seite). Mitglieder- und
■ Die Versicherungen des Hauseigentümers
im Mietrecht» Rechnungsadresse müssen übereinstimmen.
«Die Kündigung» ■ Die Kündigung ** Nur 1 Dokumentation
«Die Verwaltungs- «Die Vermietung» «Das Mahnwesen «Der Mietzins»
übernahme» «Der Wohnungswechsel» im Mietrecht» «Die Mietzinsanpassung» Anmeldeschluss: 14 Tage vor Kursbeginn. Bei
■ Der Wohnungswechsel
Annullierungen nach Anmeldeschluss ist eine Bear-
■ Das Mahnwesen im Mietrecht beitungsgebühr von 50% der Seminarkosten zu
entrichten. Bei Absage am Seminartag und unent-
schuldigtem Nichterscheinen bleiben die vollen
Seminarkosten geschuldet. Eine Vertretung ist selbst-
verständlich willkommen.
Änderungen vorbehalten
✂
ANMELDUNG FÜR SEMINAR
Patrik Schlageter Hans Barandun Tiziano Winiger Cornel Tanno
eidg. dipl. Immobilienbewirtschafter lic. iur., MAS REM FHZ lic. iur. Rechtsanwalt «Liegenschaftsverwaltung» vom 8. und 15. November 2019
Immobilientreuhänder mit eidg. Fachausweis Leiter Rechtsberatung (Angaben bitte in Blockschrift) Mitglied- und Rechnungsadresse müssen übereinstimmen.
Leiter Verwaltung/ Leiter Akquisition und
Bewirtschaftung Spezialmandate
Firma (falls Rechnung über Firma läuft)
«Die Versicherung des
«Die Nebenkosten» «Die Renovation» «Die Hauswartung» Hauseigentümers»
Name (Teilnehmer/in 1) Vorname als Ehepaar (bzw. 1 Dokumentation)
Name (Teilnehmer/in 2) Vorname
Strasse PLZ und Ort
E-Mail Telefon privat Telefon Geschäft
Sandra Heinemann Giorgio Giani Erich P. Schneider Pascal Merlo Mitgliedernummer Datum Unterschrift
lic. iur. HSG dipl. Architekt HTL Immobilienbewirtschafter Fraumünster (s. Adressfeld auf letzter Seite)
stv. Leiterin Leiter Baumanagement Versicherungs-Treuhand AG Einsenden an: HEV Zürich, Sekretariat Seminare, Albisstrasse 28, Postfach, 8038 Zürich, per Fax 044 487 17 77 oder über unsere
Rechtsberatung/ Website www.hev-zuerich-shop.ch unter «Seminare und Anlässe». Für Fragen Telefon 044 487 17 03
Prozessführung
28 | H E V 6 -2019 H E V 6 -2019 | 29RECHT RECHT
K AUF- / WERK VERTR AG Aufgrund der bundesgerichtlichen Recht- vertrag für eine Liegenschaft wurde unlängst vom
sprechung werden die Folgen insofern abgemil- Bundesgericht beurteilt (BGE 4A_109/2018). Ent-
Immobilienverkauf: Voraussetzungen für dert, als dass, wenn die Parteien einen formnich-
tigen Grundstückkaufvertrag beidseitig und in
scheidend ist demnach der Zweck, den die Par-
teien mit der Reservationsvereinbarung und
gültige Reservationsvereinbarungen Kenntnis des Formmangels erfüllt haben, der
Rechtsmissbrauch (Art. 2 ZGB) vermutet wird.
-zahlung verfolgen. Wenn Letztere nicht geleistet
worden wäre ohne die vorvertragliche Verpflich-
tung, liegt eine Vertragseinheit vor. Zumal die
Ein gemischter Vertrag besteht aus mehreren unterschiedlichen Vertrags- (Vor-)Werkvertrag Anzahlung in der vorliegenden Fallkonstellation
bestandteilen. Daher muss der Frage der vertraglichen Formvoraussetzungen Art. 22 i.V.m. 11 OR sieht vor, dass durch einen ausdrücklich an den Preis des Kaufpreises für
getrennt nachgegangen werden. Vertrag die Verpflichtung zum Abschluss eines das Grundstück anzurechnen war, wurde diese
künftigen Vertrages begründet werden kann und Vereinbarung als nichtig beurteilt.
(Vor-)Kaufvertrag Reservationsvereinbarungen und -zahlungen dabei die Form eingehalten werden muss, die das
Entgegen der grundsätzlich vorherrschenden werden gemacht, weil die Vorabklärungen im Gesetz vorschreibt. Für den Werkvertrag nach Sandra Heinemann
Formfreiheit obligatorischer Verträge schreibt Zusammenhang mit einem Grundstückkauf- Art. 363 ff. OR ist keine Formvorschrift vorge- Lic. iur.
Art. 216 Abs. 1 OR für Kaufverträge über Grund- vertrag aufwendig sind, weshalb sich der sehen. Aus Beweisgründen empfiehlt sich die Rechtsberatung/Prozessführung
stücke zu deren Gültigkeit die öffentliche Be- Kaufinteressent absichern möchte, dass das Schriftlichkeit. HEV Zürich
urkundung vor (es sei den sie sind unlimitiert, Grundstück tatsächlich an ihn verkauft wird,
d.h. ohne Preisbestimmung). und der Verkäufer Gewähr möchte, dass der (Vor-)Kauf-/Werkvertrag
Zweck dieser strengen Formvorschrift ist es, Käufer nicht noch in letzter Sekunde abspringt. Die in einem Vorvertrag festgehaltene Reserva-
die Vertragsparteien vor übereilten, unter Um- Diese Reservationszahlungen werden daher tionszahlung für einen gemischten Kauf-/Werk-
ständen unüberlegten Geschäftsabschlüssen zu zwar schrift lich vereinbart, meist wird dabei
schützen. abgemacht, dass die Zahlung an den Kauf-
Problematisch wird dies üblicherweise bei preis angerechnet wird, aber die Formvor-
Reservationsvereinbarungen und -zahlungen, schrift der öffentlichen Beurkundung wird
welche im Hinblick auf den Erwerb eines Grund- regelmässig nicht eingehalten.
stücks geleistet werden. Es handelt sich dabei um Die Rechtsfolge von Grundstückkauf-
einen Vorvertrag zum Grundstückkaufvertrag, verträgen, welche die Formvorschrift (alle objek-
STOCKWERKEIGENTUM
w w w.gribi.com
der nach Art. 22 Abs. 2 und 216 Abs. 2 OR den tiv und subjektiv wesentlichen Vertragspunkte
gleichen Regeln unterliegt, sofern der Kaufpreis öffentlich zu beurkunden) missachten, ist de-
zum Voraus bestimmt wird (sog. limitiertes Vor-
kaufsrecht).
ren Nichtig-keit (im Sinne von Art. 20 OR). Was
juristisch die Ungültigkeit des Vertrags, das
IMMOBILIEN-
Mit einem (Vor-)Kaufvertrag verbundene
Konventionalstrafen, welche darin enthaltene
heisst so viel wie dessen Inexistenz, bedeutet.
Dieses Faktum ist von Amtes wegen zu be- BEWIRTSCHAFTUNG
Leistungspflichten absichern sollen, sind gleich rücksichtigen, weshalb ein Eintrag im Grund-
VERMARKTUNG / VERKAUF
BEWIRTSCHAFTUNG:
formbedürftig. Eine Ausnahme davon bilden rei- buch verweigert würde und auch keine gericht- Tel. +41 43 388 10 00
ne Vereinbarungen über Konventionalstrafen, liche Durchsetzung möglich ist. Das wiederum info.regensdorf@gribi.com
welche ausschliesslich dazu gedacht sind, den bedeutet, dass die Leistungen rechtsgrundlos
VERKAUF:
unnützen Aufwand (d.h. das negative Vertrags- erfolgt sind und somit via Bereicherungsrecht Tel. +41 43 388 10 07
interesse) zu entschädigen (vgl. BGE 140 III 200, nach Art. 62 ff. OR herausverlangt werden info.zuerich@gribi.com
E. 5.3 und 5.5). können.
Eichwatt 3
Keine Veränderung des Hypothekenzinses für die Mieten CH-8105 Regensdorf
Der hypothekarische Referenzzinssatz für die Mietzinsen bleibt auch nach der Publikation «ERFAHRENE IMMOBILIENPROFIS.
am 3. Juni 2019 unverändert auf dem Niveau von 1,5%. Folglich gibt es keinen aktuellen Bedarf
PERSÖNLICHER UND ENGAGIERTER SERVICE.»
zur Mietzinsanpassung.
3 0 | H E V 6 -2019 H E V 6 -2019 | 31RECHT
S T O C K W E R K E I G E N T U M / DAT E N S C H U T Z
Wie detailliert darf die Kostenabrech-
nung an die Stockwerkeigentümer sein?
«Ich bin Verwalterin einer Stockwerkeigentümergemeinschaft. Jährlich
versende ich die Kostenverteilung an die Eigentümer. Darauf sind alle Eigentümer,
die Wertquoten, die Verbrauchszahlen und die Kosten jedes Einzelnen ersichtlich.
Der Eigentümer A sieht also, wie viel Wasser Eigentümer B verbraucht hat. Ein
Eigentümer ist nun der Ansicht, dass dies gegen den Datenschutz verstosse. Er ist
nicht einverstanden mit der Offenlegung seiner Verbrauchszahlen. Wie ist die
Rechtslage?»
Zu den Aufgaben der Verwaltung einer Stock- Aufschlüsselung des jährlichen Wasserver-
werkeigentümergemeinschaft gehören unter brauchs und der Heizkosten erscheine jedoch
anderem die Buchführung und die Erstel- verhältnismässig.
lung korrekter Kostenabrechnungen. Das Gesetz Der eidgenössische Datenschutz- und Öffent-
spricht von einer Verteilung der gemein- lichkeitsbeauftragte ist demzufolge der Mei-
schaftlichen Kosten und Lasten auf die ein- nung, dass das überwiegende private Interesse
zelnen Stockwerkeigentümer (Art. 712s der einzelnen Stockwerkeigentümer an einer
Abs. 2 ZGB). umfassenden Kostenabrechnung den Eingriff in
Da es im Interesse aller Eigentümer ist, die Privatsphäre des Einzelnen im Sinne des
die korrekte Verteilung des Wasserverbrauchs Datenschutzgesetzes rechtfertige (Art. 12 und
oder der Heizkosten zu überprüfen, wird diese 13 DSG).
Kostenabrechnung üblicherweise detailliert
und transparent erstellt. Es stellt sich die Frage, Fazit
ob dies gegen den Datenschutz verstösst oder Weil die Stockwerkeigentümergemeinschaft eine
nicht. Ein publiziertes Gerichtsurteil ist nicht Gemeinschaft ist und es sich um gemeinschaft-
zu finden, das einen solchen Verstoss gegen liche Kosten handelt, die mit dem reglementa-
den Datenschutz ausdrücklich bejaht oder rischen oder gesetzlichen Verteilschlüssel auf
verneint. die einzelnen Eigentümer verteilt werden müs-
sen, ist es also in Ordnung, wenn die Verwaltung
Sicht des eidgenössischen Datenschutz- und eine detaillierte Kostenaufstellung macht und
Öffentlichkeitsbeauftragten (EDÖB) Eigentümer A sieht, wie viel Wasser Eigentümer
Der eidgenössische Datenschutz- und B verbraucht hat.
Öffentlichkeitsbeauftragte ist der Ansicht, dass
ein überwiegendes privates Interesse aller
Eigentümer bestehe, die korrekte Verteilung des
Daniela Fischer
Wasserverbrauchs oder der Heizkosten zu Lic. iur.
überprüfen. Deshalb müsse die Kostenaufstellung Telefonische Rechtsberatung
transparent und nachvollziehbar sein. Der HEV Zürich
Detaillierungsgrad dürfe aber nicht so weit
gehen, dass ein Verhaltensprofil des einzelnen
Stockwerkeigentümers entstehe (z.B. durch
Angabe der Uhrzeit des Wasserverbrauchs). Eine
H E V 6 -2019 | 33SERVICE
SEMINAR
«Erbschaftsregelung für Hauseigentümer»
REFERENTEN: Cornel Tanno, lic. iur. Rechtsanwalt, Leiter Rechtsberatung/Prozessführung, HEV Zürich;
Reto Ziegler, lic. iur. Rechtsanwalt, HEV Zürich; Stefan Goldinger, dipl. Treuhandexperte, Partner, TBO Treuhand AG, Zürich
Eggenberger Kaminfegerei GmbH
Heinz Eggenberger, eidg. dipl. Kaminfegermeister, Themen des Seminars Datum: Freitag, 30. August 2019, 8.30 bis 12 Uhr
Feuerungskontrolleur und Feuerungsfachmann Grundlagen Türöffnung: 8.00 Uhr
Erbengemeinschaft ■ Erbanspruch ■ Verfügbare Seminarort: HEV Zürich, Albisstrasse 28,
Quote ■ Testament ■ Erbvertrag ■ Schenkung 8038 Zürich-Wollishofen
■ Enterbung ■ Willensvollstreckung Bitte beachten Sie: Es sind wenige Parkplätze
vorhanden. Gebühr CHF 10.–, zahlbar am Empfang
Immobilien Seminarkosten inkl. Dokumentation:
Miete ■ Pacht ■ Nutzniessung ■ Wohnrecht ■ Kauf Mitglieder*: Einzel CHF 260.–,
■ Schenkung ■ Erbvorbezug ■ Gewinnanteilsrecht Ehepaar** CHF 420.–
■ Stockwerkeigentum ■ Miteigentum ■ Gesamteigentum Nichtmitglieder: Einzel CHF 300.–,
Ehepaar** CHF 500.–
Steuern und Steuerplanung * Mitgliedervergünstigung kann nur bei Angabe der
Erbschafts- und Schenkungssteuern ■ Übertrag von Liegen- Mitgliedernummer gewährt werden (vgl. Adressfeld
auf letzter Seite). Mitglieder- und Rechnungsadresse
schaften ■ Inventarverfahren inkl. Schwarzgeld ■ Erbengemein- müssen übereinstimmen.
schaften und Steuerfallen ■ Erbvorbezug, Möglichkeiten, ** Nur 1 Dokumentation
Vor- und Nachteile ■ Planung zu Lebzeiten ■ Steuerfolgen bei Anmeldeschluss: 14 Tage vor Kursbeginn. Bei
Schenkung, Wohnrecht und Nutzniessung Annullierungen nach Anmeldeschluss ist eine
Bearbeitungsgebühr von 50% der Seminarkosten
Änderungen vorbehalten zu entrichten. Bei Absage am Seminartag und unent-
schuldigtem Nichterscheinen bleiben die vollen
Eigentümer und Verwalter kleiner und mittlerer Liegenschaften Seminarkosten geschuldet. Eine Vertretung ist selbst-
lernen von Fachleuten mit langjähriger Praxiserfahrung. verständlich willkommen.
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ANMELDUNG FÜR SEMINAR
«Erbschaftsregelung für Hauseigentümer» vom 30. August 2019
(Angaben bitte in Blockschrift) Mitglied- und Rechnungsadresse müssen übereinstimmen.
Firma (falls Rechnung über Firma läuft) Parkplatz Autonummer
Name (Teilnehmer/in 1) Vorname als Ehepaar (bzw. 1 Dokumentation)
Name (Teilnehmer/in 2) Vorname
Strasse PLZ und Ort
E-Mail Telefon privat Telefon Geschäft
Mitgliedernummer Datum Unterschrift
(s. Adressfeld auf letzter Seite)
Einsenden an: HEV Zürich, Sekretariat Seminare, Albisstrasse 28, Postfach, 8038 Zürich, per Fax 044 487 17 77 oder über unsere
Website www.hev-zuerich-shop.ch unter «Seminare und Anlässe». Für Fragen Telefon 044 487 17 03.
H E V 6 -2019 | 35RECHT RECHT
MIETRECHT Wenn man also z. B. eine Mieterkaution in der dem Auszug vorbei, und der Mieter könnte das
Höhe von CHF 7500.– hat (drei Mietzinse à CHF Depot ohnehin bei der Bank beziehen.
Hat der ausziehende Mieter Anspruch 2500.–) und die Nebenkostenabrechnung in den
letzten Jahren eine Forderung von jeweils Zusammenfassung
auf eine Zwischenabrechnung? ungefähr CHF 300.– zu Gunsten des Vermieters
ergab, ist es gerechtfertigt, ca. CHF 500.– noch
Der Mieter hat keinen Anspruch auf eine
Zwischenabrechnung der Nebenkosten. Der Ver-
gesperrt zu halten und den Rest dem Mieter mieter darf die Mieterkaution auf dem Bankkonto
«Mein Mieter ist vor zwei Wochen ausgezogen und verlangt, dass ich eine freizugeben. gesperrt halten, bis alle Forderungen geklärt und
Nebenkosten-Zwischenabrechnung mache. Der Stichtag in meinen Mietverträgen beglichen sind. Wenn er seine Ansprüche an den
ist aber erst in ein paar Monaten. Bin ich verpflichtet, ihm eine Zwischen- Zusätzliche Nebenkosten-Akontozahlung Mieter nicht innert einem Jahr bei der Schlich-
abrechnung zu erstellen? Die Mieterkaution will er auch per sofort zurück. Um die Umtriebe mit der Bank wegen Teilaus- tungsbehörde einklagt, kann der Mieter die
Muss ich diese freigeben, oder kann ich sie bis zur Erledigung der Nebenkosten- zahlungen der Mieterkaution gering zu halten, Sicherheitsleistung bei der Bank heraus verlangen.
forderung noch gesperrt halten?» könnten sich die Parteien auch darauf einigen, Wenn nur noch eine geringe Forderung an
dass der Mieter dem Vermieter beim Auszug einen den Mieter besteht, ist es unverhältnismässig, ein
genügend grossen zusätzlichen Akontobetrag hohes Depot vollständig gesperrt zu halten, dann
Nebenkosten sind nur geschuldet, wenn sie neben Dem während der Abrechnungsperiode bezahlt, der sicher ausreicht für die zu erwartende rechtfertigt sich nur ein Teilrückbehalt. Ansons-
dem Nettomietzins besonders vertraglich ausziehenden Mieter werden nur die Monate Nebenkostenabrechnung. Dann könnte der ten gibt es die erwähnten pragmatischen Lösun-
vereinbart und genau umschrieben sind. Entweder verrechnet, während derer er noch in der Vermieter das gesamte Depot freigeben und dem gen einer Einigung unter Berücksichtigung der
wird im Mietvertrag eine Pauschale vereinbart, Wohnung gewohnt hat, dem einziehenden Mieter Mieter auszahlen lassen. Dem Mieter stünde dann Zahlen der Vorjahre.
dann sind die vereinbarten Nebenkosten damit nur diejenigen Monate vom Einzug bis zum später mit der Nebenkosten-abrechnung allenfalls Im Übrigen ist noch zu erwähnen, dass der
abgegolten und es erfolgt keine Abrechnung, oder Stichtag der Abrechnung. noch ein Guthaben zu. Mieter seinerseits natürlich auch an die Schlich-
es werden laut Mietvertrag Akontobeträge tungsbehörde gelangen kann, wenn er der Ansicht
erhoben, dann muss die Abrechnung mindestens Rückbehalt der Kaution Per-Saldo-Einigung ist, der Vermieter müsse ihm die Kaution
einmal jährlich erfolgen. Da die Kaution (auch Sicherheitsleistung oder Eine noch pragmatischere Lösung wäre, dass zurückzahlen, weil keine Forderungen mehr
Der Zeitpunkt der Abrechnung sollte Depot genannt) dem Vermieter auch über das die Parteien sich anhand der Zahlen der Vorjahre bestünden oder der Mieter alle Forderungen
vertraglich festgelegt werden. Wenn kein Stich- Mietvertragsende hinaus als Sicherheit für auf eine Nebenkostenforderung endgültig per beglichen habe.
tag vereinbart wurde, gilt der Ortsgebrauch. Ein sämtliche Ansprüche aus dem Mietverhältnis Saldo aller Ansprüche einigen. Dann haben zwar
üblicher Abrechnungstermin ist der 30. Juni. dient (Mietzins, Nebenkosten, Schadenersatz- beide ein kleines Risiko, dass die Rechnung nicht
Daniela Fischer
forderungen aus Mängeln), darf der Vermieter ganz stimmt, aber man kann das Ganze erledigen Lic. iur.
Kein Anspruch auf Zwischenabrechnung grundsätzlich die Mieterkaution gesperrt halten, und das Mieterdossier schliessen, ohne die Telefonische Rechtsberatung
Ob der ausziehende Mieter, mit dem im bis alle Forderungen aus dem Mietverhältnis Nebenkostenabrechnung abwarten zu müssen. HEV Zürich
Mietvertrag für die Nebenkosten Akontobeträge beglichen sind. Spätestens nach Ablauf eines Das macht insbesondere dann Sinn, wenn der
vereinbart wurden, einen Anspruch auf eine Jahres seit Beendigung des Mietverhältnisses Mieter im Juli oder August auszieht und der
Zwischenabrechnung hat, ist gesetzlich nicht kann der Mieter allerdings bei der Bank die Frei- Stichtag der Abrechnung der 30. Juni ist. Bis die
geregelt. Nach herrschender Lehre und Praxis gibt gabe der Kaution verlangen, wenn der Vermieter Abrechnung vorliegen würde, wäre ein Jahr seit
es jedoch grundsätzlich keinen Anspruch auf eine strittige Forderungen innert einem Jahr nicht
vorzeitige Zwischenabrechnung. Der Vermieter rechtlich geltend gemacht hat.
muss im Besitz sämtlicher Zahlen sein, um die Die ganze Sicherheitsleistung gesperrt zu
Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Die halten, kann aber unverhältnismässig sein, wenn
Erstellung der Abrechnung ist daher erst nach sie im Verhältnis zur zu erwartenden Forderung
Ablauf eines Abrechnungsjahres sinnvoll möglich. aus der Nebenkostenabrechnung sehr hoch ist
Bei der jährlichen Abrechnung muss der und wenn sonst keine Ansprüche mehr an den
Mieterwechsel natürlich berücksichtigt werden. Mieter bestehen (wie ausstehende Mietzinse oder
Die Nebenkosten sind nur pro Rata zu verrechnen. Schadenersatz wegen Mängeln). Dann rechtfertigt
Für die Heizkosten mit oder ohne Warmwasser- sich die Auszahlung eines Teiles der Mieter- Freude an der Leistung. Seit 1949.
aufbereitung gibt es entsprechende Tabellen kaution, und es ist nur noch der ungefähr zu www.elektro-compagnoni.ch
mit Prozentzahlen, falls nicht ohnehin Zähler erwartende Betrag (und ein bisschen mehr)
vorhanden sind. gesperrt zu halten.
36 | H E V 6 -2019 H E V 6 -2019 | 37RECHT RECHT
SACHENRECHT sind die jeweiligen Eigentümer der Grundstücke,
www.certum.ch
eine alleinige Verfügung über den Miteigen-
Wie kann eine Grenzvorrichtung tumsanteil ohne gleichzeitige Verfügung über
das Grundstück selber wie auch das für
beseitigt werden? Miteigentum anwendbare Vorkaufsrecht ist
ausgeschlossen.
Ebenso wenig unterliegt dieses Miteigen-
Stehen Vorrichtungen zur Abgrenzung zweier Grundstücke, wie Mauern, tumsverhältnis dem gesetzlichen Aufhebungs-
Hecken, Zäune, auf der Grenze, wird Miteigentum der beiden Nachbarn vermutet; anspruch, da die auf der Grenze stehende Anlage
so legt es Art. 670 ZGB fest. Wenn also auf einer Grundstückgrenze eine einer dauernden Zweckverfolgung dient.
Vorrichtung steht, greift grundsätzlich die gesetzliche Vermutung, dass diese im Die Vermutung des Miteigentums kann
Miteigentum beider Grundeigentümer steht. widerlegt werden etwa durch das Vorliegen
einer Vereinbarung, dass z.B. ein Überbau-
recht zu Gunsten eines der Grundstücke be-
Sicherheit.
Vorab ist natürlich immer festzustellen, ob diese, Miteigentum erworben wird. Für das Mitbe- steht, oder wiederum allenfalls, dass kantonale
mag es eine Mauer, ein Zaun, eine Hecke oder nützungsrecht ist gemäss dieser Vorschrift eine Einführungsgesetze die Vermutung als widerlegt
andere Pflanze, auch ein Gewässer sein, Entschädigung zu bezahlen, welche entsprechend erachten, wenn etwa vorgesehen ist, dass die
tatsächlich auch auf der Grenze steht oder den Interessen der beteiligten Nachbarn an der Grenzmauer im Eigentum desjenigen Grund-
allenfalls an der Grenze, resp. dem einen oder Brandmauer festzulegen ist (wie der gesetzliche eigentümers steht, zu dessen Gunsten z. B. die
andern Grundstück zugeordnet werden kann. Grundsatz bei Dienstbarkeiten). Fensteröffnungen angebracht sind. Certum Sicherheit AG, Dreikönigstrasse 18, 8022 Zürich,
Telefon 058 359 59 61
Die gesetzliche Vermutung des Miteigentums ist Des Weiteren sind grundsätzlich die allge- Unsere weiteren Geschäftsstellen: Bremgarten AG, Dietikon,
jedoch auch widerlegbar. Besonderes Miteigentumsverhältnis meinen Vorschriften zum Miteigentum anwend- Frauenfeld, Freienbach, Lenzburg, Rheinfelden, Schaffhausen,
Solche Vorrichtungen sollen nicht nur die Das vermutete Miteigentum durchbricht den bar. Soweit dispositives Recht vorliegt, können Seuzach, Untersiggenthal, Wädenswil, Wetzikon
Funktion der Abgrenzung der beiden Liegen- Grundsatz des sogenannten Akzessionsprinzips, die Parteien das Miteigentumsverhältnis selber
schaften erfüllen, sondern auch der Nutzung der wonach eine mit dem Grundstück fest verbundene ausgestalten, in der Praxis z. B. die Verteilung der
beiden Grundstücke dienen. Die Vermutung Vorrichtung dem Grundstück zugehörig ist, Unterhaltskosten.
bezieht sich auf die von den privatrechtlichen auf welchem sie steht, das heisst, wegen der Da wie erwähnt der gesetzliche Aufhebungs-
Subjekten erstellten Vorrichtungen, nicht etwa gesetzlichen Miteigentumsvermutung wird diese anspruch nicht anwendbar ist, kann das Miteigen-
auf die amtlichen angebrachten Grenzzeichen. eigentumsmässig nicht vertikal geteilt, so dass tum nur beendigt werden, indem der eine Nach-
Ausnahmsweise kann das kantonale Privat- sie –gemäss Akzession – je zur Hälfte einem bar das andere Grundstück erwirbt oder ein
recht Miteigentum an einer Anlage vorsehen, die Nachbarn «gehören» würde. Überbaurecht eingeräumt wird oder auf den
an und nicht auf der Grenze steht, beispiels-
weise so im EGZGB der Kantons Bern, wonach
Es ist ein besonderes Miteigentumsverhält-
nis, welches nur die Anlage selber umfasst
Miteigentumsanteil verzichtet wird. Alle diese
Möglichkeiten erfordern somit eine Einigung .Wir danken allen,,
das Recht, eine vom Nachbar erstellte Brand-
mauer mitzubenützen, durch Einkauf in das
und nicht den darunterliegenden Boden:
unselbständiges Miteigentum, Miteigentümer
unter den beteiligten Miteigentümern.
Sollte eine solche Situation tatsächlich in der .von denen wir,
Realität nicht durch Konsens erledigt werden
können, wird der Zahn der Zeit nagen und die .ein Haus kaufen,
Mauer zerfallen und den Baum bis in den Himmel
wachsen lassen. .durften,
Kathrin Spühler Bei uns kann die Mieterschaft nach
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HEV Zürich
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