Der Zürcher Hauseigentümer - HEV Zürich
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9 | 2018 Der Zürcher Hauseigentümer Seite 9 Mehr leere Wohnungen im Kanton, nicht aber in Z̈rich und Winterthur Seite 17 Sanierungsbed̈rftige Immobilien: Der perfekte Zeitpunkt Seite 27 Wie sich bei der Wohnungs̈bergabe Stress minimieren l̈sst
SEITE DES DIREKTORS
Zukunftsweisende Architektur
Was erwarten Sie von Ihrer Bank?
oder Phönix aus der Asche?
«Private Banking, Immobilien und Vorsorge aus Wieder einmal gilt es in unserer Stadt darüber zu entscheiden,
was besser ist – alt oder neu? An der Brandruine am Bahnhofplatz
einer Hand. Das passt mir. Weil das eine mit scheiden sich selbst unter jenen die Geister, die dazu neigen,
jedes Gebäude als Zeitzeugen zu bewahren. Zu denen zähle ich mich
dem anderen zusammenhängt. Da braucht es den bekanntlich nicht. Ich richte meinen Blick lieber vorwärts als
Blick aufs Ganze.» nostalgisch rückwärts. Gerade beim Bauen. Gerade in der Stadt
Zürich. Ich inde es in Anbetracht des raren Baulandes unver-
zeihlich, nicht jede sich bietende Gelegenheit für einen Bau zu nutzen,
der in jeder Hinsicht modernsten Ansprüchen entspricht und
Albert Leiser heutige Bedürfnisse erfüllt. Ist das Neue nutzungsmässig, energetisch
Direktor
Hauseigentümerverbände und wirtschatlich besser, sollen Altbauten dafür Platz machen.
Stadt und Kanton Zürich
Aber diesmal ist vieles anders.
An sich wäre eine so prominente Stelle prädestiniert für einen
spektakulären Neubau. Eigentlich bietet sich die einmalige Gelegen-
heit, zusammen mit dem Ersatzbau für das Globusprovisorium
am Eingang zum Stadtzentrum ein architektonisches Ausrufzeichen
zu setzen. Eigentlich. Aber das ausgebrannte Haus ist kein einsamer
Zeitzeuge, wie es beispielsweise die maroden Turnhallen am Pfauen
waren. Es ist vielmehr Teil eines sonst intakten baulichen Ensembles.
Als das nehmen wir jedenfalls die Fassaden zum Bahnhof Tag für Tag
wahr. Auch wenn sie das bei genauerer Betrachtung wohl nicht
wirklich sind. Wer weiss, wie ot schon alle diese Fassaden aufgefrischt,
repariert, erneuert worden sind? Wer vermag zu erkennen, welche
Teile davon sich noch im Urzustand beinden? Wie gross muss der An-
teil an Originalem sein, damit das Ganze noch als erhaltenswert gilt?
Kann sein, dass die bautechnischen Abklärungen ergeben, dass
die Reste der Fassade nicht zu retten sind. Kann sein, dass es aus denk-
malschützerischer Sicht eine Sünde ist, eine historische Fassade
vorzutäuschen und dahinter ein modernes Gebäude zu errichten. Kann
sein, dass es einfacher und billiger wäre, einen Neubau aus einem
Guss mit einer zeitgemässen Fassade zu erstellen. Trotzdem hofe ich,
dass die private Bauherrschat, die zuständige Baubehörde und der
Denkmalschutz über ihren Schatten springen und sich darauf einigen,
den Bahnhofplatz wieder so auferstehen zu lassen, wie er vor dem
Brand war.
Lienhardt & Partner Privatbank Zürich AG
Albert Leiser
Rämistrasse 23, 8024 Zürich, Tel. 044 268 61 61, daniel.meier@lienhardt.ch, www.lienhardt.ch
HE V 9 -2018 | 3
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Geschäftsstelle Herausgeber SEITE DES DIREKTORS THEMA
Hauseigentümerverband Hauseigentümerverband
Zürich (HEV Zürich) 3 Zukunftsweisende Architektur CHEMINÉES UND ÖFEN
Kanton Zürich
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8038 Zürich Hauseigentümerverband
Kanton Zürich SEITE DES PRÄSIDENTEN
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(HEV Kanton Zürich) 83 Wohnen wie in Paris?
info@hev-zh.ch I hev@hev-zuerich.ch Direktor HEV Kanton Zürich
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Öffnungszeiten und HEV Zürich MIETRECHT
Albert Leiser POLITIK
Montag bis Freitag 8.00–17.30 Uhr 39 Vorzeitige Rückgabe der Wohnung
Redaktion SYSTEMWECHSEL BEI DER über Weihnachten und Neujahr
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7 Mehrheitsfähige Vorlage zur Aufhebung
Fax 044 487 17 77 redaktion@hev-zuerich.ch 42 Was gilt, wenn nur ein einzelner Mieter
Tel. 044 487 17 28 des Eigenmietwertes
Fax 044 487 17 72
die Kündigung anicht?
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Redaktor
GRUNDL AGE FÜR DIE STEUERPFLICHT
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Lic. phil. Reto Vasella (rcv) AKTUELL 47 Wann entsteht die wirtschaftliche Zuge-
Drucksachenverkauf
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HÖCHSTE LEERWOHNUNGSZIFFER hörigkeit beim Kauf einer Immobilie?
Montag bis Freitag Autoren dieser Ausgabe I N DER REG I O N P FA N N EN S T I EL NEUER VERTR AG MIT BISHERIGEM
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9 Mehr leere Wohnungen im Kanton, nicht in MIETER
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Mitgliedschaften
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Sektion. Sie inden alle Adressen Stress minimieren lässt
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9 | 2018
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Nachdruck nur mit Der Zürcher 77 Ein Schlaraffenland für Vögel, Igel und
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Albisstrasse 28 Jahresbeitrag inbegriffen). 56 «Wie funktioniert Stockwerkeigentum? –
Z̈rich und Winterthur
Seite 17 Sanierungsbed̈rftige Immobilien: Der perfekte Zeitpunkt
Seite 27 Wie sich bei der Wohnungs̈bergabe Stress minimieren l̈sst
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4 | HE V 9 -2018 HE V 9 -2018 | 5
POLITIK
Rechtsberatung Verkauf Bewertung Verwaltung Baumanagement
SYSTEMWECHSEL BEI DER WOHNEIGENTUMSBESTEUERUNG
Mehrheitsfähige Vorlage zur
Aufhebung des Eigenmietwertes
Die ständerätliche Kommission für zugsmöglichkeiten in bisheriger Form, z.B. für
Wirtschaft und Abgaben (WAK-S) hat an den Unterhalt. Dies ist systemkonform. Zur
ihrer Sitzung im August einen historischen Förderung von energetischen Sanierungen,
Meilenstein für die Abschaffung der Denkmalplege und Umweltschutz sieht die Kom
Eigenmietwertbesteuerung gesetzt. Die von mission jedoch vor, dass die Kantone Abzüge
ihr vorgelegten Eckpunkte sehen eine einführen können.
gangbare Umsetzung des geforderten
Systemwechsels bei der Wohneigentums- Systemwechsel beschränkt auf Wohneigentum
besteuerung vor. Der Hauseigentümer- am Hauptwohnsitz
verband begrüsst es ausserordentlich, dass Der Systemwechsel wird zudem auf das Wohn
sich die Kommission auf eine politisch eigentum am Hauptwohnsitz beschränkt. Der
tragfähige Lösung geeinigt hat. Hypothekarzinsabzug bei selbstgenutztem
Wohneigentum soll grundsätzlich entfallen. Der
Der Präsident des HEV Schweiz und des HEV private Schuldzinsabzug in Zusammenhang mit
Kanton Zürich, Nationalrat Hans Eglof, zeigt weiterhin steuerbaren Vermögenserträgen soll
sich sehr erfreut: «Der Eigenmietwert belastet nach Meinung der Kommission jedoch erhalten
Wohneigentümer seit über 100 Jahren. Nun hat bleiben. Hierzu gibt es allerdings zwei Varianten
sich der stetige Einsatz des HEV Schweiz ausge der Kommission. Für den HEV Schweiz ist
zahlt. Die Kommission hat mit den präsentierten der private Schuldzinsabzug konsequent, wenn
Eckpunkten bewiesen, dass der ungerechten Be gleichzeitig ein Ertrag versteuert werden muss.
steuerung endlich ein Ende gesetzt werden soll.» Dies betrit beispielsweise Erträge aus Zweit
Die Ausarbeitung der Eckpunkte beinhaltet wohnungen oder Renditeliegenschaten im Pri
Ihr Rechtsproblem. Unsere Beratung. auch eine Reihe von detaillierten Abklärungen vatvermögen.
der Verwaltung. Die zeitintensive Behandlung Zudem soll dem Verfassungsautrag der
Steht ein heikler Vertragsabschluss bevor? hat sich jedoch gelohnt. Die vorgeschlagenen Eck Wohneigentumsförderung, wie auch in der Kom
punkte der politisch gemischten Kommission missionsinitiative ausdrücklich vorgesehen,
Plagen Sie Fragen zum Steuer-, Miet- oder setzen die Forderungen der Kommissionsinitia Rechnung getragen werden. Die Kommission will
Baurecht? Hängt der nachbarliche Haussegen tive konsequent um und ermöglichen eine mehr mit einem befristeten Ersterwerberabzug gewähr
schief? Das Immobilienrecht ist ein schwer heitsfähige Vorlage. leisten, dass der Traum der eigenen vier Wände
Gemäss den festgelegten Eckpunkten der für Junge keine Illusion bleibt.
durchschaubarer Dschungel. Unsere erfahrenen Kommission sollen Eigentümer zuküntig kein Der HEV Schweiz fordert die Verwaltung auf,
Juristen und Anwälte lichten ihn für Sie. iktives Einkommen für ihr selbstbewohntes den Autrag der WAKS möglichst rasch umzu
Ihre Immobilien. Unser Zuhause. Eigenheim am Hauptwohnsitz mehr versteuern setzen. Der HEV Schweiz wird die konkrete
müssen. Der Eigenmietwert würde damit end Gesetzesvorlage im Zuge des Vernehmlassungs
Cornel Tanno und sein Team lich aufgehoben. Gleichzeitig entfallen die Ab verfahrens noch detailliert prüfen.
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HE V 9 -2018 | 7
AKTUELL
H Ö C H S T E L EERWO H N U N G S ZI FFER I N DER REG I O N P FA N N EN S T I EL
Ich hätte schon früher den
richtigen Makler nehmen sollen Mehr leere Wohnungen im Kanton, nicht
in den Städten Zürich und Winterthur
Im Kanton Zürich standen am 1. Juni 2018 etwa 7330 Wohnungen leer –
rund 730 mehr als im Vorjahr. Die Leerwohnungsziffer stieg damit weiter von
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0,90 auf 0,99 Prozent. Die Stadt Zürich folgte dem kantonalen Trend nicht,
Immobilienverwaltung ? dort blieb die Zahl leerer Wohnungen auf tiefem Niveau stabil. Rund 75 Prozent
Lose Dachziegel, undichtes Flachdach, der zusätzlichen Leerwohnungen im Kanton entfallen auf die Regionen Glattal,
verstopfte Regenrinne, rostige Bleche? Oberland und Unterland.
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Wir sind blitzschnell zur Stelle. Seit 2012 nimmt die Zahl leerstehender Wohnun- lung der statistischen Ämter von Stadt und Kan-
gen im Kanton Zürich zu. Insgesamt stieg sie in ton Zürich hervor.
044 208 90 60 den letzten fünf Jahren um etwas mehr als 2400. Eine Vielzahl an k leinen und mittelgrossen
Allein im letzten Jahr kamen rund 730 Leerwoh- Gemeinden trägt im aktuellen Jahr den Anstieg
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nungen hinzu, das sind deutlich mehr als noch im der Leerwohnungszahlen. Rund 550 der 730 zu-
8002 Zürich www.scherrer.biz Jahr 2017, als der Anstieg etwa 450 Wohnungen sätzlichen Leerwohnungen entfallen dabei auf die
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betrug. Das geht aus einer gemeinsamen Mittei- Regionen Glattal, Oberland und Unterland. Die
Eine renovierte Altbau-
wohnung bleibt in der
Stadt Zürich nicht lange
leer.
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HE V 9 -2018 | 9
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Veränderung der Leerwohnungsziffer
ist ein Anstieg der Leer-
wohnungszahlen die lo- heisst für mich,
fin Prozentpunkten, 2017–2018 gische Konsequenz. Er-
staunlicherweise tragen
Neubauwohnungen je-
persönlich für Sie
doch nur indirekt zum
beobachteten Anstieg der
da zu sein.»
Leerwohnungszifer bei.
Das Leerstandsniveau
Silvana Matt
von Neubauten aller Immobilienverwalterin mit eidg. Fachausweis
Wohnungsgrössen ver-
bleibt im Jahr 2018 auf
dem Niveau des Vorjahrs.
Ofensichtlich entschei-
den sich immer mehr
Haushalte dafür, in eine
neue Wohnung zu ziehen,
während ältere Wohnun-
gen immer häuiger kei-
nen Mieter inden. Kleine
Wohnungen haben darü-
ber hinaus den geringsten
Anstieg bei den Leerstän-
den zu verzeichnen. Die
Zahl leerer Wohnungen
mit mehr als drei Zim-
mern hat hingegen im
Schnitt um rund 13 Pro-
zent zugenommen.
Quelle: Statistisches Amt des Kantons In der Region Pfan-
Zürich, Leerwohnungszählung 2017/2018 (LWZ),
Gebäude- und Wohnungsregister (GWR)
nenstiel liegt die Leer-
wohnungszifer 2018 er-
neut am höchsten. Sie ist
beiden grossen Zentren des Kantons – die Städte um etwa 0,14 Prozentpunkte auf 2,23 Prozent
Zürich und Winterthur – weisen demgegenüber angestiegen. Ebenfalls auf hohem Niveau lie-
stabile oder gar leicht rückläuige Leerwohnungs- gen das Oberland, das Knonaueramt und das
zahlen auf. Weinland mit jeweils mehr als 1,6 Prozent. Den
grössten Anstieg der Leerwohnungszifer ver-
Zu viele Wohnungen gebaut zeichnete jedoch das Unterland mit 0,3 Pro-
Der erneute Anstieg der Leerwohnungszahlen zentpunkten.
erstaunt nur auf den ersten Blick. Bei der durch- ImmoCorner AG
schnittlichen Wohnungsbelegung von derzeit Trotz hoher Bautätigkeit nur wenig freie
2,05 Personen hätte es für die 110 000 neuen Ein- Wohnungen in Zürich Immobilienverkauf
wohnerinnen und Einwohner in den letzten Anders als im übrigen Kanton ist in der Stadt Immobilienbewirtschaftung
5 Jahren rund 53 500 neue Wohnungen gebraucht. Zürich seit einigen Jahren kein spürbarer An-
Tatsächlich wurden aber mehr als 57 000 neue stieg der Leerwohnungszahl zu beobachten: Zwar Schulstrasse 169
Wohnungen gebaut. Neben einem leichten Rück- wurde auch in der Stadt Zürich so viel gebaut 8105 Regensdorf
gang der durchschnittlichen Wohnungsbelegung wie schon lange nicht mehr. Die Nachfrage Telefon 043 343 70 00
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10 | HE V 9 -2018
AKTUELL AKTUELL
nach Wohnungen ist jedoch derart gross, dass Verhältnis von den Wohnungssuchenden als läche. Dies ist das Resultat einer Auswertung der
LEERWOHNUNGSZÄHLUNG
die Leerwohnungszahl trotz eines Nettozuwach- vergleichsweise ungünstig eingeschätzt wird – knapp 2800 Handänderungen aus den Jahren
ses von über 2700 Wohnungen seit Mitte 2017 Seit 1974 wird nach Vorgaben des Bundes mit der Leer- dies kommt auch bei Wohnungen ausserhalb des 2008 bis 2018, davon 91 aus dem laufenden Jahr.
sogar minim gesunken ist. Mit 447 Leerwohnun- wohnungszählung jährlich die Zahl der Wohnungen Luxussegments vor. Nach einem starken Anstieg der Geschoss-
ermittelt, die am 1. Juni leerstehen und zur Vermietung
gen liegt die Zahl praktisch auf Vorjahresniveau. oder zum Kauf ausgeschrieben sind. Die Leerwohnungs- Die Leerwohnungszifer ist in allen Stadt- lächenpreise zwischen 2008 und 2012 schwächte
Damit sinkt die Leerwohnungszifer von 0,21 auf zahl bildet dabei nur einen Teil der Wohnungen ab, die kreisen tief. Unterschiede zwischen den ein- sich das Wachstum zwischen 2012 und 2015 deut-
0,20 Prozent. auf den Markt kommen. Der Grossteil der Wohnungen zelnen Stadtkreisen gibt es aber dennoch: Am lich ab. Seither hat sich die Preisentwicklung
Veränderungen gab es bei der Struktur der wird unmittelbar nach einem Auszug wieder vermietet höchsten ist die Leerwohnungszifer mit 0,65 Pro- jedoch wieder deutlich beschleunigt, sodass sich
oder verkauft. Damit herrscht am Wohnungsmarkt mehr
Leerwohnungen: Während bei den 2-Zimmer- Bewegung, als in der Leerwohnungszahl zum Ausdruck zent im Kreis 1. Da dort der Gesamtwohnungs- der Medianpreis pro Quadratmeter Geschoss-
Wohnungen ein klarer Rückgang von 132 auf kommt. bestand vergleichsweise klein ist, schlagen läche zwischen 2008 und Mai 2018 mehr als ver-
95 Leerwohnungen zu verzeichnen war, nahm Die Leerwohnungsziffer bezeichnet den Anteil leerer sich bereits wenige leere Wohnungen in der doppelt hat. Der Median bezeichnet denjenigen
Wohnungen am Gesamtwohnungsbestand. Betrachtet
die Anzahl leerstehender 3-Zimmer-Wohnungen man die Entwicklung der Leerwohnungsziffer über einen
Leerwohnungszifer nieder. Praktisch keine Leer- Preis, bei dem je die Hälte der Liegenschaten zu
mit einem Plus von 30 deutlich auf 173 zu. längeren Zeitraum hinweg, ist sie ein guter Indikator für wohnungen gibt es in den Kreisen 3 (0,06 Pro- einem teureren beziehungsweise günstigeren
Aufallend ist ausserdem der deutliche Rück- den Wohnungsmarkt. zent), 5 (0,09 Prozent), 9 (0,16 Prozent) und Preis die Besitzerin oder den Besitzer gewechselt
gang leerstehender Neubauwohnungen: Standen 11 (0,16 Prozent). hat. Die weiterhin sehr tiefen Zinsen in Kombi-
im Jahr 2017 noch 142 Neubauwohnungen leer anderer Wohnungen in der Stadt Zürich. Wäh- nation mit der hohen Wohnnachfrage scheinen
(31 Prozent aller Leerwohnungen), so sind es per rend neue Mietverträge in der Stadt Zürich in Mittlerer Hand̈nderungspreis mehr als sich also stark auf den Stadtzürcher Immobilien-
1. Juni 2018 nur 87 (19 Prozent aller Leerwoh- den letzten beiden Jahren im Mittel zu einer verdoppelt markt auszuwirken.
nungen). In der Stadt Zürich inden neu erstellte Nettomonatsmiete von 24 Franken pro Quadrat- Der mittlere Handänderungspreis von Wohnge- Detaildaten für einzelne Gemeinden und
Wohnungen in der Regel schnell eine Mieterin meter abgeschlossen wurden, liegt der Quadrat- bäuden (ohne Neubauten und ohne Stockwerk- Stadtquartiere inden Sie auf der Website des
oder einen Mieter. meterpreis bei den Leerwohnungen mit 29 Fran- eigentum) liegt in der Stadt Zürich heute bei Statistischen Amts des Kantons Zürich sowie von
ken deutlich höher. Dies liegt einerseits daran, 11 000 Franken pro Quadratmeter Geschoss- Statistik Stadt Zürich. (rcv)
Viele freie Wohnungen im Luxussegment dass Luxuswohnungen bei den Leerwohnungen
Der Medianmietpreis der 427 leerstehenden übervertreten sind.
Mietwohnungen (die übrigen 20 werden zum Ver- Anderseits bleiben Wohnungen auch tenden-
kauf angeboten) liegt deutlich über den Preisen ziell dann eher leer, wenn das Preis-/Leistungs-
Kanton Zürich: Entwicklung leerstehender Wohnungen
fnach Zimmeranzahl, 1994–2018 Quelle: Statistisches Amt des Kantons Zürich, Leerwohnungszählung 2018 (LWZ)
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In einigen Regionen des Kantons den schenkten die Bauherren dazumal noch
Zürich stehen überdurchschnittlich keine besondere Beachtung. Das hema wurde
viele sanierungsbedürftige Immo- erst nach 1990 relevant, als die Bauvorschriten
bilien. Renovationen machen aus diesbezüglich verschärt wurden. Vor dieser
mehreren Gründen Sinn, und der Zeit- Zeit errichtete Liegenschaten sind aber gröss
punkt ist günstig wie nie zuvor. tenteils bislang nicht modernisiert worden
und entsprechen den heutigen Ansprüchen an
Wohnkomfort und Umweltschutz längst nicht
Es ist nicht besonders gemütlich, im Winter mehr.
vor dem Fernseher zu sitzen und im Rücken
die kalte Lut zu spüren, die durch die Ritzen Sanierungsbedarf in den Seegemeinden
der Fenster dringt. Es stitet auch kein gutes Überdurchschnittlich viele dieser energetisch
Gewissen, wenn man die Heizung voll aufdre sehr ineizienten Gebäude stehen in den See
hen muss, um diesen kalten Zug zu besiegen. gemeinden in Richterswil, Wädenswil, Meilen
Und es macht keinen Spass, die Kollegen zum und Stäfa (siehe Karte). Während in den länd
Nachtessen einzuladen, wenn sich die Gäste lichen Regionen vornehmlich die Einfami
in das kleine Esszimmer drängen müssen. So lienhäuser auf den Maurer, Schreiner und
ergeht es vielen Hausbesitzern und Mietern, den Heizungsbauer warten, sind in den Bal
deren Wohnraum in der Zeit des grossen Bau lungsgebieten – vor allem in den Stadtge
rausches der siebziger bis neunziger Jahre er bieten – mehrheitlich Mehrfamilienhäuser mit
richtet wurde. Mietwohnungen und Stockwerkeigentum be
Damals wurde vielfach schnell und günstig trofen.
gebaut, um die boomende Nachfrage nach Es könnte daher gut sein, dass es in Richters
Wohnraum zu befriedigen. Den heute aktuellen wil und Stäfa in den kommenden Jahren be
Ihre Liegenschaft. Unsere Verwaltung. Fragen nach der Energieeizienz von Gebäu sonders schwer wird, einen Handwerker zu
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H E V 9 -2 0 18 | 17
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inden. Denn es war noch nie ten Mehrfamilienhäuser mit
und wird vermutlich nie wie- Anzahl Einfamilienhäuser mit Baujahr Anzahl Mehrfamilienhäuser im Baujahr 1970 bis 1990, denen
der so lukrativ werden, sein zwischen 1970 und 1990 Stockwerkeigentum mit Baujahr zwischen eine zusätzliche Dämmung,
Eigenheim zu sanieren, wie 1970 und 1990 neue Fenster oder eine zeit-
derzeit: Um die ehrgeizigen gemässe Heizungsanlage zu-
Schweizer Ziele der Energie- gute käme.
strategie 2050 zu erreichen,
gewähren Bund und Kantone Nachfrage übersteigt
weiterhin inanzielle Zu- das Angebot
schüsse für bauliche Mass- Nicht jeder Besitzer eines in
nahmen, welche die Energie- die Jahre gekommenen Hau-
eizienz von Gebäuden ses wird die Mühe auf sich
verbessern. nehmen und das Gebäude
Mittlerweile existieren energetisch sanieren, sondern
allerdings mehr als 2000 es vorziehen, das Wohneigen-
Bauförderungsprogramme tum zu verkaufen. Angesichts
in der Schweiz, da ist es des ausgedünnten Angebots
schwierig, einen Überblick auf dem Immobilien- und
über die verschiedenen Trä- Grundstücksmarkt ist es
ger zu bekommen. Grund- derzeit nicht schwer, auch ein
sätzlich subventioniert der sanierungsbedürtiges Objekt
Bund die Sanierung von zu einem angemessenen Preis
Fenstern und der sie umge- zu verkaufen.
benden Fassaden- und Dach- Das Angebot ist knapp,
lächen mit 30 Franken pro während das Tiefzinsniveau
Quadratmeter, Gleiches gilt viele Menschen dazu bewegt,
für die Dämmung von Wand, Wohneigentum zu kaufen, da
Dach und Boden gegen das es derzeit günstiger ist, eine
Aussenklima, während die Hypothek zu bedienen, als
Isolation von unbeheizten Miete zu zahlen. Die Sanie-
Räumen wie Keller oder rung der Eigentumswohnung
Estrich mit 10 Franken pro oder des Einfamilienhauses
Quadratmeter unterstützt wird dann der neue Käufer
wird. Die Kantone fördern vor allem die Erneue- Kunden für das umweltfreundliche Sanieren eigentum, um in die Renovierung ihrer Immo- übernehmen – während der Vorbesitzer dann
rung der Haustechnik, den Einsatz von erneu- und Bauen spezielle Darlehen mit Sonder- bilie zu investieren und nachhaltig zu proi- vielleicht seine Gäste endlich im grosszügigen
erbaren Energien und die Abwärmenutzung. konditionen oder auch einen Bonus gewähren. tieren. Und es sind ebenso gute Argumente und hellen Wohn-Ess-Bereich seiner neuen,
Verschiedene Banken leisten ebenfalls einen für Stockwerkeigentümer, um das hema altersgerechten Eigentumswohnung im
Beitrag zur Energiewende, indem sie ihren Mehr Komfort und weniger Heizkosten Sanierung vor die Eigentümerversammlung Minergiestandard empfangen kann.
Nebst diesen Subventionen proitieren Besitzer zu bringen und den Erneuerungsfonds aufzu-
eines energetisch modernisierten Hauses aber stocken.
HINWEIS auch langfristig vom erhöhten Wohnkomfort Der Erwerb von Stockwerkeigentum ist in
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und wesentlich tieferen Heizkosten. der Schweiz erst seit den siebziger Jahren mög-
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zu vier Tonnen CO₂ oder rund 1800 Fran- In den südlichen Gemeinden des linken
ken an Heizkosten eingespart werden. Das Zürichseeufers sowie Meilen und Stäfa stehen
Wir unterstützen Sie gerne dabei.
sind gute Argumente für Besitzer von Wohn- die meisten im Stockwerkeigentum genutz-
18 | HE V 9 -2018 H E V 9 -2018 | 19Kanton Zürich
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LEHRLINGSAUSFLUG 2018 Aber auch ein solch schöner Tag neigt sich
irgendwann dem Ende zu. Nach einer langen,
Reise zu einem der schönsten aufregenden und lustigen Exkursion machten wir
uns schliesslich auf den Heimweg zurück nach
Orte der Schweiz Zürich. Dank unserer tollen Truppe war auch die
Rückreise humorvoll und lustig.
Im Namen aller Lehrlinge möchte ich mich
Der Tradition zufolge organisiert der angehende Zweitjahrlehrling den bei Herrn Leiser und Herrn Hotz, welche uns je-
alljährlichen Lehrlingsausflug und verfasst anschliessend einen kurzen Bericht über des Jahr einen solchen Auslug ermöglichen, ganz
diesen Tag. Dieses Jahr führte die Reise nach Schaffhausen an den Rheinfall. herzlich bedanken. Ebenfalls bedanken wir uns
bei unseren Ausbildnerinnen für den tollen Tag.
Der diesjährige Lehrlingsauslug im August führ- drängt, genossen aber trotz dieser Umstände
te uns in die Nordostschweiz. Wir, die Lernen- ein wunderschönes Mittagessen mit Aussicht auf
den, einschliesslich des Lehrabschlussgängers, den Rheinfall. Das Wetter hat auch mitgespielt, Beeindruckende Fakten ̈ber den Rheinfall.
Francis Buro
verbrachten gemeinsam mit unserer aktuellen als wir uns am Nachmittag Richtung Seilpark Kaufmann im 2. Lehrjahr
sowie unserer ehemaligen Ausbildnerin einen begaben. uns alle gut geschlagen. Bei Seilgärten kommt es HEV Z̈rich
wunderschönen und spannenden Tag, weit weg Nach einer kurzen Instruktion stiegen wir auf weniger auf die Klettertechnik an, sondern viel- Zurzeit in der Abteilung
von unserer alltäglichen Routine. die Bäume. Da niemand von uns ein geborener mehr auf Schwindelfreiheit und Überwindung Buchhaltung engagiert
Angeregt durch meinen Wunsch und abge- Seilpark-Proi ist, gab es einige Szenen, bei denen der eigenen Ängste. Dieser Probe hat sich auch
sprochen mit unserer Gruppe und Ausbildnerin, wir uns ein lautes Lachen nicht verkneifen konn- unsere Lehrabschlussgängerin gut gestellt und
reisten wir dieses Jahr nach Schahausen zum ten. Trotz Anfängerschwierigkeiten haben wir kann mit Sicherheit stolz auf sich sein.
Rheinfall. Meiner Meinung nach ist dies bezüg-
lich Naturspektakel einer der lebhatesten und
schönsten Orte der Schweiz.
Früh am Morgen haben wir uns im Haupt-
Handwerk
bahnhof in der grossen Halle getrofen und sind
kurz darauf in den Zug gestiegen, um das ganze
Potential des Tages gut auszunutzen. Die etwa
einstündige Fahrt war bereits ziemlich unterhalt-
sam. Wir haben etwas gegessen, viel gelacht und
so auch unsere neue Lehrtochter besser kennen-
gelernt.
echtes
In Neuhausen angekommen, haben wir einen
Kafee getrunken und nochmals Energie getankt.
Darauhin begaben wir uns auf ein Schif, das
uns den Rheinfall körperlich wie auch geschicht- Von dem Entwurf,
lich näher brachte. Der grösste Wasserfall Euro- der Planung über
pas mit einer Höhe von 23 Metern und einer Brei- die Produktion bis
te von 150 Metern hat uns einen nachhaltigen zur Montage alles
Eindruck hinterlassen, speziell der Moment, als aus einem Haus.
wir uns ganz nahe am tosenden Becken befan- Ausstellung mit 30
den, wo das hinunterstürzende Wasser aufprallt. komplett eingerich-
teten Küchen.
Von Bienen umschwärmt
Mit einer lehrreichen Bootsfahrt und ein biss-
chen Rheinfallwasser auf unserem Körper bega-
ben wir uns anschliessend ins Restaurant Park Die vier Lernenden des HEV Zürich freuen sich sichtlich über
am Rheinfall. Zwar wurden wir von Bienen be- die Reise.
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oder den Tod. Trotzdem ist es empfehlenswert, Inhalt sollte ein solcher Vorsorgeauftrag aufweisen,
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rechtzeitig alle wichtigen Anordnungen zu dass sämtliche wichtigen Anliegen geklärt sind?
treffen. Und rechtzeitig bedeutet: solange man Was geschieht, wenn Sie ohne Vorsorgeauftrag
gesund und urteilsfähig ist. urteilsunfähig werden?
Mit dem Vorsorgeauftrag entscheiden Sie selbst, Die Rechtsabteilung des Hauseigentümerverbandes
wer Sie vertreten soll, falls Sie urteilsunfähig Zürich ist Ihnen bei der Beantwortung obiger und
werden. Dies kann zum Beispiel nach einem Unfall weiterer Fragen rund um den Vorsorgeauftrag gerne
oder als Folge einer Krankheit eintreten. Im behilflich. Für pauschal Fr. 600.– (exkl. MwSt)
Vorsorgeauftrag können Sie bestimmen, wer in beraten wir Sie und erstellen Ihnen einen Ihren
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STOCKWERKEIGENTUM
Die rechtlichen Voraussetzungen für die
Begründung von Stock werkeigentum sind nicht
ganz einfach. Dies benötigt in der Regel das
Wissen von einer Fachperson.
Die Rechtsabteilung des HEV Zürich unterstützt Sie
bei der Begründung von Stock werkeigentum
zusammen mit unserer Abteilung Baumanagement,
welche bei der Erstellung von Aufteilungsplänen
aufgrund bestehender Baupläne behilflich ist.
Wir übernehmen den Entwurf des Begründungs-
aktes, die Erstellung des Reglements, Berechnung
der Wertquoten und die Korrespondenz mit dem
zuständigen Notariat.
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HE V 9 -2018 | 25AKTUELL
KO R R E K T E S VO RG E H E N V E R H I N D E R T U N K L A R H E I T E N
Wie sich bei der Wohnungsübergabe
Stress minimieren lässt
Am 1. Oktober steht in Zürich wieder
der traditionelle Herbst-Zügeltermin an – I N F O R M AT I O N
nach wie vor ein Hauptzügeltermin. Damit Mit den vom HEV angebotenen Broschüren und
es zu einer möglichst reibungslosen Formularen lassen sich Probleme verhindern oder
gegebenenfalls lösen:
Übergabe der Wohnung kommt, sollten – Vom Abschluss des Mietvertrages bis zur ̈bergabe des
sich der Vermieter, der ausziehende und der Mietobjektes (Artikel-Nr. 20033).
Von der Mieterauswahl bis zum Vertragsabschluss.
neu einziehende Mieter unter anderem
n l P rechtzeitig auf einen Termin einigen und
– Die Beendigung des Mietverḧltnisses
(Artikel-Nr. 20034).
t g für die Übergabe auch genügend Zeit
einräumen.
Von der Aufl̈sung des Mietvertrags ̈ber die R̈ckgabe
des Mietobjekts bis zur Freigabe der Sicherheitsleistung.
– Mietrecht heute (Artikel-Nr. 40054).
Einf̈hrung in das geltende Mietrecht – mit Ausnahme
der Mietzinsgestaltung.
– Protokollformulare und M̈ngellisten in verschiedenen
Zeitpunkt der Übergabe Versionen.
Im Normalfall vereinbaren Vermieter, ausziehen- Anmeldung f̈r gewerbliche R̈ume (Artikel-Nr. 30009).
Anmeldung f̈r Wohnr̈ume (Artikel-Nr. 30010).
der und einziehender Mieter aufgrund der kon-
(Bestellformular auf Seiten 65/66
kreten Umsẗnde, zu welchem Zeitpunkt die oder unter www.hev-zuerich-shop.ch)
Wohnungs̈bergabe stattinden soll. Falls man
sich nicht einigen k̈nnen sollte, hat der Mieter
die Wohnung grunds̈tzlich am letzten Tag der reinigten Mietobjektes mit allen Schl̈sseln nach
Mietdauer ẅhrend der ̈blichen Gescḧtszeiten Ortsgebrauch, jedoch sp̈testens am Tag nach
abzugeben. Beendigung der Miete um 12.00 Uhr».
Gem̈ss Z̈rcher Mietvertrag erfolgt «die Das bedeutet in diesem Herbst, dass die Woh-
R̈ckgabe des vollsẗndig ger̈umten und ge- nung sp̈testens am Montag, 1. Oktober 2018,
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Zug nügend Zeit zu nehmen.
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HE V 9 -2018 | 27AKTUELL
12.00 Uhr, zur̈ckzugeben ist. Die Wohnungs-
̈bergabe an den neuen Mieter indet dement- W E N N P RO B L E M E AU F TAU C H E N . . . WARUM BLEIBEN
DIE MEISTEN ÖL
sprechend gem̈ss Z̈rcher Mietvertrag, «sofern ...oder noch besser bevor:
Unentgeltliche telefonische Rechtsberatung:
nichts anderes vereinbart wurde, am Tag des Mo–Fr 08.00–12.00/13.00–17.00 Uhr, Tel. 044 487 17 17
Beginns der Miete ab 12.00 Uhr statt».
HEIZUNGSBESITZER
Mit Ablauf der Mietzeit besitzt der Mieter
weder ein Recht des Aufenthaltes in den R̈umen rungen im Badezimmer und im WC) sowie
noch der Verf̈gung ̈ber dieselben. Alle vom allf̈llige Teppichb̈den, die fachm̈nnisch ex-
BEI DER ÖLHEIZUNG?
Mieter vorzunehmenden Instandstellungs- und trahiert werden m̈ssen.
Reinigungsarbeiten m̈ssen daher im Zeitpunkt Sind umfassende bauliche Massnahmen ge-
der R̈ckgabe abgeschlossen sein. Gleichzeitig plant, er̈brigt sich selbstversẗndlich so viel Auf-
mit der Wohnung sind allf̈llige Nebenr̈ume wand.
(Keller-, Estrichabteil etc.) und s̈mtliche
Schl̈ssel zur̈ckzugeben. Detailliertes Übergabeprotokoll
Sowohl gegen̈ber dem ausziehenden als auch Fragen Sie uns.
Wir erläutern die Gründe.
Zustand der Wohnung gegen̈ber dem einziehenden Mieter ist es
Zu ber̈cksichtigen sind der Zustand bei Miet- wichtig, den Zustand des Mietobjektes zu doku-
antritt sowie die sich aus dem vertragsgem̈ssen mentieren. Ohne entsprechende Protokolle
Gebrauch ergebende Abn̈tzung. lassen sich im Streitfall keine Forderungen
F̈r diese (z. B. abgelaufene Teppiche, verb- durchsetzen, da die Beweislast beim Vermieter
leichte Tapeten, kleinere Schmutzstreifen an den liegt. Entscheidend ist es, diejenigen M̈ngel, f̈r
Ẅnden neben Betten, Bildern etc., D̈bell̈cher welche der ausziehende Mieter geradezustehen
in einem normalen Rahmen etc.) hatet der Mie- hat, detailliert aufzuf̈hren.
ter nicht. Bis zur R̈ckgabe bleibt der Mieter Weigert sich der Mieter, das R̈ckgabepro-
̈brigens f̈r den kleinen Unterhalt zusẗndig tokoll zu unterzeichnen, muss der Vermieter
(z. B. Ersatz zerbrochener Zahngl̈ser, von defek- innert zwei bis drei Tagen reagieren und es ihm
ter Duschbrause oder defektem Duschschlauch, schritlich eingeschrieben zustellen. Andernfalls
von defekter WC-Blende etc.). verwirkt er seine s̈mtlichen Anspr̈che.
Das Mietobjekt ist gereinigt zur̈ckzuge- Nur M̈ngel, welche trotz ̈bungsgem̈sser
ben. Das schliesst auch Fenster, Fensterrahmen, Pr̈fung bei der R̈ckgabe nicht erkennbar
Fensterl̈den etc. ein. Besondere Beachtung waren, kann der Vermieter nachtr̈glich noch
verdienen K̈che und Bad (Kochherd, Backofen, geltend machen. Er hat sie dem Mieter sofort zu
K̈hl-schrank, Entfernung von Kalkablage- melden, wenn er solche entdeckt.
Verrechnung von Geschäftsverlusten ab 2019
Der Regierungsrat setzt die vom Stimmvolk am 10. Juni 2018 angenommene Änderung
des Steuergesetzes auf den 1. Januar 2019 in Kraft.
Es geht bei der Änderung darum, dass auch Zürcher Unternehmen allfällige Geschäftsverluste bei
der Grundstückgewinnsteuer verrechnen können, wenn sie eine Liegenschaft veräussern. Bisher war
das im Kanton Zürich nur ausserkantonalen Gesellschaften möglich. Diese Ungleichbehandlung
hat das Stimmvolk am 10. Juni 2018 beseitigt. Kostenlose Beratung
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CHEMINÉES UND ÖFEN
Sommer, ade!
In Anlehnung an das berühmte
Kinderlied «Winter, ade!» von
August Heinrich Hoffmann von
Scheiden
Fallersleben (1798–1874) möchten
wir zur Abwechslung mal die
warme Jahreszeit verabschieden
tut weh. und die kalte begrüssen.
Und wie könnte man das besser
als mit einer Auswahl an schönen
Cheminées und Öfen? In diesem
Sinne: Auf gemütliche Stunden
zu Hause!
Autorin: Susanne Lieber, Redaktion Wohnrevue
RIKA
Ist das Feuer erloschen, sorgt
bei «Contina» ein eigens
entwickelter Speicherstein
(Speichermasse: 150 kg) noch
bis zu 24 Stunden danach für
wohlige Wärme. Der Heiz-
leistungsbereich liegt bei 4–8
kW, das Raumheizvermögen
bei bis zu 210 m 3. Abbrand und
Verbrennungsluft werden voll-
automatisch geregelt. Zudem
wird der optimale Zeitpunkt
GANZ BAUKERAMIK zum Holznachlegen angezeigt.
Den Cheminéeofen «Si» mit 180° Feuer-
sicht, der speziell für Niedrigenergiehäuser
mit Aussenluftanschluss ausgestattet ist,
gibt es in zwei Materialausführungen:
aus Stahl oder aus Keramik. Zudem stehen
zehn Farben zur Auswahl.
HE V 9 -2018 | 33THEMA THEMA
AT T I K A FEU E R
Der Schweizer Herstel-
ler Attika Feuer bietet
mittels Onlinekonigu-
rator zig Varianten für
die neue Kaminofenserie
«Nexo». Zur Auswahl
stehen u. a. verschiedene
Höhen, Lackfarben und WIRTH & SCHMID
Sichtfensteroptionen. Das Modell «Agora-
Darüber hinaus besteht focus 630» gibt es in
die Möglichkeit, den Ab- einer frei hängenden
brand mittels manuellem Version – wie hier zu
Luftschieber oder sehen –, aber auch mit
der mechanischen Standfuss. So oder
«CleverAir»-Automatik so: Der Kamin ge-
zu steuern. währt von allen Seiten
gleichermassen Blick
auf das Feuer. Dank
seiner Aschenklappe
ist er leicht zu reinigen.
SOMMERHUBER
ALPINOFEN Das Besondere an diesem Ofen-
Flammenspiel auf modell mit integrierter Sitzbank
Knopfdruck: Das sind die Reliefkacheln mit «Ta-
Cheminée «Koto», bei petenmuster», die von der öster-
dem schadstof- und reichischen Keramikmanufaktur
rückstandsarm Gas Sommerhuber erstmals etwa
verbrannt wird, ist hier 1570 in Steyr hergestellt wurden.
als sogenannte Tun- In der Renaissance fanden sie
nel-Version zu sehen, häuig in Jagdschlösschen und
bei der man durch den Bürgerhäusern Verwendung. Die
Feuerraum hindurch- Kacheln sind in verschiedenen
schauen kann. Glasuren erhältlich.
34 | HE V 9 -2018 HE V 9 -2018 | 35SERVICE
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HE V 9 -2018 | 37RECHT
MIETRECHT
Vorzeitige Rückgabe der Wohnung
über Weihnachten und Neujahr
«Unsere langjährigen Mieter haben ihre vollmächtigte Stellvertretung sind auch über
Wohnung ausserterminlich auf Ende Jahr die Weihnachts- und Neujahrszeit gehalten,
gekündigt. Nach geeigneten Nachmietern, an Werktagen eine Rückgabe zu Geschätszeiten
welche die Wohnung per Ende Dezember zu ermöglichen und angebotene Nachmieter
zu denselben Konditionen übernehmen zu prüfen. In diesem Sinne hielt es das Mietge-
würden, haben sie bereits gesucht. richt Zürich in seinem Urteil (ZMP 2017 Nr. 10)
vom 28.07.2017 fest.
Nun bitten sie um eine zeitnahe Prüfung der Be- Eine Rückgabe aller Schlüssel stellt dabei die
werbungen. Gemäss unserem Mietvertrag HEV Rückgabe der Mietsache durch konkludentes Ver-
Zürich ist eine Kündigung «3-monatlich im Vor- halten dar. Verletzen Sie Ihre Obliegenheiten, so
aus auf: Ende jeden Monats (ausgenommen Ende verlieren Sie Ihren Anspruch auf den Mietzins.
Dez.)» möglich. Der 31. Dezember ist vertraglich Die Rückgabe der Wohnung ist zeitlich natürlich
explizit als Kündigungstermin ausgenommen, nicht an den Einzug des Ersatzmieters gekoppelt
da wir Dezember bis erste Woche Januar jeweils ist. Die Wohnungsrückgabe des bisherigen Mie-
auf Reisen sind. Eine Rückgabe ist abwicklungs- ters und die Wohnungsübernahme durch den
technisch frühestens per 15. Januar im neuen Nachmieter müssen nicht zwingend zum gleichen
Jahr möglich. Gilt die ausserterminliche Kündi- Zeitpunkt erfolgen, sondern können zeitlich auch
gung, weil der 31. Dezember vertraglich ausge- auseinanderfallen.
schlossen ist, erst per 31. Januar bzw. (frühestens)
15. Januar?» Angemessene Prüfungsfrist
Ihnen als privater (nicht professioneller!) Ver-
Vorzeitige Rückgabe per Ende Jahr mieter ist für die nötigen Abklärungen zur Über-
Eine vorzeitige Rückgabe der Mietsache (Art. 264 prüfung sowie zur Auswahl des Ersatzmieters
OR) ist grundsätzlich jederzeit (apropos auch in- eine angemessene (Vorlauf-)Frist, je nach den
nerhalb einer allenfalls vertraglich vereinbar- konkreten Umständen des Einzelfalles, beispiels-
ten Mindestmietdauer) – und demzufolge auch weise die Verfügbarkeit des Nachmieters und
per Ende Dezember – möglich. Sie bzw. eine be- dessen Referenzen, in etwa 20 bis 30 Tage (darf
Wir sehen unsere Kunden als Partner.
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HE V 9 -2018 | 39RECHT
ABLAUGEN
nicht als starre Regel betrachtet werden!), einzu Kündigung per Ende Jahr bzw. an einer Woh
schweiz
räumen. Gelingt es Ihnen, einen Nachfolger in nungsrückgabe im Dezember/Anfang Januar
nert 14 Tagen zu prüfen, können Sie sich nicht festhalten. Vereinbaren Sie mit Ihren bisherigen
auf eine zu kurze Prüfungszeit berufen. Mietern sowie mit dem bevollmächtigten Stell
Einige Autoren erachten bei Wohnungsmie vertreter (beispielsweise einem akquirierten
ten 10 bis 20 Tage als ausreichend. Diese Über WohnungsabnahmeExperten) deshalb rechtzei
prüfungsfrist läut selbstverständlich erst ab dem tig einen genauen Wohnungsübergabetermin
Zeitpunkt, in dem Ihnen alle notwendigen Do
kumente zur Beurteilung der Zahlungsfähigkeit
vorliegen.
(Datum und Zeitpunkt) sowie einen alternativen
Terminvorschlag, sofern es mit den vorgeschla
genen Mietinteressenten doch noch harzt.
Alles rund um den Fensterladen!
Kommen Sie als Vermieter bzw. die von Ihnen Sind Ihre Fensterläden verwittert und benötigen eine Renovation? Oder
Beurteilung der Zahlungsfähigkeit bevollmächtigte Stellvertretung Ihrer Obliegen
Ihr Mieter ist verplichtet, Ihnen alle erforderli heit nicht nach, so gilt die Rückgabe ab dem Zeit möchten Sie neue Läden aus Holz- oder Aluminium? Wir renovieren, bau-
chen Informationen und Unterlagen zur Verfü punkt als erfolgt, als die Wohnung gehörig an
gung zu stellen, damit Sie die Zahlungsfähigkeit geboten wurde. Die Hatung für den Mietzins
en nach oder ersetzen. ABL ist die Fensterladenmanufaktur der Schweiz.
einschätzen können. Bei natürlichen Personen erlöscht mit dem Abschluss/Unterzeichnung
sind dies Lohnausweise oder – wenn die Ersatz eines neuen Mietvertrages auf den Übernahme
mieter selbständig erwerbend sind – ihre Bilan termin des Ersatzmieters hin.
zen, Erfolgsrechnungen und Revisionsstellenbe Sollte dennoch kein zumutbarer Ersatzmieter
richte sowie ihre letzten Steuererklärungen und die Wohnung ausserterminlich übernehmen, en
aktuellen Betreibungsregisterauszüge. det die Hatung des bisherigen Mieters spätestens
Apropos, allfällige Schadenersatzansprüche we am nächsten ordentlichen Kündigungstermin
gen vertragswidriger Rückgabe der Sache können gemäss Vertrag oder Gesetz; in Ihrem Fall ge
Sie als Vermieter verlieren, sofern Sie bzw. Ihre mäss Mietvertrag am 31. Januar.
bevollmächtigte Stellvertretung, eine Mängel
rüge innert weniger Werktage (zwei bis drei) seit
der vorzeitigen Rückgabe – gerade auch über
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