Der Zürcher Hauseigentümer - Seite 12 Problemzone Waschküche Seite 37 Die Untermiete Seite 51 Gartenkalender 2016 - HEV Zürich
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
12 | 2 0 15 Der Zürcher Hauseigentümer Seite 12 Problemzone Waschküche Seite 37 Die Untermiete Seite 51 Gartenkalender 2016
SEITE DES DIREK TORS
Trotz Kapitalvorbezug
ein Land von Mietern
Es ist zu begrüssen, dass der Bundesrat davon absieht,
wie im letzten Sommer angekündigt, den Bezug von Kapital
aus der Pensionskasse für den Erwerb von Wohneigentum
zu stoppen. Die Gefahr, dass jemand, der einen Teil seiner Alters
vorsorge in sein Haus gesteckt hat, sein Vermögen verliert
und Ergänzungsleistungen beantragen muss, ist ausgesprochen
gering. Demgegenüber erleichtert der Vorbezug jungen
Familien, sich ein Leben in den eigenen vier Wänden zu leisten,
und Älteren, im Hinblick aufs Rentenalter die Hypothek zu
Hauswartung von Alphaplan. Ihr bester Plan für den Albert Leiser amortisieren oder eine Eigentumswohnung zu erwerben.
perfekten Unterhalt von Liegenschaften. Direktor Haus
eigentümerverbände
Stadt und Kanton Zürich Die Schweiz ist und bleibt allerdings auch so ein Land von
Mietern.
Zwar hat sich die Wohneigentumsquote von 1990 bis 2013
(aktuellste Statistik) von 31,3 auf 37,5 Prozent deutlich erhöht, im
Vergleich mit den anderen europäischen Staaten ist das aber
immer noch sehr bescheiden. Nur gerade Deutschland weist mit
43 eine ebenfalls unter 50 Prozent liegende Wohneigentums
quote auf (aktuellste Studie 2008). Dass der Kanton Zürich auf
gerade mal 28,6 Prozent kommt, ist ein Thema für sich.
Wohneigentumsförderung ist hierzulande mehr oder weniger
ein Fremdwort. Zwar träumt fast jeder vom eigenen Haus, die Po
litik stellt die Weichen aber immer wieder so, dass es die Mieter
sind, welche noch stärkere Rechte bekommen, die Baugenossen
schaften, welche begünstigt werden. Private Wohnbauträger
haben mehr und mehr das Nachsehen. Auch unter dem Aspekt
der Siedlungspolitik sieht es für die breitere Streuung von
Wohneigentum wenig rosig aus. Aus Furcht vor der Zersiedelung
unserer Landschaft ist Verdichtung das Gebot der Stunde.
Das bedeutet, dass in Zukunft vermehrt stadtähnlich gebaut wer
den soll und je urbaner die Besiedlung, umso eher wohnt man
zur Miete.
Basel So wird der Traum vom eigenen Haus noch lange für die
Winterthur meisten wohl ein Traum bleiben. Ein Lichtblick also, dass der
St. Ga
Gallen Bundesrat wenigstens nicht auch noch die Finanzierung er
Dietikon schwert.
Zürich 0848 90 1000
www.alphaplan.ch
Zug
Albert Leiser
Bern
Be rn Hauswartung | Reinigung | Kundengärtnerei | Handwerkerteam
HEV 12-2015 | 3
IMPRESSUM I N H A LT
Geschäftsstelle Herausgeber Seite des Direktors RECHT
Hauseigentümerverband Hauseigentümerverband
Kanton Zürich Zürich (HEV Zürich) 3 Trotz Kapitalvorbezug ein Land von Mietern
Albisstrasse 28, Postfach In Zusammenarbeit mit
Mietrecht
8038 Zürich Hauseigentümerverband 31 Der indexierte Mietvertrag
Telefon 044 487 18 00 Kanton Zürich
Fax 044 487 18 88 (HEV Kanton Zürich) AKTUELL Mietrecht
info@hevzh.ch I hev@hevzuerich.ch
Wohnungsindex 32 Der Autoabstellplatz
Öffnungszeiten Direktor HEV Kanton Zürich
Montag bis Freitag 8.00–17.30 Uhr und HEV Zürich 7 Mietwohnungsmarkt entspannt sich Mietrecht
Albert Leiser leicht 37 Die Untermiete
Telefonzentrale
Tel. 044 487 17 00 Redaktion Revision der Energieverordnung Ein Rechtsvergleich zwischen Spanien und der
Albisstrasse 28, Postfach
Fax 044 487 17 77
8038 Zürich
8 Solaranlagenbetreiber erhalten Schweiz
Internet redaktion@hevzuerich.ch weniger Geld 40 Das Register für säumige Mieter
www.hevzuerich.ch Tel. 044 487 17 28
www.hevzh.ch Fax 044 487 17 72 Nachbarschaftskonflikte sind Programm Stockwerkeigentum
12 Problemzone Waschküche 42 Der Ausschuss im Stockwerkeigentum
Drucksachenverkauf Redaktor
Montag bis Freitag Lic. phil. Reto Vasella (rcv) Hauseigentümerverband Zürich
reto.vasella@hevzuerich.ch
8.00–17.30 Uhr 17 Sandra Heinemann neue Leiterin
Telefon 044 487 17 07 N AT U R
Autoren dieser Ausgabe Verwaltung/Bewirtschaftung
Telefonische Rechtsberatung Lic. iur. Daniela Fischer, Unser Garten
Telefonische Rechtsberatung HEV Zürich Feriendomizil im Tessin
Für Mitglieder unentgeltlich
Barbara ScalabrinLaube, Alten/ZH 23 Was beim Kauf und Umbau eines 51 Gartenkalender 2016
8.00–12.00 Uhr
Lic. iur. Harald Solenthaler,
und 13.00–17.00 Uhr
Rechtsnwalt, HEV Zürich
Rusticos zu beachten ist Think Pink
Telefon 044 487 17 17
Lic. iur. Tiziano Winiger, 58 Amaryllis bezaubern in Rosa
Telefonische Rechtsberatung HEV Zürich
Telefonische Bauberatung
Für Mitglieder unentgeltlich
8.00–12.00 Uhr Abonnemente/
und 13.00–17.00 Uhr Mitgliedschaften SERVICE
Telefon 044 487 18 18 Cornelia Clavadetscher
HEV Zürich Seminare
Postfach, 8038 Zürich
cornelia.clavadetscher@hevzuerich.ch
29 Sanierung einer vermieteten Liegenschaft
Tel. 044 487 17 74 35 Erbschaftsregelung für Hauseigentümer
Fax 044 487 17 98 39 Die Wohnungsabnahme
Enge/Zürich
Zürich ➤
➤
43 Liegenschaften in der Steuererklärung 2015
Mutschellenstrasse
N Inseratenverwaltung
Auflage: 59 758 Markus Turani Zum Titelbild 45 Die korrekte Heiz und Nebenkostenabrechnung
(WEMF-bestätigt)
Wollishofen
Tram 7
HEV Zürich Vorweihnachtliche Stimmung Drucksachenverkauf
Postfach, 8021 Zürich
Nachdruck nur mit Die Weihnachtsbeleuchtung strahlt über dem
Bahnhof
Quellenangabe inserate@hevzuerich.ch 44 Erben und Schenken
Rennweg in der Zürcher Innenstadt.
Seestrasse
(z. B. HEV Zürich 5/2010) Tel. 044 487 18 08 47 Bestellformular
gestattet. Fax 044 487 18 09
Bild: Keystone/Alessandro Della Bella 60 Sektionen im Kanton Zürich
Bus Produktebesprechungen
Autobahn N3
72/66 können nicht aufgenommen
Mythenquai
Post
Zürichsee
Wollishofen werden.
➤
Erscheint monatlich einmal.
Verkaufspreis CHF 2.–
Jahresabonnement CHF 20.–
HEV Zürich
✯ ✯✯
(für Mitglieder im
Albisstrasse 28 Jahresbeitrag inbegriffen).
Der Inserateteil dient der SC H L I E SS U N G F E I E R TAG E
Albisstrasse
Morgental
Über nicht bestellte
✯
Information unserer Mitglieder
Manuskripte kann keine über Produkte und Dienst We i h n a c h t e n / N e u j a h r
Korrespondenz geführt leistungen und stellt keine
werden. Die Geschäftsstelle des HEV Zürich bleibt vom
✯
Empfehlung des Herausgebers dar.
Chur
23. Dezember 2015 12:00 Uhr bis zum 1. Januar 2016 geschlossen.
✯
Autobahnanschluss Der Herausgeber lehnt jegliche
Wollishofen S Verantwortung über die Inhalte
Druck: Multicolor Print AG, und Aussagen der publizierten Ab Montag, 4. Januar 2016, sind wir wieder für Sie da.
➤
➤
➤
Kilchberg Sihlbruggstr. 105a, 6341 Baar Inserate und Publireportagen ab.
4 | HEV 12-2015 HEV 12-2015 | 5
AKTUELL
Wohnungsindex
Ihr Spezialist für alle
Elektrohaushaltgeräte! Mietwohnungsmarkt entspannt sich leicht
nur nur
1199.– 1299.– Die Nachfrage für Mietwohnungen in der der gesamtschweizerische Mietwohnungsmarkt
Rundum-Vollservice statt 1999.– statt 2399.– Schweiz geht weiterhin etwas zurück. Dies weiter. Dabei sei dies am stärksten in den
mit Zufriedenheits- geht aus dem jüngsten OnlineWohnungs Städten zu sehen, in denen deutlich mehr Miet
garantie -40% -45% index hervor, den der Schweizerische wohnungen inseriert wurden.
5-Tage-Tiefpreisgarantie Verband der Immobilienwirtschaft (SVIT Diese Entspannung sei auch am Beispiel
30-Tage-Umtauschrecht Schweiz) für zwölf Schweizer Städte erho St. Gallen festzustellen, wo sich die Insertions
Schneller Liefer- B Exclusivité
ben hat. dauer von Mietwohnungen seit dem Winter
und Installationsservice Exclusivité
Setpreis nur halbjahr 2014/15 geringfügig erhöht habe. Der
Garantieverlängerungen
Mieten statt kaufen 2199.– 2014 hat der SVIT Schweiz als Alternative
zur wenig aussagekräftigen Leerwohnungsziffer
Markt zwischen grossen und kleinen Wohnun
gen sei hier recht gut ausbalanciert. Zudem habe
Schneller Reparaturservice statt 4398.–
ein Reporting lanciert, das die tatsächliche Si die Nachfrage nach teureren Wohnungen deut
ügeln-
Testen vor dem Kaufen
tuation auf dem Wohnungsmarkt besser wie lich angezogen, sagt Ilg.
Haben wir nicht, gibts nicht Mit Leichtb -50%
!
Kompetente Bedarfsanalyse Programm dergeben soll. Dabei zeigt der zum dritten Mal Für den SVIT Schweiz ist es deshalb klar,
und Top-Beratung erhobene OnlineWohnungsindex (OWI) des dass ein ausreichendes Angebot an Wohnungen
Alle Geräte im direkten Sommerhalbjahrs 2015 gesamtschweizerisch und die Neubautätigkeit für den Wohnungs
Vergleich
eine leichte Zunahme der Internetinsertions markt am besten sei. Herrscht eine Unterver
Waschmaschine WA 1458 F Wäschetrockner TW 5458 F zeiten von Mietwohnungen. Gleichzeitig hat sorgung, so würden strengere Mietgesetze den
• Extraschonend dank 8 kg • Diverse Zusatzprogramme: sich die Anzahl der Inserate verringert. Eben Neuzuzügern nicht helfen, eine Wohnung zu
Infos und Adressen: Fassungsvermögen Leichbügeln Plus, Extra Kurz, falls eine Zunahme der Insertionszeiten ist in finden. Eine hoheitliche Steuerung des Ange
0848 559 111 • Div. Programmoptionen: Wolle Plus, • Mit 8 kg Fassungsvermögen
oder www.fust.ch Leichtbügeln, Jeans • Startvorwahl • Direktablauf für das Kondenswasser den meisten der zwölf untersuchten Schweizer bots hält der Verband deshalb grundsätzlich
bis 20 Stunden Art. Nr. 159316 möglich Art. Nr. 158338 Städte ersichtlich, eine Entwicklung, die sich nicht für sinnvoll.
bereits im vergangenen OWIReport zeigte. Der SVIT ist die Berufs und Standesorga
*Beim Kauf eines Kaffeevollautomaten ab Fr. 599.–
SONNTAGSVERKAUF! Laut Professor Dr. Peter Ilg, Leiter des Swiss nisation der professionellen Immobilien
Einführungspreis
erhalten Sie jeden Monat 500 g Kaffeebohnen gratis!
Infos unter 0848 559 111 2490.– Real Estate Institute, Zürich (HWZ Zürich), dienstleister und vertritt die Interessen von
oder www.fust.ch statt 2790.– und fachlicher Leiter des OWI, entspannt sich 30 000 Immobilienfachleuten. (rcv) ■
300.– Rabatt
Das Highlight: Vollautomati-
sche tägliche Entkalkung!
Vollautomatische Zubereitung von
JetZt 20 verschiedenen Heissgetränken
Zahlen
inkl. verschiedener Teesorten!
One Touch for Two: Kaffee-
mit punkten spezialitäten einzeln oder
+
doppelt per Tastendruck
Gültig bis
24.12.15
1 Jahr Gratis 5 Rp.
Tauschen Sie jetzt Kaffee im Wert Exclusivité
von Fr. 106.80*
Ihre Superpunkte
in Fust-Einkaufs-
Kaffeevollautomat der Spitzenklasse
gutscheine ein! CM 7500 black
• Edles Gehäuse und puristisches Design Art. Nr. 215370
HEV 12-2015 | 7
AKTUELL
«Raum für Vertrauen
Revision der Energieverodnung
heisst für mich,
Solaranlagen-Betreiber erhalten
weniger Geld
Ihre Interessen ins
Zentrum zu stellen.»
Unerfreuliche Neuig der Inbetriebnahme ei
Bild: fotolia/Christian Schwier
keiten für die Betrei ner Anlage. Mike Suter
ber von Photovoltaik eidg. dipl. Immobilien-Treuhänder
Anlagen: Der Bundesrat Einmalvergütungen
senkt nächstes Jahr die bleiben unverändert
Sätze für die kosten Hingegen unverändert
deckende Einspeise bis März 2017 bleiben
vergütung (KEV). In die Einmalvergütungen
zwei Schritten werden für kleine Photovoltaik
diese um 7 bis 14 Pro Anlagen bis 30 Kilowatt.
zent reduziert. Wegen der langen
KEVWarteliste und der
Im laufenden Jahr hatte damit verbundenen jah
der Bund die KEVVergü relangen Wartezeit
tungssätze für Solaranlagen bereits zweimal empfiehlt der Bund denjenigen Personen, die
angepasst. Wegen der gefallenen Preise eine solche Anlage planen, anstelle der KEV die
auf dem PhotovoltaikMarkt werden diese im Einmalvergütung zu wählen. Diese wird in
kommenden Jahr erneut in zwei Schritten der Regel wenige Monate nach Inbetriebnahme
per 1. April und 1. Oktober gesenkt. Die neu der Anlage und der Einreichung der voll
en Vergütungssätze sollen mindestens bis ständigen Unterlagen bei der Swissgrid AG
März 2017 Bestand haben. ausbezahlt.
Dabei richten sich die Sätze nach der Auch die Vergütungssätze anderer Techno
Grösse der Anlagen und sollen per 1. Okto logien wie Biomasse oder Geothermie bleiben
ber 2016 zwischen 7 und 14 Prozent unter vorerst unverändert. Sie werden aber derzeit
den Vergütungssätzen des Jahres 2015 lie überprüft und sollen zu einem späteren Zeit
gen. Dafür massgebend ist jeweils das Datum punkt angepasst werden. (rcv) ■
Ankündigung Vereinsversammlung H E V Zürich
ImmoCorner AG
V E R E I N S V E R S A M M L U N G H AU S E I G E N T Ü M E RV E R B A N D Z Ü R I C H
Donnerstag, 14. April 2016, Kongresshaus Zürich Immobilienverkauf
Anträge von Mitgliedern, die an der Generalversammlung behandelt werden sollen, Immobilienbewirtschaftung
sind dem Vorstand bis spätestens Ende Februar schriftlich einzureichen (§15 der Statuten vom
10. April 2014). Silbernstrasse 10
Die Einladung wird den Mitgliedern mit dem Jahresbericht Ende März zugestellt. 8953 Dietikon
Telefon 043 343 70 00
www.immocorner.ch
8 | HEV 12-2015
Ihre Immobilien. Unser Zuhause.
Gebr. Knabenhans AG
Hardstrasse 67 / 8004 Zürich
Steht ein heikler Vertragsabschluss bevor?
Kaminfegerei Haben Sie Fragen zum Steuer-, Miet- oder Baurecht?
Komplexe rechtliche Fragestellungen erfordern
Lüftungsreinigung Die Einzigartige. Erfahrung und Kompetenz. Unsere Juristen und Anwälte
Dachdeckerei Die HERZOG
stellen Ihnen beides zur Verfügung.
Küche.
Bauspenglerei
Reparaturdienst küchen
llungs
Ausste bis zu 50% Raba
tt
Wir kämpfen
jetzt m
it SEIT 1912
Telefon 044 493 30 10
Fax 044 493 30 14
info@knabenhans-ag.ch
für Sie.
www.knabenhans-ag.ch www.herzog-kuechen.ch
Unterhörstetten | Schlieren | Effretikon | Gossau SG
Cornel Tanno und sein Team
freuen sich auf Ihren Anruf auf 044 487 17 11
Besuchen Sie unsere Ausstellung, wir freuen uns auf Sie.
Licht + Design • Bolleystrasse 1 • 8006 Zürich
044 362 66 27 • www.beleuchtungsberatung.ch Hauseigentümerverband Zürich | Albisstrasse 28 | 8038 Zürich
Telefon 044 487 17 11 | Fax 044 487 17 18 | cornel.tanno@hev-zuerich.ch
www.hev-zuerich.ch
AKTUELL AKTUELL
Nachbarschaftskonflikte sind Programm 81 Prozent, selbst noch nie auf ein Problem an noch immer und wünscht sich mehr Kommu
gesprochen worden zu sein. Daher stellt sich die nikation und Toleranz unter den Mitbenutzern.
Problemzone Waschküche Frage, ob solche Probleme überhaupt themati Nur gerade 12 Prozent sind umgezogen, um
siert werden: 44 Prozent dem Problem künftig zu
Bild: fotolia/PhotographyByMK
haben sich noch nie be entgehen.
In der Schweiz teilen sich Mieterinnen und Umfrage wollte das ImmobilienPortal home schwert oder sich nur im Pikant dabei: Obwohl
Mieter in Mehrfamilienhäusern sehr oft gate.ch deshalb wissen, ob die von Demokratie privaten Kreise bei der insgesamt drei Viertel
die Waschküche*. Gemäss einer Umfrage und Verboten umgebene Waschküchenordnung Familie oder Freunden der Befragten mit ihrem
sind dabei 75 Prozent der Befragten mit auch heute noch für Zündstoff mit den Nach darüber ausgelassen. Waschplan zufrieden
ihrem Waschplan zufrieden. Dennoch ärgert barn sorgt. Immerhin 38 Prozent bis sehr zufrieden sind,
sich die Hälfte im Stillen über die Mitbe Beim Resultat zeigt sich, dass 72 Prozent der geben an, den betroffe wünschen sich dennoch
nutzer und wünscht sich eigentlich mehr Befragten Erfahrungen mit der Benutzung einer nen Mitbenutzer auf sein knapp 70 Prozent der
Kommunikation, um allfällige Probleme zu KollektivWaschküche gemacht haben. Dabei Fehlverhalten angespro Frauen für das Haus
beseitigen – oder gleich eine eigene Wasch waren die Waschzeiten von drei Vierteln der chen zu haben. Nur 18 schlichtweg mehr Gerä
maschine. Befragten geregelt. Das bedeutet, dass die Mög Prozent reklamierten di te – ob Waschmaschine,
lichkeit der Waschmaschinennutzung sich auf rekt bei der Verwaltung, und 2 Prozent landeten Tumbler, Lufttrockner – und träumen besten
Der Umgang mit der KollektivWaschküche in fixe Zeiten beschränkte oder nach einer fort vor der Schlichtungsbehörde. falls von einer eigenen Waschmaschine in ihrer
einem Wohnhaus ist nach wie vor ein Symbol laufenden Planung verlief, bei der sich die Nut Wohnung. Neubauten werden diesem Wunsch
schweizerischer Eigenart. Denn nirgends sonst zer kontinuierlich auf einer Liste eintragen Wer rügt, wird belohnt – oder auch nicht vermehrt gerecht.
im Mietshaus wird der Einzelne so sehr in mussten. Die Umfrage zeigte auch, dass die Hälfte derje Das wiederum dürfte nicht zuletzt den Ab
die Pflicht genommen, um das Einhalten von Wer die Waschküche teilt, ärgert sich auf alle nigen Personen, die ein Problem angesprochen wart erfreuen, der mit dem Wegfallen der Kol
Ordnung zu gewährleisten. In einer Online Fälle mehrmals jährlich, öfters auch monatlich hat, es mit einem Gespräch aus der Welt schaf lektivWaschküche eine Aufgabe weniger zu be
und schlimmstenfalls sogar wöchentlich über fen konnte. Die andere Hälfte ärgert sich wohl treuen hat. (rcv) ■
die Mitbenutzer. Nur gerade 21 Prozent haben
sich noch nie über die gemeinsame Waschkü
che aufgeregt.
Anzeige
Schmutz nervt am meisten
Für knapp die Hälfte der Befragten hängt der RAT VOM HANDWERKER – KELLERDECKE DÄMMEN FÜR WARME BÖDEN IM ERDGESCHOSS
Grund des Ärgernisses mit dem vorherigen
Waschküchenbenutzer zusammen, besonders
wenn dieser das eigene Waschritual stört, sei es
Unser Haus wurde aussen neu gedämmt. In den Meine Empfehlung: Damit es auch im Winter in allen
durch Nichteinhalten des Terminplanes, über
zogene Nutzungszeiten oder gar in der Trom Räumen ist es nun wohlig warm, doch in der Räumen warm ist, lohnt sich die zusätzliche Däm-
mel liegengebliebene Wäsche. Küche krabbelt unser Kind weiterhin auf einem mung der Kellerdecke. Auch aus energetischen Grün-
30 Prozent der Teilnehmer stört es auch, kalten Plattenboden. Was können wir tun? den, denn: Bleibt die Kellerdecke ungedämmt, droht
wenn die Wäsche des Mitbenutzers zum Zeit ein Wärmeverlust von gut 10%. Das zeigt sich bei den
punkt der Übernahme noch zum Trocknen auf Heizkosten. Dieses Geld investieren Sie lieber in eine
Video gehängt ist. Das grösste Ärgernis aber bereitet [mk] Eine neue Aussenwärmedämmung behält die Wärme moderne Dämmung, die der Fachmann dank einer
www.casarep.ch mangelnde Hygiene in Form von ungenügender dort, wo sie hingehört: im Haus. Das spart Energie beim breiten Auswahl an Dämmmaterialien kostengünstig
Reinigung nach der Benützung. Heizen und verbessert das Wohlbefinden im Raum. Doch und zeitnah bei Ihnen montiert.
Hauswartungen Selbst scheinen die Teilnehmer in der Wasch fehlt eine Bodenheizung und befindet sich der Raum direkt
Liegenschaftenservice Senden Sie Ihre Frage zum
küche jedoch unfehlbar zu sein: so bestätigen über der ungedämmten Kellerdecke, bleibt der Boden kalt.
Scherrstrasse 3 Thema Umbauen und
8006 Zürich Besonders auf Plattenboden fällt dies unangenehm auf. Renovieren an den Fachmann:
044 350 64 64 Eine zusätzliche Dämmung der Kellerdecke bringt hier eine
info@casarep.ch Max Kistler
* Gemäss einer Erhebung des Bundesamts für Statistik spürbare Verbesserung. Die Kälte bleibt im Keller und der Eidg. dipl. Gipsermeister
Boden in den darüber liegenden Räumen passt sich ange- Max Schweizer AG
Egg ZH Rüschlikon Winterthur Rapperswil SG
von 2013 sind 63,5 Prozent der Schweizer Bevölkerung
ratgeber@schweizerag.com
Mieter oder Mieterinnen. nehm der Raumtemperatur an.
12 | HEV 12-2015 HEV 12-2015 | 13
Direktion und Mitarbeitende
des HEV Zürich wünschen Ihnen GRÖSSTES COMPETENCE-
CENTER AUF ÜBER 200m2
fröhliche Weihnachten und
einen guten Start ins neue Jahr.
Haustechnik installiert...
Breitenacherstrasse www.benedetto.ch Wir sind für Sie da
(vis à vis Bahnhof SZU Uitikon-Waldegg) benedetto@uitikon.ch Montag – Freitag 7.00 – 18.00
8142 Uitikon-Waldegg Tel. 044 405 70 00 Samstagoder nach Vereinbarung
9.00 – 14.00
Fax. 044 405 70 05 oder nach Vereinbarung
Giorgio Giani Cornel Tanno Hans Barandun Roger Kuhn
Leiter Baumanagement Leiter Rechtsberatung/ Leiter Verwaltung/ Leiter Verkauf/
Prozessführung Bewirtschaftung Bewertung
Albert Leiser Bruno Hotz Luca Roncoroni
Direktor Leiter Finanzen Leiter Kommunikation
und EDV
Ihre Immobilien. Unser Zuhause.
AKTUELL
Hauseigentümerverband Zürich
Sandra Heinemann neue Leiterin
Verwaltung/Bewirtschaftung
Im Rahmen einer rechtzeitigen Nachfolge
regelung übergibt Hans Barandun (63) per
1. Januar 2016 die Leitung der Abteilung
Verwaltung/Bewirtschaftung an Sandra
Heinemann (40). Sandra Heinemann verfügt
über einen Abschluss als lic. iur. HSG und Sandra Heinemann,
ist seit 2008 als Mietrechtsspezialistin in lic. iur. HSG
der Rechtsabteilung des HEV Zürich tätig. Ab 1. Januar 2016
Leiterin Verwaltung/
Bewirtschaftung,
Bis zu seiner altersbedingten Pensionierung Hauseigentümer
Ende 2017 ist Hans Barandun weiterhin für verband Zürich
den HEV Zürich tätig. Ab 1. Januar 2016 ist
er im Stab Direktion für die Akquisition von langjährigen Erfahrung in der Immobilien
neuen Verwaltungsmandaten und die Be branche.
treuung von Spezialmandaten verantwortlich. Die Abteilung Verwaltung/Bewirtschaftung
Dank dieser langfristig ausgelegten Regelung besteht aus 28 Immobilienfachleuten und ver
profitieren Kunden wie Mitarbeitende weiter waltet im Grossraum Zürich rund 15 000 Miet
hin von seinem profunden Wissen und seiner objekte. ■
ES GIBT IMMER MEHR ALS
NUR EINE GUTE LÖSUNG
Energie 360° bietet das ganze Spektrum an Möglichkeiten für Ihre
individuell beste Energielösung für heute und morgen.
Parkett Teppiche
© mafi
Bodenbeläge
Energie 360° AG Wir beraten - verlegen - pflegen.
Aargauerstr. 182 · Postfach 805 · 8010 Zürich Lenzlinger Söhne AG | Nänikon/Uster | Tel. 058 944 58 58 | www.lenzlinger.ch
www.energie360.ch
HEV 12-2015 | 17
Ihre Immobilien. Unser Zuhause.
Ob Mietersuche, Verträge, Abrechnungen
oder Notfalldienst: Wir übernehmen für Sie die
Verwaltung Ihrer Liegenschaft. Umfassend
L-
ATTICO
oder in Teilbereichen – auf jeden Fall aber zuverlässig ® ÜSSE
SCHL ZUM
IG
und kompetent. Und wenn nötig schauen wir für FERT TIERTEN
N
GARA IS
Sie mit unserer eigenen Rechtsabteilung zum Rechten. DIE KOMPLETTLÖSUNG FÜR ZUSATZGESCHOSSE – F I X P R E
AUFSTOCKEN MIT SYSTEM-HOLZBAU
Wir verwalten FÜR MEHR INFORMATIONEN VERLANGEN SIE UNSERE ATTICO-BROCHURE
für Sie. 5074 Eiken/AG _tel. 061 826 86 86
Hans Barandun und sein Team
freuen sich auf Ihren Anruf auf 044 487 17 50
Die echte Schweizer Küche
Hauseigentümerverband Zürich | Albisstrasse 28 | 8038 Zürich
BRUNNER KÜCHEN AG 5618 Bettwil 056 676 70 70 www.brunner-kuechen.ch
Telefon 044 487 17 50 | Fax 044 487 17 32 | hans.barandun@hev-zuerich.ch
www.hev-zuerich.ch Grosse, vielseitige Ausstellung mit 30 komplett eingerichteten Küchen in Bettwil.
Vom Design, Planung über die Produktion bis zur Montage alles aus einem Haus.Publireportage
Feuerring GmbH
Erlebnisgenuss Ich hätte schon früher den
richtigen Makler nehmen sollen
◗ Fällarbeit
Sie suchen eine professionelle ◗ Hackarbeit
Immobilienverwaltung ?
◗ Stockfräsen
Verlangen Sie unsere
detaillierten Unterlagen
SIMTRA
Professionelle Dienstleistungen zu fairen Preisen
Verlangen Sie unsere kostenlose Offerte
Mit allen Sinnen geniessen markt revolutioniert und Bedürfnisse kreiert. 044 318 70 70 Neuhofstrasse 52
Geselligkeit und Genuss sind wesentliche Seit 2009 präsentieren wir unseren patentierten CH - 8315 Lindau / Zürich
www.simtra.ch Tel. 052 345 21 22
Aspekte der Lebensphilosophie rundum den Feuerring als Ersten seiner Art auf dem Markt. Spezialfällarbeiten www.faellag.ch
Seit 1994 Ihr Partner in allen Immobilienfragen
Feuerring. Feuer war über Jahrhunderte das Wir haben viele Nachahmer gefunden, die Stockwerkeigentum|Bewirtschaftung|Verkauf Erfahren, sicher, schnell, kostengünstig
Zentrum gemeinschaftlichen Lebens. Mit dem sich am Feuerring und den impliziten Ideen –
Feuerring – als moderne Feuerstelle – ist man unserer Philosophie – bedienen. Keiner kommt
wieder eingeladen, ganzjährig rundum zu leben an die Perfektion in Qualität, Form und Funktion
und zu genießen. des Feuerrings heran.
Atmosphäre und Wärme durch ein inspirie- Die Qualität und Perfektion des Feuerrings führt ELEKTRO
rendes loderndes Feuer, das gemütliche
Zusammensein mit Freunden und Gästen und
dazu, dass man über eine Generation hinaus
Freude am Original findet und den Garten mit
KASPER
vor allem der Blick auf das schonende und einer fast skulpturalen Stahlschale bereichert
gesunde Grillen Ihrer hochwertigen Lebensmittel – mit den Jahren wird der Feuerring immer
bis hin zur Herstellung kulinarischer Menus schöner und sogar zum Erbstück.
ist uns vom Feuerring wesentlich.
Der Feuerring bringt die Menschen zusammen;
Gesund Grillieren man genießt rundum einer lodernden Flamme
Feuer mit seiner archaischen Kraft hat auch und das den ganzen Abend lang – das Warten
Stahlplastiker Andreas Reichlin „im Griff“ – auf eine ideale Glut entfällt!
wo immer ihm möglich, schürt er das Feuer
und freut sich, rundum der lodernden Flamme Feuerring – mit Kunst grillieren!
Freundschaft, Geselligkeit, Kulinarik und Krea- www.feuerring.ch
tivität zu leben.
WENN STROM FLIESST
Wir leben das Original SIND WIR IM ELEMENT
Die hinter dem Feuerring stehende Philoso-
phie trifft einen Nerv der Gesellschaft. Man
elektrokasper.ch
möchte wieder geniessen, Achtsamkeit leben, Badenerstr. 571, 8048 Zürich
nachhaltig agieren. Der Feuerring hat den Grill- 043 311 11 11AKTUELL
Feriendomizil im Tessin
Was beim Kauf und Umbau eines Rusticos
zu beachten ist
Diebstahl oder Stählin? Der Traum vom eigenen Rustico im Tessin Die Bundesbehörde nimmt Bezug auf die
ist in den Köpfen vieler Deutschschweizer Bestimmungen von Art. 39 Abs. 2 und Abs. 3
weit verbreitet. Ist das Objekt der Begier der Raumplanungsverordnung (RPV). Danach
de endlich gefunden, lauern beim Kauf und können die Kantone die Nutzungsänderung be
Umbau jedoch vielerlei Hindernisse und stehender, als landschaftsprägend geschützter
Stolpersteine. Wie sich solche vermei Bauten als standortgebunden bewilligen, wenn
Sichern Sie sich den lassen und was dabei sonst noch al die folgenden Kriterien erfüllt sind:
jetzt Ihre Alarmanlage. les zu beachten ist, erklärt der Tessiner Landschaft und Bauten sind als Einheit
Ständerat Fabio Abate im Gespräch mit dem schützenswert und wurden im Rahmen der Nut
HEV Tessin (APFHEV Ticino). zungsplanung unter Schutz gestellt; der beson
dere Charakter der Landschaft hängt vom Be
Auf welche gesetzlichen Grundlagen muss beim stand der Bauten ab und die längerfristige
Kauf und beim Umbau eines Rusticos zu Feri- Erhaltung der Bauten kann nur durch eine Um
enzwecken im Tessin besonders geachtet werden? nutzung sichergestellt werden.
In den letzten Jahren gab es in diesen Punk
Fabio Abate: Ich muss hier zuerst etwas aus ten keine Klarheit und Bern hat sich sehr un
holen. Schauen wir ein paar Jahre zurück in nachgiebig gezeigt. Aber teilweise sind auch wir
die Vergangenheit, so erinnern wir uns, dass daran schuld.
die Einführung des Bundesgesetzes über die So gelangten wir zum sogenannten PUC
Raumplanung (RPG) 1980 zur Folge hatte, PEIPPlan. Das ist der Sondernutzungsplan,
dass das Kantonsgebiet in überbaubare und welchen der Tessiner Grossrat am 11. Mai 2010
nicht überbaubare Zonen aufgeteilt wurde. angenommen hat. Das Bundesamt für Raum
Ein Rustico kann sich demnach innerhalb entwicklung hat beim Tessiner Verwaltungs
oder ausserhalb der Bauzone befinden. Die gericht vorsorglich Rekurs eingelegt und da
im Tessin bekannten Probleme betreffen vor durch die Wiederverhandlung des gesamten
allem die zweite Kategorie, also Rustici ausser Normenpakets erzwungen. Dies wiederum
halb der Bauzone. Und der Art. 24 RPG sieht veranlasste das kantonale «Dipartimento del
sehr restriktive Voraussetzungen vor, um Territorio» dazu, eine neue und überarbeite
Ausnahmen zur Zonenkonformität zu ge te Fassung des PUCPEIPPlans mit eigenen,
währen. Später wurde das RPG erneut geändert.
2001 hat der Bundesrat das Koordinations
blatt 8.5 des Richtplanes des Kantons Tessin
genehmigt. Dabei handelt sich um ein Doku ZUR PERSON
ment, welches auf der einen Seite den Kanton
dazu verpflichtet, besonders schützenswerte Fabio Abate (FDP) ist seit
und landschaftsprägende Bauten und Land Herbst 2011 Ständerat des
Kantons Tessin, zuvor war er
schaften abzugrenzen. Auf der anderen Seite
elf Jahre Nationalrat. Er ist
zwingt es die Gemeinden, ein Inventar der Rechtsanwalt und Notar in
jenigen Gebäude und Anlagen zu erstellen, Locarno, Immobilienspezialist
welche sich ausserhalb der Bauzonen befin und Rustico-Kenner.
den.
HEV 12-2015 | 23AKTUELL AKTUELL
Rustici in der so ist die Situation schwierig. Bestenfalls wäre Vor der Stellungnahme muss die Gemein
Bild: Tiziano Winiger
Umgebung von über die Errichtung eines Kaufrechtes nach de prüfen, ob die Einführungsbestimmungen
Biasca. zudenken, welches nach Abschluss des Verfah des Gemeindenutzungsplanes keine Ein
rens ausgeübt werden könnte. Ich muss hier je schränkungen für Zweitwohnungen vorsehen.
doch unterstreichen, dass die Einführungsbe Falls bauliche Veränderungen vorgesehen sind,
stimmungen zum PUCPEIP sehr restriktiv sind diese erst dann auszuführen, wenn die
sind. Deshalb empfehle ich, mit Hilfe eines fach notwendigen Baubewilligungen nach den ge
kundigen Architekten genau zu analysieren, ob setzlichen Vorschriften der Gemeinde vorlie
die eigenen Absichten auch wirklich realisierbar gen.
sind. Das Regelwerk zu Zweitwohnungen be
schränkt sich zurzeit auf eine Verordnung, wel
Wie ist vorzugehen, wenn sich das Rustico au- che am 1. Januar 2013 in Kraft getreten ist. Nun
sserhalb der Bauzone und ausserhalb des Son- warten wir auf das Inkrafttreten des Gesetzes.
dernutzungsplanes (PUC-PEIP) befindet? Aber wir dürfen nicht vergessen, dass die
Staatsangehörigkeit des Käufers die Anwendung
Fabio Abate: In diesem Fall bleibt dem Käu der Lex Koller mit sich bringen könnte. ■
fer jede Umnutzung und jeglicher Umbau ver
wehrt. Der HEV Tessin führt auf seiner Website
ein Verzeichnis von Handwerkern, die auf bauliche
Wie ist vorzugehen, wenn sich das Rustico in- Massnahmen an einem Rustico spezialisiert sind:
nerhalb der Bauzone befindet? www.hev-ticino.ch/home/banca-dati-artigiani
extrem starren und für die Gemeinden und Welches Vorgehen ist zu empfehlen, wenn sich
Eigentümer einschränkenden Einführungs das Rustico ausserhalb der Bauzone, jedoch in- Fabio Abate: Ist das Rustico bereits umge
bestimmungen vorzuschlagen. Der Tessiner nerhalb der Sondernut-zungspläne PUC-PEIP baut und es braucht keine weiteren baulichen
Grossrat ist dieser neuen Botschaft nachgekom befindet? Massnahmen, dann ist die bestehende zuge
Tiziano Winiger
men. wiesene Nutzung zu überprüfen. Der Notar Direktor APFHEV Tessin
Danach hat das Bundesamt für Raument Fabio Abate: Für eine Umnutzung ist immer sollte die Gemeinde brieflich auffordern, die Telefonische Rechtsberatung
wicklung das Perimeter des PUCPEIP erneut eine Baubewilligung erforderlich. Eine solche konkrete Nutzung nachweislich zu bestäti HEV Zürich
überprüft, die Beurteilung einer externen Firma stellt die Gemeinde nach erfolgter vorgängiger gen. Ist eine Nutzungsänderung notwendig,
eingeholt und in der Folge den Ausschluss Verfügung durch die kantonale Behörde aus. dann braucht es eine Baubewilligung. Ist die
von zahlreichen Zonen aus dem PUCPEIP ver In einem ersten Schritt sollte bei der Gemeinde Wohnfläche unverändert geblieben, so ist diese
langt. Mit der Begründung, diese Zonen seien abgeklärt werden, ob sich das Objekt in den Aufgabe einfach.
nicht schutzwürdig, wurde dadurch mit einem PUCPEIPPerimetern befindet. Ausserdem
Schlag die Umnutzung von vielen Rustici empfiehlt es sich jeweils zu überprüfen, ob es in
verunmöglicht. Das Verfahren dazu ist jedoch einem durch das ARE (Bundesamt für Raum
immer noch hängig. entwicklung) definierten Sektor steht. Ist diese
Nebst den kantonalen und kommunalen Ge Hürde einmal überwunden, sollte kontrolliert
Alles andere
setzen, welche die Bauzonen und insbesondere werden, ob das Rustico im Inventar der www.parkettpflegeag.ch
die Kernzonen betreffen, ist auch die Gesetzge schützenswerten Bauten ausserhalb der Bauzo
bung über die Zweitwohnungen zu den gesetz ne aufgeführt ist.
als ober-
lichen Bestimmungen zu zählen. Zudem sollte mit einem Auszug aus dem
Hinzu kommen noch die Bestimmungen des Grundbuch die rechtliche Natur der Parzelle
Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht bestimmt werden. Damit wird überprüft, ob für
flächlich.
(BGBB) für Grundstücke mit einer anbaubaren den Kauf des Rustico die Bestimmungen des
Fläche von mehr als 2500 m2. Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht
Und für den Verkauf von Immobilien an (BGBB) zur Anwendung kommen.
Ausländer finden schliesslich die Bestimmun Falls sich das Rustico wider Erwarten in ei Parkettpflege Zürichsee
gen der Lex Koller Anwendung. ner umstrittenen Zone des PUCPEIP befindet,
24 | HEV 12-2015 HEV 12-2015 | 25Ihre Immobilien. Unser Zuhause. Ihre Immobilien. Unser Zuhause.
Immobilienverkauf ist Vertrauenssache.
Bassersdorf Männedorf
3½-Zimmer-Wohnung 4½-Zimmer-Wohnung
An idyllischer, ruhiger und zentraler Lage, NF ca. 100 m², Cheminée, An erhöhter und sonniger Lage, grosszügig konzipierte, gepflegte
2 Nassräume, grosser Balkon, Baujahr 1984. und helle Wohnung, ca. 114 m², Balkon, eigene Waschküche, Kellerraum,
Verhandlungspreis: CHF 540000.–, 2 Garagenplätze CHF 50000.– Baujahr 1976, Einstellplatz in UN-Garage.
Verhandlungspreis: CHF 850000.–
Geroldswil Männedorf
Freistehendes Einfamilienhaus 6½-Zimmer-Maisonettewohnung im EG/OG
An wunderschöner Aussichtslage. Grosszügige Grundrissgestaltung An sonniger, zentraler und ruhiger Lage, ca. 152,5 m², Terrasse,
mit sep. Schlaf- und Wohntrakt, Wohnen/Essen ca. 40 m² / 10 m², schöner Gartensitzplatz, Bastelraum, Baujahr 1999, Einstellplatz in UN-Garage
Garten teilweise terrassiert, Baujahr 1962, Grundstücksfläche 1520 m², sowie Einstellplatz in sep. Doppelgarage.
2 Einstellplätze, 3 bis 4 Aussenabstellplätze. Verhandlungspreis: CHF 1550000.–
Verhandlungspreis: CHF 2000000.–
Hinteregg Wetzikon
5½-Zimmer-Einfamilienhaus 4½-Zimmer-Wohnung im 3. OG
An bevorzugter, ruhiger und sonniger Lage, einseitig angebaut, Im Ortsteil Kempten gelegen in einer sonnigen Wohngegend.
NF ca. 145 m², Wintergarten, moderner Ausbau, grosszügige Grundriss- BWF ca. 122 m², moderner Ausbau, Wohnen/Essen ca. 41 m², gedeckter
gestaltung. Cheminée, 2 Nassräume, Doppelgarage, grosse, gepflegte Balkon (ca. 25.7 m²), offen zu Küche. Baujahr 2003,
Gartenanlage. Grundstückfläche 820 m². sep. Bastelraum im UG, 2 Einstellplätze in UN-Garage.
Verhandlungspreis: CHF 1490000.– Verhandlungspreis: CHF 780000.–
Hombrechtikon Wil ZH
4½-Zimmer-Wohnung Freistehendes 6½-Zimmer-Einfamilienhaus
An ruhiger und sonniger Lage mit schöner Weitsicht. NF ca. 100 m², An ruhiger und sonniger Lage mit unverbaubarer Aussicht, ca. 175 m²,
gepflegter Ausbau, offene Küche, Reduit, grosser Balkon, Laminatböden. Terrasse ca. 40 m², grosser Umschwung mit Waldanteil, Baujahr 1971,
Hobbyraum, Kellerabteil. Grundstücksfläche 1700 m².
Verhandlungspreis: CHF 545000.–, Garagenplatz CHF 25000.– Verhandlungspreis: CHF 1200000.–
Hauseigentümerverband Zürich | Albisstrasse 28 | 8038 Zürich
Alle unsere aktuellen Verkaufsobjekte finden Sie auf unserer Internetseite www.hev-zuerich.ch Telefon 044 487 17 78 | Fax 044 487 17 83 | verkauf@hev-zuerich.ch | www.hev-zuerich.chSERVICE
Seminar
Facility Service Sanierung einer vermieteten Liegenschaft
Themen des Seminars I N F O R M AT I O N E N
Hauswartungen Von der Objektanalyse bis zur Garantieabnahme
Zustandsbericht ■ Marktchancen ■ Projektierung
■ Kostenvoranschlag ■ Terminplanung ■ Submission
■ Auftragsvergebung ■ Mieterorientierung ■ Ausführung
Datum: Freitag, 8. April 2016, 8.15 bis 12 Uhr
Referenten: Werner Frauenfelder, Bauführer SBA,
Techniker TS; Dieter Kuchen, Projektleiter VSGU;
lic. iur. Sandra Heinemann
(konkrete Beispiele anhand ausgeführter Objekte)
■ Kostenkontrolle ■ Abrechnung ■ Garantiearbeiten Seminarort: HEV Zürich, Albisstrasse 28,
8038 ZürichWollishofen
Von der Renditeberechnung bis zur Bitte beachten Sie: Es sind wenige Parkplätze vorhan
Mietzinsanpassung den. Gebühr CHF 10.–, zahlbar am Empfang
Fristen und Termine bei Anzeige der Arbeiten ■ Rechte
Seminarkosten inkl. Dokumentation:
und Pflichten der Parteien ■ Mietzinsreduktion während
Mitglieder*: Einzel CHF 260.–, Ehepaar** CHF 420.–
der Bauarbeiten ■ Umfassende Überholung und
Nichtmitglieder: Einzel CHF 300.–, Ehepaar** CHF 500.–
Wertvermehrung ■ Berechnung und Durchführung der
* Mitgliedervergünstigung kann nur bei Angabe der Mitglieder
Mietzinsanpassung
nummer gewährt werden (vgl. Adressfeld auf letzter Seite).
Anschliessend Apéro Mitglieder und Rechnungsadresse müssen übereinstimmen.
** Nur 1 Dokumentation
Anmeldung für Baustellenrundgang möglich.
Anmeldeschluss: 14 Tage vor Kursbeginn. Bei Annullie
rungen nach Anmeldeschluss ist eine Bearbeitungsgebühr
von 50% der Seminarkosten zu entrichten. Bei Absage am
Seminartag und unentschuldigtem Nichterscheinen bleiben
die vollen Seminarkosten geschuldet. Eine Vertretung ist
selbstverständlich willkommen.
Wir wünschen Ihnen ✂
frohe Festtage
ANMELDUNG FÜR SEMINAR
«Sanierung einer vermieteten Liegenschaft» vom 8. April 2016 (Angaben bitte in Blockschrift)
und ein Parkplatz Autonummer
gutes neues Jahr Name Vorname mit Ehepartner
Firma (falls Rechnung über Firma läuft)
Strasse PLZ und Ort
E-Mail Telefon privat Telefon Geschäft
Mitgliedernummer Datum Unterschrift
(s. Adressfeld auf letzter Seite)
Einsenden an: HEV Zürich, Sekretariat Seminare, Albisstrasse 28, Postfach, 8038 Zürich, per Fax 044 487 17 77 oder über unsere
Website www.hev-zuerich.ch unter «Seminare & Veranstaltungen». Für Fragen Telefon 044 487 17 03
HEV 12-2015 | 29RECHT
Mietrecht
Alle 8 Minuten wird in der Der indexierte Mietvertrag
Schweiz eingebrochen und...
Die meisten Mietverhältnisse werden wurde, läuft es als unbefristetes Mietverhält
...das mit unbefristeten Mietverträgen abge nis weiter.
schlossen. Da aber bei den unbefriste Nach Ablauf der Vertragsdauer stützt sich
Schlimmste ten Mietverhältnissen für die Berechnung die künftige Mietzinsgestaltung auf die
:
am Einbruch en auch des Mietzinses drei Berechnungsgrund Kostenstände zum Zeitpunkt des Ablaufs der
Wir mach Balkone lagen notwendig sind, möchten gerne Mindestdauer. Bei nicht indexierten festen
ist das Gefühl Anbauten / viele Vermieter der Einfachheit halber Verträgen mit einer nicht indexierten Min
den Mietvertrag nur an den Landesindex destdauer (weniger als fünf Jahre) ist dagegen
danach. der Konsumentenpreise koppeln. Doch auf die Kostenstände bei Vertragsabschluss
gibt es in dieser Hinsicht einiges zu be abzustellen.
Beugen Sie vor und sichern Sie achten. Mietzinserhöhungen sind dem Mieter
diese Schwachstellen: auch in indexierten Mietverträgen zwingend
Nur bei einem befristeten Mietverhältnis auf dem kantonal genehmigten Formular
45% kommen durch die
Garten- oder Balkontür
oder bei einem unbefristeten Mietverhältnis
mit einer festen Mindestdauer kann jeweils
während der fest vereinbarten Vertragsdauer
für die Mitteilung von Mietzinserhöhung
und einseitigen Vertragsänderungen anzuzei
gen. Ansonsten ist die Erhöhung nichtig.
35% kommen durch ein der Mietzins an den Landesindex der Konsu Bei der Begründung genügt der Hinweis
Fenster mentenpreise (LIK) gekoppelt werden. Gemäss auf die vertraglich vereinbarte Indexklausel.
Art. 269b OR muss diese feste Vertragsdauer Mietzinserhöhungen gestützt auf den LIK
10% bevorzugen eine aber mindestens fünf Jahre betragen, damit können gemäss Art. 17 Abs. 3 VMWG un
Eingangstür eine 100prozentige Koppelung an den LIK ter Einhaltung einer Frist von mindestens
möglich ist. 30 Tagen auf ein Monatsende angekündigt
4% steigen durch einen Wie bereits oben erwähnt, ist eine Indexie werden. Enthält der Vertrag eine konkrete
Lichtschacht ein rung nur möglich, wenn die Parteien eine be Regelung, so muss sich der Vermieter daran
fristete Dauer (Vertragsdauer oder Mindest halten. Verpasst er den Termin, ist eine An
Die Einbrecher kennen die dauer) von mindestens fünf Jahren vereinbaren. passung erst wieder auf den nächsten Termin
Schwachstellen an Ihrem Zuhause Nach Art. 17 Abs. 4 VMWG genügt aber auch möglich.
die Abmachung eines einseitigen Kündigungs Im Falle einer Indexierung ist eine Anfech
– Sie jetzt auch! rechts während der festen Vertragsdauer zu tung bezüglich Rechenfehler möglich oder be
Wir haben die Lösungen für Ihre Lasten des Vermieters. züglich der Frage, dass die Erhöhung nicht
persönliche Sicherheit. Bei einem befristeten Mietvertrag endet durch eine entsprechende Änderung des In
Rufen Sie uns an und verlangen Sie eigentlich das Mietverhältnis mit dem Ab dexes gerechtfertigt sei. ■
unsere unverbindliche Beratung. lauf der vereinbarten Dauer. Ausser Ver
mieter und Mieter setzen auch nach dem
Ablaufdatum das Mietverhältnis im üblichen
Rahmen fort, d.h. indem der Mieter den
Harald Solenthaler
Mietzins zahlt und der Vermieter die Miet Lic. iur.
zinszahlung weiterhin akzeptiert bzw. ent Rechtsberatung/Prozessführung
Martin Eichholzer AG
gegennimmt. In diesem Fall ändert sich HEV Zürich
Bachmattweg 13
das befristete Mietverhältnis in ein unbe
CH-8048 Zürich
fristetes. Sofern das unbefristete Mietverhält
Tel. 044 434 10 10
nis mit Mindestdauer nicht auf den Zeitpunkt
www.quadragard.ch
des Ablaufs der Mindestdauer gekündigt
HEV 12-2015 | 31RECHT RECHT
Mietrecht sem Falle nur zusammen gekündigt werden. amtlichen Formulare zu verwenden. Auch
So genannte Teilkündigungen sind gesetzlich richten sich die Kündigungsfristen für den
Der Autoabstellplatz nicht zulässig. Mietvertrag über den Autoabstellplatz in
Bestehen zwei separate Mietvertragsformu einem derartigen Fall nach denjenigen für
lare für Abstellplatz und Werkstatt – um beim Geschäftsräume, wie die Werkstatt einen dar
Sofern der Mieter nur eine Wohnung mie sein, jedoch kann das Mietverhältnis über ei selben Beispiel zu bleiben –, ist davon auszu stellt.
tet, hat er keinen Anspruch auf einen Au nen Abstellplatz auch mit einem separaten gehen, dass auch zwei separate Verträge vor Überdies hat das zur Folge, dass eine Kün
toabstellplatz. Kann ihm trotzdem ein Au Mietvertrag abgeschlossen werden. liegen. Es sei denn, der Wortlaut weise auf eine digung oder einseitige Vertragsänderung dem
toabstellplatz vermietet werden, ist aus Bei der Vermietung eines Autoabstellplat Einheit hin. In diesem Fall spielt es keine Rol Mieter die Möglichkeit eröffnet, diese bei der
mietrechtlicher Sicht zu berücksichtigen, zes an einen aussenstehenden Dritten unter le, ob die Verträge gleichzeitig oder zu ver Schlichtungsbehörde anzufechten. ■
ob er zusammen mit einer Wohnung bzw. liegt das Mietverhältnis nicht den mietrecht schiedenen Zeitpunkten abgeschlossen wur
mit Geschäftsräumlichkeiten oder allein lichen Schutzbestimmungen für Wohn und den. Zwar sind sie separat kündbar, doch wird
vermietet wird. Geschäftsräume. Sofern im Mietvertrag keine der Abstellplatz als «im Zusammenhang mit
Harald Solenthaler
andere Regelung getroffen wurde, kann ein einem gemieteten Wohn oder Geschäftsraum Lic. iur.
Der Mieter hat nur dann Anspruch auf ei solcher Vertrag gemäss Art. 266e OR von bei zum Gebrauch überlassen» betrachtet. Das Rechtsberatung/Prozessführung
nen Autoabstellplatz, wenn die Parteien bei den Parteien unter Einhaltung einer Kündi bedeutet, dass auch dieses Objekt in Genuss HEV Zürich
der Anmietung der Wohnung vereinbart ha gungsfrist von zwei Wochen auf Ende eines desselben mietrechtlichen Schutzes wie die
ben, dass dem Mieter nebst der Wohnung auch Monats gekündigt werden. Werkstatt kommt.
ein Autoabstellplatz vermietet wird. Die Ver Demzufolge sind für Kündigung oder Miet
mietung eines Autoabstellplatzes kann Be Funktioneller Zusammenhang zinsanpassung auch beim Autoabstellplatz die
standteil des Mietvertrages für die Wohnung Wird ein Autoabstellplatz im Zusammenhang
mit einem gemieteten Wohn oder Geschäfts
raum vermietet, gilt der Autoabstellplatz nach
Art. 253a Abs. 1 OR grundsätzlich als mitver
mietete Sache, was zur Folge hat, dass die glei
Auch am Samstag chen mietrechtlichen Schutzbestimmungen
wie bei einer Wohnung oder einem Geschäfts
Wir laden alle Interessierten herzlich ein zu unserem jährlich
stattfindenden
von 9 – 14 Uhr offen raum gelten.
Diese Vorschrift regelt auch den mietrecht Baumschneidekurs
lichen Schutz von Sachen, welche der Ver
Damit sie optimal gedeihen können, müssen Bäume und Sträucher
mieter dem Mieter zusammen mit den gemie
regelmässig geschnitten werden.
teten Räumlichkeiten zum Gebrauch überlässt.
Neben beweglichen Sachen fallen ebenfalls Beat Rohner, Rohner Gartenbau AG, und seine Mitarbeiter
Mansardenzimmer, Bastelräume etc. darun informieren Sie ausführlich, wann, wie und mit welchem Werkzeug
ter. Da das Gesetz keine nähere Umschrei dies getan werden soll.
bung für den Begriff «Zusammenhang» kennt, Samstag, 23. Januar 2016, vormittags
wurde in der Praxis bestimmt, dass zwi Rohner Gartenbau AG, In der Breiti, 8117 Fällanden
schen der Wohnungs oder Geschäftsmiete Aus organisatorischen Gründen ist die Teilnehmerzahl beschränkt
r und dem zur Miete zusätzlich Überlasse Unser Angebot ist Ihr und es wird ein Unkostenbeitrag erhoben (CHF 25.– Mitglieder /
Termin unte nen funktionell ein Zusammenhang bestehen
50 Gewinn CHF 35.– Nichtmitglieder).
044 718 17 muss und die Parteien die gleichen sein müs Die Anmeldungen werden nach Eingang berücksichtigt,
sen. bitte bis Montag, 18. Januar 2016, an:
anmeldungen@hev-duebendorf.ch oder über Telefon 044 820 03 43.
Teilkündigungen nicht zulässig
Einsiedlerstr. 535
Ist der Autoabstellplatz in der gleichen Ver
8810 Horgen tragsurkunde wie beispielsweise eine Werk
Seit 1982 www.fierz-küchen.ch statt aufgeführt, ist er Teil eines Mietvertrages. www.hev-duebendorf.ch
Werkstatt und Autoabstellplatz können in die
32 | HEV 12-2015 HEV 12-2015 | 33SERVICE
Seminar
Erbschaftsregelung für Hauseigentümer
Grundlagen
I N F O R M AT I O N E N
Erbengemeinschaft ■ Erbanspruch ■ Verfügbare
Quote ■ Testament ■ Erbvertrag ■ Schenkung Datum: Freitag, 19. Februar 2016, 8.30 bis 12 Uhr
■ Enterbung ■ Willensvollstreckung Referenten: lic. iur. Cornel Tanno, Rechtsanwalt, HEV
Immobilien Zürich; lic. iur. Reto Ziegler, Rechtsanwalt, HEV Zürich;
Miete ■ Pacht ■ Nutzniessung ■ Wohnrecht ■ Kauf lic. iur. Martin Byland, Rechtsanwalt, TBO Treuhand AG
■ Schenkung ■ Erbvorbezug ■ Gewinnanteilsrecht Seminarort: HEV Zürich, Albisstrasse 28, 8038 Zürich
■ Stockwerkeigentum ■ Miteigentum ■ Gesamteigentum Wollishofen
Bitte beachten Sie: Es sind wenige Parkplätze vorhan
Steuern und Steuerplanung
den. Gebühr CHF 10.–, zahlbar am Empfang
Erbschafts- und Schenkungssteuer ■ Grundstück-
gewinnsteuer ■ Einkommens- und Vermögenssteuer Seminarkosten inkl. Dokumentation:
■ Inventarverfahren inkl. Schwarzgeld ■ Erbteilung Mitglieder*: Einzel CHF 260.–, Ehepaar** CHF 420.–
Jede Woche um ■ Steuerfallen ■ Immobiliengesellschaft ■ Steuer- Nichtmitglieder: Einzel CHF 300.–, Ehepaar** CHF 500.–
planungsgrundmöglichkeiten
17.30 Uhr auf Ihrem Anschliessend Apéro
* Mitgliedervergünstigung kann nur bei Angabe der Mitglieder
nummer gewährt werden (vgl. Adressfeld auf letzter Seite).
Mitglieder und Rechnungsadresse müssen übereinstimmen.
Regionalsender. ** Nur 1 Dokumentation
Anmeldeschluss: 14 Tage vor Kursbeginn. Bei Annullie
rungen nach Anmeldeschluss ist eine Bearbeitungsgebühr
Im nächsten HEV-Ratgeber: von 50% der Seminarkosten zu entrichten. Bei Absage am
Seminartag und unentschuldigtem Nichterscheinen bleiben
• Hans Barandun zum Thema Christbaumbrände
und wie man diese verhindern kann die vollen Seminarkosten geschuldet. Eine Vertretung ist
selbstverständlich willkommen.
• Cornel Tanno über die Schneeräumung beim
Mietobjekt ✂
ANMELDUNG FÜR SEMINAR
«Erbschaftsregelung für Hauseigentümer» vom 19. Februar 2016 (Angaben bitte in Blockschrift)
Parkplatz Autonummer
Name Vorname mit Ehepartner
www.homegate.tv
Firma (falls Rechnung über Firma läuft)
Strasse PLZ und Ort
E-Mail Telefon privat Telefon Geschäft
Mitgliedernummer Datum Unterschrift
(s. Adressfeld auf letzter Seite)
Einsenden an: HEV Zürich, Sekretariat Seminare, Albisstrasse 28, Postfach, 8038 Zürich, per Fax 044 487 17 77 oder über unsere
Website www.hev-zuerich.ch unter «Seminare & Veranstaltungen». Für Fragen Telefon 044 487 17 03
HEV 12-2015 | 35RECHT
Mietrecht
Die Untermiete
Eine teilweise oder vollständige Unter mieter offengelegt werden. Am besten reicht der
vermietung ist grundsätzlich zulässig. Der Mieter den Untermietvertragsentwurf ein.
Vermieter kann die Zustimmung nur unter Wenn er die wesentlichen Bedingungen nicht
bestimmten Voraussetzungen verweigern. bekannt gibt, kann der Vermieter die Zustim
Dazu gab es in letzter Zeit diverse Bundes mung zur Untermiete verweigern.
gerichtsentscheide und einen interessanten
Entscheid des Mietgerichts Zürich. b) Die Bedingungen der Untermiete sind miss-
bräuchlich
HEVMitglieder, die in der telefonischen Rechts Mit dieser Gesetzesnorm soll verhindert werden,
beratung anrufen, sind immer wieder erstaunt dass der Mieter ohne eigene Leistung mehr Geld
darüber, dass Untermiete grundsätzlich zuläs aus der Sache erzielt als der Vermieter selbst. Ein
sig ist. Art. 262 OR ist relativ zwingend, d.h. es Untervermietungsgewinn darf nicht miss
kann kein generelles UntermietVerbot im Miet bräuchlich sein, d.h. eine Differenz des Unter
vertrag vereinbart werden. Erlaubt ist lediglich mietzinses auf den Hauptmietzins muss auf ihre
eine Ergänzung der gesetzlichen Regelung, wie Rechtfertigung geprüft werden. Ob überhaupt
Zeitgemässes mehrfamilienhaus im enge-Quartier in Zürich z.B. dass der Mieter sein Gesuch um Unterver und wenn ja, in welcher Höhe ein Zuschlag ge
mietung schriftlich stellen muss, oder dass der rechtfertigt ist, ist in Lehre und Praxis unklar,
Das freistehende Mehrfamilienhaus liegt im Herzen des Enge-Quartieres an einer ruhigen Wohnstrasse. Die Vermieter dieses Gesuch innert einer bestimm das Bundesgericht hat lediglich einmal festge
Bushaltestelle ist nur wenige Gehminuten entfernt. Das Haus verfügt über einen zeitgemässen Komfort. Von ten Frist ebenfalls schriftlich beantworten muss. stellt, dass ein Gewinn des Mieters zwischen 30%
der hauseigenen Tiefgarage fahren Sie mit dem Lift in jede Etage. 18 Wohnungen sind durchschnittliche, und 40% missbräuchlich sei (BGE 119 II 353ff,
hübsche Mietwohnungen. Die Attikawohnung ist ein herrschaftlicher Sitz über den Dächern von Zürich mit Voraussetzungen (Art. 262 OR) S. 360). Der Mieter soll aber seine Investitionen
attraktiver Privatsphäre. Der Mieter muss, wie erwähnt, den Vermieter und Auslagen wie z.B. Strom, Internetanschluss,
um Zustimmung ersuchen. Bei mehreren Mie evtl. Mobiliar, regelmässige Reinigung etc. mit
Wohnungsmix 12 x 1.5 bis 2.5-Zimmer-Wohnungen tern müssen alle zusammen das Gesuch stellen, einem Aufschlag auf den Hauptmietzins abgel
6 x 3.5 bis 4.5-Zimmer-Wohnungen und 1 6.5-Zimmer-Attika-Wohnung bei einer Familienwohnung muss das Gesuch ten können. Das Bundesgericht hat im Übrigen
mietzinsertrag knapp Fr. 500‘000 netto pro Jahr ebenfalls von beiden Ehegatten oder beiden ein kürzlich festgehalten, dass der Vermieter nach
richtpreis Fr. 18’500’000.– getragenen Partnern gestellt werden. Der Ver den Regeln der Geschäftsführung ohne Auftrag
Verkaufsvorgehen Verkauf im Bietverfahren an den Meistbietenden. Weitere Details erfahren Sie bei mieter kann das Gesuch um Untervermietung Anspruch auf den missbräuchlichen Teil des
der Verkaufsbeauftragten, Claudia Spalinger. ablehnen, wenn einer der vier Verweigerungs Untermietzinses hat, wenn er vom Mieter auf
gründe von Art. 262 Abs. 2 lit. a, b, c oder Abs. Nachfrage betreffend die tatsächliche Höhe der
3 vorliegt. Diese vier Verweigerungsgründe des Untermiete getäuscht wurde (BGer 4A_594/2012
Vermieters werden im Folgenden unter a) bis d) vom 28. Februar 2013).
claudia spalinger iris lesmann dargelegt.
Geschäftsführerin Partnerin, Immobilien-
c) Wesentliche Nachteile für den Vermieter
dipl. Immobilien-Treuhänderin vermarkterin eidg. FA, EMBA
a) Weigerung des Mieters, die Bedingungen Diese Norm ist quasi eine Generalklausel zum
Direktwahl 044 281 93 90 Direktwahl 044 281 93 91
der Untermiete bekanntzugeben Schutz des Vermieters. Von einem wesentlichen
claudia.spalinger@ iris.lesmann@
Sämtliche bedeutenden Bestimmungen des Un Nachteil ist jedoch nur auszugehen, wenn sich
spalingerimmobilien.ch spalingerimmobilien.ch
termietvertrags, insbesondere die Person des die Stellung des Vermieters durch die Unter
Untermieters, der Untermietzins, der Verwen miete erheblich verschlechtert, so z.B., wenn der
dungszweck, die Dauer der Untermiete, bei Teil Verwendungszweck geändert wird (gewerbli
spalinger & Partner immobilien ag Anlageimmobilien und Wohneigentum mail@spalingerimmobilien.ch
Freigutstrasse 40 in 8001 Zürich T 044 281 93 93 www.spalingerimmobilien.ch
untermiete die genaue Bezeichnung der Fläche cher Untermieter in Wohnräumen) oder wenn
oder Räume, bei der Wohnungsuntermiete die eine ins Gewicht fallende Überbelegung zu ei
Anzahl der Bewohner usw., müssen dem Ver ner stärkeren Abnutzung der Mietsache führen
HEV 12-2015 | 37Sie können auch lesen
