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Der Zürcher Hauseigentümer
Seite 7 S essions-Nachlese: «Das Ziel ist eine gerechtere Lösung»
Seite 14 Dachlawinen und Eiszapfen: Wenn die weisse Pracht
Probleme macht
Seite 57 Galanthomania: Eine sehr ansteckende Krankheit
SEITE DES DIREK TORS
Ein paar unbescheidene Wünsche
für 2017
Ganz neu ist das neue Jahr mittlerweile nicht mehr. Aber
da überraschenderweise noch nicht ganz alle meine Wünsche in
Erfüllung gegangen sind, erlaube ich mir ein paar davon noch-
mals anzubringen. Sollten sie bis zum Erscheinen dieser Ausgabe
Albert Leiser wunderbarerweise erfüllt worden sein, umso besser: Nichts
Direktor würde ich lieber tun, als sie als erledigt abhaken.
Hauseigentümerverbände
Stadt und Kanton Zürich
Fangen wir beim Vermietungsreglement der Stadt an. Es ist für
mich unverständlich, dass die Stadt einerseits betont, wie dringend die
Zahl der «günstigen» Wohnungen erhöht werden müsse, weil das
Mietzinsniveau für viele nicht mehr tragbar sei, sich dann anderseits
aber nicht wirklich dafür einsetzt, dass die Wohnungen, bei denen
sie das Sagen hat, denen zugutekommen, die am meisten darauf ange-
wiesen wären. So steht ein Vermietungsreglement immer noch
aus, das ein angemessenes Verhältnis von Belegung, Einkommen
und Vermögen nicht nur beim Bezug sicherstellt, sondern dieses
auch später kontrolliert. Lieber investiert man in die mittlerweile
Mit Holzpellets heizen Sie ziemlich unübersichtliche Reihe von städtischen Institutionen,
die sich nuancenreich mit dem Wohnproblem beschäftigen. Könnte
man die Ressourcen nicht zweckmässiger einsetzen?
umweltfreundlich Vielleicht könnte man den Kern des Problems aber auch anders
angehen und den Wohnungsbau erleichtern. Zürich soll ja nicht nur
denen Wohnraum schaffen, die hier schon eine Wohnung suchen,
Mit einer Holzpellet-Heizung wählen Sie eine besonders sondern auch noch beträchtlich wachsen. Die Frage ist jedoch, wo all
zukunftsorientierte Lösung: Sie setzen auf einen erneuerbaren die Wohnungen erstellt werden sollen. Dass nur Verdichtung
die Lösung sein kann, ist mittlerweile klar. Mit dieser tut sich die Stadt
Energieträger und heizen nahezu klimaneutral. aber schwer. Über die verpasste Chance bei der neuen Bau- und
Zonenordnung habe ich schon zur Genüge geschrieben. Auf Mitte Jahr
Neu und exklusiv hat die Stadt den kommunalen Richtplan Siedlung versprochen.
Oder muss man eher sagen angedroht? Es wäre (zu?) schön, wenn
Den Kauf einer neuen Holzpellet-Heizung unterstützen er tatsächlich eine Lösung präsentieren würde, wo und wie die
wir mit einer Umweltprämie von bis zu CHF 4000.–. ersehnten Wohnungen gebaut werden können.
Anfangen könnte man beispielsweise beim Koch-Areal. Dort
wäre eigentlich so ziemlich alles besser als die nun schon drei lange
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HEV 1-2017 | 3
IMPRESSUM I N H A LT
Geschäftsstelle Herausgeber Seite des Direktors RECHT
Hauseigentümerverband Hauseigentümerverband
Zürich (HEV Zürich) 3 Ein paar unbescheidene Wünsche für 2017
Kanton Zürich ietrecht
M
Albisstrasse 28, Postfach in Zusammenarbeit mit
8038 Zürich Hauseigentümerverband Seite des Präsidenten 32 Kann eine ausserordentliche Kündigung
Telefon 044 487 18 00 Kanton Zürich 67 Wohnen ohne Sorgen nachträglich in eine ordentliche
Fax 044 487 18 88 (HEV Kanton Zürich) Kündigung umgewandelt werden?
info@hev-zh.ch I hev@hev-zuerich.ch
Öffnungszeiten Direktor HEV Kanton Zürich
POLITIK S tockwerkeigentum
Montag bis Freitag 8.00–17.30 Uhr und HEV Zürich
Albert Leiser 37 Was ist bei der Einberufung der
Sessions-Nachlese des Präsidenten Stockwerkeigentümerversammlung zu
Telefonzentrale
Tel. 044 487 17 00 Redaktion 7 «Das Ziel ist eine gerechtere Lösung» beachten?
Fax 044 487 17 77 Albisstrasse 28, Postfach
8038 Zürich B aurecht
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Tel. 044 487 17 28 AKTUELL 42 Aus dem Baurekursgericht: Anfechtung
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Fax 044 487 17 72 einer Ausnahmebewilligung
www.hev-zh.ch Dachlawinen und Eiszapfen
Redaktor 14 Wenn die weisse Pracht Probleme
Drucksachenverkauf
Montag bis Freitag Lic. phil. Reto Vasella (rcv) macht
reto.vasella@hev-zuerich.ch N AT U R
8.00–17.30 Uhr
Telefon 044 487 17 07 Sesselwechsel
Autoren dieser Ausgabe Direktionswechsel bei der GVZ
19 Schneeglöckchen
Telefonische Rechtsberatung Lic. iur. Anita Lankau,
Gebäudeversicherung Kanton Zürich 57 Galanthomania: Eine sehr ansteckende
Für Mitglieder unentgeltlich Telefonische Rechtsberatung HEV Zürich Krankheit
Barbara Scalabrin-Laube, Alten/ZH
8.00–12.00 Uhr
Alex Sauter, BDO AG
Kantonaler Richtplan
und 13.00–17.00 Uhr Teilrevision 2016 liegt öffentlich auf
22
Telefon 044 487 17 17 Lic. iur. Kathrin Spühler,
Telefonische Rechtsberatung HEV Zürich SERVICE
Lic. iur. Cornel Tanno, Rechtsanwalt, Strategische Investitionsplanung von
Telefonische Bauberatung
Für Mitglieder unentgeltlich
HEV Zürich Liegenschaften Seminare
8.00–12.00 Uhr 25 Immobilie: Wer hat wen im Griff? 31 «Erbschaftsregelung für Hauseigentümer»
und 13.00–17.00 Uhr Adressänderungen/
Mitgliedschaften 34 «Wie funktioniert Stockwerkeigentum? – Aus
Telefon 044 487 18 18
Bitte melden Sie sich dazu bei Ihrer der Praxis für die Praxis»
Sektion. Sie finden alle Adressen
und Telefonnummern unter «Sektionen-
41 «Die Wohnungsabnahme»
Info» am Ende dieser Ausgabe. 45 «Sanierung einer vermieteten Liegenschaft»
53 «Die korrekte Heiz- und Nebenkostenabrechnung»
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1 | 2 0 17
Quellenangabe Der Zürcher Hauseigentümer
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(z. B. HEV Zürich 9/2016)
gestattet. 54 Kreuzworträtsel
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Seite 14 Dachlawinen und Eiszapfen: Wenn die weisse Pracht
Probleme macht
Albisstrasse 28 Jahresbeitrag inbegriffen).
Seite 57 Galanthomania: Eine sehr ansteckende Krankheit
Der Inserateteil dient der
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Über nicht bestellte Information unserer Mitglieder
Manuskripte kann keine über Produkte und Dienst-
Z um Titelbild
Korrespondenz geführt leistungen und stellt keine Händeschütteln der Präsidenten
werden. Empfehlung des Herausgebers dar.
Chur
Autobahnanschluss Der Herausgeber lehnt jegliche Hans Egloff begrüsst Carlo Sommaruga
Wollishofen S Verantwortung über die Inhalte zur Gesprächsrunde im Bundeshaus.
Druck: Multicolor Print AG, und Aussagen der publizierten
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POLITIK
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Sessions-Nachlese des Präsidenten
«Das Ziel ist eine gerechtere Lösung»
In Bern standen die Budgetdebatten und Eigenmietwertes überreichen. Wie geht es nun
die Abstimmungen zur Umsetzung der Mas- weiter?
seneinwanderungsinitiative im Zentrum der
Ob Mietersuche, Verträge, Abrechnungen Wintersession. Unmittelbar für Hauseigen- Hans Egloff (HE): Danke, es war tatsächlich
oder Notfalldienst: Wir übernehmen für Sie die tümer relevante Geschäfte wurden in den ein herausragendes und bleibendes Erlebnis.
Verwaltung Ihrer Liegenschaft. Umfassend, Räten für einmal weniger diskutiert. Mit Wir konnten exakt 145 166 Unterschriften ein
dem erst kürzlich zum Präsidenten des reichen, eine Zahl, die ich wohl nie vergessen
zuverlässig und kompetent. Und wenn nötig schauen Schweizerischen Mieterverbandes (SMV) werde. Seitdem werde ich hier im Rat während
wir für Sie mit unserer eigenen Rechtsabteilung gewählten Carlo Sommaruga (SP) traf der Session mindestens einmal pro Tag darauf
zum Rechten. Hans Egloff auf einen Gesprächspartner, angesprochen. Es gab viele Gratulationen zu
bei welchem die Themen geradezu gesetzt dem, was wir erreicht haben.
waren. Die Petition war mehr als nur ein Zeichen,
Wir verwalten
sie scheint hier im Bundeshaus bei den Parla
Zuallererst einmal herzliche Gratulation an mentariern auch effektiv angekommen zu sein.
Sie, Herr Egloff, Sie durften einen grossen persön- Anfang des neuen Jahres wird meine Motion in
lichen Erfolg verbuchen: am 10. November konn- der WAK (Kommission für Wirtschaft und Ab
für Sie.
ten Sie der Bundeskanzlei weit über 100 000 Un- gaben) des Ständerats nun endlich behandelt.
terschriften der Petition zur Abschaffung des Mit der Petition wird dort nun ganz gehörig
Sandra Hans
Heinemann Barandun
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POLITIK POLITIK
gen Fragen gemeinsame Renditedruck des Wohnungsmarkts entzogen CS: Es ist wichtig, dass der Bundesrat jetzt rasch
Lösungen finden. sind. Dabei ist die Zahl klar definiert: zehn handelt, und er muss sich seiner sozialpoliti
Die Situation im Mie Prozent der neu erstellten Wohnungen müssen schen Verantwortung bewusst sein. Für Leute,
terland Schweiz ist alles gemeinnützige Wohnungen sein. Wir haben die wenig oder nicht viel verdienen, bleibt
andere als ideal. Viele in der Initiative auch ein mögliches Instru- der Wohnungsmarkt weiterhin eine grosse
Mieterhaushalte müssen ment für die Umsetzung vorgeschlagen, Herausforderung. Für die wirklichen Wenig-
eine zu grosse finanzielle nämlich ein Vorkaufsrecht für Kantone und Verdiener gibt es einige subventionierte Ange
Last tragen. Hier ist es Gemeinden. bote der Gemeinden. Angehörige der Mittel
mein Ziel, eine gerechte Das sind unsere Anliegen und wir halten schicht jedoch haben keinen Zugang zu diesen
re Lösung zu finden. Der diese für angebracht und legitim. So war zum Angeboten und die Wohnungen auf dem freien
Mieterverband hat dafür Beispiel auch in einer kürzlich veröffentlichten Markt sind oft sehr teuer, ja im spekulativen
seine Initiative «Mehr Publikation von Wüest & Partner schwarz auf Bereich. An diese Personen wollen wir uns auch
bezahlbare Wohnungen» weiss zu lesen, dass die Mieten der ausgeschrie wenden.
eingereicht. Innert einem benen Wohnungen zwar etwas sinken, dies
Jahr wurden 125 000 Un jedoch nur im hochpreisigen Segment, und HE: Ich bin dezidiert dagegen, dass mittelstän
terschriften gesammelt. dass vor allem weiterhin zahlbarer Wohn- dische Haushalte staatlich unterstützt werden.
Das rasche Zustande raum fehlt. Begibt man sich in staatliche Abhängigkeit, ver
kommen der Initiative liert man die persönliche Freiheit. Wir haben
zeigt, dass der Mangel an HE: Da wird es auf jeden Fall viel zu diskutieren das ja bereits im Bereich der Weiterbildung und
zahlbarem Wohnraum geben, wenn wir dann diese Initiative in der im Gesundheitswesen mit den individuellen
für breite Bevölkerungs Kommission und im Parlament beraten. Der
schichten ein reelles gemeinnützige Wohnungsbau wird ja vielerorts
Problem darstellt. Wir bereits gefördert, so beispielsweise im Kanton
werden bestimmt viel Zürich. Dort bestehen schon die gesetzlichen
darüber diskutieren, Grundlagen, jetzt geht es noch um die konkre
auch mit dem Haus te Umsetzung, was sich jedoch als nicht ganz
Druck aufgesetzt. Dadurch haben wir mit der eigentümerverband. einfach herausstellt.
Petition genau das erreicht, was beabsichtigt Ich bin aber definitiv der Meinung, dass wei
war. Was verlangt die Initiative genau? tere staatliche Eingriffe diesbezüglich nicht not
wendig sind. Der Markt hat sich in den vergan
Herr Sommaruga, auch für Sie gab es im Novem- CS: Als Hauptziel fordert sie die jährliche Schaf genen Monaten und Jahren verändert und die
ber einen wichtigen Tag, den Sie sich im Kalen- fung von preisgünstigen Wohnungen, die dem Situation sich deutlich entspannt. Ich gehe sogar
der wohl rot angestrichen haben: Sie wurden zum davon aus, dass dann zum Zeitpunkt, wenn wir
neuen Präsidenten des Schweizerischen Mieter- ZUR PERSON die Initiative im Rat debattieren, es bereits Leer
verbandes gewählt. Was ändert sich nun in den stände von eineinhalb oder zwei Prozent geben
Beziehungen zwischen den Hauseigentümern, Carlo Sommaruga, *1959 in Zürich, ist Vater wird. Weshalb brauchen wir noch diese Initia
den Vermietern und den Mietern? Wird es bes- von vier Kindern und lebt in Genf. Er studierte an tive, die Mietpreise gehen ja bereits zurück.
ser, wird es schlimmer oder bleibt alles gleich? der Universität Genf Rechtswissenschaften und
Was dürfen wir von Ihnen erwarten? erhielt 1989 das Anwaltspatent. Wann wird diese Initiative im Parlament be-
Carlo Sommaruga arbeitet als Rechtsanwalt handelt?
Carlo Sommaruga (CS): Zuerst einmal besten beim Genfer Mieterverband. Seit 2007 ist er Ge-
Dank für die Einladung zu dieser Runde. Ich neralsekretär der ASLOCA Romande, des Dach- HE: Wohl in der zweiten Jahreshälfte 2017. Der
freue mich, mit Ihnen und anderen Vertretern verbands der Westschweizer Sektionen des Miete- Bundesrat wird ziemlich schnell entscheiden
der Vermieter ins Gespräch zu kommen. Auch rinnen- und Mieterverbands. Im November 2016 müssen, ob er dazu einen Gegenvorschlag prä
wurde er zum Präsidenten des Schweizerischen
wenn wir unterschiedliche Interessen verteidi sentieren soll. Falls nicht, dürfte das Geschäft
Mieterinnen- und Mieterverbandes gewählt.
gen, halte ich den permanenten Dialog zwischen Seit 2003 sitzt Carlo Sommaruga für die SP bereits in der kommenden Herbst- oder Win
uns für äusserst wichtig. Ich bin überzeugt, dass Kanton Genf im Nationalrat. tersession im Rat behandelt werden, aber wohl
wir zwar nicht in allen, aber zumindest in eini spätestens in der Frühlingssession 2018.
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POLITIK
«Raum für Vertrauen
heisst für mich,
persönlich für Sie
da zu sein.»
Silvana Matt
Immobilienverwalterin mit eidg. Fachausweis
Prämienverbilligungen bei den Krankenkas so bleiben dem restlichen Markt immer noch
senkosten oder bei staatlichen Kinderbetreu 90 Prozent. Zudem sind gemeinnützige Woh
ungsmodellen. nungen meistens nicht subventioniert, sondern
Wichtig ist es, dafür zu sorgen, dass mög Angebote von privat organisierten Genossen
lichst wenige Menschen vom Staat abhängig schaften.
sind. Wir hätten definitiv etwas an der Politik Ich möchte darauf hinweisen, dass wir nicht
zu ändern, falls dem effektiv so wäre, dass wir nur neue preisgünstige Wohnungen fordern,
die von Ihnen erwähnten Haushalte unterstüt sondern bestehenden bezahlbaren Wohnraum
zen müssen. besser schützen wollen. Da können wir uns wohl
Benötigen einzelne Menschen tatsächlich einfacher finden und gemeinsam mit dem HEV
Unterstützung, ist es wichtig, auf Subjekthilfe etwas unternehmen.
zu setzen und nicht flächendeckende Angebote
zu schaffen. Weiter halte ich es für eine sehr An welche konkreten Massnahmen denken Sie
schlechte Idee, wenn man generell zehn Prozent denn?
der Wohnungen subventioniert und damit aus
dem Markt nimmt, denn diese verteuern nur CS: So gibt es zum Beispiel die ganze Proble
die übrigen Wohnungen. matik mit Vermietungsplattformen wie Airbnb.
Durch diese Plattformen werden bezahlbare ImmoCorner AG
CS: Die Haushalte tragen mit den ständig stei Wohnungen, die teilweise schon lange im Markt
genden Krankenkassenprämien und den hohen sind, zweckentfremdet, um damit grosse Immobilienverkauf
Mieten eine grosse Last und geraten immer Gewinne zu erzielen. In dieser Sache könnten Immobilienbewirtschaftung
stärker unter Druck. Diese Leute leiden tatsäch wir vielleicht zusammen mit dem HEV eine
lich, dagegen wollen wir etwas mit unserer u nbürokratische Lösung finden. Diese soll Schulstrasse 169
Initiative unternehmen. Wenn zehn Prozent den Mietern, wenn sie beispielsweise in den 8105 Regensdorf
in den gemeinnützigen Wohnungsbau gehen, Ferien sind, durchaus ermöglichen, dass sie ih- Telefon 043 343 70 00
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POLITIK POLITIK
re Wohnung während dieser Zeit über Airbnb werden, nur weil der Mieter mit diesem Modell de von den Besitzern direkt über Airbnb ver CS: Ja, es ist neu für alle und man sollte auch
vermieten. Wir wollen aber dafür sorgen, dass noch zusätzlich Geld verdienen kann. mietet, auch gegen kantonale Gesetze. darauf achten, was für Erfahrungen in anderen
es dabei zu keinem Missbrauch kommt, und Ländern und grossen Städten gemacht wurden,
vor allem wollen wir verhindern, dass eine Der Mieter darf doch seine Wohnung nur mit Offenbar scheint Airbnb für alle Seiten ein gros in welchen Airbnb bereits seit längerer Zeit ak
Transformation, eine eigentliche Zweckent- der Erlaubnis des Vermieters untervermieten. ses Problem zu sein. tiv ist. Auch in der Schweiz hat jede Stadt damit
fremdung dieser Wohnungen stattfindet, ihre spezifischen Probleme und wir müssen se
nämlich dass diese nicht mehr für die Leute, HE: Ja, aber hier ist eben nicht klar, ob das recht HE: Es muss in dieser Sache einfach mal eine hen, wie wir diese im jeweiligen Fall bewältigen
die hier wohnen, zur Verfügung stehen, son- lich ein Untermietverhältnis ist. Dazu stellen Auslegeordnung sämtlicher Fragen geben. Dann können.
dern nur noch kommerziell für zahlungs- sich viele weitere Fragen, etwa: Wie sieht es mit können wir sehen, dass es Fragen allgemeiner Es ist jedenfalls ein Thema, bei dem wir
kräftige Touristen aus aller Welt genutzt werden den baupolizeilichen Vorschriften aus? So hat Art gibt, andere betreffen nur die Mieter, wie gemeinsam mit dem HEV Lösungen finden
und dadurch die ursprünglichen Mieter ver etwa ein Hotel, was die Sicherheit, Fluchtwege der andere nur die Eigentümer, wieder andere können.
drängen. und Ähnliches anbelangt, andere Auflagen als sind dann gemeinsame Fragen.
ein einfaches Wohnhaus. Dazu kommen die Herr Sommaruga, Herr Egloff, ich danke Ihnen
HE: Das ist ein Thema, wo wir uns gut zusam ganzen steuerrechtlichen Aspekte, also ist die CS: Da bin ich froh, denn ich habe bereits für das Gespräch. ■
mensetzen können, um Lösungen zu finden. ser Verdienst einkommenssteuerwirksam oder vorgeschlagen, dass wir nächstes Jahr einen
So gibt es die klassische Fragestellung im Eigen nicht? Irgendwann stellt sich ab einer gewissen Dialog über dieses Thema beginnen sollen. Herr
Reto Vasella
tümerbereich, zum Beispiel im Stockwerkeigen Quantität auch die Frage der Mehrwertsteuer Egloff hat bereits zugestimmt und wir werden Lic. phil. I
tum. Hier lautet die Frage, ob die Vermietung und so weiter. sehen, was für Lösungen möglich sein werden. Redaktor HEV Zürich
über Airbnb (wenn dadurch quasi ein Hotel- Es gibt in dieser Sache viele offene Fragen,
betrieb herrscht) eine Umnutzung ist, die sich und Untermiete ist in diesem Fall eigentlich ein Es ist natürlich auch eine neue Thematik, bei der Fotos
andere Stockwerkeigentümer gefallen lassen anderes Thema. die Erfahrungen fehlen. Es ist eigentliches Neu- André Springer
müssen. land und man weiss nicht so recht, wohin die Fotograf, Horgen
Weiter muss man sich fragen, was diesbe CS: Airbnb und diese ganzen Internetplattfor Reise geht.
züglich im Verhältnis Mieter–Vermieter mög men bringen eine ganz neue Dynamik in den
lich ist, und schliesslich stellt sich die klassische Wohnungsmarkt, nicht nur für Stockwerkei
Frage, wie weit man es zulassen will, dass diese gentümer, sondern auch für Eigentümer ganzer
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Einerseits verhindert die optimierte Wärme- haftet grundsätzlich der Grund- beziehungs-
dämmung die Bildung von Eiszapfen, anderer- weise der Gebäudeeigentümer. Im Falle einer
seits wird der Wärmeverlust dadurch markant vertraglichen Delegation der Sicherheitspflicht
verringert, was wiederum die Heizkosten redu- auf einen Dritten, zum Beispiel den Hauswart,
ziert. kann der Eigentümer bei einer allfälligen
Dachlawinen können mit einfachen bau- Schadensersatzforderung Rückgriff auf diesen
lichen Massnahmen wie Schneefangrechen nehmen.
oder Schneerückhalter weitgehend verhindert Zu beachten ist, dass Gebäudeschäden,
werden. welche durch Schneerutsch oder herabfallende
Eiszapfen entstanden sind, nicht als Elemen-
Handlungsbedarf bei akuter Gefahr tarschäden gelten und somit von der obligato-
Was tun, wenn die Gefahr bereits droht? Wenn rischen Gebäudeversicherung nicht gedeckt
immer möglich sollten Eiszapfen abgeschlagen werden.
werden. Zudem empfiehlt es sich, Sperrungen Bei Schäden an Dritten kommt die
und Warntafeln an den Gefahrenstellen anzu- Gebäudehaftpflichtversicherung zum Zuge, dies
bringen. Dies entlastet den Eigentümer im Scha- aber nur, wenn der Hauseigentümer auch bei
densfall jedoch nicht von der Haftung. einer solchen versichert ist. Sollte dies nicht der
fotlia / wollertz
Fall sein, haftet er persönlich.
Wer haftet wann? Für Schäden an Fahrzeugen kann auf
Werden durch Dachlawinen oder Eiszapfen die Kaskoversicherung zurückgegriffen wer-
Personen oder fremde Sachwerte beschädigt, den. ■
Dachlawinen und Eiszapfen
Wenn die weisse Pracht Probleme macht
Pünktlich zu Jahresbeginn hat es endlich übertragen. Bei Mehrfamilienhäusern wird
auch bis ins Flachland geschneit, und alle dazu in der Regel meist ein Hauswart beauf-
freuen sich über den ersten Schnee dieses tragt, so auch bei Liegenschaften im Stockwerk-
Winters. Die weisse Pracht bringt jedoch eigentum.
für Hauseigentümer einige Gefahren mit In Mietliegenschaften hingegen kann die
sich: Eiszapfen und überhängende Schnee- Pflicht zur Schneeräumung stattdessen auf den
ansammlungen können von Dächern stür- Mieter überwälzt werden, was im Mietvertrag
zen und dabei fremde Sachwerte beschädi- aber ausdrücklich festzuhalten ist. Gleiches gilt,
gen oder gar Personen verletzen. wenn sich die Pflicht aus der Hausordnung er-
gibt. Die Hausordnung muss aber in einem sol- L-
ATTICO
® ÜSSE
Der Grund- und Hauseigentümer ist prinzipiell chen Fall ebenfalls als integrierender Bestandteil SCHL ZUM
IG
für die Sicherheit auf seiner Liegenschaft ver- des Mietvertrages bezeichnet sein. FERT TIERTEN
N
antwortlich. Dabei ist er nicht nur verpflichtet, Ein Spezialfall ist das vermietete Einfamili- GARA IS
R E
für schnee- und rutschfreie Eingangstreppen enhaus: Hier gehört die Schneeräumung immer DIE KOMPLETTLÖSUNG FÜR ZUSATZGESCHOSSE FI XP
und Zufahrten zu sorgen, er muss gleichzeitig zu den Pflichten des Mieters. – AUFSTOCKEN MIT SYSTEM –
auch verhindern, dass Dachlawinen in die Tie- FÜR MEHR INFORMATIONEN VERLANGEN SIE UNSERE ATTICO-BROCHURE
fe stürzen oder Eiszapfen von den Dachrinnen Effiziente präventive Massnahmen
fallen. Die Sicherheit auf einer Liegenschaft kann nur
dann gewährleistet werden, wenn rechtzeitig
Eigentümer in der Pflicht vorkehrende Massnahmen getroffen werden. So
Dem Eigentümer ist es aber freigestellt, diese profitiert der Hauseigentümer durch eine Op- 5074 Eiken/AG _tel. 061 826 86 86
Pflicht vertraglich auf einen Dritten zu timierung der Gebäudeisolation gleich doppelt:
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Teilrevision 2016 deutlich weniger umfang-
Teilrevision 2016 liegt öffentlich auf reich aus. Alle 8 Minuten wird in der
Sie umfasst nur jene Teilkapitel, in denen
Änderungen vorgenommen wurden. Beispiels- Schweiz eingebrochen und...
Der Regierungsrat hat die Bau weise wird im Kapitel «Siedlung» neu fest-
direktion ermächtigt, die öffent gehalten, dass die Überdeckung von Auto- ...das
liche Auflage der Teilrevision 2016 bahnen und Eisenbahnlinien an geeigneten
des kantonalen Richtplans durch Lagen im kantonalen Interesse liegt. Im Schlimmste
zuführen. Diese findet vom 16. De
zember 2016 bis 31. März 2017
Kapitel «Landschaft» werden die Funktio-
nen der Landschaftsverbindungen aktualisiert.
am Einbruch
statt. Gleichzeitig erfolgt die Der fortgeschrittene Planungsstand des ist das Gefühl
Anhörung der nach- und nebenge Rosengartentrams und -tunnels wird im Ka-
ordneten Planungsträger. pitel «Verkehr» abgebildet. Im Kapitel «Ver- danach.
und Entsorgung» wird neu aufgenommen,
Vorhaben mit gewichtigen Auswir- dass Kompostieranlagen bei ausgewiese- Beugen Sie vor und sichern Sie
kungen auf Raum und Umwelt sind nem Bedarf, und wenn ihre Gesamtkapazi- diese Schwachstellen:
gemäss Bundesgesetz über die Raum- tät 5000 Tonnen pro Jahr übersteigt, neu
45%
planung (RPG) in den kantonalen auch ausserhalb des Siedlungsgebiets erstellt kommen durch die
Richtplan aufzunehmen. Um sicher- werden können. Grund dafür ist, dass es bei Garten- oder Balkontür
zustellen, dass zeitgerecht auf neue Kompostieranlagen im Siedlungsgebiet auf-
35%
Entwicklungen reagiert werden kann, grund der starken Geruchsemmissionen im- kommen durch ein
erfolgt dessen Überprüfung und mer wieder zu Interessenkonflikten kommt. Fenster
Nachführung in der Regel mit jähr- Im Kapitel «Öffentliche Bauten und Anla-
10%
lichen Teilrevisionen. Die kürzeren gen» werden unter anderem die Grundsätze bevorzugen eine
Verfahren erleichtern sowohl die Mitwirkung tig. Beispielsweise wurden Gebietsplanun- und Eckwerte der abgeschlossenen Gebiets- Eingangstür
der nach- und nebengeordneten Planungsträ- gen abgeschlossen, deren Grundsätze und planungen ETH Hönggerberg Zürich, Hoch-
4%
ger und der Bevölkerung als auch die Behand- Eckwerte nun Eingang im kantonalen schulstandort Wädenswil und Kasernenareal steigen durch einen
lung der Richtplanvorlagen im Kantonsrat. Richtplan finden. Zudem führte der fort Zürich in die Vorlage aufgenommen.
Lichtschacht ein
geschrittene Planungsstand von Vorhaben
Vielfältige Gründe für Teilrevision zu Richtplananpassungen. Im Vergleich Weiteres Vorgehen Die Einbrecher kennen die
Die Gründe für die vorliegende Teilrevision mit der Teilrevision 2015, welche zahlreiche Die Teilrevision wird den nach- und neben- Schwachstellen an Ihrem Zuhause
2016 des kantonalen Richtplans sind vielfäl- Vorbehalte aus der letzten Richtplangeneh- geordneten Planungsträgern zur Anhörung
und dem Bund zur Vorprüfung unterbrei- – Sie jetzt auch!
tet. Gleichzeitig können sich Interessierte Wir haben die Lösungen für Ihre
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nach werden die eingegangenen Einwendun-
gen ausgewertet. Die überarbeitete Richt-
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22 | HEV 1-2017 HEV 1-2017 | 23AKTUELL
Strategische Investitionsplanung von Liegenschaften
Immobilie: Wer hat wen im Griff?
Instandhaltungskosten von Liegenschaften hilfe einer Gebäudezustandsanalyse geklärt
können ungeahnte Höhen annehmen, be- werden.
sonders, wenn sie ungeplant und notfall- Diese geht über die Anwendung der Lebens-
mässig anfallen. Für Eigentümer von Ge- dauertabelle hinaus, denn sie berücksichtigt
schäfts-, Mehrfamilien- und Einfamilien- den tatsächlichen Zustand der einzelnen Kom-
häusern ist eine vorausschauende Planung ponenten und den effektiven Zustand. Die zu
der Schlüssel zu langfristiger Sicherheit. erwartenden Investitionen werden objektspe-
Andernfalls stellt sich schnell die Frage: zifisch geprüft und berechnet. Diese Informa-
Habe ich die Immobilie im Griff – oder eher tionen werden auf einen Zeitstrahl umgelegt.
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genschaften. sage zur finanziellen Planung der kommenden
Der Investitionsbedarf für die Instandhaltung 20–25 Jahre.
der Immobilie ist einem als Eigentümer meist Nebst dem Vorteil, Plansicherheit für die Fi-
kaum oder nur in groben Zügen bekannt. Doch nanzierung zu erlangen, erlaubt eine langfris-
es lohnt sich zu fragen, welche Investitionen im tige Strategie auch, die Investitionen steuerlich
Detail zu tätigen sind, wann genau sie Sinn ma- zu optimieren.
chen und in welcher Höhe sich die Kosten be-
wegen werden. Vorteile durch grosse Auftragsvolumen
Werden in die Instandsetzungsplanung mehre-
Von der Tabelle zur Echt-Situation re Immobilien miteinbezogen, können gleiche
Lebensdauertabellen und allgemeine Mittelwer- Arbeitsgattungen bei verschiedenen Liegen-
te für den Ersatz von Bauteilen können bei Fach- schaften zusammen vergeben werden. Das Auf-
verbänden wie dem HEV Zürich oder im Inter- tragsvolumen wächst und die Möglichkeit, bei
net abgerufen werden. Doch wie es sich in der der Vergabe eines Gesamtauftrages von optima-
ganz persönlichen Situation verhält, ob die len Konditionen zu profitieren, vergrössert sich.
durchschnittliche Lebensdauer der Bausubstanz Dasselbe gilt für Einfamilienhäuser. Diese
unter- oder eher überschritten wird, kann mit- Quartiere entstehen typischerweise in einem
Quelle: BDO AG
Instandsetzungskosten über einen längeren Zeitraum
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400000
300000
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St. Gallen
Dietikon 0
Zürich 0848 90 1000
Jahr
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
2036
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unterschiedlichste Weise und angepasst an die persönlichen Bedürfnisse bei – sei es durch eine ganzheitliche
beschränkten Zeitraum. Ist einer vorausden- kauf, einen Abbruch oder einen Ersatzbau nach- Verkaufsabwicklung, eine Zusammenarbeit mit der Verkäuferschaft oder mit weiteren am Projekt beteiligten
kenden Familie mit Einfamilienhaus bewusst, gedacht werden. Dabei können umfassende, Fachleuten.
wann welche Instandhaltungsarbeit nötig gesamtstrategische Gesichtspunkte miteinbe-
wird, kann sie sich mit anderen Hauseigen zogen werden. Erlaubt beispielsweise die gelten- Anlageimmobilien: Mehrfamilienhäuser, Geschäftsliegenschaften und gemischt genutzte Immobilien
tümern im Quartier zusammenschliessen. Auf de Bauordnung der Parzelle eine Vergrösserung
diese Weise haben auch Einfamilienhaus- oder eine erweiterte Nutzung des Gebäudes und
in der ganzen Deutschschweiz; mehrheitlich für Privatkunden aus der Schweiz und institutionelle Anleger.
Besitzer die Möglichkeit, das Auftragsvolumen somit eine höhere Rendite?
zu steigern und die Verhandlungsgrundlage zu Für den Laien ist es schwierig, alle Aspekte
Wohneigentum: Einfamilienhäuser, Stockwerkeigentum und Bauland; unsere Kundschaft sind Paare,
verbessern. der Instandsetzung im Auge zu behalten. Hin- Familien, Einzelpersonen, Erbengemeinschaften, Vermögensverwalter, Treuhänder, Anwälte und Banken.
zu kommen regulatorische Einflüsse. Gesetzli-
Unterstützung durch Berater che Anpassungen im Bereich der erneuerbaren
Gerade in der Situation, in der einzelne Haus- Energien, Änderungen bei Steuerthemen oder
besitzer oder auch Stockwerkeigentümer das Neuerungen im Raumplanungsgesetz können
gemeinsame Gespräch suchen, kann die Unter- eine Immobilienstrategie empfindlich beein-
stützung durch einen neutralen Berater wertvoll flussen. Dabei kann die Unterstützung durch
sein. Er hat das Fachwissen, den Instandset- professionelle Berater vor Fehlinvestitionen und
zungsbedarf zu erkennen, er kennt die regula- unliebsamen Überraschungen schützen. Mit
torischen Neuerungen und die Stolpersteine bei einer strategischen Investitionsplanung haben
der Investitionsplanung. Sein vorausschauendes Immobilieneigentümer ihre Liegenschaft stets
Konzeptionieren ermöglicht den Hausbesitzern, fest im Griff. ■
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«Erbschaftsregelung für Hauseigentümer»
REFERENTEN: lic. iur. Cornel Tanno, Rechtsanwalt, HEV Zürich; lic. iur. Reto Ziegler, Rechtsanwalt, HEV Zürich;
lic. iur. Martin Byland, Rechtsanwalt, TBO Treuhand AG
Themen des Seminars Datum: Freitag, 3. Februar 2017, 8.30 bis 12 Uhr
Grundlagen
Seminarort: HEV Zürich, Albisstrasse 28,
Erbengemeinschaft ■ Erbanspruch ■ Verfügbare 8038 Zürich-Wollishofen
Quote ■ Testament ■ Erbvertrag ■ Schenkung
Bitte beachten Sie: Es sind wenige Parkplätze
■ Enterbung ■ Willensvollstreckung vorhanden. Gebühr CHF 10.–, zahlbar am Empfang
Immobilien Seminarkosten inkl. Dokumentation:
Miete ■ Pacht ■ Nutzniessung ■ Wohnrecht ■ Kauf Mitglieder*: Einzel CHF 260.–,
Ehepaar** CHF 420.–
■ Schenkung ■ Erbvorbezug ■ Gewinnanteilsrecht
Nichtmitglieder: Einzel CHF 300.–,
■ Stockwerkeigentum ■ Miteigentum ■ Gesamteigentum Ehepaar** CHF 500.–
Steuern und Steuerplanung * Mitgliedervergünstigung kann nur bei Angabe der
Erbschafts- und Schenkungssteuer ■ Grundstückgewinnsteuer ■ Mitgliedernummer gewährt werden (vgl. Adressfeld
Einkommens- und Vermögenssteuer auf letzter Seite). Mitglieder- und Rechnungsadresse
müssen übereinstimmen.
■ Inventarverfahren inkl. Schwarzgeld ■ Erbteilung
** Nur 1 Dokumentation
■ Steuerfallen ■ Immobiliengesellschaft ■ Steuer
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HEV 1-2017 | 31RECHT RECHT
Mietrecht Kündigungstermin (Art. 266c OR) möglich ge- Als Fazit ist somit festzuhalten, dass von einer
wesen. Mithin wich die Kündigung des Beklag- ausserordentlichen Kündigung im Sinne von Art.
Kann eine ausserordentliche Kündigung ten bezüglich Frist und Termin erheblich von 257f Abs. 3 OR auszugehen ist.
denen einer ordentlichen Kündigung ab.
nachträglich in eine ordentliche Kündigung Auf Befragen erklärte der Beklagte anlässlich Möglichkeit einer Konversion
ausgeschlossen
der Hauptverhandlung, auf den 12. August 2012
umgewandelt werden? habe er gekündigt, weil dem Untermieter auf die- Das Gestaltungsrecht schliesst schon begrifflich
ses Datum gekündigt worden sei und dieser sonst die Möglichkeit einer Konversion (Umwandlung
ohne Wohnung dagestanden wäre. Mithin kün- in ordentliche Kündigung) aus. Erhält der Mieter
Im vorliegenden vom Mietgericht Zürich muss sie nach dem Vertrauensprinzip ausgelegt digte der Beklagte der Klägerin (Mieterin) nicht eine Kündigung, die er nach Treu und Glauben
zu beurteilenden Fall waren sich die Par- werden. irrtümlich, sondern ganz bewusst auf diesen spe- als ausserordentliche Kündigung verstehen darf,
teien uneins darüber, ob es sich bei der Kün- Art. 266a Abs. 2 OR bestimmt, dass die ziellen Termin. Als Begründung gab er im amt- muss er nicht damit rechnen, dass der Richter
digung vom 24. Mai 2012 auf den 12. August Kündigung auf den nächsten Termin wirksam lichen Formular die Verletzung von «Mietpflich- diese Kündigung in eine andere Kündigung um-
2012 um eine ausserordentliche oder um wird, falls Kündigungsfrist oder Kündigungster- ten» an, gemäss Art. 262 OR, weswegen der wandelt, die gerade nicht ausgesprochen wurde.
eine ordentliche Kündigung handelt. Das min nicht eingehalten werden. Diese Bestimmung Vertrag gekündigt werde. Namentlich muss der Mieter sich nicht eine
Mietgericht hielt fest, dass die Auslegung findet nicht nur auf eine ordentliche Kündigung, Weiter gab er an, durch die Verletzung der ordentliche Kündigung entgegenhalten lassen,
nach dem Vertrauensprinzip zu erfolgen die von Art. 266a Abs. 1 OR erwähnt wird, son- Kommunikationspflicht durch die Klägerin nicht gegen welche andere Abwehrmittel zu ergreifen
habe. dern analog etwa auch auf eine Kündigung wegen mehr an den Vertrag gebunden zu sein (Art. 24 wären.
dringenden Eigenbedarfs Anwendung. Dabei geht OR). Diese Bestimmung regelt Fälle des wesent- Gerade die Existenz der Spezialbestimmung
Die Kündigung eines Vertrages ist ein sogenann- es alleine darum, einen Irrtum in Bezug auf den lichen Irrtums, bei deren Vorhandensein der Ver- von Art. 266a Abs. 2 OR zeigt, dass die Aufrecht-
tes Gestaltungsrecht. Mit dessen Ausübung Kündigungstermin zu korrigieren, nicht aber um trag für denjenigen unverbindlich ist, der sich erhaltung der Kündigungswirkung nur im Falle
wird einseitig die Rechtsstellung der anderen die Heilung einer Kündigung, deren Vorausset- beim Abschluss in einem wesentlichen Irrtum eines Irrtums über den Kündigungstermin in
Partei verändert. Aufgrund dieser Wirkung für zungen nicht erfüllt sind. befand (Art. 23 OR). Dies dürfte denn auch der Frage kommen kann (Urteil Bundesgericht
den Vertragspartner muss die Ausübung eines Grund gewesen sein, weshalb der Beklagte an- 4A_189/2011 vom 4. Juli E. 8.2). ■
Gestaltungsrechts auf einer klaren und unzwei- Weder Kündigungsfrist noch -termin führte, nicht mehr an den Vertrag gebunden zu
felhaften Willensäusserung beruhen. eingehalten sein. Somit war die Willenserklärung bzw. die Urteil des Mietgerichtes vom 1. November 2013,
Die Kündigung muss den klaren Willen aus- Der Beklagte (Vermieter) kündigte mit amtlichem Kündigung des Beklagten für die Klägerin nicht publiziert in ZMP 2013 Nr. 8.
drücken, den Mietvertrag auf ein bestimmtes Formular vom 24. Mai 2012 auf den 12. August nur in Bezug auf den Zeitpunkt unklar, sondern
oder einfach bestimmbares Datum aufzulösen. 2012. Damit hielt er weder die vertragliche Kün- als solche an sich. Art. 266a Abs. 2 OR findet da-
Sie muss eindeutig, unbedingt und unwiderruf- digungsfrist von drei Monaten noch den Kündi- her keine Anwendung.
Cornel Tanno
lich sein, andernfalls wäre sie wirkungslos. Zu- gungstermin ein. Weil die Kündigungstermine Aus der Nichteinhaltung der Kündigungsfris- Lic. iur. Rechtsanwalt
dem muss die Begründung klar und wider- im Mietvertrag nicht näher bestimmt wurden, ten, dem ungewöhnlichen Kündigungszeitpunkt Rechtsberatung/Prozessführung
spruchslos sein. Besteht keine Einigkeit zwischen wäre eine ordentliche Kündigung auf den 30. Sep- sowie der unklaren und widersprüchlichen Be- HEV Zürich
den Parteien über den Sinn der Willenserklärung, tember als im Bezirk Zürich nächster ortsüblicher gründung musste die Klägerin nun aber nach
dem Vertrauensprinzip auf eine ausserordentli-
che Kündigung und keinesfalls auf eine ordent-
liche Kündigung schliessen.
Ankündigung Vereinsversammlung H E V Zürich
V E R E I N S V E R S A M M L U N G H AU S E I G E N T Ü M E RV E R B A N D Z Ü R I C H
Donnerstag, 27. April 2017, Kongresshaus Zürich
Anträge von Mitgliedern, die an der Generalversammlung behandelt werden sollen, sind dem
Vorstand bis spätestens Ende Februar schriftlich einzureichen (§15 der Statuten vom 10. April 2014).
Die Einladung wird den Mitgliedern mit dem Jahresbericht Ende März zugestellt.
32 | HEV 1-2017 HEV 1-2017 | 33SERVICE SERVICE
Seminar
«Wie funktioniert Stockw erkeigentum? – Aus der Praxis für die Praxis»
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Eigentümergemeinschaft und die Verwaltung? ** Nur 1 Dokumentation
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Auf diese und weitere Fragen aus der eigentümer Anmeldeschluss: 14 Tage vor Kursbeginn. Bei Annullie-
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34 | HEV 1-2017 HEV 1-2017 | 35Sie können auch lesen
