Einzelhandels- und Zentrenkonzepte - Ein wirkungsvolles Instrument für lebens- und erlebenswerte Städte
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Einzelhandels- und Zentrenkonzepte Ein wirkungsvolles Instrument für lebens- und erlebenswerte Städte
Herausgegeben von den sechs Industrie- und
Handelskammern im Ruhrgebiet mit Sitz in
Bochum, Dortmund, Duisburg, Essen, Hagen und
Münster/Gelsenkirchen
Redaktion:
Industrie- und Handelskammer Nord Westfalen
und als federführende Ruhr IHK 2018
Industrie- und Handelskammer zu Dortmund
Märkische Straße 120
44141 Dortmund
www.dortmund.ihk24.de
Gestaltung:
www.atelier-oliver-hartmann.de
Druck:
Koffler DruckManagement GmbH, Dortmund
Fotonachweis:
Stephan Schütze (Titelfoto)
Istockphoto/vgajic (S. 3)
Thinkstock/IPGGutenbergUKLtd (S. 7)
Alle Rechte vorbehalten. Nachdruck und Vervielfältigung,
auch auszugsweise, nur mit ausdrücklicher und schriftlicher
Genehmigung des Herausgebers.
Stand:
Juli 2018
4
Vorwort
Der Einzelhandel hat in den vergangenen Jahren seine Struk- Einzelhandelskonzepte sind ein wirkungsvolles Instrument,
turen und sein Gesicht stark verändert. Dieser Prozess ist den Wandel aktiv zu begleiten und Strukturen zu erhalten,
noch lange nicht beendet. Demografischer Wandel, Digitali- ohne die es auf Dauer keine vitalen Zentren gibt. Sie zeigen
sierung und Onlinehandel, Unternehmenskonzentrationen die Leitlinien für die Entwicklung auf und geben einen ver-
und Filialisierung stellen besonders das traditionelle Modell bindlichen Rahmen vor. So kann Stadtentwicklung selbstbe-
des familiengeführten stationären Einzelhandels in Frage. stimmt durch die Kommune erfolgen. Und Investoren be-
kommen eine Richtschnur, an der sie sich orientieren
Viele Innenstädte und Ortskerne haben bereits ein Stück weit können.
ihrer früheren Unverwechselbarkeit eingebüßt und damit an
Attraktivität verloren. Immer gleiche Einzelhandelsangebote Die Industrie- und Handelskammern im Ruhrgebiet setzen
bestimmen das Bild innerstädtischer Einkaufslagen. sich für den Erhalt lebenswerter Innenstädte und Ortskerne
Zwischennutzungen und Leerstände sind vielerorts Sinnbild ein. Sie arbeiten aktiv an der Erarbeitung und Fortschreibung
für den schleichenden Bedeutungsverlust unserer Zentren. von Einzelhandelskonzepten mit. Denn starke Zentren sind
ein wichtiger Standortfaktor für unsere Städte und Gemein-
Die Zentren sind aber nicht nur Versorgungsschwerpunkt den im Ruhrgebiet.
einer Stadt, sondern auch Identifikationspunkt für viele Bür-
gerinnen und Bürger sowie Aushängeschild für die Stadt. Es Setzen Sie sich mit uns gemeinsam dafür ein, dass ein at-
besteht daher ein öffentliches Interesse, die Innenstädte und traktiver und wettbewerbsfähiger Handel zum Erhalt starker
Ortskerne mit ihren vielfältigen Versorgungsstrukturen, Innenstädte und Ortskerne beiträgt.
Dienstleistungs-, Gastronomie- und Freizeitangeboten zu
stärken. Innenstädte und Ortskerne bleiben nur dann gesell- Ihre Industrie- und Handelskammern im Ruhrgebiet
schaftliche Mittelpunkte, wenn sie auch Mittelpunkte des
Handels sind. Der Einzelhandel ist meist der bestimmende
Faktor für die Attraktivität unserer Zentren.
Inhalt
Warum brauchen Kommunen ein Einzelhandelskonzept? 4
Was müssen Einzelhandelskonzepte beinhalten? 6
Wie werden Einzelhandelskonzepte erarbeitet? 8
Einzelhandelskonzepte in der Region 9
Checkliste Einzelhandelskonzepte 10
3
!
Kreis
Kleve Kreis
Recklinghausen Hamm
Kreis Wesel
Bottrop Gelsen-
kirchen Kreis
Ober- Herne Unna
hausen Dortmund
Essen Bochum
Duisburg
Mülheim
a. d. Ruhr Ennepe-
Ruhr- Hagen
Kreis
Märkischer
Kreis
Warum brauchen Kommunen
ein Einzelhandelskonzept?
Der Einzelhandel übernimmt eine zentrale Schlüsselrolle für Einzelhandelskonzepte bieten belastbare Aussagen:
die Lebensqualität, Multifunktionalität und Attraktivität un- • für die Verwaltung im Umgang mit Einzelhandels-
serer Städte und Gemeinden. Wer lebens- und erlebenswerte planungen
Zentren erhalten will, muss den innerstädtischen Handel • für die Politik bei Beschlüssen
stärken. In Stadtteilen oder ländlichen Gebieten sichert der • für Investoren zur Einordnung ihrer Planungen
Einzelhandel darüber hinaus die Nahversorgung und ist • für den Einzelhandel zum Treffen von Investitionsent-
Treffpunkt für die Menschen. scheidungen
• für Grundstücks- und Immobilieneigentümer im Umgang
Einzelhandelskonzepte sind ein wirkungsvolles Instrument für mit Planungen für ihren Besitz
eine gezielte Entwicklung des örtlichen Einzelhandels. In Ein- • für die Bürgerinnen und Bürger im Hinblick auf vielfältige
zelhandelskonzepten legen die Kommunen fest, nach wel- und attraktive Angebotsstrukturen
chen Gesichtspunkten Einzelhandel geplant und angesiedelt
werden soll. Einzelhandelskonzepte verhindern nicht den Die Erfolge solcher Konzepte hängen von einer konsequen-
Wettbewerb, sondern lenken die Entwicklungen auf geeignete ten Umsetzung in der Stadtentwicklung ab, das heißt die
Standorte und verhindern so städtebauliche Fehlentwicklun- Empfehlungen des Konzeptes müssen durch geeignete Bau-
gen. Sie schaffen Klarheit über die Vorstellungen der Kommu- leitplan- und Baugenehmigungsverfahren umgesetzt
ne und geben Planungssicherheit für alle Marktteilnehmer. werden.
4
Einzelhandelskonzepte
sind ein wirkungsvolles
Instrument für eine
gezielte Entwicklung des
örtlichen Einzelhandels!
5
Was müssen
Einzelhandelskonzepte beinhalten?
Einzelhandelskonzepte müssen schlüssig, nachvollziehbar Auf Grundlage der Ergebnisse zur Situationsanalyse legen
sowie auf die örtlichen Verhältnisse abgestimmt sein. Ein die Städte und Gemeinden anschließend ihre Entwick-
qualifiziertes Einzelhandelskonzept setzt sich daher aus lungsziele für den Einzelhandel fest. Zu einem Einzelhan-
mehreren Pflicht-Bausteinen zusammen. Sind diese nicht delskonzept gehören zudem ein hierarchisch aufgebautes
erfüllt, ist das Einzelhandelskonzept als planerisches Standortkonzept, die räumliche Abgrenzung zentraler
Steuerungsinstrument wirkungslos. Versorgungsbereiche sowie die örtliche Sortimentsliste.
Grundlage ist eine Bestandserhebung und -analyse der Die Ansiedlungsgrundsätze bilden letztlich die Grundlage
örtlichen Einzelhandels- und Versorgungssituation. Neben für die Bewertung von Standorten hinsichtlich ihrer
der Ermittlung der einzelhandelsrelevanten Nachfrage Eignung im Rahmen der Bauleitplanung oder von Geneh-
umfasst dies eine Vollerhebung aller Einzelhandelsbetriebe migungsverfahren. Auch zeigen sie potenziellen Interessen-
hinsichtlich ihrer wesentlichen Merkmale (unter anderem ten und Investoren konkrete Standort- und Entwicklungs-
Standortlage, Betriebstyp, Sortimente und Verkaufsfläche perspektiven auf und verbessern so die Planungssicherheit.
differenziert nach Warengruppen).
Einzelhandelskonzepte können durch Befragungen,
Im Rahmen der städtebaulichen Analyse werden unter Kundenherkunftserhebungen, Passantenfrequenzzählungen
anderem die Ausdehnung und Struktur der Einzelhandelsla- oder Interviews sinnvoll ergänzt werden. Diese stützen die
gen, ergänzende Nutzungen wie Gastronomie und Dienst- Situationsanalyse und geben eine differenzierte Beurtei-
leistungen, die Qualität des öffentlichen Raumes sowie die lung der örtlichen Einzelhandelssituation beziehungsweise
Leerstandssituation erfasst. ein aktuelles Meinungsbild wieder.
Pflicht-Bausteine
SITUATIONSANALYSE KONZEPT
Analyse der örtlichen Angebots- und Leitlinien und Ziele
Nachfragesituation
Städtebauliche Analyse der räumlichen Standortkonzept
Strukturen (Einzelhandelsstandorte) (hierarchisches Zentrenmodell)
Abgrenzung zentraler
Versorgungsbereiche
Ortsspezifische Sortimentsliste
Ansiedlungsgrundsätze
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Einzelhandelskonzepte müssen
schlüssig, nachvollziehbar
sowie auf die örtlichen
Verhältnisse abgestimmt sein!
Auf konzeptioneller Ebene werden gesamtstädtische Ent- Hinzu kommen Maßnahmen zur Gestaltung der Einkaufs-
wicklungspotenziale oder Strategien und Empfehlungen für straßen durch Investitionen in den öffentlichen und priva-
den örtlichen Einzelhandel aufgezeigt. Hierzu zählen zum ten Raum wie zum Beispiel Beleuchtung, Möblierung oder
Beispiel Maßnahmen zur Weiterentwicklung des Branchen- Sicherheit und Sauberkeit.
mixes oder zum Leerstands- und Ladenflächenmanagement.
Ergänzende Bausteine
SITUATIONSANALYSE KONZEPT
Stärken-Schwächen-Profil, Gesamtstädtische
Szenarien zu Entwicklungsperspektiven Entwicklungsstrategien
Durchführung von Befragungen Bewertung potenzieller
(Einzelhändler, Haushalte, Passanten) Entwicklungsstandorte
Expertengespräche Strategien und Empfehlungen
(Einzelhändler, IHK, HWK, Verbände) für den Einzelhandel
Kundenherkunftsanalyse etc.
Passantenfrequenzzählung
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Wie werden
Einzelhandelskonzepte erarbeitet?
Die Kommunen werden in aller Regel durch ein externes Gut-
Verwaltungsinternes Auftaktgespräch achterbüro unterstützt. Die Erarbeitung eines Einzelhandels-
• Absprache Vorgehensweise und Untersuchungsrahmen zwi-
schen Verwaltung und Gutachter konzeptes erfolgt zudem nicht hinter verschlossenen Türen,
• Erstellung Zeitplan sondern in einem breit angelegten Beteiligungsprozess. Ne-
• Einrichtung eines Arbeitskreises ben Abstimmungs- und Informationsveranstaltungen in den
politischen Gremien umfasst dies die Einrichtung eines pro-
Durchführung der Situationsanalyse jektbegleitenden Arbeitskreises. Dieser setzt sich aus Vertre-
• Analyse der Angebots- und Nachfragestrukturen durch tern aus Politik und Verwaltung, der örtlichen Kaufmann-
den Gutachter schaft, der Industrie- und Handelskammer, der Bezirksregie-
• Durchführung optionaler Bausteine
rung bzw. dem RVR, des Handelsverbandes, der Handwerks-
(Expertengespräche, Befragungen, etc.)
kammer und dem Gutachter zusammen. Bei der Erarbeitung
wird zudem eine Beteiligung der Öffentlichkeit durch ent-
Abstimmungstermine und Arbeitskreise sprechende Bürgerinformationen empfohlen.
• Verwaltungsinterne Abstimmung zu
den Inhalten des Konzeptes
• Durchführung der Arbeitskreise (mit Vertretern aus Politik, IHK, Die frühzeitige Einbindung aller Interessensgruppen schafft
Bezirksregierung, Regionalplanungsbehörde, Handwerks- eine höhere Transparenz und wirkt sich damit positiv auf die
kammer, Werbegemeinschaft, Verband, Gutachter etc.) Akzeptanz eines solchen Konzeptes aus. Konflikte können
frühzeitig erkannt werden. Gemeinsame Diskussionen bieten
Präsentation der die Chance für einvernehmliche Lösungen. Dies erhöht die
Entwurfsfassung in den Gremien Qualität und die Rechtssicherheit und ist damit von Vorteil
• Ergebnisse Situationsanalyse für Bürger, Unternehmen, Politik und Verwaltung.
• Entwurfsfassung Einzelhandels- und Zentrenkonzept
• Weiteres Vorgehen Am Ende des Prozesses muss das Konzept vom Rat der Kom-
mune nach Abwägung aller Belange förmlich beschlossen
Öffentlichkeitsbeteiligung werden, um verbindlich als Beurteilungs- und Abwägungs-
Bürgerinformation grundlage im Rahmen von Bauleitplanverfahren als städte-
• Öffentliches Beteiligungsverfahren innerhalb der Kommune bauliches Entwicklungskonzept gem. § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB
• Beteiligung der Träger öffentlicher Belange
und nach § 9 Abs. 2a BauGB berücksichtigt zu werden. Nur
• Beteiligung der Nachbarkommunen
• Bürgerinformation und Offenlage des Konzeptenwurfs so werden letztlich Planungsvorhaben erleichtert und die
Planungssicherheit für Investoren erhöht. Durch den Ratsbe-
schluss ist die Verwaltung schlussendlich zur Umsetzung des
Beschlussfassung im Rat
Konzeptes verpflichtet.
• Abwägungsempfehlungen für Stellungnahmen
aus den Beteiligungsprozessen
• Präsentation der endgültigen Fassung des Konzeptes Für ein laufendes Monitoring sind die erfassten Einzelhan-
• Ratsbeschluss delsdaten der Kommune zur eigenen Verwendung auszuhän-
digen. Die Kommune kann diese dann laufend aktualisieren
und so Veränderungen im Zeitverlauf erkennen. Ein Einzel-
Umsetzung des Konzeptes
in der Bauleitplanung handelskonzept ist zudem in regelmäßigen Abständen auf
seine Aktualität und Wirksamkeit zu prüfen und bei Erforder-
lichkeit fortzuschreiben.
Regelmäßige Fortschreibung
des Konzeptes
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Einzelhandelskonzepte in der Region
Im Ruhrgebiet – inklusive des Kreises Kleve und dem Märkischen Kreis – verfügen nahezu alle Städte und Gemeinden über ein
Einzelhandelskonzept bzw. befinden sich aktuell in der Erstellung oder Fortschreibung eines Konzeptes. Die Verbreitung sol-
cher Konzepte ist innerhalb der Region damit nahezu flächendeckend. Ein Einzelhandelskonzept ist für die Bauleitplanung
allerdings nur geeignet, wenn die Daten- und sonstigen Grundlagen aktuell sind und der wirtschaftlichen Realität entspre-
chen. Bei knapp der Hälfte der Städte und Gemeinden sind die Konzepte nicht mehr auf dem aktuellen Stand.
Stand Einzelhandelskonzepte 2015 - 2018
(Teilfortschreibungen nicht berücksichtigt) 2010 - 2014
vor 2010
Konzept nicht vorhanden
Konzept in Aufstellung
* Konzept in Fortschreibung
Emmerich
am Rhein
Kleve
Kranen-
burg
Bedburg- Rees
Hau Haltern
am See
Hamminkeln
Kalkar
Dorsten
Schermbeck
Goch Oer- Werne
Selm
Uedem Marl Erken- Datteln Hamm*
Xanten Wesel schwick
Hünxe Berg-
Sonsbeck Waltrop* Lünen* kamen
Weeze Bottrop Reckling- Bönen
Herten hausen*
Alpen* Voerde Kamen*
Glad- Castrop-
Kevelaer Dinslaken* beck Gelsen- Rauxel
kirchen
Rheinberg* Unna*
Issum Herne*
Ober- Dortmund
hausen*
Geldern Kamp- Holz-
Lintfort wickede Fröndenberg
Neu- Bochum
Rheurdt kirchen- Moers*
Kerken Menden*
Vluyn Essen
Straelen Duisburg* Witten Her- Schwerte
Mülheim
a. d. decke
Wachten- Ruhr
donk Hattingen Iserlohn
Wetter Hemer
Hagen
Sprock- Balve
hövel Gevels-
berg Nachrodt-
Wibling-
werde
Schwelm Altena Neuenrade
Ennepetal Brecker- Schalks-
feld mühle Werdohl
Lüden- Plettenberg
scheid
Halver Herscheid
Kierspe
Meinerzhagen
Stand: Juni 2018
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Checkliste Einzelhandelskonzepte
Die nachfolgenden Leistungen und Anforderungen sind bei der Erarbeitung eines Einzelhandelskonzeptes zu berücksichtigen.
Hierbei ist zwischen den Pflichtbausteinen (A) sowie den ergänzenden Leistungen (B) zu unterscheiden, wobei die Liste der
optionalen Bausteine nicht abschließend ist.
I. Situationsanalyse
Im Rahmen der Situationsanalyse erfolgen eine aktuelle Bestandsaufnahme der örtlichen Angebotsstrukturen
sowie eine Analyse der Nachfragesituation wie auch der städtebaulichen Rahmenbedingungen. Die optionalen Bausteine
stützen die Ergebnisse der Situationsanalyse und geben eine differenzierte Beurteilung der Einzelhandelssituation
wieder.
Herausforderungen im Einzelhandel A B
Aktuelle Trends im Einzelhandel mit Bezug zur untersuchenden Kommune
Auswirkungen des Onlinehandels auf den stationären Handel
Wirtschaftsräumliche Rahmenbedingungen
Überblick der zentralörtlichen Funktion, der räumlichen Lage und der Stellung in der Region
Darstellung der Siedlungsstruktur der Kommune
Darstellung der Vorgaben der Raumordnung und Landesplanung
Analyse der Angebotsstrukturen
Kompletterhebung, Kartierung und Bewertung des Einzelhandels (Betriebe, Flächen, Sortimente, etc.)
Erhebung und Kartierung komplementärer Nutzungen in den zentralen Lagen
Herleitung wesentlicher Kennzahlen (zum Beispiel: Verkaufsflächenausstattung) inkl. Kommunalvergleich
Analyse der räumlichen Angebotsstrukturen (Einzelhandelsschwerpunkte, Nahversorgungsstruktur)
Städtebauliche Bewertung der Einzelhandelslagen
Herleitung möglicher Entwicklungspotenziale (Angebotslücken und -potenziale)
Store-Check und qualitative Bewertung des Einzelhandels
Analyse der nachfrageseitigen Rahmenbedingungen
Bevölkerung, Bevölkerungsverteilung und Prognose zur Einwohnerentwicklung
Darstellung weiterer soziodemographischer Daten (Erwerbstätigkeit, Pendler, Tourismusdaten …)
Berechnung des örtlichen Kaufkraftpotenzials und der Kaufkraftentwicklung differenziert nach Warengruppen
Berechnung des Kaufkraftpotenzials unter Berücksichtigung des Zuwachses im Onlinehandel
Ermittlung von Kaufkraftbindungsquoten und der Kaufkraftbewegungen
Herleitung potenzieller „Ziel-Zentralitäten“
Stärken-Schwächen-Profil
Expertengespräche (Einzelhändler, IHK, HWK, Verbände, Immobilieneigentümer ...)
Durchführung von Befragungen (Haushalte, Passanten, Einzelhändler)
Kundenherkunftserhebung und Abgrenzung und Gliederung des Marktgebiets
Passantenfrequenzzählung
Szenarien zur Einzelhandelsentwicklung
10II. Konzeptbausteine
Zu einem rechtssicheren Einzelhandelskonzept gehören die Ziele und Grundsätze der Einzelhandelsentwicklung, das
Standortkonzept, die Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche, die ortsspezifische Sortimentsliste sowie die Ansiedlungsre-
geln. Die optionalen Bausteine runden das Einzelhandelskonzept ab. Sie dienen dazu, bestimmte Themenfelder vertiefend zu
bearbeiten und weitere Empfehlungen zur Einzelhandelsentwicklung aufzuzeigen.
A B
Zielkonzept (Ziele und Grundsätze der Einzelhandelsentwicklung)
Standortstruktur und Zentrenhierarchie (Hierarchisierung der Standortlagen)
Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche und sonstiger Standortlagen
Herleitung der ortsspezifischen Sortimentsliste
Definition von Prüfkriterien und Ansiedlungsregeln zur Bewertung künftiger Planvorhaben
Hinweise und Empfehlungen für die Bauleitplanung
Analyse realistischer Entwicklungsperspektiven für den Einkaufsstandort
Städtebauliches Entwicklungskonzept für die zentralen Versorgungsbereiche
Maßnahmen zur Sicherung und Entwicklung der Nahversorgung
Bewertung potenzieller Entwicklungsstandorte
Strategien und Empfehlungen für den Einzelhandel
III. Verfahren (Kommunikations- und Abstimmungsprozess)
Um die konzeptionellen Empfehlungen auf Grundlage einer breiten Akzeptanz per Ratsbeschluss verabschieden zu können,
sind nachfolgende Schritte erforderlich:
A B
Laufende Abstimmung zwischen der Verwaltung und dem Gutachterbüro
Einrichtung eines projektbegleitenden Arbeitskreises
Vorstellung der Ergebnisse in Ausschüssen und/oder im Rat
Beteiligung von Behörden, IHK, HWK, Verbände und örtlichen Akteuren
Abstimmung mit den Nachbarkommunen
Beteiligung der Öffentlichkeit (Informationsveranstaltung, Offenlage)
Politischer Beschluss des Konzeptes gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB
Erstellung eines Abschlussberichts
Übergabe der Einzelhandelsdaten und der GIS-Kartierung
11Ansprechpartner in den Industrie- und Handelskammern: Niederrheinische Industrie- und Handelskammer Industrie- und Handelskammer Duisburg · Wesel · Kleve zu Duisburg Nord Westfalen Mercatorstraße 22 -24 | 47051 Duisburg Rathausplatz 7 | 45894 Gelsenkirchen www.ihk-niederrhein.de www.ihk-nordwestfalen.de Michael Rüscher Christian Paasche Tel.: 0203 2821-267 | Fax: 0203 285349-366 Tel.: 0209 388-116 | Fax: 0209 388-81116 E-Mail: ruescher@niederrhein.ihk.de E-Mail: paasche@ihk-nordwestfalen.de Industrie- und Handelskammer Industrie- und Handelskammer zu Essen zu Dortmund Am Waldthausenpark 2 | 45127 Essen Märkische Straße 120 | 44141 Dortmund www.essen.ihk24.de www.dortmund.ihk24.de Guido Zakrzewski Patrick Voss Tel.: 0201 1892-220 | Fax: 0201 1892-172 Tel.: 0231 5417-153 | Fax: 0231 5417-105 E-Mail: guido.zakrzewski@essen.ihk.de E-Mail: p.voss@dortmund.ihk.de Industrie- und Handelskammer Südwestfälische Industrie- und Handelskammer Mittleres Ruhrgebiet zu Hagen Ostring 30 -32 | 44787 Bochum Bahnhofstraße 18 | 58095 Hagen www.bochum.ihk.de www.sihk.de Stefan Postert Stephanie Erben Tel.: 0234 9113-135 | Fax: 0234 9113-335 Tel.: 02331 390-277 | Fax: 02331 390-270 E-Mail: postert@bochum.ihk.de E-Mail: erben@hagen.ihk.de
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