HALBJAHRESBERICHT IMMOFINANZ GROUP - Tarasy Zamkowe
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
IMMOFINANZ GROUP ZUM 31. OKTOBER 2013 HALBJAHRESBERICHT Tarasy Zamkowe Lublin | PL
2 Kennzahlen
Ergebniskennzahlen
31. Oktober 2013 Veränderung in % 31. Oktober 2012
Mieterlöse in Mio. EUR 317,6 -2,8% 326,7
Operatives Ergebnis in Mio. EUR 239,2 -5,4% 253,0
EBIT in Mio. EUR 305,0 -7,1% 328,5
EBT in Mio. EUR 202,6 64,7% 123,0
Konzernergebnis in Mio. EUR 159,9 53,1% 104,4
Ergebnis je Aktie in EUR 0,16 57,4% 0,10
Nachhaltiger Unternehmens-Cashflow (FFO) je Aktie in EUR 1 0,14 -13,8% 0,16
Interest Coverage Ratio in % 181,6% -7,7% 196,8%
Cashflow aus dem Ergebnis in Mio. EUR 202,3 -10,1% 225,1
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit in Mio. EUR 184,7 11,8% 165,2
Enterprise Value/Operatives Ergebnis 16,4 2,3% 16,0
1 Cashflow aus dem Ergebnis (EUR 202,3 Mio. [H1 2012/13: EUR 225,1 Mio.]) + Erhaltene Zinsen aus Finanzinvestitionen (EUR 6,9 Mio. [H1 2012/13:
EUR 7,2 Mio.]) - Gezahlte Zinsen (EUR 69,0 Mio. [H1 2012/13: EUR 69,1 Mio.]) - Geldabfluss aus Derivatgeschäften (EUR 17,9 Mio. [H1 2012/13:
EUR 16,2 Mio.]) + Ergebnis aus Immobilienverkäufen (EUR 17,5 Mio. [H1 2012/13: EUR 18,3 Mio.]) = Zwischensumme/durchschnittliche Aktienanzahl
im Berichtszeitraum exkl. eigene Aktien (1.016.057.419)
Vermögenskennzahlen
31. Oktober 2013 Veränderung in % 30. April 2013
Bilanzsumme in Mio. EUR 11.996,4 -4,6% 12.580,7
Bilanzielle Eigenkapitalquote in % 44,0% 4,0% 42,3%
Loan to Value (netto) in % 45,3% -3,8% 47,1%
Gearing in % 86,5% -1,5% 87,8%
Mieterlöse in Mio. EUR
700
655,8
600
546,7 541,7
578,9 585,7
500 501,3
400
378,9
300
GJ 2006/07 GJ 2007/08 GJ 2008/09 GJ 2009/10 GJ 2010/11
GJ 2011/12 GJ 2012/13
3 Kennzahlen
Kennzahlen zum Immobilienvermögen
31. Oktober 2013 Veränderung in % 30. April 2013
Gesamtanzahl der Immobilien 1.688 -4,0% 1.759
Vermietbare Fläche in m² 6.420.960 -1,6% 6.526.550
Vermietungsgrad in % 88,6% -1,0% 89,5%
EPRA Net Initial Yield 5,3% 1,5% 5,2%
Buchwert Immobilienvermögen in Mio. EUR 9.288,1 -0,1% 9.297,4
Buchwert In Bau befindliches Immobilienvermögen in Mio. EUR 462,8 34,5% 344,2
Buchwert Immobilienvorräte in Mio. EUR 277,7 5,7% 262,6
Aktienkennzahlen
31. Oktober 2013 Veränderung in % 30. April 2013
Buchwert je Aktie in EUR 5,18 -0,9% 5,23
Net Asset Value verwässert je Aktie in EUR 5,48 -0,6% 5,51
Ultimokurs der Aktie in EUR 3,23 3,9% 3,11
Abschlag Aktienkurs zum NAV verwässert je Aktie in % 41,1% -5,8% 43,6%
Anzahl der Aktien 1.128.952.687 0,0% 1.128.952.687
Anzahl eigene Aktien 112.895.268 0,0% 112.895.268
Ultimo Börsenkapitalisierung in Mio. EUR 3.640,9 3,9% 3.505,4
Die IMMOFINANZ-Aktie Die Bestandsimmobilien
NAV BESTANDSIMMOBILIEN
5,48 (verwässert) pro Aktie, 8,821 Mrd. Buchwert, per 31. Oktober 2013
per 31. Oktober 2013
BÖRSENKAPITALISIERUNG BESTANDSIMMOBILIEN
3,641 Mrd. unter Annahme des Börsenkurses D 1.472 Anzahl, per 31. Oktober 2013
vom 31. Oktober 2013: EUR 3,23
AKTIENANZAHL VERMIETBARE FLÄCHE
F 1,129 Mrd. in Stück, per 31. Oktober 2013 C 6,421 Mio. der Bestandsimmobilien in m2,
per 31. Oktober 2013
4 Inhalt
Inhalt
Kennzahlen2
Vorwort des Vorstands 5
Unser Unternehmen 7
Das Unternehmen im Überblick 7
Panorama9
Investor Relations 11
Konzernlagebericht14
Wirtschaftsentwicklung15
Immobilienmärkte16
Portfoliobericht19
Finanzierungen35
Geschäftsverlauf38
Konzernzwischenabschluss41
Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung 42
Konzern-Gesamtergebnisrechnung43
Konzernbilanz44
Konzern-Cashflow-Statement45
Konzern-Eigenkapitalentwicklung46
Segmente48
Konzernanhang54
1. Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze 54
2. Konsolidierungskreis 56
3. Erläuterungen zur Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung 58
4. Erläuterungen zur K
onzernbilanz 63
5. Beziehungen zu nahestehenden Unternehmen und Personen 68
6. Ereignisse nach dem Stichtag 31. Oktober 2013 68
7. Erklärung des Vorstands 69
5 Vorwort des Vorstands
V.l.n.r.: Dr. Eduard Zehetner, Mag. Birgit Noggler, Mag. Daniel Riedl FRICS
Sehr geehrte Damen und Herren,
vor knapp dreieinhalb Jahren – zu Beginn des Geschäfts- Fünf-Jahres-Ziel in Griffweite
jahres 2010/11 – haben wir unser Verkaufsprogramm Wir blicken nun auf die erste Hälfte unseres Geschäfts-
gestartet. Um Treibstoff, sprich Cash, für unsere jahres 2013/14 zurück – und sind mit der Zwischenbilanz
Immobilienmaschine zu generieren, sollten im Zeitraum unseres Verkaufsprogramms mehr als zufrieden. Zwi-
von fünf Jahren Immobilien mit einem Wert von insge- schen Mai 2010 und Ende Oktober dieses Jahres ver-
samt EUR 2,5 Mrd. Euro verkauft werden. Damals – und kauften wir Immobilien im Gesamtwert von EUR 2,375 Mrd.
auch noch nachdem wir dieses Vorhaben zwei Jahre lang Allein im 1. Halbjahr 2013/14 waren es rund EUR 722 Mio.
erfolgreich umgesetzt hatten – ernteten wir oft Skep- Damit haben wir unser Fünf-Jahres-Programm nach drei-
sis: Profitable, also über Buchwert stattfindende, Ver- einhalb Jahren bereits fast zur Gänze erfüllt – es fehlen nur
käufe von rund EUR 500 Mio. im Jahr erschienen etli- noch rund EUR 125 Mio. Unsere Immobilienmaschine hat in
chen Marktteilnehmern als ein zu ambitioniertes Ziel des diesem Bereich die erwünschte Drehzahl – schneller als
Managements. geplant – erreicht. Wir wollen dieses Tempo beibehalten.
Mittlerweile haben nicht nur einige Mitbewerber das Benchmark-Transaktion
Modell der Immobilienmaschine – also Topimmobilien Ein Blick auf die im 1. Halbjahr getätigten Verkäufe spie-
entwickeln, betreiben, möglichst am Höhepunkt eines gelt die gestiegene Investorennachfrage nach hochwer-
Zyklus verkaufen und das Geld in neue Projekte inves- tigen Immobilien und die Erholung am Transaktionsmarkt
tieren – übernommen, auch zuvor kritischere Kapital- in Osteuropa wider: Der im September abgeschlossene
marktakteure wissen die Vorteile zu schätzen, die mit Verkauf unseres Einkaufszentrums Silesia City Center in
einer höheren, zyklusoptimierten Umschlagshäufigkeit Kattowitz für EUR 412 Mio. stellt eine Benchmark-Trans-
der Bestandsimmobilien verbunden sind. aktion für den polnischen Markt dar. Mit der Abgabe des
6 Vorwort des Vorstands
Hotels Hilton Vienna Danube und einer Logistikimmobilie EUR 239,2 Mio. Das Konzernergebnis erhöhte sich auf-
im Schweizerischen Egerkingen an institutionelle Investo- grund positiver Effekte aus Wechselkursveränderun-
ren setzten wir den Rückzug aus nicht zum Kerngeschäft gen und der Bewertung von Derivaten um 53,1% auf
zählenden Assetklassen und Ländern fort. Unsere Wohn EUR 159,9 Mio.
immobilientochter BUWOG trennte sich gewinnbringend
vom Großteil ihres Bestands in Oberösterreich und tätigte
Im Asset Management liegt der Fokus unverändert auf der
weitere Zukäufe in Deutschland. Die schrittweise Portfo-
Reduktion des Leerstands und auf unserem kundenori-
lioumschichtung nach Deutschland ermöglicht eine Stei- entierten Ansatz. Der Vermietungsgrad des Bestands
gerung der Bruttomietrendite über das Gesamtportfolio portfolios hat sich im 1. Halbjahr trotz der Verkäufe sehr
der BUWOG und ist ein wichtiger Bestandteil der Vorbe- gut ausgelasteter Immobilien stabil entwickelt (88,6%
reitungsarbeiten für die Börsennotiz. nach 89,5% per Ende April 2013). Zuwächse wurden in
Deutschland, Tschechien, Ungarn und Russland erzielt –
Wir wollen uns mit der Trennung der Wohnimmobi- im letztgenannten Markt sind wir mit 98,8% so gut wie
lien in Deutschland und Österreich von den Gewerbe voll vermietet.
immobilien und der damit verbundenen Verselbststän-
digung der BUWOG für die Anleger einfacher aufstellen. Schlagkraft erhöht
Die BUWOG-Aktie bietet sich für jene an, die weniger Im Development erreichten wir bei etlichen Projekten
Risiko und einen stabilen, sicheren Cashflow bevorzu- Meilensteine: Beim Gerling Quartier in Köln, unserem der-
gen. Die IMMOFINANZ, die sich dann auf die hochprofi- zeit größten Entwicklungsprojekt, sind mittlerweile alle
tablen Marktsegmente Einzelhandel, Büro und Logistik zehn Rohbauten des ersten Bauabschnitts abgeschlos-
mit Schwerpunkt CEE konzentriert, spricht risikoaffi- sen. Auch bei unserem Bürogebäude Nimbus in Warschau
nere Anlegerkreise an, die einen höheren Cashflow prä- konnte rechtzeitig vor dem Wintereinbruch das Richt-
ferieren. Derzeit vereinen wir diese beiden Assetklas- fest gefeiert werden. Ende Oktober legten wir zudem bei
sen, die unterschiedliche Investorentypen ansprechen. unserem Shopping Center Projekt Tarasy Zamkowe in
Daher erhalten sie auch vom Markt nicht jene Bewer- Lublin den Grundstein.
tungen, die sie eigentlich verdienen. Details zur geplan-
ten Vorgehensweise werden wir voraussichtlich im Laufe In den zurückliegenden Monaten wurden die Bereiche
des 1. Halbjahres 2014 kommunizieren. Asset Management und Development einer teilwei-
sen Neuorganisation unterzogen und Aufgaben vom
Die Drehzahl unserer Immobilienmaschine hängt nicht nur Headquarter in die einzelnen Kernländer verlagert. Diese
von unternehmensinternen Faktoren ab – also wie stark Fokussierung der Länderverantwortung wird unsere
wir selbst aufs Gas steigen und beschleunigen –, sondern lokale Schlagkraft erhöhen.
auch von den äußeren Bedingungen, vom Untergrund, auf
dem wir fahren. Und hier kam auch im zurückliegenden Abschließend nochmals eine Rückblende ins Jahr 2010:
Halbjahr von der allgemeinen wirtschaftlichen Entwick- Damals haben wir die Aufnahme von nachhaltigen Divi-
lung keine Unterstützung. Dennoch erzielten wir im Halb- dendenzahlungen angekündigt und für 2010/11 auch
jahr erneut Fortschritte bei der Portfoliooptimierung und erstmals eine Ausschüttung vorgenommen. Bei der
erwirtschafteten ein solides operatives Ergebnis. Geringe heuer im Oktober stattgefundenen 20. ordentlichen
Rückgänge im Vergleich zum Vorjahr sind auf die erwähn- Hauptversammlung wurde die bislang dritte Dividenden-
ten Immobilienverkäufe im laufenden Geschäftsjahr und zahlung seither beschlossen und am 11. Oktober wurden
Verzögerungen beim Projekt GOODZONE zurückzufüh- EUR 0,15 je Aktie – in Summe somit rund EUR 153 Mio. –
ren. Das operative Ergebnis reduzierte sich um 5,4% auf ausgeschüttet.
Dr. Eduard Zehetner
CEO
Mag. Birgit Noggler Mag. Daniel Riedl FRICS
CFO COO
7 Das Unternehmen im Überblick
Die IMMOFINANZ Group –
ein ertragreiches, stabiles und risiko-
optimiertes Immobilienunternehmen
Immobilienmaschine mit steigendem Cashflow
Wer wir sind
Die IMMOFINANZ Group ist ein an der Wiener und Warschauer Börse notierter Immobilieninvestor und -entwickler. Wir
haben seit unserer Gründung im Jahr 1990 ein hochwertiges Immobilienportfolio mit derzeit mehr als 1.400 Bestands
objekten und einem Buchwert von rund EUR 8,8 Mrd. aufgebaut. Insgesamt verwalten wir aktuell eine vermietbare
Fläche von 6.420.960 m². Der Vermietungsgrad liegt bei 88,6% und bestätigt die Qualität unseres Portfolios.
Wo wir uns engagieren
Wir erwirtschaften mit erstklassigen Immobilien nachhaltige Erträge für unsere Investoren. Dabei konzentrieren wir
unsere Aktivitäten auf Topimmobilien in den vier Assetklassen Einzelhandel, Büro, Logistik und Wohnen. Gleichzeitig
sorgen wir mit unserem geografischen Portfolio in den acht Kernländern Österreich, Deutschland, Polen, Tschechien,
der Slowakei, Rumänien, Ungarn und Russland für eine ausgewogene Risikostreuung.
Woran wir täglich arbeiten
Als Immobilienmaschine konzentrieren wir uns auf die Verzahnung unserer drei Kerngeschäftsbereiche: die Ent-
wicklung nachhaltiger, maßgeschneiderter Topimmobilien in Premiumlagen, die professionelle Bewirtschaftung der
Objekte und zyklusoptimierte Verkäufe. Unser aktives und dezentrales Asset Management sorgt für eine Steigerung
der Mieterträge und gleichzeitig für die Reduktion von Leerständen. Die aus unseren Verkäufen erwirtschafteten liqui-
den Mittel reinvestieren wir in neue Entwicklungsprojekte. Unser Ziel ist, mit einem klar definierten, standardisierten
und industrialisierten Prozess mehr Profitabilität entlang der gesamten Wertschöpfungskette zu generieren, die Dreh-
zahl der Immobilienmaschine weiter zu erhöhen und einen steigenden Cashflow zu erwirtschaften.
Warum wir auf CEE setzen
Unser Portfolio befindet sich rund zur Hälfte in Ost- und Westeuropa. Dabei verdienen wir in CEE deutlich mehr Geld
als im Westen und sind von der langfristigen Wachstumsstory und dem Aufholpotenzial der Region überzeugt. Für
die Gesamtrendite der CEE-Immobilien von 2010 bis 2012 wurden wir mit dem „IPD Property Investment Award in
Central & Eastern Europe for balanced funds“ ausgezeichnet.
Assetklassen
7,9% *0,2 %
V
R
Trade
30,
S 32,0%
5%
Development
T 2 9,4
%
R RETAIL | T OFFICE | S RESIDENTIAL
V LOGISTICS | * SONSTIGES Asset Management
8 Das Unternehmen im Überblick
Buchwerte, Vermietungsgrade und vermietbare Flächen
des Bestandsimmobilienportfolios per 31. Oktober 2013
18,2%
Polen Russland
Deutschland Buchwert in MEUR 522,0 Buchwert in MEUR 1.607,7
Buchwert in MEUR 412,1 Vermietungsgrad 80,1% Vermietungsgrad 98,8%
Vermietungsgrad 88,0% Vermietbare Fläche in m² 267.276 Vermietbare Fläche in m² 265.074
Vermietbare Fläche in m² 903.589
Tschechien
Buchwert in MEUR 533,4
Vermietungsgrad 80,5%
Vermietbare Fläche in m² 353.524
5,9% Slowakei
4,7% Buchwert in MEUR
Vermietungsgrad
265,7
74,6%
Vermietbare Fläche in m² 156.459
6,0%
3,0%
16,2% Rumänien
5,5% 7,4%
Buchwert in MEUR
Vermietungsgrad
657,0
84,0%
Vermietbare Fläche in m² 404.398
Österreich
Buchwert in MEUR 1.428,7
Vermietungsgrad 85,3% Ungarn
Vermietbare Fläche in m² 789.829
Buchwert in MEUR 480,9
Vermietungsgrad 80,2%
Vermietbare Fläche in m² 379.313
28,6% 4,5% 100%
BUWOG1 Nicht-Kernländer IMMOFINANZ Group
Buchwert in MEUR 2.519,0 Buchwert in MEUR 394,0 Buchwert in MEUR 8.820,5
Vermietungsgrad 94,9% Vermietungsgrad 81,0% Vermietungsgrad 88,6%
Vermietbare Fläche in m² 2.507.855 Vermietbare Fläche in m² 393.643 Vermietbare Fläche in m² 6.420.960
1 Die Wohnimmobilien der BUWOG befinden sich in Österreich (Buchwert: EUR 2.170,8 Mio., Mieterlöse: Q2 2013/14: EUR 22,9 Mio.) und Deutschland
(Buchwert: EUR 348,2 Mio., Mieterlöse: Q2 2013/14: EUR 5,4 Mio. bzw. EUR 6,7 Mio.2).
2 Im Q2 2013/14 angekaufte Immobilien in der BUWOG wurden gemäß tatsächlichen Mieterlösen pro Quartal dargestellt.
Anteil am Bestandsimmobilienportfolio (gemessen am Buchwert)
Verteilung der Bestandsimmobilien per 31. Oktober 2013
Bei Summierung von gerundeten Beträgen und Prozentangaben können durch Verwendung automatisierter Rechenhilfen rundungsbedingte Rechendifferenzen auftreten.
9 Panorama
Panorama
1 Superheld
für unsere 100 Büroimmobilien: Erstmals in der Unternehmensge-
schichte haben wir eine Image- und Markenkampagne gestartet. Diese
umfasst mehrere Kernländer und wurde auch im Fernsehen ausge-
strahlt. Als Testimonial fungiert Superman, der bekannteste Super-
held der Filmgeschichte, bzw. seine bürgerliche Tarnidentität Clark
Kent. Unter dem Motto „Wenn Clark Kent lieber im Büro bleibt“ wer-
den das perfekte Büro sowie unsere Servicekompetenz in den Mittel-
punkt gerückt. Die Schaltungen starteten im Oktober. Auf zahlreichen
I MMOFINANZ-Bürogebäuden sind zudem großflächige Banner und
Transparente angebracht. Insgesamt werden wir damit 108 Mio. Brutto-
kontakte erzielen. Die Ergebnisse der ersten Wochen lassen sich sehen:
Die Zugriffszahlen auf unsere Office-Website haben sich auf mehr
als 1.600 pro Tag verdoppelt, bis Mitte Dezember wurden die Super-
man-Spots 269.000-mal auf youtube.com angesehen. Wir wollen mit
dieser Kampagne die IMMOFINANZ-Büros als Marke positionieren und
Mitarbeiter umzugswilliger Unternehmen für uns gewinnen. Unser Ziel:
Wer an Büro denkt, denkt an die IMMOFINANZ Group.
Mehr als 200 Gäste
folgten am 28. Oktober der Einladung zum Richtfest im Kölner G
erling
Quartier. Alle Rohbauten des ersten Abschnitts sind fertiggestellt.
Zahlreiche Journalisten trotzten dem stürmischen Wetter und erkun-
deten mit Oberbaumeister Ralph Haarmann die Fortschritte auf der
Baustelle. Das Lob der Besucher freut uns besonders: Oberbürger-
meister Jürgen Roters strich die „große Bedeutung“ dieses Projekts
für die Stadt hervor und meinte, der künftig öffentlich zugängliche
Platz im Herzen des Gerling Quartiers könnte zur „Piazza Navona von
Köln“ werden. Und Masterplaner Prof. Johannes Kister sagte: „Eine
derart ruhige und perfekt organisierte Baustelle hat es in Köln noch
nie gegeben. Ich als Kölner kann das sagen.“
750 Personen
er Pasta?
Schnitzel od besuchten die 20. ordentliche Hauptversammlung Anfang Oktober 2013. Damit zählt unsere
ersammlung
der
HV in Österreich zu den „Publikumshits“. Die Präsenz belief sich insgesamt auf knapp
die 20. Hauptv
Am 2. Oktobe
r 2013 findet
IMMOFINAN
Z AG statt.
1, 122 0 Wie n
3.700 Aktionäre (viele ließen sich vertreten) bzw. mehr als 330 Mio. Stück Aktien. Für die Aus-
-Platz
Bruno-Kreisky
Ort: Austria
Center Vienna,
Zeit:11:00 Uhr schüttung der Dividende von EUR 0,15 je Aktie stimmten 99,9998%. Im Vorfeld informierten
ng und Übe
rtra gung wir nicht nur umfassend über die Website www.immofinanz.com/stimmrecht, sondern lie-
ung, Ausübu
r Tagesordn
Informieren
Sie sich übe
Ihres Stimmre
chts im Inte
rnet unter ßen unsere Anleger auch via Internet abstimmen, womit wir sie verköstigen dürfen: „Schnit-
www.immofi
nanz.com/st
immrecht zel oder Pasta?“, lautete die Frage. Unser Live-Blog von der Hauptversammlung erfreute sich
übrigens reger Zugriffe (blog.immofinanz.com).
mit ab,
ch im Vorfeld
n Sie auch glei gen dürfen.
Und stimme verkösti
womit wir Sie
10 Panorama
40 Lkw-Ladungen
erreichen unsere Baustelle von Tarasy Zamkowe in Lublin täglich, vor Ort
sind 92 Baucontainer aufgestellt. Aktuell werden täglich rund 400 m³
Beton gegossen und 45 Tonnen Bewehrungsmaterial verarbeitet. Auf der
eindrucksvollen Baustelle mit sechs Kränen wird derzeit in zwei Schichten
gearbeitet, in die Tiefgarage (Platz für 1.400 Fahrzeuge) kann man bereits
hineinspazieren. Am 30. Oktober fand die Grundsteinlegung statt. Die Zeit-
kapsel wurde in Teamarbeit eingemauert: IMMOFINANZ-CEO Eduard Zehet-
ner, Vertreter des Generalunternehmers Warbud und des Architekturbüros
Stelmach I Partnerzy griffen im Beisein des Priesters zur Maurerkelle.
Über 40.000 Fans
für unsere STOP.SHOP.s in Ungarn: Bereits zum zweiten Mal führten wir für unsere Fachmarkt-
zentren die Kampagne „Kaufe und gewinne täglich“ durch. Ein ausgewogener Mediamix wurde
durch Bodensticker, Flyer und Plakate perfekt ergänzt. In den ersten 30 Tagen der Kampagne
konnten wir über 10.000 neue Facebook-Freunde gewinnen – eine Steigerung um knapp 25%.
Insgesamt folgen damit 49.500 Menschen unseren STOP.SHOP.s in Ungarn. Unsere Fans sind
auf der Social-Media-Plattform sehr aktiv: Mehr als 2.000 unterhalten sich, posten und „liken“
unsere Neuigkeiten.
55 Retailer
folgten dem Motto „Rock me Amadeus“ und besuchten unseren
7. Retail Day, der dieses Mal in Bukarest stattgefunden hat. Diese
Veranstaltung ist ein kleines Dankeschön an unsere Shopping Center
Mieter, sie bietet uns zudem die Möglichkeit, über neue Entwicklun-
gen zu informieren. Natürlich kam auch das Vergnügen nicht zu kurz:
Unser Asset Management Team rockte die Veranstaltung mit baro-
cken Kostümen und Mozartperücken.
88.000 Besucher
in nur drei Tagen zählte unser Maritimo Shopping Center im
rumänischen Constanta. Der Anlass: Es wurde Geburtstag
gefeiert. Ein verlängertes Wochenende Ende Oktober stand im
Zeichen des zweiten Jahrestages – am 27. Oktober 2011 hatte
das Eigendevelopment seine Pforten geöffnet und vom 25.
bis 27. Oktober 2013 wurde dem gebührend Rechnung getra-
gen. Es spielten zwei rumänische Bands, darüber hinaus gab
es verschiedene Workshops und einen Riesenkuchen für alle
Besucher.11 Investor Relations
Entwicklung internationaler Börsenindizes
40%
30%
20%
10%
0%
IMMOFINANZ-Aktie
-10% ATX
Euro STOXX 50
EPRA/NAREIT Emerging Europe
EPRA/NAREIT Developed Europe
-20%
Mai Juni Juli Aug. Sep. Okt. Nov. Dez. Jän. Feb. März April Mai
Juni Juli Aug. Sep. Okt. Nov. Dez.
2012 2013
Investor Relations
Kapitalmarktumfeld und Kursentwicklung
Die Kurse an den internationalen Finanzmärkten haben sich im 1. Halbjahr 2013/14 überwiegend positiv entwickelt.
Gestärkt durch die Aussicht auf Stabilisierung in einigen Euro-Krisenländern und auf positive konjunkturelle Impulse
hielt der Aufwärtstrend auch im September, dem statistisch gesehen schwächsten Börsenmonat des Jahres, an.
Der ATX, mit 2.414,25 Punkten in den Berichtszeitraum gestartet, schloss am 31. Oktober 2013 mit 2.602,92 Punk-
ten. Der IATX stieg von 169,00 auf 178,23 Punkte, der Euro STOXX 50 kletterte von 2.712,00 auf 3.067,95 Punkte. Der
EPRA/NAREIT Emerging Europe Index sank von 1.037,87 auf 1.000,61 Punkte, der EPRA/NAREIT Developed Europe
stieg von 1.553,33 auf 1.600,71 Punkte.
Die IMMOFINANZ-Aktie
Die IMMOFINANZ AG notiert mit rund 1,1 Mrd. stimmberechtigten, nennbetragslosen Stückaktien (Inhaberaktien, keine
Vorzugs- oder Namensaktien) im Leitindex der Wiener Börse. Der Kurs der IMMOFINANZ-Aktie entwickelte sich weit-
gehend marktkonform. Sie startete mit EUR 3,11 in den Berichtszeitraum und schloss am 31. Oktober mit EUR 3,23.
Am 28. Juni wurde mit einem Schlusskurs von EUR 2,87 der Tiefststand verzeichnet, der Höchststand lag am 22. Mai
bei EUR 3,38.12 Investor Relations
IMMOFINANZ-Aktien in Warschau gelistet
IMMOFINANZ- Die Aktien der IMMOFINANZ AG sind seit 7. Mai 2013 an der Börse Warschau im Main Market und seit 24. Juni im WIG
Aktie in Warschau Index gelistet. Dieses Zweitlisting ohne Begebung neuer Aktien soll polnischen Anlegern, vor allem Pensionsfonds,
gelistet ein Investment in IMMOFINANZ erleichtern. Die Aktie startete mit einem Eröffnungskurs von PLN 13,31, am 31. Okto-
ber lag der Schlusskurs bei PLN 13,55.
Dividende beschlossen und ausbezahlt
In der Hauptversammlung am 2. Oktober 2013 im Austria Center Vienna wurde für das Geschäftsjahr 2012/13 eine
Dividende von EUR 0,15 pro Aktie beschlossen. Die Dividende wird nach österreichischem Steuerrecht als Einlagen-
rückzahlung gemäß § 4 Abs. 12 Einkommensteuergesetz behandelt und ist für in Österreich ansässige natürliche
Personen, die Aktien der IMMOFINANZ AG im Privatvermögen halten, bei der Ausschüttung von der Kapitalertrags-
steuer befreit. Am 11. Oktober 2013 hat die IMMOFINANZ AG diese Dividende ausbezahlt.
Angepasste Wandlungspreise
Aufgrund der Dividendenausschüttung für das Geschäftsjahr 2012/13 wurden die Wandlungspreise der von
IMMOFINANZ AG emittierten Wandelanleihen 2014, 2017 und 2018 mit Wirksamkeit 4. Oktober 2013 angepasst (siehe
dazu Seite 36 im Kapitel Finanzierungen).
Analyse der Aktionärsstruktur
Mit einer Börsenkapitalisierung zum 31. Oktober 2013 von EUR 3,6 Mrd. zählt die IMMOFINANZ AG zu den führenden
börsennotierten Immobilienunternehmen Europas. Die IMMOFINANZ AG fungiert als Dachgesellschaft der IMMOFINANZ
Group und ist eine Publikumsgesellschaft, deren Aktien breit gestreut sind. Österreichische Privatanleger (39,51%)
sowie nationale und internationale institutionelle Investoren (45,19%) halten den Großteil der Aktien.
Struktur privater und institutioneller Anleger nach Ländern
Private und institutionelle Anleger Institutionelle Anleger
Nicht zugeordnete Aktien: 5,11% Private sonstige: 0,19% UK 4,36%
NO 3,75%
Eigene Aktien: 10,00%
NL 3,25%
US 6,63%
Institutionelle:
45,19% DE 2,09%
FR 1,58%
CH 1,57%
AT 14,77% JP 0,74%
PL 0,70%
Private AT: 39,51% Sonstige inkl. Trading: 5,74%
Datenerhebung IPREO im Juli 2013
Die meisten institutionellen Anleger kommen aus Österreich (14,77%), gefolgt von Nordamerika (6,63%) und Groß
britannien (4,36%). Norwegische Investoren haben mit rund 3,75% die niederländischen Investoren (3,25%) vom vier-
ten Platz verdrängt.
Die Gesellschaft wurde darüber informiert, dass die FRIES Familien-Privatstiftung, die Dr. Rudolf FRIES Familien-
Privatstiftung und die Ehegatten Rudolf und Anna Fries sowie in enger Beziehung stehende Personen (alle zusam-
men „Fries-Gruppe“) seit 15. April 2011 direkt und indirekt über 5% der Aktien besitzen. Zum 31. Oktober 2013 hielt die
Fries-Gruppe rund 5,8% der Stimmrechte an der IMMOFINANZ AG.
Die US-amerikanische Bank JPMorgan Chase & Co. gab am 11. Jänner 2013 bekannt, gemeinsam mit kontrollierten
Unternehmen einen relevanten Anteil an IMMOFINANZ-Aktien von rund 6,1% der Stimmrechte am Grundkapital der
IMMOFINANZ AG zu halten.
Weitere Meldungen zu Beteiligungen über 4% liegen nicht vor.13 Investor Relations
Externe Analysen
Unternehmensanalysen renommierter Institute sind eine wichtige Entscheidungsgrundlage für Investoren. Das
Investor Relations Team der IMMOFINANZ Group kommuniziert daher verstärkt jene Informationen, die für fun-
dierte R
esearch-Reports notwendig sind. Folgende Unternehmen veröffentlichen regelmäßig Analysen über die
IMMOFINANZ und ihre Aktie:
Institution Datum Empfehlung Kursziel in EUR
Deutsche Bank 13. Dezember 2013 Hold 3,20
Wood & Company 5. Dezember 2013 Buy 4,08
Alpha Value 2. Dezember 2013 Buy 4,20
Raiffeisen Centrobank 11. November 2013 Buy 3,85
Morgan Stanley 1. Oktober 2013 Equal-weight 3,40
Société Generale 30. September 2013 Sell 2,70
Kepler Cheuvreux 25. September 2013 Buy 4,10
Baader Bank 26. August 2013 Hold 3,20
Kempen & Co 5. August 2013 Neutral 3,10
Erste Group 1. August 2013 Buy 4,00
ABN Amro1 25. Juli 2013 Hold 3,00
HSBC 3. Juli 2013 Overweight 4,40
1 ABN Amro stellt die Coverage mit September 2013 ein.
Das durchschnittliche Kursziel liegt bei EUR 3,60 und damit rund 7,22% über dem aktuellen Kurs vom 13. Dezem-
ber 2013 (EUR 3,36).
Dialog und Transparenz
Starke Roadshow- Die IMMOFINANZ AG ist bestrebt, einen kontinuierlichen Dialog mit privaten und institutionellen Investoren sowie Ana-
und Konferenz- lysten zu pflegen. CEO, CFO und Head of Corporate Finance & Investor Relations informierten im Berichtszeitraum
präsenz und danach bei zahlreichen Roadshows, Konferenzen, Fachmessen für Immobilien und Investments über Marktsitu-
ation, Unternehmensstrategie und die Zukunftsaussichten der IMMOFINANZ AG. Als Vortragende, in Diskussions-
runden und am IMMOFINANZ-Stand ermöglichten sie Interessenten unter anderem in London, Montreal, München,
New York, Paris, Prag, Toronto, Warschau und Wien, sich im persönlichen Kontakt über das Unternehmen und seine
Aktivitäten zu informieren.
Zeitnahe und transparente Information ist ein erklärtes Ziel der IMMOFINANZ Group: Vor diesem Hintergrund wird die
Online-Kommunikation laufend ausgebaut. Wer bei der Hauptversammlung am 2. Oktober nicht vor Ort sein konnte,
hatte beispielsweise die Möglichkeit, über blog.immofinanz.com live mitlesen zu können. Den I MMOFINANZ-Newsletter
haben mittlerweile rund 600 Personen abonniert.14 KOnzernlagebericht
Konzernlagebericht
Tarasy Zamkowe
Lublin | PL
ca. 38.000 m²
R15 Konzernlagebericht – Wirtschaftsentwicklung
Wirtschaftsentwicklung in den
Kernländern der IMMOFINANZ Group
Analysen und Prognosen
In den ersten drei Jahresquartalen 2013 lässt sich eine nur langsam stattfindende Erholung der Weltwirtschaft
feststellen: In den fortgeschrittenen Volkswirtschaften ging diese etwas schneller voran als in den Schwellenlän-
dern. Im direkten Vergleich ist die Wachstumsdynamik in den Schwellenländern zwar noch hoch, sie verlangsamt
sich aber seit einigen Jahren deutlich. Diese Entwicklung dürfte sich im letzten Jahresquartal 2013 und auch im Jahr
2014 fortsetzen.
Europäische Marktentwicklung
Auch in Europa gab es in den vergangenen Quartalen Anhaltspunkte für eine langsame wirtschaftliche Erholung. Der
Euroraum hat im Frühjahr 2013 die Rezession überwunden und konnte erstmals seit Herbst 2011 wieder ein leich-
tes Wirtschaftswachstum verzeichnen. Für das Jahr 2013 erwarten die Experten der EIU (Economist Intelligence
Unit) ein reales BIP-Wachstum von 0,0% für die EU und einen Rückgang um 0,5% für den Euroraum. 2014 sollte das
Wirtschaftswachstum anziehen und 1,1% in der EU bzw. 0,8% im Euroraum betragen, für 2015 werden Wachstums-
raten von 1,5% (EU) bzw. 1,3% (Euroraum) prognostiziert.
Überblick über die IMMOFINANZ Group Kernmärkte
Das seit der europäischen Finanzkrise verlangsamte Wirtschaftswachstum belastet weiterhin einige der
I MMOFINANZ-Kernländer. Manche Märkte ziehen hingegen Nutzen aus der Krise, wie etwa die sicheren Invest-
menthäfen Österreich und Deutschland, oder entwickelten sich durch eine geringe wirtschaftliche Abhängigkeit von
den westeuropäischen Mitgliedsstaaten positiv und bestätigten damit ihr Wachstumspotenzial, wie etwa Russland.
Langsame Im EU-Durchschnitt wird das BIP-Wachstum laut EIU heuer stagnieren, nachdem zuvor ein Rückgang von 0,3%
Erholung der erwartet worden ist. Die Lage im CEE-Raum stellt sich besser dar: Das nach Verkehrswerten gewichtete durch-
Weltwirtschaft schnittliche BIP aller CEE-Kernländer der IMMOFINANZ Group soll 2013 um 1,2% wachsen, 2014 sogar um 2,7% –
wichtigste Treiber sind Rumänien (2013e: 2,4%) und Russland (2013e: 1,5%). Der öffentliche Bruttoschuldenstand ist
in den CEE-Kernländern weitaus geringer als in den Staaten Westeuropas, womit sich die strategische Ausrichtung
der IMMOFINANZ Group auf die Wachstumsmärkte in CEE abermals bestätigt hat. Aufgrund der eingeleiteten Schul-
denabbaumaßnahmen verzeichnen einige westeuropäische Länder mittlerweile leicht sinkende Schuldenquoten.
Die durchschnittliche Arbeitslosenrate in der EU hat sich laut EuroStat im zurückliegenden Geschäftsquartal mar-
ginal verbessert und lag im Oktober 2013 bei 10,9%. Mit Ausnahme der Slowakei verzeichnen die Kernländer der
IMMOFINANZ Group allerdings eine weitaus niedrigere Arbeitslosigkeit. Die Inflationsraten aller Kernländer blieben,
mit der Ausnahme von Russland (6,1%), auch im Oktober 2013 weiterhin auf einem niedrigen Niveau bzw. sanken
gegenüber dem Vorquartal.16 Konzernlagebericht – Immobilienmärkte
Arbeitslosenquote Jährliche Inflations- Öffentlicher Brutto- Defizit/Über- BIP-Wachs- Prognose Prognose
im Okt. 2013 rate im Okt. 2013 schuldenstand schuss in % des tumsrate 2013 BIP-Wachstums- BIP-Wachstums-
in % in %1 2013 in % des BIP BIP in 2013 in %2 rate 2014 in %2 rate 2015 in %2
Österreich 4,8% 1,5%p 75,6% -3,0% 0,3% 1,4% 1,7%
Deutschland 5,2% 1,2% 79,9% 0,1% 0,5% 1,3% 1,4%
Polen 10,2% 0,7% 48,2% 0,0% 1,3% 2,9% 3,5%
Tschechien 6,8% 0,8% 48,1% -2,9% -0,7% 1,7% 2,5%
Slowakei 13,9% 0,7% 55,3% -3,1% 1,0% 2,4% 3,0%
Ungarn 10,1%s 1,1% 79,8% -3,0% 0,4% 1,7% 2,4%
Rumänien 7,3% 1,2% 36,3% -2,4% 2,4% 3,0% 3,5%
Russland 5,3% 6,1% 8,1% -0,5% 1,5% 3,0% 3,8%
EU-28 10,9% 0,9%p 88,9% -3,5% 0,0% 1,1% 1,5%
Euroraum (17 Länder) 12,1% 0,7%p 95,4% -3,0 % -0,5% 0,8% 1,3%
IMMOFINANZ Group (nach 6,4% 2,5% 57,1% -1,8% 0,8% 2,0% 2,5%
Verkehrswert gewichtet)
1 Veränderungsrate des Jahresdurchschnitts der Harmonisierten Verbraucherpreisindizes (HVPI)
2 Wachstumsrate des BIP-Volumens – prozentuale Veränderung relativ zum Vorjahr
EU = EuroStat; Economist Intelligence Unit (EIU)
RU = Rosstat; EIU
p = vorläufig
s = September
Die Immobilienmärkte in den
Kernregionen der IMMOFINANZ Group
Entwicklungen. Ergebnisse. Prognosen.
Nach einem durchaus dynamischen 1. Halbjahr 2013 setzte sich die stabile Entwicklung der Immobilienmärkte im drit-
ten Jahresquartal fort. Vor allem die steigenden Transaktionsvolumina bestätigen die eingesetzte Erholung des Invest
mentmarkts in Europa – auch im südeuropäischen Raum verzeichnete man erste Transaktionen nach der Krise, zum
Beispiel von Einzelhandelsimmobilien in Spanien oder Italien. Die künftige Entwicklung des europäischen Immobilien-
markts hängt aber – wie immer – vom Wachstum der einzelnen Volkswirtschaften ab.
Laut Jones Lang LaSalle (JLL) wurden in den ersten drei Quartalen 2013 weltweit gewerbliche Immobilientransakti-
onen im Wert von USD 366 Mrd. (+21% gegenüber dem Vergleichszeitraum 2012) umgesetzt. Für das gesamte Jahr
2013 rechnet JLL weiterhin mit einem Gesamtvolumen von über USD 500 Mrd. (2012: USD 464 Mrd.).
Anstieg der In Europa wurde laut CB Richard Ellis (CBRE) in den ersten drei Quartalen 2013 mit gewerblichen Immobilien ein Wert
Transaktions von EUR 95 Mrd. umgesetzt (+21 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum). Das 3. Quartal 2013, in dem Transaktionen in
volumina Höhe von EUR 35,5 Mrd. verzeichnet wurden, ist somit das 4. Quartal in Folge, in dem die Volumina gestiegen sind. Bei
Investoren waren weiterhin vor allem die als wirtschaftlich sicher geltenden Länder – wie etwa Deutschland – beliebt.
Auch in CEE setzte sich die Erholung fort: In den ersten drei Quartalen wurden Immobilien im Wert von EUR 6,8 Mrd.
gehandelt – ein Plus von 47% gegenüber dem Vorjahreszeitraum.
Solide Performance der IMMOFINANZ-Kernländer
In den Assetklassen und Kernländern der IMMOFINANZ Group entwickeln sich die Marktkennzahlen weiterhin solide
bis teilweise sehr positiv. Die Gruppe profitiert von ihrem CEE-Engagement, da sich einige osteuropäische Volkswirt-
schaften besser entwickeln als jene in Westeuropa und weiterhin ein hohes Wachstumspotenzial aufweisen. Die west-
europäischen Kernländer der IMMOFINANZ Group, Österreich und Deutschland, sind zwar von der Eurokrise und den
damit verbundenen Rettungsmaßnahmen betroffen, gelten aber bei Investoren als sicher und stabil.17 Konzernlagebericht – Immobilienmärkte
Büro
Der European Office Index von JLL, der auf der gewichteten Spitzenmietenentwicklung in 24 europäischen Märkten
basiert, hat sich im 3. Quartal 2013 um 1,1% gegenüber dem Vorquartal reduziert. Damit notiert der Index nun 1,4%
unter dem Vergleichswert des Vorjahres, hervorgerufen vor allem durch fallende Mieten in gesättigten Märkten, wie
etwa Paris oder Mailand. Der Durchschnitt der Leerstandsraten der europäischen Märkte blieb laut JLL gegenüber den
ersten zwei Quartalen 2013 stabil bei 9,7%.
Stadt/Kernmarkt Leerstandsrate Q3 2013 des Büroimmobilienmarkts in % Spitzenrendite Q3 2013 des Büroimmobilienmarkts in %
Bratislava, Slowakei 13,7% 7,0–7,3%
Budapest, Ungarn 18,6% 7,5–7,8%
Bukarest, Rumänien 15,0% 8,3%
Düsseldorf, Deutschland 11,8% 4,7–5,7%
Moskau, Russland 13,1% 8,8%
Prag, Tschechien 13,1% 6,3%
Warschau, Polen 10,9% 6,3%
Wien, Österreich 7,0% 5,3%
Quelle: JLL, EHL (Wien-Daten)
Stabile Die Bürospitzenmieten in den Kernmärkten der IMMOFINANZ Group entwickeln sich weiterhin recht stabil. In Prag
Entwicklung gaben die Mieten aufgrund des Neubauvolumens etwas nach. Auch die Renditelevels blieben in den Kernländern weit-
der Büromärkte gehend konstant, einzig der Leerstand weist unterschiedliche Entwicklungen auf: In Düsseldorf sowie in Prag und
Warschau erhöhte er sich etwas, wohingegen sich die Vermietungssituation in den CEE-Märkten Bratislava, Budapest
und Bukarest nach vielen negativen Quartalen wieder leicht besserte.
Einzelhandel
Stadt/Kernmarkt Leerstandsrate Q3 2013 der Einkaufszentren in % Spitzenrendite Q3 2013 der Einkaufszentren in %
Bratislava, Slowakei 8,0% 6,8–7,0%
Budapest, Ungarn 10,0% 7,3–7,5%
Bukarest, Rumänien 9,0–9,5% 8,5%
Düsseldorf, Deutschland n.a. 4,8–5,3%
Moskau, Russland 2,5% 9,0–9,5%
Prag, Tschechien 3,5% 6,3%
Warschau, Polen 2,0% 5,8%
Wien, Österreich n.a. 5,8%
Quelle: JLL, EHL (Wien-Daten)
Der Einzelhandel entwickelt sich im bisherigen Jahresverlauf 2013 erfreulich, bis 2017 ist laut CBRE in fast allen west-
europäischen Staaten sowie dem CEE-Raum mit einem deutlichen Wachstum der Mieten zu rechnen. Das nach der
Krise wieder gestiegene Vertrauen der Konsumenten in die Wirtschaft lässt den europäischen Einzelhandelsmarkt
positiv in die Zukunft blicken.
Die Spitzenmieten und Renditen der IMMOFINANZ-Kernmärkte blieben im 3. Quartal 2013 weitgehend stabil, mit leich-
ten Zuwächsen in Warschau. Auch alle anderen Parameter veränderten sich kaum, die Kernmärkte entwickelten sich
stabil. Einzig in Bratislava nahm der Leerstand etwas zu und die Spitzenrendite gab nach.18 Konzernlagebericht – Immobilienmärkte
Logistik
Stadt/Kernmarkt Leerstandsrate Q3 2013 des Logistikimmobilienmarkts in % Spitzenrendite Q3 2013 des Logistikimmobilienmarkts in %
Bratislava, Slowakei 6,6% 8,5–8,8%
Budapest, Ungarn 23,7% 9,3–9,5%
Bukarest, Rumänien 12,0–13,0% 10,0–11,0%
Düsseldorf, Deutschland n.a. 6,5–7,9%
Moskau, Russland 1,0% 11,0%
Prag, Tschechien 9,8% 8,0–8,3%
Warschau, Polen 14,4% 8,0%
Wien, Österreich n.a. 7,0%
Quelle: JLL, EHL (Wien-Daten)
Die Leerstandsrate von Logistikobjekten in Moskau verharrte auch im 3. Quartal 2013 auf sehr niedrigem Niveau und
tendiert weiter nach unten. Leicht erhöht hat sich abermals der Leerstand in Bratislava und Budapest. Die Spitzen-
mieten blieben aber auch im 3. Jahresquartal stabil – in Bratislava entwickelten sie sich leicht positiv.
Die Nachfrage für Logistikflächen in Europa nimmt weiterhin zu. So wurde laut JLL im 1. Halbjahr 2013 ein Take-up-
Volumen (Vermietungsvolumen) von 6,5 Mio. m² erzielt: eine Steigerung gegenüber der Vorjahresperiode von ca. 10%.
Besonders gefragt sind dabei Flächen in Frankreich, Polen und Russland.
Wohnen
Der Investmentmarkt für Wohnungsportfolios in Deutschland zeigte sich nach einem sehr aktiven 1. Halbjahr 2013
auch im 3. Jahresquartal dynamisch, es wurde ein Volumen von EUR 2,9 Mrd. umgesetzt. Das Transaktionsvolumen
der ersten drei Quartale summiert sich somit auf EUR 8,8 Mrd. – ein Plus von 14% im Vergleich zum Vorjahreszeitraum.
Rund 75% der Käufer von deutschen Wohnimmobilien waren deutscher Herkunft, die verbleibenden 25% entfielen
auf europäische Investoren, vor allem aus Österreich, Luxemburg und der Schweiz. Das Erreichen eines Volumens von
über EUR 10 Mrd. im Gesamtjahr 2013 erscheint damit immer realistischer (alle Angaben laut Savills).
In Österreich erhöhten sich die Preise für Eigentumswohnungen (Erstbezug) laut dem aktuellen WKO Immobilienpreis-
spiegel von 2013 im Jahr 2012 durchschnittlich um 3,9% und jene für gebrauchte Eigentumswohnungen um durch-
schnittlich 4,6%. Insbesondere in Wien war eine überdurchschnittliche Entwicklung festzustellen, so stieg der Preis für
Eigentumswohnungen um 9,1% und für gebrauchte Eigentumswohnungen um 8,8%. Der Wohnungsnachfrage steht
bislang auch 2013 keine entsprechende Zunahme des Angebots gegenüber. Diese anhaltende Lücke zwischen Ange-
bot und Nachfrage führte u.a. dazu, dass auch 2012 die Mieten für Wohnungen in Österreich deutlich anstiegen, im
Durchschnitt um 3,5% (Wien 3,8%).
Positive In Zentral- und Osteuropa ist weiterhin eine positive Tendenz im Wohnsegment erkennbar, bis jetzt sind hier vor allem
Entwicklungen lokale Investoren tätig. Am stärksten nachgefragt werden in dieser Region Wohnungen im unteren bis mittleren Seg-
am Wohnbau- ment. Insgesamt erweist sich der Markt in CEE aufgrund des vorhersehbaren hohen Nachholbedarfs – insbesondere
markt an modernen Wohnflächen – als interessant und vielversprechend.19 Konzernlagebericht – Portfoliobericht
Portfoliobericht
Zum Kerngeschäft der IMMOFINANZ Group zählen die Vermietung und die Entwicklung von Immobilien in den Ländern
Zentral- und Osteuropas. Ziel ist die Schaffung eines diversifizierten, risikooptimierten und nachhaltigen Bestands
immobilienportfolios. Im Vordergrund steht dabei, die Profitabilität entlang der gesamten Wertschöpfungskette zu
maximieren – von der Eigenentwicklung über die Optimierung durch aktives Asset Management bis hin zum zyklus
optimierten Verkauf.
Die IMMOFINANZ Group konzentriert ihre Aktivitäten auf die Assetklassen Büro, Einzelhandel, Wohnen und Logistik
in den Kernmärkten Österreich, Deutschland, Tschechien, Polen, Ungarn, Rumänien, der Slowakei und Russland. Um in
den einzelnen Ländern besser agieren zu können, unterscheidet das Unternehmen auf Basis der Assetklassen zwölf
strategische Geschäftsfelder mit homogenen Produktgruppen. Die BUWOG ist eine 100%ige Tochtergesellschaft und
das Kompetenzzentrum im Bereich Wohnen. Seit 30. April 2013 weist die IMMOFINANZ Group die Objekte der BUWOG
als eigenes Segment aus. Wohnimmobilien in Österreich, die nicht der BUWOG oder ihren Tochtergesellschaften zuzu-
rechnen sind, werden unter Wohnen Österreich dargestellt.
Immobilienportfolio
Das Immobilienportfolio der IMMOFINANZ Group ist in der Bilanz unter den Posten „Immobilienvermögen“, „In Bau befind-
liches Immobilienvermögen“, „Zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen“ und „Immobilienvorräte“ ausgewiesen.
Der Posten „Immobilienvermögen“ umfasst sowohl Bestandsimmobilien als auch temporär eingestellte Entwicklungs-
projekte und unbebaute Grundstücke.
Unter „In Bau befindliches Immobilienvermögen“ sind ausschließlich aktiv verfolgte Entwicklungsprojekte erfasst, die
nach Fertigstellung in das Bestandsportfolio der IMMOFINANZ Group transferiert werden.
Bei „Immobilienvorräten“ handelt es sich um Immobilien, die mit der Absicht entwickelt werden, sie nach Fertigstel-
lung zu verkaufen. In dieser Position sind z.B. Eigentumswohnungen enthalten.
Für die unter „Zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen“ klassifizierten Objekte existierten zum 31. Okto-
ber 2013 konkrete Verkaufspläne und eine zeitnahe Veräußerung dieser Immobilien wird angestrebt. Im Portfoliobe-
richt sind diese Objekte mit EUR 50,0 Mio. in den Bestandsimmobilien enthalten.
Im Portfoliobericht werden sämtliche Immobilien der IMMOFINANZ Group unabhängig von der bilanziellen Klassifizie-
rung dargestellt und entweder als Bestandsimmobilien (Mieteinnahmen generierende Immobilien), Entwicklungs
projekte (in Bau befindliche Projekte und bereits fertiggestellte Eigentumswohnungen) oder Pipelineprojekte (tem-
porär eingestellte Projekte und Grundstücksreserven) ausgewiesen.
Das Immobilienvermögen der IMMOFINANZ Group lässt sich gemäß bilanziellem Ausweis zum 31. Oktober 2013 wie
folgt auf die Darstellung im Portfoliobericht überleiten:
Beträge in MEUR
Bilanzgliederung des Immobilienportfolios Beschreibung Gliederung im Portfoliobericht
8.770 Bestandsimmobilien
Immobilienvermögen9.288 8.820 Bestandsimmobilien
Langfristiges 518 Pipelineprojekte
Vermögen
In Bau befindliches
463 Entwicklungsprojekte
Immobilienvermögen463
644 Entwicklungsprojekte
Zur Veräußerung gehaltenes
50 Bestandsimmobilien
Immobilienvermögen50
Kurzfristiges
Vermögen 182 Entwicklungsprojekte 614 Pipelineprojekte
Immobilienvorräte278
96 Pipelineprojekte
Immobilienportfolio10.079 10.079 10.079
Bei Summierung von gerundeten Beträgen und Prozentangaben können durch Verwendung automatisierter Rechenhilfen rundungsbedingte Rechendifferenzen auftreten.20 Konzernlagebericht – Portfoliobericht
Der Buchwert des Immobilienportfolios der IMMOFINANZ Group setzt sich zum Stichtag 31. Oktober 2013 folgen-
dermaßen zusammen:
Immobilienportfolio Anzahl der Bestands- Entwicklungs Pipelineprojekte Immobilien- Immobilien-
Immobilien immobilien in MEUR projekte in MEUR in MEUR portfolio in MEUR portfolio in %
Österreich 209 1.428,7 3,6 10,1 1.442,4 14,3%
Deutschland 39 412,1 168,6 0,5 581,2 5,8%
BUWOG 1.164 2.519,0 89,5 150,9 2.759,4 27,4%
Tschechien 31 533,4 50,9 4,7 589,0 5,8%
Ungarn 33 480,9 0,0 35,9 516,8 5,1%
Polen 38 522,0 64,5 23,4 609,9 6,1%
Rumänien 88 657,0 38,0 304,2 999,2 9,9%
Russland 6 1.607,7 226,4 0,0 1.834,1 18,2%
Slowakei 20 265,7 0,0 20,3 286,0 2,8%
Nicht-Kernländer 60 394,0 3,1 63,5 460,5 4,6%
IMMOFINANZ Group 1.688 8.820,5 644,5 613,6 10.078,5 100,0%
87,5% 6,4% 6,1% 100,0%
Bei Summierung von gerundeten Beträgen und Prozentangaben können durch Verwendung automatisierter Rechenhilfen rundungsbedingte Rechendifferenzen auftreten.
Der Buchwert des Gesamtportfolios der IMMOFINANZ Group beträgt zum 31. Oktober 2013 EUR 10.078,5 Mio. Davon
entfällt der überwiegende Teil mit EUR 8.820,5 Mio. oder 87,5% auf Bestandsimmobilien. Aus aktiven Entwicklungs-
projekten stammen EUR 644,5 Mio. oder 6,4% des Buchwerts des Immobilienportfolios. Ein Buchwert in Höhe von
EUR 613,6 Mio. oder 6,1% entfällt auf die Projektpipeline, die temporär eingestellte Entwicklungsprojekte und unbe-
baute Grundstücke beinhaltet.
Der Schwerpunkt des Gesamtportfolios der IMMOFINANZ Group liegt mit 27,4% im Segment BUWOG, gefolgt von
den Ländern Russland mit 18,2%, Österreich mit 14,3% und Rumänien mit 9,9%. Polen liegt mit 6,1% an fünfter Stelle.
Um das Immobilienportfolio länderübergreifend nach einheitlichen Parametern analysieren und steuern zu können,
hat die IMMOFINANZ Group eine Produktgruppensegmentierung nach strategischen Kriterien entwickelt und umge-
setzt. Das Immobilienportfolio ist innerhalb der einzelnen Assetklassen in zwölf homogene Geschäftsfelder unter-
teilt, die das zielgerichtete Handeln in unterschiedlichen Märkten ermöglichen und zudem erhöhte Transparenz bieten.
Büro
Das Geschäftsfeld International High-Class Office umfasst ausschließlich Topbüroobjekte in den attraktivsten Märk-
ten. Höchste Qualität und beste Standorte sind in diesem Geschäftsfeld die Grundvoraussetzungen. Bei der Auswahl
der Objekte wird insbesondere auf die Erfüllung von internationalen Standards geachtet. Mit einem 12,7%-Anteil am
Gesamtportfolio bildet das International High-Class Office Portfolio eine wesentliche Einnahmequelle und ist daher als
Stabilitätsanker der IMMOFINANZ Group zu sehen. Zu diesem Geschäftsfeld zählen u.a. der voll vermietete City Tower
Vienna (Wien, Österreich) und der ebenfalls zu 100% vermietete Park Postepu (Warschau, Polen).
Das Secondary Office AT/DE Portfolio umfasst funktionelle Büroobjekte mit guter Qualität. Zielgruppe dieses
Geschäftsfelds sind vor allem kostenbewusste Mieter. Mit einem Anteil von rund 5,7% am Gesamtportfolio liegt der
Fokus auf den stabilen Märkten in Österreich und Deutschland.
Die Objekte des Geschäftsfelds Secondary Office CEE befinden sich ausschließlich in Hauptstädten Zentral- und Ost-
europas. Mit einem Anteil von rund 8,0% am Gesamtportfolio richtet sich auch dieser Bereich insbesondere an kos-
tensensitive Mieter und festigt gleichzeitig die Marktposition in Osteuropa.
Die Konzentration der IMMOFINANZ Group auf hochqualitative Immobilien in guten Lagen erfordert den Verkauf von
Objekten, die zwar großes Potenzial für eine Neupositionierung besitzen, jedoch hinsichtlich Größe, Lage, Qualität
oder anderer Merkmale nicht dem Zielportfolio entsprechen. Derartig kurz- und mittelfristig für den Verkauf vor-
gesehene Büroobjekte sind im Geschäftsfeld Opportunistic Office zusammengefasst. Diese Kategorie umfasst 2,1%
des Gesamtportfolios.21 Konzernlagebericht – Portfoliobericht
Einzelhandel
Im Einzelhandel liegt der Schwerpunkt auf dem Geschäftsfeld Quality Shopping Center. Mit rund 23,1% Anteil am
Gesamtportfolio sind diese erstklassigen Einkaufszentren mit internationalen Mietern ausschließlich an großen und
starken Standorten zu finden, die Ansprüche an Größe, Qualität, Lage und den Mietermix sind sehr hoch. Durch ihre
langjährige Retail-Kompetenz und starke Vernetzung ist die IMMOFINANZ Group in der Lage, in diesem Bereich nach-
haltige Wettbewerbsvorteile zu generieren. Zu diesem Geschäftsfeld zählen u.a. das Polus Center Cluj (Cluj-Napoca,
Rumänien) und das Golden Babylon Rostokino (Moskau, Russland), das mit einer vermietbaren Geschäftsfläche von
rund 168.000 m² das größte und ertragreichste Objekt im Retail-Portfolio der IMMOFINANZ Group darstellt.
Das Geschäftsfeld STOP.SHOP./Retail Warehouse umfasst Fachmarktzentren in Österreich und Osteuropa, die für
ein standardisiertes Format und einen attraktiven Mietermix stehen. Der Anteil am Gesamtportfolio beläuft sich auf
rund 4,4%. Die Objekte befinden sich überwiegend an Topstandorten mit Einzugsgebieten von 30.000 bis 150.000 Ein-
wohnern. Innerhalb dieses Geschäftsfelds hat die IMMOFINANZ Group im Jahr 2002 die Marke STOP.SHOP. ins Leben
gerufen und seither erfolgreich in CEE und Österreich etabliert. Nach dem gelungenen „Rebranding“ ausgewählter
österreichischer Märkte Ende 2012 ist die Marke STOP.SHOP. mit insgesamt 46 Fachmarktzentren in sechs unserer
Kernmärkte vertreten. Diese Fachmarktzentren überzeugen vor allem mit einheitlichen Qualitätsstandards, Zweck-
mäßigkeit und einem hohen Wiedererkennungswert. Für die nächsten Jahre ist eine weitere Expansion der Marke mit
einem Schwerpunkt auf den polnischen Markt geplant.
Der Fokus auf hochqualitative Immobilien in guten Lagen erfordert auch im Einzelhandelssegment den Verkauf von
jenen Objekten, die zwar großes Potenzial für eine Neupositionierung besitzen, jedoch hinsichtlich Größe, Lage, Qua-
lität oder anderer Merkmale nicht in das Zielportfolio der IMMOFINANZ Group passen. Im Geschäftsfeld Opportunistic
Retail sind daher jene Einzelhandelsobjekte zusammengefasst, die kurz- und mittelfristig für den Verkauf vorgesehen
sind. Rund 2,9% des Gesamtportfolios sind dieser Kategorie zugeordnet.
Logistik
Die Logistikaktivitäten in Westeuropa, vor allem in Deutschland, der Schweiz und in den Beneluxstaaten, sind im
Geschäftsfeld Logistics West zusammengefasst. Mit den Tochterunternehmen Deutsche Lagerhaus und Citybox ist
es gelungen, eine starke Position im Bereich Logistik aufzubauen, der hervorragende Perspektiven hat und in West
europa als eine der dynamischesten Assetklassen gilt. Rund 5,2% des Gesamtportfolios gehören zu dieser Kategorie.
Das Logistics East Portfolio mit einem Anteil von rund 2,4% am Gesamtportfolio hat seinen Schwerpunkt im vielver-
sprechenden mittel- und osteuropäischen Raum und umfasst sämtliche Logistikaktivitäten in den Ländern Tsche-
chien, Rumänien, Ungarn, Russland, Polen und der Slowakei. Mit „LOG CENTER“ wurde dabei eine starke internationale
Dachmarke für die Immobilien dieser Assetklasse in Rumänien, Ungarn und der Slowakei etabliert. Durch die Vernet-
zung mit dem Logistics West Portfolio ist die IMMOFINANZ Group in der Lage, Mietern in weiten Teilen Europas Logis-
tikflächen aus einer Hand anzubieten.
Wohnen
Das Residential West Portfolio beinhaltet hauptsächlich Mietwohnungen in Österreich und Deutschland und hat einen
Anteil von rund 31,0% am Gesamtportfolio. Die BUWOG Gruppe konzentriert sich auf die Vermietung und den Verkauf
bestehender Wohnungen, auf die Neuentwicklung von Miet- und Eigentumswohnungen und auf die Verwaltung der
Immobilien. Weiters realisiert und bewirtschaftet das Unternehmen eine breite Palette von individuellen Wohnlösungen
in ganz Österreich und Deutschland. Dazu zählen nicht nur geförderte Wohnungen mit architektonischem Anspruch,
sondern auch frei finanzierte Wohnungen mit hohem Individualitätsfaktor und nachhaltig gebaute Reihen- und Dop-
pelhäuser. Auch in Deutschland (Berlin) entwickelt und errichtet die BUWOG Wohnimmobilien. Ferner ist geplant, durch
Zukäufe in Deutschland in diesem Segment weiter zu wachsen. Das Residential West Portfolio ist durch eine hohe Aus-
lastung und geringe Mieterfluktuation äußerst stabil und risikoarm.
Im Geschäftsfeld Residential East werden alle Wohnbauaktivitäten im osteuropäischen Raum gebündelt. In diesem
Bereich entwickelt das Unternehmen nur Eigentumswohnungen zum Verkauf und plant, vom hohen Nachholbedarf
der aufstrebenden Mittelschicht in diesen Regionen und vom gesteigerten Interesse an Wohnneubauten zu profitie-
ren. Als repräsentatives Beispiel gilt das Projekt Dębowe Tarasy (Kattowitz, Polen), eines der prestigeträchtigsten und
modernsten Wohnbauentwicklungsprojekte in Kattowitz. Dębowe Tarasy erstreckt sich auf vier gleiche Baustufen,
in denen insgesamt 1.040 Wohnungen errichtet werden sollen. Das Wohnbauprojekt erhielt im Jahr 2008 den ange-
sehenen CNBC European Property Award als bestes Development in Polen und den „Oskar“ der Bauwirtschaft in der
Kategorie Wohnbau. Darüber hinaus hat sich die IMMOFINANZ Group mit der 100%igen Übernahme des führenden
rumänischen Wohnbauentwicklers Adama im November 2011 eine ideale Plattform für die Ausweitung der Wohn-22 Konzernlagebericht – Portfoliobericht
bau- und Development-Aktivitäten in der Region CEE und SEE gesichert, um bestehende Grundstücksreserven zu
verwerten. Rund 2,6% des Gesamtportfolios sind dieser Kategorie zuzuordnen.
Hotels
Das Geschäftsfeld Hotels zählt nicht zu den vier Kernsegmenten des Unternehmens. Die IMMOFINANZ Group hat den
Verkauf von 100% der Anteile an der Schweizer Les Bains de St. Moritz Holding AG, Eigentümerin des Kempinski Grand
Hotel des Bains, Schweiz, am 22. Februar 2013 (Closing) erfolgreich abgeschlossen. Mit Closing am 27. August 2013
wurde das Hilton Vienna Danube an eine Tochter der Internos Real Investors Kapitalanlagegesellschaft abgegeben.
Somit umfasst dieses Geschäftsfeld zum 31. Oktober 2013 nur mehr ein Objekt: das Leonardo Vienna. Strategisch ist
auch dieses letzte Objekt des Geschäftsfeld Hotels (bezogen auf die Hauptnutzungsart der Immobilie) für den Ver-
kauf vorgesehen.
Der Buchwert des Immobilienportfolios der IMMOFINANZ Group setzt sich zum 31. Oktober 2013 wie folgt zusammen:
Immobilienportfolio Anzahl der Bestands- Entwicklungs Pipelineprojekte Immobilienportfolio Immobilienportfolio
Immobilien immobilien in MEUR projekte in MEUR in MEUR in MEUR in %
Intern. High-Class Office 27 1.108,4 166,8 1,1 1.276,3 12,7%
Secondary Office AT/DE 24 561,8 0,0 8,9 570,7 5,7%
Secondary Office CEE 45 720,0 0,0 81,9 801,9 8,0%
Opportunistic Office 27 203,2 0,3 4,3 207,9 2,1%
Office 123 2.593,5 167,1 96,2 2.856,8 28,3%
Quality Shopping Center 20 2.068,6 258,4 0,0 2.327,0 23,1%
STOP.SHOP./Retail Warehouse 51 429,4 9,2 0,0 438,6 4,4%
Opportunistic Retail 129 194,7 0,0 97,6 292,3 2,9%
Retail 200 2.692,6 267,6 97,6 3.057,8 30,3%
Logistics West 54 511,8 12,7 0,5 525,1 5,2%
Logistics East 31 182,9 0,0 58,1 241,0 2,4%
Logistics 85 694,7 12,7 58,6 766,0 7,6%
Residential West 1.208 2.820,3 141,8 158,6 3.120,7 31,0%
Residential East 71 0,0 55,3 202,5 257,9 2,6%
Residential 1.279 2.820,3 197,1 361,1 3.378,5 33,5%
Hotels 1 19,4 0,0 0,0 19,4 0,2%
IMMOFINANZ Group 1.688 8.820,5 644,5 613,6 10.078,5 100,0%
Bei Summierung von gerundeten Beträgen und Prozentangaben können durch Verwendung automatisierter Rechenhilfen rundungsbedingte Rechendifferenzen auftreten.
Der Buchwert des Gesamtportfolios der IMMOFINANZ Group beträgt per 31. Oktober 2013 insgesamt EUR 10.078,5 Mio.
Dabei liegt der Schwerpunkt mit 31,0% im Geschäftsfeld Residential West, gefolgt von Quality Shopping Center mit
23,1% und International High-Class Office mit 12,7%.Sie können auch lesen
