Immobilien aktuell - Schwerpunkt Wohneigentum Angebotsknappheit im Eigenheimmarkt - ZKB
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Immobilien
aktuell
Ausgabe November 2019
Schwerpunkt
Wohneigentum
Angebotsknappheit im Eigenheimmarkt
Editorial
Liebe Leserin, lieber Leser
Die Zinswende wurde – wieder einmal – nach hinten verschoben.
Dies bringt die Diskussion über die Höhe des kalkulatorischen
Zinses aufs Tapet. Immer weniger Haushalte erfüllen die Trag
barkeitsrichtlinien. Die eigentliche Ursache liegt bei den hohen
Eigenheimpreisen, die von einem akuten Angebotsmangel getrieben
sind. Investoren scheuen den höheren Vermarktungsaufwand bei
Stockwerkeigentum, denn die letzte Wohnung verkauft sich oft
zäh. Wir zeigen, wo diese Ängste übertrieben sind.
Weiter werfen wir einen Blick nach Berlin, wo die Mietpreise ge-
deckelt werden. Die Forderung nach einer verstärkten Regulierung
im Mietmarkt könnte zukünftig auch auf Schweizer Investoren
zukommen. Dies ist einmal mehr ein Aufruf an die Städte, zusätz
lichen Wohnraum zu schaffen. Genau diesem Credo hat sich der kantonale
Richtplan 2014 verschrieben. Es ist Zeit für eine Zwischenbilanz.
Ich wünsche Ihnen eine spannende Lektüre.
Ursina Kubli
Zürcher Kantonalbank, Leiterin Analytics Immobilien
Schwerpunkt Wohneigentum
06 Tragbarkeit 12 Baupromotionen im 03 Meinung und Prognose
Senkung des kalkulatorischen Kanton Zürich Eigenheimpreise steigen
Zinssatzes Viele Wege zum Erfolg
04 Konjunktur und Zinsen
08 Private Garagen 14 Interview «Langsame Verlangsamung»
Überangebot an Garagen Die Schlüsselfaktoren für
Erfolg in der Baupromotion 17 Regulierung
10 Knappes Wohneigentum Risiko von Mieterinitiativen
Das Dilemma der Vermarktung
20 Raumplanung
Kanton auf Kurs
Impressum
Herausgeberin Analytics Immobilien, Zürcher Kantonalbank Redaktion Othmar Köchle Gestaltung JoosWolfangel, Winterthur
Druck Zürcher Kantonalbank Titelbild Henrik Stump, Geschäftsführer der Leutschenbach AG, und Heinz Stecher, Leiter Key Account Management
Bau/Immobilien der Zürcher Kantonalbank, auf dem Wolkenwerk-Areal in Zürich-Oerlikon Bilder © Meinrad Schade, Zürich Auflage 7’500 Expl.
Erscheint ½-jährlich Kontakt medien@zkb.ch Abonnement zkb.ch / immobilienpublikationen oder 0844 843 823
Dieses Dokument dient ausschliesslich Informationszwecken. Alle Informationen und Daten in diesem Dokument stammen aus Quellen, welche die Zürcher Kantonalbank zum Zeit-
punkt der Erstellung dieses Dokuments für zuverlässig hielt. Alle Berechnungen wurden mit grösster Sorgfalt erstellt. Trotzdem kann keine Gewähr für deren Richtigkeit, Genauigkeit,
Vollständigkeit und Angemessenheit übernommen werden – weder ausdrücklich noch stillschweigend. Die Zürcher Kantonalbank lehnt diesbezüglich jegliche Haftungsansprüche ab.
2 Immobilien aktuell November 2019 | Zürcher Kantonalbank
Meinung und Prognose
Eigenheimpreise steigen unaufhaltsam
Wer in den eigenen vier Wänden wohnt, profitiert von tiefen Wohnkosten und in den
letzten Jahren deutlichen Wertsteigerungen. Aber auch den Mietern bleibt ein Lichtblick:
Sie können bereits im März 2020 mit einer Senkung des Referenzzinssatzes rechnen.
Von Ursina Kubli, Leiterin Analytics Immobilien
Es gibt Studien, wonach Eigenheimbesitzer glücklicher widerspiegeln. Die sich abzeichnende schwächere
seien als Mieter. Zu den emotionalen Faktoren wie Dynamik beim Mietwohnungsbau sollte den Anstieg
zum Beispiel Sicherheit oder Prestige gesellen sich etwas drosseln. Aus Sicht des Leerstandsrisikos ist das
immer mehr auch finanzielle Faktoren. Wer in den ver- zu begrüssen. Wir stellen uns allerdings die kritische
gangenen Jahren in den eigenen vier Wänden leben Frage, wohin das Kapital stattdessen fliessen wird. Das
durfte, profitierte gleich doppelt. Erstens war es auf- Interesse der Anleger an Immobilien lässt angesichts
grund der tiefen Hypothekarzinsen deutlich günstiger, des anhaltenden Anlagenotstands kaum nach. Konzent-
im Eigenheim als zur Miete zu wohnen. Zweitens rieren sich Investoren vermehrt auf die Pflege des
genossen Eigenheimbesitzer Jahr für Jahr Wertsteige- Bestandes an guten Lagen, könnten daraus mittel
rungen ihrer Immobilie. An dieser Ausgangslage wird fristig neue Probleme entstehen. Bei umfassenden
sich in absehbarer Zeit nicht viel ändern. Sanierungen wird sich die Zahl von Leerkündigungen
häufen. Diese giessen Öl in mietpolitische Debatten,
Als limitierendes Element gelten allerdings die hohen was Forderungen nach einer stärkeren Regulierung im
Preise respektive die sich verschlechternde Tragbarkeit. Mietmarkt forcieren könnte.
Immer weniger Haushalte können sich bei einem kal-
kulatorischen Zinssatz von 4,5 – 5 % Wohneigentum Das Risiko einer Leerkündigung bleibt einem Eigen-
leisten. Damit Wohneigentum tragbar wird, müssen heimbesitzer erspart. Wer das passende Eigenheim
viele Haushalte beim Kauf Kompromisse eingehen. bereits gefunden hat, bleibt nicht nur in finanzieller
Mittelfristig dürften günstigere Wohnlagen von den Hinsicht privilegiert. Damit wird sich die Schere zwischen
sogenannten Ausweicheffekten profitieren. Überra- Eigenheimbesitzern und Mietern zukünftig noch weiter
schenderweise sind die Eigenheimpreise im laufenden öffnen. Aber auch den Mietern bleibt ein Lichtblick:
Jahr im Kanton Zürich ausgerechnet an den teuren Sie könnten bereits im März 2020 mit einer weiteren
See-Lagen am stärksten gestiegen. Zudem zeigen die Senkung des Referenzzinssatzes rechnen, falls sie die
Transaktionsdaten im Kanton Zürich, dass die Preise Mietpreissenkung auch einfordern.
der fünf Prozent teuersten Einfamilienhäuser beson-
ders kräftig zugelegt haben. Das Luxussegment
scheint sich derzeit zu erholen, nachdem es in den Prognosen
Jahren zuvor an einem Überangebot litt. Wohnungsmarkt 2017 2018 2019* 2020*
Bautätigkeit Wohnungen CH 50’300 54’055 52’500 50’000
Bautätigkeit Wohnungen ZH 8’100 9’800 10’500 10’000
Angebotsseitige Gründe werden dafür sorgen, dass
Leere Mietwohnungen CH 52’700 59’700 62’800 65’000
es nicht zu einem Richtungswechsel der Immobilien-
Leere Mietwohnungen ZH 5’500 6’300 5’600 5’000
preise kommen wird. Da sich die Bautätigkeit immer
Angebotsmieten CH1 – 0,1 % – 0,4 % 0,0 % 0,0 %
mehr von Eigenheimen zu Renditeliegenschaften ver Angebotsmieten ZH1 0,3 % 0,6 % 0,5 % 0,5 %
lagert, ist das Eigenheimangebot in vielen Regionen Preise Wohneigentum CH 2 0,9 % 2,8 % 3,5 % 3,5 %
derart knapp, dass die Preise weiter steigen. Preise Wohneigentum ZH3 4,9 % 3,7 % 3,0 % 3,0 %
Referenzzinssatz 1,50 % 1,50 % 1,50 % 1,25 %
Während es an Eigenheimen häufig fehlt, sind Miet- * Prognose Zürcher Kantonalbank
1
Homegate Angebotsmietindex
wohnungen mancherorts im Überfluss vorhanden. 2
Wüest Partner Transaktionspreise (Mischindex STWE und EFH)
Dies wird sich auch in Zukunft in einer schweizweiten 3
Zürcher Wohneigentumsindex (ZWEX)
Zunahme der Anzahl leer stehender Wohnungen Quelle: Thomson Reuters Datastream, Zürcher Kantonalbank
Immobilien aktuell November 2019 | Zürcher Kantonalbank 3
Konjunktur und Zinsen
«Langsame Verlangsamung» steht an
Die Schweizer Wirtschaft kann sich der globalen Konjunkturabkühlung nicht entziehen.
Indes sprechen einige Faktoren wie der gesunde Arbeitsmarkt für eine «langsame
Verlangsamung». Die Inflationsfantasien bleiben gedämpft. Am Horizont zeichnet
sich folglich noch keine Zinswende ab. Die Umstellung vom Libor zum Saron als
Referenzzinssatz gestaltet sich dadurch friktionslos. Von David Marmet, Chefökonom Schweiz
Rezessions-Bewusstsein hilft Arbeitsmarkt in gesunder Verfassung
Die Weltwirtschaft läuft zurzeit auf niedrigen Touren. Aufgrund der konjunkturellen Abschwächung wird
Vor allem im Industriesektor, der unter dem Handels- indes die Beschäftigung langsamer zunehmen. Dies
konflikt zwischen den USA und China besonders lei- hat zur Folge, dass die Arbeitslosenrate – die notabene
det, ist es zu einer starken Eintrübung gekommen. letztmals 2002 so niedrig notierte wie zurzeit – ver-
Die Schweiz als kleine offene Volkswirtschaft kann halten ansteigen wird (vgl. Grafik unten). Derweil ist
sich dieser Entwicklung verständlicherweise nicht ent- bei den offenen Stellen weiterhin eine Zunahme zu
ziehen. Entsprechend oft wird in der Presse und bei verzeichnen, und die Unternehmen
0,6 %
einschlägigen Podiumsdiskussionen die Frage aufge- melden bereits seit über zwei Jahren
worfen, ob die Schweiz vor einer Rezession stehe. zunehmende Schwierigkeiten bei der
Wir sind der Meinung, dass dies nicht der Fall ist. Für Rekrutierung von gelernten Arbeits-
eine spürbare Rezession – es gibt auch «nicht spür- kräften. Diese Knappheit am Arbeits-
bare» Rezessionen, wie sie die Schweiz gemäss offizi- markt wird 2020 zu leicht höheren Reallohnwachstum 2020
eller Statistik im zweiten Halbjahr 2018 durchlaufen Löhnen führen, und zwar nominal
hat – braucht es gewisse Ingredienzien wie zum Bei- wie auch real, überrascht doch die Inflation auch in der
spiel vorgängige Übertreibungen. Diese hat es aber in Schweiz immer wieder durch ihre schiere Abwesen-
den letzten Jahren nicht gegeben. Weder war der heit. Nach drei Jahren Stagnation bei den Reallöhnen
Investitionszyklus ausgeprägt, noch war der Konsum ist dieses Lohnwachstum eine für den Konsum und die
überbordend. Zudem ist die Gefahr einer Rezession in Nachfrage am Immobilienmarkt positive Nachricht.
den Köpfen der Wirtschaftsakteure präsent – dies im Hingegen dürfte sich der zweite wichtige Nachfrage-
Gegensatz zu 2008, als die Finanzmarktkrise aus- treiber am Wohnungsmarkt, die Nettozuwanderung,
brach. Dieses Bewusstsein trägt dazu bei, dass nöti- aufgrund der nachlassenden Konjunkturdynamik vor-
genfalls fiskalpolitisch agiert und so eine Rezession erst unterdurchschnittlich entwickeln. Sollte dieser in
vermieden wird. den letzten Jahren beobachtbare Zuwanderungsrück-
gang permanenter Natur sein, hätte dies negative Aus-
Ein Blick auf Deutschland verheisst allerdings nichts wirkungen auf das Potenzialwachstum der Schweiz.
Gutes. Die Probleme der Autoindustrie bei unserem
wichtigsten Handelspartner zeitigen ernsthafte Fol-
gen für die Schweizer Zulieferer. Der schwache Schweizer Arbeitsmarkt ist grundsolide
Bestellungseingang, der Rückgang der Kapazitätsaus-
6% 5,5
lastung und die vorauslaufenden Konjunkturindikato-
ren signalisieren einen in der nahen 5%
1,2 %
5,0
Zukunft schwachen Industriesek-
4%
tor. Stützend wirken hingegen der
wertschöpfungsmässig viel wichti- 3% 4,5
gere Dienstleistungssektor, einige 2%
BIP-Wachstum 2020 Binnenbranchen und vor allem der 4,0
nach wie vor gesunde Arbeits- 1%
markt. Die Schweiz durchläuft in den nächsten Quar- 0% 3,5
talen wohl also eine «langsame Verlangsamung», ein 1994 1997 1999 2002 2004 2007 2009 2012 2014 2017 2019
Abgleiten in eine spürbare Rezession dürfte verhin- Arbeitslosenrate Beschäftigung (in Mio., rechte Skala)
dert werden. Quelle: Refinitiv, Zürcher Kantonalbank
4 Immobilien aktuell November 2019 | Zürcher KantonalbankAllerdings gehen wir davon aus, dass die unvermeidli- Libor eilt den geldpolitischen Entscheiden voraus
che Lücke, die in den nächsten zehn Jahren durch die – 0,60
in Pension gehenden Babyboomer am Arbeitsmarkt
– 0,65
entsteht, dannzumal, zumindest teilweise, wieder über
eine höhere Zuwanderung kompensiert wird. – 0,70
– 0,75
SNB verschafft sich Spielraum
Aufgrund der niedrigen Inflation und des rückläufigen – 0,80
Wirtschaftswachstums hat die Schweizerische National-
– 0,85
bank (SNB) in den nächsten Quartalen keinen Anreiz,
die Zinswende in der Schweiz einzuläuten, zumal in – 0,90
den Augen der Europäischen Zentralbank (EZB) die Jan. 16 Juli 16 Jan. 17 Juli 17 Jan. 18 Juli 18 Jan. 19 Juli 19
Wachstumsrisiken weiterhin nach unten gerichtet sind Saron 3M-Libor SNB-Leitzins
und ein allfälliges Auseinanderdriften der europäischen Quelle: Refinitiv, Zürcher Kantonalbank
und der Schweizer Zinsen zu einer volkswirtschaftlich
schädlichen Aufwertung des Schweizer Frankens füh- sondern stellt sicher, dass der sogenannte Saron in der
ren würde. Im Gegenteil: Die SNB hat zwar anlässlich Nähe ihres neuen SNB-Leitzinses zu liegen kommt. Ein
ihrer vierteljährlichen Lagebeurteilung den Leitzins im Zielband wie beim 3-Monats-Libor braucht es nicht
September bei – 0,75 % belassen. Allerdings passte sie mehr, da der Saron viel direkter durch die SNB steuerbar
die Berechnungsart an, die festlegt, wie stark die ist. Der Saron ist wie der Libor ein Geldmarktsatz. Er
Geschäftsbanken für das bei der unterscheidet sich aber in einigen Merkmalen deutlich
–0,75 %
SNB parkierte Geld belastet werden vom Libor. So ist der Saron ein Tagesgeldzins und
(sog. Freigrenze). Dadurch ver- notiert typischerweise leicht tiefer als der Libor, da die
schaffte sie sich Spielraum für wei- Zeitprämie entfällt. Zudem handelt es sich beim Saron
tere Devisenmarktinterventionen um einen besicherten Satz. In Krisenzeiten dürfte er
Geldmarktsatz 2020 oder sogar für eine Verschärfung einen geringeren Risikoaufschlag aufweisen. Die Anpas-
der Negativzinsen. Derweil bleiben sung des geldpolitischen Konzepts in Zeiten unverän-
aus unserer Sicht die Hürden für eine Zinssenkung derter Leitzinsen ist insofern geschickt gewählt, als dass
hoch. Sollte hingegen die EZB expansiver vorgehen, der Libor die zukünftige Geldpolitik bereits zu antizipie-
als das die Finanzmarktteilnehmer aktuell erwarten, ren versucht. Erwartet der Markt eine Zinssenkung in
wird die SNB nachziehen. Das Risiko einer Zinssenkung den kommenden Monaten (letztmals im Sommer 2019,
ist also höher als das einer -erhöhung. In unserem siehe Grafik oben), sinkt der Libor im Gegensatz zum
Basisszenario rechnen wir indes auf Jahressicht mit Tagesgeldzins bereits vor dem vermuteten Zinsent-
keiner Zinsänderung, was wiederum das Potenzial für scheid der SNB. Da die Zinswende – wie erwähnt –
steigende Kapitalmarktzinsen klar reduziert. wieder einmal in die ferne Zukunft verschoben wurde,
erfolgt die Anpassung ohne grössere Friktionen für die
Guter Zeitpunkt für Umstellung auf Saron Finanzmärkte, auch wenn die Geldmarktzinsen auf-
Die Periode unveränderter Zinsen nutzt die SNB, um grund der am 1. November in Kraft getretenen Ände-
bei ihrem geldpolitischen Konzept den Libor abzulö- rung der Freigrenze zuletzt vom SNB-Leitzins abwichen.
sen. Diese Ablösung wird notwendig, da der wegen Nun ist es in einem zweiten Schritt an den Geschäfts-
Manipulationsvorwürfen in Verruf geratene Libor Ende banken, den neuen Referenzzinssatz für die Hypothe-
2021 nicht mehr weitergeführt wird. In einem ersten kargeschäfte salonfähig zu machen.
Schritt hat die SNB Mitte Juni 2019 den neuen SNB-
Leitzins eingeführt. So verwendet sie zur geldpoliti- Unsere aktuelle Konjunkturprognose finden Sie unter
schen Steuerung nun nicht mehr den 3-Monats-Libor, zkb.ch/konjunkturprognose
Immobilien aktuell November 2019 | Zürcher Kantonalbank 5Tragbarkeit
Senkung des kalkulatorischen Zinssatzes
zielt am Problem vorbei
Die hohen Immobilienpreise erschweren es Mietern zunehmend, den Traum von den eige-
nen vier Wänden zu verwirklichen. Dabei müssen die hohen regulatorischen Hürden oft als
Sündenbock herhalten. Eine allfällige Lockerung zielt aber am wahren Problem vorbei.
Von Emanuel Roos und Andrea Horehájová, Analytics Immobilien
Die Schweizer Eigenheimpreise kennen seit Jahren nur Damit soll gewährleistet werden, dass der Hypothekar-
eine Richtung: nach oben. Seit der Jahrtausendwende nehmer nicht in eine finanzielle Schieflage gerät, falls
haben sich die Preise von Eigentumswohnungen und es zu einem Zinsanstieg kommen sollte. Für eine
Einfamilienhäusern beinahe verdoppelt. Fast spiegel- 4-Zimmer-Wohnung im Kanton Zürich zahlt man heut-
bildlich dazu sind die Hypothekarzinsen gefallen. Noch zutage bis zu einer Million Franken und mehr. Bei
nie war das Wohnen in den eigenen vier Wänden maximaler Belehnung resultiert eine Hypothek von
günstiger. Dennoch stellen das mittlerweile sehr hohe 800’000 Franken. Rechnet man mit einem Zinssatz von
Preisniveau und die strikten Finanzierungsvorgaben der 5 %, Unterhaltskosten und jährlichen Amortisationen
Banken zunehmend eine Herausforderung für Käufer von je rund 1 %, können so schnell kalkulatorische
dar. Nachdem die Wohneigentumsquote während Jah- Wohnkosten von bis zu 60’000 Franken pro Jahr
ren langsam, aber stetig anstieg, war sie jüngst gar anfallen. Dies bedingt ein Jahreseinkommen von rund
wieder rückläufig. Entsprechend wurde in letzter Zeit 180’000 Franken. Heute erfüllen rund 20 % aller
vermehrt gefordert, die Finanzierungsbedingungen zu Schweizer Mieterhaushalte diese Tragbarkeitsanforde-
lockern, um insbesondere jungen Familien den Zugang rungen, vor 20 Jahren waren es noch knapp 50 %.
zu Wohneigentum zu erleichtern. Immer häufiger wird
die Höhe des sogenannten kalkulatorischen Zinssatzes Eine Lockerung der Hürden ...
– der Zinssatz, den Banken zur Berechnung der Trag- Angesichts des momentan historisch tiefen Zinsniveaus
barkeit verwenden – in Frage gestellt. Doch wie mag der kalkulatorische Zinssatz von bis zu 5 % über-
schlimm ist die Situation wirklich? Und ist eine Sen- raschen. Im langfristigen Vergleich relativiert sich diese
kung des kalkulatorischen Zinssatzes wirklich das rich- Zahl jedoch. So waren beispielsweise in den 80er- und
tige Mittel, um den Zugang zu Wohneigentum wieder 90er-Jahren Hypothekarzinsen von 6 % – 7 % gang
zu vereinfachen? und gäbe. Dass die Zinsen in absehbarer Zeit wieder so
stark ansteigen werden, scheint derzeit unwahrschein-
Die Krux mit der Tragbarkeit lich. Die Forderung nach einer Senkung des kalkulato-
Gemäss den allgemeinen Richtlinien zur Hypothekar- rischen Zinssatzes wirkt somit auf den ersten Blick
vergabe, die die Schweizer Banken im Rahmen der gerechtfertigt. Doch was wären die Auswirkungen auf
Selbstregulierung definiert haben, muss die Tragbar- den Immobilienmarkt, wenn die Banken auf breiter
keit einer Hypothek langfristig gegeben sein und hat Front den kalkulatorischen Zinssatz von 5 % auf 3 %
auf nachhaltigen Einnahmen- und Ausgabenkompo- senken würden?
nenten zu beruhen. Diese grobe Umschreibung wird
von den Banken ganz unterschiedlich ausgelegt. Als ... würde Preise steigen lassen
Faustregel hat sich folgende Praxis etabliert: Eine Mithilfe von Daten aus dem Swiss Household Panel
Hypothek ist dann tragbar, wenn die anfallenden sind wir dieser Frage nachgegangen. Konkret haben
Wohnkosten (Amortisation, Zinskosten und Unterhalts- wir in einem ersten Schritt analysiert, wie viele Mieter-
kosten) nicht mehr als ein Drittel des Einkommens haushalte in der Schweiz sich heutzutage ein Eigen-
betragen. Für die Berechnung der Zinskosten rechnen heim leisten können. Dabei haben wir uns nicht nur
viele Banken mit einem historischen Durchschnitts auf die Tragbarkeit beschränkt, sondern auch Informa-
zinssatz, dem sogenannten kalkulatorischen Zinssatz. tionen zum Vermögen einbezogen. Daraus lässt sich
Je nach Institut variiert dieser zwischen 4 % und 5 %. eine implizite Nachfragekurve in Abhängigkeit vom
6 Immobilien aktuell November 2019 | Zürcher KantonalbankNeues Gleichgewicht mit höheren Preisen
Schematische Darstellung einer Anpassung des kalkulatorischen Zinssatzes
Preis- 0 Aktuelles Marktgleichgewicht
niveau Schätzungsweise rund 10 % aller Mieter
Langfristiges können sich heute ein passendes Eigen-
~120 2 Eigenheimangebot heim leisten.
1 Sprungartiger Anstieg der Nachfrage
3 Eine Senkung des kalkulatorischen Zinssatzes
auf 3 % würde die Eigenheimnachfrage um
50 % bis 80 % ansteigen lassen.
100 0 1
2 Kurzfristig begrenztes Angebot
Da das Eigenheimangebot kurzfristig fixiert
ist, könnten Preise um bis zu 20 % steigen.
Nachfragekurve Der Anpassungsprozess würde mehrere Quar-
Kalkulatorischer Zinssatz 3 %
tale dauern.
Nachfragekurve 3 Neues Marktgleichgewicht
Kalkulatorischer Zinssatz 5 % Mittel- bis langfristig dürfte das Angebot
auf die stärkere Nachfrage reagieren und
der Markt sich wieder erholen.
Anteil Mieter, die sich ein passen-
~10 % ~15 – 18 % des Eigenheim leisten können
Immobilienpreisniveaus berechnen. Im Jahr 2016 konn- neue Marktgefüge in den Immobilienbewertungs
ten sich rund 10 % aller Mieterhaushalte ein passendes modellen der Hypothekarinstitute niederschlägt,
Eigenheim leisten. Das heisst, dass nur gerade jeder würde sich dieser Anpassungsprozess über mehrere
zweite Mieterhaushalt, der über das nötige Einkom- Quartale hinziehen. In der langen Frist dürfte sich der
men verfügt, auch das nötige Vermögen für den Markt auf ein neues Gleichgewicht mit deutlich höhe-
Eigenheimkauf mitbringt. Bei einer marktweiten Sen- ren Preisen und nur leicht höherer Eigentumsquote
kung des kalkulatorischen Zinssatzes würde sich diese einpendeln (Punkt 3).
Nachfragekurve nach rechts verschieben (vgl. Abbil-
dung). Der Kreis potenzieller Mieter, die sich ein Eigen- Deutlich mehr Risiken im System
heim leisten können, könnte um bis zu 80 % zuneh- Wie unsere Analyse zeigt, würde eine Senkung des
men (Pfeil 1). Geht man konservativ davon aus, dass kalkulatorischen Zinssatzes in erster Linie zu Preisstei-
jeder zweite davon auch tatsächlich ein Eigenheim gerungen führen. Die Wohneigentumsquote lässt sich
kaufen möchte, resultiert eine zusätzliche Nachfrage durch solch eine Massnahme – wenn überhaupt – nur
von 50’000 bis 90’000 Wohneinheiten.1 Zum Vergleich: leicht steigern. Den komfortablen Sicherheitspuffer,
Im Jahr 2018 wurden schweizweit rund 22’000 Woh- den man durch die Festlegung des kalkulatorischen
nungen im Eigentum (Einfamilienhäuser und Eigen- Zinssatzes geschaffen hat, würde man aufs Spiel set-
tumswohnungen) erstellt, das heisst, die zusätzlich zen, ohne grosse Wirkung bei der Eigentumsquote zu
generierte Nachfrage würde zwei bis vier Jahrespro- erzielen. Soll der Zugang zu den eigenen vier Wänden
duktionen entsprechen. Da die Anbieter nur verzögert wieder einfacher werden, müssen andere Rezepte her.
auf die erhöhte Nachfrage reagieren können, dürfte Rezepte, die das Problem an der Wurzel packen und
die Eigenheimproduktion nur langsam erhöht werden. nicht auf eine reine Symptombekämpfung abzielen.
So braucht der Wohnungsbau naturgemäss seine Zeit, Denn der Schweizer Eigenheimmarkt krankt nicht an
ausserdem ist es aktuell angesichts der vollen Auf- einer fehlenden Nachfrage, sondern an einem akuten
tragsbücher vieler Bauunternehmungen fraglich, ob Unterangebot.
zeitnah überhaupt neue Kapazitäten aufgebaut wer-
den könnten. Insgesamt kann also von einem kurz
fristig inelastischen Angebot ausgegangen werden.2 Dieser Artikel basiert auf Daten des Schweizer Haushalts-Panels (SHP), das sich im
Schweizer Kompetenzzentrum der Sozialwissenschaften FORS befindet. Das SHP-
Ein allfälliger Nachfrageschock würde somit vor allem
Projekt wird vom Schweizerischen Nationalfonds finanziert.
zu höheren Preisen führen, da die Zusatznachfrage
nicht unmittelbar durch ein höheres Angebot abge-
1
2016 gab es in der Schweiz rund 2,2 Mio. Mieterhaushalte.
deckt werden kann (Punkt 2). Unsere Modellrechnun-
2
Empirische Untersuchungen deuten ebenfalls auf eine inelastische Angebotskurve
gen haben gezeigt, dass dieser Preisschub bis zu 20 % hin (vgl. Büchler, S., Ehrlich, M. v. und Schöni, O. (2017): On the Responsiveness of
ausmachen könnte. Je nachdem, wie schnell sich das Housing Development to Rent and Price Changes: Evidence from Switzerland).
Immobilien aktuell November 2019 | Zürcher Kantonalbank 7Private Garagen
Überangebot an Garagen:
Einfallsreichtum gefordert
Immer weniger Personen besitzen im Kanton Zürich ein Auto. Gleichzeitig steigt
die Anzahl angebotener Garagenplätze. Eigentümer und Entwickler verfügen über
zwei Mittel gegen das Überangebot: Sie realisieren das Minimum oder zeigen
einfallsreichere Bewirtschaftungs- und Nutzungsideen.
Von Robert Kuert, Analytics Immobilien
Von Rüti über Zürich bis Feuerthalen sind Garagen aus- Um die Jahrtausendwende kam auf zwei Einwohner
geschrieben. Verschätzten sich die ursprünglichen Bau- der Stadt Zürich ein Personenwagen. Seither sank der
herren bei der Bedarfsermittlung? Personenwagen pro Motorisierungsgrad auf heute drei Einwohner pro Per-
Person nehmen ab. Leerstände sind unvermeidlich. sonenwagen. Die zuvor erwähnten politischen Ent-
Wie gehen betroffene Eigentümer damit um? So viel wicklungen beflügeln diesen Trend zusätzlich. Aber
ist klar: Die Immobilienbranche muss reagieren, wenn nicht nur in der Stadt nimmt das Verhältnis zwischen
nicht immer mehr Garagen ungenutzt bleiben sollen. eingelösten Fahrzeugen und Personen ab. Im Rest des
Kantons stagnierte es um 2015 und war jüngst sogar
Mobilität verändert sich leicht rückläufig.
Mobilität hat als politisches Thema Hochkonjunktur,
auch im Kanton Zürich. Der kantonale Richtplan Ermittlung trifft nicht immer Bedarf
gewährleistet zwar die freie Wahl des Verkehrsmittels, Regulatorische Vorgaben zum Parkplatzbedarf wandeln
dennoch soll der öffentliche Verkehr nach den Vor sich. Entsprechende Verordnungen berücksichtigen
gaben der Raumplanung stärker als der motorisierte mehr Faktoren als früher bei der Ermittlung des mini-
Individualverkehr wachsen. Bis 2030 sollen 40 % aller mal erforderlichen und maximal zulässigen Bedarfs.
Fahrten im Kanton mit dem ÖV zurückgelegt werden, Diese bemessen nicht nur die Nutzweise, den Nutzer-
in der Stadt Zürich sogar 55 % (Stand 2015: 30 % typ und deren Anzahl, sondern gewähren auch
bzw. 41 %). Dies übt Druck auf die Nachfrage nach Abschläge, wenn das Bauprojekt mit dem ÖV gut
Personenwagen aus, was sich im Verhältnis von Fahr- erschlossen ist. Markante Abweichungen vom Minimal-
zeugen zu Einwohnern, dem sogenannten Motorisie- bedarf sind auch möglich, nämlich mit einem individu-
rungsgrad, niederschlägt. ell erstellten Mobilitätskonzept. Beispiele zu solchen
autoarmen und autofreien Siedlungen finden sich bis
Sinkende Nachfrage, grösseres Angebot jetzt vor allem im Genossenschaftsbau. Trotzdem ent-
Motorisierungsgrad (2012 = 100) und Anzahl inserierter Garagen spricht der ermittelte Bedarf nicht immer der tatsächli-
104 2100 chen Nachfrage, denn diese ändert sich im Laufe der
102 1800
Zeit. Viele Garagen suchen deshalb nach einem neuen
Mieter. Eine solche Entwicklung lässt sich aktuell
100 1500
anhand der ausgeschriebenen Garagen erkennen.
98 1200
96 900
Kaum Eigenheimbau ohne Garage
Auf Vermittlungsplattformen werden seit 2012 immer
94 600
mehr Garagen angeboten. 2012 und 2013 war die
92 300 Anzahl der Aufschaltungen in der Stadt Zürich noch
90 0 gleich gross wie im übrigen Kanton, seither stieg die
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Anzahl angebotener Garagen im übrigen Kanton aber
Motorisierungsgrad Stadt ZH inserierte Garagen Stadt ZH deutlich schneller. Ist das ein Zeichen für ein Überan-
Motorisierungsgrad übriger Kt. inserierte Garagen übriger Kanton gebot? Anhand von Immobilientransaktionen sind wir
Quelle: Strassenverkehrsamt Zürich, Homegate dieser Frage nachgegangen.
8 Immobilien aktuell November 2019 | Zürcher KantonalbankBei gehandelten Eigentumswohnungen im Kanton Andere Bewirtschaftung als erste Hilfe
Zürich zeichnen sich zwei Trends ab. Erstens stieg die Für Eigentümer, die jetzt bereits mit Leerständen zu
Zahl gebauter Garagen seit den 1940er-Jahren stetig kämpfen haben, bietet sich zuallererst eine andere
an. Heute hat nur noch eine von zehn Wohnungen Bewirtschaftungs- bzw. Vermarktungsstrategie an.
keine Garage. Zweitens waren Doppelgaragen bis in Zum einen lässt sich anstelle der Dauermiete auf
die 1970er-Jahre unüblich, holten aber danach schnell Kurzfristvermietung setzen. Hierfür existieren bereits
auf und sind heute bei 40 % der neueren Wohnungen Applikationen, über die Nutzer online freie Plätze
ein fester Bestandteil. buchen können. Gerade an zentralen Lagen ist diese
Nutzung erfolgversprechend, weil hier Nutzfahrzeuge
Damit nimmt die absolute Zahl der Garagen weiterhin und Kurzzeitbesucher häufiger sind. Zum anderen
zu. In Kombination mit dem abnehmenden Motorisie- kann die Vermietung gezielt auf langfristiges Einstel-
rungsgrad ist mit einem Überangebot zu rechnen. Bei len mit Nebenleistungen ausgerichtet werden.
aktuellen Bauvorhaben sollte sich der Parkplatzbedarf Gerade für Oldtimer ist das interessant, wenn Pflege
daher besser vorsichtig bemessen. und kontrollierte Luftfeuchtigkeit zur Ausstattung
gehören. Anreize zum Mehrfachmieten sind eine
dritte Variante. Zum Beispiel durch Preisnachlass für
Vermehrt Doppelgaragen bei Eigentumswohnungen Mieter, die sich für zwei anstelle von einem Garagen-
Anzahl Garagen nach Baujahr (Kanton ZH) platz entscheiden. Reicht eine alternative Bewirt-
100 % schaftung allein nicht aus, sollte über eine Umnut-
90 % zung nachgedacht werden.
80 %
70 % Umnutzung als letzte Lösung
60 % Umnutzungen unterscheiden sich beim Realisierungs-
50 % aufwand deutlich voneinander. Schnell umgesetzt
40 % sind zusätzliche Waschküchen für Mieter oder Lager-
30 % räume für externe Benutzer. Für letztere gibt es
20 % bereits spezialisierte Partnerunternehmen. Bei grösse-
10 % rer Investitions- und Risikobereitschaft können Dienst-
0% leistungs- oder Freizeitnutzungen Lösungen sein. So
1950 1960 1970 1980 1990 2000 2010 zum Beispiel Wäschereibetriebe oder Rechenzentren,
0 1 2 >2 Quelle: Swiss Real Estate Data Pool sofern die lokalen Bau- und Zonenordnungen dies
zulassen. Bei angemessener Nachfrage sind auch Fit-
nessräume, Escape Rooms oder Bowlingbahnen
Das Minimum vorziehen denkbar.
Es lässt sich beobachten, dass teilweise an der Nach-
frage vorbeigebaut wird. Gerade auch weil baurechtli- Bei abnehmender Beliebtheit von Personenwagen
che Vorgaben nicht mit der Entwicklung Schritt gehal- müssen Eigentümer also nicht zwingend auf ihren
ten haben. Entwickler sollten sich bei geringem Risiko leer stehenden Garagen sitzen bleiben. Sie tun aber
appetit daher lieber am minimalen Grenzbedarf orientie- aktuell gut daran, bei der Bedarfsermittlung voraus-
ren. Bestenfalls werden die sich auf den Parkplatzbedarf zuschauen und alternative Bewirtschaftungs- und
auswirkenden Faktoren miteinbezogen, z.B. zu erwar- Umnutzungsstrategien im Hinterkopf zu haben.
tende Regulierungsänderungen oder die zukünftige Inf-
rastrukturentwicklung. Materialisiert sich das Risiko des
Leerstands letztlich doch, gibt es zwei Lösungswege: eine
neue Bewirtschaftungsstrategie oder eine Umnutzung.
Immobilien aktuell November 2019 | Zürcher Kantonalbank 9Angebot
Knappes Wohneigentum:
Das Dilemma der Vermarktung
Der Anlagenotstand zwingt Immobilieninvestoren, an immer risikoreicheren Lagen
Mietwohnungen zu bauen. Zugleich werden weniger Eigentumswohnungen
gebaut, trotz reger Nachfrage. Immobilienentwickler scheuen den höheren
Vermarktungsaufwand bei Stockwerkeigentum, denn die letzte Wohnung verkauft
sich oft nur sehr zäh. Von Patrick Steiner, Analytics Immobilien
Wer dieser Tage im Internet eine Eigentumswohnung grund tiefer Zinsen und hoher Aktienbewertungen
sucht, findet grössenteils Inserate mit älteren Wohnun- zurzeit wenig Alternativen übrig bleiben.
gen. Entweder ist das gewünschte Objekt schlicht zu
teuer, oder man kommt nicht um gewisse Abstriche Die starke Nachfrage nach Renditeliegenschaften auf
herum, die aber wehtun. Die Suche nach dem perfek- institutioneller Seite wird auch vermehrt von kleineren
ten Eigenheim gestaltet sich schwierig. Es scheint, als Immobilienentwicklern bedient. Denn die Attraktivität
wären alle akzeptablen Objekte bereits an jemand der Mietwohnungsentwicklung wird zusätzlich durch
anderen verkauft worden. die Abtretung des Vermarktungsrisikos gesteigert. So
vermeiden Immobilienentwickler, auf unverkauften
Anlagenotstand befeuert Knappheit Eigentumswohnungen sitzen zu bleiben. Denn institu-
Das knappe Angebot kommt nicht von ungefähr, denn tionelle Anleger kaufen ein Mehrfamilienhaus als Paket
die Baubewilligungen für Stockwerkeigentum (STWE) und vermieten die Wohnungen anschliessend durch
sind schon seit längerem stark rückläufig. So hat sich professionelle Bewirtschafter. Dies bringt viele Vorteile,
die Anzahl baubewilligter Eigentumswohnungen im so haben Promotoren und Entwickler nur eine einzige
Kanton Zürich seit 2011 halbiert, während baubewil- Ansprechperson für den Verkauf, die zudem noch
ligte Mietwohnungen im gleichen Zeitraum um fast Immobilien-Know-how und Routine mitbringt. Uner-
70 % zugelegt haben. Auch im dritten Quartal 2019 fahrene Käufer einer Eigentumswohnung dagegen
sank die Zahl der bewilligten Eigentumswohnungen erfordern mehr Geduld, und einzelne Wohnungen mit
um 30 % im Vergleich zum Vorjahresquartal, ein star- z.B. nördlicher Ausrichtung oder ungünstigen Grund-
kes Minus im Vergleich zu den Mietwohnungen rissen benötigen eine längere Zeit zur Vermarktung.
(+6 %). Der gegenläufige Trend ist symptomatisch für Jedoch sollte man Wohneigentum nicht vorschnell
den Anlagenotstand. Pensionskassen, Versicherungen abschreiben. Die Nachfrage nach Wohneigentum ist
und Vermögensverwalter investieren zunehmend in ungebrochen gross, und es gibt durchaus Bezirke im
Immobilien, da auf den Kapital- und Geldmärkten auf- Kanton Zürich mit Potenzial für neue Projekte.
Stockwerkeigentum nicht überall gleich beliebt Wohneigentum im Kanton Zürich begehrt
Anteil vorausverkaufter Neubauten, 2014 – 2019 Auch wenn die Sorge über eventuelle Ladenhüter
35 % berechtigt ist, so zeigt unsere Analyse der Inserateda-
30 % ten von Homegate, dass der Kanton Zürich bei Eigen-
25 % heimsuchenden überdurchschnittlich begehrt ist. So
20 % verkauften sich rund 30 % der im Stockwerkeigentum
15 % neu erstellten Mehrfamilienhäuser in Winterthur
10 % bereits vor Fertigstellung des Gebäudes komplett aus.
5% Aber auch Horgen, Meilen, Dietikon und Uster sind mit
0% einem Anteil von 20 – 25 % vorausverkauften STWE-
Neubauten Kassenschlager. Etwas mehr Geduld benö-
Winterthur
Horgen
Meilen
Dietikon
Pfäffikon
Uster
Hinwil
Zürich
Bülach
Affoltern
Andelfingen
Dielsdorf
Schweiz
tigt man in den Bezirken Andelfingen und Dielsdorf,
denn dort sind nur 7,5 % der Neubauten vor Bauende
Quelle: homegate.ch, Zürcher Kantonalbank vollständig verkauft.
10 Immobilien aktuell November 2019 | Zürcher KantonalbankVermarktungsrisiko schwankt regional stark
Anzahl Monate bis zum Verkauf der letzten Wohnung,
2017 – 2019
Horgen
Bülach 30 Uster
• In Dietikon werden bei jedem zweiten
24
Mehrfamilienhaus alle Eigentumswoh-
18 nungen innert acht Monaten verkauft.
Dielsdorf Winterthur
12
6
Andelfingen 0 Dietikon
Kleinere Objekte nicht zwingend besser
Hinwil Zürich Es wird oft moniert, dass gerade grössere Neubaupro-
jekte im STWE-Segment ein Risiko darstellen. Da die
Affoltern Meilen Anzahl an Grossprojekten auf Bezirksebene eher klein
Pfäffikon
ist, erfordert eine Analyse eine grossräumigere Betrach-
tung. Im Kanton Zürich dauert es durchschnittlich rund
Median (50 % ausverkauft) sechs Monate länger, bis die letzte Wohnung in einem
75 % ausverkauft Quelle: homegate.ch, Zürcher Kantonalbank grösseren Mehrfamilienhaus (10 und mehr Wohnun-
gen) verkauft ist. Das entspricht in etwa dem schwei-
zerischen Durchschnitt. Dies ist jedoch nur die halbe
Risiken variieren regional Wahrheit. Betrachtet man das Viertel der Grossobjekte
Nicht alle haben das Glück, einen Verkaufshit zu bauen. mit der längsten Verweildauer des Inserats nach Fertig-
Deshalb lohnt es sich zu analysieren, wie lange es stellung, so verkaufen sich diese in zwei bis maximal
dauert, bis auch die letzte Eigentumswohnung eines drei Jahren vollständig. Bei kleineren Objekten dauert
Neubaus vom Markt verschwindet. In H orgen und das ein gutes halbes Jahr länger. Daher variiert die
Uster werden in jedem zweiten Mehrfamilienhaus alle Verweildauer bei Grossobjekten im Kanton Zürich
Eigentumswohnungen innert vier Monaten verkauft. weniger, was man einerseits auf eine geölte Marke-
In Bülach dagegen dauert es mehr als dreimal so tingmaschinerie bei Grossobjekten zurückführen kann,
lange. Für den gesamten Kanton Zürich liegt dieser andererseits sind grössere Projekte ausgefeilter und
Wert bei acht Monaten und für die Schweiz bei besser auf die Bedürfnisse der Käufer zugeschnitten.
einem Jahr. Die Lage ist auch hier entscheidend. Schweizweit liegt
das Risiko bei Grossobjekten höher, da grosse Über-
Im Kanton Zürich jedenfalls sind die Sorgen der bauungen an unattraktiven Lagen einfach einen lan-
Immobilienentwickler insgesamt wenig gerechtfertigt, gen Atem bis zum Ausverkauf benötigen. Da hilft
auch wenn es durchaus Regionen gibt, die ein höhe- dann auch gutes Marketing wenig.
res Risikoprofil aufweisen. So werden in Meilen,
P fäffikon, Affoltern und Bülach in drei Viertel aller Überschaubares Vermarktungsrisiko
Neubauten erst in zwei bis zweieinhalb Jahren alle Auch wenn Stockwerkeigentum aufgrund des Anlage-
Eigentumswohnungen verkauft. Dagegen liegt dieser notstands wohl noch länger im Schatten von Miet-
Wert in Horgen, Uster, Winterthur und Dietikon mit wohnungen stehen wird, zeigt diese Analyse, dass die
eineinhalb Jahren besonders tief. Meilen überrascht Risiken um die letzte unverkaufte Wohnung im Kanton
hier in besonderem Masse. Denn obwohl Neubauten Zürich kalkulierbar sind. Vor allem Horgen, Winterthur,
sehr gesucht sind, gibt es doch einige Objekte, die Uster und Dietikon bieten sich als attraktive Standorte
wenig Begeisterung bei den Eigenheimkäufern für die Entwicklung von Wohneigentum an. Aufgrund
wecken, wohl weil zu teuer gebaut wurde. Ferner der rekordtiefen Hypothekarzinsen ist nach wie vor mit
wurde in Bülach durch die Quartierentwicklung regem Interesse an Eigentumswohnungen zu rechnen.
«Bülach-Nord» in den letzten Jahren eine grosse Auch sind die Risiken für grössere Neubauten über-
Anzahl neuer Wohnungen erstellt. So übersteigt das schaubar. Das Risiko einer kurzfristigen Marktsättigung
Angebot kurzfristig massiv die Nachfrage, weshalb es ist durchaus gegeben, wie das Beispiel von «Bülach-
in Bülach zurzeit etwas länger dauert, bis die letzte Nord» zeigt. Insgesamt bleiben die Vermarktungsrisiken
Wohnung verkauft wird. jedoch überschaubar.
Immobilien aktuell November 2019 | Zürcher Kantonalbank 11Baupromotionen im Kanton Zürich
Baupromotion: Viele Wege zum Erfolg
Als Partnerin von Baupromotoren begleitet die Zürcher Kantonalbank zahlreiche Projekte
im Wirtschaftraum Zürich mit ihrem umfassenden Know-how im Immobiliensektor.
Wie unterschiedlich erfolgversprechende Projekte sein
können, zeigen die exemplarischen Steckbriefe von vier
aktuellen Projekten, die im Kanton Zürich entstehen.
Wolkenwerk Zürich-Oerlikon
Vorteilhaft konzipiertes Projekt mit 314 zeitgemäss dimensionierten
Atelier-, Garten- und Loggia-Wohnungen sowie sehr attraktiven Pent-
house-Maisonettes.
Diverse kommerzielle Nutzflächen in den Sockelgeschossen der Wohn-
hochhäuser sowie eine grosszügige Parkanlage mit Weiher runden das
interessante Angebot im neuen, städtebaulich gut durchmischten
Wohn- und Arbeitsquartier Zürich-Leutschenbach ab.
Leutschenbach AG
Leutschenbachstrasse 30 – 48, 8050 Zürich
314 Wohnungen in den Hochhäusern und den Gartenflügeln,
davon 250 zum Verkauf und 64 zur Vermietung
1’400 m2 kommerzielle Mietflächen in den Sockelgeschossen
5’000 m2 Parkanlage mit Weiher
Stauffer & Hasler Architekten
Von Ballmoos Partner Architekten
In Erstellung
Fertigstellung ab Herbst 2020
wolkenwerk.ch
Terrazza Küsnacht
An ruhiger Lage am Siedlungsrand von Küsnacht entstehen
17 verschieden grosse Eigentumswohnungen mit guter Anbindung
an die nahe gelegene Zürcher City.
Die gelungene Architektur, die vorteilhafte Situierung der Wohnungen
mit grosszügigen Aussenflächen sowie eine ansprechende Materiali-
sierung tragen zur attraktiven Gesamterscheinung dieses zeitgemässen
Wohnangebotes bei.
Meili Unternehmungen AG
Allmendboden 28 – 32, 8700 Küsnacht
17 Eigentumswohnungen mit
grosszügigen Aussenflächen
Fischer Architekten
In Erstellung
Fertigstellung 2. Hälfte 2020
terrazza-kuesnacht.ch
12 Immobilien aktuell November 2019 | Zürcher KantonalbankBombasei Nänikon
Interessantes Projekt in nachhaltiger und innovativer Stroh-Bauweise, das
den Zeitgeist und damit die Bedürfnisse vieler Nachfrager trifft.
Durch die Nähe zum Bahnhof Nänikon-Greifensee ist die Überbauung
ausgezeichnet an den öffentlichen Verkehr angeschlossen.
Die Gemeinde ist attraktiv und verfügt dementsprechend über eine
hohe Nachfrage nach Wohneigentum.
Bombasei AG
Jean-Hotz-Strasse 4/6/8a – f, 8606 Nänikon
3 Mehrfamilienhäuser in Mischbauweise mit nachhaltigen und natürli-
chen Baumaterialien (vorgefertigte Holz-/Strohelemente, Lehm, Kalk):
11 Eigentumswohnungen
6 Reiheneinfamilienhäuser
11 Mietwohnungen
Atelier SCHMIDT GmbH
In Erstellung
Bezug Herbst 2020
bombasei-wohnen.ch
Walther-Hauser-Strasse Wädenswil
Gutes Gesamtkonzept mit 6 Eigentumswohnungen und
10 Einstellplätzen an erhöhter Lage in Wädenswil in einem
ruhigen Wohnquartier mit Seeblick ab der 1. Etage.
Die Nord-Süd-Ausrichtung mit Aussenräumen bei jeder
Wohnung Richtung See und Berg ist speziell hervorzuheben.
So wird den beiden unterschiedlichen Orientierungen vor-
teilhaft Rechnung getragen. Die gut möblierbaren Grund-
risse und hellen Räume runden das stimmige Konzept ab.
EMWE Immobilien AG
Walther-Hauser-Strasse 4B, 8820 Wädenswil
6 Eigentumswohnungen (2½ bis 4½ Zimmer) mit Seesicht im
Norden und Sonne im Süden durch optimale Situierung der
Wohnungen
EMWE Architektur AG
In Erstellung
Fertigstellung 2. Hälfte 2020
waltherwaedenswil.ch
Immobilien aktuell November 2019 | Zürcher Kantonalbank 13Interview
«An zentralen Lagen im
Kanton Zürich herrscht ein
Mangel an Eigenheimen.»
Heinz Stecher, Leiter Key Account
Management Bau/Immobilien
Die Schlüsselfaktoren für Erfolg
im Geschäft mit Wohneigentum
Alle Welt investiert in Renditeobjekte. An dezentralen Lagen steigen die Leerstände im
Mietwohnungssektor bereits. Derweil ist der Bau von grösseren Überbauungen mit
Eigentumswohnungen ins Stocken geraten. Heinz Stecher, Leiter Key Account Management
im Immobiliensektor der Zürcher Kantonalbank, weiss, wo der Schuh drückt und wie
Grossprojekte dennoch zum Erfolg werden. Interview: Othmar Köchle, Fotos: Meinrad Schade
Heinz Stecher, die Marktsituation für Baupromo- ist angebotenes Bauland an geeigneten Lagen knapp.
toren ist anspruchsvoll: Die anhaltende Kapital- Aber was viele nicht wissen: Auch die Anzahl am Markt
schwemme führt dazu, dass Investoren ihr Heil angebotener Renditeliegenschaften ist sehr gering. So
immer mehr bei Renditeliegenschaften suchen. wird im Kanton Zürich beispielsweise nur gerade jedes
Grössere Eigentumswohnungs- und Einfamilien 200. Mehrfamilienhaus verkauft. Die übrigen werden
hausprojekte sind dagegen rückläufig. Sie kennen familienintern weitergereicht oder vererbt. Tatsache ist,
die Lage der Baupromotoren und stehen in dass sich mit der Vermietung von Wohnungen und
engem Kontakt. Von welchen Schwierigkeiten Geschäftsflächen ansehnliche Erträge erwirtschaften
und Hürden hören Sie in der Branche? lassen. Entsprechend gross ist der «Run» auf diese
Heinz Stecher: Die anhaltend tiefen Zinsen führen zu Anlagekategorie. Professionell agierende institutionelle
veränderten Allokationen und folglich zu Ungleichge- Anleger wie Pensionskassen, Anlagestiftungen, Fonds
wichten auf dem Immobilienmarkt. Schon seit langem und Versicherungen sowie private Investoren suchen
14 Immobilien aktuell November 2019 | Zürcher Kantonalbankintensiv, ja sogar fast verzweifelt. Sie sind bereit, Nehmen wir das Beispiel der Wohnüberbauung Terrazza
immer höhere Marktpreise für neue, alte, grosse und in Küsnacht (siehe Seiten 12/13). Nach dem Landerwerb
kleine Renditeliegenschaften zu bezahlen. untersuchte der Baupromotor zunächst sorgfältig die
Nachfrage nach Wohnraum. Die Analyse ergab: Nicht
Und wie reagieren Baupromotoren auf diese zu gross dimensionierte Eigentumswohnungen mit
Situation? qualitativ und quantitativ ansprechenden Aussenflä-
Ein Baupromotor verdient heute fast gleich viel, egal chen könnten an dieser Lage sehr stark nachgefragt
ob er nun ein Mehrfamilienhaus mit Mietwohnungen werden. Ein privater Architekturwettbewerb mit detail-
erstellt und dieses an ein Anlagegefäss verkauft oder ob lierten Vorgaben führte sodann zur besten Architektur
er das Haus in Stockwerkeigentum aufgeteilt plant und mit ansprechenden Materialien und attraktiven Woh-
für jede Eigentumswohnung einen Endkäufer sucht. nungslayouts. Das Preisniveau entspricht der Projekt-
qualität und der Lage. Der erfolgreiche Verkauf der
Risiko und Aufwand sind bei der zweiten Variante aber Wohneinheiten hat die Richtigkeit der Entscheidungen
bedeutend grösser! Während Mietwohnungen einheit- des Baupromotors bestätigt.
lich, standardisiert ausgebaut werden, will verständli-
cherweise jeder Eigentumswohnungskäufer seiner Ein- Inwiefern kann unsere Bank als Partnerin in
heit eine persönliche Note verleihen – ganz im Sinne einem Promotionsprojekt Mehrwert schaffen?
von «my home is my castle». Auch besteht das Risiko, In vielen Facetten, qualitativ, quantitativ und mit unserer
dass nicht alle Eigentumswohnungen in der geplanten starken Marke! Damit meine ich Folgendes: Wir verfü-
Erstellungszeit einen Endkäufer finden, was die Projekt- gen über ein einzigartiges Immobilien-Research sowie
rendite empfindlich schmälert. Aus diesen Gründen ist zahlreiche Immobilienspezialisten, die sich tagtäglich mit
begreiflich, dass viele Baupromotoren den Mietwoh- Analysen und mit Immobilienbewertungen, -verkäufen
nungsbau bevorzugen. sowie bautreuhänderischen Aufgaben befassen. Wir
analysieren Daten zu Gemeinden, Projekten, Preisen,
Vereinzelte kapitalstarke Baupromotoren richten ihr Mieten und Absorptionszeiten. Wir kennen jedes grös-
Augenmerk auch auf grössere Entwicklungsgebiete. Sie sere Immobilienprojekt, sei es im Zusammenhang mit
haben städteplanerische Kompetenzen aufgebaut und Finanzierungen, Schätzungen, Transaktionen oder via
erwerben ganze Industriebrachen sowie nicht erschlos- unser Immobilien-Asset-Management. Dies macht uns
senes Land innerhalb von raumplanerisch definierten als Sparringpartner wertvoll. Viele unserer Kunden
Entwicklungsperimetern. Anschliessend treiben sie holen früh im Projekt unsere Fachkompetenz ab und
deren Entwicklung konsequent voran. Es entstehen wollen unsere Meinung zu ihrem Projekt hören, bei-
städtebaulich interessante, nutzungsmässig meist spielsweise wo wir Herausforderungen und zusätzliche
durchmischte urbane Räume. Chancen sehen. Selbstverständlich können wir sie in
der Finanzierung begleiten; dies gehört zu unserem
Produzieren wir denn noch genug Eigenheime? Kerngeschäft. Wichtig bei einer Baupromotion ist aber
Gesamtschweizerisch betrachtet liegt die Eigenheim- auch, dass wir mit unserem Namen hinter ihrem Projekt
quote bei rund 40 %. Jährlich wird auch ungefähr eine stehen. Im Verkauf wirkt das vertrauensfördernd. Ein
solche Quote an Eigenheimen produziert. Im Kanton Eigenheimkäufer vernimmt gerne, dass die Zürcher
Zürich hingegen hat sich die Eigenheimproduktion auf- Kantonalbank als seriöse und glaubwürdige Partnerin
grund der beschriebenen Marktungleichgewichte in den das Projekt für gut befindet.
letzten Jahren stetig reduziert. Seit 2016 wurden durch-
schnittlich nur noch knapp 25 % Eigenheime erstellt. Können Sie drei Schlüsselfaktoren nennen, die
Die ganze Restproduktion ging in den Mietmarkt. Regio- ein Baupromoter beachten muss, damit sein Pro-
nal bestehen zwar Unterschiede aber es ist offensichtlich, jekt zum Erfolg wird?
dass an verschiedenen Lagen ein Nachfrageüberhang Wir sprechen von den drei Ks. Das erste K steht für
nach Eigenheimen besteht. Dabei gilt: Je urbaner die Kunde: Eine wichtige Kenngrösse sind die Nachfrager.
Lage, desto geringer die Eigenheimproduktion. Ihre Bedürfnisse gilt es zu Beginn zu analysieren. Etwas
plakativ ausgedrückt, plante man früher ein Projekt
Dennoch konnte die Zürcher Kantonalbank als und suchte dann die «richtigen» Nachfrager. Heute
Partnerin verschiedene erfolgreiche Baupromo analysiert und kennt man die Nachfragerbedürfnisse
tionen mitbegleiten. Können Sie exemplarisch und plant dann für sie das «richtige» Projekt. Das
sagen, was zum Erfolg eines Projekts führt? zweite K steht für Kollaboration: Ein erfolgreicher Bau-
Immobilien aktuell November 2019 | Zürcher Kantonalbank 15Kosten wird bereits in der Planungsphase definiert;
Heinz Stecher arbeitet seit 20 Jahren für die Zürcher Kan- darauf gilt es zu achten. Optimierungen sind vorzuneh-
tonalbank, 15 Jahre als Immobilienspezialist. Davon war er men. Während der Realisierung ist ein State-of-the-
über 7 Jahre als Leiter der Immobiliendienstleistungen ver- art-Baukostencontrolling zwingend. Der jederzeitige
antwortlich für Bewertungen, Verkäufe, Bautreuhandauf-
Überblick über den Stand der Kosten verhindert, dass
gaben. Seit 2016 leitet er das Key Account Management für
während des Baus unnötige Nachträge mit ausufern-
Firmenkunden im Bau- und Immobiliensegment. Er ver-
bringt seine Freizeit gern mit der Familie und mit Freunden,
den Kostenfolgen in Auftrag gegeben werden.
beim Sport (Biken, Joggen, Golfen, Skifahren etc.) oder
beim Wandern. Er schätzt und nutzt auch gerne das reich- Wie lange wird die aktuelle Situation noch an-
haltige kulturelle Angebot in der City, sei es Kunst, Filme halten, und welche Faktoren könnten zu einer
oder Konzerte. Trendwende führen?
Bei der Zinssituation sehen wir kurz- bis mittelfristig
keine Entspannung. Das heisst, es dürfte weiterhin viel
Kapital nach Renditeobjekten suchen. In peripheren
Lagen könnte der Mietwohnungsmarkt eine Sätti-
gungsgrenze erreichen. In urbaneren Regionen ist das
Angebot knapper und der Nachfragedruck grösser.
Damit wird das Thema Verdichtung weitergehende
Bedeutung erlangen und noch konkreter und effektiver
umgesetzt werden müssen. Einen wichtigen Beitrag zur
Befriedigung des Nachfrageüberhanges im urbanen
Raum liefern Grossprojekte wie beispielsweise auch
Wohnhochhäuser. Wohnen im Hochhaus ist bei uns
seit wenigen Jahren wieder en vogue. Wir Schweizer
gewöhnen uns erst ans Leben im Hochhaus. Andere
Nationen sind uns hier voraus. Wir begleiten momen-
tan das Projekt Wolkenwerk in Zürich-Oerlikon (siehe
Seiten 12/13).
Und eine persönliche Schlussfrage: Wie wohnen
Sie, und wie möchten Sie in Zukunft wohnen?
Ich lebe mit meiner Frau und meinen Kindern in einem
Einfamilienhaus in Meilen. Später – wenn unsere Kin-
der ausgezogen sind – kann ich mir auch eine Eigen-
tumswohnung in der City vorstellen. Das Angebot ist
derzeit leider erschreckend knapp. Aber das kann sich
ja noch ändern.
promotor wird sich zu Beginn und in den Folgephasen Die Zürcher Kantonalbank für Baupromotoren
eines Projekts immer wieder mit verschiedenen Die Zürcher Kantonalbank ist die erste Adresse im Kanton
Anspruchsgruppen und Know-how-Lieferanten aus- Zürich, wenn es um gebündelte Kompetenz auf dem Immobilien
tauschen – innerhalb und ausserhalb seines Betriebs. markt geht. Baupromotoren schätzen das umfassende Know-
Neben den wichtigen Planern, Bau- und Materialsach- how und ziehen die Bank als Sparringpartner oft schon in der
verständigen sowie Projekt- und Bauleitern gehören ersten Phase der Projektierung bei. Kenntnis des Markts, eine
dazu auch Marketingspezialisten und erfahrene Ver- Fülle von aktuellen Daten für jeden Standort und Expertise auch
bei Finanzierunglösungen bei den Abnehmern inklusive und
käufer, Bewirtschafter sowie Vertragsspezialisten und
alles aus einer Hand.
Steuerfachleute. Schliesslich das dritte K – die Kosten:
Zu einem gesunden Projekt gehört ein straffes Kosten- Kontakt: Heinz Stecher, Leiter Key Account Management Bau/
management. Der überwiegende Teil entstehender Immobilien, Zürcher Kantonalbank, 044 292 54 82
16 Immobilien aktuell November 2019 | Zürcher KantonalbankRegulierung
Risiko von Mieterinitiativen bedenken
Berlin hat mit seiner Mietpolitik grosse Wellen geworfen. Dieses Thema könnte auch auf
Schweizer Investoren zukommen. Bei den Mietkosten bleibt der Druck in Richtung
vermehrte Regulierung überschaubar. Doch giessen aktuell Leerkündigungen Öl in die
mietpolitische Debatte. Von Ursina Kubli und Patrick Steiner, Analytics Immobilien
In Berlin erwarten Investoren widrige Umstände. Die Mie- weiterhin sehr selten angefochten. In Zürich wird pro
ten sollen für die nächsten fünf Jahre mehrheitlich auf Jahr nur gerade jede 500. Miete einer frisch bezogenen
dem heutigen Niveau eingefroren werden, während Wohnung angefochten. Auch beim Referenzzins lässt sich
Sanierungskosten kaum an die Mieter weitergegeben beobachten, dass Schweizer Mieter ihren rechtlichen
werden dürfen. Ein Volksbegehren fordert sogar die Ent- Handlungsspielraum nicht ausschöpfen. Obwohl Mieter
eignung von Grossgrundbesitzern. Mit starken Eingriffen bei einer Senkung des Referenzzinssatzes eine Miet-
in den Mietermarkt steht Berlin keineswegs allein da. preisreduktion einfordern können, tun dies längst nicht
Vergleichbare Diskussionen werden in Paris und Barcelona alle. Dies deutet darauf hin, dass Schweizer Mieter mit
geführt. In der Schweiz bezeichnen wir uns gern als ihrer Wohnsituation höchst zufrieden sind.
«Volk der Mieter» und sind stolz auf einen gut funktio-
nierenden Mietmarkt. Ist auch in der Schweiz mit ver- Basel trübt das Bild
mehrter Regulierung am Mietmarkt zu rechnen? Ignorie- Und doch gibt es auch in Schweizer Städten mietpoliti-
ren Investoren hierzulande ein bedeutendes Risiko? sche Vorstösse. In Genf kennt man starke Eingriffe in den
Mietmarkt mit dem sogenannten LDTR schon längst. Es
Zufriedene Schweizer Mieter wurde jedoch bislang als Sonderfall betrachtet. Die Stadt
Grundsätzlich sind die Mieter in der Schweiz gut ge- Basel ist im Juni 2018 mit der Annahme der vier Initiati-
schützt. Der Kündigungsschutz ist sehr hoch, und Mieter ven «Wohnschutz», «Recht auf Wohnen», «Mieterschutz
haben die Möglichkeit, ihren Anfangsmietzins anzufech- am Gericht» sowie «Mieterschutz beim Einzug» über-
ten. Für eine Anfechtung ist die Ausgangslage der Mieter raschenderweise einen ähnlichen Weg gegangen. Die
so gut wie noch nie. Zulässig ist eine Nettorendite von breite Unterstützung dieser Initiativen deutet auf eine
maximal 50 bzw. eine Bruttorendite von maximal 200 zunehmende Unzufriedenheit bei Mietern hin.
Basispunkten gegenüber dem Referenzzins. Zwar sind die
Spitzenrenditen in den Städten in den vergangenen Jahren Tragbarkeit der Mietkosten ist zentral
gesunken, doch der Rückgang des Referenzzinses war Mieterinitiativen dürften sich dann durchsetzen, wenn
stärker. Ein Grossteil der heutigen Mieten gilt daher als sich ein zunehmender Teil der Bevölkerung die Miete
übersetzt. Zweitens wurde die Hürde für eine Anfechtung nicht mehr leisten kann. Dabei reicht es nicht aus, dass
deutlich gesenkt. Normalerweise liegt die Beweispflicht in der durchschnittliche Haushalt seine Wohnungsmiete pro-
der Schweiz beim Kläger. In den vergangenen Rechtsfällen blemlos zahlen kann. Entscheidend ist vielmehr, ob dies
hat sich diese Pflicht jedoch implizit auf den Vermieter auch den Haushalten mit niedrigem Einkommen gelingt.
verschoben. Zudem reicht die «Wohnungsnot» bereits Mithilfe von Daten aus dem Swiss Household Panel
aus (das Bundesgericht definiert diese bei einer Leerwoh- sind wir dieser Frage nachgegangen und haben für das
nungsziffer < 1,5 %), um eine Herabsetzung der Anfangs- unterste Einkommensviertel die Mietkosten der bestehen-
miete zu verlangen. Mieter müssen ihre vergeblichen den Mietverträge ins Verhältnis zum lokalen Einkom-
Suchbemühungen nicht nachweisen. Man könnte daher men gesetzt. In manchen Städten ist die Tragbarkeit
glauben, dass die Anfechtung der Anfangsmieten in der der Mietkosten beim untersten Einkommensquar-
Schweiz mittlerweile ein etabliertes Instrument sei. In til überhaupt kein Thema. In Genf, St. Gallen
Tat und Wahrheit werden die Anfangsmieten aber und Luzern liegen sogar die Wohn-
Immobilien aktuell November 2019 | Zürcher Kantonalbank 17Sie können auch lesen
