PRIVATISIERUNGSPOLITIK IN BERLIN SEIT 1990 - ARCH+
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PRIVATISIERUNGSPOLITIK
IN BERLIN SEIT 1990
und der Stadtentwicklung war dabei die
Rückabwicklung der in der DDR entstande
nen Eigentumsverhältnisse mit einer über
wiegend staatlich und genossenschaftlich
Text: organisierten Wohnungsversorgung. Die so
Andrej Holm genannte Restitution sah nach 40 Jahren
DDR die Rückgabe von Grundstücken an ihre
Alteigentümer*innen beziehungsweise ihre
Erb*innen vor. Die Entscheidung für die Rück
Die drei Jahrzehnte seit Fläche von über 2.100 übertragung von Privateigentum wurde mit
dem Mauerfall sind durch Hektar die Größe moralischen und funktionalen Zielen begrün
det: Zum einen wurde auf den Aspekt der
eine folgenschwere des Bezirks Friedrichshain „Wiedergutmachung“ früheren Unrechts ver
Privatisierungspolitik Kreuzberg übertreffen. 02 wiesen, zum anderen sollte die Reprivatisie
rung der Wohngebäude künftige Investitio
gekennzeichnet. Mit der Privatisierung nen und Verteilungsmodalitäten einer markt
Grundstücke,Wohnungs der Liegenschaften von wirtschaftlichen Steuerung überlassen.05 Die
Ämter zur Regelung offener Vermögensfra
bestände und ganze knapp 320.000 gen waren mit ihren über 4.700 Beschäftig
Wohnungsbau Wohnungen fand nach ten06 neben der Treuhand (4.000 Personen)
ein zweiter riesiger Behördenapparat, der für
gesellschaften wurden der Wiedervereinigung eine möglichst schnelle Durchsetzung von
von der öffentlichen die größte eigentums kapitalistischen Marktbedingungen im soge
nannten Beitrittsgebiet sorgen sollte und die
Verwaltung in private rechtliche Umverteilung Transformationserfahrungen in Ostdeutsch
Hände gegeben. Im in der Geschichte land prägte. Allein in Ostberlin wurden mehr als
Jahr 1990 verwalteten Berlins statt. 175.000 Rückübertragungsansprüche07 ge
stellt und mindestens 50.000 Wohnungen08
die landeseigenen aus den Beständen der kommunalen Woh
Wohnungsbaugesellschaften Immobilienmarktes betrug 2019 rund 21,5 nungsverwaltungen an private Eigentümer
Milliarden Euro03 – das sind ganz überwiegend *innen zurückgegeben, die ihre oft sanie
in Berlin fast 590.000 „Investitionen“ in Eigentumstitel, die dazu rungsbedürftigen Häuser überwiegend schnell
Wohnungen – 2010 waren berechtigen, die erworbenen Grundstücke, an professionelle Wohnungsunternehmen
Häuser und Wohnungen gewinnbringend zu verkauften und in den Altbauvierteln regel
es nur noch 270.000. 01
bewirtschaften. Die Privatisierung hat die Stadt rechte Verkaufswellen auslösten. Die steigen
Hinzu kam der Verkauf in einen Modus des Extraktivismus versetzt den Grundstückspreise verstärkten den Ver
und die Ertragserwartung zum Motor der drängungsdruck und müssen rückblickend
von über 10.000 Grund Stadtentwicklung erhoben. Diese Konstellation als die ökonomische Grundlage der umfas
stücken aus öffentlichem zeigt, dass ohne öffentliches Eigentum das senden Gentrifizierung in Mitte, Prenzlauer
Gemeinwohl fast immer auf der Strecke bleibt. Berg und Friedrichshain angesehen werden.
Besitz, die mit einer Die Berliner Privatisierungsgeschichte Doch nicht nur Altbauten gerieten in den ver
führt deutlich vor Augen, dass Eigentumsver einigungsbedingten Privatisierungsstrudel.
hältnisse und ökonomische Verwertungs Durch die umstrittene Konstruktion soge
prinzipien keine Naturverhältnisse sind, son nannter Altschulden, bei der die staatliche
dern immer gesellschaftlich und politisch Finanzierung der DDR in reale Schulden ge
Die Privatisierungspolitik der 1990er und hervorgebracht werden.04 Hier überlagerten genüber privaten Banken verwandelt wurde,
2000erJahre prägt als Hypothek die Berliner sich die mit der Vereinigung gesetzte Über mussten auch die kommunalen und öffentli
Stadtentwicklung bis heute. Nicht nur die ge führung in die Marktwirtschaft und der neoli chen genossenschaftlichen Wohnungsunter
schrumpften Handlungsoptionen der öffent berale Ausverkauf der Austeritätspolitik seit nehmen mindestens 15 Prozent der Groß
lichen Hand, sondern auch die entfesselte den 1990erJahren. wohnsiedlungen und sonstigen DDRBe
Verwertungsorientierung des privatisierten Kern des Einigungsvertrages zum stände privatisieren.09 In Berlin betraf dies
Eigentums haben Stadtentwicklungsbedin Anschluss der DDR an die Bundesrepublik fast 50.000 Wohnungen, die vielfach an so
gungen geschaffen, in denen soziale und waren Regelungen zur Überführung der sozi genannte Zwischenerwerber*innen verkauft
stadtplanerische Akzente fast immer gegen alistischen und zentralistisch organisierten wurden und heute teilweise von börsen
private Gewinninteressen durchgesetzt wer Ökonomie in der DDR in eine Marktwirt notierten Wohnungsunternehmen verwaltet
den müssen. Der Jahresumsatz des Berliner schaft. Zentral für den Bereich des Wohnens werden.
96THERESIA KIMMEL, TRIXI FELLER
AUSSTELLUNGSGESTALTUNG: ARCH+, AUSSTELLUNGSGRAFIK:
© NEUER BERLINER KUNSTVEREIN / JENS ZIEHE
NEUER BERLINER KUNSTVEREIN, 2019
AUSTELLUNGSANSICHT 1989–2019: POLITIK DES RAUMS IM NEUEN BERLIN,
Ihre Fortsetzung fand die Privatisierung im
Zuge des Vereinigungsprozesses in stadtpo
litischen Entscheidungen der 1990erJahre.
Angetrieben vom Leitbild eines schlanken
und schuldenfreien Staates, dessen Städte
und Kommunen zunehmend wie profitable
Unternehmen organisiert sein sollten, kam es
damals zu tiefgreifenden Verwaltungsrefor
men, die eine Praxis der Privatisierung in
Gang setzten oder zumindest begünstigten:
Grundstücke, Unternehmen und Wohnungen
wurden aus der öffentlichen Hand gegeben.
Unter dem Primat der „Haushaltskonsolidie
rung“ nach dem Berliner Bankenskandal hat
die Privatisierungspolitik eine Fülle an Institu
tionen, Verfahren und Prinzipien hervorge
bracht, die den Ausverkauf der Stadt in eine
politische Black Box verwandelten: In vielen
Fällen entzogen diese sich einer demokrati
schen Kontrolle, ihr Wirken fand unter Aus
schluss der Öffentlichkeit statt. So hat der im
Jahr 2000 eigens zu diesem Zweck einge
richtete Liegenschaftsfonds innerhalb von
nicht einmal 15 Jahren einen Großteil der bis
dahin öffentlichen Grundstücke verkauft. Als
„Gesellschaft zur Verwertung von Liegen
schaften“ gegründet, unterlag die Arbeit des
Liegenschaftsfonds dem Primat des Höchst
preises, während die politische Kontrolle
über den Steuerungsausschuss und den Auf
sichtsrat hauptsächlich unter fiskalischen
Gesichtspunkten erfolgte.10 Fragen der Stadt
entwicklung und des Gemeinwohls blieben
auch hier auf der Strecke, so dass die Arbeit
ANDREJ HOLM des Liegenschaftsfonds zu Recht als Instru
GLOSSAR DER PRIVATISIERUNG, 2019 ment der neoliberalen Neuordnung des Städ
26 ABREISSBLÖCKE À 1.000 BLATT tischen angesehen wird.11
Matthias Bernt: „Fiktive
Dass der Ausverkauf der Stadt und ihrer
01 Katrin Lompscher: 04 Sabine Nuss: Keine
„Gemeinwohlorientierter Enteignung ist auch keine Werte – imaginierte Märkte“, Schlüsselressourcen wie Liegenschaften,
Wohnungsbau und Woh Lösung – Die große in: Philipp Oswalt (Hg.):
nungsbauförderung in Berlin“, Wiederaneignung und das Schrumpfende Städte – Wohnungsbestände und Betriebsvermögen in
Vortrag auf der Fachtagung vergiftete Versprechen des Handlungskonzepte (2. Bd.), Bezug auf die öffentliche Daseinsvorsorge
Gemeinnütziger Wohnungs Privateigentums, Berlin 2019 OstfildernRuit 2005,
bau in Wien und Wohnbauför 05 Frank Bönker, Claus S. 592–96 drastische Folgen hatte, wird heute sichtbar.
derung in Berlin im Vergleich Offe: „Die moralische Recht 10 Felix SilomonPflug,
des kommunalpolitischen fertigung der Restitution des Susanne Heeg: „Neoliberale
Spekulative Stadtentwicklung,12 Monopoli
forums e.V. (berlin), Berlin Eigentums. Überlegungen zu Neuordnung städtischer sierung größerer Mietwohnungsbestände,13
29.9.2018 einigen normativen Problemen Verwaltungen am Beispiel des
02 Liegenschaftsfonds der Privatisierung in postkom Liegenschaftsfonds Berlin“ in: Aufwertungsdruck14 und vor allem die einge
Berlin GmbH: 2001–2011 munistischen Ökonomien“ Geographische Zeitschrift,
101/3–4 (2013), S. 184–200
schränkten Handlungsressourcen für einen
Faszination des Wandels – in: Leviathan – Berliner Zeit
Liegenschaftsfonds Berlin, schrift für Sozialwissenschaft 11 Ebd. öffentlichen Wohnungsbau lassen sich un
Berlin 2011, S. 22; Florine 22/3 (1994), S. 318–52 12 Laura Calbet: Spekulative
Schüschke: Kartografie 06 Bettina Reimann: Stadtproduktion – Finanziali mittelbar auf die politischen Weichenstellun
der Privatisierung, 2019, Städtische Wohnquartiere. sierung des Wohnungsneubaus gen der 1990er und 2000erJahre zurück
entstanden im Rahmen der Der Einfluss der Eigentümer im innerstädtischen Berlin,
Ausstellung 1989–2019: Politik struktur. Eine Fallstudie aus Dissertation, TU Berlin 2017 führen. Das im Rahmen der Ausstellung
des Raums im Neuen Berlin Berlin Prenzlauer Berg, 13 Christoph Trautvetter,
vom Neuen Berliner Kunst Opladen 2000, S. 31, Fuß Sophie Bonczyk: Profitmaxi
1989–2019: Politik des Raums im Neuen Berlin
verein (n.b.k.) in Kooperation note 10 mierer oder verantwortungs entstandene PrivatisierungsABC verschafft
mit ARCH+ 07 Ebd., S. 33 volle Vermieter – Große
03 Gutachterausschuss für 08 Katrin Lompscher, Immobilienunternehmen mit einen Überblick über die unübersichtlichen
Grundstückswerte in Berlin Vortrag am 29.9.2018 (wie mehr als 3.000 Wohnungen
in Berlin im Profil (Studien
Zuständigkeiten, gesetzlichen Grundlagen
(GAA): Pressemitteilung vom Anm. 1), Seite 11
24.02.2020. Berliner Immo 09 Renate Borst: „Volks 2019/3), Berlin 2019 und politischen Vorgänge. Von A wie Altschul
bilienmarkt 2019, https:// wohnungsbestand in 14 Andrej Holm: „Wohnungs
www.berlin.de/gutachteraus Spekulantenhand? Zu den krise in Berlin: Verdrängung denhilfe bis Z wie Zwischenerwerber finden
schuss/_assets/amarktinfor möglichen Folgen der als Geschäftsmodell“, in: sich kurze fachliche Definitionen zu den we
mationen/amarktanaly Privatisierung von ehemals HAU (Hebbel am Ufer): Berlin
se/04020101912.pdf volkseigenen Wohnungen in Bleibt! Begleitheft zum sentlichen Schlüsselbegriffen des Berliner
(Stand: 23.9.2020) den neuen Bundesländern“, Musical Stadt unter Einfluss,
in: Hartmut Häußermann, Berlin 2019
Privatisierungsgeschehens.
Rainer Neef (Hg.): Stadtent
wicklung in Ostdeutschland,
Opladen 1996, S. 107–28; 97A
ALTSCHULDENHILFE
Mit der Wiedervereinigung wurden die 600 Beschäftigten mehr als 5.000 landesei und ungenutzt) verschiedenen Kategorien
Investitionsmittel des DDRWohnungsbau gene Gebäude und Grundstücke verwaltet, zugewiesen. Ziel der Clusterung ist eine klare
programms nachträglich in „Realkredite“ bewirtschaftet und entwickelt. Statt des Zuordnung der Grundstücke in das Fachver
verwandelt. Die Summe dieser „Altschulden“ Höchstpreisverkaufs steht nun eine bedarfs mögen sowie in die Kategorien der Daseins
betrug über 36 Milliarden DM, die an die Bun gerechte, wirtschaftliche und nachhaltige vorsorge (Grundstücke, die aktuell oder mittel
desbank gezahlt werden sollten. Das Gesetz Nutzung der öffentlichen Liegenschaften im fristig für die Fachnutzung oder Investitions
über Altschuldenhilfen wurde 1993 beschlos Zentrum der Aufgaben.02 planung benötigt werden), der Vermarktung
sen und sah eine Kappung der Altschulden 02 BIM: „Wer wir sind“, in: Berliner Immobilienmanagement
und der Entwicklungsperspektive. Bei den zu
auf 150 DM pro Quadratmeter vor. Es erzwang GmbH, bimberlin.de/unserunternehmen/ueberuns vermarktenden Grundstücken werden drei
(Stand: 13.8.19)
im Gegenzug von den kommunalen und Arten unterschieden: Vermarktungsperspek
genossenschaftlichen Wohnungsunternehmen tive I (Verkauf durch Direktvergabe oder Bieter
in Ostdeutschland eine Anerkennung der BIETERVERFAHREN verfahren an Dritte); Vermarktungsperspektive
„Schulden“ und die Privatisierung von 15 Pro Ein Bieterverfahren ist ein auktionsähnliches II (Grundstücke mit positivem Wertpotential,
zent ihrer Wohnungsbestände zur Refinanzie Verfahren zur Vermittlung einer Immobilien die strategisch gehalten und im Rahmen von
rung eines Erblastentilgungsfonds. Im Zuge transaktion. Im Unterschied zu einer Verstei Erbbaurechten, Vermietung oder Verpach
der Altschuldenregelung mussten 46.000 gerung besteht für den Verkaufenden kein tung zur Nutzung vergeben werden sollen)
Wohnungen der landeseigenen Wohnungs Zwang das höchste Angebot anzunehmen.03 sowie Vermarktungsperspektive III (bei denen
baugesellschaften in OstBerlin verkauft Der Liegenschaftsfonds Berlin erhielt 2005 die Grundstücke der Daseinsvorsorge dienen,
werden. Insgesamt wurden in Ostdeutsch mehr Grundstücke und einen erweiterten diese aber von Dritten wie Wohnungsbau
land über 277.000 Wohnungen privatisiert.01 Handlungsspielraum zur Privatisierung öffent gesellschaften oder sozialen Trägern
01 AltschuldenhilfeGesetz, in: Wikipedia, de.wikipedia.org/ licher Grundstücke. Zur Optimierung der Ver gewährleistet wird). Die Zuordnungen des
wiki/AltschuldenhilfeGesetz (Stand: 13.8.2019); Wilhelm kaufserlöse und als „marktgerechte Korrektur“ Clusterprozesses müssen durch den Portfolio
Hinrichs: „Entwicklung der Wohnverhältnisse in Ost und West
deutschland in den neunziger Jahren“, in: WZB Discussion der Wertermittlung setzte der Liegenschafts ausschuss im Berliner Abgeordnetenhaus
Paper FS III 99–409 (1999), S. 10; Birgit Sander: „Anpassungs
prozesse in der ostdeutschen Wohnungswirtschaft – Analyse
fonds Berlin seitdem verstärkt auf Bieterver bestätigt werden.05
und Bewertung“, in: Kieler Diskussionsbeiträge 224/225 (1994), fahren.04 05 Abgeordnetenhaus Berlin: „Clusterung von Liegenschaften“,
S. 17 f.
in: kleineanfragen, schriftliche Anfrage eingereicht von Steffen
B
03 „Bieterverfahren“, in: BieterverfahrenImmobilien, Zillich und Katalin Gennburg (Die Linke), 20.9.18, kleine
bieterverfahrenimmobilien.net/#bieterverfahren (Stand: 13.8.19) anfragen.de/berlin/18/16391clusterungvonliegenschaften
04 „Was ist ein Bieterverfahren?“, in: Fründt Immobilien,
(Stand: 13.8.19); Senatsverwaltung für Finanzen: „Clusterung –
fruendt.de/immobiliefinden/bieterverfahren/wasistein Senat legt Bericht über Immobilien und Liegenschaften des
bieterverfahren (Stand: 13.8.19); Liegenschaftsfonds Berlin: Landes und der Bezirke vor“, 27.2.18, berlin.de/rbmskzl/aktuelles/
2001–2011 Faszination des Wandels – Der Liegenschaftsfonds presse mitteilungen/2018/pressemitteilung. 679499.php
Berlin, Sonderausgabe, Berlin 2011, yumpu.com/de/document/ (Stand: 13.8.19); Senatsverwaltung für Finanzen: „Transparente
read/5942893/20012011faszinationdeswandelsliegen Liegenschaftspolitik“, berlin.de/sen/finanzen/vermoegen/
schaftsfondsberlin (Stand: 13.8.19)
BERLINER IMMOBILIEN
liegenschaften/transparenteliegenschaftspolitik/artikel.702602.
php (Stand: 13.8.19)
C D
MANAGEMENT (BIM)
Die Berliner Immobilienmanagement GmbH
wurde 2003 als eine hundertprozentige Toch
tergesellschaft des Landes Berlin gegründet,
um dessen Dienstgebäude zu verwalten. Die
von der BIM verwalteten Grundstücke und CLUSTERUNG DIREKTVERGABE
Gebäude wurden im extra dafür errichteten Clusterung, verstanden als Kategorisierung, Vergabe von (meist) leerstehenden Grundstü
Sondervermögen Immobilien des Landes ist ein Kernelement der neuen und transpa cken ohne Bieterverfahren oder Konzeptaus
Berlin (SILB) zusammengefasst. Im Jahr 2015 renten Liegenschaftspolitik in Berlin. In Koope schreibung. Die Direktvergabe erfolgt in der
erfolgte die Fusion mit dem Liegenschafts ration mit den Senatsverwaltungen und den Regel zum Verkehrswert und musste durch
fonds Berlin und eine Ausweitung der Aufga Bezirken werden insgesamt etwa 5.700 den Steuerungsausschuss (aus Senatsverwal
ben. Aktuell werden von der BIM mit über Grundstücke (bebaut und unbebaut, genutzt tung für Finanzen und Senatsverwaltung für
98ERTRAGSWERT BERECHNUNG
Stadtentwicklung und Wohnen) beschlossen Im Ertragswertverfahren wird der Wert einer gekennzeichnet. 64 Prozent des Fachvermö
werden. Die Direktvergabe kann als Verkauf in der Regel vermieteten oder verpachteten gens sind Gewässer und Grünflächen und 25
oder in Erbbaurechten erfolgen und ist stets Immobilie auf Basis der erzielten Erträge Prozent sind Verkehrsflächen.08
mit einer vertraglichen Nutzungsvereinbarung ermittelt. Der Ertragswert umfasst dabei den 08 Senatsverwaltung für Finanzen: „Transparente Liegen
verbunden. Im Gegensatz zu Bieterverfahren Barwert der zukünftigen Überschüsse aus schaftspolitik“, berlin.de/sen/finanzen/vermoegen/liegenschaften/
transparenteliegenschaftspolitik/artikel.702602.php
oder Konzeptausschreibungen können Direkt Einnahmen und Aufwand. Berechnungswege
G
(Stand: 13.8.19)
vergaben eine zielgruppenspezifische Grund der Ertragswertberechnung werden in der
stücksnutzung ermöglichen (z. B. durch die Wertermittlungsverordnung (§§ 15 bis 20)
Direktvergabe an einen in der Nachbarschaft geregelt: Ertragswertverfahren unterschei
verankerten sozialen Bauträger). den zwischen Grundstücks und Gebäude
E
sachwert und stellen die tatsächlichen
Erträge aus der Vermietung der Immobilie ins GUTACHTERAUSSCHUSS
Zentrum der Berechnung. Als konservativer Der Gutachterausschuss für Grundstücks
Multiplikator zur Preisermittlung bei Verkäufen werte in Berlin ist als selbstständiges und
gilt das zwölf bis dreizehnfache der Jahres unabhängiges Gremium auf der Grundlage
ENBLOCPRIVATISIERUNG nettokaltmiete. Bei spekulativen Immobilien des Baugesetzbuches für die Ermittlung von
Die Privatisierung von Wohnungen in der geschäften liegt der Kaufpreis oft beim zwan Grundstückswerten und für sonstige Werter
Bundesrepublik erfolgte im Unterschied zu zig bis dreißigfachen der jährlich zu erwar mittlungen zuständig. Zentrales Instrument
den Wohnungsprivatisierungen in anderen tenden Mieterträge.07 für die Arbeit des Gutachterausschusses ist
Ländern nicht als Übertragung von Eigen 07 „Das Ertragswertverfahren – Ihre Immobilie bewerten“, in: die Kaufpreissammlung, die alle Verträge
tumsrechten an einzelne Nutzer*innen (z. B. realbest, realbest.de/immobilienverkauf/immobilienbewertung/ umfasst. Dadurch entsteht die Verpflichtung,
ertragswertverfahren (Stand: 13.8.19); „Wertermittlungs
Right to Buy in Großbritannien oder Privati verordnung“, in: Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte Eigentum an einem Grundstück gegen Ent
im Land Brandenburg, gutachterausschussbb.de/xmain/wertv.
sierungen in osteuropäischen Ländern), son htm (Stand: 13.8.19)
gelt, auch im Wege des Tausches, zu übertra
dern als Verkauf großer Wohnportfolios. Das gen oder ein Erbbaurecht zu begründen. Der
F
größte Berliner Verkaufspaket umfasste knapp Gutachterausschuss ermittelt auf dieser Basis
67.000 Wohneinheiten beim Verkauf der GSW die Verkehrswerte der Grundstücke in Berlin
an ein Finanzkonsortium aus Whitehall und veröffentlicht regelmäßig Marktanalysen
(Goldman Sachs) und Cerberus für einen zu den Immobilientransaktionen in Berlin.09
Gesamtpreis von etwa 2 Milliarden Euro 09 Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin:
(davon 1,6 Milliarden Euro übernommene FACHVERMÖGEN „Gutachterausschuss“, berlin.de/gutachterausschuss/service/
glossar/artikel.158282.php (Stand: 13.8.19)
Zahlungsverpflichtungen aus Krediten). Der Als Fachvermögen zählen neben Gewässer,
H
tatsächlich zu zahlende Kaufpreis von 405 Grün und Verkehrsflächen vor allem Verwal
Millionen Euro entsprach etwa 6.200 Euro je tungsgebäude, Schulen, Kitas, Sportplätze
Wohnung beziehungsweise 96 Euro pro und Kultureinrichtungen sowie Wissen
Quadratmeter.06 schafts und Forschungseinrichtungen, die
06 Senatsverwaltung für Finanzen: „Senat stimmt Verkauf eigentumsrechtlich dem Land Berlin zugeord
von GSW zu“, in: 25.5.04, berlin.de/rbmskzl/aktuelles/
pressemitteilungen/2004/pressemitteilung.48073.php
net sind und von öffentlichen Verwaltungen HAUSHALTS KONSOLIDIERUNG
(Stand: 13.8.19); Andrej Holm: „Institutionelle Anbieter auf oder landeseigenen Unternehmen genutzt Als Haushaltskonsolidierung werden finanz
deutschen Wohnungsmärkten – neue Strategien der
Wohnungsbewirtschaftung“, in: Informationen zur Raum
werden. Etwa 420 Quadratkilometer der ins politische Strategien bezeichnet, die im Kern
entwicklung 5/6 (2010), bbsr.bund.de/BBSR/DE/Veroeffentli gesamt 890 Quadratkilometer Fläche des auf eine Reduzierung des Schuldenstandes
chungen/IzR/2010/5_6/Inhalt/DL_Holm (Stand: 13.8.19)
Landes Berlin befinden sich im Eigentum des und der Nettoneuverschuldung zielen. Strate
Landes. 93 Prozent davon dienen der Ver gien der Haushaltskonsolidierung umfassen
waltung zur Erfüllung von Aufgaben der die Reform der Ausgaben, der Einnahmen
Daseinsvorsorge und sind als Fachvermögen und der Institutionen und werden oft zu einem
99neoliberalen Umbau staatlicher Institutionen existierten, wurden innerhalb einer Dekade wurde als Ersatzberechtigte für die Fälle
genutzt. In Berlin war seit dem Bekanntwerden in teils mehrstufigen Fusionen zu 7 landes anerkannt, in denen die jüdischen Berechtig
des Bankenskandals von 2001 bis 2016 die eigenen Wohnungsunternehmen zusammen ten keinen Antrag auf Wiedergutmachung
Haushaltskonsolidierung das jeweils zentrale gefasst. Durch diesen haushaltspolitischen gestellt hatten. Die Grundstücke mit erfolg
Ziel der Regierungskoalitionen und legitimierte Trick mussten die landeseigenen Wohnungs reichen Rückübertragungen werden in der
unter anderem die umfangreiche Privatisie unternehmen insgesamt über 600 Millionen Regel verkauft, so dass die Verkaufseinnah
rung öffentlicher Unternehmen und Liegen Euro an das Land Berlin abführen und diese men oder Entschädigungssummen an
schaften.11 Summen durch Kreditaufnahmen und Woh Antragsteller des Goodwill Fund oder deren
11 Bertelsmann Stiftung (Hg.): Elemente einer nachhaltigen nungsverkäufe refinanzieren.13 Erben verteilt oder zur Förderung von Pro
Haushaltskonsolidierung – Vorschläge für eine Reformagenda,
13 Harald Wolf: RotRot in Berlin – 2002 bis 2011: eine
grammen der Sozialfürsorge zugunsten von
Gütersloh 2006, bertelsmannstiftung.de/fileadmin/files/BSt/
Publikationen/GrauePublikationen/GP_Elemente_einer_ (selbst)kritische Bilanz, Hamburg 2016, S. 257 f. NSOpfern genutzt werden konnten. Von
nachhaltigen_Haushaltskonsolidierung.pdf (Stand: 13.8.19);
Benedict Ugarte Chacón: Berlin Bank Skandal – Eine Studie zu
landesweit knapp 125.000 Ansprüchen auf
den Vorgängen um die Bankgesellschaft Berlin, Münster 2012 INVESTITIONSVORRANG Immobilien und Betriebsvermögen wurden
Das Investitionsvorranggesetz (InVorG) über 16.000 zugunsten der Jewish Claims
ermöglichte in den 1990erJahren in Ost Conference entschieden.15
HÖCHSTPREIS GEBOT deutschland und Ostberlin Investitionen in 15 „Rückerstattung von Vermögenswerten und offene
Bei Immobilienverkäufen im Bieterverfahren Immobilien mit noch nicht abgeschlossenen Verfahren“, in: Claims Conference, Mai 2017, claimscon.de/
unseretaetigkeit/nachfolgeorganisation/rueckerstattung
erhält in der Regel das höchste Gebot den Rückübertragungsverfahren. Das Gesetz vonvermoegenswertenundoffeneverfahren.html (Stand:
13.8.2019); Bundesamt für Justiz: Gesetz zur Regelung
Zuschlag. Dabei werden Grundstücke oder ermöglichte die beschleunigte Verwertung offener Vermögensfragen (Vermögensgesetz – VermG) § 1
Immobilien zeitlich befristet ohne einen festen restitutionsbehafteter Immobilien. Es sollte Geltungsbereich, gesetzeiminternet.de/vermg/__1.html
(Stand: 13.8.2019)
Kaufpreis angeboten. Kaufinteressierte kön durch die Umwandlung von Rücküber
K
nen in einer festgelegten Frist ein Gebot abge tragungsansprüchen in Entschädigungs
ben. Eigentümer*innen können nach Ablauf regelungen die befürchteten Investitions
der Bieterzeit das Höchstgebot annehmen, blockaden in ehemals volkseigenen Grund
ablehnen oder auf dessen Grundlage Preis stücken und Immobilien überwinden. Bis
verhandlungen führen. Der Liegenschafts Mitte 1994 wurden über 3.600 Investitions
fonds Berlin nutzte für den Verkauf von knapp vorrangbescheide erteilt.14 KALKULATORISCHE KOSTEN
über 5.500 Grundstücken und Immobilien Kalkulatorische Kosten sind sogenannte
14 Bundesamt für Justiz: Gesetz über den Vorrang für
allein zwischen 2001 und 2011 überwiegend Investitionen bei Rückübertragungsansprüchen nach dem budgetunwirksame Kosten der Bezirkshaus
das Bieterverfahren zum Höchstpreisgebot Vermögensgesetz, www. gesetzeiminternet.de/invorg/index. halte und umfassen sowohl fiktive Summen
html#BJNR012680992BJNE00350 2301 (Stand: 13.8.2019);
für die Privatisierung öffentlicher Liegenschaf Bundesamt für Finanzen: Die Regelung offener Vermögens für die Abschreibung von Gebäuden als auch
fragen, www.bundesfinanz ministerium.de/Content/DE/
ten. Insgesamt wurden durch den Ausverkauf Standard artikel/Themen/Oeffentliche_Finan zen/Vermoegens
fiktive Zinsen, die aus Gebäuden und Grund
über 2 Milliarden Euro eingenommen.12 recht_und_Entschae digungen/regelungoffenervermoe stücken abgeleitet werden könnten. Leerste
gensfragen.html (Stand: 13.8.19)
hende, unternutzte oder besonders werthal
J
12 Liegenschaftsfonds Berlin: „Liegenschaftsfonds Berlin
erhält durch Kompetenzerweiterung größeren Vermarktungs tige Grundstücke und Gebäude im Fachver
spielraum“, 12.1.2015, berlin.de/rbmskzl/aktuelles/
pressemitteilungen/2005/pressemitteilung.43350.php mögen der Bezirke wurden so unmittelbar
(Stand: 13.8.19)
haushaltswirksam. Dies verstärkte den Druck,
I
die Immobilien an den Liegenschaftsfonds
abzuführen, um die kalkulatorischen Kosten
JEWISH CLAIMS CONFERENCE aus den bezirklichen Haushaltsbilanzen zu
Die Conference on Jewish Material Claims streichen. Sie sind ein Element der Ende der
Against Germany (JCC) ist ein Zusammen 1990erJahre eingeführten Reform der Kom
INSICHVERKÄUFE schluss jüdischer Organisationen und vertritt munalfinanzierung. Diese ersetzte die alte Ein
Als InSichVerkäufe werden die Fusionen seit 1951 Entschädigungsansprüche jüdischer gabenAusgabenBuchführung durch eine
landeseigener Wohnungsbaugesellschaften Opfer des Nationalsozialismus und Holocaust KostenLeistungsBudgetierung.16
in Berlin bezeichnet, da die Zusammen Überlebender. Das Gesetz zur Regelung 16 JensPeter Heuer: Die Budgetierung der Bezirkshaushalte
schlüsse als „Verkäufe“ verbucht wurden, de offener Vermögensfragen (VermG), das für – Über die Grundlagen, Verfahren, Ergebnisse und Probleme
des Systems der Finanzierung der Berliner Bezirke, Berlin 2013,
ren Kaufpreise zur Vermögensaktivierung an die Rückgabe von Enteignungen aus DDR S. 13 ff., kommunalpolitikberlin.de/pdf/kpf_Heuer_Budgetierung_
Bezirkshaushalte_2013.pdf (Stand: 13.8.19)
das Land Berlin abgeführt werden mussten. Zeiten konzipiert war, wurde entsprechend
Die über 20 landeseigenen Wohnungsbauge auch auf Enteignungen von NSVerfolgten
sellschaften, die zu Beginn der 1990er Jahre angewendet. Die Jewish Claims Conference
100KOORDINIERUNGSAUSSCHUSS
INNENSTADT (KOAI)
Der Koordinierungsausschuss für innerstäd
M
MIETERPRIVATISIERUNG
Die im Rahmen der Altschuldenhilfe vorgese
O
OBJEKTRENDITE
Als Objektrendite wird in der Immobilienwirt
tische Investitionen (KOAI) war ein informelles henen Privatisierungen von mindestens 15 schaft das Verhältnis zwischen dem Rein
Beratungsgremium von Entscheidungs Prozent der öffentlichen und genossen ertrag und den Anschaffungskosten einer
trägern verschiedener Berliner Senatsverwal schaftlichen Wohnungsbestände in Ost Immobilie bezeichnet. Der Reinertrag ergibt
tungen, der Treuhandanstalt, des Bundes deutschland sollten vorrangig an die Mieter sich aus den kalkulierten Mieteinnahmen
finanzministeriums und des Amtes zur Rege *innen erfolgen. Wegen der wirtschaftlichen abzüglich der Ausgaben für den Unterhalt
lung offener Vermögensfragen. Zwischen 1991 Unsicherheiten in den 1990erJahren war die des Gebäudes und der Steuerlast. Die
und 1993 stimmte es in 14 Sitzungen die be Bereitschaft zum Wohnungskauf bei den Anschaffungskosten setzen sich in der Regel
schleunigte Vergabe von innerstädtischen meisten ostdeutschen Mieter*innen nicht aus Kaufpreis und Kaufnebenkosten zusam
Filetgrundstücken an deutsche und interna besonders stark ausgeprägt. Von den bis men. Beim Vergleich von Immobilien nach
tionale Investoren ab. Ohne jede demokrati 2004 verkauften Wohnungen gingen in ganz ihren Objektrenditen wird eine vollständige
sche Kontrolle und unter dem Radar der Öf Ostdeutschland nur 20 Prozent an Mieter Finanzierung des Erwerbs von Immobilien aus
fentlichkeit entwickelte sich der KOAI zum haushalte – in Berlin lag die Quote mit 5 bis 6 Eigenmitteln angenommen.21
zentralen Instrument, mit dem „metropolen Prozent noch deutlich darunter. Der Gesetz 21 Helmut Keller: Praxishandbuch Immobilienanlage –
dienliche“ Investitionen in die Ostberliner City geber reagierte auf die fehlende Kaufbereit Bewertung Finanzierung Steuern, Wiesbaden 2013; FMH
Finanzberatung: „Objektrendite“, lexikonbaufinanzierung.fmh.
Bereiche gelenkt wurden. Insgesamt wurden schaft und erweiterte die Privatisierungs de/objektrendite; „Objektrendite“, OnlineLexikon der
Immobilien Zeitung, lexikon.immobilienfachwissen.de/index.
mehr als 50 Großprojekte an den sonst übli möglichkeiten auf Zwischenerwerbermodelle php?UID =547250911&ATOZ=O&KEYWORDID=8444
chen Restitutionsverfahren und Planungs und ermöglichte es ab dem Jahr 2000 sogar, (Stand: 13.8.19)
P
vorläufen vorbei auf den Weg gebracht.17 Die die Altschuldenauflagen mit Abrissen zu ver
Politik des KOAI stand für die Vision, Berlin zu rechnen.19
einer „Europäischen Dienstleistungsmetro 19 „Privatisierung – Wohnungeigentümer weniger radikal?“,
pole“ zu entwickeln. in: MieterEcho 255 (Januar/Februar 1996), bmgev.de/miet
erecho/255/25502.htm (Stand: 13.8.19); Harald Simons et al.:
17 Karin Lenhardt: „‚Bubblepolitics‘ in Berlin – Das Beispiel Altschuldenhilfe und Stadtumbau – Analyse der bisherigen
des Koordinierungsausschuß für innerstädtische Investitionen:
eine ‚black box‘ als Macht und Entscheidungszentrale“, in: Prokla
Wirkungen der Altschuldenhilfe für den Stadtumbau Ost
und des zukünftigen Bedarfs an einer weiteren Entlastung,
POTENTIALWERTERMITTLUNG
Endbericht, Berlin 2010, empiricainstitut.de/fileadmin/Redaktion/ Der Begriff der Potentialwertermittlung wurde
L
110 (1998), S. 51 ff. sowie eine gekürzte Fassung in diesem Heft
Publikationen_Referenzen/PDFs/empi194hslb.pdf
(Stand: 13.8.19); GdW Bundesverband deutscher Wohnungs 2012 von der Initiative Stadt Neudenken in
unternehmen (Hg.): Wohnungswirtschaftliche Daten und die Berliner Diskussion gebracht, um die
Trends 2004/2005 – Zahlen und Analysen aus der Jahresstatistik
des GdW, Köln/Bonn 2004, S. 170 stadtentwicklungspolitischen Konsequenzen
N
der üblichen Wertermittlungsverfahren offen
zulegen. Der Potentialwert von Immobilien
LIEGENSCHAFTSFONDS basiert auf der Einschätzung künftiger
Die Liegenschaftsfonds Berlin GmbH & Co. Erträge unter den Bedingungen der besten
KG wurde im Jahr 2000 gegründet und über und höchsten Nutzung eines Grundstücks.
nahm ab dem Jahr 2001 die Verwaltung und NOTLAGEN VERKAUF Übersteigt dieser Potentialwert die aktuelle
Vermarktung öffentlicher Grundstücke, die Die Privatisierung der landeseigenen GSW Ertragslage beträchtlich, löst diese Ertrags
aus dem Treuhandvermögen des Landes mit ihren etwa 67.000 Wohnungen an ein lücke einen Veränderungsdruck auf die
Berlin an den Liegenschaftsfonds übertragen Konsortium mit den internationalen Fonds Grundstücksnutzung und schließt Nutzungen
wurden. Die Aufgabe bestand im Kern darin, gesellschaften (Whitehall, Goldman Sachs, ohne Ertragsmaximierung de facto aus.22
die nicht unmittelbar genutzten Grundstücke Cerberus) gilt bis heute als wohnungspoliti 22 Matthew Griffin (Team 11; Initiative StadtNeudenken)
und Immobilien des Landes und der Bezirke scher Tabubruch der rotroten Regierungs hat den Begriff der Potentialwertermittlung im Rahmen der
Veranstaltung „Potential: Wertermittlung – Workshop zur
zu verkaufen, um die Verkaufserlöse für die koalition (2001–11), weil erstmals nicht nur Berliner Liegenschaftspolitik“, die am 3.11.12 in der Galerie
dorisberlinKunst stattfand, kritisch verwendet; Vgl. mit der
Haushaltskonsolidierung zu nutzen. Der Lie Wohnungsbestände, sondern eine komplette Verwendung des Begriffs hier: Felix SilomonPflug: „Die
genschaftsfonds hat bis zu seiner Auflösung Gesellschaft privatisiert wurde. Insbesondere Verwaltung der unternehmerischen Stadt – (K)ein Thema in
der geographischen Stadtforschung?!“, in: sub\urban –
2014 knapp 10.000 Grundstücke und Immo die PDS (heute: Die Linke) geriet angesichts zeitschrift für kritische stadtforschung Band 6, Heft 2/3:
bilien mit einer Gesamtfläche von fast 1.500 dieser größten Privatisierung im Bereich der Stadt von oben (November 2018), S. 49–68
Hektar (entspricht rund 2.100 Fußballfeldern) Wohnungsversorgung unter enormen Recht
verkauft und dafür etwa 2,3 Milliarden Euro fertigungsdruck und begründete den Verkauf
an das Land Berlin abgeführt.18 mit der prekären Haushaltslage und dem hohen
18 Vgl. Senatsverwaltung für Finanzen: „Beteiligungsberichte
Schuldenstand der landeseigenen Wohnungs
2004–15“, berlin.de/sen/finanzen/vermoegen/downloads/ unternehmen als „Notlagenverkauf“.20
artikel.7206.php (Stand: 13.8.19); Liegenschaftsfonds Berlin:
2001–2011 Faszination des Wandels – Der Liegenschaftsfonds 20 Michail Nelken: „Verkauf der GSW – Kein Not, aber
Berlin, Sonderausgabe, Berlin 2011, yumpu.com/de/document/ ein Notlagenverkauf“, 16.4.04, michailnelken.de/wpcontent/
read/5942893/20012011faszinationdeswandelsliegen uploads/2017/03/gswverkauf_EF_1.pdf (Stand: 13.8.19)
schaftsfondsberlin (Stand: 13.8.19) 101Q
QUERSUBVENTIONIERUNG
Bezeichnung für den Ausgleich von Minder
S
SCHENKUNGSHÄUSER
1993 übertrug das Land Berlin auf Beschluss der Grunderwerbssteuerbefreiung bei Gesell
einnahmen durch Ertragsüberschüsse in des Berliner Abgeordnetenhauses bis dahin schaftsverkäufen soll statt wie bisher bei 95
anderen Objekten oder Wohnungen. Im Ideal von den Bezirken verwaltete Wohnhäuser an Prozent künftig bei 90 Prozent der Geschäfts
typus einer Quersubventionierung werden die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaf anteile liegen.
preisgünstige Mietwohnungen zu Mietpreisen ten. Insgesamt wurden 613 Häuser im Rah 24 Deutscher Bundestag: Antwort der Bundesregierung
unterhalb der tatsächlichen Kosten durch men eines sogenannten Einbringungsvertra auf die Kleine Anfrage der Abgeordneten Lisa Paus, Christian
Kühn (Tübingen), Dr. Gerhard Schick, weiterer Abgeordneter
teuer vermietete Luxuswohnungen mitfinan ges mit Sanierungsverpflichtungen an die und der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen – Share Deals am
deutschen Portfoliomarkt, 11.4.17, dip21.bundestag.de/
ziert. Die immobilienwirtschaftliche Perspek Wohnungsbaugesellschaften gegeben. Für dip21/btd/18/119/1811919.pdf (Stand: 13.8.19)
tive von Quersubventionierungen bleibt in der 257 Häuser haben sich die Wohnungsbauge 25 Reiner Reichel: „Streit um Steuerschlupfloch“, in:
Handelsblatt online, 10.11.17, handelsblatt.com/finanzen/
Logik objektweiser Betrachtung gefangen sellschaften von den Rückübertragungsan steuernrecht/steuern/grunderwerbsteuersharedeals
und verzichtet auf eine bestandsübergrei sprüchen des Landes mit einer Zahlung von sollenwenigerattraktivwerden/205701182.html
(Stand: 13.8.19)
fende Kalkulation bewirtschaftungsnotwen insgesamt etwa 100 Millionen Euro befreit.
T
diger Einnahmen. Die regelmäßig erzielten Für 127 Häuser, die 1993 an die GSW über
Überschüsse aus bereits abbezahlten Woh tragen wurden, hat das Land seine Auflas
nungsbeständen bleiben bei solchen Kalku sungsvormerkungen beim Verkauf der GSW im
lationen meist unberücksichtigt und der Jahr 2004 gelöscht und ohne jede Gegenleis
Begriff der Quersubventionierung soll einen tung auf die ursprünglich vereinbarten Ansprü
Gewinn und Einnahmeverzicht suggerieren, che auf Belegungsbindungen verzichtet.23 TREUHAND
der bei einer Betrachtung der Unternehmens 23 „‚GSW23‘ und Kotti & Co als Modellprojekte für Wohnen in Am 1. März 1990 als Anstalt zur treuhänderi
bilanz eher gering ausfallen würde. Selbstverwaltung statt Deutsche Wohnen“, GSW23Blog, schen Verwaltung des Volkseigentums noch
R
30.8.2013, gsw23blogsport.eu/blog (Stand: 13.8.19); Bezirksver
ordnetenversammlung FriedrichshainKreuzberg von Berlin: in der DDR gegründet, entwickelte sich die
Drucksache DS/0260/ IV, August 2013, gsw23.blogsport.eu/
files/2013/08/ds0260_vzk_gsw23haeuser.pdf (Stand: 13.8.19);
Treuhandanstalt nach dem Beitritt der DDR
Abgeordnetenhaus Berlin: Kleine Anfrage des Abgeordneten zur Bundesrepublik zu einer Riesenbehörde
Dr. Michail Nelken (Die Linkspartei.PDS) – Verschenkt das Land
Rechte an Wohnungen?, 24.4.06, pardok.parlamentberlin.de/ mit 3.500 Mitarbeiter*innen und wurde zum
starweb/adis/citat/VT/15/KlAnfr/ka1513459.pdf (Stand: 13.8.19) zentralen Instrument der Abwicklung der
RESTITUTION industriellen Infrastruktur in Ostdeutschland.
Mit dem Einigungsvertrag über den Beitritt Ziel der Treuhandanstalt war eine möglichst
der DDR zur Bundesrepublik nach Artikel 23 SHARE DEAL schnelle Privatisierung der über 8.000 ehema
des Grundgesetzes wurde im Anhang III auch Als Share Deals werden Transaktionen von ligen DDRBetriebe. Die etwa 150.000 Woh
eine „Gemeinsame Erklärung der beiden Gesellschaften mit Grundbesitz bezeichnet, nungen in Ostdeutschland, die den Betrieben
deutschen Regierungen zur Klärung offener bei denen bis zu 95 Prozent der Geschäfts zugeordnet waren, wurden in der Regel sepa
Vermögensfragen“ mit angenommen. Dort anteile verkauft werden. Weil nicht das ganze rat verwertet und ergänzten neben den ver
wurden das Prinzip der Restitution und damit Grundstück, sondern Anteile (shares) ver kauften Wohnungen der Altschuldenhilfe und
die Rückgabe von enteigneten Grundstücken kauft werden, fallen nach gegenwärtiger den Restitutionsverfahren die vereinigungs
sowie die Aufhebung der staatlichen Zwangs Rechtslage bei diesen Geschäften keine bedingten Privatisierungen im Bereich der
verwaltung verankert. Betroffen waren in den Grunderwerbssteuern an. Nach Schätzungen Wohnungsversorgung.26
Städten und Gemeinden fast alle bereits vor des hessischen Finanzministeriums werden 26 „Kreditwirtschaft – Beteiligungspolitik und Vermögens
1949 bebauten Grundstücke, aber auch durch Share Deals bundesweit Steuerzahlun aktivierung“, in: JuraMagazin, juramagazin.de/68488.html;
Joachim Oellerich: „Erst abgezockt, dann verscherbelt:
Gartengrundstücke, Ferienhäuser und Ähnli gen in der Höhe von etwa einer Milliarde Euro Die Destruktion der kommunalen Wohnungswirtschaft in
Berlin – vor der rotroten Koalition“, in: Berliner Mieter
ches. Bis zum Jahr 2004 wurden in den dafür pro Jahr umgangen.24 Bei den 555 von der Gemeinschaft online, bmgev.de/politik/wohnungspolitik/
eigens geschaffenen Ämtern zur Regelung Bundesregierung registrierten Transaktionen berlinerwohnungspolitik2 (Stand: 13.8.19); Annette
FugmannHeesing: „Kein Allheilmittel zur Haushaltssanierung“,
offener Vermögensfragen (ARoV) für über 2 größerer Wohnungspakete (mit mehr als 800 in: Der Tagesspiegel online, 27.9.97, tagesspiegel.de/wirtschaft/
Millionen Grundstücke Rückübertragungs Wohnungen) zwischen 2009 und 2016 wurde immobilien/keinallheilmittelzurhaushaltssanierung/20322.html
(Stand: 13.8.19)
ansprüche gestellt. In Berlin wurden 175.000 fast jede dritte Wohnung der insgesamt 3,3
Anträge auf Rückübertragung von Grund Millionen gehandelten Wohneinheiten ohne
stücken gestellt. Die kommunalen Woh Grunderwerbssteuer verkauft.25 Im Zuge der
nungsunternehmen in Ostberlin mussten aktuellen Grundsteuerreform soll auch die
etwa 50.000 Wohnungen im Zuge der Resti steuerrechtliche Betrachtung von Share
tutionsverfahren abgeben. Deals neu geregelt werden: Der Grenzwert
102U
UMSATZZAHLEN
Umsatzzahlen sind eine zentrale Kennzahl
W
WOHNUNGSPRIVATISIERUNG
In Berlin wurden seit der Wiedervereinigung
Y
YIELD TO WORST
Yield to Worst (YTW) ist eine wirtschaftliche
zur Analyse von Immobilienmärkten. Der insgesamt fast 320.000 Wohnungen aus den Maßeinheit zur Beurteilung von Anlagerisiken
Gutachterausschuss für Grundstückswerte Beständen der landeseigenen Wohnungs von Investitionen und bedeutet sinngemäß
in Berlin erfasst alle Immobilientransaktionen baugesellschaften privatisiert. Das entspricht „Rendite bis zum schlechtesten Zeitpunkt“.
und gibt in seinen regelmäßig veröffentlichten einem Anteil von 54 Prozent des öffentlichen Kern der YTWBerechnungen ist die Abschät
Marktanalysen einen Überblick zur Anzahl Wohnungsbestandes von 1990. Das Privati zung des Ausfallrisikos bei der Berechnung
der Verkäufe und zu den Jahresumsätzen. sierungsgeschehen umfasste 122.000 Woh erwarteter Renditen. Im Bereich der Immobi
Zwischen 1991 und 2018 wurden Immobilien nungen, die im Rahmen der Bestandsprivati lienwirtschaft hängt das Ausfallrisiko unmit
verkäufe von insgesamt 66.000 unbebauten sierung von den Wohnungsbaugesellschaf telbar von allgemeinen Marktentwicklungen
und 134.000 bebauten Grundstücken doku ten verkauft wurden, 99.000 Wohnungen, die und den politischen Rahmensetzungen (etwa
mentiert. Die Umsätze summieren sich auf im Zuge der Anteilsverkäufe von Gehag und Mietpreisregulierung oder Steuerrecht) ab.30
einen Gesamtumsatz von knapp 220 Milliarden GSW an internationale Investmentgesell 30 „Yield to Worst im Bezug auf die Renditemessung“,
Euro. Hinzu kommen noch 485.000 Verkäufe schaften gingen, 52.000 landeseigene Woh deutschefxbroker.de/yieldworstrenditemessung (Stand:
13.8.19)
von Eigentumswohnungen im Gesamtumsatz nungen in Ostberlin, die durch Rückübertra
Z
von 71 Milliarden Euro. Mit einem Jahresum gungsansprüche im Rahmen der Restitution
satz von fast 19 Milliarden Euro war das Jahr privatisiert wurden, und 46.000 Wohnungen,
2018 bisher das Jahr mit den höchsten die durch die Altschuldenhilferegelungen ver
Umsatzzahlen für den schlichten Wechsel kauft werden mussten.29
von Eigentumstiteln, aus denen die Nutzungs 29 Andrej Holm: „Privatisierung der Berliner Wohnungsbau
und Erlösrechte abgeleitet werden.27 gesellschaften: Verlauf – Umfang – Folgen“, bmgev.de/filead
min/redaktion/downloads/privatsierung/konferenz
ZWISCHENERWERBER
27 Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin: dokumentation/praesentationen/praesentationandrejholm.pdf Da die Privatisierungsverpflichtungen der
(Stand:13.8.2019); Joachim Oellerich: „Erst abgezockt, dann
Pressemitteilung vom 18.2.19 – Berliner Immobilienmarkt 2018:
verscherbelt: Die Destruktion der kommunalen Wohnungswirt
Altschuldenhilferegelungen durch die ur
nachlassende Preisdynamik, berlin.de/gutachterausschuss/_
assets/amarktinformationen/amarktanalyse/04020101812.pdf schaft in Berlin – vor der rotroten Koalition“, in: Berliner sprünglich geplante Mieterprivatisierung nur
(Stand: 13.8.19) MieterGemeinschaft online, bmgev.de/politik/wohnungspolitik/
schleppend umgesetzt werden konnten, er
V X
berlinerwohnungspolitik2 (Stand: 13.8.19)
möglichte die Bundesregierung ab 1995
auch den Verkauf an sogenannte Zwischen
erwerber. Die Verkäufe an Zwischenerwerber
wurden als AltschuldenhilfePrivatisierung
angerechnet, wenn die Zwischenerwerber
VERMÖGENSAKTIVIERUNGSPOLITIK X FÜR EIN U vertraglich zusicherten, in mindestens 40
Die sogenannte Aktivierung der öffentlichen Die Redewendung, „jemandem ein X für ein Prozent der Wohnungen der „Veräußerungs
Vermögen war seit 1995 unter Finanzsenatorin U vorzumachen“ steht für den Versuch, die verpflichtung zugunsten der Mieter“ nachzu
Annette FugmannHeesing (SPD) ein Kernbe tatsächlichen Absichten zu vertuschen und kommen und einen Verkauf an die Mieter
standteil der Berliner Haushaltspolitik. Insbe das Gegenüber zu täuschen. Die Geschichte haushalte vorzubereiten. Erst wenn diese
sondere durch die Privatisierung öffentlicher des Ausverkaufs der öffentlichen Liegen Privatisierungsquoten bis 2003 nicht erfüllt
Grundstücke, Immobilien und Unternehmen schaften in Berlin wurde von einer Reihe rhe werden konnten, durften die Bestände weiter
sollten Deckungslücken im Haushalt geschlos torischer Täuschungsversuche begleitet. Statt verkauft werden. Die Vorkaufsrechte der
sen werden. Die Vermögensaktivierung wurde Privatisierungsabsichten deutlich zu benen Mieter*innen blieben meist bestehen. Promi
zudem als Instrument für ein offensives nen wurden in den letzten Jahren Verwirrung nentes Beispiel des Zwischenerwerber
Standortmarketing gesehen und sollte durch stiftende Begriffe wie „Vermögensaktivierung“, modells in Berlin ist die KarlMarxAllee.31
„zielgerichtete Verkäufe von Landesvermögen“ „progressive Entstaatlichung“, „Portfoliobe 31 Stefan Gesterkamp: Wohnungsprivatisierung in den
nationale und internationale unternehmerische reinigung“ oder auch die „Wiederherstellung neuen Ländern – Mieterprivatisierung und Modelle mieternaher
Privatisierung, Berlin/Heidelberg 1998, S. 181 ff.; Ralf Schönball:
Kompetenz sowie technisches Knowhow dezentraler Wettbewerbsstrukturen“ in die „Was aus den landeseigenen Wohnungen wurde“, in: Der
Tagesspiegel online, 23.2.19, tagesspiegel.de/berlin/nachder
nach Berlin locken.28 öffentlichen Debatten eingeführt. privatisierungkarlmarxalleerueckkaufaufumwegen
/240252602.html (Stand: 13.8.19)
28 Wilhelm Hinrichs: „Entwicklung der Wohnverhältnisse in
Ost und Westdeutschland in den neunziger Jahren“, in: WZB
Discussion Paper FS III 99–409 (1999), S. 10; Birgit Sander:
„Anpassungsprozesse in der ostdeutschen Wohnungswirtschaft
– Analyse und Bewertung“, in: Kieler Diskussionsbeiträge
224/225 (1994), S. 17 f.
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