RAUM mehr - Union Investment Real Estate
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RAUM mehr
Ausgabe 2 | 2011
Das Immobilienmagazin von Union Investment
Angekommen
Polens Investmentmärkte etablieren sich
Umgestiegen
Immer mehr Unternehmen nutzen Ökostrom
Platz für
Projekte
Immobilienentwickler und
Investoren finden neue Wege
der Kooperation
inhalt zur sache
Titel
Das Projekt „Nord 1“
in Frankfurt fand rasch 4 Projektentwicklung Wie die Finanzkrise die Zusammenarbeit
Mieter und einen von Developern und Investoren verändert hat
Käufer. Seite 4
9 Teamwork Bernd Schade, Union Investment Real Estate, über
die Herausforderungen an das Projektmanagement
Märkte
Ein Branchenkodex für Nachhaltigkeit gibt Orientierung
von Thomas Zinnöcker
10 Polen Das Land kam besser als viele andere in Europa durch
die Krise – das zieht Investoren an
D
15 Im Rampenlicht Mladen Petrov, „Eurobuild CEE“, über Zu- ie Überlegungen zum Thema Nachhaltigkeit sind nicht neu: Aspekt von Nachhaltigkeit – die dritte Säule neben Ökologie und
stand und Perspektiven des polnischen Immobilienmarktes
Bereits seit Jahrzehnten ist der Lebenszyklusgedanke fest Soziokulturellem – tritt dagegen etwas in den Hintergrund. Vor allem
in der Immobilienwirtschaft verankert. Vor allem langfristig soll die Richtlinie widerspiegeln, wie sich die Branche im aktiven
KONZEPTE
orientierte Investoren und Betreiber haben bereits frühzeitig darauf unternehmerischen Handeln über die gesetzlich vorgegebenen An-
16 Energiewende Immer mehr Firmen entscheiden sich für Strom geachtet, dass Immobilien möglichst wenig Energie verbrauchen, forderungen hinaus positioniert.
aus alternativen Quellen
Materialien lange haltbar und problemlos zu entsorgen sind und Der Kodex ist zweistufig aufgebaut. Auf der ersten Ebene werden
20 Social Media Wer als Immobilienunternehmen soziale Netz-
werke sinnvoll nutzen will, braucht eine Strategie Immobilien flexibel an neue Anforderungen angepasst werden kön- übergeordnete Aspekte dargestellt, die für alle Immobilienunter-
nen. Das Thema Nachhaltigkeit ist also keineswegs ein Modetrend. nehmen gleichermaßen gelten. Auf der zweiten Ebene bietet er auf
23 Web 2.0 Unternehmensberater Ewald Wessling über Chancen
und Risiken von Facebook, Twitter & Co Und es gewinnt weiterhin an Breite – kein Unternehmen kommt die unterschiedlichen Unternehmen der Immobilienwirtschaft zuge-
Warschau ist ein
etablierter Markt für 28 Lichtdesign Beleuchtung prägt Räume, setzt sie in Szene – daran heute noch vorbei. schnittene, spezifische Werte und Selbstverpflichtungen. Dies ist
Immobilieninvestoren. und muss heute energieeffizient sein Allerdings wissen wir auch: Wie sich Nachhaltigkeit konkret in zwingend erforderlich, denn letztendlich spielen für einen Immobi
Seite 10
einem Unternehmen darstellt, hängt vom Einzelfall ab. Jedes Unter- lienentwickler andere Nachhaltigkeitsüberlegungen eine Rolle als für
Portfolio nehmen hat den Nachhaltigkeitsgedanken auf individuelle Art und einen Immobilienfinanzierer oder einen Investor. Diese Unterschiede
24 Naturkatastrophen Das Erdbeben und der Nuklearunfall in Ja- Weise – durchaus auch unterschiedlich tief – in seine Firmenkultur werden durch die Systematisierung von Unternehmenstypen auf der
pan haben das Bewusstsein für Risiken geschärft implementiert. Übergreifende Guidelines, die für die deutsche Immo zweiten Stufe des Kodex berücksichtigt. Für jeden Cluster wird ein
26 Zurück am Markt Reinhard Kutscher, Union Investment Real bilienwirtschaft insgesamt gelten, gibt es bislang nicht. Diese Lücke spezifisches Wertegerüst entwickelt.
Estate, über das Fondsgeschäft nach Fukushima
will der ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss durch ein Forschungs- Für den ZIA, der durch seine Mitgliedsunternehmen die gesamte Im-
projekt schließen. Gemeinsam mit Franz Josef Radermacher, Professor mobilienwirtschaft repräsentiert, bleibt das Thema Nachhaltigkeit auch
RUBRIKEN am Forschungsinstitut für anwendungsorientierte Wissensverarbei- in Zukunft ein wichtiges Handlungsfeld. In einem nächsten Schritt
Immer mehr
Unternehmen setzen auf 3 Zur Sache Thomas Zinnöcker, ZIA Zentraler Immobilien Aus- tung, erarbeitet eine ZIA-Projektgruppe, zu der Entscheidungsträger wird die Unterstützung der Mitgliedsunternehmen bei der Erstellung
Fotos: Schapowalow/Jensen, Bias (Cover; Montage); Union Investment/Frank Blümler; Susana Raab/
Strom aus erneuerbaren schuss, über den neuen Branchenkodex für Nachhaltigkeit
Quellen. Seite 16
und Experten aus rund 30 großen Immobilien freiwilliger Nachhaltigkeitsberichte ausgebaut.
27 Nachrichten Union Investment legt neuen Spezialfonds für unternehmen zählen, ein Nachhaltigkeitsleitbild Flankierend dazu ist außerdem geplant, Trans-
Aurora/laif; Puma; dpa Picture-Alliance/Jens Büttner; Dr. ZitelmannPB/ Christian Wyrwa
Shoppingcenter auf; Buchtipp: „The New Yorker. Die besten für die Unternehmen der Immobilienwirtschaft. parenzberichte über die CSR-Aktivitäten der
Wirtschaftscartoons“; Corporate Social Responsibility zahlt
Licht schafft Orientierung und sich aus; Weniger neue Logistikflächen in Europa Formuliert werden Grundsätze, zu denen sich Mitgliedsunternehmen herauszugeben. $
setzt Räume in Szene. Seite 28
Unternehmen freiwillig verpflichten.
34 Nachrichten Investitionsklimaindex in Deutschland auf neuem
Allzeithoch; Amazon ist neuer Mieter im Berliner „DomAqua- Zudem sprechen wir über einen Branchen
rée“; Prime Property Award geht in die nächste Runde kodex zum Thema Nachhaltigkeit. Dieser Kodex
34 Impressum/Kontakt umfasst die wesentlichen Aspekte, die beson-
ders für die Nachhaltigkeitspositionierung der
Titelbild unternehmerischen Wertesysteme, Strukturen
Blick von den Magellan-Terrassen in der Hamburger Hafencity auf den Neu- und Prozesse relevant sind. Dabei liegt der Thomas Zinnöcker ist Vizepräsident
bau der Elbphilharmonie. Mit einer Fläche von 155 Hektar ist die Hafencity des ZIA Zentraler Immobilien Aus-
eines der größten Stadtentwicklungsvorhaben in Europa. Vollständig bebaut Schwerpunkt auf ökologischen und sozialen schuss.
sein wird das Gebiet frühestens Mitte des kommenden Jahrzehnts. Anliegen und Anforderungen. Der ökonomische info@zia-deutschland.de
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titel
T
ishman Speyer und Commerz Real tun es in Frankfurt; Hochtief Pro- Sanierungsarbeiten inklusive Teilabriss am ehemaligen Lufthansa-Hochhaus Vieles spricht für letztere These. „Wir fokussieren uns auf inflations- mer dem Entwickler die Projektfinanzierung in Form von baubegleitenden
jektentwicklung (HTP) und HIH Hamburgische Immobilien Handlung unweit der Messe am rechten Rheinufer begannen, war das Gebäude zwar gesicherte, nachhaltige Core-Produkte“, sagt Rainer Eichholz, Mitglied Zahlungen. Dieses Vorgehen funktioniert allerdings nur bei Core-Immobi-
haben es in Köln getan: Das jeweilige Gespann aus Developer und verkauft, aber noch nicht vermietet. Erst viele Monate später wurde mit des Vorstands der Hochtief Solutions AG, in der der Essener Konzern seit lien – denn diese stehen noch immer im Fokus der Käufer. „Die Investoren
Investor gab den Startschuss für den Bau zweier Bürohäuser, ohne zuvor dem Leverkusener Chemiekonzern Lanxess für das „MaxCologne“, wie diesem Frühjahr unter anderem das Immobiliengeschäft gebündelt hat. In sind extrem selektiv unterwegs und konzentrieren sich auf Top-Objekte
auch nur einen Quadratmeter Fläche vermietet zu haben. Die deutsche das Gebäude heute heißt, der Ankermieter gefunden. Die beiden Vorhaben aller Regel sei eine Vorvermietungsquote von 40 bis 50 Prozent Vorausset- an Top-Standorten“, beobachtet Husmann. „Sie kündigen zwar an, jetzt
Tochter des US-Entwicklers Tishman Speyer baut in Bestlage der Finanzme- bieten viel Stoff für Diskussion. Soll man die Deals als Zeichen dafür werten, zung für den Baustart. Immerhin 36 Prozent der Projekte, die HTP derzeit in auch in Immobilien der Kategorien Core-Plus und Value-added zu inve-
tropole am Main den 170 Meter hohen „TaunusTurm“, der auf 40 Stock- dass Projektentwickler die Folgen der Finanzkrise weitgehend überstan- Realisierung hat, sind bereits vor Fertigstellung verkauft. „In diesen Fällen stieren. Aber in der Praxis beobachten wir das noch nicht.“
werken etwa 60.000 Quadratmeter Bürofläche bieten wird, wenn er Ende den haben und bald wieder – wie in Vorkrisenzeiten – munter spekulativ wollen sich Käufer die Produkte frühzeitig sichern“, erklärt Christoph Hus- Das bestätigt Barbara Deisenrieder, Geschäftsführerin bei Generali
2013 bezugsfertig ist. HTP, der zur Essener Hochtief-Konzernfamilie gehö- bauen? Oder sind die Beispiele nur zwei Ausnahmen von der Regel, dass mann, Mitglied der Geschäftsleitung von HTP, die Motive der Investoren. Deutschland Immobilien in Köln. Das Unternehmen fungiert als Asset-
rende Immobilienentwickler, wagte dasselbe in Köln: Als die umfassenden die Bagger erst rollen, wenn der wichtigste Mieter gefunden ist? Das nutzt beiden Seiten: Denn im Gegenzug garantiert der neue Eigentü- Manager für die Immobilien-Engagements der verschiedenen Gesell-
schaften des Versicherungskonzerns. „Ihnen kommt es allein auf stabile
Cashflows an. Wir sind also das, was man klassische Core-Investoren
Entwickler auf
nennt“, sagt sie. Deshalb habe man die Strategie seit der Finanzkrise
So soll das Shopping- geändert. „Neue Joint Ventures mit Projektentwicklern gehen wir zur-
und Freizeitcenter zeit nicht mehr ein.“ Das war vor der Finanzkrise – allerdings nur für
„Skyline Plaza“ einmal eine kurze Zeit – durchaus üblich. Damals entwickelten Developer und
Partnersuche
aussehen. Das Herz- Endinvestor Generali gemeinsam die Projektidee und schließlich das Ge-
stück des Europavier- bäude. Das konnte entweder ins eigene Portfolio wandern oder an einen
tels an der Frankfurter Dritten veräußert werden. Das Risiko galt als gering, Nutzer für die neuen
Messe, eines der größ- Büro-, Shopping- oder Logistikimmobilien schienen im Überfluss vorhan-
ten Städtebauprojekte den. Der Immobilienarm von Generali Deutschland ging dabei mit ins
Mit der Kreditkrise ist das Geschäft der Projektent- Deutschlands, wird unternehmerische Risiko. Doch diese Zeiten sind vorbei. „Heute machen
derzeit von CA Immo wir überwiegend klassische Forward-Deals und kaufen nur noch für den
wickler schwieriger geworden. Deshalb suchen sie realisiert. eigenen Bedarf. Wir bestellen eine Immobilie mit bestimmten Lage- und
Ausstattungskriterien zu einem festgesetzten Termin, schlüsselfertig und
nach neuen Wegen der Kooperation mit Investoren. mindestens zu 40 Prozent vorvermietet“, erklärt Deisenrieder. Und fügt
hinzu: „Wir wollen Sicherheit.“ Bei neuen Projekten setzt Generali nach
Von Miriam M. Beul und Christian Hunziker wie vor auf Büro- und Einzelhandelsimmobilien, engagiert sich aktuell
aber auch im Wohnungsmarkt. §
München liegt vorn
Projektvolumen in deutschen Städten von 2008 bis 2015 nach Nutzungs-
arten in Mrd. Euro
Wohnen Büro Einzelhandel Hotel sonstige
München 17,2
Hamburg 14,6
Berlin 14,1
Frankfurt/M. 13,0
Köln 6,9
Düsseldorf 6,2
Stuttgart 4,1
0 2 4 6 8 10 12 14 16 18
Quelle: Bulwien Gesa, Mai 2011
In Deutschland überwiegen regional tätige Entwickler
Projektierte Fläche 2007 bis 2011 bezogen auf die geografische
Ausrichtung des Developers in Mrd. m2
fertiggestellt im Bau konkret geplant
regional 10,4
überregional 6,8
international 3,9
ohne Zuordnung 1,0
Alliance/Vivico Real Estate
0 2 4 6 8 10 12
Quelle: Bulwien Gesa, Mai 2011
Foto: dpa Picture-
(Simulation)
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Auch der internationale Immobilienvermögensverwalter ING Real „Die Investoren sind extrem
Estate Investment Management (ING REIM) investiere nur begrenzt in selektiv unterwegs und
Projektentwicklungen, sagt Chris Wood, zuständig für institutionelle Kun- konzentrieren sich auf Top-
den im deutschsprachigen Raum. Der Fokus liege derzeit vor allem auf Objekte an Top-Standorten.“
Bestandsentwicklungen. „Die Erwartungen unserer Investoren zielen auf Christoph Husmann, Hochtief
einen sofortigen Mietertrag ab“, erklärt Wood. Die Entwicklung neuer Pro- Projektentwicklung
jekte aber braucht Zeit, es dauert lange, bis ein Projekt Cashflow generiert.
„Eine Strategie, die sich mit Projektentwicklungen beschäftigt, kann daher
nur schwer mit den Zielen unserer Fonds in Einklang gebracht werden“, be-
schreibt der Manager die derzeitige Situation. Wird im Bestand entwickelt,
bedient man sich gern internen Know-hows: Die ING-Real-Estate-Gruppe
betreibt eine eigene Projektentwicklungssparte. Generali Immobilien setzt auch als weniger bekannter Developer Großprojekte stemmen kann“,
auf bewährte Projektpartner mit bekannten Namen: Tenkhoff Properties sagt Stephan Kölbl, geschäftsführender Gesellschafter des Essener Mit-
etwa beim Bau von Shoppingcentern, Max Baum in Frankfurt am Main telständlers Kölbl Kruse. Eine bewährte Strategie, die dem Entwicklerduo
beim Wohnen. „Wir schauen uns die Development-Partner sehr genau an Stephan Kölbl und Marcus Kruse vor allem in der Gründungsphase Ende
und prüfen unter anderem, ob sie schon Erfahrungen mit Großkonzernen der 1990er-Jahre sehr geholfen hat. Heute ist das Unternehmen, das in
gemacht haben“, führt die Immobilienexpertin von Generali weiter aus. Dortmund, Düsseldorf, Duisburg, Essen und Köln Büro- und Einzelhandels
Der Grund: Mit großen Strukturen und dem hohen Sicherheitsbedürfnis immobilien entwickelt, eine eigene Marke und auf einen starken Partner
eines Konzerns müssen die meist mittelständisch geprägten Entwickler weniger angewiesen. Obwohl eine Verbindung fast schon wie eine Ehe
erst einmal zurechtkommen. aussah: Mehrere der bekannten Immobilienprojekte – darunter das „Hitachi
Umgekehrt lehnen sich kleine Entwickler gern an große Namen an. Power Office“ am Duisburger Innenhafen, außerdem „The Bench“, der
Steht ein prominenter Käufer als Endinvestor fest, winken meist besse- Firmensitz des Elektronikkonzerns Electronic Arts im Kölner Rheinauhafen, Für das „MaxCologne“ am Kölner Rheinufer (oben) fand Hochtief Projektentwicklung zuerst den Käufer, später den
re Konditionen bei den Banken. „Außerdem kann man sich schon bei oder das Bürogebäude „Dortmunder U“ mit der Bundesinnungskranken- Mieter. Das „Centurion Commercial Center“ (unten, rechts im Bild) in der Hamburger Hafencity erwarb Union Invest-
Ausschreibungen als Team bewerben. Und damit beweisen, dass man kasse als Nutzer – hat das Pullacher Emissionshaus Hannover Leasing ment erst nach der kompletten Fertigstellung. Zu diesem Zeitpunkt waren schon 85 Prozent der Flächen vermietet.
erworben. „Der persönliche Kontakt ist sehr wichtig“, sagt Entwick-
ler Kölbl, der aber auch mit anderen institutionellen Investoren gute
Unterschiedliche nationale Vorlieben
Geschäfte gemacht hat. Das Büroobjekt „WestSide“ in der Essener
„Welche Nutzungsarten stehen im Mittelpunkt Ihrer Projektent-
Innenstadt sicherte sich HSBC Trinkaus & Burkhardt, das „Weststadt
wicklungsstrategie?“ Zustimmung der Befragten* in Prozent
Carrée“ erwarb das Versorgungswerk der Architektenkammer. „Treue
Deutschland Frankreich Großbritannien
80
Abnehmer sind neben dem eigenen Track Record ein großer Pluspunkt
76 76 für das eigene Renommee“, so Entwickler Marcus Kruse.
60
60
40 50
43
52 Investoren sichern sich früh ein Mitspracherecht
39 36 38 40 Und je früher diese an Bord sind, umso besser. So könne der Endinvestor
20 33
24 24
14 13
auch auf die Immobilie Einfluss nehmen und von seinem Mitspracherecht
0
bei der Architektur, der Ausstattung oder dem technischen Können der
Büro Handel Wohnen Logistik Hotel
Immobilie Gebrauch machen, sagt Kölbl. Ungewöhnlich ist, dass Kölbl
*171 Investoren aus Deutschland, Frankreich und Großbritannien
Quelle: Union Investment, Investitionsklimastudie, Juli 2011 Kruse den frühen Einstieg des Endabnehmers nicht unbedingt wegen
der besseren Finanzierungskonditionen begrüßt. Denn hier steht dem
Essener Unternehmen seit Jahren die Bochumer Sparkasse als Finanz-
Die Top Ten in Deutschland partner zur Seite. „Unsere Vorfinanzierung ist immer extrem konserva-
Rangliste der größten Developer in Deutschland nach Projektvolumen von tiv. Ein frühes Outing des Endinvestors ist schön, aber zum Glück sind
2007 bis 2011 in 1.000 m2 wir darauf nicht angewiesen“, sagt Kruse.
Gesamtvolumen davon im Bau Anzahl der Projekte Business as usual also? Nicht ganz. An den deutschen Projektent-
CA Immo/Vivico 28 734 wicklern sind die wirtschaftlichen Turbulenzen und die Probleme der Fi-
Hochtief* 65 654 nanzmärkte nicht spurlos vorübergegangen. In den sieben deutschen
Frankonia Eurobau 20 346
A-Städten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, Mün-
chen und Stuttgart) sind derzeit Bürogebäude, Hotels, Einkaufszentren
Bouwfonds MAB 30 338
Fotos: Hochtief (2); ELBE&FLUT/Thomas Hampel
und Wohnimmobilien mit insgesamt 13 Millionen Quadratmetern Flä-
IVG 20 322
che in Bau oder in Planung, wie das Analysehaus Bulwien Gesa heraus-
Strabag 24 282
fand. Damit waren 9,4 Prozent weniger Flächen in Bau als vor einem
Bayerische Hausbau 20 267 Jahr, während sich das Volumen der geplanten Flächen um 3,4 Prozent
NCC 56 254 reduzierte. Dennoch sagt Andreas Schulten, Vorstand von Bulwien Gesa:
OFB 33 247 „Der Projektentwicklungsmarkt zieht sich einigermaßen unbehelligt durch
Zech Group 16 245 die Krise. Finanzierungsschwierigkeiten gab es auch schon früher, und es
0 200 400 600 800 wurden schon immer Projekte verschoben.“ Differenzierter beschreibt
*Hochtief Projektentwicklung (HTP) Quelle: Bulwien Gesa, Mai 2011 HTP-Geschäftsleiter Husmann die Situation: „Manche Banken haben §
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Savills in Deutschland verantwortlich für das Investmentgeschäft. Das be- Managing Partner beim Berliner Finanzierungsberater Flatow Advisory
stätigt auch das Ergebnis der aktuellen Investitionsklimastudie von Union Partners. Investoren erwarten „eine positive Leistungsbilanz, einen An-
Investment aus diesem Sommer. Für 52 Prozent der befragten Investoren teil von etwa 20 Prozent des geforderten Eigenkapitals und eine plau-
aus Deutschland, Frankreich und Großbritannien spielen Projektentwick- sible Vermarktungsfähigkeit“. Doch auch wenn der Kapitalgeber häufig
lungen im Rahmen ihrer Anlagestrategie eine „große“ beziehungsweise international fokussiert ist, so bleibt der persönliche Draht zwischen ihm
„außerordentlich große“ Rolle. 42 Prozent von ihnen wollen daher schon und dem Developer essenziell. Das weiß auch Angelika Kunath, die eine
binnen zwölf Monaten mehr als im Vorjahr in Projekte investieren. festere Projektbeziehung mit Lang & Cie. Real Estate aus Frankfurt einge-
Eigenkapitalgeber seien dabei zumeist institutionelle Investoren gangenen ist. Allein neun Immobilien hat FHH aus der Projektschmiede
wie Versorgungskammern und Pensionskassen, aber auch spezialisier- der Frankfurter gekauft. Das Investment in eine Projektentwicklung, sagt
te Beteiligungsfonds aus dem In- und Ausland, erläutert Curth-C. Flatow, Kunath, „ist und bleibt eben ein sehr persönliches Geschäft“. $
Das Shoppingcenter „Marienplatz-Galerie“ in Schwerin ist ein Gemeinschaftsprojekt von Tenkhoff Properties,
„Zuerst schauen wir auf das Projekt,
dann auf den Partner“
Generali Deutschland und der Aachen-Münchener Versicherung.
sich aus der Finanzierung von Projektentwicklungen zurückgezogen, und folgt mit Frankonia Eurobau ein mittelständisches Unternehmen (siehe
diejenigen, die noch aktiv sind, beschränken sich in der Regel auf Core- Grafik Seite 6). Je früher ein Investor in ein Immobilienprojekt einsteigt, desto höher ist sein Risiko. Bernd Schade, Leiter Immo
Projekte.“ Im Vorteil seien Developer „mit nachgewiesenem Track Record Wie sehr manch kleinerem Entwickler der Schuh drückt, spürt Angeli-
und solider Kapitalausstattung“ – eben wie HTP, nach Angaben des Analy- ka Kunath. Das Telefon der Geschäftsführerin des Fondshauses Hamburg bilien-Projektmanagement, Union Investment Real Estate GmbH, erklärt, wie sich sein Haus dagegen absichert
sehauses Bulwien Gesa die Nummer zwei in Deutschland nach CA Immo, (FHH) steht nicht still. Nahezu täglich werden ihr neue Vorhaben vorge-
wie das einstige Unternehmen Vivico heute heißt. „Wir haben noch bei stellt. Die Größenordnung sei zumeist passend – nämlich im zweistelli
jedem Projekt mehrere Angebote von Banken bekommen“, stellt Husmann gen Millionen-Euro-Bereich. Doch einem Großteil sagt sie ab. „Wir kön- Wie sichert sich ein Investor bei Projektent- Wie wichtig ist der Track Record des Projekt-
die eigene Stärke heraus. nen die Nachfrage kaum bedienen“, sagt sie. Auch, weil viele Developer wicklungen gegen Risiken ab? entwicklers?
Als Beleg dafür, dass sich Vorhaben selbst in schwierigsten Zeiten trotz Finanzierungsschwierigkeiten ihre Hausaufgaben schlecht machen. Es gibt eine ganze Reihe von Sicherungsinstru- Er spielt eine große Rolle, denn wir suchen uns
finanzieren lassen, nennt Schulten den „Tower 185“ im Frankfurter Um einen FHH-Fonds als Käufer zu gewinnen, muss das Grundstück ge- menten, die zudem unterschiedliche Phasen die Entwickler immer projektbezogen aus. Bei
Europaviertel. Für den konnte sich die damalige Vivico im Februar 2009, sichert, die architektonische Planung komplett und das Baurecht nicht abdecken können. Da wäre etwa die Vertrags- Neubauten arbeiten wir nicht ausschließlich
auf dem Höhepunkt der Finanzmarktkrise, einen Kredit über 254 Millionen unbedingt vorhanden, „aber zumindest plausibel sein“, so Kunath. Mit erfüllungsbürgschaft, die Investoren direkt mit mit den Größten der Branche, sondern ebenso
Euro sichern. Unverkennbar ist dagegen, dass sich die veränderte Nach- ins Angebotspaket gehören außerdem eine Vorvermietung von 40 Pro- dem Generalunternehmer abschließen. Die- gerne mit lokalen Spezialisten, und das im In-
frage der Nutzer auf Projektentwicklungen auswirkt: Während professi- zent der Flächen sowie eine Finanzierungszusage der Bank. Das ist das ser weist so nach, dass er ein ausreichendes und Ausland. Kennen wir einen potenziellen
onelle Developer deutlich weniger Bürogebäude als in den vergangenen klassische Modell – der Developer liefert die Immobilie, der Fonds kauft Finanzpolster auch im Fall der eigenen In- Development-Partner noch nicht so genau,
Jahren in Angriff nehmen, errichten sie markant mehr Wohnimmobilien. sie. Anders sieht die Rollen- und Risikoverteilung bei einem Projektent- solvenz hat. Die Bürgschaft bezieht sich auf prüfen wir dessen Referenzliste, schauen uns
„Sogar in der Bürometropole Frankfurt werden mittlerweile mehr Woh- wicklungsfonds aus. Hierbei steigt FHH früh ins Projekt ein und geht als 5 bis 10 Prozent der Bausumme. Eine andere die Qualität der Referenzgebäude aber auch
nungen als Büros gebaut“, stellt Schulten fest. Auch die wirtschaftliche Equity-Partner mit ins Risiko. Weil die Fondsgesellschaft nicht erst am Absicherung betrifft die Phase der Immobilien direkt vor Ort an. Und wir sprechen wenn
Entwicklung der Städte macht sich bemerkbar: „München“, so Schulten, Ende der Wertschöpfungskette steht, kann sie höhere Renditen erwirt- erstellung. Werden baubegleitende Zahlungen möglich auch mit seinen Mitarbeitern und
„hat die stärkste Dynamik.“ In der bayerischen Metropole ist das Projekt- schaften und sich früher aus dem Projekt verabschieden, in der Regel geleistet, dürfen 10 Prozent als Sicherheitsein- Kunden. Was uns erstaunt und auch erfreut:
Fotos: dpa picture-alliance/Jens Büttner/lmv; ING Real Estate; Union Investment/Achim Liebsch
entwicklungsvolumen gemessen am finanziellen Wert höher als im fast nach fünf bis sechs Jahren. „Einen solchen Fonds hatten wir bereits sehr behalt bei der nächsten fälligen Rate einbe- Wir sind in der nationalen und internationa-
dreimal so großen Berlin (siehe Grafik Seite 5). erfolgreich platziert und denken über ein Nachfolgeprodukt nach.“ halten werden. Bei uns ist es üblich, ebenfalls len Entwicklerszene für unsere ehrgeizigen Bernd Schade schmiedet Partner-
Bei alledem ist Projektentwicklung laut Schulten „ein regionaler, mit- mit dem Generalunternehmer eine Gewähr- Nachhaltigkeitsziele bekannt. 90 Prozent aller schaften sowohl mit internationalen
telständisch geprägter Markt“. Zwar gehören mit CA Immo und Hochtief Developments locken mit höheren Renditen leistungsbürgschaft zu vereinbaren, die mit an uns herangetragenen Projektideen erfüllen als auch mit lokalen Developern.
die beiden größten deutschen Projektentwicklungsgesellschaften mitt- Wie Barbara Deisenrieder von Generali gehört auch die Geschäftsführerin 5 Prozent der Bausumme besichert ist. extrem hohe Umweltstandards.
lerweile zu internationalen Großkonzernen, doch schon auf Platz drei des Fondshauses Hamburg in den großen Kreis der Investoren, der nach
einer Studie des Maklerunternehmens Savills insgesamt 3,2 Milliarden Euro Brauchen Investoren eigenes Projektentwick- Arbeiten Sie im Ausland mit lokalen Entwick- größten Developer weltweit. In Holland, der
Eigenkapital für Projektentwicklungen in Deutschland zur Verfügung hat lungs-Know-how? lern oder nehmen Sie deutsche Partner mit? Schweiz und Österreich haben wir uns dage-
„Die Erwartungen unserer und damit Neubauten mit einem Gesamtvolumen von 10 bis 12 Milliarden Wir beschäftigen inzwischen eine 40-köpfige Es gibt Unterschiede, die haben aber nichts gen eher kleinere, mittelständische Betriebe
Investoren zielen auf einen Euro realisieren könnte. Die große Herausforderung liegt nach Beobach- Crew überwiegend aus Ingenieuren und Tech- mit der Nationalität des Entwicklers zu tun. ausgesucht. Eine besondere Situation ergab
sofortigen Mietertrag ab.“ tung von Savills dabei in der Zusammenführung der Projektentwickler mit nikern, die sich um alle Neubauvorhaben und Daher agieren wir da völlig unvoreingenom- sich in Tschechien. Dort war eine lokale Toch-
Chris Wood, ING Real Estate Investment möglichen Kapitalgebern. Diese locken vor allem die guten Renditemög- die Betreuung der Bestandsimmobilien küm- men. In Holland, Österreich, der Schweiz, Po- ter des deutschen Entwicklers Hochtief der
Management lichkeiten – denn die jährlichen Spitzenrenditen für fertiggestellte Core- mert. Das Monitoring von Baumaßnahmen len und Frankreich sind wir erfolgreiche Part- Development-Partner für ein größeres Projekt.
Objekte unterschreiten mittlerweile wieder die Marke von 5 Prozent. „Aus wäre ohne eigenes Experten-Know-how nicht nerschaften mit lokalen Playern eingegangen. Zuerst schauen wir auf das Projekt und dann
immobilienwirtschaftlicher Sicht bietet die Projektentwicklung deshalb als durchführbar. Wir glauben, dass sich die hohe In Frankreich hatten wir mehrfach das Vergnü- auf den möglichen Partner.
alternatives Investment für viele Investoren das ideale Produkt für ihre Qualität unseres Portfolios nur mit eigener gen, mit Vinci zu arbeiten, mit 180.000 Mit-
Renditeanforderungen“, sagt Lars-Oliver Breuer, beim Immobilienberater Manpower sicherstellen und erhalten lässt. arbeitern in mehr als 100 Ländern einer der Das Interview führte Miriam M. Beul.
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Märkte
Der polnische Tiger
Bürogebäude wie das
„Horizon Plaza“ von Union
Investment prägen das Bild
des modernen Warschau.
Projektentwickler und Investoren wollen ihr Engagement in Polen ausweiten. Kein Wunder: Polen ist besser als
jedes andere EU-Land durch die Krise gekommen. Von Christian Hunziker und Anne Wiktorin
V
erlässt man das Warschauer Geschäftszentrum Richtung Westen bald erholen werden: „Tatsache ist, dass sich die Wirtschaft in Zentral-
und geht auf der Grzybowska-Straße zum Museum des Warschauer und Osteuropa insgesamt im Aufschwung befindet. Deshalb ist es nur
Aufstands von 1944, so erlebt man die polnische Hauptstadt in all eine Frage der Zeit, bis die Immobilienmärkte der übrigen Länder mit
ihren Widersprüchen. Hochmoderne Büro- und Hotelkomplexe stehen Polen gleichziehen werden.“
neben unsanierten Altbauten, riesige Plattenbau-Wohnhäuser ragen in
Nachbarschaft zu Brachflächen in die Höhe, auf eine marode Hinter- Geringes Angebot begrenzt die Investmentumsätze
hofwerkstatt folgt eine piekfeine Sushi-Bar. Und dann entdeckt man auch Trotz der imposanten Steigerung des Investitionsvolumens auf dem pol-
noch das Bauschild des „Warsaw Spire“ – eines 220 Meter hohen Turms nischen Markt für gewerbliche Immobilien ist die absolute Zahl nicht
mit 100.000 Quadratmetern Büro- und Einzelhandelsfläche, den der bel- sonderlich beeindruckend. In der Stadt Berlin zum Beispiel wurden 2010
gische Projektentwickler Ghelamco bis 2014 fertigstellen will. etwa 2,3 Milliarden Euro für Büro- und Einzelhandelsobjekte, Hotels oder
Das spektakuläre Projekt verdeutlicht, wie attraktiv der polnische Lagerflächen ausgegeben – mehr als in ganz Polen. Ein Grund für den
Immobilienmarkt für Investoren geworden ist. Polen sei „eine der wich- vergleichsweise geringen Umsatz in Polen ist, dass sich das Investoren-
tigsten Investitionsdestinationen in Mittel- und Osteuropa“, stellt das interesse auf die Hauptstadt konzentriert. „80 Prozent der Transaktionen
Beratungsunternehmen CB Richard Ellis unter Bezug auf eine Investo- finden in Warschau statt“, sagt Janusz Staroscik vom Beratungsunter-
renbefragung fest. „Polen“, begründet dies Andreas nehmen Komfort International. Dort aber fehlt es
Ridder, im Wiener Büro von CB Richard Ellis für Mit- Starkes Wachstum an modernen Bürogebäuden in 1a-Lagen, wie sie
tel-und Osteuropa zuständig, „ist mit 38 Millionen Polens Volkswirtschaft in Zahlen Investoren bevorzugen. „Gäbe es mehr gute Ob-
Einwohnern ein großes Land und hat zudem als ein- jekte“, folgert Dariusz Kunik von Aengevelt, „wäre
Bevölkerung in Mio. 38,1
ziges Mitglied der EU in der Krise ein Wirtschafts- das Transaktionsvolumen mit Sicherheit höher.“ Auch
wachstum verzeichnet.“ Tatsächlich gelang der pol- Bevölkerungsentwicklung 0,1 Andreas Ridder von CB Richard Ellis berichtet von
2010 in Prozent
nischen Wirtschaft das Kunststück, im Krisenjahr Fondsgesellschaften, „die liebend gerne ein Büro-
2009 um 1,7 Prozent zu wachsen. Für 2011 erwartet Bruttoinlandsprodukt (BIP) 358 gebäude in der Warschauer Innenstadt kaufen wür-
2010 in Mrd. Euro
das polnische Hauptamt für Statistik eine Zunahme den, aber keines finden“.
BIP pro Kopf 2010 in Euro 9.370
des Bruttoinlandsprodukts um 4 Prozent. Tatsächlich zählen gerade deutsche Offene Im-
„Gleichzeitig profitiert Polen davon“, ergänzt BIP-Wachstum 2011 in %* 4,2 mobilienfonds neben österreichischen Unternehmen
Karl-Joseph Hermanns-Engel, Geschäftsführer der * Prognose wie der Immofinanz-Gruppe oder dem niederlän-
Union Investment Real Estate GmbH, „dass andere Quelle: Polish Information and Foreign Investment dischen Shoppingcenter-Betreiber Unibail-Rodam-
Länder Mittel- und Osteuropas, vor allem Ungarn Agency, April 2011; GTAI, Mai 2011 co zu den wichtigsten Investoren in Polen. „Polens
und Rumänien, an Attraktivität verloren haben.“ Volkswirtschaft hat in den letzten zehn Jahren eine
Investoren, die vorher in mehreren Ländern Ost- und Mitteleuropas eindrucksvolle Entwicklung durchlaufen“, begründet dies Karl-Joseph
tätig gewesen seien, konzentrierten sich jetzt auf Polen. Die Folge: Im Hermanns-Engel von Union Investment. „Warschau hat in vielerlei Hin-
Jahr 2010 verbuchte das Transaktionsvolumen von Gewerbeimmobi sicht mit den etablierten Immobilien-Investmentmärkten im Westen
lien beinahe eine Verdreifachung und erreichte rund 2 Milliarden Euro gleichgezogen. Das gilt in besonderem Maße beim Gebäudestandard
Fotos: Union Investment/Daniel Sumesgutner_Fotodesign; Union Investment
nach 750 Millionen Euro im Jahr 2009. Tomasz Puch, Leiter des Bereichs und in puncto Nachhaltigkeit.“
Capital Markets beim internationalen Immobilienberater Jones Lang Union Investment erwarb in den vergangenen 18 Monaten mehrere
LaSalle (JLL) in Polen, erwartet aber, dass sich auch die Nachbarländer Objekte in Polen: das komplett vermietete Bürohaus „Horizon Plaza“
im Stadtteil Mokotów, das hinter historischen Fassaden revitalisier-
te Büro- und Geschäftshaus „Lipinski-Passage“ im Zentrum der Stadt
„Warschau hat in vielerlei und Anfang 2011 den „Zebra Tower“, ein Bürogebäude mit gut 18.000
Hinsicht mit den etablierten Quadratmetern vermietbarer Fläche in der Innenstadt von Warschau.
Immobilien-Investmentmärkten Die österreichische S+B-Gruppe als Verkäuferin des „Zebra Tower“
im Westen gleichgezogen.“ wurde damit für ihren Mut belohnt, den sie aufbrachte, als sie mitten
Karl-Joseph Hermanns-Engel, in der Krise die Bauarbeiten startete. „Projektentwickler, die gegen den
Union Investment Real Estate GmbH Zyklus gehandelt haben, sind eindeutig die Gewinner“, urteilt Aenge-
velt-Experte Kunik. Denn die wenigen neuen Immobilien, die jetzt auf
den Markt kommen, treffen auf ein großes Investoreninteresse. Die Fol-
ge: Die Preise steigen, und die Renditen sinken – in der ersten §
10 Raum & mehr 2 | 2011 Raum & mehr 2 | 2011 11
Märkte
Die Hauptstadt dominiert Polens Investmentmarkt hat den Tiefpunkt überwunden
Einwohnerzahl, Büroflächenbestand und Leerstandsquote in den Entwicklung der Investitionen in Büro- und Einzelhandelsimmobilien
wichtigsten polnischen Großstädten 2010 von 2005 bis 2010 in Mrd. Euro
Büro Einzelhandel
Einwohner Büroflächenbestand in 1.000 m2 Leerstandsquote in Prozent
(50.000 m2/Etage) 5
2,7
7,2 4
3.436
217 3
Dreistadt* 2,0
16,8 1,6
743.000 2
1 0,5 1,0
0,3
0 1,1 2,2 1,2 1,0 0,4 0,6
2005 2006 2007 2008 2009 2010
191
13,9
Posen 178
Warschau Entwicklung der durchschnittlichen Spitzenrenditen für Büro- und
553.000 25,6
1.716.000 Einzelhandelsobjekte in Prozent
305
Lodsch Büro Einzelhandel
4,3 740.000 9
Breslau
633.000 8
181 22,0
388
7
Kattowitz 12,3
308.000 Krakau
6
756.000
5
* Trójmiasto: Danzig (457.000 Einwohner),
Gdingen (248.000), Zoppot (38.000) 2005 2006 2007 2008 2009 2010 1. Q. 2011
Quelle: Central Statistical Office of Poland, Colliers International, Mai 2011 Quelle: Savills, Mai 2011; Cushman & Wakefield, März 2011
Jahreshälfte betrugen sie für ein Bürogebäude in bester Warschau- 75.000 Quadratmeter Büros vermietet, in Kattowitz (308.000 Einwoh-
er Innenstadtlage laut Cushman & Wakefield noch 6,4 Prozent. In ner) 18.000 Quadratmeter. Trotzdem gewinnen die sogenannten Regio-
den nächsten Jahren wird das Angebot allerdings wieder steigen. nalstädte – in erster Linie Krakau, Breslau, Kattowitz, Lodsch, Posen und
Kunik rechnet damit, dass 2013/14 in Warschau jährlich zwischen die Trójmiasto (Dreistadt) mit Danzig, Gdingen und Zoppot – allmählich
300.000 und 400.000 Quadratmeter Bürofläche neu auf den Markt an Bedeutung. „Viele institutionelle Investoren“, stellt Dariusz Kunik
kommen werden. Dies würde einem jährlichen Zuwachs von nicht fest, „sind aufgrund des Mangels an geeigneten Produkten gezwun-
weniger als 10 Prozent, bezogen auf den heutigen Bestand von 3,5 Die im Krieg stark zerstörte Breslauer Innenstadt wurde „Zlote Tarasy“, goldene Terrassen, heißt der von ING ent- gen, auf aus ihrer Sicht weniger attraktive Märkte auszuweichen.“ Doch
Millionen Quadratmetern moderner Büroflächen, entsprechen. Wie in den 1950er-Jahren weitgehend rekonstruiert. wickelte Shopping- und Bürokomplex in Warschau. manche tun dies auch freiwillig: Michal Cwiklinski, Head of Investment
auf Investorenseite sind auch unter den Projektentwicklern haupt- bei Savills Polen, registriert verstärkt Investoren, „die höhere Renditen
sächlich ausländische Unternehmen aktiv – beispielsweise Ghelamco anstreben und deshalb Einzelhandels- und Bürogebäude in Regional-
und Liebrecht & Wood aus Belgien, S+B und CA Immo aus Öster- ein Büromieter unterschreibt in Warschau Verträge, die länger als fünf geprüft werden, ob Restitutionsansprüche anhängig sind. „Ist dies der städten kaufen“. Dort lässt sich in der Regel eine um 100 Basispunkte
reich sowie Hochtief Projektentwicklung aus Deutschland. Hochtief Jahre laufen“, sagt Rechtsanwalt Martin Neupert, Gründungspart- Fall, muss mit den Alteigentümern verhandelt und eine Einigung her- höhere Rendite als in der Hauptstadt erzielen.
plant beispielsweise im südlich der Innenstadt gelegenen Warschau- ner der auf Mittel- und Osteuropa spezialisierten Wirtschaftskanzlei beigeführt werden“, sagt Neupert. Dies gelinge zwar in den allermeis
er Stadtteil Ochota ein gemischt genutztes Stadtquartier mit Büros, BNT in Warschau. „Wenn Gebäudequalität und Mietermix gut sind, ten Fällen, erkläre aber, warum Bauvorhaben im Zentrum Warschaus so Der Einzelhandelsmarkt bietet viel Potenzial
Verkaufsflächen und Wohnungen. haben Eigentümer in der Regel aber keine Probleme, Flächen neu zu viel Zeit in Anspruch nehmen. Gerade bei Einzelhandelsobjekten – sie machten 2010 die Hälfte des ge-
Für Rainer Eichholz, Sprecher der Geschäftsführung von Hochtief vermieten, wenn ein Mieter auszieht“, weiß Martin Neupert aus der Im Auge behalten müssen ausländische Entwickler zudem die Wäh- samten Investitionsvolumens aus – bieten sich auch außerhalb Warschaus
Projektentwicklung, bietet Polen derzeit für Developer „eine günstige Praxis. Das Warschauer Büro berät regelmäßig ausländische Inves rungsfrage. Polen ist von seinem ursprünglichen Ziel abgerückt, im Jahr Chancen. Denn noch ist die Ausstattung mit modernen Verkaufsflächen
Ausgangsposition: Die Projektpipeline ist nur mäßig gefüllt, und Experten toren in Polen. 2012 den Euro einzuführen. Selbst das Jahr 2015 gilt mittlerweile als in Polen unterdurchschnittlich. Laut CB Richard Ellis stehen statistisch
Fotos: Henryk T. Kaiser/AGE/F1online; Elan Fleisher/LOOK-foto
prognostizieren ein nachhaltiges Wirtschaftswachstum.“ Bereits 2010 fraglich. Projektentwickler aus Euro-Ländern müssen Bau- und Planungs- gesehen jedem Einwohner Polens nur 0,21 Quadratmeter Verkaufsfläche
stieg der Büroflächenumsatz in Warschau um 80 Prozent auf 400.000 Offene Eigentumsfragen verzögern Projekte arbeiten somit in der polnischen Währung Zloty bezahlen, deren Kurs in zur Verfügung – und die befindet sich zu einem erheblichen Teil in Ein-
Quadratmeter – inklusive Vertragsverlängerungen. Für 2011 erwarten Größtes Hindernis für Projektentwickler und Investoren sind jedoch nach der Vergangenheit stark schwankte. Für Endinvestoren hingegen stellt kaufszentren. „Es gibt in Polen nur wenige gewachsene Einkaufsstra-
Marktbeobachter eine weitere Zunahme auf mindestens 500.000 Qua- wie vor ungeklärte Eigentumsverhältnisse und die noch immer nicht die Verschiebung der Euro-Einführung kein Problem dar, sagt JLL-Exper- ßen“, berichtet Andreas Ridder – ein Bild, das sich in Warschau bestätigt:
dratmeter. Auch die Spitzenmiete dürfte auf etwa 26 Euro pro Quadrat- vollständig aktualisierten Grundbücher. „Insbesondere bei Grundstü- te Tomasz Puch: „Gewerbliche Mietzahlungen sind in Polen so gut wie Selbst in einer Prachtstraße wie der Nowy Swiat ist der Einzelhandels-
meter steigen. cken auf dem großen Gebiet des ehemaligen Warschauer Gettos gibt immer an den Euro gekoppelt, in vielen Fällen werden Mieten sogar in besatz eher dünn. Dafür drängeln sich vor allem junge Warschauer in
Einfach ist die Aufgabe für Projektentwickler indes nicht. „Es ist es zahlreiche Restitutionsansprüche, die noch immer ungeklärt sind“, Euro gezahlt.“ Auf diese Weise, ergänzt Berater Janusz Staroscik, „ha- Einkaufszentren wie den modernen „Zlote Tarasy“ (goldene Terrassen)
schwierig, in der Warschauer Innenstadt eine Baugenehmigung zu berichtet Neupert. Bis heute sei es dem polnischen Staat nicht gelungen, ben Investoren Währungssicherheit“. neben dem Hauptbahnhof.
erhalten“, weiß Andreas Ridder von CB Richard Ellis. Hinzu kommt, für dieses Problem eine sichere Lösung zu finden. „Es hat viele Geset- Deutlich kleiner als in Warschau sind die Büromärkte in den an- Nicht zu vernachlässigen ist der Logistiksektor, der im Jahr 2010
dass langfristige, über zehn Jahre laufende Mietverträge für Büros – wie zesvorstöße gegeben, keiner hat gehalten.“ Für Investoren heißt das: deren polnischen Großstädten. In Krakau zum Beispiel, einer Stadt mit nach Angaben von Cushman & Wakefield einen Anteil von immerhin
sie Endinvestoren in der Regel wünschen – nicht üblich sind. „Kaum Neben der Recherche im Grundbuch muss bei den zuständigen Behörden immerhin 750.000 Einwohnern, wurden im Jahr 2010 laut Aengevelt 11 Prozent am gesamten Transaktionsvolumen hatte. CB Richard §
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Märkte
Polen – zwei Jahre danach
Ist das EU-Mitgliedsland auch nach der „samtenen Krise“ noch immer der Star unter den Investmentmärkten in
Mittel- und Osteuropa? Von Mladen Petrov
S
echs Monate lang hat Polen die EU-Rats- Markt gezeigt, und daraus haben sich letztlich
präsidentschaft inne, und es überrascht auch Investitionen im großen Stil ergeben. Groß-
deshalb wenig, dass dem Land derzeit anleger bevorzugen dabei weiterhin erstklas-
viel Aufmerksamkeit geschenkt wird. Zweifel- sige Liegenschaften – aber nur, wenn sie sich
los genießt Polen es auch, im Rampenlicht zu auch in Toplagen befinden. Viele deutsche In-
stehen. 2009 war es das einzige EU-Land, dem vestoren, aber nicht nur sie, sehen sich in Polen
es mitten in der weltweiten Wirtschafts- und Fi- verstärkt nach guten Gelegenheiten um. Auch
nanzkrise gelang, ein Wachstum seines BIP zu bei in Deutschland ansässigen Hypotheken-
erreichen. Diese Neuigkeit konnte man auf den banken, zum Beispiel bei der AarealBank, der
Titelseiten aller internationalen Zeitungen lesen; Westdeutschen Immobilienbank, der Berlin Hyp
sie löste eine Diskussion aus, die sich um die und der Eurohypo, steigt die Bereitschaft, Bau-
folgende Frage drehte: Wie lässt sich der Markt trägern und Immobilienkäufern höhere Kredite
in Polen beschreiben? Ist er zentraleuropäisch einzuräumen. Um genauer zu sein, besteht nicht
oder westlich geprägt, handelt es sich um ein nur die Bereitschaft zur Kreditvergabe, vielmehr
Schwellenland oder einen Industriestaat? Wenn sind die Banken bereits voll im Geschäft.
Sie diese Frage den Investoren vorlegen, die
frühmorgens von London oder Frankfurt nach Deutsche Banken glauben an Polen
Warschau fliegen, dürften Sie vermutlich stets Kürzlich habe ich mich mit deutschen Bankern Der Journalist Mladen Petrov
dieselbe Antwort erhalten: Es handelt sich bei unterhalten, die auf dem polnischen Immobilien schreibt für die Warschauer
Polen schlicht und einfach um einen Markt, bei markt aktiv sind. Ihre Botschaft war eindeutig: Zeitschrift „Eurobuild CEE“.
dem man ganz vorne mit dabei sein sollte. Weitere Finanzmittel sind bereits unterwegs.
Kennzahlen bestätigen den positiven Ein- „Wir wurden gebeten, in Polen mehr Kredite
druck, den der polnische Immobilienmarkt zur Verfügung zu stellen“, war verschiedentlich Ukraine die Fußballeuropameisterschaft aus-
gegenwärtig erweckt. Laut einer Studie von CB zu vernehmen. Mitarbeiter der Berlin Hyp, die richtet, um mehr als 4 Prozent wachsen, und
Das Shoppingcenter „3 Stawy“ in Kattowitz war die erste Immobilie, die Union Investment in Polen erwarb. Richard Ellis wurden in den ersten fünf Mona noch nicht allzu lange am Markt mitmischt, lie- es ist offensichtlich, dass dem Land derzeit
ten 2011 in Mittel- und Osteuropa 4,4 Milli- ßen wissen, dass sie fest an die Stabilität des viel Interesse zuteil wird. Doch wie lange wird
arden Euro investiert. Im laufenden Jahr floss polnischen Marktes glauben. es dauern, bis Polen von einem anderen leis
Ellis zufolge wurden im selben Zeitraum ungefähr 1,5 Millionen Qua- nächsten fünf Jahren positiv entwickeln wird. Im Fokus der Investoren damit 180 Prozent mehr Immobilienkapital in Die Aussage fiel, als die Bank im Spätsom- tungsfähigen Markt die Schau gestohlen wird
dratmeter Lagerflächen vermietet. In Bau waren Ende 2010 lediglich steht neben der polnischen Hauptstadt vor allem die nicht nur bei Ge- den Wirtschaftsraum als im gleichen Zeitraum mer 2010 bekannt gab, dass sie das deutsche – oder, Gott bewahre, bis sich der polnische
184.000 Quadratmeter neue Lagerflächen. Aktiv sind dabei hauptsäch- schäftsreisenden, sondern auch bei Wochenendtouristen beliebte Stadt des Vorjahres. Unternehmen ECE Projektmanagement für die Markt überhitzt? Wir sollten nicht vergessen,
lich ausländische Player, allen voran die US-Konzerne Panattoni und Krakau, wo Union Investment bereits im Jahr 2009 ein Vier-Sterne-Hotel Finanzierung des Einkaufszentrums „Kaskada“ dass sich in Budapest und Bukarest im Ver-
Prologis. „Neben dem Großraum Warschau ist für Logistikflächen ins- der Marke Radisson Blu erwarb. Internationale Käufer dominieren in Stettin mit einem Kredit in Höhe von insge- gleich zu Warschau und Prag noch immer deut-
besondere Zentralpolen attraktiv, da sich dort künftig die Autobahnen Im vergangenen Jahr wurden nach Angaben von Cushman & Die Zuwächse verteilen sich auf alle Länder Mit- samt 111 Millionen Euro ausstatten will. Einige lich höhere Renditen erzielen lassen; Investoren
A 1 und A 2 kreuzen werden“, sagt Union Investment-Geschäftsführer Wakefield in ganz Polen 124 Hotels mit zusammen 5.500 Zimmern tel- und Osteuropas. In letzter Zeit wurden so- Monate, die einem allerdings wie eine kleine werden sich daher gegen Jahresende wohl ver-
Hermanns-Engel. fertiggestellt – nicht sonderlich viel, wenn man bedenkt, dass 2012 gar für „exotische“ und abgelegene Gebiete Ewigkeit vorgekommen waren, hatte der Markt stärkt dieser Märkte annehmen.
Seltenheitswert haben hingegen Transaktionen von Hotels – und in Polen und der Ukraine die Fußballeuropameisterschaft stattfinden bedeutende, Hunderte von Millionen Euro teure auf dem Trockenen gesessen; vor diesem Hinter- Natürlich lässt sich die Sache auch aus
dies, obwohl Investoren laut einer von JLL vorgenommenen Befragung wird. Überhaupt erwarten Beobachter durch das sportliche Großer- Ankäufe angekündigt – doch sind es neben grund wirkte die Neuigkeit erfrischend, dass die einem anderen Blickwinkel betrachten. An-
erwarten, dass sich die Performance des Warschauer Hotelmarkts in den eignis keinerlei weitere Impulse auf den Immobilienmarkt – mit einer Russland vor allem Märkte wie Bulgarien und Kreditgeber nun keine Spielverderber mehr sein gesichts der Tatsache, dass die Renditen ex-
Ausnahme: „Es werden viele Infrastrukturprojekte realisiert“, sagt Ja- Polen, in die Großanleger investieren. Während wollen und das Geschäft mit den Bauträgern klusiver Einkaufsmeilen in London bei 5,5 Pro-
nusz Kunik von Aengevelt Immobilien. „So integriert zum Beispiel in für den russischen Investmentmarkt aber nach suchen – besonders wenn man bedenkt, dass zent und in Frankreich sowie in Deutschland
„Kaum ein Büromieter unter- Kattowitz und Posen die polnische Bahn im Rahmen von Joint-Ven- wie vor heimische Kapitalgeber bestimmend die großen Immobilienunternehmen und Ban- zwischen 5 und 5,5 Prozent liegen, bietet Polen
schreibt in Warschau Verträge, ture-Projekten mit privaten Unternehmen hochmoderne Einkaufszen- sind, ist Polen das Land, in dem internationale ken der Stadt zwischen Oder und Ostsee bisher mit 6 bis 6,25 Prozent attraktive Bedingungen.
die länger als fünf Jahre laufen.“ tren in die Bahnhöfe.“ Akteure auf Einkaufstour gehen. Woran sie be- keine große Beachtung geschenkt hatten. Es Was schließlich das Risiko einer Überhitzung
Fotos: Union Investment; bnt; privat
Martin Neupert, BNT Warschau Darüber hinaus baut Warschau eine zweite U-Bahn-Linie mit ins- sonders interessiert sind? Nun, ihnen geht es folgten weitere positive Engagements, bei denen angeht, sollten wir nicht vergessen, dass Polen
gesamt sieben neuen Stationen. Und eigentlich sollte bis zur Europa- um das Übliche: eine sichere Einnahmequelle, Banken die Bereitschaft zeigten, die Sicherheits- nicht gerade für schnelle Entscheidungen und
meisterschaft auch die Autobahn A 2 von Frankfurt (Oder) über War- vorzugsweise aus vermieteten Einzelhandels zone Warschau zu verlassen und auch Vorhaben zügig umgesetzte Maßnahmen bekannt ist. Iro-
schau bis zur weißrussischen Grenze fertig werden – was dringend immobilien oder Büros in Stadtzentren. außerhalb der Hauptstadt zu begleiten. nischerweise könnte es sich als Vorteil erwei-
nötig wäre: Warschau ist eine der ganz wenigen EU-Hauptstädte ohne In den vergangenen Jahren haben deutsche Das BIP Polens soll sowohl dieses Jahr als sen, dass die Dinge nicht überstürzt werden –
Autobahnanschluss. $ Investoren besonders viel Interesse an diesem auch 2012, wenn das Land zusammen mit der das hat sich in den letzten Jahren gezeigt. $
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konzepte
Sprung in die Energiewende N
ach der Nuklearkatastrophe von Fukushima waren sie wieder „Wir beobachten, dass die
auf vielen Straßen zu sehen, die in den 70er-Jahren so ver- Nachfrage nach Konzepten für
breiteten gelben Aufkleber mit der schmunzelnden Sonne und energieeffiziente Gebäude
dem Schriftzug „Atomkraft? Nein danke“. Auch zur Unternehmens- kontinuierlich steigt.“
zentrale des Sportartikelherstellers Puma im fränkischen Herzogen Stefan Schwan, Cofely Deutschland
Deutschland steigt aus der Atomenergie aus. Manche Eigentümer von Gewerbeimmobilien nutzen schon aurach würde der Aufkleber gut passen – denn Atomkraft hat dort seit
Herbst 2009 nichts mehr verloren. Einen Teil des benötigten Stroms
heute Ökostrom. Von Christian Hunziker erzeugt das Gebäude selbst mittels einer großen Fotovoltaikanlage,
die restliche Energie wird hinzugekauft und stammt ebenfalls aus
erneuerbaren Quellen.
Der Sportartikelhersteller ist nicht das einzige Unternehmen, das
sich mit der Frage auseinandersetzt, wie es seinen Energiebedarf auf zurzeit 19,87 Cent pro Kilowattstunde, oder sie entscheiden sich für
umweltverträgliche Weise decken kann. Der Hamburger Kaffeeröster ein variables Modell, bei dem der Strompreis von der Entwicklung der
J. J. Darboven versorgt sich genauso mit Ökostrom wie das Berliner Netzentgelte und den staatlichen Abgaben abhängig ist.
Einkaufszentrum Forum Steglitz, und die Fondsgesellschaft Union Bei Kunden mit einem größeren Strombedarf ist die Preisgestal-
Investment bezieht seit diesem Jahr für ihre Standorte in Hamburg tung ohnehin Verhandlungssache. „Im B2B-Bereich wird jeder Vertrag
und Frankfurt ebenfalls Strom aus erneuerbaren Energien. individuell und tagesaktuell verhandelt“, heißt es auch bei Vattenfall.
„Wir beobachten, dass die Nachfrage nach Konzepten für ener- Wie das genau abläuft, schildert Christian Stamerjohanns, Sprecher
gieeffiziente Gebäude und zur Nutzung erneuerbarer Energien konti- des Hamburger Einkaufszentren-Entwicklers ECE: „Großkunden ha-
nuierlich steigt“, sagt Stefan Schwan, Mitglied der Geschäftsleitung ben die Möglichkeit, Energie im Rahmen einer strukturierten Beschaf-
des Energiedienstleisters Cofely Deutschland. Beschleunigt worden fung über einen Energieversorger zu kaufen. Das bedeutet, dass man
sei dieser Denkprozess durch die Nuklearkatastrophe in Japan und eine zu definierende Anzahl von Energietranchen teilweise weit vor
den Beschluss der Bundesregierung, wonach Deutschland bis zum dem Nutzungsjahr einkauft.“ Entscheidend für den Preis sei bei die-
Jahr 2022 komplett aus der Atomenergie aussteigen wird. Trotzdem sem Modell, den günstigsten Beschaffungszeitpunkt an der Leipziger
scheint Ökostrom bei gewerblichen Kunden noch kein zentrales Thema Strombörse European Energy Exchange (EEX) zu treffen.
zu sein: „Im Bereich B2B wählt der überwiegende Teil unserer Kunden Im Fall von ECE ist der Vertragspartner Vattenfall – und mit dem
konventionell erzeugten Strom“, heißt es jedenfalls in der Deutsch- Energiegiganten scheint der Shoppingcenter-Spezialist gut verhandelt
land-Zentrale des Stromkonzerns Vattenfall. Auch nach dem Unglück zu haben: Jedenfalls betragen die Mehrkosten des Ökostroms gegen-
in Japan lägen die Anfragen nach Ökostrom durch Gewerbekunden über konventionell erzeugtem Strom laut Stamerjohanns weniger als
„nicht im signifikanten Bereich“. 1 Prozent. ECE versorgt seine Zentrale in Hamburg sowie 84 seiner
Dabei können in Deutschland Eigentümer von Bürogebäuden, insgesamt 93 deutschen Einkaufszentren mit Strom aus skandina-
Einkaufszentren und anderen Gewerbeimmobilien mittlerweile bei vischen Wasserkraftwerken.
zahlreichen Stromanbietern aus erneuerbaren Quellen – also Was-
serkraft, Sonne, Wind und Biomasse – wählen. Dies gilt auch bei so- Mieter und Vermieter sollten kooperieren
genannten Bündelarrangements, also dann, wenn ein Unternehmen Allerdings ist bei Einkaufszentren der Eigentümer beziehungsweise das
verschiedene Niederlassungen oder Filialen in ganz Deutschland ver- Center-Management nur für die Energiebeschaffung des Mall-Bereichs
sorgt haben will. Der Hamburger Ökostrom-Anbieter Lichtblick etwa zuständig; woher der Strom für die einzelnen Shops kommt, entschei-
hat nach eigenen Angaben unter seinen 580.000 Abnehmern 33.000 det immer noch jeder Mieter selbst. „Wir arbeiten aber daran, den
gewerbliche Kunden, darunter auch Puma. Kleineren Gewerbekunden Mieter mitzunehmen“, sagt Christian Stamerjohanns. So habe ECE ein
mit einem Jahresverbrauch bis 100.000 Kilowattstunden bietet Licht- „Lichthandbuch“ für Mieter entwickelt und ein Faltblatt erstellt, das auf
blick zwei Vertragsmodelle: Entweder bezahlen sie einen Festpreis von die Möglichkeiten zur Verringerung des Kohlendioxid-Ausstoßes hin
weise – unter anderem durch Ökostrom. Ähnlich ist die Situation bei
Bürogebäuden: Auch hier bestimmt allein der Mieter, ob er Atom- oder
Ökostrom beziehen will.
Deutschlands Strommix
Dies aber ermöglicht es umweltbewussten Unternehmen, selbst
Energieträger in Deutschland, Anteil am Bruttostromverbrauch 2010
in Prozent dort ihre Nachhaltigkeitsziele zu verfolgen, wo sie nicht Eigentümer,
sonstige* Braunkohle sondern Mieter sind. Die Puma AG zum Beispiel bezieht in mehreren
5 24 ihrer deutschen Shops CO2-frei erzeugten Strom. Die Kehrseite der
Fotovoltaik 2,0 Erdgas Medaille: Vermieter, die ihre Verantwortung gegenüber der Umwelt
14 ernst nehmen, haben keine Einflussmöglichkeit auf ihre Büro- oder
Wasserkraft 3,2
Das Hauptquar- Ladenmieter – es sei denn, sie schaffen es, mittels sogenannter grüner
tier von Puma in erneuerbare Mietverträge die Mieter in die Pflicht zu nehmen. „Das ist besonders
Fotos: Theo Barth/laif; Cofely
Energien
Herzogenaurach Biomasse 5,6 17 für Gebäudeeigentümer wichtig, die eine Nachhaltigkeitszertifizierung
nutzt ausschließ- anstreben“, gibt Thomas Herr, Geschäftsführer des Berliner Asset-Ma-
lich Energie aus Steinkohle Atomenergie nagers TH Projektmanagement, zu bedenken. In Zertifizierungssys
Windenergie 6,2
erneuerbaren 19 22 temen wie demjenigen der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges
Quellen. * Erdöl, Grubengas, Pumpspeicher Quelle: Agentur für Erneuerbare Energien, Januar 2011 Bauen (DGNB) werden wertvolle Punkte verliehen, wenn der Anteil §
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