AXA Immovation Commercial Emissionsprospekt - Neue Emission - 29. November bis 10. Dezember 2021 Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art ...
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AXA Immovation Commercial Emissionsprospekt Neue Emission – 29. November bis 10. Dezember 2021 Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art „Immobilienfonds“ für qualifizierte Anleger
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AXA Immovation
Commercial
Emissionsprospekt
vom 24. November 2021
Anlagefonds schweizerischen Rechts
der Art „Immobilienfonds“
für qualifizierte Anleger
Fondsdomizil: Schweiz
Fondsleitung: AXA Investment Managers Schweiz AG, Zürich
Depotbank: Zürcher Kantonalbank, Zürich
Vertrieb: Schweiz
Dieser Emissionsprospekt mit integriertem Fondsvertrag ist die ausschliessliche Grundlage
für alle Zeichnungen von Anteilen des AXA Immovation Commercial (nachstehend auch
„der Fonds“ oder der „Immobilienfonds“).
Potenzielle Investoren werden gebeten, die Erläuterungen unter dem Titel „Risiken“
sorgfältig durchzulesen.
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AXA Immovation Commercial Emissionsprospekt vom 24. November 2021
Inhaltsverzeichnis
Emissionsprospekt
Das Angebot 5
Informationen über den AXA Immovation Commercial 8
Informationen über die Fondsleitung 12
Informationen über die Depotbank 14
Informationen über Dritte 14
Risiken 15
Portfolioveränderungen vom 1. Oktober 2021 bis 24. November 2021 17
Weitere Informationen 18
Beilage 1:
Jahresbericht per 30.09.2021 19
Beilage 2:
Fondsvertrag mit Anhang 61
Dieser Prospekt wurde in Übereinstimmung mit der Fachinformation Ausgabe von Immobilien-
fondsanteilen der Swiss Funds & Asset Management Association SFAMA (neu Asset Management
Association Switzerland AMAS) vom 25. Mai 2010 (Stand 21. Dezember 2018) erstellt und wurde
auf der Grundlage von Art. 51 Abs. 3 des Finanzdienstleistungsgesetzes (FIDLEG) von keiner
schweizerischen Prüfstelle geprüft oder genehmigt.
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AXA Immovation Commercial Emissionsprospekt vom 24. November 2021
Das Angebot
Rechtsgrundlage Die Geschäftsleitung der Fondsleitung des AXA Immovation Commercial hat am
9. November 2021 die Emission von
maximal 96'171 Anteilen des AXA Immovation Commercial beschlossen.
Damit erhöht sich die Anzahl der Anteile von 480'859 auf maximal 577'030 Anteile.
Diese Ausgabe erfolgt im Bezugsrecht, um eine Verwässerung des Fondsvermögens
im Interesse der bisherigen Anleger zu vermeiden. Gestützt auf den F ondsvertrag
vom Mai 2021, werden die neuen Anteile somit den bisherigen Anlegern unter
Wahrung des Bezugsrechtes und – soweit bisherige Anleger ihr Bezugsrecht nicht
ausüben – neuen Interessenten zu den nachstehenden Bedingungen angeboten.
Nicht gezeichnete Anteile werden nicht ausgegeben, wodurch sich der gesamte
Zeichnungsbetrag reduziert (sogenannte Best effort-Emission mit variabler Anzahl
neuer Anteile). Nach dem Ende der Zeichnungsfrist gibt die Fondsleitung die Anzahl
der effektiv auszugebenden Anteile bekannt.
Zeichnungsfrist 29. November bis 10. Dezember 2021 (12.00 Uhr)
Liberierung Die Liberierung der neuen Anteile erfolgt am 16. Dezember 2021.
Bezugsverhältnis 5 zu 1 – 5 bisherige Anteile berechtigen zum Bezug von 1 neuen Anteil. Es können
nur ganze Anteile gezeichnet werden (keine Fraktionen möglich). Nicht ausgeübte
Bezugsrechte verfallen wertlos. Die Fondsleitung behält sich das Recht vor, nach
Ablauf der Zeichnungsfrist nicht durch bisherige Anleger gezeichnete Anteile
anderen Investoren zuzuteilen.
Ausgabepreis CHF 1'101 pro Anteil
Der Ausgabepreis wurde gemäss § 17 des Fondsvertrages festgelegt. Er basiert
auf einem Nettoinventarwert per 30. September 2021 von CHF 1'054 je Anteil
und schliesst den Einkauf in den laufenden Ertrag (d. h. für die Periode vom
1. Oktober 2021 bis zum 16. Dezember 2021) sowie die Ausgabekommission
und N ebenkosten von 1.0 % resp. 2.5 % gemäss Fondsvertrag ein.
Die Liegenschaften des Fonds wurden durch den unabhängigen Schätzungsexperten
per 30. September 2021 für den Jahresabschluss geschätzt bzw. überprüft. Diese
Schätzungen bilden die Grundlage für die Errechnung des Ausgabepreises. Im Hin-
blick auf die Emission wurden zusätzlich die budgetierten resp. bekannten Wert
veränderungen der Liegenschaften aus laufenden Bauprojekten und Sanierungen
sowie Zu- und Verkäufe von Liegenschaften vom 1. Oktober 2021 bis zum Liberie-
rungsdatum berücksichtigt.
Nebenkosten und Gemäss § 17 Ziff. 4 des Fondsvertrages werden bei der Ausgabe neuer Fondsanteile
Ausgabekommission die Nebenkosten (Handänderungssteuern, Anwaltshonorare, Notariatskosten,
Gebühren, marktkonforme Courtagen, Abgaben usw.), die dem Immobilienfonds
im Durchschnitt aus der Anlage des einbezahlten Betrages erwachsen, zum Netto-
inventarwert zugeschlagen. Zudem wird zugunsten der Fondsleitung eine Ausgabe-
kommission gemäss Fondsvertrag erhoben.
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AXA Immovation Commercial Emissionsprospekt vom 24. November 2021
Zuteilung der Anteile / Die Bekanntgabe der zugeteilten Anteile erfolgt spätestens am 13. Dezember 2021.
Bezugsrechte / Anteilskürzung
Die mit einem Bezugsrecht gezeichneten neuen Anteile werden den bisherigen
Anlegern zugeteilt. Nicht mit Bezugsrecht gezeichnete Anteile werden proportional
zum Zeichnungsbetrag an andere Interessenten ausgegeben (§ 17 Ziff. 1 Fonds
vertrag).
Neue Investoren, welche nach allfälligen Kürzungen unterhalb die Mindestan-
lage von CHF 1 Mio. fallen, können nicht berücksichtigt werden. Die Anteile sind in
jedem Fall zu 100 % zu liberieren, auch wenn weniger als 96'171 Anteile ausgegeben
werden. Über die Zuteilung und allfällige Kürzungen entscheidet die Fondsleitung
gestützt auf den Fondsvertrag, wobei das Bezugsrecht der bisherigen Anleger
gewahrt bleibt.
Bezugsrechte Die Ausübung des Bezugsrechtes erfolgt mit der Zeichnung und der gleichzeitigen
Bekanntgabe der Anteile, die mit den Bezugsrechten erworben werden. Es findet
kein Handel der Bezugsrechte statt. Da die Anteile des AXA Immovation Commercial
nicht gehandelt werden, die FINMA den Fonds von der „regelmässigen Kursstellung“
durch die Depotbank befreit hat und die Ausgabe von neuen Anteilen jeweils zum
NAV erfolgt, ergibt sich rechnerisch kein Wert für das Bezugsrecht. Nicht präsen-
tierte Bezugsrechte verfallen am Ende der Bezugsfrist wertlos.
Anlegerkreis / Investoren Der Kreis der Anleger ist auf steuerbefreite inländische Vorsorgeeinrichtungen und
steuerbefreite inländische Einrichtungen, die nach ihrem Zweck der beruflichen
Vorsorge dienen (inkl. Anlagestiftungen), auf steuerbefreite inländische Bankstiftun-
gen der dritten Säule a sowie steuerbefreite inländische Sozialversicherungs- und
Ausgleichskassen (insbesondere Arbeitslosen-, Krankenversicherungs-, Alters-, Inva
liden- und Hinterlassenenversicherungskassen mit Ausnahme der konzessionierten
Versicherungsgesellschaften) gemäss Art. 56 Bst. e und f DBG mit professioneller
Tresorerie beschränkt.
Als Anleger sind auch Anlagefonds zugelassen, sofern deren Anlegerkreis ausschliess-
lich aus den vorstehend erwähnten in der Schweiz domizilierten steuerbefreiten
Einrichtungen besteht.
Professionelle Tresorerie liegt vor, wenn der qualifizierte Anleger innerhalb oder
ausserhalb des Unternehmens auf Dauer eine fachlich ausgewiesene, im Finanz
bereich erfahrene Person mit der Bewirtschaftung der Finanzmittel betraut hat.
Mindestanlage Die Mindestanlage für neue Investoren beträgt gemäss § 5 Ziffer 1 des Fondsvertra-
ges CHF 1 Mio. (exkl. Nebenkosten/Ausgabekommission). Zeichnungen von neuen
Investoren, welche nach allfälligen Kürzungen unterhalb die Mindestanlage von
CHF 1 Mio. fallen, können nicht berücksichtigt werden.
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AXA Immovation Commercial Emissionsprospekt vom 24. November 2021
Verwendung Erlös Der Erlös dieser Kapitalerhöhung wird für den weiteren Ausbau des Anlageportfolios,
die Finanzierung von Sanierungen und Bauprojekten sowie die Rückführung von
kurzfristigem Fremdkapital verwendet.
Verurkundung Die Anteile werden nicht verbrieft, sondern buchmässig geführt. Der A
nleger ist nicht
berechtigt, die Aushändigung eines Anteilscheines zu verlangen.
Depot / Konto Es ist ein Depot und ein Konto bei der Depotbank, der Zürcher Kantonalbank, zu
eröffnen. Nur mit vorgängiger ausdrücklicher Zustimmung sowohl der Fondslei-
tung als auch der Depotbank können die Anteile bei einer anderen Bank innerhalb
der Schweiz als der Depotbank eingebucht und gehalten werden. Es besteht kein
Anspruch auf Erteilung der Zustimmung. Wenn die Zustimmung erteilt wird und
die Anteile nicht bei der Depotbank eingebucht und gehalten werden, muss der
Anleger vorgängig sicherstellen, dass die die Anteile verwahrende Bank innerhalb
der Schweiz der Depotbank schriftlich bestätigt, dass der Anleger als qualifizierter
Anleger im Sinne von § 5 Ziff. 1 des Fondsvertrages qualifiziert und diesbezügliche
Änderungen der Depotbank mitgeteilt werden.
Valor / ISIN Valor: 4894680 / ISIN: CH0048946807
Fondsleitung AXA Investment Managers Schweiz AG, Zürich
Depotbank Zürcher Kantonalbank, Zürich
Force Majeure Die Fondsleitung ist berechtigt, aufgrund von bedeutenden Ereignissen nationaler
oder internationaler, währungspolitischer, finanzieller, wirtschaftlicher, politischer
oder börsentechnischer Natur oder anderen schwerwiegenden Vorkommnissen jeder-
zeit vor dem Liberierungsdatum die Emission von neuen Anteilen zu verschieben bzw.
diese nicht durchzuführen.
Ausschüttung Die neuen Anteile berechtigen zur Teilnahme am Erfolg des Fonds ab 1. Oktober 2021
für das volle Geschäftsjahr 2021/22.
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AXA Immovation Commercial Emissionsprospekt vom 24. November 2021
Informationen über den
AXA Immovation Commercial
Allgemeine Informationen Unter der Bezeichnung „AXA Immovation Commercial“ besteht ein vertraglicher
zum Fonds Anlagefonds der Art Immobilienfonds für qualifizierte Anleger im Sinne von Art. 25 ff.
i. V. m. Art. 58 ff. des Bundesgesetzes über die kollektiven Kapitalanlagen vom
23. Juni 2006 (KAG). Der Fondsvertrag wurde von der Fondsleitung, AXA Investment
Managers Schweiz AG, Zürich, und der Depotbank, Zürcher Kantonalbank, Zürich,
erstellt und erstmals am 5. Dezember 2008 von der Eidgenössischen Banken
kommission unter dem Namen AXA Immovation Institutional bewilligt. Der derzeit
gültige Fondsvertrag trat im Mai 2021 in Kraft.
Anlegerkreis Der Kreis der Anleger ist auf steuerbefreite inländische Vorsorgeeinrichtungen und
steuerbefreite inländische Einrichtungen, die nach ihrem Zweck der beruflichen
Vorsorge dienen (inkl. Anlagestiftungen), auf steuerbefreite inländische Bankstiftun-
gen der dritten Säule a sowie steuerbefreite inländische Sozialversicherungs- und
Ausgleichskassen (insbesondere Arbeitslosen-, Krankenversicherungs-, Alters-, Inva
liden- und Hinterlassenenversicherungskassen mit Ausnahme der konzessionierten
Versicherungsgesellschaften) gemäss Art. 56 Bst. e und f DBG mit professioneller
Tresorerie beschränkt.
Als Anleger sind auch Anlagefonds zugelassen, sofern deren Anlegerkreis ausschliess-
lich aus den vorstehend erwähnten in der Schweiz domizilierten steuerbefreiten
Einrichtungen besteht.
Professionelle Tresorerie liegt vor, wenn der qualifizierte Anleger innerhalb oder
ausserhalb des Unternehmens auf Dauer eine fachlich ausgewiesene, im Finanz
bereich erfahrene Person mit der Bewirtschaftung der Finanzmittel betraut hat.
Anlageziel und Anlagepolitik Der Anlagefonds AXA Immovation Commercial verfolgt das Ziel, einen stabilen
laufenden Ertrag mit langfristiger Erhaltung des Kapitals zu erzielen. Die Fonds
leitung investiert das Vermögen dieses Immobilienfonds zum grössten Teil in
kommerzielle Immobilien in der Schweiz. Detaillierte Angaben zur Anlagepolitik
sind in Abschnitt III. des Fondsvertrages enthalten. Die Anlagen konzentrieren sich
auf Städte und deren verkehrstechnisch gut angebundene Agglomerationen in den
starken Wirtschaftsregionen. Investitionen erfolgen hauptsächlich in Büroliegen-
schaften, Verkaufsflächen sowie Gewerbe- und gemischt-genutzte Liegenschaften
mit langfristig soliden Mieterträgen.
Fondsdomizil Schweiz
Fondsleitung AXA Investment Managers Schweiz AG, Zürich
Depotbank Zürcher Kantonalbank, Zürich
Vergütungen Gemäss Abschnitt V. des Fondsvertrages.
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AXA Immovation Commercial Emissionsprospekt vom 24. November 2021
Geschäftsjahr Das Geschäftsjahr dauert vom 1. Oktober bis zum 30. September.
Kapitalveränderungen der Nettofondsvermögen per 30.09.2017: CHF 457.8 Mio.
letzten fünf Geschäftsjahre Nettofondsvermögen per 30.09.2018: CHF 516.4 Mio.
Nettofondsvermögen per 30.09.2019: CHF 519.7 Mio.
Nettofondsvermögen per 30.09.2020: CHF 519.5 Mio.
Nettofondsvermögen per 30.09.2021: CHF 526.5 Mio.
Verkehrswert der Liegenschaften per 30.09.2017: CHF 554.5 Mio.
Verkehrswert der Liegenschaften per 30.09.2018: CHF 597.1 Mio.
Verkehrswert der Liegenschaften per 30.09.2019: CHF 632.5 Mio.
Verkehrswert der Liegenschaften per 30.09.2020: CHF 684.6 Mio.
Verkehrswert der Liegenschaften per 30.09.2021: CHF 738.1 Mio.
Ausschüttung Geschäftsjahr 2016/17: CHF 44.00 pro Anteil
Ausschüttung Geschäftsjahr 2017/18: CHF 41.00 pro Anteil
Ausschüttung Geschäftsjahr 2018/19: CHF 41.00 pro Anteil
Ausschüttung Geschäftsjahr 2019/20: CHF 41.00 pro Anteil
Ausschüttung Geschäftsjahr 2020/21: CHF 41.00 pro Anteil
Weitere Kennzahlen 30.09.2021 30.09.2020
Jahresabschluss Jahresabschluss
Nettoinventarwert pro Anteil (vor Ausschüttung) in CHF 1) 1'095 1'080
Nettoinventarwert pro Anteil (nach Ausschüttung) in CHF 1) 1'054 1'039
Fremdfinanzierungsquote 29.75 % 24.14 %
Mietausfallrate 4.89 % 2) 7.92 %
Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) 71.07 % 73.87 %
Ausschüttung pro Anteil 41.00 41.00
Ausschüttungsrendite 3.74 % 3.79 %
Ausschüttungsquote 91.18 % 98.31 %
Eigenkapitalrendite (ROE) 5.14 % 3.75 %
Rendite des investierten Kapitals (ROIC) 3.94 % 3.32 %
Anlagerendite 5.34 % 3.90 %
Performance n/a n/a
Agio/Disago n/a n/a
Fondsbetriebsaufwandquote (TERREFGAV) 0.55 % 0.57 %
Fondsbetriebsaufwandquote (TERREFMV) 0.77 % 0.73 %
1)
Gerundet gem. § 16 Abs. 9 Fondsvertrag
2)
Die Mietzinserlasse (Covid-19) wurden bei der Berechnung der Mietausfallrate berücksichtigt.
Ohne diesen Effekt würde sich die rapportierte Mietausfallrate auf 3.12 Prozent (anstelle 4.89 %)
per Jahresabschluss belaufen. Änderung in der Erhebung der Leerstände ab 1. Oktober 2020,
siehe auch Abschnitt „Erläuterungen zur Jahresrechnung“ auf Seite 24 im Jahresbericht.
Renditeangaben der Vergangenheit bieten keine Indikation für zukünftige Ergebnisse.
Die dargestellten Wertentwicklungsdaten lassen die bei der Ausgabe und/oder Rücknahme
der Anteile gegebenenfalls erhobenen Kosten und Gebühren unberücksichtigt.
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AXA Immovation Commercial Emissionsprospekt vom 24. November 2021
Relevante Steuervorschriften Der Immobilienfonds (offene kollektive Kapitalanlage) besitzt in der Schweiz keine
Rechtspersönlichkeit. Steuerlich qualifizieren jedoch Immobilienfonds mit direktem
Grundbesitz als eigene Steuersubjekte in Bezug auf die Erträge und Gewinne aus
direktem Grundbesitz. Erträge, die nicht aus direktem Grundsitz stammen, sind
durch die Anleger zu versteuern. Da der AXA Immovation Commercial lediglich
qualifizierten Anlegern o
ffen steht, welche von den direkten Steuern befreit sind, ist
auch der AXA Immovation Commercial für die laufenden Erträge aus dem direkten
Grundbesitz steuerbefreit (im Sitzkanton sowie in sämtlichen Liegenschaftskanto
nen liegen bereits genehmigte Steuerbefreiungsgesuche vor). Kapitalgewinne aus
direktem Grundbesitz sind nur auf Stufe des Immobilienfonds grundstückgewinn
steuerpflichtig.
Die im Immobilienfonds auf inländischen Erträgen abgezogene eidgenössische Ver-
rechnungssteuer kann von der Fondsleitung für den Immobilienfonds vollumfäng-
lich zurückgefordert werden. Dort wo es die gesetzlichen Bestimmungen erlauben,
reicht die Fondsleitung ein Meldeverfahren ein.
Der Fondsvertrag beschränkt den Anlegerkreis auf qualifizierte Anleger, welche von
den direkten Steuern befreit sind. Die Ertragsausschüttungen des AXA Immovation
Commercial an in der Schweiz domizilierte Anleger unterliegen der eidgenössischen
Verrechnungssteuer (Quellensteuer) von 35 %. Allfällige, mit separatem Coupon
ausgeschüttete Erträge aus direktem Grundbesitz sowie Kapitalgewinne unterliegen
keiner Verrechnungssteuer. In der Schweiz domizilierte Anleger können die in Ab-
zug gebrachte Verrechnungssteuer durch Deklaration in der Steuererklärung resp.
mit separatem Antrag zurückfordern. Die Fondsleitung reicht nach Möglichkeit das
gesetzlich vorgesehene Meldeverfahren ein, damit dem Anleger der Rückforderungs-
aufwand erspart bleibt.
Die steuerlichen Ausführungen gehen von der derzeit bekannten Rechtslage
und Praxis in der Schweiz aus. Änderungen der Gesetzgebung, Rechtsprechung
bzw. Erlasse und Praxis der Steuerbehörden bleiben ausdrücklich vorbehalten.
Potenzielle Anleger sollten sich über die Gesetze und Verordnungen, die für die
Zeichnung, den Kauf, den Besitz und den Verkauf von Anteilen an ihrem Sitz
Anwendung finden, informieren und beraten lassen. Der vorliegende Emissions-
prospekt vermag eine individuelle Steuerberatung nicht zu ersetzen.
10AXA Immovation Commercial Emissionsprospekt vom 24. November 2021
Ausgabe und Rücknahme Die Ausgabe von Anteilen ist jederzeit möglich. Sie darf nur tranchenweise erfolgen.
von Anteilen Die Fondsleitung bietet neue Anteile zuerst den bisherigen Anlegern an. Im Zusam-
menhang mit Sacheinlagen besteht keine Pflicht der Fondsleitung, die neuen Anteile
zuerst den bisherigen Anlegern anzubieten.
Die Fondsleitung kann die Ausgabe der Anteile jederzeit einstellen sowie Anträge auf
Zeichnung oder Umtausch von Anteilen zurückweisen.
Anleger können ihre Anteile und somit den Kollektivanlagevertrag (Fondsvertrag)
grundsätzlich jeweils auf das Ende eines Rechnungsjahres unter Einhaltung einer
Kündigungsfrist von zwölf Monaten kündigen. Die Fondsleitung kann unter bestimm-
ten Bedingungen die während eines Rechnungsjahres gekündigten Anteile nach
Abschluss desselben vorzeitig zurückzahlen, wenn der Anleger dies bei der Kündi-
gung schriftlich verlangt und sämtliche Anleger, die eine vorzeitige Rückzahlung
gewünscht haben, befriedigt werden können. Die ordentliche wie auch die vorzeitige
Rückzahlung erfolgen innerhalb von zwei Monaten nach Abschluss des Rechnungs-
jahres (vgl. § 5 Ziff. 5 des Fondsvertrags). Unter bestimmten Umständen kann die
Fondsleitung im Interesse der Gesamtheit der Anleger die Rückzahlung der Anteile
vorübergehend und ausnahmsweise aufschieben (siehe § 13 Ziff. 5 des Fondsver-
trags). Der Rücknahmepreis wird gemäss § 13 des Fondsvertrags (mit weiteren
Verweisen) berechnet.
Bekanntmachungen Der Fondsvertrag (inkl. Anhang) und die jeweiligen Jahresberichte können bei der
Fondsleitung und der Depotbank kostenlos bezogen werden. Das Publikationsorgan
ist die elektronische Plattform der Swiss Fund Data AG (www.swissfunddata.ch).
Überdies werden Informationen betreffend den Immobilienfonds auf der Homepage
der Fondsleitung (www.axa-im.ch) veröffentlicht.
Weitere Angaben zum Fonds Für weitere, ausführlichere Angaben zum AXA Immovation Commercial verweisen
wir auf den Fondsvertrag im Anhang dieses Emissionsprospekts.
11AXA Immovation Commercial Emissionsprospekt vom 24. November 2021
Information über die Fondsleitung
Allgemeine Informationen Für die Fondsleitung zeichnet die AXA Investment Managers Schweiz AG, Zürich,
zur Fondsleitung verantwortlich. Die Höhe des gezeichneten Aktienkapitals der Fondsleitung beträgt
CHF 20 Mio. Das Aktienkapital ist in Namenaktien eingeteilt und voll einbezahlt.
Die AXA Investment Managers Schweiz AG ist eine 100 %-ige Tochtergesellschaft der
AXA Investment Managers S.A. mit Sitz La Défense, 92800 Puteaux, Paris. Diese wird
von der an der Pariser Börse kotierten AXA S.A. mit Sitz in Paris gehalten.
Verwaltungsrat Der Verwaltungsrat der Fondsleitung setzt sich wie folgt zusammen:
Jean-Christophe Ménioux, Präsident,
gleichzeitig General Secretary der
AXA Investment Managers Gruppe
PD Dr. iur. Sandro Abegglen, Vizepräsident,
gleichzeitig Partner bei Niederer Kraft & Frey AG,
Rechtsanwälte, Zürich
Isabelle Scemama, Mitglied,
gleichzeitig Global Head of AXA Investment Managers Alts
und Chief Executive Officer
von AXA Investment Managers Real Assets
Geschäftsleitung Die Geschäftsleitung der Fondsleitung setzt sich wie folgt zusammen:
André Ullmann, Geschäftsführer
André Thali, stellvertretender Geschäftsführer
und Regional Head of Client Group Core
Frederick Widl, Leiter Real Assets
Richard Mooser, Chief Investment Officer
und Leiter Fixed Income
Dr. Werner E. Rutsch, Head of Client Group Alts
12AXA Immovation Commercial Emissionsprospekt vom 24. November 2021
Delegation von Aufgaben Die Fondsleitung hat folgenden Gesellschaften die Liegenschaftsverwaltung, das
Mietzinsinkasso und den baulichen Unterhalt der zum Immobilienfonds gehörenden
Liegenschaften übertragen:
n Wincasa AG
Theaterstrasse 17
CH-8400 Winterthur
n Livit
AG
Altstetterstrasse 124
CH-8048 Zürich
n Bouygues Energies & Services Schweiz AG
Geschäftseinheit MIBAG Property Managers
Landis + Gyr-Strasse 1
CH-6301 Zug
Diese Gesellschaften zeichnen sich durch langjährige Erfahrung in der Verwaltung
und im Unterhalt von Liegenschaften aus. Die genaue Ausführung des Auftrages
regelt ein zwischen der Fondsleitung und jeder Gesellschaft abgeschlossener Vertrag.
Weitere Delegationen von Aufgaben sind aus dem Anhang zum Fondsvertrag
ersichtlich.
13AXA Immovation Commercial Emissionsprospekt vom 24. November 2021
Information über die Depotbank
Rechtsform und Ort Als Depotbank fungiert die Zürcher Kantonalbank, Zürich.
der Hauptverwaltung
Haupttätigkeit Die Zürcher Kantonalbank ist als Universalbank tätig.
Informationen über Dritte
Vertriebsträger AXA Investment Managers Schweiz AG, Zürich
Prüfgesellschaft PricewaterhouseCoopers AG, Zürich
Schätzungsexperten Auf jeden Jahres- und Halbjahresabschluss sowie gegebenfalls bei der Ausgabe
von Anteilen lässt die Fondsleitung den Verkehrswert aller Grundstücke oder Bau-
projekte, die zum Immobilienfonds gehören, durch den unabhängigen Schätzungs
experten überprüfen.
Die Fondsleitung hat mit Genehmigung der Aufsichtsbehörde folgenden
unabhängigen Schätzungsexperten ernannt:
Jones Lang LaSalle AG
CH-8005 Zürich
Mandatsverantwortliche: Daniel Macht, Sabrina Läderach
Der Schätzungsexperte zeichnet sich aus durch seine langjährige Erfahrung in der
Schätzung von Immobilienwerten. Die genaue Ausführung des Auftrages regelt ein
zwischen der Fondsleitung und den Schätzungsexperten abgeschlossener Vertrag.
14AXA Immovation Commercial Emissionsprospekt vom 24. November 2021
Risiken
Investitionsrisiken Die nachstehenden, spezifischen, jedoch nicht abschliessenden Risikofaktoren
sind zu berücksichtigen. Als Immobilienfonds untersteht der AXA Immovation
Commercial den Anlegerschutzvorschriften des Bundesgesetzes über die kollektiven
Kapitalanlagen vom 23. Juni 2006 (KAG). Diese Vorschriften können die erwähnten
Risiken allenfalls mindern, nicht jedoch ausschliessen.
Anleger, die im Zusammenhang mit dieser Emission den Kauf von Immobilien-
fondsanteilen des AXA Immovation Commercial in Erwägung ziehen, sollten die
nachstehenden, spezifischen, jedoch nicht abschliessenden Risikofaktoren berück-
sichtigen. Solche Risiken können einzeln oder in Kombination die Ertragslage des
Immobilienfonds und die Bewertung des Fondsvermögens negativ beeinflussen
und zu einer Verminderung des Anteilswertes führen.
Abhängigkeit von konjunkturellen Der AXA Immovation Commercial investiert ausschliesslich in Immobilienwerte in
Entwicklungen der Schweiz. Dadurch ist der Fonds von der allgemeinen konjunkturellen Entwick-
lung sowie von allgemeinen wirtschaftlichen und rechtlichen Rahmenbedingungen
in der Schweiz abhängig. Die Verschlechterung der wirtschaftlichen Rahmen
bedingungen – z. B. infolge von Epidemien und Pandemien – kann sich nachteilig
auf die Kurse der Anteile auswirken. Eine negative konjunkturelle Entwicklung kann
beispielsweise zu höheren Leerständen bei den vom Immobilienfonds gehaltenen
Liegenschaften führen.
Veränderungen des schweizerischen Die vergangene Entwicklung des schweizerischen Immobilienmarktes bietet keine
Immobilienmarktes Gewähr für die zukünftige Entwicklung. D. h. es können keine abschliessenden Aus-
sagen zur künftigen Entwicklung des schweizerischen Immobilienmarktes gemacht
werden. Zudem ist nicht auszuschliessen, dass die Wertentwicklung von Immobilien
je nach Standort und Nutzungsart sehr unterschiedlich ausfallen kann.
Beschränkte Liquidität Die allfällig beschränkte Liquidität von Schweizer Immobilien kann sich negativ
auf die Preisgestaltung auswirken. Es besteht das Risiko, dass der kurzfristige Kauf
bzw. Verkauf von Liegenschaften je nach Marktlage teilweise nicht oder nur mit
entsprechenden Preiszugeständnissen möglich ist.
Zinsentwicklung Zinsveränderungen können einen massgeblichen, auch negativen Einfluss auf den
Wert der Immobilien und die Entwicklung der Mieterträge sowie auf die Finanzie-
rungskosten haben.
Bewertung der Immobilien Die Bewertung von Immobilien ist von zahlreichen Faktoren abhängig und unterliegt
nicht zuletzt einer gewissen subjektiven Einschätzung durch den externen Schät-
zungsexperten. Veränderungen der Mieterstruktur, der Liegenschaftsqualität sowie
andere Faktoren, wie z. B. die Zinsentwicklung oder neue Anforderungen der Mieter-
schaft, können einen bedeutsamen Einfluss auf die Bewertung des Fondsvermögens
und der Anteile haben.
15AXA Immovation Commercial Emissionsprospekt vom 24. November 2021
Erstellen von Bauten Gemäss Fondsvertrag kann der AXA Immovation Commercial Bauten erstellen lassen
und auch unbebaute Grundstücke mit und ohne rechtskräftige Baubewilligung
kaufen. Bis zur Realisierung eines Projektes und dessen Fertigstellung können solche
Investitionen erhebliche Mittel über eine längere Zeit binden, ohne dass diese einen
Ertrag generieren. Zudem sind mit dem Erwerb von unbebauten Grundstücken ohne
rechtskräftige Baubewilligung die mit einem Planungs- und Bewilligungsverfahren
respektive beim Erstellen von Bauten die mit einer Bauplanung und Bauausführung
inhärenten Risiken verbunden.
Altlasten und Umweltrisiken Die Möglichkeit von heute unbekannten, erst später eintretenden Altlasten
oder u
mweltrelevanten Belastungen von Portfolioliegenschaften kann nicht aus
geschlossen werden. Diese können zu erheblichen Sanierungskosten führen.
Änderungen von Gesetzen Mögliche zukünftige Änderungen von Gesetzen, sonstigen Vorschriften oder der
oder Vorschriften Praxis von Behörden, insbesondere im Bereich des Steuer-, Miet-, Umweltschutz-,
Raumplanungs- und Baurechts und des Bundesgesetzes über den Erwerb von
Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG, „Lex Koller“), können einen Ein-
fluss auf Immobilienpreise, Kosten und Erträge und damit auf die Bewertung des
Fondsvermögens und der Anteile haben.
Mögliche Interessenskonflikte Die Fondsleitung verwaltet auch andere Immobilienfonds und Immobilienanlage
gefässe. Daraus können sich mögliche Interessenskonflikte zwischen den ver-
schiedenen von der Fondsleitung verwalteten Immobilienportfolios ergeben. Die
Fondsleitung hat interne Massnahmen getroffen, um solche Interessenskonflikte zu
vermeiden. Trotz der getroffenen Massnahmen, können Interessenskonflikte nicht
ganz ausgeschlossen werden.
Kein Handel der Anteile Die Fondsleitung stellt keinen regelmässigen börslichen oder ausserbörslichen
Handel der Immobilienfondsanteile sicher. Die Anteile verfügen, dem Wesen eines
Immobilienfonds entsprechend, über eine beschränkte Liquidität. Die Kündigung
des Fondsvertrags und die Rücknahme der Anteile erfolgt in Übereinstimmung mit
§ 5 und § 17 des Fondsvertrages.
Bisherige Wertentwicklung Die Wertentwicklung der Fondsanteilspreise in der Vergangenheit bietet keine
Gewähr und ist kein Indikator für die zukünftige Wertentwicklung des Fonds und der
einzelnen Anlageobjekte. Wert und Rendite einer Anlage im Fonds können steigen
und fallen und werden nicht garantiert. Es besteht keine Garantie, dass der Fonds
seine Anlageziele erreicht. Anleger können weniger erhalten, als sie investiert haben,
oder sogar einen Totalverlust erleiden.
16AXA Immovation Commercial Emissionsprospekt vom 24. November 2021
Portfolioveränderung
vom 1. Oktober 2021 bis 24. November 2021
Portfolioveränderungen Seit der Erstellung des Jahresabschlusses per 30. September 2021 wurden
seit dem 1. Oktober 2021 folgende Liegenschaften erworben oder verkauft.
bis 24. November 2021
Anschrift der Liegenschaften Liegenschaftskategorie
1. Käufe
Keine
2. Verkäufe
Luzern (LU) Bauland
Reussinsel 28+32 1)
1)
Geschäft zwischen kollektiven Kapitalanlagen, die von der gleichen Fondsleitung verwaltet werden.
17AXA Immovation Commercial Emissionsprospekt vom 24. November 2021
Weitere Informationen
Verkaufsrestriktionen Der Kreis der Anleger ist auf steuerbefreite inländische Vorsorgeeinrichtungen und
steuerbefreite inländische Einrichtungen, die nach ihrem Zweck der beruflichen
Vorsorge dienen (inkl. Anlagestiftungen), auf steuerbefreite inländische Bankstiftun-
gen der dritten Säule a sowie steuerbefreite inländische Sozialversicherungs- und
Ausgleichskassen (insbesondere Arbeitslosen-, Krankenversicherungs-, Alters-, Inva-
liden- und Hinterlassenenversicherungskassen mit Ausnahme der konzessionierten
Versicherungsgesellschaften) gemäss Art. 56 Bst. e und f DBG mit professioneller Tre-
sorerie beschränkt. Anteile des Fonds werden daher nur in der Schweiz vertrieben.
Verantwortung für den AXA Investment Managers Schweiz AG erklärt hiermit, dass ihres Wissens die
Emissionsprospekt Angaben in diesem Emissionsprospekt richtig und keine wesentlichen Umstände
ausgelassen sind.
Dokumente Dieser Emissionsprospekt sowie der Zeichnungsschein, der Fondsvertrag und die
Jahres- und Halbjahresberichte können bei der Fondsleitung kostenlos bezogen
werden (AXA Investment Managers Schweiz AG / Institutional Client Service /
Affolternstrasse 42, 8050 Zürich / Tel.: 058 360 79 00 /
Email: insticlientservice_ch@axa-im.com).
Zürich, 24. November 2021
Die Fondsleitung Die Depotbank
AXA Investment Managers Schweiz AG Zürcher Kantonalbank
18Beilage 1 AXA Immovation Commercial Geprüfter Jahresbericht per 30. September 2021 Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art „Immobilienfonds“ für qualifizierte Anleger
AXA Immovation Commercial Geprüfter Jahresbericht per 30.09.2021
Wichtiges in Kürze
Verkehrswert der Grundstücke
738.08 Mietzinseinnahmen (erzielte Bruttoerträge)
31.43
Mio. CHF
Mio. CHF
Fremdfinanzierungsquote
29.75 % EBIT-Marge
Anlagerendite
71.07 %
5.34 % Ausschüttungsrendite
Anzahl Liegenschaften
3.74 %
35 Immobilien
Alle Angaben per 30. September 2021
Die in diesem Bericht enthaltenen Zahlen und Angaben sind vergangenheitsbezogen. Sie dürfen nicht als Garantie für die zukünftige Entwicklung
verstanden werden.
Die publizierten Renditedaten lassen die bei der Ausgabe und/oder Rücknahme erhobenen Kommissionen und Kosten unberücksichtigt.
2AXA Immovation Commercial Geprüfter Jahresbericht per 30.09.2021
Inhalt
Kennzahlen per 30. September 2021 4
Bericht der Fondsleitung 5
Nachhaltigkeitsbericht 12
Grösste Liegenschaften 18
Jahresrechnung 20
Vermögensrechnung 20
Erfolgsrechnung 22
Veränderung des Nettofondsvermögens 23
Verwendung des Erfolges 23
Angaben früherer Jahre 23
Erläuterungen zur Jahresrechnung 24
Inventar und andere Angaben 26
Sonstige Mitteilungen an die Anleger 32
Effektive Vergütungssätze 33
Bewertungsbericht 34
Kurzbericht der Prüfgesellschaft 37
Firmenspiegel 39
3AXA Immovation Commercial Geprüfter Jahresbericht per 30.09.2021
Kennzahlen per 30. September 2021
2020/2021 2019/2020
30. September 2021 30. September 2020
Eckdaten
Valoren-Nr. 4.894.680 / ISIN CH 004 894 680 7
Anzahl Anteile im Umlauf Anzahl 480'859 480'859
Inventarwert pro Anteil (vor Ausschüttung) 1) CHF 1'095 1'080
Inventarwert pro Anteil (nach Ausschüttung) 1) CHF 1'054 1'039
Vermögensrechnung
Gestehungskosten der Grundstücke Mio. CHF 717.68 666.33
Verkehrswert der Grundstücke Mio. CHF 738.08 684.59
Gesamtfondsvermögen Mio. CHF 756.52 698.57
Fremdkapital (Verbindlichkeiten/Liquidationssteuern) Mio. CHF – 230.03 – 179.05
Fremdfinanzierungsquote in % des Verkehrswertes der Liegenschaften 29.75 % 24.14 %
Restlaufzeit Fremdfinanzierung Jahre 3.69 0.69
Verzinsung der Fremdfinanzierungen 0.37 % 1.10 %
Nettofondsvermögen (vor Ausschüttung) Mio. CHF 526.49 519.52
1. Oktober 2020 bis 1. Oktober 2019 bis
Erfolgsrechnung 30. September 2021 30. September 2020
Mietzinseinnahmen (erzielte Bruttoerträge) Mio. CHF 31.43 29.19
Nettoertrag Mio. CHF 21.62 20.05
Mietausfallrate 4.89 % 2) 7.92 %
Unterhalt und Reparaturen Mio. CHF – 1.89 – 1.83
Realisierte Kapitalgewinne und -verluste Mio. CHF – 0.01 – 0.50
Nicht realisierte Kapitalgewinne und -verluste einschliesslich Liquidationssteuern Mio. CHF 5.07 – 0.06
Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) 71.07 % 73.87 %
Gesamterfolg Mio. CHF 26.69 19.50
Rendite und Performance
Ausschüttung pro Anteil CHF 41.00 41.00
Ausschüttungsrendite (Barrendite) 3.74 % 3.79 %
Ausschüttungsquote 91.18 % 98.31 %
Eigenkapitalrendite (ROE) 5.14 % 3.75 %
Rendite des investierten Kapitals (ROIC) 3.94 % 3.32 %
Anlagerendite 5.34 % 3.90 %
Performance n/a n/a
Agio/Disagio n/a n/a
Fondsbetriebsaufwandquote (TERREF) (auf GAV) 0.55 % 0.57 %
Fondsbetriebsaufwandquote (TERREF) (auf MV) 0.77 % 0.73 %
1)
Gerundet gem. § 16 Abs. 9 Fondsvertrag
2)
Die Mietzinserlasse (Covid-19) wurden bei der Berechnung der Mietausfallrate berücksichtigt. Ohne diesen Effekt würde sich die rapportierte
Mietausfallrate auf 3.12 Prozent (anstelle 4.89 %) per Jahresabschluss belaufen. Änderung in der Erhebung der Leerstände ab 1. Oktober 2020,
siehe auch Abschnitt „Erläuterungen zur Jahresrechnung“ auf Seite 24.
Die in diesem Bericht enthaltenen Zahlen und Angaben sind vergangenheitsbezogen. Sie dürfen nicht als Garantie für die zukünftige Entwicklung
verstanden werden.
Die publizierten Renditedaten lassen die bei der Ausgabe und/oder Rücknahme erhobenen Kommissionen und Kosten unberücksichtigt.
4AXA Immovation Commercial Geprüfter Jahresbericht per 30.09.2021
Bericht der Fondsleitung
Der Immobilienfonds AXA Immovation Commercial konnte im Geschäftsjahr
2020/21 in einem herausfordernden Marktumfeld erneut ein solides Ergebnis
erzielen und seine robuste Portfoliostruktur erfolgreich unter Beweis stellen.
Der Marktwert des breit diversifizierten Anlageportfolios hat sich durch eine
Neuakquisition, Sanierungsprojekte sowie Aufwertungen im Bestand um
7.81 Prozent auf CHF 738.08 Millionen erhöht. Bei einer für ein kommerzielles
Immobilienportfolio tiefen Leerstandsquote von 3.10 Prozent fielen die Mietzins-
und Baurechtszinseinnahmen mit CHF 32.08 Millionen um 8.10 Prozent höher aus
als im Vorjahr. Die Anlagerendite des Geschäftsjahres 2020/21 beträgt attraktive
5.34 Prozent. Die gegenüber dem Vorjahr konstante Ausschüttung an die
Anleger von CHF 41.00 pro Anteil unterstreicht die nachhaltige Ertragsstruktur
des Fonds.
Marktbericht zunehmen wird. Für 2022 wird ein weiterer Zuwachs von
2.8 Prozent prognostiziert.
Wirtschaft: Schweizer Wirtschaft Die Europäische Zentralbank (EZB) hat Ende Juli 2021 ihre
auf Erholungskurs neue Zinsstrategie verkündet. Es ist davon auszugehen, dass
sie die Zinsen kurz- bis mittelfristig nicht anheben wird. Dem-
Mit einem Rückgang um 2.6 Prozent schrumpfte das Brutto- entsprechend sind auch die Möglichkeiten für die Schwei-
inlandprodukt (BIP) in der Schweiz im Krisenjahr 2020 weitaus zerische Nationalbank (SNB), das Zinsniveau in der Schweiz
weniger stark als in den unmittelbaren Nachbarländern anzuheben, eng begrenzt. Im Juni 2021 hat sie die Zinssätze
Italien, Frankreich, Österreich und Deutschland. Auch in den unverändert bei –0.75 Prozent belassen. Immobilienanlagen
ersten beiden Quartalen 2021 zeigte sich die Wirtschaft in überzeugen die Anleger weiterhin durch vergleichsweise
der Schweiz resistenter als in vielen anderen europäischen attraktive und stabile Renditen.
Ländern. So wuchs die Schweizer Wirtschaft nach einem
relativ geringen Rückgang von 0.4 Prozent im ersten Quartal
im zweiten Quartal 2021 um 1.8 Prozent. Büromarkt: Neue Flächenanforderungen
Die schrittweise Rückkehr zur Normalität und positive Impulse
verändern die Nachfrage
der Weltwirtschaft haben im zweiten Quartal 2021 erwar- Obwohl die negativen Auswirkungen der Pandemie im Büro-
tungsgemäss eine kräftige Aufholbewegung in der Schweizer sektor bisher bei Weitem nicht so gravierend waren wie in
Binnenwirtschaft ausgelöst. Das Nachholbedürfnis der priva- anderen Sektoren, hat diese stark dazu beigetragen, dass
ten Haushalte hat den Privatkonsum merklich angekurbelt. sich die strukturellen Grundlagen des Sektors langfristig
Auch in der Industrie zeigt sich die Erholung deutlich. Der Ein- verändern werden. Ein höherer Anteil Mitarbeitender, die
kaufsmanagerindex (PMI) für die Industrie lag im Juli 2021 auf regelmässig von zu Hause arbeiten, wird einen geringeren
dem höchsten Stand seit Beginn der Erhebung im Jahr 1995. Büroflächenbedarf zur Folge haben. Viele Büronutzer haben
AXA Investment Managers – Real Assets erwartet, dass das dementsprechend angefangen, ihre Immobilienstrategie
Schweizer Bruttoinlandprodukt im Jahr 2021 um 3.9 Prozent zu überdenken. Insgesamt wird im Markt eine gedämpfte
5AXA Immovation Commercial Geprüfter Jahresbericht per 30.09.2021
Reales BIP-Wachstum Schweiz zent zustande. Deutlich verstärkt hat sich der durch Covid-19
zusätzlich beschleunigte Trend des Onlineshoppings. Im
■ BIP-Wachstum p. a. Durchschnitt (2001–2020)
Prognose ersten Halbjahr 2021 lag der Zuwachs bei über 15 Prozent.
5%
AXA Investment Managers – Real Assets geht davon aus, dass
4% die Kluft zwischen attraktiven Innenstadt-Standorten und
3% weniger nachgefragten sekundären Lagen weiter zunehmen
2% wird. Dank staatlich finanzierten Covid-19-Hilfsprogrammen
bestätigten sich Befürchtungen einer pandemiebedingten In-
1%
solvenzwelle bei den Detailhändlern bisher noch nicht.
0%
–1%
Wohnimmobilien: Geringe Auswirkung
–2%
von Covid-19 bei erhöhter Nachfrage
–3%
Der Schweizer Mietwohnungsmarkt zeigt weiterhin kaum
2021P
2022P
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
negative Auswirkungen der Covid-19-Krise. Die Nachfrage
Quelle: OECD, AXA IM – Real Assets, Prognose per September 2021 nach Mietwohnungen blieb während der Pandemie relativ
stabil. Eine positive Nettozuwanderung im Jahr 2020 und der
weiterhin robuste Arbeitsmarkt in der Schweiz unterstützten
Vermietungsaktivität seit Beginn der Krise beobachtet, die die Nachfrage im Mietwohnungsmarkt. Laut Wüest Partner
sich in einer niedrigeren Anzahl langfristiger und grossflächi- (Immobilienmarkt Schweiz Q3 2021) liegen die Leerstände
ger Mietabschlüsse bemerkbar macht. Im zweiten Quartal in Zürich, Bern, Lausanne und Genf unterhalb der 1-Prozent-
2021 zeigten sich dennoch sowohl in Zürich als auch in Genf Marke. Niedrige Leerstände und das zinsbedingt grosse
erste Anzeichen für eine Erholung. Ein leichter Rückgang der Anlegerinteresse kurbelten im letzten Jahr die Bautätigkeit
allgemeinen Leerstände im zweiten Quartal 2021 um zehn an. Das Volumen der Neubaubewilligungen stieg im Miet-
Basispunkte in Genf und um 30 Basispunkte in Zürich be- wohnungssegment zwischen dem zweiten Quartal 2020 und
stätigt diesen Trend. Viele Unternehmen haben sich mittler- dem zweiten Quartal 2021 um 7.2 Prozent. Die Renditen von
weile entschieden, in neue Räumlichkeiten umzuziehen, um Wohnliegenschaften an gesuchten Lagen dürften aufgrund
dort flexiblere Arbeitsplatzkonzepte umzusetzen. Der Ver- der weiterhin sehr hohen Nachfrage nach langfristig stabilen
mietungstrend hin zu modernen, hochwertigen und funktio- Cashflows in voraussehbarer Zukunft auf tiefem Niveau ver-
nalen Flächen spiegelt sich ebenfalls in der Entwicklung der harren.
Spitzenmieten wider. Laut Jones Lang LaSalle (EMEA Inter-
face, 2021) sind diese im zweiten Quartal 2021 in Zürich um
2.4 Prozent und in Genf um 3.7 Prozent gegenüber dem Entwicklung des Fonds
Vorjahr gestiegen. im Geschäftsjahr 2020/21
Detailhandel: Covid-19 beschleunigt Der Immobilienfonds AXA Immovation Commercial blickt auf
ein erfreuliches Geschäftsjahr 2020/21 zurück. Der Gesamt-
Strukturwandel erfolg stieg um 36.85 Prozent auf CHF 26.69 Millionen. Er
Der Schweizer Detailhandel hat sich nach den Lockerungen setzt sich aus einem Nettoertrag von CHF 21.62 Millionen (Vor-
der gesundheitspolitischen Massnahmen deutlich erholt. So jahr CHF 20.05 Mio.) und nicht realisierten Kapitalgewinnen
betrug das Umsatzwachstum im Schweizer Detailhandel laut einschliesslich Liquidationssteuern von CHF 5.07 Millionen
dem Marktforschungsinstitut GfK im ersten Halbjahr 2021 (Vorjahr CHF –0.06 Mio.) zusammen. Das Nettofondsvermögen
5.9 Prozent. Das gute Ergebnis kommt hauptsächlich durch nahm zum Geschäftsjahresende auf CHF 526.49 Millionen
ein beachtliches Wachstum im Nonfood-Bereich von 13.5 Pro- (Vorjahr CHF 519.52 Mio.) zu, während die EBIT-Marge bei
6AXA Immovation Commercial Geprüfter Jahresbericht per 30.09.2021
erfolgen. Mit der angestrebten „BREEAM In-Use“-Zertifizierung
soll die Attraktivität der Liegenschaft zusätzlich gesteigert
werden. Um die Flexibilität für die Umbauarbeiten zu erhöhen,
wurden drei im Geschäftsjahr 2020/21 gekündigte Mietflächen
nicht mehr neu vermietet. Diese Akquisition mit einem Ver-
kehrswert von CHF 40.78 Millionen und einer erwarteten
Bruttorendite nach Sanierung von 4.20 Prozent ergänzt das
Anlageportfolio ideal und trägt zu dessen strategiekonformem
Ausbau bei.
In Luzern trennte sich die Fondsleitung per Anfang Okto-
ber 2021 von einer Gewerbeliegenschaft an der Reussinsel
28+32, bestehend aus zwei Parzellen (Nr. 250 und Nr. 678).
Seit dem Auszug des Hauptmieters Ende März 2018 ist die
stark sanierungsbedürftige Liegenschaft im Rahmen einer
Genf (GE) | Avenue de la Paix 1+3 Zwischennutzung vermietet. Da sich das Objekt in der Wohn-
zone befindet und eine Wohnüberbauung das grösste Wert-
steigerungspotenzial für die Anleger des Fonds bietet, hat
die Fondsleitung in den letzten Jahren die Planung eines
Wohnneubaus vorangetrieben. Das Baugesuch konnte sie
71.07 Prozent (Vorjahr 73.87 %) lag. Aufgrund der vorliegenden
im September 2020 einreichen. Seit Anfang Juli 2021 liegt
Jahresrechnung hat die Fondsleitung beschlossen, die ver-
nun die Baubewilligung für ein Bauprojekt mit 64 Wohnein-
rechnungssteuerfreie Ausschüttung an die Anleger auf dem
heiten und 41 Einstellplätzen auf der Parzelle Nr. 678 vor. Die
Vorjahresniveau von CHF 41.00 pro Anteil beizubehalten. Auf
Stadt Luzern hat die Baubewilligung nur unter der Bedingung
Basis des Nettoinventarwertes ergibt sich für das Geschäfts
erteilt, dass die angrenzende Parzelle Nr. 250 zukünftig als
jahr 2020/21 eine attraktive Ausschüttungsrendite von
Freifläche genutzt werden kann. Die Fondsleitung hat daher
3.74 Prozent (Vorjahr 3.79 %).
entschieden, die Parzelle Nr. 250 an die Stadt Luzern zu über-
tragen, und dafür einen Kaufvertrag mit der Stadt Luzern
abgeschlossen. Aufgrund der Nutzungsänderung in Wohnen
Veränderungen im Anlageportfolio und der Tatsache, dass es sich beim Objekt nach Fertigstellung
Im Geschäftsjahr 2020/21 konnte der Immobilienfonds sein um die zweitgrösste Fondsliegenschaft handeln würde, passt
Portfolio um eine attraktive Core-Liegenschaft in der Stadt die Liegenschaft nicht mehr zur Allokation und Anlagestrategie
Genf erweitern. Die Liegenschaft an der Avenue de la Paix 1+3 des AXA Immovation Commercial. Die Fondsleitung hat daher
befindet sich an exzellenter Lage, unweit des linken Seeufers beschlossen, auch die Parzelle Nr. 678 zu veräussern. Per An-
im Genfer Stadtteil Sécheron, und profitiert von einer unver- fang Oktober 2021 wurde die Liegenschaft an den AXA Immo-
baubaren Aussicht auf den botanischen Garten. In unmittel- vation Residential übertragen. Die Transaktion zwischen den
barer Nähe der Liegenschaft befinden sich neben der UNO beiden Fonds ist zu marktkonformen Bedingungen erfolgt und
viele weitere bedeutende internationale Organisationen. die Fondsleitung hat Massnahmen definiert, um die Wahrung
Das Objekt verfügt über eine vermietbare Fläche von rund der Anlegerinteressen und die Gleichbehandlung der Anleger
5'500 m2 mit einer weltweit tätigen gemeinnützigen Stiftung der beiden Fonds sicherzustellen (vgl. Sonstige Mitteilungen
als Hauptmieterin. Die Fondsleitung plant, in den kommenden an die Anleger, S. 32). Per Bilanzstichtag 30. September 2021
Monaten die gesamte Haustechnikinstallation zu erneuern wird die Liegenschaft letztmals im Inventar des Fonds in der
und dadurch die Liegenschaft an die heutigen energetischen Kategorie Bauland, einschliesslich Abbruch und angefangene
Anforderungen anzupassen. Die Heizung und Kühlung der Bauten, geführt.
Liegenschaft sollen neu mit thermischer Seewassernutzung
7AXA Immovation Commercial Geprüfter Jahresbericht per 30.09.2021
Breit diversifiziertes und ertragsstabiles Stärkung der Ertragskraft und weitere
Anlageportfolio Reduktion des Leerstandes
Der Immobilienfonds AXA Immovation Commercial verfügt Die Ertragskraft des Fonds konnte in der Berichtsperiode
über ein ertragsstarkes Anlageportfolio, das per Ende Ge- weiter gestärkt werden. Die Mietzins- und Baurechtszins
schäftsjahr 2020/21 insgesamt 35 Liegenschaften mit einem einnahmen erhöhten sich von CHF 29.19 Millionen im Vor-
Verkehrswert von CHF 738.08 Millionen umfasst. Das Anlage- jahr um 8.10 Prozent auf CHF 31.43 Millionen. Haupttreiber
portfolio ist bezüglich Standorten, Nutzungsarten und Mieter- dieser Ertragssteigerung war der Erwerb der Büroliegenschaft
schaft breit diversifiziert und entspricht damit der von der in Genf. Zusätzlich trug auch das erfolgreiche Vermietungs-
Fondsleitung angestrebten Strategie, in sämtlichen Landes- management bei verschiedenen Liegenschaften zu diesem
teilen und in verschiedenen Nutzungssegmenten investiert guten Resultat bei.
zu sein.
In den ausgewiesenen Mietzinseinnahmen sind Covid-19-be-
Gegenüber dem Vorjahr konnte mit dem Erwerb der Büro- dingte Mietzinserlasse und -reduktionen von insgesamt CHF
liegenschaft in der Stadt Genf die Allokation in der West- 0.60 Millionen (1.8 % der jährlichen Soll-Mietzinseinnahmen
schweiz von bisher 18.6 Prozent auf 23.1 Prozent ausgebaut inklusive Baurechtszinseinnahmen) enthalten. Die Höhe
werden. Zusammen mit der Region Zürich (20.6 %) sind damit der gestundeten Mietzinsausstände per 30. September 2021
mehr als 40 Prozent des Fondsvermögens in der Westschweiz beträgt CHF 0.11 Millionen (0.3 % der jährlichen Soll-Miet-
und in Zürich investiert. Die übrigen Liegenschaften ver- zinseinnahmen inklusive Baurechtszinseinnahmen), wobei
teilen sich auf die Regionen Zentralschweiz (17.0 %), Ost- die Fondsleitung diese sorgfältig analysiert und im Rahmen
schweiz (15.4 %), Nordwestschweiz (11.1 %), Bern (9.4 %) und des vorliegenden Jahresabschlusses auf allfällig notwendige
Tessin (3.4 %). Der Gesamtertrag im Geschäftsjahr 2020/21 Einzelwertberichtigungen hin geprüft hat. Die Mietausfallrate
setzt sich primär aus den Nutzungskategorien Büro (46.9 %), des Anlageportfolios, resultierend aus Leerständen, Inkasso-
Verkauf (14.8 %), Industrie/Gewerbe (11.5 %) und Hotel/ verlusten und Covid-19-Effekten, lag in der Berichtsperiode
Gastronomie (8.3 %) zusammen. bei 4.89 Prozent (Vorjahresperiode 7.92 %). Ohne die Covid-19-
Geografische Allokation Nutzungsallokation
per 30. September 2021 per 30. September 2021
3.4% 5.1 % 1.5 %
9.4% 5.5 %
23.1%
46.9 % n Büro
6.5 % n Verkauf
11.1 % n Westschweiz
n Industrie/Gewerbe
n Zürich
8.3% n Hotel/Gastronomie
n Zentralschweiz
n Archiv/Lager
n Ostschweiz
n Parken
n Nordwestschweiz
n Wohnen
n Bern
n Diverses
15.4% n Tessin
20.6% 11.5 %
17.0% 14.8 %
Die Liegenschaft in Pfäffikon (SZ) wurde aufgrund ihrer wirtschaftlichen
Ausrichtung der Region Zürich zugerechnet.
8AXA Immovation Commercial Geprüfter Jahresbericht per 30.09.2021
Genf (GE) | Rue de l’Arquebuse 22 Zürich (ZH) | Tödistrasse 7
bedingten Einmaleffekte würde die Mietausfallrate im Ge- lich CHF 0.50 Millionen erwirtschaften. Die durchschnittliche
schäftsjahr 2020/21 bei 3.12 Prozent liegen. Die Leerstands- Restlaufzeit der Mietverträge beläuft sich damit auf 5.1 Jahre,
quote des Anlageportfolios war weiter rückläufig und betrug was über die nächsten Jahre auch im derzeit anspruchsvollen
in der Berichtsperiode tiefe 3.10 Prozent (Vorjahresperiode Marktumfeld stabile Mietzinseinnahmen erwarten lässt.
4.02 %).
In der Berichtsperiode konnten verschiedene Mietverträge
Investitionen in das Bestandsportfolio
vorzeitig verlängert oder neu abgeschlossen werden. Flä-
chen- und ertragsmässig bedeutsame Verträge betrafen ins- Um die Attraktivität und die Ertragssicherheit der Liegen-
besondere die Geschäftsliegenschaft an der Löwenstrasse 16 schaften zu erhalten, hat die Fondsleitung auch im Geschäfts-
in Luzern, bei der der Mietvertrag mit dem Hauptmieter über jahr 2020/21 kontinuierlich in das bestehende Portfolio
knapp 5'900 m2 bis mindestens ins Jahr 2026 verlängert wer- investiert. Unter anderem wurde bei der Liegenschaft in
den konnte. In Sion konnte der Mietvertrag mit dem Haupt- Rickenbach, die langfristig an Aldi und Möbel Märki vermietet
mieter UBS über knapp 3'800 m2 Mietfläche zu unveränderten ist, die Gebäudeerschliessung mit einem neuen Aussenlift
Konditionen ebenfalls verlängert werden. Der Mietvertrag läuft optimiert. Ferner wurde bei der Liegenschaft in Sion die Kälte-
nun bis mindestens ins Jahr 2029. Auch bei der Liegenschaft in und Gebäudeleittechnik verbessert und an die neuesten
Urdorf konnte die Fondsleitung einen Erfolg erzielen. Der be- energetischen Anforderungen angepasst.
stehende Mietvertrag mit dem Hauptmieter Intercard konnte
um eine Fläche von rund 450 m2 erweitert und langfristig bis Der Liegenschaftsaufwand und die Aufwendungen für Unter-
mindestens 2027 verlängert werden. Weitere Vermietungs- halt sowie Reparaturen lagen bei CHF 4.80 Millionen, was
erfolge über insgesamt rund 2'200 m2 Mietfläche betreffen die 14.97 Prozent der Mietzinseinnahmen inklusive Baurechts-
Liegenschaften Genf, Rue de l’Arquebuse 22, Fehraltorf, Cham zinseinnahmen ausmacht (Vorjahr CHF 3.97 Mio. / 13.36 %).
sowie Herisau. Die Büroliegenschaft an der Tödistrasse 7 in Die Fondsbetriebsaufwandquote betrug im Verhältnis zum
Zürich konnte für zwei Jahre zwischenvermietet werden. Mit Gesamtfondsvermögen 0.55 Prozent (Vorjahr 0.57 %) und
dieser Zwischenvermietung kann der Fonds bis zum Start des im Verhältnis zum Nettofondsvermögen 0.77 Prozent (Vor-
Sanierungsprojekts zusätzliche Mietzinseinnahmen von jähr- jahr 0.73 %).
9AXA Immovation Commercial Geprüfter Jahresbericht per 30.09.2021
Verkehrswert der Grundstücke
800
700
600
500
in Mio. CHF
400
300
200
100
0
Sept. März Sept. März Sept. März Sept. März Sept. März Sept. März Sept. März Sept. März Sept. März Sept. März Sept. März Sept. März Sept.
2009 2010 2010 2011 2011 2012 2012 2013 2013 2014 2014 2015 2015 2016 2016 2017 2017 2018 2018 2019 2019 2020 2020 2021 2021
Neubewertung der Immobilien Immobilienfonds erstmals die inner- und interkantonale Ver-
lustverrechnung angewendet, basierend auf einem Bundes-
Per 30. September 2021 wurden alle 35 Anlageliegenschaften gerichtsentscheid aus dem Jahr 2020, der die Rechtmässig-
des Fonds durch den externen Schätzungsexperten neu keit dieser Verlustverrechnung bei gewinnsteuerbefreiten
bewertet. Insgesamt resultierte aus der Neubewertung der Immobilienfonds bestätigt hat. Nach Berücksichtigung der
Anlageliegenschaften eine positive Wertveränderung um latenten Liquidationssteuern ergab sich für das Geschäftsjahr
CHF 2.13 Millionen. 2020/21 ein erfreulicher nicht realisierter Kapitalgewinn
Jörg Reinecke hat infolge Pensionierung sein Mandat als von CHF 5.07 Millionen (Vorjahr nicht realisierter Kapital
Schätzungsexperte des AXA Immovation Commercial per verlust von CHF 0.06 Mio.).
30. September 2020 beendet. Per 1. Oktober 2020 hat die
Jones Lang LaSalle AG (Mandatsverantwortliche: Daniel
Macht und Sabrina Läderach) das Schätzungsmandat von Hypothekarzinsaufwendungen
Jörg Reinecke (Region Zentralschweiz und Kanton Grau- sinken deutlich
bünden) übernommen und verantwortet seither als alleiniger
Zur Finanzierung des Liegenschaftszukaufes in Genf nahm
Schätzungsexperte die Bewertung der Fondsliegenschaften.
die Fondsleitung in der Berichtsperiode zusätzliches Fremd-
Die Fondsleitung dankt Jörg Reinecke für die gute Zusammen-
kapital auf. Gegenüber dem Vorjahr erhöhte sich die Fremd-
arbeit während der vergangenen Jahre.
finanzierungsquote per Stichtag folglich von 24.14 Prozent auf
Die Liquidationssteuern des Fonds reduzierten sich trotz des 29.75 Prozent. Die im Frühjahr 2021 ausgelaufenen Festhypo-
Bewertungserfolgs von CHF 2.13 Millionen um CHF 2.94 Millio theken von insgesamt CHF 30.00 Millionen wurden auf variab-
nen. Die Abnahme ist auf eine Umstellung bei der Berechnung ler Basis und zu deutlich besseren Konditionen weitergeführt.
der Liquidationssteuern zurückzuführen. Per 30. Septem- Die Hypothekarzinsaufwendungen reduzierten sich gegenüber
ber 2021 hat die Fondsleitung bei den von ihr verwalteten der Vorjahresperiode entsprechend um 36.70 Prozent auf
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