15 REAL ESTATEMENTS - YEARS - SPG Intercity
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MAGAZIN ZUM JUBILÄUM 2 0 16 SPG Intercity
15 YEARS
Birthday
Edition
SPG INTERCITY
FOUNDED 2001
REAL ESTATEMENTS
THE MAGAZINE FOR REAL ESTATE INVESTORS, USERS AND DEVELOPERS
«SPG Intercity is a joint venture of the Société Privée de Gérance (Geneva) and the Intercity Group (Zurich), two independent real estate service companies with offices in major Swiss cities.» SPG Intercity verbindet mit Geschäftsstellen in Zürich, Genf, Basel und Lausanne sowie 44 Expertinnen und Experten lokale Kompetenz mit internationalem Netzwerk auf höchstem fachlichem Niveau. Die Commercial Property Consultants unterstützen regio- nale, nationale und internationale Kunden in allen Fragen rund um Geschäftsflächen und Investments.
3 EDITORIAL Birthday Edition 15 years SPG Intercity
Inhalt Generation
4 I nterview mit Martin Dunning und
Robert Hauri
SPG Intercity
10 K undenporträt SBB Immobilien
15 Jahre sind am Immobilienmarkt eine lange Zeit-
11 F irmengeschichte der Intercity-Gruppe, spanne. Im Berufsleben entspricht dies ungefähr einer
der Société Privée de Gérance und
Generation. Zählt man hingegen die Anfänge der
von SPG Intercity
Dienstleistungen der Intercity-Gruppe und der Société
16 K undenporträt der Allianz Suisse
Privée de Gérance für den Geschäftsflächenmarkt
Immobilien AG
dazu, sind es sogar zwei Generationen. Über all
17 SPG Intercity in Zahlen
die Jahre an einem bewegten, weil mehr und mehr
20 K undenporträt der UBS Fund liberalisierten Markt mit vielen «ups and downs»
Management (Switzerland) AG zu bestehen, ist eine Spitzenleistung und gleichzeitig
21 Netzwerkpartner Cushman & Wakefield ein Versprechen an die Zukunft. Wer beste Leistungen
22 N etzwerkpartner Royal Institution erbringen will, hat keine andere Wahl, als alles in eine
of Chartered Surveyors (RICS) Waagschale zu werfen, Extrameilen zu gehen und auf
23 Kundenporträt der Procimmo SA der Zielgeraden nochmals alle Ressourcen zu mobili-
24 Kundenporträt der Mobimo Holding AG sieren. Das tun wir von SPG Intercity mit den 44 Exper
tinnen und Experten in unseren vier Niederlassun-
25 N etzwerkpartner Schweizerischer
Verband der Immobilienwirtschaft (SVIT) gen tagtäglich, für jeden Kunden und für alle Mandate.
Wir sind ein massgeblicher Player im Com-
26 N etzwerkpartner Swiss Council of
Shopping Centers (SCSC) & Urban Land mercial-Property-Consultancy-Geschäft. Dank
Institute (ULI) unserer traditionell landesweiten Präsenz und der glo-
27 K undenporträt der Credit Suisse AG balen Vernetzung generieren wir für unsere Kunden
Real Estate Investment Management tragfähige Lösungen für komplexe Problemstellungen.
28 Teamplayers Wir sehen es als unseren Auftrag, sie von unserem
Know-how und von unserer lokalen Kompetenz
32 Karrierefabrik
profitieren zu lassen.
Kundenbezogenes Denken hat sich über all
die Jahre bewährt und gelohnt. Besonders im jetzigen
Zeitpunkt, wo sich die Märkte in einer sehr schwie
rigen Phase befinden, ist es wesentlich, Stabilität und
Zuverlässigkeit unter Beweis zu stellen.
In diesem Magazin schauen wir zurück und
blicken in die Zukunft, befragen Kunden und Netz-
werkpartner zu ihren Erfahrungen und Einschätzun-
gen – und bedanken uns für 15 Jahre Vertrauen
und Zusammenarbeit.
Die Gründer von SPG Intercity
Markus Wüst Thierry Barbier-Mueller Herbert Wüst
Markus Wüst Thierry Barbier-Mueller Herbert Wüst Intercity-Gruppe Société Privée de Gérance Intercity-Gruppe
4 INTERVIEW Birthday Edition 15 years SPG Intercity
5 INTERVIEW Birthday Edition 15 years SPG Intercity
REAL ESTATE IST
«LOCAL BUSINESS»
INTERVIEW MIT Martin Dunning und Robert Hauri
SPG Intercity ist eine Erfolgsgeschichte. Das Unter-
nehmen verbindet mit einem Team aus diversen
Fachgebieten lokale Kompetenz mit internationalem
Know-how zu kreativen Lösungen für seine inter
nationalen, nationalen und lokalen Kunden. Dies ist
der Kern des Company Spirit und der starken Marke,
finden Martin Dunning, CEO von SPG Intercity
Geneva / Lausanne, und Robert Hauri, CEO von SPG
Intercity Z urich / Basel. Wir haben sie am Bielersee
getroffen.
Wir befinden uns hier an der Sprach
grenze zwischen Romandie und
«Unsere Aufgabe gegenüber
Deutschschweiz. Was unterscheidet ausländischen Kunden besteht
die beiden Marktgebiete abgesehen häufig darin, zu übersetzen –
von der Sprache?
Martin Dunning: Es gibt zahlreiche
nicht sprachlich, sondern
Eigenheiten. Die unterschiedliche Kultur inhaltlich.» Robert Hauri
beeinflusst unser Geschäft. Dazu kom
men unabhängig von den Sprachregionen
die verschiedenen kantonalen Gesetze.
Ich nenne als Beispiel das kantonale Bau Im Ausland stellt man sich den Schwei
recht oder das Notariatswesen. zer Markt als homogenes Gebilde vor.
Robert Hauri: Gleichzeitig gibt es Warum braucht es lokale Kompetenz,
Verbindendes. Hier kann man die Kultur wie sie in der Struktur von SPG Intercity
der Schweiz ebenso anführen, im Weiteren zum Ausdruck kommt?
unser Qualitätsbewusstsein, die Zuver MD: Die Schweiz ist und bleibt ein
lässigkeit, das Rechtsverständnis. Die stark fragmentierter Markt. Das hat auch
Gemeinsamkeiten sind im Vergleich zum mit der föderalistischen Struktur zu tun.
Ausland grösser als die Unterschiede. RH: Wenn Sie Ihre gewohnten
Vorgehensweisen aus dem Ausland eins
zu eins auf den Schweizer Markt trans
ponieren wollen, kommen Sie nicht ans
Am Bielersee:
Robert Hauri (links), Ziel. Usanzen spielen in unserem Ge
Martin Dunning. schäft und an unseren lokalen Märkten
eine wichtige Rolle.
6 INTERVIEW Birthday Edition 15 years SPG Intercity
Martin Dunning (*1962),
MRICS, lic. oec. U ni-
versität Genf, Bauingeni eur
EIG Ecole d’Ingénieurs
de Genève
Der CEO von SPG Intercity
Geneva / Lausanne ist seit
2000 bei der SPG-Gruppe
und seit der Gründung
massgeblich am Aufbau von
SPG Intercity beteiligt.
R obert Hauri (*1972),
FRICS, MSc Real Estate
CUREM, eidg. dipl.
Immob ilien-Treuhänder
Der CEO von SPG Intercity
Zurich / Basel ist seit 2011
bei der Intercity-Gruppe
und war davor Gründer /
Mitinhaber der H & B
Real Estate AG. Er ist Stv.
CEO der Intercity Group
Holding AG, CEO der
Intercity Verwaltungs-AG
und Chairman von
ULI Switzerland.
Sind dies Gründe für die Präsenz von Beschränkt die Diversität der Teilmärkte
SPG Intercity in Basel, Genf, Lausanne den Wettbewerb?
und Zürich? MD: Ja, in gewissem Sinn mag das
RH: Unsere starke lokale Basis ist stimmen. Wir haben einen Wissensvor
ein entscheidender Wettbewerbsvorteil sprung, der kaum wettzumachen ist. Das
gegenüber internationalen Wettbewerbern hebt uns von anderen ab. Ich mache
mit Niederlassung in der Schweiz. Ihnen ein Beispiel: Wenn man von Genf in die
fehlt häufig die lokale Kompetenz. Waadt geht, gibt es Unterschiede – wenn
MD: Wenn man in einer Stadt lebt auch nicht im Grundsatz, so doch mass
und arbeitet, weiss man, was in der Stadt gebende. Als Ausländer hat man keine
läuft – und zwar auf Jahre zurück. Als Vorstellung davon. Wer diese Unterschie
Teenager sind wir mit dem Fahrrad und de einem Kunden vermitteln kann, hilft
Mofa durch die Genfer Strassen gefahren ihm ungemein. Einem Schweizer sind die
und kennen daher jede Ecke von Kindes se Unterschiede intuitiv klar, einem Aus
beinen an. Das ist die erste Grundlage länder nicht.
für unsere Kernkompetenz «Marktkennt RH: Mit dieser lokalen Präsenz
nis». Für einen Zürcher oder Basler gilt haben wir die Möglichkeit, einen interna
das Gleiche. tionalen oder auch nationalen Kunden
RH: Darüber hinaus vereinen wir an unsere Kollegen in Genf oder Lausanne
die Ortskenntnis und unsere Netzwerke zu verweisen.
über verschiedene Generationen hin-
weg, dies ist die Stärke von SPG Intercity.
7 INTERVIEW Birthday Edition 15 years SPG Intercity
MD: Mit unseren gemischten Fach
bereichen – Investment, Tenant Repre
sentation, Landlord Representation,
MD: Wir dürfen auch nicht ausser Consulting und in Genf zusätzlich Bau
Acht lassen, dass unsere internationa- treuhand, Baumanagement und Projekt
len Kunden vielleicht ein Fünftel unseres entwicklung – bringen wir vielfältige
Geschäfts ausmachen. Der überwie- Kompetenzen zusammen, die es heute
gende Teil unserer Kunden ist national für erfolgreiche Abschlüsse braucht.
oder lokal tätig. Man muss sie verstehen,
ihren lokalen Markt kennen und ihre Sprechen wir über die Akquisition.
Sprache sprechen. Das Real Estate Busi arum entscheiden sich Kunden für
W
ness ist ein lokales Geschäft. SPG Intercity?
RH: Vorweg muss erwähnt werden,
dass auch die Akquisition aufwendiger
geworden ist. Mandate werden regelmäs Verkauf eines Industrieportfolios im Raum
«Lokale Kompetenz und Interna sig auf der Grundlage von Wettbewerben – Genf mit 50% Mehrerlös
Area Property Partners, ein global tätiger
tionalisierung sind kein Wider- sogenannten Pitches – vergeben. Dem
entsprechend betreiben wir in dieser Real Estate Fund Manager mit Hauptsitz
spruch. Wir verbinden beides zu Akquisitionsphase Analysen, um Grund in New York, plante, sein Industrieport
kreativen Lösungen.» Robert Hauri lagen zu schaffen und Vorschläge zu folio im Raum Genf, bestehend aus sechs
erarbeiten. Diesen Aufwand können wir Liegenschaften mit insgesamt 31 600 m²
nur monetarisieren, wenn wir den Auf- Nutz- und zusätzlichen 3000 m² Lager
trag erhalten und zu einem erfolgreichen fläche, im Rahmen eines Share Deal zu
Trotz lokaler Märkte ist der internationale Abschluss bringen. Früher machte man veräussern, und nahm dafür die Dienst-
Einfluss nicht von der Hand zu weisen. eine Liste mit zehn Objekten, schaute sie leistungen von SPG Intercity in Anspruch.
Wie nehmen Sie dies im Moment wahr? sich an einem Tag mit dem Interessenten Die Spezialisten aus verschiedenen Ab
MD: Die Leerstände sind derzeit an, und am Abend entschied er sich teilungen konnten schliesslich nach inten-
hoch. Es besteht ein Überangebot – ähn für eines. Heute verfassen wir 30-seitige siven Verhandlungen mit zwei Kaufinter-
lich wie in den Gründerjahren von SPG Reports mit Abwägungen von Vor- und essenten einen Verkaufserlös erzielen,
Intercity. Das heisst in erster Linie, dass Nachteilen, mit Kennzahlen und Varianten. der 50% über dem Kaufpreis lag, zu dem
sich Unternehmen bewegen. Es ist die Liegenschaften rund fünf Jahre früher
Dynamik im Markt. Nichts ist schlimmer, erworben worden waren.
als wenn sich nichts bewegt. Billiges
Geld treibt Investments an, die Nachfrage
«Wir haben den Company Spirit
ist grösser als das Angebot, und dies
lässt Preise tendenziell steigen. Auch das in unserer DNA. SPG Intercity
ist nicht neu. Verändert haben sich je ist eine Marke, auf die wir stolz
doch die Zeit und die Energie, die wir für
sein dürfen.» Martin Dunning
jeden erfolgreichen Abschluss aufwenden
müssen. Die Dauer eines Mandats hat
sich in den 15 Jahren mehr als verdoppelt. nen und Mitarbeiter an: Wir beschäfti-
Dies ist massgeblich der Internationa- gen fast ausschliesslich Spezialisten mit
lisierung und internationalen Standards MD: Ein weiterer Aspekt ist die Hochschul- und / oder Master-Abschluss,
geschuldet. s teigende Bedeutung der Marketingkom langjähriger Berufserfahrung, zusammen
RH: Es braucht sehr viel mehr munikation in der Akquisition und im gesetzte Teams mit Ingenieuren, Öko
Analysen, Grundlagen, Vergleichswerte. Mandat selbst. Es braucht Tools, Design, nomen und Juristen. Augenfällig ist auch
Unternehmen fällen ihre Entscheide Strategie, Instrumente, mit denen wir die starke Internationalisierung mit
nicht mehr intuitiv wie früher, sondern alle möglichen Kanäle bedienen. Was wir Mitarbeitern aus Deutschland, Russland,
auf der Grundlage international stan- tun, ist nicht «rocket science». Aber Tschechien, Frankreich und Grossbritan
dardisierter Underlyings. Auch das hat wenn der CEO eines Unternehmens mit nien. Es braucht in unserem Geschäft
eine positive Seite, weil unsere betref uns spricht, muss er sicher sein, dass mehr denn je internationale Bildung und
fenden Spezialisten sehr gut ausgelastet er die richtige Person vor sich hat – eine, Erfahrung, eine Vielfalt von Skills.
sind. Je anspruchsvoller die Marktteil die den Markt versteht und ihm den MD: Wir gehen für interdiszipli-
nehmer und je komplexer die Transak- richtigen Rat gibt. näre Projekte immer häufiger den Weg,
tion, desto besser für uns. Das hebt unsere Leute interdisziplinär einzu-
uns vom Markt und von den Wettbewer Heisst das, je anspruchsvoller der Markt setzen. In einem Investmentprojekt sollte
bern ab. In guten Zeiten ist es für alle und die Kunden, umso besser für Sie? ein Tenant-Representation-Spezialist
einfach, Mandate zu akquirieren. RH: Ein anspruchsvoller Markt ebenso vertreten sein. Zudem binden wir
trennt die Spreu vom Weizen. Schauen vermehrt externe Spezialisten in unsere
Sie sich das Profil unserer Mitarbeiterin Projektteams ein.
8 INTERVIEW Birthday Edition 15 years SPG Intercity
RH: Kommt dazu, dass die Bedürf Wie haben Sie im «war for talents»
«SPG Intercity taucht in
nisse des Kunden zu Beginn oft diffus Erfolg?
sind und erst strukturiert und herausge unzähligen CV auf.» Martin Dunning RH: Ich bin überzeugt, dass unser
schält werden müssen. In diesem Prozess internationaler Kontext sowie prestige
finden wir die kreativen Lösungsansätze. trächtige Kunden und Objekte ein wich
tiger Faktor sind.
Gibt es den «war for talents»? MD: Die Methodologie der Arbeit MD: Wir haben einen 15-jährigen
MD: Absolut. Wir brauchen Talente, hat sich stark verändert und ist europa Track Record. All die Leute, die für uns
und wir bilden sie selber im Unternehmen weit oder sogar weltweit standardisiert. oder mit uns gearbeitet haben, sind beste
weiter. Der internationale Hintergrund Die formale und unternehmensinterne Referenzen. Schauen Sie, wohin unsere
unserer Mitarbeiter bringt uns alle auf ein Ausbildung in der Schweiz ist heute auf Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter gegangen
höheres Level. Es ist wichtig, einen aus einem viel höheren Niveau als früher. sind. Sie haben sich entweder selbststän-
gewogenen Mix aller Profile zu erreichen. dig gemacht oder sind heute in Führungs
RH: Dieser Mix über Fachgebiete, positionen in der Immobilienwirtschaft.
Sprach- und Landesgrenzen hinweg Es ist oft schwierig, Talente zu halten,
führt zu Lösungen, die unseren Kunden einerseits, weil sie stark umworben sind,
einen Mehrwert bringen. und andererseits, weil wir explizit nach
Entrepreneurs suchen. Sobald sie eine
gewisse Flughöhe erreicht haben, heben
sie manchmal ab zu neuen Zielen.
9 INTERVIEW Birthday Edition 15 years SPG Intercity
Wie sehen Sie SPG Intercity am Markt?
RH: Was den Zürcher Markt betrifft,
sehe ich uns als bedeutenden Nischen
player. Das tönt wie ein Widerspruch, aber
es ist genau so gemeint. Wir sind zu klein
für eine umfassende Marktabdeckung,
aber in dem, was wir tun, sind wir be
deutend. Grösse ist nicht das wichtigste
Kriterium. Es sind die Deals, für die wir
verantwortlich sind. Kommt dazu, dass wir
über alle Standorte mit 44 Consultants
Verkauf einer Investmentliegenschaft
für Schweizer Verhältnisse eine erhebliche
mit langfristigen Mietverträgen beim Haupt-
Marktpower haben.
bahnhof Zürich
Die Vermittlung von Anlageobjekten ge-
SPG Intercity ist stark international
hört zu den klassischen Dienstleistungen
und national vernetzt. Warum ist Ihnen
von SPG Intercity. Die gemischt genutzte
das wichtig?
Liegenschaft im Zürcher Kreis 5 aus
MD: Wir beschäftigen uns mit krea
dem Jahr 1991 ist eines von unzähligen
tiven Prozessen. Darum ist es wichtig,
Beispielen, in denen die Experten von
vielfältige Kontakte zu pflegen und Inspi
SPG Intercity im Auftrag der Eigentümer
rationen zu holen. Diese Interaktionen
einen Käufer fanden. Für Liegenschaften
bringen neue Ideen und helfen, «out of
mit Mietverträgen bis 2024 für die ge-
the box» zu denken. Unser internationaler
werbliche Nutzung und unbefristeten
Netzwerkpartner Cushman & Wakefield
Mietverträgen im Wohnbereich an bester
bringt internationale Kompetenz ein, die
Lage stehen die Ermittlung eines markt-
unsere lokale Kompetenz ergänzt.
gerechten Preises, die Identifikation von
potenziellen Interessenten und die Ver-
Welche Bedeutung hat der 15-jährige
handlungsführung im Zentrum. In Zeiten
Track Record?
angespannter Märkte oder bei weniger
RH: Wir wissen aus unserer lang
attraktiven Objekten ist die Ermittlung des
jährigen Erfahrung beispielsweise sehr
Potenzials einer Liegenschaft gefragt.
viel über Mietverträge in unseren Markt
gebieten – wann sie unterzeichnet wurden,
zu welchen Mieten, wann sie auslaufen.
Für viele Verträge waren wir selber ver
antwortlich oder wir wissen von Kunden
davon. Das bringt uns einen weiteren
entscheidenden Wettbewerbsvorteil. Wir
haben oftmals umfassendere Marktkennt
nisse als viele Datenanbieter.
Nach welchen Grundsätzen führen Sie? «In einem anspruchsvollen
MD: In erster Linie durch Dele- Was fasziniert Sie selbst an Markt sind wir im Vorteil.»
gation, Motivation und Übertragung von SPG Intercity? Martin Dunning
Verantwortung. Ich freue mich, wenn RH: Vor meiner Zeit bei SPG Inter
meine Mitarbeiter einen Deal selbststän city habe ich das Unternehmen als res-
dig erfolgreich abschliessen. Dann spüre pektablen und renommierten Player im
ich, dass unsere Ausbildung gut war. Geschäftsflächenmarkt wahrgenommen –
Es ist zuweilen anspruchsvoll, Leitplanken gute Fachleute, hohes Renommee. Heute MD: Wir sind zwar als traditionelle
zu setzen und gleichzeitig genügend machen lokales Arbeiten, schweizweite Broker salesorientiert, aber auf dem Weg
Freiheit zu lassen. Zusammenarbeit und Internationalität zum Abschluss leisten wir heute mehr
für mich die Faszination aus. Wir machen denn je intellektuelle Arbeit. Wir sind
bedeutende Geschäfte. Kunden kommen Lösungsfinder, Troubleshooter, Mehrwert
nicht mit einfachen Deals zu uns, sondern generatoren. Das macht unsere Marke
mit komplexen Fragestellungen. und unsere Attraktivität aus.
«Unabhängigkeit und Firmen-
ethik sind in Zukunft
entscheidende Faktoren im
Wettbewerb.» Robert Hauri 
10 KUNDENPORTRÄT SBB IMMOBILIEN Birthday Edition 15 years SPG Intercity Jean-François Caron ist Projektleiter der Areal- entwicklung Pont-Rouge von SBB Immobilien. Er arbeitet in Lausanne. «Die Ergebnisse sprechen für sich.» Jean-François Caron Mit Pont-Rouge haben SBB Immobilien Anfang der 2010er-Jahre SPG Intercity ist darum auch besonders stolz, dass ihre Spezia- eines ihrer grössten Immobilienprojekte in der Westschweiz lan- listinnen und Spezialisten dieses aussergewöhnliche Projekt als ciert. «Das Vorhaben ist ganz auf der Linie der kantonalen Ent- Vermarkter für die Gewerbeflächen begleiten dürfen. «SPG Inter- wicklungsplanung entlang der Achsen des öffentlichen Verkehrs», city hat es verstanden, den Markt richtig einzuschätzen und das sagt Jean-François Caron. Entsprechend haben der Kanton Genf Projekt perfekt zu positionieren.» Dies zahlte sich aus: Bereits und die Stadt Lancy das Projekt unterstützt und gemeinsam nach kurzer Zeit ebnete SPG Intercity mit der Vermietung von mit SBB Immobilien vorangetrieben. «Mit dem grenzüberschrei- 15 000 m² Bürofläche das Terrain für die Realisierung der ersten tenden Bahnnetz Réseau Express Régional, RER, und dem Bauetappe. «Mit diesem Partner im Rücken können wir uns in Léman Express, der demnächst seinen Betrieb aufnehmen wird, Ruhe an die Umsetzung der nächsten Phasen machen», zieht profitiert der Standort Pont-Rouge ganz besonders», ist der Leiter Caron Zwischenbilanz. des Mega-Projekts überzeugt. Ab 2018 werden nach und nach 120 000 m² Bürofläche und 550 Wohnungen auf den Markt kom- men, die in unmittelbarer Nähe zum neuen Bahnhof Lancy-Pont- Rouge angesiedelt sind. «Der Entscheid der SBB Immobilien zugunsten des eigenen Investments beruht auf dem einzigartigen Potenzial des Areals und der Vision der künftigen Mobilität.» Caron ist überzeugt, dass die Büroflächen am anspruchsvollen Ge- schäftsflächenmarkt bestehen werden. «Um Unternehmen anzu- ziehen, braucht es modernste, modulare Flächen, eine attraktive, lebenswerte Umgebung und eine optimale Anbindung an den öffentlichen Verkehr.» All dies vereint Pont-Rouge in idealer Weise.
11 GESCHICHTE DER INTERCITY-GRUPPE Birthday Edition 15 years SPG Intercity
LEIDENSCHAFT FÜR
LIEGENSCHAFTEN
60 Jahre haben der Leidenschaft nichts anhaben können –
ganz im Gegenteil. Über die Dezennien vertieft, gewachsen, an
Generationen weitergegeben, gemeinsam Täler durchschritten
und Gipfel erklommen, hat eine Vertrautheit geschaffen, die ihres-
gleichen am Schweizer Immobilienmarkt sucht. Die Intercity-
Gruppe gehört in der Deutschschweiz zu den festen Werten am
Immobilienmarkt. 1
2
Als Hans Wüst 1954 in Luzern ein Maklerunternehmen gründet, kann er nicht
ahnen, welch rasante Entwicklung der Firma bevorsteht. Immerhin, die Zeichen stehen gut.
Die Schweiz steht am Anfang einer goldenen Ära. Das Washingtoner Abkommen bildet 3
die Grundlage für eine wachsende Schweizer Wirtschaft und steigenden Wohlstand. Expan-
dierende Unternehmen, die Entwicklung des tertiären Sektors und wachsender Wohn
raumbedarf führen zu einem Bauboom. Breite Kreise leisten sich Wohneigentum, ein Auto
und erstmals Ferien, teilweise sogar im Ausland.
Der Boom macht Immobiliendienstleistungen zu einer gefragten Kompetenz. Die 4
folgenden Jahre des Maklerunternehmens, das ab 1961 Intercity AG heisst und mit dem
Hauptsitz nach Zürich zieht, sind gekennzeichnet von kontinuierlichem Wachstum
und der Eröffnung von Niederlassungen in Zürich, dann Basel, Bern und St. Gallen. Den 5
Schritt über den Röstigraben macht die Gruppe auch später bewusst nie.
Der Anfang der 1980er-Jahre leitet den Generationenwechsel des Familien-
unternehmens ein. 1981 tritt Herbert Wüst in die Fussstapfen seines Vaters, gefolgt von
Markus Wüst im Jahr 1988. Sie übernehmen das Unternehmen 1993 in einem Manage- Die Intercity-Gruppe ist ein
ment-Buyout. Im gleichen Jahr geht Intercity als einer der ersten Immobiliendienstleister unabhängiges familiengeführtes
in der Deutschschweiz eine Kooperation mit dem weltweit führenden Netzwerk Healey Immobilien-Dienstleistungsunter
& Baker, heute Cushman & Wakefield, ein. nehmen mit Gruppengesellschaften
in Zürich, Luzern, Basel, St. Gallen,
Die 1990er-Jahre markieren in vielerlei Hinsicht eine Zäsur am Immobilien- Olten und Zug. Zur Gruppe mit
markt. Billiges Geld führt zu Spekulation und Inflation; die Nationalbank zieht die Bremse 160 Mitarbeitern gehören die Hugo
und stürzt Investoren, Genossenschaften, Eigentümer und Bauunternehmen in den Ruin. Steiner AG in St. Gallen, die
CHF 40 Mrd. sind in kürzester Zeit vernichtet. Unternehmen wie die Intercity-Gruppe, Wüst und Wüst AG für exklusives
die konsequent auf eigene Investments verzichten und unabhängig bleiben, bestehen Wohneigentum in Küsnacht ZH,
die Herausforderungen unbeschadet. Gleichzeitig markiert die Jahrhundertwende Luzern und Zug (exclusive affiliate
die Geburtsstunde der Professionalisierung und Spezialisierung der Immobiliendienst of Christie’s International Real
leistungen. Was dann folgt, ist ein kontinuierliches Wachstum des Unternehmens Estate), die SPG Intercity Zurich AG
hin zu einer Gruppe spezialisierter, vernetzter und agiler Gesellschaften, die heute in für kommerzielle Liegenschaften
jeder Disziplin der Immobilienwirtschaft in der ersten Liga spielen. in Zürich und Basel (alliance
partner of Cushman & Wakefield).
Standorte der Intercity-Gruppe
Intercityhaus in Zürich (1)
Wüst und Wüst-Haus in Küsnacht ZH (2)
Intercityhaus in Luzern (3)
Hugo Steiner-Haus in St. Gallen (4)
Intercityhaus am Aeschenplatz in Basel (5)12 GESCHICHTE DER SOCIÉTÉ PRIVÉE DE GÉRANCE Birthday Edition 15 years SPG Intercity
«A FAMILY AFFAIR»
Die Société Privée de Gérance ist – über zwei Generationen
und mehr als 55 Jahre hinweg – ein Familienunternehmen
im besten Sinn. Dies ist der Garant für Unabhängigkeit und
Stabilität. Genau das, was Kunden von einem vertrauens
würdigen Treuhänder erwarten.
Société Privée de Gérance – kurz SPG – bewirtschaftet heute ein Immobilien-
portfolio von über CHF 9 Mrd. und beschäftigt gegen 250 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter
in einem weiten Feld der Immobiliendienstleistungen. Wie ist aus dem Familienunternehmen
ein Marktführer der Immobilienwirtschaft im Arc lémanique geworden? Blenden wir zurück.
Die Geschichte nimmt zu Beginn der 1960er-Jahre ihren Anfang.
Am 6. August 1960 wird das Unternehmen ins Genfer Handelsregister eingetragen. Jean-
Paul Barbier-Mueller, der Gründer, der dem Unternehmen bis zur Übergabe an seinen Sohn 1
Thierry als Verwaltungsratspräsident verbunden ist, baut das Unternehmen in den ersten
beiden Jahrzehnten kontinuierlich aus – teils aus eigener Kraft, teils durch die Übernahme
von Firmen. Einen entscheidenden Wachstumsschritt leitet er 1988 durch die Übernahme
der in Nyon und Lausanne beheimateten Rytz & Cie SA ein. Dadurch erweitert sich das
Einzugsgebiet auf einen Schlag über das gesamte Genfer Seebecken. In dieser Phase des Die Société Privée de
20. Jahrhunderts erlebt der Wirtschaftsraum Genf ein starkes Wachstum des tertiären Gérance verwaltet mit rund
Sektors. Vor allem das Finanzgeschäft und der Handel führen zu einem wirtschaftlichen 250 Mitarbeiterinnen und Mitarbei-
Boom. Die internationalen Organisationen in Genf tragen das Ihre zu einem stetigen, stark tern ein Immobilienportfolio von
international ausgerichteten Bevölkerungswachstum bei. Geschäftsflächen und Wohnraum über CHF 9 Mrd. und verfügt über
sind im Raum Genf ein gesuchtes Asset – sowohl unter Investoren wie auch bei Mietern. Geschäftsstellen in Genf, Nyon
und Lausanne. Das Dienstleistungs
Die Lockerung der Lex Koller gegen Ende der 1990er-Jahre bringt die Öff- angebot umfasst neben dem
nung des Schweizer Markts für Investoren am Geschäftsflächenmarkt. Die Globalisie- Stammgeschäft der Immobilienbe-
rung führt dazu, dass sich internationale Konzerne weltweit nach den besten Standorten wirtschaftung von Geschäfts-
umsehen. Ihre Wahl fällt nicht selten auf Genf. Um diesen Bedürfnissen zu begegnen, und Wohnliegenschaften nament-
setzt SPG – jetzt unter der Führung von Thierry Barbier-Mueller – auf Spezialisierung lich die Bereiche Kauf und Verkauf
und internationale Vernetzung. Er gründet mit den Gebrüdern Herbert und Markus Wüst von Wohneigentum, Verwaltung
die SPG Intercity Geneva SA und die SPG Intercity Zurich AG, die fortan als Affiliate-Partner von Stockwerkeigentum, Vermie-
von Cushman & Wakefield den Markt für Commercial Real Estate in den bedeutendsten tung und Bewirtschaftung von
Schweizer Wirtschaftsstandorten abdecken. 1995 wird SPG zudem Partner von Christie’s Büro-, Verkaufs- und anderen Ge-
International Real Estate. schäftsflächen, Verwaltung von
Wohnbaugenossenschaften und
Die Firmengeschichte ist eng mit der Entwicklung des Arc lémanique ver Liegenschaften des sozialen Woh-
bunden. Die globale Stellung von Genf als Sitz zahlreicher internationaler Organisationen nungsbaus, Projektleitung von
potenziert die Grösse der Stadt. In diesem Umfeld ist SPG über die Region hinaus die Gebäudeerneuerungen, Projektent
erste Adresse für die vielfältigsten Anliegen von privaten und institutionellen, regionalen, wicklung sowie den Verkauf und
nationalen und internationalen Klienten rund um Immobilien. Kauf von Renditeliegenschaften.
Hauptsitz
Route de Chêne 36, 1208 Genève (1)13 GESCHICHTE VON SPG INTERCITY Birthday Edition 15 years SPG Intercity
«FIRST MOVER»
DER INTER-
NATIONALISIERUNG
Alles beginnt in den 1990er-Jahren mit einer Idee. Die Lex Koller
wird gelockert, ausländische Unternehmen drängen in die Schweiz.
Und Eigentümer beginnen, ihre Büro- und Verkaufsflächen aktiv
zu bewirtschaften. Hier tut sich ein Geschäftsfeld auf: Die Schweiz
entdeckt das Commercial Property Consulting – und umgekehrt.
Man kennt sich am Schweizer Immobilienmarkt – damals, in den
1990er-Jahren. Thierry Barbier-Mueller und die Gebrüder Herbert und Markus Wüst sind
in der GSI – Groupe Suisse Immobilier engagiert, einem Verbund von führenden Immobilien-
Dienstleistungsunternehmen der Deutsch- und der Westschweiz. Man weiss also vonein
ander über die Ideen und Bestrebungen im Bereich der kommerziellen Liegenschaften.
Die eigene berufliche Auslandserfahrung, ein sicheres Gespür für neue Geschäftsfelder 1 2
und nicht zuletzt die Suche der weltweit tätigen Healey & Baker (firmiert ab 1998 als
Cushman & Wakefield) nach einem neuen Partner für die Schweiz weisen den Weg für das
gemeinsame Unterfangen.
Die Zahl der Auslandsbanken in Genf und Zürich erreicht in der Gründungs-
zeit von SPG Intercity ihren Höchststand und die grenzüberschreitende Vermögens
verwaltung ihre Blüte; die bevorzugten Ansiedlungsbedingungen ziehen Holdingsitze und 3
europäische Konzernzentralen in die Schweiz, die Lockerung der Lex Koller öffnet die
Grenzen für ausländische Investoren.
4
Gleichzeitig werden Gewerbeflächen vom Kosten- zum Ertragsfaktor:
Unternehmen und Eigentümer entdecken das Potenzial ihrer Immobilien. Miete wird
zur Alternative für den Kauf. Der Geschäftsflächen- und Investmentmarkt entsteht und
emanzipiert sich zur Königsklasse.
SPG Intercity ist heute mit
Thierry Barbier-Mueller und Herbert und Markus Wüst sehen 44 Mitarbeiterinnen und Mitar
diese Entwicklung weit voraus und ziehen ihre besten Fachleute für kommerzielle Liegen- beitern an vier Standorten im Real
schaften in SPG Intercity zusammen. Diese betreiben den Markt bis heute an vorderster Estate Consulting ein gewichtiger
Front und besetzen die anfängliche Lücke im professionellen Real Estate Consulting. Über Anbieter erstklassiger Broker-
die Jahre entwickelt sich SPG Intercity kontinuierlich weiter und passt sich den Markt- und Beratungsdienstleistungen
bedürfnissen an. Der Bereich Retail wird als eigenständiger, spezialisierter Bereich für die für kommerziell genutzte Liegen-
Suche und Vermietung von Verkaufsflächen etabliert. Die internationale Zusammenarbeit im schaften und Immobilieninvest-
Verbund mit Cushman & Wakefield wird intensiviert, um international tätigen Unternehmen ments. SPG Intercity engagiert sich
umfassende Dienstleistungen anzubieten. Der Fokus bewegt sich zunehmend vom sales in nationalen und internationalen
orientierten Brokerage zu einer analysegestützten Managementberatungs-Dienstleistung. Netzwerken und Verbänden für
die Professionalisierung und für
ethische Grundsätze im Immo
biliengeschäft.
Standorte von SPG Intercity
Genf (1) und Lausanne (2),
Zürich (3) und Basel (4)14 FIRMENGESCHICHTE Birthday Edition 15 years SPG Intercity
15 Jahre Firmengeschichte – 15 Jahre Zeitgeschehen
In den vergangenen anderthalb Jahrzehnten haben sich das Umfeld
der Schweizer Wirtschaft und die Gesellschaft entlang globaler
Megatrends wie Digitalisierung, Globalisierung und Transparenz
fundamental verändert. SPG Intercity hat die Opportunitäten in
2005
jeder Phase ihrer Firmengeschichte als Chance erkannt und neue Aus Intercity Exceptional
Properties wird Wüst und
Geschäftsfelder erschlossen. Wüst. Der Claim lautet:
«Exklusives Wohneigentum.
Seit 1954.» Michael Blaser
wird Geschäftsführer von
Wüst und Wüst. 2007 wird
2003 Wüst und Wüst exclusive
Der Bereich Retail Services affiliate of Christie’s Great
von SPG Intercity Zurich Estates.
nimmt seinen Betrieb auf.
2005
2. März 2003 SPG Finest Property, ein
1997 1. Januar 2002 Mit Alinghi gewinnt erst- Tochterunternehmen
SPG Société Privée de Der Euro wird in 13 Staaten mals ein europäisches der SPG, wird exclusive
Gérance, Genf, Intercity 2001 der Europäischen Union als Team den prestigeträch- affiliate of Christie’s
Zurich, de Rham, Lausanne, SPG Intercity erhält das Bargeld eingeführt. tigsten Wettkampf im Great Estates.
die IT Immobilien Treuhand Mandat zur Vermarktung Segelsport, den America’s
AG, Basel, und Von Graffen- der Büro- und Retailflächen 2002 Cup. Die Challenge findet 2005
ried, Bern, schliessen sich 21. Dezember 2000 in dem von Swiss Prime In Zusammenarbeit mit der vor Auckland gegen Titel- Akquisition des Centre
zur Gruppe Schweizer Die SPG Intercity Geneva Site realisierten Messeturm Wirtschaftsförderung verteidiger Team New des Technologies Nouvelles,
Immobilien GSI bzw. zur SA wird in Genf ins Basel, bis 2011 das höchs- der Stadt Zürich und dem Zealand statt und endet 5:0 CTN, durch den Invest-
Groupe Suisse Immobilier Handelsregister eingetra- te Gebäude der Schweiz. Beratungsunternehmen für das Schweizer Team. mentfonds Area Property.
GSI zusammen. Damit wird gen. Thierry Barbier- Der Messeturm ist im Jahr Andersen publiziert SPG Diese Transaktion markiert
die Gruppe aus renommier- Mueller, Herbert Wüst und 2003 bezugsbereit. Intercity den ersten Office den Beginn einer langjäh
ten und traditionsreichen Markus Wüst nehmen im Snapshot Zürich, ein regel- rigen Zusammenarbeit im
Immobiliendienstleistern Verwaltungsrat Einsitz. 2001 mässig erscheinender Aufbau und in der Bewirt-
der wachsenden Nachfrage Am 24. Januar 2001 über- SPG Intercity gründet Büromarktbericht. Es fol- schaftung eines Immo-
nach überregionaler Bera- nimmt Martin Dunning die Abteilung Investment gen Snapshots für andere bilienportfolios von mehr
tung gerecht. die Geschäftsleitung. Property Brokerage. Schweizer Städte. als CHF 300 Mio.
1997 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
21. Juni 1999 1. Februar 2001 3. März 2002 Mitte 2005
Die ersten sieben sektoriellen Abkommen zwischen der Die SPG Intercity Zurich AG Das Schweizer Stimmvolk SPG Intercity Zurich berät
Europäischen Union und der Schweiz werden unterzeichnet. wird ins Handelsregister heisst die Volksinitiative Apple bei der Anmietung
Die Bilateralen I werden am 21. Mai 2000 vom Volk mit eingetragen. Im Verwal- zum UNO-Beitritt mit 55% des Apple Shop an der
Zweidrittelmehr gutgeheissen und treten am 1. Juni 2002 tungsrat nehmen Thierry Stimmenanteil gut. Der 4. Februar 2004 Bahnhofstrasse in Zürich.
in Kraft. Barbier-Mueller, Herbert Beitritt als 190. Vollmit- Facebook nimmt seinen
Wüst und Markus Wüst Ein- glied erfolgt am 10. Sep- Betrieb auf. Heute zählt es Anfang 2006
sitz. tember 2002. rund 1,5 Mrd. aktive Be SPG Intercity Zurich erhält
nutzer und ist damit das mit dem Grossprojekt
11. September 2001 wichtigste soziale Netzwerk Stadtraum HB Zürich von
Bei Terroranschlägen der Welt. SBB Immobilien das bisher
in New York auf die Twin grösste Vermietungs
Towers des World Trade 26. Dezember 2004 mandat: 80 000 m² Nutz-
Center sowie auf das Penta 22. März 2002 Ein Erdbeben unter der fläche mit einem jährlichen
gon in Washington kommen SPG Intercity Zurich trägt Meeresoberfläche des Indi- Mietzinsvolumen von
rund 3000 Menschen ums die Zweigniederlassung mit schen Ozeans löst eine CHF 30 bis 40 Mio.
Leben. Die USA reagieren Sitz in Basel ins Handels verheerende Tsunami-Welle
21. Juni 1999 unter anderem mit dem register ein. aus, die rund 300 000 Anfang 2006
Mit dem Anstich beginnt offiziell der Bau des 57 km langen Einmarsch in Afghanistan. M enschen in den Anrainer- SPG Intercity Zurich
Gotthard-Basistunnels zwischen Erstfeld und Bodio. staaten das Leben kostet. vermietet den ehemaligen
2. Oktober 2001 Fifa-Hauptsitz in Zürich.
1999 Die Swissair stellt mangels 2004
Der schwedische Medienkonzern lanciert in der Deutsch- liquider Mittel den Flug- SPG Intercity erhält von 2006
schweiz mit «20 Minuten» die erste kostenlose Pendlerzei- betrieb vorübergehend ein SBB Immobilien die SPG Intercity Geneva ruft
tung der Schweiz. 2005 wird die Zeitung von der Tamedia AG (Swissair-Grounding). Drei Beratungsmandate für die die Abteilung Projekt
übernommen, ab 2006 werden die französischsprachige Tage später kann der Be- Entwicklung der Bahnhöfe entwicklung ins Leben.
«20 minutes» und 2011 die italienischsprachige «20 minu- trieb dank eines Notkredits Basel, Bern, L ausanne und
ti» herausgegeben. der Eidgenossenschaft Zürich.
wieder teilweise aufgenom-
men werden. Am 1. April
2002 landet der letzte
Swissair-Linienflug in
Zürich.15 FIRMENGESCHICHTE Birthday Edition 15 years SPG Intercity
2013
2010 SPG Intercity Zurich ver-
SPG Intercity Zurich vermietet das Bürogebäude «Fifty- kauft im Auftrag von Swiss
One» mit 20 500 m² Bürofläche an Swisscom. Prime Site den Actelion-
Hauptsitz in Allschwil BL
2010 für fast CHF 100 Mio.
SPG Intercity Geneva schliesst den bis heute grössten an einen ausländischen
20. Januar 2009 Mietvertrag für das Business Center BIBC III in Vernier mit Investor.
Barack Obama wird als mehr als 18 000 m² Bürofläche ab.
erster afroamerikanischer 2013
Präsident der Vereinigten In einem zehn Monate
Staaten von Amerika dauernden Prozess reali-
vereidigt. siert SPG Intercity Geneva
2008 mit dem Verkauf des
Die Abteilung Projektent- 15. November 2009 Schweizer Headquarters 2014 / 2015
wicklung von SPG Intercity Die Schweizer U-17-Fuss- von Merck Serono für rund SPG Intercity Zurich ver-
Geneva wird mit dem Bau ballmannschaft schlägt im CHF 300 Mio. den bisher mietet im Auftrag des
des europäischen Head Finale der Weltmeister- grössten Verkaufserfolg Versicherungskonzerns
quarters und Ausbildungs- schaft Gastgeber Nigeria ihrer Geschichte. Allianz die nicht mehr
zentrums von Edward Life mit 1:0 und wird erstmals betriebsnotwendigen
Science in Nyon beauftragt. Weltmeister. 15. April 2010 2013 Betriebsliegenschaften
Die Aschewolke des isländischen Vulkans Eyjafjallajökull Der Whistleblower Edward im CBD Zurich und in
2008 führt tagelang zu massiven Beeinträchtigungen des Luft- Snowden enthüllt unter an- Zürich Altstetten.
Züblin Immobilien kauft verkehrs in Europa. derem das Überwachungs-
durch Vermittlung von programm PRISM des 20. September 2015
SPG Intercity Zurich die 17. Dezember 2010 US-Geheimdienstes NSA Der Volkswagen-Konzern
Geschäftsliegenschaft In der arabischen Welt beginnt – ausgehend von Tunesien und löst damit eine Über- räumt erstmals gezielte
Holbeinstrasse 22 / 30 in – der «Arabische Frühling». Auslöser der Massenproteste wachungs- und Spionage- Manipulationen bei der
Zürich mit 5800 m² in Tunesien ist die Selbstverbrennung des Gemüsehändlers affäre sowie internationale Messung von Abgaswerten
Nutzfläche von Publicitas. Mohamed Bouazizi in Sidi Bouzid am 17. Dezember 2010. Proteste aus. ein.
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 / 2016
11. Juli 2008 1. Januar 2011 31. Oktober 2012 2014 2015 / 2016
Das iPhone wird am Schweizer Markt eingeführt – rund Robert Hauri übernimmt Die Raumsonde Curiosity SPG Intercity Geneva wird SPG Intercity feiert ihren
ein Jahr nach der Lancierung am Apple-Heimmarkt USA. die Geschäftsführung der landet auf dem Mars. von SBB Immobilien mit 15. Geburtstag.
Am 28. Mai 2010 folgt das iPad. SPG Intercity Zurich AG der Vermarktung von Pont-
und nimmt in der Gruppen- Rouge, dem grössten Bau-
leitung der Intercity-Gruppe projekt mit zirka 100 000 m²
Einsitz. für k ommerzielle Nutz
flächen, beauftragt. 2015
2011 ist der Vermietungsstand
Die SPG Intercity Zurich AG bei 50 %. Damit gibt die
erhält als erstes Immo Bauherrschaft grünes Licht
bilien-Dienstleistungs für die Realisierung des
unternehmen in der Bauprojekts.
Deutschschweiz die Akkre-
ditierung der Royal
Institution of Chartered 6. Juli 2012
Surveyors (RICS) und SPG Intercity Geneva
darf fortan den Zusatz gründet die Niederlassung
«Regulated by the RICS» in Lausanne und lässt
verwenden. sie als die SPG Intercity
Lausanne SA ins Handels-
register eintragen.16 KUNDENPORTRÄT DER ALLIANZ SUISSE IMMOBILIEN AG Birthday Edition 15 years SPG Intercity
Dr. Martin Kaleja ist Mit-
glied des Exekutivkomitees
von Allianz Real Estate
und CEO der Allianz Suisse
Immobilien AG.
A lexander Gebauer ist
Mitglied des Exekutivkomi-
tees Allianz Real Estate
sowie CFO und COO Allianz
Real Estate.
Reiner Gfeller ist Senior
Consultant der Allianz
Suisse Immobilien AG.
SPG Intercity Zurich hat
Allianz unter anderem bei
der Vermietung des bis
herigen Hauptsitzes am
Bleicherweg in Zürich
unterstützt.
«Renditedruck fordert
kreative Köpfe.» Dr. Martin Kaleja
Mit welchen besonderen Herausforderungen sind Sie als Ver Wie kamen Sie mit SPG Intercity in Kontakt?
sicherer am Schweizer Immobilienmarkt konfrontiert? Reiner Gfeller: Der geschäftliche Kontakt geht zurück auf
Martin Kaleja: Es ist die Kombination aus einer regulato unsere Ausschreibung des Vermarktungsmandats für die ehe
risch beschränkten Anzahl an Anlageklassen, dem hohen Inves maligen Direktionsstandorte von Allianz Suisse gegen Ende 2010.
titionsdruck und sinkenden Renditen. Um die Ertragsziele
zu erreichen, investieren wir vermehrt in Entwicklungsprojekte. Was war der Auftrag an SPG Intercity?
Alexander Gebauer: Daneben prüfen wir vermehrt auch Reiner Gfeller: Der Auftrag ging weit über die Vermietung
Investments ausserhalb der Zentren. unserer beiden Standorte Bleicherweg und Hohlstrasse hinaus.
Wir baten SPG Intercity um eine umfassende Analyse der ver
Sie selbst haben mit dem Schweizer Hauptsitz der Allianz
das Zentrum verlassen. Was gab den Ausschlag für den Umzug
nach Wallisellen?
Alexander Gebauer: Allianz ist in der Schweiz teils organisch,
«Das Real Estate Management steht in der
teils durch Zukäufe gewachsen. Dadurch waren unsere Mitar Schweiz vor Aufgaben, wie sie im Rest von Europa
beiter in der Deutschschweiz auf mehrere Verwaltungsstandorte schon länger bekannt sind – nichts Unlösbares,
verteilt. Dieser Zustand war nicht optimal. Die Konzentration
in Wallisellen brachte wesentliche Vorteile.
eher ein gesunder Wettbewerb um Mieter und gute
Flächen.» Alexander Gebauer
Was hat Sie trotz des angespannten Markts für Büroflächen
bewogen, den bisherigen Hauptsitz in den Bestand der Ren
diteliegenschaften zu überführen? schiedenen Alternativen auf der Basis einer fundierten Markt
Martin Kaleja: Als langfristig orientierter Investor sehen einschätzung. Erst danach ging es um die Vermietung. Ausser
wir über den aktuellen Zyklus hinaus und haben Lagequalität dem beobachtet SPG Intercity für uns den Markt und macht
und Grösse unseres ehemaligen Hauptsitzes in Sichtweite uns auf Entwicklungen und Veränderungen am Büroflächen
des Paradeplatzes hoch eingestuft. So ein Asset verkauft man markt aufmerksam.
nicht. Der aktuelle Vermietungsstand gibt uns recht.17 SPG INTERCITY IN ZAHLEN Birthday Edition 15 years SPG Intercity
IM EINFLUSS Anfang der 2000er-Jahre ist die Welt im
Umbruch. Ein Thema zieht Unternehmen
und Arbeitnehmer in seinen Bann und ist
GLOBALER TRENDS
drauf und dran, etablierte Geschäftsmo-
delle über den Haufen zu werfen: das
World Wide Web. Es schafft neue Oppor-
tunitäten, neue Berufe und Dienstleis-
tungssektoren, verändert Unternehmens
Die Entwicklung von SPG Intercity über die vergange- strukturen und Prozesse. In der «dotcom
nen 15 Jahre ist nebst dem eigenen Leistungsausweis bubble» zeichnen Trendexperten ein revo-
lutionäres Bild der Arbeitswelt und der
geprägt von der Wirtschaftsentwicklung in Europa Konsumgewohnheiten. Das Büro wird orts
und in der Schweiz im Besonderen. Die Zyklen der los, der stationäre Handel verlagert sich
ins Internet. Die Folgen davon für die Im-
Geschäftsflächenmärkte werden vermehrt überlagert mobilieneigentümer sind einschneidend:
Der Büro- und Verkaufsflächenmarkt kommt
von globalen Trends, die den künftigen Geschäfts- unter massiven Druck, der Flächenbedarf
gang prägen werden. sinkt. Eine Schreckensvision. Doch die Rea-
lität am Immobilienmarkt hat sich anders
zugetragen.
Strukturelle Leerstände
am Büromarkt
Der Büromarkt und seine Flächennach
frage werden durch vier Faktoren bestimmt:
44
Demografie, Wirtschaftsentwicklung, Ar
beitsorganisation und technologischer Wan
del. Ein Rückblick auf die vergangenen
15 Jahre zeigt zum einen, dass die Verän-
derung der Arbeitsorganisation in der Web-
Ökonomie bisher keinen eindeutigen Trend
zu mehr oder weniger Büroflächen erken-
nen lässt. Zum anderen wird der technolo-
gische Trend zu Telearbeit durch die viel
mächtigere Entwicklung der Bürobeschäf-
SPG Intercity-Mitarbeiter tigung überlagert.
Mit der Automatisierung von stan-
dardisierten Prozessen im Backoffice be-
16
ginnt sich die Form der Zusammenarbeit
im Büro zu verändern. «Co-working», die
4
Basel
Zürich Kollaboration innerhalb von Projektteams,
und die Einbindung von externen Beteilig-
ten, der Einsatz von Telekommunikation
und schnellen Internetverbindungen ver-
ändern die Anforderungen an die Büroflä-
chen. Open und Shared Space lösen das
Einzelbüro ab. Büroangestellte werden zu
Office-Nomaden. Vorreiter sind Informatik-
und Beratungsunternehmen wie IBM, die
3 Lausanne stark auf Telearbeit setzen. Angesichts der
überlasteten Verkehrsinfrastruktur und
neuer Lebensmodelle sagen Trendforscher
dem Homeoffice eine grosse Zukunft vor-
aus. Bürobeschäftigte arbeiten unterstützt
21
Genf
durch schnelle Internetverbindungen zu
Hause und sind gleichwohl mit ihren Team-
mitgliedern vernetzt. Unternehmen unter-
stützen das Homeoffice anfänglich – nicht
zuletzt, weil sie dadurch eine Einsparung
an teuren Büroflächen sehen. Doch das18 SPG INTERCITY IN ZAHLEN Birthday Edition 15 years SPG Intercity
1
000
600
MIO.
3 000
Mandates
delivered
of transactions and
per year
0 000 THREE
sale acquisitions per year
0 CHF of property
valuations per year
Property developments
per year
150 000 m²
Rented square meters per year
Homeoffice kommt kaum über eine Ni- Umbautätigkeit ab, denn Bestandesliegen- ten wirkt sich auf die Nachfrage nach Büro
schenposition hinaus. Die «Welt» schreibt schaften weisen vielfach Grundrisse auf, flächen aus.
im Frühjahr 2015, dass der Anteil der die mit den Anforderungen an Flächen Die Zahl der Bürobeschäftigten hat
Arbeitnehmer, die teilweise zu Hause ar- effizienz und an Arbeitsabläufe kaum ver- sich in den Wirtschaftsmetropolen Euro-
beiten würden, nach einem anfänglichen einbar sind. Catella Research schliesst pas zwischen 2000 und 2014 um nahezu
Anstieg in Deutschland bis auf 9,7% daraus, dass sich der strukturelle Leer- 20% erhöht. In der Schweiz waren Anfang
im Jahr 2008 nun wieder deutlich rück- stand in den Metropolen nach einem An- 2000 ingesamt 2,6 Mio. Personen im drit-
läufig sei. Im Rest von Europa und in der stieg in den letzten 15 Jahren auch künftig ten Sektor beschäftigt, Mitte 2015 waren
Schweiz dürfte das Niveau sogar noch weiter erhöhen wird, da der Anteil an ver- es 3,2 Mio. oder 23% mehr. Gleichzeitig
tiefer liegen. alteten und nicht mehr marktgängigen nahm die Wirtschaftsleistung nominal um
Die Kosten für Büroflächen bleiben Flächen weiter zunimmt. 40% zu. Die Bürobeschäftigung wächst
aber ein Thema mit hoher Priorität auf der Betrachtet man die Wirtschaftsent- also aufgrund der steigenden Wertschöp-
Agenda der Unternehmen. Im Zentrum wicklung, ist ein enger Zusammenhang fung pro Mitarbeiter unterproportional.
steht die Flächeneffizienz. Der Flächen- zwischen dem Wachstum der Wirtschafts- Demografie und Wirtschaftsent-
konsum pro Mitarbeiter hat zwischen 2000 leistung und dem Konsum an Büroflächen wicklung leisteten somit für den Büroflä-
und 2014 gemäss Berechnung von Catella festzustellen. Wenn die Wirtschaft wächst, chenbedarf einen deutlich grösseren Im-
Research in den Wirtschaftsmetro p olen werden mehr Güter und Dienstleistungen puls als Arbeits- und Flächeneffizenz,
Europas* von durchschnittlich 20,2 auf produziert. Dies führt zu einem Mehrbe- woraus sich schliessen lässt, dass der Be-
19,6 m2 abgenommen. Dies lässt gegen- darf an gewerblichen Flächen. Die Nach- darf an effizenten, modernen Büroflächen
über Zielwerten von 10 bis 15 m2, wie frage nach Büroflächen wird ihrerseits auch in Zukunft hoch bleiben wird. Mit
sie etwa vom Staatssekretariat für Wirt- durch die Anzahl der Bürobeschäftigten dem stetigen Wandel der Anforderungen
schaft, SECO, je nach Belegung genannt bestimmt. Insbesondere der Struktur kommen Büroimmobilien wirtschaftlich
werden, erhebliches Potenzial erahnen. wandel mit dem überdurchschnittlichen und technisch immer schneller ans Ende
Ob und wie rasch dieses erschlossen wer- Wachstum des Dienstleistungssektors und ihres Lebenszyklus.
den kann, hängt auch von der Neu- und der Zahl der in diesem Sektor Beschäftig-19 SPG INTERCITY IN ZAHLEN Birthday Edition 15 years SPG Intercity
«Demografie, Globalisierung, Klimawandel,
Reurbanisierung, Verteilungsfragen, Landflucht: Pont-Rouge – in Genf entsteht eine Stadt
Diese Trends werden den Immobilienmarkt in in der Stadt
den kommenden Jahrzehnten prägen. Regional, SBB Immobilien plant und realisiert bis
2024 im Genfer Stadtteil La Praille unter
branchen- und objektabhängig ergeben dem Namen Pont-Rouge ein urbanes
sich grosse Unterschiede in der Entwicklung.» Zentrum mit 600 Wohnungen sowie
Dr. Edgar Zoller, Bayern LB 120 000 m² Fläche für gewerbliche Nut-
zung – namentlich Büros, Verkaufsflä-
chen, Restaurants, Freizeitaktivitäten,
öffentliche Einrichtungen und ein Hotel.
Die fünf Gebäude sollen in den Jahren
2018 bis 2024 in Betrieb genommen wer-
den. Voraussetzung für den Startschuss
zur ersten Phase war, dass 50% der Ge-
Die Wucht des Online-Handels finden ihrerseits nicht in ausreichender
werbefläche von 30 000 m² vorvermietet
Im Detailhandel beginnt sich zu bewahr- Menge Büro- oder Verkaufsflächen, die
werden konnten. Im Wettbewerb um die
heiten, was die Trendforscher in der «dot- ihren veränderten Bedürfnissen entspre-
besten Vermarktungskonzepte obsiegte
com bubble» prognostiziert haben – wenn chen. Investoren, Vermieter und Mieter
SPG Intercity. In einem ersten Schritt
auch in deutlich langsamerem Tempo als sind darum mehr denn je auf professionel-
ging es in der Beratung darum, die pro
vorausgesagt. Der Online-Handel in der le Unterstützung angewiesen, wie sie SPG
jektierten Flächen nach den Bedürfnissen
EU erreichte 2014 einen Umsatz von EUR Intercity seit 15 Jahren für den Schweizer
potenzieller Mieter zu optimieren und
160 Mrd. bis 180 Mrd., wobei der Löwen Markt bietet. Der Bedarf an solchen spe
die maximale Nutzungsdauer zu sichern.
anteil auf Grossbritannien, Deutschland zialisierten und professionellen Dienstleis-
Im darauffolgenden Architekturwettbe-
und Frankreich entfällt. Gleichzeitig sta tungen wird in Zukunft tendenziell zuneh-
werb unterstützte SPG Intercity die Bau-
gnierte der Umsatz des stationären Han- men. Gleichzeitig stehen spezialisierte
herrschaft bei der Beurteilung der Bei
dels in der EU bei rund EUR 3,1 Bio. Unternehmen wie SPG Intercity vor der
träge nach immobilienwirtschaftlichen
Wenn auch auf tiefem Niveau am gesam- Herausforderung, in ausreichender Zahl
Kriterien. 2013 startete schliesslich die
ten Detailhandelsumsatz (je nach Quelle Professionals für sich zu gewinnen. Der
Vermarktung, und Ende 2014 konnte
rund 6%), so wächst der Online-Handel «war for talents» wird zum wichtigsten
der angestrebte Stand der Vorvermietung
gleichwohl um jährlich 20% und wird nun Schauplatz der Immobilienwirtschaft.
realisiert werden. SPG Intercity wird das
im stationären Handel zunehmend spür-
Projekt voraussichtlich bis zur Inbetrieb-
bar. Ausgehend vom Non-Food-Bereich *Barcelona, Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg,
Helsinki, Kopenhagen, London (Central), Luxemburg, Lyon, nahme in der Vermarktung begleiten.
nimmt der Einfluss auf die Flächenum Madrid, München, Paris (Central), Stockholm.
sätze zu. Gleichzeitig ist der Markt für
Verkaufsflächen gesättigt. In der Schweiz
liegt die Verkaufsfläche pro Bewohner ge-
mäss dem Forschungsunternehmen GfK
bei 1,5 m² und wird damit nur noch von
Österreich (1,8 m²) und den Niederlanden
(1,7 m²) übertroffen. Dies lässt die Annah-
me zu, dass die bevorstehenden Umwäl-
zungen in diesen gesättigten Märkten be-
sonders tief greifend sein werden.
Professionalisierung und Spezialisierung
der Immobiliendienstleistungen
Die Eigentümer von Gewerbeflächen in
der Schweiz und Europa stehen und stan-
den immer wieder vor grossen Heraus
forderungen. Mieter von GewerbeflächenSie können auch lesen
