Sozial. Nachhaltig. Wirtschaftlich 2019 - Sozialbau
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Sozial. Nachhaltig. Wirtschaftlich. 2019 Nachhaltigkeitsbericht SOZIALBAU-Verbund sozialbau.at
Stand: 25.05.2020
Inhalt
Vorwort 4
Über uns. Der SOZIALBAU-Verbund 10
Nachhaltig Wirtschaften 30
Sozial verantwortlich 40
Für unsere Umwelt 50
Miteinander arbeiten 58
1
2019
90%
51.707
Kundenzufriedenheit
verwaltete Wohnungen
110.000
Bewohner
1.903
Wohnungen in Bau
30.650 t
CO2-Einsparung durch
thermische Sanierung
92.600 m2
Photovoltaikfläche bis 2023
2
3,2 Mrd. Euro
Bilanzsumme
3.700
Gemeinschaftseinrichtungen
6%
Anteil am Wiener
Wohnungsbestand
65 Hektar
Grünflächen
3
Weg der Nachhaltigkeit
Dr. Michael Ludwig
Bürgermeister der Stadt Wien
Es kommt nicht von ungefähr, dass Wien seit Jahren immer
wieder zur lebenswertesten Stadt der Welt gekürt wird. Wien
versteht sich als Stadt mit zukunftsfähiger Entwicklung und hat
dies auch im Rahmen des Stadtentwicklungsplans 2025 fest-
geschrieben. Zuletzt wurde der Leitgedanke der nachhaltigen
Entwicklung in der im Juni 2014 beschlossenen Rahmenstra-
tegie 2050 - Smart City Wien fest verankert: Beste Lebens-
qualität für alle Wienerinnen und Wiener bei größtmöglicher
Ressourcenschonung lautet das Leitziel. Auch die künftigen
Generationen der Wiener sollen mit Stolz auf die vorhandene
Lebensqualität, auf Gerechtigkeit unter den Menschen sowie
zwischen den Generationen und auf gemeinsame Verantwor-
tung für Wirtschaft, Gesellschaft und Umwelt blicken dürfen.
Bevölkerungswachstum, neue Ansprüche an die Stadtnutzung
sowie wirtschaftlicher und technischer Wandel sind die Her-
ausforderungen einer modernen Metropole. Damit diese He-
rausforderungen auch weiterhin gemeistert werden können,
bedarf es der konstruktiven Zusammenarbeit aller Beteiligten.
Ganz besonders betrifft dies natürlich den geförderten Wohn-
bau. Deshalb freut es mich sehr, dass die SOZIALBAU AG den
Weg der Nachhaltigkeit weiter verstärkt einschlägt und dabei
mit technischem Know-how und sozialem Engagement die
Leistbarkeit beim Wohnen nicht außer Acht lässt.
4
VORWORT
Gelebte Verantwortung
Kathrin Gaál
Amtsführende Stadträtin für Wohnen,
Wohnbau, Stadterneuerung und Frauen
Insgesamt leben heute mehr als 60% der Wienerinnen und
Wiener im geförderten Wohnbau. Dieser hohe Anteil gilt welt-
weit als Vorbild. Der geförderte Wohnbau ist ein Garant für
soziale Stabilität und für die Mittelschicht ein Sicherheitsnetz
nach unten und ein Sprungbrett nach oben.
Der geförderte Wohnbau ist aber auch ein kräftiger Motor für
Innovation und Fortschritt. Durch das Instrument der Bauträ-
gerwettbewerbe kann die Stadt Wien etwa entscheidende Fak-
toren wie soziale Nachhaltigkeit, technische Neuerungen und
ökologisches und ressourcenschonendes Bauen gezielt för-
dern und zum Einsatz bringen.
Das ist aber natürlich nur möglich mit starken Partnern wie
zum Beispiel der Sozialbau AG, unter deren wachsendem Dach
heute 110.000 Menschen ein Zuhause finden. Die SOZIALBAU
AG schreitet seit vielen Jahren an der Spitze des Fortschritts
im heimischen Wohnbau und hat Wien durch unzählige Inno-
vationen und spannende, leistbare und lebenswerte Wohn-
projekte bereichert.
Umfassend listet der vorliegende Nachhaltigkeitsbericht die
Stärken der Sozialbau AG und der Gemeinnützigkeit im Wohn-
bau auf. Es geht dabei um Mietkostendämpfung, Multiplikator-
Effekte, moderne Quartiersentwicklung, Gemeinschaftsbildung
durch Nachbarschaftsförderung, die Entwicklung digitaler
Kommunikation innerhalb der Wohnanlage, um ökologisches
und ressourcenschonendes Bauen und Sanieren und um In-
novation bei der Energieversorgung - um nur ein paar Schlag-
worte zu nennen. Mit Lektüre des Berichts wird jedenfalls klar,
dass die SOZIALBAU AG ein Musterbeispiel für gelebte Verant-
wortung und einen sorgsamen Umgang mit der Zukunft ist.
5
Bestens gerüstet
Hermann Gugler
Aufsichtsratsvorsitzender
SOZIALBAU AG
Der gemeinnützige Wohnbau in Österreich ist eine Erfolgs-
geschichte, die seit Langem internationale Beachtung findet.
Seine ungebrochene Leistungsfähigkeit sorgt seit Jahrzehnten
für neuen, leistbaren und qualitätsvollen Wohnraum und hat
sich gerade in der Coronakrise eindrucksvoll gezeigt. Allen vo-
ran steht der SOZIALBAU-Verbund mit seinen 51.707 Wohnun-
gen für 110.000 Bewohner für Stabilität und Sicherheit in der
heimischen Wohnversorgung.
Dabei ist sich der SOZIALBAU-Verbund seiner großen Verant-
wortung bewusst: Sorgsames Wirtschaften, sozialer Ausgleich,
sehr gute Kundenzufriedenheitswerte und Transparenz sind
die Fundamente, auf denen wir auch in Zukunft bauen. Eine
Zukunft, für die wir aufgrund der hervorragenden wirtschaftli-
chen Kennzahlen und stabilen finanziellen Grundlage bestens
gerüstet sind. Der gesetzliche Rahmen des Wohnungsgemein-
nützigkeitsgesetzes ist dabei unsere Operationsgrundlage.
Für eine Zukunft wiederum, die unser Unternehmensverbund
mit seiner Leistungsstärke und Innovationskraft maßgeblich
aktiv mitgestaltet. Die Neubautätigkeit befindet sich auf einem
Leistungshoch, zwei Stadtentwicklungsareale mit zusammen
weit über 2.000 Wohnungen werden von uns aktuell entwi-
ckelt. Mit der Errichtung der Gemeinschaftsthermen und dem
Photovoltaikanlagen-Roll-out setzt der SOZIALBAU-Verbund in
den kommenden Jahren zwei Großprojekte um, die sich nicht
nur ob ihres Innovationscharakters, sondern auch ihres Bei-
trags zur CO2-Reduktion sehen lassen können. Und nicht zu
vergessen die große „gemeinsam stärker“-Community-Initiati-
ve, mit der unseren Bewohnerinnen und Bewohner praktische
Serviceangebote unterbreitet werden.
Alles im allen eine Leistungspalette, die nachhaltig positiv
wirkt – in erster Linie für unsere Bewohnerinnen und Bewoh-
ner, aber auch für die Gesellschaft, Wirtschaft und Umwelt.
Dazu haben unsere Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter mit viel
Engagement maßgeblich beigetragen. Sie sind die Garanten
unseres wirtschaftlichen Erfolges. Dafür ein herzliches Danke-
schön!
6
VORWORT
Nachhaltig
wirtschaftlich erfolgreich
Generaldirektor Dr. Josef Ostermayer
Generaldirektor-Stellvertreter DI Dr. Bernd Rießland
Vorstandsdirektor Ernst Bach
Vorstandsdirektor Bmstr. Ing. Hannes Stangl
SOZIALBAU AG
Leistbares und qualitätsvolles Wohnen in einem
lebenswerten Umfeld ist unbestreitbar Grund-
lage und Baustein für eine funktionierende und
zukunftsfähige Gesellschaft. Als größter gemein-
nütziger Wohnbauverbund mit 51.707 Wohnungen
tragen wir nicht nur eine besondere Verantwor-
tung in der Wohnversorgung der aktuellen und
künftigen Bewohnergeneration, sondern leisten
auch einen maßgeblichen Beitrag zu einer nach-
haltigen Entwicklung unserer Wirtschaft, Umwelt
und Gesellschaft. Dafür arbeiten wir eng mit der
öffentlichen Hand zusammen und unterstützen
sie bei der Umsetzung einer nachhaltig leistba-
ren, architektonisch wertvollen und ökologischen bundes, sondern stellt auch unsere unternehme-
Wohnungspolitik ebenso wie bei ihren Bemühun- rische Verantwortung für eine nachhaltige Ent-
gen einer umweltgerechten Stadtentwicklung. wicklung unserer Stadt und ihrer Bevölkerung dar
und unterstreicht den wirtschaftlichen, gesell-
Gestützt auf den Grundpfeilern der Wohnungs- schaftlichen und ökologischen Mehrwert unserer
gemeinnützigkeit ist nachhaltiges unternehmeri- Tätigkeit für das Gemeinwesen.
sches Handeln unser Kerngeschäft, das erfolgrei-
ches Wirtschaften mit sozialer und ökologischer Vor allem aber soll er gerade in der aktuell von
Verantwortung verbindet. Unser Geschäftsmodell der Coronakrise und ihren negativen gesellschaft-
ist auf langfristigen Werterhalt und Wertzuwachs lichen und wirtschaftlichen Folgen überschatteten
ausgerichtet und nicht auf kurzfristige Gewinn- Zeit auch die Funktion und die Bedeutung unseres
maximierung. Die Errichtung und Pflege eines Unternehmensverbundes bei der Bereitstellung
preiswerten, attraktiven und umweltgerechten der lebenswichtigen Infrastruktur des leistbaren
Wohn- und Lebensraumes für unsere über 110.000 und qualitätsvollen Wohnens illustrieren. Dazu
Bewohner stehen dabei im Mittelpunkt unserer bietet die Wohnungsgemeinnützigkeit das Funda-
Tätigkeit, gemeinschaftsbildende Maßnahmen für ment für unsere wirtschaftliche Leistungsfähigkeit,
funktionierende Wohngemeinschaften und inno- die langfristorientiertes, nachhaltiges Handeln
vative Lösungen digitalisierter Bewohnerkommu- erst ermöglicht. Wirtschaftliche Leistungsfähigkeit
nikation sowie klimagerechte Energieversorgung wiederum, die maßgeblich auf dem Engagement
und Mobilitätskonzepte sind unserer Anspruch. unserer Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern fußt.
Sie sind das Herz unseres SOZIALBAU-Verbundes
Der 1. Nachhaltigkeitsbericht, den wir Ihnen hier- und Voraussetzung, die zahlreichen neuen He-
mit präsentieren, dokumentiert nicht nur die rausforderungen, die sich nicht zuletzt auch aus
vielseitige Leistungspalette des SOZIALBAU-Ver- der Coronakrise ergeben, zu schultern.
7
„Wirtschaftlich
erfolgreich für unsere
Bewohnerinnen und
Bewohner“
8„Zur Sicherung der wirtschaftli-
chen Leistungsfähigkeit und des
sozialen Ausgleichs setzen wir
auf eine langfristige und wertori-
entierte Wachstumsstrategie, die
es erlaubt, einen bedeutenden
Beitrag zu einer kostengünstigen
qualitätsvollen Wohnungsver-
sorgung zu leisten und dadurch
zur Sicherung einer lebenswer-
ten Zukunft beizutragen.“
9Über uns
der SOZIALBAU-Verbund 2019
3,2 Mrd. Euro
Bilanzsumme
45,5%
Eigenkapitalquote
4,7 Euro/m2
durchschnittliche Nettomiete
AAA
Triple A-Rating
10SOZIALBAU-VERBUND
4 Mio. m
verwaltete Wohnnutzfläche
2
542
neue Wohnungen
fertiggestellt
13
Sanierungsprojekte
mit 927 Wohnungen
51.707
verwaltete Wohnungen
162 Mio. Euro
Investitionsvolumen
11Unternehmensporträt
Der aus vier gemeinnützigen Wohnbaugenossen-
schaften und drei gemeinnützigen Wohnbauge-
sellschaften bestehende SOZIALBAU-Verbund,
für den die SOZIALBAU AG und sechs gewerbli-
che Tochtergesellschaften sämtliche wohnwirt-
schaftlichen Leistungen erbringt, ist mit einem
Verwaltungsbestand von 51.707 Miet- und Genos-
senschafts- sowie Eigentumswohnungen, 562 Lo-
kalen und 30.490 Garagen bzw. Abstellplätzen der
größte gemeinnützige Wohnbau-Verbund Öster-
reichs. Er bietet damit über 110.000 Bewohnerin-
nen und Bewohnern ein leistbares, sicheres und
attraktives Zuhause.
Als solcher leistet der gemeinnützige Unterneh-
mensverbund in unserer wachsenden Stadt auch
einen aktiven Beitrag zur Wohnversorgung breiter
Bevölkerungsschichten und Förderung lebendi-
ger Nachbarschaften.
Unser Kerngeschäft besteht in der nachhaltigen
und effizienten Bewirtschaftung unserer Woh-
nungsbestände und Gewerbeobjekte. Im Neubau
sorgen wir nicht nur für die Umsetzung zahlrei-
cher leistbarer Wohnbauprojekte auf neuestem
Qualitätsstandard, sondern engagieren uns auch
in der Entwicklung der Wohnquartiere und bauen
so ein stückweit unsere Stadt mit.
Markenzeichen unseres gemeinnützigen Wohn-
bauverbundes sind ausgezeichnete wirtschaft-
liche Kennwerte, preisgünstige, weit unter dem
Marktniveau liegende Mietverhältnisse, bestens
in Schuss gehaltene Wohnhausanlagen und kon-
tinuierliche Innovationsprozesse in der IT- und
Kommunikationstechnologie sowie effiziente
Energieversorgungssysteme als Gemeinschafts-
einrichtungen für unsere Bewohner.
Unser Ziel ist es, die Wirtschaftlichkeit und Wett-
bewerbsfähigkeit unseres Unternehmensverbun-
des weiter zu steigern und den ökonomischen
Erfolg sinnvoll mit sozial und ökologisch verant-
wortlichem Handeln zu verbinden. Die Verant-
wortung für unsere Mitarbeiterinnen und Mitar-
beiter steht dabei im Vordergrund. Sie sind der
Grundstein unseres gemeinsamen Erfolges.
12SOZIALBAU-VERBUND
Unternehmensstruktur
Der gemeinnützige Wohnbauverbund
Der Unternehmensverbund umfasst die gemein- Weitere Beteiligungen der SOZIALBAU AG beste-
nützigen Genossenschaften FAMILIE, VOLKSBAU, hen an den gemeinnützigen Wohnungsunterneh-
WOHNBAU und VINDOBONA sowie die gemein- men Eisenhof und EGW Heimstätte sowie an der
nützigen Gesellschaften SOZIALBAU, NEULAND NEUEN Heimat in Oberösterreich sowie an der Al-
und URBANBAU. penländischen Heimstätte in Tirol und Vorarlberg.
Die 1954 gegründete und seit 1993 als Aktienge- Verschiedenste Dienstleistungen werden von ge-
sellschaft tätige gemeinnützige SOZIALBAU be- werblichen Tochterunternehmen der SOZIALBAU
treut als operatives Unternehmen den Wohnbau- AG erbracht: die HOB (Hausservice Objektbewirt-
verbund. schaftungs GmbH) ist ein Kompetenzzentrum im
Bereich Kommunikationselektroniker, Elektrotech-
niker und Installateure, die IMOVE Immobilienver-
Als gemeinnützige Bauvereinigungen unterliegen wertung und -verwaltungs GmbH fungiert als Bau-
alle genannten Unternehmen dem Wohnungs- träger, die SB Liegenschaftsverwertungs GmbH ist
gemeinnützigkeitsgesetz (WGG). spezialisiert auf den Grundstücksankauf, die WO-
FIN Wohnungsfinanzierungs GmbH zeichnet für
die Finanzierung von Wohnbauten verantwortlich
Die SOZIALBAU AG fungiert als Mehrheitseigentü- und wickelt das Management der mit der Tripple-
merin bei den Tochtergesellschaften URBANBAU A-Bestnote versehenen Anleihen-Platzierung ab,
und NEULAND. Ebenfalls beteiligt an den beiden die IMMODAT GmbH bietet als Software-Spezialist
Kapitalgesellschaften sind die Genossenschaften maßgeschneiderte Programmlösungen für die
FAMILIE, VOLKSBAU und WOHNBAU. Sie firmieren Wohnungswirtschaft an und die PROJEKTBAU Pla-
wiederum als Miteigentümerinnen der SOZIAL- nung Projektmanagement Bauleitung GmbH ist
BAU AG. u.a. für die Projektabwicklung zuständig.
32%
VOLKSBAU 9,2% EGW HEIMSTÄTTE
gemeinnützige Genossenschaft gemeinnützige Ges.m.b.H.
45,6%
WOHNBAU 9,2% 50% EISENHOF
gemeinnützige Genossenschaft gemeinnützige Ges. m. b. H.
FAMILIE 9,2% 7,5% NEUE HEIMAT OÖ
gemeinnützige Genossenschaft gemeinnützige Ges. m. b. H.
VINDOBONA Betreuung 14% ALPENLÄNDISCHE
Gemeinnützige Bau-, Wohnungs-, HEIMSTÄTTE
und Siedlungsgenossenschaft gemeinnützige Ges. m. b. H.
12,5%
10% NEULAND
54,9% 100% SB
Liegenschaftsverwertungs
gemeinnützige Ges. m. b. H.
16,5% Ges. m. b. H.
9,7% 6,1%
19,4% URBANBAU 51,5% 55% PROJEKTBAU 45%
Planung Projektmanagement
gemeinnützige Ges. m. b. H.
19,4% Bauleitung Ges.m.b.H.
100% 100% 100% 100%
HOB IMOVE IMMODAT WOFIN
Hausservice Objekt- Immobilienverwertung- und Wohnungsfinanzierungs
Ges. m. b. H.
bewirtschaftungs Ges.m.b.H. -verwaltungs Ges.m.b.H. Ges.m.b.H.
1314
SOZIALBAU-VERBUND
Unser Geschäftsmodell
Unser Leitbild
Wir sind - dank der jetzigen und früheren Mit-
arbeiterinnen und Mitarbeiter, Vorstände und Ein gutes Zusammenleben zwischen den Bewoh-
Aufsichtsräte - der größte gemeinnützige Wohn- nern ist uns ein Herzensanliegen, in der Förde-
bauverbund Österreichs und tragen damit eine rung einer gedeihlichen Nachbarschaft sehen wir
besondere Verantwortung. unseren Auftrag.
Konkret bedeutet das: Die den Verbund tragen-
den Wohnungsunternehmen sind allesamt ge- Unser gemeinnütziges Geschäftsmodell garan-
meinnützige Bauvereinigungen im Sinne des tiert spekulationsfreien, Generationen übergrei-
Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes. fenden Haus- und Grundbesitz für ein ganzes
Wohnhausleben. Dies inkludiert beträchtliche
Aufwendungen für die Sanierung unserer Wohn-
Dieses Regelwerk garantiert hohe ökonomische hausanlagen.
Effizienz und sozial verantwortliches Wirtschaften
für unsere Bewohnerinnen und Bewohner. Unser Ziel ist es, nachhaltig und mit hoher Qua-
lität zu bauen. Dabei legen wir großen Wert auf
eine optimale, ökonomisch vernünftige, auf dem
Darauf aufbauend setzen wir zur Sicherung der Stand der Technik befindliche und die Interessen
wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit und des sozi- der BewohnerInnen berücksichtigende Bewirt-
alen Ausgleichs auf eine nachhaltige, langfristige, schaftung.
wertorientierte Wachstumsstrategie, die es - ent-
sprechend unserer Größe - erlaubt, einen bedeu- Unser Verbund gemeinnütziger Wohnungsun-
tenden Beitrag zu einer leistbaren qualitätsvol- ternehmen setzt auf laufende technische Inno-
len Wohnungsversorgung zu leisten und dadurch vationen. Ob IT- und Kommunikationsleitungen,
zur Sicherung einer lebenswerten Zukunft beizu- Glasfasertechnologie, digitale Bewohnerkommu-
tragen. nikation, neue bautechnische Tools oder bei-
spielgebende Energiesysteme – im Fokus unserer
Wir wollen die öffentliche Hand und die politisch Anstrengungen steht der Mehrwert für unsere
Verantwortlichen bei der Umsetzung einer nach- Bewohnerinnen und Bewohner, letztlich auch die
haltigen, leistbaren, architektonisch wertvollen soziale, wirtschaftliche und ökologische Nach-
und ökologischen Wohnungspolitik unterstützen haltigkeit.
und einen maßgeblichen Beitrag zur Gebiets-,
Stadtteil- und Stadtentwicklung sowie zur Stadt- Eine qualitätsvolle Dienstleistung im Interesse
erhaltung und -erneuerung leisten. unserer Bewohnerinnen und Bewohner sowie
der Wohnungssuchenden funktioniert nur mit
Mit unserem kostengünstigen Wohnungsbestand motivierten und engagierten Kolleginnen und
sind wir ein bedeutender Stabilitätsfaktor am Kollegen. Gegenseitiges Vertrauen, Respekt, mit
Wiener Wohnungsmarkt. Engagiertes, oft zentra- Chancen auf entsprechende Aus- und Weiter-
les Mitwirken bei der Entwicklung neuer Stadtge- bildung und weiter verbesserter Möglichkeit der
biete kennzeichnen unser gesamtgesellschaftli- Vereinbarkeit von Beruf und Familie – darauf le-
ches Verantwortungsbewusstsein. gen wir bei unseren Arbeitsverhältnissen wert.
Wir sind ein verlässlicher, fairer Dienstgeber und
Wir denken in und für Generationen, müssen wollen das auch in Zukunft bleiben. Zufriedene
uns aber auch rasch und flexibel an geänderte Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, die mit Freu-
Rahmenbedingungen anpassen – ohne die lang- de bei uns ihre Fähigkeiten im Interesse unserer
fristigen, grundsätzlichen Ziele aus den Augen zu Bewohnerinnen und Bewohner einbringen, sind
verlieren. unserer Ziel.
Für uns steht das Service für unsere Kundinnen
und Kunden sowie Bewohnerinnen und Bewoh-
ner im Mittelpunkt - nicht die Rendite. Wir sehen
uns als starker Partner unserer Bewohnerinnen
und Bewohner.
15Nachhaltigkeit in Zahlen
Das Geschäftsjahr 2019
Der SOZIALBAU-Verbund ist wirtschaftlich erfolgreich für seine Bewohnerinnen und Bewohner.
Nachhaltig solide Finanzkraft und Bonität ist nicht nur ein beruhigender Sicherheitspolster für unse-
re Kundinnen und Kunden, sondern auch der beste Gradmesser für unsere wirtschaftlichen Partner.
Das Geschäftsjahr 2019 stellt dies unter Beweis. Seine wirtschaftlichen Kennzahlen weisen beachtli-
che Zuwächse aus und bestätigen den langjährigen Entwicklungstrend mit kontinuierlich positiven
Bilanzergebnissen.
Die Bilanzsumme des SOZIALBAU-Verbundes lag nach wie vor hohe Wohnungsnachfrage garantie-
zum Stichtag 31. Dezember 2019 bei rund 3,2 Mrd. ren eine anhaltende Vollvermietung bei niedri-
Euro. Das ist ein Anstieg gegenüber dem Vorjahr gem Leerstand (0,62%) sowie geringer Fluktuati-
um fast 100 Mio. Euro oder über 3%. on (4,69%).
Der Gesamtumsatz erhöhte sich um 3 Mio. Euro Auf einem Leistungshoch befindet sich die Neu-
bzw. 1% auf 322 Mio. Euro und betrifft zum Groß- bautätigkeit. 2019 wurden von den gemeinnüt-
teil die Geschäftsfelder Neubau, Großinstandset- zigen Wohnungsunternehmen des SOZIALBAU-
zung und Hausverwaltung. Verbundes insgesamt fünf Projekte mit 542
Neubauwohnungen übergeben, davon befin-
Das erwirtschaftete und für die Errichtung neu- den sich zwei im Nordbahnviertel und eines im
er kostengünstiger Wohnungen reinvestierte „Ei- Liesinger Bezirksteil Atzgersdorf sowie zwei im
genkapital für den Generationenvertrag“ erhöhte Stadtentwicklungsareal „Wildgarten“ am Meid-
sich 2019 um 60 Mio. Euro. linger Rosenhügel. 2019 befanden sich insgesamt
1.903 Wohnungen im Baustadium. Davon werden
Mit einer Eigenkapitalquote von 45,5% konnte die voraussichtlich noch im ersten Halbjahr 2020 943
Selbstfinanzierungskraft und Bonität weiter ge- leistbare Wohnungen übergeben. Noch nie wur-
stärkt werden. den in einem Halbjahr so viele Wohnungen über-
geben. Allein die Hälfte der Wohnungen befin-
11.616 Miet- und 34.672 Genossenschaftswohnun- det sich auf dem neuen Wohnquartier AM PARK
gen umfasst der SOZIALBAU-Verbund, hinzu kom- Siemensäcker in Floridsdorf. Insgesamt beliefen
men 5.419 Eigentumswohnungen. Somit ergibt sich die Neubauinvestitionen 2019 auf 129 Mio.
sich ein Verwaltungsbestand von 51.707 Wohnun- Euro und erreichten damit einen Rekordwert.
gen.
Auch die Sanierung des Wohnungsbestandes
Weiters erstreckt sich der von der SOZIALBAU AG schreitet zügig voran. 2019 wurden 13 Wohn-
verwaltete Bestand über 30.490 Garagen- und hausanlagen mit insgesamt 927 Wohnungen
Abstellplätze sowie 562 Geschäftslokale, welche thermisch-energetisch auf Niedrigenergie-Stan-
eine Geschäftsfläche von 153.730 m2 bieten. Zu- dard verbessert und die Wohnqualität angeho-
sammen mit den rund 4 Mio. m2 der verwalteten ben. Laufende Sanierungsarbeiten gibt es an 21
Wohneinheiten beläuft sich der gesamte Verwal- Objekten mit insgesamt 2.931 Wohnungen. Das
tungsbestand auf über 4,15 Mio. m2. Sanierungsvolumen betrug 33 Mio. Euro. Damit
ging die Sanierungsleistung zwar gegenüber dem
Die durchschnittliche Monatsmiete (netto, exkl. Vorjahr zurück, in einem längeren Vergleichszeit-
BK) des Wohnungsbestandes liegt bei 4,7 Euro/ raum liegt sie aber immer noch deutlich über
m2 und ist damit - laut Mikrozensuserhebung dem Durchschnittsniveau
der Statistik Austria - um 48% niedriger als jene
im gewerblichen Wohnungssektor. Erwirtschaftet wird der Unternehmenserfolg von
unseren Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern. Der
Die deutlich unter Marktniveau liegende Durch- Personalstand belief sich im Durchschnitt des
schnittsmiete, die stabilen Wohnkosten und die Jahres 2019 auf insgesamt 377 Beschäftigte (Voll-
zeitäquivalente).
16SOZIALBAU-VERBUND
Kennzahlen SOZIALBAU-Verbund
2019
2018 2019 ggüber VJ %
Umsatz in Mio. € 320 322 2 0,84
Bilanzsumme in Mio. € 3.099 3.197 98 3,14
Zuwachs Eigenkapital für Generationenvertrag
62,4 60,4 -2 -3,18
(§ 1 Abs. 3 WGG), in Mio. €
Eigenkapitalquote in % 44,6% 45,5% 0,9
Fiktive Schuldentilgungsdauer in Jahre 14 13 -1 -7,97
Neubauprojekte
Fertiggestellte Wohnungen 473 542 69 14,59
in Bau befindliche Wohnungen 1.958 1.903 -55 -8,35
in Planung befindliche Wohnungen 1.492 1.533 41 2,75
Sanierungsprojekte
Sanierte Wohnungen (in Projekte) 2.135 (15) 927 (13) -1.208 -56,58
In Sanierung befindliche Wohnungen
3.558 (26) 2.931 (21) -627 -17,62
(in Projekte)
wohnungsinnenseitige Sanierungen 659 556 -103 -15,63
Bauinvestitionen in Mio. € 153 162 9 5,63
davon
Neubauinvestitionen 111 129 18 15,81
Sanierungsinvestitionen 42 33 -9 -21,39
Verwaltete Wohnungen 51.419 51707 1) 288 0,56
davon
Mietwohnungen 11.567 11.616 49 0,42
Genossenschaftswohnungen 34.433 34.672 239 0,69
Eigentumswohnungen 5.419 5.419 0 0,00
Zahl der MitarbeiterInnen 376 377 1 0,27
Miete in €/m 2
4,60 4,70 0,10 2,17
(im Durchschnitt, netto, exkl. BK, Ust.)
Fluktuation in % 4,39 4,69 0,30 6,84
Leerstand in % 0,42 0,62 0,20 47,62
1) In dieser Summe ist die Zahl zweier Ende 2019 übergebenen Wohnbauprojekte (noch) nicht berücksichtigt.
17Neubau 2019
Wohnraum schaffen
Fertiggestellte Projekte 01
542
Wohnungen
31.12.2019 fertiggestellt
01 Wien 2. Bruno-Marek-Allee 9
02 Wien 2. Taborstraße 118
03 Wien 12. Benyastraße 10-14 / Wildgarten
04 Wien 12. Franz Egermaier-Weg / Wildgarten
05 Wien 23. Scherbangasse / Carrée Atzgersdorf
In Bau befindliche Projekte 01
31.12.2019
01 Wien 22. Breitenleer Straße /
Senekowitschgasse 4-8
02 Wien 21. Johann-Orth-Weg 5 /
Wohnen am Marchfeldkanal
03 Wien 13. Joseph-Lister-Gasse 29-31
04 Wien 13. Joseph-Lister-Gasse 29-31
05 Wien 21. Leopoldine-Padaurek-Straße 9
Bpl. C1 / AM PARK
06 Wien 21. Ferdinand-Platzer-Gasse 8 +10
Bpl. C3 / AM PARK
07 Wien 21. Ferdinand-Platzer-Gasse 3
Bpl. D2 / AM PARK 04
08 Wien 21. Ferdinand-Platzer-Gasse 5 03
Bpl. D3 / AM PARK 04
09 Wien 21. Leopoldine-Padaurek-Straße 13
Bpl. B1 / AM PARK
03
10 Wien 21. Selma-Steinmetzgasse 5
Bpl. B3 / AM PARK
05
18NEUBAU 2019
1.903
Wohnungen in Bau
02
08
07 09
06 05 10
01
02
01
19Fertiggestellte Neubauprojekte 2019
01 Wien 2. 02 Wien 2. 03 Wien 12.
Bruno-Marek-Allee 9 Taborstraße 118 Benyastraße 10-14
Wildgarten
47 Wohneinheiten 46 Mietwohnungen 167 Mietwohnungen
gefördert gefördert gefördert
Baubeginn: April 2018 Baubeginn: April 2018 Baubeginn: Jänner 2018
Fertigstellung: Oktober 2019 Fertigstellung: Oktober 2019 Fertigstellung: Dezember 2019
Bauträger: SOZIALBAU AG Bauträger: SOZIALBAU AG Bauträger: SOZIALBAU AG
04 Wien 12. 05 Wien 23.
Franz Egermaier-Weg Scherbangasse
Wildgarten Carrée Atzgersdorf
55 Mietwohnungen 227 Mietwohnungen
gefördert gefördert 182
Baubeginn: Jänner 2018 freifinanziert 45
Fertigstellung: Dezember 2019 Baubeginn: Jänner 2018
Bauträger: Neuland Fertigstellung: Dezember 2019
Bauträger: SOZIALBAU AG
20NEUBAU 2019
21In Bau befindliche Neubauprojekte 2019
01 Wien 22. 02 Wien 21. 03 Wien 13.
Breitenleer Straße Johann-Orth-Weg 5 Joseph-Lister-Gasse 29-31
Senekowitschgasse 4-8 Wohnen am Marchfeldkanal
327 Mietwohnungen 170 Mietwohnungen 97 Mietwohnungen
freifinanziert gefördert freifinanziert
Baubeginn: Dezember 2017 Baubeginn: Mai 2018 Baubeginn: November 2019
Fertigstellung: Februar 2020 Fertigstellung: Februar 2020 Fertigstellung: Juli 2021
Bauträger: Familie Bauträger: SOZIALBAU AG Bauträger: Urbanbau
04 Wien 13. 05 Wien 21.
Joseph-Lister-Gasse 29-31 Leopoldine-Padaurek-Straße 9
Bpl. C1 / AM PARK
97 Mietwohnungen 138 Mietwohnungen
freifinanziert freifinanziert
Baubeginn: November 2019 Baubeginn: Juli 2018
Fertigstellung: Juli 2021 Fertigstellung: Mai 2020
Bauträger: IMOVE Bauträger: SOZIALBAU AG
22NEUBAU 2019
06 Wien 21. 07 Wien 21.
Ferdinand-Platzer-Gasse 8+10 Ferdinand-Platzer-Gasse 3
Bpl. C3 / AM PARK Bpl. D2 / AM PARK
86 Eigentumswohnungen 155 Mietwohnungen
freifinanziert gefördert
Baubeginn: August 2018 Baubeginn: August 2018
Fertigstellung: Mai 2020 Fertigstellung: Mai 2020
Bauträger: IMOVE Bauträger: Neuland
08 Wien 21. 09 Wien 21. 10 Wien 21.
Ferdinand-Platzer-Gasse 5 Leopoldine-Padaurek-Str. 13 Selma-Steinmetzgasse 5
Bpl. D3 / AM PARK Bpl. B1 / AM PARK Bpl. B3 / AM PARK
66 Mietwohnungen 135 Mietwohnungen 90 Mietwohnungen
gefördert gefördert gefördert
Baubeginn: September 2018 Baubeginn: Dezember 2019 Baubeginn: Dezember 2019
Fertigstellung: Mai 2020 Fertigstellung: August 2021 Fertigstellung: August 2021
Bauträger: Wohnbau Bauträger: Wohnbau Bauträger: Urbanbau
23Sanierung 2019
Wohnraum modernisieren
01
Fertiggestellte
1.190 kWh/m a
Sanierungsprojekte
31.12.2019
01 Wien 4. Johann Strauß Gasse 10-14 2
02 Wien 9. Meynertgasse 3-5
03 Wien 10. Inzersdorfer Straße 60
voraussichtliche
04 Wien 12. Schönbrunner Schlossstraße 31a
Einsparung Heizwärmebedarf
05 Wien 12. Altomontegasse 1/Reihenhäuser
06 Wien 13. Hietzinger Hauptstraße 82-84
07 Wien 16. Fuchsenloch 5
08 Wien 16. Fuchsenloch 7
11
09 Wien 16. Glauberplatz
10 Wien 16. Ottakringer Straße 162-167
11 Wien 19. An der Zwerchwiese 9
12 Wien 21. Schulzgasse 15
13 Wien 23. Erlaaerstraße 120 12 08
10
07
09
10 13
927
08
11
02 01
09
Wohnungen in 02 01
fertiggestellten 06
04
Sanierungsprojekten
06 03
07
05
04
13
21
20
24SANIERUNG 2019
30.650 t
CO2-Einsparung durch
thermische Sanierung Laufende 01
Sanierungsprojekte
31.12.2019
01 Wien 4. Klagbaumgasse 3
02 Wien 4. Pressgasse 24
03 Wien 10. Davidgasse 10
04 Wien 10. Wienerfeld West
05 Wien 11. Csokorgasse 62-64
06 Wien 12. Fraungrubergasse 2-4
07 Wien 12. Hetzendorfer Straße 29-31
08 Wien 14. Bahnstraße 13-17
12 18 09 Wien 14. Linzer Straße 294
10 Wien 14. Salzwiesengasse 40
19
11 Wien 15. Minciostraße 4
15 12 Wien 16. Fuchsenloch I-III
13 Wien 16. Thaliastraße 78
14
14 Wien 20. Vorgartenstraße 86
15 Wien 20. Wehlistraße 42
16 16 Wien 22. Berchtoldgasse 8
17 Wien 22. Hardeggasse 67
17 18 Wien 22. Lössweg 3
19 Wien 22. Markomannenstraße 18
20 Wien 23. Schellenseegasse 9-27
Reihenhäuser
21 Wien 23. Wienerflurgasse
Reihenhäuser
03
05
2.931
Wohnungen in
laufenden
Sanierungsprojekten
25Fertiggestellte Sanierungsprojekte 01 Wien 4. Johann Strauß Gasse 10-14 112 Wohnungen umfassende thermische Sanierung Gefördert: ja Einsparung: 69,86 kWh/m²a Bauträger: FAMILIE 02 Wien 9. Meynertgasse 3-5 58 Wohnungen umfassende thermische Sanierung Gefördert: ja Einsparung : 45,78 kWh/m²a Bauträger: WOHNBAU 03 Wien 10. Inzersdorfer Straße 60 97 Wohnungen thermische Fassadensanierung Gefördert: nein Einsparung: ja Bauträger: WOHNBAU 26
SANIERUNG 2019
04 Wien 12.
Schönbrunner Schloßstraße 31a
30 Wohnungen
thermische Erhaltung
Gefördert: nein
Einsparung: 25 kWh/m²a
Bauträger: FAMILIE
05 Wien 12.
Altomontegasse 1/Reihenhäuser
8 Wohnungen
thermische Erhaltung
Gefördert: nein
Einsparung: 25 kWh/m²a
Bauträger: NEULAND
06 Wien 13.
Hietzinger Hauptstraße 82-84
38 Wohnungen
thermische Erhaltung
Gefördert: nein
Einsparung: 16 kWh/m²a
Bauträger: VOLKSBAU
27Fertiggestellte Sanierungsprojekte 07 Wien 16. Fuchsenloch 5 132 Wohnungen thermische Erhaltung Gefördert: nein Einsparung: ja Bauträger: FAMILIE 08 Wien 16. Fuchsenloch 7 50 Wohnungen umfassende thermische Sanierung Gefördert: ja Einsparung: 101,41 kWh/m²a Bauträger: FAMILIE 09 Wien 16. Glauberplatz 25 Wohnungen umfassende thermische Sanierung Gefördert: ja Einsparung: 155,18 kWh/m²a Bauträger: VOLKSBAU 28
SANIERUNG 2019
10 Wien 16.
Ottakringer Straße 162-167
24 Wohnungen
umfassende thermische Sanierung
Gefördert: ja
Einsparung: 79,34 kWh/m²a
Bauträger: VOLKSBAU
11 Wien 19.
An der Zwerchwiese 9
40 Wohnungen
umfassende thermische Sanierung
Gefördert: nein
Einsparung: ja
Bauträger: WOHNBAU
12 Wien 21.
Schulzgasse 15
19 Wohnungen
thermische Erhaltung
Gefördert: nein
Einsparung: 49 kWh/m²a
Bauträger: FAMILIE
13 Wien 23.
Erlaaerstraße 120
294 Wohnungen
Instandhaltung
Gefördert: nein
Bauträger: FAMILIE
29Nachhaltig Wirtschaften
Effizientes Wirtschaften ist Voraussetzung
für eine nachhaltige und kundenorientierte
18,6 Jahre
durchschnittliche
Geschäftspolitik.
Mietdauer
Grundlage dafür ist für den SOZIALBAU-Unter-
nehmensverbund eine konsequente Ausrichtung
auf das gemeinnützige Kerngeschäft und eine
langfristig orientierte wirtschaftliche Leistungsfä-
higkeit durch eine starke Eigenfinanzierungskraft.
307 Euro/m
60 Mio. Euro
2
monatliche Mietentlastung
Jahreszuwachs von Eigenmitteln
für Generationenvertrag
194 Mio. Euro
Wertschöpfung pro Jahr
30NACHHALTIG WIRTSCHAFTEN
2.754
Arbeitsplätze gesichert
25.500
100 %
entschuldete Mietwohnungen
unbefristete Mietverhältnisse
nur 5 Euro/m 2
2/3
Nettomiete
für
des Wohnungsbestandes
31Wohnraum für viele
Der SOZIALBAU-Verbund errichtet und verwaltet Zu organisieren gilt es somit den „Betrieb“ einer
leistbaren und attraktiven Wohnraum für breite Stadt in der Größe von Klagenfurt mit 110.000 Ein-
Schichten der Bevölkerung. Wir bieten qualitäts- wohnern. Der hohe Stellenwert in der Wohnver-
volle Wohnungen zu Mieten an, die auch für Men- sorgung beruht auf einer durchaus dynamischen
schen mit geringerem Einkommen erschwinglich Expansion des Wohnungsbestandes in den letz-
sind. Aktuell haben bei uns 51.707 Haushalte ten Jahrzehnten. 1980 umfasste der Verwaltungs-
„mehr als ein Dach über dem Kopf“, was einen bestand des SOZIALBAU-Verbundes noch rund.
Anteil am Wiener Wohnungsmarkt von insgesamt 24.800 Wohnungen und lag damit um mehr als
6% ausmacht. die Hälfte niedriger. Der Anteil am Wiener Woh-
nungsmarkt betrug damals „nur“ 3%.
Verwaltete Wohnungen, 1955-2019
60.000
50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
0
Jahr 1955 1980 1995 2019
verwaltete Wohnungen 650 24.826 39.457 51.707
Soziale Wohninfrastruktur
Für eine hohe Lebensqualität in den Wohnhaus- verwalteten 562 Geschäftsräume. Davon sind 70
anlagen wird nicht nur auf ein gutes nachbar- ärztliche Ordinationen, 48 Lokale bieten Kinder-
schaftliches Miteinander und eine angemessene gärten Platz, 11 Betreuungseinrichtungen (Wohn-
soziale Durchmischung geachtet, sondern immer gemeinschaften), neun Gesundheitsinstitute
auch Wert auf eine adäquate soziale Wohninf- und fünf Schulen haben ihren Standort in einer
rastruktur gelegt. Neben Grün- und Freizeitan- der Wohnhausanlagen des Unternehmensver-
lagen zählen dazu vor allem das Angebot der bundes.
Soziale Wohninfrastruktureinrichtungen
80
70
60
50
40
30
20
10
0
70 48 43 18 11 9 7 5 4 3 3 3
ge d
n
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Be
Sc
32NACHHALTIG WIRTSCHAFTEN
Neubau
bedarfsorientiert und preisdämpfend
Der SOZIALBAU-Verbund ist ein verlässlicher und pro Jahr. 2018/19 befanden sich insgesamt jähr-
langjähriger Partner der Stadt Wien, wenn es um lich über 1.900 Wohnungen im Baustadium.
die Schaffung von qualitätsvollem und preiswer-
tem Wohnraum geht. In enger Zusammenarbeit Die forcierte Neubautätigkeit resultiert zu ei-
mit der Stadt Wien hat der Unternehmensver- nem guten Teil auch aus dem Engagement des
bund seine Neubauleistung immer wieder der SOZIALBAU-Verbundes in der Wohnbau-Initiative
gestiegenen Wohnungsnachfrage angepasst. der Stadt Wien und der Entwicklung mehrerer
Wohnquartiere. Dadurch konnte ein wesentli-
So erhöhte der SOZIALBAU-Verbund seine Woh- cher Beitrag zur Dämpfung des Preisanstiegs am
nungsproduktion aufgrund der starken Bevölke- gewerblich-gewinnorientierten Wohnungsmarkt
rungszunahme Wiens in den letzten Jahren von geleistet werden.
durchschnittlich rund 500 auf 1.500 Wohnungen
33WGG-Miete:
Kostenvorteil und Mietdämpfung
Wir vermieten unseren Wohnungsbestand im Sinne des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes. Das
heißt, unsere WGG-Miete unterliegt einer lebenslangen Sozialbindung und liegt mit einer durch-
schnittliche Nettomiete von 4,7 Euro/m2/Monat um 48% unter der Durchschnittsmiete des gewinnori-
entierten Mietwohnungsmarktes in Wien.
4,7 €/m2 SOZIALBAU-Miete
5,2 €/m2 Gemeinnützige Miete gesamt
9 €/m 2
Gewinnorientierte gewerbliche Miete
Bei rund zwei Drittel unseres Wohnungsbestan- Maßgeblich zur Mietdämpfung trägt das gemein-
des (29.400 Wohnungen) beläuft sich die Net- nützige Kostendeckungsprinzip bei. Es sieht vor,
tomiete auf bis zu 5 Euro/m2. Damit stellt der dass nur tatsächlich anfallende und gerechtfer-
SOZIALBAU-Verbund rund 17% dieses günstigs- tigte Kosten verrechnet werden dürfen. Daneben
ten Mietwohnungssegments auf Wiener Ebene gibt es eng definierte Grenzen zur Bildung von
zur Verfügung und leistet – bei einem Anteil von Erträgen, die dem Vermögensbindungsprinzip
6% am gesamten Mietwohnungsmarkt – einen entsprechend zweckgebunden wieder in die
bedeutenden Beitrag zur leistbaren Wohnversor- Errichtung leistbaren Wohnraums eingesetzt
gung in unserer Stadt. werden.
Wohnungen nach Mietpreisklassen, in Euro/m2/Monat
16.000
14.000
12.000
10.000
8.000
6.000
4.000
2.000
0
0-1 Euro 1-2 Euro 2-3 Euro 3-4 Euro 4-5 Euro 5-6 Euro 6-7 Euro 7-8 Euro > 8 Euro
34NACHHALTIG WIRTSCHAFTEN
Zusammen mit zwischen 35 und 40 Jahren liegen- Durch die deutlich günstigeren Mieten tragen die
den Rückzahlungszeiträumen für Wohnbauförde- gemeinnützigen Unternehmen des SOZIALBAU-
rungs- und Bankdarlehen sichert die kostende- Verbundes nicht nur wesentlich zur Dämpfung
ckende Mietzinsregelung Nettomieten im Neubau der Wohnkosten in Wien bei, sondern sorgen vor
zwischen 5 Euro/m2/Monat bei SMART-Wohnun- allem auch für eine wirksame Entlastung ihrer
gen und 6,5 Euro/m2/Monat bei konventionell ge- Mieterinnen und Mieter. Aufgrund der deutlich
förderten Wohnungen. unter dem Marktniveau liegenden Mieten erspa-
ren sich unsere Bewohnerinnen und Bewohner
Neu errichtete geförderte Mietwohnungen sind monatlich im Schnitt rund 307 Euro/Wohnung, die
damit um die Hälfte günstiger als im gewinnori- sie zusätzlich zahlen müssten, wenn sie in Miet-
entierten Wohnungssektor. wohnungen von gewinnorientierten Vermietern
wohnen würden.
Noch größer fällt die Mietdifferenz nach Rück-
zahlung der Erstinvestition aus. Während gewin- Insgesamt resultiert aus dieser Mietentlastung
norientierte gewerbliche Wohnungsunternehmen ein Potential für erhöhte Konsumausgaben im
nach Rückzahlung der Förderdarlehen Mieten auf Ausmaß von 168 Mio. Euro pro Jahr. Ein Konsumef-
Marktniveau einheben, sieht das Wohnungsge- fekt, der nicht nur Bewohner vor allem mit gerin-
meinnützigkeitsgesetz eine dauerhaft sozial ge- gerem Haushaltseinkommen stärkt, sondern auch
bundene Miete vor. Aktuell beläuft sie sich auf 4 zur Ankurbelung der Wirtschaft beiträgt.
Euro/m2/Monat.
Unbefristete Mietverträge
Wohnsicherheit garantiert
Damit hängt auch die durchschnittliche Mietver-
Im SOZIALBAU-Unternehmensverbund sind un- tragsdauer zusammen. 18,6 Jahre lang dürfen wir
befristete Mietverträge mit Kündigungs- und im Durchschnitt unsere Mieterinnen und Mieter
Preisschutz eine Selbstverständlichkeit. zu unseren Kunden zählen. Besonders lang dauert
das Mietverhältnis in Wohnungen älteren Baual-
Unsere Mieterinnen und Mieter genießen damit ters mit deutlich über 20 Jahren. Das ist ein au-
ein lebenslanges Wohnrecht. Jedes Jahr werden ßergewöhnlich guter Wert – nicht nur im Vergleich
2.500 Mietverhältnisse auf unbefristete Zeit abge- zum gewerblichen Mietwohnungssektor (8,7 Jahre),
schlossen. Das gibt unseren Bewohnerinnen und sondern auch zum gemeinnützigen Wohnungsseg-
Bewohnern Wohnsicherheit und Planbarkeit. Der ment (13 Jahre) – und lässt den Rückschluss auf
gewerbliche Sektor lässt diese Qualität vermissen. eine hohe Wohnzufriedenheit bei den Wohnungs-
Hier sind 46% aller Mietverträge befristet. unternehmen im SOZIALBAU-Verbund zu.
Mietvertragsdauer nach Baualtersklassen (in Jahren)
30
25
gewerbliche
20
Wohnung
15
10
5
0
1955-1965 1966-1975 1976-1985 1986-1995 1996-2005 2006-2015 2016 gesamt
22,7 25,2 21,7 18,0 12,6 6,6 2,0 18,6 8,7
35„Nachhaltig
Wirtschaften
für Generationen“
„Gestützt auf den Grundpfei-
lern der Wohnungsgemeinnüt-
zigkeit ist nachhaltiges unter-
nehmerisches Handeln unser
Kerngeschäft, das erfolgreiches
Wirtschaften mit sozialer und
ökologischer Verantwortung ver-
bindet. Unsere Miete unterliegt
einer lebenslangen Sozialbin-
dung - für aktuelle und künftige
Bewohnergenerationen.“
36NACHHALTIG WIRTSCHAFTEN
37Eigenkapital für Generationenvertrag
Zur dauerhaften Sicherung nachhaltigen Wirt- greifenden Wirtschaftens wächst laufend. Im Jahr
schaftens braucht es eine gute Eigenkapitalbasis, 2019 erhöhte sich das Eigenkapital gem. § 1 Abs.
die laufend ausgebaut wird. Die Eigenkapitalquo- 3 WGG um 60,4 Mio. Euro. Durch die Reinvestition
te des SOZIALBAU-Unternehmensverbundes von des Eigenkapitals wird es möglich, die Kostenbe-
aktuell 45,5 % zeugt von einer guten Wirtschafts- lastung für unsere Bewohnerinnen und Bewoh-
führung und ist Resultat der im Wohnungsge- ner wirksam zu dämpfen und die Wohnbauaktivi-
meinnützigkeitsgesetz verankerten Regelung für täten voranzutreiben.
einen Generationenausgleich gem. § 1 Abs. 3
WGG. Sie sieht vor, dass das erwirtschaftete Ei- Nicht zuletzt durch die hohe Eigenfinanzierungs-
genkapital im Unternehmen gebunden bleibt kraft genießt der Unternehmensverbund eine
und zur Errichtung von neuem Wohnraum für be- hervorragende Bonität bei seinen Geschäftspart-
stehende und künftige Mieter wieder einzusetzen nern. Ein Wettbewerbsvorteil, der sich auch für
ist. unsere Bewohnerinnen und Bewohner bezahlt
macht. So erhalten wir beste Konditionen bei
Ende 2019 waren 100% des Grundstücksbestan- Kapitalmarktfinanzierungen, deren durchschnitt-
des, 80% der in Bau befindlichen Anlagen, 97 % liche Verzinsung aktuell sogar auf dem Niveau
aller Erhaltungs- und Verbesserungsmaßnahmen der Wohnbauförderungsdarlehen der Stadt Wien
und 27,5 % der Finanzierung der bestehen- liegt.
den Bauten aus diesem „Wohnbaueigenka-
pital“ finanziert. Illustriert wird die ausgezeichnete Bonität des
SOZIALBAU-Verbundes durch ein Tripple A-Rating
Der Beitrag des SOZIALBAU-Verbun- für eine bestehende Unternehmensanleihe mit
des im Sinne des generationenüber- einer 20jährigen Gesamtlaufzeit.
Wirtschaftsfaktor
Der SOZIALBAU-Verbund investierte zuletzt 162 Mio. Euro pro Jahr in die Errichtung von neuem und
die Sanierung von bestehendem Wohnraum. Durch die stabile Investitionstätigkeit leistet er nicht
nur einen wesentlichen Beitrag zur Wohnversorgung in unserer Stadt, sondern ist auch ein wichtiger
Wirtschaftsfaktor. Er trägt rund 194 Mio. Euro pro Jahr zur Wertschöpfung bei und schafft bzw. sichert
jährlich rund 2.750 Arbeitsplätze.
Zur Investitionstätigkeit im Baugeschehen kommen die laufenden Geschäftsfälle mit unseren Auf-
tragnehmern hinzu. Im Schnitt wurden in den letzten Jahren jährlich rund 94.000 Aufträge mit unse-
ren Geschäftspartnern abgeschlossen.
Optimierung des Bestandsportfolios
wird nicht nur der technische Gebäudezustand
Die Unternehmen des SOZIALBAU-Verbundes erhoben, sondern für eine (kosten-)optimale
verfolgen das Ziel, den Wert ihres Bestandsport- Bestandsbewirtschaftung und langfristige Sanie-
folios nachhaltig zu erhöhen und damit auch die rungszenarien auch eine eigens entwickelte Pro-
Wohnqualität der Mieterinnen und Mieter zu ver- gnose-Software zur wirtschaftlichen Steuerung
bessern. der Objekte eingesetzt. Bei Spezialfragen werden
die Expertinnen und Experten aus der Finanzie-
Über die kurz- und mittelfristige Budgetplanung rung, Rechnungswesen, Rechtsabteilung und EDV
hinaus ist deshalb eine kontinuierliche Analyse beigezogen, im Sanierungsfall wird mit den Spe-
des langfristigen Investitionsbedarfes zur Port- zialistinnen und Spezialisten des Technischen
folioentwicklung erforderlich. Aus diesem Grund Dienstes eng zusammengearbeitet.
38NACHHALTIG WIRTSCHAFTEN
Professionalität im Sinne unserer Kunden
Hilfe unserer elektronischen Kommunikationsme-
Kundennähe und Wirtschaftlichkeit wird bei uns dien (Elektronisches Schwarzes Brett, HbbTV, Web
GROSS geschrieben. und App) sofort informiert werden.
Der Erfolg gibt uns Recht und zeigt sich in einer Zur bestmöglichen Erbringung von Dienstleis-
hohen Kundenzufriedenheit und in ausgezeichne- tungen wird auf das spezialisierte Know-how
ten Wirtschaftskennzahlen. Wesentlicher Erfolgs- der gewerblichen Tochterfirma Hausservice Ob-
faktor ist dabei Professionalisierung durch effizi- jektbewirtschaftungs GmbH (HOB) gesetzt. Die
ente Organisation, Innovation und Spezialisierung. HOB hat sich in den letzten Jahren als eines der
führenden Unternehmen im Bereich innovativer
So wird ein Großteil der Kundenanfragen direkt Kommunikationselektronik und Energiesysteme
von unserem im Jahr 2006 etablierten Bewohner- etabliert und zeichnet für die Einrichtung des
service (BWS) erledigt. Die digitale Verknüpfung hauseigenen TV-Kabelnetzes und des Glasfaser-
mit der Auftragsabwicklungsdatenbank (AUAB) netzes ebenso verantwortlich wie aktu-
stellt sicher, dass bei Not- bzw. Schadensfäl- ell für die Großprojekte der Gemein-
len unmittelbar ein Professionist beauftragt und schaftsthermen-Umrüstung und des
hierüber die Bewohnerinnen und Bewohner mit Photovoltaikanlagen-Roll-Outs.
Quartiere gemeinsam entwickeln
Der SOZIALBAU-Verbund baut unsere Stadt mit. Es men durch die frühzeitige und enge Koordinie-
gehört zu unserem Selbstverständnis, einen Beitrag rung der an der Quartiersentwicklung beteiligten
zu einer nachhaltigen Stadtentwicklung zu leisten. Akteure ermöglichte.
Deshalb bringen wir uns in enger Kooperation mit
der Stadt Wien in den Planungsprozess für eine Aktuell wird diese Funktion eines Stadtteilent-
„sozial gerechte Stadt“ ein, bei der neben der Be- wicklers gemeinsam mit den Projektpartnern am
reitstellung von leistbarem Wohnraum auch eine in Bau befindlichen Wohnquartier AM PARK Sie-
leistungsfähige Infrastruktur, öffentliche Dienstleis- mensäcker in Floridsdorf und im Quartier Breiten-
tungen, attraktive Mobilitätsangebote und soziale see in Penzing ausgeübt. Da wie dort gilt es, die
Durchmischung im Vordergrund stehen. in Zusammenarbeit mit der Stadt Wien erstell-
ten und (zumeist) in städtebaulichen Verträgen
Beispielgebend war hier die erste Entwicklungs- festgehaltenen Regelungen und Qualitäten für
phase der Seestadt Aspern, die unter Feder- die Freiflächengestaltung, Anforderungen für ein
führung und Projektsteuerungskompetenz des umweltgerechtes Mobilitätskonzept und soziale
SOZIALBAU-Verbundes konzipiert wurde und Wohninfrastruktur sowie lokale Erdgeschoßzonen
nachhaltige städtebauliche Konzeptionen samt und Quartiersmanagement partnerschaftlich um-
Freiraumgestaltung und gemischten Nutzungsfor- zusetzen.
39Sozial verantwortlich
90%
Kundenzufriedenheit
„gemeinsam stärker“
Plattform für Community
40
Bewohnerfeste pro Jahr
40SOZIAL VERANTWORTLICH
3.700
Gemeinschaftseinrichtungen
1.Mio.
Kundentickets seit 2006
41Wohnqualität und Wohlbefinden gehen einher umgewandelt werden, ebenso wie unser umfas-
mit einem funktionierenden Zusammenleben, sendes Bewohnerinformationssystem zusammen
gepflegten Wohnhausanlagen und bestmögli- mit den zur Verfügung stehenden breitgefächer-
chem Kundenservice. Der SOZIALBAU-Verbund ten digitalen Kommunikationskanälen.
legt großen Wert auf ein gutes Miteinander in
seinen Wohnhausanlagen und setzt daher ganz Gemeinschaftsgeist und Serviceleistung – die-
gezielt Maßnahmen zur Gemeinschaftsbildung se beiden Qualitäten stehen bei der „gemein-
und nachbarschaftlichem Zusammenkommen. sam stärker“ Online-Plattform der SOZIALBAU-
Hier genießen ein großzügiges Angebot an Ge- Community ganz besonders im Vordergrund. Mit
meinschaftseinrichtungen und unsere sozial ihr stehen den Bewohnerinnen und Bewohnern
engagierte Hausverwaltung einen hohen Stellen- nicht nur viele Dienstleistungsangebote exklusiv
wert. zur Verfügung, sondern sie dient auch als sehr
gut genutzte Nachbarschaftshilfe-Plattform und
Für eine optimale Servicequalität spielt die digi- Ort der Vernetzung.
tale Kommunikation eine wesentliche Rolle. Un-
ser Anspruch ist dabei: sofortige Erreichbarkeit, Ausschlaggebend ist letztlich immer die Kunden-
unkomplizierte Hilfestellung und umfassende zufriedenheit. Und hier hat eine Umfrage unter
Information für unsere Kundinnen und Kunden. unseren Bewohnerinnen und Bewohnern zuletzt
Dazu dient unser Bewohnerservice, über das sehr positive Ergebnisse gebracht. Ein Ansporn,
Schadensmeldungen direkt in Firmenaufträge so weiter zu machen.
42SOZIAL VERANTWORTLICH
Förderung guter Nachbarschaften
Vor Bezug der Wohnhausanlage lädt der SOZIAL- der SOZIALBAU-Community veranstaltet. Ziel ist
BAU-Verbund alle Neumieter zum Kennenlern- da wie dort: in lockerer Atmosphäre das nachbar-
treffen. Es ist ein erster Schritt in Richtung Com- schaftliche Miteinander zu stärken.
munity. Dazu gehört auch die Vermittlung dessen
wofür Gemeinnützigkeit steht, was unserem Un- Eine bedeutende Funktion für die Wohnqualität
ternehmensverbund wichtig ist. und ein funktionierendes Gemeinschaftsleben
kommt unserer sozial kompetenten Hausverwal-
tung und entsprechenden baulichen Angeboten
Es soll ein gutes Gefühl sein, bei uns zu wohnen. zu. Im SOZIALBAU-Verbund stehen insgesamt
über 3.700 Gemeinschaftseinrichtungen den Be-
wohnerinnen und Bewohner zur Verfügung, da-
Als fixer Bestandteil der Unternehmenskultur von sind rund 945 Waschküchen, über 500 Kin-
und gemeinschaftsbildenden Maßnahmen haben derspielplätze oder –räume, 16 Schwimmbäder,
sich die Bewohnerfeste in den Wohnhausanlagen 119 Saunaanlagen, 18 Solarien, 43 Sport- und Fit-
etabliert. Ob Sommer-, Grätzl oder Sanierungs- nessräume, 27 Gästewohnungen, 12 Werkstätten
fest – jährlich werden rund 40 Feste zur Stärkung und 63 Urban Gardening-Plätze.
Gemeinschaftseinrichtungen
sonstige: 12 | 0,3%
Waschküchen: 945 | 25,3%
Hobbyräume: 176 | 4,7%
Gästewohnungen 27 | 0,7%
Gemeinschaftsterrassen: 7 | 0,2%
Urban Gardening: 63 | 1,7%
Kinderspielplätze: 314 | 8,4%
Kinderspielräume: 199 | 5,3%
Seminarräume: 1 | 0,03%
Werkstätten: 12 | 0,3%
Schwimmbäder: 16 | 0,4%
Sport-/Fitnessräume: 43 | 1,2%
Solarien: 18 | 0,5%
Saunen: 119 | 3,2%
Fahrrad- /Kinderwagenabstellräume: 1787 | 47,8%
43Ein Super-Greißler für ein Wohnquartier
Auf den ehemaligen Siemensäckern in Florids- Gemeinsam mit dem Wiener Stadt-TV-Sender
dorf entwickelt der Unternehmensverbund ein W24 wurde in einer eigenen Casting-Show ein
acht Hektar großes Wohnquartier mit einem 1,5 Super-Greißler als Nahversorger und „gute See-
Hektar umfassenden, zentral gelegenen Park. Für le“ gesucht. Der Super-Greißler soll für positive
die Quartiersbelebung und das gesellschaftliche Impulse im neuen Grätzl sorgen und die Bewoh-
Miteinander der insgesamt rund 2.700 Bewoh- ner sowie auch Anrainer in seine Aktivitäten ein-
nerinnen und Bewohner im neuen Stadtteil AM binden. Mitte 2020 wird das Super-Greißler-Team
PARK wurde ein ungewöhnlicher Weg beschritten. seine Aktivitäten aufnehmen.
Umfassende Bewohnerkommunikation
durch Digitalisierung
Einer direkten und modernen Kommuni- und zugleich auf verschiedenen Kommunikati-
kation mit unseren Bewohnern wird onskanälen verbreitet werden.
im SOZIALBAU-Verbund ein ho-
her Stellenwert eingeräumt. Eine Den Anfang macht das Elektronische Schwarze
rasche und umfangreiche In- Brett (ESB) in den Stiegenhäusern der Wohnhaus-
formation über Ereignisse im anlagen.
Wohnhaus und Grätzl erhöht
die Service- und damit die Mit aktuell rund 1.300 Screens werden mehr
Wohnqualität. Zu diesem Zweck als 23.000 Haushalte zeitnah über Hausinfos
wurde SOBIS entwickelt, das informiert.
Bewohner Info Service des SOZI-
ALBAU-Verbundes. Es ist über ver- Darauf baut das HbbTV-System auf, mit dem die
schiedene Kanäle erreichbar und dient ESB-Nachrichten und weitere Informationen am
als moderne Informationsplattform, um die internetgängigen TV-Gerät zuhause nachgelesen
Kommunikation mit unseren Bewohnerinnen und werden können. Als weitere Info-Angebote sind
Bewohnern einfacher, schneller und transparen- die Online-Plattform www.bewohner.at und die
ter zu gestalten. SOZIALBAU App verfügbar. Das Webportal und
die App dienen als zentrale Kommunikations-
SOBIS ist dabei der zentrale Informationsknoten, und Servicetools für die „gemeinsam stärker“-
über den wichtige Informationen zum Geschehen Initiative für die SOZIALBAU-Bewohnerinnen und
in und rund um die Wohnhausanlage verarbeitet Bewohner.
High-Tech-Dienstleistungen
für die Gemeinschaft
Die Ausstattung unserer Wohnhausanlagen mit einem breit gefächerten IT-Angebot gehört bei uns
zum Standardrepertoire. Ob SMAT (Satellite Master Antenna Television) als hausseitige Rundfunk- und
Fernsehversorgungseinrichtung, Haus-SAT-Anlagen oder das Glasfasernetz als High-Speed-Internet –
wir betrachten diese Extra-Services als selbstverständliche Angebote im Repertoire unserer Gemein-
schaftseinrichtungen.
Vom nahezu vollständigen Ausbau der Gemeinschaftssatellitenanlage SMAT profitieren besonders vie-
le Bewohnerinnen und Bewohner. Ihnen steht „Kabelfernsehen“ mit 90 digitalen Programmen kosten-
los zur Verfügung.
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