TOP-GEWERBEIMMOBILIEN WERDEN IMMER ERTRAGREICHER
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DER REPORT 1| 2017
Die interessantesten Gewerbegrundstücke und Gewerbe- & Büroflächen
Österreichische Post AG | 02Z033423 M | Wirtschaftsnachrichten Zeitschriftenverlagsges.m.b.H.
TOP-GEWERBEIMMOBILIEN
Theodor-Körner-Straße 120a, 8010 Graz | Foto: iStock.com/MarioGuti
WERDEN IMMER ERTRAGREICHER
Retouren an Postfach 100, 1350 Wien
WERTVOLLSTE
IMMOBILIENMARKE
ÖSTERREICHS
IMMOBILIENMAKLER | ASSET MANAGER
www.ehl.at
editorial
Liebe Leser,
Zinsen, die sich entlang der Nulllinie bewegen, politische und wirtschaftliche
Unsicherheiten – nicht nur Privatanleger sind auf der Suche nach einem siche-
ren Hafen für ihr Erspartes. Auch Investmentfonds, Pensionskassen, Versiche-
rungen und andere institutionelle Anleger, deren Kassen prall gefüllt sind, hal-
ten Ausschau nach Investments, die doch noch etwas Rendite versprechen – und
das bei geringem Risiko. Immobilien gelten gerade in herausfordernden Zeiten
seit jeher als sicherer Hafen. Das gilt nicht nur für Wohn-, sondern auch für
Gewerbeimmobilien – und zwar vom Büro über Retailimmobilien bis zu Lo-
gistikobjekten.
In diesem Sonderheft gibt die Redaktion daher einen Überblick über die Situa-
Foto: Foto Andraschek
tion am österreichischen Markt für Gewerbeimmobilien und beleuchtet, welche
Assetklassen gerade besonders nachgefragt sind, woher die Investoren kommen
und in welche Richtung heuer die Reise zu gehen scheint.
Renditen sind übrigens bei der Veranlagung in Immobilien ein wichtiges Ent-
scheidungskriterium – ein Faktor für deren Entwicklung sind der Zustand und
das reibungslose Funktionieren der Gebäude. Das ist das Kerngeschäft der Fa-
cility Manager: Sie sind es, die für den wirtschaftlichen Betrieb und die nach-
haltige Nutzung der Immobilien sorgen – und das über den gesamten Lebens-
zyklus der Immobilie. Nach ÖNORM EN 15221-1 wird unter Facility Ma-
nagement daher die Integration von Prozessen innerhalb einer Organisation
zur Erbringung und Entwicklung der vereinbarten Leistungen, welche zur
Unterstützung und Verbesserung der Effektivität ihrer Hauptaktivitäten die-
nen, verstanden.
Ein Bereich, der auch im Facility Management zunehmend an Bedeutung ge-
winnt, ist die Nachhaltigkeit: Umweltthemen und Energieeffizienzmaßnah-
men sind aber nicht nur aus Gründen der Ökologie, sondern auch aus ökono-
mischen Gesichtspunkten bei Gewerbeimmobilien ein Thema. Kein Wunder,
dass beispielsweise die heimischen Handelsriesen ihre Märkte zunehmend nach
allen Regeln der Nachhaltigkeit errichten. Das gilt nicht nur für die Baustoffe,
sondern auch für die Technik: Photovoltaikanlagen auf den Dächern der Su-
permärkte sind mittlerweile ebenso häufig Usus wie die Wärmerückgewinnung
aus Kühlanlagen und Ähnliches.
Synergien nutzen, das ist auch ein Erfolgsrezept der Gewerbe- und Wirt-
schaftsparks. Kommunen, Wirtschaftsagenturen in den Bundesländern, aber
auch Private erschließen und entwickeln dafür zusammenhängende Gewerbe-
flächen. Die Gebäude werden meist in enger Abstimmung mit ansiedlungswil-
ligen Unternehmen errichtet und an diese verkauft oder vermietet. Wesentli-
cher Vorteil der Gewerbeparks ist die gemeinsame und damit kostengünstige
Nutzung der vorhandenen Infrastruktur. Das gilt etwa für die Sicherheitsein-
richtungen, müssen doch Gewerbeimmobilien genauso wie Wohnhäuser oder
Infrastruktureinrichtungen gegen alle möglichen Arten von Risiken und Ge-
fahren abgesichert werden. Daher informieren wir Sie in diesem Heft natür-
lich auch über die neuesten Entwicklungen in diesem Bereich.
Viel Spaß wünscht Ihre
Ursula Rischanek
gewerbe flächen|-immobilien | 3
i n h a l t
COVERSTORY Region DonauRaum
Markt für Gewerbeimmobilien ist heiß 6 Synergien nutzen 18
Österreich ist für Immobilieninvestoren aus dem In- und Gerade in den letzten Jahren wurden Gewerbeparks zu einer
Ausland ein begehrtes Pflaster. Im Vorjahr wurden hier rund sehr beliebten und verbreiteten Form, betriebliche Synergien
2,6 Milliarden Euro in Gewerbeimmobilien veranlagt. branchenübergreifend zu nutzen. Standortentwicklung und
Betriebsansiedlungen haben hierbei oberste Priorität.
Funktionalität trifft Ambiente 20
Wirtschaftszentren, wie etwa der Campus21 oder der Walter
Business Park im Süden von Wien, bieten neben interessan-
ten Geschäftsmöglichkeiten auch attraktive Arbeitsplätze mit
viel Grünflächen und angenehmer Atmosphäre.
Wie lange geht das gut? 10 Mit Visionen in die Zukunft 21
Die Geldschwemme der EZB treibt Anleger seit geraumer Niederösterreichs größter Wirtschaftspark, das IZ NÖ-Süd,
Zeit verstärkt in Immobilien. Mit einer Null-Zins-Politik ist ist auch 2017 auf Wachstumskurs. Beim traditionellen, halb-
der Kauf des Eigenheims oder eines Anlageobjektes sehr ver- jährlichen Zusammentreffen der angesiedelten Betriebe prä-
lockend. Zu Recht? sentierten sich auch diesmal wieder fünf Unternehmen als
wertvolle Neuzugänge.
Zweites Leben für Handelsimmobilien 12
Experten rechnen in den nächsten Jahren mit einem Rück-
gang der Verkaufsflächen. Doch was passiert mit leerstehen- Region SüDöSteRReich
den Shopping- und Fachmarktzentren? Alternativen gibt es
verschiedene, der letzte Ausweg bleibt der Abbruch. Achtung, Wachstum! 26
Da wird etwas daraus: Die Gewerbe- und Technologieparks
Komplexe Anforderungen 14 im Süden Österreichs bieten beste Voraussetzungen zum
Immobilien-Management ist das umfassende, nachhaltige Durchstarten. Ob Burgenland, Steiermark oder Kärnten:
und optimale Management von Immobilien über den ganzen Die Parks sind mehr als Inkubatoren für neue Unternehmen,
Lebenszyklus. Es beinhaltet insbesondere auch das Verwal- sie sind regionale Impulsgeber.
ten, Vermieten und Vermarkten von Immobilien.
Impressum 31
Sicherheit hat Vorrang 16
Gebäude brauchen nicht nur Schutz vor Einbruch und Van-
dalismus, sondern auch Rechtssicherheit. Zuverlässigkeit und Region WeStöSteRReich
Sicherheit sind maßgebliche Voraussetzungen für ein gelun-
genes Gebäudemanagement. Planung und Bau von modernen Logistikzentren 32
Im Bereich Logistik bietet Österreich zwei entscheidende
Vorteile: Zum einen gilt das Land als Logistikdrehscheibe für
die Balkanstaaten, zum anderen wird die Qualität der vor-
handenen Infrastruktur im internationalen Vergleich als sehr
gut bewertet.
Zukunft gestalten 34
Technologieparks sind Einrichtungen, um für junge Unter-
nehmen – vornehmlich aus dem Hightech-Bereich – güns-
tige Bedingungen für die Gründungsphase zu schaffen. Ziel
ist es, die Unternehmen nach wenigen Jahren zur vollständi-
gen Selbstständigkeit zu führen, sodass ihr Platz im Techno-
logiepark für weitere Neugründungen frei wird.
4 | gewerbeflächen|-immobilien
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12/2018
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FN2992 87d vertritt, das befugt ist, als Bauträger/
AT0100 5289 nummer
Firmenbuch Makler und/oder Verwalter tätig zu sein.
r-Nummer
Treuhände
BESSER AUF NUMMER SICHER
Einen Immobilienkauf tätigt man prinzipiell nur einmal im Leben.
Umso wichtiger ist, dass man sich auf der sicheren Seite weiß.
Bei wichtigen Entscheidungen, wie dem Kauf ei- der Materie vertraut ist. Bei einem Immobilienerwerb
ner Immobilie sollte man keine Experimente ma- stehen nämlich oftmals gar nicht so sehr die offen-
chen, sondern den Profis vertrauen. „Wenn man sichtlichen Mängel im Vordergrund, die auch eine Pri-
seine Wunschimmobilie gefunden hat, so sollte der vatperson gegebenenfalls erkennen kann, sondern
nächste Blick auf www.immobiliencard.at sein.“, so viel mehr mangelnde rechtliche Kenntnisse. „Auch
Gerald Gollenz, Obmann Stv. des Fachverbandes der wer direkt vom Bauträger kauft, kann mit einem
Immobilientreuhänder der WKO. Damit kann man Blick aufwww.immobiliencard.at auf Nummer sicher
sich vergewissern, ob der zuständige Makler eine gehen“, erklärt Reinhold Lexer, Obmann Stv. des
Gewerbeberechtigung besitzt. Die Immobiliencard Fachverbandes der Immobilientreuhänder, denn ne-
ist aber noch mehr: Sie ist ein Berufsausweis für alle ben den Maklern sind auch alle gewerbeberechtigten
Makler, Bauträger und Hausverwalter und jeder Im- Bauträger hier verzeichnet.
mobilientreuhänder muss gesetzlich verpflichtend
eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung ab- „Ein wesentlicher Faktor bei einem Investment ist
schließen, damit Kunden geschützt sind, wenn doch auch die Hausverwaltung“, ergänzt Fachverbandsob-
einmal ein Fehler passiert. mann Georg Edlauer. Mit ihr steht und fällt nicht nur
der Zustand des Hauses. Eine professionelle Betreu-
Eine Absicherung, die es so bei einem Geschäft von ung bringt auch niedrige monatliche Betriebskosten.
Privat zu Privat nicht gibt. Doch auch in so einem Fall Edlauer: „Gehen Sie kein Risiko ein und kontrollieren
kann man sich helfen, indem man sich über diese Sie auf immobiliencard.at, wem Sie vertrauen und
Webseite einen Profi beratend zur Seite holt, der mit wer für Sie tätig ist.“
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Institutionelle Investoren geben
der Bundeshauptstadt bei ihren
Investments den Vorzug
Foto: iStock.com/Rafael Wiedenmeier
markt für Gewerbeimmobilien
ist heiß
Österreich ist für Immobilieninvestoren aus dem In- und Ausland ein begehrtes Pflaster. Im
Vorjahr wurden hier rund 2,6 Milliarden Euro in Gewerbeimmobilien veranlagt.
Von Ursula Rischanek
B
etongold glänzt – nicht nur in Form gern, die die Interessen mehrere Investo- CBRE Österreich. Grund dafür sei, abge-
von Wohnungen. Auch Büros, Ho- ren bündeln, zu beobachten“, sagt Chris- sehen von den niedrigen Zinsen, die Tat-
tels, Einkaufs- und Fachmarktzen- toph Lukaschek, Leiter Investment Büro- sache, dass es sehr viele liquide Mittel
tren sowie Logistikimmobilien sind ge- und Gewerbeimmobilie bei Otto Immo- gebe, so Ridder. Auch die Erhöhung der
fragt wie schon lange nicht. Sie stehen auf bilien. Sie alle sind auf der Suche nach Immobilien-Kontingente in Multi-Asset-
den Einkaufslisten von Großinvestoren, nachhaltigen Renditen und womöglich Portfolios spielt eine Rolle.
wie beispielsweise Fonds, Pensionskassen, Wertsteigerungen. „Wir befinden uns in Demnach wechselten hierzulande im Vor-
Banken und Versicherungen. „Verstärkt ist einer massiven Investmentphase“, bestä- jahr gewerbliche Immobilien im Wert von
dabei das Auftreten von Investmentmana- tigt Andreas Ridder, Geschäftsführer von rund 2,6 Milliarden Euro den Besitzer.
6 | gewerbeflächen|-immobilien
COVERSTORY •
„Im Jahr 2015 waren es knapp über drei tionsvolumen Wien. Dieser Trend setzt
Milliarden Euro, 2014 rund 2,8 Milliarden sich auch heuer fort, sind doch im ersten
Euro“, sagt Lukaschek. Dieser Rückgang Quartal 2017 rund 51 Prozent des Inves-
sei jedoch nicht auf mangelndes Investiti- titionsvolumens in die Bundeshauptstadt
onsinteresse institutioneller Anleger zu- geflossen.
rückzuführen, sondern liege daran, dass
sich einige großvolumige Transaktionen Büros an der Spitze
in den laufenden Jahren verschoben hät- Ganz oben auf der Einkaufsliste der In-
ten. „Für heuer erwarten wir ein Transak- vestoren stehen nach wie vor Büros. Mit
tionsvolumen von rund drei Milliarden einem Anteil von 35 Prozent am gesamten
Euro“, sagt Lukaschek. Im ersten Quartal Investitionsvolumen lagen sie im Ranking
seien bereits rund 570 Millionen Euro in- der Gewerbeimmobilien im Vorjahr an
vestiert worden. Damit liege man bereits der Spitze. „Die haben für Investoren die
wieder auf dem Niveau der Jahre 2007/08, höchste Fungibilität“, sagt Lukaschek, der
ergänzt Ridder. die Rendite für „perfekte Objekte“ mit
Wenn auch nach wie vor heimische Anle- vier Prozent beziffert. Hauptaugenmerk
ger dominieren, so wird der rot-weiß-rote der Investoren liegt auch bei Büros auf der
Gewerbeimmobilienmarkt doch zuneh- Bundeshauptstadt, da nach Ansicht der
mend für ausländische Investoren interes- Experten die spätere Veräußerbarkeit der
sant. „In Krisenzeiten dominieren die hei- Objekte in den Landeshauptstädten ein- „Das Angebot an attraktiven Büroimmo-
mischen Anleger, in heißen Zeiten stoßen geschränkt sei. Wobei das Angebot nach bilien bleibt dennoch beschränkt, es
ausländische dazu“, weiß Ridder. Dem- wie vor eher beschränkt ist, wurden doch wird kaum ein Problem geben, die neuen
nach kamen im Vorjahr rund 54 Prozent vor allem in den vergangenen zwei, drei zu verwerten“, ist Andreas Ridder, Ge-
der Käufer aus Österreich, Platz zwei be- Jahren relativ wenige neue Büroprojekte schäftsführer von CBRE Österreich,
legten mit 18 Prozent Investoren aus Süd- fertig gestellt. Doch das wird sich jetzt än- überzeugt. Foto: Franz Pflügl
korea, auf Rang drei lagen deutsche Käu- dern: So sollen heuer rund 150.000 Qua-
fer (16 Prozent). „Österreich hat sich in dratmeter Bürofläche neu auf den Markt
der Vergangenheit als einer der stabilsten kommen, von denen bereits 57 Prozent meter und damit um 57 Prozent weniger
Märkte erwiesen, deshalb ist der Markt so vorvermietet sind oder eigengenutzt wer- als im Vergleichszeitraum des Vorjahres
beliebt“, sind sich die beiden Experten ei- den. Allerdings: Entgegen den Erwartun- vermietet. „Wir gehen im Vergleich zum
nig. Begehrtestes Pflaster ist, so Luka- gen hat die Nachfrage nach Büros im ers- starken Vorjahr, in dem insgesamt rund
schek, mit einem Anteil von rund 68 Pro- ten Quartal nachgelassen. Von Jänner bis 330.000 Quadratmeter vermietet wurden,
zent am gesamten gewerblichen Transak- März wurden „nur“ rund 36.000 Quadrat- heuer von einer etwas geringeren Vermie-
tungsleistung aus“, sagt denn auch Luka-
schek. Noch höher fällt der Zuwachs
Mit seinen 102 Metern ist der durch neue Flächen, etwa im Projekt „The
Orbi Tower ein weiterer Land- Icon“ am neuen Standort Hauptbahnhof
mark in TownTown – seit heuer oder dem Austria Campus der UniCredit
gehört er der Real Invest, ei- Bank Austria am Standort
nem offenen Immobilienfonds Praterstraße/Lassallestraße, mit etwa
der Bank Austria 280.000 Quadratmetern 2018 aus. „Das
Foto: IWS TownTown AG Angebot an attraktiven Büroimmobilien
bleibt dennoch beschränkt, es wird kaum
ein Problem geben, die neuen zu verwer-
ten“, ist Ridder überzeugt. Das gilt nicht
nur für Top-Objekte, sondern auch für sol-
che, die nicht zum Spitzensegment gehö-
ren oder noch nicht fertig gestellt sind. „Es
gibt zunehmend mehr Bereitschaft, auch
gewisse Risiken einzugehen, um über-
haupt investieren zu können und akzepta-
ble Renditen zu erzielen“, beschreibt Lu-
kaschek. Selbst Vermietungen mit relativ
kurzen Restlaufzeiten werden mittlerweile
gelegentlich akzeptiert. Bereits heuer den
Eigentümer gewechselt hat beispielsweise
der noch in Bau befindliche Orbi Tower
im Büroviertel TownTown in Wien-Erd-
berg. Der 102 Meter hohe Turm mit
23.700 Quadratmeter Nutzfläche gehört
nun der Bank-Austria-Tochter Real In-
vest.
Hotels holen auf
Aus dem Dornröschenschlaf erwacht ist
mittlerweile der Markt für Hotelimmobi-
lien – im Vorjahr entfielen laut Otto Im-
gewerbe flächen|-immobilien | 7
Foto: iStock.com/TomasSereda
mobilien rund 34 Prozent des gesamten führen, dass im Retailsegment kaum Ob- geschnitten seien, desto länger müsse dann
Transaktionsvolumens auf die Beherber- jekte verfügbar waren. Von den 119.000 auch der Mietvertrag sein. Einem Seg-
gungsbetriebe. „Sonst sind es fünf bis sie- Quadratmeter Verkaufsfläche, die im Vor- ment, mit dem man sich hierzulande je-
ben Prozent“, sagt Ridder, der von einer jahr in Einkaufszentren errichtet wurden, doch noch weniger beschäftige, geben die
anhaltenden Nachfrage nach Hotelinvest- entfallen nach Angaben von CBRE rund beiden große Chancen: „Spannend wird
ments ausgeht. „Das liegt auch am positi- 45 Prozent auf Erweiterungen bestehen- angesichts der zunehmenden Bedeutung
ven Ausblick der österreichischen Touris- der Zentren und 38 Prozent auf neue Zen- des Onlinehandels der Bereich von City-
muswirtschaft.“ Gekauft wird dabei nicht tren. Die Spitzenrenditen für Einkaufs- Logistik-Stationen, also Verteilerzentren
nur in Wien, auch in Salzburg und Tirol zentren haben weiter nachgegeben und in innerstädtischen Lagen, werden“, sind
waren Großinvestoren auf Einkaufstour. liegen aktuell bei rund 4,05 Prozent. sie sich einig. International sei die soge-
Die wohl aufsehenerregendsten Transak- Etwas mehr Bewegung war bei den eben- nannte „Last Mile Delivery“ bereits
tionen des Vorjahres waren der Verkauf falls begehrten Fachmarktzentren, die eine Thema, bald werde der Trend auch auf
des Hotels Imperial an die Al Habtoor Spitzenrendite von rund 5,7 Prozent auf- heimische Ballungsräume übergreifen.
Hotels Gruppe aus den Vereinigten Ara- weisen, zu bemerken, „aber da ist der
bischen Emiraten um 78,8 Millionen Euro Markt regionaler“, so Lukaschek. Schließ-
sowie des Hilton Stadtpark an die beiden lich gehe es bei diesen Immobilien um das
Immobilieninvestoren BETHA Zwerenz Einzugsgebiet sowie die Kaufkraft der
& Krause sowie die APM Holding, die dort wohnhaften Bevölkerung. So erhiel-
auch wegen ihres Engagements beim Fa- ten unter anderem die Fachmarktzentren
shion Outlet Parndorf bekannt sind. Mit in Stadlau, Hartberg und Asten neue Ei-
dem Kauf des NH Hotels am Wiener gentümer. Auch ein ganzes Einzelhandels-
Flughafen sowie des NH Hotels Salzburg portfolio mit 88 Objekten in acht Bundes-
City hat wiederum der schwedische Ho- ländern gelangte in neue Hände, so der
telinvestor Pandox den Markteintritt ge- EHL-Geschäftsflächenbericht.
schafft. Der französische Investor Amundi
hingegen hat sich das Ibis & Novotel am Logistik kaum verfügbar
Wiedner Gürtel in Wien gesichert. Ebenfalls heiß begehrt bei Investoren sind
Logistikimmobilien, die aber kaum auf
Run auf Retail den Markt gelangen. Anders sehe es in
Als „enorm“ bezeichnet Ridder die Nach- Osteuropa aus, wo beispielsweise in den
frage nach Einkaufszentren, das Angebot vergangenen Jahren in der Slowakei, Un-
würde damit jedoch nicht mithalten. Mit garn und Tschechien große Logistikhubs
13 Prozent des Transaktionsvolumens entstanden seien. „Was in Österreich ge-
spielt der Bereich Retail eine ungewohnt baut wird, ist meist für den Eigengebrauch „Für heuer erwarten wir ein Transakti-
untergeordnete Rolle, heißt es dazu im und kommt kaum auf den Markt“, sagt onsvolumen von rund drei Milliarden
Geschäftsflächenbericht 2017 von EHL Ridder. Nur selten würden Unternehmen Euro“, sagt Christoph Lukaschek, Leiter
Immobilien. Dieses vergleichsweise gerin- auf Sale and lease back setzen, ergänzt Lu- Investment Büro- und Gewerbeimmobi-
gere Transaktionsvolumen von 350 Mil- kaschek. Je spezifischer Lage und Ge- lie, bei Otto Immobilien.
lionen Euro sei vor allem darauf zurückzu- bäude, je genauer sie auf den Nutzer zu- Foto: Otto Immobilien
8 | gewerbeflächen|-immobilien
COVERSTORY •
Pflegeimmobilien im Fokus Pflegeimmobilien am gesamten Transak-
i Experten-Tipp
Nachdem in den Jahren 2011 bis 2014 tionsvolumen des Gewerbeimmobilien-
Pflegeimmobilien auf dem Investment- marktes lag damit bei mehr als sechs Pro-
markt in Österreich keine Rolle spielten, zent. Vor allem institutionelle, langfristig Handel im Wandel?
hat sich in den vergangenen beiden Jahren ausgerichtete Anleger wie Versicherungen
ein verstärktes Interesse von Investoren an und Pensionskassen aus dem In- und Aus- Einmal jährlich trifft sich die eu-
dieser Assetklasse abgezeichnet. Ridder land haben CBRE zufolge die Assetklasse ropäische Shopping-Center-Bran-
zufolge wurden im Vorjahr rund 75,1 Mil- Pflegeimmobilien für sich entdeckt. che im Rahmen des International
lionen Euro in österreichische Pflegeim- Council; dieses Jahr fand diese
mobilien investiert, das bedeutet einen Immobilien boomen weltweit renommierte und internationale
Anstieg des Transaktionsvolumens um 78 Aber nicht nur in Österreich sind Immo- Zusammenkunft (Teilnehmer aus
Prozent im Vergleich zum Jahr zuvor. „Mit bilien begehrte Anlageobjekte. Der mehr als 40 Ländern) Ende April
2,7 Prozent ist der Anteil der Pflegeim- Bericht „The Atlas Summary 2017” von in Warschau statt.
mobilien am gesamten Investitionsvolu- Cushman & Wakefield schätzt, dass das Jahrelang wurden dabei die Not-
men aber noch marginal“, sagt Ridder. Er globale Immobilieninvestitionsvolumen wendigkeit neuer Konzepte, die
geht angesichts der demografischen Ent- heuer mehr als 1,39 Billionen US-Dollar moderne Kassenzone im Ladenge-
wicklung und der steigenden Ausgaben im betragen wird. Der Asien-Pazifik-Raum schäft, die
Bereich der Pflegedienstleistungen jedoch wird dem Bericht zufolge rund 44 Prozent Integration
von einem weiteren Anstieg des Investo- beitragen, gefolgt von Nordamerika mit von „Multi-
reninteresses an Pflegeimmobilien in den 34 Prozent und Europa, dem Mittleren channel“
kommenden Jahren aus. Auch in Deutsch- Osten und Afrika mit 22 Prozent. Ursa- bzw. die Er-
land hat die Bedeutung von Pflegeimmo- chen dafür seien neue Kapitalquellen so- fordernis
bilien am Investmentmarkt in den vergan- wie eine steigende Anzahl an Investoren, von Events
genen Jahren stark zugenommen. Das In- die nach globaler Diversifizierung streben. in Shopping
vestmenttransaktionsvolumen in Pfle- Die Nachfrage werde jedoch das Angebot Malls von
geimmobilien erreichte dort im Vorjahr an verfügbaren Investitionen übersteigen, allen Seiten
mit rund drei Milliarden Euro ein neues weshalb die Preise auch in absehbarer Zu- beleuchtet –
Rekordniveau. Der Anteil der Assetklasse kunft auf hohem Niveau bleiben würden. immer un-
Der Fokus vieler Investoren liegt laut ter der
Cushman & Wakefield auch im Jahr 2017 Prok. Dipl. Ök. Überschrift
auf den Immobilienhochburgen, um Risi- Jörg F. Bitzer, MRICS „Handel ist
ken zu umgehen und Liquidität in den Foto: EHL Wandel“.
Portfolios aufzubauen. Investoren, denen Inzwischen
höhere Erträge wichtiger seien, würden scheint klar
den Fokus hingegen auf neue Regionen geworden zu sein, dass „Wandel“
legen, zum Beispiel Schwellenmärkte oder alleine nicht mehr ausreicht! Ein
Gebiete, in denen die Risiken in den Core- bisschen mehr Online-Präsenz
und B-Märkten höher seien. Weiter stei- hier, ein wenig mehr Konzept-
gen wird auch das Interesse an neuen Seg- adaptierung dort reichten eben
menten und Investitionsansätzen in allen nicht, wenn sich die Funktion von
Regionen, da das typische Investitions- Shopping-Centern radikal verän-
portfolio immer diversifizierter werde. dert: Wo früher „EINKAUFEN“
Damit würden Investoren auf die Trends das Hauptaugenmerk des Kunden
in den Bereichen Demografie, Technolo- war, stehen jetzt Begriffe wie
gie, Mobilität und Funktionalität von „Freunde treffen“, „Spaß haben“,
Städten reagieren. Zu den neuen Asset- „Entspannung finden“, „gut essen
klassen würden zum Beispiel Senioren- gehen“, „die Kinder unterhalten“,
heime, Rechenzentren sowie innerstädti- „fit bleiben“, „die neuesten Filme
sche Logistik- und Freizeitimmobilien ge- schauen“ ganz klar im Vorder-
hören. grund des Kundeninteresses.
Einkaufen funktioniert weitestge-
Steigendes Interesse hend auch von zu Hause vom ge-
Auch in Österreich werde das Interesse mütlichen Sofa aus. Shopping
der Investoren nicht so rasch abflauen, ist Center müssen sich also in ihrer
Ridder überzeugt. Abgesehen von der Sta- gesamten Funktionalität radikal
bilität des heimischen Marktes sei das auch den geänderten Bedürfnissen der
darauf zurückzuführen, dass die Preise in Kunden anpassen – nur so kön-
Deutschland seit einigen Jahren höher nen sie langfristig ihr Überleben
sind als in der Alpenrepublik. „Bis vor zwei sichern. Ü
oder drei Jahren war Österreich teurer als
Deutschland“, erinnert er sich. Preismäßig
werde die Nachfrage jedoch hierzulande EHL Immobilien GmbH
nicht viel bewirken. „Ich gehe davon aus, Prinz-Eugen-Straße 8-10,
Nicht nur Häuser und Wohnungen, son- dass die Preise in den nächsten Jahren auf 1040 Wien
dern auch Gewerbeimmobilien gelten als hohem Niveau stagnieren“, sagt der T +43-1-512 76 90-550
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sicherer Hafen für Anleger CBRE-Österreich-Chef. Ü j.bitzer@ehl.at | www.ehl.at
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gewerbe flächen|-immobilien | 9
Wie lange geht das gut?
Die Geldschwemme der EZB treibt Anleger seit geraumer Zeit verstärkt in Immobilien. Mit
einer Null-Zins-Politik ist der Kauf des Eigenheims oder eines Anlageobjektes sehr verlo-
ckend. Zu Recht?
Von Andreas Prammer
D
ie starke Ausweitung der Geld- Situation erahnen. Allerdings ist die Rela- zentren spüren diese Entwicklung. Der
menge hat schon seit Jahrhunder- tion zwischen Kauf- und Mietpreis in na- Europäische Ausschuss für Systemrisiken
ten immer wieder zu überzoge- hezu einem Drittel der Euro-Länder auf (ESRB) gilt als eine Art Frühwarnsystem
nen Preisen und schließlich zu einer plat- einen Rekordwert geklettert. In Regionen, der EZB, um Fehlentwicklungen rechtzei-
zenden Blase am Immobilienmarkt ge- in denen Häuser jetzt schon stark überbe- tig entgegenwirken zu können. Der Aus-
führt. Aktuell sind die Meinungen der wertet sind und nach wie vor eine intensive schuss warnte schon Ende letzten Jahres
Ökonomen und Anleger dazu gespalten. Tendenz nach oben besteht, sei die Gefahr vor der Gefahr, dass auch in Österreich
Die Anzeichen dafür mehren sich aller- eine Überhitzung des Marktes groß. Spe- mittelfristig mit Risiken aufgrund über-
dings in den Euro-Staaten in unterschied- ziell gefährdet wären demnach Großbri- höhter Immobilienpreise zu rechnen sei.
licher Ausprägung. Die Chefökonomin tannien, Kanada, Australien und Neusee- Die in der Warnung angeführten Länder
der OECD, Theresa Mann, warnt in ei- land. In abgeschwächter Form ist das Pro- laufen Gefahr, die Hypothekarkredite
nem Interview des „Telegraph“ vor dem blem aber auch in Schweden, Belgien, Dä- nicht mehr zurückzahlen zu können, wenn
Platzen eben dieser Blase. Die Immobi- nemark, Finnland, Luxemburg und Öster- das Zinsniveau wieder anzieht. Der ESRB
lienpreise sind in manchen europäischen reich vorhanden. sieht die Probleme bei der Preissteigerung
Gegenden in den letzten Jahren sehr stark und Überbewertung bei Wohnimmobi-
angestiegen. Frühwarnsystem lien. Kurzfristig sieht der Ausschuss wenig
Eine leichte Steigerung beziehungsweise Die besonders attraktiven Konditionen Risiko, jedoch könnten mittelfristig Pro-
Wertminderung von knapp 2,5 Prozent im haben einen regelrechten Boom ausgelöst bleme bei Banken und Staaten entstehen,
OECD-Schnitt lässt bei oberflächlicher und viele Menschen veranlasst, in Immo- die eine hohe Hypothekarkreditrate auf-
Betrachtung eine vermeintlich entspannte bilien zu investieren. Speziell die Ballungs- weisen.
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Die Geldschwemme der EZB er- Österreich ist anders
höht langfristig das Risiko. Relativ entspannt sehen die Verantwortli-
Foto: iStock.com/ nullplus chen der Österreichischen Nationalbank
die Warnung des ESRB. Die OeNB beur-
teilt die Risiken differenzierter und sieht
in Österreich aktuell keine systemischen
Risiken. Österreich sei mit nur 28 Prozent
Hypothekarkredit-Anteil am BIP Ländern
wie den Niederlanden mit 62 Prozent
oder Schweden mit 65 Prozent überlegen,
kommentierte der Gouverneur der
OeNB, Ewald Nowotny, die Warnung.
In der Immobilienfinanzierung sind nach-
haltige Kreditvergabestandards festzule-
gen, um den Aufbau systemischer Risiken
zu vermeiden und Spekulation von der
Wohnimmobilienfinanzierung fernzuhal-
ten, erfuhren die Abgeordneten von Vize-
gouverneur Mag. Andreas Ittner. Die Aus-
wirkungen auf den österreichischen Ban-
kensektor sind jedoch abschätzbar, meinte
er im Hinblick auf das gesamte Tätigkeits-
feld der Banken. Das Risiko von Immobi-
lien, die nicht kreditfinanziert sind, liegt
bei den Investoren, stellte auch Nowotny
dazu fest. Die Harmonisierung der Ban-
kenunion schreitet zügig voran. In den
vergangenen zwei Jahren konnten im Ein-
heitlichen Aufsichtsmechanismus wesent-
liche Fortschritte in der Zusammenarbeit
zwischen EZB und den nationalen Auf-
sichtsbehörden erreicht werden. Ü
gewerbe flächen|-immobilien | 11Zweites Leben für Handelsimmobilien
Experten rechnen in den nächsten Jahren mit einem Rückgang der Verkaufsflächen. Doch
was passiert mit leerstehenden Shopping- und Fachmarktzentren? Alternativen gibt es ver-
schiedene, der letzte Ausweg bleibt der Abbruch.
Von Ursula Rischanek
I
n den Innenstädten sind leere Ge- marktzentren“, sagt Bitzer. Grund dafür
schäftslokale bereits ein vertrautes seien neben den ausreichend vorhandenen
Bild. Die dort ansässigen Unterneh- Parkplätzen der in der Regel barrierefreie
men sind entweder in Einkaufsagglome- Zugang sowie meist gute Zufahrtsmög-
rationen auf der grünen Wiese gezogen lichkeiten. Die Umwandlung in Logistik-
oder haben das Handtuch geworfen. Mitt- flächen ist für ihn nur an gewissen Stand-
lerweile greifen Leerstände zunehmend orten eine Option: „Dazu braucht es eine
auch auf Einkaufs- und Fachmarktzentren optimale Verkehrsanbindung.“ Eine
– im Vorjahr gab es davon österreichweit Patentlösung für leerstehende Handels-
228 – über. Einer der Gründe dafür ist, immobilien gebe es jedoch nicht, so Bitzer,
dass selbst große Einzelhändler weniger für den der Abbruch derselben „ein
Fläche als früher benötigen. „Der Trend Armutszeugnis“ wäre.
geht von Handelsflächen, die den Charak- ATP-Chef Achammer hingegen sieht das
ter von Lagerflächen haben, zu Show- nicht ganz so streng: „Wenn ich nur 40
rooms“, weiß Christoph M. Achammer, Prozent der Hülle nutzen kann und da
Vorstandsvorsitzender von ATP architek- „Wenn ich nur 40 Prozent der Hülle nut- beispielsweise noch Fluchttreppen errich-
ten ingenieure. Dazu kommt der Boom zen kann und da beispielsweise noch ten und Kompromisse eingehen muss, ist
des Onlinehandels, der Schätzungen zu- Fluchttreppen errichten und Kompro- es besser, den Komplex abzureißen.“ Etwa
folge die Verkaufsflächen um bis zu 30 misse eingehen muss, ist es besser, den wenn es sich um „Blechhütten auf der grü-
Prozent reduzieren könnte. Wobei das Ni- Komplex abzureißen“, sagt ATP-Chef nen Wiese“ handle. Mittlerweile würden
veau, von dem aus der Rückgang stattfin- Christoph M. Achammer. Foto: ATP/Becker „nicht beratungsresistente Developer“
det, ein hohes ist: „Wir sind in ganz bereits auf Reversibilität achten, weiß
Europa overstored“, sagt Achammer. Achammer. Er lege bei besonderen Immo-
Angesichts dieser Entwicklung wird das immer wichtiger werden, davon ist auch bilien, deren Laufzeit absehbar ist, schon
Thema Nachnutzung von Handelsflächen Hania Bomba, Geschäftsführerin der Re- seit einigen Jahren darauf Wert. „Bei Mul-
nicht nur in den Citys, sondern auch in gioPlan Consulting, überzeugt. „In eini- tiplex-Kinos haben wir zehn Meter hohe
Einkaufs- und Fachmarktzentren zuneh- gen Jahren könnte es durchaus sein, dass Räume geschaffen, in die man leicht zwei
mend wichtiger. „Wir machen pro Jahr ganze Komplexe leerstehen“, sagt Bomba. bis drei Ebenen einziehen und einen Hof
zwischen 200.000 und 250.000 Quadrat- Mögliche Optionen zum Handel sind für reinschneiden kann“, erklärt der Architekt.
meter Handelsfläche. Mittlerweile ist da- sie unter anderem Gastronomie, Büros, Nach Schließung der Kinocenter habe
von nur noch ein Viertel Neubau, der Rest Co-Working-Spaces, Showrooms für man in Deutschland bereits einige davon
sind Refurbishments und Umnutzungen“, Dienstleister, aber auch Fitnesscenter und in Wohngebäude umwandeln können.
so Achammer. Eine Halbierung der bishe- Arztpraxen. Im Gesundheits- und Fitness- Eines betonen alle drei Experten: „Bei
rigen Verkaufsfläche sei dabei keine Sel- bereich liegen auch für Jörg F. Bitzer, Lei- Nachnutzungen ist Kreativität gefragt.“Ü
tenheit. ter Einkaufsimmobilien bei EHL Immo-
bilien, Chancen, um Leerstehungen in
Was dann? Einkaufsagglomerationen zu vermeiden.
Dass Überlegungen, wie Handelsimmo- „Sozialmedizinische Betreuungseinrich- Verkaufsflächen in Österreich
bilien in Zukunft genützt werden können, tungen suchen öfter Flächen in Fach- Österreichweit stehen derzeit
dem Einzelhandel rund 13,8
Millionen Quadratmeter Ver-
kaufsfläche zur Verfügung. Et-
was mehr als 20 Prozent davon
befinden sich in den Innenstäd-
ten, der Rest in Einkaufsagglo-
merationen an den Stadträn-
dern oder auf der grünen
Wiese. Damit setzt sich der
Rückgang weiter fort. Mit einer
Verkaufsfläche von 1,59
(2011: 1,75) Quadratmetern
pro Kopf liegt Österreich aber
Auch wenn es in Österreich derzeit noch kaum leerstehende Einkaufs- oder Fach- immer noch im europäischen
marktzentren gibt, wird deren potenzielle Nachnutzung dennoch allmählich zum Spitzenfeld.
Thema. Foto: iStock.com/jwblinn
12 | gewerbeflächen|-immobilienwww.orbis-office.at
Outsourcing an Profis
Tätigkeiten in den Bereichen Facility Ser-
vices, Logistic Services und Waste Services in
Eigenregie zu erledigen, bedingt für Unter-
nehmen mitunter einen beachtlichen Auf-
wand und verursacht bisweilen große Kos-
ten.
Die 2001 gegründete Saubermacher Outsourcing GmbH nimmt
unter dem Motto „Wir vernetzen unser Wissen und schaffen Sy-
nergiegewinne für unsere KundInnen!“ Unternehmen den Ballast
Business in
Bestlage*
aus diesen Nebenbereichen ab.
Breite Angebotspalette
Sauberkeit, Ordnung und Hygiene in allen Bereichen sind
Grundbedingungen für motivierte Mitarbeiter und funktions-
tüchtige Maschinen. Ob Gebäudereinigung, Industriereinigung,
Fensterreinigung oder Parkplatzbetreuung – das Spektrum der
flexiblen und maßgeschneiderten Reinigungslösungen ist groß.
„Durch die Kombination aus Erfahrung, Fachwissen und profes-
sionellem Equipment sind wir allen Reinigungsherausforderun-
gen gewachsen – große Höhen, empfindliche Maschinen, laufen-
der Betrieb“, erläutert Saubermacher-Outsourcing-Geschäfts-
führer Christian Sekli. * Innsbruck Mitte
Darüber hinaus ist die Saubermacher Outsourcing GmbH der
ideale Ansprechpartner für logistische Aufgabenstellungen vom · Moderne Sicherheitsanlage
Be- und Entladen des Lagers bis zur Aufbereitung von Kennzah- · Belüftung und Kühlung möglich
len.
Im Bereich des Waste Managements werden Gesamtlösungen · Öffenbare Fenster
für alle gefährlichen und nicht gefährlichen Abfälle angeboten, · Außenliegender Sonnenschutz
die sich nahtlos in die Abläufe des Unternehmens einfügen und
somit maximale Effizienz garantieren. Ü · Erholungs- und Kommunikationsflächen
· Mieterlift bis zum 2. UG
· Tankstelle für Elektrofahrzeuge möglich
Baustart
bereits erfolgt
Saubermacher-
Outsourcing-
Save the Place.
Geschäftsführer
Christian Sekli tel: 0664 80699 1207
Fotos: Saubermacher mail: orbis.office@
bodner-bau.atKomplexe anforderungen
Ohne Immobilien-Management kein Betrieb von Gebäuden
Immobilien-Management ist das umfassende, nachhaltige und optimale Management von
Immobilien. Es beinhaltet insbesondere die Dienstleistungen rund um den Lebenszyklus
einer Immobilie wie das Verwalten, Vermieten und Vermarkten von Gebäuden.
Von Christian Wieselmayer
A
ls Immobilien oder Liegenschaften Hausverwaltung oder kommen eine herausfordernde Wirt-
werden im allgemeinen Grundstü- Immobilien-Management schafts- und Gesetzeslage und die ‚Sand-
cke mit den darauf befindlichen „Die klassischen Aufgaben einer Hausver- wich-Position‘, in der sich der Immobilien
Gebäuden bezeichnet. Immobilien-Ma- waltung sind bereits sehr umfassend. Sie Manager befindet. Das kann nun wahrlich
nagement umfasst daher alles, was mit der beinhalten kaufmännische Leistungen wie nicht mehr mit der Tätigkeit eines altein-
Verwaltung von Immobilien zu tun hat. den Versand der monatlichen Rechnungen gesessenen Verwalters verglichen werden.
Ziel des Immobilien-Managements ist es, an die Mieter oder die Erstellung der jähr- Das simple Abarbeiten von Anfragen und
die Immobilie als Ressource langfristig op- lichen Betriebskostenabrechnung. Ebenso Störungen ist nicht mehr genug. Die Auf-
timal zu nutzen, was selbstverständlich im ist rechtliches und technisches Know-how traggeber wünschen sich Manager für ihre
Interesse eines jeden Immobilienbesitzers erforderlich, um Eigentümer und Nutzer Immobilien, die mit einer proaktiven Art
liegt. entsprechend betreuen zu können“, sagt an die Themen herangehen. Verbesserun-
Klaudia Zehetner, Leiterin Immobilien gen für alle Stakeholder sind gefragt“, so
Eigen- oder Fremdverwaltung Management Gewerbe bei EHL. Auftrag- Zehetner über die wachsenden Herausfor-
Ein Immobilienbesitzer hat die Möglich- derungen am Markt des Immobilien-Ma-
keit, seine Immobilie(n) selbst zu verwal- nagements.
ten oder sie in die Hände eines professio- Die Anforderungen von Auf-
nellen Dienstleisters zu geben. Sofern er traggebern sind differenzier- Aufgaben im
sich für eine externe Betreuung seiner Im- ter und komplexer geworden. Immobilien-Management
mobilie(n) entscheidet, spricht man vom In einer Art „Rundum-sorglos-Paket“
externen Immobilien-Management. Die werden die vielfältigen Aufgaben, die wäh-
Verwaltung von Immobilien ist für den geber und Markt haben sich in den letzten rend der Lebensdauer von Immobilien an-
Einzelnen oft sehr zeitraubend und kos- Jahren stark verändert, die Anforderungen fallen, von einem professionellen Immo-
tenintensiv. Außerdem fehlen einem nicht von Auftraggebern sind differenzierter bilien-Dienstleister übernommen. Er
professionell tätigen Immobilienbesitzer und komplexer geworden. Dazu kommt, stimmt sich dabei laufend mit dem Eigen-
oft Kenntnisse über geltende Rechtsvor- dass die stetige Digitalisierung die Arbeits- tümer ab und entscheidet mit ihm ge-
schriften, Informationen über aktuelle weise jedes Einzelnen grundlegend verän- meinsam über weitere Schritte. Der Im-
Entwicklungen auf dem Immobilien- dert. „Bei EHL werden Vorsorgeeigentü- mobilien-Manager erstellt Betriebskos-
markt. Diese Defizite kann eine Immobi- mer ebenso wie börsennotierte Global tenabrechnungen, erledigt den anfallen-
lien-Managementfirma durch ihre Erfah- Player betreut. Die Anforderungen kön- den Schriftverkehr und verwaltet geleis-
rungen kompensieren. nen unterschiedlicher gar nicht sein. Dazu tete Kautionen für seine Kunden. Neben
14 | gewerbeflächen|-immobilienFACILITY MANAGEMENT •
diesen und anderen Aufgaben der allge-
meinen Verwaltung kann dem Besitzer
auch die technische Verwaltung abgenom-
men werden. Dazu gehören die Veranlas-
sung von notwendigen Instandhaltungs-
und Wartungsarbeiten oder die Beratung
bei Modernisierungs- und Energieeinspa-
rungsmaßnahmen. Die Verwaltung von
Immobilien umfasst dabei auch die kauf-
männische Gewerbeverwaltung, bei der
Aufgaben wie Vertragsgestaltung, Be-
triebskostenabrechnungen oder die
Durchführung möglicher Mieterhöhun-
gen durch das Immobilien-Management-
Foto: iStock.com/vm
unternehmen übernommen werden.
Facility Management
Dieser Teil des Immobilien-Managements
befasst sich mit der Betrachtung, Analyse
und Optimierung aller kostenrelevanten
Vorgänge rund um die Immobilie. Es ver-
eint kaufmännische Verwaltungsmaßnah-
men wie die Objektbuchhaltung, das Ver-
tragsmanagement sowie Kostenplanung
und -kontrolle mit den verschiedenen tech-
nischen Maßnahmen. Hinzu kommt das
Energiemanagement, das sich mit der Op-
timierung von Versorgungssystemen und
Gebäude-Informationssystemen beschäf-
tigt. Facility Manager sind daher Fachkräfte Foto: iStock.com/EscoLux
aus der Bau- und Immobilienbranche und
verfügen über Kompetenzen in den Berei- chen Technik, Wirtschaft, Recht und Öko-
logie. Facility Manager befassen sich mit
der Wirtschaftlichkeit von Gebäuden und
Was macht ein
Anlagen über deren gesamte Lebensdauer Facility Manager?
hinweg – von der Planung bis zum Ab-
bruch. Dazu gehört die professionelle Be- Ö Termingerechte Durchfüh-
wirtschaftung von Gebäuden und Grund- rung von Projekten im Bereich
stücken samt deren (technischen) Anlagen Facility Management (Sanie-
und Einrichtungen wie Heizungs-, Warm- rung, Umbau, technische Opti-
mierung usw.)
Ö Administration im Facility-
Infrastruktur-Bereich (Gebäu-
Ohne Immobilien-Manage- depläne, Dokumentation von
ment ist der Betrieb eines mo- Prüfberichten, Fuhrpark, Versi-
dernen Gebäudes heute nicht cherung etc.)
mehr möglich. Ö Erstellung und Implementie-
rung von Prozessen und Richt-
linien im Facility Management
wasser-, Licht- oder Klimaanlagen. Sie pla- Ö Laufende Baustellenbegehung
nen und definieren Installationen und In- sowie Kontrolle der Objekte
frastrukturen, wobei die Faktoren Nach- Ö Personaleinsatzplanung
haltigkeit, Ressourcennutzung und Ener- (Arbeiter, Reinigungskräfte)
giemanagement besonders berücksichtigt
werden. Der Tätigkeitsumfang von Facility Klassische Anforderungen
Managern geht weit über den der klassi- Ö Abgeschlossenes Studium
schen „Hausbesorger“ hinaus. Oftmals sind vorzugsweise im Bereich Faci-
sie sogar bereits an der Planung eines Ge- lity ManagementÖ
„Die Immobilienbranche hat sich in den bäudes beteiligt. Weiters beschäftigen sie Ö Bautechnisches und betriebs-
letzten Jahren stark verändert. Unter- sich auch mit der Analyse und Optimierung wirtschaftliches Verständnis
schiedliche Anforderungen von Eigentü- von Abläufen und Prozessen des Flächen- Ö Sehr gute Excel-Kenntnisse
mern, eine zunehmende Digitalisierung Managements, beispielsweise durch ent- Ö Praktisches Verständnis von
sowie eine herausfordernde Wirtschafts- sprechende Raumkonzepte und Gestaltung Haustechnik
lage fordern ein proaktives Immobilien- sowie Umgestaltungen. Ohne Facility bzw. Ö Durchsetzungsstärke, Zuver-
Management“, sagt Klaudia Zehetner, Immobilien-Management ist der Betrieb lässigkeit, Organisationsgeschick
Leiterin Immobilien Management Ge- eines modernen Gebäudes heute nicht und ein sicheres Auftreten
werbe bei EHL. Foto: EHL mehr möglich. Ü
gewerbe flächen|-immobilien | 15Sicherheit hat Vorrang
Gebäude brauchen nicht nur Schutz vor Einbruch und Vandalismus, sondern auch Rechtssi-
cherheit. Zuverlässigkeit und Sicherheit sind maßgebliche Voraussetzungen für ein gelunge-
nes Gebäudemanagement.
Von Felix Meiner
U
m die Gebäudesicherheit im erforderlichen Ausmaß zu zuweisen, dass das Bauwerk durch witterungsbedingte Lasten kei-
schaffen und aufrechtzuerhalten, ist ein Bündel an tech- nen Schaden nimmt und eventuell austretende Flüssigkeiten mit
nischen Notwendigkeiten und Vorkehrungen, die durch einer Auffangwanne sicher zurückgehalten werden.
bauliche, haustechnische und überwa- Eine beidseitige Feuerbeständigkeit
chungsspezifische Maßnah- von 90 Minuten – so-
men geschaffen werden, zu wohl von innen als auch
leisten. Die baulichen von außen – bestätigt
Maßnahmen betreffen in die REI 90 Zertifizie-
der Hauptsache den Einbau rung des Brandschutzla-
von einbruchshemmenden gers und bezieht sich da-
Türen und Fenstern, wäh- bei auf die Gesamtkon-
rend sich die Überwa- struktion und nicht nur
chungsmaßnahmen auf eine auf einzelne Bauteile.
regelmäßige Überwachung In Österreich erteilte das
des baulichen Zustands so- Institut für Brandschutz-
wie der Stand- und Ver- technik und Sicherheits-
kehrssicherheit beziehen. forschung, IBS, in Linz
Der weitaus umfassendere Teil betrifft haustech- allen Denios Brandschutz-
nische Maßnahmen, worunter alle Überwachungssysteme, Brand- containern diese REI 90 Zertifizierung.
melde- und Brandbekämpfungssysteme fallen, ebenso wie Mel-
desysteme für Überfall, Einbruch und sabotagegeschützte Schlös- Eigener Brandabschnitt – nicht nur für Kleingebinde
ser und Schließanlagen. Das neue Brandschutzlager WFP ist die Weiterentwicklung des
internationalen Klassikers BMC, welcher mit mehr als 5.000 Ein-
Lagerung von Gefahrstoffen heiten weltweit im Einsatz ist. Mit einer Lagerfläche von etwa
Ein wesentliches Thema ist dabei auch die Lagerung von Ge- sechs bis 22 m2 lässt sich mit dem WFP ein eigener Brandab-
fahrstoffen, die immer mit großer Verantwortung verbunden ist. schnitt auch inmitten von Produktions- oder Lagerhallen reali-
Bei der Unterbringung entzündbarer und brennbarer Substanzen sieren. Aufgrund der Innenhöhe von bis zu 2,5 Metern bietet er
in Lagersystemen ist man dann auf der sicheren Seite, wenn das sich nicht nur als klassischer Lagercontainer, sondern auch für
Produkt mit allen notwendigen Zertifizierungen und Zulassun- den Einbau kompletter Gefahrstoff-Arbeitsplätze an.
gen ausgestattet ist.
Schließen und überwachen mit Abus
Brandschutz der neuesten Generation Ein intelligentes Schließsystem heißt Gäste willkommen und ver-
Denios investiert bei jedem Neuprodukt intensiv in Forschung, wehrt Unberechtigten den Zutritt. Ein modernes Überwachungs-
Entwicklung und externe Prüfungen, um die Produkte mit allen system schreckt Täter ab und hat somit auch einen starken prä-
notwendigen Zulassungen und Zertifikaten auszustatten. Eine ventiven Schutzcharakter für Personen und Sachwerte. Kommt
allgemeine bauaufsichtliche Zulassung für Bauprodukte, wie sie es dennoch zu einem Vorfall, liefert und sichert eine umfassende
vom Deutschen Institut für Bautechnik, DiBt, erteilt wird, ist da- Videoüberwachung den Beweis und trägt zur Identifizierung der
für ein zuverlässiger Verwendbarkeitsnachweis. Darin ist nach- Täter bei. Das deutsche Unternehmen Abus, seit 1924 im Ge-
schäft, gilt auch in Österreich als einer der namhaften Anbieter
von Sicherheitslösungen. Das Produktsortiment von Abus um-
fasst alle Komponenten von der Überwachungskamera bis hin
zum Aufzeichnungsgerät, ausgerichtet auf die jeweils spezifische
Situation vor Ort. Ständige Weiterentwicklung und insbesondere
ein fein aufeinander abgestimmtes Zusammenspiel der einzelnen
Komponenten – damit sorgt Abus für die entsprechende Sicher-
heit. Ü
Fotos: Denios
Mit Sicherheit sicher: Neben Planungs- und Rechtssicherheit
ermöglicht die REI 90 Zertifizierung deutliche kürzere Geneh-
migungsverfahren mit Behörden und Sachversicherern.
16 | gewerbeflächen|-immobilienGBG-Mitarbeiter bei der
Graffitientfernung
Fotos: GBG
Neue GBG-Dienstleistung
sagt graffiti den Kampf an
Graffiti finden sich auf Fassaden und Wänden, aber auch an öffentlichen Gebäuden. Vor
allem in Städten sind Graffiti zu einem großen Problem geworden und stellen kein
Kavaliersdelikt dar. Immerhin wird die Besprühung als Sachbeschädigung mit bis zu fünf
Jahren Freiheitsstrafe geahndet.
D
ennoch sind die durch Sprayer entstandenen Schäden im den können“, so die zuständige Teamleiterin Mag. Dana
Grazer Stadtgebiet in den vergangenen Jahren enorm Sladek. Zusätzlich punktet die Maschine durch geringe Lärm-
gestiegen. emissionen und kann dadurch ohne Einschränkungen im Stadt-
Ist das Graffito einmal gesprayt, steht der Eigentümer vor der gebiet verwendet werden.
Frage, wie es rasch und unter größtmöglicher Schonung der Sub- Auch der zuständige Stadtrat Dr. Günter Riegler zeigte sich
stanz entfernt werden kann. von der innovativen Idee begeistert: „Die Dienstleistung der
Bisher wurden diese Graffiti meist großflächig und kostenintensiv Graffitientfernung ist ein wichtiges Service für ein sauberes und
übermalt, um das einheitliche Erscheinungsbild der Fassade er- lebenswertes Graz.“ Ü
halten zu können.
Die GBG Gebäude- und Baumanagement Graz GmbH, ein
Tochterunternehmen der Stadt Graz, hat sich dieses Problems
angenommen und bietet seit diesem Jahr ein spezielles Verfahren Weitere Informationen:
zur schonenden Entfernung von Graffiti und damit eine neue Die Dienstleistung „Graffitientfernung“ wird sowohl
Dienstleistung an. für Privat- als auch für Firmenkunden angeboten.
Das Projekt „Graffitientfernung“ wurde Anfang des Jahres mit Die Entfernung von Graffiti kostet für Flächen von
der Anschaffung der notwendigen Gerätschaften und Materialien 0 bis 2 m2 149 Euro netto, für eine Fläche von 2
gestartet. Um eine optimale Entfernung gewährleisten zu können, bis 4 m2 werden 299 Euro netto verrechnet.
erhielten die zuständigen Mitarbeiter aus dem Team Reinigung Auf Anfrage können auch größere bzw. unter Denk-
und Service eine umfassende Ausbildung. malschutz stehende Flächen gereinigt werden. Graz
GBG-Geschäftsführer Mag. Günter Hirner zur Wichtigkeit Tourismus fördert die ersten 50 Graffitientfernun-
der neuen Dienstleistung: „Mit der Graffitientfernung erweitern gen mit € 50,–
wir unser vielfältiges Dienstleistungsangebot und bieten eine sehr
umweltschonende Reinigung verschmutzter Flächen an.“ Detailauskünfte erhalten Sie unter:
Das innovative Vakuum-Unterdruck-Strahlenverfahren kommt GBG Gebäude- und Baumanagement Graz GmbH
komplett ohne den Einsatz von Wasser und Chemikalien aus und Conrad-von-Hötzendorfstraße 94, 8010 Graz
eignet sich daher auch zur Entfernung von Verschmutzungen auf Tel.: 0316/872-8678
sensiblen Oberflächen. E-Mail: reinigung.service@gbg.graz.at
Werbung
„Ein weiterer Vorteil der Technologie ist, dass die Maschinen www.gbg.graz.at
mobil sind und daher flexibel an allen Standorten eingesetzt wer-
gewerbe flächen|-immobilien | 17Der bundesländerübergreifende Gemeindeverband bringt wirk-
same Impulse. Foto: iStock.com/bluejayphoto Wien führt die Liste der internationalen Betriebsansiedlungen an.
Synergien nutzen
Gerade in den letzten Jahren wurden Gewerbeparks zu einer sehr beliebten und verbreite-
ten Form, betriebliche Synergien branchenübergreifend zu nutzen. Standortentwicklung und
Betriebsansiedlungen haben hierbei oberste Priorität.
Von Andreas Prammer
B
ei der Standort- und Flächenwidmungsplanung setzen die Pionierarbeit
Regionen auf strategische Abstimmung und regionale Ko- Sieben Gemeinden aus Oberösterreich und zwei aus Salzburg
operation. Die Betriebe finden so leichter ihr optimalen bündeln ihre Ressourcen für die gemeinsame Standortentwick-
Standorte. Auf Gemeindeebene wird so die bestmögliche Ver- lung und Betriebsansiedlung. Dazu haben Bad Ischl, Bad Goisern,
marktung und Entwicklung der betrieblichen Standorte garan- Ebensee, Gosau, St. Wolfgang, Hallstatt und Obertraun auf ober-
tiert. Im Rahmen der Initiative Interkommunale Betriebsansied- österreichischer sowie Strobl und St. Gilgen auf Salzburger Seite
lungen - INKOBA wird die betriebliche Entwicklung der Stand- den österreichweit ersten bundesländerübergreifenden Gemein-
orte vorangetrieben. Dadurch ergeben sich erhebliche Synergien, deverband gegründet. „Die Region macht damit einen entschei-
wie etwa: denden Schritt, um über Gemeinde- und Bundeslandgrenzen
n gemeinsame Sicherung, Entwicklung, Erschließung und Ver- hinweg optimale Rahmenbedingungen für die Ansiedlung und
marktung von Betriebsstandorten bei Teilung der Kosten und Erweiterung von Betrieben zu schaffen“, betonen der Salzburger
Erträge, Landeshauptmann Dr. Wilfried Haslauer und der oberösterrei-
n Abstimmung von Schwerpunkten für einzelne Standorte in chische Landeshauptmann-Stellvertreter Dr. Michael Strugl.
einer Region,
n gemeinsame Vermarktung von Standorten. Starke Regionen
Der Gründung des Gemeindeverbandes waren jahrelange Vor-
Entwicklung Gewerbegebiete arbeiten in der Gesetzgebung auf Bundes- und Landesebene vo-
Auf der Basis erfolgreicher interkommunaler Betriebsansiedlun- rausgegangen. Die Initiative kam vom damaligen Bundesratsprä-
gen etablieren die Wirtschaftsagenturen im Donauraum ihre Ge- sidenten Gottfried Kneifel im Jahr 2012. Nun können die ersten
werbegebiete. Den Wirtschafts- und Gewerbeparks kommt dabei Schritte gesetzt werden. „Die Vorbereitungen für eine erste IN-
eine wesentliche Rolle zu. KOBA-Fläche in Bad Goisern laufen bereits. Weitere potenzielle
n Die Wirtschaftsparks liegen an Top-Verkehrsachsen. Flächen sind auch schon in Aussicht“, sagt Bad Goiserns Bürger-
n Die bezirks- und regionsweise Entwicklung ermöglicht die meister Peter Ellmer, Obmann des Gemeindeverbandes.
Beteiligung aller Gemeinden eines Bezirkes, darunter auch „Der Verband INKOBA Inneres Salzkammergut steht für Siche-
die großen Städte der Region. rung und Weiterentwicklung bestehender Betriebe und Arbeits-
n Die Flächen stehen in Größen von 25 bis 100 Hektar zur Ver- plätze, Ansiedlung neuer Betriebe, Erweiterung des Arbeitsplatz-
fügung. angebotes, Wachstumschancen durch erhöhte Wirtschaftskraft
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