Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2016/2017 Rhein-Neckar
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Wohn- & Geschäftshäuser · Residential Investment Marktreport 2016/2017 · Rhein-Neckar
Wohn- und Geschäftshäuser Rhein-Neckar
Residential Investment Rhine-Neckar
Die Metropolregion Rhein-Neckar ist mit rund 2,4 Mio. With a population of approx. 2.4 million the metropolitan
Einwohnern einer der bedeutendsten Wirtschafts- region Rhine-Neckar is economically one of the most
standorte der Bundesrepublik. Die Universitätsstadt significant in Germany. The university city Heidelberg,
Heidelberg, der Innovationsstandort Mannheim sowie die the innovation location Mannheim and the city of
von der Chemieindustrie geprägte Stadt Ludwigshafen Ludwighafen that is characterised by its chemical
bilden das Zentrum der Region. Das Dreiländereck mit industry, form the centre of the region. This triangle of
seiner guten Infrastruktur, den positiven demografischen three federal states with its good infrastructure, positive
Rahmenbedingungen und der damit verbundenen hohen demographic underlying conditions and the inherent
Nachfrage nach Wohnraum bietet attraktive Anlagemög- strong demand for housing offers attractive investment
lichkeiten auf dem Wohn- und Geschäftshausmarkt. Die opportunities in the mixed-usage residential and
Rhein-Neckar-Region ist bei Investoren gefragter denn je commercial segment. With investors the Rhine-Neckar
und von einem knappen Objektangebot sowie steigenden region is more sought-after than ever before and features
Preisen geprägt. Als Anleger treten überwiegend a shortage of available properties and rising prices.
erfahrene Bestandshalter aus der Region mit guten lokalen Investors are mainly experienced portfolio holders from
Kenntnissen auf. Für sie kommen auch sanierungsbe- the region with good local knowledge who are also
dürftige Objekte zum Kauf infrage, die eine langfristige interested in buying properties requiring renovation that
Renditesteigerung erwarten lassen. Ebenso interessieren have good long-term potential for increasing returns.
sich an allen drei Standorten institutionelle Investoren für Likewise, in all three locations institutional investors are
Anlageimmobilien ab rund 3 Mio. EUR. Bei den Verkäufern showing interest in investment properties from around 3
handelt es sich größtenteils um Erbengemeinschaften, million euros upwards. Sellers are usually communities
aber auch langjährige Bestandshalter, die das aktuell of heirs and older private owners, but also portfolio
hohe Preisniveau nutzen möchten. holders of long standing who wish to take advantage of
the currently high price level.
Steigende Nachfrage in Mannheim
Aufgrund weiter zunehmender Nachfrage und konstanter Growing demand in Mannheim
Angebotslage prognostiziert Engel & Völkers Commercial Due to the further rise in demand and a consistent supply
für das Jahr 2015 eine Anzahl von 140 bis 160 gehandelten situation Engel & Völkers Commercial forecasts for the
Wohn- und Geschäftshäusern. Das dazugehörige Umsatz- year 2015 a number of 140 to 160 sold mixed-usage
volumen wird sich angesichts des steigenden Preis- residential and commercial properties. In view of the
niveaus voraussichtlich zwischen 130 und 140 Mio. rising price level the corresponding turnover volume will
EUR eingependelt haben. Die kulturell und wirtschaft- probably settle at between 130 and 140 million euros. The
lich aufstrebende Großstadt ist Sitz vieler multinationaler culturally and economically aspiring city hosts the head
Bevölkerung und private Haushalte
Population and private households
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015* 2025
Mannheim Bevölkerung Tsd. Population, in ´000s 312,0 313,2 291,5 294,6 296,7 299,8 301,7 316,2
Priv. Haushalte Tsd. Priv. households, in ´000s 163,3 164,8 154,2 156,7 158,7 160,8 161,8 174,1
Ø Haushaltsgröße Av. size of household 1,91 1,90 1,89 1,88 1,87 1,86 1,86 1,82
Heidelberg Bevölkerung Tsd. Population, in ´000s 146,5 147,3 148,4 150,3 152,1 154,7 154,8 156,3
Priv. Haushalte Tsd. Priv. households, in ´000s 82,3 83,2 83,9 85,4 86,9 87,6 87,6 89,3
Ø Haushaltsgröße Av. size of household 1,78 1,77 1,77 1,76 1,75 1,77 1,77 1,75
Ludwigshafen Bevölkerung Tsd. Population, in ´000s 163,3 164,4 158,6 160,1 161,5 163,8 164,4 171,8
Priv. Haushalte Tsd. Priv. households, in ´000s 82,9 83,4 80,9 82,1 83,3 83,3 83,6 86,2
Ø Haushaltsgröße Av. size of household 1,97 1,97 1,96 1,95 1,94 1,97 1,97 1,99
* Stand:/As of: 30.06.2015
Quelle:/Source: Destatis, Zensus (ab 2011), bulwiengesa AG, Engel & Völkers Commercial
Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2016/2017 • Rhein-Neckar
Konzerne und profitiert von einem anhaltenden Zuzug offices of many multi-national concerns and benefits from
von Akademikern und Fachkräften. Die Universität a persistent influx of academics and skilled workers. The
sowie die kreativen Branchen sorgen zudem für einen University and the creative industries are also leading to
Zustrom der jüngeren Bevölkerung. Somit ist die an increase in the younger classes of population, meaning
stetig wachsende Stadt mit über 300.000 Einwohnern that the continuously growing city with more than
von einer steigenden Nachfrage nach Wohnraum und 300,000 inhabitants is characterised by a growing demand
kontinuierlichen Mietsteigerungen geprägt. Diese for housing and gradual rent increases. These underlying
Rahmenbedingungen sowie der Mangel an Anlageal- conditions and the scarcity of investment alternatives
ternativen sorgen für eine deutlich höhere Nachfrage mean a considerably higher demand for investment
nach Anlageimmobilien und führten in den vergangenen properties and have led to further rises in multipliers
zwei Jahren zu weiteren Faktor- und Kaufpreissteige- and purchase prices over the last two years. Neckarstadt-
rungen. Die Neckarstadt-Ost gilt als Szeneviertel und Ost has become a trendy area and has developed into a
hat sich zu einem bei jungen Familien und Studenten popular residential area for students and young families.
beliebten Wohnstandort entwickelt. In guten Lagen wie In good locations such as this, the multipliers demanded
dieser liegen die Faktoren zwischen dem 15,0-Fachen are between 15.0 times and 20.8 times the annual net
und dem 20,8-Fachen der Jahresnettokaltmiete, in den rent, and even higher in the traditionally prestigious
traditionell begehrten Lagen Oststadt und Lindenhof locations Oststadt and Lindenhof. The Glückstein-
noch darüber. Das dort wachsende Glückstein-Quartier, Quartier that is being developed as a new urban district
welches als neues Stadtquartier mit Wohn- und Gewerbe- with residential and commercial units on a former DB
einheiten auf dem ehemaligen DB-Areal realisiert wird, site, is becoming the focus of great interest. Thanks to
stößt auf großes Interesse. Der Jungbusch hat sich durch many upgrading and renovation projects the “Jungbusch“
viele Aufwertungs- und Sanierungsprojekte zunehmend has continued to assert itself and, thanks to its central
etabliert und dürfte aufgrund der zentrumsnahen Lage location, is expected to increase in attractiveness. The
weiter an Attraktivität gewinnen. Die Faktoren in diesen multipliers for these average locations now lie at up to
mittleren Lagen liegen beim bis zu 19,2-Fachen der 19.2 times the annual net rent. The city council is actively
Jahresnettokaltmiete. Seitens der Stadt wird die Neuent- promoting the re-development of housing on recently
wicklung von Wohnraum auf über 300 ha frei gewordenen vacated conversion sites totalling over 300 hectares in
Konversionsflächen aktiv vorangetrieben. Wir rechnen size. Due to the current conditions we expect a further
für 2017 aufgrund der aktuellen Rahmenbedingungen price increase for 2017 in prime and good locations.
mit einem weiteren Preisanstieg in den sehr guten und
guten Lagen. Further price rise in Heidelberg
Heidelberg is considered to be a prestigious and university
Erneuter Preisanstieg in Heidelberg location with a correspondingly high demand for housing.
Heidelberg gilt als begehrter Wohn- und Universitäts- It is one of the most sought-after investment locations
standort mit einer entsprechend hohen Nachfrage nach in the region. In 2015 a total of 84 sales contracts were
Wohnraum und zählt zu den gefragtesten Anlagestand- concluded. in comparison with the previous year a plus
orten der Region. Im Jahr 2015 wurden insgesamt of around 25 %. The inherent turnover volume rose by
84 Kaufverträge abgeschlossen. Dies ist im Vergleich 46 % to 167 million euros, reaching the highest value
zum Vorjahr ein Plus von rund 25 %. Das dazugehörige since 2007 (172 million euros). The average volume of
Umsatzvolumen stieg um 46 % auf 167 Mio. EUR und the properties traded rose by 17 % to around 2 million
erreichte damit den höchsten Wert seit 2007 (172 Mio. euros and illustrates the rise in prices in all locations.
EUR). Das durchschnittliche Volumen der gehandelten Besides Neuenheim, the West- and Altstadt properties
Objekte wuchs um 17 % auf rund 2 Mio. EUR und ver- in Handschuhsheim and Bergheim are in great demand.
deutlicht den Anstieg der Preise in allen Lagen. Neben In good locations multipliers lie between 16 times
dem Stadtteil Neuenheim, der West- und der Altstadt and 22.5 times the annual net rent, in prime locations
sind Objekte in Handschuhsheim und Bergheim sehr be- even higher multipliers are called for. In order to meet
gehrt. In den guten Lagen liegen die Faktoren zwischen the strong demand for housing, the city is investing in
dem 16,0-Fachen und dem 22,5-Fachen der Jahresnetto- the development of former conversion areas. In the
kaltmiete, in den sehr guten Lagen werden auch noch south-eastern part of Mark Twain Village more than 11
deutlich höhere Faktoren aufgerufen. Um der hohen hectares of new living space are under construction.
Wohnraumnachfrage zu begegnen, investiert die Stadt In the medium-term the Rohrbach district should
Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2016/2017 • Rhein-NeckarMannheim
Indikator
Indicator
2013 2014 2015 2016* Trend
Faktor 15,0 – 21,0 16,0 – 22,0 17,0 – 23,2 17,5 – 23,5
Multiplier 13,0 – 18,0 13,5 – 19,2 14,2 – 20,6 15,0 – 20,8
12,0 – 16,0 12,5 – 17,2 13,2 – 18,6 14,0 – 19,2
11,0 – 14,0 11,5 – 14,7 12,0 – 15,2 12,5 – 16,0
Whg.-Mieten in EUR/m2 8,80 – 13,80 8,90 – 13,90 8,90 – 13,90 9,00 – 13,90
Residential rents in EUR/m 2
7,40 – 11,60 7,50 – 11,60 7,50 – 11,70 7,70 – 12,00
6,40 – 9,50 6,40 – 9,80 6,50 – 10,20 6,60 – 10,50
5,90 – 8,20 5,90 – 8,30 6,00 – 8,30 6,00 – 8,50
* 1. Halbjahr/First half year
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
Heidelberg
Indikator
Indicator
2013 2014 2015 2016* Trend
Faktor 18,5 – 21,5 18,5 – 22,5 18,5 – 24,5 19,0 – 25,5
Multiplier 14,8 – 19,0 15,0 – 20,0 15,0 – 21,0 16,0 – 22,5
13,5 – 16,0 13,5 – 17,5 13,5 – 18,8 14,2 – 20,5
12,0 – 14,0 12,0 – 14,7 12,0 – 15,4 12,6 – 16,5
Whg.-Mieten in EUR/m2 10,20 – 15,50 10,30 – 15,60 10,30 – 15,80 10,50 – 16,00
Residential rents in EUR/m 2
8,30 – 13,40 8,40 – 13,60 8,40 – 13,60 8,50 – 13,80
7,80 – 11,00 7,80 – 11,30 7,90 – 11,30 7,90 – 11,50
6,00 – 8,70 6,00 – 8,80 6,10 – 8,80 6,10 – 9,00
* 1. Halbjahr/First half year
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
Ludwigshafen
Indikator
Indicator
2013 2014 2015 2016* Trend
Faktor 12,9 – 13,9 12,9 – 14,2 13,0 – 16,0 13,5 – 17,5
Multiplier 11,7 – 13,0 11,7 – 13,0 12,0 – 13,5 12,5 – 15,0
11,0 – 11,8 11,0 – 12,0 11,5 – 12,5 11,8 – 14,0
9,3 – 11,0 9,3 – 11,5 10,0 – 12,0 10,5 – 13,0
Whg.-Mieten in EUR/m2 8,00 – 10,50 8,00 – 10,50 8,00 – 10,80 8,50 – 11,00
Residential rents in EUR/m2 6,80 – 8,30 7,00 – 8,50 7,00 – 8,50 7,50 – 9,50
5,70 – 6,90 5,70 – 7,00 5,70 – 7,50 6,00 – 8,00
5,00 – 6,00 5,20 – 6,20 5,20 – 6,20 5,50 – 6,60
* 1. Halbjahr/First half year
Quelle:/Source: Engel & Völkers CommercialGmbH. All information has been compiled with the greatest possible care. We cannot accept any liability for the accuracy and completeness of this information. We shall not be held
responsible for damage of any kind whatsoever incurred either directly or indirectly through the use of this information, with the exception of liability for intent or gross negligence. Last
Alle Informationen wurden von uns mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen übernehmen wir keine Gewähr und Haftung für Schäden,
ausgenommen sind Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Stand der Informations- und Datenlage: Juni/Juli 2016. Vervielfältigung nur mit Quellenangabe, Quelle: Engel & Völkers Commercial
Rhein-Neckar - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser
Rhine-Neckar - Residential Investment locations
Übersicht
Bergstraße
Worms
RH
EIN
Mannheim
A67 Ludwigshafen Neckar-Odenwald-Kreis
Bad Dürkheim
Rhein-Pfalz-Kreis
Heidelberg
Mannheim Neustadt/Weinstraße
Speyer
update of information and data published: June / July 2016. Duplication only with reference to source, source: Engel & Völkers Commercial GmbH.
Rhein-Neckar-Kreis
Südliche Weinstraße
A6
Landau
Schönau
Sandhofen
Germersheim
Pfingstweide
A659
Gartenstadt
Waldhof
Edigheim
Oppau
BASF Käfertal
Vogelstang
Melm-
Notwende Neckarstadt Wohlgelegen
-West -Ost Wallstadt
Friesenheim
Hemshof Jungbusch
Oggersheim
Nord Innenstadt Feudenheim
Mitte Oststadt
A650 Neuostheim
Ruchheim NE
Niederfeld CK
Süd AR
Lindenhof Neuhermsheim
Almenhof Seckenheim
Mundenheim
Gartenstadt
Maudach
A65 Neckarau A5
Niederfeld
Heidelberg
Rheingönheim
Rheinau
Friedrichsfeld A656
Peterstal
Handschuhsheim
A61 Ludwigshafen Wieblingen Ziegelhausen
Neuenheim
Universität Schlierbach
Altstadt
Bergheim
Bahnstadt
A6 Pfaffen- Weststadt
grund
Südstadt
Kirchheim
Patrick-Henry- Rohrbach
Village Boxberg
Emmertsgrund
© Engel & Völkers Commercial
Sehr gute Lage Gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage
Prime location Good location Average location Basic location
Gewerbe-/Industriefläche Grünfläche Gewässer
Commercial/Industrial area Green area Watersin die Entwicklung ehemaliger Konversionsflächen. Auf gain in attractiveness as a result of this development.
dem südöstlichen Teil des Mark Twain Village entsteht The Bahnstadt is attracting national and international
auf über 11 ha neuer Wohnraum. Der Stadtteil Rohrbach investors to Heidelberg as an emission-free district and
dürfte mittelfristig durch die Entwicklung an Attraktivität is already established as a desirable quarter. The final
gewinnen. Der Null-Emissions-Stadtteil Bahnstadt lenkt building phases on the former rail freight depot should be
zudem überregional und international die Aufmerksam- completed by 2022. The square-metre prices have risen
keit nach Heidelberg und hat sich bereits als gefragtes over the last few years and, according to Engel & Völkers
Quartier etabliert. Die letzten Baufelder sollen bis 2022 Commercial, are expected to settle at a very high level in
auf dem ehemaligen Güterbahnhof realisiert werden. Die the future.
in den letzten Jahren gestiegenen Quadratmeterpreise
pendeln sich nach Einschätzung von Engel & Völkers Attractive returns in Ludwigshafen
Commercial zukünftig auf einem sehr hohen Niveau ein. With 110 mixed-usage residential and commercial
properties, seven properties more were sold in 2015
Attraktive Renditen in Ludwigshafen in Ludwigshafen than during the previous year. The
In Ludwigshafen wurden im Jahr 2015 mit 110 Wohn- relevant transaction volume decreased by around 19
und Geschäftshäusern sieben Objekte mehr veräußert % to 57 million euros, as there was an increasing trade
als im Vorjahr. Das dazugehörige Transaktionsvolumen in particularly small-sized properties. The second-
reduzierte sich um rund 19 % auf 57 Mio. EUR, da largest city in the metropolitan region is benefitting
insbesondere kleine Objektgrößen vermehrt gehandelt from numerous development measures, for example
wurden. Die zweitgrößte Stadt in der Metropolregion the “Rheinufer Süd“ project and the renovation of the
profitiert von zahlreichen Entwicklungsmaßnahmen wie Kurt-Schumacher Bridge that serves as a Rhine crossing
beispielsweise dem Baugebiet „Rheinufer Süd“ sowie to Mannheim. Mainly local, experienced portfolio holders
der Sanierung der Kurt-Schumacher-Brücke, welche als appear on the market whereas for properties requiring
Rheinquerung nach Mannheim fungiert. Auf dem Markt renovation, developers with a migration background
treten überwiegend lokal erfahrene Bestandshalter und often show interest. In addition, national investors
bei Sanierungsobjekten häufig Entwickler mit Migrations- are taking advantage of the lower starting prices and
hintergrund in Erscheinung. Aber auch überregionale better returns than in Heidelberg and Mannheim to buy
Anleger nutzen die im Vergleich zu Heidelberg und properties. Rising population figures and the persistently
Mannheim geringeren Einstiegspreise und besseren strong demand have also led to an increase in square-
Renditen zum Objekterwerb. Steigende Bevölkerungs- metre-prices and multipliers here. For well-renovated
zahlen und die ungebrochen hohe Nachfrage haben auch properties, that are scarce on the market, multipliers of
in Ludwigshafen zu einem Anziehen der Quadratmeter- up to 17.5 times are paid in prime locations. The price
preise und Faktoren geführt. Für topsanierte Objekte, level has also increased in good locations. On average
die eher selten auf den Markt kommen, werden in den the square-metre-price lies at around 1,350 euros which
sehr guten Lagen Faktoren bis zum 17,5-Fachen gezahlt. is still around 500 euros below the level in Mannheim.
Auch in guten Lagen ist das Preisniveau gestiegen. Im The new and attractive residential quarter “Rheinufer
Schnitt liegen die Quadratmeterpreise hier bei 1.350 EUR Süd“ meets the demand for top-quality housing in the
und damit noch rund 500 EUR unter dem Mannheimer traditional industrial city and is gradually radiating to
Niveau. Das neue und attraktive Wohnquartier „Rheinufer neighbouring quarters. Engel & Völkers Commercial still
Süd“ deckt die Nachfrage nach hochwertigem Wohnraum expects a further rise in prices in Ludwigshafen in the
in der traditionellen Industriestadt und strahlt zunehmend future, particular in good and prime locations.
auf die angrenzenden Quartiere aus. Engel & Völkers
Commercial rechnet in Ludwigshafen auch in Zukunft
mit einem weiteren Preisanstieg bei Anlageimmobilien
insbesondere in den guten und sehr guten Lagen.
Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2016/2017 • Rhein-NeckarRendite versus Inflation Verkaufspreis 1. Halbjahr 2016
Yield versus inflation Sales price 1st half 2016
10,0 1.850
9,0
Gut Mannheim 2.400
8,0
good Heidelberg
7,0 Ludwigshafen
1.350
6,0
Lage/Location
in %
5,0 Mannheim*
Heidelberg* 1.550
4,0
Ludwigshafen*
3,0
Inflationsrate/inflation rate Mittel 1.900
2,0
Umlaufrendite**/current yield** average
1,0
1.100
0,0
-1,0
1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 0 500 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500
2013 2014 2015 2016 EUR/m²
* Bruttoanfangsrendite gute Lage/Gross initial yield für good locations gew. Mittel
** Deutsche Inhaberschuldverschreibungen/German bearer bonds min. max. für Bestandsobjekte/Portfolio properties
weighted average
Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
Transaktionsanzahl* Transaktionsvolumen*
Number of transactions Transaction volume
400 400
Volumen in Mio. EUR/Volume in EUR million
350 350
160
300 140 300 130
160 - 140
-
Anzahl/Number
250 150 160 250 124 140
115*** 145
114*** 166
200 200 49***
156 179
84 85 47*** 167
150 150 158
86 66 67 75 114
64 130
100 100 79
56
90 93 103 110 95 115
50 76 50
51 58 70 57 60 70
45
0 0
2011 2012 2013 2014 2015 2016** 2011 2012 2013 2014 2015 2016**
Mannheim Heidelberg Ludwigshafen Mannheim Heidelberg Ludwigshafen
* Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil
Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use
** Prognosespanne/Forecast range ** Prognosespanne/Forecast range
*** Abweichende Datenbasis/Different database *** Abweichende Datenbasis/Different database
Quelle:/Source: Gutachterausschüsse, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Gutachterausschüsse, Engel & Völkers Commercial
Soweit nicht anders bezeichnet, beziehen sich die Faktorenangaben auf den Rohertragsfaktor/-vervielfältiger und die Renditeangaben auf die Bruttoanfangsrendite.
If not otherwise indicated, the factor information refers to the gross yield factor/multiplier and the returns information refers to the gross initial rate of return.Rothmann Immobilien GmbH Lizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbH Harrlachweg 3 · 68163 Mannheim Tel. +49-(0)621-400 40 70 · MannheimCommercial@engelvoelkers.com
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