2017 GESCHÄFTS BERICHT - RegInfo
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2017
BERICHT
GESCHÄFTS
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BERICHT
GESCHÄFTS
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Inhalt
5 Strategie- und Lagebericht
6 Unsere Stärken auf einen Blick
9 Vorwort Hans Peter Wehrli, Präsident
10 Die Erfolgsgeschichte
12 Unsere Märkte
16 Interview René Zahnd, CEO
22 Geschäftsmodell
24 Gruppengesellschaften
26 Verwaltungsrat
27 Strategie
28 Nachhaltige Geschäftsführung
30 Gruppenleitung
32 Immobilienportfolio
34 Projektpipeline
36 Interview Peter Lehmann, CEO Swiss Prime Site Immobilien
45 Corporate-Governance-Bericht
46 Gruppenstruktur
48 Segmente
49 Aktionariat
50 Kapitalstruktur
53 Verwaltungsrat
60 Gruppenleitung
66 Mitwirkungsrechte der Aktionäre
68 Revisionsstelle
71 Vergütungsbericht
72 Interview Mario F. Seris
75 Governance
80 Vergütungsgrundsätze
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81 Vergütungssystem für den Verwaltungsrat
84 Vergütungssystem der Gruppenleitung
88 Vergütungen im Jahr 2017
95 Informationspolitik
Gliederung der Berichterstattung
Die Swiss Prime Site AG ist die führende kotierte Immobiliengesellschaft der
Schweiz. Den Kern des Unternehmens bildet das Immobilienportfolio, welches
innovativ und nachhaltig geführt wird. Die Berichterstattung besteht aus dem
vorliegenden Geschäftsbericht und den separat aufgelegten Teilen Finanz- und
Nachhaltigkeitsbericht. Im Kontext von Innovation und Nachhaltigkeit erfolgt
die Berichterstattung neu zur Hauptsache online.
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UND
STRATEGIE-
LAGEBERICHT
5
Unterkapitel
Kapitel
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Unsere Stärken auf einen Blick
CHF
Nachhaltiges Geschäftsmodell Stabile Finanzierung
Swiss Prime Site investiert in hochwertige Grundstü- Das Unternehmen ist durch Fremd- und Eigenkapital
cke, Immobilien und Standorte. Zusammen mit Um- stabil finanziert. Die Eigenkapitalquote beträgt gute
nutzungen und Entwicklungen ganzer Areale ist dies 43.1%. Das Fremdkapital ist durch die Aufnahme ver-
das Kerngeschäft des Unternehmens. Vertikal integ- schiedener Instrumente wie Anleihen, Hypotheken und
rierte immobiliennahe Gruppengesellschaften ergän- Darlehen ausgewogen zusammengestellt. Die Beleh-
zen das Kerngeschäft und bieten einen interessanten nungsquote ist mit 45.6% im strategischen Zielband.
Mehrwert.
Erstklassige Standortqualität Hohe Profitabilität und Wachstum
Die aktuell 188 Qualitätsliegenschaften umfassen erst- Das bestehende Portfolio erreicht eine attraktive Net-
klassig gelegene, wertbeständige Schweizer Immobi- torendite von 3.7%. Auf Stufe Return on Equity (Profi-
lien mit einem Marktwert von CHF 10.6 Mrd. Das tabilität des Eigenkapitals) erreicht Swiss Prime Site
Unternehmen fokussiert dabei stark auf Büro- und 6.4%. Die Projektpipeline umfasst für die nächsten
Verkaufsflächen. Die Leerstandsquote beträgt 5.2% Jahre mehr als 20 Projekte und ein Investitionsvolumen
und ist damit eine der tiefsten der Schweiz. von CHF 2.1 Mrd.
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CHF
Hohe Liquidität der Aktie Ausgewogene Ausschüttungspolitik
Swiss Prime Site ist mit rund CHF 6.4 Mrd. Marktka- Der Verwaltungsrat verfolgt eine konstante und inves-
pitalisierung das grösste kotierte Schweizer Immobili- torenfreundliche Ausschüttungspolitik. Derzeit wer-
enunternehmen. Die rund 71.5 Mio. Namenaktien sind den rund 80% des erwirtschafteten Gewinns ohne
zu 100% im Streubesitz (Free Float) und weisen eine Neubewertungen und latente Steuern an die Aktio-
hohe Liquidität an der SIX Swiss Exchange auf. näre zurückgeführt. Die Dividendenrendite liegt aktu-
ell bei 4.2%.
6
Strategie- und Lagebericht
Auf einen Blick
Resultate Menschen Potenzial
1154.8 5 910 2.1
Mio. CHF Betriebsertrag Mitarbeitende Mrd. CHF Projektpipeline
+10.0% zum Vorjahr +5.1% zum Vorjahr +5.0% zum Vorjahr
305.5 4 426 1.6
Mio. CHF Gewinn Frauen Mio. m2 Mietfläche
−1.8% zum Vorjahr +4.2% zum Vorjahr +4.9% zum Vorjahr
3.80 478 5.2
CHF Dividende¹ Auszubildende Prozent Leerstand
+2.7% zum Vorjahr +11.7% zum Vorjahr −14.8% zum Vorjahr
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¹ Antrag an die Generalversammlung vom 27. März 2018
7
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Strategie- und Lagebericht
Vorwort Hans Peter Wehrli, Präsident
Geschätzte Aktionärinnen
und Aktionäre
Die Vision von Swiss Prime Site ist, funktionale, flexible und attraktive Räume zu gestalten. Mit
unserem Know-how und e iner aktiven Projektplanung, die auf grösstmöglicher Kundennähe
basiert, wollen wir dazu beitragen, Konzepte und Produkte zu entwickeln, die mehr als Büro oder
L adenfläche sind. Unser Anspruch ist es, die Räume so zu planen, dass sie einander ergänzen,
miteinander interagieren und dadurch zu Lebensräumen werden, wo Menschen sich gern aufhalten,
effizient arbeiten und eine konstruktive Basis finden. Auch 2017 ist es uns gelungen, unsere Vor
haben erfolgreich umzusetzen.
Swiss Prime Site schliesst das Geschäftsjahr 2017 men und ihren Mitarbeitenden maximale Flexibilität zu
mit guten Resultaten ab. Der Betriebsertrag von bieten. Mit «YOND» wird ein Produkt entstehen, das
CHF 1 154.8 Mio. und der Gewinn ohne Neubewertun- es so auf dem Schweizer Markt noch nicht gibt.
gen und latente Steuern von CHF 307.4 Mio. erreichten
neue Höchstmarken. Wir konnten wichtige Projekte Visionen haben und daraus eine Strategie ableiten, um
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abschliessen und viele neue initiieren, die genau un- der Gesellschaft die benötigten Räume zur Verfügung
seren Leitlinien folgen. Nachdem wir bereits im Vorjahr zu stellen, diese klug zu vernetzen und dadurch Le-
mit dem in der Messestadt Basel benötigten Hotel bensräume zu schaffen. Das ist unser Antrieb. Wir
«Motel One» debütieren konnten, folgte 2017 der werden auch im kommenden Jahr und darüber hinaus
Markteintritt in Zürich. Swiss Prime Site entwickelte mit dieser Einstellung auf den Märkten agieren.
aus einem nicht mehr zeitgemässen Bürogebäude das
mit 394 Zimmern grösste Hotel der Deutschschweiz. Ich danke Ihnen, werte Kunden und Partner, für Ihr
Aus dem ehemaligen Einkaufszentrum Stücki in Basel Vertrauen im abgeschlossenen Geschäftsjahr. Mein
wird in den kommenden Jahren ein Areal für For- Dank gilt auch den Mitarbeitenden der gesamten Swiss
schung, Business, Unterhaltung, Gesundheit und Na- Prime Site-Gruppe, der Gruppenleitung sowie meiner
herholung entstehen. Ebenfalls eine beeindruckende Kollegin und meinen Kollegen im Verwaltungsrat.
Wandlung hat bei der «Schönburg» in Bern begonnen.
Aus dem alten Hauptsitz der Schweizerischen Post wird
in wenigen Jahren ein neuer Lebensraum für die Stadt
Bern entstehen. Ein weiteres unserer wegweisenden
Vorhaben setzen wir aktuell in der Stadt Zürich um. Das Hans Peter Wehrli
Ziel ist es, kommenden Generationen von Unterneh- Verwaltungsratspräsident
9Strategie- und Lagebericht
Erfolgsgeschichte
Die Erfolgsgeschichte
Fair Value
Immobilienportfolio
in Mrd. CHF
Swiss Prime Site wurde 1999 gegründet. Bis 2017 ist das Unter
nehmen zur grössten börsenkotierten Immobiliengesellschaft
der Schweiz mit einem Immobilienportfolio im Wert von aktuell
CHF 10.6 Mrd. herangewachsen.
10.1 10.6
9.8 9.7
Durch Akquisitionen, Entwicklungen, Umnutzungen und den starken Fokus 9.3
auf hervorragende Standorte baute Swiss Prime Site das Portfolio kontinu-
ierlich aus. Zu den wichtigsten Akquisitionen zählte 2004 der Erwerb der
Maag Holding mit dem Maag-Areal in Zürich-West. Darauf wurden 2011 der
8.6
Prime Tower und die umliegenden Gebäude eröffnet. Der Zukauf des Lie- 8.1 8.0 8.2
genschaftsportfolios von Jelmoli verdoppelte 2009 den Wert des Immobi-
lienbestands. Seither tätigte Swiss Prime Site mit Wincasa (2012) und Ter-
tianum (2013) wichtige strategische Akquisitionen. Weiter wurden durch
bedeutende Eigenentwicklungen wie SkyKey Zürich (2014) und Espace Post
Bern (2015) oder Umnutzungen ehemaliger Büroflächen (zum Beispiel Mo-
tel One Basel und Zürich) weiteres Wachstum und Wert generiert sowie
Premiumlagen geschaffen.
3.7 3.8
3.3 3.3 3.5
2.0 2.2
1.7
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0.8
0.5
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Swisscom Arthur Frey Maag Jelmoli Wincasa Tertianum SENIOcare BOAS
Senior Care
Cityport Messeturm Opus Sihlcity¹ PostFinance-Arena Prime Tower SkyKey EspacePost Gotthard- Motel One
Zürich Basel Zug Zürich Bern Zürich Zürich Bern gebäude Zürich
Luzern
¹ Anteil Swiss Prime Site 24.2%
10 11Unsere Märkte
Die Swiss Prime Site-Gruppe bewegt sich mit ihrem Kerngeschäft im Schweizer Immobilienmarkt.
Die wichtigsten Einflussfaktoren für das Unternehmen sind der Miet-, Transaktions- und Kapital-
markt. Weitere bedeutende Impulse kommen vom nationalen Detailhandel und von der Nachfrage
nach Dienstleistungen für Menschen im dritten Lebensabschnitt.
Mietmarkt gut wachsen. Das Wachstum war zumeist fokussiert
Der Markt für Geschäftsflächen, welcher im Fokus von auf Projektentwicklungen statt auf kapitalintensive
Swiss Prime Site steht, ist in Bewegung. Einerseits Transaktionen.
wurden in den vergangenen Jahren beträchtliche neue
Flächen erstellt, welche sehr gut von der steigenden
Nachfrage absorbiert werden konnten. Diese wurde
zur Hauptsache durch das Wachstum der Schweizer + 8 Prozent p.a.
Wirtschaft und die damit teilweise zusammenhän-
Durchschnittliche jährliche Perfor-
gende Zuwanderung von Arbeitskräften befeuert. Die
mance (Total Return) der Aktie der
Marktlage hat Swiss Prime Site genutzt, um Projekte
Swiss Prime Site AG vom Börsen-
zu entwickeln und zu realisieren. Andererseits hat die
gang 2000 bis Ende 2017.
Digitalisierung mittlerweile alle Branchen und Ebenen
der Wirtschaft erreicht. Vor allem der stationäre Retail
kam durch den Onlinehandel unter Druck. Diese dyna-
mische Veränderung geht Hand in Hand mit steigenden Kapitalmarkt
Bedürfnissen der Mieter und Konsumenten. Start-ups, Investitionen in erstklassige Immobilien mit Fokus auf
Dienstleister und Onlineunternehmen sind flexibel und die Schweiz sind mit erheblichem Kapitaleinsatz ver-
wollen ebensolche Immobilienprodukte. Diese Markt- bunden. Nationale und internationale geldpolitische
einflüsse bringen Herausforderungen, jedoch auch Entscheide führten zu einer Veränderung des Zinsum-
Chancen für Swiss Prime Site. Als grosse Opportunität felds. Dadurch nehmen Investitionen in direkte und
werden das attraktive und moderne Bestandsportfolio indirekte Immobilieninvestitionen zu. Über den gesam-
sowie die Projektpipeline mit beträchtlichen Reserven ten Zyklus betrachtet, konnte Swiss Prime Site sich
und damit viel Potenzial gesehen. sowohl am Kapitalmarkt gut finanzieren wie auch ihre
Performance an der Börse bestätigen. Seit dem Bör-
Transaktionsmarkt sengang erzielte die Swiss Prime Site-Aktie eine durch-
Der Schweizer Markt für Immobilien erreicht seit Jah- schnittliche Performance (Total Return) von +8% p. a.,
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ren neue Höchststände. Diese Entwicklung basiert die über derjenigen des Sektors und des Marktes lag.
stark auf den vorgenannten Effekten der guten Wirt- Für 2017 resultierte mit einem Total Return von +12.6%
schaftsleistung des Landes wie auch auf der damit ebenfalls eine Outperformance.
zusammenhängenden Zuwanderung. Sowohl Wohn-
wie auch Geschäftsimmobilien erfreuten sich in den
letzten Jahren grosser Nachfrage. Darüber hinaus hat
aufgrund der demografischen Entwicklung der Bedarf
an Alterswohnraum zugenommen. Einen weiteren
starken, indirekten Einfluss auf den Transaktionsmarkt
hatten die globalen Finanzmärkte. Die nationale und
die internationale Geldpolitik beeinflussten die Zins-
landschaft stark, indem Kapital zu sehr guten Konditi-
onen beschafft und investiert werden konnte. Die po-
sitive Entwicklung der Marktpreise geht weiter. An
Spitzenlagen sind die Transaktionsrenditen weiterhin
unter Druck. Swiss Prime Site konnte in diesem Umfeld
12Strategie- und Lagebericht
Märkte
Mietmarkt: Entwicklung der Angebotsmieten und -flächen
Büro Verkauf
0.6
130 4.0 0.5
125 3.5
120 0.4
3.0
115 2.5
0.3
110 2.0
105 1.5 0.2
100 1.0
0.1
95 0.5
0 0 0
05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 13 14 15 16 17 13 14 15 16 17
Angebotsmieten Grosszentren Peripherie
Büro Verkauf Gewerbe Agglomeration Agglomeration der
der Grosszentren Klein- und Mittelzentren
Klein- und Mittelzentren
Abschlussmieten
Angebotene Flächen (in Mio. m2 pro Quartal)
Büro
Transaktionsmarkt: Entwicklung der Spitzen-Anfangsrenditen
Büro Verkauf
4.5 4.5
4.0 4.0
3.5 3.5
3.0 3.0
2.5 2.5
2.0 2.0
08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17
Zürich Genf Bern Basel Zürich Genf Bern Basel
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Kapitalmarkt: Entwicklung Swiss Prime Site-Aktienkurs gegenüber Sektor und Markt
+8.0% p.a.
400
350
300
250
+6.5% p.a.
200
150
+4.3% p.a.
100
50
01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17
SPS SXI Real Estate Shares Swiss Performance Index (SPI)
Quellen: Credit Suisse, Wüest Partner, Swiss Prime Site, Thomson Datastream
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1 700 Arbeitsplätze
Stücki Park, Basel
Die Weiterentwicklung des Stücki-Areals gestaltet
die Zukunft Basels mit
14 15Nachhaltigkeit ist
Zukunftsfähigkeit
Ein starkes Kerngeschäft, vertikal integrierte immobiliennahe Geschäftsfelder und nachhaltige
Geschäftsführung sind für René Zahnd, CEO Swiss Prime Site, die Zutaten für Erfolg.
René Zahnd, die Immobilienpreise steigen und stei- Es ist nie etwas fertig gebaut. Was vor 20 Jahren oder
gen. Damit nimmt auch der Wert von Swiss Prime früher gebaut wurde, kann heute teilweise kritisch
Site zu. Wann erreichen wir die Höchstmarke? hinterfragt oder muss neu entwickelt werden. Die Ge-
Die Entwicklung der Märkte war tatsächlich positiv. neration Y, die mehr und mehr die Wirtschaft beein-
Dies zeigt sich auch in den Neubewertungsgewinnen flussen und formen wird, hat andere Vorstellungen der
in der Höhe von CHF 65.9 Mio., welche wir letztes Jahr Raum- und Büronutzung als frühere Generationen.
erzielen konnten. Man spürt jedoch, dass eine Beruhi- Aber auch demografische Änderungen bringen Poten-
gung einsetzt. zial mit sich. Menschen wollen heute anders leben als
früher. Neben diesen exogenen Faktoren haben wir
Sind Sie mit dem Geschäftsjahr 2017 zufrieden? auch von innen heraus gute Möglichkeiten, zu wach-
Ja, aber es gibt immer Verbesserungspotenzial. 2017 sen. Unsere Projektpipeline ist voll und bedeutende
war ein erfolgreiches Geschäftsjahr. Wir haben unsere Landreserven stehen uns zur Verfügung.
finanziellen Ziele erreicht, das Immobilienportfolio noch-
mals deutlich und erstklassig vergrössern und die Leer- Können Sie auf Basis der aktuellen Bilanz Ihre
standsquote auf tiefe 5.2% senken können. Zudem Wachstumspfade optimal verwirklichen?
konnten wir unsere Entwicklungspipeline voranbringen. Wir haben eine solide Eigenkapitalquote von 43.1%
und können auch am Bondmarkt Geld aufnehmen, falls
Können Sie etwas konkreter werden? es für Wachstumsprojekte nötig sein sollte. Mit dem
Den Betriebsgewinn (EBIT) konnten wir um 2.4% auf teilweisen Verkauf von Entwicklungsprojekten betrei-
CHF 470.6 Mio. erhöhen. Davon hat unser Kernge- ben wir zudem eine aktive Kapital- und Portfoliobewirt-
schäft Immobilien rund 90% erwirtschaftet. Das Im- schaftung.
mobilienportfolio hat aktuell einen Marktwert von
CHF 10.6 Mrd. und ist 2017 um 5.4% gewachsen. Bei Was erwarten Sie bezüglich der Verschärfung der
der Leerstandsquote kommen wir nun an einen Punkt, Lex Koller?
an dem wir uns dem Sockelleerstand nähern, wobei Es gibt keine Veranlassung, die Lex Koller zu verschär-
wir hier immer noch Potenzial sehen. fen, weshalb wir die vorgeschlagene Änderung insge-
samt ablehnen. Der Erwerb von Grundstücken durch
Was waren die Meilensteine 2017? Personen im Ausland ist genügend geregelt. Der Bun-
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Am meisten erfreut bin ich über die sehr gute Entwick- desrat muss in Bezug auf die Erweiterungsvorschläge
lung unserer Projektpipeline mit einem Gesamtwert von nochmals über die Bücher.
CHF 2.1 Mrd. Zum Beispiel haben wir in Genf beim
wichtigen Projekt «Espace Tourbillon» mit dem Bau be- Dann haben die steigenden Mieten nichts mit der
ginnen können. Gleichzeitig ist es uns gelungen, einen Nachfrage ausländischer Personen nach Grundstü-
bedeutenden Teil des Projekts an die Hans-Wilsdorf-Stif- cken zu tun?
tung zu verkaufen. In Zürich haben wir mit dem Bau des Das ist richtig. Der Schweizer Immobilienmarkt ist von
innovativen Gebäudekomplexes «YOND» begonnen. einheimischen Investoren dominiert. Die Mieten stei-
Dieser ist sehr stark auf das Flexibilitätsbedürfnis unse- gen wegen der Nachfrage nach mehr Fläche, der stei-
rer Kunden ausgerichtet. Beim «Stücki Park» in Basel genden Anzahl Haushalte und dem Investitionsdruck
konnten wir eine Trendwende einläuten. Wir werden dort von Schweizer Pensionskassen und Versicherungen.
Labor-, Forschungs- und Büroflächen ausbauen, den An-
teil an Retail reduzieren und das Areal für alle Nutzungs- Der Investitionsdruck dürfte ein Vorteil für Swiss
arten durchlässiger machen. Prime Site sein?
Wir profitieren davon, weil unser Produkt auf eine hohe
Man hört immer wieder, die Schweiz sei gebaut. Nachfrage trifft. Das Kaufen von möglichst voll vermie-
Wo sehen Sie für Swiss Prime Site noch Wachs teten Bestandsimmobilien an guter Lage ist zu vertret-
tumspotenzial? baren Renditen jedoch fast nicht mehr möglich.
1617 WorldReginfo - 118ed2b6-161c-4261-8af6-6756cac33464
Wie sehen Sie die Stimmung auf dem Schweizer sätzliches Mietwachstum und können die Profitabilität
Büroflächenmarkt? steigern, da wir in der gesamten Wertschöpfungskette
Ein gutes Gesamtkonzept und ein Standort mit opti- involviert sind. Nicht minder wichtig ist, dass wir da-
maler Erschliessung sind entscheidend. Wichtig ist durch weiteres Know-how gewinnen und den Grad der
auch, dass sich die Vermieter bezüglich Ausbau Nachhaltigkeit von Immobilien selber bestimmen kön-
standards und Mietverträgen flexibel zeigen. Nur schon nen.
die Büroflächen, die in der Region Zürich in den kom-
menden Monaten entstehen, werden zu einem zusätz- Können Sie uns zu den Eigenentwicklungen ein
lichen Druck auf dem Markt führen. Dieser ist an erst- paar Beispiele nennen?
klassigen Lagen noch robust. Büros in der Innenstadt Nehmen wir die Motel One Hotels in Zürich und Basel.
sind wieder gefragt. Hier waren zuvor Grossbanken angesiedelt. Die zog es
an den Stadtrand – es blieben zwei grosse Gebäude
Was unternehmen Sie, um die Leerstände in Ihrem inmitten der Städte. Wir entschieden uns für Busi-
Portfolio zu vermeiden? nesshotels. Beim neuen Prizeotel in Bern war es ähn-
Je besser eine Lage und die Qualität der Objekte sind, lich. Der ehemalige Hauptsitz der Post war als Büroge-
umso geringer ist die Wahrscheinlichkeit eines Leer- bäude zu gross für die Stadt. Nun wird der Komplex
stands. Wir investieren sehr stark in unser Portfolio «Schönburg» mit einem Hotel, einem Fitnesscenter,
und legen Wert auf hohe Flexibilität in der Nutzung. Mietwohnungen sowie Retailflächen wieder voll ver-
Schlussendlich profitieren wir auch davon, dass wir mietet.
über unsere Immobilienbewirtschafterin Wincasa sehr
nahe beim Kunden sind und so auch schnell erfahren, Stichwort «immobiliennahe Geschäftsfelder»: Was
wenn Handlungsbedarf besteht. bringen Ihnen diese?
Mit der vertikalen Integration unserer Gruppengesell-
schaften in unser Geschäftsmodell können wir die
Wertschöpfungskette praktisch lückenlos abdecken.
«Wir haben die Vom Erwerb eines Grundstücks über Analyse, Entwick-
lung, Projektierung, Finanzierung, Bewirtschaftung und
Leerstandsquote auf Nutzung bis zu einem allfälligen Verkauf können wir
tiefe 5.2% senken überall Hand bieten. Dies bringt uns einen klaren Wett-
bewerbsvorteil.
können.»
Wie hat sich diesbezüglich die Konkurrenz verändert?
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Es fällt auf, dass andere Marktteilnehmer sich in die
In einem früheren Interview prägten Sie den Satz, gleiche Richtung bewegen und sich ebenfalls Dienst-
dass auch eine Leerstandsquote von vier bis fünf leister ans Geschäftsmodell «anschnallen».
Prozent durchaus gesund sein kann. Bleiben Sie
dabei? Mit Jelmoli – The House of Brands haben Sie selbst
Leerstand tönt zuerst mal immer negativ. Bei genauem einen Retailer in der Gruppe. Darüber hinaus ist ein
Hinsehen ist es aber kein Drama, im Gegenteil. Es gibt gutes Drittel der Flächen Ihrer Immobilien an De-
immer einen gewissen Sockelleerstand, das ist normal. tailhändler vermietet. Wie gehen Sie mit der Krise
Bei einem Portfolio unserer Grösse bedeutet das unter im Handel um?
Umständen auch einen grossen Vorteil für unsere Kun- Der stationäre Detailhandel ist heute ganz klar eine
denbeziehungen. Mieter können sich innerhalb unseres Herausforderung. Dennoch entwickelt sich unsere
Angebots weiterentwickeln, denn wir finden bei verän- Gruppengesellschaft Jelmoli gut. Im vergangenen Jahr
derten Bedürfnissen sehr oft einen neuen passenden wuchs der Umsatz. Viele der Flächen im Portfolio sind
Standort innerhalb unseres Portfolios. an exklusiven Lagen. Diese laufen nach wie vor gut.
Sie wollen vermehrt selber entwickeln. Warum? An Jelmoli wird also weiterhin festgehalten?
Eigene Projektentwicklungen erhöhen die Unabhängig- Auf jeden Fall. Denn der grosse Erfolg des «House of
keit vom Transaktionsmarkt. Wir generieren damit zu- Brands» hat entscheidenden Einfluss auf den Gebäu-
18Strategie- und Lagebericht
Interview René Zahnd, CEO
dewert. Derzeit liegt dieser bei CHF 824 Mio. Ohne Betrag, um hier weiterhin an vorderster Front mit dabei
einen guten Mieter würde auch das Gebäude an Wert zu sein. Für die Bewirtschafter wird sich dadurch das
verlieren, trotz der zentralen Lage. Jobprofil entsprechend anpassen. Wir werden sie in
Zukunft genau dort brauchen, wo sie wirklich einen
Sie gehen mit Jelmoli an den Flughafen. Warum? Mehrwert bringen – beim Kunden.
Neben Skaleneffekten erwarten wir vor allem eine
positive Auswirkung des Sonntagsverkaufs. Der Stand- Einer Ihrer Wachstumspfade ist der Bereich Leben
ort ermöglicht es uns ausserdem, mit internationalen im Alter. Wie zufrieden sind Sie hier und wie sehen
Topmarken ins Gespräch zu kommen und vor allem die weiteren Pläne aus?
auch neue Kunden zu gewinnen. Wir konnten 2017 vier neue Standorte eröffnen und
das Netzwerk auf 76 ausbauen. Das eingeschlagene
Digitalisierung im Handel ist in aller Munde. Wachstumstempo ist anspruchsvoll, jedoch machbar.
Wie sieht es bei Immobilien diesbezüglich aus? Die demografische Entwicklung kommt uns bei Ter
Digitalisierung hat die Gesellschaft insgesamt erfasst. tianum zugute. Menschen werden immer älter und
Es gibt kaum eine Branche, die davon unberührt ist. bleiben relativ lange gesund. Dies schlägt sich auch in
Mit Building Information Modeling (BIM) wird heutzu- unserem Geschäftsmodell nieder. Statt Residenzen
tage der Planungs- und Umsetzungsprozess komplett bauen wir nun vermehrt Pflegezentren, da sich das
digitalisiert. Dadurch haben wir mehr Präzision, eine Eintrittsalter unserer Gäste erhöht hat. In den kom-
steigende Effizienz und letztendlich auch weniger Kos- menden drei Jahren wollen wir die Anzahl der Stand-
ten. Ob Architekt, Fachingenieur oder Statiker: Alle orte auf rund 90 bis 100 erhöhen.
arbeiten am selben virtuellen 3-D-Modell. So wissen
beispielsweise die Arbeiter auf den Quadratzentimeter Sie suchen mit den Gemeinden Partnerschaften.
genau, wo der Ingenieur die Leitung plant. Wäre das nicht eine Staatsaufgabe?
Die Gelder, welche die öffentliche Hand in die Einrich-
tungen investiert, könnten eigentlich für andere Leis-
tungen eingesetzt werden. Deshalb gehen Gemeinden
«Wir wachsen wie beispielsweise Richterswil Partnerschaften mit uns
ein. Wir bauen und finanzieren das Pflegezentrum und
lückenlos entlang mit Tertianum betreiben wir es sogar. Alles kommt aus
der Wertschöpfungs einer Hand. Die Qualitätsstandards der Alterspflege
definiert natürlich der Staat.
kette.»
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Sie sind einer der CEOs eines grossen Schweizer
Unternehmens, der sich sehr stark zur Nachhaltig-
Hat die Digitalisierung auch Auswirkungen auf die keit bekennt. Weshalb?
Bewirtschaftung durch Wincasa? Die strategische Ausrichtung auf Nachhaltigkeit ist ver-
Hier wird es die grössten Veränderungen geben. Be- bunden mit der Zukunftsfähigkeit eines Unternehmens.
sichtigungen müssen künftig nicht mehr vor Ort erfol- Ohne eine nachhaltige Geschäftsführung auf allen Ebe-
gen. Statt dass wir 100 Interessenten durch ein Wohn- nen kann auf lange Sicht kein Unternehmen erfolgreich
objekt führen, können diese eine virtuelle Besichtigung sein. Nachhaltigkeit ist dabei ein umfassendes Konzept.
über den heimischen Computer machen und sich online Es nützt uns nichts, so günstig wie möglich Immobilien
bewerben – direkt über das Kreditprüfungsystem bei aus dem Boden zu stampfen, wenn sie von der Konzi-
Wincasa. In intelligenten Häusern werden künftig viele pierung her nicht den Kundenbedürfnissen entsprechen,
Aufgaben ganz automatisch erledigt oder ortsunabhän- die Technologie veraltet oder der Standort suboptimal
gig von den Bewohnern über eine App beauftragt. ist. All diese Faktoren und noch viele weitere mehr ent-
scheiden darüber, ob man am Markt erfolgreich ist. Wie
Ist dadurch das Geschäftsmodell von Wincasa ge- wir mit Nachhaltigkeit umgehen und sie in unser Denken
fährdet? und Handeln integrieren, legen wir dieses Jahr umfang-
Nein. Wincasa ist im Bereich Digitalisierung führend in reich in einem eigenen Bericht offen.
ihrem Segment. Wir investieren einen signifikanten
19Was sind die Herausforderungen für Swiss Prime
Site und wie bereiten Sie sich darauf vor?
Herausfordernd bleibt sicherlich der gesamte Bereich
Retail innerhalb unseres Bestandsportfolios. Bisher
konnten wir jedoch gut damit umgehen und bedeu-
tende Mietverträge zu gleichbleibenden oder besseren
Konditionen erneuern. Weiter ist es derzeit nicht ein-
fach, gute Akquisitionsobjekte zu finden. Die Konkur-
renz ist gross – auch aus anderen Branchen. Optimal
ist hier unser bestehender Gebäudepark, wo wir selbst
Entwicklungen und Redevelopments vorantreiben kön-
nen und Verdichtungspotenzial sehen. Zudem verfügen
wir über eine attraktive Projektpipeline mit beträchtli-
chen Reserven. So lassen sich die kommenden Her-
ausforderungen meistern.
Was sind Ihre Ziele für das Geschäftsjahr 2018?
Die Weichen für eine weiterhin positive Entwicklung
sind gestellt. Zu den Zielsetzungen für das Geschäfts-
jahr 2018 zählen die Steigerung des Betriebsertrags
und des EBIT vor Neubewertungen. Vermietungs
erfolge und eine nochmalige Senkung der Leerstands-
quote werden zu einer deutlichen Zunahme der
Mieterträge führen. Der Ertrag aus Immobilienentwick-
lungen wird wiederum einen wesentlichen EBIT-Beitrag
leisten. Weitere Erfolgssteigerungen erwartet Swiss
Prime Site aus dem Segment Dienstleistungen.
Schliesslich werden das weitere Wachstum des Immo-
bilienportfolios und eine gut g efüllte Entwicklungs
pipeline im Wert von CHF 2.1 Mrd. zu einer stabilen und
attraktiven Ausschüttung an die Aktionäre beitragen.
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Sie schauen also optimistisch in die Zukunft?
Das tue ich in der Tat. Aber wir müssen und werden in
allen unseren Bereichen am Ball bleiben, um weiterhin
erfolgreich zu sein. Dies ist uns bisher gut gelungen.
20Strategie- und Lagebericht
Interview René Zahnd, CEO
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Medienpark, Zürich
Räume für die Arbeitswelten von heute und morgen
21Geschäftsmodell
Von Raum zu Lebensraum Vertikal integrierte Gruppengesellschaften
Den Kern des Geschäftsmodells von Swiss Prime Site Die Gruppengesellschaften Swiss Prime Site Immobi-
bilden Projektentwicklung, Objektrealisierung, Bewirt- lien, Wincasa, Tertianum, Jelmoli und Swiss Prime Site
schaftung sowie die Eigen- und Fremdnutzung von Solutions bilden die Bestandteile sowie die Basis des
Immobilien. Die Ziele dieses Kernprozesses sind die integrierten Geschäftsmodells der Swiss Prime Si-
nachhaltige Wertgenerierung und der Ausbau des Im- te-Gruppe. Das rund CHF 10.6 Mrd. umfassende Lie-
mobilienportfolios. Areale und Liegenschaften werden genschaftsportfolio wird von Swiss Prime Site Immo-
in Projekten nach höchsten Massstäben für die aktu- bilien durch Erwerb, Entwicklungen, Umnutzungen,
ellen und künftigen Marktbedürfnisse entwickelt. Realisation, Finanzierung und wo nötig Veräusserung
Swiss Prime Site finanziert die Vorhaben und lässt sie aktiv erweitert und optimiert. Wincasa steuert durch
durch Partner erstellen. Nach Vollendung werden die Erwerb, Bewirtschaftung, Vermarktung und Verkauf von
Objekte vermarktet, bewirtschaftet und zur Nutzung Immobilien über die Wertschöpfungsstufen hinweg
an die Mieter übergeben. Am Ende der Lebensphase einen Teil zur Kette bei. Tertianum als Dienstleister im
der Immobilien werden diese neu entwickelt oder um- Bereich Leben im Alter und Jelmoli als Premium De-
genutzt, sodass der Zyklus neu beginnen kann. partment Store nutzen Liegenschaften des Portfolios
und tragen zur weiteren Stärkung des Geschäftsmo-
Das Portfolio wird innerhalb der Wertschöpfungskette dells bei. Swiss Prime Site Solutions bietet seit 2017
durch Zukäufe ergänzt und durch Verkäufe optimiert. als Asset Manager mit Erwerb, Entwicklung, Umnut-
Um den Kern des Geschäftsmodells herum sorgen zung, Realisation, Finanzierung und Verkauf Dienstleis-
übergeordnete Geschäftsprozesse dafür, dass Wissen tungen des Kernprozesses für Dritte an.
innerhalb des Unternehmens aufgebaut sowie der
Markt- und Ressourcenzugang gewährleistet wird. Die Wertschöpfungsprozesse der Gruppengesellschaf-
Weiter unterstützen Vermarktung und Branding sowie ten sind bewusst nicht voll zentralisiert und generieren
eine moderne Informatikarchitektur und eine zeitge- über die genannten integralen Teile des Geschäftsmo-
mässe Mitarbeiterentwicklung die Gestaltung von dells hinaus wichtige Beiträge für den langfristigen
«Raum zu Lebensraum». Erfolg der Gruppe.
Räume im Einklang mit den Bedürfnissen
nachhaltig entwickeln
Auf übergeordneter und damit gesellschaftlicher Ebene
werden die wichtigsten Impulse aufgenommen, welche
massgeblich Einfluss auf das Geschäftsmodell haben.
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Relevante Trends wie zum Beispiel Digitalisierung, de-
mografische Veränderungen oder Zuwanderung können
zu Erweiterungen und Anpassungen der Wertschöp-
fungskette führen. Markttrends, wie die Revitalisierung
nicht mehr zeitgemässer Industrieareale oder Verände-
rungen des Zinsumfelds, gehören zu den weiteren
Einflussfaktoren. Den innersten Kreis dieser «Makro-
dimensionen» bilden die Bedürfnisse der direkten Sta-
keholder. Dabei werden insbesondere die Anliegen von
Kunden, Kapitalgebern, der öffentlichen Hand, Projekt-
partnern und Mitarbeitenden integriert.
22Strategie- und Lagebericht
Geschäftsmodell
Megatrends
Markttrends
Geschäftsmodell
Von Raum zu Lebensraum
S t a ke hold er
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n a ll e n z
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Strategische Ziele / Innovation & Digitalisierung
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Ex
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A r b r a kt
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Ressourcenzugang
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Scouting & Investition
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Entwicklung & Realisierung
Asset & Portfolio Management
Know-how & Marktzugang
Bewirtschaftung
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Nutzung
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Desinvestition
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Finanzierung / Marketing / HR / IT
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N a ch
h a lti g e Inv e s t m e n t s &
D i e n s t l e is t u n g e n
Integriertes Geschäftsmodell Swiss Prime Site
23Gruppengesellschaften
Segment
Gruppe Immobilien Segment Dienstleistungen
Scouting und
Investition
Entwicklung und
Realisierung
Asset und
Portfolio
Management
Bewirtschaftung
Nutzung
Desinvestition
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Swiss Prime Site Immobilien
Der Anlagefokus des Kerngeschäfts Immobilien liegt
469.9
auf Investitionen in erstklassig gelegene Qualitätslie- Ertrag aus Vermietung in CHF Mio.
genschaften. Diese werden hauptsächlich von kom-
10.6
merziellen Mietern genutzt. Ein weiteres Standbein
innerhalb des Kerngeschäfts sind Umnutzungen, Ent-
wicklungen und Modernisierungen ganzer Areale.
Immobilienbestand in CHF Mrd.
24Strategie- und Lagebericht
Gruppengesellschaften
Wincasa Tertianum
Wincasa ist der führende integrale Immobiliendienstleister Die Tertianum Gruppe ist die führende Schweizer Dienst-
der Schweiz. Das innovative Dienstleistungsportfolio um- leisterin im Bereich Leben, Wohnen und Pflege im Alter.
fasst den gesamten Lebenszyklus von Immobilien. Die Qualitätsbewusstes Wohnen mit Autonomie, individuel-
verwalteten Assets under Management belaufen sich auf len Services, Sicherheit sowie Pflege und Betreuung
rund CHF 66 Mrd. Wincasa gilt als First Mover im Bereich bildet den Kern von Tertianum. Die Gruppe betreibt in der
Digitalisierung (Mietportal «My Wincasa») in der Immobi- ganzen Schweiz 76 Residenzen sowie Wohn- und Pfle-
lienbranche. gezentren.
120.0 359.9
Ertrag aus Immobiliendienstleistungen in CHF Mio. Ertrag aus Leben im Alter in CHF Mio.
66 76
Assets under Management in CHF Mrd. Anzahl Betriebe
Jelmoli – The House of Brands Swiss Prime Site Solutions
Jelmoli – The House of Brands in Zürich ist der führende Swiss Prime Site Solutions ist ein Asset Manager mit
Premium Department Store der Schweiz. Auf rund 40% Fokus auf den Immobiliensektor. Der Geschäftsbereich
der Verkaufsfläche von 23 800 m2 werden Shop-in-Shop- entwickelt massgeschneiderte Dienstleistungen und
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Umsätze von Dritten erzielt. Die übrigen Flächen bewirt- Anlageprodukte für Drittkunden. Das Ziel ist es, unabhän-
schaftet Jelmoli in eigener Regie. Ab 2020 entsteht ein gig vom Renditeumfeld solide und attraktive Erträge mit
neuer Standort am Flughafen Zürich. tiefem Risiko zu erwirtschaften.
136.2 9.9
Ertrag aus Retail in CHF Mio. Ertrag aus Asset Management in CHF Mio.
23 800 1.4
Verkaufsfläche in m 2
Assets under Management in CHF Mrd.
25Verwaltungsrat
Prof. Dr. Hans Peter Wehrli Mario F. Seris
Präsident Vizepräsident
Mitglied seit 29.04.2002 Mitglied seit 27.04.2005
Dr. Elisabeth Bourqui Christopher M. Chambers
Mitglied seit 12.04.2016 Mitglied seit 22.10.2009 Der Verwaltungsrat von Swiss Prime Site
setzt sich aus Persönlichkeiten der Schwei-
zer Wirtschaft und Gesellschaft zusammen.
Die langjährige Erfahrung der einzelnen
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Mitglieder auf verschiedenen Gebieten
führt zu einer ausgewogenen und langfris-
tigen Orientierung des Gremiums. Inner-
halb des Verwaltungsrats bestehen ein
Prüfungs-, ein Nominations- und Ver
gütungs- sowie ein Anlageausschuss. Der
Verwaltungsrat bestimmt als Kollegium die
Strategie von Swiss Prime Site und stellt
gegenüber der Gruppenleitung ein Kontroll
organ bei der operativen Umsetzung dar.
Dr. Rudolf Huber Klaus R.Wecken
Mitglied seit 29.04.2002 Mitglied seit 22.10.2009
26Strategie- und Lagebericht
Verwaltungsrat
Strategie
Investitionen und Fokussierung Ziele 2018
Die Ziele der Swiss Prime Site-Gruppe sind konstantes Wachs-
tum und eine nachhaltige Profitabilitätsentwicklung. Dazu wer-Nachhaltige Geschäftsführung
Als führende Immobiliengesellschaft ist Swiss Prime Site der Nachhaltigkeit verpflichtet und über-
nimmt Verantwortung für ihre unternehmerischen Handlungen, die Umwelt und die Gesellschaft. Da-
bei verfolgt das Unternehmen einen umfassenden Ansatz, der an sechs Dimensionen ausgerichtet ist.
Stakeholder Prime Site dabei stets die gesellschaftlichen Ansprüche
Glaubwürdigkeit, Zuverlässigkeit, Integrität, Vertrau- und die ökologischen Ziele im Blick.
enswürdigkeit und Verantwortungsbewusstsein sind
wichtige Pfeiler der Reputation von Swiss Prime Site Schonender Umgang mit der Umwelt
und tragen entscheidend zum ausgezeichneten Image Swiss Prime Site handelt umweltbewusst und ressour-
bei Stakeholdern bei. Dafür steht das Unternehmen censchonend – sei es bei der täglichen Arbeit im eige-
ständig im Dialog mit allen Anspruchsgruppen und nen Betrieb oder bei Investitionen in Immobilien und
stimmt Kommunikationsmassnahmen zeit- und emp- deren Bewirtschaftung. Der Fokus liegt dabei auf dem
fängergerecht ab. Swiss Prime Site richtet die Ge- Immobilienportfolio, wo das eingesetzte Kapital die
schäftstätigkeit konsequent an den Bedürfnissen der grösste Wirkung erzielt. Langfristig strebt Swiss Prime
Stakeholder aus, da dies letztlich Markt- und Kunden- Site einen emissionsneutralen Gebäudepark an. Die
nähe schafft und so zum Unternehmenserfolg beiträgt. Senkung des Ressourcenverbrauchs, Energieeffizienz,
Emissionsreduktion und ein intelligenter Umgang mit
Finanzielle Exzellenz der Ressource Land sind aber nicht nur ökologisch,
Ein stabiles und zukunftsfähiges Unternehmen basiert sondern auch ökonomisch und sozial sinnvoll. Die Sen-
auf einer finanziell nachhaltigen Führung. Dadurch wird sibilisierung der Mitarbeitenden und insbesondere der
mehr Wert geschaffen, was letztlich allen Stakeholdern Aufruf zu einem schonenden Umgang mit der Umwelt
zugutekommt. Durch klare Kontrollen der Eigen- und erfolgen durch Schulungen und Informationsanlässe.
Drittkosten werden fortlaufend ungenutzte Potenziale
identifiziert. Verbesserungen der operativen Prozesse Attraktives Arbeitsumfeld
und der Businessplanung sowie die kontinuierliche Kompetente und engagierte Mitarbeitende sind ein
Senkung von Kapitalkosten und Leerstandsquote stei- zentraler Faktor, um die Herausforderungen der Zukunft
gern die Profitabilität. zu meistern. Der mittel- und langfristige Geschäftser-
folg ist davon abhängig, wie gut es gelingt, qualifizierte
Compliance und gesellschaftliches Engagement Mitarbeitende zu gewinnen und zu halten, deren Kom-
In der gesamten Gruppe wird grosser Wert auf integres petenzen zu fördern und auszubauen, Verantwortung
und verantwortungsvolles Handeln gelegt. Dazu gehört – an sie zu übertragen und sie zu motivieren. Swiss
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neben der Einhaltung von gesetzlichen Vorgaben und Prime Site und ihre Gruppengesellschaften sind be-
regulatorischen Standards – auch die Erfüllung von eige- strebt, Arbeitgeber erster Wahl zu sein.
nen Grundsätzen und unternehmensinternen Weisun-
gen. Transparenz wird bei allen Geschäftstätigkeiten
grossgeschrieben. Der Verhaltenskodex ist Teil des
Werteleitbilds.
Nachhaltige Investments und Dienstleistungen
Die Entwicklung und die Weiterentwicklung der grup-
penweiten Produkte und Projekte sowie deren Ausrich-
tung am Markt und an den Bedürfnissen der Kunden
gehören zur unternehmerischen Kernaufgabe von
Swiss Prime Site. Durch Akquisition und Modernisie- In diesem Jahr publiziert Swiss Prime Site erst-
rung wird das Immobilienportfolio laufend ausgebaut mals einen separaten Nachhaltigkeitsbericht. Die-
und substanziell aufgewertet. Innovationskraft und ser folgt den Standards der Global Reporting Ini-
kontinuierliche Effizienzsteigerung sind die Treiber für tiative (GRI) und orientiert sich am Integrated
langfristig erfolgreiche Investitionen und Dienstleistun- Reporting Framework des International Integrated
gen. Neben dem ökonomischen Mehrwert hat Swiss Reporting Council (IIRC).
28Strategie- und Lagebericht
Nachhaltigkeit
Stakeholder
Wir stellen unsere
Anspruchsgruppen ins
Zentrum unseres
Handelns.
Attraktives
Arbeitsumfeld Finanzielle
Exzellenz
Wir schätzen
und fördern unsere Wir erreichen
Mitarbeitenden. unsere Ziele.
Compliance und
Schonender
gesellschaftliches
Umgang mit der
Engagement
Umwelt
Wir handeln integer
Wir handeln
und setzen uns für die
umweltbewusst.
Gesellschaft ein.
Nachhaltige
Investments und
Dienstleistungen
Wir investieren lang- WorldReginfo - 118ed2b6-161c-4261-8af6-6756cac33464
fristig und verbessern
uns kontinuierlich.
Die sechs Dimensionen der Nachhaltigkeit
29Strategie- und Lagebericht
Gruppenleitung
Gruppenleitung
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Oliver Hofmann Franco Savastano René Zahnd Peter Lehmann Markus Meier Luca Stäger
Chief Executive Officer Chief Executive Officer Chief Executive Officer Chief Executive Officer Chief Financial Officer Chief Executive Officer
Wincasa Jelmoli Swiss Prime Site Swiss Prime Site Immobilien Swiss Prime Site Tertianum
Die Gruppenleitung von Swiss Prime Site setzt sich aus den Geschäftsführern der Gruppengesellschaften Swiss
Prime Site Immobilien, Wincasa, Jelmoli und Tertianum sowie dem CEO und dem CFO der Gruppe zusammen.
Diese Organisation stellt sicher, dass alle zentralen Geschäftsbereiche und ihre Interessen sowie das Know-
how im obersten operativen Führungsgremium vertreten sind.
30 31Strategie- und Lagebericht
Immobilienportfolio
Immobilienportfolio Portfolio nach Regionen
Basis: Fair Value per 31.12.2017
Winterthur Südschweiz 1%
Kloten Ostschweiz 5% Westschweiz 1%
Basel
Innerschweiz 7%
Zürich
Olten St.Gallen Nutzungsarten Bern 8%
Zürich 42%
Büro
Gemischt
Solothurn Nordwestschweiz 13%
Zug Verkauf
Punktgrösse nach Fair Value
Luzern
Neuchâtel
Genf 23%
Bern
Chur
Davos
Thun
Portfolio nach Nutzungsarten1
Basis: Nettomietertrag per 31.12.2017
Lausanne
Übrige 4%
Wohnen 1%
Lager 5%
Brig-Glis Parking 5%
Kino/Restaurant 6%
Büro 40%
Sion Leben im Alter 7%
Genf
Lugano
Verkauf 32%
1
Geschäftsfeld Immobilien
Aufbau und Wachstum Geografische Verteilung Nutzung Leerstandsquote in %
1999 wurde mit der Gründung von Swiss Prime Site Die Immobilien von Swiss Prime Site weisen aus- Swiss Prime Site hat ihr Portfolio an erstklassig gele-
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durch die Pensionskasse Credit Suisse, Pensionskasse nahmslos eine hohe Liegenschafts- und Standortqua- genen und wertbeständigen Qualitätsliegenschaften 8
Siemens und Winterthur Leben (heute: AXA) die Basis lität auf. Bezogen auf den Gesamtmarkt, liegen laut zur Hauptsache an Gewerbe- und Dienstleistungs
6.4 6.6 6.7
für das heutige Immobilienportfolio gelegt. Durch Er- Wüest Partner rund 80% der Liegenschaften der betrieben und ihren Bedürfnissen ausgerichtet. Von 6.1
6
werb und bedeutende Eigenentwicklungen wuchs der Gruppe im Quadranten mit der höchsten Qualität. Die- den insgesamt 1.6 Mio. m2 verfügbarer Fläche sind 5.2
Wert der Immobilien innerhalb von weniger als zehn ser strategischen Positionierung ist es zu verdanken, aktuell 40% als Büros und 32% als Verkaufsräume
Jahren auf rund CHF 3.8 Mrd. (2008). Mit der Akquisi- dass sich die Flächen trotz herausforderndem Markt vermietet. Die Nutzung der eigenen Liegenschaften 4
tion der Jelmoli-Liegenschaften 2009 konnte das Port- einer guten Nachfrage erfreuen. Die Mehrheit der Lie- durch die Gruppengesellschaft Tertianum macht bereits
folio nochmals mehr als verdoppelt werden. Weitere genschaften (76%) befindet sich in der Deutsch- 7% aus und dürfte in den kommenden Jahren zuneh-
wichtige Projekte wie zum Beispiel «Prime Tower» und schweiz. Dabei machen der Kanton und insbesondere men. Als weitere ergänzende Nutzungsarten gelten 2
«SkyKey» in Zürich sowie «EspacePost» in Bern oder die Stadt Zürich mit 42% den Löwenanteil aus. Eine Unterhaltung, Parking und Lager. Das Fälligkeitsprofil
Objekte wie das Gotthardgebäude in Luzern erhöhten weitere Region im Fokus ist Genf (23%). des Portfolios ist langfristig und damit attraktiv. Rund 0
das Qualitätsniveau und die Grösse des Immobilien- 27% des Nettomietertrags werden durch Verträge mit 2013 2014 2015 2016 2017
portfolios bedeutend. Ein weiterer Wachstumsschub einer Laufzeit von zehn oder mehr Jahren erwirtschaf-
erfolgte mit der Akquisition der drei immobiliennahen tet. Weitere 31% des Portfolios werden zwischen vier Swiss Prime Site konnte in den vergangenen Jahren den Leerstand
Dienstleister Tertianum (2013), SENIOcare (2015) und und neun Jahren zur Neuvermietung fällig. ihrer Immobilien (188 Liegenschaften) deutlich senken. Per Ende
BOAS Senior Care (2016). Per Ende 2017 beträgt der 2017 lag der Wert bei tiefen 5.2%.
Marktwert der Liegenschaften im Besitz von Swiss
Prime Site CHF 10.6 Mrd.
32 33Projektpipeline
Entwicklung und Projektierung ist die «Schönburg» in Bern. Der ehemalige Hauptsitz
Eine der Stärken von Swiss Prime Site Immobilien ist der Schweizerischen Post wird für CHF 193 Mio. kom-
die Fähigkeit, eigene Projekte zu entwickeln. Dies er- plett umgebaut und einer neuen Nutzung mit Hotel,
laubt es dem Unternehmen, mit hoher Unabhängigkeit Ladenflächen, Fitness und Wohnungen zugeführt. Die
von Marktzyklen zu agieren. Entsprechend dem Ge- Projekte im Bau weisen durchschnittlich eine über dem
schäftsmodell werden erworbene Grundstücke, Areale aktuellen Portfoliodurchschnitt liegende Nettorendite auf.
oder den aktuellen Anforderungen nicht mehr genü-
gende Liegenschaften analysiert, für Kunden- und Projekte in Planung
Marktbedürfnisse optimiert, entwickelt und umgesetzt. Ende 2017 waren Projekte mit einem veranschlagten
Investitionsvolumen von rund CHF 900 Mio. in Planung.
Die Projektentwicklung basiert auf den strategischen Die dabei erstellten vermietbaren Flächen werden vor-
Zielen der Gruppe, das organische Wachstum zu stei- aussichtlich rund 120 000 m2 betragen und Mieterträge
gern und die Profitabilität des Unternehmens zu erhö- von CHF 46 Mio. pro Jahr erwirtschaften. Das grösste
hen. Die Erträge aus abgeschlossenen Projekten fallen Einzelprojekt darin wird «Pont-Rouge» in Lancy sein. Das
in Form von Bewertungsgewinnen, als Steigerung der Vorhaben ist in seiner Art und wegen seiner Lage für die
Mieterträge und als Verkaufsgewinne an. Neue, von Region Genf von grosser Bedeutung, entsteht doch damit
Swiss Prime Site Immobilien entwickelte Projekte wei- ein zusätzlicher Verkehrs- und Wirtschaftsknotenpunkt
sen in der Regel eine zum Markt wie auch zum beste- für die Stadt. Die Planung sieht vor, dass Investitionen in
henden Portfolio überdurchschnittliche Nettorendite der Höhe von etwa CHF 260 Mio. für Bau und Betrieb
auf. Andererseits kann der wichtige Ertragsstrom aus von zusätzlichen rund 30 000 m2 Mietflächen erfolgen.
Mieteinnahmen kontinuierlich gesteigert werden. Die Sehr flexible und speziell auf zukünftige Generationen
Projektpipeline weist derzeit ein geplantes Wachstum von Mietern abzielende Projekte werden in den kommen-
von rund 3% jährlich bis 2023 aus. Aktuell sind zwei den Jahren in Schlieren und Zürich realisiert. Klassische
Projekte für den Verkauf oder den Teilverkauf vorgese- Industrieareale werden dort zu Schmelztiegeln von Wis-
hen. Daraus werden rund CHF 100 Mio. an Vorsteuer- sensvermittlung, Forschung, Start-ups und Kleingewerbe
gewinnen anfallen. geformt. In der Pipeline befinden sich zudem Planungs-
projekte in Richterswil und Lugano für die Gruppenge-
Das Volumen der Projektpipeline von Swiss Prime Site sellschaft Tertianum (Leben im Alter).
Immobilien per Ende 2017 beträgt CHF 2.1 Mrd. und
besteht aus Projekten, die sich bereits im Bau oder noch Swiss Prime Site Immobilien verfügt neben Landreser-
in Planung befinden. Insgesamt ist vorgesehen, in den ven in der Grössenordnung von 129 000 m² (potenzielle
kommenden Jahren neue Mietflächen in der Grössen- Investitionen von rund CHF 600 Mio.), die weiteres
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ordnung von 400 000 m2 zu erstellen. Daraus werden Potenzial für künftiges Wachstum bieten, auch über be-
rund CHF 120 Mio. zusätzliche Mieterträge erwartet. trächtliche Ausnutzungsreserven im Bestand.
Projekte im Bau
Die Bauprojekte umfassen ein Investitionsvolumen von
rund CHF 600 Mio. Die dabei erstellten Mietflächen wer-
den in der Grössenordnung von 102 000 m2 sein und
Erträge von CHF 37 Mio. pro Jahr generieren. Insge-
samt befinden sich derzeit sechs Projekte im Bau. Die
höchsten Investitionen werden mit CHF 233 Mio. in der
Genfer Grossüberbauung «Espace Tourbillon» getätigt.
Kurz nach Baustart im zweiten Halbjahr 2017 konnten
bereits zwei Gebäude der zu erstellenden fünf Liegen-
schaften veräussert werden. Das Ziel ist ein weiterer
Teilverkauf. Rund 30% der ursprünglichen Fläche von
95 000 m2 sollen jedoch im Portfolio von Swiss Prime
Site Immobilien verbleiben und für zusätzliche Mieter-
träge sorgen. Ein weiteres richtungsweisendes Projekt
34Strategie- und Lagebericht
Projektpipeline
Projekte im Bau
Werte in CHF
900 Mio.
800 Mio.
700 Mio.
604.0 Mio.
600 Mio.
500 Mio.
Espace Tourbillon, Plan-les-Ouates 233.0 Mio.
400 Mio.
371.0 Mio.
300 Mio.
Schönburg, Bern 193.0 Mio.
200 Mio.
YOND, Zürich 89.0 Mio.
100 Mio.
Riantbosson Centre, Meyrin 42.0 Mio. 89.0 Mio.
Geneva Business Terminal, Meyrin 21.0 Mio.
Etzelgut, Zürich 26.0 Mio. 73.0 Mio.
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
Projekte in Planung
Werte in CHF
900 Mio.
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822.0 Mio.
800 Mio.
VMA Pré-Bois, Meyrin 155.0 Mio.
700 Mio.
600 Mio.
Pont-Rouge, Lancy 257.0 Mio.
500 Mio.
400 Mio.
Stücki Park, Basel 190.0 Mio.
300 Mio.
Etzelblick, Richterswil 50.0 Mio. 220.0 Mio. 200 Mio.
Du Lac, Paradiso-Lugano 70.0 Mio.
100 Mio.
NZZ-Areal, Schlieren 100.0 Mio. 100.0 Mio.
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
35Wir machen Lagen!
Peter Lehmann, CEO Swiss Prime Site Immobilien, will in den kommenden Jahren Projekte im Um-
fang von CHF 2.1 Mrd. realisieren. Ein Gespräch über Kunden- und Marktnähe, Innovationskraft,
Verdichtungspotenziale, organisches Wachstum und sein wichtigstes Gut: das Know-how der Mit-
arbeitenden.
Peter Lehmann, in Ihrer neuen Funktion als CEO der Winterthur haben wir die Chance genutzt, die Gebäude
Swiss Prime Site Immobilien AG leiten Sie eine der rund um unsere Immobilie «Roter Turm» zu kaufen
grössten Immobilienfirmen der Schweiz. Was un- und damit nun ein in sich geschlossenes Areal zu ver-
terscheidet Sie von den Mitbewerbern? wirklichen. Dadurch gewinnen wir viele Synergien. In
Unsere Grösse hat natürlich Vorteile: Durch unsere Bör- Genf konnten wir uns beim bedeutenden Entwick-
sennotierung haben wir einfacheren Zugang zu Kapital, lungsprojekt «Esplanade de Pont-Rouge» als First Mo-
was unsere Handlungsfähigkeit punkto Geschwindigkeit ver positionieren.
wie auch Volumen massiv verbessert. Für Anleger sind
unsere Titel interessant, denn sie sind liquide.
Dann ist die Qualität unseres Portfolios überdurch- «Unsere Innova
schnittlich. Absolute Premiumlagen in der Schweiz sind
immer gefragt. Die meisten unserer Mieter haben lang-
tionskraft ist der
fristige Verträge. Dies macht uns von Marktzyklen un- grösste Vorteil.»
abhängiger.
Unsere Innovationskraft ist meiner Meinung nach der
grösste Vorteil. Wir bauen nicht einfach, sondern sind in Aber Ihr Hauptfokus liegt auf dem bestehenden Port-
der Lage, Gebäude für heutige und künftige Bedürfnisse folio?
unserer Mieter zu entwickeln. Auch bei der Umgestal- Wir werden immer das eine tun und das andere nicht
tung und Neuentwicklung von Immobilien. lassen. Bezüglich des bestehenden Portfolios haben wir
je nach Areal beträchtliche Entwicklungsreserven für
Wenn die Strategie der Investition in Premiumlagen Ausbau oder grosses Potenzial für Verdichtung. Dadurch
weiterverfolgt werden soll, dann ist das angestrebte ist es uns möglich, organisch zu wachsen. Hinzu kommt,
Wachstum wohl nur durch derzeit sehr teure Zu- dass durch den Ausbau Areale noch attraktiver werden
käufe machbar? und Wertsteigerungen erfahren. Wir haben das Know-
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Das wäre aktuell so, wenn wir uns ausschliesslich auf how, Lagen zu machen, wir müssen sie nicht zwingend
dem freien Markt bedienen müssten. Unser Fokus kaufen. Das hat direkt zur Folge, dass unsere Profitabi-
liegt momentan klar auf Wachstum von innen heraus. lität steigt. Entwicklungsprojekte sind wesentlich renta-
Wir haben genügend Areale mit grossen Reserven, bler als Zukäufe. Zudem ist es uns möglich, unseren
die wir weiterentwickeln werden. Dadurch haben wir Anspruch an Nachhaltigkeit und Innovation von Anfang
keinen Druck, zu verzerrten Preisen einkaufen zu müs- an durchzusetzen. Bei Zukäufen ist es oft notwendig
sen. Wir sind bereit, uns im nächsten Marktzyklus mit nachzubessern.
weiteren Arealen zu verstärken.
Projektentwicklung als Innovationstreiber. Woher
Sie haben auch 2017 Zukäufe getätigt. Was gab den nehmen Sie das Know-how?
Ausschlag bei den Objekten? Es ist nicht so, dass wir die benötigten Fachleute ein-
Neben dem Preis ist die Standortqualität und das damit fach so auf dem freien Markt rekrutieren können oder
verbundene Potenzial entscheidend. Damit wir ein dass es entsprechende Angebote als Dienstleistung
langfristig erfolgreiches Projekt realisieren können, gibt. Arealentwicklung auf diesem Niveau ist eine Kom-
achten wir vor allem auf gute Anbindung an den öffent- petenz, die wir inhouse entwickelt haben und weiter
lichen Verkehr. Die Makro- und die Mikroumgebung vorantreiben werden. Wir entscheiden uns für die bes-
sind ebenfalls essenzielle Faktoren. Wir konnten dieses ten Kandidaten und integrieren sie in unsere Teams.
Jahr zwei sehr gute Transaktionen abschliessen. In So können wir unseren wachsenden Bedarf decken.
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