Moderne Industriegebäude Kostenoptimierte Planung Büroflächen Den Markt im Blick - Service-Seiten
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BS | WOB Herausgeber MediaWorld GmbH | www.service-seiten.com | Ausgabe Braunschweig/Wolfsburg 2019 Immobilien Ratgeber für Unternehmer Moderne Industriegebäude Büroflächen KfW-Förderung Kostenoptimierte Planung Den Markt im Blick Administrativer Mehraufwand?
Impressum
Service-Seiten Immobilien
Ratgeber für Unternehmer
Ausgabe Braunschweig/Wolfsburg 2019
Jahresausgabe
Nr. 13
Herausgeber (V. i. S. d. P.)
MediaWorld GmbH
Timo Grän, Martin Voß
Wolfgang Straub
Verlag
MediaWorld GmbH
Agentur für Marketing & Verlag
Bankplatz 8
38100 Braunschweig
Telefon 0531 482010-20
Telefax 0531 482010-21
info@mediaworldgmbh.de
www.mediaworldgmbh.de
Grafik: Bürogebäude Quartier Berliner Straße, Braunschweig
Geschäftsführer
Timo Grän
Schriftleitung
RA Wolfgang Straub, RA Martin Voß, LL.M.
Editorial
Grafische Gestaltung
Marlene Brandt, Sultan Cakal, Joey Mertinke 3 Vorwort Herausgeber
Auflage 4 Grußwort Beirat
25 000 Stück
5 Fachlicher Beirat
Verteilung
Beilage „IHK wirtschaft“, Ausgabe Juni 2019 6 Grußwort
Beilage „Unsere Wirtschaft“, Ausgabe August 2019
50 Autorenübersicht
Druck und Auflagennachweis
Strube Druck & Medien OHG
Veröffentlichungen
Verlagsrechte
Nachdruck nur mit Genehmigung des Verlags.
Einsender von Manuskripten, Briefen u. ä. 7 Immobilienkauf mit einem Grundstückssachverständigen
erklären sich mit einer redaktionellen Bearbeitung 8 Fallstricke beim Hausbau und Grundstückskauf
einverstanden. Alle Angaben ohne Gewähr.
10 Nachverdichtung nach oben
Anzeigen/Projektsteuerung
Dunja P. Assunção, Timo Grän / Żaneta Gonsior 12 Dienstleistungen bei der Anmietung von Büroflächen
Anzeigentarif 13 Anlagestrategie Mikro- und Serviced Apartments?
Mediadaten Ausgabe 2019
16 Bauwerke für moderne Industriegebäude
Titelbild
Visualisierung Bürogebäude 19 KfW-Förderung im Wohnungsbau
Quartier Berliner Straße, Braunschweig 20 Steuern rund um die Immobilie
Engel & Haehnel GbR
22 Datenschutz in der Immobilienverwaltung
Nächste Ausgabe
Frühjahr 2020 26 Was bedeut die New Work Culture für Büroimmobilien?
Hinweis 30 Ein Masterplan für die Innenstadt
Die einzelnen Beiträge haben ausschließlich
informatorischen und unverbindlichen Charakter 33 Büromarkt Braunschweig 2019
und basieren auf der Rechtslage zum Zeitpunkt 36 Die Überflüssigkeit des Immobilienmaklers
der Veröffentlichung dieser Ausgabe. Sie stellen
keine Rechtsberatung dar und können eine indivi 38 Das Fenster von morgen – mehr als nur ein Loch in der Wand!
duelle Beratung, welche die jeweiligen Besonder-
heiten des Einzelfalls berücksichtigt, nicht ersetzen. 41 Nur Feuer, Leitungswasser, Sturm?
44 Qualitätsmanagement und IT in der Immobilienverwaltung
Veröffentlichungen 46 Von der Innenstadt ins Grüne – warum entscheiden sich
Timo Grän, GF MediaWorld GmbH so viele Unternehmen für einen Standort auf dem Land?
Telefon 0531 482010-10
graen@mediaworldgmbh.de 48 Das Fachwerkhaus – Tradition mit Zukunft
Internet
www.service-seiten.com
SERVICE-SEITEN Immobilien | 2019 3
Martin Voß, LL.M. | Rechtsanwalt Timo Grän Wolfgang Straub | Rechtsanwalt
Vorwort Herausgeber
Sehr geehrte Unternehmerinnen und Unternehmer,
Nachhaltigkeit ist seit vielen Jahren ein gewichtiges Mit den Service-Seiten Immobilien geben wir Ihnen
Thema im Immobilienbereich und hat auch etwas mit genau diese von fachlicher Expertise geprägten Infor-
Kontinuität über einen langen Zeitraum hinweg zu tun. mationen an die Hand, um Ihre nachhaltigen Entschei-
Daher freuen wir uns, Ihnen nun schon zum 13. Mal die dungen rund um die Immobilie treffen zu können.
Service-Seiten Immobilien als Ratgebermagazin zum
Thema „Immobilien“ in der Region Braunschweig/ Die hohe Qualität aller Beiträge im Hinblick auf Voll-
Wolfsburg präsentieren zu können. Die über diesen ständigkeit und Leseverständlichkeit ist uns seit der
Zeitraum kontinuierliche und thematisch breit gefächer- ersten Ausgabe ein grundlegendes Anliegen. Die Lese-
te Information der Leserinnen und Leser ist unser nach- rinnen und Leser sollen ausschließlich mit korrekten
haltiger Beitrag zur immobilen Entwicklung der Region. Informationen versorgt werden. Dies ist unser Anspruch
und darunter geht es auch nicht. Denn eins ist klar:
Die Situation in der Immobilienwirtschaft wird langsam Beratung fußt immer auf Vertrauen! Daher wurden wie
angespannter. An die Nachrichten über Wohnungsman- in den vergangenen 12 Ausgaben alle Beiträge durch
gel und fehlende Handwerkerkapazitäten hat man sich unseren fachlichen Beirat eingehend geprüft, wenn
schon ein wenig gewöhnt. Die daraus resultierenden nötig korrigiert, und freigegeben. Auf unserer Website
Folgen in Form von steigenden Mieten und Baukosten www.service-seiten.com finden Sie neben den Bei-
werden nun aber verstärkt diskutiert. Auch nimmt der trägen aus der aktuellen Ausgabe auch alle bisher er-
Wettbewerb um die begrenzten Bauflächen in den schienenen Magazine. Gutes Wissen geht also nicht
Städten zwischen den wohnwirtschaftlichen und den verloren und steht Ihnen als nachhaltiges Beratungs-
gewerblichen Nutzungen weiter zu. Denn nicht nur kompendium mit gesicherter Qualität auch zu den
Wohnungen sind größtenteils knapp, auch Büro- und Themen „Gesundheit“, „Finanzen Steuern Recht“ und
Gewerbeflächen werden stark nachgefragt. Neue und „Stiftungen“ jederzeit zur Verfügung.
moderne Konzepte für das Wohnen und Arbeiten in der
Stadt müssen erarbeitet und umgesetzt werden. Da sich Nachhaltigkeit immer auf die Zukunft bezieht,
können Sie sich auch schon auf die nächste Ausgabe der
Einfache und schnelle Lösungen wird es für diese Service-Seiten Immobilien für die Region Braunschweig/
Themen nicht geben. Vielmehr sind vor allem die regi- Wolfsburg freuen. Aber zunächst wünschen wir Ihnen
onalen Akteure gefordert, im Rahmen der bestehenden auf den folgenden Seiten eine erkenntnisreiche Lektüre!
Rahmenbedingungen Konzepte zu entwickeln, die den
Menschen und Unternehmen mit ihren unterschiedlichen Herzlichst,
Ansprüchen gerecht werden. Dafür bedarf es vieler
Dialoge zwischen den Beteiligten, um auch auf Basis
fundierter Sachkenntnisse Entscheidungen zu treffen,
die nicht nur kurzfristig helfen, sondern von Dauer sind. Martin Voß, LL.M. Timo Grän Wolfgang Straub
4
Jan Laubach
Diplom-Ingenieur
Beiratssprecher Service-Seiten Immobilien
Geschäftsführender Gesellschafter
iwb Ingenieurgesellschaft mbH
Braunschweig
Grußwort Beirat
Liebe Leserinnen und Leser,
was erwarten Sie von einem Expertenmagazin wie den nung der Marktlage am Bau voraus? Nein, gewiss nicht!
Service-Seiten Immobilien? Sie möchten fachgerecht Auch wenn der Wohnungsbau sein Hoch erreicht hat – die
und aktuell informiert werden? Machen wir! Sie möchten Nachfrage nach Büroimmobilien ist riesengroß und der
produktneutrale Berichterstattungen und Empfehlungen? Investitionsstau der öffentlichen Infrastruktur ist bun-
Selbstverständlich! Sie möchten von unseren Experten desweit auf ca. 128 Mrd. Euro angestiegen. Eine Entspan-
frühzeitig über Entwicklungen und Veränderungen in nung auf der Nachfrageseite dürfte in den nächsten
der Bau- und Immobilienwirtschaft in Kenntnis gesetzt Jahren kaum zu erwarten sein. Und auf Anbieterseite?
werden? Auch das ist unser Ziel! Erreichen wir unsere Da schlagen die Industrie- und Handelskammern Alarm:
Ziele? Ja, ich denke schon! Ein Beispiel: Vor 4 Jahren Bis 2020 suchen 180 000 Handwerksbetriebe einen
haben wir auf den veränderten Baumarkt und die künf- Nachfolger. Bereits jeder 15. Betrieb geht von einer
tigen Entwicklungen der Bauindustrie hingewiesen. Schließung bis 2020 aus. Keine neue Prognose also für
Schon damals haben wir die Empfehlung ausgesprochen, die nächsten Jahre? Doch! Mittlerweile werden auch die
sich über rechtzeitige Ausschreibungen oder auch al- Kapazitäten der Planer knapp!
ternative Beschaffungsmethoden und Rahmenverträge
rechtzeitig Baukapazitäten zu sichern. Entwickeln Sie Ihre Strategie für Ihr Projekt und lassen
Sie sich von unseren Fachartikeln inspirieren.
Vielerorts drehen sich die Kräne und Betonmischer. Es
gibt aber auch zahllose Projekte, da rennen die Bauher- Es grüßt Sie herzlich,
ren den Ausführungsfirmen hinterher, um überhaupt ein
Angebot zu bekommen. Sagen wir heute eine Entspan- Jan Laubach
Vita
1986 – 1994 Studium des Bauingenieurwesens an der Technischen Universität Braunschweig, Abschluss als Dipl.-Ing.
1986 Wissenschaftlicher Mitarbeiter am Leichtweiß-Institut der TU Braunschweig
1988 Wissenschaftlicher Mitarbeiter am Institut für Bauwirtschaft und Baubetrieb der TU Braunschweig
seit 1990 bei der iwb Ingenieurgesellschaft mbH
1992 – 1994 Gutachter für das Ministerium für Stadtentwicklung, Wohnen und Verkehr, Land Brandenburg
seit 1996 Bereichsleiter Hochbau NORD/WEST der iwb
1998 Prokurist der iwb
1999 Geschäftsführer der iwb
seit 2000 Mitglied des DVP – Deutscher Verband der Projektmanager in der Bau- und Immobilienwirtschaft e. V.
seit 2002 Geschäftsführender Gesellschafter der iwb
seit 2007 Mitglied des Fördervereins Bundesstiftung Baukultur e. V.
seit 2007 gif – Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V.
seit 2010 Mitglied im DGNB – Deutsche Gesellschaft für nachhaltiges Bauen e. V.
seit 2014 Dozent Studiengang MBA Unternehmensführung Bau an der Hochschule Biberach,
Biberach University of Applied Sciences
SERVICE-SEITEN Immobilien | 2019 5
Fachlicher Beirat
Dipl.-Wirtsch.-Ing. Hendrik Kappe
Geschäftsführender Gesellschafter
Kappe Projektentwicklung GmbH, Braunschweig
1989 – 1994 Studium des Wirtschaftsingenieurwesens Fachrichtung Bau an der TU Braunschweig
1994 – 1996
Studium des Wirtschaftsingenieurwesens Fachrichtung Bau an der TU Berlin
1996 Abschluss an der TU Braunschweig
1996 – 1998 Bauleitung, Kalkulation Walter Bau AG, Berlin
seit 1999 Geschäftsführer der kappe Projektentwicklung GmbH, Braunschweig
seit 2008 Projektentwickler für Mikro-Apartments und Serviced Apartments
Dipl.-Ing. Stephan Lechelt
Geschäftsführender Gesellschafter
Altmeppen . Gesellschaft für Immobilienbewertung und -beratung mbH, Braunschweig
1995 – 2001 Studium des Bauingenieurwesens an der TH Karlsruhe
2001 – 2004 Projektsteuerer bei der DE-Consult, Berlin
seit 2004 Tätigkeit im Büro Altmeppen
seit 2007 Beratender Ingenieur der Ingenieurkammer Niedersachsen
seit 2008 Geschäftsführer Altmeppen GmbH
seit 2009 Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die
Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken
seit 2016 Herausgeber Büromarktbericht Braunschweig
Harald Vespermann
Geschäftsführender Gesellschafter
Vespermann Real Estate Group, Wolfsburg
1964 – 1967 Lehre zum Kurz- und Wollwaren-Großhandelskaufmann
1967 – 1968 Verkauf Eisenwarengroßhandel
1968 – 1972 Volkswagen Wolfsburg
1972 – 1976 Leitung Organisation Inter Krankenversicherung Braunschweig
1976 – 2010 Geschäftsführer im Einzelhandel für Büro-, Objekt-, Wohneinrichtung
seit 2000 Projektentwicklung; Investor für Hallen, Büro- und Wohnimmobilien
seit 2013 Geschäftsführender Gesellschafter der Vespermann Real Estate Group
René Weidig
Rechtsanwalt und Mediator, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Appelhagen Rechtsanwälte Steuerberater PartGmbB, Braunschweig
Geschäftsführer
Appelhagen Consulting GmbH, Braunschweig
1995 – 2000 Studium an der Juristenfakultät Leipzig; zwei Jahre Vorstand für Marketing
der European Law Student Association, Leipzig
2000 | 2002 1. Staatsexamen | 2. Staatsexamen
2000 Wissenschaftlicher Mitarbeiter am Lehrstuhl für Bürgerliches Recht, Zivilprozessrecht und Urheberrecht,
Leipzig
2000 – 2001 Lehrbeauftragter an der Universität Leipzig
2000 – 2002 Referendariat am OLG Braunschweig
2002 Tätigkeit in der Rechtsabteilung eines Energiekonzerns
2002 Rechtsanwalt bei Appelhagen Rechtsanwälte Steuerberater PartGmbB
seit 2003 Präsident der Braunschweiger Juristischen Gesellschaft e. V.
seit 2007 Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
2008 – 2011 Mitglied des Vorstands der Wirtschaftsjunioren Braunschweig
seit 2011 Senator (Ehrenmitglied) der Wirtschaftsjunioren
6
Monika Thomas
Ministerialdirektorin
Leiterin der Abteilung Stadtentwicklung,
Wohnen und öffentliches Baurecht
im Bundesministerium des Innern,
für Bau und Heimat
Grußwort
Sehr geehrte Unternehmerinnen und Unternehmer,
die Wohnungsfrage ist die soziale Frage unserer Zeit. Fachkräftesicherung geht weit über die Vereinbarungen
Die Sorge um die Lage am Wohnungsmarkt ist groß, aus dem Koalitionsvertrag hinaus. Die Bundesregierung
ob steigender Mieten oder der Bezahlbarkeit von stellt in dieser Legislaturperiode allein für den sozialen
Wohneigentum. Besonders trifft es Menschen mit ge- Wohnungsbau, das Baukindergeld, das Wohngeld und
ringem und mittlerem Einkommen, ob sie Mietwohnun- für die auf Rekordniveau fortgeführte Städtebauförde-
gen suchen oder Eigentum bilden wollen. rung mehr als 13 Mrd. Euro zur Verfügung, ohne die
wichtige noch ausstehende steuerliche Förderung für
Die Schaffung von angemessenem und bezahlbarem freifinanzierten Mietwohnungsneubau.
Wohnraum steht auf der Agenda der Bundesregierung
ganz vorne. Der Neubaubedarf betrifft vor allem die Die Wohnraumoffensive zielt auf die vielfältigen Inte
Großstädte. In den ländlichen Räumen geht es um den ressen der sehr unterschiedlichen Akteure auf den
Erhalt des Wohnungsbestands und oft um die Sicherung Wohnungsmärkten – seien es die von Groß- und
und Belebung von Ortskernen. Auch in der prosperie- Kleininvestoren oder die von Mietern und Selbstnutzern.
renden Region Braunschweig/Wolfsburg findet sich Und sie trägt der wirtschaftlichen und beschäftigungs-
beides. politischen Bedeutung der Wohnungswirtschaft und
der Bauinvestitionen Rechnung.
Mit dem Wohngipfel am 21.09.2018 im Bundeskanz-
leramt hat die Bundesregierung eine Wohnraumoffen- Wir sind mitten in der Umsetzung der Wohnraumoffen-
sive gestartet und die entscheidenden Weichen für die sive und benötigen die Mitarbeit aller. Die Wohnungs-
Wohnungspolitik dieser Legislaturperiode gestellt. und Immobilienwirtschaft ist ein besonders wichtiger
Bund, Länder und Gemeinden haben sich gemeinsam Partner. Sie entwickelt hochwertigen und bezahlbaren
auf ein umfassendes Maßnahmenpaket verständigt, Wohnraum, bewirtschaftet und verwaltet ihn. Sie bietet
um den Wohnungsbau anzukurbeln. vielen Menschen ein Zuhause in guter Nachbarschaft.
Die Rahmenbedingungen für den Wohnungsneubau
Das vereinbarte Paket aus investiven Impulsen – wie waren selten so günstig wie heute. Nutzen wir gemein-
Baukindergeld und Förderung des Mietwohnungsbaus sam die Chance.
Foto: Lars Landmann
–, aus Maßnahmen für bezahlbares Wohnen – wie die
Stärkung des Wohngeldes –, aus Maßnahmen zur
Baulandmobilisierung, zur Baukostensenkung und zur Monika Thomas
Fachinformation SERVICE-SEITEN Immobilien | 2019 7
Immobilienkauf mit einem
Grundstückssachverständigen
Der Sachverständige ist ein kompetenter Immobiliendienstleister
Dipl.-Ing. Stephan Lechelt | Geschäftsführender Gesellschafter
Altmeppen . Gesellschaft für Immobilienbewertung und -beratung mbH, Braunschweig
Der Kauf einer Immobilie ist sowohl für Privatleute als auch für viele Unternehmen die größte
Investition ihres Lebens. Die Tragweite der Kaufentscheidung ist enorm. Doch was machen
die Menschen bei Fragen und Problemen rund um den Kauf einer Immobilie? Sie lösen sie
zumeist allein! Immobilien, Gastronomie und Fußball kann in Deutschland halt immer noch
jeder – denken viele! Dabei gibt es unzählige Beispiele, wie aus der Traumimmobilie der Alb-
traum „Immobilie“ wurde. Es geht natürlich auch anders: Wer sich gut beraten in das „Aben-
teuer Immobilie“ stürzt, weiß zumindest, was auf ihn bzw. sie zukommt. Doch wer hilft
einem beim Kauf einer Immobilie? Der Grundstückssachverständige fällt den allermeisten
leider nicht ein, ist seine Existenz doch oftmals völlig unbekannt. Dabei ist er aufgrund seiner
Fokussierung auf die Wertermittlung befähigt, eine Immobilie ganzheitlich zu beurteilen.
Beim Kauf einer Immobilie haben die meisten beurteilt und bewertet sie, um abschließend Doch ein guter Sachverständiger kennt auch
Erwerber Probleme, die bauliche Qualität und den Wert festzustellen. Dieses Spektrum reicht die Grenzen seines Leistungsumfangs. Kom-
den bautechnischen Zustand einzuschätzen. von planungsrechtlichen Gegebenheiten über plexe Rechtsfragen sind z. B. nicht sein Gebiet
Es fehlt ihnen schlicht an Vergleichs- und Erfah- die bautechnischen Belange von Gebäuden und durch einen kompetenten Rechtsanwalt
rungswerten. Nicht jede Feuchtigkeitsstelle im bis hin zu betriebswirtschaftlichen Zusam- für Immobilienrecht zu beantworten. Die Kos-
Keller ist ein preisrelevanter Mangel und der eine menhängen. Da der Sachverständige all diese ten für einen Sachverständigen sind im Vergleich
oder andere kleine Riss tut sich bei den meisten Aspekte einschätzen kann, ist er natürlich in zu den mit einer Immobilie verbundenen In-
Gebäuden im Laufe eines Immobilienlebens auch der Lage, auch andere Fragestellungen rund vestitionen indes überschaubar.
auf. Dabei sind andere Komponenten des Hauses um die Immobilie zu beantworten als nur die
wie z. B. das Dach, die Fenster und die Heizung zum Wert. Wahl eines geeigneten Sachverständigen
oftmals von wesentlich größerer Relevanz. Wesentliche Merkmale des Sachverständigen
Mitunter erfordert deren Instandsetzung kurz- Der Sachverständige ist für seine Kunden im sind seine Unabhängigkeit, Objektivität und
oder mittelfristig erhebliche Investitionen. Rahmen einer Dienstleistung beratend tätig Neutralität. Problematisch ist in Deutschland,
und bringt sein umfangreiches Fachwissen in dass die Bezeichnung „Sachverständiger“
Der Käufer nimmt meist nur die baulichen die jeweilige Thematik ein. Dabei muss es nicht nicht geschützt ist und somit kein belastbares
Themen wahr und lässt die rechtlichen und immer ein vollumfängliches und kosteninten- Qualitätsmerkmal darstellt. Daher sollte bei
wirtschaftlichen Gegebenheiten außer Acht. sives Verkehrswertgutachten sein. der Wahl eines Sachverständigen auf den
Wer kennt sich schon mit beschränkt persön- Zusatz „öffentlich bestellt und vereidigt“ oder
lichen Dienstbarkeiten aus, die in Abteilung II Oftmals reicht auch eine vergleichbare Qualifikation geachtet
des Grundbuches eingetragen sind, oder mit eine begleitende Besichtigung werden. Das bürgt dafür, dass die Befähigung
Baulasten? Beim Kauf von Eigentumswohnun- der zum Kauf des Sachverständigen von einer Bestellungs-
gen spielen darüber hinaus die Regelungen stehenden Immobilie. körperschaft (z. B. IHK oder Ingenieurkammer)
der Teilungserklärung und die Besonderheiten geprüft wurde.
der Wohnungseigentümergemeinschaft eine Nach einer gemeinsamen Inaugenscheinnah-
wesentliche Rolle. Die ganzheitliche Beurteilung me werden die Probleme und Chancen erläu- Fazit
einer Immobilie ist daher nicht zu unterschätzen. tert und mit den Kunden diskutiert. Bei Immobilien-Themen sollte stets an einen
qualifizierten Sachverständigen für die Be-
Somit lassen sich viele individuelle Fragen wertung von bebauten und unbebauten
Foto: fotolia/leszekglasner
Immobilienwert und mehr
Um den Wert einer Immobilie zu bestimmen, schnell klären und den Käufern wird mehr Si- Grundstücken gedacht werden. Denn viele
befasst sich der Sachverständige mit allen cherheit bei der Entscheidung für oder gegen Kunden sind erstaunt, wie viele Chancen aber
Gegebenheiten und Eigenschaften einer Im- die Immobilie gegeben. Ein schriftliches Pro- auch Risiken mit einer Immobilie verbunden
mobilie. Er trägt Informationen zusammen, tokoll rundet diese Beratungsleistung ab. sind!
8
Fallstricke beim Hausbau
und Grundstückskauf
Rüdiger Giesemann | Rechtsanwalt und Notar, Fachanwalt für Steuerrecht
Ullrich Hammer | Rechtsanwalt und Notar a. D.
Manfred Hofmeister | Rechtsanwalt und Notar a. D.
Canzlei der Rechtsanwälte Giesemann Guntermann, Braunschweig
Hausbau und Grundstückskauf stehen Ullrich Hammer
häufig in einem Zusammenhang. In der In der Tat, bei einem unwirksamen Bauvertrag
Annahme, Steuern und Kosten zu sparen, ist der Unternehmer auf die Nase gefallen. Der
beurkunden die Vertragspartner dabei man- Vertrag ist unwirksam und der Käufer hat nicht
ches Mal nur den Grundstückskauf nota- gezahlt und musste das auch nicht. ßerer Seite; Baubetreuungs-, Architektenvertrag,
riell, nicht aber den Hausbauvertrag. Vertrag über den Kellerausbau etc.) haben die
Rüdiger Giesemann Finanzrechtsprechung nicht daran gehindert,
Ullrich Hammer Infolge sind auch etwaige Ratenzahlungsab- in bestimmten Fällen gleichwohl ein einheitli-
Sparen ist doch gut. sprachen unwirksam. ches grunderwerbsteuerauslösendes Vertrags-
werk anzunehmen.
Manfred Hofmeister Ullrich Hammer
Aber nicht, wenn das Ziel verfehlt wird. Völlig leer muss der Unternehmer dabei aller- Rüdiger Giesemann
dings nicht ausgehen. Anspruch auf Zahlungen Man darf die Finanzverwaltung nicht unter-
Rüdiger Giesemann kann er trotzdem haben. schätzen.
Das heißt?
Rüdiger Giesemann Manfred Hofmeister
Manfred Hofmeister Aber Zahlungen nur auf gesetzlicher Grundla- Beim Erwerb unbebauter Grundstücke im
Bei bestimmtem Zusammenhang zwischen ge und ggf. erst nach Abnahme des Bauwerkes. Baugebiet oder anderer Anzeichen für eine
Grundstückskauf und den bauausführenden beabsichtigte Bebauung, versenden die Fi-
Verträgen besteht die Pflicht zur notariellen Manfred Hofmeister nanzämter eigens hierfür gestaltete Formblät-
Beurkundung auch der bauausführenden Das kann die Unternehmensfinanzierung ganz ter an Erwerber und Veräußerer.
Verträge. schön durcheinanderbringen.
Ullrich Hammer
Rüdiger Giesemann Ullrich Hammer Nicht nur das. Die Finanzverwaltung wertet
Das ist richtig. Nach dem Gesetz und der Zusätzlich kann es „Besuch“ vom Finanzamt Zeitungsannoncen über Angebote zum
Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes geben. Hausbau oder Verkauf von Baugrundstücken
können eigentlich nicht notariell beurkun- aus.
dungspflichtige Verträge formnichtig sein, Rüdiger Giesemann
wenn der Abschluss eines Grundstücksge- Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanz- Rüdiger Giesemann
schäfts von der Eingehung dieser anderen hofes können Grunderwerb und Bauvertrag Gegebenenfalls besuchen die Finanzamts-
Fotos: MediaWorld GmbH/Marlene Brandt | fotolia/Jean Kobben
Verträge abhängig ist (insbesondere Haus- auch bei Erhebung der Grunderwerbsteuer als mitarbeiter die Baugebiete, werten die
bauverträge, Baubetreuungsverträge etc.). Einheit betrachtet werden. Bauschilder aus oder händigen die Vordru-
cke dem Bauherrn gleich vor Ort auf der
Manfred Hofmeister Manfred Hofmeister Baustelle aus.
Die zivilrechtlichen Folgen können sehr Mithin unterliegt in diesen Fällen auch der
unangenehm sein. Im Extremfall stellt sich Baupreis der Grunderwerbsteuer. Manfred Hofmeister
erst während der Bauphase die Unwirksam- Verstöße gegen Anzeigepflichten gegenüber
keit des Bauvertrages und möglicherweise Ullrich Hammer dem Finanzamt können zur Verlängerung der
auch des Grundstückskaufs wegen Form- Selbst verschachtelte oder aufgespaltene Festsetzungszeiträume von Grunderwerbsteu-
mangels heraus. Vertragsgestaltungen (z. B. Zwischenschaltung er über etliche Jahre hinaus führen.
unterschiedlicher Vertragspartner auf Veräu-
Fachinformation SERVICE-SEITEN Immobilien | 2019 9
Ullrich Hammer In Kürze: Unternehmer und Bauherr schlossen Das Oberlandesgericht Naumburg hingegen
Nach § 19 GrEStG haben die Beteiligten aus- einen Hausbauvertrag ohne notarielle Beurkun- befand den Vertrag auch ohne notarielle Be-
drücklich sogar nicht notariell beurkundete dung. Der Hausbauvertrag sollte unabhängig urkundung für formwirksam. Es gab der Beru-
Verträge anzuzeigen. von Verträgen gelten, die der Grundstücksbe- fung und der Klage statt.
schaffung dienen. Einen rechtlichen Zusam-
Rüdiger Giesemann menhang zwischen der Grundstücksbeschaffung Rüdiger Giesemann
Man sollte meinen, diese Art von Problemen und diesem Hausbauvertrag wünschten die Interessant. Der Bundesgerichtshof sieht dies
ist bekannt und löst in der Praxis keine Gefah- Parteien nicht. Allerdings wies der Unternehmer differenziert. Er urteilte, dass sich auch aus
ren mehr aus. dem Bauherren vereinbarungsgemäß einige den Umständen eine rechtliche Einheit und
Grundstücke nach. Der Bauherr kündigte den damit eine Beurkundungspflicht aller Verträge
Manfred Hofmeister Hausbauvertrag mit der Begründung, die vom ergeben kann.
Weit gefehlt. Die Praxis beim Kosten- und Unternehmer nachgewiesenen Grundstücke
Steuernsparen ist erfinderisch. gefielen ihm nicht. Der Unternehmer klagte Manfred Hofmeister
daraufhin auf Basis einer Vertragsklausel einen Die Entscheidungen zeigen, größtmögliche
Ullrich Hammer pauschalierten Schadensbetrag i. H. v. 10 % des Vorsicht bei den Vertragsgestaltungen Hausbau
Als Beispiel: ein Urteil des OLG Naumburg. Ein vereinbarten Kaufpreises ein. Der Bauherr und Grundstücksbeschaffung ist sinnvoll.
Unternehmer, der erst in der zweiten Instanz wandte ein, dass der Hausbauvertrag formnich-
Recht bekam. Ein Bauherr, der dachte, er tig sei, weil er nicht notariell beurkundet worden
könnte Vorteile aus vermeintlicher Formnich- sei. Das Landgericht folgte dieser Ansicht und
tigkeit ziehen. Und: zwei Gerichte, zwei unter- wies die Klage ab. Es hielt den Vertrag mangels
schiedliche Meinungen. Beurkundung für formnichtig.
Rüdiger Giesemann
10
Nachverdichtung
nach oben
Aufstockung von Bestandsobjekten
statt Flucht in die Peripherie?
Der Mangel an bezahlbarem Wohnraum legt nahe, Parkhäusern, Büro- und Verwaltungsgebäuden sowie
neben der Umwidmung und Wohnbebauung zent- auf Flächen der Einzelhandelsdiscounter. Damit wäre
rumsnaher Flächen auch andere Ressourcen zu er- das im Koalitionsvertrag der Bundesregierung avisier-
schließen. Dabei gerät die Aufstockung bestehender te Ziel, 1,5 Mio. Wohnungen neu zu schaffen, bereits
Immobilien zunehmend ins Visier. Eine brauchbare übererfüllt, ohne zusätzliche Flächen zu beanspruchen.
Strategie? Doch inwieweit erfüllen die genannten Objekte die
Anforderungen der Entwickler? Während bei der Auf-
stockung mehrgeschossiger Wohngebäude die vorhan-
dene Vertikalerschließung nach oben erweitert und im
obersten Geschoss dem Bestand ähnliche Strukturen
geschaffen werden können, müssen bei Gewerbe-,
Funktions- und Verwaltungsbauten Lösungen für teils
In Ballungszentren und Städten fehlen Wohnungen. untypische Gebäudetiefen und individuelle Erschlie-
Das Defizit in der Stadt verdrängt Familien ins Umland, ßungskonzepte gefunden werden. Weitere Probleme
der Flächenverbrauch steigt dort weiter an, der Verkehr ergeben sich aus der Mischnutzung und dem vielfach
zwischen Wohnung und Arbeitsplatz nimmt zu. Sied- nicht gegebenen Planungsrecht. Die Aufstockung von
lungsränder entwickeln sich, Zentren bluten aus. Es Wohngebäuden ist daher sicherlich der naheliegende
besteht Handlungsbedarf und die Diskussion wird auf Ansatz, um zusätzliche Wohnfläche wirtschaftlich zu
allen Ebenen geführt. generieren, die Aufstockung von Funktionsgebäuden
dagegen eröffnet zusätzliches Potenzial in sonst völlig
unzugänglichen zentralen Lagen. Die Auseinanderset-
zung der Einzelhandelsketten mit Konzepten, die statt
Doch geeignete Flächen zur zentrumsnahen Erschlie- des bisher üblichen eingeschossigen Systembaus
ßung weiterer Neubauprojekte sind rar. Die Lösung Wohnen und Handel kombinieren, zeigt, dass die
verlangt nach differenzierten Konzepten und rückt mit Diskussion mittlerweile auch dort zum Umdenken
der Aufstockung bestehender Objekte ein bislang animiert.
untergewichtetes Feld in den Fokus. Studien gehen
davon aus, dass bundesweit durch Aufstockungen
mindestens 2,3 Mio. Wohnungen zusätzlich geschaf-
Fotos: fotolia/Comofoto | iwb | Architekturfotografie Steffen Spitzner, Gera
fen werden könnten – und das in nachgefragten Lagen, Wie kann geprüft werden, ob Aufstockungen möglich
ohne Kosten für Grunderwerb und unter Weiternutzung sind?
bestehender Infrastruktur. Doch das Vorgehen zur Ein hoher Anteil der mehrgeschossigen Wohnhäuser
Erschließung dieses Potenzials unterscheidet sich von aus den 1950er- bis 1990er-Jahren ist laut einschlä-
der klassischen Neubauentwicklung – neben konst- giger Studien konstruktiv geeignet, um zumindest um
ruktiven Fragen sind verstärkt Planungs- und bau- ein zusätzliches Geschoss erweitert zu werden. Aber
rechtliche Hemmnisse zu erörtern und aufzulösen. der Teufel steckt wie immer im Detail: Fragen des
Brandschutzes, der vorhandenen Baukonstruktion,
Dipl.-Ing Georg Müller Welche Objekte kommen in Frage? der Tragfähigkeit und der Gründung sind zu klären
Architekt Laut einer Studie des Pestel-Instituts und der TU Darm- – eine Prüfung der Rahmenbedingungen und Unter-
Fachbereichsleiter
stadt könnten bis zu 1,5 Mio. Wohneinheiten auf beste- suchungen im Vorfeld sind daher bei Aufstockungs-
Generalplanung
iwb Ingenieurgesellschaft mbH henden Wohngebäuden errichtet werden, zudem projekten aufwendige, aber immens wichtige
Braunschweig weitere rund 1,2 Mio. Wohnungen auf innerstädtischen Schritte in der Projektentwicklung und in der Planung.Fachinformation SERVICE-SEITEN Immobilien | 2019 11
Darüber hinaus sind die Planungs- und anstehender Modernisierungen mit der Erwei-
baurechtlichen Rahmenbedingungen zu terung nach oben bietet Vorteile: So kann bspw.
prüfen – insbesondere in engen innerstäd- eine notwendige Strangsanierung im Bestand
tischen Lagen werden die Grenzen des gleichzeitig das neue Geschoss anbinden, ein
Zulässigen schnell erreicht, z.B. die Ein- ohnehin instandsetzungsbedürftiges Dach
haltung der Abstandsflächen oder das Maß könnte gegen die Zusatzetage ersetzt werden
der baulichen Nutzung. Hinzu kommt die und würde die Dämmung der obersten Ge-
Verpflichtung, für zusätzliche Wohnungen schossdecke im Zuge der Aufstockung mitlie- Neubau Dachgeschossaufstockung
Stellplätze zu schaffen: Gerade in zentra- fern. Die Anwendung von Modul- und Fertig- auf Bestandswohngebäude
len Lagen kann kaum eigene Grundstücks- teilbauweisen für die Dachaufstockung verla-
fläche für weitere Stellplätze zur Verfügung gert die Ausführungsdauer von der Baustelle
gestellt werden, die Stellplatzsatzungen in die Werkstatt und trägt dazu bei, Kosten
widersprechen mitunter aktuellen verkehrs- sowie die Beeinträchtigung der Bewohner
politischen Zielen und erscheinen nicht durch Baulärm zu senken.
mehr zeitgemäß, Ablösesummen belasten
die Budgets. Hier wäre es Aufgabe der Der größte Vorteil der Nachverdichtung nach
Politik und Stadtentwicklung, planungs- oben liegt jedoch darin, dass neuer Wohnraum
rechtliche Vorgaben zu prüfen und Hand- ohne Kosten für Grunderwerb, Erschließung
lungsspielraum zu schaffen. und technische Infrastruktur entsteht und die
Wirtschaftlichkeit hier bereits günstiger Ge-
bäudetypen weiter erhöht wird – unter Stär-
Kosten/Nutzen und Nachhaltigkeit kung bestehender urbaner und sozialer Ausbau der obersten Geschosse
Und wie stellt sich die Aufstockung in der Gefüge. Serienfertigungen über System-/ von drei Hochhäusern zu Wohnungen
Kosten-/Nutzenbetrachtung dar? Lohnt es sich, Modulhersteller bringen zusätzliche Effekte
in ein neues Geschoss zu investieren, unter auf der Kostenseite.
erschwerten Baustellenbedingungen und
angesichts der Eigenschaften eines teils schon Fazit
Jahrzehnte alten Bestandsgebäudes? Liegen Die Nutzung brachliegender Dachflächen und
im Bestand keine Hinweise auf eine Einschrän- die Aufstockung bestehender Gebäude zur
kung der Restnutzungsdauer vor, so ist die Schaffung von Wohnraum erfordern einen
Kombination aus Sanierung und Aufstockung genauen Blick bei der Voruntersuchung und
durchaus konkurrenzfähig zum Neubau – so- im Planungsprozess, bieten jedoch erhebliche
lange im Zuge der Aufstockung ein Objekt mit Potenziale. Es lohnt sich sowohl aus wirtschaft-
durchgehendem Instandhaltungszustand der lichen, als auch aus stadtplanerischen, ökolo- Gestalterische Möglichkeiten
Konstruktion
iwbund Haustechnik geschaffen1wird.
Anzeige_S-S-Immo2019_190417.pdf gischen
17.04.2019 20:36:44 und soziologischen Gründen, diese im Dachgeschossausbau
Insbesondere die Verbindung im Bestand Potenziale aufzuschließen.12 Fachinformation
Dienstleistungen bei der Anmietung von
Büroflächen
Optimale Mietverträge gibt es nur mit fundierten Kenntnissen des lokalen Büromarkts
Dipl.-Ing. Stephan Lechelt | Geschäftsführender Gesellschafter
Altmeppen . Gesellschaft für Immobilienbewertung und -beratung mbH, Braunschweig
meisten Unternehmen, denn sie beschäftigen vorhandene Angebot geprüft werden. Für das
sich nur im Fünf- bzw. Zehnjahresrhythmus mit Gros der Marktteilnehmer ist das schwierig, da
dem Markt; nämlich dann, wenn die bestehen- nur der aktuelle Leerstand transparent ist, was
den Mietverträge auslaufen. Und plötzlich muss die Auswahl mitunter sehr stark einschränkt.
der Unternehmer darüber nachdenken, ob er in Tatsächlich stehen perspektivisch viel mehr
der vorhandenen Immobilie bleiben will oder Flächen zur Verfügung, die zum aktuellen Zeit-
eine Veränderung anstrebt. Diese Überlegungen punkt aber noch vermietet und nicht am Markt
sollten aber nicht kurzfristig, sondern schon bekannt sind.
weit vor dem Auslaufen des Mietvertrages an-
gestellt werden. Ausgangspunkt sollte dabei Der dienstleistungsorientierte Berater für den
immer die Struktur der Arbeitsprozesse im Büromarkt hat es da einfacher, denn er verfügt
Unternehmen sein. Nicht die Größe oder die über langfristige Marktkenntnisse und beob-
Nahezu jedes Unternehmen benötigt sie: Anzahl der Räume sind für eine optimale Büro- achtet kontinuierlich den Markt. Daher kann er
Büroflächen. Der Bedarf ist in den vergan- fläche der wesentliche Indikator, sondern die für den Kunden die geeigneten Standorte
genen Jahren durch den wirtschaftlichen strukturelle Konzeption der Fläche, ausgehend identifizieren und mit den Immobilieneigentümern
Wandel von der Produktions- in die Dienst- von den tatsächlichen Tätigkeiten. Um ein frühzeitig in Kontakt treten. Entspricht der
leistungsgesellschaft kontinuierlich ange- optimales Büroflächenkonzept entwickeln zu Standort den Erwartungen des Unternehmens
stiegen. Prognosen gehen für die mittelbare können, sollten sich Unternehmen daher zunächst und kann in der Immobilie das unternehmens-
Zukunft davon aus, dass der Bedarf an Bü- über ihre Arbeitsweisen und Prozesse im Klaren spezifische Büroflächenkonzept umgesetzt
roarbeitsplätzen in Deutschland weiter zu- sein und sich Gedanken über ihre Bedürfnisse werden, sind Verhandlungen über den Mietver-
nehmen wird. Damit wird die Nachfrage machen. Nicht jedes Unternehmen wird mit den trag unerlässlich. Die Miete ist dabei ein zen-
abhängig von der wirtschaftlichen Entwick- aktuell angesagten Open-Space-Lösungen traler, aber nicht der alleinige Maßstab für die
lung tendenziell hoch bleiben und auf ein glücklich. Vielmehr stehen flexible Grundstruk- Marktüblichkeit. Vielmehr müssen alle Aspekte
begrenztes Angebot treffen. Rapide sinken- turen im Vordergrund, die sich bei veränderten betrachtet werden, die sich aus der Struktur,
de Leerstandsquoten spiegeln diese Ent- Bedingungen anpassen lassen. Aus der Kon- der Ausstattung und dem Zustand der Büroflä-
wicklung bereits deutlich wider und zeption lässt sich anschließend ein detailliertes che in Verbindung mit der Miete, zusätzlichen
erfordern bei den Unternehmen ein Umden- Anforderungsprofil für die neue Bürofläche Kosten und Incentives ergeben. Welche Lauf-
ken. Konnten sie sich vor einigen Jahren entwickeln. Oftmals kommen die Unternehmen zeiten sind im aktuellen Marktumfeld möglich
noch aus einem attraktiven Angebot die für sogar mit weniger Fläche aus als vorher, was und günstig? Welche Optionszeiten und Mietan-
sie besten Flächen aussuchen, so sind heu- die Kosten positiv beeinflusst. passungsklauseln sind machbar und sinnvoll?
te vorausschauende Strategien für die Si- Damit ein für das Unternehmen optimales Er-
cherung von Büroflächen gefragt. Kurzfristige An diesem Punkt stellt sich nun für Unternehmen gebnis erzielt werden kann, müssen alle Fakto-
Anmietungen moderner Flächen mit einer die Frage, ob es wirklich sinnvoll ist, neue Flächen ren im Kontext mit den Marktbedingungen
Größe von mehr als 500 m² können nur noch anzumieten. Eventuell ist es ja besser, eine auf analysiert und bewertet werden. Nur so können
in Ausnahmefällen realisiert werden. Um die eigenen Bedürfnisse zugeschnittene Bü- in Zeiten der Angebotsknappheit Verhandlungen
auf dem Büromarkt erfolgreich agieren zu roimmobilie neu zu bauen. Diese Entscheidung mit Vermietern auf Augenhöhe geführt werden.
können, werden umfassende Kenntnisse ist von einer Vielzahl von Aspekten abhängig,
Foto: fotolia/4th Life Photography
der lokalen Marktgegebenheiten benötigt. wird aber im Wesentlichen vom Angebot an Denn eins ist auch klar: Ein von Mieterseite
Ansonsten geht man unter Umständen leer adäquaten Mietobjekten, der Größe der benö- angebotener langfristiger Mietvertrag ist ein
aus oder zahlt einen zu hohen Preis! tigten Fläche und den Finanzierungsmöglich- Asset mit einem oftmals siebenstelligen Wert.
keiten beeinflusst. Bei kleineren Flächen mit Da lohnt es sich immer, die eigene Verhand-
Die Beobachtung des Büroimmobilienmarktes weniger als 1 000 m² ist ein Neubau zumeist zu lungsposition durch einen Berater mit dezi-
gehört nicht zu den Kernkompetenzen der kostenintensiv, bei größeren Flächen muss das dierten Marktkennnissen zu verbessern.Fachinformation SERVICE-SEITEN Immobilien | 2019 13
Anlagestrategie
Mikro- und Serviced Apartments?
Neue Konzepte für das Wohnen in der City
Quartier Berliner Straße Braunschweig – Aufnahme „Vogelperspektive“
Der Mangel an Wohnraum in den Städten treibt Mieten und Kaufpreise
derzeit in die Höhe, zugleich steigt für Anleger aufgrund niedriger Zinsen
der Investitionsdruck. In dieser Situation verzeichnen neue Wohnprodukte
wie Mikro- und Serviced Apartments einen Boom, der absehbar anhalten
wird. So müssten bis zum Jahr 2030 rd. 3,1 Millionen neue Wohnungen
gebaut werden, um den wachsenden Bedarf zu decken (vgl. Empirica,
Studie 244). Doch was bedeutet diese Entwicklung für Immobilienanleger
und -investoren?
Dipl. Wirtsch.-Ing. Hendrik Kappe
Geschäftsführer
Kappe Projektentwicklung GmbH
Braunschweig14
„Seit 1991 verzeichnet das Statistische Bundesamt
einen Anstieg der Einpersonenhaushalte um ca. 45 %“
Quartier Berliner Straße Braunschweig am Tage … … und am Abend.
Vergleichsweise niedrige Grundmieten entsteht bis 2020/21 ein neues Stadtviertel mit 350
und Kaufpreise bei Mikro-Apartments Mietwohnungen, von denen die meisten als unterschied-
Neben dem anwachsenden Zuzug in Städte und Ge- liche Typen von Mikro- und Serviced Apartments realisiert
meinden haben auch andere Faktoren den Woh- werden: Apartments für Singles, Studenten, Senioren
nungsmarkt verändert. Entscheidend ist z.B. die und Geschäftsleute.
Zunahme von 1- bis 2-Personenhaushalten. Seit 1991
verzeichnet das Statistische Bundesamt einen Anstieg Unterschiedliche Anlageoptionen
der Einpersonenhaushalte um ca. 45 %. Mikro- und Für Anleger beinhaltet das Konzept der Mikro-Apartments
Serviced Apartments kommen diesem Bedarf entgegen, verschiedene Optionen. Die Kombination aus hohen
da die hochwertig ausgestatteten Wohnräume besonders Wohnstandards, guten Lagen und vergleichsweise
kompakt geschnitten sind (Grundrisse zwischen 20 und niedrigen Kauf- und Mietpreisen eröffnet auch Chan-
50 m²) und dadurch erschwingliche Miet- oder Kaufprei- cen für weniger vermögende Menschen, Kapital an-
se ermöglichen. Je nach baulichen Standards können zulegen und zu sichern. Professionellen Anlegern und
Mikro-Apartments auch so geplant werden, dass eine Emittenten bieten die Mikro-Wohnprodukte zusätzli-
bedarfsgerechte Zusammenlegung von zwei Apartments che Diversifizierungsoptionen. Zu beachten ist, dass
sowie eine spätere Umnutzung möglich sind. Vorwiegend bei sehr kleinen Mikro-Apartments, etwa im Segment
werden die Objekte teilmöbliert, manchmal auch voll- Studentenwohnen, die Mieterfluktuation höher ist und
möbliert übergeben. Die meisten Bauträger setzen damit auch der Aufwand für Vermietungsmanagement
dabei auf die deutschen Großstädte wie Berlin, Hamburg und Instandhaltung.
Fotos: Engel & Haehnel GbR
oder München, doch auch B-Standorte sind attraktiv,
da hier größere Wertsteigerungen der Immobilien erzielt Serviced Apartments als Zusatzoption
werden können. Das Wohnraumprojekt „Quartier Berli- Eine andere neue Wohnform ist das Kurzzeitwohnen – das
ner Straße“ in Braunschweig repräsentiert z. B. einen Konzept der Serviced Apartments, die eine Komplettmö-
solchen B-Standort mit Entwicklungspotenzial. Hier blierung mit hotelähnlichen Services wie 24h-Hotline,Fachinformation SERVICE-SEITEN Immobilien | 2019 15
Quartier Berliner Straße – aus einer anderen Perspektive
Visualisierung – Haus A (neu) – inkl. Rampe und Treppe
Reinigungs- oder Bügelservice bieten. Die Ziel- eine stetige und gute Auslastung sorgt. Serviced und Immobilieninvestitionen dar und lassen
gruppen sind Pendler, Geschäftsreisende und Apartments werden oft von institutionellen sich als solide Anlagestrategie einsetzen.
Firmen. Angesichts eines zunehmend projekt- Anlegern eingesetzt, um z. B. die Renditen inner- Ob ein Wohnprodukt passt, sollte stets fach-
bezogenen und volatilen Arbeitsmarktes steigt halb eines Micro-Living-Fonds bei geringem gerecht für den Einzelfall geprüft werden, z. B.
auch hier der Bedarf. Im Anlagegeschäft sind Risiko zu erhöhen. In Wolfsburg-Vorsfelde über eine Anlageberatung. Genutzt werden
Serviced Apartments allerdings als anspruchs- wurde aktuell ein Serviced-Apartmenthaus an die Produkte meist als zusätzliche Altersvor-
volle Produkte einzuordnen, weil Gemeinschafts- einen Publikums-Wohnfonds übergeben. sorge oder Kapitalanlage, als Kapitalsicherung
räume (Empfang/Lounge) und Personal eingepreist und Diversifikationsoption – oder unter reinen
werden müssen. Zwar ist die Vermietung gegen- Fazit Renditegesichtspunkten. Mittelfristig könnten
über klassischem Wohnraum deutlich lukrativer, Mikro- und Serviced Apartments stellen eine sie dazu beitragen, die problematische Lage
es braucht aber einen aktiven Betreiber, der für erwägenswerte Alternative zu anderen Wohn- am Wohnungsmarkt zu entschärfen.16
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Bauwerke
Dr.-Ing. Kerstin
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ellschaft mbH, Braunsch
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Produktions- und Investitionskosten
Am Anfang der Überlegungen zur Investition in au-
tomatisierte Fertigungsstätten steht natürlich die
Maschinen- und Gerätetechnik: der Digitalisierungs-
grad und die logistischen Abhängigkeiten im Pro-
duktionsprozess. Geld verdient wird mit dem fertigen Umfassende Planung optimiert Kosten
und vor allem verkauften Produkt. Vor diesem Hin- Diese verfahrenstechnischen Überlegungen spielen
tergrund stehen neben den reinen Produktionskos- im Industriebau und Wirtschaftsbau eine große
ten natürlich auch alle Investitionskosten auf dem Rolle. Sie müssen bereits bei der Gebäudeplanung
Prüfstand. Da die meisten Produktionsanlagen nicht berücksichtigt werden und haben einen sehr großen
ohne einen Wetterschutz auskommen, werden Pro- Einfluss auf die späteren Bau- und Unterhaltungs-
duktionsgebäude oder -hallen benötigt. kosten.
Für den Bauherrn ist die Überlegung wichtig, welchen Die Planungsbeteiligten müssen sich neben der
Einfluss digital vernetzte Fertigungsanlagen und Zusammenführung aller nutzungsspezifischen
Fotos: Sascha Gramann / Andreas Bormann
Industrieroboter, die ohne Schutzzäune direkt mit Randbedingungen künftig auch auf einen neuen
Menschen zusammenarbeiten, auf die Produktion Planungsrhythmus einstellen. Im Zuge der integ-
haben werden. Damit geht die Frage nach dem ralen Planung sind zunehmend moderne Instru-
Gebäude einher. Aufgrund der langfristigen Ausle- mente wie BIM (Building Information Modeling)
gung einer Gebäudeinvestition sollte das Gebäude mit einzubinden.
nicht nur in der Lage sein, die jetzigen Fertigungs-
anlagen zu beherbergen, sondern auch für eine Schon in frühen Planungsphasen wird mit allen
spätere Umrüstung geeignet sein. Beteiligten am Gesamtmodell das Bauwerk konzi-Fachinformation SERVICE-SEITEN Immobilien | 2019 17
Ferner wird durch die Planung am Ge-
samtmodell eine Kollisionskontrolle
der Installations- und Produktionsstra-
ßen sichergestellt. Damit werden
spätere Änderungskosten minimiert.
So kann ein auf die verfahrenstechni-
schen Abläufe abgestimmtes, optimier-
tes Gebäuderaster gefunden werden.
Bei der Wahl des Tragrasters ist zu
bedenken, dass selbstverständlich weit
gespannte Tragwerke mit wenigen
Stützen realisiert werden können – der
Bauherr erzielt hiermit ein Maximum an
Flexibilität. Ein sehr flexibel zu nutzen-
des Gebäude ist jedoch im Allgemeinen
teurer als ein auf die verfahrenstechni-
schen Abläufe abgestimmtes und op-
timiertes Gebäuderaster. Der Bauherr
muss dementsprechend sinnvoll abwä-
gen zwischen Flexibilität und Kosten.
„Für die Errichtung Tragwerksplanung berücksichtigt
Bauablauf
großer Gebäude ist ein Für die Errichtung großer Gebäude ist ein
sinnvoll gewählter Bauablauf wesentlich:
sinnvoll gewählter hierbei kann möglichst gleichzeitig in
verschiedenen Gebäudebereichen gebaut
Bauablauf wesentlich!“ werden. Eine effiziente Tragwerksplanung
berücksichtigt bereits den möglichen
Bauablauf und optimiert diesen auch
durch die Wahl der Baustoffe und den
sinnvollen Einsatz von Halbfertig- oder
Fertigteilen. Eine zeitlich optimierte
Bauwerkserrichtung spart nicht nur rein
baustellenbezogene Kosten, wie z. B. die
piert. Dabei werden für Entwurfsvarianten verschie- Baustelleneinrichtung, sondern auch Miet- und Zins-
dene Tragwerksraster untersucht und verschiedene kosten.
Baustoffe analysiert, was insbesondere vor dem
Hintergrund teilweise stark schwankender Preissi- Eine Optimierung der Tragwerksplanung kann auch
tuationen am Bau von großer Bedeutung ist. darin liegen, dass z. B. aussteifende Wände nicht
unbedingt in einer Achse übereinander liegen
Durch eine alle Planungsbeteiligten integrierende müssen. So kann eine aussteifende Wand nur mit
Gesamtplanung mit Anwendung von BIM wird Stützen im darunterliegenden Geschoss fortgeführt
gleichzeitig ein Gesamtmodell des zukünftigen werden, wenn die aussteifende Funktion durch
Bauwerks entwickelt, welches eine gute Übersicht eine Wand an einer anderen Stelle ersetzt wird und
über den kosten- und terminmäßigen Ablauf der die aussteifenden Kräfte über die Scheibenwirkung
Gebäudeerrichtung und des späteren Gebäude- der Decken dort hingeleitet werden. Die hier exem-
betriebes gibt. plarisch aufgeführten Parameter sollen aufzeigen,
wie durch moderne Planungsmethoden und eine
Über die Lebensdauer des Gebäudes können frühzeitige Abstimmung zwischen Bauherrn, Ver-
sämtliche Facility-Management-Daten hinterlegt fahrenstechnikern, Architekt, TGA- und Tragwerks-
und diese sowie betriebswirtschaftliche Auswer- planer die Baukosten und Termine zum Wohle des
tungen abgerufen bzw. unterstützt werden. Bauherrn positiv beeinflusst werden können.Ihr
Foto: Andreas Bormann
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KfW-Förderung im Wohnungsbau
Wieviel ist nötig und lohnt sich der Mehraufwand?
Dr.-Ing. Jennifer König | Energie- und Nachhaltigkeitsmanagement | iwb Ingenieurgesellschaft mbH, Braunschweig
Neue Wohngebäude – unabhängig, ob von priva- Finanzierungskonditionen in der Kritik
ten Eigentümern oder Wohnungsbaugesellschaften Die KfW-Finanzierung ist nicht immer die kostengüns-
– müssen sich stets wachsenden Nutzeranforde- tigste Lösung. Die aktuellen Entwicklungen zeigen, dass
rungen als auch sich stets verschärfenden gesetz- die Bauherren bei geschicktem Verhandeln mit ihrer
lichen Rahmenbedingungen stellen. Die daraus Hausbank vergleichbare Kredit- und Zinskonditionen
resultierenden, meist erhöhten Rahmenbedingun- erhalten können. Damit reduziert sich die Attraktivität
gen an das energetische Konzept sowie die tech- der KfW-Förderung auf den reinen Tilgungszuschuss
nische Komplexität stehen im Widerspruch zur und die maximal fünf tilgungsfreien Anlaufjahre.
Forderung nach wirtschaftlichen und nutzerbe-
darfsorientiert betriebenen Gebäuden. Doch wie Beim KfW-55-Standard sind es 5000
finanziert sich ein derartiger Anspruch und ist ein Euro Zuschuss pro Wohneinheit.
erhöhter Aufwand zur Nutzung von Fördermitteln
der richtige Weg? Die Mehrinvestitionen für die Haustechnik und die er-
höhten Dämmstärken und Bauteilausbildungen relati-
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau – kurz KfW – ist vieren diesen Vorteil rasch.
als zentrale Fördereinrichtung heutzutage jedem ein
Begriff. Private Bauherren, aber auch Wohnungsbau- Was kostet es tatsächlich?
unternehmen oder Investoren und Bauträger können Die aktuellen jährlichen Verbrauchskosten von Einfa-
zinsverbilligte Darlehen oder Zuschüsse beantragen. milienhäusern liegen für den gesetzlichen Mindest-
Je nach Programm steigen dabei mit der Förderhöhe standard der Energieeinsparverordnung (EnEV 2016)
auch die energetischen Ziele, denen die Gebäude für Heizung und Warmwasser etwa bei 700 Euro/a.
Fotos: fotolia/MATTHIAS BUEHNER, bilanol
gerecht werden müssen. Bei einem KfW-55-Standard sind es ca. 550 Euro/a
und bei einem KfW-40-Standard ca. 500 Euro/a. Die
Der Haken KfW beziffert die Mehrkosten für einen KfW-55-Standard
Der KfW-55-Standard ist seit April 2016 im Neubau das gegenüber dem gesetzlichen Mindestenergiestandard
Mindestmaß zur Förderfähigkeit. Das Gebäude darf bei einem Einfamilienhaus mit 230 m² auf ca. 13 000
also maximal 55 % der Energie eines nach Marktstandard Euro. Bei einem Zuschuss von 5 000 Euro ergibt sich
errichteten Hauses verbrauchen. Das klingt prinzipiell bei Ausführung im KfW-55-Standard somit eine Amor-
nicht nach zu scharfen Kriterien. Die Praxis zeigt jedoch, tisation von fast 53 Jahren. Dieser Umstand ist für
dass besonders bei Gebäudekubaturen mit Vor- und Bauherren bei Ausführung des KfW-55-Standards nicht
Rücksprüngen oder Einschnitten (Balkonen/Loggien), wirklich attraktiv.
die ein ungünstiges Verhältnis von Außenfläche zu
Volumen haben, sehr hohe Dämmstärken notwendig Fazit
sind, um diese Kriterien zu erfüllen. Wird das Gebäude Für Einfamilienhäuser ist das Ziel KfW nur schwer bis
dabei konventionell über Gas beheizt, steigen die An- gar nicht erreichbar. Der Einsatz moderner und auf-
forderungen weiter. Für Einfamilienhäuser bedeutet der wendiger Technik führt zu hohen Mehrkosten, die über
KfW-55-Standard dann die Umsetzung von Bauteilauf- die Zuschüsse und die vermeintliche Zinsverbilligung
bauten, die denen eines Passivhauses gleichzusetzen nicht attraktiv gemindert werden können. Energiespa-
sind. Im Geschosswohnungsbau ist es glücklicherweise ren im Sinne der KfW bedeutet in diesem Zusammen-
etwas weniger kritisch. Dort sind die Ziele mit einem hang, nicht gleichzeitig Geld zu sparen – die Planung
moderaten Mehr an Dämmung erreichbar. muss tatsächlich individuell beurteilt werden.20
Steuern rund um die Immobilie
Dipl.-Kfm. Jörg Bode Allerdings kündigt sich eine Kehrtwende Bewertungsgesetz vorgesehenen Bewer-
Steuerberater hinsichtlich der Berücksichtigung von Kosten tungsmethoden für Immobilien. Das Grund-
Groß Mohr Bode
an, die unvermutet anfallen, wie z.B. die Be- erwerbsteuergesetz sieht allerdings eine
Partnerschaft
Steuerberatungs- seitigung von Mieterschäden. Hier ist ein Reihe von Steuerbefreiungen vor, die hier
gesellschaft Abzug als Werbungskosten gem. BFH-Recht- auszugsweise, aber nicht abschließend
Braunschweig sprechung möglich. aufgeführt werden.
Problematischer sind die Ausführungen im Die Grunderwerbsteuer wird nicht erhoben bei
BMF-Schreiben IV C 3 –S2211 vom 18.07.2003 dem Erwerb durch eine Erbschaft oder bei
zu bewerten. Insbesondere die Ausführungen Schenkungen unter Lebenden im Sinne des
zur Hebung des Standards lassen erhebliche Erbschaftsteuer- und Schenkungssteuergeset-
Unsicherheiten auftreten. Der Standard eines zes. Ferner wird der Grundstückserwerb durch
Immobilien beschäftigen unsere Gesell- Wohngebäudes bezieht sich vor allem auf den Ehegatten sowie durch Personen, die mit
schaft zurzeit in vielerlei Hinsicht. Wir die Qualität der Heizungs-, Sanitär- und dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind,
haben an dieser Stelle bereits häufiger Elektroinstallation sowie der Fenster (zen- nicht der Besteuerung unterworfen.
über die unten stehenden Themenkom- trale Ausstattungsmerkmale). Führt ein Bün-
plexe berichtet. Aufgrund der permanenten del von Baumaßnahmen bei mindestens drei Des Weiteren sieht das Grunderwerbsteuer-
Relevanz einzelner steuerlicher Sachver- Bereichen der zentralen Ausstattungsmerk- gesetz eine Ausnahme bei dem Übergang von
halte durchleuchten wir im Folgenden male zu einer Erhöhung und Erweiterung des Grundstücken auf eine Gesamthand (z.B. Per-
Themengebiete, mit denen wir in unserer Gebrauchswertes, hebt sich der Standard sonengesellschaft) vor, soweit die Eigentümer
täglichen Arbeit konfrontiert werden. eines Gebäudes. Es wird zwischen einfachem im gleichen Verhältnis an der Personenge-
Standard, mittlerem Standard und hohem sellschaft beteiligt sind wie vorher an dem
Dauerbrenner in der Einkommensteuer ist die Standard unterschieden. Führen Baumaß- Grundstück. Vermindert sich der Anteil des
Differenzierung zwischen Anschaffungskosten/ nahmen zu einer Hebung des Standards Übertragenden am Vermögen der Gesamthand
nachträglichen Herstellungskosten und lau- liegen Anschaffungskosten vor. Der Punkt, innerhalb von fünf Jahren, ist die Befreiung
fendem Erhaltungsaufwand. Abgrenzungen ob bereits bei drei Baumaßnahmen im Bereich nicht anzuwenden.
sind oftmals schwer vorzunehmen, da es, wie der zentralen Ausstattungsmerkmale eine
so oft im Steuerrecht, unterschiedliche Auffas- Standardhebung und damit Anschaffungs- Ebenso ist der Übergang von einer Gesamthand
sungen zur steuerlichen Behandlung gibt. kosten vorliegen oder erst, wenn eine Stan- (z. B. Personengesellschaft) auf mehrere an
dardhebung in den drei Bereichen der der Gesellschaft Beteiligte oder auf einen
Eindeutig sind die Regelungen in § 6 Abs. 1 zentralen Ausstattungsmerkmale vorgenom- Alleingesellschafter begünstigt. Die Grunder-
Nr. 1a EStG. Die Vorschrift erfasst alle Erhal- men worden ist, ist strittig. Aufgrund der werbsteuer wird in der Höhe des Anteils nicht
tungsaufwendungen, die innerhalb der ersten Tragweite der Auswirkungen ist hier beson- erhoben, zu dem der Erwerber am Vermögen
drei Jahre nach Anschaffung einer Immobilie dere Vorsicht geboten. der Gesellschaft beteiligt ist. Die Vorschrift ist
getätigt werden und ordnet sie den Anschaf- nicht anzuwenden, wenn der Übernehmer
fungskosten der Immobilie zu. Der Nettobetrag Eine oftmals unterschätzte Steuerart ist die seinen Anteil an der Gesamthand innerhalb
(ohne Umsatzsteuer) der Erhaltungsaufwen- Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland von fünf Jahren vor dem Übertragungsvorgang
dungen darf 15 % der Anschaffungskosten unterschiedlich ausfällt und in Niedersach- erworben hat. Als Gesamthand gilt z.B. die
des Gebäudes (ohne Grund und Boden) nicht sen 5 % beträgt. Die Grunderwerbsteuer wird OHG, die GmbH & Co. KG oder die GbR.
Foto: fotolia/Chlorophylle
überschreiten, da sie ansonsten als Anschaf- i. d. R. auf den Erwerb von Immobilien erho-
fungskosten gelten. Hierbei ist es unerheblich, ben und bestimmt sich nach dem Kaufpreis. Eine Kapitalgesellschaft – wie z. B. die GmbH
ob es sich um Modernisierungskosten oder Bei einer Grundstücksübertragung richtet oder die Aktiengesellschaft – stellt keine
sonstige Renovierungsmaßnahmen handelt. sich die Bemessungsgrundlage nach den im Gesamthand dar.Sie können auch lesen
