DIE NASE IM WIND zoomDas Fachmagazin für Schweizer Immobilienschätzer 01 | 20 - SIV
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zoom
Das Fachmagazin für Schweizer Immobilienschätzer 01 | 20
Schwerpunkt Veränderung
DIE
NASE IM
WIND
So hat sich das Bewerterwesen gewandelt
05
Andreas Campis «Hotspots»
des Wandels
18
Daniel Hengartner:
«Irgendwann ist die Party vorbei»
34
Mikrolage –
Schlüsselfaktor in der Bewertung
— Editorial —
ZEITGEMÄSS
Liebe Bewerterin
Lieber Schätzer
© Christine Kocher
«Du und deine Papieragenda.» Ich habe längst aufgehört, mich ge-
gen diese teils neckenden, teils spöttischen Aussagen zu wehren. Die
IMPRESSUM bisweilen mitleidigen Blicke stecke ich locker weg. Nicht so locker
Herausgeber ging ich damit um, als jemand zu mir sagte: «Du bist so was von
verklärt-nostalgisch.» Ich, die jedem Zukunftsforscher auf Insta folgt
Schweizer Immobilienschätzer-Verband und sich dann am wohlsten fühlt, wenn möglichst wenig konstant
Poststrasse 23, 9000 St. Gallen
bleibt (Werte und Beziehungen ausgenommen), soll nostalgisch sein?
T 071 223 19 19, www.siv.ch
Hmmm … Ist es tatsächlich diese sehnsuchtsvolle Hinwendung zu
Partner
vergangenen Gegenständen oder fast ein krankhaftes Heimweh, die
mich an der papierenen Agenda – im wahrsten Sinn des Wortes –
Schweizer Institut für
Immobilienbewertung festhalten lassen? Definitiv nicht. Für mich ist das Moleskine einfach
die bessere Wahl (bessere Übersicht, besseres Handling, bessere
Orientierung, ein klarer Rahmen).
Chambre suisse d’experts
en estimations immobilières
Gesamtverantwortung Das Nachdenken über die Agenda-Wahl hat mich darüber nachden-
Daniel Hengartner, lic. iur. HSG, ken lassen, ob es besser ist, mit dem Mainstream zu schwimmen.
Präsident SIV
daniel.hengartner@siv.ch, www.siv.ch Besser wohl nicht, möglicherweise einfacher. Wesentlich entscheiden-
Chefredaktion
der finde ich, dass wir zeitgemäss unterwegs sind – mit unserem
Sibylle Jung Denken und Verhalten also der Gegenwart entsprechen. Wenn wir
zoom@siv.ch
den Link zum Bewertungswesen machen, geht es um Know-how,
Redaktionsteam
Martin Frei, Jitka Doytchinov,
Marktkenntnisse, (Plausibilisierungs-)Methoden und Möglichkeiten;
Anne-Lea Marte, Silja Munz, sie zu kennen und – vor allem – sie richtig anzuwenden ist entschei-
Felix Thurnheer,
Urs-Peter Zwingli
dend. Modern ist dabei nicht immer richtig(er). Alt bewährt – nicht
zwingend veraltet. Wenn Sie abwägen und zum Schluss kommen,
Redaktioneller Beirat
Martin Frei, Daniel Hengartner dass – als Beispiel – eine «alte Methode» für den jeweiligen Fall ge-
Konzept und Umsetzung nau richtig ist, sind Sie nicht nostalgisch, sondern wohl eher clever.
Pur Kommunikation AG, St. Gallen
www.pur-kommunikation.ch
So und so: Behalten Sie die Nase im Wind. Und schnuppern Sie
Design
Agentur formidable, Berneck zeitnah SIV-Luft. Zum Beispiel an der Mitgliederversammlung vom
www.formidable.ch 30. April 2020. Tragen Sie diesen Termin, wenn Sie es nicht bereits
Druck getan haben, am besten heute noch in Ihre Agenda ein. Ob Papier
Cavelti AG, Gossau
www.cavelti.ch oder elektronisch, ist einerlei. Ich freue mich, wenn wir uns da –
Auflage / Erscheinung
ganz traditionell – live sehen.
3600 Ex., 2 × jährlich
Cover
Ein Quartier verändert sich: Löwengarten,
Rorschach. Im Bild: Treppenhaus Haus West,
Fotografie: Lukas Murer, Architekt: Bollhalder
Eberle Architektur
Sibylle Jung
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2
— Inhalt —
FOCUS 05 INTRO
06
Geschätzt #4
mit Andreas Campi,
Halter AG
20 MARKTREPORT
Der aktuelle Markt
im Überblick
25 AUS- UND
IM UMBRUCH WEITERBILDUNG
Punktgenau, mit hoher
Das Bewertungswesen wandelt sich
Praxisrelevanz
rasant – nicht erst seit der Digitalisierung
28 MEHRWERT
08
Das Zünglein an der
Waage
30 DAS PRÜFSOFA
Rosinenpicker
32 REGION TESSIN
Im Fokus: das Kreis-
IN ZAHLEN schreiben 7
AUSGEDRÜCKT
34 REGION
Der Wandel vom Einzelkämpfertum WESTSCHWEIZ
zur Verbandslandschaft Die Mikrolage als
Schlüsselfaktor
36 VERBANDINFOS
10
Aus der Welt des SIV
38 SIV-KOPF
ROLLE DES BEWERTERS
Marco Imhof
4 Experten nehmen Stellung
00
00
13
00
00
00
«SENSOR» FÜR VERGLEICHSWERTE
00 Praktisches Online-Tool, rege genutzt
14
00
0
09 10 11 12 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 01
2018 2019 2020
Stockwerkeigentum Einfamilienhaus Renditeobjekt Landwerte
DIGITALISIERUNG
Bringt Open Data die grosse
Veränderung?
— Zoom 01 | 20 —
3
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— Intro —
GESCHÄTZT #4
Veränderung und Immobilienentwicklung stehen in engem Zusammenhang. Einer, der das ganz genau
weiss, ist Andreas Campi. Als Leiter Entwicklung bei Halter setzt er einen Fokus auf die marktkonforme und
wertsteigernde Positionierung von Immobilien, wobei die nachhaltige orts- und städtebauliche E
ntwicklung
ein Schlüsselfaktor ist. Zoom verrät er seine persönlichen Hotspots, die einen entscheidenden Wandel
mitmachten oder noch tun werden.
Text: Anne-Lea Marte
#1 MITTELPUNKT
© Andreas Campi
© Halter AG
Attisholz-Arena: Platz
und Durchgangsort
zugleich und mit sei-
nen erst zwei Jahren
Sinnbild für die suk-
zessive Transforma
tion im Areal. Dem ur-
sprünglich industriell
genutzten, abgesperr- Immobilienentwickler mit
ten Areal wird neues Leib und Seele: Andreas
Leben eingehaucht. Campi, Leiter Entwick-
lung bei der Halter AG.
#3 FLANIERMEILE
Die konsequente Stadtent-
wicklung von Barcelona
ist faszinierend. Sie zeigt,
#2 FERNSICHT was alles möglich ist,
Die Piazza del Duomo in wenn Interessen aus Poli-
Mailand ist eine Herzens- tik, Wirtschaft und Gesell-
angelegenheit mit Wow- schaft geschickt gepaart
Effekt. Inklusive atembe- werden. Seit den Olympi-
raubender Fernsicht vom schen Sommerspielen
Dach des Doms bis in die 1992 hat sich vieles posi-
Alpen. Der Aufbruch in tiv verändert. Exempla-
die Zukunft ist positiv risch dafür: der Vorplatz
spürbar. Die Silhouette der Passeig Maritím.
von Mailand veränderte
sich in den letzten Jahren
© Andreas Campi
© Andreas Campi
rasant, sicht- und erleb-
bar im modernen Viertel
um Porta Nuova.
GESCHÄTZT
Schweizer Persönlichkeiten zeigen Zoom exklusiv ihre
Lieblingsplätze. Es sind Orte, an denen sie gerne Zeit
verbringen; Räume, die sie mit besonderen Erinnerun
gen verbinden. Zu Hause, unterwegs oder am Arbeits
platz. Der «Marktwert»: geschätzt nach persönlichen
Kriterien. Das ist so gar nicht schätzertypisch – und
trotzdem lesenswert.
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5
— Focus —
DIE BEWERTERBRANCHE
IST SEIT JAHRZEHNTEN
IM UMBRUCH
Das Schätzerwesen wandelt sich wegen der Digitalisierung rasant. Grosse Veränderun-
gen gab es allerdings b
ereits seit den 1990er-Jahren: Damals setzten Professionalisierung und
Spezialisierung ein. Ein Rück- und Ausblick.
Text: Urs-Peter Zwingli
Urs Hausmann hat sich durch Archive Wüest Partner war und seit 2016 als zelpersonen hin zu Unternehmen fort-
gewühlt, viele Seiten Fachliteratur ge- selbständiger Berater arbeitet. setzt: «Die Essenz der Bewertung sind
lesen und Gespräche mit Dutzenden Eine Folge der Entwicklungen Wissen und Daten. Für einzelne Bewer-
Expertinnen und Experten der Immo- seit 1990 ist, dass die Einzelbewerter ter ist es schwieriger, diese in der be-
bilienbranche geführt. Das Resultat da- weniger und durch Unternehmen er- nötigten Menge aufzubringen.»
von ist ein Buch, das über 200 Jahre setzt werden. Letztere haben zudem
Schweizer Bewertungsgeschichte zu- eine Spezialisierung in Gang gebracht. Weiterbildung essenzieller
sammenfasst.1 Es ist ein Pionierwerk, «Diese ist nötig, um in Zeiten der fort- denn je
das einen Überblick zu Entwicklun- laufend automatisierten Bewertungen Seit über 20 Jahren beobachtet und
gen des Schätzerwesens bietet. Bei gestaltet auch Dr. Gerhard Roesch die
der Lektüre fällt auf, dass die Bran- Immobilienbewertung. Der ehemali-
che in der jüngeren Geschichte in-
nert weniger Jahrzehnte einen grund- « ge selbständige Architekt ist promo-
vierter Ingenieur und Präsident der
legenden Wandel durchgemacht hat. Schweizerischen Vereinigung kantona-
«Bis in die 1990er-Jahre waren Immo- Die Essenz der ler Grundstücksbewertungsexperten
bilienschätzer typischerweise Männer,
die alleine arbeiteten oder für die Ver-
Bewertung (SVKG). Seit 2000 leitet er die Sektion
Grundstückschätzung der Aargauer Ver-
waltung Bewertungen machten», sagt
Hausmann, der nicht Historiker, son-
sind Wissen und waltung. Damit verantwortet er jähr-
lich rund 25 000 Bewertungen, die der
dern promovierter Volkswirt und Jurist
ist. «Typischerweise waren das Feld-
Daten. Kanton vornimmt – viele davon ganz
oder teilweise automatisiert. «Die prä-
Wald-Wiesen- Schätzer, die alle Kate-
gorien von Immobilien bewerteten.»
» gendste Entwicklung der vergangenen
20 Jahre ist die Digitalisierung und
Zudem seien alle Immobilienbewerter die damit zunehmende Verfügbarkeit
damals Autodidakten gewesen, meist von Daten und automatisierten Bewer-
mit einem beruflichen Hintergrund als einen Mehrwert durch menschliches tungen», sagt Roesch. Vielen Immobi-
Architekt oder Treuhänder. «Mit dem Spezialwissen zu schaffen», sagt Haus- lienbewertern fehle heute die nötige
Aufkommen von ersten Ausbildungs- mann. Die Arbeit werde den Schätzerin- Methodenkompetenz, um die Funk
gängen vor rund 20 Jahren setzte eine nen und Schätzern sicher nicht ausge- tionsweise von automatisierten Be-
Professionalisierung ein», sagt Haus- hen, «aber sie ist im Fluss». In diesem wertungen zu verstehen und die Er-
mann, der langjähriger Mitinhaber von bewegten Markt müssten sich Bewerter gebnisse entsprechend zu würdigen.
und Unternehmen beispielsweise ver- «In diesem Bereich hinken leider auch
mehrt auf Beratungs tätigkeiten oder die Ausbildungsinstitutionen in der
besondere Immobilienkategorien kon- Schweiz der Entwicklung hinterher»,
1
Urs Hausmann: «Liegenschaften wertge-
schätzt – Ein Streifzug durch zwei Jahrhunderte zentrieren. Hausmann erwartet, dass sagt Roesch. Es müsse in den Studien-
Schweizer Bewertungsgeschichte». Edition sich die Konsolidierung weg von Ein- gängen ein stärkeres Gewicht auf Sta-
Hochparterre, 2019
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— Focus —
Digitalisierung sowie die damit zunehmende Verfügbarkeit von Daten und automatisierten Bewertungen als prägendste Entwicklung
tistik und Datenanalyse gelegt werden, TRANSPARENZ BRAUCHT TRANSAKTIONSDATEN
«auch wenn gerade Statistik ein Fach Methodisch und in der Ausbildung hat die Immo
ist, das bei Studieneinsteigern wenig bilienbewertung seit den 1990er-Jahren grosse
Begeisterung wecken dürfte». Wichtig Schritte nach vorne gemacht. Einer weiteren Ver
sei daneben auch, dass Bewertungs besserung steht allerdings die «notorische Intrans
unternehmen und Schätzungsbehör- parenz in den Transaktionsmärkten» im Weg, wie
den laufend Weiterbildungen anbieten. Urs Hausmann in seinem Buch schreibt. Um das
So ermöglichten sie, dass ihre Mitar- Schätzerwesen in der Schweiz «in neue Sphären
beitenden im Umgang mit neuen Tech- zu heben», so heisst es in der Einleitung, wäre
nologien und immer komplexeren Da- ein systematischer und zeitnaher Zugang zu Trans
tenmengen kompetent bleiben. aktionsdaten von Einzelobjekten gefragt.
«Mehr Transparenz bei gehandelten Immobilien
deals wäre wichtig. Diese würde noch bessere
B ewertungen als heute möglich machen», sagt
« auch Daniel Zaugg, Leiter des Sektors Immobilien
bei Ernst & Young in der Schweiz. Allerdings sei in
Gefragt sind näherer Zukunft nicht zu erwarten, dass Trans
aktionsdaten systematisch offengelegt werden:
Statistik und «Es gibt weder branchenintern noch auf politischer
Ebene nennenswerte Bestrebungen dazu», sagt
Datenanalyse. Zaugg. Er betont aber, dass die Transparenz in der
»
Immobilienbewertung Fortschritte gemacht habe.
Einerseits seien die Bewertungen professionalisiert
worden. Andererseits seien Daten einfacher verfüg
bar und es hätten sich methodische Standards
e tabliert. Zur Transparenz tragen weiter Regelwer
ke wie die International Valuation Standards (IVS)
oder die Global Standards der Royal Institution of
Chartered Surveyors (RICS) bei. «Diese sind nicht
verbindlich im Sinne von Gesetzen, aber die
g rösseren Unternehmen in der Schweiz orientieren
sich daran», sagt Zaugg.
— Zoom 01 | 20 —
7
— Focus —
VOM EINZELKÄMPFERTUM
ZUR VERBANDSLANDSCHAFT
Die Immobilienbewerter sind ab den 1990er-Jahren von Einzel- zu Teamplayern geworden.
Mit der besseren Organisation der Branche kamen zusätzliche Ausbildungsmöglichkeiten dazu.
Doch Pioniere haben dem S
chätzerwesen bereits vor 1990 ihren Stempel aufgedrückt –
etwa in der Form von wegweisenden P
ublikationen.
Text: Urs-Peter Zwingli
Die Siedlungsfläche in der Autodidakten, beispielsweise einen Chief 1988
Schweiz ist in den letzten e rste Diplome und Digital Officer (CDO).3
30 Jahren stetig gewachsen – neue digitale Berufe Der Schweizerische Verband
das bedeutet auch mehr Ar 2020 der Immobilien-Treuhänder
beit für Immobilienbewerte 1990 (SVIT) schafft die interne
rinnen und -bewerter. Branche Neben dem eidgenössi- Schätzungsexperten
und Fachbereich sind nicht Bis Mitte der 1990er-Jahre: schen Fachausweis gibt es kammer (SEK-SVIT).
mehr die gleichen wie noch Schätzer von Grundstücken heute Aus- und Weiterbil-
vor wenigen Jahrzehnten: Aus waren fast ausschliesslich dung auf Hochschulniveau 1989
Einzelmasken wurden Berufs Einzelpersonen. Sie agier- wie etwa den CAS Immobi-
verbände, aus Autodidakten ten ohne spezifische Aus- lienbewertung oder den In der Westschweiz schliesst
nach offiziellen Richtlinien oder Weiterbildung als MAS Real Estate Manage- sich die «Chambre suisse
ausgebildete und geprüfte Ex Autodidakten.1 ment, die von der SIV-Aus- d’experts en estimations
perten. Und obwohl es in der bildungsinstitution SIREA immobilières» zusammen.
Schweiz mehrere Verbände 1999 in Zusammenarbeit mit
gibt, arbeiten diese bei Bedarf Schweizer Fachhochschulen 1998
zusammen. Ein Beispiel dafür 9 Frauen und 54 Männer angeboten werden.
sind etwa die Bewertungs erhielten erstmals den T itel Der Schweizer Immobilien-
richtlinien «Swiss Valuation «Immobilien-Schätzer schätzer-Verband (SIV) wird
Standard», die SIV, SVIT und bzw. -Schätzerin mit eidge- Die Branche in Bern gegründet. An der
RICS Switzerland gemeinsam nössischem Fachausweis». o rganisiert sich ersten Mitgliederversamm-
veröffentlichen. Sie sind 2005 wurde die Bezeich- lung im April 1999 zählt
heute zum Referenzpunkt der nung zu «Immobilien 1974 der Verband bereits
Schweizer Immobilien bewerterin/-bewerter mit 306 Mitglieder, davon elf
bewertung geworden. Die eidgenössischem Fach Die Vereinigung der amt Unternehmen.
Zoom-Redaktion hat Fakten ausweis» geändert.2 lichen Schätzer des Kantons
und Zahlen zusammengetra Bern (VAS) wird gegründet. 2003
gen, die einige Veränderungen 2010
und Meilensteine im 1979 Mit der Royal Institution
Bewerterwesen aufzeigen. Ab Mitte der 2010er-Jahre: of Chartered Surveyors,
Neue Funktionen entstehen Die leitenden Schätzer in Switzerland (RICS) erfolgt
in der Immobilienbranche: der Verwaltung schliessen die vorerst letzte Verbands-
6 Prozent aller Unter sich in der Vereinigung gründung in der Schweiz.4
nehmen in der Schweizer k antonaler Grundstücks
Immobilienbranche be- bewertungsexperten (VKG,
schäftigen im Frühling 2019 ab 1993 SVKG) zusammen.
— Zoom 01 | 20 —
8
— Focus —
SIEDLUNGSFLÄCHE Pioniere und ihre 1993
IN DER SCHWEIZ Publikationen
gibt der Berner VAS unter
1945 Leitung des Immobilien
experten Francesco Canonica
veröffentlicht der Zürcher das Buch «VAS-Schätzerlehr-
Tiefbauamt-Mitarbeiter gang – Praktische Anleitung
Adolf Hägi das Buch «Die für Grundstückschätzer» vor.
Bewertung von Liegen- Ebenfalls mit Canonica als
schaften». Es ist das erste Autor legte der SIV 2000 das
Lehrbuch zur Schätzungs- Lehrbuch «Die Immobilien-
lehre in der Schweiz über schätzung. Schätzerlehrgang
nicht landwirtschaftlich Grundwissen» vor. Beide
genutzte Grundstücke.7 Bücher dienten der Vermitt-
lung von Schätzerwissen
1958 im Selbststudium.10
Über 20 Prozent Wachstum in 30 Jahren11
■ 1979: rund 2500 Quadratkilometer veröffentlicht der Zürcher 2020
■ 2009: rund 3100 Quadratkilometer
Zum Vergleich Gesamtfläche Schweiz: rund 41 000 Quadratkilometer
Architekt Wolfgang Naegeli
das Buch «Die Wertberech- soll eine Schriftenreihe
nung des Baulandes», das rund ums Thema
die Lageklassenmethode «Immobilienökonomie» er-
Einheitliche 2014 postuliert. Dieses Buch ent- scheinen. Autoren sind Ste-
B ewertungsstandards steht basierend auf seinen fan Fahrländer und Stephan
und ein Berufskodex Basierend auf den SVS er- Erfahrungen als Schätzungs- Kloess. H
erausgeber ist der
lässt der SIV seine Standes- experte und als nebenamt SIV.
2007 regeln in drei Sprachen. licher Bezirksrichter in
Diese für die SIV-Mitglieder Meilen. Um bessere Metho-
Vertreter des SIV, des SVIT geltenden Regeln schreiben den für die Berechnung
und von RICS Switzerland unter anderem vor, die des Baulandwertes zu fin-
erarbeiten und veröffent Pflichten gegenüber Auf- den, wertet Naegeli unter
lichen gemeinsam die traggebern «sachkundig, anderem über 200 Schät-
«Swiss Valuation Stan- ehrlich und integer» zu er- zungen aus einem Zeitraum
dards». Diese werden mitt- füllen.6 von 83 Jahren systematisch
lerweile als Immobilien aus.8 Quellen
bewertungsstandards der 1 Hausmann, Urs: Liegenschaften wert
Schweiz von allen relevan- 1984 geschätzt – Ein Streifzug durch zwei Jahr-
hunderte Schweizer Bewertungsgeschichte.
ten Verbänden und Hoch- Edition Hochparterre, 2019. S. 287
schulen getragen. Sie legt der ETH-Bauingenieur 2 Hausmann, S. 288
3 Digitalisierungsstudie: Immobilienbranche
heissen deshalb heute und Ökonom Kaspar Fierz
Schweiz, EY Real Estate Schweiz, April 2019
in der Einzahl «Swiss Valua- in der Schriftenreihe der 3 Digitalisierungsstudie: Immobilienbranche
tion Standard» (SVS).5 Treuhandkammer das Werk Schweiz, EY Real Estate Schweiz, April 2019
4 Hausmann, S. 285–287
«Wert und Zins bei Immo
5 Camenzind, M., Schnider, L.G. & Schweizer,
bilien» vor. Fierz setzt erst- M.: Fair-Value-Bewertung von Immobilienpro-
Marktwert aller Immobilien in der Schweiz: mals auf die Berechnung jektentwicklungen. Igel Verlag RWS, 2010. S. 42
6 SIV-Standesregeln
deutliche Zunahme innert zwölf Jahren (in Mrd. CHF) von Ertragswerten mittels
7 Hausmann, S. 18
der Barwertmethode und 8 Pfister, Stefan & Ochsner, Beat:
1218
1146
betrachtet die Immobilien- Die Geschichte der Immobilienbewertung
918
in der Schweiz. In: CUREM Zürich (Hrsg.):
schätzung konsequent aus
640
622
462
Immobilienwirtschaft aktuell. 2009,
323
ökonomischer Perspektive.9
187
151
113
vdf Hochschulverlag, S. 7.
9 Pfister & Ochsner, S. 17.
10 Hausmann, S. 287
EFH EWH MW Büro Verkaufs-
flächen flächen 11 BfS, Arealstatistik
■ 2. Quartal 201912 12 Wüest Partner, Immo-Monitoring, 2020/1
■ 2. Quartal 200713 13 Wüest Partner, Immo-Monitoring 2008/1
— Zoom 01 | 20 —
9
DIE ROLLE DER B EWERTER:
VIER EXPERTEN
N EHMEN STELLUNG
Was macht einen Bewerter zu einem guten Bewerter? Welche Eigenschaften sind typisch Bewerter?
Wie bleiben Bewerter à jour? Diese und weitere Fragen hat Zoom verschiedenen
Experten aus der Immobilienbranche gestellt.
Text: Anne-Lea Marte
STEPHAN NAEF sionellen Schätzer hinzuzuziehen. Die- zu kennen, sondern vielmehr auch da-
Senior Kundenberater Finanzen und ser kann im besten Fall einen echten rum, sie auf das jeweilige Objekt – sei
Mitglied des Führungskaders Mehrwert generieren. Ein professio- es Industrieobjekt, klassisches Mehrfa-
acrevis Bank AG, St. Gallen neller Bewerter bildet seine Meinung milienhaus oder komplexe Gebäude
unabhängig von externen Einflüssen. struktur mit Entwicklungspotenzial –
«In den letzten Jahren zeigte der So entsprechen seine Schätzwerte dem zu übertragen. Essenziell ist, punkto
Schweizer Immobilienmarkt eine sehr Markt und werden nicht durch exter- Know-how immer auf dem aktuellen
dynamische Entwicklung, die p unktuell ne Einflüsse verzerrt. Grundvorausset- Stand zu sein. Grundlage dafür bildet
jedoch zu Preisübertreibungen führ- zungen für eine gute Bewertung sind die tägliche Auseinandersetzung mit
te. Um beim (Ver-)Kauf einer Immo- langjährige regionale Marktkenntnis- dem Immobilienmarkt und den lokalen
bilie die Situation besser abschätzen se, Unabhängigkeit und stetige Wei- Gegebenheiten sowie das Netzwerk.
zu können und Unsicherheiten zu re- terbildung. Bei den lokalen Marktver- Hier gilt: je grösser, desto besser. Nicht
duzieren, lohnt es sich, einen profes- hältnissen geht es nicht nur darum, sie zuletzt gilt es, auch der Digitalisierung
— Zoom 01 | 20 —
10— Focus —
«
Wer gut sein will,
braucht Methodenkompetenz, Stephan Naef
interdisziplinäre Fachkompetenz
und Erfahrung.
»
genügend Aufmerksamkeit zu schen- Transparenz, Unabhängigkeit und Ver- Thomi Jourdan
ken. Die Mehrwerte, die sich durch den trauenswürdigkeit des Bewerters als
digitalen Fortschritt ergeben, sollen Basis der Zusammenarbeit. Im Hin-
auch bei Bewertungen gezielt genutzt blick auf die Gewährleistung von Qua-
werden. BIM ist ein Beispiel.» litätsstandards nehmen die Verbände
eine immer wichtigere Funktion ein. In
einer Zeit, in der Informationen über-
THOMI JOURDAN all verfügbar und hedonische Bewer-
Geschäftsführer tungsangebote als beliebte Alternative
Trimag Treuhand-Immobilien AG, Basel angesehen werden, ist es enorm wich-
tig, die klassische Immobilienbewer- Jan Bärthel
«Der Bewerter übernimmt bei diversen tung als qualitativ hochwertiges Pro-
Fragestellungen im Immobilienbereich dukt mit klar definiertem Zusatznutzen
eine zentrale Rolle. Neben der eigent- zu positionieren. Entsprechend gilt es,
lichen Wertermittlung von bestehen- als Bewerter mit breiten Marktkennnis-
den Immobilien unterstützt er Grund- sen, Know-how und e inem interdiszip-
eigentümer, Investoren und Entwickler linären Netzwerk zu überzeugen. Ele-
beispielsweise auch bei Potenzialab- mentar ist ausserdem ein persönlicher
rechnungen von Neubauprojekten, der Kundenkontakt auf Augenhöhe: um-
Bewertung von Immobilienportfolios fassend, verständlich, nachvollziehbar.
oder dem Eruieren von Wertelementen Schliesslich soll dieser sofort merken, Dr. Gerhard Roesch
bei nachbarschaftsrechtlichen Frage- dass er in besten Händen ist.»
stellungen. Bei der Bewertung handelt
es sich um eine eigenständige Diszip-
lin, die oft Teil einer umfassenden Be- JAN BÄRTHEL ab. Je nachdem, welche Bedürfnisse
ratungsdienstleistung ist. Wer gut sein Partner, Geschäftsleitungsmitglied, dominieren, unterscheidet sich auch
will, braucht entsprechend Methoden- Head of Valuation die Arbeit des Bewerters. Selten ist
kompetenz, interdisziplinäre Fachkom- Wüest Partner AG, Zürich es nur der ermittelte Marktwert, der
petenz und Erfahrung. Im Weiteren ist relevant ist. Weitere Kennzahlen sind
eine fundierte Auseinandersetzung mit «Mit der gestiegenen Professionalität für den Auftraggeber von Interesse,
dem zu bewertenden Objekt und dem im Immobiliensektor und den wach- etwa Marktmieten und Einschätzungen
Umfeld genauso unabdingbar, wie die senden Anforderungen seitens F
INMA, zukünftiger Instandsetzungskosten.
Bereitschaft, in Szenarien zu denken SNB oder SFAMA hat die Bedeutung Immobilienbewertungen generieren
und interdisziplinäres Know-how in der Immobilienbewertung zugenom- zudem Daten für ein Management-
die eigene Einschätzung zu integrie- men. Welche Rolle der Bewerter ein- Informations-System und dienen zur
ren. Hinzu kommen hundertprozentige nimmt, hängt vom jeweiligen Auftrag Beurteilung verschiedener Szenarien
— Zoom 01 | 20 —
11— Focus —
Das Gespür für den
Markt ist neben Fach-
und Selbstkompetenz
matchentscheidend.
(Stichwort Risikomanagement) oder DR. GERHARD ROESCH fen Flexibilität und gute Kommunika-
zur Messung der Performance. Ein gu- SVKG-Präsident, Leiter tionsfähigkeiten, damit die Informa-
ter Bewerter ist für mich in den meis- Sektion Grundstückschätzung tionen verständlich, nachprüfbar und
ten Fällen ein Generalist mit einem Kanton Aargau nachvollziehbar ankommen. In Bezug
breiten technischen, ökonomischen auf die Weiterbildung empfehle ich, ge-
und rechtlichen Fachwissen sowie lo- «Mit der zunehmenden Komplexität genüber neuen Anforderungen neu-
kalen Marktkenntnissen und einem gu- von Bewertungsaufgaben und voran- gierig und offen zu sein, regelmässig
ten Gespür. Weiter vermag er sich in schreitender Digitalisierung hat sich Fachtagungen zu besuchen, geeignete
die Rolle des Eigentümers hineinzuver- das Berufsbild und damit die Rolle der Literatur zu konsumieren und die Platt-
setzen, um für die Bewertung ein rea- Immobilienbewerterin/des Immobilien- form-Angebote der Verbände zu nut-
listisches und wirtschaftlich sinnvolles bewerters verändert. Die Bewertungs- zen. Wenn ich an die Zukunft denke, gilt
Bewirtschaftungsszenario annehmen fachleute müssen sich heute stärker es, zwei Aspekten besondere Beach-
zu können. Für potenzielle Auftrag mit den Technologien beschäftigen, die tung zu schenken: zum einen der Frage,
geber sind Unabhängigkeit, Kompe- hinter den Analysemethoden und Be- wie Nachhaltigkeit und Energieeffizienz
tenz beim Umgang mit verschiedenen wertungs-Tools stecken. Ausserdem einer Immobilie in der Bewertung be-
Bewertungsmethoden, personelle Res- verlangen immer mehr Auftraggeber rücksichtigt werden können und wie
sourcen sowie die Sicherstellung der nach einem Komplettservice, eine um- Bewerter zu verlässlichen Daten kom-
wichtigen Weiterbildung entscheidend. fassende Immobilienberatung auch men, zum anderen der Digitalisierung
Ein weiterer wichtiger Punkt ist, sich in Sachen Finanzierung, Steuern und und Automatisierung. Künftig wird es
rund um die fortschreitende Digitali- Recht und zu Nachhaltigkeitsfragen. noch wichtiger, zwischen Individual-
sierung und – damit verbunden – die Die Immobilienbewertung fordert da- und Massengeschäft zu unterscheiden.
zunehmende Bedeutung von Big Data mit immer mehr beide Kompetenzen: Es gilt, Daten nicht einfach zu nutzen,
zu rüsten. Wir bei Wüest Partner tun Fachqualitäten und Beraterfähigkeiten. sondern deren Qualität richtig einzu-
das etwa, indem wir weitere relevan- Eine gute Bewerterin oder ein guter schätzen, die Herkunft zu hinterfragen
te Daten erfassen sowie durch Neu- Bewerter sollte nebst seiner Fach- und und stichprobenartig zu überprüfen.»
und Weiterentwicklung von Applikatio- Selbstkompetenz ein gutes Marktge-
nen, mit denen die Daten verständlich spür haben, mit nicht rationalisierbaren
visualisiert und intuitiv analysiert wer- Faktoren umgehen, über den Tellerrand
den können.» blicken sowie neue Ideen, Veränderun-
gen und die eigenen Grundsätze, Takti-
ken und Strategien positiv-kritisch be-
trachten können. Auftraggeber müssen
sich zu 100 Prozent auf die Fähigkei-
ten des Bewerters und seine unpartei-
ische, unabhängige Arbeit verlassen
können. Bei der Zusammenarbeit hel-
— Zoom 01 | 20 —
12— Focus —
PRAKTISCHES HILFSMITTEL,
REGE GENUTZT
500 bis 700 pro Monat – so viele Abfragen verzeichnet der Online-Service für Immobilienvergleichswerte
«Sensor». 2016 vom SIV ins Leben gerufen, wurde das Tool seither laufend erweitert. Ende April 2020 steht
ein grösseres Update an, das deutlich mehr Module und Funktionalitäten verspricht. Ein Ein- und Ausblick.
Inputs: Felix Thurnheer, Immocompass; Manuel Lehner, Fahrländer Partner
Das kann «Sensor» – Marktübliche Nettoanfangsrenditen lung dienen. Der Benutzer kann in sei-
«Sensor» gibt zu folgenden Indikatoren – Makro-Lagetext nen Dokumenten den Marktbeschrieb
statistische Benchmarks: – Preise Stockwerkeigentum, und die Herleitung der Marktwerte auf
– Mietpreise und Insertionszeiten zu Einfamilienhäuser Basis des Sensors vornehmen und sich
Wohnen, Büro, Verkauf und Lager – Landpreise damit auf Datenquellen wie SRED und
– Betriebs-, Unterhalts- und Instand- REIDA berufen. Die Wertermittlung im
setzungskosten, Ertragsausfall Die Benchmarks sollen zur Orientie- konkreten Einzelfall muss der Bewer-
quoten rung bei einer eigenen Wertermitt- ter auch künftig immer noch selber vor-
nehmen.
2019 wurden insgesamt rund 6600 Abfragen von Für diese Zielgruppe ist «Sensor»
knapp 200 SIV-Mitgliedern getätigt. gedacht
Das Online-Tool ist für alle Mitglieder
des SIV zugänglich. Gedacht ist er für
700
regional tätige kleinere Firmen aus den
Bereichen Bewertung, Architektur, Ent-
600 wicklung, Treuhand oder Immobilien-
dienstleitungen. Das Tool versteht sich
500
als Service für Vereinsmittglieder und
soll keineswegs Hauptgrund sein, beim
SIV Mitglied zu werden. Genauso we-
400 nig ist es als Hauptarbeitsmittel zu ver-
Anzahl Abfragen
stehen, das bestehende Angebote auf
300
dem Markt ersetzt.
Das bringt das «Sensor»-Update 2020
200 Das Update 2020 bringt einen neuen,
modulartigen Aufbau. Neue Modu-
100 le wie Wohnmarkt, Mietpreisrechner
und Geschäftsflächenmarkt werden das
Angebot ausbauen. Charts und Dia-
0
09 10 11 12 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 01 gramme kommen in neuem Look da-
2018 2019 2020 her. Jedes SIV-Mitglied profitiert von
20 kostenlosen Abfragen pro Modul.
Stockwerkeigentum Einfamilienhaus Renditeobjekt Landwerte
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13— Focus —
BRINGT
OPEN DATA DIE G
ROSSE
VERÄNDERUNG?
Grosse Datenmengen und die Automatisierung führen zu mehr Objektivität in der Immobilienbewertung.
Das menschliche Element bleibt wichtig: etwa, um softe Faktoren zu berücksichtigen oder spezielle
Immobilien einzuschätzen. Gleichzeitig läuft die Diskussion darüber, wie mit Daten umzugehen ist.
Text: Urs-Peter Zwingli
160
sition, die es laut der erwähnten Stu- der Mensch ins Spiel. Er recherchiert
die nur in sechs Prozent der Schweizer und füllt Datenlücken auf.» Seger sagt,
Immobilienunternehmen überhaupt er sei darum ein Verfechter von Open
gibt. «Als CDO erarbeite ich mit der Data für alle Teilnehmer des Immobi
Geschäftsleitung eine digitale Strate- lienmarktes. «Ich gehe davon aus, dass
Unternehmen befragt gie und gestalte darauf aufbauend un- in den nächsten Jahren den Markt-
56
seren Transformationsprozess», sagt teilnehmern über Plattformen deut-
Seger. Ein CDO sei für Firmen in der lich mehr Daten zur Verfügung stehen
Grösse von KPMG Schweiz – das Un- werden als heute. Dazu wird auch der
ternehmen beschäftigt hierzulande Druck des Transaktionsmarktes beitra-
rund 2100 Mitarbeitende – hilfreich, gen: Nur Immobilien, deren vollstän-
% haben Fragezeichen um die verschiedenen Digitalisierungs- dige Daten digitalisiert sind, sind sicht-
projekte zu bündeln und in Einklang bare Immobilien.» Derart geschaffene
mit der Geschäftsstrategie zu bringen. Transparenz würde den Bewertungs-
Seger arbeitet neben seinem CDO- prozess «entscheidend verändern». Die
Die Digitalisierung verändert die Im- Pensum von 50 Prozent weiter im All- Kombination von Informationen etwa
mobilienwelt grundlegend: In der tagsgeschäft. «Ich will als Stratege den aus dem Servicemarkt, dem Kapital-
Schweizer Immobilienbranche gehen Kontakt zur Basis nicht verlieren.» markt, dem Baumarkt, dem Bestand,
laut einer aktuellen EY-Studie praktisch der Wirtschaft und Bereichen wie Geo-
alle 160 befragten Unternehmen davon Der Mensch füllt grafie, Demografie, Verkehr oder Um-
aus, dass sich die digitale Transforma- D atenlücken auf welt werde den Einsatz prädiktiver Mo-
tion in den nächsten fünf Jahren mit- Im Bereich der Immobilienbewertung delle erlauben. Seger: «Diese sind nicht
tel bis stark auf sie auswirken wird.1 sei der digitale Umbruch schon weit nur tagesaktuell, sondern wohl auch
Gleichzeitig besteht bei 56 Prozent die- fortgeschritten – «zumindest für Re akkurater als eine kognitiv gefärbte
ser Immobilienunternehmen Unkennt- gionen und Immobilien, für die Daten Schätzung.» Allerdings sei momentan
nis darüber, wie digitale Technologien in genügend grosser Menge verfüg- noch offen, ob die Marktakteure diese
im aktuellen Geschäftsmodell einge- bar sind». Das gelte etwa für Wohn- Transparenz goutieren und ob die Ak-
setzt werden sollen. In diesem Feld, einheiten und teilweise Mehrfamilien- tualität der Wertinformationen im eher
das von Veränderung und Unsicherheit häuser in dicht besiedelten Regionen, statischen Immobilienmarkt Mehrwert
geprägt ist, arbeitet Beat Seger. Er ist bei deren Bewertung die automatisier- generiert.
seit Anfang 2019 Chief Digital Officer te Anwendung von hedonischen Mo-
(CDO) bei KPMG Schweiz – eine Po- dellen Standard sei. «Grundsätzlich Beherrschen der Datenflut
ist die Datenlage in der Schweiz aber ist Herausforderung
noch immer schwierig und uneinheit- Für einen «kollaborativen Umgang
1
EY Real Estate Schweiz. «
Digitalisierungs-
lich», sagt Seger. Das erschwere die mit Daten» spricht sich auch Patrick
studie Immobilienbranche Schweiz».
A pril 2019. automatisierte Bewertung. «Da kommt Schnorf von Wüest Partner aus. Er er-
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14— Focus —
wähnt als Beispiel die Vision einer in der Immobilienbewertung» dok- schreibt Fahrländer in einem aktuel-
Swiss Real Estate Ledger. Bei dieser toriert und ist heute zudem Dozent len wissenschaftlichen Beitrag zum
Blockchain-Anwendung steht die ge- am C enter for Urban & Real Estate Thema.2 Er erwarte im Bereich der Da-
meinsame Nutzung von Daten rund um Management (CUREM) der Universi- tenverfügbarkeit in den kommenden
Liegenschaften im Zentrum. Die Idee: tät Zürich. «Dank der Digitalisierung Jahren keinen grossen Durchbruch,
Über eine Plattform könnten Marktteil- und der grösseren verfügbaren Da- sagt Fahrländer auf Nachfrage. «Wenn
nehmer wie etwa Investoren, Architek- tenmenge sind Bewertungen konsis- überhaupt, dann werden Datenban-
ten, Bauunternehmen, Behörden, Ban- tenter und auch objektiver geworden. ken mit anonymisierten Daten entste-
ken und Mieter gemeinsam Daten zu Früher hatten die Annahmen von ein- hen.» In seinem wissenschaftlichen
Liegenschaften dokumentieren. Dank zelnen Personen in Schätzungen viel Beitrag schreibt Fahrländer weiter, es
Blockchain-Technologie wären dabei Gewicht, das ist heute weniger der gehe heute gar nicht unbedingt da-
der Schutz und die Vertraulichkeit der Fall», sagt Fahrländer. Dennoch brau- rum, mehr Daten zur Verfügung zu
Daten gewährleistet, während gleich- che es den Menschen weiterhin in der haben – vielmehr sei das «Beherr-
zeitig mehr Daten für die Analyse zur Bewertung, betont er. «Der Mensch schen, Analysieren und Interpretieren
Verfügung stehen würden. «Davon bringt Faktoren ein, die von Algorith- der verfügbaren Datenflut die Heraus-
würden alle Akteure im Immobilien- men heute noch nicht berücksichtigt forderung.»
markt profitieren», sagt Schnorf. werden.» Dabei gehe es etwa um bau-
Mit der digitalisierten Bewer- rechtliche Fragestellungen oder um
tung von Immobilien beschäftigt sich langfristige Planungen. Hinzu kom-
seit mehr als 20 Jahren auch Stefan me, dass «Eigenschaften wie Aussicht 2
Stefan Fahrländer: «Transformation von
Fahrländer, CEO von Fahrländer Part- oder Besonnung einer Wohnung nicht atenanalyse und Immobilienbewertung».
D
In: Transformation Real Estate. Change
ner Raumentwicklung. Er hat 2005 wirklich maschinell beurteilt werden prozesse in Unternehmen und für Immobilien.
zum Thema «Hedonische Methoden können. Dies zumindest heute nicht», Springer, 2019.
Bewertungen sind dank der Digitalisierung konsistenter und objektiver geworden; den Menschen braucht es nach wie vor resp. mehr denn je.
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15— Focus —
NACHWEISLICH BESSER
Bewertungsgutachten ist nicht gleich Bewertungsgutachten. Beat Brunner verrät, welche Anforderungen
erfüllt sein müssen, damit ein Gutachten als gut eingestuft werden kann.
Text: Beat Brunner
Beat S. Brunner
Präsident Prüfungs-
kommission SIREA
Gerichtsexperte
im Fachgebiet der
Immobilienbewertung
ISO 17024/SEC 04.01,
Zert. Nr. 080
Ein gutes Marktwertgutachten ist klar arameter berücksichtigt, verarbeitet
P ten fünf Jahren verschiedentlich an-
strukturiert, in allen Teilen nachvollzieh- und klar dargelegt werden. gepasst und wird den Studierenden
bar, methodisch richtig, in einer gut Weil die Prüfungskommission zu Beginn der Semesterarbeit abgege-
lesbaren, fehlerfreien Sprache verfasst SIREA mit der Qualität der eingereich- ben. Fünf Jahre Erfahrung zeigen, dass
und berücksichtigt alle bewertungs ten Semesterarbeiten im CAS Immo- die Anwendung dieses Rasters nach-
relevanten Faktoren. Was in einem ein- bilienbewertung nicht zufrieden war, weislich zu besseren Semesterarbeiten
zigen Satz zusammengefasst werden erarbeitete sie vor sechs Jahren ein führt. Grund genug, das Schema in zu-
kann, ist in der Praxis anspruchsvoll, Schema zum Aufbau eines Marktwert- sammengefasster Form hier wiederzu-
denn es müssen viele verschiedene gutachtens. Dieses wurde in den letz- geben (siehe nächste Seite).
DER RICHTIGE INHALT,
DER RICHTIGE UMFANG,
DIE RICHTIGE FORM
Die detaillierten Anforderungen an
ein Marktwertgutachten sind im
n
r d e r u ngen a entsprechenden SIREA-Themenheft
Anfo ten
t u n g s gutach ausführlich dargelegt.
Beweenran
ng 01 Themenheft 01 – Anforderungen an
deru tachten
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Bewertungsgutachten
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SIREA
Bezug: https://shop.siv.ch/
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16— Focus —
Struktur eines Bewertungsgutachtens
Abweichungen in Reihenfolge und Umfang sind je nach Aufgabenstellung angezeigt.
Deckblatt
Inhaltsverzeichnis
1. Zusammenfassung 4. Objektbeschreibung
■ Auftrag ■ Steuer- und Gebäudeversicherungswerte, Sachpläne,
Richtpläne, Bauzonen, planungs- und baurelevante Inhalte,
■ Auftragsanalyse Schutzinventare, Altlasten, Gefahrenkarte
■ ermittelter Marktwert ■ Parzellen- und Gebäudebeschreibung
■ Zusammenstellung der wichtigsten Zahlen und Fakten ■ aktuelle Nutzung / Mieterträge / Kosten
des Objekts
5. Beurteilung
■ Stichtag der Bewertung
■ Allgemeines
■ Name und Kontaktdaten des Bewerters/der Bewerterin
■ Markt, objekttypische Käufergruppen, Objekttypologie
■ Datum, Unterschrift der Immobilie, besondere Qualifikationen, Nutzungen,
■ verbale Darstellung und Begründung aller Umnutzungen, Nachhaltigkeit
wertrelevanten Gegebenheiten ■ Lage
2. Ausgangslage ■ Makro-, Mikro-, Wohn-, Geschäfts-, Verkehrslage /
■ Auftraggeber(in) des Marktwertgutachtens Eignung / Erschliessung / Umgebung / Lageklasse
■ Eigentümerschaft der Liegenschaft ■ Grundstück
■ Auftrag der Bewertung und Analyse des Auftrags ■ Grösse, Form etc.
■ Bewertungszweck ■ baulicher Zustand der Bauten
■ Definition des Marktwerts 6. Gliederung der Immobilie in Objekte und Wertelemente
(oder je nach Auftrag weitere Definitionen)
7. Annahmen / Berechnungen durch Bewerter(in)
■ Stichtag und Gültigkeit der Bewertung
■ Mietwertanalyse, Berechnung des Mietwerts
■ Besichtigung
■ Berechnung der Instandsetzungskosten
■ Bewertungsunterlagen
■ Berechnung des Nettozinssatzes
■ Vorbehalte
■ Berechnung der jährlichen Instandsetzungsrate für
■ Diverses grosszyklische Erneuerungen
3. Bewertungssystem, M
ethodik und Fachnormen ■ Berechnung des Kapitalisierungs- bzw. des Diskontsatzes
■ Beschreibung der angewendeten Systeme und Methoden ■ … (z. B. weitere Vorrechnungen für DCF)
■ Verweis auf relevante Normen von Fachverbänden ■ Berechnung der einzelnen Werte der Objekte und Wertelemente
4. Objektbeschreibung ■ Ertragswert, technische Entwertung, befristete Elemente,
DCF Tabelle, etc.
■ Grundbuch
8. Berechnung des Marktwerts
■ Flächen, Rechte und Lasten etc.
■ Zusammenzug der Werte der einzelnen Objekte und
■ behördliche Angaben / Auflagen Wertelemente
■ Lage (Makro-, Mikrolage) ■ Auswertungen und Renditeberechnungen mit Kommentar
Schlussbemerkungen
Beilagen
Alternativ zu diesem Aufbau kann der Berechnungsteil auch in einem separaten Anhang ausgegliedert werden.
Ein Gutachten mit integrierten Berechnungen ist aber meistens besser nachvollziehbar.
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17— Focus —
«IRGENDWANN IST
DIE PARTY VORBEI»
Gestunken habe es ihm nie, sagt SIV-Präsident Daniel Hengartner. Ganz im Gegenteil: Er habe das Amt
immer sehr, sehr gerne gemacht. Per diesjähriger Mitgliederversammlung wird er zurücktreten. Ein Abschieds
gespräch über Reputationsherausforderungen, Sorgenkinder und verdiente Gin Tonics.
Interview: Sibylle Jung, Fotografie: Patrick Baeriswyl
Daniel Hengartner, Sie waren neun Jah ernst genommen wurde. Schliesslich abhängig machen. Ich glaube, diese
re Präsident des Schweizer Immobi ist er es doch, der als Erster etwas von Aufgabe wurde weitgehend gemacht.
lienschätzer-Verbandes. Spontan: Wel Wert versteht. Allgemein finde ich, dass Bezüglich Veränderungen des Mark-
ches war Ihr grösstes Highlight? jeder, der einen relevanten Part rund tes: Ich weiss nicht, ob man heute
Puh, schwierige Frage (denkt nach). um Immobilien spielt, mindestens eine noch von einem einzigen Immobili-
Es ist nicht ein spezielles Thema, das Grundahnung von Immobilienbewer- enmarkt oder – aufgrund der enor-
heraussticht – vielmehr waren es ver- tung haben sollte. Wenn man vom Wert men regionalen Unterschiede – bes-
schiedene kleinere und grössere Erfol- nichts versteht, nützt alles nichts. Ein ser von mehreren Märkten sprechen
ge und Errungenschaften, die die ge- CAS würde bereits helfen. Dass wir es sollte. Was in Chur funktioniert, muss
samte Amtszeit zu einer Art Highlight als Immobilienbewerter in die Stamm- nicht zwingend in Zürich und schon
machten. gruppe Planung bei «BauenSchweiz» gar nicht in Genf funktionieren. Umso
geschafft haben, in der auch die Archi- wichtiger sind die lokalen Marktkennt-
Erzählen Sie … tekten, Ingenieure und Geologen sit- nisse, genauso wie die Fachkenntnis-
Die Wende bei SIREA gehört sicherlich zen, schenkt ebenfalls ins Thema «Re- se als Antwort auf eine generell höhe-
dazu. Wir haben das Ausbildungsinsti- putationssteigerung» ein. Es ist genau re Professionalisierung.
tut von einem Sorgenkind zu einer Per- dieses Selbstbewusstsein, das die Be-
le weiterentwickelt. Toll war auch die werter brauchen. Wir befinden uns in einer Sättigungs
Zusammenarbeit im Vorstand und das phase. Was bedeutet das für den
Ausloten und Festigen möglicher Zu- Die Wahrnehmung der Bewerter hat Bewerter?
sammenarbeiten mit anderen Verbän- sich verändert. Auch der Markt. Ihr Er wird immer wichtiger. In einem stei-
den. Das hat alles sehr viel Spass ge- Antritts-Editorial im August 2011 titel genden Markt ist der Bewerter – böse
macht. ten Sie mit «Und wir haben sie doch, gesagt – nicht so wichtig; Fehler kor-
die Immobilienblase». «Es bleibe zu rigieren sich fast von allein. Anders,
Spass ist gut; was haben Sie inhaltlich hoffen», schrieben Sie weiter, «dass die wenn es heute um wichtige Investi
bewegt? hohen Preise solide finanziert sind und tionsentscheide geht – eine falsche
Wer mich kennt, weiss, ich e
ntscheide, die Tiefzinsphase genutzt wird, um das Bewertung kann fatale Folgen haben.
schaue, modifiziere und entwickle wei- Fremdkapital zurückzuzahlen.» Viel Wo wir aufpassen müssen, dass künf-
ter. So pragmatisch war ich auch als Zeit ist verstrichen … wo stehen wir tig nicht nur noch die Grossen mit-
Präsident des SIV. Der Verband und heute? machen.
auch die Branche waren vor neun Jah- Das habe ich vor acht Jahren ge-
ren andere. Es gab vieles, was man sagt …?! Damit, dass die Tiefzins Sie hatten sich auf die Fahne geschrie
im Schätzerbereich und für die Bewer- phase so lange anhält, hat wohl nie- ben, die Dienstleistungen für die
ter tun konnte. Ein für mich zentrales mand gerechnet. Die Aussagen zählen Verbandsmitglieder auszubauen. Wie
Thema war die Steigerung der Reputa nach wie vor; irgendwann ist die Party schaut es hier aus?
tion. Mich hat’s manchmal richtig wü- vorbei. Deshalb sollte man sich in gu- Sehr gut. Ich kann Ihnen fünf Beispiele
tend gemacht, dass der Bewerter nicht ten Zeiten möglichst von Banken un- geben. Erstes Beispiel ist der «
Sensor»,
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18— Focus —
Vieles für den SIV erreicht: Präsident Daniel Hengartner
das Online-Tool für aktuelle Immobili- Klingt nach Sonnenschein-Amtsperio die es braucht, um diesen Verband zu
envergleichswerte, das bis 700 Abfra- den. Wo hat’s geharzt? führen. Wir freuen uns, dass er sich
gen pro Monat verzeichnet; ein zwei- Es war purer Sonnenschein (lacht). das antut (lacht verschmitzt). Im Ernst:
tes ist der Marktreport, der zweimal Spass beiseite. Geharzt hat es bei der Ich wünsche ihm viel Freude und auch
jährlich gegenwärtige Marktdaten an Personen-Zertifizierung. Sie ist aner- Spass in seiner neuen Rolle als SIV-
Referenzliegenschaften aufzeigt und in kannt und wird gebraucht. Wir haben Präsident.
einem geschützten Downloadbereich es jedoch nicht geschafft, Kunden wie
für SIV-Mitglieder ergänzende Daten grosse Banken ins Boot zu holen. Sie Und was wünschen Sie dem SIV und
bereithält. Das dritte Beispiel ist das bleiben bei den eigenen, für sie be- seinen Mitgliedern?
SIV-Stellenportal, für SIV-Mitglieder währten Akkreditierungen. Solange Fir- Zwei Sachen: Erstens Offenheit und
ebenfalls kostenlos. Das Schätzerver- men und Banken diese Zertifizierung Mut, auf einander zuzugehen – ich den-
zeichnis, das neu auch für Nicht-Mit- nicht unterstützen, bleibt das Thema ke da vor allem an andere Verbände;
glieder zugänglich ist und erstmals für schwierig. Ein Thema für meinen Nach- gemeinsam macht stärker. Und als
Transparenz in Sachen Aus- und Wei- folger … Zweites wünsche ich den Bewertern
terbildung sorgt, ist das vierte Beispiel. Ehrlichkeit und Aufrichtigkeit in Bezug
Das fünfte Element für ein Plus an Ser- Vorausgesetzt, Sie amteten eine wei auf die Aufträge. In einem funktionie-
vice ist, was Sie aktuell in den Händen tere Periode als Präsident. Welche The renden Markt sind kritische Stimmen
halten: das Zoom, das sich von der Ver- men wären für Sie zentral? eher lästig. Der Bewerter, der kritisch
bandsinfo zum Fachmagazin weiterent- Die Aus- und Weiterbildung. anregt und auffordert zu reflektieren,
wickelt hat. gilt leider viel zu oft als Störefried,
Am 30. April 2020 übergeben Sie das während sich Architekten und Bauher-
Im Vorstellungs-Interview im Zoom von Zepter. Wie geht es Ihnen dabei? ren gegenseitig bestärken. Bleibt hart-
Februar 2011, das damals noch SIV Ich habe mich gefreut und war stolz, näckig und stark, liebe Bewerter, egal,
Infos hiess, sagten Sie, Sie wollen den als ich das Amt 2011 übernahm, und wie rau der Wind ist.
Verband national aufstellen. Und? ich freue mich jetzt, neun Jahre später,
Die Absicht war absolut richtig. Wir «den Präsidenten» weiterzugeben. Es Abschliessend: Ihre erste Amtshand
sind irgendwo in der Hälfte stehen ge- waren gute neun Jahre. Jetzt ist Zeit, lung, wenn Sie nicht mehr Präsident
blieben, was wahrscheinlich realistisch loszulassen und etwas Neues zu star- sind?
ist. Die Westschweiz tickt eigen und hat ten, Zeit auch für frisches Blut. Ich werde einen Gin Tonic an der Hotel
mit dem CEI einen guten «eigenen» bar trinken.
Verband. Im Tessin haben wir eine bei- Das «frische Blut» heisst Silvan Mohler.
nahe 100-prozentige Marktabdeckung. Weshalb ist er der Richtige?
Wichtig ist, das gilt nicht nur für das Silvan Mohler ist ein versierter Fach-
Bewertungswesen, national zu denken mann mit dem nötigen Rucksack und
und dann die Leute in den Regionen der richtigen Erfahrung. Ausserdem ist
auch machen zu lassen. er neugierig. Alles wichtige Faktoren,
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19— Marktreport —
BAUTÄTIGKEIT RÜCKLÄUFIG,
PREISE BLEIBEN HOCH
Die Vorzeichen für die Immobilienmärkte sind positiv: Die Bauaktivität lässt leicht nach, die Nachfrage bleibt
stabil und die Abschlüsse bei den Mieterträgen steigen durchgehend. Der Transaktionsmarkt zeigt weitere
starke Preisanstiege paradoxerweise besonders stark bei den kommerziell genutzten Liegenschaften.
Text: Felix Thurnheer
3,8
Paradoxe Situation mobilienmarkt fliessen soll, und das zu
Insgesamt ist die geplante Bautätig- knappe Angebot bestimmen die Prei-
keit im Jahr 2019 rückläufig, gemäss se und nicht Überlegungen im Funda-
Baublatt liegt die geplante Bausumme mentalmarkt. So liegen Ende 2019 die
% Ertragsausfall «institutionell»
im Hochbau 9,1 % tiefer als im Vorjahr. Nettorenditeerwartungen für eine Woh-
2,8
Derweil dürfte die Anzahl Beschäftig- nimmobilie bei 2,9 %, für eine gemischt
ter weiter gestiegen sein. Dies lassen genutzte Immobilie bei 2,7 % und eine
die tieferen Arbeitslosenzahlen und kommerziell genutzte Immobilie bei
die höhere Anzahl an offenen Stellen 2,8 % und damit praktisch gleich auf.
Ende 2019 im Vergleich mit dem Vorjahr Als ob hier das Risiko überall gleich
% Nettorenditeerwartung gemäss SECO vermuten. Die positive wäre und als ob eine kommerziell ge-
Entwicklung auf dem Arbeitsmarkt hält nutzte Liegenschaft inzwischen siche-
seit 2017 an. Damit dürfte sich auch in rer sei als eine Wohnliegenschaft. In-
den kommerziellen Immobilienmärkten nerhalb von einem halben Jahr hätten
die Ertragssituation stabilisieren. Die sich damit die Preise um 10 % bis 18 %
Die Nachfrage durch Zuwanderung Ertragsausfallquote im institutionellen erhöht.
2019 ist mit einem Wanderungssaldo Immobilienportfolio ist mit 8,0 % Ende
von 55 000 Personen gleich hoch wie 2019 hoch – ein Trend, der seit 2015 an-
2018; derweil hat sich die geplante hält. Dafür sind 2019 die Mieterträge
Bausumme in Renditeliegenschaften klar gestiegen. In den Grosszentren be-
gemäss Baublatt um 2,3 % reduziert. trug der Zuwachs bei den Bestandes-
Die Bautätigkeit lässt damit seit 2018 mieten 4,4 %, bei den Neuabschlüssen
kontinuierlich nach, während das Wan- 3,8 %. Auch die Mittel- und Kleinzent-
derungssaldo stabil bleibt. Damit dürf- ren zeigen höhere Abschlüsse bei den
te sich die Ertragssituation wieder sta- Büromieten.
bilisieren. Während im institutionellen Der Transaktionsmarkt spiegelt
Portfolio die Ertragsausfallquoten mit die Marktverhältnisse im Sinne von
3,8 % auf einem Höchststand sind, ha- Nachfrage und Angebot paradoxerwei-
ben sich die Marktmieten für Wohn- se nicht. Die Anzahl der Transaktionen Felix Thurnheer
raum Ende 2019 stabilisiert und sind im bei REIDA ist zwar sehr gering und mit MSc in Geografie;
MBA, Internationales
Vergleich zum Vorjahr sogar leicht ge- grosser Vorsicht zu geniessen. Trotz- Immobilienmanage-
stiegen. Der Anstieg fand in den Klein-, dem sind die Tendenzen sehr deutlich: ment; Geschäftsführer
Mittel- und Grosszentren statt. Er be- Es werden immer noch höhere Preise ImmoCompass AG,
Zürich
trug in den Grosszentren bei den Be- bezahlt und die Rendite erwartungen
standesmieten rund 1,3 % und bei den sinken immer weiter. Das tiefe Zins-
Neuabschlüssen 3,1 %. niveau, das viele Geld, das in den Im-
— Zoom 01 | 20 —
20Sie können auch lesen
