Der Zürcher Hauseigentümer - HEV Zürich
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8 | 2021
Der Zürcher
Hauseigentümer
S. 10 «Free Züri»: Nein zum Siedlungs- und Verkehrsrichtplan
S. 15 Aktuelles aus Bundesbern: «Das Mietrecht ist grundsätzlich
viel zu kompliziert»
S. 32 Mietrecht: Können Serviceverträge dem Mieter als Nebenkosten
belastet werden?
SEITE DES DIREKTORS
Nur keine neuen Gräben –
oder Mauern!
Können Sie sich eine Stadt ohne Umland vorstellen? Oder eine
Schweiz ohne Städte? Ich nicht. Das eine ohne das andere funktioniert
nicht, beide sind auf vielerlei Arten aufeinander angewiesen. In einer
Albert Leiser Zeit, in der Landesgrenzen an Bedeutung verlieren, Tausende ganz
Direktor selbstverständlich Tag für Tag ins Ausland zur Arbeit fahren und wir
Haus eigentümerverbände
Stadt und Kanton Zürich die fernsten Strände und die exotischsten Landschaften als unser
Erholungsgebiet betrachten, scheint es mir absurd, zwischen Stadt
und Land Gräben ziehen zu wollen.
Es gab Zeiten, da suchten die Leute eher das, was sie sich unter
Landleben vorstellten und zogen aufs Land. Dann wieder war es «in»,
in der Stadt zu wohnen. Jetzt gerade zieht es wegen Covid und den
Möglichkeiten von Homeoffice den einen oder anderen zurück aufs
Land. Aber ob sie hier oder dort leben, letztlich bleiben sie dieselben.
Dass im 19. Jahrhundert Schanzen und Mauern der Stadt geschleift
wurden, führte zu einer allmählichen Angleichung von Stadt und
Land. Nach über 150 Jahren bleibt von den Unterschieden, wie es sie
damals tatsächlich gegeben hatte, eigentlich nichts.
Klar haben die beiden in vielen Belangen unterschiedliche Interessen.
Es ist daher legitim, dass sie gelegentlich unterschiedlich stimmen.
Es macht ja gerade das Wesen der Demokratie aus, dass man sich bei
RENOVATION ZUM PAUSCHALPREIS gegensätzlichen Ansichten soweit wie möglich zusammenrauft und
am Ende die Mehrheit bestimmt. Ich glaube auch nicht, dass die
Gegensätze zwischen Stadt und Land in «der guten alten Zeit» wirk-
lich kleiner waren. Im Gegenteil, die Übergänge sind fliessender
FASSADE KÜCHE & BAD geworden. Die Städte fransen immer weiter ins Land aus. Viele, die
sanieren erneuern sich keineswegs als «Landei» betrachten, wohnen recht entfernt in
energetische Optimierung über Fassadenisolation Komfortsteigerung im Küchen- und Badbereich Vororten. Die neuen Wohnungen sind dort nicht anders als in der
und Ersatz der Fenster und Storen Stadt und renovierte Bauernhäuser leisten sich eher Städter als die
ursprünglichen Dorfbewohner.
GRUNDRISS HAUSTECHNIK Zu denken geben mir allerdings ideologische Strömungen, welche
modernisieren ersetzen
scheinbar vergessen, welches Entwicklungspotenzial die Städte durch
zeitgemässe Optimierung der Wohnungsgrössen Evaluation und Sanierung der Heizungs-, Sanitär-
und Elektroinstallation die Sprengung der Stadtmauern gewannen. Alles, was wie neue –
Dachausbau mit Erweiterung der Mietfläche
und Vergrösserung des Balkons
wenn auch unsichtbare – Stadtmauern wirken könnte, sollte im Keime
erstickt werden. Dazu gehört für mich eine Verkehrspolitik, die ihre
Tore am liebsten für den motorisierten Verkehr ganz schliessen würde
und nur Velos Einlass gewähren würde.
Jürg T. Pfister und sein Team
freuen sich auf Ihren Anruf.
Pfister I Partner Baumanagement AG I Mühlebachstrasse 86 I CH-8008 Zürich I Telefon +41 44 250 60 00 I www.ppbm.ch Albert Leiser
HEV 8-2021 | 3
IMPRESSUM INH A LT
Geschäftsstelle Herausgeber SEITE DES DIREKTORS RECHT
Hauseigentümerverband Hauseigentümerverband
Kanton Zürich Zürich (HEV Zürich) Nur keine neuen Gräben – oder Mauern! 3 M I E T R E CH T
Albisstrasse 28, Postfach in Zusammenarbeit mit Unwirksame Kündigung wegen Untermiete 24
8038 Zürich Hauseigentümerverband Kanton Zürich
Tel. 044 487 18 00 (HEV Kanton Zürich) M I E T R E CH T
Fax 044 487 18 88
info@hev-zh.ch / hev@hev-zuerich.ch Direktor HEV Kanton Zürich Anfangsmietzinsformular: Zwingend
und HEV Zürich SEITE DES PRÄSIDENTEN zu verwenden bei jedem Wohnraummietvertrag 29
Öffnungszeiten Albert Leiser Unbefriedigende Perspektive 62
Montag bis Freitag 8.00–17.30 Uhr M I E T R E CH T
Redaktion
Telefonzentrale Albisstrasse 28, Postfach, 8038 Zürich
Können Serviceverträge dem Mieter als
Tel. 044 487 17 00 redaktion@hev-zuerich.ch Nebenkosten belastet werden? 32
Fax 044 487 17 77 Tel. 044 487 17 28
AKTUELL S TO CK W E R K E I G E N T U M
Internet Lic. phil. Reto Vasella (rcv) (Leitung)
reto.vasella@hev-zuerich.ch R E V I S I O N K A N TO N A L E S E N E R G I E G E S E T Z Ist professionelle Kinderbetreuung mit dem
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www.hev-zh.ch Stefan Jungo (sj) Referendum zustande gekommen 7 Reglement vereinbar? 37
stefan.jungo@hev-zuerich.ch
Drucksachenverkauf Pfuscharbeit zu Dumpingpreisen 8 M I E T R E CH T
Autoren dieser Ausgabe
Montag bis Freitag
Lic. iur. Daniela Fischer, A B S T I M M U N G V O M 28 . N O V E M B E R 2021 Die Vormerkung des Mietvertrages im Grundbuch 38
8.00–17.30 Uhr
Tel. 044 487 17 07 Telefonische Rechtsberatung HEV Zürich I N D E R S TA DT Z Ü R I CH
Lic. iur. Sandra Heinemann, S TO CK W E R K E I G E N T U M
«Free Züri»: Nein zum Siedlungs- und
Telefonische Rechtsberatung Rechtsberatung/Prozessführung Aktuelle Corona-Situation: Was gilt für die
HEV Zürich Verkehrsrichtplan 10
Für Mitglieder unentgeltlich jährliche Versammlung? 41
8.00–12.00 Uhr und 13.00–17.00 Uhr Lic. iur. Anita Lankau, Telefonische
Tel. 044 487 17 17 Rechtsberatung HEV Zürich
Barbara Scalabrin-Laube, Alten/ZH
Bitte beachten Sie: Je nach Verbindungsart
Lic. iur. Cornel Tanno,
(Festnetz, Mobile, Prepaid) fallen Verbindungs-
Rechtsanwalt, HEV Zürich
kosten zulasten des Anrufenden an. POLITIK
Lic. iur. Tiziano Winiger, NATUR
Telefonische Bauberatung Telefonische Rechtsberatung HEV Zürich «Aus dem Kantonsrat» 12
P O P U L Ä R N I CH T E R S T S E I T S H A K E S P E A R E S
Für Mitglieder unentgeltlich Adressänderungen/
8.00–12.00 Uhr und 13.00–17.00 Uhr AK T UELLES AUS BU N DESBERN ZEITEN
Mitgliedschaften
Tel. 044 487 18 18
Bitte melden Sie sich dazu bei Ihrer «Das Mietrecht ist grundsätzlich viel zu Die Nelken sind zurück 50
Sektion. Sie finden alle Adressen und kompliziert» 15
Telefonnummern unter «Sektionen- K A I S E R K R O N E , S CH ACH B R E T T B L U M E
Info» am Ende dieser Ausgabe. U N D P E R S I S CH E G L O CK E N L I L I E
Ein Schwesterntrio für den Frühling 56
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Morgental Manuskripte kann keine Der Inserateteil dient der ZUM TITELBILD Bestellformular 45
Korrespondenz geführt Information unserer Mitglieder
werden. über Produkte und Dienst- Zürcher Limmatquai: Die im Herbst zur Abstimmung Kreuzworträtsel 48
leistungen und stellt keine gelangenden Richtpläne sind richtungweisend für die
Chur
Empfehlung des Herausgebers dar.
Autobahnanschluss Der Herausgeber lehnt jegliche künftige Entwicklung der Stadt. Inserenten stellen sich vor 59
Wollishofen S Druck: Multicolor Print AG, Verantwortung über die Inhalte
Sihlbruggstr. 105a, 6341 Baar und Aussagen der publizierten Bild: Adobe Stock
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4 | HEV 8-2021 HEV 8-2021 | 5
AKTUELL
Rechtsberatung Verkauf Bewertung Verwaltung Baumanagement
REVISION K ANTONALES ENERGIEGESETZ
Referendum zustande gekommen
Ihr Rechtsproblem. Unsere Beratung. Das vom HEV Kanton Zürich ergriffene Referendum gegen die Änderung
des Energiegesetzes ist mit über 8000 Unterschriften zustande gekommen.
Steht ein heikler Vertragsabschluss bevor? Damit erhält die Stimmbevölkerung nach dem eidgenössischen CO 2 - auch
beim Zürcher Energiegesetz die Gelegenheit, über die künftige Ausrichtung
Plagen Sie Fragen zu Stockwerkeigentum, Miet- der Energie- und Umweltpolitik mitzubestimmen. Die Abstimmung findet
oder Baurecht? Hängt der nachbarliche Haus- am 28. November 2021 statt.
segen schief? Das Immobilienrecht ist ein schwer
Das Energiegesetz geht mit dem «Züri Finish», zung zulässt. Denn dann greift § 11 Absatz 4.
durchschaubarer Dschungel. Unsere erfahrenen mit dem Öl-, Gas- und Elektroheizungen de Dieser verpflichtet Hauseigentümer, den Ener-
Juristen und Anwälte lichten ihn für Sie. facto verboten werden sollen, über die be- gieverbrauch mittels verschiedener Massnah-
Ihre Immobilien. Unser Zuhause. reits strengen Mustervorschriften der Kantone men um mindestens 10 Prozent zu senken oder
im Energiebereich (MuKEn) hinaus. Gemäss den Energiebedarf durch mindestens 10 Prozent
Cornel Tanno und sein Team § 11 Absatz 2 sollen Hauseigentümer verpflich- erneuerbare Energie abzudecken.
freuen sich auf Ihren Anruf: 044 487 17 11 tet werden, Öl- und Gasheizungen mit Wärme-
oder per E-Mail: cornel.tanno@hev-zuerich.ch
pumpen zu ersetzen. Dies macht oft eine Ge- Höhere Mieten und Leerkündigungen
samtsanierung, wenn nicht einen Ersatzneubau in Zürich und Winterthur?
nötig. Der staatlich verordnete Heizungsersatz hat
Es ist Augenwischerei, dass das Gesetz im so oder so seinen Preis, den letztlich die Mieter
Ausnahmefall den 1:1-Ersatz einer fossilen Hei- berappen. Die Kosten im Energiebereich werden
www.hev-zuerich.ch
HEV 8-2021 | 7
AKTUELL
«Raum für Vertrauen
auf den Mietzins umgelegt. Die Mieten, be-
sonders in Zürich und Winterthur, dürften
ten Klimaziele der Behörden um jeden Preis mit-
zutragen. Sie erwarten, dass die Massnahmen heisst für mich,
steigen und es kann zu Leerkündigungen wegen
Gesamtsanierungen kommen.
zur weiteren Reduktion der CO 2 -Emissionen
in der Schweiz ökonomisch tragbar sein müssen auch morgen für Sie
da zu sein.»
und in einem vernünftigen Verhältnis zum an-
Zwangsverkäufe bei älteren Eigentümern? gestrebten Nutzen stehen.
Doch vom «Züri Finish» sind nicht nur Mieter
negativ betroffen, sondern potenziell auch ältere Hauseigentümer machen viel für Klima
Hauseigentümer: Um Ölheizungen mit Wärme- Angesichts dessen setzt der HEV Kanton Zürich, Anita Wieland
pumpen zu ersetzen, sind je nach Gebäudezu- der sich seit vielen Jahren für Energieeffizienz Immobilienbewirtschaftung
stand hohe Investitionen erforderlich. Schlimms- im Gebäudebereich engagiert, wie bisher auf
tenfalls müsste eine ältere Hauseigentümerin mit die liberale Praxis von Freiwilligkeit und Eigen-
geringer Rente ihr Haus zwangsverkaufen – der verantwortung. Diese hat sich im Gebäudebe-
schwammigen Härtefallklausel zum Trotz. reich bewährt: So sank der Treibhausgasausstoss
gegenüber 1990 um 34,5 Prozent – trotz Bevöl-
Soziale Kosten des Gesetzes zu hoch? kerungswachstum und einer Zunahme der
Vor diesem Hintergrund fragt es sich, ob die Wohnflächen. Die Hauseigentümer nehmen ihre
sozialen Kosten des Zürcher Energiegesetzes Verantwortung für Klima und Umwelt längst
nicht zu hoch sind. Die Ablehnung des eidge- wahr – auch ohne das bürokratische, restriktive
nössischen CO 2 -Gesetzes hat gezeigt, dass und eigentümerfeindliche Zürcher Energie-
die Bürger nicht bereit sind, die ambitionier- gesetz.
Pfuscharbeit zu Dumpingpreisen
Aktuell sind im Kanton Zürich verschiedene un- meldet. Solche sogenannten Laufbetriebe schaden
seriöse Anbieter von Maler- oder Gipserarbeiten den seriösen Unternehmen, die keine vermeint-
unterwegs, die an den Haustüren läuten und güns- lichen Dumpingpreise anbieten können. Deshalb
tige Arbeiten offerieren. Diese Handwerker wür- rät der SMGV Hauseigentümern, sich genau zu
den aber weder Qualität bieten noch rechtliche überlegen, wem sie einen Auftrag erteilen, und
Standards einhalten, wie der Schweizerische sich nicht von ungefragt gemachten Angeboten ZÜRICH
Maler- und Gipserunternehmer-Verband (SMGV) überrumpeln zu lassen. (rcv)
ImmoCorner AG
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8 | HEV 8-2021
AKTUELL AKTUELL
So sollen mittels des Siedlungsrichtplanes motorisierte Individualverkehr aus der Stadt
Eigentümer wie auch Mieter ihrer privaten verbannt werden. Gleichzeitig soll aber auch
Rückzugsorte beraubt werden. Hauseigentü- der öffentliche Verkehr mit Tempo 30 ausge-
mer sollen demnach verpflichtet werden, ihre bremst werden.
Innenhöfe, Vorgärten und
Dachterrassen der Öffent- «FREE ZÜRI» - FAHNEN BES TELLEN
lichkeit zugänglich zu
machen. Mit den vorge- Gegen die verfehlte Stadt- und Verkehrs-
sehenen Massnahmen planung regt sich mit der Kampagne «Free Züri»
des Verkehrsrichtplans – Widerstand. Ziel ist es, beide Vorlagen
Parkplatzabbau in der an der Urne zu bekämpfen und mittels eines
blauen und weissen Zone, «Neins» am 28. November Zürichs grosse
Kündigung des «histo- Lebensqualität zu erhalten.
rischen Parkplatzkom- Beziehen Sie gratis Ihre «Free Züri»-Fahne unter:
promisses» und Ge- mitgliederdienste@hev-zuerich.ch, 044 487 17 07 oder direkt
schwindigkeitsreduktio- am Empfang des HEV Zürich, Albisstrasse 28, 8038 Zürich.
nen auf Hauptverkehrs- Vielen Dank für Ihre Unterstützung!
achsen – soll derweil der
A B S T I M M U N G V O M 2 8 . N O V E M B E R 2 0 21 I N D E R S TA D T Z Ü R I C H
«Free Züri»: Nein zum Siedlungs-
und Verkehrsrichtplan
Kommenden Herbst wird in der Stadt Zürich mit dem Siedlungs- und
dem Verkehrsrichtplan über zwei raumplanerische Vorlagen abgestimmt.
Ideologische Vorgaben und unrealistische Ziele prägen die Richtplanung
von Stadt- und Gemeinderat. Dagegen regt sich mit der Kampagne
«Free Züri» Widerstand. Indem Sie eine kostenlose «Free Züri»-Fahne
aufhängen, können auch Sie ein Zeichen setzen.
Mittels der beiden Richtpläne sollte ursprünglich Personen bis ins Jahr 2040 in verträgliche Bahnen
festgelegt werden, wo Zürich sich entwickeln und zu lenken. Doch die kommunalen Richtpläne von
wachsen soll, wo städtische Infrastruktur ausge- Stadt- und Gemeinderat sind nicht dazu geeig-
baut werden muss und wie die Mobilität sicher- net, um die aktuellen wie zukünftigen Probleme
gestellt werden soll. Dies deshalb, um das erwar- und Herausforderungen in den Bereichen Städ-
tete Bevölkerungswachstum von rund 100 000 tebau, Raumplanung und Verkehr zu lösen.
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POLITIK
«Aus dem Kantonsrat»
Der Kantonsrat behandelt in seinen Sitzungen regelmässig Geschäfte, die
für Haus- und Grundeigentümer im Kanton Zürich von Bedeutung sind. Um die
Transparenz bezüglich der Haltung der Parteien gegenüber den Anliegen und
Bedürfnissen der Haus- und Grundeigentümer zu erhöhen, werden im «Zürcher
Hauseigentümer» regelmässig relevante Geschäfte dokumentiert und mit dem
Abstimmungsverhalten der Parteien versehen.
Sitzung des Kantonsrats vom 21. Juni 2021 flächen schafft, mit einer Erhöhung der Ausnüt-
Geschäft zungsziffer oder einer anderweitigen Erleichte-
Parlamentarische Initiative (PI) «Ökologischer rung belohnt werden.
Ausgleich im Siedlungsraum»
Abstimmungsverhalten
Mit der PI soll die Biodiversität im Siedlungsge- 85 Stimmen für die vorläufige Unterstützung aus
biet erhalten und gefördert werden. Auch wenn EVP, GLP, Grüne, CSP, SP, AL
das Ziel nobel sein mag, ist der vorgeschlagene
Weg nicht zielführend. Denn um das Ziel zu Sitzung des Kantonsrats vom 28. Juni 2021
erreichen, sollen Eigentümer von Grundstücken Geschäft
mit mehr als 1000 m 2 Fläche bei Neu- oder Allgemeine Bauverordnung (ABV): Änderung der
wesentlichen Umbauten verpflichtet werden, öko- Schattenwurfregelung
logische Ausgleichsflächen von hoher Qualität
zu schaffen. Statt immer mehr Vorschriften, Um in städtischen Gebieten weiter zu verdichten,
Gebühren, Auflagen, Verbote und noch strengere hat der Regierungsrat vorgeschlagen, die soge-
Regeln zu erlassen, schlägt der HEV Kanton Zü- nannte Schattenwurfregelung aus den 1970er-
rich vor, auf Anreize zu setzen. Anreize für Mass- Jahren zu revidieren. Eine Regelung, die mittler-
nahmen, die sowohl ökonomisch tragbar als auch weile vielfach als zu starr wahrgenommen wird.
ökologisch wünschbar sind. So könnte etwa ein Statt wie bisher zwei Stunden, sollen Hochhäuser
Bauherr, wenn er speziell ökologisch baut und im Winter bis zu drei Stunden Schatten auf
von sich aus freiwillig ökologische Ausgleichs- benachbarte Wohnhäuser werfen dürfen. Mit der
Änderung der ABV soll eine flexiblere Platzie-
rung der Hochhäuser ermöglicht werden, ohne
Aktuelle Sitzverteilung im Kantonsrat die benachbarten Grundstücke übermässig zu
beschatten.
Wir bringen Mensch
AL 6 Sitze GLP 24 Sitze
EVP
Mitte
8 Sitze FDP
9 Sitze SP
29 Sitze
34 Sitze Abstimmungsverhalten
142 Stimmen dafür aus SVP, FDP, Mitte, GLP,
und Immobilie zusammen
Grüne/CSP 22 Sitze SVP/EDU 48 Sitze
EVP, EDU und SP, 27 Stimmen dagegen aus
Total 180 Sitze Beim Kauf und Verkauf einer Immobilie begleiten wir Sie
Grünen, CSP und AL bei 1 Enthaltung
professionell, persönlich und engagiert. walde.ch
12 | H E V 8 -20 21
POLITIK
Rechtsberatung Verkauf Bewertung Verwaltung Baumanagement
AK TUELLES AUS BUNDESBERN
Ihre Liegenschaft. Unsere Verwaltung. «Das Mietrecht ist grundsätzlich
Sie wollen nicht selbst Mieter suchen, Schäden
beurteilen oder Wohnungen abnehmen? Verträge viel zu kompliziert»
und Abrechnungen Profis überlassen? Unsere
30 Experten entlasten Sie von allen Verwaltungs- Die Abstimmungen über das CO2-Gesetz und die beiden Agrar-Initiativen
fielen mitten in die Sommersession. Entsprechend lag der Fokus der Politik
arbeiten. Und schauen, wenn nötig, mit unserer auf diesem Bereich. Doch es wurden auch wichtige parlamentarische
eigenen Rechtsabteilung zum Rechten. Vorstösse zum Mietrecht behandelt. Darüber und über weitere hauseigentümer-
relevante Themen diskutierten Hans Egloff, Präsident HEV Kanton Zürich und
Ihre Immobilien. Unser Zuhause. HEV Schweiz, und die Zürcher Nationalrätin Therese Schläpfer (SVP).
Patrik Schlageter,
Leiter Verwaltung/Bewirtschaftung
freut sich auf Ihren Anruf: In der vergangenen Session wurde erneut die aus Hans Egloff (HE): Dieses Geschäft wurde vor
044 487 17 50 oder per E-Mail:
patrik.schlageter@hev-zuerich.ch
dem Ständerat hervorgegangene Motion «Aus- über zwei Jahren schon mal behandelt. Ich
gewogene Revision des Mietrechts» behandelt. erinnere mich an eine überaus hitzige und
Worum geht es bei dem Geschäft und weshalb gehässige Debatte, wie ich sie in diesem Aus-
landete es wieder auf der Traktandenliste? mass im Ratssaal sonst niemals erleben musste.
www.hev-zuerich.ch
H E V 8 -2021 | 15
POLITIK POLITIK
Nun ist diese Thematik wieder auf den Tisch geraume Zeit in den Tiefen der Amtsstuben ver- tete diese Motion ebenfalls grosse Mühe. So zeigt
gekommen, wohl auch mit tatkräftiger Unter- sanden würden. ZUR PERSON doch gerade die Covid-Krise, dass bei Mietver-
stützung der Ämter, insbesondere des BWO Therese Schläpfer, *1959 in Ormalingen BL, trägen vor allem mit privaten Vermietern mit
(Bundesamt für Wohnungswesen). Die linken Und wie sah das Resultat aus? ist verheiratet, hat drei erwachsene Kinder und dem Mieterlass viel schneller und unkompli-
Parteien benutzen diese Revision, um all die lebt mit ihrem Mann in Hagenbuch ZH. Sie ist zierter eine gemeinsame Lösung gefunden wer-
Vorstösse in Bezug auf Rendite, Orts- und Quar- HE: Im Nationalrat musste die Abstimmung beteiligt an einem KMU im Baselbiet, Teilhaberin den konnte als mit den grossen Gebilden. Diese
tierüblichkeit, Formularpflicht, Anfangsmiete mehrmals wiederholt werden. Schliesslich einer Beratungsfirma und Verwaltungsrätin waren auch bedeutend weniger grosszügig als
usw. zu bekämpfen, die von bürgerlicher Seite wurde die Motion mit einer einzigen Stimme einer Immobilienfirma. Therese Schläpfer war vier die kleinen privaten Vermieter. Ich halte es
lanciert wurden, also von den Herren Bregy, abgelehnt. Damit ist das Geschäft vom Tisch. Jahre Gemeinderätin und ist seit 2014 Gemeinde- für wichtig, dass das so beibehalten werden
Fässler, Feller und von mir selbst. Die Linke präsidentin in Hagenbuch. Seit Mai 2019 ist sie kann, denn gerade auch für die Vermietung von
Nationalrätin und Mitglied der Kommissionen für
ist offenbar unter Druck geraten. Indem sie Wie war denn die Atmosphäre im Rat? günstigem Wohnraum sind die privaten Ver-
soziale Sicherheit und Gesundheit (SGK). Therese
mit der Motion alles in dieses eine Paket mieter wichtig. Mit der Revision des Mietrechts
Schläpfer war bis 2019 Bezirkspräsidentin der SVP
packte, wollte sie Sand ins Getriebe streuen. Da- Therese Schläpfer (TS): Äusserst angespannt. Winterthur. wäre bei allen Vermietern, die mehr als drei
bei hoffte sie wohl, dass diese Geschäfte für Die Leute waren sehr nervös. Mir selbst berei- Objekte vermieten, quasi eine staatliche Miet-
POLITIK POLITIK
zinskontrolle eingeführt worden. Das wäre ja TS: Das Geschäft wurde kürzlich von der WAK
komplett absurd. Ständerat (Kommission für Wirtschaft und
Abgaben) an den Bundesrat weitergegeben.
HE: Ich erachte das Mietrecht grundsätzlich als Doch auch wenn es im politischen Bern ein
viel zu kompliziert. So muss ein kleiner privater Thema ist, lässt man es von allen Seiten her
Vermieter, der mit einem Mieter einen einfachen irgendwie beinahe versanden. Eigentlich sind
Vertrag abschliessen will, eigentlich fast schon fast alle bürgerlichen Politiker für die Abschaf-
einen Anwalt oder einen Rechtskundigen eines fung des Eigenmietwerts, denn es handelt
Verbandes wie des HEV beiziehen, damit alles sich um eine Steuer, die niemand wirklich nach-
korrekt vonstatten geht. Entweder fehlt ein vollziehen kann. Der Abzug des Schuldzinses
Formular mit dem Anfangsmietzins oder es und der Renovationen ist die Legitimation,
wird das falsche Formular verwendet oder es dass der Eigenmietwert noch aufrechterhalten
gibt sonst einen Formfehler. Irgendetwas ist wird. Beim allfällig fehlenden Abzug der Reno-
immer falsch. vationen befürchte ich aber, dass viele Hand-
werker darunter leiden würden, weil dann zahl-
TS: Die Sache mit den Formularen ist bezeich- reiche Eigentümer wohl ganz auf eine Sanierung
nend. Die Angelegenheit ist inzwischen so kom- verzichten oder diese hinausschieben würden.
pliziert geworden, dass es ohne Anwalt praktisch Das ist schon ein Punkt, der dagegenspricht.
nicht mehr geht. Das ist äusserst schade, denn Gerade jetzt mit dem abgelehnten CO 2 -Gesetz
es nimmt sehr viel Spielraum weg, gerade wenn ist man ja nicht verpflichtet, die Gebäudehülle
die Linke fordert, dass es bei den Mietverhält- zu sanieren oder für einen Heizungsersatz
nissen unkomplizierter und humaner zu- und zu sorgen. Deshalb halte ich es für wichtig,
hergehen solle. Damit schneiden sie sich nur ins dass diese Abzüge weiterhin möglich sind,
eigene Fleisch. sonst wird auf diese Renovationen verzichtet
und man würde dadurch ins Hintertreffen
HE: Vor kurzem gab es zur Thematik «Revision geraten.
des Mietrechts» einen runden Tisch mit Bun-
despräsident Parmelin. Dazu wurde ein leider Aber wären die Abzüge für Sanierungen nicht
nicht repräsentatives Monitoring erstellt, bei weiterhin auf Kantonsebene möglich?
dem sich klar herausstellte, dass sowohl die Mie-
ter wie auch die Vermieter eigentlich sehr zu- HE: So ist es. Zudem fällt der Abzug bei der
frieden sind mit dem Mietverhältnis und dem Bundessteuer im Vergleich viel weniger ins
Mietrecht, so wie es heute besteht. Unzufrieden Gewicht als bei der kantonalen Steuer. Die Angst
damit sind einzig die Exponenten und Organi- der Handwerker und generell des Gewerbes
sationen, die professionell damit zu tun haben, halte ich jedoch für völlig unbegründet. Hat
also etwa der Hauseigentümer- oder der Mieter- man in einem Haus ein Problem oder eine be-
verband oder ähnliche Interessenvertreter, stimmte Situation erfordert eine Sanierung, so
welche ständig Ideen haben, was alles besser wird diese auch gemacht. Der Abzug bei den
gemacht werden könnte. Interessant ist auch, Steuern ist bei Hauseigentümern für den Ent-
dass gerade in der Zeit der Covid-Pandemie scheid, ob eine Sanierung gemacht werden soll,
die Zahl der Schlichtungsverhandlungen stark nicht wirklich relevant. Da sind andere Kriterien
rückläufig war. Es wurde also nicht mehr, viel wichtiger.
sondern weniger gestritten. Ich betrachte die Ablehnung des CO2 -Geset-
zes geradezu als Steilpass für die Abschaffung
Das geradezu episch anmutende Thema «Ab- des Eigenmietwerts. Aktuell gibt es die Abzugs-
schaffung des Eigenmietwert» erfreut sich zurzeit möglichkeiten und die Förderprogramme. Ich
wieder grösserer Beliebtheit. Wie ist der aktuelle bin kein Freund von letzteren, denn für mich ist
Stand der Dinge? es definitiv nicht die Aufgabe des Staates, Haus-POLITIK
Echte Schweizer
Küchen
eigentümern Gebäudesanierungen zu finanzie TS: Das wäre bestimmt eine gute Idee und
ren. Vielmehr sollten Anreize geschaffen wer zudem auch administrativ bedeutend ein
den. Etwa indem man den Hauseigentümern facher als der ganze Murks mit den Förderpro
sozusagen den roten Teppich ausrollt und ihnen grammen.
offeriert, dass sie alles, was sie im Gebäude
bereich unternehmen und dem Klima nützt, Frau Schläpfer, Herr Egloff, ich danke Ihnen für
oder wenn sie vernünftige energetische Sanie das Gespräch.
rungen vornehmen, vollständig von den Steuern
abziehen dürfen. Oder man könnte noch weiter
Reto Vasella
gehen und die Hauseigentümer sogar mit einem Lic. phil. I
doppelten Steuerabzug locken, wenn sie ihre Redaktor HEV Zürich
alten, fossilen Heizsysteme durch solche mit er
Fotos
neuerbaren Energien ersetzen. Zwar entgingen André Springer
dem Staat dadurch Steuereinnahmen, jedoch Fotograf, Horgen
würden dafür diese widersinnigen Förderpro
gramme entfallen. Vielseitigste Ausstellung der Schweiz –
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oder vorgeschrieben, vom kantonalen Blitzschutzaufseher der Gebäude-
Würenlos AG
versicherung des Kantons Zürich (GVZ) periodisch und kostenlos kontrolliert.
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Hauseigentümerverband Anlage kontrollieren können.
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MIETRECHT
Unwirksame Kündigung wegen
Untermiete
Gemäss Gesetz darf der Mieter die Mietsache nur mit der Zustimmung des
Vermieters untervermieten. Der Vermieter kann jedoch die Zustimmung nur
aus den im Gesetz genannten Gründen verweigern (Art. 262 OR). Eine Unter-
vermietung trotz begründeter Verweigerung führt zur Unzumutbarkeit der
Fortsetzung des Mietverhältnisses und berechtigt gemäss aktueller Recht-
sprechung zur ausserordentlichen Kündigung durch den Vermieter.
Im vorliegenden, durch das Bundesgericht in letz- dern unter Einhaltung der vertraglichen Kündi-
ter Instanz zu beurteilendem Fall kündigte der gungsfrist gekündigt hat. Das Bundesgericht zog
Vermieter den Mietern, weil diese sich geweigert daraus die Schlussfolgerung, dass deswegen nicht
haben, die Bedingungen der eingegangenen mehr davon ausgegangen werden könne, dass die
Untermiete bekannt zu geben. Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum or-
Der Vermieter sprach eine ausserordentliche dentlichen Auflösungstermin unzumutbar ge-
Kündigung nach Art. 257f Abs. 3 OR aus, wobei wesen wäre.
er den Mietvertrag (erst) auf den nächsten or- Hätte der Vermieter also die Absicht, eine
dentlichen Kündigungstermin kündigte. ausserordentliche Kündigung aufgrund Unzu-
Das Bundesgericht prüfte, ob die ausgespro- mutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhält-
chene Kündigung die Voraussetzungen gem. Art. nisses auszusprechen, so fehle es im vorliegenden
257f Abs. 3 OR erfüllte. Diese Bestimmung gibt Fall an der dafür erforderlichen Unzumutbar-
dem Vermieter das Recht, Wohn- und Geschäfts- keit, weshalb sich die Kündigung als unwirksam
räume mit einer Frist von mindestens 30 Tagen erweise.
auf Ende eines Monats zu kündigen, sofern der Für den Vermieter bedeutet nun dieser Ent-
Mieter seine Pflicht zur Sorgfalt und Rücksicht- scheid, dass eine (ausserordentliche) Kündigung,
nahme trotz schriftlicher Mahnung weiter ver- welche mit Unzumutbarkeit begründet wird,
letzte. Ausserdem wird vorausgesetzt, dass die stets mit einer Frist von 30 Tagen auf Ende eines
Weiterführung des Mietverhältnisses dadurch Monats auszusprechen ist. Wählt er hingegen
nicht mehr zuzumuten ist. einen späteren Kündigungstermin, läuft der
Das Bundesgericht bejahte das Vorhandensein Vermieter Gefahr, dass die Unzumutbarkeit der
sämtlicher Voraussetzungen, welche eine ausser- Fortsetzung des Mietverhältnisses abgesprochen
ordentliche Kündigung im obigen Sinne recht- wird und die Kündigung in der Folge als unwirk-
fertigen. Auch bestätigte das Gericht, dass bei sam beurteilt wird.
einer Untervermietung trotz Vorliegen eines zu-
lässigen Verweigerungsgrundes grundsätzlich da-
Cornel Tanno
von auszugehen ist, dass die Fortsetzung des Miet-
verhältnisses für den Vermieter unzumutbar ist. Lic. iur. Rechtsanwalt
Rechtsberatung/Prozessführung
HEV Zürich
Erforderliche Unzumutbarkeit fehlt
Zum Verhängnis wurde dem Vermieter hingegen,
dass er nicht innert 30 Tagen (Mindestfrist gem.
Art. 257f Abs. 3 OR) auf Ende eines Monats, son-
24 | HEV 8-2021SERVICE SERVICE
SEMINAR Seminarziele
INFORMATIONEN
Nach dem Kurs kennen die Teilnehmenden
«Wie funktioniert ■ die gesetzlichen Grundlagen des
Stockwerkeigentums
Datum: Dienstag, 28. September 2021,
16.00 bis 20.00 Uhr, Türöffnung: 15.30 Uhr
Stockwerkeigentum? – Aus der ■ den Unterschied zwischen den
gemeinschaftlichen Teilen der
Seminarort: HEV Zürich, Albisstrasse 28,
Praxis für die Praxis» Liegenschaft, den Teilen im Sonderrecht 8038 Zürich-Wollishofen
und den Teilen im ausschliesslichen Bitte beachten Sie: Es sind wenige Parkplätze vorhanden.
Nutzungsrecht Gebühr CHF 10.–, zahlbar am Empfang
■ die Wertquote, deren Entstehung
Interessieren Sie sich für den Kauf von Stockwerkeigentum Seminarkosten inkl. Dokumentation:
und Anwendungsbereich
oder haben Sie kürzlich Stockwerkeigentum erworben? Mitglieder* Einzel CHF 420.– | Ehepaar** CHF 790.–
■ die Kosten des Stockwerkeigentums
und den Erneuerungsfonds Nichtmitglieder Einzel CHF 470.– | Ehepaar** CHF 900.–
■ die möglichen Arten der * Mitgliedervergünstigung kann nur bei Angabe
Kostenverteilung der Mitglied-Nr. gewährt werden. Mitglied- und
Vor über 55 Jahren wurden die recht- ■ die Rechte und Pflichten der Rechnungsadresse müssen übereinstimmen.
lichen Grundlagen geschaffen, damit Stockwerkeigentümer ** Nur 1 Dokumentation
Stockwerkeigentum in der heutigen Form ■ die Rechte und Pflichten der Verwaltung Anmeldeschluss: 14 Tage vor Kursbeginn. Bei Annullie-
überhaupt möglich ist. Seither steigt die ■ Aufbau und Relevanz des Reglements rungen nach Anmeldeschluss ist eine Bearbeitungsgebühr
Attraktivität dieser Form des Wohneigen- ■ die Funktionsweise der von 50% der Seminarkosten zu entrichten. Bei Absage am
tums kontinuierlich. Eigentümerversammlung Seminartag und unentschuldigtem Nichterscheinen blei-
■ das Formulieren von Anträgen an die ben die vollen Seminarkosten geschuldet. Eine Vertretung
– Welches sind die Besonderheiten dieser Versammlung
Eigentumsform? ist selbstverständlich willkommen.
Änderungen vorbehalten
– Auf was ist vor und nach dem Erwerb zu
achten?
– Welche Rolle spielen die Eigentümer- Referentin In der Pause wird ein kleiner Imbiss offeriert! ✂
gemeinschaft und die Verwaltung? Sabrina Boeniger
– Wie relevant ist das Reglement? ANMELDUNG FÜR SEMINAR
Eidg. dipl. Immobilien-Treuhänderin und Bereichs-
«Wie funktioniert Stockwerkeigentum? – Aus der Praxis für die Praxis» vom Dienstag, 28. September 2021
Auf diese und weitere Fragen aus der Praxis leiterin Stockwerkeigentum, GFELLER Treuhand und (Angaben bitte in Blockschrift) Mitglied- und Rechnungsadresse müssen übereinstimmen.
will das Seminar kompetent Auskunft geben. Verwaltungs AG, 8600 Dübendorf, verfügt über
In diesem Seminar spielen die tägliche langjährige Erfahrung in der Bewirtschaftung von Firma (falls Rechnung über Firma läuft) Parkplatz Autonummer
Praxis in einer Stockwerkeigentümergemein- Stockwerk- und Miteigentümergemeinschaften im
schaft sowie der Kontakt mit der Verwaltung Kanton Zürich und leitet zusammen mit ihrem Team Name (Teilnehmer/in 1) Vorname als Ehepaar (bzw. 1 Dokumentation)
eine grosse Rolle. über 120 Eigentümerversammlungen pro Jahr.
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Zielgruppe
Dieses Seminar richtet sich an Personen, die mit dem Gedanken spielen, E-Mail Telefon privat Telefon Geschäft
Stockwerkeigentum zu erwerben, kürzlich Stockwerk erworben haben oder
mitten im Erwerb von Stockwerkeigentum stehen.
Mitgliedernummer Datum Unterschrift
(s. Adressfeld auf letzter Seite)
Haben Sie spezifische Fragen zum Thema Stockwerkeigentum, zu welchen Sie gerne am Seminar Einsenden an: HEV Zürich, Sekretariat Seminare, Albisstrasse 28, Postfach, 8038 Zürich, per Fax 044 487 17 77 oder
über unsere Website www.hev-zuerich-shop.ch unter «Seminare und Anlässe». Für Fragen Telefon 044 487 17 01
mehr erfahren möchten? Bitte senden Sie diese vorab per E-Mail an sabrinaboeniger@bluewin.ch.
26 | HEV 8-2021 HEV 8-2021 | 27RECHT
MIETRECHT
Hydro Service Schweiz GmbH – AquaZino-Wasserqualität ist Lebensqualität.
Umweltfreundlicher Kalkschutz Anfangsmietzinsformular: Zwingend zu ver-
Wasser ist ein Naturprodukt und sollte nicht verändert werden. Der sich da-
rin befindende Kalk kann jedoch mit dem AquaZino-Gerät so umgewandelt
wenden bei jedem Wohnraummietvertrag
werden, dass er nicht mehr haftet. Dies geschieht, ohne die Wasserqualität
zu verändern; alle Mineral- und Vitalstoffe bleiben erhalten. Somit bleibt der Bereits seit dem 1. November 2013 herrscht im Kanton Zürich wieder die Anfangs-
Genuss schmackhaft und gesund. AquaZino arbeitet im Ultraschallbereich
mittels asymmetrischer Schwingungen, sodass es bei stehendem als auch
mietzinsformularpflicht. Dies bedeutet, dass mit Abschluss jedes Mietvertrages
fliessendem Wasser immer funktioniert. Ist der bedienungs- und wartungsfreie über Wohnräume zwingend ein amtlich genehmigtes Formular zur Mitteilung des
Schwingungsgenerator einmal installiert, macht er sich schon nach kurzer Zeit Anfangsmietzinses zu benutzen und vom Mieter unterzeichnen zu lassen ist.
bemerkbar. Sein effektiver Kalkschutz wirkt in der ganzen Wasserleitung, ist
stark gegen Kalk und dennoch schonend für die Umwelt. Schluss mit Kalk-
ablagerungen in Wasserleitungen, Boilern und allen anderen wasserabhän-
Zustandekommen eines Vertrages und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen
gigen Geräten. Bereits vorhandene Kalkablagerungen werden ebenfalls sanft Weicheres Wasser erhöht
abgebaut. den Komfort beim Duschen. nach Schweizer Recht (VMWG), § 229b Einführungsgesetz zum
Damit ein Vertrag zustande kommen kann, Schweizerischen Zivilgesetzbuch (EG ZGB ZH).
Funktioniert ohne Chemie braucht es Einigkeit über die Hauptleistungs- Diese Formularpflicht gilt nur bei Woh-
Die international bewährte Technologie von AquaZino funktioniert chemiefrei. Ein weiterer bestechender pflichten. nungen.
Vorteil: Durch den massiv reduzierten Verbrauch von Reinigungsmitteln und Shampoos sowie längeren Derzeit herrscht Formularpflicht in den Kan-
Service- und Wartungsintervallen Ausnahme im Mietrecht für Wohnungen tonen Basel Stadt, Freiburg, Genf, Neuenburg,
sparen Anwender wesentlich Kosten,
die Investition ist somit schnell amor-
Dies gilt im Mietrecht für diejenigen Kantone Waadt, Zug und Zürich.
tisiert. Zudem überzeugt das Gerät nicht mehr, in denen Anfangsmietzinsformu- Für die Mitteilung des Anfangsmietzinses
durch seinen geringen Stromverbrauch larpflicht besteht. muss für Liegenschaften, welche sich im Kanton
(durchschnittlich CHF 8.00/Jahr). Zürich befinden, ein vom Kanton Zürich erstell-
Anfangsmietzinsformular tes amtliches Formular bzw. ein durch die Di-
Die Fachleute der Firma Hydro Service Das Mietrecht ist zwar für die ganze Schweiz rektion der Justiz und des Innern genehmigtes
Schweiz GmbH bieten schweizweit
einheitlich geregelt, doch lässt es den Kantonen Formular verwendet werden.
Hauseigentümer, Immobilienverwaltun-
gen, Landwirtschaftsbetriebe, Hotelle- in einigen besonderen Fragen Raum für eigene
rie- und Gastgewerbe sowie Industrie Vorschriften. So können Kantone mit Woh- Gravierende Konsequenz bei mangelndem
und Gewerbe kompetente Beratung Die neuste Generation aktiver elek- nungsmangel vorsehen, dass der Anfangsmiet- oder unrichtigem Gebrauch
und individuelle Lösungen zum Thema tronischer Kalkschutzgeräte macht zins mit einem amtlich genehmigten Formular Wird das Anfangsmietzinsformular nicht oder
Kalkschutz an. Schluss mit lästigem Kalk.
mitgeteilt werden muss (Art. 270 Abs. 2 OR, zu spät benutzt oder liegt ein Formfehler vor, ist
Art. 19 Abs. 3 der Verordnung über die Miete der Mietvertrag «nur» aber eben ungünstiger-
Vorteile von AquaZino, die überzeugen
• Schluss mit Kalkablagerungen in • Bedienungs- und wartungsfreies Gerät
Wasserleitungen und Boilern • Dusch-WC-Spülkasten verkalken
• Schützt alle wasserabhängigen Geräte wesentlich weniger. Der noch gering
• Geringer Stromverbrauch vorhandene Kalk ist einfacher und gut lösbar
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HEV 8-2021 | 29RECHT RECHT
weise immerhin hinsichtlich des Mietzinses merken, dass die Wohnung vorher noch nie/ Recht des Mieters Mietzins erheblich erhöht, wird nach der Recht-
nichtig. Dies bedeutet, dass der Mietvertrag zwar nicht vermietet wurde. Sollte die Wohnung für Der Mieter kann den Anfangsmietzins gemäss sprechung ein missbräuchlicher Mietzins ver-
bestehen bleibt, aber mangels Einigung über kurze Zeit vom Eigentümer bewohnt worden Art. 270 Abs. 1 OR innert 30 Tagen nach der mutet. Damit wird die Beweislast (entgegen der
den Mietzins der Richter diesen festlegt, mit sein, muss der vorherige Mietzins aufgeführt Übernahme des Mietobjekts bei der Paritäti- generellen Beweislastverteilung gemäss Art. 8
Wirkung zurück auf den Beginn des Mietver- werden. schen Schlichtungsbehörde des Bezirks, in dem ZGB) umgekehrt und der Vermieter muss die
hältnisses bis maximal 10 Jahre, mit entspre- An die Begründung werden dieselben An sich das Mietobjekt befindet, als missbräuchlich Nichtmissbräuchlichkeit beweisen.
chenden Rückerstattungsfolgen zulasten des forderungen gestellt wie an die Begründung von (im Sinne der Artikel 269 und 269a OR) anfech
Vermieters. Darüber hinaus entsteht dadurch Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen ten und dessen Überprüfung und bei Vorliegen Alles richtig, alles gut …
eine Kündigungssperrfrist auf diesem Mietver- Vertragsänderungen durch den Vermieter wäh der Missbräuchlichkeit dessen Herabsetzung Wenn auf ein korrekt ausgefülltes und richtig
hältnis für volle drei Jahre ab Einigung oder rend der Vertragsdauer gemäss Art. 269d OR. verlangen. begründetes sowie rechtzeitig übergebenes und
Entscheid. Erst nach dem Ablauf der vollen drei Ebenfalls ist der Beginn des alten sowie des Dies ist dann möglich, wenn der Mieter sich beidseits unterzeichnetes Anfangsmietzinsfor-
Jahre kann unter Einhaltung von Kündigungs- neuen Mietvertrages auszufüllen. gemäss Art. 270 Abs. 1 lit. a OR wegen einer per mular innert Frist keine Anfechtung erfolgt, gilt
frist und -termin das Mietverhältnis beendet Das Formular ist vom Mieter und vom Ver sönlichen oder familiären Notlage oder wegen der Anfangsmietzins als angenommen.
werden, so ein legitimer Kündigungsgrund vor- mieter zu unterzeichnen. der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für
handen ist. Wohn und Geschäftsräume zum Vertragsab- Sollten Sie unsicher sein hinsichtlich Begründung
«Praktische Details» zum Formular schluss gezwungen sah; oder wenn nach Art. oder Umfang, setzen Sie sich rechtzeitig mit der
Inhalt/Begründung Falls keine bereits vorgedruckten Formulare ver 270 Abs. 1 lit. b OR der Vermieter den Anfangs- Rechtsabteilung des Hauseigentümerverbands
Im Zusammenhang mit dem Abschluss eines wendet werden, ist zu beachten, dass immer auf mietzins gegenüber dem früheren Mietzins für Zürich in Verbindung (044 487 17 11).
jeden neuen Mietvertrags für Wohnraum müs- der Rückseite die Rechtsmittelbelehrung abge dieselbe Sache erheblich erhöht hat. Wobei von
sen der frühere Mietzins sowie die früheren druckt wird. Sollte dies nicht möglich sein, emp einer erheblichen Erhöhung ausgegangen wird,
Nebenkosten und der neue (Anfangs-)mietzins fiehlt es sich aus Beweisgründen, dass der Mie wenn die Miete um mehr als 10 Prozent ange-
Sandra Heinemann
sowie ebenfalls die neuen Nebenkosten bekannt ter diese ebenfalls erhalten hat, auf der ersten hoben wurde. Lic. iur.
gegeben werden. unterzeichneten Seite «Seite 1 von 2» und auf Rechtsberatung/Prozessführung
Wird für das neue Mietverhältnis hinsicht- der Rechtsmittelbelehrungsseite «Seite 2 von 2» Beweislast HEV Zürich
lich dem Nettomietzins und/oder den Neben- zu ergänzen oder den Mieter auch auf der Bei der Anfechtung des Anfangsmietzinses trägt
kosten eine Veränderung im Vergleich zum Vor- Rechtsmittelbelehrungsseite ebenfalls unter der Mieter grundsätzlich die Beweislast, dass
mietverhältnis vorgenommen, ist diese klar zeichnen zu lassen. der Mietzins nach den Kriterien von Art. 269
aufzuzeigen und zu begründen. Das Formular kann auch von Hand ausge und 269a OR missbräuchlich ist. Wurde der
Dasselbe gilt, falls Vorbehalte für allfällige füllt werden.
Mietzinserhöhungen gemäss vorherigem Miet-
vertrag oder letzter Mietzinsanpassung in die- Bis wann muss das Formular übergeben BESUCHEN SIE DEN
sem Zusammenhang aufgelöst werden. und unterschrieben werden
Sollten die notwendigen Details auf dem Das Anfangsmietzinsformular ist dem Mieter HEV ZÜRICH AUF
Formular keinen Platz finden, ist auf diesem auf zweckmässigerweise zusammen mit dem Miet www.facebook.com/hev.zuerich
ein entsprechendes separates Begleitschreiben vertrag zuzustellen. Es empfiehlt sich, den Mie
(welches als Zusatz zum Anfangsmietzinsfor ter zuerst unterzeichnen zu lassen. Hernach
mular zu bezeichnen ist) zu verweisen, wobei unterzeichnet der Vermieter und gibt dem Mie
der Mieter auch dieses aus Beweisgründen eben ter ein beidseitig unterzeichnetes Exemplar zu
so wie das Anfangsmietzinsformular unter rück. Sollte dies vergessen gehen, ist das bis zur Günstige Dächer erkennt man nach Ablauf der Garantiefrist
zeichnen muss. Wohnungsübergabe, also vor Schlüsselübergabe,
Sollte die Erhöhung auf Mehrleistungen/ nachzuholen. Nach der Rechtsprechung kann
wertvermehrenden Verbesserungen basieren, ist der Vermieter das Formular – wenn auch ver
anzugeben, ob dafür Fördergelder erhältlich ge spätet – noch innert 30 Tagen seit Übergabe der
macht wurden. Wohnung nachreichen und so den Formmangel Ihr Dachdecker in Zürich und Umgebung
Im Falle eines Neubaus oder bei vorheri heilen. In diesem Fall beginnt aber die dreissig seit über 100 Jahren
gem Eigengebrauch durch den Vermieter ist tägige Anfechtungsfrist für den Mieter erst mit WEBER DACH AG Steil- und Flachdächer, Reparaturen und Unterhalt
auf dem Formular anstelle des früheren Miet Erhalt des Formulars und nicht schon mit der Zürich www.weberdach.ch 044 482 98 66 weber@weberdach.ch
zinses mit dem Wort «Erstvermietung» zu ver Übernahme der Wohnung zu laufen.
30 | HEV 8-2021 HEV 8-2021 | 31RECHT RECHT
MIETRECHT handelt, welche kraft zwingenden Gesetzesrechts den, insoweit die Serviceabonnements der War-
dem Vermieter obliegen. tung dienen und nicht zusätzlich Reparaturen
Können Serviceverträge dem Mieter Verschiedene Beispiele von Serviceabonne-
ments/-verträgen für technische Anlagen und
für Instandstellungsarbeiten damit abgedeckt
werden. Serviceabonnements, die mehr als einen
als Nebenkosten belastet werden? Geräte wie:
• Geschirrspülmaschine
periodischen Kontroll- und Reinigungsservice
und mehr als kleinere Ausbesserungen gewähr-
• Waschmaschine und Tumbler leisten, können in den Nebenkosten nicht aus-
«Von meinen Eltern habe ich in einer modernen Liegenschaft eine Wohnung mit • Brenner einer Heizungsanlage geschieden werden, sondern sind in die Netto-
benutzerfreundlicher aber auch mit einer komplexen Haustechnik geerbt, die • Personenlift mietzinsberechnung einzukalkulieren.
ich nun vermieten möchte. Die technischen Anlagen und Geräte müssen regelmässig • elektronischer Garagentorantrieb
gewartet beziehungsweise einem Service unterzogen werden. Können die Kosten • Brandmeldeanlage
für Serviceabonnements auf den Mieter überwälzt werden?» • Klima- und Lüftungsanlage
• Alarmanlage
Anita Lankau
In Mietverträgen finden sich verschiedene Bei Mieter überwälzt werden (Art. 257b Abs. 1 OR • usw.
spiele für Serviceverträge, deren Kosten als in Verbindung mit Art. 6 VMWG). Lic. iur. MAS FHO in REM
Telefonische Rechtsberatung
Nebenkostenpositionen ausgeschieden und auf Antwort HEV Zürich
den Mieter überwälzt werden. In den Neben Serviceabonnements mit unterschiedlichem Die Kosten der von Ihnen abgeschlossenen Ser-
kosten können prinzipiell nur Serviceabonne Leistungsumfang viceabonnements über technische Anlagen und
ments weiterverrechnet werden, die reinen In der Praxis werden Serviceabonnements mit Geräte, die zur Mietsache gehören, dürfen im
Kontrollzwecken bzw. der regelmässigen War unterschiedlicher Bezeichnung angeboten, die Mietvertrag als Nebenkosten ausgeschieden wer-
tung von Anlagen, Maschinen und Einrichtun folgenden Arbeitsaufwand beinhalten können:
gen dienen. • Reinigungs und Kontrollservice;
• Wartungsservice;
Keine Ersatzteile und Reparaturen • Vollservice.
Die Kosten für Serviceabonnements dürfen im Klassische Service bzw. Wartungsarbeiten sind
Mietvertrag nur dann als Nebenkosten ausge das Überprüfen, Reinigen, Nachfüllen von Be
schieden werden, wenn nicht zusätzlich Ersatz triebsstoffen, das Schmieren, Ersetzen von Ver
teile und Reparaturen damit abgedeckt werden. brauchs und Verschleissmaterial (zum Beispiel
Aufwendungen, die den ordentlichen Unterhalt, rissig gewordene Gummiteile), das Nachregulie
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Ersatzanschaffungen, Reparaturen und Erneue ren und Anziehen gelockerter Verbindungen.
rungen von Anlagen betreffen, sind nicht Derartige Tätigkeiten werden durch den Ge erfüllt Ihre Wohnträume
nebenkostenfähig und dürfen auch nicht in brauch der Sache notwendig, ohne dass es sich
einem Serviceabonnement integriert auf den dabei um Kosten für den ordentlichen Unterhalt
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INFORMATIONEN
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(2-Tages-Kurs), 8.00 bis 17.00 Uhr
einer Liegenschaft» ■ Die Vermietung
Türöffnung: 7.30 Uhr
■ Der Mietvertrag Seminarort: Belvoirpark Hotelfachschule Zürich,
Die professionelle Verwaltung einer Liegenschaft umfasst viele, unterschiedliche Seestrasse 141, 8002 Zürich-Enge
Tätigkeiten. In diesem Seminar lernen Teilnehmende wichtige Grundlagen kennen, ■ Der Mietzins
Seminarkosten inkl. ausführlicher Dokumen-
um Liegenschaften richtig und effizient verwalten zu können. ■ Die Mietzinsanpassung tation und Stehlunch an beiden Kurstagen
Dieses Seminar richtet sich an Eigentümer und Verwalter kleiner und mittlerer Liegen- Mitglieder*: Einzel CHF 800.–
schaften sowie an Einsteiger in der Immobilienverwaltung. Teilnehmende profitieren ■ Die Nebenkosten Ehepaar** CHF 1500.–
vom profunden Wissen der Fachleute mit langjähriger Praxis-Erfahrung: Nichtmitglieder: Einzel CHF 900.–
■ Die Mängelrechte im Mietrecht Ehepaar** CHF 1700.–
■ Die Renovation * Mitgliedervergünstigung kann nur bei Angabe der
Mitgliedernummer gewährt werden
■ Die Versicherungen des Hauseigentümers (vgl. Adressfeld auf letzter Seite). Mitglieder- und
Rechnungsadresse müssen übereinstimmen.
«Die Verwaltungs- «Die Vermietung» «Der Mietzins» ■ Die Kündigung ** Nur 1 Dokumentation
übernahme» «Der Wohnungswechsel» «Die Mietzinsanpassung» Anmeldeschluss: 14 Tage vor Kursbeginn. Bei
■ Der Wohnungswechsel
Annullierungen nach Anmeldeschluss ist eine Bear-
■ Das Mahnwesen im Mietrecht beitungsgebühr von 50% der Seminarkosten zu
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schuldigtem Nichterscheinen bleiben die vollen
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eidg. dipl. Immobilienbewirtschafter lic. iur. Rechtsanwalt
Immobilientreuhänder mit eidg. Fachausweis Leiter Rechtsberatung «Liegenschaftsverwaltung» vom 5. und 12. November 2021
«Der Mietvertrag» (Angaben bitte in Blockschrift) Mitglied- und Rechnungsadresse müssen übereinstimmen.
Leiter Verwaltung/ Leiter Spezialmandate «Die Mängelrechte
Bewirtschaftung im Mietrecht»
«Die Kündigung» Firma (falls Rechnung über Firma läuft)
«Die Versicherung «Das Mahnwesen
«Die Nebenkosten» «Die Renovation» des Hauseigentümers» im Mietrecht»
Name (Teilnehmer/in 1) Vorname als Ehepaar (bzw. 1 Dokumentation)
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34 | HEV 8-2021 HEV 8-2021 | 35Sie können auch lesen
