Energetisch sanieren Ein Leitfaden für Wohnungseigentümer-gemeinschaften
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Energetisch sanieren Ein Leitfaden für Wohnungseigentümer- gemeinschaften
Mit der Verabschiedung des Energiekonzepts „Urbanisierung der Energiewende in Stuttgart“ im Januar
2016 wurde der Grundstein für den Ausstieg aus der fossilen Energieversorgung der Landeshauptstadt
gelegt. Die definierten Ziele bis zum Jahr 2020 sind dabei nur ein Zwischenschritt. Das langfristige Ziel ist
Stuttgart bis zum Jahr 2050 zu einer klimaneutralen Landeshauptstadt zu entwickeln.
Damit dies gelingt müssen energieeffiziente Technologien eingesetzt und insbesondere der Energiever-
brauch reduziert werden. Denn das Potenzial für den Ausbau erneuerbarer Energien ist in einer Großstadt
wie Stuttgart limitiert. Der Großteil des Endenergieverbrauchs von ca. 13.000 GWh/a wurde im Jahr 2014
durch die Bereitstellung von Wärme verursacht. Um die Wärmewende in Stuttgart voranzutreiben, müssen
die fachgerechte Gebäudesanierung und die Erneuerung ineffizienter Heizsysteme einen noch höheren
Stellenwert einnehmen.
Besonders im Bereich der Wohneigentümergemeinschaften existiert ein erhebliches Einsparpotenzial
des Wärmebedarfs, denn die Sanierungsrate in dieser Eigentümerart beträgt weniger als 1 %. In dieser
Broschüre finden Sie viele nützliche Tipps rund um das Thema energetische Sanierung. Die abgebildeten
Praxisbeispiele belegen, dass die energetische Gebäudesanierung viele Vorteile mit sich bringt. Lassen Sie
sich diese nicht entgehen und tragen Sie einen Teil zum Gelingen der Energiewende in Stuttgart bei.
Fritz Kuhn
Oberbürgermeister
Landeshauptstadt Stuttgart
Inhaltsverzeichnis
Einleitung 4
Kapitel 1: Die energetische Sanierung 5
Der Einstieg: Die Energieberatung
Die Gebäudehülle
Die Anlagentechnik
Praxisbeispiel: Stuttgart-Möhringen, 148 Wohneinheiten 9
Kapitel 2: Von der Idee zur Umsetzung – die Sanierung Schritt für Schritt 10
Die Akteure
Der Entscheidungs- und Ausführungsprozess
Das Energieberatungszentrum Stuttgart e.V. - Ihr Unabhängiger Partner und Berater 13
Das Energiekonzept der Landeshauptstadt 15
Partner für die finanziellen Aspekte - Die BW-Bank 17
Kapitel 3: Rechtliche Rahmenbedingungen 20
Die Energieeinsparverordnung EnEV
Neubau: Das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG)
Gebäudebestand: Das Erneuerbare-Wärme-Gesetz in Baden-Württemberg
(EWärmeG)
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG)
Schadensersatzpflicht von "sanierungsunwilligen" Eigentümern
Praxisbeispiel: Stuttgart-Luginsland, 11 Wohneinheiten 24
Das WEG-Forum – Kompetenzzentrum für energetische Sanierungen 25
Kapitel 4: Die Finanzierung / Fördermittel 26
Finanzierungsmöglichkeiten bei einer Sanierung
Bausparen für WEGs
Praxisbeispiel: Stuttgart-West, 14 Wohneinheiten 29
Stuttgarter Förderung für WEGs bei Sanierung und Modernisierung - 30
die wichtigen Schritte
3
Einleitung
Die Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) sind Wer eine Modernisierung in Angriff nehmen möchte,
eine wichtige Zielgruppe bei der energetischen Gebäu- kann auf die Expertise und Erfahrung vieler Experten
desanierung. Die gute Nachricht für Wohnungseigen- zurückgreifen. Es gibt zahlreiche Architekten, Planer,
tümer: In den vergangenen Jahren haben sich die Rah- Energieberater und Handwerker, die sich dem Thema
menbedingungen bei einer Sanierung enorm verbessert. Energieeffizienz verschrieben haben und Ihnen gerne
Noch nie waren die Förderprogramme von Bund und mit Rat und Tat zur Seite stehen. Auch bei gesetzlichen
Ländern so umfangreich, die Zinssätze bei Krediten so Fragen gibt es zahlreiche Rechtsanwälte, die alle Tipps
niedrig und die Tilgungszuschüsse so hoch. und Tricks kennen. Für Sanierungswillige sind die wirk-
lich guten Experten oft schwer zu finden. Die Energie-
Viele WEGs zögern dennoch, wenn es darum geht,
agenturen sind mit ihrer exzellenten Vernetzung, ihren
ihr Gebäude energetisch auf Vordermann zu bringen.
Expertennetzwerken und ihrem Fachwissen die ideale
Das liegt zum einen daran, dass sie sich mit besonders
Anlaufstelle.
schwierigen rechtlichen Rahmenbedingungen ausein-
andersetzen müssen, um eine Modernisierung zu be- Wir begleiten Sie von der ersten Beratung bis zur Um-
schließen und umzusetzen. Ganz zu schweigen von der setzung Ihres Projekts und helfen Ihnen dabei, die indi-
komplexen Aufgabe, die Interessen aller Eigentümerin- viduell beste Lösung für Ihr Gebäude zu finden – sei es
nen und Eigentümer unter einen Hut zu bringen. Zum bei der Dämmung der Gebäudehülle oder der Moderni-
anderen fehlt es an unabhängigen und maßgeschneider- sierung der Heizungsanlage, bei der Komplettsanierung
ten Informationen zu technischen Aspekten. Mit diesem oder der Umsetzung von Einzelmaßnahmen.
Leitfaden möchten die BW-Bank, die Landeshauptstadt
Natürlich können wir die meisten Aspekte nur anreißen.
Stuttgart und das Energieberatungszentrum Stuttgart
Falls Sie detailliertere Fragen haben und Unterstützung
eine Informationslücke schließen und Hausverwaltern,
bei Ihrem Projekt benötigen: Wir freuen uns auf Sie!
Beiräten und Wohnungsbesitzern Lust machen auf das
Thema energieeffizientes Sanieren. Wir möchten Ihnen Machen Sie ihr Gebäude jetzt fit für die Zukunft und leis-
einen Überblick geben über die aktuellen Themen, Tech- ten Sie einen wichtigen Beitrag zum Klimaschutz.
niken und Rahmenbedingungen.
Ihre Partner vom WEG-Forum
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Kapitel 1: Die energetische Sanierung
Der Einstieg: Die Energieberatung
Jedes Haus ist einzigartig. Bei der energetischen Sanie-
rung gibt es keine Patentlösungen, wie man ein Gebäu-
de energetisch auf den neuesten Stand bringen kann.
Das heißt umgekehrt, dass es für jedes Haus und jeden
Hausbesitzer eine individuelle Lösung gibt, die sowohl
technisch als auch wirtschaftlich sinnvoll ist. Um diese
Lösung zu finden, sollte man zu Beginn eines Sanierungs-
vorhabens ein ganzheitliches Konzept erstellen. Dabei
hilft der Energieberater.
Was macht einen guten Energieberater aus?
Eine Energieberatung liefert Ihnen eine effiziente Pla-
nungsgrundlage – unabhängig davon, ob Sie eine Kom- • Einfühlvermögen: Ein guter Energieberater versetzt
plettsanierung (Gebäudehülle und Heizung) planen oder sich in die Lage des Kunden und kann zuhören. Er/
ihre Sanierung Schritt für Schritt mit Einzelmaßnahmen Sie stellt die richtigen Fragen und liefert Vorschläge,
angehen möchten. die zum Geldbeutel und zur Motivation des Bauher-
ren passen.
• Theorie: Er/Sie ist auf dem aktuellen Stand bei
der Technik und den gesetzlichen Regelungen
und kennt alle relevanten Förderprogramme.
• Praxis: Er/Sie hat Erfahrung mit dem Ablauf auf einer
Baustelle und kennt die Fallstricke, die bei der Um-
setzung einer energetischen Sanierung lauern.
Wo findet man einen guten Energieberater?
Eine gute Anlaufstelle sind die regionalen Klimaschutz-
und Energieagenturen (↗www.energieagenturen.de).
In beiden Fällen sollte am Anfang der Ist-Zustand des Zertifizierte Energieberater findet man außerdem auf
Gebäudes analysiert werden. Der Energieberater un- der Energieexperten-Liste der Deutschen Energieagen-
tersucht dabei den bauphysikalischen und den hei- tur (dena) unter ↗www.energie-effizienz-experten.de.
zungstechnischen Zustand und spürt die energetischen
Schwachstellen auf. In der Regel werden die Gebäude- Die Vor-Ort-Beratung des Bundesamts für Wirtschaft
daten dabei vor Ort aufgenommen. Anschließend iden- und Ausfuhrkontrolle (kurz: BAFA) bietet einen gu-
ten Einstieg für Wohnungseigentümergemeinschaf-
tifiziert der Fachmann die möglichen Sanierungsmaß-
ten. Die Beratungen werden mit einem Zuschuss
nahmen. Diese werden entweder in einem umfassenden
von bis zu 1.100 Euro gefördert. Bis zu 60 Prozent
Konzept zur Komplettsanierung festgehalten oder alter- der Beratungskosten werden übernommen. WEGs
nativ in einem Sanierungsfahrplan detailliert aufeinan- können sich zusätzlich die Erläuterung des Energie-
der abgestimmt. Wichtig ist in beiden Fällen, dass die beratungsberichts in der Wohnungseigentümerver-
Informationen in einem Bericht und einem persönlichen sammlung oder Beiratssitzung mit bis zu 500 Euro
Gespräch verständlich aufbereitet werden. finanzieren lassen.
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Die Gebäudehülle selbst gedämmt werden. Man unterscheidet dabei zwi-
schen einer Zwischensparrendämmung (Dämmung von
Um einen optimalen Wärmeschutz zu erreichen, sollte innen zwischen den Holzsparren) und einer Aufsparren-
die gesamte Gebäudehülle lückenlos gedämmt werden. dämmung (Dämmung von außen mit einer Dämmschicht
Das spart nicht nur Heizkosten, sondern erhöht auch die zwischen den Holzsparren und den Dachziegeln).
Wohnqualität enorm. Bis zu zwei Drittel der Wärmever-
luste entfallen bei einem ungedämmten Altbau auf die Falls nein, ist eine Dämmung der oberen Geschossdecke
Gebäudehülle. die günstigere Variante. Diese ist technisch nicht ganz
so anspruchsvoll und kann eventuell auch in Eigenarbeit
Es ist sinnvoll, zunächst die Gebäudehülle zu dämmen vorgenommen werden.
und erst danach die Heizungsanlage auszutauschen. So
kann man die Heizung optimal an den verringerten Wär- Bei Flachdächern gelten besondere technische Anforde-
mebedarf des gedämmten Hauses anpassen. rungen. Die Art der Dämmung wird hier von der Ausfüh-
Bei der Dämmung stehen verschiedene Systeme zur rung der Dachkonstruktion (massiver Beton, Holz oder
Auswahl. In großen Mehrfamilienhäusern werden meist Leichtbauweise) maßgeblich bestimmt.
Wärmedämmverbundsysteme (WDVS) verwendet, die
auf die Außenwand aufgebracht werden. WDVS haben Kellerdecke
ein sehr gutes Preis-Leistungs-Verhältnis. Alternativ kön-
Was beim Dach und der obersten Geschossdecke gilt,
nen ökologische Dämmstoffe wie z.B. Holzfaser-Dämm-
gilt auch bei der Kellerdecke. Entscheidend ist die Frage,
platten, Zellulose, Flachs oder Hanf verwendet werden.
wie Sie den Keller nutzen möchten. Sind die Kellerräu-
Diese sind allerdings teurer. Alternative Techniken sind
me als Hobby- oder Fitnessraum, Büro oder zusätzliches
die hinterlüftete Vorhangfassade oder – bei zweischali-
Schlafzimmer gedacht, sollte der Keller innerhalb der ge-
gem Mauerwerk – eine Kerndämmung.
dämmten Hülle liegen.
Ist ein Gebäude denkmalgeschützt, kann eine Innen-
Wie die Kellerdämmung technisch umgesetzt wird,
dämmung sinnvoll sein.
hängt von den Gegebenheiten vor Ort ab. Bei einer Peri-
meterdämmung wird die Kellerwand außen bis zur Sohle
Dach und oberste Geschossdecke
freigelegt und dann gedämmt. Alternativ kann auch hier
Die entscheidende Frage ist, ob Sie das Dachgeschoss eine Innendämmung sinnvoll sein.
als Wohnraum nutzen möchten. Falls ja, sollte das Dach
6
Austausch der Fenster Die Anlagentechnik
Neben der Fassade verursachen auch alte Fenster gro-
Heizungstausch
ße Wärmeverluste. Vor allem einfach verglaste Fenster,
die noch in vielen Gebäuden zu finden sind, sind wah- Nach der energetischen Optimierung der Gebäudehülle
re Energieschleudern – sie lassen rund zehn mal so viel kann die Anlagentechnik in Angriff genommen werden.
Wärme entweichen wie hochmoderne Passivhausfens- Mit einer effizienten, modernen Heizungsanlage kann
ter mit Dreifachverglasung. Die Dämmwirkung eines man im Vergleich zu vielen immer noch installierten al-
Fensters lässt sich am U-Wert ablesen. Je niedriger der ten Modellen bis zu 30 Prozent Heizenergie sparen.
U-Wert, umso besser das Fenster. Zum Vergleich: Ein ein-
fachverglastes Fenster hat einen U-Wert von 5,6 W/m2K, Doch für welche Technik sollte man sich entscheiden?
moderne 3-fach-verglaste Fenster einen U-Wert von 0,5. Hier gibt es keine Standardantworten, denn die Wahl
hängt davon ab, welche Anforderungen das Gebäude
Moderne Fenster sorgen dafür, dass die Temperatur an mit sich bringt und welche Präferenzen die Bewohner
der Fensterinnenfläche höher ist – dies sorgt auch für ei- haben. In Frage kommen z.B. moderne Gas-Heizkessel
nen bedeutend besseren Wohnkomfort. mit sogenannter Brennwerttechnik, die einen höheren
Nutzungsgrad haben als herkömmliche Kessel. Wärme-
Ein Tausch der Fenster muss nicht gleichbedeutend sein pumpen können dann eine Alternative sein, wenn durch
mit Schmutz und Chaos. Gut geschulte Handwerker ar- eine gute Dämmung der Heizenergiebedarf besonders
beiten schnell, effektiv und sauber. gering ist und die Vorlauftemperaturen niedrig gehalten
werden können. Wer komplett auf Erdgas und Öl ver-
zichten möchte, kann z.B. einen Holzpelletkessel wählen.
Dies ist v.a. dann eine klimafreundliche Variante, wenn
die Pellets aus regionaler Herstellung kommen. Der
Energieträger Holz hat den Vorteil, dass beim Verbren-
nen nur so viel CO2 entsteht, wie zuvor beim Wachstum
der Pflanzen gebunden wurde.
Die Sonnenenergie nutzen
Wer auch noch die Sonne als Energiequelle nutzen
möchte, sollte über eine thermische Solaranlage zur
Unterstützung der Heizung und zur Bereitstellung von
Türen Warmwasser nachdenken. Eine Solaranlage nutzt CO2-
freie Sonnenenergie statt klimaschädlicher fossiler
Auch alte Türen können für große Wärmeverluste sor-
Brennstoffe. Im Sommer kann eine Solaranlage sogar
gen. Beim Fenstertausch bietet es sich an, einen fach-
den kompletten Wärmebedarf (Heizwasser und Brauch-
männischen Blick auf die Türen zu werfen.
wasser) abdecken, über das ganze Jahr gesehen kann sie
Altersgerecht sanieren
die Gemeinschaft wichtige Aufgaben: Wie können das
Gebäude und die Wohnungen besser zugänglich wer-
Bei einer Sanierung sollte eine Wohnungseigentü-
den? Wie können Barrieren abgebaut werden? Wo
mergemeinschaft immer auch an eine altersgerechte
können Stellplätze für Rollstühle und Rollatoren ge-
Umgestaltung sowohl der eigenen Wohnung als auch
schaffen werden? Gibt es einen behindertengerechten
des Gemeinschaftsbereichs denken. Während die Sa-
Autostellplatz? Geht man diese Fragen bei der Sanie-
nierung des Badezimmers oder die Verbreiterung von
rung mit an, kann man Kosten sparen und wichtige Sy-
Türen innerhalb einer Wohnung von den einzelnen Ei-
nergien nutzen.
gentümern umgesetzt werden muss, gibt es auch für
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bis zu 60 Prozent der Energie für die Warmwasserberei- austausch wurde zum Teil über ohnehin vorhandene Fu-
tung und 15 Prozent der Heizwärme liefern. gen abgedeckt – bei zusätzlichem Lüftungsbedarf wur-
den einfach die Fenster gekippt. Heute ist Luftdichtigkeit
ein zentrales Thema, denn nur mit der Vermeidung von
Wärmeverlusten können die hoch gesteckten Klima-
schutzziele erreicht werden. Nebenbei verbessert eine
dichte Gebäudehülle die Raumluftqualität und verhin-
dert Zugerscheinungen und Lärmbelastung.
In energieeffizienten Häusern wird der Luftaustausch
entweder durch ausreichendes, kurzfristiges Öffnen der
Fenster oder mit modernen Lüftungsanlagen gewähr-
leistet. Diese halten den CO2-Verbrauch gering und sor-
Eine solarthermische Anlage kann eine sinnvolle Ergänzung sein. gen im Haus für eine gleichmäßig gute Luftqualität. Eine
Anlage mit Wärmerückgewinnung ist die mit Abstand
effizienteste Lösung.
Kraft-Wärme-Kopplung
Ein Blockheizkraftwerk (BHKW) nutzt die Technik der Bei den modernen Anlagen gibt es prinzipiell zwei Va-
Kraft-Wärme-Kopplung. Das BHKW wird mit einem Mo- rianten, die Abluft- und die Be- und Entlüftungsanlage.
tor betrieben, der mit einem Generator verknüpft ist.
Der Generator erzeugt Strom, dabei entsteht Abwärme, Bei der Abluftanlage wird die Luft mit einem Ventilator
die wiederum das Gebäude beheizen und zur Warmwas- aus dem Gebäude gezogen, meist im Bad oder in der
serbereitung genutzt werden kann. BHKWs zeichnen sich Küche. Frische Luft kommt über Zuluftöffnungen (z.B. an
durch einen sehr hohen Wirkungsgrad und einen sehr Fenstern in Wohn- oder Schlafzimmer) ins Haus. Nach-
geringen Ausstoß an schädlichem CO2 aus. teil: Abluftanlagen haben hohe Energieverluste, auch
der Wohnkomfort ist nicht ideal.
BHKW sind wirtschaftlich besonders interessant, wenn
Eigentümer – auch Wohnungseigentümergemeinschaf- Wesentlich effizienter arbeiten Be- und Entlüftungsanla-
ten – und Vermieter sowie Mieter eine Eigenstromerzeu- gen. Sie funktionieren über ein Zentralgerät, das je ei-
ger-Gemeinschaft bilden. Dann entfallen z.B. viele Zäh- nen Ventilator für die Ab- und Zuluft hat. Mit Hilfe eines
lergebühren und es entstehen u.a. steuerliche Vorteile. Wärmetauschers heizt die warme Luft, die nach außen
abgezogen wird, die kalte Luft, die von außen angezogen
Eine weitere Möglichkeit ist der Anschluss des Gebäudes wird, auf. Damit wird bis zu 80 Prozent der Energie, die
an ein Fern- oder Nahwärmenetz. Dies bietet den Vor- sonst zum Aufwärmen der Luft gebraucht würde, einge-
teil, dass die Wartung der Anlage entfällt und kein Platz spart.
für die Anlage, den Schornstein oder ein Brennstofflager
benötigt wird.
Moderne Lüftungsanlagen
Luft braucht man nicht nur zum Atmen – auch bei der
Abfuhr von Gerüchen und Feuchtigkeit hat der Luft-
austausch eine wichtige Funktion. Doch wie kann man
diesen Austausch möglichst energieeffizient gewährleis-
ten?
Früher wurden Häuser nicht dicht gebaut und der Luft- Produziert Strom und Wärme: ein modernes Blockheizkraftwerk.
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Praxisbeispiel: Stuttgart-Möhringen, 148 Wohneinheiten
Das Objekt Detail-Beispiel:
• WEG mit 148 Wohnungen, davon 10 vermietet
• Dominante am Stadtrand, Baujahr 1965
• Großtafelbauweise in Betonfertigteilen
• Energetischer Zustand vor der Sanierung:
ungedämmte Fassade, Schimmelbildung,
Kunststoff mit 2-fach-Isolierverglasung,
Öl-Zentral-Heizung Falt-Fenster-Anlage der Wintergärten Sonnenschutz
• Primärenergiebedarf 167 kWh/m²a
Die Finanzierung
• Bruttoinvestitionskosten 4.970.000 €
• Zuschuss aus dem Energieeinsparprogramm der
Landeshauptstadt Stuttgart 145.000 €
• Verwendung eines Teils der Rücklage 660.000 €
• Finanzierung der Sonderumlage von 4.165.000 €
über KfW-Zuschüsse und KfW-Darlehen mit einem
effektiven Jahreszins von - 0,43%, also sogar weni-
ger als Null und garantiert auf 10 Jahre, so dass nur
getilgt werden muss
Das Gebäude vor der Sanierung...
Die Maßnahmen
• Fassade WDVS mit Mineralwolle
• Dämmung der Flachdächer
• neue Fenster (U-Wert < 1,3 W/m²K)
• Verglasung der Laubengänge
• Verglasung der Loggien zu Wintergärten
• Umstellung der Heizung auf Brennwerttechnik
...und nach der Sanierung.
• Luft-Wasser-Wärmepumpe
Ergebnisse
• Besser als KfW-Effizienzhaus 130
• Primärenergiebedarf 61 kWh/m²a
• Einsparung um 63 %
• Verbesserter Schallschutz
• Deutliche Wertsteigerung der Immobilie
Loggien vor der Sanierung Wintergärten danach
9
Kapitel 2: Von der Idee zur Umsetzung – die
Sanierung Schritt für Schritt
Die Akteure ihren Aufgaben. Der Beirat wird bei der Auswahl der
Berater, Planer und Baufirmen einbezogen und prüft die
Bei der Modernisierung von Gebäuden einer Wohnungs- Angebote und Kostenvoranschläge auf Einhaltung der
eigentümergemeinschaft sind mehrere Akteure betei- Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft. Der Verwal-
ligt. Diese nehmen unterschiedliche Aufgaben wahr und tungsbeirat vertritt dabei die Interessen der Eigentümer-
haben unterschiedliche Kompetenzen. Eine erfolgreiche gemeinschaft.
Modernisierung kann aber nur gelingen, wenn alle Ak-
teure an einem Strang ziehen.
Wohnungs-
eigentümer-
wählt beauftragt
gemeinschaft
unterstützt
Verwaltungsbeirat Hausverwaltung
kontrolliert
beauftragt
beauftragt
beauftragt
beauftragt
Energieberater
Finanzierungsberater
Planer
Baufirmen
Grafik: Karlsruher Energie- und Klimaschutzagentur
Die Hausverwaltung Die Fachleute
Die Hausverwaltung setzt die Beschlüsse der Eigentü- Bei größeren und umfangreicheren Maßnahmen ist es
mergemeinschaft um und ist für die Einhaltung der fi- sinnvoll und notwendig, externe Fachleute hinzuzuzie-
nanziellen Vorgaben verantwortlich. hen. Neben den technischen und organisatorischen Lö-
sungen bei einer Modernisierung können Fachleute auch
Die Hausverwaltung informiert die Wohnungseigentü-
die Ermittlung von Fördermöglichkeiten übernehmen.
mer über erforderliche Maßnahmen und führt die Ent-
scheidung über Umfang, Kosten und beteiligte Fachleute
und Baufirmen herbei. Grundsatz ist dabei immer die
Die Wohnungseigentümer
ordnungsgemäße Verwaltung. Dazu gehört auch die
rechtssichere Dokumentation von Informationen und Die Wohnungseigentümer entscheiden, welche Maß-
Beschlüssen. nahmen durchgeführt werden, welche Fachleute und
Baufirmen beauftragt werden, wie viel die Maßnahme
kosten darf und wie sie finanziert wird. Alle Wohnungs-
Der Verwaltungsbeirat eigentümer müssen dazu über alle Aspekte der Moder-
Der Verwaltungsbeirat wird von der Eigentümergemein- nisierung informiert werden.
schaft gewählt. Er unterstützt die Hausverwaltung bei
10Der Entscheidungs- und Ausführungsprozess schen Maßnahme sind eine Bestandsaufnahme, eine Be-
standsbewertung und eine Bedarfsanalyse erforderlich.
Der Entscheidungsprozess, ob und welche Moderni-
sierungsmaßnahmen durchgeführt werden sollen, er- Diese kann der Hausverwalter in einfachen Fällen bei
streckt sich in der Regel über einen längeren Zeitraum. einer Begehung selbst erstellen. Bei umfangreicheren
Bis die entsprechenden Beschlüsse gefasst sind und die Maßnahmen müssen oft Fachleute diese Aufgaben über-
Maßnahme umgesetzt ist, vergehen unter Umständen nehmen.
Jahre. Eine einzige Eigentümerversammlung reicht nor- Die Beauftragung von Fachleuten beschließt die Eigentü-
malerweise nicht aus, um die Modernisierung rechtssi- merversammlung. Hier wird festgelegt, wer die Berater
cher und fachgerecht auf den Weg zu bringen. auswählt und wie hoch die Kosten dafür sein dürfen.
Vorbereitungs- und Planungsphase
Akteure Ausführungsphase Nachbereitungsphase
Informationsphase
Eigentümer 1. Eigentümerversammlung 2. Eigentümerversammlung 3. Eigentümerversammlung 4. Eigentümerversammlung
Meinungsbildung Beschluss zu weiterem Beschluss über Maßnah- Feststellung des Erfolgs der
Auftrag an Verwaltung, Vorgehen men, Kosten, Durchführung Maßnahmendurchführung
Maßnahme voranzutreiben Auftrag an Verwaltung, und Finanzierung Feststellung über Einhaltung
Entscheidung zur Einbezie- Umsetzungs- und Finanzie- Auftrag an die Verwaltung, des Budgets
hung von Fachleuten rungskonzept zu erarbeiten Verträge abzuschließen
Beschluss über max. Kosten Auftrag an Verwaltung,
für Fachleute Angebote einzuholen
Verwaltungs- Mitwirkung bei der Auswahl
beirat von Fachleuten und Bau-
firmen
Auswertung von Angeboten
Verwaltung Kontakt zu Energiebera- Beschlussvorlage zur Umset- Vergabe von Aufträgen an Dokumentation der Maß-
tungsstellen herstellen zung vorbereiten Baufirmen nahme
Recherche von Fördermit- Einholen und Auswerten Überwachung der Baufir- Abwicklung von Gewährleis-
teln von Angeboten men, Abnahme der Arbeiten tungsansprüchen
Information der Eigentümer Umsetzungs- und Finanzie- Rechnungsprüfungen
und Einladung zur 2. Eigen- rungskonzept beauftragen Finanzkontrolle
tümerversammlung Berichte an Eigentümer
Fachleute Erstellung eines Energie- ggf. Baubegleitung und
und Umsetzungskonzepts -überwachung
Erstellung eines Finanzie-
rungskonzepts
Grafik: Karlsruher Energie- und Klimaschutzagentur
Vorbereitungs- und Informationsphase Damit ein Modernisierungsbeschluss im Zweifelsfall ei-
ner gerichtlichen Überprüfung standhält, müssen viele
Am Anfang steht meist eine Idee zur Modernisierung.
technische, finanzielle und rechtliche Fragestellungen
Diese kann von einem einzelnen Eigentümer, einer
geklärt und beachtet werden.
Gruppe von Eigentümern, z.B. dem Verwaltungsbeirat,
Modernisierungen sind in der Regel sehr komplex. Da-
oder vom Verwalter vorgebracht werden. Auf die Tages-
durch werden an die Vorbereitung und Durchführung
ordnung der Eigentümerversammlung muss ein Antrag
besonders hohe Anforderungen gestellt.
auf Modernisierung gesetzt werden, wenn mehr als ein
Viertel der Eigentümer es unter Angabe des Zwecks und
In der Grafik wird ein idealtypischer Ablauf dargestellt.
der Gründe verlangt. Auch der Verwalter kann einen ent-
sprechenden Antrag in die Tagesordnung aufnehmen.
Zur Vorbereitung einer baulichen oder anlagentechni-
11Die Hausverwaltung übernimmt in dieser Phase die In- • Brauche ich externe Fachleute für die Bauüberwa-
formationsbeschaffung. Sie nimmt Kontakt mit Ener- chung und -begleitung?
gieberatungsstellen auf und recherchiert, welche För- • Welche Baufirmen sollen ein Angebot abgeben?
derprogramme und -mittel zur Verfügung stehen. Die
Hausverwaltung bereitet die nächste Eigentümerver- Ausführungsphase
sammlung und die notwendigen Beschlussvorlagen vor. Die 3. Eigentümerversammlung beschließt die
→ Leitfragen: Maßnahmen sowie deren Kosten, den Durchfüh-
• Welche Maßnahmen sind geplant / angedacht? rungszeitraum und die Finanzierung. Die Haus-
• Sind die geplanten Maßnahmen eine Instandhaltung verwaltung erhält den Auftrag, Verträge mit
/ Instandsetzung, eine modernisierende Instandset- den zu beteiligenden Baufirmen abzuschließen.
zung oder eine Modernisierung? Die Hausverwaltung vergibt daraufhin die Aufträ-
• Welche Mehrheiten brauche ich für einen Beschluss? ge an die Baufirmen. Mit Beginn der Maßnahme
• Brauche ich externe Berater? übernimmt die Hausverwaltung die Überwachung
• Welches Budget steht zur Verfügung? der Bauausführung und nimmt Abnahmen der ge-
• Wie kann die Finanzierung erfolgen? leisteten Arbeiten vor. Diese Aufgaben können auch
• Brauche ich einen Bauausschuss, der den Verwalter nach Beauftragungsbeschluss der Eigentümerge-
unterstützt und übernimmt der Verwaltungsbeirat meinschaft externe Sachverständige übernehmen.
diese Aufgabe? Die Hausverwaltung übernimmt auch die Prüfung und
Bezahlung der eingehenden Rechnungen und die Finanz-
Planungphase kontrolle der Maßnahme. Die Eigentümergemeinschaft ist
dabei von Abweichungen vom Finanzplan zu informieren.
In der 2. Eigentümerversammlung wird der Be-
→ Leitfragen:
schluss zum weiteren Vorgehen gefasst. Dazu ge-
hört die Beauftragung der Hausverwaltung, ggf. • Liegen die Angebote der Baufirmen im beschlosse-
unter Einbeziehung von Fachleuten, ein Umset- nen finanziellen Rahmen?
zungs- und Finanzierungskonzept zu erarbeiten und • Wurden die Fördermittel rechtzeitig beantragt?
anschließend Angebote von Baufirmen einzuholen. • Entsprechen die Rechnungen der Baufirmen dem
Der Verwaltungsbeirat unterstützt die Hausver- Angebot?
waltung in dieser Phase bei der Auswertung von • Gibt es unvorhergesehene Bauleistungen?
Angeboten und der Auswahl von Baufirmen. • Wird der Zeitplan eingehalten?
Nach Eingang und Auswertung der Angebote be- • Wird das Budget eingehalten?
reitet die Hausverwaltung die Beschlussvorlage
über die Umsetzung und die Finanzierung der Maß- Nachbereitungsphase
nahme sowie die Wirtschaftlichkeitsberechnun- Nach Abschluss der Maßnahme wird in der 4. Eigentü-
gen für die nächste Eigentümerversammlung vor. merversammlung die Maßnahme hinsichtlich des Durch-
→ Leitfragen: führungsbeschlusses bewertet. Bei Abweichungen vom
• Brauche ich ein Energie- bzw. Durchführungskon- Finanzplan sind ggf. Anpassungen bei der Finanzierung
zept? nötig. Die Hausverwaltung dokumentiert die gesamte
• Liegen ausreichende Unterlagen für den Beschluss Maßnahme, überwacht eventuelle Mängelbeseitigun-
der Maßnahmenumsetzung vor? gen und wickelt die Gewährleistungsansprüche gegen-
• Welche Mehrheiten brauche ich für den Beschluss? über den Baufirmen ab.
• Welche Maßnahmen sollen in welcher Reihenfolge → Leitfragen:
durchgeführt werden? • Wurden alle Leistungen wie vereinbart ausgeführt?
• Was kosten die Maßnahmen? • Gibt es Mängel an der Bausache?
• Welche Fördermittel gibt es? • Wann endet die Gewährleistung?
• Sind die Maßnahmen wirtschaftlich? • Wurde das Budget eingehalten?
12Das Energieberatungszentrum Stuttgart e.V. -
Ihr unabhängiger Partner und Berater
Unser Profil: eine Non-Profit-Organisation worten: Als Optimierer für Fördermöglichkeiten steht es
Ihnen mit einem Rundum-Paket an Leistungen zur Seite.
Das Energieberatungszentrum Stuttgart e.V. (EBZ) ist die
lokale Energieagentur für die Stadt Stuttgart und ein zen-
Unsere Energieberater helfen Ihnen ganz praktisch bei
traler Netzwerkpartner. 1999 gegründet ist das EBZ ein
Verfahren im Rahmen des Energiesparprogramms der
erfolgreiches Beispiel für die enge Kooperation zwischen
Landeshauptstadt. Bei der kostenfreien Erstberatung er-
der Verwaltung und privaten Zielgruppen. Als gemein-
halten die Interessierten eine neutrale und unabhängige
nütziger Verein ist es ohne eigene wirtschaftliche Inte-
Beratung zu den unterschiedlichen Förderprogrammen
ressen tätig. Kurz gefasst: Das EBZ arbeitet nicht gewin-
und Modernisierungsprozessen. Dazu erstellt das EBZ
norientiert und finanziert sich aus Mitgliedsbeiträgen,
eine Energiediagnose und einen Sanierungsplan für das
öffentlichen Zuschüssen, Projektförderung und Energie-
Gebäude und ermittelt den individuellen Fördersatz der
diagnosen. Auf dieser Basis erhalten Interessierte eine
Stadt Stuttgart. Zudem erhalten Sie beim EBZ Beschei-
neutrale und unabhängige Beratung mit einem optima-
nigungen für die Förderprogramme der KfW und auch
len Preis-Leistungs-Verhältnis.
Energieausweise, so wie sie für die Neuvermietung oder
Was ist die Aufgabe des EBZ? den Wohnungsverkauf vorgeschrieben sind.
Das EBZ wirkt aktiv bei der Umsetzung der Energiewen- Berater prüfen für Sie unterschiedliche Heizungskonzep-
de in Stuttgart mit. Es hat sich im Rahmen des Energieko- te auf Wirtschaftlichkeit. Auch Contracting-Angebote be-
nzepts das Ziel gesetzt, die Energieeffizienz zu erhöhen urteilen wir für Sie, damit Sie als Wohnungseigentümer
und den Einsatz erneuerbarer Energien bei Gebäudemo- über eine optimale Basis für Ihre Entscheidung verfügen.
dernisierung und Neubauten voranzubringen. Konkret Darüber hinaus helfen wir Ihnen, gesetzliche Vorschrif-
auf Stuttgart bezogen: Allein Heizung und Warmwas- ten einzuhalten. Hierzu geht das EBZ Fragen nach, wie
serbereitung machen ca. 50 Prozent des gesamten End- zum Beispiel: Ist die Dämmung der obersten Geschoss-
energieverbrauchs der Landeshauptstadt aus. Wo die decke ausreichend, muss die Eigentümerversammlung
Einsparpotenziale bei der energetischen Sanierung von nachrüsten, um die Energieeinsparverordnung (EnEV)
Gebäuden liegen und welcher nachhaltige Umgang mit einzuhalten? Das EBZ kann in besonders gelagerten Fäl-
Energie zugunsten des Klimaschutzes damit verbunden len helfen, sich per Antrag von der EnEV befreien zu las-
ist, sind Ansatzpunkte des EBZ. sen. Zu den Serviceleistungen gehört auch, dass das EBZ
Hauseigentümerversammlungen begleitet, um über ge-
Für wen arbeitet das EBZ?
plante Modernisierungsschritte zu informieren.
Zielgruppe sind alle diejenigen, die an den Entscheidun-
gen über eine energetische Sanierung von Gebäuden
beteiligt sind. Kurzum für private Investoren und Mieter,
WEGs, kleinere sowie mittlere Unternehmen, Vereine,
Kommunen, Handwerker, Planer und Architekten.
Welches Portfolio bietet das EBZ für Sanierer?
Als Immobilienverwalter planen Sie die Sanierung von
Gebäuden auf neuestem Stand? Oder interessiert Sie,
wie aus Objekten in mehreren Abschnitten ein Energie-
effizienzhaus entsteht? Das EBZ liefert Ihnen die Ant-
13Was versteht man unter dem Stuttgarter Sanierungs- EBZ’"gemeinsam mit den beteiligten Handwerkern und
standard? ggfs. dem Architekten durchgearbeitet. Der fünfte Schritt
umfasst mehrere Kontrollen durch unabhängige Ingeni-
Mit dieser auf Europaebene geschützten Qualitäts- eure und Architekten des EBZ. Sobald eine Schnittstelle
marke, die sich unter der Bezeichnung Stuttgarter Sa- erreicht ist, wird das Leistungsergebnis dokumentiert.
nierungsstandard etabliert hat, hat das EBZ erstmals ein Zudem stimmt das EBZ Maßnahmen mit dem Bauherren
Qualitätsmanagement für die Altbausanierung geschaf- und dem Handwerker ab, die notwendig sind, um die
fen. Anforderungen des Stuttgarter Sanierungsstandards zu
erfüllen. Zu guter Letzt wird im sechsten Schritt ein Pro-
Was ist das Besondere der Qualitätsmarke? tokoll und ein Zertifikat darüber erstellt, dass die Arbei-
ten konform zum Stuttgarter Standard geleistet wurden.
Im Fokus des Stuttgarter Standards stehen die gewer-
keübergreifenden Schnittstellen. Das Qualitätsmanage-
ment, gemeinsam mit Handwerkern und Kooperations-
partnern aus der Industrie entwickelt, beinhaltet für
sämtliche Sanierungsphasen verbindliche Normen und
Richtlinien. So bietet es hohe Transparenz bei der Bau-
ausführung. Auf dieser Basis arbeiten in Stuttgart weit
über 100 Handwerksbetriebe in enger Kooperation mit
unseren EBZ-Energieberatern.
Wie sieht diese Zusammenarbeit im Einzelnen aus?
Unsere Netzwerkpartner verpflichten sich, Gebäude
sinnvoll aufzuwerten. Die Handwerksbetriebe nehmen
regelmäßig an Weiterbildungsveranstaltungen des EBZ
teil. Zudem lassen sich die Handwerker von unseren Ex-
perten auf der Baustelle kontrollieren.
Was sind die wesentlichen sechs Schritte des Stuttgarter
Sanierungsstands?
Zunächst erstellt das EBZ auf Grundlage der kostenfrei-
en Erstberatung eine Energiediagnose vor Ort. Der aus-
führliche Bericht umfasst unter anderem den Zustand
der Gebäudehülle und des Heizungssystems. Im zweiten
Schritt prüfen wir die Handwerkerangebote unter den
Leitfragen: Sind die Kriterien für den Stuttgarter Sanie- Weitere Informationen finden Sie auf der Homepage des
rungsstandard erfüllt? Ist die Förderfähigkeit hinsicht- EBZ unter: ↗ www.ebz-stuttgart.de und zum Stuttgarter
lich der Kriterien des Energiesparprogramms der Stadt Sanierungsstandard auf der folgenden Website unter:
Stuttgart und der KfW gegeben? Zum Dritten schließt ↗ www.stuttgarter-sanierungsstandard.de
das EBZ mit Bauherren und Handwerkern gegenseiti-
ge Überwachungsaufträge ab. Im vierten Schritt findet
ein erster Baustellentermin nach der Gerüstaufstellung
und vor dem Beginn der Handwerkerarbeiten statt.
Hierbei wird die Checkliste "Dokumentationsstellen des
14Das Energiekonzept der Landeshauptstadt
Die Landeshauptstadt Stuttgart ist – wie kaum eine an- werden. Bisher wurden über 330 Maßnahmen, von der
dere Stadt in Deutschland – eine Hochburg für die Er- Beleuchtungserneuerung bis zur neuen Heizzentrale, fi-
forschung und Entwicklung neuer Energietechniken und nanziert und umgesetzt.
hat deshalb herausragende Möglichkeiten, die Energie-
versorgung von morgen und übermorgen aufzubauen Das Energiekonzept der Landeshauptstadt
und damit Verantwortung für künftige Generationen zu Das Energiekonzept „Urbanisierung der Energiewende
übernehmen. Als neutrale und unabhängige Einrichtung in Stuttgart“ wurde am 28. Januar 2016 vom Gemeinde-
kümmert sich die Stadt um öffentliche Belange zur Da- rat beschlossen und fasst die Schritte zum Aufbau einer
seinsvorsorge für ihre Bürgerinnen und Bürger mit dem nachhaltigen Energieversorgung zusammen. Unter Lei-
Ziel, die Energieversorgung in Stuttgart nachhaltiger und tung von Oberbürgermeister Fritz Kuhn wurden Ziele de-
damit zukunftsfähig zu machen. Mit der Entwicklung des finiert, bestehende Ansätze weiterentwickelt und unter
Energiekonzepts „Urbanisierung der Energiewende in Mitwirkung verschiedener Akteure in einem Gesamtkon-
Stuttgart“ hat die Landeshauptstadt eine wichtige Vor- zept zusammengefasst. Zuvor wurde das Energiekonzept
aussetzung für die Realsierung dieses Ziels geschaffen. am 16. Dezember 2014 als Entwurf veröffentlicht und
anschließend durch eine intensive Beteiligung der Bür-
Energiemanagement in städtischen Liegenschaften
gerinnen und Bürger, der Unternehmen, Institutionen,
Seit 1976 steigert die Energieabteilung im Amt für Um- Verbände, Bürgerinitiativen und Vereine sowie öffentli-
weltschutz gemeinsam mit den Ämtern und Eigenbetrie- chen Einrichtungen weiterentwickelt, ergänzt und kon-
ben die Energieeffizienz in den städtischen Liegenschaf- kretisiert. Von Januar bis September 2015 wurden dazu
ten. Durch das Energiecontrolling erfolgt die Analyse mehr als 20 Gespräche mit über 250 Personen geführt
der Verbrauchsdaten für alle städtischen Bedarfsstellen. und 220 Vorschläge an das Amt für Umweltschutz her-
Zudem unterstützen qualifizierte Mitarbeiter die Anla- angetragen. Diese wurden ausgewertet und sind in die
genbetreiber bei der Betriebsoptimierung vor Ort und Überarbeitung des Energiekonzepts eingeflossen.
entwickeln Sanierungskonzepte. Seit der Gründung des
Ziele
Energiemanagements 1977 wurde der Verbrauch bis
2014 im Wärmebereich um insgesamt 7,8 Millionen Die Landeshauptstadt Stuttgart hat sich das ehrgeizige
MWh gesenkt und gegenüber 1990 um 23 % reduziert. Ziel gesetzt, langfristig zu einer Stadt ohne fossile Ener-
Das Energiemanagement wird kontinuierlich ausgebaut, gieversorgung zu werden. Um dies im urbanen Raum
um weitere Liegenschaften zu betreuen. erreichen zu können ist die Umgestaltung der heutigen
Energienutzung in drei Schritten erforderlich:
Stadtinternes Contracting 1. Reduzierung des Energieverbrauchs in den Bereichen
Bereits 1994 wurde das stadtinterne Contracting ent- Wärme, Strom und Treibstoffe
wickelt, mit dem wirtschaftliche Maßnahmen in den 2. Steigerung der Energieeffizienz
städtischen Ämtern und Eigenbetrieben zur Energie- und 3. Bau von Anlagen auf Basis von erneuerbaren Ener-
Wassereinsparung vorfinanziert werden. Die durch die- gien
se Maßnahmen eingesparten Energiekosten fließen aus In einem ersten Schritt will die Landeshauptstadt im Ver-
dem jeweiligen Budget so lange an das Amt für Umwelt- gleich zum Referenzjahr 1990 20 % weniger Primärener-
schutz zurück, bis die Investition abbezahlt ist. Durch gie verbrauchen und gleichzeitig den Anteil erneuerba-
die Aufstockung der Mittel für das stadtinterne Contrac- rer Energien am Endenergieverbrauch auf 20 % erhöhen.
ting auf 16,8 Millionen Euro konnten die erneuerbaren Für das Jahr 2050 ist die Vision, dass Stuttgart sich zur
Energien weiterentwickelt und konsequent ausgebaut klimaneutralen Landeshauptstadt entwickelt.
15Energiebilanz Weiteres Vorgehen
Um die Erreichung dieser Zielsetzung überprüfen zu Zum Gelingen der Energiewende sind viele Schritte not-
können, erstellt die Stadt Stuttgart eine jährliche Ener- wendig. Mit der Entwicklung des Energiekonzepts exis-
giebilanz. In dieser werden sämtliche Energieflüsse in- tiert nun eine Zusammenstellung von 101 Maßnahmen
nerhalb der Gemarkung Stuttgarts bilanziert. Die aktu- für alle sechs relevanten Handlungsfelder (Städtische
elle Energiebilanz aus dem Jahr 2014 weist für Stuttgart Liegenschaften, Gebäude, Wohnen und Bürger, GHD
einen witterungsbereinigten Endenergieverbrauch von und sonstige Industrie, Verkehr, Energieleitplanung und
13.000 GWh/a aus. Damit ist dieser im Vergleich zum Energieversorgung, Bürger- und Akteurseinbindung). Die
Jahr 2013 um rund 400 GWh gesunken. Dies entspricht Umsetzung vieler Maßnahmen hat bereits begonnen,
einer Reduktion um 3 %. Werden das Energieaufkommen muss jedoch kontinuierlich fortgeführt und gesteigert
und die Verluste zur Bereitstellung der Endenergie in al- werden. Die Landeshauptstadt Stuttgart koordiniert und
len Sektoren berücksichtigt, so ergibt sich für das Jahr unterstützt diesen Prozess durch eigene Aktionen sowie
2014 ein witterungsbereinigter Primärenergieeinsatz im Rahmen von Beteiligungsprozessen. Sie schreibt das
im Stadtgebiet von 18.900 GWh/a. Rund die Hälfte der Energiekonzept kontinuierlich fort und überprüft die
Energie wird in den Sektoren Gewerbe, Handel, Dienst- Zielerreichung mit der Energiebilanz in einem transpa-
leistungen (GHD) sowie sonstige Industrie und Verarbei- renten Verfahren.
tendes Gewerbe verbraucht, gefolgt von den Stuttgarter
Haushalten. Auf die städtischen Liegenschaften entfällt
Zeitliche Entwicklung des Primärenergieverbrauchs in Stuttgart
ein Anteil von vier Prozent am Gesamtenergieverbrauch Stadtwerke Stuttgart GmbH
im Stadtgebiet. Im Vergleich zum Referenzjahr 1990
konnte der Primärenergieverbrauch bereits um 16 % re- Die im Jahr 2011 als kommunales Tochterunternehmen
duziert werden. gegründeten Stadtwerke sind der zentrale Akteur für die
Die im Jahr 2014 genutzte Energiemenge aus erneuerba- Umsetzung der urbanen Energiewende in der Landes-
ren Energien in Stuttgart betrug 1.438 GWh/a. Der Anteil hauptstadt. Die Stadtwerke realisieren und betreiben
der erneuerbaren Energien am Endenergieverbauch hat dezentrale, hocheffiziente und ressourcenschonende
sich auf 11,9 % erhöht. Dies entspricht einer Steigerung Anlagen zur Erzeugung von Wärme und Strom. Gemein-
von 1,8 Prozentpunkten gegenüber dem Jahr 2013. sam mit der Stadt entwickeln und realisieren sie energe-
16tisch nachhaltige Quartierskonzepte und versorgen Kun- sammlung. Bei dieser werden zunächst allgemeine In-
den mit hochwertigem Ökostrom, Wärme und Erdgas. formationen zu den Themen Energiesparen, Klimaschutz
Mit den sogenannten urbanen Energiesystemen setzen und Gebäudesanierung sowie Fallbeispiele von WEG-
die Stadtwerke einen wesentlichen Leitgedanken des Sanierungen vorgestellt. Im zweiten Teil der Veranstal-
Energiekonzeptes operativ um. Dazu zählen vor allem tung wird auf den Ist-Zustand und die Einsparpotenziale
der Bau von Photovoltaikanlagen, Blockheizkraftwerke, des konkreten Gebäudes der Eigentümergemeinschaft
Batterie- und Wärmespeicher sowie Quartierslösungen. eingegangen. Ziel der Informationsveranstaltung ist mit
einfacher Mehrheit einen Beschluss zu erwirken, der die
Angebote für Wohneigentümergemeinschaften
Beauftragung einer detaillierten Energiediagnose bein-
Zur Unterstützung des Verwalters bei der Initiierung und haltet. Das Dienstleistungsangebot „WEG-Sanierung“
Vorbereitung der energetischen Gebäudesanierung so- wurde an einer typischen Stuttgarter Wohnanlage mit
wie der Moderation des Entscheidungsfindungsprozes- 34 Wohneinheiten aus dem Baujahr 1965 pilothaft an-
ses wurde im Rahmen des Forschungsprojekts SEE (För- gewendet.
derkennzeichen 03SF0405) die Sanierungsdienstleistung Weitere Pilotsanierungen sind möglich. Bei Interes-
„WEG-Sanierung“ konzipiert. Als wichtiger Bestandteil sen wenden Sie sich an das Amt für Umweltschutz
der Dienstleistung steht dem Verwalter ein einfach zu (0711/216-88088, energiekonzept@stuttgart.de).
nutzendes Excel-basiertes Bilanzierungswerkzeug zur
groben Potenzialabschätzung zur Verfügung, das ba- Weitere Informationen finden Sie auf der Homepage der
sierend auf wenigen Daten zum Gebäude und zur Ge- Landeshauptstadt Stuttgart unter
bäudetechnik eine Grobanalyse für eine Liegenschaft ↗ www.stuttgart.de/Energiekonzept
durchführt. Anschließend werden die Ergebnisse der
Grobanalyse dem Verwaltungsbeirat vorgestellt und mit
diesem das weitere Vorgehen abgestimmt. Die Ergebnis-
präsentation erfolgt auf einer Informationsveranstaltung
im Rahmen einer außerordentlichen Eigentümerver-
• Sanierungsprozess (Grobanalyse mit Excel-Tool)
• Information zu Sanierung, Finanzierung und Förderung
Analyse
• Abstimmung der Ergebnisse mit Verwaltungsbeirat
Aufbereitung • Vorbereitung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung
• Ergebnispräsentation
Info • Einbindung von Experten
• Energiediagnose EBZ / freie Energieberatung
Beratung • Vorbereitung eines abgestimmten Energiekonzepts
• Beschlussfassung der WEG für bauliche Umsetzung
Beschluss • qualifizierte Mehrheit (3/4 aller Stimmberechtigten + 1/2 Eigentumsanteil)
Prozessablauf der Sanierungsdienstleistung „WEG-Sanierung“
17Partner für die finanziellen Aspekte: Die BW-Bank
Verwurzelt in Stuttgart Unabhängige Beratung
Verwurzelt in der Region und im Land ist die Baden- Über 850.000 Privat- und rund 20.000 Unternehmens-
Württembergische Bank die Kundenbank in Baden- kunden schenken uns ihr Vertrauen. Wir versuchen die-
Württemberg innerhalb des LBBW-Konzerns. ses Vertrauen zu rechtfertigen, indem wir uns und unse-
re Leistungen konstant überprüfen und verbessern.
Die BW-Bank hat ihren Sitz in Stuttgart und ist mit Fili-
alen im gesamten Südwesten vertreten. Im Stadtgebiet Viele unserer Kunden begleiten wir ein Leben lang – vom
Stuttgart besitzt sie das dichteste Filialnetz aller Banken. Schulsparen bis zur Rente, von den ersten Schritten in
die Selbstständigkeit bis zur internationalen Expansion.
Die BW-Bank verfügt über eine fast 200-jährige Ge-
Gegenseitiges Vertrauen ist die Basis dieser langjährigen
schichte. Die älteste Wurzel reicht zurück bis ins Jahr
Beziehungen.
1818, als die „Württembergische Spar-Casse“ als Spar-
kasse für das Königreich Württemberg gegründet wurde. Ob Kapitalanlage oder Finanzierungslösung: Nachhalti-
1977 entstand dann schließlich als Nachfolgeinstitut die ge Leitlinien setzen den Orientierungsrahmen für unser
Landesgirokasse (LG). Handeln. Wir legen dabei Wert auf eine individuelle und
ganzheitliche Beratung, die den persönlichen Vorstellun-
Die andere, privatwirtschaftliche Wurzel geht zurück
gen jedes Einzelnen Rechnung trägt. Die Ziele und Wün-
auf das Jahr 1871, als für das Königreich Württemberg
sche unserer Kunden haben deshalb oberste Priorität.
in Stuttgart die Württembergische Notenbank gebildet
Zusammen mit dem Kunden sondieren wir im Gespräch
wurde. Ebenfalls 1977 entstand nach einer Fusion daraus
seine Zielsetzungen und erarbeiten daraufhin ein indivi-
die Baden-Württembergische Bank AG mit Sitz in Stutt-
duelles Finanzkonzept.
gart. 2005 wurde die Baden-Württembergische Bank AG
von der Landesbank Baden-Württemberg übernommen Die Grundsätze unseres ganzheitlichen Beratungsan-
und in diese integriert. Seither firmiert sie als unselb- satzes sind in Arbeitsanweisungen und Prozessleitfäden
ständige Anstalt der Landesbank Baden-Württemberg. dokumentiert. Leitsätze für die Produktauswahl und
Prüfungsmechanismen stellen sicher, dass das Interesse
Gegründet auf diese Geschichte erfüllt die BW-Bank auf
der Kunden im Mittelpunkt steht. Auf die jeweiligen Kun-
dem Gebiet der Landeshauptstadt Stuttgart für die Lan-
densegmente zugeschnittene Beratungsmodelle ermög-
desbank auch die Aufgabe einer Sparkasse. Im Rahmen
lichen bedarfsgerechte Finanzlösungen.
dieser Aufgabe bietet die BW-Bank alle Arten von Bank-
und Finanzdienstleistungen an. Privatkunden begleiten wir bei der energetischen Sanie-
rung von Immobilien und vermitteln Energieberatungs-
Die umfangreiche Produkt- und Dienstleistungspalette
leistungen. Dazu kooperieren wir mit dem Deutschen
der BW-Bank reicht vom Giro- und Kartengeschäft über
Energieberater-Netzwerk e. V. (DEN) und dem Energie-
klassische Finanzierungen bis hin zu anspruchsvollen
beratungszentrum Stuttgart (EBZ). Die unkomplizierte
Wertpapier- und Vorsorgelösungen. Neben qualitativ
Finanzierung kleinerer Vorhaben bis 30.000 Euro ermög-
hochwertigen Produkten ist eine auf die nachhaltige
lichen wir mit dem „BW Modernisierungskredit“, einem
Kundenbeziehung ausgerichtete, bedarfsorientierte Be-
Vorfinanzierungskredit in Kombination mit einem LBS-
ratung Kern der Geschäftsphilosophie im Privatkunden-
Bausparvertrag als Tilgungsinstrument. Für die langfris-
bereich.
tige Planung bietet die „BW ModernisierungsVorsorge“
die Option, einen Bausparvertrag auch für die vorzei-
tige Verwendung abzurufen. Privatkunden können so
beispielsweise Energiesparmaßnahmen in der eigen-
18genutzten oder vermieteten Immobilie zinsgünstig und freundlichkeit am besten bewertet. Bei der BW-Bank
unbürokratisch umsetzen. Zusätzlich unterstützen wir wurde besonders positiv angemerkt, dass die Beratung
die Initiative „Zukunft Altbau“, eine Informationskam- sehr freundlich, hilfsbereit und glaubwürdig war und
pagne des Ministeriums für Umwelt, Klima und Energie- dass der Kunde nicht unter Druck gesetzt wurde, son-
wirtschaft Baden-Württemberg rund um das Thema der dern genug Freiraum erhielt, eigene Entscheidungen zu
energieeffizienten Altbausanierung. treffen. Das Institut hatte im Auftrag des Fernsehsenders
n-tv zum achten Mal die jeweils sechs größten Geld-
Im Beratungsgespräch weisen wir unsere Kunden gezielt
institute in zehn deutschen Metropolen unter die Lupe
auf die Möglichkeiten öffentlicher Förderung hin. Dabei
genommen.
stehen unter anderem die Förderprogramme der Kredit-
anstalt für Wiederaufbau (KfW) und der Landeskredit- Die unabhängige Zertifizierungsagentur ServiceRating
bank Baden-Württemberg (L-Bank) im Fokus, aber auch hat zuletzt im November 2015 die ganzheitliche Bera-
eventuelle Zuschüsse z.B. der Stadt Stuttgart. tungsqualität der BW-Bank zum vierten Mal mit der Note
„sehr gut“ (vier Kronen) ausgezeichnet.
Unseren Unternehmenskunden vermitteln wir auf
Wunsch Dienstleistungen im Bereich Energieeffizienz. Um unsere hohe Beratungsqualität zu halten, investie-
Die Ermittlung der Einsparpotenziale begleiten wir dabei ren wir kontinuierlich in die fachliche Kompetenz unse-
mit externen Dienstleistern. Um sicherzustellen, dass rer Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter.
entsprechende Fördermöglichkeiten genutzt werden
Nachhaltigkeit
können, arbeiten wir in diesem Themenfeld mit exter-
nen Partnern zusammen. Unsere Konzernmutter LBBW hat sich zum Ziel gesetzt,
konsequent zu einer tragfähigen, ökonomisch, ökolo-
Regelmäßig führen wir Umfragen und Tests zur Kun-
gisch und sozial ausgeglichenen Entwicklung beizutra-
denzufriedenheit durch und lassen unsere Leistung von
gen. Zu diesem Zweck hat die LBBW eine umfangreiche
unabhängigen Instituten zertifizieren, um diesen Quali-
Nachhaltigkeitspolitik verabschiedet, die den Rahmen
tätsanspruch bestmöglich zu erfüllen. Denn wir sind uns
für alle unternehmerischen Aktivitäten und damit auch
bewusst: Das Vertrauen, das uns unsere Kunden schen-
für unser Handeln als BW-Bank vorgibt.
ken, will Tag für Tag erarbeitet sein.
Nachhaltigkeit bedeutet, wirtschaftlichen Erfolg in Ein-
Unsere Privatkunden lassen wir jedes Jahr von einem
klang mit den sozialen und ökologischen Grundlagen
unabhängigen Marktforschungsinstitut befragen. Die Er-
unserer Gesellschaft zu bringen. Wertschöpfung neh-
gebnisse der Kundenzufriedenheitsbefragungen, an de-
men wir daher beim Wort. Mit unserem Engagement für
nen i.d.R. über 7.000 Privatkunden der BW-Bank teilneh-
Kunden, Mitarbeiter, Gesellschaft und Umwelt wollen
men, zeigen: Unsere Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter
wir einen Beitrag zur Zukunftssicherung und Lebensqua-
leisten eine kontinuierlich erfolgreiche Arbeit im Sinne
lität der Regionen leisten, in denen wir tätig sind. Und so
unserer Kunden.
nachhaltig Werte schaffen. So ist es z.B. unser Ziel, unse-
Neben Kundenzufriedenheitsbefragungen führen wir ren Kunden immer wieder aufs Neue zu beweisen, dass
regelmäßig Testkäufe in unseren Filialen durch. Dabei sich finanzielle Rendite mit Wertschöpfung für Umwelt
wird vor allem die Qualität der Beratungs- und Service- und Gesellschaft kombinieren lässt.
leistung geprüft. Die Ergebnisse der Testkäufe werden
Konkretisiert wird die Nachhaltigkeitspolitik durch die
in Workshops systematisch analysiert, diskutiert und in
sogenannten »Leitplanken Nachhaltigkeit«. Sie dienen
Initiativen zur Verbesserung des Service- und Beratungs-
als Orientierungsrahmen für die operative Umsetzung
angebots umgesetzt.
der Nachhaltigkeitsziele der LBBW im Anlage- und Kre-
Die Beratung der BW-Bank wurde 2015 beim Service- ditgeschäft, in der Personalpolitik sowie im Umgang mit
test des Deutschen Instituts für Service-Qualität (DISQ) Ressourcen. Ergänzend hierzu hat die LBBW eine Kli-
in Stuttgart von den anonym auftretenden Testkunden mastrategie formuliert.
im Bankenvergleich bei Beratungsqualität und Kunden-
19Kapitel 3: Rechtliche Rahmenbedingungen
Zu einer guten Planung und Umsetzung gehört die Ein-
haltung einer Vielzahl von Gesetzen und Normen. Eine
bedeutende Verordnung für die energetische Sanierung
ist die Energieeinsparverordnung (EnEV). Diese definiert
die energetischen Mindestanforderungen an die Gebäu-
dehülle und -technik. Ist beispielsweise eine Moderni-
sierung von Dach, Fassade, Fenstern sowie Kellerdecke
vorgesehen oder ein Aus- oder Umbau des Wohngebäu-
des geplant, müssen die Anforderungen der EnEV einge-
halten werden.
Neben der Energieeinsparverordnung sollten Immobili-
enverwalter und Eigentümer noch folgende gesetzliche
Dämmung oberste Geschossdecke
Regelungen beachten:
Oberste Geschossdecken, welche nicht die Anforde-
rungen an den Mindestwärmeschutz erfüllen, müssen
• das Erneuerbare-Energien-Wärme-Gesetz (EEWär-
gedämmt werden. Darunter fallen Decken beheizter
meG)
Räume, die direkt an ein unbeheiztes Dachgeschoss an-
• das Erneuerbare-Wärme-Gesetz in Baden-Württem-
grenzen. Es reicht jedoch auch aus, wenn das darüber
berg (EWärmeG)
liegende Dach gedämmt ist oder den Anforderungen des
• das Wohnungseigentumsgesetz (WEG)
Mindestwärmeschutzes entspricht.
Grundsätzlich gilt das Gebot der Wirtschaftlichkeit.
Die Energieeinsparverordnung (EnEV) Wenn sich die erforderlichen Investitionen nicht inner-
halb eines angemessenen Zeitraumes durch Energieein-
Seit dem 01. Mai 2014 gilt die derzeitige Fassung der sparungen amortisieren, sind Eigentümer von den Pflich-
Energieeinsparverordnung (EnEV 2014). Neben den ten der Nachrüstung bei Anlagen und Gebäuden befreit.
Anforderungen im Neubau, sowie bei Erneuerung oder
Modernisierung, legt die Verordnung die Bedingungen
für Energieausweise fest. Aber auch die Verpflichtungen
zum Austausch der Anlagentechnik und die Nachrüstung
im Gebäudebestand sind in der EnEV geregelt.
Die EnEV im Neubau
Nachrüstung bei Anlagen und Gebäuden
Wer seit Anfang 2016 einen Neubau plant muss hö-
Diese Anforderungen bestehen für alle Gebäude unab-
here Effizienzanforderungen erfüllen. Der zulässige
hängig von einer Sanierung. Wert für die Energieeffizienz (Jahres-Primärenergie-
bedarf) ist um 25 Prozent geringer als bisher. Parallel
Heizung dazu sind die Anforderungen an den Wärmeschutz
Seit 2015 dürfen alte Öl- und Gasheizkessel, die vor 1985 der Gebäudehülle um durchschnittlich 20 Prozent
eingebaut wurden, nicht mehr betrieben werden. Später gestiegen. Ab 2021 dürfen alle Neubauten nur noch
im Niedrigstenergiegebäude-Standard errichtet wer-
eingebaute Heizkessel müssen nach 30 Jahren ausge-
den.
tauscht werden. Ausnahmen gelten für Brennwert- und
Niedertemperaturkessel.
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