KMU Büromieter Monitor 2018 - Eine unterschätzte Nachfragegruppe auf dem Mietermarkt - Immo Compass
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KMU Büromieter Monitor 2018 Eine unterschätzte Nachfragegruppe auf dem Mietermarkt Autoren: Steven Bruinsma, Daniel Hediger, Christian Kraft, Mirko Meister, Felix Thurnheer www.hslu.ch/immobilien
1 Inhaltsverzeichnis
KMU Büromieter Monitor 2018
Eine unterschätzte Nachfragegruppe auf dem Mietermarkt
Vorwort 3
1. Management Summary 5
2. Schweizer KMU: Eine unterschätzte Nachfragegruppe? 9
2.1 Zu viele Büros, und zudem die Falschen? 9
2.2 Vielfalt und Dynamik: KMU als eigenes Nachfragesegment 12
2.3 Fazit und Implikationen für Angebot und Nachfrage 15
3. Corporate Real Estate Strategien von kleinen und mittleren Unternehmen 19
4. Nachfrageverhalten von KMU-Büromietern 23
4.1 Herausforderungen der Bürovermarktung 23
4.2 Schwerpunkt dieses Beitrags 23
4.3 Herausforderungen Immobilienmarketing 23
4.4 KMU-Büromietersicht 27
4.5 Interviews 27
4.6 Empfehlungen 32
4.7 Massnahmen 34
5. Neupositionierung eines Single-Tenant-Gebäudes
als Multitenant-Gebäude für KMU-Mieter 37
5.1 Ausgangslage 37
5.2 KMU-Nutzerbedürfnisse: Chance oder Gefahr? 37
5.3 Interdisziplinäre Zusammenarbeit im Leerstandsflächen-Management 38
5.4 Verhandeln mit Mieter und Nutzer – Segen oder Fluch? 41
5.5 Storytelling bei der Objektplatzierung 42
5.6 Erkenntnisse und Learnings 42
Literatur 45
Die Autoren 463 Vorwort
Vorwort
Sehr geehrte Leserinnen und Leser
Informationsasymmetrien sind in allen Märkten mühsam. Etwa wenn gute Produkte auf dem Markt
sind, Interessenten diese aber nicht finden. Oder wenn es Bedarf nach neuen Produkten gibt, Anbie-
ter diesen aber nicht erkennen oder verstehen. Auf der einen Seite entstehen dadurch Absatzprob-
leme und Fehlinvestitionen. Auf der anderen Seite verlieren Kunden Zeit, Geld und Nerven im Such-
prozess nach dem richtigen Angebot. In den Standardsegmenten der Immobilienwirtschaft sorgen
digitale Informations- und Maklerportale langsam für eine Reduktion dieser Asymmetrien zwischen
Anbietern und Nutzern. So wird es zum Beispiel für Wohnungssuchende immer einfacher, die pas-
sende Wohnung zu suchen, zu vergleichen und zu finden. Eigentümer können ihre Wohnungen ziel-
gerichtet entwickeln und an eine vergleichsweise homogene Kundengruppe vermarkten.
Bei Mietangeboten für kleine- und mittlere Unternehmen (KMU) sieht die Welt ganz anders aus: Sie
sind in vielerlei Hinsicht äusserst heterogen. Von einem bis 250 Mitarbeitenden, Spitex, Arztpraxen,
«Omni-Channel» Detailhändler, Möbelmanufakturen, Anwaltskanzleien, IT-Unternehmen, medizini-
sche Labors und Forschungs- und Entwicklungsfirmen. Diese Beispiele haben selbst bei vergleich-
baren Unternehmensgrössen ganz unterschiedliche Ansprüche an Fläche, Lage und Ausstattung.
Häufig werden lediglich Grössen unter 250 m2 nachgefragt. Und dies in einem Markt der durch
Inserate wie «Hier entstehen hochwertige Büroflächen ab 2’000 m2» gekennzeichnet ist. Problema-
tisch ist in diesem Beispiel nicht nur die fehlende Übereinstimmung der Fläche, sondern «hochwertig»
heisst in der Regel auch «teuer». Auch in diesem Punkt hat der Spitexanbieter in der Agglomeration
wenig gemeinsam mit der Anwaltskanzlei im Zürcher Seefeld.
580’000 KMU (98% der Schweizer Unternehmen) sind eine sehr grosse Nachfragegruppe für den
Schweizer Immobilienmarkt. Es ist nicht einfach, den vielen und vielfältigen Unternehmen dieser
Nachfragegruppe standardisierte Räume und Vermietungsprozesse anzubieten. Klar ist jedoch: Ohne
diese grosse Nachfrage zu systematisieren und die gemeinsamen Bedürfnisse zu analysieren, wer-
den die Informationsasymmetrien auch zukünftig Bestand haben. Im schlimmsten Fall bedeutet
dies: Weiter zunehmender Leerstand bei Gross- und Kleinflächen und Nutzer, die nach langem Such-
prozess für ihre Bedürfnisse suboptimale Büros mieten. Oder sie organisieren sich in lokalen Clustern
selbst, weil sie als kleines Einzelunternehmen in der grossen Welt der Immobilien kaum Gehör finden.
Wir meinen: Dies sind genügend Gründe, um sich vertieft mit KMU als Büromieter auseinanderzu-
setzen. Wir starten hiermit die Reihe KMU Büromieter Monitor mit der vorliegenden Übersicht zur
Marktstruktur, Nutzerbedürfnissen und Herausforderungen im Vermarktungs- und Vermietungspro-
zess. Im Namen aller Autoren und Mitwirkenden wünschen wir Ihnen eine aufschlussreiche Lektüre.
Markus Schmidiger Christian Kraft
Leiter CC Immobilienmanagement Projektleiter CC Immobilienmanagement
Hochschule Luzern Hochschule Luzern5 Management Summary
1. Management Summary
Christian Kraft, HSLU für viele KMU nicht oberstes Gebot der Standortquali-
tät. Das Angebot an Flächen konzentriert sich jedoch
Der vorliegende Büromieter Monitor für das Segment stark auf die zentralen Lagen der Grosszentren. Hier
der kleinen und mittleren Unternehmen (KMU) analy- besteht ein markanter Angebotsüberhang. KMU haben
siert die Marktsituation, Nutzerbedürfnisse, Vermark- die Qual der Wahl. Die Suche nach adäquaten Flächen,
tungs- und Vermietungsprozesse. Im Vergleich zu den das «Matching» von Betriebsabläufen und Mitarbeiter-
Flächen- und Raumbedürfnissen grosser Dienstleis- bedürfnissen mit dem richtigen Raum, gleicht oftmals
tungsunternehmen ist das KMU-Segment trotz der ab- der Suche nach der Nadel im Heuhaufen. In den äu-
soluten Grösse (580’000 KMU, 98 Prozent der Schweizer sseren Agglomerationen und in ländlichen Regional-
Unternehmen) noch unterforscht. Die Folge ist ein In- zentren lässt das Angebot markant nach. Doch auch
formationsdefizit seitens Immobilieneigentümern und hier suchen KMU Flächen und es besteht ein Nachfra-
Dienstleistern. Es fällt entsprechend schwer, bedürfnis- geüberhang.
gerechte Produkte zu entwickeln und diese in ihrer klein-
teiligen Menge effizient und wirtschaftlich zu vermie- Nutzer: Interviews generieren interessante Einblicke
ten. Diese Problematik wird durch ein ebenso grosses in Mieterbedürfnisse
Informationsdefizit auf Seiten der Nutzer verschärft. Eine kleine Anzahl zufällig ausgewählter, qualitativer
Um Kompetenzen für das eigene Flächen- und Immo- Interviews mit Nutzern ermöglicht wertvolle anekdo-
bilienmanagement aufzubauen, sind die meisten KMU tische Einblicke in das Entscheidungs- und Suchverhal-
zu klein. Häufig fehlt die Vernetzung mit der Anbieter- ten von KMU. Die Neugründung und das Wachstum
seite und das finanzielle, technische und vertragsrecht- sind wenig überraschende Gründe für die Raumsuche.
liche Knowhow. Die beiderseitigen Informationslücken Einmal auf der Suche, bezeichneten die Nutzer den
erschweren, verlängern und verteuern das «Matching» Vergleich von Mietobjekten als aufwändig. Sie bemän-
beider Seiten. Und dies, obwohl die Nachfrage intakt gelten auch die Qualität der Informationen. Keiner der
ist und ein sehr umfangreiches Angebot zur Verfügung Interviewpartner wendete sich an das bestehende Be-
steht. wirtschaftungsunternehmen, um eine neue Raumlö-
sung für das Wachstum zu finden. Auch andere Exper-
KMU-Markt: Vielfalt an Branchen und Grössen ten wurden nicht zu Rate gezogen, obwohl kein eigenes
Das Potenzial, diesen Markt stärker als eigenes Nach- Immobilien Knowhow zur Verfügung stand.
fragesegment zu systematisieren, ist gross. Dabei fal-
len vor allem die Kleinunternehmen mit einem Flächen- Unterstützung durch Eigentümer:
bedarf zwischen 150 und 750 m2 zwischen Stuhl und KMU als Immobilien-Kunden binden und befähigen
Bank: Sie sind zu gross, um von Betreibermodellen wie Der eigentliche Entscheidungsprozess und die Strate-
Coworking zu profitieren, und zu klein um als «Single- giedefinition für das Wachstum finden in den Unter-
Tenant», also als bei Eigentümern beliebter Alleinmie- nehmen jedoch weit vor dem eigentlichen Suchprozess
ter aufzutreten. In einem Wincasa-Beispielportfolio statt. Die «Customer Journey» startet somit viel früher.
macht diese Nachfragekategorie mehr als ein Drittel Die Informationsasymmetrien könnten somit früher
der Verträge mit einer durchschnittlichen Flächengrö- abgebaut werden. Es ist somit ratsam, langfristige Kun-
sse von 280 m2 aus. Im Beispielportfolio sind Büroflä- denbeziehungen zu KMU aufzubauen, um sie frühzei-
chen an Grossunternehmen aus 24 Branchen vermietet. tiger begleiten zu können. Zudem können Eigentümer
Die Verträge mit KMU streuen jedoch über 48 Branchen, diesen Informationslücken entgegenwirken, in dem sie
von denen mehr als die Hälfte nicht als klassische Büro- allgemeine Hintergrundinformationen zu Büromietver-
branchen gelten. Das bedeutet: Die benötigten Räum- trägen, Vorteile von neuen Bürolayouts für KMU, Weg-
lichkeiten sind nicht nur kleinteilig, sondern müssen leitungen, Checklisten für die Büroflächensuche und
gleichzeitig sehr flexibel nutzbar sein. Büros gehen bei Videokurse anbieten.
KMU häufig Hand in Hand mit Zusatzbedarf an Logis-
tik, Kleinserienproduktion und Verkauf. Professionalisierung und Automatisierung
von Beratungsprozessen
Starke regionale Ungleichgewichte zwischen Heute ist der Mangel an guten Beratungsprozessen für
Angebot und Nachfrage KMU vor allem auf die fehlende Wirtschaftlichkeit zu-
Je nach Tätigkeit, Mobilitätsanforderungen, Ertrags- rückzuführen. Die Professionalisierung und die Steige-
stärke und regionalen Kundengruppen ist Zentralität rung des Angebotes in diesem Bereich lässt sich somit6 KMU Büromieter Monitor 2018
nur über einen höheren Automatisierungsgrad errei- sich überhaupt wirtschaftlich und baulich in einem Ge-
chen. Da dazu in der Immobilienbranche die Erfahrun- bäude unterbringen lassen, ohne sich gegenseitig ne-
gen fehlen, sind Best Practices in anderen B2B-Bran- gativ zu beeinflussen. Einer Immobilien-Transforma-
chen zu suchen und zu übertragen. Das Ziel ist es, dem tion sollten deshalb immer strategische Überlegungen
Interessenten Hilfsmittel an die Hand zu geben, damit in Form einer 360°-Betrachtung vorausgehen. Das Den-
er den Prozess selbst steuern kann und besser infor- ken in Szenarien ermöglich bei einer Transformation
miert in das Gespräch mit Bewirtschaftern und Ver- eine gute Einschätzung von Ertrags-, Kosten-, Risiko-
marktern einsteigen kann. und Rendite-Potenzialen. Für eine erfolgreiche Positi-
onierung eines Multi-Tenant-Hauses sollte das Projekt-
Viele KMU in einem «Multi-Tenant-Gebäude»: team aus einem Vermarkter, einem Bauspezialisten,
Herausforderungen bei der Vermarktung einem Bewirtschafter und Innenarchitekten bestehen.
Die Vermietung von Flächen an KMU in einem «Multi- Die interdisziplinäre Zusammenarbeit der Projektgrup-
Tenant-Gebäude», also ein Bürogebäude mit einer Viel- pe ist matchentscheidend. Die Rollen und Schnittstellen
zahl unterschiedlicher Mieter, ist komplex. Die einzel- sollten vorher geklärt sein. Für die erfolgreiche Vermie-
nen Unternehmen zeichnet vor allem der ausgeprägte tung an mehrere zufriedene KMU und deren Mitarbei-
Wunsch aus, einfach und unkompliziert zu betriebsbe- ter hängt letztlich viel von der Betreuung durch das Ver-
reiten Flächen zu finden und Verträge abzuschliessen. mietungsteam und vom Gebäude ab. Dieses muss über
Zwischen den Mietern entstehen jedoch Abhängigkei- Image, Lage, Ausstattung und transformierte Einzel-
ten, die der Vermarkter permanent im Auge behalten flächen den Wunsch wecken, die Geschichte des Ge-
muss. Allen voran steht die Frage, wie viele Parteien bäudes als neuer Nutzer fortzusetzen.9 Schweizer KMU: Eine unterschätzte Nachfragegruppe?
2. Schweizer KMU: Eine unter-
schätzte Nachfragegruppe?
Christian Kraft, HSLU und kundung von Nutzern zu starten. Denn suchende Un-
Felix Thurnheer, ImmoCompass AG ternehmen verlangen schnelle Lösungen.
Klein und Mittelunternehmen sind Treiber der Wirt- Grossunternehmen im Zentrum des Interesses
schaft, sehr heterogen bezüglich Geschäftsmodellen, In dieser gesamten Thematik des Büromarktes stehen
Tätigkeiten und Branchen und geographisch breit ge- Grossunternehmen im Zentrum des Interesses. Bei
streut. Dies erschwert standardisierte Flächenange- Standortverlagerungen und strukturellen Veränderun-
bote innerhalb zentrumsorientierter Anlagestrategien gen sind viele Arbeitsplätze betroffen und entspre-
von Immobilieneigentümern. Dieser Beitrag nimmt chend relevant sind diese Bewegungen aus ökonomi-
Grössen- und Branchenstrukturen sowie geographi- scher, gesellschaftlicher und immobilientechnischer
sche Verteilung von KMU-Nachfrage und Flächenan- Sicht. Grossunternehmen benötigen letztlich grosse Lie-
gebot unter die Lupe und leitet aus der Marktsitua- genschaften, von denen auch das direkte Umfeld oder
tion Implikationen für Nutzer und Eigentümer ab. eine ganze Stadt profitieren kann.
Heterogene KMU als stärkste Treiber
2.1 Zu viele Büros, und zudem die Falschen? des Beschäftigungswachstums
Die Aussichten für einen sukzessiven Abbau von Leer-
In den letzten Jahren hat sich aufgrund kapitalindu- ständen im Büroflächenmarkt sind grundsätzlich gut,
zierter Bautätigkeit in Kombination mit konjunkturel- da Wirtschaftswachstum und Beschäftigtenwachstum
len Schwächephasen vielerorts ein Überangebot an positiv sind. Das Beschäftigtenwachstum reagiert da-
Büroflächen aufgebaut. Bei genauerer Betrachtung ist bei leicht verzögert auf den Wirtschaftsgang. Aus etwa
dies jedoch ein sehr lokales und segmentspezifisches 1.6% jährlichem BIP-Wachstum zwischen 2011 und
Phänomen grosser Dienstleistungsflächen mit Lage- 2015 resultierte ein Beschäftigungswachstum von
schwächen. Viele Städte beklagen dagegen, dass sie 1.14%. Beim aktuell erwarteten BIP-Wachstum von
Unternehmen für Ansiedlungen keine adäquaten Flä- rund 2% zwischen 2017 und 2019 dürfte das Wachs-
chen bieten können. Die Entwicklungszeiträume sind tum rund 55'000 Beschäftigte pro Jahr erreichen (vgl.
zu lang, um den Planungsprozess bei Interessensbe- Abbildung 1).
Abbildung 1: Makrokonjunkturelle Faktoren der Flächennachfrage, Wachstum in %; 2017/2018: Prognose (BFS, KOF)
Folie 1, 25.08.201810 KMU Büromieter Monitor 2018
2011 2015 Differenz Differenz Differenz %
in % p.a.
Mikrounternehmen 1’198’996 1’248’014 49’018 4.09 12’255 1.02
Kleinunternehmen 1’376’364 1’439’151 62’787 4.56 15’697 1.14
Mittelunternehmen 1’261’000 1’299’848 38’848 3.08 9’712 0.77
Grossunternehmen 862’682 927’150 64’468 7.47 16’117 1.87
Total 4’699’042 4’914’163 215’121 4.58 53’780 1.14
Abbildung 2: Beschäftigungswachstum in Vollzeitstellen nach Unternehmensgrössen (Statent, BFS)
Flächen Zusatznachfrage Notwendige
in m2 in m2 Anzahl Flächen
Mikrounternehmen Bis 150 215’213 1’435
Kleinunternehmen Bis 750 204’027 272
Mittelunternehmen Bis 3’750 100’401 27
Total 519’641
Abbildung 3: Aus dem Beschäftigungswachstum generierte Flächennachfrage (ImmoCompass, Statent, BFS)
KMU sind, insgesamt und in absoluten Zahlen, die ge, ab welcher Grösse eine eigene Mietfläche wirt-
stärksten Treiber des Beschäftigungswachstums. Mit schaftlich sinnvoll ist, oder ob sie sich in Betreibermo-
einem Plus von 150’000 Mitarbeitenden von 2011 bis delle wie zum Beispiel Coworking oder Businesscenter
2015 wuchsen die KMU fast dreimal stärker als die einmieten.
Grossunternehmen. Sie sind die Treiber der Wirtschaft
und enorm vielfältig in rechtlicher, wirtschaftlicher Geographisch breite Streuung der Zusatznachfrage
und räumlicher Hinsicht (vgl. Abbildung 2). Neben der benötigten Flächengrösse gibt es ein zwei-
tes, starkes Unterscheidungskriterium der Nachfrage
Sie sind über Verbände nach Branchen organisiert und von grossen Dienstleistungsunternehmen. KMU und ihr
statistisch in der «Allgemeinen Systematik der Wirt- Beschäftigungswachstum sind geographisch breit ge-
schaftszweige» (NOGA; BFS) kategorisiert. Diese Viel- streut. Während die Flächennachfrage in den Gross-
falt erschwert die Einschätzung, wieviel zusätzliche Bü- zentren und ihren direkten Agglomerationen am stärks-
roflächennachfrage durch dieses Wachstum entsteht. ten ist, gibt es zahlreiche Mittel- und Regionalzentren
Der Raumbedarf ist vielfältig, von Produktion, Labor, mit beträchtlichem Nachfragewachstum und viele länd-
Schulung, Werkstatt, Gewerbe, Verkauf bis hin zu Auss- liche und periphere Orte mit moderatem Zuwachs. Ab-
enräumen. Viel Arbeit von Kleinunternehmen findet bildung 4 visualisiert das Wachstum geographisch für
zudem beim Kunden, unterwegs oder eben auch zu Kleinunternehmen. Regionale Kundengruppen, gute
Hause statt. Deshalb erfolgt hier die Schätzung nach verkehrstechnische Erreichbarkeiten zwischen den
dem Bürobedarf über eine branchenspezifische Ge- Grosszentren, Parkplätze oder preisgünstige Raumkom-
wichtung der Bürotätigkeiten von KMU. binationen von Büro, Lager und Gewerbe können ent-
scheidend sein für die Standortwahl ausserhalb der
520’000 m2 Zusatznachfrage durch KMU pro Jahr Zentren.
Insgesamt dürfte das Beschäftigungswachstum von
KMU eine Zusatznachfrage von 520’000 m2 Büroflä- Angebote konzentrieren sich auf Zentren
chen pro Jahr generieren. Dies entspricht gut zwei Drit- Zudem entfallen 80% der KMU-Nachfrage auf Flächen
tel der gesamten jährlichen Zusatznachfrage und der bis maximal 750 m2. Hier lässt sich eindeutig feststel-
Annahme, dass heute für gut 50% aller neuen KMU- len, dass insgesamt mehr als genug Räume dieser
Mitarbeiter ein Büroarbeitsplatz oder vergleichbares Grössen auf dem Markt sind. Alleine im Kanton Zürich
(z.B. Labor; F&E) benötigt wird. Besonders interessant waren nur im Monat Juni 2018 rund 200’000 m2 Büro-
ist dabei die kleinteilige Struktur der benötigten Flä- fläche der Grössenklasse bis 750 m2 im Angebot – da-
chen. Mikrounternehmen benötigen mit wenigen Mit- von alleine 80’000 m2 auf Zürcher Stadtgebiet. Die
arbeitern pro Unternehmen sehr viele Büros. Für sie Jahresnachfrage dürfte sich somit alleine in den Stadt-
stellt sich unter allen Unternehmen die dringende Fra- gebieten der fünf Grosszentren problemlos decken las-11 Schweizer KMU: Eine unterschätzte Nachfragegruppe?
KMU: Zusatznachfrage durch Beschäftigtenwachstum
In den Gemeinden mit mindestens 1‘000 Beschäftigten
ist das Beschäftigtenwachstum ...
positiv
unverändert
negativ
Abbildung 4: Regionale Verteilung der Nachfrageänderung durch Kleinunternehmen (Quelle: BFS, ImmoCompass AG)
KMU: Passendes inseriertes Angebot
In den Gemeinden mit mindestens
1‘000 Beschäftigten sind ...
viele Flächen insertiert
wenige Flächen inseriert
Abbildung 5: Verfügbares Angebot für Kleinunternehmen (Quelle: BFS, ImmoCompass AG)12 KMU Büromieter Monitor 2018
sen. Es sind somit also mehr als genug Flächen im An- starke, grössere Dienstleistungsunternehmen ist die La-
gebot. Doch nicht jeder Unternehmer möchte nach gequalität Trumpf. Wenige hundert Meter Entfernung
Zürich, Genf, Basel, Bern oder Lausanne. Abbildung 5 zur nächsten hochfrequentierten S-Bahnhaltestelle
zeigt, wie stark das Flächenangebot in den unmittel- können für den Vermietungserfolg matchentscheidend
baren Zentren und ihren angrenzenden Agglomerati- sein. Die Heterogenität von KMU sorgt allerdings da-
onsgemeinden ist – und wie stark das Angebot in für, dass sich diese Regel nicht generell auf die Stand-
Richtung Peripherie schliesslich abfällt. ortpräferenzen kleiner Unternehmen übertragen lässt.
Angebotsflut vs. Knappheit
Als Resultat stehen Unternehmen, die in den Ballungs- 2.2 Vielfalt und Dynamik:
zentren nach Büros suchen, vor einer Flut von Ange- KMU als eigenes Nachfragesegment
boten. Hier gilt es, das Richtige zu finden. Dagegen
gibt es in Agglomerationsstädten, kleineren Regional- Neben der ungünstigen regionalen Übereinstimmung
zentren und ländlichen Regionen häufig kaum Aus- von Angebot und Nachfrage erschwert zudem die He-
wahl. Abbildung 6 «Flächenbedarf zum passenden terogenität von KMU ihre Raumbedürfnisse zu verste-
Angebot» stellt Nachfrage und Angebot ins Verhält- hen. Die Unternehmen entstammen unterschiedlichen
nis. Sie zeigt die Fehlallokation exemplarisch für Klein- Branchen. Ein Spitex-Unternehmen hat andere Raum-,
unternehmen mit einem Flächenbedarf zwischen 150 Flächen- und Standortpräferenzen als ein IT-Unterneh-
und 750 m2 in Gemeinden mit mindestens 1000 Be- men und wiederum als ein Ingenieurbüro. Besonders
schäftigten. Ein fast identisches Bild ergibt sich bei der schwierig wird es dann, wenn heutige Unternehmen
Betrachtung der Mikrounternehmen im Verhältnis zu nicht mehr in die antiquierten Immobilienraster von
Flächen unter 150 m2. Hauptgrund liegt in der Anlage- Büro, Gewerbe, Detailhandel sowie Lager und Logistik
strategie grosser Eigentümer. Aus Risikoüberlegungen passen. Omni-Channel-Retailer verkaufen ihre Produk-
werden zentrale Standorte mit guter ÖV-Erreichbar- te zum Beispiel auf allen Kanälen. Sie benötigen Aus-
keit entwickelt. Für die Vermietung an wertschöpfungs- stellungsfläche, Büros für E-Commerce, Lagerfläche
KMU: Flächenmehrbedarf zum passenden Angebot
In den Gemeinden mit mindestens 1‘000 Beschäftigten
sind im Vergleich mit der Nachfrage ...
zu viel Fläche insertiert
zu wenig Fläche inseriert
Abbildung 6: Regionale Ungleichgewichte von Angebot und Nachfrage (Quelle: BFS, ImmoCompass AG)13 Schweizer KMU: Eine unterschätzte Nachfragegruppe?
und allenfalls noch Gewerberaum für Reparaturen und nes Wincasa-Vergleichsportfolios wird ersichtlich, dass
Kleinserienproduktion. Eine ähnliche Vielfalt ergibt sich Industriebetriebe aus den Bereichen Chemie, Medizin,
bei Händlern von heutigen Fahrzeugen, Firmen im Un- aber auch Detailhändler zu den Mietern von grossen
terhaltungs- und Kulturbereich, Informationstechno- Büroeinheiten gehören. Die grosse Anzahl der Miet-
logie etc.. Diese Kombinationen sind keine Seltenheit verträge kommt aber von den KMU (82%). Und auch
mehr, passen weder in das traditionelle Verständnis hier wird ersichtlich, dass unter den 25 stärksten Büro-
der Immobiliensegmente, noch in die rigide statisti- nachfragern neben den erwarteten büroaffinen Bran-
sche Kategorisierung der NOGA-Welt. chen auch zahlreiche Branchen mit sehr heterogenen
Raumbedürfnissen sind. Diese sind nicht unbedingt
Kleinunternehmen: Wachstumsschwerpunkt typisch für zentrale Lagen.
liegt bei untypischen Büronachfragern Bemerkenswert ist in diesem Zusammenhang die
Auch im Hinblick auf das Wachstum von Kleinunter- enorme Streuung der Mietverträge von KMU in der
nehmen sind die wachstumsstärksten Branchen nicht Branchenlandschaft. Während sich die Flächenanteile
nur typische Büroflächennachfrager. Ganz im Gegen- von Grossunternehmen im Portfolio auf 24 Branchen
teil: In den drei Branchen des Gesundheits- und Sozial- (von «Sonstige Dienstleistungen» bis «Maschinenbau»)
wesens sowie der Bildung dürfte es viele Ärzte, Pflege- erstrecken, werden weitere 2.3% der Flächen von KMU
dienste, Therapeuten und Bildungsanbieter mit sehr aus weiteren 24 untypischen Bürobranchen angemie-
spezifischen Raumbedürfnissen geben (vgl. Abbildung tet. Auch wenn dieser Anteil am Gesamtportfolio klein
7). Diese wachstumsstarken Branchen im Bereich Klein- ist, so summiert sich dieser Bedarf dennoch auf insge-
unternehmen können ebenfalls nur limitiert von der samt fast 40’000 m2.
Fülle an Immobilienangeboten klassischer Büroflächen
in den Zentren profitieren. Flexible Räume werden als Ateliers vermarktet
Die Vielzahl an Raumnutzungen im Kleinflächenseg-
Repräsentatives Portfolio ment stellt Immobilieneigentümer vor Probleme bei
bestätigt Heterogenität empirisch der nutzungsspezifischen Vermarktung. Viele Eigen-
Die Auswertung eines repräsentativen Portfolios beste- tümer und Entwickler haben erkannt, dass sich die
hend aus Büroflächen, die von Wincasa bewirtschaftet Nutzung eines Raumes gerade für kleine Unternehmen
werden, bestätigt die grosse Heterogenität der Bran- immer weniger antizipieren lässt. Die Lösung besteht
chen. Aus den weit über 2’000 Büromietverträgen ei- darin, die Nutzung in Ateliers offen zu lassen. Hinzu
Abbildung 7: Wachstum von Kleinunternehmen nach Branchen 2011–2015 (Quelle: BFS)
Folie 2, 25.08.201814 KMU Büromieter Monitor 2018
Folie 3, 25.08.2018
Abbildung 8: Büroflächenverteilung nach Branchen in einem Vergleichsportfolio (Quelle: Wincasa)
Abbildung 9: Entwicklung und Fläche inserierter «Ateliers» (Quelle: ImmoDataCockpit)
Folie 4, 25.08.201815 Schweizer KMU: Eine unterschätzte Nachfragegruppe?
schärfen das Leerstandsproblem auf dem Büroflächen-
markt: Denn obwohl genug Flächen verfügbar sind,
finden Anbieter und Suchende häufig nicht – oder
erst mit grossen Umwegen und Zeitverlusten zusam-
men. Es kommt zu grossen regionalen Ungleichgewich-
ten zwischen Angebot und Nachfrage.
Implikationen für Eigentümer:
1. Die ehemals starre Segmentierung in Büro-, Gewer-
be-, Detailhandels-, Produktions-, Logistik- und La-
gerflächen muss durchlässiger und flexibler werden.
Das Image von Gewerberäumen müsste in der Ver-
marktung entstaubt werden, denn häufig erlaubt
Bis 149 m 150 bis 499 m 500 bis 999 m
gerade diese Angebotsform erhöhte Flexibilität der
Nutzung. Dazu gehört auch, dass Eigentümer den
Abbildung 10: Flächenverteilung «Ateliers» nach Grössenklas- industriellen Wandel und Tertiarisierungsprozesse
sen (Quelle: ImmoDataCockpit) verschiedener Branchen verstehen und antizipieren
können. Gute Vermarkter im KMU-Bereich sind so-
mit zugleich auch Branchenkenner und regional gut
.2018 kommt, dass bei Kleinstunternehmern häufig Arbeit vernetzt.
und Freizeit miteinander verschmelzen, weshalb in ei-
nigen Ateliers, oder ähnlich vermarkteten Räumen, auch 2. Die regionale Anlagestrategie muss zwischen KMU
eine Wohnnutzung möglich ist. Oftmals wird hier mit- und grossen Dienstleistungsunternehmen unterschei-
tels neuer Wohnüberbauungen eine Lösung für unren- den. Im Gegensatz zu letzteren ist Zentralität für
table Gewerbe- und Ladenflächen gesucht, denen bei- viele KMU nicht oberstes Gebot der Standortquali-
spielsweise ausreichende Passantenfrequenzen fehlen. tät. Je nach Tätigkeit, Mobilitätsanforderungen,
Die Anzahl inserierter Ateliers hat sich von 2011 bis Ertragsstärke und regionalen Kundengruppen kann
2017 vervierfacht (Abbildung 9). 2017 wurden somit im Falle von KMU Zentralität auch kontraproduktiv
108’000 m2 flexibel nutzbare Fläche in Ateliers ange- sein.
boten, wovon 79% kleiner als 150 m2 und damit in ers-
ter Linie für Mikrounternehmen interessant sind (Ab- 3. KMU sollten als eigenes Nachfragesegment wahr-
bildung 9 und 10). genommen werden und kommerzielle Flächenpro-
dukte auf sie zugeschnitten werden. Durch einen ho-
hen Standardisierungsgrad flexibel nutzbarer Räum-
2.3 Fazit und Implikationen lichkeiten kann der Nutzwert bei vertretbaren Mie-
für Angebot und Nachfrage ten hoch sein. Das Preis-Leistungsverhältnis kann
zudem mit Angeboten in dezentral gelegenen, aber
Klein- und Mittelunternehmen sind Treiber der Wirt- wirtschaftlich wachsenden Agglomerationsgemein-
schaft. Als Nachfrager von Mietflächen sind sie jedoch den optimiert werden. Dabei ist zu beachten, dass
extrem heterogen und wenig organisiert. Ihre Bedürf- KMU häufig in lokalen Clustern wachsen. Zu prü-
nisse zu erfassen und zielgerichtete Immobilienpro- fen ist entsprechend, welche Grossflächen – ob alt
dukte anzubieten, ist für Eigentümer und deren Dienst- oder neu – sich für Multitenant-Konzepte oder Be-
leister ein schwieriges Unterfangen. Auf Seite der KMU treibermodelle eignen.
fehlt oftmals wiederum das nötige Knowhow für eine
strategische Planung der eigenen Flächenbedürfnisse Implikationen für Nutzer:
und die Umsetzung von der Anmietung, dem Bezug 1. Das richtige Büro am richtigen Ort hat einen we-
und der Einrichtung ist von unnötigen Ineffizienzen sentlichen Einfluss auf Image, Mitarbeiterzufrieden-
geprägt. Geht es zum Beispiel um die Anmietung neuer heit und Produktivität eines Unternehmens. Dieses
Räumlichkeiten, so ist dies oftmals eine Zusatzaufga- Büro zu finden, entspricht in der Flut der innerstäd-
be von Mitarbeitenden ohne spezifische Immobilien- tischen Angebote der berühmten Suche nach der
kenntnisse. Die beiderseitigen Informationslücken ver- Nadel im Heuhaufen. Für ein scharfes Suchprofil16 KMU Büromieter Monitor 2018
wird eine klare Flächenstrategie benötigt, die eng intensiv werden. Die Beauftragung spezialisierter
mit den unternehmerischen Zielen und Betriebsab- Dienstleister, die regional verwurzelt und branchen-
läufen verknüpft ist. affin sind, dürfte somit in den meisten Fällen ren-
tieren.
2. Hilfe von Profis in Anspruch nehmen. Es gibt spezi-
alisierte Angebote, um Nutzer bei der Raumsuche 3. Ausserhalb der Zentren ist das Angebot überschau-
und im Vermietungsprozess zu unterstützen. Diese barer. Doch bei Erkennen von ernsthaften Nutzer-
«Tenant Represantation» genannte Mieterberatung interessen werden Investoren auch an einzelnen
wird von vielen Immobiliendienstleistern angebo- peripheren Standorten Angebote schaffen. Nutzer
ten. Ohne unternehmenseigene Kenntnisse und ohne können auf Immobiliendienstleister oder Eigentü-
derartige externe Unterstützung kann die Raum- mer zugehen, und entsprechende Angebote bereits
suche im Überangebot schnell zeit- und kosten- in der Planungsphase aktiv mitgestalten.19 Corporate Real Estate Strategien von kleinen und mittleren Unternehmen
3. Corporate Real Estate Strategien von
kleinen und mittleren Unternehmen
Mirko Meister, Wincasa AG Corporate Real Estate Management bei KMU
Das CREM ist bei KMU, anders als bei Grossunterneh-
Kleine und mittlere Unternehmen sind vielfältig hin- men, nur vereinzelt anzutreffen. Die Immobilien in den
sichtlich Grössen und Branchen und sehr bedeutsam KMU sind heute in erster Linie 'Mittel zum Zweck'. Vor
für das Schweizer Wirtschafts- und Beschäftigungs- allem Unternehmen mit weniger als 30 Mitarbeitern
wachstum (vgl. 1. «Schweizer KMU: Eine unterschätzte dürften zu klein sein, um sich einen eigenen CREM-
Nachfragegruppe»). Entsprechend vielfältig sind ihre Manager leisten zu können. In der Folge erledigen nicht
Raumbedürfnisse und die Art, wie sie immobilientech- selten fachfremde Mitarbeiter, oft aus Finance & Con-
nische Fragestellungen in ihre Geschäftsstrategien in- trolling oder der Beschaffung diese Arbeit. Um eine
tegrieren. professionelle Unterstützung zu erhalten wird oft auf
Mietervertreter zurückgegriffen. Sie übernehmen für
Corporate Real Estate Management die KMU eine professionelle Mietervertretung und er-
und seine Funktion ledigen diverse Aufgaben des CREM, wie z.B. eine ge-
Um langfristig überleben zu können, müssen sich Un- eignete Standortsuche, Flächenmanagement, die Su-
ternehmen heute flexibel am Markt anpassen und che nach einem geeigneten Gebäude, das Führen von
schnell auf Veränderungen reagieren. Immobilien sind Mietvertragsverhandlungen zu bestmöglichen Kondi-
neben Arbeit, Kapital, Technologie und Information tionen sowie allenfalls auch Immobilientransaktionen.
eine wichtige strategische Ressource hinsichtlich Finan- Dazu können die Mietervertreter, wenn vorhanden, die
zierungsbedarf und Produktivität von Unternehmen. Immobilienportfolios verwalten, Verkaufsprozesse, Kauf-
Die strategische Umsetzung des CREM gewinnt so zu- mandate übernehmen. Sie entwickeln massgeschnei-
nehmend an Bedeutung. Gemäss Definition umfasst derte Strategien für die Immobilien im Unternehmen,
der Begriff «Corporate Real Estate Management» abgestimmt auf die aktuellen und zukünftigen Flächen-
(CREM) alle Liegenschaften (Grundstücke und Gebäude), bedürfnisse. Das CREM wird daher oftmals extern be-
die von Unternehmen, deren Kerngeschäft keinen im- wirtschaftet zur professionellen Tenant Representation.
mobilienspezifischen Fokus haben, zur Durchführung
oder Unterstützung ihres Kerngeschäfts erworben bzw. Kaufen oder mieten?
angemietet wurden und/oder hierfür genutzt werden Die Nachfrage an Büroflächen wird heute hauptsäch-
(sog. 'non-property companies'). Die Immobilien wer- lich vom KMU-Markt gesteuert. Wie gross diese Nach-
den als Betriebsmittel im Leistungserstellungsprozess frage effektiv ist und was die genauen Anforderungen
eingestuft und deren Anschaffung erfolgt betriebsbe- sind, kann mangels Daten nicht exakt eruiert werden.
dingt (vgl. Freudenberg Real Estate, 2018). Gemäss einer Studie der Beratungsfirma JLL halten die
Wurde früher hauptsächlich die Kostenoptimierung Schweizer Grosskonzerne den grössten Teil, nämlich
betrachtet, stehen heute vielmehr strategische Themen mehr als 70% ihrer betriebsnotwendigen Immobilien,
im Vordergrund, wie unter anderem Flächenmanage- im Eigentum (vgl. JLL (Hrsg.), 2016). Industrie und ver-
ment, Optimierung des Gesamtbestandes vom Immo- arbeitendes Gewerbe treten meist, unabhängig von
bilienportfolio, jährliche Bewertung, Servicequalität und der Grösse des Unternehmens, als Immobilieneigen-
die Optimierung der Unternehmensstrategie. Ziel des tümer auf. Zusätzlich befinden sich auch die Büro- und
CREM ist die Rentabilität des Unternehmens als Gan- Verwaltungsliegenschaften des Finanz- und Dienst-
zes zu steigern und damit einen wichtigen Beitrag zum leistungssektors hauptsächlich im Eigentum. Schätzun-
Unternehmenserfolg zu leisten. Kurz: Das CREM über- gen zufolge machen eigengenutzte Betriebsliegen-
nimmt eine unterstützende Funktion des Kerngeschäfts schaften einen Drittel der gesamten kommerziellen
(vgl. Gehrig, 2018) Immobilien in der Schweiz aus. Daten, wie hoch der Ei-
Es stellt sich die Frage, ob diese Entwicklung auch gentumsanteil bei den Schweizer KMU ist, liegen kei-
in der KMU-Welt beobachtet werden kann. Auf wel- ne vor. (vgl. JLL (Hrsg.), 2016).
che Immobilienstrategie setzen die Schweizer KMU?
Nimmt das CREM auch hier eine wichtige Stellung ein Mieten bedeutet Planbarkeit
respektive existiert ein CREM in der KMU-Welt über- Jedes Jahr werden in der Schweiz tausende neue Un-
haupt? ternehmen gegründet. Die Schweiz ist dafür ein opti-20 KMU Büromieter Monitor 2018
maler Standort. Gemäss Roland Rupp vom schweizeri- teams um und führen flexiblere Arbeitszeitformen ein.
schen KMU Verband ist die Schweiz durch die stabile Diese Entwicklungen stellen neue Anforderungen an
politische und rechtliche Lage ideal, um eine Firma zu die Flexibilität und Anpassungsfähigkeit der unterneh-
eröffnen. Sehr viele Dinge, wie beispielsweise die Kos- menseigenen Büroflächen. Ändern sich Marktkonditi-
ten, welche auf ein neues Unternehmen zukommen, onen der Unternehmen, müssen schnell Lösungen her.
sind im Voraus absehbar und lassen sich einplanen. So müssen Produktionsflächen von Gewerbeimmobi-
Ein Mietverhältnis spricht daher für ein Klein- oder lien vergrössert oder verkleinert werden, der Büroaus-
Mittelunternehmen. Mieten bedeutet nämlich Kosten bau einmal exklusiv sein, dann wieder spartanisch oder
budgetieren zu können: Floriert das Geschäft, werden es müssen kurzfristig Raumbedarf für nie dagewesene
Flächen dazu gemietet – steht es in der Krise, werden Technologien geschaffen werden. Aus diesen Überle-
Büroflächen gekündigt. (vgl. Schweizerisches Institut gungen sind auch in der KMU-Landschaft flexibel ge-
für KMU (Hrsg.), 2017). staltbare Gebäude sehr wichtig und ein wichtiger Fak-
Kostenoptimierung bzw. Kostenreduktion ist die tor der gewählten CREM-Strategie. (vgl. Service Futures,
bekannteste CREM-Strategie. Kostenreduktion hat ei- 2018).
nen grossen Einfluss auf die Erfolgsrechnung jeder Or-
ganisation. Die in einem Mietverhältnis stehenden KMU Vereinbarung der CREM Strategie
profitieren von einigen Vorteilen. Ohne Immobilien in mit den Unternehmenszielen
der Bilanz ist die Passivseite der Unternehmung klei- Wie beim Corporate Real Estate Management für
ner. Dies ist positiv für eine Kreditanfrage. Ohne Im- Grosskonzerne gilt auch für das Real Estate der KMU,
mobilie ist das Kapital nicht, oder weniger gebunden dass alle immobilienstrategischen Entscheidungen mit
und es stehen mehr flüssige Mittel für das Kernge- den strategischen Zielen des Unternehmens abge-
schäft zur Verfügung. Die Schaffung von flüssigen Mit- stimmt sind. Voraussetzung ist ein vertieftes Verständ-
teln ist für Unternehmen ein wichtiges Ziel, da diese nis des Kerngeschäftes und die Kommunikation inner-
Flexibilität garantiert. Daher sind für KMU Themen halb der Organisation. Wichtig ist es deshalb klare Ziele
wie 'sale and lease back' Strategien von grossem In- für das CREM zu definieren und die Strategie des Un-
teresse. Diese Strategie ermöglicht die Kapitalfreiset- ternehmens frühestmöglich bekannt zu geben. Zudem
zung durch Veräusserung der Immobilie und die gleich- ist es erforderlich, die Immobilien flexibel zu gestalten
zeitige Rückmietung der Betriebsliegenschaft. (vgl. Ser- in dem sie z.B. einen effizienten Energieverbrauch auf-
vice Futures, 2018). weisen und betrieblich und funktional den heutigen
Anforderungen angepasst sind. (vgl. Lohmeyer, 2016).
Flexibilität, Standort und Kostenoptimierung
Strategische Immobilienentscheide sind für das Errei- Zukunft des CREMs bei KMU
chen von Zielen von wesentlicher Bedeutung. Dies wird Auch zukünftig wird das CREM eine wichtige Funktion
unabhängig von der Branche, des Sektors und der Un- in Unternehmen einnehmen. Der steigende Kosten-
ternehmensgrösse beobachtet. Wichtige strategische druck und das Ziel, die Mitarbeiter langfristig an die
Überlegungen sind ausserdem die dauerhafte Stand- Unternehmen zu binden, werden an Wichtigkeit ge-
ortbindung oder die Suche nach möglichen Alternati- winnen. Das Erfolgsrezept des CREM ist es, sich in die
ven. Über die richtige Liegenschaft zur richtigen Zeit vorhandenen Strukturen des Unternehmens zu integ-
am richtigen Ort zu verfügen, ist für den Unterneh- rieren und als Teil des Führungsprozesses verstanden
menserfolg oft entscheidend. Eine wichtige Rolle spielt zu werden. Dazu ist das CREM nicht nur für die gross-
die Höhe des Mietzinses, denn Mietkosten stellen in en Institutionen vorgesehen, sondern wird auch in der
der Regel einen hohen Anteil aller Fixkosten dar. Kauft KMU-Landschaft stetig an Bedeutung gewinnen. Die
oder vermietet man eine zu spezifische Liegenschaft, sich immer schneller verändernden Bedürfnisse der
besteht das Risiko, dass man keinen Nachmieter oder Wirtschafts- und Arbeitswelt fordern das CREM zuse-
neuen Käufer findet. hends. Vor diesem Hintergrund sollte sich das CREM
Flexibilität wird demnach aus zweierlei Optik be- im Interesse des Kerngeschäfts des Unternehmens
trachtet: Einerseits in Bezug auf die Arbeitsplätze im stets flexibel und dynamisch zeigen. (vgl. Lohmeyer,
Gebäude, andererseits mit Blick auf den Standort. Wie- 2016).
derkehrend strukturieren Unternehmen ihre Arbeits-23 Nachfrageverhalten von KMU-Büromietern
4. Nachfrageverhalten von
KMU-Büromietern
Daniel Hediger, immodea 4.2 Schwerpunkt dieses Beitrags
4.1 Herausforderungen der Im ersten Teil dieses Beitrags zeigen wir auf, dass die
Bürovermarktung Nachfrage nach Büroflächen, auch bei steigender Be-
schäftigungsquote, abnimmt oder nur leicht steigt.
In der Praxis von Vermietung und Verkauf lernen wir, Mikro- und Kleinunternehmen werden ihren Bedarf,
dass jede Mietinteressentin individuelle Bedürfnisse noch viel stärker als heute, in Shared Office Angebo-
und Präferenzen an ihren zukünftigen Büroraum stellt. ten, wie Coworking und Business Centers abdecken.
Die Art und der Zeitpunkt, wie und wann die Interes- Im Weiteren identifizieren wir einige Nachteile, welches
sentin ihre Fläche sucht, unterscheidet sich von Inter- das heute praktizierte Vermarktungsvorgehen, insbe-
essentin zu Interessentin. Ebenso unterscheiden sich sondere für KMU-Büromieter, hat. Bei der Suche nach
die von einer Interessentin gewünschten Informatio- Lösungen konzentrieren wir uns darauf, welche Heraus-
nen, bis auf immobilien-spezifische Grundlagen, stark forderungen die KMU-Büromieter bzw. Interessentin-
von Unternehmen zu Unternehmen. Die Beratung der nen direkt betreffen und welche durch (Marketing-)
Interessenten erfolgt daher folgerichtig von Fall zu Fall Massnahmen beeinflusst werden können. Dazu stellen
anders. Im Idealfall erhält der Interessent so eine für wir im zweiten Teil einen Auszug aus unseren Miet-
sein Unternehmen optimale Beratung, findet die ge- interviews vor und zeigen die fünf Buyer Insights auf.
wünschte Mietfläche und schliesst den Mietvertrag ab.
In den vergangenen Jahren hat sich daraus in der Pra-
xis ein Vermarktungsvorgehen etabliert, welches grob 4.3 Herausforderungen
in folgende Schritte unterteilt werden kann: Markt- und Immobilienmarketing
Standortanalyse, Mieten (Soll-Mietertrag), Zielgruppen-
definition, Angebotsgestaltung (Mietflächengrössen, Markttreiber (externe Faktoren)
Ausbaustandard, Vertragskonditionen und Ausbaubei- Die Mieterinnen und Interessenten von Büroflächen
träge), Naming/Branding und Marketingkommunika- sind vorwiegend im Dienstleistungssektor tätig. Die Tä-
tion. tigkeit von Unternehmen im Industriesektor kann auch
Dieses Vorgehen steht heute vor einigen Heraus- in zunehmenden Masse in Büroraumen verrichtet wer-
forderungen. Offensichtlich ist, dass Bürovermarktun- den. Wie im Einleitungskapitel dargelegt, zählen 75%
gen weder für die Eigentümer, noch für die Vermark- aller Klein- und mittelgrossen KMU zum Dienstleistungs-
ter rentabel sind. Die Büroflächen finden keinen oder sektor und fragen Büroflächen bis 750m² nach. Die Art
erst nach Jahren eine Mieterin. Das hat mehrere Ursa- der Büroarbeit ist seit einigen Jahren im Umbruch. Wir
chen. Als externe Marktfaktoren zählen zum einen ein identifizieren vier Markttreiber für die Büroflächen-
geringes Beschäftigtenwachstum, sowie eine Fehlal- nachfrage von KMU.
lokation von Angebot und Nachfrage. Als interne Fak-
toren können beispielsweise fehlende Reichweite der Individualisierung
Marketingmassnahmen, die Ansprache der falschen Create your life. Der Megatrend Individualisierung
Zielgruppen und zu geringe Ressourcen (Budget, Per- treibt uns als Gesellschaft zu immer stärker individua-
sonal) aufgeführt werden. Die externen Marktfaktoren lisierten Lebensentwürfen. Dieser Lebensentwurf um-
können durch die Akteure nicht beeinflusst werden. Es fasst für immer mehr Menschen auch die Erwerbsar-
ist daher sinnvoll, Faktoren zu identifizieren, die durch beit. Dieses Streben nach dem persönlich optimalen
die Eigentümer, Vermarkter und Bewirtschafter gestal- Leben ist ein starker Treiber für neue Arbeitszeitmo-
tet werden können und hierzu Massnahmen abzu- delle- und formen, sowie für sinnstiftende Kooperati-
leiten. Aus den Kundeninterviews für diesen Beitrag onen.
bestätigt sich eine Beobachtung aus vielen Bürover- Den Megatrend Individualisierung schätzen wir
marktungsprojekten. Die Immobilienvermarkter und als stärksten Treiber ein. Die Erwerbsarbeit ist für vie-
Bewirtschafter sind meist spät, oft kurz vor Ende, im le mehr als nur ein Job. Sie ist ein wichtiger Teil der
Entscheidungsprozess ein Teil der Customer Journey persönlichen Identität. Aus diesem Grund möchten
und viele Vermarkter haben keine präzise und in der die meisten Menschen ihre Arbeit selbstbestimmt ge-
Praxis anwendbare Vorstellung der potentiellen Mie- stalten.
terinnen und ihrer Bedürfnisse entlang der Customer Mit der weiteren Automatisierung von administ-
Journey. rativen, hochrepetitiven und auch analytischen Tätig-24 KMU Büromieter Monitor 2018
keiten, steigt der Druck auf die Arbeitnehmer und Ar- Shared Office Angebote können hier eine Lücke füllen.
beitnehmerinnen, die eigenen Fähigkeiten fortlaufend Gerade sie bieten für KMU einen unkomplizierten Ein-
weiterzuentwickeln, an. So wird das Management der stieg in neue Arbeitsplatzformen. Mitarbeiter können
eigenen Leistungsfähigkeit, bestehend aus Gesund- so wertvolle Erfahrungen mit der Arbeit ausserhalb des
heit, Erfahrung, Wissen, Methodenkompetenzen und konventionellen Büros sammeln. Die Firmen wiederum
Netzwerk, weiter an Bedeutung gewinnen. Aus dieser können sich als progressiver Arbeitgeber positionieren
gewonnenen Selbstmanagementkompetenz entstehen und so Mitarbeiterinnen halten und neue Mitarbeiter
neue Anforderungen an die Arbeitgeber. Insbesonde- leichter gewinnen. Für Eigentümer, Vermarkter und Be-
re Arbeitnehmer, die einen hohen Anteil an selbstbe- wirtschafter stellt dies eine Herausforderung dar. Das
stimmter Arbeit ausführen (Wissensarbeit), wollen an eigene Angebot an kleinen und mittleren Flächen steht
der Gestaltung ihres Arbeitsorts, -raums und -zeit noch nicht mehr nur in Konkurrenz zu anderen Büroleerstän-
viel stärker mitbestimmen können. den, sondern auch in Konkurrenz zu Coworking und
Diesen Raum der Selbstbestimmung wollen wir, Shared Office Angeboten von neuen Anbietern.
nach Abdeckung der wirtschaftlichen und sozialen
Grundbedürfnisse, weiter ausdehnen können. Gerade Effizienzsteigerung
jüngere, aber auch ältere Arbeitnehmer wollen und Unternehmen sind stark gefordert Ihre Wettbewerbs-
können es sich auch wirtschaftlich leisten, ihre Erwerbs- fähigkeit weiter zu erhöhen. Sie tun dies durch Effizi-
arbeit stärker selbst zu bestimmen oder zumindest stär- enzsteigerungen. Das Ziel ist, mit weniger Ressourcen
ker mitbestimmen zu können. Jüngere wollen und kön- das gleiche Ergebnis zu erreichen. So ist in den letzten
nen dies tun, weil für sie die Sinnhaftigkeit der Tätigkeit 15 Jahren die Bürofläche pro Arbeitsplatz deutlich ge-
eine hohe Bedeutung hat und die finanziellen Verpflich- schrumpft. In modernen Grossraumbüros wird nur noch
tungen nach der Erstausbildung noch nicht gross sind. mit zwölf Quadratmetern Fläche pro Arbeitsplatz ge-
Ältere Arbeitnehmer möchten mehr Selbstbestimmung, rechnet. In traditionellen Bürogebäuden mit einem Mix
weil für sie der finanzielle Spielraum nach der Familien- aus Einzel- und Mehrpersonenbüros liegt die Fläche
phase wieder grösser geworden ist und sie sich nach pro Arbeitsplatz hingegen mit 15 bis 20 Quadratme-
intensiven Jahren in Beruf und Familie, mehr oder zu- tern deutlich höher. Zudem werden auf 100 Beschäf-
mindest bewusster Zeit für sich nehmen wollen. tigte häufig nur noch 80 bis 90 Arbeitsplätze zur Ver-
Daher ist es nur logisch, dass sich aus dieser, der fügung gestellt, um die Auslastung zu steigern (Shared
Individualisierung entsprungenen (Selbst-) Entwicklung, Desk). Die bessere Nutzung der Büroräume wird von
nicht nur die Ansprüche an Anstellungsformen, Arbeits- vielen, heute vorwiegend Firmen mit mehr als 250
ort und Arbeitszeit, sondern auch die Anforderungen Mitarbeitern, weiter vorangetrieben. Durch das Teilen
an den Arbeitsraum verändern. Der Arbeitsraum hat von Arbeitsplätzen (Desk Sharing) können die Raum-
sich nach den persönlichen Präferenzen und der Art der kosten gesenkt werden.
Tätigkeit zu richten und nicht nach den Strukturen der In der Büronachfrage drückt sich das in weniger
Arbeitgeber. Zu beobachten ist, dass besonders Arbeit- Fläche pro MitarbeiterIn aus und in der Zusammen-
geber in wissensintensiven Branchen, breite Angebote legung von Standorten. Das Potential für Flächen-
an Arbeitsmodellen und alltagsentlastenden Dienst- optimierung ist riesig. Insbesondere bei KMU-Büro-
leistungen anbieten, um diesen Ansprüchen zu ent- mietern ist heute die Flächeneffizienz noch gering.
sprechen und sich von Mitbewerbern abzuheben. Gemäss dem Büromarktbericht 2016 von JLL, konsu-
Konsequent ist daher der Ruf nach Arbeitsräumen, mieren KMU noch circa 20 m² pro Arbeitsplatz, gegen-
die entsprechende Arbeitsformen ermöglichen und för- über zwölf m² – 15 m² in Grossunternehmen. Wird der
dern. Frei nach dem Motto: Wie sollen in Büros des 18. durchschnittliche Flächenverbrauch pro Mitarbeiten-
Jahrhunderts, die Herausforderungen des 21. Jahrhun- den um zehn Prozent auf den gesamten Bestandsflä-
derts zu lösen sein? Suchen nun KMU nach entspre- chen reduziert, würde dies zwischen vier bis fünf Milli-
chenden Büroflächenangeboten, finden sie keine pass- onen Quadratmeter Bürofläche freisetzen!
enden Angebote. Um entsprechende Bürokonzepte Weiter wollen sich viele Unternehmen, gerade auch
selbst entwickeln zu können, fehlen den KMU die ent- KMU, nicht mehr langfristig für einen Standort ver-
sprechenden Mittel, eigenes Know-how (Bestellerkom- pflichten. Der Anspruch, die Büroflächen flexibel nach
petenz) und geeignete Partner (zu kleine Auftragsgrö- dem aktuellen Geschäftsgang auszudehnen oder zu
ssen für Spezialisten). Coworking Spaces und andere schrumpfen, liess neue Flächenkonzepte entstehen. Co-25 Nachfrageverhalten von KMU-Büromietern
working Spaces, Business Centers und Shared Offices von Mietangeboten nehmen. Im Wissen um das aktu-
werden ein wichtiges Instrument für die Flächenopti- elle Überangebot an kleinen und mittleren Flächen
mierung sein. Sie können zum einen Sitzungszimmer, (in den Grosszentren), dem tiefen Mietvolumen pro
Empfangs- und Begegnungszonen ausserhalb ihrer Mietobjekt und der relativ geringen Abschlusschance,
Mietfläche nach Bedarf nutzen, zum anderen, flexibel konzentrieren Eigentümer, Vermarkter und Bewirt-
auf zusätzliche Arbeitsplätze zugreifen und auch an schafter ihren Vermarktungsaufwand auf Grossun-
peripheren Standorten einen Firmenstandort betrei- ternehmen.
ben. Daraus folgen eine höhere Ausbauleistung durch
die Eigentümer und zusätzliche Kompetenzen in der Interne Faktoren
Vermietung, wie zum Beispiel in der Ausbauberatung. Die vier Markttrends haben einen direkten Effekt auf
die Immobilienmarktakteure. Diese internen Faktoren
Innovation beeinflussen in der Umsetzung von Immobilienprojek-
Innovation heisst, allgemein definiert, ein Angebot zu ten die Entscheidungen und Erwartungen von Eigen-
schaffen, welches die KundIn als neuartig und wert- tümer, Vermarkter und Bewirtschafter. Mit dem Fokus
voll anerkennt. Der Erfolg der Firmen hängt damit we- auf die Vermietung an KMU-Büromieter, sind die fol-
sentlich von der Innovationsfähigkeit eines Unterneh- genden drei hervorzuheben.
mens ab.
Innovation entsteht zum Beispiel durch das Ver- Ansprüche an Vermarkter steigen
binden von gegensätzlichen Ansätzen zu neuen Lösun- Mietinteressenten erwarten nicht nur eine vollständige
gen. Oft auch durch zufällige Begegnungen, welche und schnelle Beratung zum Mietangebot, sie erwarten
die eigene Idee positiv befruchten. In der Innovati- zusätzliche Dienstleistungen. Wie zum Beispiel die Aus-
onsforschung wurden solche zufälligen Begegnungen bauberatung, die (Teil-) Finanzierung des Mieteraus-
als ein besonders wichtiger Erfolgsfaktor der Innova- baus und Unterstützung beim Umzug. Das stellt Eigen-
tionsfähigkeit eines Unternehmens identifiziert. tümerinnen und insbesondere Vermarkterinnen und
Nebst diesen zufälligen Begegnungen sind für die Bewirtschafterinnen vor die Herausforderung, wie der
Innovationsfähigkeit die Vernetzung mit Kollegen, Lie- Umfang und die Qualität ihrer Vermarktungsleistung
feranten und Kunden bedingend. Dank moderner Kom- gehalten oder gar erhöht werden kann.
munikationstechnologien ist es heute so einfach und
kostengünstig wie noch nie, von jedem Ort und zu je- Die individuelle Vermarktungsberatung
der Zeit, mit Menschen zu kommunizieren. ist nur bei grösseren Mietern profitabel
Neue Arbeitsmethoden, alternative Arbeitsorte Die individuelle Beratung ist für die vermarktenden
und neuartige Büroarbeitsräume können die Mitarbei- Personen erst ab einem gewissen Honorarvolumen
ter dabei unterstützen und inspirieren. In konventio- wirtschaftlich. Vermarkter und Bewirtschafter sind da-
nellen Zellenbüros gelingt dies kaum. So steigt der her bestrebt, die Marktbearbeitung auf dem Mietin-
Druck, die bestehenden und neuen Büroräume anders teressenten auszurichten, die grosse Flächen und/oder
zu nutzen. Hierdurch steigen die Anforderungen an die Flächen mit hohen Mieten nachfragen. Gerade unter
Büroräume (Ausbau, Ausstattung, Dienstleistungen) dem Aspekt, dass auch die Beratung von kleinen Miet-
und an die Beratungsleistung von Vermarkter und Be- interessenten einen vergleichbaren Aufwand, wie die
wirtschafter. Beratung eines mittelgrossen Interessenten, bedeuten
kann. Ein vereinfachtes Rechenbeispiel illustriert dies
Nachfragermarkt anschaulich.
Durch die Ausdehnung des Büroflächenangebots, ins- Beim Objekt mit 100 m² Mietfläche, kann der Ver-
besondere bei kleinen und mittleren Mietflächen in den markter nur bei einer einfachen, reibungslosen (Wie-
Grosszentren, kann die Interessentin aus einem grossen der-) Vermietung einen positiven Bruttoerlös erwarten.
Angebot auswählen. Die Wahrscheinlichkeit für die Ei- Beim Mietobjekt mit 500 m² kann der Vermarkter auch
gentümer das eigene Angebot erfolgreich vermitteln bei einem grösseren Beratungsaufwand mit einem po-
zu können, ist logischerweise geringer, als in einem An- sitiven Erlös rechnen. Auch wenn das Beispiel stark ver-
bietermarkt. Im Wissen um das grosse Mietflächen- einfacht ist und zum Beispiel ein Grundhonorar, sowie
angebot bei kleineren Büroflächen, können Mietinter- einen höheren/tieferen Honorarsatz nach Mietfläche
essenten sich mehr Zeit für die Suche und Evaluation oder Leistungsprämien, nicht berücksichtigt. Die indi-Sie können auch lesen
