UBS Real Estate Focus - ab - Immobilienmarkt Schweiz 2013
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UBS Real Estate Focus CIO WM Research Januar 2013 Immobilienmarkt Schweiz 2013 Wohnimmobilien Geschäftsimmobilien Börsennotierte Immobilien Preise klettern Neubauprojekte treffen auf Kurse steuern in ruhigeres unermüdlich weiter schwindende Nachfrage Fahrwasser ab
Inhalt
3 Editorial Geschäftsimmobilien
4 Auf einen Blick 19 Büroflächen – Überangebotsrisiken in
der Deutschschweiz
Markttreiber 21 Verkaufsflächen – Mieten erstaunlich
5 Wie weiter mit Geldpolitik und robust
Zinsen? 22 Überblick Geschäftsimmobilien
7 Bevölkerungsalterung steigert 23 Einkaufszentren bei Investoren gefragt
Nachfrage nach mittelgrossen 25 Finanzierung neuer Spitalprojekte als
Wohnungen Herausforderung
8 Überblick Markttreiber Immobilien 27 Innovative Arbeitsplatzkonzepte zur
nachhaltigen Effizienzsteigerung
Wohnimmobilien
9 Eigenheime – Vorerst noch keine Börsennotierte Immobilien
Trendwende 29 Immobilienaktien – Zurück zur
11 Mietwohnungen – Risiken bei Normalität
Anlageimmobilien 31 Immobilienfonds – Auf dem
12 Überblick Wohnimmobilien Prüfstand
13 Stand der Umsetzung beim 32 Überblick börsennotierte Immobilien
Zweitwohnungsbau 33 Produktpalette der indirekten
15 RPG-Revision definiert Immobilienanlagen
Spielregeln neu 35 Methoden der Performancemessung
17 Mieterschutz schwebt zwischen 37 Direkte und indirekte Immobilien
Buchstaben und ungesicherter anlagen langfristig im Gleichschritt
Praxis
Fragen und Antworten
39 Fragen und Antworten rund um
Immobilien
UBS Real Estate Focus 2013
Diese Publikation wurde durch UBS AG erstellt. Bitte beachten Sie die wichtigen rechtlichen Informationen
am Ende der Publikation. Aus der Performance der Vergangenheit kann nicht auf künftige Renditen geschlossen
werden. Die angegebenen Marktpreise sind Schlusskurse der jeweiligen Hauptbörse.
Editorial
Liebe Leserin, lieber Leser
Mit den Mechanismen der Regulierung sind wir von Kindesbeinen an vertraut. Aus
gerüstet mit Gummistiefeln, bauten wir am Bachbett emsig Staudämme aus Steinen,
Ästen und Blättern, fasziniert von unserer Fähigkeit, den Verlauf des Wassers nach
unseren Vorstellungen zu regulieren. Doch immer wieder durchbrach die Strömung
unsere in Sisyphusarbeit konstruierten Hindernisse und bahnte sich so einen neuen
Weg.
Daniel Kalt
Staaten erlassen restriktive Gesetze und Vorschriften, um unerwünschte Markt
ergebnisse zu beseitigen. Da die natürlichen Marktprozesse dabei gestört werden,
suchen sich die Marktkräfte – analog zur Strömung im Bachbett – neue Wege. Die
dabei entstehenden Nebenwirkungen können fatal sein, wie dies Horst Siebert,
deutscher Ökonom, in seinem Buch Der Kobra-Effekt eindrücklich aufzeigte: Um
eine Kobraplage abzuwehren, setzte einst die britische Kolonialverwaltung in Indien
ein Kopfgeld für jede erlegte Schlange aus. Anfänglich ein Erfolg, doch mit der Zeit
begann die Bevölkerung, im grossen Stil Kobras zu züchten. Schon bald wurde die
Wirkung erkannt und die Prämie wieder abgeschafft. Daraufhin befreiten die Züch
ter die wertlos gewordenen Reptilien, so dass sich die Zahl der Kobras gar verviel
Claudio Saputelli fachte. Kurz gesagt: Die Regulierung verschlimmerte die Plage.
Auch der Schweizer Immobilienmarkt wird aufgrund des andauernden Baubooms
und der regionalen Überhitzung mehr und mehr reguliert. So wurden neue Richt
linien betreffend Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen erlassen,
und die Umsetzung der Zweitwohnungsinitiative steht an. In unserer diesjährigen
Ausgabe des UBS Real Estate Focus beleuchten wir den Stand der Umsetzung der
Zweitwohnungsinitiative. Zudem zeigen wir generell den Einfluss der Regulatoren
auf den Mietwohnungsmarkt auf und nehmen die Revision des Raumplanungs
gesetzes (Volksabstimmung März 2013) und deren Konsequenzen unter die Lupe.
Wie Kinder am Bachbett haben Regulatoren oft die Tendenz, ihre Relikte stehen zu
lassen. Doch während das nächste Gewitter die von Kinderhand fabrizierten Stau
dämme wegschwemmt, werden Regulierungen nach einer Krise leider eher noch
weiter ausgebaut. Bei den aktuellen und zur Diskussion stehenden Regulierungen
bleiben zwei Punkte zu hoffen. Erstens, dass sich die daraus entstehenden Neben
wirkungen in Grenzen halten, und zweitens, dass unnötige Einschränkungen bei
einer Beruhigung des Immobilienmarkts wieder beseitigt werden.
Wir wünschen Ihnen eine anregende Lektüre.
Daniel Kalt Claudio Saputelli
Chefökonom Schweiz Leiter Global Real Estate Research
CIO Wealth Management Research CIO Wealth Management Research
UBS AG UBS AG
UBS Real Estate Focus Januar 2013 3
Auf einen Blick
Wohnimmobilien Geschäftsimmobilien Börsennotierte Immobilien
In einzelnen Regionen sind Eigenheime Im Schweizer Büroflächenmarkt trifft Das laufende Jahr dürfte für die Kurse
bereits überbewertet, doch tiefe Zinsen eine sich abschwächende Nachfrage auf von Immobilienaktien relativ unspekta
und die hohe Einwanderung stützen die eine hohe Neubauaktivität. Am stärksten kulär werden. Bei den börsennotierten
Preise. In boomenden Wirtschaftszentren sind Grossstädte in der Deutschschweiz Immobilienfirmen stehen jedoch Opti
und an attraktiven Wohnlagen weisen betroffen. Projektpromotoren werden mierungen der Mieteinnahmen und
die Preise das grösste Korrekturpotenzial sich auf eine anspruchsvollere Flächen Strategieanpassungen an. Veränderun
auf. Wir rechnen frühestens Ende 2014 vermarktung einstellen müssen. gen bergen Chancen, aber auch Risiken.
mit einer Trendwende. Seite 9 Seite 19 Seite 29
Immobilienanlagen, insbesondere Mehr Die Detailhandelsumsätze stehen unter Börsennotierte Immobilienfonds bieten
familienhäuser, liegen im Trend. Doch der Druck. Aktuell macht der Branche vor tägliche Liquidität, sind aber auch Kurs
Markt ist ausgetrocknet, was die Preis allem die Frankenstärke zu schaffen. schwankungen ausgesetzt. Zudem wer
spirale seit der Finanzkrise 2008 kontinu Dennoch bleiben Verkaufsliegenschaften den Immobilienfonds mit einem Agio
ierlich antreibt. Es gilt, die Risiken nicht aufgrund ihrer starken Performance bei gehandelt. Da diese Agios derzeit sehr
aus den Augen zu verlieren. Seite 11 Investoren beliebt. Allerdings dürften hoch sind, bieten sich Gewinnmitnah
sich die Renditen fortan abschwächen. men an. Seite 31
Seite 21
Im Fokus Im Fokus Im Fokus
Stand der Umsetzung beim Einkaufszentren bei Investoren Produktpalette der indirekten
Zweitwohnungsbau gefragt Immobilienanlagen
Am 11. März 2012 hat das Schweizer Die Schweiz zählt 168 Einkaufszentren, Indirekte Immobilienanlagen haben in
volk die eidgenössische Volksinitiative zehn weitere sind im Bau und 19 mittel der Schweiz in den letzten Jahren einen
«Schluss mit dem uferlosen Bau von fristig geplant. Zwar sind die Kapitalkos Boom erlebt, nicht zuletzt aufgrund der
Zweitwohnungen» angenommen. Der ten zurzeit niedrig, doch der Schweizer weltweit tiefen Zinsen und der Unsicher
Anteil von Zweitwohnungen wurde auf Markt bietet relativ geringe Anlagemög heiten an den Märkten. Das Angebot
höchstens 20 Prozent festgelegt. Die lichkeiten. Grossinvestoren finden im an indirekten Immobilienanlagen hat sich
Umsetzung der Initiative fordert Behör Ausland einen dynamischen Markt für stark verändert und wird sich laufend
den und Gerichte heraus und verunsi Einkaufszentren. Seite 23 erweitern. Seite 33
chert Immobilieneigentümer. Seite 13
Finanzierung neuer Spitalprojekte Methoden der Performancemessung
RPG-Revision definiert als Herausforderung Information und Transparenz sind grund
Spielregeln neu Die in die Jahre gekommene Spitalinfra legende Bedürfnisse. Dies erhöht die
Die Revision des Raumplanungsgesetzes struktur muss erneuert und effizienter Anforderungen an die Leistungsmessung
(RPG) soll der Zersiedelung der Schweiz gestaltet werden. Auch wenn sich die sowohl als Entscheidungsgrundlage wie
einen Riegel vorschieben. Das politisch Projektpipelines gefüllt haben, bleibt die auch für das Risikomanagement. Eine
umstrittene Referendum kommt im März Finanzierung vorerst ein schwieriges klare Differenzierung der Einflussfaktoren
2013 vors Volk. Eine Annahme hätte Unterfangen. Wir rechnen mit einer Redi und Performance-Ebenen ist gefragt.
geringe Auswirkungen auf die Immo mensionierung der Projektvorhaben. Seite 35
bilienpreise. Seite 25
Seite 15 Direkte und indirekte Immobilien
Innovative Arbeitsplatzkonzepte zur anlagen langfristig im Gleichschritt
Mieterschutz schwebt zwischen nachhaltigen Effizienzsteigerung In der kurzen Frist bewegen sich direkte
Buchstaben und ungesicherter Praxis Offene, flexible Raumlösungen unterstüt und indirekte Immobilienrenditen nicht
Grundabsicht des Schweizer Mieterschut zen die individuelle Arbeitsgestaltung. systematisch in die gleiche Richtung.
zes ist es, übermässige Renditen zu ver Gleichzeitig sind Unternehmen gezwun Langfristig können sich jedoch die Ren
hindern. Wenn sich für Mieter die uner gen, die wirtschaftliche Effizienz und die diten nicht beliebig voneinander ent
wünschten Folgen dieser Vorschriften Nachhaltigkeit zu erhöhen. Mit neuen fernen. Dies hat wichtige Implikationen
bislang in Grenzen halten, so ist dies Arbeitsplatzkonzepten können laufende für Investoren. Seite 37
nicht der Weisheit der Gesetzgebung, Immobilienkosten wesentlich gesenkt
sondern einer – so paradox es klingen werden. Seite 27
mag – unbeabsichtigt unvollständigen
Durchsetzung zu verdanken. Seite 17
4 UBS Real Estate Focus Januar 2013
Architekt: architecum gmbh / architecum sàrl
Projekt: GoldenPass
Markttreiber
Wie weiter mit Geldpolitik und Zinsen?
Zinsen beeinflussen die Preise von Ver Beispiellose Ausweitung der Schweizer Caesar Lack
mögensanlagen, auch die Immobilien Geldpolitik CIO Wealth Management
Research, UBS AG
preise. Die aktuell äusserst expansive Weltweit sind die Zinsen seit Jahren auf Tal
Geldpolitik hat die Zinsen auf Tiefstwerte fahrt und erreichten vielerorts Allzeittiefst
absinken lassen, der noch vorhandene werte. In gewissen Währungen werden sogar
Spielraum nach unten ist minimal. Doch negative Renditen vermeldet – so ist in der
die nächste Bergfahrt kommt bestimmt. Schweiz zum Beispiel die Rendite der Bundes
Eine Absicherung ist zu empfehlen. obligationen bis zu einer Fristigkeit von mehre
ren Jahren hinaus negativ. Verantwortlich für
Die fallenden Zinsen sind zusammen mit dem dieses Marktumfeld sind die Notenbanken der
starken Bevölkerungswachstum die Hauptgrün westlichen Industrieländer, welche ihre Geld
de für den Anstieg der Immobilienpreise in der politik seit mehreren Jahren stetig ausweiten,
Schweiz. Die Zinsen wiederum werden weitge um die Konjunktur und das Finanzsystem zu
hend von der Geldpolitik bestimmt: Am kurzen stützen. Nachdem der Leitzins, das konventio
Ende ist die Zinskurve durch den geldpoliti nelle Instrument der Geldpolitik, auf null gefal
schen Leitzins verankert. In der Schweiz ist dies len war, gingen viele Notenbanken in den letz
der 3-Monats-Libor, der seit Anfang 2009 ten Jahren dazu über, ihre Geldpolitik durch
praktisch bei null liegt. Am langen Ende reflek unkonventionelle Massnahmen weiter zu lo
tieren die Zinsen die Teuerungserwartungen. ckern. Seither erhöhen sie die Liquidität im
Die Geldpolitik bestimmt jedoch langfristig Finanzsystem und kaufen Wertschriften zweifel
auch die Teuerung. Dies macht die Geldpolitik hafter Qualität. Gradmesser für unkonventio
der Schweizerischen Nationalbank (SNB) zu nelle Massnahmen sind unter anderem die
einem zentralen Faktor für die Entwicklung der Notenbank-Bilanzsumme und die Liquidität im
hiesigen Immobilienpreise. Bankensystem. Gemessen an beiden Indikato
UBS Real Estate Focus Januar 2013 5
Markttreiber
ren fuhr die SNB in den vergangenen Jahren den Devisenmärkten zur Schwächung des Fran
die weltweit expansivste Geldpolitik, knapp kens könnten das Zinsniveau sogar noch etwas
gefolgt von der Bank of England und bedeu weiter absenken. Der Immobilienmarkt dürfte
tend expansiver als die US-Notenbank Federal somit bis auf weiteres, womöglich noch über
Reserve. Im Vorkrisenvergleich vervierfachte mehrere Jahre, von sehr tiefen Zinsen profitieren.
die SNB ihre Bilanzsumme und verachtfachte
die Liquidität im Bankensystem. Tiefen Hypothekarzinssatz
langfristig sichern
Der Grund für die expansive Geldpolitik der Dennoch raten wir zu Festhypotheken mit
SNB ist etwas anders gelagert als im Ausland: langer Laufzeit. Obwohl nicht ausgeschlossen
Während im Ausland primär eine Konjunktur werden kann, dass eine kurzfristige rollende
schwäche bekämpft wird, ist die Geldpolitik Finanzierung letztlich billiger käme, wiegen die
der SNB auf die Schwächung des Frankens hohen Risiken einer solchen Strategie die relativ
ausgerichtet, um die Deflations- und Rezes geringe Ersparnis nicht auf. Nach unten ist
sionsgefahr in der Schweiz zu mindern. Doch nämlich der Spielraum für die Zinsen sehr be
trotz leicht anderer Ausgangslage ist das Resul schränkt, nach oben hingegen offen: Die kurz
tat dasselbe. Die sowohl im historischen wie fristigen Zinsen können kaum mehr weiter
auch im internationalen Vergleich beispiellose fallen; bei den längerfristigen Zinsen ist wo
Ausweitung der Schweizer Geldpolitik liess die möglich noch ein kleines Abwärtspotenzial von
Zinsen in der Schweiz auf ein Rekordtief fallen. maximal einem halben Prozentpunkt vorhan
den. Nach oben aber besteht ein ungleich
Rekordtiefe Zinskosten mit grossem grösseres Potenzial, sollte die Teuerung kurz-
Aufwärtspotenzial oder mittelfristig entgegen den Erwartungen
Während 150 Jahren, von 1850 bis zur Jahr ansteigen. Daher ist die kurzfristige Finanzie
tausendwende, fluktuierten die Hypothekar rung von Wohneigentum ein Spiel mit dem
zinsen in der Schweiz zumeist zwischen 3,5 und Feuer. Spätestens ab 2015 halten wir einen
5,5 Prozent; im Mittel lagen sie bei 4,5 Prozent. weltweiten Anstieg der Teuerungsraten und
Im vergangenen Jahrzehnt sank der durch der Zinsen aufgrund der ultraexpansiven globa
schnittliche Hypothekarsatz erstmals unter len Geldpolitik für wahrscheinlich. Als Absiche
3 Prozent, und im Herbst 2012 betrug der rung ist es heute schon empfehlenswert, die
Durchschnittssatz aller ausstehenden Hypothe tiefen Zinsen langfristig anzubinden.
ken noch 2,3 Prozent. 10-Jahres-Hypotheken
waren für 2,1 Prozent, 2-Jahres-Hypotheken
gar für 1,3 Prozent erhältlich. Aktuell betragen
die laufenden Kosten für Immobilieneigentümer
somit nur noch einen Bruchteil dessen, was
sie früher ausmachten. Dies erhöht die Bereit
schaft, höhere Kaufpreise zu bezahlen, und
treibt somit die Immobilienpreise hoch. Hypothekarzinsen auf Allzeittief
In Prozent
Der weitere Zinsverlauf ist für den Schweizer 7
Immobilienmarkt matchentscheidend. Stagnie 6
rende oder sogar noch leicht fallende Zinsen
5
begünstigen weitere Preissteigerungen am
4
Immobilienmarkt, während ein Zinsanstieg die
Preisentwicklung dämpft. Wir erwarten, dass 3
die extreme Tiefzinsphase noch längere Zeit 2
andauern wird. Die SNB dürfte ihren Leitzins 1
frühestens im Jahr 2015 anheben. Auch die 1850 1870 1890 1910 1930 1950 1970 1990 2012
Teuerungsraten – und als Folge die Langfrist Variable Hypothek 10-Jahres-Festhypothek Hypothekarischer
zinsen – dürften in der Schweiz vorerst noch Referenzzinssatz
relativ tief bleiben. Interventionen der SNB an Quellen: SNB, UBS
6 UBS Real Estate Focus Januar 2013
Markttreiber
Bevölkerungsalterung steigert Nachfrage
nach mittelgrossen Wohnungen
Die hohe Einwanderung verjüngt die Alterung dominiert auch Elias Hafner
Bevölkerung in der Schweiz, was die bei konstanter Einwanderung CIO Wealth Management
Research, UBS AG
Nachfrage nach grossen Wohnungen Wie eine fortlaufende Immigration die Alters
erhöht. Doch unter dem Strich kann pyramide im Jahr 2017 beeinflussen wird, ist in
sie die Alterung der Bevölkerung nicht der Grafik dargestellt. Falls es wider Erwarten
aufhalten. Das Wohnungsangebot muss zu einem vollkommenen Migrationstopp kom
mit der Entwicklung Schritt halten. men sollte, so werden rund 145 000 weniger
Personen auf die Altersklasse zwischen 30 und
Die letzten Jahrgänge der Babyboom-Gene 49 Jahren entfallen. Wird sich die Immigration
ration erreichen nun das fünfzigste Alters jedoch wie in den letzten Jahren fortsetzen,
jahr. Die nachfolgenden Jahrgänge sind wird die Anzahl Personen in dieser Alterschicht
geburtenschwach, infolgedessen die Bevölke in etwa konstant bleiben. Aufgrund der gestie
rung zunehmend älter wird. Die Migration genen Gesamtbevölkerung wird diese Alters
hingegen bewirkt eine Verjüngung der Popu schicht anteilsmässig aber auch im Szenario mit
lation. Somit verändert sich die Alterspyrami Migration an Gewicht verlieren.
de der Schweizer Bevölkerung. Da die Men
schen je nach Lebensabschnitt unterschiedliche Eine Fortsetzung der aktuellen Zuwanderung
Wohnungsgrössen bevorzugen, bestehen kann somit die Zunahme des Anteils der über
direkte Auswirkungen auf den Immobilien 50-Jährigen verlangsamen, jedoch nicht ver
markt. hindern. Bei einer schwächeren Zuwanderung
wird sich die Alterung der Bevölkerung hinge
Immigration verjüngt gen noch schneller vollziehen.
die Bevölkerungsstruktur
Seit Einführung der vollen Personenfreizügigkeit Alterspyramide bestimmt
2007 stieg die Nettoimmigration in die Schweiz die Wohnungsnachfrage
drastisch an; die Bevölkerung überschritt im Die Struktur der Alterspyramide hat einen ent
Sommer 2012 die Acht-Millionen-Grenze. Da scheidenden Einfluss auf den Immobilienmarkt.
die Altersstruktur der Migrantinnen und Migran Je nach Alter haben die Menschen verschiede
ten nicht derjenigen der bestehenden Bevölke ne Präferenzen bezüglich Wohnungsgrössen.
rung entspricht, wird die Bevölkerungspyramide Die 20- bis 29-Jährigen suchen vor allem kleine
merklich beeinflusst. In den letzten fünf Jahren Mietwohnungen (ein bis zwei Zimmer). Haupt
hätte ein Szenario ohne Migration vor allem bei nachfrager nach Einfamilienhäusern und gros
den 20- bis 49-Jährigen eine grosse Lücke ge sen Mietwohnungen (fünf und mehr Zimmer)
genüber der tatsächlichen Entwicklung hinter
lassen. Denn 25 Prozent aller Einwanderer sind
zwischen 30 und 39 Jahre alt und 13 Prozent
Schweizer Bevölkerungsstruktur 2017
zwischen 40 und 49 Jahren. Bei den 20- bis
Altersstruktur in Prozent nach Altersklassen
29-Jährigen sind es sogar über 35 Prozent. Hin
gegen stellen die Personen ab 50 Jahren gerade
einmal 6 Prozent der Immigranten. Zum Ver 90
gleich: Diese Altersschicht macht in der Bevölke 80
rungsstruktur zurzeit 37 Prozent aus. 70
60
50
Diese Verjüngung der hiesigen Population 40
wird zusätzlich dadurch verstärkt, dass sich der 30
grösste Teil der Einwanderer im Alter der Fami 20
liengründung befindet und vorwiegend die 10
älteren Jahrgänge aus der Schweiz auswan 0
0 0,5 1,0 1,5 2,0
dern. Die Ausbuchtung der Bevölkerungspyra 2017 mit Migration 2017 ohne Migration
mide rutschte folglich nicht einfach über die Quellen: BFS, UBS
Zeit nach oben, sondern die Basis der Pyramide Das Szenario beruht auf einer Fortschreibung der Migration sowie Geburten- und Sterberaten
verbreiterte sich aufgrund der Migration. seit 2007. Das Szenario wurde über fünf Jahre berechnet.
UBS Real Estate Focus Januar 2013 7Markttreiber
sind hingegen in erster Linie in der Altersklas legten seit 2007 um 5 Prozentpunkte zu und
se zwischen 30 und 49 zu finden. Dies sind stellen aktuell mit rund 60 Prozent klar den
meist Familien, die in der Regel auch über grössten Teil der neugebauten Wohnungen
eine höhere Kaufkraft verfügen. Bei Personen dar. Dass auch der Anteil von kleinen Wohnun
ab 50 Jahren steigt die Präferenz für Eigen gen mit ein bis zwei Zimmern stieg, dürfte
tumswohnungen beziehungsweise für mittel vor allem darauf zurückzuführen sein, dass
grosse Mietwohnungen (drei bis vier Zimmer). neben der Bevölkerungsalterung auch die
Haushaltsgrössen rückläufig sind und die Zahl
Mit dem Älterwerden der Babyboom-Genera der Ein-Personen-Haushalte ansteigt.
tion fallen immer mehr Personen in die Alters
klasse über 50 Jahre. Somit verschiebt sich die Zuwanderungsstrom bleibt stark
Nachfrage von grossen zu mittelgrossen Woh Die Anziehungskraft der Schweiz scheint nach
nungen. Wie erwähnt, erhöht die Einwande wie vor ungebrochen zu sein. Einerseits bleiben
rung zwar die Nachfrage, insbesondere im die Abwanderungsgründe aus den Herkunfts
Segment für kleinere Mietwohnungen sowie ländern, wie schlechtere wirtschaftliche Aus
Einfamilienhäuser und grosse Mietwohnungen. sichten und erhöhte Arbeitslosigkeit, bestehen.
Doch auch bei konstanter Migration wird der Andererseits locken Faktoren wie der Fachkräf
Anteil der Personen über 50 Jahren weiter temangel und das hohe Lohnniveau weiterhin
zunehmen, so dass mittelgrosse Wohnungen gut ausgebildete Personen in die Schweiz. Die
attraktiver werden. Dies dürfte zu erhöhter Steuerattraktivität spricht zudem vermögende
Bautätigkeit in diesem Segment führen. Personen an.
Erstellungsmarkt reagiert Trotz Konjunkturabschwächung gehen wir von
Der Markt scheint diese Nachfrageverschie einer anhaltenden Nachfrage nach ausländischen
bung zu antizipieren. Auf dem Erstellungs Fachkräften und entsprechend einem anhalten
markt ist klar ein Trend hin zu Wohnungen den Zuwanderungsstrom aus. Wir rechnen des
mit einer tieferen Zimmerzahl zu erkennen. halb 2013 mit einem Anstieg der Bevölkerung
Machten die grossen Wohnungen 2007 noch um rund 1,1 Prozent. Die Alterung der Bevölke
rund 38 Prozent aller neuerstellten Wohnun rung dürfte dadurch leicht verlangsamt, aber
gen aus, so schrumpfte ihr Anteil bis 2011 nicht gestoppt werden. Folglich dürfte sich der
auf 27 Prozent. Die mittelgrossen Wohnungen Trend zu mittelgrossen Wohnungen fortsetzen.
Überblick Markttreiber Immobilien
Sofern nicht anders erwähnt, verstehen sich alle Angaben in Prozent und als Wachstum im Vorjahresvergleich
20131 20122 2011 2010 10 Jahre 3
Konjunktur und Einkommen
Bruttoinlandprodukt, real 0,9 1,0 1,9 3,0 1,9
Bauinvestitionen, real 2,1 – 3,0 2,4 3,5 1,1
Lohnwachstum, real 0,8 1,0 1,0 0,8 1,3
Inflation und Zinsen
Durchschnittliche Jahresteuerung 0,2 – 0,7 0,2 0,7 0,7
3-Monats-Libor CHF 4 0,1 0,0 0,1 0,2 0,8
Rendite 10-Jahres-Bundesobligationen 4 1,1 0,6 0,7 1,7 2,0
Bevölkerung und Beschäftigung
Bevölkerungsbestand 1,1 1,1 1,1 1,1 0,9
Beschäftigung, in Vollzeitäquivalenten 1,5 1,6 1,1 0,6 1,0
Arbeitslosenquote 3,2 2,9 2,8 3,5 3,3
1
Prognose UBS Quellen: Seco, BFS, UBS
2
Hochrechnungen bzw. Prognosen UBS (Stand 3. Januar 2013)
3
Mittelwert: 2003 bis 2012
4
Ende Jahr
8 UBS Real Estate Focus Januar 2013Architekt: www.umbra.ch
Wohnimmobilien
Eigenheime – Vorerst noch keine Trendwende
In einzelnen Regionen sind Eigenheime anzunähern. Seit dem Tiefstand 1998 stiegen Elias Hafner
bereits überbewertet, doch tiefe Zinsen die Preise für Eigenheime im Durchschnitt um CIO Wealth Management
Research, UBS AG
und die hohe Einwanderung stützen die rund 60 Prozent. Doch Durchschnitte sind irre
Preise. In boomenden Wirtschaftszentren führend. So wohnt die Hälfte der Schweizer Matthias Holzhey
und an attraktiven Wohnlagen weisen Bevölkerung in Regionen, wo die Immobilien CIO Wealth Management
Research, UBS AG
die Preise das grösste Korrekturpotenzial preise weniger als 40 Prozent zulegten, während
auf. Wir rechnen frühestens Ende 2014 mit 20 Prozent der Bevölkerung mit Preisanstiegen
einer Trendwende. von 70 bis zu über 100 Prozent konfrontiert sind.
Immobilien an guten Lagen behalten langfristig Die Kaufkraft kurbelt die Nachfrage an
ihren Wert – eine verbreitete Ansicht und ein Ausgangspunkt der Preisentwicklung waren die
vielgeäusserter Irrtum in Zeiten boomender Im grossen Wirtschaftszentren Zürich und Genf
mobilienmärkte. In der Regel sind die Immobili sowie einzelne Wohngebiete, die einkommens
enpreise an Top-Lagen volatiler als an durch starke Einwohnerinnen und Einwohner anzogen,
schnittlichen Lagen. Beispielsweise schnellten am und auch die grossen Tourismuszentren. Sowohl
Genfersee die Preise für Eigentumswohnungen am Genferseebogen als auch im Grossraum
Ende der 1980er Jahre extrem in die Höhe, bevor Zürich spielte sich ein Beschäftigungswunder ab.
sie um mehr als 30 Prozent korrigierten. Darauf Allein seit Mitte 2007 wuchs die Zahl der Ar
hin musste 17 Jahre lang Wasser die Rhone hi beitsplätze in der Genferseeregion mit 8,6 Pro
nunterfliessen, inflationsbereinigt sogar 20 Jahre, zent und im Kanton Zürich mit 6,9 Prozent sehr
bis die Preise wieder dasselbe Niveau erreichten. stark. Bei einem Grossteil der Neubeschäftigten
handelt es sich um gut ausgebildete Immigran
Der Schweizer Immobilienmarkt scheint sich nun ten mit hohen Einkommen, was die Nachfrage
wiederum dem Höhepunkt eines Preiszyklus nach Wohnraum und somit die Preise stark an
UBS Real Estate Focus Januar 2013 9Wohnimmobilien
steigen liess. In den Berggebieten wurde der schweizweit nur eine Abflachung der Preissteige
Immobilienmarkt von den touristischen Zentren rungen. Bei Eigentumswohnungen erwarten wir
mit ihren grossen Zweitwohnungsmärkten ge 2013 einen Preisanstieg von 3,0 Prozent, bei
trieben. Die stark anziehenden Immobilienpreise Einfamilienhäusern von 2,5 Prozent. Auch bei
in vielen dieser Regionen verdrängten die einhei diesem moderaten Preiswachstum dürften die
mische Bevölkerung, die nun gezwungen war, Risiken in vielen Regionen aber weiter zuneh
auf die Agglomeration auszuweichen. In der men. Wir erwarten, dass neben den aktuellen
Folge dehnte sich der Boom auf die umliegen Gefahrenregionen (siehe Abbildung) weitere
den Gebiete aus. Beispiele für diese Entwicklung Städte wie Luzern und Sitten sowie zusätzliche
sind Teile des Kantons Freiburg und Aargau. Agglomerationsgebiete auf dem Risikoradar
auftauchen werden.
Bewertungen teils zu hoch
Beschäftigung, Bevölkerung und Einkommen Bis der Preiszyklus zu Ende geht, werden die
haben stark zugenommen – doch rechtfertigt Immobilienpreise an einigen der besten Wohn
dies die Preissteigerungen der letzten Jahre? lagen bereits eine beträchtliche Fallhöhe erreicht
Wir halten einen Teil der Regionen aus zwei haben. Eine Trendwende am Immobilienmarkt
Gründen für überbewertet. Erstens reagiert der erwarten wir frühestens Ende 2014. Typische
Immobilienbestand nur mit Verzögerung auf Vorzeichen sind eine Zunahme der Schaltdauer
Preissteigerungen. So übertraf der Nachfrage bei Inseraten und eine sich öffnende Schere
boom in den Städten das auf den Markt kom zwischen offerierten und effektiv gezahlten
mende Angebot bei weitem und trieb die Preise Preisen. Ein möglicher Auslöser der bevorstehen
in die Höhe. Doch dank Bauboom und zuneh den Trendwende dürfte eine höhere Inflations
mender Verdichtung wird künftig die Zahl der erwartung sein, die zu Zinserhöhungen führt.
Wohnungen in den Städten Zürich, Lausanne Doch auch beim aktuellen Zinsniveau besteht
und Genf überdurchschnittlich zunehmen. Dies keine Sicherheit. Eine realistischere Sichtweise
dürfte Immobilien tendenziell wieder verbilligen. des Risiko-Ertrags-Verhältnisses auf dem Immo
bilienmarkt in Kombination mit zu starkem
Zweitens liess eine gefährliche Mischung aus Wachstum der Anzahl Wohnungen dürfte aus
optimistischen Erwartungen hinsichtlich Preis reichen, um die Preisentwicklung zu kippen.
entwicklung und -stabilität, extrem günstiger
Finanzierungsbedingungen sowie mangelnder
Investitionsalternativen die Zahlungsbereitschaft
für Liegenschaften an sehr guten Lagen explo
dieren. Für die einheimische Bevölkerung stiegen
dadurch die Wohnkosten, was üblicherweise
Immer mehr Regionen in der Gefahrenzone
einen Wegzug in die Agglomerationen attraktiv Risikoradar für den Wohnimmobilienmarkt Schweiz – 3. Quartal 2012
macht. In der Regel funktioniert dieses Auswei
chen auf benachbarte Gebiete als Sicherheits n Monitoringregionen
ventil und dämpft die Preise. Doch die starke n Gefahrenregionen Basel-Stadt
Zuwanderung der letzten Jahre setzte diesen Unteres Baselbiet
Glattal-Furttal
Limmattal
Mechanismus ausser Kraft. Knonaueramt
Zürich
Pfannenstiel
Zimmerberg
Zug March
Weitere Städte auf dem Risikoradar Innerschwyz
Wir rechnen in den kommenden zwei Jahren Nidwalden
nicht mit einem merklichen Anstieg der Zinsen. Davos
Morges Lausanne Saanen-Obersimmental
Auch wird die Suche nach sicheren Anlagen ein Nyon Vevey Oberengadin
wichtiges Thema bleiben. Weiter sind die Proble
me in der Eurozone ungelöst und können jeder Genève
zeit die Finanzmärkte wieder mit voller Wucht
treffen. Verbunden mit dem immer noch hohen
Bevölkerungswachstum von rund 1,1 Prozent
sehen wir keinen Marschhalt, sondern Quelle: UBS
10 UBS Real Estate Focus Januar 2013Wohnimmobilien
Mietwohnungen – Risiken bei
Anlageimmobilien
Immobilienanlagen, insbesondere Mehr ist die Zinsdifferenz zu langjährigen sicheren Claudio Saputelli
familienhäuser, liegen im Trend. Doch der Geldanlagen. Zurzeit werfen Top-Immobilien CIO Wealth Management
Research, UBS AG
Markt ist ausgetrocknet, was die Preis mindestens 2,4 Prozentpunkte mehr Rendite
spirale seit der Finanzkrise 2008 kontinu ab als 10-Jahres-Bundesobligationen (Stand:
ierlich antreibt. Es gilt, die Risiken nicht Dezember 2012), was ein Spitzenwert ist; im
aus den Augen zu verlieren. langjährigen Durchschnitt sind es lediglich
1,5 Prozentpunkte Mehrrendite.
Immobilien als Teil des Privatvermögens zu
halten, blickt in der Schweiz auf eine lange Auch wenn die Anfangsrenditen in gefragten
Tradition zurück. So verbleiben Häuser oft Regionen erheblich gesunken sind, legitimiert
über Jahrzehnte in Familienbesitz und werden die hohe Zinsdifferenz an sich den grossen
nur veräussert, wenn es die finanzielle Situa Ansturm auf Mehrfamilienhäuser. Doch aufge
tion oder die Erbfolge erfordert. Der Anteil passt. Die Zinsdifferenz hat im jetzigen Umfeld,
der Mehrfamilienhäuser, die sich in Privatbe in dem die Schweizerische Nationalbank die
sitz befinden, beträgt hohe 60 Prozent, ob langjährigen Zinsen durch ihre ultraexpansive
wohl Immobilien als Anlageklasse es in den Geldpolitik gezielt tief hält, an Aussagekraft
letzten 25 Jahren nicht immer leicht hatten. So eingebüsst. Zwar verzögert die Verunsicherung
blähte sich hierzulande Ende der 1980er Jahre um den Verlauf der Eurokrise weiterhin die
eine Immobilienblase auf, und Betongold galt Normalisierung der Zinsbildung in der Schweiz,
als spekulativ. Mit dem Platzen der Blase in den gleichwohl kann davon ausgegangen werden,
1990er Jahren gingen massive Werteinbussen dass eine Trendwende ab 2014 durchaus im
einher, und nach der Jahrtausendwende waren Bereich des Möglichen liegt. Bei einem Anzie
Aktien das grosse Thema, so dass Immobilien hen der Zinsen werden Immobilieninvestoren
insbesondere Performance-orientierten Investo die heute in Kauf genommenen ausserordent
ren als langweilig und wenig lukrativ erschienen. lich tiefen Anfangsrenditen überdenken und
allenfalls ihre Vermögenswerte in rentablere
Doch dann plötzlich die Wende: Während Anlagen umschichten wollen, was die Immo
der Finanzkrise 2008/2009 brachen Aktien bilienpreise entsprechend unter Druck setzen
kurse wie Kartenhäuser zusammen, worauf wird.
sich Anlegerinnen und Anleger auf wertstabile
und börsenunabhängige Sachwerte zurück Mietausfälle und notwendige
besannen. Begünstigt wurde die Nachfrage Sanierungen sind einzukalkulieren
nach Immobilien zudem von einem äusserst Doch auch wenn Anlageimmobilien insgesamt
vorteilhaften Umfeld wie tiefen Zinsen, hohem als stabile Sachwerte in unsicheren Zeiten gel
Bevölkerungswachstum und sinkenden Leer ten, sind gegenwärtig nebst der Zinsentwick
ständen. Doch mittlerweile, nach rund vier lung noch zwei weitere Risiken zu beachten.
Jahren, ziehen am Immobilienmarkthorizont Das Erste sind mögliche Mietausfälle aufgrund
wieder schwarze Wolken auf – sprich: zu stark
gestiegene und deshalb nicht nachhaltige Zinsdifferenz über dem langjährigen Durchschnitt trotz
Kaufpreise bei Mehrfamilienhäusern. sinkender Rendite
Vergleich Zürcher Mietwohnungen und 10-Jahres-Bundesobligationen, in Prozent
Zinsdifferenz verliert an Aussagekraft 5
Seit 2008 betrugen die Preissteigerungen für 4
Renditeliegenschaften durchschnittlich rund
3
6 Prozent jährlich. Als Folge davon verringerten
sich über diese Zeitspanne auch die Nettoan 2
fangsrenditen (Netto-Mieteinnahmen im ersten 1
Jahr im Verhältnis zum Kaufpreis), so beispiels
0
weise in den fünf grössten Schweizer Städten 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
von durchschnittlich 4,0 auf 3,2 Prozent für Spitzenrenditen Mietwohnungen Durchschnitt Renditedifferenz
erstklassige Lagen (in Zürich gar 2,8 Prozent). Rendite 10-Jahres-Bundesobligationen Renditedifferenz
Doch viel wichtiger als die Renditebetrachtung Quellen: Wüest & Partner, SNB, UBS
UBS Real Estate Focus Januar 2013 11Wohnimmobilien
steigender Leerstände. Seit 2010 befanden sich mieten (Mieten für Wieder-, Erst- oder
konstant 70 000 Wohnungen und mehr im Neuvermietung) legten hingegen im Jahres
Bau, was im langjährigen Vergleich einer Ange vergleich relativ stark zu (plus 3,1 Prozent),
botsausweitung von satten 40 Prozent ent wenngleich gesamtschweizerisch erstmals
spricht. Verschärfend kommt hinzu, dass Miet wieder eine Abflachung der Mietpreisanstiege
wohnungen im oberen Preissegment bei den festzustellen war. In Genf und Zürich war 2012
aktuell vorteilhaften Finanzierungsbedingun jedoch (noch) keine Beruhigung der Angebots
gen zunehmend von Eigenheimen konkurren mieten erkennbar: In der Rhonestadt wurde
ziert werden. Das zweite Risiko lauert in der ein Anstieg von 9,3 Prozent und in der Limmat
von unerfahrenen Investoren oft falsch einge stadt von 4,6 Prozent verzeichnet. In den letz
schätzten Qualität einer Bestandesimmobilie. ten Jahren schnellten die Angebotsmieten in
Unerwartet hohe Sanierungs- und Renova den beiden Metropolen derart empor, dass
tionskosten unmittelbar nach dem Kauf kön sich die Frage stellt, wie die Mieter in teuren
nen die Renditeerwartungen des Anlegers Wohnungen reagieren werden, wenn der hy
schnell enttäuschen. pothekarische Referenzzinssatz eines Tages
wieder zu klettern beginnt. Ein Anstieg um
Versteckte Mietsteigerungspotenziale 1 Prozentpunkt ergäbe bei den aktuell bereits
sind ein zweischneidiges Schwert hohen Niveaus ein nicht unbedeutendes Miet
An der Mietpreisfront setzte sich 2012 der steigerungspotenzial von 12 Prozent. Inwieweit
Trend früherer Jahre fort. Der hypothekarische sich eine Hypothekarzinserhöhung auf die
Referenzzinssatz sank um 0,25 Prozentpunkte Mieterschaft überwälzen lässt, wird die Zu
auf neu 2,25 Prozent. Entsprechend stiegen kunft zeigen. Immerhin dürfte ein allfälliger
die Bestandesmieten (Mieten für fortbeste Anstieg des hypothekarischen Referenzzins
hende Mietverhältnisse) letztes Jahr mit rund satzes (aufgrund dessen Berechnungsmethode)
0,6 Prozent nur noch marginal. Die Angebots relativ langsam erfolgen.
Überblick Wohnimmobilien
Sofern nicht anders erwähnt, verstehen sich alle Angaben in Prozent und als Wachstum im Vorjahresvergleich
20131 20122 2011 2010 10 Jahre 3
Wohnbau und Leerstände
Reinzugang Wohnungen (Anzahl) 52 000 49 500 48 081 45 005 41 551
Leerwohnungsquote 1,0 0,9 0,9 0,9 1,0
Mietwohnungen
Angebotspreise Mietwohnungen 2,0 3,1 2,8 1,7 3,2
Angebotspreise Mietwohnungen Neubau 0,5 1,3 – 0,9 – 1,4 1,1
Preisindex Bestandesmieten 0,5 0,6 1,3 1,1 1,5
Hypothekarischer Referenzzinssatz 4 2,0 2,3 2,5 2,8 –
Leerstehende Mietwohnungen (Anzahl) – 30 916 30 816 28 947 29 095
Gesamtrendite Direktanlage Wohnen 5,0 6,0 7,8 5,8 5,8
Eigenheime
Angebotspreise Eigentumswohnungen 3,0 5,1 4,8 5,2 4,1
Transaktionspreise Eigentumswohnungen – 6,5 8,7 5,8 5,7
Angebotspreise Einfamilienhäuser 2,5 3,7 4,1 4,7 3,1
Transaktionspreise Einfamilienhäuser – 5,0 6,3 2,8 3,9
Variabler Hypothekarzinssatz, alle Banken 4 2,7 2,7 2,7 2,7 3,0
Wachstum Hypothekarkredite, alle Banken 4,5 5,1 4,8 5,0 4,5
Leerstehende Eigenheimwohnungen (Anzahl) – 8 006 7 601 7 766 7 861
1
Prognose UBS Quellen: Wüest & Partner, BFS, SNB, IPD, UBS
2
Hochrechnungen bzw. Prognosen UBS (Stand 3. Januar 2013)
3
Mittelwert: 2003 bis 2012
4
Ende Jahr
12 UBS Real Estate Focus Januar 2013Im Fokus Wohnimmobilien
Stand der Umsetzung beim
Zweitwohnungsbau
Am 11. März 2012 hat das Schweizervolk ist festgelegt, dass Wohnsitz und Wochenauf Carmen Walker Späh
die eidgenössische Volksinitiative «Schluss enthalt zu Erwerbs- oder Ausbildungszwecken Rechtsanwältin mit eigener
Kanzlei, Zürich
mit dem uferlosen Bau von Zweitwohnun in der Gemeinde (auch Personalhäuser) zur
gen» angenommen. Der Anteil von Zweit Benutzung von Erstwohnungen berechtigen.
wohnungen wurde auf höchstens 20 Pro Für diese Zielgruppen darf auf alle Fälle neu
zent festgelegt. Die Umsetzung der gebaut werden. Unter gewissen Voraussetzun
Initiative fordert Behörden und Gerichte gen dürfen auch in Zukunft Zweitwohnungen
heraus und verunsichert Immobilien bewilligt werden: Wohnungen, die vor dem
eigentümer. 11. März 2012 bestanden oder rechtskräftig
bewilligt wurden, dürfen unter Vorbehalt be
In der Schweiz gibt es gemäss eidgenössischer stehender Nutzungsbeschränkungen und ohne
Volkszählung 2000 etwa 500 000 Zweitwoh Vergrösserung von Erst- zu Zweitwohnungen
nungen. Das macht knapp 13 Prozent des ge und umgekehrt umgenutzt werden. Wurde
samten Wohnungsbestandes der Schweiz aus. aber die Nutzung als Erstwohnung grundbuch
40 Prozent der Zweitwohnungen befinden sich lich gesichert oder die Sicherung in der noch
in den typischen touristischen Gebieten ausser nicht ausgeführten Baubewilligung festgeschrie
halb von Städten und Agglomerationen. Einige ben, darf keine Umnutzung stattfinden. Ausser
Gemeinden kennen seit Jahren Beschränkun dem darf die Umnutzung nicht missbräuchlich
gen des Zweitwohnungsbaus und die Revision sein; sie darf also nicht zum anschliessenden
des Raumplanungsgesetzes (RPG) vom 1. Juli Neubau einer Erstwohnung führen.
2011 nahm die Kantone bereits in die Pflicht.
Trotzdem wurde die Initiative angenommen. Hotels, die seit mehr als 25 Jahren bestehen
und gemäss einem unabhängigen Gutachten
Nach dem neuen Artikel 75b der Schweizeri nicht mehr wirtschaftlich weitergeführt wer
schen Bundesverfassung (BV) wird der Anteil den können, dürfen zu Zweitwohnungen
von Zweitwohnungen am Gesamtbestand der umgebaut werden. Andere Hotels dürfen zu
Wohneinheiten und der für Wohnzwecke ge qualifiziert touristisch bewirtschafteten Zweit
nutzten Bruttogeschossfläche einer Gemeinde wohnungen – mit oder ohne Stockwerkeigen
auf höchstens 20 Prozent beschränkt. Die Ver tum – umgenutzt werden (sogenannte Appart
fassung verpflichtet die Gemeinden, ihren Erst hotels): Wohnungen nicht individualisiert
wohnungsanteilplan und den detaillierten ausgestaltet, hotelmässiges Betriebskonzept
Stand seines Vollzugs alljährlich zu veröffentli inklusive Infrastruktur wie Rezeption, minimale
chen. Weiter gilt, dass seit dem 1. Januar 2013 Betriebsgrösse. Weiter ist nachzuweisen, dass
keine Bewilligungen für Zweitwohnungen die hotelmässigen Leistungen von einer Mehr
mehr erteilt werden können – sie wären nichtig. zahl der Gäste effektiv in Anspruch genommen
Am 22. August 2012 beschloss der Bundesrat werden, und es ist eine branchenübliche Lösung
die Verordnung über den Bau von Zweitwoh zur Finanzierung von Erneuerungsinvestitionen
nungen (Zweitwohnungsverordnung, ZWV) und nachzuweisen. Auch muss die Eigennutzung
setzte sie auf den 1. Januar 2013 in Kraft. Dazu durch den Eigentümer stark eingeschränkt
verfasste das Bundesamt für Raumentwicklung werden (zum Beispiel drei Wochen während
einen erläuternden Bericht. Verordnung und der Hauptsaison). Es genügt nicht, neue Woh
Bericht bringen eine Handhabe für einige der nungen über eine Vertriebsorganisation zur
dringendsten Fragen, die sich den Behörden Vermietung anzubieten.
nach der Annahme der Initiative stellten. Die
Verordnung gilt bis im März 2014. Bis dann Möglich bleibt gemäss ZWV die Erstellung von
muss eine Ausführungsgesetzgebung ausge Zweitwohnungen in landschaftsprägenden
arbeitet sein (vgl. Art. 197 Ziff. 9 BV). Bauten (zum Beispiel Rustici und Maiensässe),
falls diese den strengen Voraussetzungen der
Was darf ab dem 1. Januar 2013 Raumplanungsverordnung entsprechen. Auch
bewilligt werden? dürfen Baubewilligungen, die sich auf vor dem
Art. 2 ZWV zum Begriff der Zweitwohnung ist 11. März 2012 genehmigte, projektbezogene
nicht leicht verständlich. Im erläutenden Bericht Sondernutzungspläne stützen, nach altem
UBS Real Estate Focus Januar 2013 13Im Fokus Wohnimmobilien
Recht beurteilt werden, unter der Voraussetzung, wurden, erstellt werden. Wird hingegen auf
dass der Sondernutzungsplan sehr detailliert ist. das Rechtsmittel eingetreten, stellt sich die
Frage, welches Recht anzuwenden ist. Grund
Standortgemeinden sätzlich gilt: Eine Rechtsänderung während des
Die Liste im Anhang der ZWV führt die von Rechtsmittelverfahrens wird nur berücksichtigt,
der Beschränkung des Zweitwohnungsbaus falls dies zur Durchsetzung eines wesentlichen
betroffenen Gemeinden auf. Sie wird jährlich öffentlichen Interesses oder zur Erhaltung der
überarbeitet; die Gemeinden können den öffentlichen Ordnung nötig ist oder für die
Gegenbeweis antreten. Die Neuaufnahme Betroffenen «milderes Recht» bedeutet.
einer Gemeinde in die Liste kann auch im
Rahmen eines Rechtsmittelverfahrens erfol Aber auch Bewilligungen nach der neuen ZWV
gen. Die Liste basiert auf der Anzahl Zweit können angefochten werden. Verordnungen
wohnungen im Vergleich zum Gesamtwoh dürfen – anders als Gesetze – auf ihre Überein
nungsbestand in einer Gemeinde und nicht stimmung mit der Bundesverfassung überprüft
auf dem Vergleich von Bruttogeschossflä werden. Grundsätzlich besteht also ein Risiko:
chen; die Definition der Bruttogeschossfläche Das Bundesgericht könnte entscheiden, dass die
ist schweizweit nicht einheitlich. So steht die ZWV in gewissen Punkten gegen die neue Ver
Regelung im Widerspruch zur neuen Verfas fassungsbestimmung verstösst. Dann wäre der
sungsbestimmung, welche auch einen Ver Bau bereits genehmigter Zweitwohnungen trotz
gleich der Bruttogeschossfläche verlangt. erteilter Genehmigung nicht möglich.
Relevante
Gesetzesbestimmungen
Rechtsmittelverfahren Ausblick
Der Verband Helvetia Nostra, der den Verfas Mit dem Volksentscheid vom 11. März 2012 – Verordnung über den
Bau von Zweitwohnungen
sungsartikel lancierte, erhob bis Ende November ist die Raumplanung definitiv vom politischen (ZWV) und erklärender
2012 gemäss Medienberichten 1400 Einspra Stiefkind zum breit debattierten öffentlichen Bericht:
chen gegen Bauprojekte für Zweitwohnungen. Thema geworden. Die Zweitwohnungsver www.are.admin.ch/
themen/raumplanung/
Ob Helvetia Nostra in dieser Angelegenheit über ordnung hat Investoren und Behörden für die 00236/04094
ein Beschwerderecht verfügt, wurde bis zum nächsten anderthalb Jahre eine Leitplanke – Raumplanungsgesetz
Redaktionsschluss nicht rechtskräftig entschie gegeben. Ob sie in allen Teilen den gerichtli (RPG): www.admin.ch/
den. Helvetia Nostra ist eine verbandsbeschwer chen Überprüfungen standhält, wird sich ch/d/sr/c700.html
deberechtigte Organisation und stützt ihr Be weisen. Der nächste Akt erfolgt am 3. März – Raumplanungsverordnung
schwerderecht auf einzelne Bundesgesetze. 2013 mit der Abstimmung über eine RPG- (RPV): www.admin.ch/
ch/d/sr/c700_1.html
Sowohl das Walliser Kantonsgericht als auch Teilrevision, die als Gegenvorschlag zur Land
– Bundesverfassung (BV):
das Verwaltungsgericht Graubünden haben schaftsinitiative Rückzonungen überdimensio www.admin.ch/ch/d/sr/
Helvetia Nostra in neueren Entscheiden das nierter Bauzonen zum Ziel hat. c101.html
Beschwerderecht bezüglich Zweitwohnungs
bau jedoch aberkannt. Die Frage ist zum Re
daktionsschluss vor Bundesgericht hängig. Worauf beim Immobilienkauf zu achten ist
Daneben gibt es Einsprachen von Nachbarn.
Deren Legitimation wird fallweise zu entschei Befindet sich das Objekt in einer von der Zweitwohnungsbau-
den sein. Zwar hat die Verfassungsbestimmung Beschränkung betroffenen Gemeinde, muss vor allem der Grund
keine primär nachbarschützende Funktion, buchauszug hinsichtlich Nutzungsbeschränkungen sorgfältig geprüft
kann aber von Nachbarn im Zusammenhang werden. Selbst ohne Eintrag sollten vertiefte Abklärungen über den
mit anderen Rügen vorgebracht werden. rechtlichen Status der Immobilie bei der Standortgemeinde getroffen
werden. Zu empfehlen ist die Konsultation der ursprünglichen Bau
Die von Rechtsmitteln (zum Beispiel Rekursen) gesuchsunterlagen; dies alles liegt auch im Interesse des Verkäufers
betroffenen Bauprojekte sind nicht rechtskräf (Gewährleistung). Im Bereich der Hotellerie gibt die neue Verordnung
tig bewilligt, und es darf nicht mit dem Bau den touristischen Anliegen gegenüber den landschaftsschützerischen
begonnen werden. Treten die Gerichte (das klar den Vorzug. Bei den Apparthotels gelten verschärfte Anforderun
Bundesgericht als letzte Instanz) nicht auf die gen, die mit dem klassischen Stockwerkeigentum nicht mehr viel
Rechtsmittel ein, dann erwachsen die Projekte gemeinsam haben und wofür der Markt vorhanden sein muss.
in Rechtskraft und können so, wie sie bewilligt
14 UBS Real Estate Focus Januar 2013Im Fokus Wohnimmobilien
RPG-Revision definiert Spielregeln neu
Die Revision des Raumplanungsgesetzes RPG-Revision müssen nicht benötigte Bauzonen Matthias Holzhey
soll der Zersiedelung der Schweiz einen wieder rückgängig gemacht werden. Da eine CIO Wealth Management
Research, UBS AG
Riegel schieben. Das politisch umstrittene exakte Bedarfsermittlung für eine solche Zeit
Referendum kommt im März 2013 vors periode unmöglich ist, wird die neue Regelung Maciej Skoczek
Volk. Eine Annahme hätte geringe Aus nur für Flächen eine Rolle spielen, die aller Vor CIO Wealth Management
Research, UBS AG
wirkungen auf die Immobilienpreise. aussicht nach gar nie nachgefragt werden. Eine
Verknappung des Bodenangebots und dadurch
Das seit 1979 bestehende Raumplanungsge steigende Immobilienpreise sind also unwahr
setz (RPG) sollte die räumliche Ausdehnung des scheinlich. Doch auch nicht erschlossenes und
Immobilienmarkts begrenzen. Doch in der nicht benötigtes Bauland hat alleine aufgrund
Praxis hebeln die Marktkräfte das RPG teilweise der Möglichkeit einer profitablen künftigen Nut
aus. Dies wurde insbesondere dadurch begüns zung einen höheren Wert als reine Landwirt
tigt, dass die Bauzonenreserven in der Vergan schaftszone. Über die Höhe der Entschädigun
genzeit grosszügig angelegt wurden: 180 000 gen wird im Einzelfall entschieden werden. In
der rund 300 000 Hektaren Siedlungsfläche Kantonen mit einer in der Vergangenheit sehr
der Schweiz sind als Bauzone eingeteilt; der grosszügigen Einzonungspraxis werden diese
Rest ist grösstenteils Landwirtschaftszone. Bei durchaus ins Gewicht fallen.
den bebauten Bauzonen bestehen noch Reser
ven von rund 15 000 Hektaren, die für eine Bauverpflichtung
Million Menschen Wohnraum böten. Weitere Die Kantone sollen gemäss RPG-Revision mit
38 000 Hektaren sind unbebaute Bauzone. der Möglichkeit der Bauverpflichtung über ein
Instrument verfügen, um die Landhortung
Herausforderungen bei der Raumplanung einzudämmen und eine Verdichtung der Bal
Die Erfüllung von raumplanerischen Zielen lungszentren zu erwirken. Landhortung be
kennt grundsätzlich zwei Schwierigkeiten. steht, wenn ein Grundstück, das mit Gewinn
Erstens ist Raumplanung häufig ein Eingriff in überbaut werden könnte, aufgrund höherer
die Eigentumsrechte. Damit gestaltet sich die
Umsetzung im politischen Prozess schwierig,
insbesondere wenn nicht adäquat entschädigt
Raumplanung – Übersicht
werden kann. Hinterzimmer-Deals oder über Bundesgesetz über die Raumplanung (RPG) vom 22. Juni 1979 (1. Januar 1980 in Kraft, mit Änderungen)
dimensionierte Bauzonen sind die Folge. Zwei Änderung vom 15. Juni 2012 (Referendum zustande gekommen)
tens verlangt die Raumplanung nach sehr lang Abstimmungstermin 3. März 2013
fristiger Perspektive; Prognosen über lange Wichtigste Änderungen/Ergänzungen des neuen Raumplanungsgesetzes
Artikel Änderungen/Ergänzungen
Zeiträume sind jedoch nie verlässlich, was ei
Ziele Art. 1 Abs. 1 – Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet
nen enormen Handlungsspielraum schafft. und Abs. 2 – Lenkung der Siedlungsentwicklung nach innen
– Schaffung kompakter Siedlungen
Die zunehmende Ausdehnung der Siedlungs Planungsgrundsätze Art. 3 Abs. 3 abis – Massnahmen (…) zur Verdichtung der Siedlungsfläche
fläche und die sehr grosszügige Interpretation sollen getroffen werden
des RPG durch einzelne Kantone gaben Anlass Ausgleich und Art. 5 Abs. 1 – Satz von mindestens 20 Prozent auf Planungsvorteile von
Entschädigung neu und dauerhaft einer Bauzone zugewiesenem Boden
zu einer Gesetzesrevision. Diese sieht drei Än – Ausgleich wird fällig bei Veräusserung oder Überbauung
derungen vor, die für Eigentümer von Bauland – Abgabe kann für die Bemessung der Grundstückgewinn-
von direkter Bedeutung sind: die Rückzonung steuer vom Gewinn in Abzug gebracht werden
von nicht benötigtem Bauland, die Möglichkeit Richtplaninhalt Art. 8a – Jeder Kanton erstellt einen Richtplan
– Vorhaben mit gewichtigen Auswirkungen auf Raum und
der Kantone, die Überbauung von Baulandre Umwelt bedürfen einer Grundlage im Richtplan
serven zu erzwingen, und die Abschöpfung
Bauzonen Art. 15 – Bauzonen entsprechen dem Bedarf für die nächsten
von mindestens 20 Prozent der durch Einzo 15 Jahre
nung von Bauland entstehenden Gewinnen. – Überdimensionierte Bauzonen müssen reduziert werden
– Land kann einer Bauzone zugewiesen werden, wenn es in
den nächsten 15 Jahren benötigt und der Richtplan einge-
Rückzonungen halten wird
Das bestehende RPG sieht nur die Ausscheidung Art. 15a – Bei öffentlichem Interesse kann eine Frist für die Über
von Bauzonen vor, die voraussichtlich während bauung von Bauland gesetzt werden
der nächsten 15 Jahre benötigt werden. Gemäss Quellen: Eidgenössisches Parlament, UBS
UBS Real Estate Focus Januar 2013 15Im Fokus Wohnimmobilien
künftiger Gewinnerwartungen brachliegt. Der und Preissteigerungen; auch unter Berücksichti
Eigentümer wird durch eine Bauverpflichtung gung unterschiedlicher restriktiver Anwendung
um einen potenziellen Wertzuwachs enteignet, der kantonalen Raumplanung und weiterer
was volkswirtschaftlich unter realistischen Faktoren wie Leerständen oder Gemeindetypen.
Annahmen keinem Wohlfahrtsverlust gleich Es scheint, dass in der Vergangenheit bei einem
kommt. Nachfrageanstieg kurzerhand neue Bauzonen
geschaffen wurden.
Allerdings dürfte dieses Instrument nicht oft
zur Anwendung kommen. Erstens ist die Fläche Wenig Neues für den Immobilienmarkt
an nicht überbauten Bauzonen in den Zentren Aus volkswirtschaftlicher Sicht werden einer
naturgemäss relativ gering. Zweitens dürfte, seits die umstrittenen Punkte der RPG-Revision
angesichts des boomenden Immobilienmark auf dem Immobilienmarkt wohl keine allzu
tes, die Erwartung noch höherer Nettoerträge grossen Wellen schlagen. Andererseits dürfte
in der Zukunft – sei es durch fallende Baukos das RPG die Ausdehnung der Siedlungsfläche
ten oder steigende Einnahmen – mittlerweile auch kaum eindämmen. Dennoch wird die
limitiert sein. Es handelt sich also um eine Gesetzesrevision dem Primat der Raumplanung
Massnahme, die sich kaum spürbar auf den über den Immobilienmarkt Vorschub leisten
Immobilienmarkt auswirken dürfte, aber auch und die Spielregeln neu festlegen. Aus einer
nur marginal zur Verdichtung beitragen kann. langfristigen Perspektive zentral ist die Stoss
richtung des Gesetzes, die Siedlungsverdich
Mehrwertabgabe tung stärker zu gewichten – ein Trend, der sich
Die Schweiz verfügt zwar über eine grosse Flä jedoch aufgrund der grundsätzlichen Knapp
che nicht überbauter Bauzonen, die sich aber heit an guten Lagen auch ohne zusätzliche
nicht in den nachgefragten Gebieten befinden. bundesstaatliche Vorgaben fortsetzen wird.
Aufgrund der Bevölkerungsentwicklung werden
deshalb in den nächsten Jahren vielerorts den
noch Einzonungen nötig. Grundeigentümer,
deren Land zu Bauland aufgewertet wird, wer
den bei Annahme des Referendums bei Verkauf Baurecht als Ausweg
oder Überbauung des Landes eine Abgabe von
mindestens 20 Prozent des erzielten Mehrwerts
– zusätzlich zur Grundstückgewinnsteuer – ent Gemäss Revision des Raumplanungsgesetzes wird Land an zentralen
richten müssen. Unter der Annahme, dass nur Lagen nicht mehr brachliegen können. Fehlen genügend Eigenmittel
attraktives Bauland eingezont wird, wird sich und Einkommen oder auch Expertise und Zeit, so bietet sich ein Ver
eine Überbauung oder ein Verkauf für den kauf des Grundeigentums an. Doch das ist nicht die einzige Möglich
Landeigentümer rentieren. Die zusätzliche keit. Falls beispielsweise Land in Familieneigentum bleiben soll, kann
Steuerlast wird er jedoch aus seiner Gewinn auf das Baurecht ausgewichen werden. Der Grundeigentümer kann
marge begleichen müssen, denn die Verkaufs dabei einem Investor das Recht auf maximal 100 Jahre abtreten, auf
preise dürften aufgrund gleichbleibender oder unter der Bodenfläche ein Bauwerk zu errichten oder ein beste
Zahlungsbereitschaft der Käufer praktisch un hendes zu nutzen. Als Gegenleistung erhält er einen Baurechtszins;
verändert bleiben der Festlegung und Anpassung dieser Verzinsung ist hinsichtlich der
sehr langen Vertragsdauer besondere Beachtung zu schenken. Der
Immobilienpreise werden kaum tangiert Zinssatz orientiert sich üblicherweise an den gängigen Hypothekar
Vorhandene statistische Daten lassen kaum zinssätzen oder an Marktrenditen und wird regelmässig angepasst.
Schlüsse zu, wie die Zonenplanung generell die Entscheidend ist, ob der dem Zins zugrundeliegende Wert des Bodens
Immobilienpreisentwicklung beeinflusst. In Ge in regelmässigen Abständen an den Marktpreis angepasst wird. Falls
meinden mit grossen verfügbaren Flächen an nicht, trägt hauptsächlich der Investor die Chancen und Risiken mög
Bauland dürfte die Preisentwicklung langsamer licher Wertänderungen des Bodens, andernfalls bleiben diese beim
vonstattengehen als in Gemeinden ohne nen Grundeigentümer. Läuft das Baurecht aus, übernimmt der Grund
nenswerte Reserven. Statistische Analysen zei eigentümer die bestehenden Bauwerke gegen eine entsprechende
gen jedoch von 2007 bis 2011 keinen messbaren Entschädigung.
Zusammenhang zwischen unbebautem Bauland
16 UBS Real Estate Focus Januar 2013Sie können auch lesen
