WohnArt33. Jahrgang Das Magazin für HAUS & GRUNDEIGENTUM 2/2022 - Metallhandwerk Korrosionsschutz - Haus- und Grundeigentum
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WohnArt
33. Jahrgang
Das Magazin für HAUS & GRUNDEIGENTUM 2/2022
Thema des Monats HAUS & GRUNDEIGENTUM Metallhandwerk
Fernwärmesatzung Neues Grundsteuergesetz Korrosionsschutz
Top-ImmobIlIenangeboTe.
Reihenhaus in Langenhagen auf Erbpachtgrundstück Davenstedt: Großzügige ETW im Terrassenhaus
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ggf. möglich, Gas, B, 183,83 kWh/(m²a), EEK F KP Euro 295.000,- KP Euro 330.000,-
10/2017 10/2018 10/2019
www.hug.immo
Dipl.-Jur. Thomas Heinrich
Makler
Theaterstraße 2
30159 Hannover
0511 - 300 30 700
makler@hug.immo
10/2020 10/2021
2 WA 02/2022
EDITORIAL / INHALT
Energiepreisbremse 4-5 THEMA DES MONATS
• Stadt legt neue Fernwärmesatzung vor
zwingend erforderlich Das soll sich für Eigentümer ändern
HAUS & GRUNDEIGENTUM Hannover
Klimaschutz hat in Öffentlichkeit und Politik einen besonderen Stel-
lenwert erfahren. Doch das kann und darf nicht dazu führen, was 9 - 12 RECHT & STEUERN
man seit Monaten beim Thema Energiepreise erlebt: Die Kosten · Die Immobilie in der Erbschaftsteuer
explodieren, sie sind innerhalb eines · TIPP: Anpassung Betriebskostenvorauszahlung
Jahres um 18,3 Prozent gestiegen. · WEG: Alle Eigentümer müssen teilnehmen können
· Freibeträge und Steuerklassen
Diese Entwicklung trifft vor allem · Erwerb durch Zwangsversteigerung
die Einkommensschwachen, die Al-
leinerziehenden, Witwen mit kleinen 6-8 • Das neue Grundsteuergesetz
Renten und Arbeitnehmer, die täg- • „Der Markt zeigt sich trotz Corona
lich lange Strecken zur Arbeit fahren unbeeindruckt“
müssen, hart. Auch für die Industrie, • Das ist neu im Jahr 2022
für Handwerk und Gewerbe wird sie 13 - 16 • Landesrechnungshof wirft Grünen
zu einer unkalkulierbaren Belastung. verdeckte Parteienfinanzierung vor
• Mieten sind in Wahrheit niedriger
Da ist es schlichtweg fahrlässig, • Ampel-Koalition plant Einführung
wenn Deutschland sich von der der „Teilwarmmiete“
Atomkraft verabschiedet, um in • Leinegeflüster
Notsituationen eben diesen Strom für teures Geld aus den Atom- • HAUS & GRUNDEIGENTUM Beihefter
reaktoren unserer Nachbarn zu beziehen. Und es kann auch
nicht sein, dass allein die vorhandenen, geplanten und im Bau
befindlichen Reaktoren unserer Nachbarländer, wie z.B. Frankreich, 18 - 22 ENERGIE & HAUSTECHNIK
Niederlande, Großbritannien, Finnland oder auch Schweden unsere
heutige und zukünftige Energiesicherheit garantieren sollen.
27 - 31 Bauen · Renovieren · Sanieren
Denn woher soll der nötige Strom kommen, wenn Atom-, Gas- und
Kohlekraftwerke nicht mehr liefern, der Wind nur unzuverlässig 32 - 37 wohnen & Leben im Alter
weht und die Sonne nicht immer scheint?
40 - 41 Sicherheit
Geradezu grotesk ist auch die Entscheidung der Bundesregierung,
die Bundesförderung energieeffizienter Gebäude zu stoppen.
42 - 43 Maler & LAckierer
Völlig zu Recht kritisiert Dr. Kai Warnecke, Präsident von Haus
& Grund Deutschland, dass auf die Eigentümer der Druck zum
klimaneutralen Umbau ihrer Häuser immer weiter erhöht werde, 44 - 45 METALLHANDWERK
aber die dringend notwendige Förderung beendet wird. Das passt
nicht zusammen. 46 Veranstaltungen
Damit die rasant steigenden Energiepreise nicht ins Uferlose 47 WohnArt-BÖRSE / Impressum
ausarten und für viele Menschen nicht mehr bezahlbar werden,
fordert Ulf Thiele für die CDU-Fraktion im Niedersächsischen Das Titelbild zeigt die notwendigen Bauarbeiten zur
Landtag eine Energiepreisbremse. Errichtung eines Fernwärmenetzes. Foto: H. Scheffen
Zu den Maßnahmen, die eine schnelle Hilfe wären, gehörten die
sofortige Abschaffung der EEG-Umlage, eine dauerhafte Verdopp-
lung des Heizkostenzuschusses, die Senkung der Stromsteuer
sowie die Senkung der Mehrwertsteuer auf Erdgas, Erd- und
Öffnungszeiten
Fernwärme. Auch müsse der steuerliche Angleich von Diesel für das HAUS & GRUNDEIGENTUM
und Benzin gestoppt und eine dynamische Pendlerpauschale in Service-Center in der Theaterstraße 2
Abhängigkeit zu den Energiepreisen eingeführt werden.
Telefon: 05 11 300 300 · Telefax: 05 11 300 30-109
Info@haus-und-grundeigentum.de
Die Realisierung dieser Forderungen liegen im Interesse aller Bürge-
rinnen und Bürger. Bundes- und Landesregierungen müssen han- www.haus-und-grundeigentum.de
deln. Und zwar umgehend! Die Zeit für Sonntagsreden ist vorbei!
montags - freitags 9.00 Uhr - 18.00 Uhr
Rainer Beckmann, Vorsitzender
WA 02/2022 33
THEMA DES MONATS
Foto: enercity
In Hannover sollen nach den Vorstellungen von Stadt und enercity bis 2032 jährlich 6000 Wohnungen und Gewerbeimmobilien an das
Fernwärmenetz angeschlossen werden.
Stadt legt neue Fernwärmesatzung vor
Das soll sich für Eigentümer ändern
Die Stadt Hannover macht Diese Quartiere haben Verwal- betrachtet werden. Der Ent- • Es soll eine Befreiung
beim Thema Heizen jetzt tung und enercity festgelegt, wurf der Fernwärmesatzung erteilt werden, bei emis-
ernst, um das Ziel der Kli- weil sie dicht besiedelt sind sieht zwar keine Ausnahme- sionsfreien Wärmeer-
maneutralität bis 2035 zu und in der Nähe zum vorhan- tatbestände im eigentlichen zeugungsanlagen (z. B.
erreichen. Künftig soll der denen Fernwärmenetz liegen. Sinne vor, aber doch zahl- Solarthermie, Wärme-
Einbau von Öl- und Gashei- Ziel ist es bis 2032 jährlich reiche Befreiungsmöglich- pumpen, Geothermie).
zungen bei zu erneuernden rund 6000 Wohnungen und keiten vom Anschluss- und
Bestandsanlagen oder Neu- Gewerbeimmobilien anzu- Benutzungszwang: • Eine Befreiung vom
bauten nicht mehr möglich schließen. Anschluss- und Be-
sein – sie müssen durch • Bestehende, beauftragte nutzungszwang kann
Fernwärme ersetzt werden. Laut des Energieversorgers und genehmigte Hei- erteilt werden bei einem
wird deshalb der Gasabsatz zungsanlagen genießen Gebäude, dessen
Betroffen von der Maßnahme beim Unternehmen sinken, so lange Bestands- Gesamtnennwärmelei-
sind zunächst ausgewählte was bei den restlichen Kunden schutz, bis sie ohnehin stung weniger als 25 kW
Quartiere in den Stadtbezir- zu steigenden Gasnetzkosten umfangreich saniert oder beträgt sowie
ken: Mitte, Vahrenwald-List, führen wird. ersetzt werden müssen.
Linden-Limmer, Bothfeld-Vah- Dann erst erlischt die • soweit im Einzelfall durch
renheide, Buchholz-Kleefeld, Doch was auf den ersten Blick Befreiung und es muss den Anschluss oder die
Misburg-Anderten, Südstadt- wie ein Schreckensszenario für auf Fernwärme umgerü- Benutzung nachweislich
Bult, Herrenhausen-Stöcken Eigentümerinnen und Eigentü- stet werden. ein mit den Satzungszie-
und Nord. mer aussieht, muss genauer len nicht zur rechtferti-
4 WA 02/2022
DIE BESTEN.
gender Härtefall entsteht rein. Den Umbau z.B. der
und die Befreiung mit Wärmetauscher muss aber der
dem öffentlichen Interes- Eigentümer zahlen. 10/2017 10/2018
se vereinbar ist.
Ansonsten hängen die Kosten
Die Befreiung vom Anschluss- u.a. von der Anzahl der Woh-
und Benutzungszwang ist un- nungen im Haus ab und ob
ter Verwendung des auf www. eine zentrale oder dezentrale
hannover.de zum Zeitpunkt Heizungsanlage vorhanden
der Antragstellung zur Verfü- ist. Die Preise schwanken in-
gung gestellten Formulars in dividuell zwischen 5000 und
der dort genannten Form und mehr als 60.000 Euro.
unter Beifügung von den dort
genannten Nachweisen bei der
Landeshauptstadt Hannover Allerdings gibt es für Eigen-
zu beantragen. tümer Fördermöglichkeiten.
Der proKlima-Fonds bietet
Mit dem Anschluss- und Be- Zuschüsse für Fernwärme-
nutzungszwang einhergehend Anschlüsse an, die mit der
besteht in den oben genann- Bundesförderung für Einzel- 10/2019 10/2020
ten Gebieten zugleich auch maßnahmen (BEG EM) kombi-
ein Anschluss- und Benut- nierbar sind. Seit Jahresbeginn
zungsrecht, sobald die von ist zudem ein Abschiedsbo-
der Landeshauptstadt Han- nus für Gas-Etagenheizungen
nover zur Fernwärmeversor- im proKlima-Angebot, das
gung bestimmten Leistungen Wohnungseigentümergemein-
betriebsfertig hergestellt sind. schaften den Umstieg auf die
Der Anschluss kann allerdings Fernwärme erleichtern soll.
versagt werden, wenn der
Anschluss wegen der beson- Außerdem stellt laut Klima-
deren Lage oder besonderer schutzagentur der Region das
Eigenschaften des Grund- Bundesamt für Wirtschaft und
stücks oder aus sonstigen Ausfuhrkontrolle (Bafa) eine
tatsächlichen oder rechtlichen Förderung für Privatpersonen
Gründen unmöglich ist. Dies und WEGs zur Verfügung – sie
dürfte beispielsweise in Quar- ist höher, wenn Ölheizungen
tieren der Fall sein, in denen ausgebaut werden.
Ein- und Zweifamilienhäuser
d o m i n i e re n . D i e s e e i g n e n Laut Schätzungen von enercity
sich in der Regel nicht für die könnte die Fernwärmeversor-
Erschließung mit Fernwärme, gung einen Anteil von 40 bis
da der Anschlussaufwand und 50 Prozent in der Stadt errei-
die Netzverluste bezogen auf chen. Hannover setze mit der 10/2021
die Wärmeabnahme zu hoch Umstellung auf erneuerbare
sind. Energien einen Maßstab für
ganz Deutschland.
5x in Folge Hannovers
Doch was kostet
eine Umrüstung
Eingeführt werden wird die
neue Fernwärmesatzung vo- Top-Makler mit 5 Sternen.
überhaupt? raussichtlich ab 2023. Sie
geht jetzt in die Beratung der Theaterstraße 2
politischen Gremien, der Rat 30159 Hannover
Das ist sehr unterschiedlich. wird letztendlich darüber ent-
In vielen Fällen geschieht sie scheiden. Spannend wird die 0511 - 300 30 700
über ein „Contracting“ mit dem Frage, ob vor allem die Grünen makler@hug.immo www.hug.immo
Versorgungsunter nehmen. ihr in dieser Form zustimmen
Dieses stellt die notwendige werden oder strengere Vor-
Übergabestation in den Keller schriften fordern.
und holt sich die Kosten für
diese und für die Wartung
über den Energiepreis wieder Dr. Mady Beißner/Michael Nicolay
WA 02/2022 5
HAUS & GRUNDEIGENTUM Hannover
Foto: Archiv
Das neue Grundsteuergesetz:
Ab Juli geht es los!
Niedersachsen hat seit Mitte tenzeichen sowie Erläuterungen zur Erklärungsabgabe zur Verfü- reits verfügt, weil er z.B. seine
des vergangenen Jahres ein zu dem, was zu tun ist, und gung. Hierfür wird ein sogenann- Einkommenssteuererklärung
neues, eigenes Grundsteuer- die Grundstücksinformationen, tes Benutzerkonto benötigt, mit darüber abgibt, kann dieses
gesetz – das Flächen-Lage- die individuell für die jeweiligen dem man sich einmalig gegen- Konto auch für die Grundsteuer
Modell soll einfacher und Steuerpflichtigen in der Finanz- über dem Finanzamt ausweist. verwenden – eine erneute Re-
gerechter sein als die verkehrs- verwaltung vorhanden sind. gistrierung ist nicht notwendig.
wertorientierte Regelung des Es ist ratsam, dieses Benutzer- Darüber hinaus dürfen über
Bundes (s. Kasten). In diesem Über das Online-Portal www. konto schon jetzt unter www. dieses Benutzerkonto auch die
Jahr geht es mit der Reform los. elster.de steht dann ab dem 1. elster.de zu beantragen. Wer Erklärungen von Angehörigen
Aber was heißt das für Eigen- Juli die kostenlose Möglichkeit über ein solches Konto be- übermittelt werden.
tümerinnen und Eigentümer
von Grundstücken, Häusern Tipp: Die Größe seines Grund-
und Wohnungen?
Das ist das Flächen-Lage-Modell
stücks findet man in seinen
Unterlagen, z.B. aus den Eintra-
Zum ersten Mal muss man eine gungsmitteilungen des Grund-
Steuererklärung für seine Lie- Niedersachsen hat als zweites Bundesland ein eigenes buchamtes oder aus Mitteilun-
genschaften abgeben. Zwischen Grundsteuergesetz für die ca. 3,6 Millionen zu bewertenden gen über die Liegenschaftsver-
Juli und Oktober dieses Jahres Grundstücke. Anders als bei der reinen Orientierung an der messung.
ist man verpflichtet, etliche Daten Fläche bezieht dieses Modell auch die Lage des Grundstücks
an das zuständige Finanzamt zu mit ein. Als Indikator für die Lage werden die flächendeckend Man kann diese Angaben aber
übermitteln – und zwar auf elek- für Bauflächen vorhandenen Bodenrichtwerte für das jeweilige auch dem „Grundsteuer-Viewer“
tronischem Weg. Dabei spielt es Grundstück genutzt. entnehmen, der vor Beginn der
keine Rolle, ob das Grundstück Erklärungsabgabe im Internet
selbstgenutzt oder vermietet ist. Der Bodenrichtwert des Grundstücks wird mit dem Gemeinde- kostenlos zur Verfügung gestellt
Der Vorteil in Niedersachsen: durchschnitt verglichen. Mit dieser Relation wird das „Besser“ wird. Dort findet man auch
Hier wird man für die Berech- oder „Weniger gut“ der Lagen messbar gemacht. Die Lage- weitere grundstücksbezogene
nung der Grundsteuer nur ein Faktoren sollen dafür sorgen, dass der Gedanke der Nutzer- Angaben, die in die Steuererklä-
einziges Mal eine solche Erklä- Äquivalenz zum Tragen kommt. Sie spiegeln nicht den Wert der rung einzutragen sind.
rung abgeben müssen. Bebauung wider, sondern die Teilhabe an der Kommune und
deren Nutzungsangebot. „Wir können nur dazu raten,
Und so funktioniert es: frühzeitig mit dem Sammeln der
Da es im Gegensatz zum Verkehrswert-Modell des Bundes Daten zu beginnen“, sagt Sibylle
Im Mai/Juni wird die Finanzver- nicht auf die absolute Höhe der Werte ankommt, sondern auf Barent, Steuerexpertin bei Haus
waltung den Eigentümerinnen das Verhältnis, soll der Faktor angemessen gedämpft werden. & Grund Deutschland. Denn wer
und Eigentümern Informations- Im Ergebnis, so die Landesregierung, entstehe ein moderater wisse schon auf Anhieb, wie hoch
schreiben zuschicken. Darin Zu- oder Abschlag. der Bodenrichtwert des eigenen
enthalten sind das jeweilige Ak- Grundstücks ist. Michael Nicolay
6 WA 02/2022
„Der Markt zeigt sich trotz Corona unbeeindruckt“
Der Traum von der eigenen zeptanz dieser Regelung. Sie Schoenfeld: Wir stehen für
Immobilie: Gerade in diesen sind bereit, dafür zu bezahlen, Kontinuität und Beratungsqua-
Zeiten wollen sich ihn immer dass wir die komplette Abwick- lität. Unsere Makler haben klare
mehr Menschen erfüllen. lung des Verkaufs übernehmen Zuständigkeiten für bestimmte
Doch wie sieht es in der Re- und ihnen zeitnah solvente Käu- Immobilienarten bzw. Gebiete,
gion Hannover auf dem Markt fer präsentieren. Übrigens sind z.B. für Verkauf von Wohnungen
tatsächlich aus und wie wird wir in der Summe bei der Provi- und Ein- bis Zweifamilienhäusern
er sich weiterentwickeln? Die sion geblieben, die früher allein im Stadtgebiet von Hannover,
WohnArt sprach mit Frank der Käufer bezahlt hat. Viele oder Vermietung von Wohnim-
Schoenfeld, Leiter der Mak- Mitbewerber haben die Teilung mobilien in Hannover und der
lerabteilung von HAUS & für eine Erhöhung genutzt und Region gibt es jeweils einen
GRUNDEIGENTUM Service. verlangen von beiden Seiten ein festen Ansprechpartner mit ho-
halbes Prozent mehr. her Expertise.
Frage: Herr Schoenfeld, bitte
geben Sie uns einen Ausblick, Andererseits erleben wir bei Durch unseren Gesellschafter
wie sich der Immobilienmarkt in Dieser Trend wird in 2022 an- Angeboten ohne Makler sehr oft HAUS & GRUNDEIGENTUM
Hannover und der Region nach halten, zumal die Zinsen für völlig unrealistische Preisvorstel- Hannover e.V. mit über 12.000
Ihrer Einschätzung im Jahr 2022 Immobilienfinanzierungen zwar lungen. Um ein Beispiel zu nen- Immobilieneigentümern als Mit-
entwickeln wird. gestiegen sind, allerdings von nen: Im letzten Jahr sind wir bei glieder, Juristen für die Rechts-
ca. 0,5% Anfang letzten Jahres einer Marktrecherche auf eine beratung sowie unsere große
Schoenfeld: Zunächst muss auf ca. 1% p.a., jeweils für 10 Wohnung in einem 60er-Jahre Miethaus- und Wohnungseigen-
man festhalten, dass sich der Jahre fest bei entsprechender Haus im Stadtteil Vahrenwald tümerverwaltung sind wir über
Markt – zumindest im Bereich Bonität, was immer noch sehr gestoßen, für die der Eigentümer die reine Immobilienvermittlung
der Wohnimmobilien – im ver- günstig im Vergleich zu früheren einen Quadratmeterpreis von hinaus sehr breit aufgestellt.
gangenen zweiten Jahr der Hochzinsphasen ist. 5.000 Euro verlangt hat. In die-
Corona-Pandemie unbeein- ser Größenordnung kann man Wir wirken mit bei der Erstellung
druckt gezeigt hat. Durch die Frage: Wie sind Ihre Erfah- aktuell in vergleichbaren Lagen des jährlichen Immobilienmarkt-
immer noch starke Nachfrage rungen mit der seit gut einem Neubau erwerben. Durch solche berichts und sind Standpartner
bei knappem Angebot sind die Jahr gesetzlich festgelegten „schlechten Versuche“ wird die der Metropolregion Hannover
Preise weiter gestiegen, und hälftigen Teilung der Makler- ohnehin angespannte Marktsi- auf der Expo Real in München,
zwar auch im Umland, wo das provision bei Privatkäufen von tuation zusätzlich belastet. der bedeutendsten Messe der
Interesse, aufgrund der häu- Eigentumswohnungen und Ein- Branche. Der Immobilienmarkt-
fig für Normalverdiener kaum familienhäusern? Frage: Wo sehen Sie die Stär- bericht ist im Servicecenter
noch bezahlbaren Immobilien ken Ihres Unternehmens und wie Theaterstr. 2 erhältlich, oder
im Stadtgebiet Hannover, stark Schoenfeld: Bei unseren Kun- positionieren Sie sich in Ihrem herunterzuladen auf unserer
zugenommen hat. den erleben wir eine breite Ak- Umfeld? Homepage www.hug.immo .
Verbraucherpreisindex
für Deutschland Neu:
Basis 2015 = 100
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Jan. 83,1 84,0 85,3 86,8 88,3 90,8 91,7 92,3 93,9 95,8 97,4 98,5 98,5 99,0 100,6 102,0 103,4 105,2 106,3
Feb. 83,6 84,2 85,6 87,2 88,7 91,2 92,2 92,7 94,5 96,5 98,0 99,2 99,2 99,3 101,2 102,3 103,8 105,6 107,0
März 83,6 84,5 86,0 87,2 88,9 91,7 92,0 93,2 95,0 97,1 98,4 99,5 99,7 100,0 101,4 102,9 104,2 105,7 107,5
April 83,4 84,8 85,8 87,5 89,3 91,5 92,1 93,2 95,1 96,9 98,0 99,4 100,2 100,1 101,8 103,1 105,2 106,1 108,2
Mai 83,2 85,0 85,9 87,5 89,3 92,0 92,0 93,2 95,0 96,8 98,4 99,2 100,4 100,6 101,8 103,9 105,4 106,0 108,7
Juni 83,5 85,0 86,1 87,7 89,4 92,3 92,3 93,2 95,1 96,7 98,5 99,5 100,4 101,7 102,1 104,0 105,7 106,6 109,1
Juli 83,6 85,1 86,4 88,0 89,8 92,8 92,3 93,3 95,3 97,1 98,9 99,7 100,6 101,1 102,5 104,4 106,2 106,1 110,1
Aug. 83,6 85,2 86,5 87,6 89,7 92,5 92,5 93,4 95,4 97,4 98,9 99,8 100,6 101,0 102,6 104,5 106,0 106,0 110,1
Sep. 83,6 85,0 86,6 87,6 89,9 92,4 92,2 93,3 95,6 97,5 98,9 99,8 100,5 101,0 102,7 104,7 106,0 105,8 110,1
Okt. 83,6 85,1 86,7 87,6 90,1 92,2 92,3 93,4 95,6 97,5 98,7 99,5 100,5 101,2 102,5 104,9 106,1 105,9 110,7
Nov. 83,4 85,0 86,4 87,6 90,6 92,8 92,1 93,6 95,7 97,6 98,9 99,5 99,7 100,5 102,1 104,2 105,3 105,0 110,5
Dez. 84,0 85,9 87,1 88,3 91,1 92,1 92,9 94,1 96,0 97,9 98,3 99,5 99,7 101,2 102,6 114,2 105,8 105,5 111,1
WA 02/2022 7
HAUS & GRUNDEIGENTUM Hannover
Das ist neu im Jahr 2022
In diesem Jahr gelten viele Kraft. Mit der Neuregelung wer- Auskunftspflicht finanziert wird. Für eine vier-
neue Regelungen und Ge- den die Gebührentatbestände für Mietspiegel köpfige Familie mit einem Jah-
setze. Die wichtigsten Neu- für Bezirksschornsteinfeger resstromverbrauch von 3.000
erungen für Eigentümer und an die neuen Regelungen des Die Reform des Mietspiegel- Kilowattstunden bedeutet dies
Vermieter im Überblick: Gebäudeenergiegesetzes (§ 97 rechts tritt zum 1. Juli 2022 in eine Entlastung von fast 100
GEG) angepasst und um die Kraft. Durch die Reform soll die Euro gegenüber dem Vorjahr.
Verbrauchsinformations- dort neu eingeführten Prüfauf- Aussagekraft von Mietspiegeln
pflicht für fernablesbare gaben ergänzt. Diese betreffen verbessert werden. Vermieter Zertifizierte WEG-Verwalter
Zähler unter anderem die Überprüfung sind verpflichtet - sofern sie
des Ölheizverbots ab 2026 für eine Stichprobe per Zufall- Ab dem 1. Dezember 2022 darf
Sind fernablesbare Zähler oder sowie die Prüfung der Ausstat- sprinzip ausgewählt wurden sich als zertifizierter Verwalter
Heizkostenverteiler installiert, tung einer Zentralheizung mit -, Angaben zu Wohnung und nach § 26a Absatz 1 WEG
müssen Gebäudeeigentümer einer Heizungssteuerung. Mietpreis zu machen. Antwor- nur bezeichnen, wer vor einer
den Mietern Abrechnungs- tet der Verpflichtete nicht, nicht Industrie- und Handelskammer
und Verbrauchsinformationen Grundsteuerreform vollständig oder nicht richtig, eine Prüfung abgelegt hat,
zukommen lassen, und zwar kann ein Bußgeld in Höhe bis die den Nachweis erbringt,
monatlich ab dem 1. Januar Die Grundsteuer wird nun neu zu 5.000 Euro erhoben werden. dass der Verwalter über die
2022. Das schreibt die neue geregelt. Bislang wurde sie für die Tätigkeit als Verwalter
Heizkostenverordnung vor. anhand von Einheitswerten CO2-Preis auf Brennstoffe notwendigen rechtlichen, kauf-
berechnet, die aus dem Jahr steigt 2022 auf 30 Euro männischen und technischen
Strengere Regeln für 1964 stammen (West) und Kenntnisse verfügt.
Schornsteine aus dem Jahr 1935 (Ost). Das Der nationale CO2-Preis auf
Bundesverfassungsgericht fossile Brennstoffe wird 2022 Zensus 2022
Mit firstnah und höher an- hat das als verfassungswidrig entsprechend dem geltenden
geordneten Schor nsteinen erklärt. Die Neuregelung soll Brennstoffemissionshandels- Im Jahr 2022 wird wieder nach-
soll künftig die Nachbarschaft die Bewertung verfassungs- gesetz von 25 auf 30 Euro gezählt, wie viele Menschen
besser vor den Belästigungen konform gestalten. Dafür wer- steigen. Verbraucher müssen tatsächlich in Deutschland
und gesundheitsgefährdenden den die bislang geltenden also mit weiter steigenden leben. Eigentlich sollte dies
Immissionen durch Abgase aus Steuermesszahlen gesenkt. Heizkosten rechnen. Für eine schon 2021 passieren, wurde
Feststofffeuerungen geschützt Nach neuem Recht werden Wohnung mit 80 Quadratme- aber wegen der Coronapan-
werden. Deshalb gelten für die Grundstücke erstmals ab tern bedeutet das im Durch- demie verschoben. Aufgrund
Schornsteine von neuen Ka- dem 1. Januar 2022 bewertet. schnitt 13 bis 21 Euro mehr der pandemiebedingten Ver-
minöfen und Pelletheizungen Zudem können Gemeinden Heizkosten gegenüber dem schiebung werden nun 2022
ab 1. Januar 2022 strengere künftig die Grundsteuer C Vorjahr. stichprobenartig die Menschen
Anforderungen. Dies regelt für unbebaute Grundstücke im Land erfasst. Und wenn
die neue Verordnung über erheben. Diese liegt höher als EEG-Umlage sinkt 2022 man schon mal dabei ist, zählt
kleine und mittlere Feuerungs- die normale Grundsteuer. Für auf 10-Jahres-Tief man die Gebäude und Woh-
anlagen (1. BImSchV - Erste Grundstücksbesitzer soll so nungen gleich mit. Vermieter
Bundesimmissionsschutzver- ein Anreiz geschaffen werden, Die Umlage zur Deckung der sind gesetzlich dazu verpflich-
ordnung). Die Modernisierung die Flächen zu bebauen und Vergütung des nach dem Er- tet, personen- und wohnungs-
oder der Ersatz bestehender möglichst schnell Wohnraum neuerbare-Energien-Gesetz bezogene Daten der Mieter an
Kaminöfen, aber auch der zu schaffen. (EEG) geförderten Stroms sinkt die Statistischen Landesämter
Ersatz einer alten Gas- oder von 6,5 Cent 2021 auf 3,723 zu übermitteln. Das heißt kon-
Ölheizung gegen einen Bio- Förderung für KfW- Cent pro Kilowattstunde in kret: Namen und Vornamen
massekessel werden nicht Effizienzhaus 55 fällt weg diesem Jahr - und damit auf ein von bis zu zwei Personen, die
erschwert. Hierfür gelten die 10-Jahres-Tief. Grund für die eine Mietwohnung nutzen, sind
bisherigen Regelungen fort. Die Bundesregierung stellt die Absenkung der EEG-Umlage anzugeben. Vermieter müssen
KfW-55-Förderung zum 31. sind die stark steigenden Bör- ihre Mieter entsprechend der
Neue KÜO stärkt Januar 2022 ein. Die Strei- senstrompreise. Diese bringen Informationspflicht laut Daten-
Schornsteinfeger bei der chung betrifft die Kredit- sowie höhere Erlöse für den erneu- schutzgrundverordnung über
Überprüfung von die Zuschussvariante. Wer sein erbaren Strom und reduzie- die Weitergabe ihrer Daten
Nachrüstpflichten Haus gemäß diesem Standard ren damit den Förderbedarf. informieren, aber keine Einwilli-
neu bauen oder einen Altbau Zudem wird die EEG-Umlage gung der Mieter dafür einholen.
Ab 1. Januar 2022 ist die sanieren will, geht leer aus. durch einen Bundeszuschuss
geänderte Kehr- und Über- gesenkt, der aus den Ein- Anna Katharina Fricke
prüfungsverordnung (KÜO) in nahmen der CO2-Bepreisung H & G Deutschland
8 WA 02/2022
recht & steuern
Die Immobilie in der Erbschaftsteuer
Steuervorteile für selbstnutzende Eigentümer
Die praktisch wohl wichtigste Steuerbefreiung für selbstnutzende Eigentümer bei der Erbschaftsteuer ist das
sogenannte Familienheim.
Mit steigenden Immobilienprei- steuerbefreites Familienheim ein Einzug in das Familienheim Grundbuch eingetragen werden.
sen und der damit einhergehen- sein. Soll an Kinder steuerfrei innerhalb von sechs Monaten Weil der Erbe dann aber nach
den immer höheren steuerlichen übertragen werden, gilt außer- nach dem Erbfall. der Grundbucheintragung im
Bewertung reichen immer öfter dem eine Beschränkung der September 2015 erst im April
die zwischen Ehegatten oder Wohnfläche: Mehr als 200 Qua- Danach wird es in der Regel 2016 Kostenvoranschläge für
zwischen Eltern und Kindern gel- dratmeter darf das Familienheim schwierig, denn unverzüglich die Renovierung einholte und
tenden steuerlichen Freibeträge nicht groß sein. bedeutet: ohne schuldhaftes die Bauarbeiten erst im Juni
für eine steuerfreie Übertragung Zögern. Das heißt konkret: Er- 2016 anfingen, konnte er nicht
der Immobilie nicht mehr aus. Als Wann ist das Familienheim folgt der Einzug erst später, mehr steuerfrei ins Familienheim
Familienheim kann die Immobilie selbstbewohnt? muss der erbende Nachkomme einziehen.
aber grundsätzlich sowohl an dem Finanzamt regelmäßig
den Ehegatten oder einge- Wurde oder wird ein Teil der nachweisen, dass und warum Die Erblasserin verstarb im Juli
tragenen Lebenspartner und Immobilie entgeltlich vermietet, ihm ein früherer Einzug nicht 2016. Die Tochter wollte in die
an Kinder erbschaftsteuerfrei muss eine entsprechende steu- möglich war. Gründe können von der Mutter bis zu deren
übergehen. Dabei gilt es jedoch, erliche Aufteilung der Immobilie beispielsweise Streitigkeiten Tod bewohnte Wohnung ein-
einiges zu beachten. nach Wohn-/Nutzfläche und den der Erbengemeinschaft oder ziehen. Erst Ende 2017 wurde
verschiedenen Nutzungsarten nicht vom Erben verschuldete eine neue Küche eingebaut.
Welche Immobilien können erfolgen. Verzögerungen bei der Reno- Anfang 2018 zog die Tochter
ein Familienheim sein? vierung sein. Das Finanzamt ist ein. Das Finanzamt und in der
Der Erblasser muss in der Im- hier streng und diese Linie wurde Folge auch das Finanzgericht
Das Eigentum oder das Mit- mobilie bis zum Erbfall eine in den letzten Jahren durch das sahen diesen Einzug 18 Monate
eigentum an einem Ein- oder Wohnung zu eigenen Wohn- oberste Finanzgericht, den Bun- nach dem Erbfall als nicht mehr
Zweifamilienhaus, Wohnungs- zwecken genutzt haben oder desfinanzhof, auch mehrfach unverzüglich im Sinne des Ge-
oder Teileigentum, aber auch aus zwingenden Gründen an bestätigt. setzes an und verweigerten die
Mietwohn-, Geschäfts- oder einer Selbstnutzung zu eigenen Steuerbefreiung. Das verzögerte
gemischt genutzte Grundstü- Wohnzwecken gehindert gewe- Zwei Beispiele aus der Ausräumen und Renovieren liege
cke können – gegebenenfalls sen sein. Solche zwingenden Praxis: im Einflussbereich der Erbin.
anteilig – als Familienheim steu- Gründe haben Gerichte zum Diese hatte sich zunächst von
erfrei vererbt werden. Ein bloßer Beispiel bejaht, wenn sich der Ein Erbe war mit seinem Bru- Privatpersonen helfen lassen, die
Eigentumsverschaffungsan- Erblasser vor dem Tod längere der im Januar 2014 Miterbe nur am Wochenende Zeit hatten.
spruch, gesichert durch eine Zeit in einem Krankenhaus oder geworden. Die Immobilie aus Gelohnt hat sich diese Ersparnis
Auflassungsvormerkung, reicht einem Sanatorium aufgehal- dem Nachlass sollte ihm als nicht, denn die Erbschaftsteuer
nicht. Das heißt: Die Immobilie ten hat. Die Entscheidung des Vermächtnis zufallen. Der Bru- war um ein Vielfaches höher.
muss bereits im Grundbuch ein- Erblassers zum Auszug muss der stand unter gerichtlicher Sybille Barent
getragen sein. Deshalb konnte unfreiwillig verursacht gewesen Betreuung. Dadurch konnte der Leiterin Steuer- und Finanzpolitik
in einem Fall, den der Bundes- sein. Es darf sich nicht um einen Erbe erst im September 2015 im H & G Deutschland
finanzhof 2017 entschieden gewollten endgültigen Auszug
hat (II R 14/16), eine von einem gehandelt haben. Der Erblasser
Bauträgerunternehmen noch zu muss deswegen ausgezogen
errichtende Eigentumswohnung sein, weil er objektiv zur selb- Die wichigsten Punkte auf einen Blick
nicht steuerfrei auf die Erben ständigen Haushaltsführung
übergehen. Das Problem: Zum nicht in der Lage war. • Ein Familienheim muss als Eigentum im Grundbuch
Zeitpunkt des Erbfalls war zwar eingetragen sein.
eine Auflassungsvormerkung Wichtig für die Kinder: Keine
• Die Wohnfläche darf bei steuerfreier Übergabe an Kinder
zugunsten der Erblasserin ein- Zeit verlieren beim Einzug
200 Quadratmeter nicht überschreiten.
getragen; die Grundbuchein-
tragung der Erblasserin als Kinder können die Immobilie der • Der Erblasser muss die Immobilie zu eigenen
Eigentümerin im Grundbuch war Eltern nur dann erbschaftsteu- Wohnzwecken genutzt haben.
aber noch nicht erfolgt. erfrei als Familienheim erben, • Die Erben müssen unverzüglich nach dem Erbfall
wenn sie sie unverzüglich bezie- einziehen.
Ein Zweitwohnsitz oder eine hen. Als Faustregel für den noch
Ferienwohnung können kein steuerbefreiten Erwerb gilt
WA 02/2022 9
recht & steuern
TIPP: Anpassung Betriebskostenvorauszahlung
Energie- und Wohnnebenkosten steigen zunehmend und mit der Betriebskostenabrechnung kommt das dicke Ende – für
Vermieter wie für Mieter. Der Vermieter ist mittlerweile mit erheblichen Beträgen in Vorlage getreten; den Mieter „überfällt“
eine hohe Nachzahlungspflicht. Deshalb ist es im Interesse beider Mietvertragsparteien, die Betriebskostenvorauszah-
lungen den Preisentwicklungen anzupassen. Vorausgesetzt natürlich, dass im Mietvertrag monatliche Vorauszahlungen
auf die Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung vereinbart worden sind. Die Anpassungsmöglichkeit muss
hingegen nicht vertraglich vereinbart sein.
Gemäß § 560 Abs. 4 BGB zu der Anpassung der monatli- kostenverordnung zurechnen. wird, durch die der Gebrauchs-
kann jede Mietpartei nach einer chen Vorauszahlungen ist nicht So z. B. die Pflichten, die sich wert der Mietsache nachhal-
Abrechnung durch Erklärung erforderlich. aus der Trinkwasserverordnung tig erhöht wird, durch die die
in Textform die Anpassung der für Betreiber und Eigentümer allgemeinen Wohnverhältnisse
Vorauszahlungen auf eine an- Was gilt für neue ergeben, weil sie letztlich der auf Dauer verbessert werden,
gemessene Höhe vornehmen. Betriebskosten? Prüfung der Betriebssicherheit die aufgrund von Umständen
Hat sich aus der letzten Ab- und Betriebsbereitschaft der durchgeführt werden, die der
rechnung für den Mieter eine Neu hinzukommende Betriebs- Warmwasserversorgung dienen Vermieter nicht zu vertreten hat
Nachzahlung ergeben, so ist kosten können grundsätzlich nur und deshalb zu den Warmwas- und die keine Erhaltungsmaß-
der Vermieter berechtigt, eine dann an den Mieter weitergege- serkosten im Sinne des § 2 Nr. nahmen nach § 555 a BGB sind,
Anpassung beziehungsweise ben werden, wenn im Mietver- 2, 4, 5, 6 BetrKV zählen. oderdurch die neuer Wohnraum
Erhöhung der monatlichen Ab- trag dazu ein entsprechender geschaffen wird.
schlagszahlungen zu verlangen. Vorbehalt aufgenommen wurde Ebenso problemlos ist die Umla-
Der Erhöhungsbetrag muss sich bzw. die Umlage der Betriebs- ge neuer Betriebskosten in Folge Die Berechtigung des Vermie-
an dem Saldo der Abrechnung kosten schon dem Grunde nach von durchgeführten Modernisie- ters, dadurch entstehende neue
orientieren und in etwa 1/12 des vereinbart worden ist. rungsmaßnahmen gem. § 555 Betriebskosten auf den Mieter
Saldos entsprechen. b BGB. Darunter fallen bauliche umzulegen, ergibt sich bereits
In aller Regel wird bei der miet- Veränderungen, aus dem Gesetzt (§ 555 c, Abs.
Nach herrschender Meinung vertraglichen Vereinbarung zu 1 Nr. 3), so dass hierfür kein
sollte dem Mieter eine angemes- den Betriebskosten auf die durch die in Bezug auf die Miet- vertraglicher Vorbehalt im Miet-
sene Prüfmöglichkeit gegeben Betriebskostenverordnung Be- sache Endenergie nachhal- vertrag erforderlich ist.
werden mit der Folge, dass die zug genommen, so dass die tig eingespart wird, durch die
erhöhten Vorauszahlungen erst ergänzende Vereinbarung dahin nicht erneuerbare Primärenergie
mit Beginn des auf die Erklä- gehen muss, dass auch künftig nachhaltig eingespart oder das Hinweis: Um tatsächlich neue
rung folgenden übernächsten in der Betriebskostenverordnung Klima nachhaltig geschützt wird, Betriebskosten handelt es sich
Monats vom Mieter zu zahlen neu eingeführte Betriebskosten sofern nicht bereits eine energe- nur dann, wenn diese nach
sind. Von da ab ist der Mieter umlagefähig sind. Oft lassen tische Modernisierung nach Nr. Vertragsabschluss erstmalig neu
definitiv in der Zahlungspflicht; sich aber auch neue Betriebs- 1 vorliegt, durch die der Wasser- entstehen!
eine Zustimmung des Mieters kosten bereits der Betriebs- verbrauch nachhaltig reduziert Dr. Mady Beißner
Alle Eigentümer müssen teilnehmen können
Werden einige Eigentümer aufgrund der Corona-Pandemie von der Eigentümerversammlung ausgeschlossen, sind alle ge-
fassten Beschlüsse nichtig. Dies entschied das Amtsgericht Hannover mit seinem Urteil vom 22. Oktober 2021 (407 C 3835/21).
Der im entschiedenen Fall kla- Verwalter und Beirat beschlos- ses liege unter anderem dann geschlossenen Eigentümer
gende Eigentümer ist Miteigen- sen hätten, auf das Erscheinen vor, wenn in den Kernbereich auf die Vollmachtserteilung
tümer in einer Wohnungseigen- der Garageneigentümer bei der des Eigentums eingegriffen ge ge nübe r de m Verwal ter
tümergemeinschaft, welche Eigentümerversammlung zu werde. Dies sei hier der Fall, verwiesen, ist nach Ansicht
unter anderem auch Teileigent- verzichten. Sie wurden im glei- da dem Eigentümer durch den des Gerichts unerheblich.
umseinheiten in Ausgestaltung chen Schreiben gebeten, ihre Ausschluss von der Eigentü- Auch vor dem Hintergrund
von Garagen enthält. Er ist Stimmrechte im Rahmen einer merversammlung das Recht der Corona-Pandemie könne
Eigentümer eben einer solchen Verwaltervollmacht auszuüben. genommen wurde, sein Stimm- nichts anderes gelten. Insbe-
Garage. Der Kläger ficht daraufhin die in recht auszuüben. Zudem sei sondere hätte die Verwaltung
dieser Eigentümerversammlung in den Kernbereich seines Mit- die Möglichkeit gehabt, auf
Gleiche Rechte auch für gefassten Beschlüsse an. gliedschaftsrechts eingegriffen verhältnismäßigere Maßnah-
Garageneigentümer worden, auf die Willensbildung men wie größere Räumlich-
Beschlüsse sind nichtig der Gemeinschaft durch Wort- keiten oder die Möglichkeit der
Im November 2021, mitten beiträge Einfluss zunehmen. Teilnahme auf elektronischem
während der Corona-Pandemie, Zu Recht, wie die Richter des Wege zurückzugreifen.
lud der Verwalter die Eigentümer Amtsgerichts Hannover ent- Corona-Pandemie ändert
zu einer Eigentümerversamm- schieden. Sie erklärten die ge- nichts
lung ein. In dieser wurde den fassten Beschlüsse für ungültig. Julia Wagner
Eigentümern mitgeteilt, dass Die Nichtigkeit eines Beschlus- Dass die Verwaltung die aus- H & G Deutschland
10 WA 02/2022Freibeträge und Steuerklassen
In Deutschland hängt die Höhe der Erbschaftsteuer stark vom persönlichen Verwandtschaftsverhältnis zwischen Erblasser
und Erben ab. Es gibt entsprechend in ihrer Höhe gestufte allgemeine erbschaftsteuerliche Freibeträge zwischen 20.000 und
maximal 500.000 Euro. Daneben gibt es besondere Freibeträge. Aber auch bei der Erbschaftsteuer findet man Steuerklassen,
die danach unterscheiden, wie eng das Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser ist.
Freibetrag bedeutet dabei immer, Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser Allgemeiner Freibetrag
dass der gesamte Betrag des
Freibetrags vom Wert des Erbes Ehegatten, eingetragener Lebenspartner 500.000 Euro
abgezogen und nur der restliche Kinder, Enkelkinder bei vorverstorbenen Eltern, 400.000 Euro
Wert besteuert wird. Der eheli- Stief- und Adoptivkinder
che Zugewinn ist übrigens erb- Enkelkinder 200.000 Euro
schaftsteuerfrei. Denn er ist kein
unentgeltlicher Erwerb, sondern Urenkel, Eltern, Großeltern 100.000 Euro
ein Ausgleich zwischen Ehegat- Geschwister, Kinder der Geschwister, Stiefeltern,
ten aufgrund eines gemeinsam Schwiegerkinder, Schwiegereltern, geschiedene Ehepartner
erwirtschafteten Vermögenszu- 20.000 Euro
und Lebenspartner einer aufgehobenen Lebenspartnerschaft
wachses während der Ehe. und alle weiteren Personen
Diese Freibeträge gelten
für alle
Steuerlicher Wert Steuerklasse I Steuerklasse II Steuerklasse III
Ehegatten, Kinder, Eltern, geschiedene Übrige Erwerber
Ehegatten und eingetragene Ehegatten, Neffen,
Lebenspartner haben einen allge- Enkel, Urenkel
Nichten, Schwiegereltern,
meinen Freibetrag von 500.000 Schwiegerkinder
Euro. 400.000 Euro Freibetrag bis einschl. 75.000 € 7 Prozent 15 Prozent 30 Prozent
hat jedes Kind sowie, falls Kin-
der des Verstorbenen bereits bis einschl. 300.000 € 11 Prozent 20 Prozent 30 Prozent
vorher verstorben waren, dessen bis einschl. 600.000 € 15 Prozent 25 Prozent 30 Prozent
Kind. Die Höhe der Freibeträ-
bis einschl. 6.000.000 € 19 Prozent 30 Prozent 30 Prozent
ge nimmt ab, je entfernte das
Verwandtschaftsverhältnis zum bis einschl. 13.000.000 € 23 Prozent 35 Prozent 30 Prozent
Erblasser war. 20.000 Euro sind bis einschl. 26.000.000 € 27 Prozent 40 Prozent 30 Prozent
der geringstmögliche allgemeine
Freibetrag. Er würde zum Beispiel über 26.000.000 € 30 Prozent 43 Prozent 30 Prozent
auch zwischen Paaren gelten, die
unverheiratet viele Jahre oder gar betrag zu. Er orientiert sich am Stiefenkeln, Urenkeln sowie El- Erben. Die Erben werden zur
Jahrzehnte zusammenleben. Alter des Kindes zum Zeitpunkt tern, Groß- und Ureltern des Erb- Ermittlung des Steuersatzes in
des Erbfalls. Für Kinder bis zum lassers in Höhe von 1.000 Euro Gruppen von drei Steuerklas-
Alter von fünf Jahren beträgt der zu. Einen Hausrat-Freibetrag von sen eingeteilt. Die Steuerklasse
Schenkungsteuerlich entste- Versorgungsfreibetrag 52.000 12.000 Euro haben Geschwister, und die Höhe des steuerlichen
hen Freibeträge alle zehn Jahre Euro. Ab dann sinkt der Versor- Nichten und Neffen, Schwieger- Werts des vererbten Vermögens
neu. So können lebzeitige Teil- gungsfreibetrag alle fünf Jahre kinder und -eltern, Stiefeltern, entscheiden dann über die Höhe
Vermögensübertragungen in den um rund 10.000 Euro. Für Kinder geschiedene Ehegatten, Partner des Steuersatzes.
Grenzen der Freibeträge steuer- zwischen 20 und bis 27 Jahre einer aufgehobenen Lebenspart-
frei erfolgen und die spätere Erb- gilt dann nur noch ein Versor- nerschaft sowie Onkel, Tanten, Wegen der erheblich geringeren
schaftsteuerlast mindern helfen. gungsfreibetrag von 10.300 Lebensgefährten, Nachbarn, Freibeträge und der erheblich
Euro. Aber auch hier gilt: Eigene Freunde und alle anderen Per- höheren Steuersätze zwischen
Besondere Freibeträge Versorgungsbezüge wie eine sonengruppen. Unverheirateten und Nichtver-
Waisenrente müssen mit dem wandten kann es sinnvoll sein,
Ehegatten und eingetragene Kapitalwert angerechnet werden. Für Erbgegenstände wie Auto vor einer lebzeitigen Übertragung
Lebenspartner können erbschaft- Die Rentenansprüche können oder Wohnmobil gibt es noch von Vermögen den Wechsel in
steuerlich von zusätzlichen Ver- den Versorgungsfreibetrag bis einen weiteren Freibetrag für Ehe- eine günstigere Steuerklasse
sorgungsfreibeträgen profitie- auf Null sinken lassen. gatten, eingetragene Lebenspart- zu vollziehen. Dies kann durch
ren. Der Versorgungsfreibetrag ner, Kinder, Stiefkinder, Adop- Heirat oder Eintragung einer
beträgt für sie grundsätzlich Hausrats-Freibetrag tivkinder, Kinder verstorbener Lebenspartnerschaft oder Ad-
256.000 Euro. Allerdings müssen Kinder, Enkel, Stiefenkel, Urenkel option erfolgen. Bei einer Ad-
sie sich hierbei erbschaftsteuer- Ein weiterer besonderer und sowie Eltern, Groß- und Ureltern option bedarf es allerdings der
frei erhaltene Witwen- oder Be- zusätzlicher Freibetrag ist der in Höhe von 12.000 Euro. nachvollziehbaren Darstellung
triebsrentenansprüche in Höhe Hausrat-Freibetrag. Er steht eines besonderen persönlichen
des Kapitalwertes anrechnen Ehegatten, eingetragenen Le- Die Steuerklassen Näheverhältnisses.
lassen. Auch Kindern steht neben benspartnern, Kindern, Stiefkin-
ihrem allgemeinen Freibetrag ein dern, Adoptivkindern, Kindern Die Erbschaftsteuer kennt keinen Sybille Barent
besonderer Versorgungsfrei- verstorbener Kinder, Enkeln, einheitlichen Steuersatz für alle H & G Deutschland
WA 02/2022 11recht & steuern
Erwerb durch Zwangsversteigerung: Eigenbedarf
ist trotz Kündigungsausschluss möglich
BUNDESGERICHTSHOF: Ein Ehepaar erwarb im Rahmen einer Zwangsversteigerung eine Wohnung. Wegen Eigenbedarf
(für den Sohn) kündigte es dem Mieter daraufhin. Dieser wiederum verwies auf den Mietvertrag mit Kündigungsausschluss
– vergebens. Die Kündigung war möglich, so der BGH.
Wird eine Wohnung im Wege und der BGH gaben den neuen dem Antrag zu, muss ein so benannt werden. Es müssen
eines Zwangsversteigerungs- Eigentümern Recht. genanntes Doppelausgebot Person und Interesse an der
verfahrens erworben, steht erfolgen. Dies bedeutet, dass Wohnung dargelegt werden.
dem Erwerber ein Sonder- Keine Einschränkung des zwei Ausgebote aufgerufen Der Mieter kann seinerseits
kündigungsrecht nach § 57 a Sonderkündigungsrechts werden, eines mit und eines Härtegründe vortragen.
ZVG zu. Einen zwischen dem ohne Sonderkündigungsrecht.
vormaligen Eigentümer und Der neue Eigentümer tritt im Nur wenn der Zuschlag auf das
einem Mieter vertraglich verein- Rahmen des Zwangsvollstre- Ausgebot ohne Sonderkündi- Tipp: Wird eine vermietete
barter Ausschluss der Eigenbe- ckungsverfahrens zwar in den gungsrecht erteilt wird, kann Wohnung im Rahmen einer
darfskündigung muss sich der zwischen Mieter und dem vor- der Erwerber das Recht aus § gewöhnlichen Veräußerung
Erwerber nicht entgegenhalten herigen Eigentümer bestehen- 57a ZVG nicht nutzen. erworben, treten die Erwerber
lassen. Dies hat der Bundes- den Mietvertrag ein. Er kann ebenfalls in das Mietverhältnis
gerichtshof entschieden (BGH, das Mietverhältnis aber frist- Anforderungen an die ein. Etwaige vertragliche Kündi-
Urteil vom 15. September 2021 gemäß nach § 57a ZVG kün- Eigenbedarfskündigung gungsausschlüsse müssen die
Az. VIII ZR 76/20). digen. Dabei gelten die Kündi- Erwerber grundsätzlich gegen
gungsfristen des Mietrechts im Bei der Ausübung des Sonder- sich gelten lassen. Vor dem
In dem Fall klagten die Erwer- Bürgerlichen Gesetzbuch. Der kündigungsrechts müssen die Erwerb einer Eigentumswoh-
ber einer Eigentumswohnung vertragliche Kündigungsaus- Anforderungen an die Eigenbe- nung sollte daher immer zuvor
in München gegen den dort schluss kann das gesetzliche darfskündigung beachtet wer- der Mietvertrag gelesen werden
lebenden Mieter auf Räumung. Sonderkündigungsrecht des den. In der Kündigung muss Inka-Marie Strom
Die Kläger hatten die Woh- ZVG nicht einschränken oder also der Kündigungsgrund Justiziarin Haus & Grund Deutschland
nung nach Durchführung eines gar ausschließen, so der BGH.
Zwangsversteigerungsverfah-
rens gegen den vormaligen Der Mieter muss vor einer
Eigentümer im Oktober 2018 Versteigerung tätig werden Hinweis:
erworben. Wenige Tage spä-
ter kündigten sie dem Mieter W ill der Mieter einen Aus- Das Sonderkündigungsrecht steht übrigens auch Eigentümern
wegen Eigenbedarfs, da der schluss des Sonderkündi- zu, die nach Beendigung eines Nießbrauchs - also anstatt
volljährige Sohn die Wohnung gungsrechts erreichen, muss des Nießbrauchsberechtigten - in den von ihm und einem
beziehen sollte. Der Mieter dies bereits während des Mieter geschlossenen Vertrag eintreten. Gleiches gilt auch
widersprach der Kündigung. Zwangsvollstreckungsverfah- für einen Nacherben, der in den zwischen den Vorerben und
Schließlich enthielt sein Miet- rens erfolgen. Dazu muss einem Mieter geschlossenen Vertrag eintritt. Auch er muss
vertrag, den er mit dem vor- der Mieter spätestens vor der sich keine vertraglichen Kündigungsbeschränkungen entge-
maligen Eigentümer im Jahr Angebotsabgabe einen Antrag genhalten lassen.
2005 geschlossen hatte, einen auf Abänderung der Verstei-
Ausschluss der Eigenbedarfs- gerungsbedingungen stellen.
kündigung. Die Vorinstanzen Stimmen nicht alle Beteiligten
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12 WA 02/2022HAUS & GRUNDEIGENTUM Hannover
Landesrechnungshof wirft Grünen verdeckte
Parteienfinanzierung vor
Der Vorwurf des Niedersäch- sie zuvor gar nicht hochgestuft
sischen Landesrechnungshofs worden war.
ist eindeutig: Die Behörde
beschuldigt die Grünen in Die CDU will den Vorgang der
Stadt und Region Hannover Untervermietung jetzt vom Land
der verdeckten Parteienfinan- rechtlich prüfen lassen und die
zierung. Beide Organisationen Kommunalaufsicht einschalten.
sollen jahrelang zu Unrecht Der Ratsfraktionsvorsitzende
von finanziellen Zuwendungen Felix Semper zur WohnArt: „Die
aus dem städtischen Haushalt Stadt hat nach dem Rechnungs-
profitiert haben. hofbericht die Zuwendungen
auf den Prüfstand gestellt und
Darum geht es laut der Prüfer: ordentlich zusammengestrichen.
Aber im vorliegenden Fall ver-
„Eine Fraktion der Landes- schließt sie die Augen. Das ist
Foto: H. Scheffen
hauptstadt Hannover vermie- ein Unding.“
tete Teile der ihr von der Stadt
zu Verfügung gestellten Ge- Zudem seien die Grünen die
schäftsräume seit dem Jahr einzige Partei im Rat, die Frak-
2001 an ihre Parteiorganisation. tion und Stadtverband räumlich
Hierfür vereinnahmte Beträge nicht klar trennen. Auch das sei
führte sie an die Stadt ab. Die Die Geschäftsstelle der Grünen im Senior-Blumenberg-Gang in zu hinterfragen.
seit Beginn der Untervermie- der City. Michael Nicolay
tung erfolgten Mieterhöhungen
legte die Fraktion nicht auf die Schuld bewusst. Alle Mietfor-
Untermieterin um und begüns- malitäten oblägen der Stadt.
tigte damit ihre Parteiorganisa- Man habe keinen Einfluss auf die HALLO WELT,
tion zu Lasten der Stadt.“ Untermiete, deren Höhe lege die wir kommen!
Verwaltung fest.
Grundsätzlich ist es so, dass
alle Fraktionen im Rat u.a. ihre Überraschend – oder auch nicht
Geschäftsräume kostenlos von – springt die Stadt der Partei zur
der Stadt zur Verfügung gestellt Seite: Es handele sich hier um
bekommen. Das Problem in ein Versäumnis der Verwaltung,
diesem Fall ist, dass die Räume da diese die Mietanpassung
der Geschäftsstelle im Senior- nicht weitergegeben habe. Und
Blumenberg-Gang in der City die Entscheidung, warum der
zu groß sind. Deshalb vermie- Fraktion überhaupt eine zu
tete die Grünen-Ratsfraktion große Immobilie zur Verfügung
die überschüssige Fläche seit
Wir sind
gestellt wurde, auf die sie nach
2001 kurzerhand an ihren Stadt- den Zuwendungsregeln keinen
Sehr geehrte Kundinnen und Kunden, für Sie da!
und Regionsverband sowie Anspruch hatte, sei nach über seit nunmehr einem Jahr finden Sie uns bereits in unserem neuen
den Bundestagsabgeordneten 20 Jahren nicht mehr nachvoll- Standort in der Luisenstraße 1, und wir freuen uns,
Sie auch im Jahr 2022 als Ihr Kooperationspartner von Haus & Grund
Sven-Christian Kindler unter. ziehbar. kompetent und engagiert in Sachen Urlaub betreuen zu dürfen!
Wir stehen Ihnen gerne persönlich, telefonisch und per E-Mail zur
Das Problem: Für die Unter- Es ist nicht das erste Mal, dass Beratung Ihrer Traumreise zur Verfügung.
Für Terminwünsche kontaktieren Sie uns gerne unter:
vermietung haben die Grünen man sich über die Behand-
jahrelang zu wenig Miete ver- lung der Grünen seitens der Reiseland Reisebüro GmbH
Luisenstr. 1 • am Kröpcke • 30159 Hannover • Tel.: 0511 7635170
langt, da der Eigentümer zwi- Stadt wundern kann. Bei der E-Mail: hannover.luisenstr@reiseland.de
schenzeitlich die Miete für das z.T. drastischen Erhöhung der
Haus erhöht hatte und die Stadt Straßenreinigungsintervalle und Wir wünschen Ihnen ein gesundes und erfolgreiches Neues Jahr und
heißen Sie in unserem Reiseland Reisebüro herzlich willkommen!
dementsprechend mehr zahlen damit verbundenen massiven
musste. Laut Rechnungsprüfer Mehrkosten für Eigentümer Ihre Melanie Renne und Axel Henne
ist das eine Begünstigung der und Mieter wurde der Senior-
Parteiorganisation. Blumenberg-Gang plötzlich
als einzige Straße in der City
Die Grünen sind sich keiner sogar herabgestuft – obwohl
WA 02/2022 13HAUS & GRUNDEIGENTUM Hannover
Mieten sind in Wahrheit niedriger
Stetig steigende und kaum mit Bestands- und Neuver- Euro/qm. Für Bestandsmieter tragsmieten betrachtet werden.
noch bezahlbare Mietpreise tragsmieten zwischen 2015 haben sich die Löhne um 5
sind seit Jahren ein hitzig und 2020 vergleicht, kommt zu Prozentpunkte und für neu Das hat zu Folge, dass die
diskutiertes Dauerthema. einem eindeutigen Ergebnis: Das eingezogene Mieter um 4,6 Pro- Zahlen über die Mietpreishöhen
Laut offiziellem Mietspiegel Wohnen zur Miete ist in fast allen zentpunkte schneller entwickelt teilweise deutlich auseinander-
in Hannover liegt der Anstieg Kreisen und kreisfreien Städten als die Mieten. driften. Laut amtlichem Miet-
in der Landeshauptstadt seit in Deutschland erschwinglicher spiegel liegt die Durchschnitts-
2019 bei 13 Prozent. Doch geworden. Das grundsätzliche Problem: In kaltmiete in Hannover derzeit
entspricht die allgemeine der Debatte über steigende Mie- bei 7,84 Euro pro Quadratmeter.
Entwicklung auf dem Woh- Während die Löhne im Bundes- ten werden Daten und Fakten Das sieht beim „Immoscout-
nungsmarkt auch wirklich der durchschnitt um 11,3 auf 3435 oft sehr gezielt ausgewählt, um Wohnbarometer ganz anders
Realität? Es gibt begründete Euro stiegen, erhöhten sich der gewünschten Wahrnehmung aus – dort kostet eine durch-
Zweifel. die Bestandsmieten im selben Geltung zu verschaffen. So wird schnittliche Mietwohnung zurzeit
Zeitraum um 6 Prozent 7,23 immer wieder gerne versucht, 8,85 Euro pro Quadratmeter.
Eine neue Studie von Haus & Euro/qm und die Neuvertrags- eine vermeintliche Mietenexplo-
Grund Deutschland, die Löhne mieten um 6,6 Prozent auf 7,94 sion mit den Angebotsmieten Deshalb kommt auch von Su-
der einschlägigen Immobilien- sanne Schmitt, Direktorin des
portale nachzuweisen. Verbandes der Wohnungswirt-
Ampel-Koalition plant Miete ist aber nicht gleich Miete!
schaft (vdw) Niedersachsen-
Bremen, zustimmende Kritik: Die
Einführung der „Teilwarmmiete“ Denn Angebotsmieten der Por- Preise in den Internetportalen
tale stellen immer nur einen Teil gäben die allgemeine Mietpreis-
Auf Vermieter in Deutschland kommen neue Auflagen zu. Die des Wohnungsmarktes dar, entwicklung nur unvollständig
Ampel-Regierung in Berlin plant die Einführung einer „Teil- denn nicht alle Anbieter inse- wieder.
warmmiete“. Konkret: Künftig dürfen dann nur noch beheizte rieren dort. Dadurch ergeben
Wohnungen angeboten werden. sich Verzerrungen, wenn z.B. Sie hat bei den hannoverschen
vor allem Inserate im hoch- Immobilienunternehmen abge-
Ziel von SPD, Grünen und FDP ist es, Vermieter zur Sanierung preisigen Segment eingehen, fragt, wie hoch bei ihnen 2021
schlecht gedämmter Wohnungen oder alter Heizungen zu
aber keine Inserate von Woh- die Mieten bei Neuvermietungen
drängen. Vorbild ist Schweden.
nungsunternehmen. Um das von Bestandsmieten waren. Das
Und so funktioniert das Prinzip: tatsächliche Marktgeschehen Ergebnis bei 771 Vermietungs-
Vermieter und Mieter einigen sich auf eine Raumtemperatur (als beurteilen zu können, sollten vorgängen lag durchschnittlich
Faustformel gelten 20-22 Grad) und eine Warmmiete. Macht der auch die Bestands- und Neuver- bei 6,75 Euro pro Quadratmeter.
Vermieter nichts an der Immobilie, zahlt der Mieter nach, wenn Michael Nicolay
er es wärmer haben wollte. Oder er bekommt eine Rückzahlung,
wenn er weniger geheizt hat.
Betriebskostenabrechnungen
Das allerdings ändert sich durch eine energetische Sanierung:
Sinkt der Verbrauch dann durch Baumaßnahmen wie z.B. Denken Sie bei Ihrer Betriebskostenabrechnung an die Ausschlussfrist
neue Fenster oder eine Fassadendämmung, landet die zu viel von 12 Monaten, damit Sie Ihren etwaigen Nachforderungsanspruch
gezahlte Miete beim Vermieter. nicht verlieren. Doch es ist noch Vieles mehr zu beachten! Am ein-
fachsten, Sie geben Ihre Abrechnung in professionelle Hände.
Dieser, so die Begründung der Politik für die Mietpreis-Revolu-
tion, profitiere direkt durch eine bessere Dämmung. Und durch HAUS & GRUNDEIGENTUM Hannover übernimmt für Sie gerne
den gesunkenen Referenzverbrauch mit Rück- und Nachzah- gegen eine Schreibgebühr die jährliche Abrechnung. Die Übergabe
lung sei das Energiesparen jedoch auch im Interesse der Mieter. der Abrechnungsunterlagen kann per Post oder auch in einem per-
sönlichen Beratungsgespräch erfolgen, jedoch nur nach vorheriger
Kritik an dem Modell kommt von Haus & Grund Deutschland. telefonischer Terminvereinbarung unter Telefon 0511 / 300 300.
Der Präsident Dr. Kai Warnecke: „Die Teilwarmmiete ist eine Ansprechpartner sind für Sie Frau Sabine Krieger und Frau Karolina
Fantasterei von Wissenschaftlern, die noch nie eine echte Hei- Corak. Die fristgerechte Durchführung Ihrer Betriebskostenabrech-
zung gesehen haben.“ Ihre Einführung sei nur mit extrem hohen nung können wir aber nur dann gewährleisten, wenn Sie uns Ihre
Kosten möglich. Die Ampel mache eine „Politik, die Bürger für Abrechnungsunterlagen spätestens 3 Monate vor Ablauf der
dumm verkaufe“. 12-Monats-Ausschlussfrist hier im Hause einreichen.
Wie und wann genau eine Umstellung auf die „Teilwarmmiete“
kommt, ist noch unklar. Auch die Frage nach bisherigen För-
dermodellen, wie der Modernisierungsumlage, ist noch nicht
geklärt.
14 WA 02/2022Sie können auch lesen
